Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse ...€¦ · Voor u ligt al weer het vijfde...

Het vastgoedbeleggingsbeleid van deNederlandse professioneleparticuliere beleggers 2007

1

Particulieren_NL_0107 2/1/07 5:21 PM Pagina 1

Voor u ligt al weer het vijfde onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere vastgoedbe-

leggers. Troostwijk Makelaars O.G. en ING Real Estate zijn er, in samenwerking met de Technische Universiteit Eindhoven,

opnieuw in geslaagd een actueel en professioneel onderzoek te publiceren over het beleggingsbeleid van deze belangrijke investeer-

dersgroep op de vastgoedmarkt.

De particuliere beleggers inclusief organisatoren van maatschappen en CV’s hebben net als voorgaande jaren geprofiteerd van gunstig

marktomstandigheden, waarbij vooral de lage rente een belangrijke rol speelde. Ook voor 2007 zijn de verwachtingen nog steeds

goed; de rente zal waarschijnlijk slechts licht stijgen en de economische groei zal naar verwachting verder aantrekken.

In deze vijfde uitgave is er een aantal toevoegingen gedaan ten opzichte van voorgaande jaren. Voor de eerst maal wordt er in deze

editie afzonderlijk ingegaan op het beleggingsbeleid van organisatoren van maatschappen en CV’s. Daarnaast vindt u dit jaar een

hoofdstuk over de ontwikkelingen en vooruitzichten op de Duitse vastgoedmarkt aangezien met name particuliere beleggers zeer

actief zijn in deze markt.Tenslotte wordt er terug gekeken op vijf jaar onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de

Nederlandse professionele particuliere vastgoedbeleggers.

Voor zowel Troostwijk Makelaars O.G. als ING Real Estate is het onderzoek naar het beleggingsbeleid van groot belang. Niet alleen

sluit deze publicatie aan bij de onderzoeken van Troostwijk Makelaars O.G. onder de Nederlandse en Duitse institutionele beleggers,

maar tevens zijn er raakvlakken met de publicaties van ING Real Estate inzake de Nederlandse vastgoedmarkt.

Voor een groot deel is en blijft de inhoud van het onderzoek afhankelijk van de bijdrage van de particuliere beleggers en organisatoren

van maatschappen en CV’s. Daarom willen wij bij deze alle beleggers bedanken voor hun bijdrage aan en reacties op dit onderzoek.

Mede door deze reacties zijn Troostwijk Makelaars O.G. en ING Real Estate in staat het onderzoek iedere keer actueel te houden en

verder te professionaliseren.

Wij wensen u veel leesplezier.

Marijn Snijders, Bert Kragtwijk,

algemeen directeur Troostwijk Makelaars O.G. senior managing director ING Real Estate Finance

3Troostwijk 2007 - Voorwoord

©2007 Troostwijk

Overname van gegevens uit dit rapport is alleen toegestaan indien de bron wordt vermeld

Coördinatie Technische Universiteit Eindhoven

Drs. R.M. Weisz

Ing. D. van den Hoven

Coördinatie Troostwijk Makelaars O.G. B.V.

Drs. J.M. Lokerse

Coördinatie ING Real Estate

R.B. Pastor

Drs. M.J.H. Prins

Onderzoek en redactie

Ing. D. van den Hoven

Opdrachtgevers:

Troostwijk Makelaars O.G. B.V.

Anderlechtlaan 181

1066 HM AMSTERDAM

Telefoon (020) 666 66 66

Fax (020) 666 66 62

E-mail [email protected]

ING Real Estate

Schenkkade 65

2595 AS DEN HAAG

Telefoon (070) 341 87 39

Fax (070) 341 89 15

E-mail [email protected]

COLOFON VOORWOORD

2 Troostwijk 2007 - Colofon


Hoofdstuk 4 DE KANTORENMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .304.1 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .304.2 Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31

Hoofdstuk 5 DE WINKELMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .325.1 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .325.2 Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

Hoofdstuk 6 DE WONINGMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .346.1 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .346.2 Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

