DE SLAG OM HET MIDDENVELD
Johan Conijn
16 mei 2019, Den Bosch
AANGENOMEN MOTIE RONNES 2 APRIL 2019
Behandeling Wet maatregelen middenhuur:
“… dat de bouw van middenhuurwoningen door marktpartijen nauwelijks van de
grond komt…”
“ … dat corporaties middenhuurwoningen kunnen en willen realiseren… “
“… een (vergaande) vrijstelling van de markttoets ...” “…waardoor het bouwen van
huurwoningen tot € 1.000 per maand voor corporaties mogelijk wordt.”
1
ONDERWERPEN
− Investeringen woningcorporaties
− Corporaties in het middensegment
− Rol van beleggers in middensegment
− Een duurzaam beleidsalternatief
2
CORPORATIESECTOR: SPANNING TUSSEN AMBITIES EN MOGELIJKHEDEN
Veel ambities van en voor de corporatiesector
betaalbaarheid: beperkte huurstijging
beschikbaarheid: meer nieuwbouw
duurzaamheid: gasloos en CO2 neutraal
Beperkte en in de toekomst afnemende financiële mogelijkheden
3
OMVANG INVESTERINGEN CORPORATIES
− Ambities Aedes woonagenda (2017)
verdubbeling nieuwbouw naar
34.000 per jaar. Feitelijk niveau circa
15.000.
− Daling na 2013 vooral veroorzaakt
door verhuurderheffing.
4
DRIE EFFECTEN VERHUURDERHEFFING
Negatief effect op de kasstromen
Hier ging de aandacht naar uit
Negatief effect op het vermogen
Hier is voor gewaarschuwd
Negatief effect op het rendement
Dit doet zich nog steeds erg gelden
RENDEMENT OP INVESTERINGEN
− Rendement op investeringen is bij corporaties bijzonder laag geworden
− Ter illustratie nieuwbouw 180.000 euro en huur 651 per maand
Interne rentevoet (IRR) op basis eigen beleid: - 0,6%
Effect verhuurderheffing: - 2,5%-punt
Effect passende huur (ipv 720): - 1,4%-punt
− Negatief effect op investeringsvolume corporaties
6
MIDDENSEGMENT HUURSECTOR
Het middensegment: huur tussen € 720 en € 1.000 per maand
Beperkt aanbod door decennia lange krimp
Toenemende vraag, mede door het hervormingsbeleid
Koopsector en huursector minder toegankelijk voor de middeninkomens
7
CORPORATIES EN HET MIDDENSEGMENT
8
− Bijdrage corporaties aan het middensegment (niet-DAEB) is beperkt Aantallen woningen X 1.000
− De afgelopen jaren nagenoeg geen nieuwbouw in niet-DAEB 2016: 1.137 huurwoningen/eenheden
2017: 596 huurwoningen/eenheden
VOORNEMENS CORPORATIES VOOR MIDDENSEGMENT
9
− Bij corporaties wordt per saldo geen groei van het middensegment verwacht (peiling
medio 2018)
NIEUWE HUURWONINGEN VAN BELEGGERS
10
− Sterke toename van nieuwe
huurwoningen bij beleggers.
− In 2018 toegenomen tot 17.200
woningen/eenheden
− Door stijging bouwkosten wel steeds
meer met huurprijs boven
€ 1.000 per maand
GROEI MIDDENSEGMENT 2012 - 2018
− Sinds 2012 sterke groei van het
middensegment. In 2018 al 433.000
woningen
− Sterke stijging in de particuliere
huursector: 74% sinds 2012
− Vanaf 2015 daling in de
corporatiesector
11
VERDELING MIDDENSEGMENT NAAR TYPE VERHUURDER (ABF)
− Sterke toename van verhuur door particuliere personen en in 2018 het
grootste aandeel
− Dit is vooral het gevolg van buy-to-let
12
GEZONDE WONINGMARKT RUST OP DRIE PIJLERS
Drie pijlers zijn:
Koopwoningen
Sociale huurwoningen
Particuliere huurwoningen
Belang van volwaardige positie voor elke
pijler vanwege:
Keuzemogelijkheden en doorstroming
Brede basis voor financiering
woningen
13
2015: NIEUWE WONINGWET
− Corporaties meer focus op de kerntaken; scheiding van sociaal en commercieel
vastgoed (DAEB-scheiding)
Marktverstoring doet voorkomen te worden (‘level playing field’)
Bouw huurwoningen boven € 720 per maand en koopwoningen alleen in de niet-DAEB
tak
Marktconformiteit via rendementstoets en markttoets op projectniveau
− Heeft ruime gegeven voor de groei van de derde pijler
14
NIET-DAEB: DE NIEUWE MARKTVERSTORING?
− Corporaties worden nu weer gestimuleerd om actief te worden in het middensegment
van de huursector: Rapport van Van Gijzel (Samenwerkingstafel middenhuur)
Verlaging van de rendementseis (BAR) van 5,5% naar 0,0%
Wet maatregelen middenhuur (vereenvoudiging markttoets)
− Nieuwbouw behoeft niet meer marktconform te zijn. Marktconformiteit is beperkt tot
portefeuilleniveau
− Hoe kan een woningportefeuille marktconform zijn als de nieuwbouw dat niet is?
15
REGULERING MIDDENSEGMENT
− Groei van het betaalbaar middensegment zou stagneren, mede door huurniveaus
boven € 1.000 p/m
− Politieke reactie:
Met name Amsterdam en Utrecht regulering van de nieuwbouw van beleggers
Minister Ollongren: ‘noodknop’ (% WOZ-waarde als max huur)
− Paard achter de wagen…. ?
16
HOOFDLIJNEN BELEIDSRICHTING
− Publiek belang voor betaalbare huurwoningen in het middensegment
− Regionaal gedifferentieerd verhoging DAEB-grens voor corporaties
− Beëindigen (op termijn) van activiteiten in het niet-DAEB segment ter voorkoming van
verstoring concurrentie
− Beleggers verder stimuleren investeren in middensegment boven de aangepaste
DAEB-grens
17
Finance Ideas B.V.
Kantoor HNK Utrecht
Weg der Verenigde Naties 1
3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480
www.finance-ideas.nl
Contact opnemen met Finance Ideas
Top Related