Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · aZl_evkl\ b h[j_f_g_gbc 5. Hp_gdZ ijh\h^blky ba ^hims_gby qlh...

$: Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · aZl_evkl\ b h[j_f_g_gbc 5. Hp_gdZ ijh\h^blky ba ^hims_gby qlh aZy\e_ggh_ ijZ\h \eZ^_evpZ gZ bfms _ kl\h y\ey_lky h[hkgh\Zgguf 6. Hp_gdZ ijh\h^blky ba$
Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

Утверждаю

Директор ООО «ДОМ Оценки»

______________ /Санталова Г. Е./

ОТЧЕТ № 10/11-19-8049

об оценке справедливой стоимости жилого дома,

общей площадью 589,2 м2 (кадастровый (условный) номер:

50:47:0011506:33) и земельного участка, площадью 950 м2

(кадастровый (условный) номер: 50:47:0011506:7),

расположенных по адресу: Московская область,

г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

по состоянию на 10 ноября 2019 г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ИнтерФинанс УА» (Д.У.)

ЗПИФ недвижимости «Оптимальный»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «ДОМ Оценки»

(Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45)

г. Челябинск

2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, офис 11, ИНН/КПП 7453095099/745301001, р/с 40702810100300004203 в ПАО «Челябинвестбанк»

г. Челябинска, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, тел. (351) 263-09-59, 264-36-67, [email protected].

Генеральному директору ООО «Интер-

Финанс УА» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости

«Оптимальный»

Г-ну Гарнову Л. А.

Уважаемый Леонид Александрович!

В соответствии с техническим заданием № 080 и № 081 от 31 октября 2019 г. к договору № 14 на

проведение оценки имущества от 14 декабря 2011 г., заключенным между Вами и ООО «ДОМ Оценки» в

лице директора Санталовой Г. Е., была произведена оценка справедливой стоимости жилого дома, общей

площадью 589,2 м2 (кадастровый (условный) номер: 50:47:0011506:33) и земельного участка, площадью 950

м2 (кадастровый (условный) номер: 50:47:0011506:7), расположенных по адресу: Московская область, г.

Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Цель оценки: определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Международ-

ным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Предполагаемое использование результата оценки: результат оценки может использоваться для фор-

мирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод: справедливая стоимость жи-

лого дома, общей площадью 589,2 м2 (кадастровый (условный) номер: 50:47:0011506:33) и земельного

участка, площадью 950 м2 (кадастровый (условный) номер: 50:47:0011506:7), расположенных по ад-

ресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42 по состоянию на 10 ноября 2019 г.

составит – 6 281 000 руб. (Шесть миллионов двести восемьдесят одна тысяча рублей) без учета НДС,

в том числе:

№№

п/п

Наименование объекта Справедливая стоимость,

руб.

1 Жилой дом, общей площадью 589,2 м

2 (кадастровый

(условный) номер: 50:47:0011506:33) 5 144 000

2 Земельный участок, площадью 950 м


(условный) номер: 50:47:0011506:7) 1 137 000

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об

оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки ФСО № 1 от

20.05.2015 г., ФСО № 2 от 20.05.2015 г., ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (в ред. от 06.12.2016 г.), ФСО № 7 от

25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный совет» от

06.04.2017 г., стандартами Ассоциации СРО «НКСО»: Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС

СРО НКСО 1.1-2007, СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО

НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости»,

международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», меж-

дународными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение международных стандар-

тов финансовой отчетности».

С уважением

Санталова Г. Е.


mailto:[email protected]

– 2 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное письмо

1. Основные факты и выводы. ................................................................................................................... 3

2. Задание на оценку. .................................................................................................................................. 3

3. Общие положения. .................................................................................................................................. 4

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки. .................................................................................. 6

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия. ................................................................... 7

4. Используемая терминология и процесс оценки. .................................................................................. 9

5. Описание объекта оценки. ................................................................................................................... 13

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки. ....................................................................... 13

5.2. Местоположение объекта оценки. ................................................................................................ 14

5.3. Описание объекта........................................................................................................................... 15

5.4. Описание земельного участка. ...................................................................................................... 15

5.5. Текущее использование объекта оценки. .................................................................................... 15

6. Анализ рынка объекта оценки. ............................................................................................................ 15

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-сентябрь 2019 г. ..... 15

6.2. Социально-экономическое развитие Московской области в январе-сентябре 2019 г. ........... 16

6.3. Анализ рынка загородной недвижимости Московской области. .............................................. 17

6.4. Анализ наиболее эффективного использования. ........................................................................ 19

7. Методология проведения оценки. ....................................................................................................... 20

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости. ................... 20

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке. ................................................................... 20

7.1.2. Затратный подход. .................................................................................................................. 21

7.1.3. Рыночный (сравнительный) подход. ..................................................................................... 21

7.1.4. Доходный подход. ................................................................................................................... 22

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости. ............................................. 23

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки. ................................................................................................................. 24

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки. .......................................... 24

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта. ............................................. 24

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта. .............................................................. 24

8. Определение справедливой стоимости объекта оценки рыночным подходом. ............................. 25

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж. .......................................... 25

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж. ........... 27

8.2.1. Исходная информация. ........................................................................................................... 27

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. .................................................................. 27

9. Определение справедливой стоимости объекта оценки затратным подходом. .............................. 35

9.1. Принцип подхода. .......................................................................................................................... 35

9.2. Понятие оценки стоимости замещения. ...................................................................................... 35

9.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки. ................................................ 35

9.4. Расчет величины прибыли предпринимателя. ............................................................................ 37

9.5. Определение накопленного износа. ............................................................................................. 37

9.6. Результат расчета остаточной стоимости с использованием затратного подхода. ................. 40

9.7. Заключение. .................................................................................................................................... 40

10. Согласование результатов и выбор итоговой величины стоимости. ............................................. 40

Список литературы ................................................................................................................................... 43

Приложение № 1. Копии прилагаемых документов. ............................................................................. 44

– 3 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Основание для проведения

оценки

Техническое задание № 080 и № 081 от 31 октября 2019 г. к договору № 14 на прове-

дение оценки имущества от 14 декабря 2011 г.

Общая информация, иден-

тифицирующая объект

оценки

Объектом оценки является жилой дом, общей площадью 589,2 м2 (кадастровый (ус-

ловный) номер: 50:47:0011506:33) и земельный участок, площадью 950 м2 (кадастро-

вый (условный) номер: 50:47:0011506:7), расположенные по адресу: Московская об-

ласть, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Подробное описание объекта оценки представлено в главе 5 настоящего отчета.

Результаты оценки, получ-

енные с применением раз-

личных подходов

Затратный подход 6 340 000 руб.

Доходный подход Не применялся

Рыночный подход 6 222 000 руб.

Итоговая величина стои-

мости объекта оценки

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 10 ноября 2019 г. со-

ставляет: 6 281 000 руб. (Шесть миллионов двести восемьдесят одна тысяча руб-

лей) без учета НДС.

Ограничения и пределы

применения полученной

итоговой стоимости

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их исполь-

зовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных

целях.

Порядковый номер отчета № 10/11-19-8049

Дата составления отчета 10 ноября 2019 г.

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки Объектом оценки является жилой дом, общей площадью 589,2 м2 (кадастровый

(условный) номер: 50:47:0011506:33) и земельный участок, площадью 950 м2 (ка-

дастровый (условный) номер: 50:47:0011506:7), расположенные по адресу: Мос-

ковская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42.

Права на объект оценки,

учитываемые при определении

стоимости объекта оценки

Объект оценки принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижи-

мости «Оптимальный» на праве общей долевой собственности.

Цель оценки Определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Междуна-

родным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой

стоимости»

Предполагаемое использова-

ние результата оценки

Результат оценки может использоваться для формирования стоимости чистых

активов и расчетной стоимости пая.

Вид стоимости Справедливая

Дата оценки 10 ноября 2019 г.

Допущения, на которых

должна основываться оценка

1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными

явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений эконо-

мической среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата

оценки обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и нало-

гообложению.

4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в

отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по

оценке не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обя-

зательств и обременений.

5. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имуще-

ство является обоснованным.

6. Оценка проводится из допущения, что все необходимые разрешения имеют

действующую силу.

7. При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения

использованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

8. Округление полученных результатов производилось для удобства пользования

Отчетом и не увязано с точностью полученных результатов.

9. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на

дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произош-

ли или могут произойти после даты проведения оценки.

– 4 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

10. Со слов заказчика в настоящий момент жилой дом находится в неудовлетвори-

тельном состоянии, разграблен.

11. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им

оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

12. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется

неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных дан-

ных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

13. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимо-

сти), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для

формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая и может

быть признана рекомендуемой для вышеуказанных целей.

14. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это преду-

смотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть

предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприя-

тий по связям с общественностью без предварительного письменного согласо-

вания с Оценщиком.

Балансовая стоимость жилой дом – 5 329 000,00 руб.

земельный участок – 1 057 000,00 руб.

Возможные границы интерва-

ла, в котором может находить-

ся стоимость

Определение границ интервалов не предусмотрено.

3. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Нормативные документы,

использованные при про-

ведении оценки

Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-

вания к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономраз-

вития от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», ут-

вержденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО №

2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка объекта недвижимости (ФСО № 7)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный

совет» от 06.04.2017 г.

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке».

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости».

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедли-

вой стоимости» (в ред. МСФО (IAS) 19, утв. Приказом Минфина России от

18.07.2012 № 106н).

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение

международных стандартов финансовой отчетности» (ред. от 07.05.2013) (введен в

действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от

25.11.2011 № 160н)

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерФинанс Управление Актива-

ми» (Д.У.) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Оптималь-

ный» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «ИнтерФи-

нанс Управление Активами»

ИНН / КПП 7707628890 / 770401001, ОГРН 5077746871802 от 04.06.2007 г.

Юридический адрес: 119034, г. Москва, ул. Остоженка, дом 10, помещение I, комната

6, офис 410.

Банковские реквизиты:

р/с 40701810800040000080 в Филиале АО «Углеметбанк» в г. Москве, г. Москва

к/с 30101810245250000560, БИК 044525560

– 5 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор Наименование Исполни-

тель

Общество с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров

Оценки» (ООО «ДОМ Оценки»).

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности Исполнителя

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001018 от

01.12.2018 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, франшиза не установ-

лена. Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Реквизиты Исполнителя ИНН / КПП 745302 80099 / 745301001, ОГРН 1027403873848 от 06.12.2002 г.

Юридический адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45.

