Hof van Cassatie 16 april 2009. Uitvoerend …Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2010-11

Hof van Cassatie 16 april 2009. Uitvoerend onroerend beslag. De

rol, de opdracht en de aansprakelijkheid van de notaris

aangesteld voor de verkoop van de onroerende goederen.

Masterproef van de opleiding

‘Master in het Notariaat’

Ingediend door

Annelien S. Vermeersch

(Studentennummer: 20055748)

Promotor: Prof. Dr. C. Engels

(Commissaris: I. Van der Linden)

3

Voorwoord

Deze bijdrage behandelt de rol, de opdracht en de aansprakelijkheid van de notaris handelend in een

procedure tot uitvoerend beslag op onroerend goed. Als toekomstige medewerkers van een notaris en

voor sommige onder ons als toekomstige notarissen volstaat het niet om deze procedure oppervlakkig

te kennen. Gelet op de frequentie van beslagprocedures waar een notariskantoor met geconfronteerd

wordt, moeten alle termijnen, alle formaliteiten, alle nietigheden en alle mogelijke sancties steeds goed

voor ogen worden gehouden.

Het schrijven van een thesis is geen sinecure. De uitdaging waar we dit jaar met geconfronteerd

worden, is om een ruim onderwerp zoals de procedure tot uitvoerend beslag op onroerend goed af te

bakenen tot een bepaald deelaspect dat voor notarissen relevant is.

Het boeiende aan het schrijven van een thesis is echter het feit dat onze kennis met betrekking tot een

klein deelaspect van het recht in zekere mate toeneemt wat ons binnen enkele maanden alleen maar ten

goede kan komen in de praktijk.

Deze thesis zou echter nooit tot stand zijn gekomen zonder de hulp van een aantal personen. Graag

zou ik deze personen even mijn dank willen betuigen.

Allereerst wens ik mijn promotor Professor Christian Engels te bedanken om mij de mogelijkheid te

bieden om mij te verdiepen in de procedure van het uitvoerend onroerend beslag en ons gedurende een

gans jaar kennis bij te brengen inzake het notariaat in al zijn aspecten.

Oprechte dank gaat ook uit naar Mevrouw Ingrid Van der Linden om mij met raad en daad bij te staan

en om mijn bijdrage te verbeteren.

Tevens verdient notariskantoor Henrist te Ronse een bijzondere vermelding om mij gedurende een

gans jaar praktijkervaring bij te brengen waardoor mijn interesse voor het notariaat alleen maar is

toegenomen.

Tot slot wens ik ook nog alle medewerkers van de bibliotheek van de Rechtenfaculteit te Gent te

bedanken.

Annelien Vermeersch, 12 mei 2011.

4

Inhoudstafel Voorwoord ................................................................................................................................ 3 Inleiding ..................................................................................................................................... 6 Deel I: Cassatiearrest van 16 april 2009 ................................................................................. 8 Hoofdstuk 1: Situering ............................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2: Feiten ................................................................................................................... 9 Hoofdstuk 3: Rechtbank van eerste aanleg te Brussel, 10 maart 2005 .................................... 11 Hoofdstuk 4: Hof van beroep te Brussel, 4 juni 2007 .............................................................. 12 Hoofdstuk 5: Hof van Cassatie, 16 april 2009 ......................................................................... 13 Hoofdstuk 6: Conclusie ........................................................................................................... 14 Deel II: Procedure tot uitvoerend onroerend beslag ........................................................... 15 Hoofdstuk 1: Uitvoerbare titel als grondvereiste ..................................................................... 15

Afdeling 1: Algemeen ........................................................................................................ 15 Afdeling 2: Taak van de notaris ......................................................................................... 16

Hoofdstuk 2: De voorafgaande poging tot minnelijke schikking ............................................ 16 Afdeling 1: Algemeen ........................................................................................................ 16 Afdeling 2: Taak van de notaris ......................................................................................... 17

Hoofdstuk 3: Bevel tot betaling ............................................................................................... 18 Afdeling 1: Algemeen ........................................................................................................ 18 Afdeling 2: Geldigheidsduur .............................................................................................. 20 Afdeling 3: Taak van de notaris ......................................................................................... 20

Hoofdstuk 4: Beslag ................................................................................................................. 20 Afdeling 1: Algemeen ........................................................................................................ 20 Afdeling 2: Geldigheidsduur .............................................................................................. 21 Afdeling 3: Taak van de notaris ......................................................................................... 22

Hoofdstuk 5: Aanstelling van de notaris .................................................................................. 22 Afdeling 1: Algemeen ........................................................................................................ 22

A. De openbare verkoop .................................................................................................. 23 B. De verkoop uit de hand ............................................................................................... 23

1. Op initiatief van de beslaglegger .............................................................................. 23 2. Op initiatief van de beslagene .................................................................................. 24 3. Op initiatief van iedere andere belanghebbende of de beslagrechter ....................... 24

Afdeling 2: Verzoekschrift ................................................................................................. 25 A. Eenzijdig verzoekschrift ............................................................................................. 25 B. Inhoud ......................................................................................................................... 26

1. Openbare verkoop .................................................................................................... 26 2. Verkoop uit de hand ................................................................................................. 26

§1. Verzoek gaat uit van de beslaglegger ..................................................................... 26 Artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek .......................................................... 26 Motivering ................................................................................................................. 26 Artikel 1580, tweede lid Gerechtelijk Wetboek ........................................................ 27 Een door een notaris opgesteld ontwerp van verkoopakte ........................................ 27 §2. Verzoek gaat uit van de beslagene, derde-bezitter of iedere andere belanghebbende ......................................................................................................... 28

Afdeling 3: Beschikking van de beslagrechter ................................................................... 28 A. Openbare verkoop ...................................................................................................... 29 B. Verkoop uit de hand .................................................................................................... 30

5

C. Gemeen aan verkoop uit de hand en openbare verkoop ............................................. 31 Hoofdstuk 6: Rol en taak van de aangestelde notaris .............................................................. 32

Afdeling 1: Rol van de notaris ........................................................................................... 32 Afdeling 2: Taak van de notaris ......................................................................................... 33

Hoofdstuk 7: De verkoop uit de hand ...................................................................................... 37 Afdeling 1: Juridische verdeling ........................................................................................ 37 Afdeling 2: De verkoopakte ............................................................................................... 38 Afdeling 3: Artikel 1580quater Gerechtelijk Wetboek ...................................................... 39 Afdeling 4: Gevolgen van de verkoop uit de hand ............................................................. 40

Hoofdstuk 8: De openbare verkoop ......................................................................................... 41 Afdeling 1: De verkoopsvoorwaarden ............................................................................... 41

A. Algemeen .................................................................................................................... 41 B. Inhoud ......................................................................................................................... 41

1. Verplichte vermeldingen .......................................................................................... 42 §1. Verplicht op grond van artikel 1582 Gerechtelijk Wetboek .................................. 42

Dag van verkoop ....................................................................................................... 42 Overwijzing van de prijs ........................................................................................... 42 Maatregelen genomen voor de publiciteit ................................................................. 43

§2. Verplicht doch niet op grond van artikel 1582 Gerechtelijk Wetboek ................... 44 Instelprijs en instelpremie ......................................................................................... 44 Wijze van toewijzing ................................................................................................. 44 De termijn tot betaling van de kosten ........................................................................ 45 Wijze waarop de koper bevrijdend betaald ............................................................... 45 Vermeldingen specifiek aan de verkoop ................................................................... 47

§3. Facultatieve vermeldingen ..................................................................................... 47 Uitzettingsbeding ....................................................................................................... 47 Juridische verdeling van het onroerend goed ............................................................ 48

C. Aanmaning tot inzage ................................................................................................. 50 1. Algemeen .................................................................................................................. 50 2. Vorm en inhoud ........................................................................................................ 51 3. Termijn ..................................................................................................................... 51 4. Gevolgen van de aanmaning .................................................................................... 52

D. Kantmelding ............................................................................................................... 53 E. Verzet tegen de verkoopsvoorwaarden ....................................................................... 54

Afdeling 2: Openbare verkoop ........................................................................................... 56 A. Algemene principes .................................................................................................... 56 B. Zitdag tot openbare verkoop ....................................................................................... 58

Instelprijs en instelpremie ......................................................................................... 59 Geen instelprijs maar wel een instelpremie ............................................................... 59

C. De procedure van hoger bod ....................................................................................... 61 D. Zitdag tot definitieve toewijzing ................................................................................ 62

Hoofdstuk 9: Formaliteiten na de verkoop .............................................................................. 63 Afdeling 1: Attest van de notaris ........................................................................................ 63 Afdeling 2: Betekening van een uittreksel ......................................................................... 64 Afdeling 3: Overschrijving op het hypotheekkantoor ........................................................ 65 Afdeling 4: Kantmelding .................................................................................................... 65

Conclusie ................................................................................................................................. 67 Bibliografie .............................................................................................................................. 68 Bijlagen .................................................................................................................................... 76

6

Inleiding

1. Het geannoteerde arrest1 kadert in de problematiek van de procedure tot uitvoerend onroerend

beslag. Deze procedure staat bekend als een vrij technische procedure met strikte formaliteiten,

termijnen en nietigheidssancties.

2. Een eerste lezing van artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek toont onmiddellijk aan dat de

wetgever hierbij een zeer belangrijke rol voor de notaris – die daartoe door de beslagrechter moet

aangesteld worden- heeft weggelegd bij de tegeldemaking van het in beslag genomen onroerend goed

en de daaropvolgende rangregeling.

3. Uit het geannoteerde arrest en de wettelijke bepalingen inzake de procedure tot uitvoerend

onroerend beslag2 kunnen drie – in feite vier- hoofdvragen worden afgeleid die de kern van het

onderzoek in deze bijdrage zullen vormen.

Een eerste vraag die hier kan worden gesteld, is welke rol de aangestelde notaris in het kader van de

procedure tot uitvoerend onroerend beslag vervult. Treedt de notaris op als raadsheer van de

vervolgende schuldeiser of als raadsheer van de beslagene? Dient de aangestelde notaris als een

mandataris van het gerecht te worden beschouwd? Of moet de notaris eerder worden beschouwd als

een onafhankelijke en onpartijdige medewerker van het gerecht? Aan het antwoord op deze eerste

hoofdvraag kan een tweede belangrijke vraag gekoppeld worden, namelijk is de notaris gehouden tot

zijn advies- en voorlichtingsplicht zoals voorzien in artikel 9 van de Ventôsewet3?

Vervolgens moet de vraag worden gesteld tot welke taken de notaris juist is gehouden. Is de notaris

enkel gehouden tot het opstellen van de verkoopakte en de rangregeling? Heeft hij een controletaak?

Moet de notaris de partijen wijzen op eventuele onregelmatigheden? Moet de notaris door de

beslagrechter of de partijen gemachtigd worden of treedt de notaris hier volledig autonoom op? Ook

hier duikt subsidiair de vraag op of de notaris gehouden is tot enige advies- en voorlichtingsplicht

jegens de partijen.

Tot slot kan zich ook afgevraagd worden welke deontologische verplichtingen de notaris hierbij in

acht moet nemen. Deze vraag is uitermate van belang met het oog op eventuele aansprakelijkheid van

de notaris.

4. In wat hierna volgt wordt op zoek gegaan naar een antwoord op al deze vragen. Hiertoe wordt de

beslagprocedure tot aan de fase van de rangregeling stap per stap geanalyseerd. Daar dit ons te ver zou

1 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 2 Artikel 1560 – 1654 Gerechtelijk Wetboek. 3 Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, BS 16 maart 1803, gewijzigd bij Wet van 14 mei 1999 (hierna Ventôsewet).

7

afleiden van de kern van het onderzoek wordt specifiek stilgestaan bij de procedurestappen waar de

notaris een cruciale rol vertegenwoordigd. Toch moet hier reeds vermeld worden dat -ondanks het feit

dat de notaris slechts vanaf zijn aanstelling door de beslagrechter bevoegd is- niettemin even wordt

stilgestaan bij de voorafgaande rechtspleging. Hier geldt een dubbele verantwoording voor: enerzijds

is het onmogelijk om een procedure te bespreken zonder even melding te hebben gemaakt van de

voorafgaande procedurestappen. En anderzijds dient te worden nagegaan of de notaris zijn opdracht

zich niet uitstrekt tot deze voorafgaande procedurestappen.

5. In eerste instantie wordt het geannoteerde Cassatiearrest van 16 april 2009 uitvoerig besproken4.

Hierbij worden de feiten die aanleiding tot hogervermeld arrest hebben gegeven, gedetailleerd

besproken. Vervolgens wordt even nader ingegaan op de visie van de rechtbank van eerste aanleg te

Brussel5 alsook van het Hof van Beroep te Brussel6. Tot slot wordt stilgestaan bij de beoordeling door

het Hof van Cassatie.

In een tweede deel wordt de eigenlijke kern van het onderzoek behandeld. Zoals reeds hoger is

verantwoord, wordt hierbij de focus gelegd op de procedurestappen waar de wetgever een cruciale

taak voor de notaris heeft weggelegd.

Tot slot wordt in een kritische eindconclusie een antwoord gegeven op hogervermelde kernvragen en

wordt beoordeeld op welke manier het geannoteerde Cassatiearrest zich tegenover deze eindconclusie

verhoudt.

4 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 5 Rb. Brussel (16de kamer) 10 maart 2005, Rev.not.b. 2007, pg. 675-677. 6 Brussel 4 juni 2007, RGAR 2009, pg. 14480/1-14480/4; RNB 2007, pg. 678-687.

8

Deel I: Cassatiearrest van 16 april 2009

Hoofdstuk 1: Situering

6. Het geannoteerde arrest7 kadert in de problematiek van de procedure tot uitvoerend onroerend

beslag.

Meer bepaald wordt beslag gelegd op een onroerend goed dat materieel reeds is verdeeld in meerdere

loten doch voor de gehele eigendom –zonder juridisch te zijn verdeeld- aan de beslagene toebehoort.

Desalniettemin heeft de beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van een notaris met het oog

op de veiling of de verkoop uit de hand8 in veel gevallen betrekking op het in beslag genomen

onroerend goed in zijn geheel.

7. De vraag die hier onverwijld opduikt, is of de notaris gemachtigd is om over te gaan tot de

juridische verdeling van het onroerend goed. Deze juridische verdeling valt vaak bijzonder aan te

raden daar er heel wat gevallen denkbaar zijn waar bij de verkoping per lot een meeropbrengst kan

gerealiseerd worden in vergelijking met een verkoping van het onroerend goed in zijn geheel.

8. In de rechtsleer heeft lange tijd onenigheid geheerst over deze problematiek. Enerzijds is er de

opvatting van onder meer professor C. ENGELS9 en R. TIMMERMANS10 die stelt dat de beslagene

ingevolge artikel 1577 Gerechtelijk Wetboek aanzienlijk wordt beperkt in zijn beschikkingsrecht maar

hierdoor geenszins zijn eigendomsrecht verliest. Pas door de tegeldemaking van het in beslag

genomen onroerend goed verliest de beslagene zijn eigendomsrecht. Daar de wetgever niet

uitdrukkelijk voorzien heeft in de beperking van het recht om een basisakte op te stellen, heeft dit

onvermijdelijk tot gevolg dat de juridische verdeling van een in beslag genomen onroerend goed niet

buiten de wil van de beslagene om kan plaatsvinden. Is de notaris echter van mening dat de juridische

verdeling van het in beslag genomen onroerend goed een meerwaarde kan opleveren en weigert de

beslagene hier zijn medewerking aan te verlenen, dan kan de notaris -eventueel na het advies van de

beslagrechter te hebben ingewonnen- overgaan tot de vermelding van de basisakte in de

verkoopsvoorwaarden. Doch bestaat de mogelijkheid dat de beslagene binnen de vervaltermijn van

acht dagen na de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden verzet tegen deze

verkoopsvoorwaarden instelt.

7 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 8 Artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek. 9 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1981, pg. 173 e.v. (hierna verkort C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling). 10 R. TIMMERMANS, Het nieuwe appartementsrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1994, pg. 79.

9

Anderzijds is er de opvatting van onder meer J. VERSTAPPEN11 die stelt dat de beslagene de iure wel

nog eigenaar van het in beslag genomen onroerend goed is maar hier de facto absoluut geen

beschikkingsrecht meer over heeft. Op die manier kan de beslagene enkel nog handelen in het belang

van de schuldeisers. Dit brengt met zich mee dat de notaris – eventueel zonder de beslaglegger noch

de beslagene te hebben gehoord- in zijn verkoopsvoorwaarden melding kan maken van de juridische

verdeling van het in beslag genomen onroerend goed. Opnieuw kan de notaris echter geconfronteerd

worden met een verzet tegen deze verkoopsvoorwaarden. Niettemin oordeelt VERSTAPPEN dat het

laatste woord met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden bij de notaris berust.

In feite hebben beide strekkingen eenzelfde eindresultaat maar het grote verschil berust in de omvang

van het beschikkingsrecht die beide aan de beslagene toekennen. Daar de opvatting van professor

ENGELS stelt dat de wettelijke beperkingen van het beschikkingsrecht limitatief moeten worden

opgevat en op die manier niet absoluut zijn, luidt de opvatting van VERSTAPPEN dat het

beschikkingsrecht van de beslagene op een absolute wijze wordt beperkt.

9. Het Hof van Cassatie heeft met haar arrest van 16 april 200912 een einde aan deze

onduidelijkheid gemaakt.

Hoofdstuk 2: Feiten

10. De feiten die aan de grondslag van het geannoteerde arrest liggen, luiden als volgt: op 13

november 1998 werd de Heer Henri HERRMANN door de rechtbank van koophandel te Brussel

veroordeeld tot de terugbetaling van een geldsom aan zijn zus Mevrouw Denise HERRMANN ten

belope van 409.024, 32 euro in hoofdsom -exclusief 2.289,40 euro intrest en 8.061,13 euro kosten.

Bij gebrek aan terugbetaling legde Mevrouw Denise HERRMAN uitvoerend beslag op een gebouw -

bestaande uit vier appartementen en twee garages- dat aan de Heer Henri HERRMAN toebehoorde.

11. Op grond van artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek werd notaris A. D. op 27 januari 2000

aangesteld met het oog op de veiling van het in beslag genomen goed en de daaropvolgende

rangregeling. Uit de briefwisseling die daarop volgde tussen de notaris en de (raadsheer van de)

beslaglegger bleek dat de notaris van oordeel was dat de veiling per lot voordeliger zou zijn dan de

veiling van het gebouw in zijn geheel. Hiertoe diende een basisakte te worden opgesteld.

11 J. VERSTAPPEN, “Wie kan er bij verkoop op beslag een basisakte opmaken?”, Not.Fisc.M. 1998, nr.2, pg. 49-50. 12 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot.

10

12. Luidens artikel 1587 Gerechtelijk Wetboek moet de zitdag tot openbare verkop binnen de zes

maanden na de aanstelling van de notaris plaatsvinden. Notaris A.D. wees er de beslaglegger echter op

dat het onmogelijk was om het opstellen van de basisakte en de openbare verkoop te laten

plaatsvinden binnen de zes maanden. Dit had tot gevolg dat mevrouw HERRMANN een nieuw

verzoekschrift ter verlenging van het mandaat van de aangestelde notaris bij de beslagrechter moest

neerleggen.

13. Bij de beoordeling van dit verzoek hield de beslagrechter rekening met de handelwijze van de

notaris. Uit de correspondentie die daarop volgde tussen de beslagrechter en de notaris bleek dat de

beslagrechter niet akkoord ging met het optreden van de notaris inzake de juridische verdeling van het

onroerend goed. De beslagrechter oordeelde dat de notaris buiten de grenzen van zijn bevoegdheid

was getreden. De notaris erkende dat zijn opdracht ingevolge de beschikking van de beslagrechter

beperkt was tot de veiling van het gebouw in zijn geheel, doch richtte een verzoek tot de beslagrechter

om zijn bevoegdheid uit te breiden zodanig dat hij toch tot de juridische verdeling van het gebouw kon

overgaan. De rechter antwoordde ontkennend en bevestigde hiermee één van de basisprincipes van het

Burgerlijk en Gerechtelijk Recht: de opdracht van een notaris in het kader van een uitvoerend

onroerend beslag was beperkt tot de veiling van een in beslag genomen onroerend goed en de

daaropvolgende rangregeling. Bovendien waren de verdeling van een in beslag genomen onroerend

goed en de opstelling van een basisakte daden van beschikking die enkel mits instemming van de

eigenaar -in casu de beslagene-, konden worden gesteld (eigen cursivering).

Bij beschikking van de beslagrechter de dato 13 juli 2000 werd het mandaat van notaris A.D.

verlengd.

14. Aansluitend vervulde de notaris zijn opdracht conform de dwingende regels van het Gerechtelijk

Wetboek13: op 13 september 2000 stelde hij de verkoopsvoorwaarden op14, legde de datum voor de

zitdag tot openbare verkoop op 25 oktober 2000 vast15 en maande op 18 september 2000 de partijen

aan tot inzage van de verkoopsvoorwaarden16.

Op 6 oktober 2000 maakte de beslagene gebruik van zijn recht om de verkoopsvoorwaarden te

betwisten17 en vorderde de juridische verdeling van het in beslag genomen onroerend goed. Hij riep

hiertoe de hulp in van een tweede notaris, meester V.B. Deze argumenteerde dat het in het belang van

alle partijen was om tot de opstelling van een basisakte over te gaan; dat uit de briefwisseling tussen

de notaris en de beslaglegger bleek dat de beslaglegger zijn akkoord tot een juridische verdeling had

13 Artikel 1580 e.v. Gerechtelijk Wetboek. 14 Artikel 1582, eerste en tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 15 Artikel 1587 Gerechtelijk Wetboek. 16 Artikel 1582, derde lid Gerechtelijk Wetboek. 17 Artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek.

11

gegeven; dat de beslaglegger nog kon afzien van de datum van de zitdag tot openbare verkoop en tot

slot dat notaris A.D. nooit rekening had gehouden met het belang van de betrokken beslagene.

Notaris A.D. weigerde echter in te gaan op het verzoek van de beslagene en haalde hiertoe onder meer

volgende argumenten aan: de beslagene had zijn opmerkingen inzake de verkoopsvoorwaarden niet

tijdig aan hem overgemaakt18; de openbare verkoop was gepland op 25 oktober 2000 waardoor het

onmogelijk was om nog tot de opstelling van een basisakte over te gaan; de beslagrechter had de

notaris “verboden” om tot een juridische verdeling over te gaan en de reactie van de beslagene was

van dilatoire aard.

15. Op 11 december 2000 werd het goed in zijn geheel definitief toegewezen aan een vennootschap

in oprichting voor de prijs van 342.093,96 euro.

Hoofdstuk 3: Rechtbank van eerste aanleg te Brussel, 10 maart 2005

16. Door de verkoop van het in beslag genomen onroerend goed in zijn geheel in plaats van per lot

had de beslagene een meeropbrengst van 95.315,06 euro mislopen. De beslagene achtte notaris A.D

hiervoor aansprakelijk en stelde hiertoe een vordering tot schadevergoeding en subsidiair tot de

aanstelling van een deskundige in bij de rechtbank van eerste aanleg te Brussel.

17. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelde in haar vonnis van 10 maart 2005 dat de

verweerder –in casu notaris A.D.- niet aansprakelijk kon worden geacht en verklaarde de eis

ongegrond19. De rechtbank voerde een tweevoudige argumentatie aan: enerzijds was de verweerder

eveneens de mening toegedaan dat de verkoop per lot voordeliger zou geweest zijn dan de verkoop

van het onroerend goed in zijn geheel, maar uit de briefwisseling met de beslagrechter bleek dat de

beslagrechter van mening was dat de juridische verdeling van het in beslag genomen goed niet tot het

takenpakket van de instrumenterende notaris behoorde. Anderzijds oordeelde de rechtbank dat de

beslagene gedurende de ganse procedure geen enkel initiatief had ondernomen om aan de notaris te

laten kennen dat hij het in beslag genomen onroerend goed per lot wou verkopen, hij voldoende

geïnformeerd was daar hij door een raadsman werd bijgestaan en dat hij niet binnen de wettelijk

voorziene termijn de verkoopsvoorwaarden had betwist.

De rechtbank concludeerde dat de verweerder zijn advies- en voorlichtingsplicht20 niet had miskend en

bijgevolg niet tot schadevergoeding kon worden veroordeeld

18 Overeenkomstig artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek moeten de verkoopsvoorwaarden binnen de acht dagen na aanmaning tot inzage worden betwist. 19 Rb. Brussel (16de kamer) 10 maart 2005, Rev.not.b. 2007, pg. 675-677. 20 Artikel 9 Ventôsewet.