Hoofdstuk 7. DE INDUSTRIËLE EN LOGISTIEKE VASTGOEDMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .367.1 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .367.2 Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Hoofdstuk 8 BELEGGEN IN HET BUITENLAND, DE DUITSE BELEGGINGSMARKT . . . . . . . . . .398.1 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .398.2 Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40

Hoofdstuk 9 MAATSCHAPPEN EN CV’S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .419.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .419.2 De respondenten en de portefeuilles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .429.3 Financiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .429.4 Vastgoed CV’s en maatschappen in de media. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .429.5 Werving van participanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .449.6 Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

Hoofdstuk 10 5 JAAR ONDERZOEK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4510.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4510.2 Vijf jaar onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4610.3 Toekomstige doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47

Bijlage 1: Begrippenlijst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47Bijlage 2: Literatuurlijst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48

Troostwijk 2007 - Inhoudsopgave

COLOFON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2VOORWOORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3INHOUDSOPGAVE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4SAMENVATTING EN CONCLUSIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

Hoofdstuk 1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121.1 Aanleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121.2 Doelstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121.3 Methodologische verantwoording . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121.4 Respons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131.5 Opbouw van het rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131.6 Reacties op Troostwijk onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Hoofdstuk 2 DE PARTICULIERE BELEGGER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .152.1 Portefeuilles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

Grootte portefeuilles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15Spreiding over regio’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17Leegstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

2.2 Aan en verkopen 2006 / 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192.3 Verwachte jaarlijkse rendement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .212.4 Financiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .212.5 Transactieprocedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .222.6 Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Hoofdstuk 3 DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243.1 Positie 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243.2 Concurrentie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243.3 Economie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

Ontwikkelingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

3.4 Bankbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26Vooruitzichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

3.5 Transparantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

INHOUDSOPGAVE

4 Troostwijk 2007 - Inhoudsopgave 5


door de particuliere beleggers met meer dan € 2 miljard.

Vastgoed cv’s en – maatschappen waren goed voor circa € 650

miljoen en genoteerde vastgoedfondsen voor € 240 miljoen.

Verder namen institutionele beleggers circa 830 miljoen voor

hun rekening en niet genoteerde fondsen waren goed voor ruim

€ 1,5 miljard. De rest kwam voor rekening van overige partijen

zoals overheden/gemeenten. (Bovenstaande cijfers zijn bepaald

op basis van transactiegegevens vanaf € 1 miljoen)

BANKBELEID

De neerwaartse druk op de aanvangsrendementen zorgt er voor

dat de leningproductie van veel vastgoedfinanciers blijft stijgen

en de concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt nog

steeds hevig is. Circa een derde van de respondenten merkt dat

er hogere financieringen mogelijk zijn. Wel ondervinden relatief

veel beleggers ook dat er meer zekerheden worden gevraagd,

met name met betrekking tot de financiering van leegstand.

Voor 2007 denkt het merendeel van de particuliere beleggers

(71%) geen ander beleid te gaan voeren met betrekking tot de

hoeveelheid financiering. Bijna een kwart (23%) van de beleg-

gers denkt echter meer te gaan financieren. De belangrijkste

reden die daarvoor wordt gegeven is het vergroten van het

leverage effect, om de lagere aanvangsrendementen te com-

penseren door meer rendement op eigen vermogen.

PORTEFEUILLEBELEID PARTICULIEREBELEGGER

Er zijn particuliere beleggers met een portefeuille van niet meer

dan 5 miljoen euro tot enkele beleggers met meer dan een half

miljard euro belegd in direct vastgoed. Meer dan dertig procent

van de respondenten verklaart echter een portefeuille te hebben

van minder dan twintig miljoen euro. Aangezien de verschillen

tussen de omvang van de verschillende portefeuilles aanzienlijk

zijn, en een aantal beleggers een portefeuille heeft die qua

volume ver boven gemiddeld is zal het totaal geïnvesteerde

vermogen in Nederlands direct vastgoed door particuliere

beleggers in belangrijke mate bepaald worden door slechts een

klein aantal spelers.

