LANDMARKS BY PROVAST Arno van der Voort

Hoogbouw: een geschikte oplossing voor stedelijke verdichting ?

Dag van de Projectontwikkeling 16 mei 2019

INHOUD

• Wat is hoogbouw?

• Waarom hoogbouw?

• Succes en faalfactoren van hoogbouwprojecten

- Ambities

- Ontwerp

- Doorlooptijd

- Bouwkosten

- Differentiatie

- Afzet en financiering

- Haalbaarheid

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nu

mb

er

of

Co

mp

letio

ns

COMPLETIONS TIMELINE >200 METER

# of 200 m+ completions # of 300 m+ completions

1960

1962

1964

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

WAAROM HOOGBOUW?

• Druk op schaarse ruimte – verdichting – intensivering

• “Door hoogbouw meer ruimte voor groen”

• “Stad maken”, draagvlak voor voorzieningen

• Toegenomen vraag naar stedelijk wonen

• Terugdringen automobiliteit (Amsteltoren 192 appartementen, 90 optionele parkeerplaatsen, afgenomen <10!)

WAAROM HOOGBOUW?

• Trend 1 - trek naar de stad - opgave van 1 mln. woningen tot 2040 - verwachting 550.000 binnen de Randstad

• Trend 2 - steeds meer wonen in hoogbouw - mixed-use en residential van 15% in 2000 naar 50% in 2014

WAAROM HOOGBOUW?

MAAR, is hoogbouw de panacee voor stedelijke verdichting?

• Prettige steden

• Menselijke maat

• Impact op de omgeving

• Woonvraag

• Haalbaarheid

Provast referenties

Provast referenties

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Ambities

• Ontwerp

• Doorlooptijd

• Bouwkosten

• Differentiatie

• Afzet en financiering

• Haalbaarheid

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Ambities voor ieder hoogbouwproject - architectuur - rankheid - levendige, publieke plint - openbare ruimte

SUCCES- EN FAALFACTOREN

Ontwerp

- bruto:netto

- oppervlakte appartementen

- aantal appartementen

- aantal appartementen per verdieping/stijgpunt

- inpandige of uitpandige balkons

- mate van repetitie

- openbare ruimte: ontsluiting, parkeren, fietsen, afval

- windhinder

- winddruk

- geen schuifpuien, buitenzonwering, vlonders op balkons

- verankering gevel

- etc.

Repetitie, differentiatie, aanpasbaarheid

SUCCES- EN FAALFACTOREN

Doorlooptijd

- impact op omgeving en daarmee op RO-traject

- ‘time kills all deals’

- inspelen op klantwensen

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Bouwkosten

- bouwtijd

- bouwplaatskosten

- brandweer (maatwerk lokale autoriteiten, brandmeldinstallatie, ontruiming, sprinkler)

- diepere fundatie, dikkere constructie

- voorzieningen windhinder, winddruk

- extra kelderlaag nodig?

- opslagen bouwkosten t.o.v. gebouwen tot 70 meter: 200 euro/m2, dus 15%

- bruto:netto ratio verslechtert met 2 procent

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Differentiatie

- doelgroepen

- regulering

- sociale woningen

- vve’s stemrechten

- animo beleggers

• Gezinnen? Community?

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Afzet en financiering

- voorverkoop koopappartementen ook i.r.t. doorlooptijd

- belegging mixed-use, verschillende wooncategorieën

SUCCES- EN FAALFACTOREN

• Haalbaarheid

• Alle voornoemde aandachtspunten zijn van invloed op de haarbaarheid

• Haalbaarheid onder druk door stapeling ambities:

- Beng

- circulariteit

- groene gevels

- groene bekroning

- regulering

SUCCES- EN FAALFACTOREN

Toepassing in project Grotius

541 vrije sector huurwoningen

114 sociale woningen

655 woningen totaal

244 parkeerplaatsen

850m2 publieksfuncties

Programma 65.263m2 bvo

Kavel 4.810m2

FSI 13,6

#woningen/ha: 1361

SUCCES- EN FAALFACTOREN

gebaseerdop VO+ architect

Grotius I Grotius II

Verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6

38

37

36

35

34

33

32

31

30

29

28

27

26

25

24

23

22

21

20

19

18

17

16

15

14

13

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2 fiets alleenup alleenup

dakuitloop bovenste stopplaats 1 alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup

liften alleen naar boven toe Mezzanine alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup

basis startpunt liften Beganegrond fiets fiets

stopplaats -1 fiets fiets

stopplaats geschikt voor fiets -2

verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6

1275 kg 1275 kg 1000 kg 1000 kg 1275 kg 1275 kg

brandweerlift brandweerlift "fietsenlift" "fietsenlift" brandweerlift brandweerlift