12

Hoofdstuk 4: Hof van beroep te Brussel, 4 juni 2007

18. In zijn conclusies voor het hof van beroep te Brussel voerde notaris A. D. – in casu de

geïntimeerde- volgende argumenten aan: steunend op bepaalde rechtsleer en rechtspraak21 enerzijds en

artikel 9 van de Ventôsewet anderzijds argumenteerde de geïntimeerde ten eerste dat er een

onderscheid moest worden gemaakt tussen een notaris aangesteld door de beslagrechter en een notaris

die vrijwillig door de partijen werd gekozen. Wanneer een notaris op grond van artikel 1580

Gerechtelijk Wetboek werd aangesteld, werd zijn opdracht als medewerker van het gerecht op een

limitatieve wijze omschreven in de beschikking van de beslagrechter en de artikelen 1396, 1560 en

volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Uit de bewoordingen van artikel 9 van de Ventôsewet kon

niet afgeleid worden dat een notaris optredend in het kader van een uitvoerend onroerend beslag tot

een advies- en voorlichtingsplicht was gehouden.

19. Ten tweede voerde de geïntimeerde aan dat de adviesplicht ex artikel 9 van de Ventôsewet een

aanvullend karakter had in die zin dat de notaris enkel tot advies gehouden was wanneer de partijen in

zekere mate in onwetendheid verkeerden en hem om advies hadden gevraagd. Notaris A.D.

concludeerde dat uit het feit dat de appelant zich had laten bijstaan door een raadsman en een andere

notaris en het feit dat hij gedurende de ganse procedure om geen advies had gevraagd, kon worden

afgeleid dat de geleden schade het gevolg van de nalatigheid van de appelant was.

20. Tot slot concludeerde de geïntimeerde nogmaals dat hij als medewerker van het gerecht enkel

door de beschikking van de beslagrechter en de artikelen 1560 en volgende van het Gerechtelijk

Wetboek was gebonden en niet gehouden was tot enige adviesplicht aangezien deze nergens in de

dwingende regels met betrekking tot het uitvoerend onroerend beslag werd voorzien.

21. In haar arrest van 4 juni 2007 oordeelde het hof van beroep te Brussel22 dat de geïntimeerde zich

niet als een normaal bedachtzame en omzichtige notaris, die in dezelfde omstandigheden verkeerde,

gedragen had. Door te handelen zoals hoger beschreven23, had de notaris drie fouten begaan. Een

eerste fout werd begaan door te pretenderen dat hij bevoegd was om het onroerend goed -na de

goedkeuring van de beslaglegger maar zonder deze van de beslagene te hebben gevraagd- juridisch te

verdelen. Op dergelijke manier had hij een foute indruk gewekt over de grenzen van zijn opdracht ex

artikel 1580 en volgende Gerechtelijk Wetboek.

21 Cass. 16 april 2009, C.07.05.20.F, www.cass.be (9 november 2010), pg. 3-6. 22 Brussel 4 juni 2007, RGAR 2009, pg. 14480/1-14480/4; RNB 2007, pg. 678-687. 23 Supra 9 - 11, nr. 10 - 15.

13

Een tweede fout werd door de notaris begaan door in zijn briefwisseling met de beslagrechter zijn

foutief optreden te hadden erkend maar desalniettemin – ondanks het feit dat dit nog perfect mogelijk

was- nog altijd niet de goedkeuring van de beslagene te hadden gevraagd.

Tot slot werd een derde fout begaan door niet in te gaan op het verzoek van de beslagene om het

onroerend goed juridisch te verdelen en de openbare verkoop per lot te laten plaatsvinden.

22. Het hof concludeerde het volgende in haar beschikking: het argument dat hij als medewerker van

het gerecht was aangesteld, deed geen afbreuk aan het feit dat de geïntimeerde, in dat kader, moest

waken over de belangen van alle partijen, met inbegrip van de beslagene; hoewel hij goed had

ingezien dat zowel de beslagene als de beslagleggende partij er belang bij hadden het goed te

verdelen, had hij niet de nodige maatregelen genomen om die verdeling met goed gevolg te kunnen

verrichten24.

De notaris werd op grond van artikel 1382 Burgerlijk Wetboek aansprakelijk gesteld tot vergoeding

van de geleden schade.

Hoofdstuk 5: Hof van Cassatie, 16 april 2009

23. Notaris A. D. – in casu de eiser- argumenteerde voor het Hof van Cassatie dat het hof van beroep

te Brussel de volgende artikelen had geschonden door te oordelen dat de notaris aansprakelijk was:

artikel 149 Grondwet, artikelen 1382-1383 Burgerlijk Wetboek, artikel 9 van de Ventôsewet en de

artikelen 1396, 1580-1623 Gerechtelijk Wetboek.

24. Het Hof van Cassatie volgde de redenering van de eiser niet en verwierp in haar arrest van 16

april 2009 het cassatieberoep25. Het Hof beoordeelde de conclusies van de eiser als volgt26: inzake het

eerste onderdeel dat de notaris als medewerker van het gerecht geenszins tot enige adviesplicht was

gehouden en het tweede onderdeel dat –indien artikel 9 Ventôsewet toch van toepassing werd

verklaard- de adviesplicht slechts een aanvullend karakter had, oordeelde het Hof dat deze onderdelen

feitelijke grondslag misten daar het hof van beroep op een regelmatige wijze haar beslissing had

verantwoord.

25. Belangrijker was echter de beoordeling door het Hof met betrekking tot het derde onderdeel van

de conclusies waarin nogmaals werd herhaald dat de notaris als medewerker van het gerecht enkel

door de dwingende beschikking van de beslagrechter en de desbetreffende bepalingen van het

Gerechtelijk Wetboek was gebonden. Het Hof oordeelde als volgt: het feit dat de notaris door de

24 Cass. 16 april 2010, C.07.05.20.F., www.cass.be (9 november 2010), pg. 3. 25 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 26 Voor een uitvoerige bespreking: supra 12, nr. 18 - 20.

14

beslagrechter werd aangesteld in het kader van een procedure tot uitvoerend onroerend beslag en de

notaris zo het statuut van medewerker van het gerecht bekleedde, verhinderde niet dat de notaris

gehouden was tot zijn advies- en informatieplicht ex artikel 9 Ventôsewet. Ongeacht of de notaris al

dan niet door de partijen werd gemandateerd, was hij er te allen tijde toe gehouden om alle betrokken

partijen op een onafhankelijke en onpartijdige wijze te informeren en raad te verlenen en op die

manier om de belangen van alle partijen in overweging te nemen. Door bij de uitoefening van zijn

opdracht enkel rekening te hebben gehouden met het belang van de beslaglegger, had de notaris een

beroepsfout begaan (eigen cursivering).

Hoofdstuk 6: Conclusie

26. Het Hof van Cassatie maakt een einde aan de discussie of de notaris optredend in het kader van

een procedure tot uitvoerend onroerend beslag op eigen houtje tot de juridische verdeling van een

onroerend goed kan overgaan. Hierbij volgt het Hof de stelling van onder meer professor ENGELS en

oordeelt dat de verdeling van een onroerend goed niet buiten de wil van de eigenaar - in casu de

beslagene- om kan gebeuren.

Het behoort tot de alom gekende advies- en voorlichtingsplicht27 van de notaris om de partijen te

wijzen op de mogelijkheid van een juridische verdeling en op de mogelijke voordelen hiervan. Het feit

dat de notaris niet vrijwillig door de partijen wordt aangesteld maar op grond van een beschikking van

de beslagrechter rechtvaardigt de miskenning van deze advies- en voorlichtingsplicht niet.

27 Artikel 9 Ventôsewet.

15

Deel II: Procedure tot uitvoerend onroerend beslag

27. De wetgever heeft bij de hervorming van het Gerechtelijk Recht in 1967 een belangrijke rol voor

de notaris weggelegd in het kader van de procedure tot uitvoerend beslag op onroerend goed. Eens de

beslagrechter een notaris aanstelt met het oog op de openbare verkoop of de verkoop uit de hand van

het in beslag genomen goed neemt de notaris de leiding van de procedure over28.

28. In wat hierna volgt, wordt in eerste instantie kort even stilgestaan bij de voorafgaande

rechtspleging namelijk de voorafgaande minnelijke schikking, het bevel tot betaling en de

overschrijving van het beslagexploot. Alhoewel de notaris zijn rol hier tot een posterieure controle

wordt beperkt, verdient het aanbeveling om kort even stil te staan bij de algemene principes van deze

voorafgaande rechtspleging.

Vervolgens wordt uitvoerig ingegaan op de benoeming van de notaris, de algemene principes van de

verkoop uit de hand of de openbare verkoop van het in beslag genomen onroerend goed en tot slot de

formaliteiten die na de toewijzing van het onroerend goed moeten worden vervuld. Het is bij deze

procedurestappen dat de notaris een centrale rol vervult.

Hoofdstuk 1: Uitvoerbare titel als grondvereiste

Afdeling 1: Algemeen

29. Luidens artikel 1494 Gerechtelijk Wetboek mag geen uitvoerend beslag op onroerend

goed worden gelegd dan krachtens een uitvoerbare titel enerzijds29 en wegens vaststaande en

zekere zaken anderzijds30.

28 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel”, RW 1997-98, nr. 33-34, pg. 1188 (hierna verkort P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel”). 29 Voor een uitvoerige bespreking kan verwezen worden naar onder meer: Luik 7 februari 2008, JLMB 2009, pg. 1211; Beslagr. Gent 6 juni 2006, RW 2006-07, afl. 37, pg. 1531; K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag in APR, Mechelen, Wolters Kluwer nv, 2010, pg. 137 – 141 (hierna verkort K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag); R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2010, pg. 10-11 (hierna verkort R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht); A. MICHIELSENS, “De notariële akte en het exequatur”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 4, pg. 109. 30 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 142; M. DONNAY, “Saisie – exécution immobilière”, Rec.gén.enr.not. 1969, pg. 164 (hierna verkort M. DONNAY, “Saisie – exécution immobilière”).

16

Afdeling 2: Taak van de notaris

30. Uiterst belangrijk is dat de gedwongen tenuitvoerlegging plaatsvindt op basis van een actuele

uitvoerbare titel. Het kan namelijk zijn dat de rechtsverhouding tussen de schuldeiser en de

schuldenaar ondertussen reeds is gewijzigd, vb. ingevolge betaling.

31. De notaris die ex artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek wordt aangesteld, is er toe gehouden om

gedurende de ganse procedure de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en te onderzoeken of de

titel nog voldoende actueel is om de procedure verder te zetten31.

Desalniettemin is het de beslagrechter die bevoegd is om te oordelen over het actueel karakter zonder

hiertoe aan de grond van de zaak te mogen raken32. Hij kan hiertoe eventueel de hulp van de

instrumenterende notaris inroepen33.

Hoofdstuk 2: De voorafgaande poging tot minnelijke schikking


32. Krachtens artikel 59, §1, eerste lid van de Wet op het Hypothecair Krediet34 moet elk uitvoerend

beslag op een gehypothekeerd onroerend goed dat krachtens een vonnis of een andere authentieke akte

plaatsvindt, voorafgegaan worden door een poging tot minnelijke schikking voor de beslagrechter. De

wetgever wou hiermee de kredietnemer een bijkomende bescherming bieden tegen de

mensonwaardige uitwinning van zijn gezinswoning 35.

33. Inzake de afbakening van het toepassingsgebied kunnen een drietal opmerkingen worden

gemaakt:

Allereerst is –zoals uit de wettelijke bepaling zelf blijkt- de verplichting tot een voorafgaande poging

tot minnelijke schikking beperkt tot de tenuitvoerleggingen of de beslagen die krachtens een 31 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 14. 32 Antwerpen 8 juni 2004, NJW 2005, pg. 131, noot K. BROECKX. 33 Voor een uitvoerige bespreking kan verwezen worden naar onder meer: Antwerpen 8 oktober 2008, RABG 2009, afl. 4, pg. 299; Luik 7 februari 2008, JLMB 2009, pg. 1211; Antwerpen 8 juni 2004, NJW 2005, afl. 98, pg. 131, noot K. BROECKX, NJW 2005, afl. 108, pg. 486, noot K. B.; Rb. Doornik 1 februari 2002, T.Not 2002, afl. 7-8, pg. 526-529, noot F.B. (De beslagrechter oordeelde dat de vordering zeker, vaststaand en opeisbaar was.); R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 12 – 14. 34 Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, BS 19 augustus 1992, inwerkingtreding 1 januari 1993 (hierna W. Hyp. Krediet). Voor een bespreking over de totstandkoming van de wetgeving en de daarmee gepaard gaande discussies: zie B. DECONINCK en P. TAELMAN, “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet” in NATIONALE KAMER VAN DE GERECHTSDEURWAARDERS(ed.), Het nieuwe beslagrecht, Brussel, Kluwer Rechtswetenschappen, 1993, pg. 125-127 (hierna verkort B. DECONINCK en P. TAELMAN, “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet”). 35 Wat in de voorbereidende werkzaamheden als een levensnoodzakelijke behoefte wordt omschreven: zie o.m. Hand. Kamer 1991-92, B.Z. 1 juni 1992, nr. 375/8, pg. 49

17

veroordelende gerechtelijke uitspraak of een authentieke akte worden gelegd op onroerende goederen

waarop overeenkomstig de Wet op het Hypothecair Krediet een hypotheek is gevestigd36.

Ten tweede heerst in de rechtsleer discussie over de vraag of deze verplichte poging ook van

toepassing is op de bewarende beslagen. Enerzijds is er de opvatting van onder meer P. TAELMAN37

en E. DIRIX38 die zich baseert op de ratio legis van de wettelijke bepaling en die stelt dat het

geenszins de bedoeling van de wetgever kan geweest zijn om het toepassingsgebied uit te breiden tot

bewarende beslagen. Anderzijds is er de opvatting van onder meer V. VAN HERREWEGHE39 die

stelt dat een letterlijke interpretatie van de bepaling tot een uitbreiding van het toepassingsgebied tot

de bewarende beslagen doet besluiten.

Tot slot heerst discussie in de rechtsleer over de vraag of deze bepaling ook van toepassing is op

andere niet-gehypothekeerde (on)roerende goederen die aan de beslagene toebehoren. Aan de ene kant

is er de restrictieve opvatting die stelt dat de bepaling enkel van toepassing is op het onroerend goed

waarop de hypotheek rust40. Aan de andere kant is er de ruime opvatting die stelt dat de verplichte

poging ook moet plaatsvinden bij beslag op de andere niet-gehypothekeerde goederen41.

34. Er moet hier de bedenking worden gemaakt wat als een eerste daad van tenuitvoerlegging kan

worden beschouwd. De meerderheidsopvatting luidt dat het bevel tot betaling als de eerste daad van de

gedwongen executie moet worden beschouwd42.


35. Eens de notaris ex artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek wordt aangesteld tot de veiling van een

gehypothekeerd onroerend goed, behoort het tot zijn taak om na te gaan of een voorafgaande poging

tot minnelijke schikking is ondernomen. Wanneer de notaris vaststelt dat de beslaglegger deze

verplichting heeft miskend, behoort het tot zijn advies- en voorlichtingsplicht om deze te wijzen op dit

36 Luidens artikel 1 en 2 W. Hyp. K. is het toepassingsgebied van de wet beperkt tot hypothecaire kredieten verleend aan natuurlijke personen die uitsluitend met een oogmerk dat vreemd is aan hun handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten handelen en die op het ogenblik van het sluiten van het krediet hun gewone verblijfplaats in België hebben. 37 B. DECONINCK en P. TAELMAN, “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet”, supra 16, noot 34, pg. 131-132. 38 E. DIRIX, “Wijzigingen aan het beslagrecht”, RW 1992-93, pg. 893. 39 B. DECONINCK en P. TAELMAN, “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet”, supra 16, noot 34, pg. 132. 40 Luik 9 september 2003, RRD 2003, pg. 469; B. DECONINCK en P. TAELMAN, “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet”, supra 16, noot 34, pg. 132 ( met verwijzing naar V. VAN HERREWEGHE). 41 Cass. 3 mei 1985, T.Not. 1985, pg. 134-135; Luik 30 oktober 2007, RRD 2007, pg. 308; Beslagr. Kortrijk 9 maart 2009, RW 2009-10, pg. 1608; K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 475 – 476. 42 Gent 2 november 2010, NJW 2011, nr. 235, pg. 66, noot AV; Rb. Nijvel 8 december 2003, JLMB 1994, pg. 700, noot G. DE LEVAL.

18

gebrek en op de dreigende nietigheid van de beslagprocedure zodanig dat de beslaglegger nog tot

regularisatie kan overgaan43.

36. Het betreft hier een relatieve nietigheid44 die enkel door de schuldenaar kan worden ingeroepen

en dit tot acht dagen na de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden45.

Hoofdstuk 3: Bevel tot betaling


37. Overeenkomstig artikel 1564, eerste lid Gerechtelijk Wetboek moet het uitvoerend beslag worden

voorafgegaan door een bevel tot betaling. Ingevolge artikel 99 Hypotheekwet moet ook de derde –

bezitter nog een laatste maal worden aangemaand maar hoeft hiertoe geen bevel tot betaling aan hem

te worden betekend46. Eenzelfde redenering gaat op voor de zakelijke borg47.

Het bevel tot betaling kan worden aanzien als een laatste aanmaning naar de schuldenaar toe om zijn

verbintenissen uit te voeren en waarbij hij gewezen wordt op het dreigende gevaar van een

beslagprocedure48.

38. Het bevel tot betaling moet door middel van gerechtsdeurwaardersexploot aan de schuldenaar in

persoon of op zijn werkelijke of in de uitvoerbare titel gekozen woonplaats worden betekend49. In de

43 Artikel 59, §1, eerste lid W.Hyp.Krediet; Beslagr. Charleroi 12 februari 2002, JLMB 2002, nr. 35, pg. 1526; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 70; AV, “Verzetsprocedure tegen bevel tot betaling voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed” (noot onder Gent 2 november 2010), NJW 2011, nr. 235, pg. 67. 44 Bovendien zal deze relatieve nietigheid enkel worden uitgesproken wanneer blijkt dat de miskenning van deze verplichting de belangen van de beslagene heeft geschaad (artikel 861 Gerechtelijk Wetboek) en het bereiken van het doel dat de wetgever voor ogen had (nl. de bescherming van de gezinswoning) op die manier wordt verhinderd (artikel 867 Gerechtelijk Wetboek). Sommige auteurs uiten hun ongenoegen over deze nietigheidssanctie en zijn van mening dat de niet-toelaatbaarheid van het beslag een meer gepaste sanctie zou zijn: zie o.m. C. ENGELS, “De voorafgaandelijke minnelijke schikking en het overgangsrecht in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet” (noot onder Beslagr. Brugge 28 janauri 1993), T.Not. 1993, pg. 165. 45 Artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 46 Uitzondering artikel 101 – 102 Hypotheekwet; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 76 – 77; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, die Keure, 2010, pg. 273 (hierna verkort C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat). 47 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 77; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46 pg. 273. 48 Voor een uitvoerige bespreking: zie G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, pg. 178 – 201 (hierna verkort G. DE LEVAL, La saisie immobilière). 49 Artikel 1564, eerste lid Gerechtelijk Wetboek.

19

rechtsleer wordt gepleit dat de schuldeiser zich – voorafgaand aan het bevel tot betaling- van een

dertigjarige hypotheekstaat voorziet50.

39. Op straffe van nietigheid moet het gerechtsdeurwaardersexploot volgende vermeldingen

bevatten:

- De vermeldingen ex artikel 43 Gerechtelijk Wetboek ( onder meer dag, maand, jaar en plaats van de

betekening);

- De vermeldingen ex artikel 1564 Gerechtelijk Wetboek51 (onder meer waarschuwing voor het

dreigende gevaar van een beslagprocedure, mogelijkheid om in beslag genomen goed uit de hand te

verkopen en volledig afschrift van de uitvoerbare titel).

Op het principe dat een volledig afschrift van de uitvoerbare titel in het gerechtsdeurwaardersexploot

moet worden vermeld, bestaat één uitzondering: indien de uitvoerbare titel reeds drie jaar voorafgaand

aan het bevel aan de schuldenaar is betekend of wanneer de uitvoerbare titel een notariële akte is aan

de hand waarvan een hypotheek is gevestigd, moet de uitvoerbare titel niet opnieuw worden

betekend52. In dergelijk geval volstaat de vermelding van de datum en een korte inhoud van de

uitvoerbare titel53. .

40. Bovendien beschikt de schuldeiser over de mogelijkheid om het bevel tot betalen te laten

overschrijven op het hypotheekkantoor van de plaats waar de goederen gelegen zijn54. In dit geval

dient het bevel een gedetailleerde beschrijving – op grond van de kadastrale gegevens en de gegevens

uit de laatst overgeschreven titel- van de goederen te bevatten55. Het belangrijkste gevolg dat uit deze

overschrijving voortvloeit, ligt vervat in artikel 1577 Gerechtelijk Wetboek56: iedere vervreemding of

hypotheekstelling verricht voor de overschrijving van het bevel maar die op dat ogenblik nog niet is

overgeschreven of na de overschrijving van het bevel, is niet tegenstelbaar aan de ingeschreven

schuldeisers, de schuldeisers die een bevel hebben laten overschrijven, de beslagleggers en de koper57.

50 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 163. 51 Artikel 1622, eerste en tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 52 Artikel 1564, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 53 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 78. 54 Artikel 1565, eerste lid Gerechtelijk Wetboek; R. EEMAN, “Het bevel tot betaling voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, pg. 266. 55 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 187. 56 Artikel 1575 en 1577 Gerechtelijk Wetboek. 57 Cass. 7 november 2005, RW 2005-06, pg. 1662 - 1663, noot R. JANSEN: Het Hof oordeelde dat de beslagger de uitwinning tegen de koper kon vervolgen. Niettemin kon deze zich bevrijden door een bedrag in consignatie te geven of de schuld te voldoen.

20

Afdeling 2: Geldigheidsduur

41. Het bevel tot betaling heeft een geldigheidsduur van zes maanden. Blijft de schuldeiser in

gebreke om over te gaan tot de volgende stap in de procedure – namelijk de betekening van het

beslagexploot- vervalt het bevel tot betaling van rechtswege58.

42. Ook de overschrijving van het bevel tot betaling is gebonden aan een geldigheidsduur van zes

maanden, behoudens vernieuwing59.


43. Eens de notaris kennis neemt van zijn aanstelling, behoort het tot één van zijn controletaken om

na te gaan of de beslaglegger een bevel tot betaling aan de schuldenaar heeft gericht en of dit bevel de

verplichte vermeldingen bevat. Stelt de instrumenterende notaris vast dat de wettelijke bepalingen ex

artikel 1564 tot en met 1567 Gerechtelijk Wetboek zijn miskent, behoort het – op straffe van

nietigverklaring60 en zijn aansprakelijkheid- tot zijn advies- en informatieplicht61 om de beslaglegger

te wijzen op dit gebrek62.

Hoofdstuk 4: Beslag


44. Na het verstrijken van de wachttermijn van vijftien dagen kan de schuldeiser overgaan tot de

betekening van het uitvoerend beslag63. Zoals reeds hoger is aangehaald64, moet het beslagexploot – op

straffe van nietigheid- ten laatste zes maanden na de betekening van het bevel tot betaling aan de

beslagene worden betekend65.

58 Artikel 1567, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 59 Artikel 1565, laatste lid en artikel 1567, derde – vijfde lid Gerechtelijk Wetboek; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 275. 60 Artikel 1622, eerste en tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 61 Artikel 9 Ventôsewet. 62 D. MICHIELS, “Actuele problemen inzake onroerend beslag” in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht – Naar een collectief beslagrecht, Antwerpen – Groningen, Intersentia, 2001, pg. 76 (hierna verkort D. MICHIELS, “Actuele problemen inzake onroerend beslag”). 63 Artikel 1566 Gerechtelijk Wetboek; M. DONNAY, “Saisie – exécution immobilière”, supra 15, noot 30, pg. 172. 64 Supra 20, nr 41. 65 Artikel 1567, eerste lid Gerechtelijk Wetboek; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 159.