Ten aanzien van het aan/verkoopbeleid zal in 2007 het beleid

in belangrijke mate gericht zijn op groei van de portefeuille,

waarbij er door het merendeel van de respondenten gebruik

wordt gemaakt van een financiering van meer dan 75% van de

aankoopwaarde van de belegging. Circa een derde (28%) van

de respondenten geeft aan in een hogere range aan te kopen

dan in 2006, slecht 4% verwacht in 2007 een lagere range aan

te kopen.

Bij de aankoop van objecten heeft het merendeel van de res-

pondenten een duidelijke voorkeur voor koop middels een

onderhandse procedure. Circa 50% van de beleggers geeft aan

bij een onderhandse procedure bereidt te zijn een hogere prijs

te willen betalen.

Uit de data blijkt ook dat veel beleggers buiten de grote steden

actief zijn en veel op lokale en regionale markten opereren.

Veel particuliere beleggers hebben namelijk een groot deel van

hun beleggingsportefeuille in de buurt van hun woonplaats.

7Troostwijk 2007 - Samenvatting

Voor u ligt alweer de vijfde editie van het onderzoek naar het

vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professionele

particuliere beleggers. Naast het in kaart brengen van het

beleggingsbeleid is er dit jaar veel aandacht gegeven aan de

ontwikkelingen in 2006 en vooruitzichten voor 2007 binnen

de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggingsmarkt en de

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in bredere zin. In alle

hoofdstukken van het rapport wordt de informatie vanuit de

researchafdelingen van Troostwijk Makelaars O.G., ING Real

Estate en vakliteratuur gecombineerd met de respons van de

particuliere beleggers.

ECONOMIE

Het economische groeipercentage van Nederland over geheel

2006 overtreft voor het eerst deze eeuw het gemiddelde groei-

cijfer binnen de Eurozone. De Nederlandse arbeidsmarkt trekt

duidelijk aan getuige het hoge aantal vacatures, en ook in de

tweede helft van 2006 is de werkeloosheid verder gedaald.

Bovendien hebben de Nederlanders in de afgelopen onzekere

jaren een aanzienlijk reservoir aan spaargeld opgebouwd; als

besloten wordt dit (gedeeltelijk) te consumeren, zal dat even-

eens een extra impuls aan de economische groei geven. Met

betrekking tot de ontwikkeling van de rente en de inflatie is de

verwachting dat de rente zal stijgen en de inflatie zal toenemen.

Van de respondenten verwacht 60% dat de rente zal stijgen in

2007 en slechts 8% verwacht een daling. Met een verwachte

stijging van de rente kan het voor de particuliere beleggers die

gebruik maken van een lening met variabele rente mogelijk

interessant zijn om deze lening(en) om te zetten naar een

lening met een vaste rente.

VASTGOEDBELEGGINGSMARKT 2006 /2007

De vastgoedbeleggingsmarkt heeft opnieuw te maken met een

record hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor beleggingen.

Vooral de vraag naar eerste klas vastgoed met langlopende

huurcontracten en financieel solide huurders is enorm groot en

zal naar verwachting aanhouden. Deze massale stroom beleggings-

kapitaal heeft een neerwaartse druk uitgeoefend op de

aanvangsrendementen. Dit wordt onderschreven door de

gehanteerde aanvangsrendementen van de particuliere beleggers.

Zowel op A-, B- en C-locaties zijn de aanvangsrendementen

lager dan in 2005 en 2004. De verwachting is dat met aan-

houdende lage rentetarieven en een aantrekkende economie

de aanvangsrendementen ook in 2007 laag zullen blijven of

zelfs verder dalen.

Het totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed door

binnen- en buitenlandse investeerders heeft in 2006 een nieuw

record behaald van meer dan € 9 miljard aan transacties. Dat

blijkt uit voorlopige cijfers van PropertyNL. Het grootste deel,

€ 5,7 miljard, kwam op conto van beleggingen in kantoren,

gevolgd door circa € 1,1 miljard in retail en € 0,9 miljard in

bedrijfsruimte. De rest werd in woningen, horeca/ leisure,

multifunctionele panden en gemixte portefeuilles belegd.