Банковские реквизиты:

р/с 40702810100300004203 в ОАО «Челябинвестбанк», г. Челябинск,

к/с 30101810400000000779, БИК 047501779

Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика

в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

Оценщики

Фамилия, имя, отчество Санталова Галина Емельяновна (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков

«Экспертный совет» (далее Ассоциация «СРОО «ЭС»), местоположение: г. Москва,

Хохловский пер., д. 13, стр. 1. Свидетельство № 001662 от 05.05.2015 г., № по реестру

1662 от 05.05.2015 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 410 707 выдан Российской эконо-

мической академией им. Г.В. Плеханова от 27.09.2001 г. по программе «Оценка стои-

мости предприятия (бизнеса)».

Квалификационный атте-

стат в области оценочной

деятельности

Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 001389-1 от 14.12.2017 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


22 года

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Фамилия, имя, отчество Фришберг Вячеслав Давидович (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «На-

циональная коллегия специалистов-оценщиков» (далее Ассоциация СРО «НКСО»),

местоположение: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3. Свидетельст-

во № 00821 от 01.01.2008 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 609231 от 19.01.2007 г. выдан Ме-

ждународной академии оценки и консалтинга по программе «Оценка собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный атте-

стат в области оценочной


Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 006879-1 от 26.03.2018 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


9 лет

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах.

К оценке не привлекались иные организации и специалисты.

Данные и источники, ис-

пользованные при прове- Документы и сведения, предоставленные заказчиком.

Информация, опубликованная на сайтах: cian.ru; avito.ru; irr.ru; miel.ru; предложения

– 6 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

дении оценки по продаже и аренде коммерческой недвижимости Московской области: газеты «Из

рук в руки», «Коммерсант – недвижимость», официальный сайт правительства Мо-

сковской области mosreg.ru и др.

Перечень и наименование

документов, использован-

ных при проведении

оценки

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467758 от

30.12.2014 г.

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467786 от

25.12.2014 г.

Технический паспорт на жилой дом от 21.09.2012 г.

Кадастровый паспорт земельного участка № 47.1/08-797 от 29.04.2008 г.

Форма отчета Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечаю-

щим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-

тельности в Российской Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7,

МФСО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», МФСО (IFRS) 1 «Первое приме-

нение международных стандартов финансовой отчетности».

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки.

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют,

что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют

действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предпо-

ложениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющих-

ся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные про-

фессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не

имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состо-

ят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к

лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной

нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимо-

стью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей

интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением огово-

ренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижи-

мостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от

29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и феде-

ральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

6. Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Россий-

ской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки

имущества, произведенной независимым оценщиком» № 92 от 30.05.2005 г. оспаривание

достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщи-

ком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда за-

коном или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для

сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юриди-

ческого лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости

объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государ-

ственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления

юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, уста-

новленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального

закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом

3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Феде-

рального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Если законом или иным нормативным

актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управле-

ния юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оцен-

щика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной

– 7 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, дан-

ная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обяза-

тельной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления от-

дельного иска не допускается.

7. Со слов заказчика в настоящий момент жилой дом находится в неудовлетворительном со-

стоянии, разграблен.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной

помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке:

1. Работы по оценке включают:

исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретро-

спективе);

сбор и анализ информации, необходимой и достаточной для обоснования сути и меры по-

лезности объекта оценки в настоящем и будущем;

выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письмен-

ного отчета об оценке.

2. Состав работ по настоящей оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и иссле-

дований, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости, достаточности и

достоверности для доказательства результата оценки:

состав работ по настоящей оценке не содержит работ, выполнение которых могло бы по-

влиять на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

использование дополнительной информации, которая может содержаться в открытом дос-

тупе, не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при про-

ведении оценки объекта оценки, а также не приведет к существенному изменению итого-

вой величины стоимости объекта оценки;

вся используемая в отчете информация, в том числе, мнения участников рынка, к которо-

му относится объект оценки, высказанные в ходе переговоров с Оценщиком, считается

достоверной;

глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значе-

ние результата оценки, его погрешность и степень обоснованности;

отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

3. В соответствии с п. 13 ФСО № 3, отчет содержит все необходимое для того, чтобы предста-

витель (имеющий высшее или дополнительное образование в области экономики, но не яв-

ляющийся профессиональным оценщиком) получателя отчета мог понять содержание отче-

та; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; иденти-

фицировать источники использованной им информации и степень ее достоверности; понять

логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления

стоимости объекта оценки.

Допущения и ограничения к проведению оценки:

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми

(не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

3. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды (свойств

объекта оценки, других существенных для результата оценки обстоятельств), которые он не

мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки.

4. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику

оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки

и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению.

– 8 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

5. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных

прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место на дату проведения

оценки в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также анализ юридиче-

ских аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

Допущения в отношении оцениваемых прав:

1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование

законов или контрактов.

2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право вла-

дельца на имущество является обоснованным.

3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют

действующую силу.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете:

1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверно-

сти и актуальности.

2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и

достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантиро-

вать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник инфор-

мации.

3. Оценщик не несет ответственности за какие-либо изменения мнений тех или иных участни-

ков рынка, а также любой другой информации, которая содержалась в открытом доступе в

период проведения оценки и использовалась для проведения расчетов и составления отчета

об оценке.

4. В соответствии с п. 11 ФСО № 3, использованная в отчете информация, предоставленная за-

казчиком, приложена в приложении к отчету в виде справок, подписанных уполномоченным

на то представителем заказчика оценки. Данная информация считается достоверной, за ис-

ключением отдельных случаев, когда у оценщика есть основания считать иначе.

5. При наличии альтернативных данных или несогласованности поступившей в распоряжение

Оценщика информации, расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположе-

ний Оценщика.

6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного

объема разъяснений, которые содержатся в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета

возможность проверки качества использованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета:

1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ог-

раничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в

расчѐтных разделах настоящего Отчета.

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки:

1. Сумма денежного выражения ценности объекта оценки, справедливая стоимость, указанная в

настоящем Отчете об оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сдел-

ки с рассмотренным Объектом.

2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся си-

туации на ноябрь 2019 г. Оценщик не принимал во внимание события, произошедшие после

даты проведения оценки, в соответствии с п. 19 ФСО № 1.

3. Вся информация, полученная в ходе личных переговоров с участниками рынка, к которому

относится объект оценки, считается достоверной и соответствующей типичным рыночным

условиям, если у Оценщика нет оснований считать иначе.

– 9 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

4. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки

с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

5. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется

неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляе-

мых оценщиком параметров, используемых для расчета результата оценки.

6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, носит лишь реко-

мендательный характер для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости

пая, и не является обязательным для совершения сделок с оцениваемым имуществом.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении

оценки:

1. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях

с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные све-

дения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказ-

чика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экс-

пертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обяза-

тельные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей

проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Дого-

вором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком

для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без

предварительного письменного согласования с Оценщиком.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по по-

воду произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятель-

ности в Российской Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, МФСО (IFRS) 13

«Оценка справедливой стоимости» применяются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная це-

на, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

цией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть ко-

гда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана прини-

мать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом

срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания доста-

точного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых

по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным сооб-

– 10 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

ражениям для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени

информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с

точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка

и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются

мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сдел-

ку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению

общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного сове-

та) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку

объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,

субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их привати-

зации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Феде-

рации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образова-

ниям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Рос-

сийской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные ка-

питалы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникнове-

ния споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по

требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости

этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъя-

тии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

2. Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива

или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной

основе на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыноч-

ных условиях (то есть выходная цена) независимо от того, является ли такая цена непо-

средственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оцен-

ки справедливой стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом за-

трат по сделке. Затраты по сделке должны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО.

Затраты по сделке не являются характеристикой актива или обязательства; они скорее являются

специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как предприятие вступает в

сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является ха-

рактеристикой актива (как, например, может быть в случае с товаром), цена на основном (или

– 11 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

наиболее выгодном) рынке должна корректироваться с учетом расходов, при наличии таковых,

которые были бы понесены на транспортировку актива от его текущего местонахождения до дан-

ного рынка.

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для

конкретного лица или группы лиц при установленных лицом (лицами) инвестиционных целях ис-

пользования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязате-

лен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная вели-

чина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть от-

чужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных

условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект

оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой

оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,

регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

4. Подходы к оценке:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объ-

екта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении ко-

торых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

5. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов

к оценке.

6. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется

стоимость объекта оценки.

7. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

8. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техни-

ческим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого извест-

на из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

9. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на

открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки,

полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стои-

мости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оцен-

ки.

11. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения

оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Рос-

сийской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточ-

ности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщи-

ком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

12. Условное возмещение – как правило, обязательство покупателя передать дополнитель-

ные активы или доли участия в капитале прежним собственникам приобретаемого пред-

приятия в рамках обмена на контроль над приобретаемым предприятием при условии

наступления определенных будущих событий или выполнения условий. Однако услов-

ное возмещение также может дать покупателю право вернуть ранее переданное возме-

– 12 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

щение в случае выполнения определенных условий.

13. Активный рынок – рынок, на котором операции с активом или обязательством прово-

дятся с достаточной частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информа-

цию об оценках на постоянной основе.

14. Затратный подход – метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребова-

лась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто

называемая текущей стоимостью замещения).

15. Входная цена – цена, уплачиваемая за приобретение актива или получаемая за принятие

обязательства при проведении операции обмена.

16. Выходная цена – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства.

17. Ожидаемый поток денежных средств – взвешенное с учетом вероятности среднее зна-

чение (то есть среднее значение распределения) возможных будущих потоков денежных

средств.

18. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинан-

сового актива участниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива

или группы активов и обязательств (например, бизнеса), в которой использовался бы ак-

тив.

19. Доходный подход – методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (напри-

мер, потоки денежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий мо-

мент (то есть дисконтированную). Оценка справедливой стоимости осуществляется на

основе стоимости, обозначаемой текущими рыночными ожиданиями в отношении таких

будущих сумм.

20. Исходные данные – допущения, которые использовались бы участниками рынка при

установлении цены на актив или обязательство, включая допущения о рисках, таких как

указанные ниже: (a) риск, присущий конкретному методу оценки, используемому для

оценки справедливой стоимости (такому как модель ценообразования); (b) риск, прису-

щий исходным данным метода оценки. Исходные данные могут быть наблюдаемыми

или ненаблюдаемыми.

21. Исходные данные 1 Уровня – котируемые цены (некорректируемые) на активных рын-

ках на идентичные активы или обязательства, к которым предприятие может получить

доступ на дату оценки.

22. Исходные данные 2 Уровня – исходные данные, не являющиеся котируемыми ценами,

относящимися к 1 Уровню, которые, прямо или косвенно, являются наблюдаемыми в

отношении актива или обязательства.

23. Исходные данные 3 Уровня – ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива

или обязательства.

24. Рыночный подход – метод оценки, при котором используются цены и другая соответст-

вующая информация, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоста-

вимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обя-

зательств, такой как бизнес.