21

45. Luidens artikel 1568 Gerechtelijk Wetboek moet het beslag aan de hand van een

gerechtsdeurwaardersexploot worden betekend. Dit exploot moet op straffe van nietigheid de volgende

elementen bevatten66:

- De vermeldingen ex artikel 43 Gerechtelijk Wetboek (onder meer dag, maand, jaar en plaats van de

betekening);

- De vermeldingen ex artikel 1389 Gerechtelijk Wetboek (onder meer een korte beschrijving van het in

beslag genomen onroerend goed);

- De vermelding ex artikel 1391, laatste lid Gerechtelijk Wetboek (datum en uur van de raadpleging

van de beslagberichten)67;

- De vermeldingen ex artikel 1568 Gerechtelijk Wetboek (onder meer de opgave van de uitvoerbare

titel op grond waarvan beslag wordt gelegd)68.

46. In tegenstelling tot het bevel tot betaling geldt een wettelijke verplichting houdende

overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor van de plaats waar de goederen zijn

gelegen. Conform de overschrijving van het bevel tot betaling heeft deze overschrijving onder meer de

beschikkingsonbevoegdheid van de beslagene tot gevolg69.

Overeenkomstig artikel 1569 Gerechtelijk Wetboek beschikt de beslaglegger hierbij - op straffe van

nietigheid- over een termijn van vijftien dagen70.

Vervolgens moet de hypotheekbewaarder – op straffe van zijn aansprakelijkheid- binnen de acht

dagen overgaan tot de overschrijving van het beslagexploot in zijn registers. Niettemin wordt het

beslagexploot overgeschreven op datum van de dag van de aanbieding71.

Afdeling 2: Geldigheidsduur

47. Een uiterst belangrijke bepaling in de procedure tot het uitvoerend onroerend beslag betreft

artikel 1569, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. Luidens deze bepaling heeft de overschrijving van het

66 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 204. 67 Voor meer informatie zie onder meer: E. DIRIX, “Wijzigingen aan het beslagrecht”, RW 1992 – 93, pg. 892; D. MICHIELS, “De verplichte raadpleging van de beslagberichten door de notaris”, T.Not. 1993, pg. 259 e.v.; V. TOLLENAERE, “Wet van 29 mei 2000 houdende oprichting van een centraal bestand van berichten van beslag, delegatie, overdracht en collectieve schuldenregeling, alsook tot wijziging van sommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek”, W.Akte 2002, pg. 1 – 6. 68 Artikel 1622, eerste en tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 69 Supra 19, nr. 40; Voor een uitvoerige bespreking van de gevolgen zie onder meer: G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 208 - 212; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 173 – 202; D. MICHIELS, “Actuele problemen inzake onroerend beslag”, supra 20, noot 62, pg. 77 – 78; D. MICHIELS, “De vermeldingen inzake huurcontracten in de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag: hoe ver moet de notaris gaan?” (noot onder Beslagr. Tongeren 10 maart 1997), Not.Fisc.M. 1997, pg. 151 – 154. 70 Artikel 1622, eerste en tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 71 Artikel 1570, eerste lid Gerechtelijk Wetboek.

22

beslagexploot een maximale geldigheidsduur van drie jaar72. Concreet houdt dit in dat de toewijzing

van het in beslag genomen goed binnen de drie jaar na de overschrijving van het beslagexploot moet

plaatsvinden73. Na het verstrijken van deze termijn houdt het beslag van rechtswege op gevolgen te

sorteren.


48. Gezien het feit dat de termijn tot toewijzing na verloop van drie jaar na de overschrijving van het

beslagexploot vervalt, is de instrumenterende notaris na de kennisname van zijn aanstelling er toe

gehouden om na te gaan of deze termijn nog niet is verstreken of dreigt te worden verstreken. In geval

de notaris de (dreigende) verstrijking vaststelt, behoort het tot zijn advies- en informatieverplichting

om de beslaglegger te wijzen op dit gebrek74.

Hoofdstuk 5: Aanstelling van de notaris


49. Zoals uit artikel 1580 e.v. Gerechtelijk Wetboek blijkt, heeft de wetgever bij de hervorming van

het Gerechtelijk Recht in 1967 een belangrijke taak voor de notaris weggelegd75.

50. De wetgever heeft met de Wet van 18 mei 199876 en de Wet van 5 juli 199877 de bedoeling gehad

om de procedure van het uitvoerend beslag op onroerend goed op een meer humane wijze te laten

verlopen78. In artikel 1580, eerste lid en 1580bis tot en met 1580quater Gerechtelijk Wetboek wordt de

mogelijkheid in het leven geroepen om het in beslag genomen onroerend goed uit de hand te

verkopen79.

72 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 6, noot 29 pg. 82 – 83. 73 Cass. 11 februari 1999, T.Not. 2002, pg. 131 – 133: Het Hof van Cassatie oordeelde dat de termijn van drie jaar niet van toepassing was op de verplichting ten laste van de hypotheekbewaarder om over te gaan tot de kantmelding van de toewijzing (artikel 1598, laatste lid Gerechtelijk Wetboek). 74 Infra 56- 57, nr. 146 - 147. 75 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel”, supra 15, noot 28, pg. 1188, nr. 1. 76 Wet 18 mei 1998 tot aanvulling van artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek, BS 18 juli 1998, pg. 23668. 77 Wet 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, BS 31 juli 1998, pg. 24613. 78 G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis in Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, Liège, pg. 95. (hierna verkort G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998). 79 Op die manier heeft de beslaglegger de keuze tussen de openbare verkoop of de verkoop uit de hand. Er kunnen verschillende redenen worden aangehaald om uit de hand te verkopen maar de voornaamste is dat de verkoop uit de hand in bepaalde gevallen tot een hogere verkoopprijs kan aanleiding geven.

23

A. De openbare verkoop

51. Eén maand na de overschrijving van het beslagexploot moet de schuldeiser een verzoek tot de

beslagrechter richten om een notaris aan te stellen met het oog op de openbare verkoop en de

daaropvolgende rangregeling80.

52. De termijn van één maand is noch op straffe van nietigheid noch op straffe van verval

voorgeschreven81. Dit impliceert dat de schuldeiser in principe zonder enig risico het verzoekschrift

pas na enige tijd zou kunnen indienen82. Toch dient hier gewezen te worden op de bepaling vervat in

artikel 1569, tweede lid Gerechtelijk Wetboek die stelt dat de toewijzing op straffe van nietigheid

binnen een termijn van drie jaar na de overschrijving van het beslagexploot moet plaatsvinden.

Bovendien valt het niet aan te raden om lang te talmen daar de kans bestaat dat een ander beslaglegger

op grond van artikel 1610 Gerechtelijk Wetboek de indeplaatstelling vordert of dat de beslagene op

grond van artikel 1498 Gerechtelijk Wetboek de opheffing van het beslag vordert83.

B. De verkoop uit de hand

53. Er kunnen drie categorieën initiatiefnemers onderscheiden worden: allereerst de beslaglegger, ten

tweede de beslagene en tot slot ieder andere belanghebbende of de beslagrechter84.

1. Op initiatief van de beslaglegger

54. Uit artikel 1580, eerste lid juncto artikel 1580ter Gerechtelijk Wetboek kan worden afgeleid dat

de beslaglegger een verzoek tot de beslagrechter kan richten om het in beslag genomen onroerend

goed uit de hand te verkopen.

Op die manier verkrijgt de beslaglegger een eigen recht krachtens de wet en kan hij – bij weigering tot

medewerking door de beslagene- overgaan tot een gedwongen verkoop uit de hand85.

80 Artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 81 Antwerpen 16 januari 1989, Limb.Rechtsl. 1989, pg. 93-94; Antwerpen 27 oktober 1986, Limb.Rechtsl. 1987, pg. 27-28 (Beide arresten baseren zich op de parlementaire voorbereidingen om te concluderen dat de wetgever niet de bedoeling had om de termijnen op straffe van verval voor te schrijven); C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, RW 1998-99, nr. 40, pg. 1448, noot 32 (hierna verkort C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”). 82 M. DONNAY, “Saisie – exécution immobilière”, supra 15, noot 30, pg. 182. 83 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 91. 84 A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, Not.Fisc.M. 1999, pg. 15 e.v. ( hierna verkort A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”). 85 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 186.

24

55. Het verzoekschrift moet binnen één maand na de overschrijving van het beslagexploot aan de

beslagrechter gericht zijn86. Zoals hoger is vermeld, is deze termijn noch op straffe van verval noch op

straffe van nietigheid voorgeschreven87.

2. Op initiatief van de beslagene

56. Artikel 1564, laatste lid en artikel 1568, 4° Gerechtelijk Wetboek juncto artikel 1580bis

Gerechtelijk Wetboek bieden aan de beslagene de mogelijkheid om een verzoek tot de beslagrechter te

richten om het in beslag genomen onroerend goed uit de hand te laten verkopen88. In tegenstelling tot

wanneer het initiatief van de beslaglegger uitgaat, moet de beslagene bewijzen dat hij ondertussen al

een kandidaat-koper heeft gevonden89.

57. Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijk binnen de acht dagen na de betekening van

het beslagexploot aan de beslagrechter worden gericht90.

3. Op initiatief van iedere andere belanghebbende of de beslagrechter

58. Voor wat de categorie “iedere andere belanghebbende” betreft, dient een onderscheid te worden

gemaakt tussen enerzijds de derde bezitter en anderzijds iedere andere belanghebbende91. Beide

subcategorieën dienen een voldoende belang te kunnen bewijzen92.

59. Wanneer het verzoek van de derde – bezitter uitgaat93, moet dit binnen de acht dagen na de

betekening van het beslagexploot aan de beslagene ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg

worden aangeboden94.

Wanneer het verzoek van iedere andere belanghebbende uitgaat, geldt er geen termijn. Het is echter

niet aangewezen om dit te lang uit te stellen95. 86 Artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 87 Supra 23, nr. 52. 88 G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 96 – 97. 89 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81 pg. 1445. 90 Dit kan afgeleid worden uit artikel 1564, laatste lid Gerechtelijk Wetboek en artikel 1568, 4° Gerechtelijk Wetboek; Beslagr. Luik 31 oktober 2005, Rev.not.b. 2006, pg. 295. 91 Er weze hier opgemerkt dat de wetgever nergens een wettelijke definitie heeft gegeven van “iedere belanghebbende derde”. Vaak terugkomende voorbeelden uit de rechtsleer zijn onder meer de oorspronkelijke koper van wie de titel nog niet is overgeschreven op het ogenblik dat beslag wordt gelegd en iedere andere dan de beslagleggende schuldeiser: zie o.m. K. BROECKX, “Art. 1580bis Ger.W – Art. 1580quater Ger.W.”, Comm.Ger. 1999, pg. 9; (hierna K. BROECKX, “Art. 1580bis Ger.W – Art. 1580quater Ger.W.”); A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 19. 92 A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 19. 93 Artikel 99, tweede lid Wet 16 december 1951, BS 22 december 1951 (hierna verkort Hypotheekwet). 94 G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 98; C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81 pg. 1444.

25

60. Ook de beslagrechter kan ambtshalve overgaan tot het bevelen van de verkoop uit de hand96.

MICHIELSENS en JANSEN wijzen er echter terecht op dat de rechter maar over deze bevoegdheid

beschikt eens hij op een rechtsgeldige wijze is gevat97.

Dit heeft tot gevolg dat de beslagrechter ook bij een niet-tijdig of een onregelmatig verzoek

ambtshalve de verkoop uit de hand kan bevelen98.

61. Tot slot dient hier nog te worden opgemerkt dat noch de belanghebbende derde noch de

beslagrechter –in tegenstelling tot de beslaglegger- hier over enig recht krachtens de wet beschikken

om op een gedwongen wijze tot de verkoop uit de hand over te gaan. Dit impliceert dat bij gebrek aan

medewerking door de beslagene de verkoop uit de hand geen uitwerking zal kunnen krijgen99.

Afdeling 2: Verzoekschrift

A. Eenzijdig verzoekschrift

62. Kort gesteld vereist de wetgever dat het verzoek tot aanstelling van een notaris bij wijze van een

eenzijdig verzoekschrift aan de beslagrechter wordt gericht. Niettemin aanvaardt de rechtspraak dat dit

verzoek ook door middel van conclusies in het kader van een verzetsprocedure tegen het beslag aan de

beslagrechter kan worden gericht100.

Er kan hier gewezen worden op een recent vonnis van de beslagrechter te Charleroi101. In casu was een

notaris aangesteld met het oog op de veiling en de daaropvolgende rangregeling en waren de partijen

reeds aangemaand tot inzage van de verkoopsvoorwaarden. De koper ging echter niet akkoord met

deze verkoopsvoorwaarden en diende een verzoek ex artikel 1580bis Gerechtelijk Wetboek in ter

griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Charleroi. Incidenteel diende de beslaglegger een verzoek

ex artikel 1580ter Gerechtelijk Wetboek in. De beslagrechter van Charleroi oordeelde dat het verzoek

van de beslagene onontvankelijk was daar de termijn van acht dagen tot het indienen van een

verzoekschrift was verstreken. De beslagrechter verklaarde echter het incidenteel verzoek van de

95 A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 18; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 187. 96 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81 pg. 1444. 97 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 187, noot 659. 98 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 562. 99 A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 18. 100 Antwerpen 17 februari 2010, NJW 2011, pg. 137-138, noot AV: het feit dat de beslaglegger het verzoek bij wijze van een tegensprekelijk verzoekschrift aan de beslagrechter richt, betekent niet dat de beslagrechter dit ambtshalve kan herleiden tot een eenzijdige procedure en op die manier geen rekening meer moet houden met de argumenten van de beslagene; Luik 30 juni 2005, Rev.not.b. 2006, pg. 246; Beslagr. Brussel 20 januari 2004, JT 2004, pg. 407. 101 Beslagr. Charleroi 22 november 2010, Rev.not.b. 2011, pg. 181-184, noot G. de L.

26

beslaglegger ontvankelijk en gegrond en verplichtte de oorspronkelijk aangestelde notaris om over te

gaan tot de verkoop uit de hand.

B. Inhoud

1. Openbare verkoop

63. Naast het uitdrukkelijk verzoek om een notaris aan te stellen met het oog op de veiling en de

rangregeling102 moeten overeenkomstig artikel 1580, tweede lid Gerechtelijk Wetboek de originelen

van het bevel tot betaling en het beslagexploot, het origineel van de uitvoerbare titel alsook een

uittreksel uit de kadastrale legger aan het verzoekschrift gehecht worden103.

2. Verkoop uit de hand

§1. Verzoek gaat uit van de beslaglegger

64. Opdat de beslagrechter het verzoek zou inwilligen, moeten een aantal elementen in het

verzoekschrift worden vermeld.

-> Artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek

65. In het verzoekschrift moet het verzoek tot aanstelling van een notaris met het oog op de verkoop

uit de hand van het in beslag genomen onroerend goed en de daaropvolgende rangregeling

uitdrukkelijk vermeld worden.

-> Motivering

66. Artikel 1580ter, eerste lid Gerechtelijk Wetboek vereist dat het verzoekschrift op een omstandige

wijze de motieven voor een verkoop uit de hand weergeeft. Uit artikel 1580bis, tweede en vierde lid

Gerechtelijk Wetboek juncto artikel 1580ter, vierde lid Gerechtelijk Wetboek heeft de rechtsleer

afgeleid dat de wetgever twee soorten motieven voor ogen heeft104.

Enerzijds heeft de wetgever humane motieven voor ogen door de mogelijkheid aan de beslagrechter te

bieden om een verkoop uit de hand te bevelen waarbij een kandidaat – koper instemt met de

102 Artikel 1580, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 103 E. VAN HOVE, “La saisie immobilière dans le nouveau code judiciaire”, Ann.not. 1968, pg. 270 – 271 (hierna verkort E. VAN HOVE, “La saisie immobilière dans le nouveau code judiciaire”). 104 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81 pg. 1446; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 176.

27

voorwaarde dat de beslagene het onroerend goed na de tegeldemaking zal blijven betrekken. Op die

manier wordt een bijkomende bescherming geboden tegen het mensonwaardig uitvoerend beslag op de

gezinswoning105.

Anderzijds heeft de wetgever algemene motieven voor ogen. Een vaak terugkerend voorbeeld in de

rechtsleer is de situatie waarbij een verkoop uit de hand in vergelijking met een openbare verkoop een

hogere verkoopprijs oplevert106. Bij de beoordeling van deze ‘meeropbrengst’ moet rekening gehouden

worden met de aard van het onroerend goed en de kosten van de veiling107.

De beslagrechter beoordeelt op een discretionaire wijze aan welke motieven hij de voorkeur

verleent108.

67. Daarnaast geldt de wettelijke verplichting tot aanhechting van een aantal stukken.

-> Artikel 1580, tweede lid Gerechtelijk Wetboek

68. Aan het verzoekschrift moeten de originelen van het bevel tot betaling, het beslagexploot en de

uitvoerbare titel alsook een uitreksel uit de kadastrale legger gehecht worden109.

-> Een door een notaris opgesteld ontwerp van verkoopakte

69. Deze verplichting wordt opgelegd krachtens artikel 1580ter, eerste lid Gerechtelijk Wetboek

maar de wetgever heeft nergens verduidelijkt wat hier juist moet onder begrepen worden. In de

rechtsleer wordt aanvaard dat volgende elementen in het ontwerp moeten vermeld worden: de naam

van de beslagene, een gedetailleerde beschrijving van het in beslag genomen onroerend goed en de

oorsprong van eigendom, de algemene en bijzondere verkoopsvoorwaarden alsook een bepaling

inzake de overwijzing van de prijs110. Daar de wetgever nog geen concreet aanbod vereist, is het vaak

nog niet mogelijk om de identiteit van de koper, de prijs en de betalingswijze in te vullen111.

70. Tot slot wordt in de rechtsleer gepleit om een schattingsverslag toe te voegen. De beslagrechter

moet namelijk kunnen nagaan hoe de prijs die bij een verkoop uit de hand zou kunnen verkregen

105 Hand. Kamer 1996-97, G.Z. 12 maart 1998, nr. 1073/11, pg. 118-119. 106 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81 pg. 1446; A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 16. 107 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 184. 108 Ondanks het feit dat uit de parlementaire voorbereiding kan afgeleid worden dat de wetgever een grote voorstander van de humane motieven is, kan hieruit geen algemene regel worden afgeleid: zie o.m. Beslagr. Antwerpen 21 juni 1999, P.&B. 1999, pg. 347 – 348. 109 Artikel 1580, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 110 A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 16. 111 Contra Cass. 20 oktober 2000, RW 2003-04, pg. 1474: het Hof van Cassatie verleende machtiging om tot de verkoop uit de hand aan een reeds geïdentificeerde kandidaat – koper over te gaan.

28

worden zich verhoudt tegenover de prijs die bij een openbare verkoop zou kunnen verkregen worden.

Algemeen luidt in de rechtsleer dat dit niet mogelijk is zonder een schattingsverslag112.

Ook de toevoeging van een dertigjarige hypothecaire staat is niet wettelijk verplicht. Niettemin gaan er

in de rechtsleer stemmen - waaronder deze van Professor ENGELS- op om dit uiterst belangrijk stuk

aan te hechten113.

§2. Verzoek gaat uit van de beslagene, derde-bezitter of iedere andere belanghebbende

71. Wanneer het verzoek van de beslagene, de derde-bezitter of iedere andere belanghebbende

uitgaat, geldt ook een wettelijke motiveringsplicht114. Ook in dit geval pleit de rechtsleer voor het

aanhechten van een schattingsverslag en een dertigjarig hypothecair getuigschrift. Het volstaat hierbij

te verwijzen naar hetgeen hierboven is besproken115.

72. Doch is er één verschilpunt dat moet worden opgemerkt. In tegenstelling tot wanneer het verzoek

van de schuldeiser uitgaat, moet in deze hypothese geen ontwerp van verkoopakte worden aangehecht.

De verzoekende partij moet echter wel een concreet aankoopaanbod aanhechten116. Dit aanbod kan

worden beschouwd als een eenzijdige aankoopbelofte waarbij een derde zich identificeert als een

potentiële koper. In de rechtsleer wordt gewezen op de wettelijke lacune inzake de inhoudelijke

vereisten van dit aankoopaanbod. Dit heeft tot gevolg dat de verzoekende partij en de kandidaat-koper

na de machtiging van de beslagrechter nog verder kunnen onderhandelen over de

verkoopsvoorwaarden117.

Afdeling 3: Beschikking van de beslagrechter

73. In eerste instantie beoordeelt de beslagrechter aan de hand van de aangehechte stukken of de tot

dan toe gevoerde procedure rechtmatig en regelmatig is verlopen. Wanneer de beslagrechter een

onregelmatigheid vaststelt, moet hij het verzoek afwijzen. Er kan hier gewezen worden op een vonnis

van de beslagrechter te Gent118. De beslagrechter oordeelde dat het geschrift op grond waarvan beslag

werd gelegd geen uitvoerbare titel was. Hij argumenteerde daartoe dat het gebrek aan een bepaling 112 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1448; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 180. 113 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1447 – 1448. 114 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1446. 115 Supra 26- 27, nr. 66- 70. 116 K. BROECKX, en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 562. 117 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 181; A. MICHIELSENS en F. WUYTS, “Het beslagrecht gewijzigd”, supra 23, noot 84, pg. 17. 118 Beslagr. Gent 9 december 2005, T.Not. 2007, pg. 288 - 290, met uitdrukkelijke verwijzing naar Cass. 21 juni 1990, Arr.Cass. 1989-90, pg. 1361.

29

inzake de terugbetaling van het krediet er toe leidde dat de omvang van de schuldvordering noch

bepaald noch bepaalbaar was. De beslagrechter wees het verzoek tot aanstelling van een notaris met

het oog op de openbare verkoop af.

74. Vervolgens beveelt de beslagrechter de openbare verkoop of de verkoop uit de hand en stelt

daartoe een notaris aan. Bij de aanstelling van de notaris is de beslagrechter geenszins gebonden door

het principe van de vrije keuze door de partijen119. De keuze berust volledig in zijn handen120. Doch

moet de beslagrechter nagaan of de notaris wel op een voldoende onpartijdige en onafhankelijke wijze

zijn opdracht zal kunnen vervullen121.

A. Openbare verkoop

75. De beslagrechter die gevat wordt met een verzoek tot openbare verkoop moet – in tegenstelling

tot de verkoop uit de hand122- niet tot een belangenafweging overgaan.

Niettemin kan de beslagene hoger beroep aantekenen tegen de beschikking van de beslagrechter123.

Overeenkomstig artikel 1031 Gerechtelijk Wetboek beschikt hij hiervoor over een termijn van één

maand die begint te lopen vanaf de kennisgeving van de beschikking.

Daarnaast kunnen de beslagene alsook iedere andere belanghebbende derdenverzet tegen de

beschikking van de beslagrechter aantekenen124. Overeenkomstig artikel 1034 Gerechtelijk Wetboek

beschikt de beslagene of ieder ander belanghebbende hiervoor over een termijn van één maand die

begint te lopen vanaf de betekening van de beschikking aan de beslagene125.

76. Er moet hier echter worden opgemerkt dat het derdenverzet enkel kan worden ingesteld met

betrekking tot onregelmatigheden of onrechtmatigheden in het kader van de procedure (zogenaamde

procedurefouten). Wanneer de beslagene of iedere andere belanghebbende echter niet akkoord gaat

met de notariskeuze van de beslagrechter kan enkel hoger beroep worden ingesteld126.

119 Artikel 9 Ventôsewet. 120 Professor ENGELS wijst hierbij op de toepassing van artikel 151, §1 Gw: zie o.m. C. ENGELS, “De onrechtmatige vraag van de notaris om een voorschot in een procedure van uitvoerend onroerend beslag op onroerend goed” (noot onder Beslagr. Brussel 22 juni 2000), T.Not. 2000, pg. 524. 121 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 92 – 93. 122 Infra 30, nr. 77. 123 Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass. 1986-87, pg. 1484. 124 K. WAGNER, “Enkele actuele problemen van derdenverzet: beslag, dagvaardingstermijn en taalgebruik”, RW 2002- 03, nr. 18, pg. 690. 125 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 93 - 94: De auteurs wijzen er op dat de beslaglegger er goed aan doet om deze betekening zo vlug mogelijk te laten doen. Ze wijzen er tevens op dat de aanhechting van de beschikking aan de verkoopsvoorwaarden gelijk staat met de betekening waardoor de beslagene of iedere andere belanghebbende alsdan nog over één maand tijd beschikt om derdenverzet aan te tekenen. 126 Cass. 4 oktober 2007, RW 2009-10, pg. 427 – 428; Contra Brussel 11 mei 1994, Act.dr. 1996, pg. 325 e.v.