De buitenlandse beleggers domineerden in 2006 met circa

€ 3,7 miljard aan beleggingen in Nederlands vastgoed, gevolgd

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

6 Troostwijk 2007 - Samenvatting


parkeerplaatsen steeds schaarser. Bij de particuliere verwacht

53% dat de aantrekkelijkheid van de A-locaties zal stijgen. Bij

B-locaties is dit 17% en bij C-locaties verwacht slechts 6% van

de respondenten een stijging van de aantrekkelijkheid.

Daarentegen merkt de afdeling beleggingen van Troostwijk

Makelaars O.G. dat perspectieven ten aanzien van locaties

veranderen. Voormalige B- locaties buiten de (Rand)stad worden

bijvoorbeeld door een aantal beleggers gezien als opportunity

met hogere aanvangsrendementen. Met een grote voorraad

gedateerd vastgoed ligt de grootste uitdaging van de onder-

nemende particuliere beleggers ligt in het ‘’upgraden’’ van

objecten of locaties. Als door herontwikkeling, actief verhuur

en beheersmanagement en een ondernemende aanpak er in

geslaagd kan worden verouderde (en leegstaande) objecten te

voorzien van een ”up- to- date uitstraling” met solide

huurder(s), kunnen aanzienlijke rendementen gemaakt worden.

Veel particuliere beleggers zien herontwikkeling van kantoren

daarom als een belangrijke kans voor 2007.

WINKELMARKT

De vooruitzichten voor de winkelmarkt in 2007 zijn gunstig

waarbij de ontwikkelingen sterk afhankelijk zullen zijn van de

economische groei. Een verdere verbetering van het economische

klimaat zal een positieve invloed hebben op de winkelmarkt.

Met name winkeliers in de woninginrichting zullen een grotere

activiteit vertonen daar zij momenteel een sterk herstel door-

maken. Naar verwachting zal winkelvastgoed dan ook goed

blijven presteren. Investeerders zullen geïnteresseerd blijven

door het gunstige risico/rendementsprofiel van winkelvast-

goedbeleggingen. Over het algemeen zal dit type beleggingen

stabiele huurinkomsten genereren met een redelijke kapitaal-

waardegroei. De grote vraag naar met name toplocaties zal

waarschijnlijk resulteren in verdere prijsstijgingen en daarmee

een verdere daling van de aanvangsrendementen op deze loca-

ties. Dit blijkt ook uit de reacties van de respondenten met

betrekking tot leegstand. Geen enkele respondent verwacht

een toename van de leegstand in het winkelvastgoed. Meer dan

een kwart verwacht zelfs een afname, het merendeel verwacht

echter geen verandering in het leegstandpercentage voor 2007.

Enerzijds wordt er dus door geen enkele belegger een toename

in de leegstand verwacht. Anderzijds is de leegstand op mindere

locaties relatief gezien nog steeds hoog, doordat winkeliers nog

steeds diverse goede alternatieven hebben met een betere

prijs/kwaliteit verhouding. Kansen voor de particuliere beleggers

liggen daarmee in het bereiken van een betere prijs/kwaliteit

verhouding in bestaande winkelcentra. Veel particuliere beleg-

gers actief in de buurt van de eigen woonplaats en hebben

daardoor meer inzicht op ontwikkelingen en behoeften in de

lokale (winkel)markt. Door deze lokale kennis, innovatie en

een goede samenwerking met gemeenten (die gebaat zijn bij

het leefbaar houden van oudere winkelcentra) kan het mogelijk

zijn voor particuliere beleggers een meerwaarde te creëren

welke zich laat terugbetalen in het rendement.

WONINGMARKT

Verwacht wordt dat de rente redelijk stabiel blijft en de krapte

op de woningmarkt voorlopig niet zal afnemen, dit heeft tot

gevolg dat de koopprijzen de komende jaren blijven stijgen met

minimaal het inflatiepercentage. De verwachte stijging van de

markthuurprijzen ligt boven het inflatiepercentage.

Voor de komende jaren is het aannemelijk dat de vraag in het

lagere- en het middensegment het aanbod zal blijven overtreffen.

Voor de ontwikkelingen in dit deel van de woningmarkt is dat

een positieve factor. Daarnaast blijkt er in steden zoals Utrecht

en Amsterdam een sterke vraag naar middeldure woningen

(van circa € 615,- tot € 1200,- per maand) te bestaan.

