1

Onderzoeksinstituut OTB

Woningcorporaties in zwaar weer: na regen komt zonneschijn Conferentie Groenewegen en Partners Utrecht, 13 maart 2014 Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft

2

Onderzoeksinstituut OTB

2012 Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. 2013 Novelle nr 1: verplicht overdragen alle (potentile) marktwoningen, marktvastgoed in Overgangs BVs. 2014 (consultatieversie 11 februari 2014) Novelle nr 2. Eind 2014 Aanbevelingen Parlementaire Enqutecommissie Woningcorporaties over corporatiestelsel. Woningcorporaties op achtbaan.

3

Onderzoeksinstituut OTB

2009 Overeenkomst Kabinet (v/d Laan)-Europese Commissie: doelgroep 32.000 per jaar (nu: 34.229) = 42% van alle huishoudens. vrijkomende woningen: tenminste 90% toewijzen aan doelgroep. latere inkomenswijzigingen blijven buiten beschouwing. administratieve of juridische scheiding DAEB-niet DAEB.

4

Onderzoeksinstituut OTB

Realiteit: 2013 en 2014 inkomensafhankelijke huurverhogingen. problemen met inkomensgegevens Belastingdienst. huurverhogingen 2013 corporaties is gemiddeld hoger dan particuliere verhuurders. 80 corporaties halen 90% toewijzing doelgroep niet w.v. 18 corporaties die 85% niet halen.

5

Onderzoeksinstituut OTB

2012: Verlies dochters van woningcorporaties: 116 miljoen. 2013: Idem: 238 miljoen. Dochters vooral projectontwikkeling en grondposities (= niet-DAEB). In 4 jaar totaal 800 miljoen aan grondwaarde afgeboekt. Op grote schaal: kruissubsidiring niet-DEAB en afwenteling risicos van niet-DAEB naar DAEB.

6

Onderzoeksinstituut OTB

28 november 2013 motie Monasch/Schouten: Doelgroep van 34.229 naar 38.000. Toewijzing van 90% naar 80%. Staatssteun wordt zo vergroot, zonder goedkeuring EC. Level playing field corporaties commercile verhuurders blijft grondig verstoord.

7

Onderzoeksinstituut OTB

Novelle 11.2.2014: ongekend centralisme: hoge uitvoerings- en nalevingskosten. Minister zorgt zelf voor direct extern toezicht (micro-management). Corporaties niet DAEB: ronde 1: - Gemeenten: noodzakelijk; opnemen in Woonvisie en publiceren - Marktpartijen: niet genteresseerd - Goedkeuring minister ronde 2: - Corporatie maakt financile analyse - WSW geeft zienswijze - Definitieve goedkeuring minister.

8

Onderzoeksinstituut OTB

Grootste ontwrichtende factor: verhuurderheffing voor verhuurder van woningen met gereguleerde huren: 85% corporaties; 15% particuliere verhuurders. Woonakkoord (februari 2013): 1,7 miljard per jaar vanaf 2017. Blok: Verhuurderheffing kan geheel uit extra huurverhogingen worden gefinancierd (huurdersheffing). Ortec Finance/CFV: investeringen in nieuwbouw huurwoningen zullen sterk afnemen. Dit is sinds 2012 gaande. Voorts: saneringsheffingen Vestia ( 700 miljoen), Geertruidenberg ( 118 miljoen), wie volgt?

9

Onderzoeksinstituut OTB

Crisis sinds 2008; flexibilisering arbeidsmarkt. Bij jongeren verschuift vraag van kopen naar huren (ook door wijzigingen koopwoningbeleid: HRA omlaag; LTV omlaag (120-104-100-straks: 80%); 100% aflossen als norm (nieuwe gevallen). Juist nu vraag naar huurwoningen explodeert, zakt de nieuwbouw van huurwoningen in.

10

Onderzoeksinstituut OTB

Door verhuurderheffing neemt de druk op corporaties toe om vrijkomende woningen te verkopen, te liberaliseren, te harmoniseren beneden 699/maand. Doelgroep van beleid: 40% van alle huishoudens. 20% in corporatiewoningen; 20% in particuliere huur of koop. Nu: corporatiesector bijna onbereikbaar voor doelgroep (outsiders): minder nieuwbouw, lagere mutatiegraad, groot deel vrijkomende woningen verkocht, geliberaliseerd, geharmoniseerd.

11

Onderzoeksinstituut OTB

Frame Blok: corporatiesector te groot (30%), want 10% (1/3) wordt scheef bewoond. Daarom: inkomensafhankelijke huurwoningen (uitroken), liefst tijdelijke huurcontracten. VHV-frame: corporaties geen stigma, gedifferentieerde bevolking, emancipatiedoelen, corporaties niet te klein. Let ook op doelgroep buiten corporaties.

12

Onderzoeksinstituut OTB

1. Differentieer doelgroepgrens 34.229 naar grootte huishouden (zie huurtoeslaggrenzen; NIBUD; armoedegrens SCP).

2. Differentieer liberalisatiegrens 699 regionaal (vgl. regionale differentiatie WOZ-waarde).

3. Niet-DAEB akkoord in krimpgebieden en stedelijke probleemwijken waar marktpartijen het systematisch laten afweten.

4. Corporaties kunnen zonder Staatssteun: onderlinge waarborg zonder publieke achtervang. Rating agencies.