30

Bovendien kan enkel diegene die niet behoorlijk is opgeroepen of diegene die in een andere

hoedanigheid in de zaak is tussengekomen derdenverzet instellen127.

B. Verkoop uit de hand

77. De beslagrechter die gevat wordt met een verzoek tot verkoop uit de hand moet bij zijn

beoordeling rekening houden met alle betrokken belangen128. Hiertoe moeten de ingeschreven

hypothecaire of bevoorrechte schuldeisers, de schuldeiser(s) die een bevel tot betaling of een

beslagexploot hebben overgeschreven, de beslagene zelf en eventueel de derde-bezitter worden

gehoord of door middel van gerechtsbrief behoorlijk worden opgeroepen129. Deze wettelijke

verplichting is expliciet door het Hof van Cassatie bevestigd130.

78. Na de afweging van de verschillende belangen kan de beslagrechter de machtiging verlenen tot

de verkoop uit de hand en stelt daartoe een notaris aan. De beslagrechter moet deze machtiging echter

op een gemotiveerde wijze in zijn beschikking verantwoorden131. Bovendien moet de beslagrechter

een termijn bepalen waarbinnen de verkoopakte moet verleden worden132. Hij kan tevens een

minimumprijs opleggen133.

79. Tegen de beschikking tot machtiging van een verkoop uit de hand kan noch verzet noch hoger

beroep worden ingesteld134. De beslagene en iedere andere belanghebbende kunnen echter wel

derdenverzet of een voorziening in cassatie instellen135. Opmerkelijk hierbij is dat de beslagrechter

gebonden is door dit derdenverzet in die zin dat hij in bepaalde omstandigheden gehouden zal zijn tot

vernietiging van zijn oorspronkelijke beschikking. Dit zal het geval zijn wanneer een derde (een

andere schuldeiser of iedere andere belanghebbende) een hoger bod uitbrengt tegen dezelfde

voorwaarden - onder meer inzake de woonzekerheid voor de beslagene136. Op de vraag tot wanneer

127 Artikel 1122, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 128 Ook met het belang van de onverdeelde mede-eigenaar: zie Rb. Doornik 2 april 1999, JLMB 1999, pg. 1346 – 1347. 129 Artikel 1580bis, derde lid en artikel 1580ter, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. In de rechtsleer duikt de opvatting op dat de beslagrechter zich –ondanks dat dit geen wettelijke verplichting is- hiertoe op een hypothecair getuigschrift moet baseren: zie o.m. K. BROECKX, “Art. 1580bis Ger.W – Art. 1580quater Ger.W.”, supra 24, noot 91, pg. 12. 130 Cass. 19 februari 2004, T.Not. 2005, pg. 605-608. 131 Artikel 1580bis, vierde lid Gerechtelijk Wetboek en artikel 1580ter, vierde lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 101. 132 Artikel 1580bis, zesde lid Gerechtelijk Wetboek en artikel 1580ter, zesde lid Gerechtelijk Wetboek. 133 Artikel 1580bis, vijfde lid Gerechtelijk Wetboek en artikel 1580ter, vijfde lid Gerechtelijk Wetboek. 134 Artikel 1580bis, in fine en artikel 1580ter, in fine Gerechtelijk Wetboek; Gent 13 januari 2009, RW 2009-10, pg. 1090: Het hof oordeelde dat er wel hoger beroep openstond tegen de beschikking tot aanstelling van een deskundige. 135 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1443-1452. 136 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 181.

31

derdenverzet met het oog op een hoger bod kan worden ingesteld, is de heersende leer van mening dat

dit mogelijk is tot op het ogenblik dat de verkoopakte vaste datum heeft verkregen137.

80. De beschikking van de beslagrechter dekt –in tegenstelling tot de beschikking waarbij machtiging

tot openbare verkoop wordt verleend- alle eventuele nietigheden met betrekking tot de voorafgaande

procedurehandelingen138.

C. Gemeen aan verkoop uit de hand en openbare verkoop

81. De beslagrechter moet de bepalingen uit artikel 1580, derde tot en met vijfde lid Gerechtelijk

Wetboek in zijn beschikking overnemen139. Teneinde het de notaris mogelijk te maken om het

onroerend goed te bezichtigen met het oog op het opstellen van de verkoopsvoorwaarden140 en de later

te voeren publiciteit, heeft de wetgever141 het voor de notaris mogelijk gemaakt om zich bij

afwezigheid of tegenwerking van de beslagene of bewoner - op kosten van respectievelijk de

beslagene of de bewoner- de toegang te verschaffen tot het in beslag genomen onroerend goed142. De

notaris kan zich hierbij eventueel laten bijstaan door de openbare macht en een slotenmaker alsook

door een gerechtsdeurwaarder die alle nuttige vaststellingen kan doen143.

Ondanks het feit dat de notaris hiertoe niet langer de machtiging van de beslagrechter moet bekomen,

behoudt deze wel nog zijn controlerecht. Wanneer de beslagene of de bewoner niet akkoord gaat met

de handelwijze van de notaris kunnen deze de beslagrechter op grond van artikel 1395 of artikel 1623

137 Met andere woorden tot op het ogenblik dat de notariële verkoopakte is verleden. Zie o.m. F. HERINCKX, «A partir de quel moment peut-on être certain d’être acquéreur d’un immeuble appartenant en tout ou en partie à un incapable mineur ou assimilé ou dépendant d’une masse faillie, dont la vent de gré à gré a été autorisée par le tribunal ? » in J. VAN COMPERNOLLE en J. LEDOUX, Le notaire, le juge et l’avocat. Heurs et malheurs du notaire commis, Brussel, Bruylant, 1996, pg. 185-187. 138 Artikel 1580bis, zevende lid en artikel 1580ter, zevende lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 101; C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1446, 1447 en 1449. De auteur verwijst naar de Memorie van Toelichting en leidt hier uit af dat het geenszins de bedoeling van de wetgever is geweest om deze bepalingen van toepassing te verklaren op de verplichte procedurehandelingen van artikel 1580bis en 1580ter Gerechtelijk Wetboek. 139 Artikel 1580, laatste lid Gerechtelijk wetboek. Over de vroegere regeling zie o.m.: Gent 8 september 1983, RW 1983 -94, pg. 1222 – 1223, noot C. ENGELS. 140 De mogelijkheid om het pand te betreden vooraleer de verkoopsvoorwaarden zijn opgesteld, geldt enkel voor het geval het onroerend goed door de beslagene zelf wordt bewoond of onbewoond is: zie D. MICHIELS en A. WITTESAELE, “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend onroerend beslag”, T.Not. 1998, pg. 548 (met verwijzing naar de parlementaire voorbereidingen) (hierna verkort D. MICHIELS en A. WITTESAELE, “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend onroerend beslag”). 141 Wet 18 mei 1998 tot aanvulling van artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek, BS 18 juli 1998, pg. 23668. 142 D. MICHIELS en A. WITTESAELE, “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend onroerend beslag”, supra 31, noot 140, pg. 546 – 548. 143 Artikel 1580, derde lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 107.

32

Gerechtelijk Wetboek vatten144. Bovendien wordt in een sanctieregeling voorzien voor het geval de

notaris zijn bevoegdheden zou misbruiken145.

Aangezien de bewoners van een in beslag genomen onroerend goed geen partij in de beslagprocedure

zijn, moeten de beschikking van de beslagrechter en de gedetailleerde toegangsregeling door de

notaris aan hen worden bekendgemaakt. Omwille van bewijsredenen wordt in de rechtsleer gepleit om

hierbij gebruik te maken van een aangetekende brief met ontvangstbevestiging of een

gerechtsdeurwaarderexploot146.

Er moet echter voor ogen worden gehouden dat de notaris pas van deze bijzondere bevoegdheid kan

gebruik maken eenmaal de termijn tot het instellen van het derdenverzet tegen de beschikking van de

beslagrechter is verstreken147.

82. De beschikking houdende bevel tot verkoop uit de hand of veiling moet binnen de vijftien dagen

na de uitspraak van de beslagrechter tegen eenvoudig ontvangstbewijs aan de notaris worden

overhandigd148. Deze verplichting is noch op straffe van nietigheid noch op straffe van verval

voorgeschreven149.

Hoofdstuk 6: Rol en taak van de aangestelde notaris

Afdeling 1: Rol van de notaris

83. Eens de notaris op de hoogte is gebracht van zijn aanstelling draagt hij de volle

verantwoordelijkheid voor het verdere (vlotte) verloop van de procedure150. Deze

verantwoordelijkheid dient enigszins te worden gerelativeerd in die zin dat hij een initiatiefplicht maar

geen initiatiefrecht heeft. Concreet houdt dit in dat de notaris enkel op verzoek van de vervolgende

schuldeiser(s) tot de vervolging kan overgaan151.

Het is hierbij zeer belangrijk aan te stippen dat de notaris niet als lasthebber van de beslagrechter, de

beslaglegger of de beslagene kan worden beschouwd. Gelet op het feit dat bij een uitvoerend beslag

144 D. MICHIELS en A. WITTESAELE, “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend onroerend beslag”, supra 31, noot 140, pg. 546 – 548. 145 Artikel 1396 Gerechtelijk Wetboek. 146 Artikel 1580, vierde lid Gerechtelijk Wetboek; D. MICHIELS en A. WITTESAELE, “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend onroerend beslag”, supra 31, noot 140, pg. 549; H. MOUREAU TAYMANS D’EYPERNON, “L’acces du notaire aux biens immobiliers saisis: article 1580 nouveau du code judiciaire”, Rev.not.b. 1998, pg. 671 – 672. 147 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 97 – 98. 148 Artikel 1581, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 149 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 93. 150 Zie voor een uitvoerige bespreking: C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 21 – 27. 151 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 289.

33

helemaal geen sprake van wilsovereenstemming kan zijn, kan de notaris ook niet als ambtenaar van de

willige rechtsmacht worden beschouwd.

In de rechtsleer wordt geopperd dat de notaris een sui generis - taak uitoefent. Als gerechtelijk

medewerker is hij er toe gehouden om over de verschillende belangen te waken bij de tegeldemaking

van het in beslag genomen onroerend goed152 en de partijen hierbij met de nodige raad en daad bij te

staan153.

Vermits de notaris zijn bevoegdheid uit de wet en de beschikking van de beslagrechter put, is het de

notaris ten strengste verboden om hier van af te wijken154.

Ofschoon de notaris voorturend aandachtig te werk moet gaan, voorziet noch het Gerechtelijk

Wetboek noch de Deontologische Code155 in specifieke deontologische plichten156. Bijgevolg moet op

de veelvuldige rechtspraak hieromtrent terug gevallen worden.

Een treffend arrest - specifiek van toepassing op een gedwongen openbare verkoop- betreft de

uitspraak van het hof van beroep te Brussel157. Het hof oordeelde dat «Attendu que le prescrit de

l’article 1594, alinéa 2 du Code judiciare s’inscrit dans le devoir général de conseil et d’information

du notaire qui est commis par un tribunal, pour procéder à l’adjudication publique d’un bien; Que ce

devoir existe à l’égard de tout candidat acquéreur du bien; Attendu que celui-ci doit en effet pourvoir

compter sur la loyauté et sur la diligence du notaire qui intervient en sa qualité de fonctionnaire

public, ainsi que sur sa stricte neutralité durant les opérations de vente; Attendu que le notaire est en

outre un professionnel spécialisé du droit; Attendu que cette double qualité lui impose d’être

personnellement attentif au respect des obligations qui font partie de sa mission et dont il ne peut en

règle se décharger sur un tiers, fût-il membre de son personnel;».

Ondanks het feit dat het arrest uitsluitend de fase van de openbare verkoop behandelt, kan hieruit een

algemene regel inzake het te verwachten gedrag van de notaris worden afgeleid158.


84. Wanneer de notaris kennis neemt van zijn aanstelling moet hij eerst en vooral nagaan of de

wettelijke termijnen nog niet zijn verstreken. Deze onderzoeksplicht strekt zich vooral uit tot de

openbare verkopen. Bijgevolg moet de notaris nagaan of de veiling van het in beslag genomen 152 Luik 1 oktober 1998, JLMB 1999, pg. 435; P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel”, supra 15, noot 28, pg. 1188 – 1189. 153 Dit werd expliciet bevestigd in Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 154 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 23 – 24. 155 Deontologische code van 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, BS 3 november 2005, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 21 september 2005, BS 3 november 2005. 156 C. DE BUSSCHERE, “Enkele beginselen van de deontologie van de notarissen bij openbare verkopingen”, T.Not. 2007, pg. 707. 157 Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, pg. 702 – 707. 158 Zie o.m. Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, pg. 720; C. DE BUSSCHERE, “Enkele beginselen van de deontologie van de notarissen bij openbare verkopingen”, T.Not. 2007, pg. 710 -711.

34

onroerend goed binnen de zes maanden na de beschikking van de beslagrechter kan plaatsvinden159.

Voor wat de openbare verkoop maar ook de verkoop uit de hand betreft, moet de notaris eveneens

nagaan of de toewijzing van het in beslag genomen onroerend goed binnen de drie jaar na de

overschrijving van het beslagexploot kan plaatsvinden160.

Om het overzicht hierbij niet te verliezen, is het aangeraden om hierbij gebruik te maken van een

nauwkeurig tijdsschema.

85. Onmiddellijk na de vaststelling dat de termijnen nog niet zijn verstreken en ook niet dreigen te

worden verstreken, behoort het tot de taak van de notaris om na te gaan of de beschikking van de

beslagrechter reeds aan de beslagene is betekend161. Zoals hoger is besproken, vormt deze betekening

een essentiële voorwaarde tot het doen lopen van de termijn tot het instellen van het derdenverzet162.

Allereerst moet hier worden opgemerkt dat er geen wettelijke verplichting tot betekening ten laste van

de notaris bestaat. In de rechtspraak163 en rechtsleer164 luidt echter de algemene opvatting dat de

notaris zelf gehouden is tot het overgaan van deze betekening bij nalatigheid door de beslagger.

Vermits de notaris enkel als gerechtelijk medewerker optreedt, heerst discussie in de praktijk of de

notaris hiertoe de machtiging van de beslaglegger moet verkrijgen165. Voorzichtigheidshalve doet de

instrumenterende notaris er goed aan om de beslaglegger te wijzen op zijn nalatigheid en bij gebreke

aan optreden door de beslaglegger aan deze machtiging te vragen om de betekening door een

gerechtsdeurwaarder te laten uitvoeren166.

Een arrest dat hier vermeldenswaardig is omwille van het gevaar dat kan opduiken bij een

indeplaatstelling ex artikel 1610 Gerechtelijk Wetboek is van het hof van beroep te Luik167. De feiten

die aan de basis van het arrest liggen, luiden als volgt: Notaris P.K. werd door de beslagrechter te Luik

aangesteld met het oog op de tegeldemaking van een in beslag genomen onroerend goed. De

instrumenterende notaris liet de beschikking van de beslagrechter aan de beslagene betekenen. De

159 Artikel 1587, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 160 Artikel 1569, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 161 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, Mechelen, Kluwer, 2005, pg. 530 ( hierna verkort C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV). 162 Supra 29, nr. 75 - 76. 163 Cass. 17 april 1989, RW 1990-91, nr. 3, pg. 97-98. (Het Hof van Cassatie oordeelde dat de betekening van de beschikking tegelijkertijd met de betekening van de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden kon gebeuren); Luik 28 april 2003, JT 2003, pg. 483 – 486, noot R.O.D; Contra Beslagr. Ieper 29 maart 1983, Rev.not.b. 1985, pg. 110 – 111, noot J.-L. LEDOUX. 164 J.-L. LEDOUX, “En matière de saisie-exécution immobilière, l’ordonnance de désignation du notaire doit-elle être signifée ? Si oui, quand ? Comment? Par qui?” (noot onder Beslagr. Ieper 29 maart 1983), Rev.not.b. 1985, pg. 111 – 115 (LEDOUX wijst er op dat de loutere verwijzing naar de beschikking van de beslagrechter in de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden niet als een betekening van de beschikking geldt.); P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel”, supra 15, noot 28, pg. 1191 – 1192. 165 Zie o.m. bespreking in J. BAEL, “De notaris op de schopstoel. Bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van de opdracht van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de rangregeling”, RW 1997-98, pg. 1501. 166 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, supra 34, noot 161, pg. 530. 167 Luik 28 april 2003, JT 2003, pg. 483 – 486.

35

oorspronkelijke beslaglegger ondernam echter geen verdere procedurestappen meer met als gevolg dat

een tweede schuldeiser op grond van artikel 1610 Gerechtelijk Wetboek de indeplaatsstelling

vorderde. De beslagrechter verklaarde dit verzoek tot indeplaatsstelling gegrond en stelde notaris P.K.

opnieuw aan met het oog op de tegeldemaking van het in beslag genomen onroerend goed. De notaris

controleerde niet of deze tweede beschikking werd betekend en bleef zelf ook in gebreke. Vervolgens

ging de notaris over tot de toewijzing van het in beslag genomen onroerend goed. De beslagene

maakte echter gebruik van zijn rechtsvordering tot nietigverkaring ex artikel 1622, derde lid

Gerechtelijk Wetboek en argumenteerde dat de toewijzing niet binnen de zes maanden na de eerste –

en aan hem enige betekende – benoemingsbeschikking had plaatsgevonden168. Bij beschikking van 26

maart 1997 werd de verkoop nietig verklaard.

De kopers stelden een vordering tot schadevergoeding in tegen enerzijds notaris P.K. en anderzijds de

Belgische Staat. In eerste aanleg werden de notaris en de Belgische staat in solidum aansprakelijk

geacht voor de geleden schade. Het hof van beroep te Luik bevestigde het vonnis in eerste aanleg. In

eerste instantie oordeelde het hof dat de notaris door de niet-betekening van de tweede

benoemingsbeschikking zich niet als een normaal, zorgvuldig professioneel handelend in dezelfde

omstandigheden had gedragen en op die manier een fout had begaan. In tweede instantie oordeelde het

hof dat de beslagrechter door notaris P.K. opnieuw aan te stellen ultra petita had beschikt met als

gevolg dat de beslagrechter en op die manier ook de Belgische Staat een fout ex artikel 1382 – 1383

Gerechtelijk Wetboek hadden begaan. De notaris en de Belgische Staat werden in solidum tot

schadevergoeding veroordeeld.

86. Vervolgens behoort het tot de taak van de aangestelde notaris om na te gaan of de procedure die

tot dan toe gevoerd is niet met nietigheden is behept169: hij zal hiertoe onder meer nagaan of de

procedure ook tegen de echtgenoot/echtgenote van de beslagene is gevoerd170, of de verplichte poging

tot minnelijke schikking is ondernomen171 en of het bevel tot betaling en het beslagexploot wel

degelijk zijn betekend en niet met onregelmatigheden zijn behept172.

Vermits een actuele uitvoerbare titel één van de grondvereisten tot uitvoerend beslag is173, behoort het

tevens tot de taak van de instrumenterende notaris om gedurende de ganse procedure te controleren of

deze titel nog voldoende actueel is. Indien dit niet meer het geval zou zijn, valt de beslagprocedure

namelijk zonder voorwerp174. Zoals hoger reeds is aangehaald, is enkel de beslagrechter bevoegd om

te oordelen over het actuele karakter van een uitvoerbare titel175.

168 Artikel 1587 Gerechtelijk Wetboek. 169 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, supra 34, noot 161, pg. 529 – 530. 170 Artikel 1562 Gerechtelijk Wetboek. 171 Supra 16, nr. 32 e.v. 172 Supra 18, nr. 37 e.v. 173 Supra 15 - 16, nr. 29 - 31. 174 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 99. 175 Supra 15 - 16, nr. 29 - 31.

36

87. Vanzelfsprekend – net zoals bij een vrijwillige verkoop uit de hand of een vrijwillige openbare

verkoop- is de notaris op straffe van zijn aansprakelijkheid er toe gehouden om de gebruikelijke

opzoekingen te verrichten176. Men denke hierbij onder meer aan het opvragen van een uittreksel uit de

kadastrale legger en het kadastraal plan; een bodemattest; een actueel hypothecair getuigschrift; een

elektriciteitkeuringsattest; een energieprestatiecertificaat; het aanschrijven van de gemeente met het

oog op de stedenbouwkundige inlichtingen en het stedenbouwkundig uittreksel en het verrichten van

de fiscale notificaties177178.

88. Een bemerking dat hier alvast moet worden gemaakt is het feit dat de notaris – aangesteld in het

kader van een procedure tot uitvoerend onroerend beslag- een zo optimaal mogelijke verkoopprijs

moet nastreven. De verklaring die hiertoe kan worden aangereikt, is dat de notaris gehouden is tot het

behartigen van de belangen van alle betrokken partijen179.

Zoals in het geannoteerde Cassatiearrest van 16 april 2009180 kan zich de situatie voordoen waar een

juridische verdeling van het in beslag genomen onroerend goed en bijgevolg de verkoop per lot er toe

leiden dat een meeropbrengst kan worden gerealiseerd in vergelijking met de verkoop van het in

beslag genomen onroerend goed in zijn geheel. Deze problematiek houdt opnieuw een belangrijke taak

voor de instrumenterende notaris in.

In eerste instantie moet de notaris nagaan of het goed wel effectief verdeelbaar is en of een juridische

verdeling wel effectief tot een meeropbrengst kan leiden. In de veronderstelling dat het antwoord op

beide vragen affirmatief is en losstaand van de vraag of de notaris bevoegd is om op eigen initiatief tot

de juridische verdeling over te gaan, zal de notaris gehouden zijn tot het vervullen van een aantal

bijkomende formaliteiten: wanneer het in beslag genomen onroerend goed een stuk grond betreft, zal

de notaris er moeten voor zorgen dat een verkavelingsvergunnning wordt aangevraagd. Wanneer het in

beslag genomen onroerend goed echter een appartement betreft, zal de notaris er moeten voor zorgen

dat een basisakte wordt opgesteld. Dit zijn bijkomende formaliteiten die heel wat tijd in beslag nemen.

De notaris mag met andere woorden niet te lang talmen en moet voorturend de wettelijke termijnen in

de gaten houden181.

176 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1446. 177 Antwerpen 10 mei 2005, FJF 2006, pg. 445, noot. 178 Het is onmogelijk om hiervan een exhaustieve beschrijving te geven. Voor een uitvoerige bespreking: zie o.m. Gent 23 februari 2001, T.Not. 2001, pg. 622-626, noot F. BOUCKAERT (stedenbouwkundige inlichtingen); Rb. Brussel 30 juni 2009, TVV 2009, pg. 54 – 75 (stedenbouwkundige inlichtingen); R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in Het onroerend goed in de praktijk, II.L., Mechelen, Kluwer, 2009, pg. 107 – 324; Th. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende goederen”, TBBR 2003, pg. 684-703. 179 Supra 32, nr. 83. 180 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 181 Supra 33, nr. 84.

37

89. Tot slot dient hier melding te worden gemaakt van de discussie die tot op heden nog in de

praktijk heerst over de vraag of de notaris gerechtigd is om de uitoefening van zijn ambt te weigeren

bij gebrek aan betaling van een provisie door de vervolgende schuldeiser. Enerzijds is er de stelling

van een aantal vooraanstaande auteurs182 en het Hof van Cassatie183 die luidt dat de notaris bij gebrek

aan een specifieke wettelijke uitzonderingsbepaling184 zijn ambt niet mag weigeren bij het niet

verkrijgen van een provisie. Bovendien klinkt het dat artikel 17 en artikel 19, 1° Hypotheekwet

(bevoorrechte gerechtskosten) en de artikelen 1569 en 1641 Gerechtelijk Wetboek reeds voldoende

bescherming aan de notaris bieden. Anderzijds is er artikel 10 van het Reglement van 9 maart 2003

voor de organisatie van de notariële boekhouding185 dat letterlijk luidt: Voorafgaandelijk aan het

verlijden van een akte, dient de notaris geprovisioneerd te worden voor de aktekosten186. Aanhangers

van deze stelling verdedigen dat voormelde bepaling wel als een uitzonderingsbepaling moet worden

beschouwd187.

Hoofdstuk 7: De verkoop uit de hand

Afdeling 1: Juridische verdeling

90. Zoals hoger reeds meerdere malen is aangehaald, is de notaris gehouden tot de behartiging van

alle betrokken belangen. Het bereiken van een zo optimaal mogelijke prijs dient zeker en vast het

belang van alle betrokkenen188.

Bijzonder relevant voor het onderzoek in deze bijdrage is de vraag of de notaris bevoegd is om op

eigen initiatief over te gaan tot de juridische verdeling van een stuk grond of een appartementsgebouw

wanneer blijkt dat met de verkoop per lot een meeropbrengst kan worden gerealiseerd in vergelijking

met de verkoop van het onroerend goed in zijn geheel.