De particuliere beleggers zijn over de woningmarkt grotendeels

positief gestemd ten aanzien van het verloop van de verhuur-

prijzen en de aantrekkelijkheid van dit segment. Slechts twee

procent van de beleggers verwacht een daling in de huurprijzen

van eengezinswoningen in 2007.

Ook over de ontwikkelingen ten aanzien van de leegstand is

het merendeel van de beleggers positief gestemd; slechts een

relatief klein percentage van de particuliere beleggers (13%)

verwacht een toename, de rest verwacht een gelijk leegstands-

percentage (21%) of een daling van de leegstand (66%). Met

het grote tekort aan betaalbare woningen in en rondom de

grote steden en de verwachting dat de krapte op de woning-

markt niet zal afnemen liggen er voor de beleggers kansen in

het middeldure segment (boven de liberalisatiegrens van

€ 615,01). Met een fors huurgroeipotentieel zijn woningen ook

voor 2007 een relatief veilige beleggingscategorie bij de te ver-

wachte stijgende rente en huidige lagere aanvangsrendementen.

9Troostwijk 2007 - Samenvatting

Het merendeel van de particuliere beleggers (72%) heeft eind

2006 een gespreide portefeuille over drie of meer segmenten.

Ten aanzien van het terugbrengen van leegstand is het meren-

deel van de particuliere beleggers van mening dat er intensiever

naar huurders gezocht moet worden, of dat er moet worden

herontwikkeld. Uit het Troostwijk onderzoek naar het vast-

goedbeleggingsbeleid van institutionele beleggers en vastgoed-

fondsen bleek dat vooral verkoop van de objecten (67% van de

respondenten) en incentives geven (53% van de respondenten)

als de manier gezien werd om leegstand in de

portefeuille terug te brengen. Particuliere beleggers lijken meer

ondernemend om te gaan met leegstand dan institutionele

beleggers en vastgoedfondsen.

Opmerkelijk is het aantal jaren dat een object bij de particuliere

beleggers in de portefeuille blijft. In de segmenten kantoren,

woningen en bedrijfsruimten is er een aanzienlijk percentage

beleggers dat een vastgoedobject binnen vijf jaar na aankoop

weer uit de portefeuille plaatst. Blijkbaar hebben veel particuliere

beleggers een zeer managementintensieve wijze van portefeuille-

beheer. Objecten worden in een relatief korte periode weer

doorverkocht, en hebben daarmee een grote verhandelbaarheid.

Dit staat in contrast met de inflexibiliteit, die in theorie, voor

een vastgoedportefeuille kenmerkend is. Doordat het blijkbaar

mogelijk is vastgoedobjecten binnen een relatief korte periode

weer van de hand te doen kan er tijdig ingespeeld worden op

marktontwikkelingen.

CONCURRENTIE

Uit transactiegegevens van Troostwijk Makelaars O.G. blijkt

dat de particuliere beleggers meer en meer belangrijke concur-

renten worden van buitenlandse en institutitionele beleggers.

Een van de voorbeeld hiervan is de verkoop van een grote

winkelportefeuille. Tijdens de tender procedure bleken een

aantal particuliere beleggers hoge bieders op een transactie die

uiteindelijk een verkoopprijs had van € 115 miljoen.

Ook zorgt de relatief lage rente nog steeds voor een gunstig

investeringsklimaat en de mogelijkheid tot het beschikken over

grote sommen geld door particuliere beleggers. Dit versterkt de

concurrentiepositie van particuliere beleggers ten opzichte van

bijvoorbeeld institutionele beleggers, die zonder vreemd vermogen

financieren. Door de ruime financieringsmogelijkheden kunnen

particuliere beleggers de hoge prijzen op A-locaties betalen en

worden zij in staat gesteld grotere objecten te verwerven.

Hiermee begeven zij zich op het marktsegment waar veelal

institutionele beleggers en vastgoedfondsen actief zijn.