25. Подтверждаемые рынком исходные данные – исходные данные, преимущественно

возникающие из наблюдаемых рыночных данных или подтверждаемые ими путем кор-

реляции или другими способами.

26. Участники рынка – покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) для

актива или обязательства рынке, которые обладают всеми нижеуказанными характери-

стиками: (a) они независимы друг от друга, то есть они не являются связанными сторо-

нами в соответствии с определением, предложенным в МСФО (IAS) 24, хотя цена в опе-

рации между связанными сторонами может использоваться в качестве исходных данных

для оценки справедливой стоимости, если у предприятия есть доказательство того, что

операция проводилась на рыночных условиях; (b) они хорошо осведомлены, имеют

обоснованное представление об активе или обязательстве и об операции на основании

всей имеющейся информации, включая информацию, которая может быть получена при

проведении стандартной и общепринятой комплексной проверки; (c) они могут участво-

вать в операции с данным активом или обязательством; (d) они желают участвовать в

– 13 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

операции с данным активом или обязательством, то есть они имеют мотив, но не прину-

ждаются или иным образом вынуждены участвовать в такой операции.

27. Наиболее выгодный рынок – рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, ко-

торая была бы получена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы

выплачена при передаче обязательства, после учета всех затрат по сделке и транспорт-

ных расходов.

28. Риск невыполнения обязательств – риск того, что предприятие не выполнит обяза-

тельство. Риск невыполнения обязательств включает среди прочего собственный кре-

дитный риск предприятия.

29. Наблюдаемые исходные данные – исходные данные, которые разрабатываются с ис-

пользованием рыночных данных, таких как общедоступная информация о фактических

событиях или операциях, и которые отражают допущения, которые использовались бы

участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.

30. Операция на добровольной основе – вид операций, которые проводятся на рынке на

протяжении определенного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы на-

блюдать рыночную деятельность, обычную и общепринятую в отношении операций с

участием таких активов или обязательств; это не принудительная операция (например,

принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

31. Основной рынок – рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отно-

шении актива или обязательства.

32. Премия за риск – компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска уча-

стниками рынка за принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств,

связанных с активом или обязательством. Также называется «корректировка с учетом

рисков».

33. Затраты по сделке – расходы на продажу актива или передачу обязательства на основ-

ном (или наиболее выгодном) для актива или обязательства рынке, которые непосредст-

венно относятся на выбытие актива или передачу обязательства и удовлетворяют сле-

дующим критериям: (a) они возникают непосредственно из операции и являются суще-

ственными для нее; (b) предприятие не понесло бы такие расходы, если бы решение про-

дать актив или передать обязательство не было бы принято (аналогично определению

расходов на продажу, предложенному в МСФО (IFRS) 5).

34. Транспортные расходы – расходы, которые были бы понесены при транспортировке

актива от его текущего местонахождения до места его основного (или наиболее выгод-

ного) рынка.

35. Единица учета – степень объединения или разбивки активов или обязательств в МСФО

в целях признания.

36. Ненаблюдаемые исходные данные – исходные данные, для которых рыночные данные

недоступны и которые разработаны с использованием всей доступной информации о тех

допущениях, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на

актив или обязательство.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки.

Наименование

объекта права

Субъект права Документ, подтверждающий право

Жилой дом, об-

щей площадью

589,2 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467758

от 30.12.2014 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 50:47:0011506:33

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Земельный уча-

сток, площадью

950 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

Свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АИ № 467786

от 25.12.2014 г.

Вид права: общая долевая собственность

– 14 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

жимости «Опти-

мальный»

Кадастровый (или условный) номер: 50:47:0011506:7

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает пра-

во владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотре-

нию совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противореча-

щие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственни-

ком права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его

другими способами, распоряжаться им иным способом.

Рассмотрев основные цели оценки и принципы выбора базы оценки, Оценщики применили

справедливую стоимость.

5.2. Местоположение объекта оценки.

Оцениваемые объекты находятся в городе Орехово-Зуево Московской области по адресу: ул.

Осипенко, д. 42.

Орехово-Зуево – город областного подчинения (не входит в одноименный район) в Москов-

ской области России. Расположен к востоку от Москвы в 88 км к востоку от центра Москвы (по

автодороге М7) и в 76,2 км от МКАД по ж/д, на реке Клязьме. Узел железнодорожных линий Мо-

сква – Нижний Новгород и Александров – Куровская. Является центром Орехово-Зуевской агло-

мерации населением 276 тысяч человек. Население города – 120 699 чел. (2014).

Городской округ Орехово-Зуево обладает высокоразвитым промышленным и научно-

техническим потенциалом. Предприятия города способны производить конкурентоспособную

продукцию, имеют квалифицированные рабочие кадры. Ежегодно на территории городского окру-

га регистрируется от 50 до 60 предприятий, планирующих осуществлять деятельность в сфере

производства. Следует отметить, что в сфере производства открываются предприятия легкой и

химической промышленности, что является характерным для города. С учетом ввода новых объ-

ектов капитального строительства ежегодно на территории муниципального образования создает-

ся более 150 рабочих мест.

Орехово-Зуево крупный транспортный узел. Через город проходит федеральная автотрасса

Москва – Нижний Новгород и прямые магистрали, связывающие Орехово-Зуево с подмосковными

городами и населенными пунктами восточного направления. В настоящее время идет строитель-

ство объездной дороги. Дорога берет своѐ начало на пересечении трассы М 7 и Автодороги А108,

вблизи посѐлка Ожерѐлки и закончится на так называемом «глебовском перекрѐстке», за деревней

Коротково. Дорога будет 4-х полосная, с расчѐтной скоростью движения 120 км/ч. В строительном

плане также предусмотрены 5 транспортных развязок, 2 эстакады, 2 моста через реки Клязьму и

Вырка и один путепровод через железную дорогу.

В настоящее время в 7 спортивных учреждениях города (МОУ ДОД ДЮСШ «Ритм», МОУ

ДОД ДЮСШ Управления образования, МОУ ДОД ДЮСШ «Спартак-Орехово», МОУ ДОД

ДЮСШ «Знамя труда», МОУ ДОД ДЮСШ «Дзюдо», МУ «Дворец спорта «Восток» и МУ ГФК

«Знамя труда) на регулярной бесплатной основе занимаются более трех тысяч человек. В учреж-

дениях спорта круглогодично работает большое количество секций.

В сфере здравоохранения произошли определенные преобразования и изменения. На терри-

тории городского округа работает муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения «Оре-

хово-Зуевская ЦГБ», которая представлена следующими структурными подразделениями: филиал

МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ» № 1 «Первая больница», филиал МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ»

№ 2 «Вторая больница», филиал МБУЗ «Орехово-Зуевская ЦГБ» № 3 «Родильный дом», поликли-

ника № 1, поликлиника № 2, поликлиника № 3, поликлиника № 4, стоматологическая поликлини-

ка. А также среди медицинских учреждений в городе есть ГБУЗ МО «Психиатрическая больница

№ 8», основанная в 1934 году.

– 15 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

5.3. Описание объекта.

Наименование объекта Техническая характеристика

Жилой дом, общей площа-

дью 589,2 м2

Жилой двухэтажный дом с подвалом. Общая площадь – 589,2 м2. Строительный объем –

2 639 м3.Год постройки – 1999.

Конструктивные решения:

фундаменты – железобетонные ленточные;

стены – кирпичные;

перегородки – кирпичные;

перекрытия – железобетонные;

крыша – профнастил;

потолок – окрашен;

стены – обои, окраска;

полы – линолеум, керамическая плитка;

окна – деревянные;

двери – металлические, деревянные;

санитарно-электрические устройства: электричество, отопление – от АГВ, водо-

снабжение, канализация – центральные, газоснабжение.

Техническое состояние дома неудовлетворительное (со слов заказчика).

5.4. Описание земельного участка.

Характеристика объекта Значения

Текущее использование Для размещения домовладения

Местоположение Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42

Площадь всего участка 950 м2

Категория земель Земли населенных пунктов

Разрешенное использование Для размещения домовладения

Форма Прямоугольная

Наличие объектов недвижимости на земель-

ном участке

На участке расположен жилой дом

Наличие сервитутов Отсутствуют

Наличие обременений Отсутствуют

Наличие инженерных коммуникаций К земельному участку подведены все инженерные коммуникации

5.5. Текущее использование объекта оценки.

В текущем состоянии объект не эксплуатируется. Со слов заказчика в настоящий момент

жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии, разграблен.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-

сентябрь 2019 г.1

Показатели Сен-

тябрь

2019 г.

В % к Январь-

сентябрь

2019 г. в %

к январю-

сентябрю

2018 г.

Справочно

сентябрь 2018 г.

в % к

январь-

сентябрь 2018

г. в % к янва-

рю-сентябрю

2017 г.

августу

2018 г.

сен-

тябрю

2018 г.

сен-

тябрю

2017 г.

августу

2018 г.

Валовой внутренний продукт,

млрд. рублей 50675,1 102,0

Индекс промышленного произ-

водства 103,0 102,7 102,7 102,1 102,5 103,0

Продукция сельского хозяйства, 1255,8 105,6 186,9 103,6 95,8 183,0 98,2

1 https://gks.ru/storage/mediabank/oper-09-2019.pdf

– 16 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

млрд. рублей

Грузооборот транспорта, млрд.

т-км 463,3 99,8 98,4 101,0 102,2 98,0 103,0

в том числе железнодорожного

транспорта 212,6 101,3 99,4 100,9 103,0 96,2 104,5

Оборот розничной торговли,

млрд. рублей 2848,6 100,7 98,8 101,4 102,3 98,9 102,8

Объем платных услуг населе-

нию, млрд. рублей 861,8 101,2 100,6 99,3 101,3 98,4 101,5

Внешнеторговый оборот, млрд.

долларов США 55,7 94,1 100,7 97,1 114,8 106,4 120,4

в том числе: экспорт товаров 33,8 90,3 102,4 96,1 128,9 109,1 128,2

импорт товаров 21,8 100,8 98,1 98,8 96,5 102,1 109,1

Инвестиции в основной капитал,

млрд. рублей 6695,9 100,6 104,3

Индекс потребительских цен 104,0 99,8 104,8 103,4 100,2 102,5

Индекс цен производителей

промышленных товаров 98,8 99,7 105,8 114,4 101,3 110,8

Реальные располагаемые де-

нежные доходы 100,2 100,9

Среднемесячная начисленная

заработная плата работников

организаций: номинальная, руб.

44961 106,8 96,5 107,2 110,1 97,5 111,0

реальная 102,4 96,7 102,2 106,8 97,5 108,4

Общая численность безработ-

ных (в возрасте 15 лет и стар-

ше), млн. человек

3,4 98,2 103,5 94,5 89,9 97,9 91,5

Численность официально заре-

гистрированных безработных

(по данным Роструда), млн.

