DE SLAG OM HET MIDDENVELD

Johan Conijn

16 mei 2019, Den Bosch

AANGENOMEN MOTIE RONNES 2 APRIL 2019

Behandeling Wet maatregelen middenhuur:

“… dat de bouw van middenhuurwoningen door marktpartijen nauwelijks van de

grond komt…”

“ … dat corporaties middenhuurwoningen kunnen en willen realiseren… “

“… een (vergaande) vrijstelling van de markttoets ...” “…waardoor het bouwen van

huurwoningen tot € 1.000 per maand voor corporaties mogelijk wordt.”

1

ONDERWERPEN

− Investeringen woningcorporaties

− Corporaties in het middensegment

− Rol van beleggers in middensegment

− Een duurzaam beleidsalternatief

2

CORPORATIESECTOR: SPANNING TUSSEN AMBITIES EN MOGELIJKHEDEN

Veel ambities van en voor de corporatiesector

betaalbaarheid: beperkte huurstijging

beschikbaarheid: meer nieuwbouw

duurzaamheid: gasloos en CO2 neutraal

Beperkte en in de toekomst afnemende financiële mogelijkheden

3

OMVANG INVESTERINGEN CORPORATIES

− Ambities Aedes woonagenda (2017)

verdubbeling nieuwbouw naar

34.000 per jaar. Feitelijk niveau circa

15.000.

− Daling na 2013 vooral veroorzaakt

door verhuurderheffing.

4

DRIE EFFECTEN VERHUURDERHEFFING

Negatief effect op de kasstromen

Hier ging de aandacht naar uit

Negatief effect op het vermogen

Hier is voor gewaarschuwd

Negatief effect op het rendement

Dit doet zich nog steeds erg gelden

RENDEMENT OP INVESTERINGEN

− Rendement op investeringen is bij corporaties bijzonder laag geworden

− Ter illustratie nieuwbouw 180.000 euro en huur 651 per maand

Interne rentevoet (IRR) op basis eigen beleid: - 0,6%

Effect verhuurderheffing: - 2,5%-punt

Effect passende huur (ipv 720): - 1,4%-punt

− Negatief effect op investeringsvolume corporaties

6

MIDDENSEGMENT HUURSECTOR

Het middensegment: huur tussen € 720 en € 1.000 per maand

Beperkt aanbod door decennia lange krimp

Toenemende vraag, mede door het hervormingsbeleid

Koopsector en huursector minder toegankelijk voor de middeninkomens

7

CORPORATIES EN HET MIDDENSEGMENT

8

− Bijdrage corporaties aan het middensegment (niet-DAEB) is beperkt Aantallen woningen X 1.000

− De afgelopen jaren nagenoeg geen nieuwbouw in niet-DAEB 2016: 1.137 huurwoningen/eenheden

2017: 596 huurwoningen/eenheden

VOORNEMENS CORPORATIES VOOR MIDDENSEGMENT

9

− Bij corporaties wordt per saldo geen groei van het middensegment verwacht (peiling

medio 2018)

NIEUWE HUURWONINGEN VAN BELEGGERS

10

− Sterke toename van nieuwe

huurwoningen bij beleggers.

− In 2018 toegenomen tot 17.200

woningen/eenheden

− Door stijging bouwkosten wel steeds

meer met huurprijs boven

€ 1.000 per maand

GROEI MIDDENSEGMENT 2012 - 2018

− Sinds 2012 sterke groei van het

middensegment. In 2018 al 433.000

woningen

− Sterke stijging in de particuliere

huursector: 74% sinds 2012

− Vanaf 2015 daling in de

corporatiesector

11

VERDELING MIDDENSEGMENT NAAR TYPE VERHUURDER (ABF)

− Sterke toename van verhuur door particuliere personen en in 2018 het

grootste aandeel

− Dit is vooral het gevolg van buy-to-let

12

GEZONDE WONINGMARKT RUST OP DRIE PIJLERS

Drie pijlers zijn:

Koopwoningen

Sociale huurwoningen

Particuliere huurwoningen

Belang van volwaardige positie voor elke

pijler vanwege:

Keuzemogelijkheden en doorstroming

Brede basis voor financiering

woningen

13

2015: NIEUWE WONINGWET

− Corporaties meer focus op de kerntaken; scheiding van sociaal en commercieel

vastgoed (DAEB-scheiding)

Marktverstoring doet voorkomen te worden (‘level playing field’)

Bouw huurwoningen boven € 720 per maand en koopwoningen alleen in de niet-DAEB

tak

Marktconformiteit via rendementstoets en markttoets op projectniveau

− Heeft ruime gegeven voor de groei van de derde pijler

14

NIET-DAEB: DE NIEUWE MARKTVERSTORING?

− Corporaties worden nu weer gestimuleerd om actief te worden in het middensegment

van de huursector: Rapport van Van Gijzel (Samenwerkingstafel middenhuur)

Verlaging van de rendementseis (BAR) van 5,5% naar 0,0%

Wet maatregelen middenhuur (vereenvoudiging markttoets)

− Nieuwbouw behoeft niet meer marktconform te zijn. Marktconformiteit is beperkt tot

portefeuilleniveau

− Hoe kan een woningportefeuille marktconform zijn als de nieuwbouw dat niet is?

15

REGULERING MIDDENSEGMENT

− Groei van het betaalbaar middensegment zou stagneren, mede door huurniveaus

boven € 1.000 p/m

− Politieke reactie:

Met name Amsterdam en Utrecht regulering van de nieuwbouw van beleggers

Minister Ollongren: ‘noodknop’ (% WOZ-waarde als max huur)

− Paard achter de wagen…. ?

16

HOOFDLIJNEN BELEIDSRICHTING

− Publiek belang voor betaalbare huurwoningen in het middensegment

− Regionaal gedifferentieerd verhoging DAEB-grens voor corporaties

− Beëindigen (op termijn) van activiteiten in het niet-DAEB segment ter voorkoming van

verstoring concurrentie

− Beleggers verder stimuleren investeren in middensegment boven de aangepaste

DAEB-grens

17

Finance Ideas B.V.

Kantoor HNK Utrecht

Weg der Verenigde Naties 1

3527 KT Utrecht

Telefoon: 030 - 232 0480

www.finance-ideas.nl

info@finance-ideas.nl

Contact opnemen met Finance Ideas