Wanneer een notaris wordt aangesteld om uit de hand te verkopen, zullen er zich in principe weinig

problemen voordoen189. In de hypothese dat de notaris wordt aangesteld op verzoek van de

182 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, supra 34, noot 161, pg. 529; C. ENGELS, “De onrechtmatige vraag van de notaris om een voorschot in een procedure van uitvoerend onroerend beslag op onroerend goed” (noot onder Beslagr. Brussel 22 juni 2000), T.Not. 2000, pg. 524 – 525; P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed in Rechtskroniek van het notariaat 4, Brugge, die Keure, 2004, pg. 83. 183 Cass. 24 oktober 2002, T.Not. 2003, pg. 617 – 622. 184 Uitzonderingsbepaling in die zin dat het een uitzondering vormt op artikel 1, eerste lid en artikel 3 van de Ventôsewet. 185 Artikel 10 van het Reglement van 9 maart 2003 van de Nationale Kamer van notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, BS 1 april 2003, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 9 maart 2003, BS 1 april 2003. 186 Aanhangers van deze strekking zijn onder meer Beslagr. Brussel 22 juni 2000, T.Not. 2000, pg. 516 – 518; M. DE CLERCQ, “Mag de notaris zijn ambt weigeren bij gebrek aan provisie?” (noot onder Cass. 24 oktober 2002), T.Not. 2003, pg. 626 – 627. 187 M. DE CLERCQ, “Mag de notaris zijn ambt weigeren bij gebrek aan provisie?” (noot onder Cass. 24 oktober 2002), T.Not. 2003, pg. 626. 188 Supra 36, nr. 88.

38

beslaglegger (artikel 1580 en 1580ter Gerechtelijk Wetboek) moet een ontwerp van de verkoopakte

aan de beslagrechter worden voorgelegd. De notaris die de ontwerpakte opstelt, moet dan alvast

melding maken van het voornemen tot juridische verdeling. Het laatste woord rust bij de beslagrechter

die - na de betrokken belangen te hebben afgewogen en na de betrokkenen partijen te hebben gehoord-

de verkoop uit de hand per lot kan bevelen.

In de hypothese dat de notaris wordt aangesteld op verzoek van de beslagene, de derde- bezitter of

ieder ander belanghebbende of ambtshalve door de beslagrechter (artikel 1580bis Gerechtelijk

Wetboek) dient geen ontwerp van de verkoopakte te worden aangehecht. De notaris kan echter het

voorstel tot juridische verdeling aan de betrokken partijen voorleggen maar kan niet buiten de wil van

de beslagene om tot een jurdische verdeling overgaan. De verklaring die hiertoe kan worden gegeven,

is het feit dat de medewerking van de beslagene is vereist opdat een verkoop uit de hand op grond van

artikel 1580bis Gerechtelijk Wetboek zou kunnen doorgaan190.

De algemene regel die hieruit kan worden afgeleid is dat de notaris enkel tot de juridische verdeling

zal kunnen overgaan mits hiertoe machtiging van de beslagrechter of de beslagene te hebben

verkregen.

Afdeling 2: De verkoopakte

91. De instrumenterende notaris is bij de uitoefening van zijn opdracht gebonden door de termijn die

de beslagrechter in zijn beschikking heeft opgelegd191. Bovendien moet de notaris met een bijzonder

waakzaam oog de termijn van drie jaar - zoals voorzien in artikel 1569, tweede lid Gerechtelijk

Wetboek- in de gaten houden. Wanneer de termijn van drie jaar dreigt te worden verstreken, beschikt

de beslaglegger over de mogelijkheid om de overschrijving van het beslagexploot te vernieuwen192.

Wanneer de termijn van drie jaar echter verstreken is, vervalt het beslag van rechtswege en is een

gedwongen executie niet langer mogelijk. Een nieuw beslagexploot moet worden betekend en

overgeschreven193.

Het behoort tot de advies- en voorlichtingsplicht van de notaris om de beslaglegger hier tijdig op te

wijzen194. Wanneer de beslaglegger echter in gebreke blijft om deze formaliteiten tijdig te vervullen,

mag de notaris zich in ieder geval niet schuldig maken aan een toewijzing buiten deze termijn van drie

jaar195.

189 Hieromtrent geen bronnen. 190 Supra 25, nr. 61. 191 Supra 30, nr. 78. 192 Artikel 1569, tweede en derde lid Gerechtelijk Wetboek. 193 Supra 21, nr. 47. 194 Artikel 9 Ventôsewet. 195 Infra 57, nr. 147.

39

92. De notariële verkoopakte moet de gebruikelijke vermeldingen bevatten: eventueel de identiteit

van de notaris die door de koper is aangesteld; de identiteit van de koper, de beslagene alsook van de

beslaglegger; een gedetailleerde beschrijving van het in beslag genomen goed en de oorsprong van

eigendom; de verplichte bepalingen inzake het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen; het

attest van de elektriciteitskeuring; het energieprestatiecertifaat alsook de gebruikelijke bepalingen

inzake de prijs en de wijze van betaling196. In tegenstelling tot een vrijwillige verkoop uit de hand

moet de notaris eveneens een clausule inzake de overwijzing van de prijs in de notariële akte

opnemen197.

Afdeling 3: Artikel 1580quater Gerechtelijk Wetboek

93. Overeenkomstig artikel 1580quater, eerste lid Gerechtelijk Wetboek blijft de zaak tot aan het

verlijden van de notariële verkoopakte op de rol ingeschreven. Dit impliceert dat wanneer er zich

hangende de procedure moeilijkheden voordoen of de verkoopakte niet kan worden verleden de zaak –

door middel van een eenvoudige schriftelijke verklaring neergelegd op of verzonden aan de griffie-

opnieuw bij de beslagrechter kan worden aangebracht.

94. De beslagrechter kan na een grondige afweging van de betrokken belangen opnieuw machtiging

verlenen om uit de hand te verkopen. Hij kan hiertoe onder meer nieuwe voorwaarden en/of een

nieuwe termijn opleggen198. Tegen deze beschikking kan hoger beroep worden ingesteld199.

De beslagrechter kan de partijen echter in geen geval tot een verkoop uit de hand dwingen. Merkt hij

dat geenszins een akkoord kan worden verkregen of is hij van mening dat een verkoop uit de hand niet

langer het belang van alle betrokken partijen dient, moet hij een – hoogstwaarschijnlijk dezelfde-

notaris aanstellen met het oog op de openbare verkoop200.

196 De instrumenterende notaris moet zijn ‘definitieve’ verkoopakte afstemmen op het door de beslagrechter goedgekeurde ontwerp van verkoopakte: G. DE LEVAL, La loi du 5 juillet 1998, supra 22, noot 78, pg. 102; C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1449. 197 Infra 40, nr. 95; Infra 42 - 43, nr. 102 - 105. 198 Cass. 26 september 2003, JT 2004, pg. 28. 199 Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass. 1986-87, pg. 1484. 200 Rb. Luik 4 oktober 2000, JLMB 2000, pg. 1667; K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 560.

40

Afdeling 4: Gevolgen van de verkoop uit de hand

95. Net zoals bij de openbare verkoop gaan de rechten van de ingeschreven hypothecaire en

bevoorrechte schuldeisers - die op een geldige wijze zijn opgeroepen- over op de prijs201. De wet van 5

juli 1998202 heeft deze gevolgtrekking wettelijk verankerd in artikel 1326 Gerechtelijk Wetboek203.

Daarnaast heeft de verkoop uit de hand eveneens een zuiverende werking. Voorwaarde hierbij is

echter wel dat de verkoop overeenkomstig de beschikking van de beslagrechter verloopt204.

96. Daarentegen zijn er een aantal procedurele aspecten –die eigen zijn aan de procedure tot de

openbare verkoop- niet van overeenkomstige toepassing verklaard op de verkoop uit de hand205. In de

rechtsleer wordt kritiek geuit op het gebrekkig optreden van de wetgever206.

Allereerst heeft de wetgever niet voorzien in de mogelijkheid tot een rouwkoop207. Wanneer de koper

in gebreke blijft, beschikt men overeenkomstig artikel 1184 Burgerlijk Wetboek over twee

sanctiemogelijkheden: men kan de ontbinding van de verkoop vorderen of men kan de gedwongen

uitvoering ten laste van de koper vorderen.

Ten tweede heeft de wetgever noch in de mogelijkheid tot het instellen van een hoger bod conform

artikel 1592 Gerechtelijk Wetboek noch in de mogelijkheid tot de gerechtelijke commandverklaring

voorzien208.

Een andere lacune is de afwezigheid van de gemeenmaking overeenkomstig artikel 1584 Gerechtelijk

Wetboek. Dit heeft tot gevolg dat enkel de schuldeiser die het beslag heeft laten overschrijven tot de

vrijwillige doorhaling kan overgaan. Twee uitzonderingen op deze regel is de doorhaling op grond van

een rechterlijk bevel209 of ingevolge een notarieel getuigschrift210.

Tot slot is nergens een bepaling terug te vinden die voorziet in een vervaltermijn met betrekking tot de

rechtsvordering tot ontbinding waarover de bevoorrechte verkoper, ruiler of schenker beschikt211. Dit

201 Over de toepassing van de ‘overwijzing van de prijs’: infra 42 - 43, nr. 102 - 105. 202 Wet 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, BS 31 juli 1998, pg. 24613. 203 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1449: de auteur wijst op de legistieke fout die de wetgever heeft begaan. 204 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 561 en 564; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, supra 34, noot 161, pg. 528. 205 J. DELANGRE, “Considérations sur la loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des immeubles saisies”, Rec.gén.enr.not. 1999, pg. 381. 206 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1450 – 1451. 207 Artikel 1600 en volgende Gerechtelijk Wetboek. 208 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1450: De auteur wijst er op dat de fiscale commandverklaring nog mogelijk is –zij het dat hiertoe de machtiging van de beslagrechter moet worden verkregen; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 178. 209 Artikel 1647 Gerechtelijk Wetboek. 210 Artikel 1653 Gerechtelijk Wetboek; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 178. 211 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, supra 23, noot 81, pg. 1451.

41

impliceert dat de notaris voor het verlijden van de notariële akte de bevoorrechte schuldeiser zal

moeten verzoeken om aan deze rechtsvordering te verzaken212.

Hoofdstuk 8: De openbare verkoop

Afdeling 1: De verkoopsvoorwaarden

A. Algemeen

97. Eens de notaris de nodige opzoekingen heeft verricht, is hij overeenkomstig artikel 1582

Gerechtelijk Wetboek gehouden tot het opstellen van de verkoopsvoorwaarden. Dit moet aanzien

worden als een authentieke akte waarin de notaris de algemene en de bijzondere voorwaarden met

betrekking tot de openbare verkoop vastlegt213. Opmerkelijk is dat de notaris op eigen initiatief de

verkoopsvoorwaarden kan opstellen214.

98. De wetgever heeft nergens een termijn bepaald waarbinnen de notaris tot het opstellen van de

verkoopsvoorwaarden moet overgaan. De rechtsleer leidt echter uit de artikelen 1587, eerste lid, 1583

en 1584 Gerechtelijk Wetboek af dat de notaris ten laatste vier maanden na zijn aanstelling tot de

opstelling van de verkoopsvoorwaarden moet overgaan215.

B. Inhoud

99. Inzake de inhoud moet een tweevoudige indeling worden gemaakt: allereerst moet een

onderscheid worden gemaakt tussen de algemene verkoopsvoorwaarden216 en de bijzondere

verkoopsvoorwaarden. Een tweede onderscheid moet worden gemaakt tussen de verplichte

vermeldingen en de facultatieve vermeldingen.

Het is hier echter onmogelijk om een exhaustieve opsomming van al deze vermeldingen weer te

geven. In deze bijdrage wordt kort even stilgestaan bij de verplichte vermeldingen en worden twee

belangrijke, facultatieve vermeldingen - namelijk de uitdrijvingsclausule en de clausule inzake de

juridische verdeling van het in beslag genomen onroerend goed- grondig besproken.

212 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 177 – 178. 213 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 212. 214 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 504; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 212. 215 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 302. 216 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden van de openbare verkopingen van onroerende goederen (januari 2010), vastgelegd door de KFBN (http://www.notalex.be/documents/Openbare-verkopen---verkoopsvoorwaarden---editie-januari-2010.pdf ).

42

1. Verplichte vermeldingen

§1. Verplicht op grond van artikel 1582 Gerechtelijk Wetboek

100. De wetgever heeft in artikel 1582 Gerechtelijk Wetboek in een aantal elementen voorzien die op

straffe van nietigheid in alle verkoopsvoorwaarden moeten opgenomen worden217.

-> Dag van verkoop

101. Krachtens artikel 1582, eerste lid Gerechtelijk Wetboek moet de notaris de datum ( dag en uur)

van de openbare verkoop vermelden. Ter herinnering kan hier gesteld worden dat de instrumenterende

notaris – op eigen verantwoordelijkheid- gebonden is door het beginsel dat de openbare verkoop

binnen de zes maanden na de aanstelling van de notaris moet plaatsvinden218.

-> Overwijzing van de prijs

102. Artikel 1582, eerste lid Gerechtelijk Wetboek legt aan de notaris de verplichting op om ook een

bepaling inzake de overwijzing van de prijs - aan de ingeschreven schuldeisers en de schuldeisers die

een bevel hebben doen overschrijven- in de verkoopsvoorwaarden op te nemen. Deze bepaling moet

als een bevestiging van artikel 1639 Gerechtelijk Wetboek worden beschouwd.

103. Concreet komt deze bepaling op het volgende neer. De verbintenis van de koper bestaat er in om

de verkoopprijs en de kosten – zoals deze uit de verkoopsvoorwaarden blijken- te betalen. De

koopprijs en de kosten worden in principe niet rechtstreeks aan de schuldeisers betaald maar komen in

het vermogen van de beslagene terecht. Vaak is deze som echter onvoldoende om alle

schuldvorderingen te voldoen. Ter bescherming van de rechten van de schuldeisers bepaalt artikel

1639 Gerechtelijk Wetboek219 dat de toewijzing van het onroerend goed tot gevolg heeft dat de rechten

van de schuldeisers op het in beslag genomen onroerend goed (onroerend pand) van rechtswege

overgaan op de verkregen verkoopprijs (roerend pand) 220. In feite moet dit als een toepassing van de

217 Artikel 1622, eerste lid Gerechtelijk Wetboek; D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies exécutions, Brussel, Emile Bruylant, 1979, pg. 377 (hierna verkort D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies exécutions); D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, T.Not. 2002, pg. 425 – 427 (hierna D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”). 218 Artikel 1587, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 219 Artikel 1639 Gerechtelijk Wetboek vermeldt enkel de ingeschreven schuldeisers. De heersende leer is echter van mening dat de notaris in de rangregeling ook nog met andere categorieën van schuldeisers zal moeten rekening houden. Zie onder meer C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 364 – 365. 220 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9,

43

zakelijke subrogatie worden aanzien: de zekerheidsrechten van de hypothecaire en bevoorrechte

schuldeisers gaan van rechtswege over op hetgeen door de koper wordt betaald alsook op de intrest die

tot aan de definitieve rangregeling lopende is221.

Een eerste gevolg dat uit de overwijzing van de prijs voortvloeit is de rangregeling. Op grond van de

rangregeling krijgen de batig gerangschikte schuldeisers een aandeel in dit roerend onderpand222.

Ten tweede heeft de overwijzing van de prijs een zuiverende werking223.

104. Er moet hier echter te allen tijde voor ogen worden gehouden dat de overwijzing van de prijs

enkel geldt ten aanzien van de schuldeisers met een zekerheidsrecht die op een geldige wijze zijn

opgeroepen of die in het kader van een verzoek tot verkoop uit de hand door de beslagrechter zijn

gehoord224.

105. In de praktijk voegt de notaris hier reeds een bepaling met betrekking tot de hypothecaire

toestand aan toe. Dit is interessant met het oog op de latere rangregeling225.

-> Maatregelen genomen voor de publiciteit

106. Opzet van deze bepaling is om aan de betrokken partijen een beeld te geven van de publiciteit

die door de notaris zal worden gevoerd226.

107. Opnieuw is de wetgever in gebreke gebleven om te verduidelijken op welke manier publiciteit

moet worden gevoerd. De heersende opvatting luidt dat te algemene bewoordingen ( “publiciteit

volgens het plaatselijk gebruik”) niet toegelaten zijn maar dat een te gedetailleerde beschrijving ook

niet vereist is227.

pg. 365 (met verwijzing naar M. Merlin). 221 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 439. 222 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 365. 223 Infra 46, nr. 116. 224 Dit werd expliciet bevestigd in Cass. 4 maart 2010, RW 2010-11, pg. 961, noot C. ENGELS. 225 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 104. 226 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 425. 227 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 425 – 427.

44

108. Wat in ieder geval niet mag, is melding maken van het gedwongen karakter van de verkoop228.

De wetgever wou hiermee vermijden dat de liefhebbers worden afgeschrikt229. Gelet op de

humanisering van het beslagrecht is dit een positieve bepaling.

§2. Verplicht doch niet op grond van artikel 1582 Gerechtelijk Wetboek

-> Instelprijs en instelpremie

109. De wet van 15 mei 2009230 heeft het regime inzake de openbare verkoop grondig gewijzigd231.

Een van de wijzigingen die door de wetgever is doorgevoerd, is de mogelijkheid om met een

instelprijs of een instelpremie zonder instelprijs te werken (artikel 1587 Gerechtelijk Wetboek).

Na deze mogelijkheden met de beslaglegger en de beslagene te hebben besproken, moet de notaris in

zijn verkoopsvoorwaarden duidelijk maken welke van de mogelijkheden in concreto van toepassing

zullen zijn232.

-> Wijze van toewijzing

110. Overeenkomstig artikel 1587, eerste lid Gerechtelijk Wetboek moet het in beslag genomen

onroerend goed toegewezen worden op de wijze zoals door het plaatselijk gebruik bepaald. De notaris

moet in de verkoopsvoorwaarden duidelijk maken wat het plaatselijk gebruik inhoudt, vb. het

onroerend goed wordt toegewezen op de derde klopslag233. Deze bepaling is op straffe van nietigheid

voorgeschreven234.

111. De wet van 15 mei 2009235 heeft artikel 1592 Gerechtelijk Wetboek grondig gewijzigd in die zin

dat de beslaglegger voortaan de mogelijkheid heeft om te verzaken aan het recht op hoger bod236. De

228 Artikel 1582, tweede lid Gerechtelijk Wetboek; De notaris mag dit wel vermelden na hiertoe door de liefhebber(s) te zijn ondervraagd: zie D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 427. 229 D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies exécutions, supra 42, noot 217, pg. 378; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 214. 230 Wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, BS 24 juli 2009, inwerkingtreding 1 januari 2010 (hierna verkort Wet 15 mei 2009). 231 Infra 58 e.v., 148 e.v. 232 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 304 – 306; A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not.Fisc.M. 2010, pg. 23 en 26 (hierna verkort A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”). 233 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 304. 234 Artikel 1622, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 235 Wet 15 mei 2009, supra 44, noot 230. 236 Artikel 1592, laatste lid Gerechtelijk Wetboek.

45

notaris moet de uitsluiting hiervan in de verkoopsvoorwaarden vermelden. MICHIELSENS237 en

WYLLEMAN238 wijzen er terecht op dat de notaris er echter goed aan doet om deze mogelijkheid tot

verzaking in de verkoopsvoorwaarden uit te sluiten. Er wordt hiertoe een tweevoudige argumentatie

aangereikt: allereerst treedt de notaris in het kader van een procedure tot uitvoerend beslag op als

gerechtelijk medewerker met als gevolg dat hij over de belangen van alle betrokken partijen– en zo

niet enkel over dat van de beslaglegger- moet waken239. Ten tweede argumenteren de auteurs dat de

beslaglegger nog altijd over de mogelijkheid beschikt om de verkoopsvoorwaarden te betwisten240.

-> De termijn tot betaling van de kosten

112. Artikel 1596 Gerechtelijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk dat de notaris de termijn waarbinnen de

koper gehouden is tot betaling van de kosten ex artikel 1585 Gerechtelijk Wetboek in de

verkoopsvoorwaarden moet vastleggen241. Niettemin is deze verplichting niet op straffe van nietigheid

voorgeschreven242.

113. Hoewel dit niet door de wet wordt verplicht, kan het aangewezen zijn om reeds weer te geven

hoe deze kosten zich zullen verhouden243. Ingevolge artikel 17 van de Eenvormige Algemene

Verkoopsvoorwaarden moeten deze kosten aan de hand van een forfaitair (degressief) kostenbarema

worden berekend244.

-> Wijze waarop de koper bevrijdend betaald

114. Met het oog op de latere rangregeling moet de notaris ook duidelijk maken op welke wijze de

prijs, de interest, de kosten, rechten en erelonen en andere bijkomende kosten moeten worden betaald.

237 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, supra 44, noot 232, pg. 27– 28. 238 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, pg. 8 – 9 ( Hierna verkort A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”). 239 Supra 32, nr. 83. 240 Artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek. 241 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 215 – 216. 242 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 215. 243 D. MICHIELS, “De kosten voor de koper bij uitvoerend onroerend beslag” (noot onder Beslagr. Brussel 14 februari 2008), T.Not. 2009, pg. 400; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 439. 244 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden van de openbare verkopingen van onroerende goederen (januari 2010), vastgelegd door de KFBN (http://www.notalex.be/documents/Openbare-verkopen---verkoopsvoorwaarden---editie-januari-2010.pdf ).

46

Deze verplichting wordt impliciet vermeld in artikel 1640 Gerechtelijk Wetboek245. Ook deze

verplichting is niet op straffe van nietigheid voorgeschreven246.

115. Eens de verkoopsvoorwaarden bindend zijn, kan de koper naar aanleiding van de toewijzing

enkel nog bevrijdend betalen in handen van de persoon of de instelling die in de verkoopsvoorwaarden

is vastgelegd. Het principe is de vrije keuze in die zin dat de koper onder meer kan betalen in handen

van één van de schuldeisers247, één van de notarissen indien er meerdere zijn aangesteld of de notaris

van de rangregeling indien een ander notaris voor de tegeldemaking van het onroerend goed is

aangesteld. Uitzondering op de vrije keuze is het feit dat de koper nooit bevrijdend kan betalen in

handen van de beslagene248.

Bij gebrek aan uitdrukkelijke regeling is artikel 1641 Gerechtelijk Wetboek van toepassing. Hieruit

kunnen twee regels worden afgeleid249.

Een eerste principe is dat de kosten, rechten en erelonen in handen van de instrumenterende notaris

moeten worden betaald250.

De prijs, de interest en de bijkomende kosten moeten daarentegen niet in handen van de

instrumenterende notaris worden betaald. Behoudens twee wettelijke uitzonderingen kan de koper

deze sommen ook in de Deposito- en Consignatiekas251 storten252.

In de rechtsleer wordt gepleit om een beding in de verkoopsvoorwaarden op te nemen waarin

uitdrukkelijk wordt gestipuleerd dat enkel in handen van de notaris - aangesteld voor de

tegeldemaking van het onroerend goed- bevrijdend kan worden betaald253.

116. Aangezien de koper niet bevrijdend kan betalen aan de beslagene, kan deze zelf geen kwijting

geven. Het gevolg hiervan is dat de hypotheekbewaarder ambtshalve overgaat tot de inschrijving van

het voorrecht van de onbetaalde verkoper. Daarnaast duikt nog het probleem op dat het in beslag

genomen onroerend goed niet voor vrij en onbelast kan worden verkocht in die zin dat het nog steeds

belast is met alle bezwarende inschrijvingen en overschrijvingen –waaronder het beslag.

Ter bescherming van de rechten van de koper heeft de Wet van 29 mei 2000254 in de mogelijkheid

voorzien om een notarieel getuigschrift af te geven eens de koper bevrijdend heeft betaald255.

245 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 304. 246 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 215. 247 Dit valt echter niet aan te raden: C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 444. 248 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 444. 249 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 374 – 377. 250 Artikel 1641, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 251 Ingevolge het Cassatiearrest van 27 januari 2011 is professor ENGELS de mening toegedaan dat het niet langer aan te raden valt om deze sommen in de Deposito- en Consignatiekas te storten. 252 Artikel 1641, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 253 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 443 - 444.