человек

0,7 102,5 93,5 103,3 88,7 95,6 86,8

6.2. Социально-экономическое развитие Московской области в январе-

сентябре 2019 г.2

№№

п/п

Показатели Фактически К соответствую-

щему периоду

предыдущего года,

%

1 Индекс промышленного производства

2 сентябрь 2019 г. в % к августу 2019 г. 108,1 х

3 январь-сентябрь 2019 г. в % к январю-сентябрю 2018 г. 112,1 х

4 Оборот организаций, миллионов рублей 9436354,6 117,3

5

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных

работ и услуг собственными силами по видам экономической деятель-

ности, млн.руб.:

6 добыча полезных ископаемых 10100,5 97,62

7 обрабатывающие производства 1960595,7 113,8

8 обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирова-

ние воздуха 209058,7 100,5

9 водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отхо-

дов, деятельность по ликвидации загрязнений 59412,8 120,0

10 Производство продукции животноводства в хозяйствах всех категорий:

11 скот и птица в живом весе, тыс. тонн 230,0 102,6

12 молоко, тыс. тонн 502,8 103,4

13 яйца, миллионов штук 100,1 95,4

14 Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению:


16 сентябрь 2019 г. в % к сентябрю 2018 г. 103,95 х

17 Среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному 52151,1 106,5

2 https://msko.gks.ru/storage/mediabank/09(1).doc

– 17 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

кругу организаций, за август 2019 г., рублей

18 август 2019 г. в % к июлю 2019 г. 96,4 х

19 январь-август 2019 г. 53908,7 107,2

20

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций,

не относящихся к субъектам малого предпринимательства, за август

2019 г., рублей

57407,7 106,4

21 август 2019 г. в % к июлю 2019 г. 96,1 х

22 январь-август 2019 г. 59832,5 107,2

23

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания, вхо-

дящих в потребительскую корзину (для мужчин трудоспособного воз-

раста), в сентябре 2019 г., рублей

4232,2 97,6

24 Численность официально зарегистрированных безработных лиц на ко-

нец сентября 2019 г., человек 21283 97,01

25 Уровень официальной (или регистрируемой) безработицы на конец

сентября 2019 г., в процентах 0,5 х

26 Уровень безработицы (в соответствии с методологией МОТ) в среднем

за июль - сентябрь 2019 г., в процентах 2,7 х

27

Грузооборот автомобильного транспорта организаций, не относящихся

к субъектам малого предпринимательства, всех видов экономической

деятельности, миллионов тонно-километров

6702,5 108,9

28 Пассажирооборот, автобусов (маршрутных таксомоторов) юридических

лиц за сентябрь 2019 г., миллионов пассажиро-километров 680,9 104,0


30 январь-сентябрь 2019 г. 5317,0 96,9

31 Выполнено работ и услуг собственными силами организаций по виду

деятельности «Строительство», миллионов рублей 308505,6 96,4

32 Просроченная задолженность по заработной плате на 1 октября 2019 г.,

тысяч рублей 30841,0 в 12,9 р.

33 Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн.руб.

34 за январь-сентябрь 2019 г. 1873374,0 104,5

35 за сентябрь 2019 г. 216253,9 97,9

36 Оборот оптовой торговли в организациях всех видов экономической

деятельности, млн.руб.


38 за сентябрь 2019 г. 629091,4 100,4

39 Товарные запасы в организациях розничной торговли на 1 октября 2019

г., млн.руб. 147619,9 105,1

40 уровень запасов, дней торговли 37 105,7

41 Оборот общественного питания, миллионов рублей 95729,4 112,7

42 Объем платных услуг, оказанных населению, миллионов рублей


44 за сентябрь 2019 г. 41513,8 103,1

45 Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования,

тыс. кв. м. общей площади: 5759,5 90,4

46 Строительство объектов социально-культурного назначения:

47 физкультурно-оздоровительные комплексы, единиц 2 20,0

48 стадионы, мест 2958 141,9

49 спортивные залы, кв. м 1528,0 17,9

50 спортивные сооружения с искусственным льдом

51 количество 3 -

52 площадь, квадратные метры 16093,0 -

53 амбулаторно-поликлинические организации, посещений в смену 843 34,0

54 больничные организации, коек 190 -

55 медицинские центры, кв. м. 14089,0 -

56 дошкольные образовательные организации, мест 1890 60,2

57 общеобразовательные организации, ученических мест 8599 164,4

58 образовательные организации высшего образования, кв. м. общей пло-

щади учебно-лабораторных зданий 42007,0 в 3,8 р.

6.3. Анализ рынка загородной недвижимости Московской области3.

3 incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/329340/

– 18 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

За год предложение в сегменте сократилось на 29%, однако во многом это пошло ему на

пользу: впервые за долгое время доля неликвида уменьшилась, остановившись на отметке 70%.

Спрос, в свою очередь, увеличился на 9%. Больше половины покупателей (56%) выбрали коттед-

жи, 30% – участки без подряда (УБП), 9% – дачи, 5% – таунхаусы и дуплексы. При этом вследст-

вие изменений, произошедших в структуре экспозиции, средняя стоимость коттеджа, по данным

Аналитического центра компании, выросла за год на 71%, до 16 млн.руб., таунхауса – на 75%, до

20,8 млн.руб. Дачи, наоборот, подешевели на 11%, до 5,6 млн.руб. Интересно, что средние цены

предложения и бюджеты реальных сделок различаются в 2–3 раза в зависимости от формата: на-

пример, средний чек сделки с коттеджами составляет 6,7 млн.руб., а дачи и вовсе приобретают за

1,8 млн.руб.

В настоящее время на подмосковной загородной «вторичке» в продаже находится 38 572

объекта, что на 29% меньше, чем было в начале осени прошлого года. Половину предложения –

51% – занимают коттеджи, 37% экспозиции составляют УБП, 7% – дачи и 5% – блокированные

дома (таунхаусы и дуплексы).

В последний год начала наблюдаться позитивная тенденция в сегменте вторичного загород-

ного жилья. Так, наметилось оздоровление структуры предложения: многие застоявшиеся лоты

были сняты с продажи, впервые за несколько лет доля неликвида пошла на убыль, сейчас она со-

ставляет 70% против 80% в 2018-м. Конечно, это все еще внушительная цифра, однако даже такие

постепенные изменения значимы для рынка».

Для низколиквидных объектов на загородной «вторичке» характерен ряд признаков. В пер-

вую очередь, это завышенная цена – в среднем на треть, хотя бывает и в несколько раз. Во-вторых,

физическое и моральное устаревание: площадь свыше 400 „квадратов“, несовременная архитекту-

ра и т.д. Наконец, в доме может быть выполнена дорогая отделка, при этом владельцы таких лотов

нередко думают, что покупатель должен возместить им все расходы на эксклюзивный ремонт.

Сегодня средняя площадь предлагаемого к продаже коттеджа составляет 320 кв. м, таунхауса

– 217 кв. м, дачи – 75 кв. м, УБП – 13 соток.

Если говорить о ценах, то самым дорогостоящим форматом на вторичном рынке загородного

жилья сейчас являются таунхаусы – их средняя стоимость предложения равна 20,8 млн.руб., при-

чем за год она поднялась на 75%. Коттеджи выставляются в среднем за 16 млн.руб., это на 71%

выше прошлогодних значений. По данным экспертов компании, именно в этих форматах про-

изошла наиболее эффективная очистка предложения от неликвида, а вместе с ним активизировал-

ся и спрос. Средний ценник подмосковной дачи, напротив, снизился на 11%, до 5,6 млн.руб. УБП

стоят в среднем 3,5 млн.руб., их цена уменьшилась на 8%.

Любопытно отметить, как указанные цифры разнятся с бюджетами реальных сделок. Так, та-

унхаусы приобретают в среднем за 11,9 млн.руб., т.е. в 1,7 раза дешевле, коттеджи – за 6,7 млн.

руб. (в 2,4 раза), дачи – за 1,8 млн.руб. (в 3,1 раза), а УБП – за 1,3 млн. (в 2,7 раза). Впрочем, до-

биться существенной скидки бывает нелегко.

Если изначально собственник выставляет объект по цене, не более чем на 20% превышаю-

щей его рыночную стоимость, у такой недвижимости есть неплохие шансы на продажу. Далее

многое зависит от характеристик самого лота, активности покупателей и сговорчивости продавца.

Если речь идет о современном коттедже или таунхаусе площадью не более 150 кв. м, то для со-

вершения сделки может быть достаточно дисконта в размере 5–7%. Если это большой «видавший

виды» дом, нужно быть готовым к уступке до 15-20%.

По данным специалистов компании, средний срок экспозиции небольшого домостроения со-

ставляет сегодня 6-8 месяцев в зависимости от состояния объекта, наличия коммуникаций, уда-

ленности от столицы и т.д. Участки, а также дома с большими площадями могут ждать покупателя

год-полтора. В любом случае, если объект остается непроданным в течение более двух лет, это

свидетельствует о явном несоответствии его цены рынку.

Что касается совокупного спроса, то за прошедшие восемь месяцев 2019 года на загородной

«вторичке» было реализовано 1 325 лотов, что на 9% превосходит показатели прошлого года. 56%

клиентов выбрали коттеджи, 30% – УБП, 9% – дачи и 5% – блокированные дома.

Среди наиболее востребованных у покупателей направлений значатся Новая Рига (12% сделок),

Новорязанское шоссе (10%), а также Ленинградское, Егорьевское и Варшавское (по 7% продаж).

17% приобретенных объектов находятся н расстоянии до 30 км от Москвы, 34% – от 31 от 60 км,

– 19 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

49% – свыше 60 км.

Еще в 2017-м самым популярным форматом на вторичном загородном рынке были земель-

ные участки: на них приходилось 52% продаж. В прошлом году доля реализованных УБП сокра-

тилась до 37%, в этом – еще на 7 п.п. Важную роль в увеличении процента приобретаемых объек-

тов с застройкой сыграло развитие ипотеки, которую пока гораздо проще получить на готовый

дом, чем на строящийся на «первичке».

Впрочем, переток покупателей из первичного сегмента во вторичный пока незначителен.

Большинство покупателей, которым не удалось найти подходящий лот на «первичке», отправляет-

ся на поиски городской квартиры или просто откладывает покупку, поскольку то, что способен

предложить им вторичный рынок, чаще всего их не устраивает.

6.4. Анализ наиболее эффективного использования.

Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, опреде-

ляется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей

отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финан-

совой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для

собственника оцениваемого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является ре-

зультатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь

мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оп-

тимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки

объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использо-

вались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наиболее эффективного использова-

ния рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использова-

ния не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участ-

ка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использова-

ния объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилуч-

шее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода

собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ НЭИ объекта проводится в два этапа. На I этапе определяется НЭИ земельного уча-

стка без учета имеющихся на нем улучшений, как бы свободного, на II – с учетом улучшений. При

этом если стоимость свободной земли при ее НЭИ за вычетом затрат на снос существующих

строений меньше стоимости имеющегося объекта недвижимости также при его НЭИ, то результа-

том анализа является НЭИ, определенное для всего объекта, т.е. без сноса. Если наоборот – боль-

ше стоимости существующего объекта при его НЭИ, то наиболее эффективным использованием

объекта является использование свободного земельного участка, т.е. снос существующего строе-

ния необходим.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного

участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть

освобожден путем сноса имеющегося жилого дома). На земельном участке расположен жилой

дом. У Оценщиков не имеется данных о возможном сроке освобождения земельного участка и

вариантах его застройки.

НЭИ можно определять как на основе расчетного обоснования (в общем случае), так и в от-

дельных случаях на основе качественного анализа. Применим второй способ, так как для оцени-

ваемого объекта наиболее эффективное использование вполне очевидно по условиям сложивше-

гося в Московской области рынка жилой и коммерческой недвижимости, то заведомо наиболь-

шую стоимость имеют торговые, офисные и жилые здания и помещения.

– 20 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Уже по первому критерию – законодательной разрешенности – разрешенным использова-

нием земельного участка, как свободного, является размещения домовладения.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физической осуществи-

мости и финансовой целесообразности.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наи-

лучшим использованием принимаем использование в качестве жилого дома без рассмотре-

ния других вариантов.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участ-

ника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффектив-

ного использования актива или посредством его продажи другому участнику рынка, который ис-

пользовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимает-

ся в расчет такое использование актива, которое является физически выполнимым, юридически

допустимым и финансово оправданным, как изложено ниже:

1. Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик

актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, ме-

стонахождение или размер имущества).

2. Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических огра-

ничений на использование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении це-

ны на актив (например, правила зонирования, применимые к имуществу).

3. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли

физически выполнимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денеж-

ных средств (с учетом затрат на преобразование актива к такому использованию), достаточные для

получения дохода на инвестицию, который участники рынка требовали бы от инвестиции в дан-

ный актив при данном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже

если предприятие предусматривает иное использование. Однако предполагается, что текущее ис-

пользование предприятием нефинансового актива является наиболее эффективным его использо-

ванием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное ис-

пользование актива участниками рынка максимально увеличило бы его стоимость.

Юридически допустимое использование – разрешенное использование объекта – в качестве

жилого дома.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физически выполнимо и

финансово оправданно.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наилучшее и наиболее

эффективное использование объекта оценки является использование оцениваемого объекта по

текущему использованию в качестве жилого дома.

7. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке

недвижимости.

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке.

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта

оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, ос-

нованных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кото-

рых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

– 21 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

7.1.2. Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении не-

движимости и, исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за

объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка

под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период

без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам,

если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его изно-

са при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недви-

жимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную

стоимость объекта (либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стои-

мость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в

первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в

них прибыль строительной (либо продающей – для машин и оборудования) организации и инве-

стора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки

в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в

распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение пол-

ной восстановительной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа

объекта недвижимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получе-

ния остаточной восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сфор-

мулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и справедливая

стоимость – различные понятия.

Затратный подход

B8. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий мо-

мент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью

замещения).

B9. С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив,

основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или

построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа.

Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив

сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данно-

го актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (техноло-

гическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким поняти-

ем, чем износ, в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исто-

рической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной служ-

бы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедли-

вой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами

или с другими активами и обязательствами.

7.1.3. Рыночный (сравнительный) подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-

– 22 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что

данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположе-

ние, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сум-

му большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объ-

ект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок

купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим

цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный

подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сход-

ным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом пара-

метров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно ис-

пользовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.


Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,

предложениях по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения то-

го, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой

выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или

продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объек-

та.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характери-

стик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В усло-

виях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной

оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей

или диапазона цен.

Рыночный подход

B5. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируе-

мая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) актива-

ми, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

B6. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются

рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут

находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю.

Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом ка-

чественных и количественных факторов, специфических для оценки.

B7. Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразо-

вание. Матричное ценообразование – это математический метод, используемый преимущественно

для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не

основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении

ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир.

7.1.4. Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что

типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или

выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость буду-

щих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании

данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от

эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта. Для

определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базиру-

ется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных

потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестици-

– 23 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

онные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии – продажи объекта).

Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего,

определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие

направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих на-

правлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости,

т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.


1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную

стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объек-

тов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов)

применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вы-

читается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной

валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе

фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель явля-

ется балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результа-

те получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую

стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качест-

ва исходной информации на рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчис-

лениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход

B10. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных

средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть

дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости от-

ражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

B11. Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная

модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимо-

сти и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона; и

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справед-

ливой стоимости некоторых нематериальных активов.

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объек-

тов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на

основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости

объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет,

насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравнительный анализ по-

зволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить

окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов,

которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению

окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

– 24 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке

справедливой стоимости Объекта оценки.

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные осо-

бенности и прочее для отдельных элементов и здания в целом);

интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и

других схожих по условиям районах Московской области;

подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповы-

шающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

определение восстановительной стоимости объекта;

исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание

объекта;

осуществление расчетов для определения величины справедливой стоимости различными

подходами;

анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

выработка заключения о справедливой стоимости объекта;

подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1: «Оценщик при проведении оценки обязан использо-

вать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использо-

вания того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы

оценки в рамках применения каждого из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подхо-

дов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с

точки зрения приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики

расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих

факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта.

Затратный подход.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогично-

го объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется

стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к резуль-

тату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившая-

ся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является прин-

цип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-

либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобре-

тение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским

характеристикам оцениваемому имущественному комплексу.

Учитывая выше изложенное, в настоящем отчете затратный подход использовался. В данном

отчете в затратном подходе применялся метод замещения. В расчете использовались Исходные

данные 3 Уровня.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который обычно выражается в форме

– 25 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применитель-

но к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «жилой

дом для проживания», а как объект извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей

(возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщи-

ка также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчи-

ка, что данный жилой дом будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. буду-

щий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок жилья, он продолжает в

основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не

регистрируется, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это об-

стоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о

размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не

имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. По-

этому доходный подход был исключен из расчетов.

Рыночный подход

Рыночный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное количество

информации о предложениях на продажу сопоставимых объектов недвижимости. Расчет рыноч-

ной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода производился с применением

метода сравнительного анализа продаж. В расчете использовались Исходные данные 3 Уровня.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ.

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж.

Рыночный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется

тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими

словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная

цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже ана-

логичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является

принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не за-

платит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью

понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и спо-

собы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования

дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества

сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов

(предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом,

и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характе-

ристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор

сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает

альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инве-

стиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах,

учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к кото-

рому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопос-

тавимые с оцениваемым объектом, которые были проданы недавно;

– 26 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам;

Анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оценивае-

мым;

Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации:

Метод сравнительного анализа продаж;

Методом валового рентного мультипликатора;

Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая ве-

личина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода;

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и

оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента ус-

ловиях.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка

передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недви-

жимостью и объектом, сопоставимым по характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточ-

но часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Различные права имеют

различную стоимость.

2) Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта

недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в

таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая

поправка к цене данной сделки.

3) Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих

продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогооб-

ложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше,

при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В против-

ном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является

одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на дан-

ную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рын-

ке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом

сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо ска-

зывается на стоимости оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости

подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта

и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при про-

ведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с

большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменате-

лю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица, либо экономическая.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцени-

ваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки

следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-

аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характери-

стиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему:

если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повы-

шающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется пони-

жающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

– 27 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного

объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характери-

стиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоста-

вимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее

на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-

аналога и оцениваемого объекта.

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения

продаж.

8.2.1. Исходная информация.

В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-

продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на

цены предложения. Такой подход оправдан поскольку, потенциальный покупатель прежде, чем

принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложе-

ние и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоин-

ства и недостатки относительно объектов сравнения.

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения.

В качестве цен объектов-аналогов были взяты цены предложений объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам все отобранные объекты либо сопоставимы, либо не-

значительно отличаются от объекта оценки. Предложения о продаже рассматривались в период

наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Описание отобранных объектов-аналогов представлено в следующей таблице. Распечатки с

Интернет-сайтов, содержащих информацию об использованных аналогах, представлены в Прило-

жении к Отчету. Дополнительная информация, не указанная в объявлениях, была получена в ходе

личного опроса представителей собственников рассматриваемых объектов. В представленной ни-

же таблице также указаны параметры аналогов, которые были использованы в качестве единиц

сравнения при проведении расчетов.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 м2 общей площади помещений как наиболее объ-

ективный показатель для помещений.

Таблица сравниваемых аналогов.

Таблица 8-1

Характеристика

объектов срав-

нения

Объект

оценки

Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5

Местоположе-

ние объекта

г. Орехово-

Зуево, ул.

Осипенко, д.

42

г. Орехово-

Зуево, в черте

города, район

новая стройка

г. Орехово-

Зуево, ул.

Чехова

г. Орехово-

Зуево, ул.

Совхозная

г. Орехово-

Зуево, ул. 1-

ой Пятилетки,

д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, 1-й

Южный про-

езд, 34

Площадь зе-

мельного участ-

ка, м2

950 800 800 1 000 300 1 000

Площадь дома,

м2

589,2 211,0 165,0 480,0 118,0 153,0

Вид права собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

Степень благо-

устройства

все инженер-

ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации

Состояние, тип Неудовлетво- Хорошее, Хорошее, Хорошее, Хорошее, Хорошее,

– 28 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

отделки рительное комфортный комфортный комфортный экономичный комфортный

Условия рынка

(время продажи) ноябрь 2019 г.

октябрь-

ноябрь 2019 г.

октябрь-


октябрь-


октябрь-


октябрь-


Цена предложе-

ния, руб. 4 990 000 4 800 000 12 750 000 2 500 000 3 800 000

Источник ин-

формации

89253839436,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_211_m_na

_uchastke_8_s

ot._157580414

0

89166945103,

multilisting.su/

g-orehovo-zue

vo/sale-house/

cottage/16328

899-165-0-m-n

a-uchastke-8-0

-sot-4600000-r

ub-mikrorayo

n-madonskiy

89774290729,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/k

ot-

tedzh_480_m_

na_uchastke_1

0_sot._865885

766

89859159139,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_118_m_na

_uchastke_3_s

ot._119945109

6

89587620213,

avi-

to.ru/orehovo-

zu-

evo/doma_dac

hi_kottedzhi/d

om_153_m_na

_uchastke_10_

sot._17666005

84

Расчет справедливой стоимости методом сравнительного анализа продаж.