47

Ingevolge overlegging van dit getuigschrift aan de hypotheekbewaarder, zal deze tot de doorhaling

van alle bezwarende inschrijvingen en overschrijvingen overgaan256. Naast deze mogelijkheid kan ook

vrijwillig of gerechtelijk257 tot een doorhaling worden overgegaan258.

-> Vermeldingen specifiek aan de verkoop

117. Zoals hoger reeds is aangehaald, is de notaris gehouden tot de gebruikelijke opzoekingen met

betrekking tot het in beslag genomen onroerend goed259. De informatie die hier uit wordt verkregen

(onder meer bodemattest en uittrekstel uit de kadastrale legger) moeten als bijzondere voorwaarden

worden vermeld260.

§3. Facultatieve vermeldingen

-> Uitzettingsbeding

118. Het Hof van Cassatie heeft met haar princiepsarrest van 23 mei 1991 verduidelijking geschept

door te oordelen dat het proces – verbaal tot toewijzing van een in beslag genomen onroerend goed -

met hieraan de verkoopsvoorwaarden gehecht- op grond van artikel 19 Ventôsewet als uitvoerbare

titel geldt261. Een voorwaarde die hierbij wordt gesteld, is dat de mogelijkheid tot uitzetting

uitdrukkelijk en gedetailleerd in de verkoopsvoorwaarden moet vastgelegd zijn262.

Concreet impliceert dit arrest dat de koper van een in beslag genomen onroerend goed door middel

van een uitvoerbare uitgifte van dit proces – verbaal en het uitzettingsbeding een gerechtsdeurwaarder

de opdracht kan geven om de beslagene – die na de toewijzing het onroerend goed op een

ongeoorloofde wijze blijft betrekken- uit het onroerend goed te zetten. Met andere woorden de dure

omweg via de vrederechter krachtens artikel 591, 1° Gerechtelijk Wetboek moet niet langer worden

gevolgd.

254 Wet 29 mei 2000 houdende oprichting van een centraal bestand van berichten van beslag, delegatie, overdracht en collectieve schuldenregeling alsook tot wijziging van sommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek, BS 9 augustus 2000. De wet trad in werking op 1 juli 2001. 255 D. MICHIELS, “Actuele problemen inzake onroerend beslag” in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht – Naar een collectief beslagrecht, Antwerpen – Groningen, Intersentia, 2001, pg. 122 – 123. 256 Artikel 1653, tweede en derde lid Gerechtelijk Wetboek. 257 Artikel 1647, tweede en derde lid Gerechtelijk Wetboek. 258 Voor een uitvoerige bespreking zie onder meer: R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 240 – 242. 259 Supra 36, nr. 87. 260 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 431. 261 Cass. 23 mei 1991, JT 1991, pg. 613 – 614, noot K. BROECKX en J.-L. LEDOUX, RW 1991 – 92, pg. 462 – 463, noot J. LAENENS. 262 P. TAELMAN, “ Reële executie” in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht – Naar een collectief beslagrecht, Antwerpen – Groningen, Intersentia, 2001, pg. 253.

48

Tot slot heeft het Hof geoordeeld dat de beslagene die niet akkoord gaat met de uithuiszetting nog

steeds gebruik kan maken van zijn verzetsrecht ex artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek263.

119. Sommige invloedrijke auteurs zijn echter van mening dat de uithuiszetting ook kan plaatsvinden

op basis van het proces – verbaal tot toewijzing zonder dat hiertoe een specifiek uitzettingsbeding in

de verkoopsvoorwaarden moet opgenomen zijn264. Hiertoe kan worden overgegaan na het verstrijken

van de termijn van vijftien dagen waarbinnen een vordering tot nietigverklaring ex artikel 1622, derde

lid Gerechtelijk Wetboek moet worden ingesteld.

Om latere discussies inzake de miskenning van de advies- en informatieplicht te vermijden, doet de

instrumenterende notaris er goed aan om dergelijk uitzettingsbeding toch in de verkoopsvoorwaarden

op te nemen265.

120. In de rechtsleer duikt de vraag op of het beginsel van de uitvoerbare kracht van het proces –

verbaal van toewijzing en de verkoopsvoorwaarden ook van toepassing is op de bezetter ter bede of de

huurder. Algemeen luidt de stelling dat noch de huurder noch de bezetter ter bede partij in de

procedure tot uitvoerend onroerend beslag zijn met als gevolg dat op het gemeen recht moet worden

teruggevallen en op die manier een procedure voor de vrederechter moet worden gevoerd266.

Uitzondering op deze regel is wanneer deze personen tot inzage van de verkoopsvoorwaarden zijn

aangemaand en zij hiertegen verzet hebben aangetekend. Deze twee voorwaarden moeten cumulatief

vervuld zijn267.

-> Juridische verdeling van het onroerend goed

121. Een vraag die bijzonder relevant is in het kader van het geannoteerde arrest268 is of de notaris

bevoegd is om op eigen initiatief over te gaan tot de juridische verdeling van het in beslag genomen

onroerend goed. Hierbij moeten twee hypotheses worden onderscheiden: het in beslag genomen

onroerend goed is een stuk grond dat verkavelbaar is of het in beslag genomen onroerend goed is een

appartementsgebouw dat reeds materieel verdeeld is269.

263 Cass. 23 mei 1991, RW 1991 – 92, pg. 463, noot J. LAENENS. 264 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 506; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 245 en 341 – 344. 265 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 112. 266 Artikel 591, 1° Gerechtelijk Wetboek. Voor de huurder wordt in artikel 1344ter en volgende Gerechtelijk Wetboek in een bijzondere procedure voorzien. 267 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 506. 268 Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot. 269 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 114 – 118.

49

Preliminair moet hier worden vermeld dat een juridische verdeling van een stuk grond of een

appartementsgebouw waarbij slechts een deel hiervan te koop wordt gesteld nooit buiten de wil van de

eigenaar om kan gebeuren270.

122. De Raad van State heeft in haar arrest van 28 juni 1993 aanvaard dat de notaris handelend in het

kader van een gerechtelijke opdracht bevoegd is om op eigen initiatief een verkavelingsvergunning

aan te vragen271. De rechtbank van eerste aanleg te Ieper heeft deze stelling bijgetreden272. De

rechtbank oordeelde dat er van de instrumenterende notaris mag verwacht worden – wanneer er

opdracht wordt verleend om over te gaan tot veiling van onverdeelde onroerende goederen- dat deze

desnoods (zo de mogelijkheid zich voordoet) initiatieven neemt teneinde desgevallend via een

verkavelingsaanvraag een optimaal verkoopsresultaat te bekomen voor het geheel van de onverdeelde

gerechtigden terzake. Hiervoor is geen toelating vereist van de onverdeelde gerechtigden terzake,

evenmin als een bijkomende voorafgaandelijke machtiging van de rechtbank.

Bijgevolg kan hieruit de algemene regel uit worden afgeleid dat de notaris – aangesteld in een

procedure tot uitvoerend onroerend beslag- gemachtigd is om buiten de wil van de beslagene of de

beslaglegger om een verkavelingsaanvraag in te dienen273. Gelet op het feit dat zowel de beslaglegger

als de beslagene de mogelijkheid hebben om de verkoopsvoorwaarden te betwisten, doet de notaris er

echter goed om voorafgaand de toelating van de betrokken partijen te bekomen.

123. De vraag die hier onverwijld opduikt, is of de notaris – handelend in het kader van een procedure

tot uitvoerend onroerend beslag- eveneens gemachtigd is om buiten de wil van de beslagene en/of de

beslaglegger om over te gaan tot de juridische verdeling van een appartementsgebouw en alzo tot het

opnemen van een basisakte in de verkoopsvoorwaarden. Het Hof van Cassatie heeft een einde aan dit

discussiepunt274 gemaakt door te oordelen dat de notaris bij de uitoefening van zijn opdracht de

belangen van alle betrokken partijen moet behartigen en op die manier niet bevoegd is om op eigen

initiatief een basisakte op te stellen. Het Hof oordeelde dat het tot de advies- en voorlichtingsplicht

van de instrumenterende notaris behoort om de partijen te wijzen op de opportuniteit van een

juridische verdeling.

Niettemin wordt in de rechtsleer aanvaardt dat de notaris bij weigering van medewerking door de

beslagene op verzoek van de beslaglegger het voornemen tot de juridische verdeling in de

270 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 114, 117. 271 RvS 28 juni 1993, Arr.RvS 1993, nr. 43.497. 272 Rb. Ieper 20 december 1996, TBBR 1997, pg. 212 – 213. 273 Er weze hier kort opgemerkt dat artikel 1597 Gerechtelijk Wetboek het mogelijk maakt om de verkavelingskosten – die door één of meerdere schuldeisers worden voorgeschoten- bij voorrang te laten terugbetalen. Hiervoor moet wel de machtiging van de beslagrechter worden verkregen. 274 Supra 8, nr. 7 - 8.

50

verkoopsvoorwaarden kan opnemen. De beslagene kan dan nog steeds de verkoopsvoorwaarden

betwisten275.

124. Uit deze twee hypotheses kan de algemene regel worden afgeleid dat de notaris er goed aan doet

om - voorafgaand aan de opstelling van de verkoopsvoorwaarden- de goedkeuring van zowel de

beslaglegger als de beslagene te bekomen.

C. Aanmaning tot inzage

1. Algemeen

125. Eens de notaris de verkoopsvoorwaarden heeft opgesteld, moet hij de ingeschreven schuldeisers,

de schuldeisers die een bevel tot betaling hebben doen overschrijven alsook de beslagene276 op de

gekozen woonplaats aanmanen tot inzage van deze verkoopsvoorwaarden en tot hun aanwezigheid op

de openbare zitting277.

126. In de rechtsleer wordt gewezen op het gebrekkig optreden van de wetgever en wordt gesteld dat

deze verplichting tot aanmaning moet worden uitgebreid tot iedere andere betrokken persoon. Hiertoe

behoren onder meer de echtgenoot/echtgenote van de beslagene, de derde-bezitter, de schuldeisers die

over een wettelijke hypotheek beschikken, de bewoner(s) alsook de schuldeisers die een bewarend

beslag hebben gelegd278. Zoals JANSEN en MICHIELSENS het formuleren moeten alle schuldeisers

met zakelijke zekerheidsrechten of beslagrechten op het goed worden aangemaand279.

Hier duikt opnieuw het belang van een actueel hypothecair getuigschrift op. Gezien het feit dat na de

overschrijving van het beslagexploot nog andere schuldeisers een bevel tot betaling kunnen laten

overschrijven of een bewarend beslag kunnen leggen, verkrijgen ook deze schuldeisers het statuut van

belanghebbende en is de notaris – om latere betwistingen te vermijden- gehouden tot aanmaning van

deze personen280.

275 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 311. 276 In de praktijk is het de gewoonte om vrijstelling tot aanmaning bij gerechtsdeurwaardersexploot te vragen. Zo kunnen de kosten enigszins worden gedrukt. 277 Artikel 1582, derde lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 251 – 252. 278 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 252; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 220 - 223; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 451. 279 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 134. 280 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 223.

51

127. Over het algemeen wordt aanvaard dat de notaris ook de vervolgende beslaglegger moet

aanmanen281. Toch moet worden vastgesteld dat het de gewoonte is om vrijstelling aan de beslaglegger

en eventueel aan andere schuldeisers te vragen282. Op die manier volstaat de aanmaning bij gewone

brief en worden de kosten enigszins gedrukt.

2. Vorm en inhoud

128. Noch de inhoud noch de vorm van de aanmaning wordt door de wetgever geregeld.

De rechtsleer heeft uit de parlementaire voorbereidingen en artikel 1584, eerste lid Gerechtelijk

Wetboek afgeleid dat de notaris de belanghebbenden door middel van een

gerechtsdeurwaardersexploot moet aanmanen. Doch wordt gewezen op het feit dat deze verplichting

niet op straffe van nietigheid is voorgeschreven283.

129. Voor wat de inhoud betreft wordt algemeen aanvaard dat het gerechtsdeurwaardersexploot niet

noodzakelijk de verkoopsvoorwaarden moet bevatten maar dat het volstaat te verwijzen naar het

voorhanden zijn van deze op het kantoor van de instrumenterende notaris284. JANSEN en

MICHIELSENS wijzen echter op het gebruik dat de instrumenterende gerechtsdeurwaarder de

verkoopsvoorwaarden aan zijn gerechtsdeurwaardersexploot hecht285.

3. Termijn

130. Overeenkomstig artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek moet de notaris op straffe van

nietigheid - en op die manier op straffe van zijn aansprakelijkheid- de belanghebbenden ten laatste één

maand voor de zitdag tot openbare verkoop aanmanen. Toch moet deze sanctie worden gerelativeerd

daar de partijen ingevolge artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek slechts over acht dagen

beschikken om de nietigverklaring te vorderen286.

281 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 252. 282 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 452. 283 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 451. 284 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 253 - 254; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 224. 285 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 133. 286 Artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 252 – 253.

52

4. Gevolgen van de aanmaning

131. Een eerste belangrijk gevolg is het feit dat de aangemaande partijen de mogelijkheid hebben om

de verkoopsvoorwaarden te betwisten287.

132. Een uiterst belangrijk gevolg dat ook aan de aanmaning wordt gekoppeld, is het feit dat de

belanghebbenden - op straffe van verval- vanaf dat ogenblik nog over een termijn van acht dagen

beschikken om de nietigverklaring te vorderen van de procedurehandelingen die voor de toewijzing

zijn verricht288. Op die manier kan de aanmaning worden beschouwd als een belangrijk breekpunt in

de procedure tot uitvoerend onroerend beslag.

De meerderheidsopvatting in de rechtsleer luidt dat deze vervaltermijn niet alleen voor de limitatief

opgesomde nietigheden uit artikel 1622, eerste lid Gerechtelijk Wetboek geldt maar ook voor de

nietigheden opgelegd door andere wettelijke bepalingen289.

133. De vordering tot nietigverklaring moet door middel van dagvaarding bij de beslagrechter

aanhangig worden gemaakt290. De beslagrechter moet zich met voorrang uitspreken (“zetelend zoals in

kort geding”) over deze vordering291. De behandeling van het verzoek heeft een schorsende werking

met als gevolg dat de verzoeker er goed aan doet om de instrumenterende notaris te verwittigen

zodanig deze geen verdere procedurehandelingen meer zou stellen292.

134. Wanneer de beslagrechter van mening is dat de procedurehandeling met nietigheid is behept, kan

deze eventueel een nieuwe datum tot openbare verkoop bevelen en moet de procedure terug worden

aangevat vanaf de laatste geldige handeling293. Er wordt algemeen aanvaard dat de beschikking van de

beslagrechter in laatste aanleg is gewezen294.

135. Een ander belangrijk gevolg dat aan de aanmaning wordt gekoppeld, is de toepassing van artikel

1583 Gerechtelijk Wetboek295. Naar deze bepaling beschikt de onbetaalde verkoper, ruiler of schenker

over een vervaltermijn van vijftien dagen om een keuze te maken tussen enerzijds zijn rechtsvordering 287 Infra 54 - 56, nr. 138 - 144. 288 Artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk. 289 Vb. Artikel 59 Wet Hypothecair Krediet; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 138 – 139. 290 Contra Beslagr. Antwerpen 11 mei 2005, T.Not. 2005, pg. 610 -613: de beslagrechter oordeelde dat enkel het verzoek tot nietigverklaring van de toewijzing bij wege van dagvaarding moet worden ingesteld; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 139. 291 Artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 358. 292 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 349. 293 Artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 349. 294 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 350. 295 M. DONNAY, “Saisie – exécution immobilière”, supra 15, noot 30, pg. 185.

53

tot ontbinding en anderzijds zijn rechtsvordering tot gedwongen betaling van de nog verschuldigde

verkoopprijs296. Voorwaarde is echter wel dat de onbetaalde verkoper over een actueel, ingeschreven

voorrecht beschikt. Het behoort tot de taak van de notaris om het actueel karakter hiervan te

onderzoeken297.

Opmerkelijk is dat de notaris geen mededeling moet doen van dit keuzerecht. Dit wordt geacht te

behoren tot de algemene rechtskennis van de bevoorrechte verkoper, ruiler of schenker298.

In geval de onbetaalde verkoper zijn ontbindingsrecht wenst uit te oefenen, moet hij deze keuze

binnen de vijftien dagen aan de notaris betekenen. Deze betekening heeft een schorsende werking.

Vervolgens moet de onbetaalde verkoper binnen een termijn van tien dagen na de betekening aan de

notaris een verzoek tot ontbinding aan de rechter ten gronde (en zo dus niet aan de beslagrechter)

richten299.

In geval de onbetaalde verkoper niet tijdig zijn keuze heeft gemaakt, verliest deze van rechtswege zijn

ontbindingsrecht300.

D. Kantmelding

136. Tegelijkertijd met het verzoek om over te gaan tot de betekening van de aanmaning tot inzage

van de verkoopsvoorwaarden richt de notaris een tweede verzoek aan de instrumenterende

gerechtsdeurwaarder om binnen een termijn van acht dagen na de laatste aanmaning een verzoek tot

kantmelding aan de bevoegde hypotheekbewaarder te richten301. De termijn van acht dagen is niet op

straffe van nietigheid voorgeschreven302.

Het principe is dat – behoudens het geval dat vrijstelling aan de notaris wordt verleend- elke

betrokkene individueel moet worden aangemaand en dat al deze aanmaningen moeten worden

gekantmeld303. Niettemin leidt MICHIELS uit artikel 1584, tweede lid Gerechtelijk Wetboek af dat

door de afwezigheid van één afzonderlijke aanmaning in de kantmelding de rechten van deze

296 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 231. 297 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 263; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 453 – 454. 298 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 453. 299 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 262; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 231. 300 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 231. 301 Artikel 1584, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 302 Artikel 1584 Gerechtelijk Wetboek wordt namelijk niet vermeld in de limitatieve opsomming van artikel 1622, eerste lid Gerechtelijk Wetboek; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 268. 303 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 226.

54

schuldeiser niet worden miskend. Dit heeft tot gevolg dat de kantmelding van één aanmaning in

principe voldoende is om het beslag gemeen te maken304.

137. Het gevolg van deze kantmelding is de gemeenmaking van het beslag305. Concreet houdt dit in

dat het initiatiefrecht niet langer louter en alleen bij de beslaglegger berust maar het verdere verloop

van de beslagprocedure en een eventuele vrijwillige doorhaling enkel nog kan plaatsvinden mits de

toestemming van de beslaglegger, andere schuldeisers die een beslag hebben laten overschrijven en

alle andere ingeschreven schuldeisers wordt verkregen306.

E. Verzet tegen de verkoopsvoorwaarden

138. Artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek biedt aan de aangemaande partijen de

mogelijkheid om de verkoopsvoorwaarden te betwisten. Voorwaarde hierbij is echter wel dat de

betrokken partijen over het vereiste belang en de vereiste hoedanigheid beschikken307.

Bovendien heeft het Hof van Cassatie in haar princiepsarrest van 13 juni 1985 beslist dat enkel

concrete geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden voor de beslagrechter kunnen worden

beslecht308.

139. De wet vereist dat de betwistingen op straffe van onontvankelijkheid binnen een termijn van acht

dagen na de aanmaning aan de notaris of de gerechtsdeurwaarder – bij wie op een geldige wijze

woonplaats is gekozen in het exploot houdende aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden-

ter kennis worden gebracht309.

140. Op welke manier deze kennisgeving moet gebeuren, wordt niet door de wetgever geregeld. In de

rechtsleer wordt gepleit om – gelet op eventuele latere bewijsproblemen- de voorkeur te geven aan een

aangetekende brief met ontvangstbewijs of een gerechtsdeurwaardersexploot310.

304 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 452. 305 Artikel 1584, tweede lid Gerechtelijk Wetboek; Gent 9 juni 2009, T.Not. 2010, pg. 553 – 554, noot F. BLONTROCK. 306 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 159 – 161, 269. 307 Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T.Not. 1996, pg. 537 – 538, noot D. MICHIELS; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 455. 308 Cass. 13 juni 1985, JT 1985, pg. 592; Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, pg. 544 – 546, noot; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 454. 309 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 159 – 161, 254 – 256. 310 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 256; D. MICHIELS, “De verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag” in X (ed.), Zekerheden, beslagen faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, pg. 162.

55

141. Wanneer de notaris kennis neemt van deze betwistingen, is hij gehouden tot het schorsen van de

procedure en het opstellen van een proces-verbaal311. Ondanks het feit dat dit niet wettelijk verplicht

is, wordt in de rechtsleer aanvaard dat de notaris op een objectieve en onpartijdige wijze deze

geschilpunten moet beantwoorden312. Deze verplichting wordt verantwoord door het feit dat de notaris

als gerechtelijk medewerker optreedt en op die manier moet instaan voor een vlot verloop van de

procedure. Door het neerleggen van het proces-verbaal op de griffie van de rechtbank van eerste

aanleg helpt de notaris de beslagrechter bij de beoordeling van deze geschilpunten. Bovendien wordt

geargumenteerd dat deze motiveringsplicht door de wetgever is opgelegd bij eventuele geschilpunten

met betrekking tot de rangregeling313 en dat de rechtspraak en rechtsleer unaniem aanvaarden dat deze

motiveringsplicht ook van toepassing is bij geschilpunten hangende de procedure tot gerechtelijke

vereffening en verdeling. Het zou bijgevolg onlogisch zijn om deze verplichting niet uit te breiden tot

geschilpunten met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden314.

Men moet bij dit alles wel voor ogen houden dat de notaris geenszins als partij in de procedure zal

optreden. De notaris kan echter wel aan de beslagrechter vragen om te worden gehoord315.

142. Voorafgaand aan de terechtzitting worden de partijen gehoord of bij gerechtsbrief door de

griffier opgeroepen316.

Gelet op de mogelijke achterstand die als gevolg van de schorsende werking kan opgelopen zijn, kan

de beslagrechter in zijn beschikking een nieuwe termijn tot toewijzing vastleggen317. Er kan hier

gewezen worden op een recent arrest van het Hof van Cassatie. Het Hof heeft geoordeeld dat de

beslagrechter geen fout heeft begaan door de termijn tot toewijzing te verlengen op een ogenblik dat

de termijn van zes maanden ex artikel 1587, eerste lid Gerechtelijk Wetboek reeds verstreken is.

Voorwaarde die hierbij echter wordt gesteld is dat de notaris het proces- verbaal voor het verstrijken

van die termijn van zes maanden op een geldige wijze ter griffie heeft neergelegd318.

143. Eens de beslagrechter zijn beschikking heeft uitgesproken, kan de notaris zijn werkzaamheden

hervatten. Hij legt een nieuwe datum voor de openbare verkoop vast en moet voor alle zekerheid de

partijen hiervan acht dagen op voorhand bij middel van aangetekende brief of

311 Artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk Wetboek. 312 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 45 – 458. 313 Artikel 1646 Gerechtelijk Wetboek. 314 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 457, noot 182 – 183 (met verwijzing naar relevante rechtspraak en rechtsleer). 315 Cass. 9 november 2001, T.Not. 2002, afl. 3, pg. 138 – 142, noot F. BOUCKAERT. 316 Artikel 1582, vijfde lid Gerechtelijk Wetboek. 317 Artikel 1582, vijfde lid Gerechtelijk Wetboek. 318 Cass. 1 februari 2007, RW 2009 – 10, pg. 427.

56

gerechtsdeurwaardersexploot op de hoogte brengen. Een nieuwe aanmaning tot inzage van de

verkoopsvoorwaarden is niet meer vereist319.

144. Na het verstrijken van de termijn van acht dagen ex artikel 1582, vierde lid Gerechtelijk

Wetboek of na de beschikking van de beslagrechter inzake eventuele geschilpunten gelden de

verkoopsvoorwaarden erga omnes320. In principe kunnen er dan geen wijzigingen meer worden

aangebracht behoudens wanneer alle partijen – na volledig geïnformeerd te zijn- met een wijziging

instemmen321.

Op deze regel geldt echter één uitzondering: wanneer de beschikking de nietigverklaring op basis van

de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken322 bevat, beschikken de partijen

opnieuw over een termijn van acht dagen om de verkoopsvoorwaarden te betwisten323.

Afdeling 2: Openbare verkoop

A. Algemene principes

145. In principe wordt op de in de verkoopsvoorwaarden bepaalde dag en uur tot de openbare

verkoop van het in beslag genomen onroerend goed overgegaan. De notaris kan echter niet op eigen

initiatief tot de openbare verkoop overgaan. Hij dient hiertoe “gemachtigd” te worden door de

schuldeisers. Bovendien moeten de vervolgende schuldeisers hun wil tot aan de definitieve toewijzing

volhouden324.

146. Bij de openbare verkoop is de notaris door drie uiterst belangrijke termijnen gebonden. Wanneer

de beschikking van de beslagrechter pas met de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden

wordt betekend, beschikt de beslagene nog over één maand om derdenverzet tegen deze beschikking

in te stellen. Dit brengt met zich mee dat de instrumenterende notaris in deze hypothese pas ten

vroegste na één maand na de aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden tot de openbare

verkoop kan overgaan325.

Bovendien is de notaris gehouden tot de termijnen zoals voorzien in artikel 1587, eerste lid

Gerechtelijk Wetboek en artikel 1569, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. Concreet houdt dit in dat de

319 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 159 – 161, pg. 261. 320 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 159 – 161, pg. 261. 321 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, nr. 29, pg. 505. 322 Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken, BS 22 juni 1935. 323 Zie o.m. Brussel 5 maart 1997, Rev.not.b. 1997, pg. 326; D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, supra 42, noot 214, pg. 460. 324 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 152 – 153. 325 Zoals hoger reeds is aangehaald, kan dit een argument vormen om de beschikking van de beslagrechter reeds eerder in de procedure te laten betekenen.

57

notaris moet nagaan of de zitdag tot openbare verkoop enerzijds binnen de zes maanden na de

beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van de notaris en anderzijds binnen de drie jaar na de

overschrijving van het beslagexploot op het bevoegde hypotheekkantoor kan doorgaan326.

Stelt de notaris vast dat hogervermelde termijn van zes maanden reeds verstreken is of de zitdag tot

openbare verkoop onmogelijk binnen de zes maanden kan doorgaan, is deze op grond van zijn advies-

en voorlichtingsplicht327 verplicht om de beslaglegger hiervan op de hoogte te brengen328. Wanneer de

termijn van zes maanden nog niet is verstreken, kan iedere schuldeiser – als gevolg van de

gemeenmaking van het beslag- een verzoekschrift tot verlenging van de aanstelling van de notaris bij

de beslagrechter indienen329. Wanneer de termijn van zes maanden ondertussen is verstreken, is een

verzoek tot verlenging van de aanstelling van de notaris niet langer toelaatbaar. Op voorwaarde dat de

termijn van drie jaar na de overschrijving van het beslagexploot nog niet is overschreden, kan een

nieuw verzoekschrift tot aanstelling van een notaris aan de beslagrechter worden gericht330. Vermits

het verstrijken van de termijn van zes maand tot gevolg heeft dat het beslag niet langer een gemeen

karakter heeft, kan dit verzoek enkel van de oorspronkelijke of de in de plaats gestelde beslaglegger

uitgaan331.

Wanneer de termijn van drie jaar dreigt te worden verstreken, beschikken de beslaglegger en eventueel

de andere schuldeisers332 over de mogelijkheid om de overschrijving van het beslagexploot te

vernieuwen333. Wanneer de termijn van drie jaar echter overschreden is, vervalt het beslag van

rechtswege en is een gedwongen executie niet langer mogelijk334. Opnieuw behoort het tot de advies-

en voorlichtingsplicht van de notaris om de vervolgende schuldeisers op deze termijnen te wijzen.

147. In ieder geval moet de instrumenterende notaris zich onthouden van een toewijzing buiten de

termijn van zes maanden enerzijds of buiten de termijn van drie jaar anderzijds. Wanneer de notaris

deze dwingende termijnen miskent, dreigt de toewijzing op grond van artikel 1622, derde lid

Gerechtelijk Wetboek nietig te worden verklaard. Op die manier kan de notaris zijn aansprakelijkheid

in het gedrang komen. Een passend arrest ter illustratie betreft een arrest de dato 5 oktober 2000 van

het hof van beroep te Luik335. In casu werden de vervolgende schuldeiser en de notaris aansprakelijk

gesteld voor de toewijzing van het in beslag genomen onroerend goed buiten de termijn van drie jaar.

Voor wat de aansprakelijkheid van de notaris betreft, oordeelde het hof dat het onmiskenbaar tot de

326 Cass. 11 februari 1999, Rev.not.b. 1999, pg. 300 – 303, noot J.-L. LEDOUX; Rec.gén.enr.not. 1999, pg. 472 -475, noot G.H. 327 Artikel 9 Ventôsewet. 328 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 151 – 152. 329 Artikel 51 Gerechtelijk Wetboek. 330 Luik 21 februari 2008, JLMB 2008, pg. 1643. 331 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 152. 332 Op voorwaarde dat de termijn van zes maanden na de aanstelling van de notaris nog niet is verstreken: supra 57, nr. 146. 333 Artikel 1569, tweede en derde lid Gerechtelijk Wetboek. 334 Supra 21, nr. 47. 335 Luik 5 oktober 2000, JT 2001, pg. 66 – 67.

58

opdracht van de instrumenterende notaris behoorde om na te gaan of de termijn van drie jaar nog niet

was verstreken. De taak van de notaris bestond er niet alleen in om de schuldeiser te wijzen op het

overschrijden van de termijn van drie jaar maar hij diende ook na te gaan of de schuldeiser effectief

een nieuw beslagexploot had laten overschrijven. Door dit niet op een aandachtige wijze te

controleren, had de notaris zich niet als ieder ander professioneel in dezelfde omstandigheden

gedragen.

B. Zitdag tot openbare verkoop

148. De wetgever heeft met de Wet van 15 mei 2009 de openbare verkoop grondig hervormd336.

Een eerste wijziging betreft de afschaffing van de mogelijkheid tot een tweede zitdag. Artikel 1587,

eerste lid Gerechtelijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk dat de toewijzing voortaan in één enkele zitting

moet geschieden337. Deze nieuwe regeling belet echter niet dat nog steeds een hoger bod kan worden

uitgebracht en op die manier nog een zitdag na hoger bod kan worden georganiseerd. Dit is echter niet

langer een veplichting338.

149. Alvorens tot de biedingen over te gaan, moet de notaris de verkoopsvoorwaarden voorlezen en

de liefhebbers wijzen op het principe dat de kosten zoals vermeld in artikel 1585 Gerechtelijk

Wetboek ten laste van de koper vallen339. De heersende leer stelt dat enkel de kosten die voor de

openbare verkoop zijn gemaakt ten laste van de koper kunnen worden gelegd. De vervolgingskosten

daarentegen moeten als bevoorrechte gerechtskosten ex artikel 17 en 19, 1° Hypotheekwet worden

beschouwd340.

150. Een andere belangrijke wijziging die de wet van 15 mei 2009341 heeft ingevoerd, is de

mogelijkheid om met een instelprijs te werken342. Na onderhandeld te hebben met de beslaglegger en

de beslagene kunnen er zich drie situaties voordoen: de notaris heeft een instelprijs in de

verkoopsvoorwaarden vastgelegd, de notaris heeft geen instelprijs maar wel een instelpremie in de

336 Wet 15 mei 2009, supra 44, noot 230. 337 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, supra 45, noot 238, pg. 6 - 7. 338 Artikel 1592, laatste lid Gerechtelijk Wetboek. 339 E. VAN HOVE, “La saisie immobilière dans le nouveau code judiciaire”, supra 26, noot 103, pg. 275. 340 D. MICHIELS, “De kosten voor de koper bij uitvoerend onroerend beslag” (noot onder Beslagr. Brussel 14 februari 2008), T.Not. 2009, pg. 403. 341 Wet 15 mei 2009, supra 44, noot 230. 342 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, supra 44, noot 232, pg. 21; A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, supra 45, noot 238, pg. 9.

59

verkoopsvoorwaarden vastgelegd en tot slot heeft de notaris noch een instelprijs noch een instelpremie

vastgelegd343.

-> Instelprijs en instelpremie

151. Artikel 1587, derde lid Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat de notaris – eventueel mits advies aan

een deskundige te hebben gevraagd- bevoegd is om in zijn verkoopsvoorwaarden een instelprijs te

bepalen. Ratio legis van deze bepaling is om al een indicatie te geven van de gewenste minimumprijs

en om de biedingen een handje toe te steken344.

Om te vermijden dat helemaal geen bod wordt uitgebracht, heeft de wetgever tevens in de

mogelijkheid voorzien om deze instelprijs af te mijnen. In de rechtsleer heerst discussie over de vraag

of deze mogelijkheid tot afmijning niet ingaat tegen artikel 1, tweede lid van de Ventôsewet345.

MICHIELSENS en WYLLEMAN wijzen terecht op het feit dat door de afmijning een eerste bod kan

worden uitgelokt en zo de gewone principes van toewijzing na opbod opnieuw moeten worden

toegepast346.

152. Aan het werken met een instelprijs is een belangrijke verplichting gekoppeld: aan de liefhebber

die als eerste de instelprijs of hoger heeft geboden, moet een instelpremie worden toegekend met

uitzondering wanneer het eerste bod door afmijning is uitgelokt347. Voorwaarde is echter wel dat deze

kandidaat-koper het in beslag genomen goed uiteindelijk toegewezen krijgt– ofwel op de zitdag tot

openbare verkoop, ofwel op de zitdag na hoger bod. Op die manier is de instelpremie opnieuw een

interessant middel om een eerste bod uit te lokken.

De premie bedraagt één procent van de eerst geboden (instel)prijs en wordt als gerechtskost ten laste

van de verkoopsmassa gelegd348349.

-> Geen instelprijs maar wel een instelpremie

153. Artikel 1587, zesde lid Gerechtelijk Wetboek voorziet in de mogelijkheid om losstaand van een

instelprijs met een instelpremie te werken. Diegene die op de zitdag tot openbare verkoop het hoogste

343 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 304 – 306. 344 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, supra 45, noot 238, pg. 9. 345 Artikel 1 Ventôsewet. 346 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, supra 44, noot 232, pg. 24 - 25; A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, supra 45, noot 238, pg. 10. 347 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, supra 44, noot 232, pg. 25. 348 Artikel 1587, laatste lid Gerechtelijk Wetboek. 349 Artikel 1587, laatste lid Gerechtelijk Wetboek.

60

bod heeft uitgebracht en het goed – ofwel op de zitdag tot openbare verkoop ofwel op de zitdag na

hoger bod- uiteindelijk toegewezen krijgt, heeft recht op een premie ten belope van één procent van

het uitgebracht bod. De premie als een gerechtskost worden beschouwd350.

154. Na de biedingen kan de notaris de zitting voor gesloten verklaren en wordt het goed ofwel

definitief toegewezen aan de hoogste bieder ofwel toegewezen onder de opschortende voorwaarde van

afwezigheid van hoger bod351.

155. Artikel 1591 Gerechtelijk Wetboek voorziet uitdrukkelijk in een aantal categorieën van personen

aan wie de notaris het goed niet mag toewijzen: deze zijn de beslagrechters en de ambtenaren van het

openbaar ministerie die conclusies hebben gewezen (1°), de beslagene zelf en zijn/haar

echtgenote/echtgenoot (2° - 3°) en tot slot de voogd of de curator van de beslagene (4°). Daarnaast

mag ook artikel 8 Ventôsewet niet uit het oog worden verloren352.

Een categorie die niet in de wet wordt vermeld maar die in de praktijk wordt aanvaard, is de onder

gemeenschap gehuwde kandidaat – koper die aankoopt zonder de tussenkomst of zonder een

authentieke volmacht te hebben verkregen van zijn echtgenoot/echtgenote. Het hof van beroep te

Antwerpen heeft in het arrest van 13 juni 2005 geoordeeld dat de notaris zich niet als een normaal,

zorgvuldig professioneel handelend in dezelfde omstandigheden heeft gedragen door toe te wijzen aan

een onder gemeenschap gehuwde persoon die het onroerend goed aankoopt voor het

gemeenschappelijk vermogen bestaande tussen zichzelf en zijn echtgenote voor wie hij bij

sterkmaking optreedt353.

Bovendien wordt aan de notaris de mogelijkheid geboden om het bod te weigeren van personen die

hem onbekend zijn of van wie de identiteit of de solvabiliteit niet op een voldoende wijze bewezen

schijnen (artikel 1589, eerste lid Gerechtelijk Wetboek). Daarenboven moet de notaris geen

verantwoording voor de weigering afleggen. Ofschoon de notaris over een ruime beoordelingvrijheid

beschikt, kan een onterechte of willekeurige aanvaarding of weigering in bepaalde gevallen – na een

marginale toetsing- zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengen. Niettemin wordt algemeen in de

rechtspraak en rechtsleer aanvaard dat de notaris ter goeder trouw niet aansprakelijk kan worden

gesteld voor de onterechte toewijzing aan een insolvabele koper indien de toestemming van alle

aanwezige schuldeisers en de beslagene is bekomen354. Wanneer er enige twijfel over de solvabiliteit

350 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, supra 45, noot 238, pg. 11 – 12. 351 Dit is het principe: artikel 1587 Gerechtelijk Wetboek. 352 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, supra 8, noot 9, pg. 246. 353 Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, pg. 587 – 588, noot F. BOUCKAERT. 354 Brussel 16 februari 1988, Rev.not.b. 1988, pg. 257; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 159.

61

van de koper heerst, kan de notaris voor of na de toewijzing een persoonlijke borgstelling355

vorderen356.

C. De procedure van hoger bod

156. Principieel vindt de toewijzing plaats onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van

hoger bod357. De procedure tot hoger bod wordt strikt geregeld in artikel 1592 en volgende

Gerechtelijk Wetboek. Deze bepalingen zijn echter niet op straffe van nietigheid voorgeschreven.

Allereerst moet de notaris binnen de vijf dagen na de voorlopige toewijzing door middel van

aanplakbiljetten publiciteit maken. Daarnaast kan de notaris ook via andere communicatiemiddelen

publiciteit maken ( volgens het gebruik bij willige verkoop – Artikel 1593, laatste lid Gerechtelijk

Wetboek)358. Met betrekking tot deze communicatiemiddelen heeft de wetgever geen termijn

voorzien359.

De bekendmaking moet de naam van de optredende notaris, de datum en prijs van de voorlopige

toewijzing, een nauwkeurige omschrijving van het te koop gestelde goed en de strikte formaliteiten uit

artikel 1592 Gerechtelijk Wetboek ( onder meer minimum en maximum van het hoger bod en de

termijn om het hoger bod in te stellen) vermelden360.

157. De liefhebbers beschikken vervolgens over een termijn van vijftien dagen om een hoger bod uit

te brengen361. Ter bescherming van enerzijds de belangen van de kandidaat- koper aan wie het goed

voorlopig is toegewezen en anderzijds de belangen van de vervolgende schuldeisers, heeft de wetgever

een dubbele vereiste met betrekking tot de omvang van het hoger bod gesteld362: het hoger bod moet

minstens één tiende van de hoofdprijs bedragen – dit is de prijs exclusief lasten waartegen het goed

voorlopig is toegewezen- en moet binnen de grenzen van minimum 250 euro en maximum 6200 euro

schommelen363.

158. Wanneer een liefhebber een hoger bod wenst uit te brengen, moet hij de hulp van een

gerechtsdeurwaarder inroepen. Het behoort tot de informatieplicht van de instrumenterende notaris om 355 Artikel 1589, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 356 Er weze hier opgemerkt dat deze bepalingen ook van toepassing zijn bij de rechtspleging van hoger bod en de openbare zitdag na hoger bod. Uitzondering op de regel is dat de notaris de weigering van een hoger bod op een gemotiveerde wijze in een proces – verbaal moet verantwoorden (Artikel 1592, vierde lid Gerechtelijk Wetboek). 357 Artikel 1587, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 358 Bijvoorbeeld Immoweb en het Notarisblad. 359 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, noot 46, pg. 311. 360 Artikel 1593 Gerechtelijk Wetboek. 361 Artikel 1592 Gerechtelijk Wetboek. 362 E. VAN HOVE, “La saisie immobilière dans le nouveau code judiciaire”, supra 26, noot 103, pg. 280, met verwijzing naar verslag Hermans waarin besloten wordt het hoger bod van een grotere omvang moet zijn dan de kosten die moeten worden gemaakt voor een zitdag na hoger bod. 363 Artikel 1592, tweede lid Gerechtelijk Wetboek.

62

de partijen op deze strikte vormvereisten te wijzen. Blijft de notaris in gebreke, is het hoger bod

ongeldig en komt de notaris zijn aansprakelijkheid in het gedrang364. Bij de betekening van het hoger

bod moet het bedrag hiervan in handen van de notaris worden geconsigneerd.

De notaris moet een verzoek aan de gerechtsdeurwaarder richten om het bestaan van dit hoger bod aan

de kandidaat – koper - aan wie het goed onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger

bod is toegewezen- te betekenen365.

159. Als er geen (geldig) hoger bod wordt uitgebracht, vindt de opschortende voorwaarde uitwerking

en wordt het goed definitief toegewezen aan de hoogste bieder van de zitdag tot openbare verkoop.

Wordt er echter een geldig hoger bod uitgebracht, moet de notaris een nieuwe zitdag na hoger bod

organiseren366.

D. Zitdag tot definitieve toewijzing

160. De zitdag tot definitieve toewijzing na hoger bod moet volgens het gebruik bij een willige

verkoop en overeenkomstig de verkoopsvoorwaarden worden aangekondigd367. Concreet houdt dit in

dat de notaris opnieuw door middel van de gebruikelijke communicatiemiddelen publiciteit zal moeten

maken368.

161. Vervolgens moet de notaris een nieuwe datum voor de openbare verkoop tot definitieve

toewijzing vastleggen. De wetgever is echter in gebreke gebleven om een termijn te bepalen

waarbinnen deze nieuwe zitdag moet plaatsvinden369. Over het algemeen wordt een maximumtermijn

van drie maand na de voorlopige toewijzing aanvaard370.

Deze nieuwe datum moet overeenkomstig artikel 1594, tweede lid Gerechtelijk Wetboek ten minste

tien dagen op voorhand aan de beslagene, de koper, de opbieder, de ingeschreven schuldeisers en aan

de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven door middel van

gerechtsdeurwaardersexploot – met uitzondering wanneer de betrokken partijen hiertoe vrijstelling

verlenen- worden betekend371.

162. Ook hier geldt de basisregel dat de notaris enkel op initiatief van de vervolgende schuldeisers tot

de openbare verkoop kan overgaan. De definitieve toewijzing gebeurt door dezelfde notaris en op

364 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 162. 365 Artikel 1592, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 366 D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies exécutions, supra 42, noot 217, pg. 385. 367 Artikel 1594, eerste lid Gerechtelijk Wetboek. 368 Onder meer affiches, Immoweb en Notarisblad. 369 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 164. 370 Rb. Gent 19 december 1973, T.Not. 1975, pg. 150. 371 Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, pg. 702 – 707.

63

dezelfde wijze als de voorlopige toewijzing. Het volstaat hierbij te verwijzen naar hetgeen hierboven

is beschreven372.

Hoofdstuk 9: Formaliteiten na de verkoop

163. Wanneer het goed – na de openbare verkoop of de verkoop uit de hand- aan de koper wordt

toegewezen, moeten nog een aantal formaliteiten worden vervuld.

Afdeling 1: Attest van de notaris

164. Na de toewijzing van het onroerend goed is de koper gehouden tot de betaling van de

verkoopprijs en de kosten ex artikel 1585 Gerechtelijk Wetboek. Hij is hierbij gebonden door de

termijn die in de verkoopsvoorwaarden is opgelegd373.

Om de koper te herinneren aan zijn verplichtingen stuurt de notaris onmiddellijk na de toewijzing een

attest naar hem of haar waarin het bedrag van de verkoopprijs, de kosten, rechten, erelonen, andere

bijkomende kosten en moratoire intresten alsook de termijn waarbinnen deze moeten worden betaald,

worden uiteengezet374.

De wetgever spreekt enkel over een ‘bewijs’. Hieruit kan worden afgeleid dat een gewone brief

volstaat. Op die manier worden nutteloze kosten van betekening uitgespaard375.

165. Ondanks de wettelijke bewoordingen zal de notaris het bewijs van de betaling niet onder de rang

van zijn minuten bewaren, maar zal dit uit de boekhouding moeten blijken376.

166. Door de betaling van de kosten heeft de koper recht op de titel (Artikel 23 Ventôsewet en artikel

1595 Gerechtelijk Wetboek). In de praktijk wordt de titel pas bij de overschrijving op het bevoegde

hypotheekkantoor aan de koper overhandigd377.

372 Supra 56 e.v., nr. 145 e.v. 373 Voor wat de kosten betreft: Supra 45 - 45, nr. 112 - 113; De Eenvormige Algemene Verkoopsvoorwaarden van de KFBN bepalen dat de koper over vijf werkdagen beschikt om de kosten te betalen. Er kan hier echter van worden afgeweken in de bijzondere verkoopsvoorwaarden. Wat de prijs betreft, zal hiertoe een bepaling in de bijzondere verkoopsvoorwaarden moeten worden opgenomen. 374 Artikel 1640 Gerechtelijk Wetboek. 375 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 169. 376 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, supra 18, nr. 46, pg. 325. 377 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 525; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 169.

64

Afdeling 2: Betekening van een uittreksel

167. Luidens artikel 1598 Gerechtelijk Wetboek moet de notaris bij wijze van een

gerechtsdeurwaardersexploot een uittreksel uit de akte aan de koper laten betekenen. Deze betekening

moet binnen de vijftien dagen na het verstrijken van de termijn waarbinnen de kosten moeten worden

betaald378, geschieden379. Er dient hier echter te worden aangestipt dat deze bepaling niet op straffe van

nietigheid is voorgeschreven380.

168. Een eerste cruciaal gevolg dat aan de betekening wordt gekoppeld, is het doen lopen van de

termijn om een rechtsvordering tot nietigverklaring ex artikel 1622, eerste en derde lid Gerechtelijk

Wetboek in te stellen. Concreet houdt dit in dat de belanghebbenden vanaf de betekening over een

vervaltermijn van vijftien dagen beschikken om de nietigverklaring van de toewijzing te vorderen. Op

die manier kan de betekening van het uittreksel als een tweede belangrijk breekpunt in de procedure

tot uitvoerend onroerend beslag worden beschouwd381.

De vordering tot nietigverklaring moet door middel van dagvaarding bij de beslagrechter aanhangig

worden gemaakt382. Gelet op het schorsende karakter van de vordering moet de betrokkene de notaris

op de hoogte brengen van de hangende procedure zodanig dat hij geen verdere procedurehandelingen

meer zou stellen383. Er wordt algemeen aanvaard dat hoger beroep tegen de beschikking van de

beslagrechter kan worden ingesteld384.

169. Een tweede belangrijk gevolg dat aan de betekening wordt gekoppeld, is de mogelijkheid tot

uitdrijving van de beslagene uit het onroerend goed. Eens de toewijzing een definitief karakter heeft

verkregen385, kan de koper aan de hand van een uitvoerbare uitgifte van het proces – verbaal van

definitieve toewijzing en de verkoopsvoorwaarden een gerechtsdeurwaarder de opdracht geven om de

beslagene uit het onroerend goed te zetten386.

378 Artikel 1596 Gerechtelijk Wetboek. 379 Artikel 1598, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 380 Brussel 27 april 2001, JLMB 2001, pg. 1480 – 1484. 381 Supra 52 - 52, nr. 132 - 135; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Deel IV, supra 34, noot 161, pg. 563. 382 Beslagr. Antwerpen 11 mei 2005, T.Not. 2005, pg. 610 – 613. 383 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 174. 384 Dit in tegenstelling tot artikel 1622, tweede lid Gerechtelijk Wetboek: supra 52, nr. 134. 385 Behoudens het geval waar een vordering tot nietigverklaring is ingesteld, is dit na vijftien dagen volgend op de betekening van een uitgifte. 386 Supra 47 e.v., nr. 118 e.v.

65

Afdeling 3: Overschrijving op het hypotheekkantoor

170. Ondanks de bijzondere aard van de verkoop moet de verkoopakte als een akte houdende

overdracht van een onroerend zakelijk recht worden beschouwd. Ingevolge artikel 1 Hypotheekwet

moet deze akte op het hypotheekkantoor van de plaats waar het onroerend goed is gelegen, worden

overgeschreven. Concreet houdt dit in dat eens de toewijzing definitief is, de notaris er toe gehouden is

om zo vlug mogelijk de verkoopakte te laten overschrijven387.