Таблица 8-2

Единицы срав-

нения

Оценивае-

мый объект


Местоположение

объекта

г. Орехово-

Зуево, ул.


42

г. Орехово-




г. Орехово-

Зуево, ул.

Чехова

г. Орехово-

Зуево, ул.

Совхозная

г. Орехово-



д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, 1-й

Южный про-

езд, 34



ка, м2

950 800 800 1 000 300 1 000

Площадь дома,

м2

589,2 211,0 165,0 480,0 118,0 153,0


ния, руб. 4 990 000 4 800 000 12 750 000 2 500 000 3 800 000

Корректировка

на уторговыва-

ние

-12,8% -12,8% -12,8% -12,8% -12,8%

Скорректиро-

ванная цена,

руб.

4 351 280 4 185 600 11 118 000 2 180 000 3 313 600

Вид права собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

собствен-

ность

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%



руб.

4 351 280 4 185 600 11 118 000 2 180 000 3 313 600

Условия прода-

жи

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские

Коммерче-

ские




руб.

4 351 280 4 185 600 11 118 000 2 180 000 3 313 600


(время продажи)

ноябрь 2019

г.

октябрь-

ноябрь 2019

г.

октябрь-

ноябрь 2019

г.

октябрь-

ноябрь 2019

г.

октябрь-

ноябрь 2019

г.

октябрь-

ноябрь 2019

г.




руб.

4 351 280 4 185 600 11 118 000 2 180 000 3 313 600


г. Орехово-

Зуево, ул.


42

г. Орехово-




г. Орехово-

Зуево, ул.

Чехова

г. Орехово-

Зуево, ул.

Совхозная

г. Орехово-



д. 31-а

г. Орехово-

Зуево, 1-й

Южный про-

езд, 34


– 29 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049



руб.

4 351 280 4 185 600 11 118 000 2 180 000 3 313 600



ка, м2

800 800 1 000 300 1 000

Стоимость зе-


ка

1 197 957 600 957 600 1 197 000 359 100 1 197 000

Стоимость улуч-

шений 3 393 680 3 228 000 9 921 000 1 820 900 2 116 600

Цена за единицу

площади, руб./м2

16 084 19 564 20 669 15 431 13 834

Общая площадь

помещения 589,2 211,0 165,0 480,0 118,0 153,0


на площадь -12% -22% 0% -22% -22%



руб./м2

14 154 15 260 20 669 12 036 10 791

Инженерное

обеспечение


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации


ные комму-

никации




руб./м2

14 154 15 260 20 669 12 036 10 791

Состояние, тип

отделки

Неудовлетво-

рительное

Хорошее,

комфортный

Хорошее,


Хорошее,


Хорошее,

экономичный

Хорошее,


Корректировка,

руб./м2

- 6 921 - 6 921 - 6 921 - 3 498 - 6 921



руб./м2

7 233 8 339 13 748 8 538 3 870

Относительная

валовая коррек-

ция стоимости

аналога, %

50,23% 51,38% 38,85% 45,34% 52,92%

Вес влияния

аналога на

стоимость оце-

ниваемого объ-

екта

0,191 0,186 0,234 0,209 0,180

Средневзвешен-

ная стоимость

оцениваемого

объекта, руб./м2

1 378 1 552 3 217 1 786 697


шений, руб./м2

8 630


шений, руб. 5 084 796

Определение корректировок

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не

разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для

проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые

объекты. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития

рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использова-

ния таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса соб-

– 30 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

ственников предлагаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов ана-

логов. Оценщики выяснили, что возможная скидка на торг для данных объектов аналогов варьи-

руется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у всех объектов аналогов. Выводы эксперта

подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости – 2019. Жилые

дома», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2019 г., стр. 249, таблица 123).

Учитывая текущее состояние рынка, оценщики принимают корректировку равную – (–) 12,8

% для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся на праве собственности.

Корректировка не производилась.

3. Корректировка на условия продажи.

Информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов ана-

логов и предполагаемые условия сделки по объекту примерно идентичны: сделки осуществляются

с 50-процентным авансированием и окончательными расчетами в течение от одного до трех меся-

цев. Корректировка не производилась.

4. Корректировка на условия рынка (время продажи).

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные пе-

риоды. Все объекты-аналоги выставлены на продажу в октябре-ноябре 2019 г., дата оценки – но-

ябрь 2019 г. Корректировка не производилась.

5. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения анало-

гов и оцениваемого объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учиты-

вающей степень деловой активности, уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транс-

портной доступности, коммерческую привлекательность. Корректировка не производилась.

6. Корректировка на земельный участок.

Из цены предложения вычиталась стоимость земельного участка относимого к аналогу,

стоимость 1 м2 земельного участка рассчитывалась ниже.

Принимаем корректировку:

Объект-аналог № 1. 1 197 * 800 = (–) 957 600руб.;

Объект-аналог № 2. 1 197 * 800 = (–) 957 600 руб.;

Объект-аналог № 3. 1 197 * 1 000 = (–) 1 197 000 руб.;

Объект-аналог № 4. 1 197 * 300 = (–) 359 100 руб.;

Объект-аналог № 5. 1 197 * 1 000 = (–) 1 197 000 руб.

Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок с применением

сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

Теоретические основы применения метода сравнения продаж для оценки земельных участ-

ков приведены выше. В процессе оценки был осуществлен отбор информации о последних пред-

ложениях по продаже земельных участков. При подборе сопоставимых объектов основное значе-

ние придавалось размерам земельных участков, их местоположению, предполагаемое использова-

ние земельного участка.

Исходные данные по сопоставимым объектам

– 31 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Таблица 8-3

Характери-

стика объек-

тов сравнения

Объект

оценки



ния, руб. 1 000 000 750 000 1 500 000 1 300 000 1 300 000

Вид права собственность собственность собственность собственность собственность собственность

Условия про-

дажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


(время прода-

жи)

ноябрь 2019 г. октябрь-ноябрь

2019 г.

октябрь-ноябрь

2019 г.


2019 г.


2019 г.


2019 г.

Местоположе-

ние объекта

г. Орехово-

Зуево, ул. Оси-

пенко, д. 42

г. Орехово-

Зуево, ул. Кра-

сина

г. Орехово-


пенко, 45

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


сина, 15

Назначение

земель

Для размеще-

ния домовладе-

ния

Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС


мельного уча-

стка, м2

950 1 000 500 1 000 1 000 1 000


обеспечение

участка

все инженерные

коммуникации











Источники ин-

формации

89645692368,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/154973244/

89266375651,

avito.ru/orehovo-

zu-

evo/zemelnye_uc

hast-

ki/uchastok_5_so

t._izhs_5599573

48

89587698057,

avito.ru/orehovo-

zu-

evo/zemelnye_uc

hast-

ki/uchastok_10_s

ot._izhs_180021

9461

89775489391,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/189761485/

89090778000,

orekhovo-

zuye-

vo.cian.ru/sale/su

bur-

ban/200671274/

Таблица корректировок

Таблица 8-4

Элемент срав-

нения

Объект

оценки



ния, руб. 1 000 000 750 000 1 500 000 1 300 000 1 300 000

Площадь участ-

ка земли, м2

950 1 000 500 1 000 1 000 1 000

Цена за единицу

площади, руб./м2

1 000 1 500 1 500 1 300 1 300


на уторговыва-

ние

-9,3% -9,3% -9,3% -9,3% -9,3%



руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179

Вид права собственность собственность собственность собственность собственность собственность




руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179

Условия финан-

сирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные




руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179

Условия рынка ноябрь 2019 г. октябрь-ноябрь октябрь-ноябрь октябрь-ноябрь октябрь-ноябрь октябрь-ноябрь

– 32 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

(время продажи) 2019 г. 2019 г. 2019 г. 2019 г. 2019 г.




руб./м2

- 907 1 361 1 361 1 179 1 179


г. Орехово-


пенко, д. 42

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


пенко, 45

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


сина

г. Орехово-


сина, 15




руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179

Назначение зе-

мель

Для размеще-

ния домовладе-

ния

Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС Для ИЖС




руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179



ка, м2

950 1 000 500 1 000 1 000 1 000




руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179


обеспечение уча-

стка
















руб./м2

907 1 361 1 361 1 179 1 179

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие корректировки:

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не

разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для

проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые

объекты. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития

рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использова-

ния таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса соб-

ственников предлагаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов ана-

логов. Оценщики выяснили, что возможная скидка на торг для данных объектов аналогов варьи-

руется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у всех объектов аналогов. Выводы эксперта

подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земель-

ные участки. Часть 2», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 253, таблица 121).

Учитывая текущее состояние рынка, оценщики принимают корректировку равную – (–) 9,3

% для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся собственности.

Корректировка не проводилась.

3. Корректировка на условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, усло-

вия финансирования сделки – единовременный платеж. Корректировка не проводилась.

– 33 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

4. Корректировка на условия (время) продажи.

Данная поправка учитывает на фактор падения (роста) рыночных цен на протяжении опре-

деленного периода. Все объекты-аналоги выставлены на продажу в октябре-ноябре 2019 г., дата

оценки – ноябрь 2019 г. Корректировка не производилась.

5. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения анало-

гов и оцениваемого объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учиты-

вающей уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, ком-

мерческую привлекательность, ландшафтной и рекреационной ценности территории, состояния

окружающей среды, санитарных, микроклиматических и инженерно-геологических условий. Кор-

ректировка не проводилась.

6. Корректировка на назначение земель.

Оцениваемый земельный участок предназначен для размещения домовладения, все объекты-

аналоги являются земельными участками, предназначенными для строительства индивидуального

жилого дома. Корректировка не проводилась.

7. Корректировка на физические характеристики.

7.1. Корректировка на размер земельного участка.

Корректировка не проводилась.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложе-

ния, рассчитаем весовые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

Объект-аналог № 1. (100 % – 9,30 %) / ((100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) +

(100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %)) = 0,200

Объект-аналог № 2. (100 % – 9,30 %) / ((100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) +

(100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %)) = 0,200

Объект-аналог № 3. (100 % – 9,30 %) / ((100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) +

(100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %)) = 0,200

Объект-аналог № 4. (100 % – 9,30 %) / ((100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) +

(100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %)) = 0,200

Объект-аналог № 5. (100 % – 9,30 %) / ((100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %) +

(100 % – 9,30 %) + (100 % – 9,30 %)) = 0,200

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в ре-

зультате долю в удельной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна рыноч-

ной стоимости 1 м2 площади объекта оценки. Стоимость объекта оценки равна произведению

стоимости 1 м2 на площадь.

Взвешиваем полученные результаты и с учетом округления получаем следующий результат:

907 * 0,200 + 1 361 * 0,200 + 1 361 * 0,200 + 1 179 * 0,200 + 1 179 * 0,200 = 1 197 руб./м2

Для выводов:

Таблица 8-5

Наименование показателей Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Общая валовая коррекция, руб./м2 (абсолютное

значение) 93 139 139 121 121

В % от цены продажи (абсолютное значение) 9,30% 9,30% 9,30% 9,30% 9,30%

Весовой коэффициент 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200

Рыночная стоимость земельного участка, руб./м2 1 197

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 1 137 150

– 34 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

(округленно) 1 137 000

7. Корректировка на физические характеристики жилого дома.

7.1. Корректировка на общую площадь помещений.

На основании рыночных данных, Оценщиками установлено: справедливая стоимость 1 м2

общей площади зависит от суммарной общей площади, предлагаемых к продаже, объектов. По-

скольку все объекты сравнения отличаются по общей площади от объекта оценки, Оценщик по-

считал необходимым применить поправку на общую площадь. Корректировка рассчитана на осно-

вании «Справочника оценщика недвижимости – 2019. Жилые дома», Лейфер Л. А., Нижний Нов-

город, 2019 г., стр. 151, таблица 55.

Принимаем корректировку равную – (–) 22 % для объектов-аналогов № 2, 4, 5, для объекта-

аналога № 1 принимаем корректировку равную – (–) 12 %, для объекта-аналога № 3 корректировка

не производилась.

7.2. Корректировка на наличие инженерного обеспечения.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют равную степень инженерного обеспечения.

Корректировка не производилась.

7.3. Корректировка на состояние, тип отделки.

Состояние, тип отделки объекта оценки можно охарактеризовать как «неудовлетворитель-

ное», состояние, тип отделки объектов-аналогов № 1, 2, 3, 5 можно охарактеризовать как «хоро-

шее», «комфортный», состояние, тип отделки объекта-аналога № 4 можно охарактеризовать как

«хорошее», «экономичный».

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том IV.

Жилая недвижимость», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2016 г., стр. 255, таблица 95.

Принимаем корректировку:

Объект-аналог № 1. Корректировка равна – (–) 6 921 руб.;




Объект-аналог № 5. Корректировка равна – (–) 6 921 руб.

Присвоим веса полученным результатам.

Объект-аналог № 1. (100 % – 50,23 %) / ((100 % – 50,23 %) + (100 % – 51,38 %) + (100 % – 38,85 %)

+ (100 % – 45,34 %) + (100 % – 52,92 %)) = 0,191

Объект-аналог № 2. (100 % – 51,38 %) / ((100 % – 50,23 %) + (100 % – 51,38 %) + (100 % – 38,85 %)

+ (100 % – 45,34 %) + (100 % – 52,92 %)) = 0,186

Объект-аналог № 3. (100 % – 38,85 %) / ((100 % – 50,23 %) + (100 % – 51,38 %) + (100 % – 38,85 %)

+ (100 % – 45,34 %) + (100 % – 52,92 %)) = 0,234

Объект-аналог № 4. (100 % – 45,34 %) / ((100 % – 50,23 %) + (100 % – 51,38 %) + (100 % – 38,85 %)

+ (100 % – 45,34 %) + (100 % – 52,92 %)) = 0,209

Объект-аналог № 5. (100 % – 52,92 %) / ((100 % – 50,23 %) + (100 % – 51,38 %) + (100 % – 38,85 %)

+ (100 % – 45,34 %) + (100 % – 52,92 %)) = 0,180

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в ре-

зультате долю в удельной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна рыноч-

ной стоимости 1 м2 площади объекта оценки. Стоимость объекта оценки (улучшения) равна про-

изведению стоимости 1 м2 на площадь.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложе-

ния, рассчитаем весовые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

7 233 * 0,191 + 8 339 * 0,186 + 13 748 * 0,234 + 8 538 * 0,209 + 3 870 * 0,180 = 8 630 руб./м2

– 35 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Стоимость улучшения равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

8 630 * 589,2 = 5 084 796 руб. или с учетом округления 5 085 000 руб.

Стоимость объекта недвижимости составит:

Стоимость улучшений + Стоимость земельного участка =

5 085 000 + 1 197 000 = 6 222 000 руб.

Таким образом, справедливая стоимость жилого дома, общей площадью 589,2 м2 и зе-

мельного участка, площадью 950 м2, расположенных по адресу: Московская область, г. Оре-

хово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, определенная с использованием рыночным подхода, по со-

стоянию на 10 ноября 2019 г. составит – 6 222 000 руб. (Шесть миллионов двести двадцать

две тысячи рублей) без учета НДС.

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

9.1. Принцип подхода.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является прин-

цип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-

либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобре-

тение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским

характеристикам оцениваемому зданию.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогично-

го объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется

стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к резуль-

тату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившая-

ся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он

не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов бла-

гоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстано-

вительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участ-

ка (или прав его аренды).

9.2. Понятие оценки стоимости замещения.

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для даль-

нейшего использования. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной

стоимости объектов – стоимость замещения (затраты на создание аналогичного объекта, отве-

чающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современ-

ных материалов и строительных норм).

9.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки.

При определении полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимо-

– 36 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

сти были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на

единицу объема, площади, погонного метра, а также индексы изменения стоимости строительства

для пересчета этих показателей в уровень цен ноября 2019 г.

Основная формула:

ПВС = УС69 * О * Кклим * И69-11.19 * Кклим. * КПП,

где:

УС69 стоимость строительства на единицу площади в ценах 1969 года по сбор-

никам УПВС (базисный стоимостной показатель);

О строительный объем, м3;

И69-11.19 = 173,91 И69-11.19 = И69-84отр. * К69-84тер. * И84-91отр. * К84-91тер. * И01.10-11.19 – индекс

перехода от цен 1969 года к ценам ноября 2019 г., состоит из:

И69-84отр. = 1,17 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по

отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлени-

ям в составе отраслей от цен 1969 года к ценам 1984 года (приложение №

1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

К69-84тер. = 1,00 территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям

народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в соста-

ве отраслей, учитывающие особенности из изменения сметной стоимости,

стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автоном-

ным республикам, союзным республикам, не имеющих областного деле-

ния (приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г.

№ 94);

И84-91отр. = 1,57 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по

отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлени-

ям в составе отраслей от цен 1984 года к ценам 1991 года (приложение к

письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д);

К84-91тер. = 1,00 территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям

народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в соста-

ве отраслей, учитывающие особенности из изменения сметной стоимости,

стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автоном-

ным республикам, союзным республикам, не имеющих областного деле-

ния (приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д);

И91-01.10 = 75,74 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в

том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и

механизмов на I квартала 2010 года (Приложение № 1 к письму Мини-

стерство экономического развития Российской Федерации № 1289-СК/08

от 20.01.2010 г.);

И01.10-11.19 = 1,25 индекс перехода от цен I квартала 2010 г. к ценам ноября 2019 г.

И01.10-11.19 = И00-11.19 / И00-01.10 (И01.00-11.19 = 8,29 – индекс изменения смет-

ной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости ма-

териалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов от цен I

квартала 2000 г. к ценам ноября 2019 г. (Приложение № 1 к письму Ми-

нистерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Россий-

ской Федерации № 38021-ЮГ/09 от 09.10.2019 г.); И00-01.10 = 6,63 – индекс

изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе

стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов

от цен I квартала 2000 г. к ценам I квартала 2010 года (Приложение № 1 к

письму Министерство экономического развития Российской Федерации

№ 1289-СК/08 от 20.01.2010 г.);

8,29 / 6,63 = 1,25

И69-05.19 1,17 * 1,00 * 1,57 * 1,00 * 75,74 * 1,25 = 171,91

Кклим. климатический коэффициент (техническая часть соответствующих сбор-

– 37 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

ников УПВС);

КПП прибыль предпринимателя;

Итоги расчетов полной восстановительной стоимости объекта приведены в таблице 9-1.

Таблица 9-1

Наименование объекта Обоснование Восстановительная стои-

мость на дату оценки,

руб.

Жилой дом, общей площа-

дью 589,2 м2

Сборник УПВС № 28, таблица 17, гр. 1-в.

Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г. – 22,1 руб.

(без учета НДС).

Поправочные коэффициенты:

Поправка на климатический район – 1,00

10 142 759

9.4. Расчет величины прибыли предпринимателя.

Величина годовой прибыли предпринимателя составляет 11 %, принято на основании иссле-

дований «Справочник оценщика недвижимости – 2019. Жилые дома», Лейфер Л. А., Нижний Нов-

город, 2019 г., стр. 232, таблица 111.

С учетом прибыли предпринимателя стоимость нового строительства объекта оценки со-

ставляет:

Таблица 9-2

Наименование Восстановитель-

ная стоимость на

дату оценки,

руб.

Годовая

норма

прибы-

ли

Коэффициент

предпринима-

тельской при-

были КПП

Стоимость нового

строительства объекта

с учетом КПП,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 10 142 759 11,0 % 1,110 11 258 462

9.5. Определение накопленного износа.

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой

причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату

оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недви-

жимости, так как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воз-

действия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние из-

менений архитектурных и иных требований, ведущее к функциональному износу. Физический

износ – это потеря стоимости улучшений в результате естественных процессов, физического вы-

ветривания и нарушения условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания (пере-

грузки, динамические воздействия и т.п.). Функциональный износ – это потеря стоимости в ре-

зультате несоответствия здания как в целом, так и отдельных его элементов современным рыноч-

ным стандартам и представлениям. Внешний износ – это потеря стоимости в результате измене-

ния внешних условий, экономического окружения объектов оценки. В свою очередь физический и

функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый. При этом под устра-

нимым понимается износ, устранение которого в текущей рыночной ситуации экономически це-

лесообразно. Физический и функциональный износ, обычно, присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением фи-

нансовых и законодательных условий и т.д. Для определения накопленного износа определялся

метод разбивки. Метод разбивки в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым

относят:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

– 38 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление

меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому,

если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение стоимости устранимого физического износа

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его

иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет

немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики соору-

жения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерно-

го оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового

или, практически, нового состояния. Итоги визуального обследования объекта недвижимости при-

ведены в пункте 5.3. Расчет устранимого износа приведен в таблице 9-4.

Таблица 9-4

№№

п/п

Наименование конструк-

тивного элемента

Уд. вес

конст-

руктив-

ного

элемен-

та

Полная восста-

новительная

стоимость кон-

структивного

элемента,

руб.

Устрани-

мый из-

нос кон-

струк-

тивного

элемента

Величина

устранимого

износа кон-

структивно-

го элемента,

руб.

Стоимость кон-


элемента с уче-

том устранимо-

го износа,

руб.