171. Wanneer het in beslag genomen onroerend goed uit de hand is verkocht, moet enkel de

verkoopakte worden overgeschreven. Zoals reeds hoger is aangehaald, kan de notaris na de

bevrijdende betaling door de koper een notarieel getuigschrift afleveren388. In de hypothese dat dit

getuigschrift reeds is opgesteld op het ogenblik dat de notaris de verkoopakte ter overschrijving

aanbiedt, moet de notaris dit getuigschrift aan de hypotheekbewaarder voorleggen389. Wanneer de

koper nog niet bevrijdend heeft betaald en alzo nog geen notarieel getuigschrift is opgemaakt, neemt

de hypotheekbewaarder ambtshalve een inschrijving voor het voorrecht van de onbetaalde verkoper390.

172. Wanneer het in beslag genomen onroerend goed openbaar is verkocht, moeten naast de

verkoopakte ook het proces-verbaal van de eerste zitdag, eventueel het proces- verbaal van

afwezigheid van hoger bod, eventueel het proces-verbaal van definitieve toewijzing na hoger bod,

alsook een kwijtingsakte ter overschrijving op het hypotheekkantoor van de plaats waar de onroerende

goederen zijn gelegen, worden aangeboden. Ook hier moet eventueel een notarieel getuigschrift aan de

hypotheekbewaarder worden overhandigd391.

Afdeling 4: Kantmelding

173. Ingevolge artikel 1598, laatste lid Gerechtelijk Wetboek moet de hypotheekbewaarder op de kant

van het overgeschreven beslagexploot melding maken van de toewijzing392.

174. De wetgever heeft met de bewoordingen van het tweede lid van artikel 1569 Gerechtelijk

Wetboek onduidelijk geschept over de termijn waarbinnen de kantmelding moet plaatsvinden. Een

letterlijke lezing van het artikel doet vermoeden dat zowel de toewijzing als de kantmelding binnen de

387 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 527. 388 Artikel 1653, tweede lid Gerechtelijk Wetboek. 389 Gent 8 juni 1999, T.Not. 2000, pg. 202 – 204. Deze plicht wordt impliciet door het hof bevestigd. Het hof oordeelde dat de plicht van de notaris om zo vlug mogelijk tot een doorhaling over te gaan een resultaatsverbintenis is. 390 Supra 46, nr. 116. 391 Supra 65, nr. 171. 392 K. BROECKX en E. DIRIX, Beslag, supra 15, noot 29, pg. 527.

66

termijn van drie jaar na de overschrijving van het beslagexploot moet plaatsvinden393. Het Hof van

Cassatie heeft echter in haar arrest van 11 februari 1999 geconcludeerd dat de kantmelding een

vormvereiste is die door de hypotheekbewaarder moet worden vervuld en dat enkel de toewijzing van

het in beslag genomen onroerend goed binnen de termijn van drie jaar moet plaatsvinden394. Deze visie

wordt door de rechtsleer bevestigd395.

393 J. DELANGRE, “Saisie execution immobilière mention de l’adjudication en marge de la saisie requise tardivement”, Rec.gén.enr.not. 2001, pg . 64, met verwijzing naar F. WERDEFROY. 394 Cass. 11 februari 1999, T.Not. 2002, pg. 131 – 133; Rev.not.b. 1999, pg. 300 – 303, noot J.-L. LEDOUX. 395 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, supra 18, noot 48, pg. 344 – 345; R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, supra 15, noot 29, pg. 82 – 83.

67

Conclusie

Het opzet van deze bijdrage was om een antwoord te geven op drie kernvragen die bij een uitvoerend

beslag op onroerend goed kunnen opduiken. Welke rol vertegenwoordigt de notaris? Wat is zijn

opdracht? En in welke gevallen dreigt zijn aansprakelijkheid?

Het geannoteerde Cassatiearrest van 16 april 2009 biedt op een treffende wijze een antwoord op al

deze vragen. De notaris is als medewerker van het gerecht gebonden door zijn advies- en

voorlichtingsplicht en moet hierbij de belangen van alle betrokken partijen met een bijzonder

waakzaam oog in de gaten houden. De belanghebbenden moeten op een loyale, onafhankelijke en

onpartijdige notaris kunnen rekenen die alles in het werk stelt om een zo optimaal mogelijke prijs te

kunnen realiseren.

De vraag die hier onverwijld opduikt, is of het gerechtvaardigd kan worden dat een

verantwoordelijkheid van dergelijke omvang aan de notaris wordt toegekend.

De bedoeling van de wetgever in 1967 was om de procedure tot uitvoerend onroerend beslag te

vereenvoudigen. Het notarisambt wordt gekenmerkt door haar onafhankelijk en onpartijdig karakter.

Op die manier moet de notaris aanzien worden als de meest geschikte openbaar ambtenaar om de

procedure in goede banen te leiden.

Het kan zeker en vast niet ontkend worden dat de wetgever hierbij een enorm zware

verantwoordelijkheid aan de notaris heeft toegekend. Dit kan verantwoord worden door de aard van de

procedure tot uitvoerend onroerend beslag. Gelet op het ingrijpende karakter van de procedure is het

logisch dat deze niet tot in het oneindige kan blijven duren en dat de notaris voortdurend de

dwingende termijnen in de gaten zal moeten houden.

Bovendien zijn er - in tegenstelling tot een vrijwillige verkoop- meerdere belangen betrokken. De

notaris moet bij de uitoefening van zijn opdracht met al deze belangen rekening houden maar mag

hierbij vooral het belang van de beslagene niet uit het oog verliezen.

Het kan dan ook niet aanvaard worden dat de notaris als maatschappelijke figuur in een procedure die

op een bijzonder strikte wijze door de wetgever is geregeld, nonchalant te werk zou gaan.

68

Bibliografie

Wetgeving

- Wet van 10 oktober 1967 houdende het Gerechtelijk Wetboek, BS 31 oktober 1967.

- Wet van 21 maart 1804 houdende het Burgerlijk Wetboek, BS 3 september 1807.

- Wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop

van onroerende goederen betreft, BS 24 juli 2009.

- Wet van 29 mei 2000 houdende oprichting van een centraal bestand van berichten van beslag,

delegatie, overdracht en collectieve schuldenregeling alsook tot wijziging van sommige

bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek, BS 9 augustus 2000.

- Wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, BS 31 juli 1998, pg. 24613.

- Wet van 18 mei 1998 tot aanvulling van artikel 1580 Gerechtelijk Wetboek, BS 18 juli 1998,

pg. 23668.

- Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, BS 19 augustus 1992, inwerkingtreding 1

januari 1993.

- Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken, BS 22 juni 1935.

- Wet van 16 december 1851, BS 22 december 1851.

- Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, BS 16 maart 1803, gewijzigd bij Wet

van 14 mei 1999.

- Artikel 9 Koninklijk Besluit van 9 augustus 1993 tot wijziging van het Koninklijk Besluit van

27 mei 1971 tot vaststelling van het formulier van tenuitvoerlegging van de arresten,

vonnissen, beschikkingen, rechterlijke bevelen of akten die dadelijke tenuitvoerlegging

medebrengen, BS 9 augustus 1993.

- Deontologische code van 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen,

BS 3 november 2005, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 21 september 2005, BS 3

november 2005.

- Artikel 10 van het Reglement van 9 maart 2003 van de Nationale Kamer van notarissen voor

de organisatie van de notariële boekhouding, BS 1 april 2003, goedgekeurd bij Koninklijk

Besluit van 9 maart 2003, BS 1 april 2003.

- Hand. Kamer 1996-97, G.Z. 12 maart 1998, nr. 1073/11, pg. 118-119.

- Hand. Kamer 1991-92, B.Z. 1 juni 1992, nr. 375/8, pg. 49.

69

Rechtspraak

- Cass. 4 maart 2010, RW 2010-11, pg. 961 - 963, noot C. ENGELS.

- Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot;

www.cass.be (9 november 2010).

- Cass. 4 oktober 2007, RW 2009-10, pg. 427 - 428.

- Cass. 1 februari 2007, RW 2009 – 10, pg. 427.

- Cass. 7 november 2005, RW 2005-06, pg. 1662 - 1663, noot R. JANSEN.

- Cass. 19 februari 2004, T.Not. 2005, afl. 11, pg. 605 – 609.

- Cass. 26 september 2003, JT 2004, pg. 28.

- Cass. 24 oktober 2002, T.Not. 2003, pg. 617 – 622, noot M. DE CLERCQ.

- Cass. 20 oktober 2000, RW 2003-04, pg. 1474 - 1475.

- Cass. 9 november 2001, T.Not. 2002, afl. 3, pg. 138 – 142, noot F. BOUCKAERT.

- Cass. 11 februari 1999, T.Not. 2002, pg. 131 – 133; Rev.not.b. 1999, pg. 300 – 303,

noot J.-L. LEDOUX; Rec.gén.enr.not. 1999, pg. 472 -475, noot G.H.

- Cass. 23 mei 1991, JT 1991, pg. 613 – 614, noot K. BROECKX en J.-L. LEDOUX,

RW 1991 – 92, pg. 462 – 463, noot J. LAENENS.

- Cass. 17 april 1989, RW 1990-91, nr. 3, pg. 97-98.

- Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass. 1986-87, pg. 1484.

- Cass. 13 juni 1985, JT 1985, pg. 592.

- Cass. 3 mei 1985, T.Not. 1985, pg. 133-135.

- RvS 28 juni 1993, Arr.RvS 1993, nr. 43.497.

- Gent 2 november 2010, NJW 2011, nr. 235, pg. 64-67, noot AV.

- Gent 9 juni 2009, T.Not. 2010, pg. 551 - 554, noot F. BLONTROCK.

- Antwerpen 17 februari 2010, NJW 2011, nr. 237, pg. 137 – 138, noot AV.

- Gent 13 januari 2009, RW 2009-10, pg. 1089 – 1090.

- Antwerpen 8 oktober 2008, RABG 2009, afl. 4, pg. 299 – 303.

- Luik 21 februari 2008, JLMB 2008, pg. 1642 – 1645.

- Luik 7 februari 2008, JLMB 2009, pg. 1211 – 1212.

- Luik 30 oktober 2007, RRD 2007, pg. 308 – 312.

- Brussel 4 juni 2007, RGAR 2009, pg. 14480/1-14480/4; RNB 2007, pg. 678-687.

- Antwerpen 10 mei 2005, FJF 2006, pg. 445, noot.

- Luik 30 juni 2005, Rev.not.b. 2006, pg. 246 - 249.

- Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, pg. 584 - 588, noot F. BOUCKAERT.

- Antwerpen 8 juni 2004, NJW 2005, afl. 98, pg. 131 - 132, noot K. BROECKX,, NJW

70

2005, afl. 108, pg. 486 - 487, noot K. B.

- Luik 9 september 2003, RRD 2003, pg. 469.

- Luik 28 april 2003, JT 2003, pg. 483 – 486, noot R.O.D.

- Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, pg. 702 – 707.

- Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, pg. 720 - 725.

- Brussel 27 april 2001, JLMB 2001, pg. 1480 - 1484.

- Gent 23 februari 2001, T.Not. 2001, pg. 622-626, noot F. BOUCKAERT.

- Luik 5 oktober 2000, JT 2001, pg. 66 – 68.

- Luik 1 oktober 1998, JLMB 1999, 435 - 436.

- Brussel 11 mei 1994, Act.dr. 1996, pg. 325 – 339.

- Antwerpen 16 januari 1989, Limb.Rechtsl. 1989, pg. 93-94.

- Brussel 16 februari 1988, Rev.not.b. 1988, 257 – 262, noot J. DEMBLON.

- Antwerpen 27 oktober 1986, Limb.Rechtsl. 1987, pg. 27-28.

- Gent 8 september 1983, RW 1983 -94, pg. 1222 – 1223, noot C. ENGELS.

- Beslagr. Charleroi 22 november 2010, Rev.not.b. 2011, pg. 181 – 184, noot G.

de L.

- Rb. Brussel 30 juni 2009, TVV 2009, pg. 54 – 75.

- Beslagr. Gent 6 juni 2006, RW 2006-07, afl. 37, pg. 1531 - 1534.

- Beslagr. Gent 9 december 2005, T.Not. 2007, afl. 5, pg. 288 – 290.

- Beslagr. Luik 31 oktober 2005, Rev.not.b. 2006, pg. 295 - 298.

- Beslagr. Antwerpen 11 mei 2005, T.Not. 2005, pg. 609 – 613.

- Beslagr. Charleroi 17 maart 2005, onuitg., gecit. in R. JANSEN en A.

MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2010, pg. 183.

- Rb. Brussel (16de kamer) 10 maart 2005, Rev.not.b. 2007, pg. 675-677.

- Beslagr. Brussel 20 januari 2004, JT 2004, pg. 407.

- Rb. Nijvel 8 december 2003, JLMB 1994, pg. 699-701, noot G. DE LEVAL.

- Beslagr. Charleroi 12 februari 2002, JLMB 2002, nr. 35, pg. 1525-1527.

- Rb. Doornik 1 februari 2002, T.Not 2002, afl. 7-8, pg. 526-529, noot F.B.

- Rb. Luik 4 oktober 2000, JLMB 2000, pg. 1667 - 1669.

- Beslagr. Brussel 22 juni 2000, T.Not. 2000, pg. 516 – 518.

- Beslagr. Antwerpen 21 juni 1999, P.&B. 1999, 347 – 348.

- Rb. Doornik 2 april 1999, JLMB 1999, pg. 1346 – 1347.

- Brussel 5 maart 1997, Rev.not.b. 1997, pg. 326 – 336, noot D. STERCKX.

- Rb. Ieper 20 december 1996, TBBR 1997, pg. 212 – 213.

- Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, pg. 544 – 546, noot.

- Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T.Not. 1996, pg. 537 – 538, noot D. MICHIELS

71

- Rb. Furnes 28 juni 1995, Act.dr. 1996, pg. 398-405.

- Beslagr. Nijvel 8 december 1993, JLMB 1994, pg. 699 -700, noot G. DE LEVAL.

- Beslagr. Brugge 28 januari 1993, T.Not. 1993, pg. 164, noot C. ENGELS.

- Rb. Brugge 12 mei 1992, T.Not. 1992, pg. 542 – 547.

- Beslagr. Ieper 29 maart 1983, Rev.not.b. 1985, pg. 110 – 111, noot J.-L. LEDOUX.

- Rb. Gent 19 december 1973, T.Not. 1975, pg. 150 - 153.

Rechtsleer

* Boeken

- BROECKX, K. en DIRIX, E., Beslag in APR, Mechelen, Wolters Kluwer nv, 2010, pg. 627.

- BROECKX, K. en DIRIX, E., Beslag in APR, Antwerpen, E. Story-Scientia 2001, pg. 573.

- CHABOT-LEONARD, D., Saisies conservatoires et saisies exécutions, Brussel, Emile

Bruylant, 1979, pg. 430.

- DECHAMPS, Y., « Vente publique et marché public immobilier », Brussel, Larcier, 1996, pg.

143.

- DE LEVAL, G., La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, pg. 475.

- DE LEVAL, G., La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la

possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis in Collection Scientifique de la

Faculté de Droit de Liège, Liège, pg. 173.

- DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, Deel IV, Mechelen, Kluwer, 2005, pg. 723.

- ENGELS, C., Procesrecht in verband met het notariaat, Brugge, die Keure, 2010, pg. 479.

- ENGELS, C., Uitvoerend beslag op onroerend goed en rangregeling in Rechtskroniek van het

notariaat, Deel 13, Brugge, die Keure, 2008, pg. 129 -169.

- ENGELS, C., Uitvoerend beslag op onroerend goed. Deel II. In Rechtskroniek van het

notariaat, Deel 4, Brugge, die Keure, 2004, pg. 96 – 113.

- ENGELS, C., Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling,

Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1981, pg. 444

- HERINCKX, F., « A partir de quel moment peut-on être certain d’être acquéreur d’un

immeuble appartenant en tout ou en partie à un incapable mineur ou assimilé ou dépendant

d’une masse faillie, dont la vent de gré à gré a été autorisée par le tribunal ? » in J. VAN

COMPERNOLLE en J. LEDOUX, Le notaire, le juge et l’avocat. Heurs et malheurs du

notaire commis, Brussel, Bruylant, 1996, pg. 165 – 194.

- JANSEN, R. en MICHIELSENS, A., Notarieel executierecht, Antwerpen-Cambridge,

Intersentia, 2010, pg. 317.

72

- LEDOUX, J.-L., « La saisie immobilière et l’ordre » in G. DE LEVAL en J. VAN

COMPERNOLLE (eds.), Saisies et astreinte, Luik, Edition Formation Permanente CUP,

2003, pg. 153 – 191.

- MICHIELS, D., “Actuele problemen inzake onroerend beslag” in E. DIRIX en P. TAELMAN

(eds.), Beslag- en executierecht – Naar een collectief beslagrecht, Antwerpen – Groningen,

Intersentia, 2001, pg. 67 – 155.

- MICHIELS, D., “De verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag” in X (ed.),

Zekerheden, beslagen faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998,

pg. 132 - 167.

- TAELMAN, P., Uitvoerend beslag op onroerend goed. Deel I. in Rechtskroniek van het

notariaat, Deel 4, Brugge, die Keure, 2004, pg. 66 – 93.

- TAELMAN, P., “Reële executie” in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en

executierecht – Naar een collectief beslagrecht, Antwerpen – Groningen, Intersentia, 2001,

pg. 233 - 283.

- TIMMERMANS, R, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door

particulieren in Het onroerend goed in de praktijk, II.L., Mechelen, Kluwer, 2009, pg. 107 –

324

- TIMMERMANS, R., Het nieuwe appartementsrecht, Antwerpen, Kluwer

Rechtswetenschappen, 1994, nr. 66, pg. 286.

* Tijdschriftartikelen

- AV, “Verzetsprocedure tegen bevel tot betaling voorafgaand aan uitvoerend beslag

op onroerend goed” (noot onder Gent 2 november 2010), NJW 2011, nr. 235, pg. 67.

- AV, “Tegensprekelijk debat of eenzijdige behandeling” (noot onder Antwerpen 17 februari

2010), NJW 2011, nr. 237, pg. 138.

- BAEL, J., “De notaris op de schopstoel. Bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van

de opdracht van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de

rangregeling”, RW 1997-98, pg. 1501 – 1502.

- BROECKX, K., “Art. 1580bis Ger.W – Art. 1580quater Ger.W.”, Comm.Ger. 1999, pg. 25;

www.juranotariaat.be (21 maart 2011).

- BROECKX, K. en DIRIX, E., « Overzicht van rechtspraak. Beslagrecht (1991 – 1996), TPR

1996, pg. 1391 – 1552.

- BROECKX, K. en DIRIX, E., « Overzicht van rechtspraak. Beslagrecht ( 1970 – 1990), TPR

1991, pg. 79 – 225.

- DE BUSSCHERE, C. “Enkele beginselen van de deontologie van de notarissen bij openbare

verkopingen”, T.Not. 2007, pg. 707 - 712.

73

- DE CLERCQ, M., “Mag de notaris zijn ambt weigeren bij gebrek aan provisie?” (noot onder

Cass. 24 oktober 2002), T.Not. 2003, pg. 622 – 627.

- DECONINCK B. en TAELMAN P., “Artikel 59 Wet op het Hypothecair Krediet in Nationale

Kamer van de Gerechtsdeurwaarders”(ed.), Het nieuwe beslagrecht, Brussel, Kluwer

Rechtswetenschappen, 1993, pg. 125-144.

- DELANGRE, J., “Saisie execution immobilière mention de l’adjudication en marge de la

saisie requise tardivement”, Rec.gén.enr.not. 2001, pg . 64 – 67.

- DELANGRE, J., “Considérations sur la loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de

dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des immeubles saisies”, Rec.gén.enr.not. 1999,

pg. 365 – 381.

- DIRIX, E., “Overzicht van rechtspraak. Beslag en collectieve schuldenregeling (2002 –

2007)”, TPR 2007, pg. 2039 – 2161.

- DIRIX, E., “Overzicht van rechtspraak. Beslag en collectieve schuldenregeling (1997 –

2001)”, TPR 2002, pg. 1187 - 1324.

- DIRIX, E., “Wijzigingen aan het beslagrecht”, RW 1992-93, pg. 890-893.

- DONNAY, M., “Saisie – exécution immobilière”, Rec.gén.enr.not. 1969, pg. 161 – 202 .

- EEMAN, R., “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”,

T.Not. 1996, pg. 265 – 268.

- ENGELS, C., “De onrechtmatige vraag van de notaris om een voorschot in een procedure van

uitvoerend onroerend beslag op onroerend goed” (noot onder Beslagr. Brussel 22 juni 2000),

T.Not. 2000, pg. 518 – 525.

- ENGELS, C., “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende

goederen”, RW 1998-99, nr. 40, pg. 1443-1452.

- ENGELS, C., “De voorafgaandelijke minnelijke schikking en het overgangsrecht in de wet

van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet” (noot onder Beslagr. Brugge 28 januari

1993), T.Not. 1993, pg. 164-166.

- LEDOUX, J.-L., “En matière de saisie-exécution immobilière, l’ordonnance de désignation du

notaire doit-elle être signifée ? Si oui, quand ? Comment? Par qui?” (noot onder Beslagr. Ieper

29 maart 1983), Rev.not.b. 1985, pg. 111 – 115.

- MICHIELS, D., “De kosten voor de koper bij uitvoerend onroerend beslag” (noot onder

Beslagr. Brussel 14 februari 2008), T.Not. 2009, pg. 399 – 404.

- MICHIELS, D., “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, T.Not.

2002, pg. 410 – 506.

- MICHIELS, D. en WITTESAELE, A., “De wettelijke toegangsregeling bij uitvoerend

onroerend beslag”, T.Not. 1998, pg. 544 – 553.

74

- MICHIELS, D., “De vermeldingen inzake huurcontracten in de verkoopsvoorwaarden bij

uitvoerend onroerend beslag: hoe ver moet de notaris gaan?” (noot onder Beslagr. Tongeren

10 maart 1997), Not.Fisc.M. 1997, pg. 151 – 154.

- MICHIELS, D., “Enkele knelpunten bij de procedure van uitvoerend onroerend beslag”,

T.Not. 1995, pg. 434 – 467.

- MICHIELS, D., “De verplichte raadpleging van de beslagberichten door de notaris”, T.Not.

1993, pg. 259 – 266.

- MICHIELSENS, A., “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not.Fisc.M. 2010,

pg. 19 - 30.

- MICHIELSENS, A., “De notariële akte en het exequatur”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 4, pg. 109 –

118.

- MICHIELSENS, A. en WUYTS, F., “Het beslagrecht gewijzigd”, Not.Fisc.M. 1999, pg. 8 –

20.

- MOUREAU TAYMANS D’EYPERNON, H., “L’acces du notaire aux biens immobiliers

saisis: article 1580 nouveau du code judiciaire”, Rev.not.b. 1998, pg. 664 – 672.

- TAELMAN, P., “De notaris op de schopstoel”, RW 1997-98, nr. 33-34, pg. 1188 – 1199.

- TOLLENAERE, V., “Wet van 29 mei 2000 houdende oprichting van een centraal bestand van

berichten van beslag, delegatie, overdracht en collectieve schuldenregeling, alsook tot

wijziging van sommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek”, W.Akte 2002, pg. 1 – 10.

- VAN HOVE, E., “La saisie immobilière dans le nouveau code judiciaire”, Ann.not. 1968, 249

– 301.

- VAN SINAY, Th., “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële

aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende

goederen”, TBBR 2003, pg. 684-703.

- VERSTAPPEN, J., “Wie kan er bij verkoop op beslag een basisakte opmaken?”, Not.Fisc.M.

1998, nr.2, pg. 47-50.

- WAGNER, K., “Enkele actuele problemen van derdenverzet: beslag, dagvaardingstermijn en

taalgebruik”, RW 2002- 03, nr. 18, pg. 687 – 694.

- WYLLEMAN, A., “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje

sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, pg. 2 – 13.

75

Databanken

- Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden van de openbare verkopingen van onroerende

goederen (januari 2010), vastgelegd door de KFBN

(http://www.notalex.be/documents/Openbare-verkopen---verkoopsvoorwaarden---editie-

januari-2010.pdf ).

- www.dekamer.be

- www.desenaat.be

- www.juridat.be

- www.juranotariaat.be

76

Bijlagen

- Rb. Brussel (16de kamer) 10 maart 2005, Rev.not.b. 2007, pg. 675-677.

- Brussel 4 juni 2007, RGAR 2009, pg. 14480/1-14480/4; RNB 2007, pg. 678-687.

- Cass. 16 april 2009, Rev.not.b. 2010, pg. 162 - 169, noot.

Hof van Cassatie 16 april 2009. Uitvoerend …Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...

Documents

Transcript of Hof van Cassatie 16 april 2009. Uitvoerend …Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...