1 Фундаменты 9% 1 013 262 15% 151 989 861 273

2 Стены 27% 3 039 785 15% 455 968 2 583 817

2 Перекрытия 11% 1 238 431 15% 185 765 1 052 666

4 Кровля 3% 337 754 15% 50 663 287 091

5 Полы 6% 675 508 30% 202 652 472 856

6 Окна и двери 11% 1 238 431 40% 495 372 743 059

7 Отделочные работы 16% 1 801 354 40% 720 542 1 080 812

8 Внутренние санитарно-

технические, электротехни-

ческие и слаботочные уст-

ройства

11% 1 238 431 40% 495 372 743 059

9 Прочие работы 6% 675 508 40% 270 203 405 305

ИТОГО 100% 11 258 463 3 028 526 8 229 937

Определение стоимости неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоя-

щее время, практически, невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа опре-

деляется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и сум-

мой устранимого физического износа. На практике элементы сооружения, имеющие неустрани-

мый физический износ делят на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы

имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем остаточная экономическая жизнь всего

сооружения. Общая физическая жизнь конструктивных элементов определялась на основе ВСН

58-88р «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслу-

живания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», Приложение 3

«Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Итоги расчета стоимости неустранимого физического износа короткоживущих элементов приве-

дены в таблице 9-5.

Таблица 9-5

№

№

п/п

Наименование

конструктивного

элемента

Стоимость кон-


элемента с уче-

том устранимо-

го износа,

руб.

Действитель-

ный возраст,

лет

Общая

физиче-

ская

жизнь,

лет

Коэффици-

ент к стои-

мости

Неустранимый

износ коротко-

живущих эле-

ментов,

руб.

1 Кровля 287 091 12 30 0,40 114 836

– 39 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

2 Полы 472 856 12 20 0,60 283 713

3 Окна и двери 743 059 12 20 0,60 445 835

4 Отделочные рабо-

ты

1 080 812 7 10 0,70 756 568

5 Внутренние сани-

тарно-технические,

электротехниче-

ские и слаботоч-

ные устройства

743 059 12 20 0,60 445 835

ИТОГО 3 326 876 2 046 787

Определение стоимости неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономи-

ческой жизнью всего сооружения. Расчет стоимости неустранимого физического износа долгожи-

вущих элементов приведен в таблице 9-6.

Таблица 9-6

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2

Восстановительная стоимость, руб. 11 258 463

Минус величину стоимости отделочных работ, руб. -3 028 526

Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физи-

ческим износом, руб.

-3 326 876

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом, руб. 4 903 060

Действительный возраст (лет) 20

* Общая физическая жизнь (лет) 100 0,20

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. 980 612

* Величина общей физической жизни принимается как нормативный срок службы здания.

Нормативный срок принят согласно «Технического освидетельствования зданий и сооружений для целей оценки ры-

ночной стоимости», С.Л. Парфенов, табл.4 «Нормативные сроки службы зданий по группам капитальности».

Определение стоимости накопленного физического износа

Итоги расчета накопленного физического износа оцениваемого объекта приведены в таблице

9-7.

Таблица 9-7

Наименование объ-

екта оценки

Полная восстано-

вительная стои-

мость на дату

оценки,

руб.

Величина

стоимости

отделочных

работ,

руб.


износ коротко-


ментов,

руб.


износ долго-


ментов,

руб.

Накопленный

физический

износ,

руб.

Жилой дом, общей

площадью 589,2 м2

11 258 463 3 028 526 2 046 787 980 612 6 055 925

Определение функционального износа

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности

объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для

таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функ-

циональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функцио-

нальный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается уст-

ранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов вы-

годна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости.

В противном случае износ считается неустранимым.

Определение величины внешнего износа объекта недвижимости

– 40 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является

функцией внешнего влияния. Учитывая местоположение и коммерческую привлекательность,

Оценщик считает, что внешний износ у объекта оценки отсутствует.

9.6. Результат расчета остаточной стоимости с использованием затратного

подхода.

Остаточная стоимость объекта с учетом износа определяется по формуле:

V= Рст [1 – Фи

] х [1 – ФНи

] х [1 – ВНи

] 100 100 100

где,

Рст полная восстановительная стоимость, руб.;

Фи величина физического износа, %;

ФНи величина функционального износа, %;

ВНи величина внешнего износа, %.

Результаты выполненных расчетов приведены в таблице 9-8.

Таблица 9-8

Наименование объекта оценки Стоимость,

руб.

Стоимость с учетом округления,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 5 202 538 5 203 000

9.7. Заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом определяется по

формуле:

С = Стоимость земли + Стоимость дома с учетом износа

С = 1 197 000 + 5 169 000 = 6 340 000 руб.

Таким образом, справедливая стоимость жилого дома, общей площадью 589,2 м2 и зе-

мельного участка, площадью 950 м2, расположенных по адресу: Московская область, г. Оре-

хово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, определенная с использованием затратным подхода, по со-

стоянию на 10 ноября 2019 г. составит – 6 340 000 руб. (Шесть миллионов триста сорок ты-

сяч рублей) без учета НДС.

10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫБОР ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ

СТОИМОСТИ.

В результате проведенных исследований и выполненных расчетов различными подходами

объекта получены следующие значения:

Таблица 10-1

Наименование объекта Справедливая

стоимость,

полученная

затратным

Справедливая

стоимость,

полученная

доходным под-

Справедливая

стоимость, полу-

ченная сравни-

тельным подхо-

– 41 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

подходом,

руб.

ходом,

руб.

дом,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2 и земельный уча-

сток, площадью 950 м2, расположенные по адресу: Мос-

ковская область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42

6 340 000 Не применялся 6 208 000

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе

анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках клас-

сических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соот-

ветствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную

стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведен-

ных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки при-

мененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. ля расчета весов использо-

ванных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в

соответствии с четырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных под-

ходов найдем расчетный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 0,5% в целях использования данных ве-

сов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса по-

рождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата,

что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто фор-

мальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имуще-

ства путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на

округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта

можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и

назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В

оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком

полагаться. В рамках настоящего Отчета затратный подход применялся.

2. Подход с точки зрения доходности, отражает ту предельную стоимость, больше которой

не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта

и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов

для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от

владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимо-

сти объекта. В рамках настоящего Отчета доходный подход не применялся.

3. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом

всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход использует информа-

цию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода

состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъ-

юнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полно-

стью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вы-

членить и количественно оценить.

Исходя из вышеизложенного и, руководствуясь нашим опытом и профессиональными зна-

ниями, рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных под-

ходов в определении итоговой стоимости (таблица 10-2).

Таблица 10-2

Результаты согласования ориентиров стоимостей

Подход Затратный Доходный Рыночный

Критерий Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе которой прово- 5 0 5

– 42 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

дились анализ и расчеты

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов,

специфичных для объекта 5 0 5

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения

типичного покупателя/продавца 5 0 5

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 5 0 5

Итого сумма баллов для данного подхода 20 0 20

Подход применялся Да Нет Да

Сумма баллов 40

Вес подхода, % 50 % 0 % 50 %

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 10-3.

Таблица 10-3

Наименование объекта Подход

оценки

Стоимость,

руб.

Удельный

вес

Компонент стоимости,

руб.

Жилой дом, общей площадью 589,2 м2

и земельный участок, площадью 950 м2,

расположенные по адресу: Московская

область, г. Орехово-Зуево, ул. Осипен-

ко, д. 42

Затратный 6 340 000 0,50 3 170 000

Доходный Не применялся

Рыночный 6 222 000 0,50 3 111 000

Справедливая стоимость 6 281 000

Таким образом, справедливая стоимость жилого дома, общей площадью 589,2 м2 (када-

стровый (условный) номер: 50:47:0011506:33) и земельного участка, площадью 950 м2 (када-

стровый (условный) номер: 50:47:0011506:7), расположенных по адресу: Московская об-

ласть, г. Орехово-Зуево, ул. Осипенко, д. 42, по состоянию на 10 ноября 2019 г., составит –

6 281 000 руб. (Шесть миллионов двести восемьдесят одна тысяча рублей) без учета НДС, в

том числе:

№№

п/п

Наименование объекта Справедливая стоимость,

руб.

1 Жилой дом, общей площадью 589,2 м


(условный) номер: 50:47:0011506:33) 5 144 000

2 Земельный участок, площадью 950 м


(условный) номер: 50:47:0011506:7) 1 137 000


Оценщик I категории

Санталова Г. Е.

Оценщик II категории Фришберг В. Д.

– 43 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1 Федеральный закон от 29 июля 1998 № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Рос-

сийской Федерации»

2 Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 8.

3 «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А.

Москва, «Финансы и статистика», 2002 г.

4 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», учебное

пособие, под редакцией Григорьева В.В. Москва, «ИНФРА-М», 1997 г.

5 «Справочник по недвижимости», Волочков Н.Г. Москва, «ИНФРА-М», 1996 г.

6 «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие, Коростелев

С.П. Москва, «Русская Деловая Литература», 1998 г.

7 «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дж.Фридман, Н.Ордуэй. Моск-

ва, «Дело Лтд», 1995 г.

8 «Финансирование инвестиций в недвижимость», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб.,

1996.

9 «Методы оценки недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб., ТОО «Технобалт», 1995

10 «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1997.

11 «Анализ практики оценки недвижимости», А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М.

Трейгер, М., 2005

12 «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко, Р.В., 2006.

– 44 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. КОПИИ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ.

– 45 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 46 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 47 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 48 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 49 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 50 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 51 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 52 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 53 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 54 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 55 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 56 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 57 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

– 58 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/dom_211_m_na_uchastke_8_sot._1575804140

https://multilisting.su/g-orehovo-zuevo/sale-house/cottage/16328899-165-0-m-na-uchastke-8-0-sot-

4600000-rub-mikrorayon-madonskiy

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/dom_211_m_na_uchastke_8_sot._1575804140

https://multilisting.su/g-orehovo-zuevo/sale-house/cottage/16328899-165-0-m-na-uchastke-8-0-sot-4600000-rub-mikrorayon-madonskiy

https://multilisting.su/g-orehovo-zuevo/sale-house/cottage/16328899-165-0-m-na-uchastke-8-0-sot-4600000-rub-mikrorayon-madonskiy

– 59 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_480_m_na_uchastke_10_sot._865885766


https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_480_m_na_uchastke_10_sot._865885766


– 60 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

avito.ru/orehovo-zuevo/doma_dachi_kottedzhi/dom_153_m_na_uchastke_10_sot._1766600584


– 61 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049

https://orekhovo-zuyevo.cian.ru/sale/suburban/154973244/

https://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_559957348



– 62 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049





– 63 –

ООО «ДОМ Оценки» № 10/11-19-8049



Прош

нурован

о и

прон

ум

ерован

о

всего

76 л

исто

в

Ди

рек

тор

Сан

талова Г

.Е.

Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · aZl_evkl\ b h[j_f_g_gbc 5. Hp_gdZ ijh\h^blky ba ^hims_gby qlh...

Documents

Transcript of Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · aZl_evkl\ b h[j_f_g_gbc 5. Hp_gdZ ijh\h^blky ba ^hims_gby qlh...