KANTORENMARKT

De Nederlandse kantorenmarkt is als meest volatiele vastgoed-

sector zeer gevoelig voor veranderingen in de onderliggende

economische pijlers. Op dit moment kent de kantorenmarkt

twee gezichten. Enerzijds zijn de ontwikkelingen van de twee

belangrijkste stuwende factoren voor de kantorenmarkt positief.

Er is met een groeiende werkgelegenheid, vooral in de zakelijke

dienstverlening en ICT, en een verbeterde stemming in het

bedrijfsleven. Net als het jaar daarvoor kwam de opname van

kantoorruimte in 2006 boven de 2 miljoen m2. Anderzijds

staat er op dit moment nog steeds circa 6 miljoen vierkante

meter kantoorruimte te huur.

Naar schatting voldoet circa anderhalf miljoen vierkante meter

van het huidige aanbod op het gebied van techniek, uitstraling,

parkeren, bereikbaarheid, en omgeving niet meer aan de wensen

en eisen van de moderne kantoorgebruiker. Tegelijkertijd wordt

kwalitatief kantooraanbod op goede locaties met voldoende

8 Troostwijk 2007 - Samenvatting


niet meer dan tien miljoen euro en bestaat deze uit slechts 1

object. De grootste CV’s hebben een totaal vermogen van circa

50 miljoen euro en bestaan uit 7 tot 500 objecten, afhankelijk

van het segment waarin belegd wordt. Voor de financiering

hanteert het merendeel van de ondervraagde fondsen een

financiering tussen de zeventig en vijfenzeventig procent.

Vrijwel alle fondsen (16) zijn in 2007 niet van plan om in de

nieuw op te richten maatschappen of CV’s een ander aandeel

vreemd vermogen te gaan gebruiken.

Ten aanzien van de realiteitswaarde van prospectussen geven

veertien respondenten aan dat deze bij sommige aanbieders te

wensen over laat. Voornamelijk de hoogte van de geprognosti-

ceerde exit yields wordt te optimistisch voorgesteld, zo stellen

zij. Acht respondenten verklaren daarbij dat de AFM meer

controles moet uitvoeren op organisatoren van vastgoedfondsen.

Echter bij de organisatoren van vastgoed CV’s en maatschappen

valt niets te merken van een dalende interesse in vastgoedvehi-

kels als CV’s en maatschappen. Van de negentien ondervraagde

vastgoedfondsen verwachten er zestien in de toekomst niet

meer moeite te hoeven doen om hun fondsen geheel geplaatst

te krijgen. Als er gevraagd wordt wat het meeste bijdraagt aan

de populariteit van een fonds bij potentiële participanten,

wordt de inhoud/ rendementsverwachting van de prospectus als

belangrijkste factor genoemd, gevolgd door de marktexpertise/

professionaliteit van de organisatie en het track record. In

mindere mate werden naamsbekendheid en marketing belang-

rijk gevonden. Potentiële beleggers worden vrijwel door iedere

organisatie in de regel persoonlijk benaderd via een intermediair,

direct writing of mond-tot-mond reclame. Het werven van

participanten door middel van adverteren wordt door de res-

pondenten maar weinig gedaan.

VIJF JAAR ONDERZOEK

Vijf jaar geleden heeft Troostwijk Makelaars O.G. voor het

eerst het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professi-

onele particuliere beleggers onderzocht. Jaarlijks is van deze

marktpartij veel informatie verzameld over de karakteristieken

en rendementen van de vastgoedportefeuille, het beleggings-

beleid en de toekomstvisie op de vastgoedmarkt. In hoofdstuk

tien wordt daarom terug gekeken op vijf jaar onderzoek.

Geconstateerd kan worden dat de afgelopen vijf jaar bij een groot

aandeel van de beleggers een verdere professionalisering heeft

plaatsgevonden en dat zij zeer succesvol hebben geopereerd op

de vastgoedmarkt.

DE INDUSTRIËLE EN LOGISTIEKEVASTGOEDMARKT

De aantrekkende economie en andere logistieke fundamenten

die verbeteren zullen naar verwachting meer vraag naar indus-

trieel vastgoed genereren. De enorme kapitaalstroom op de

markt zal naar verwachting een neerwaartse druk blijven uit-

oefenen op de aanvangsrendementen van industrieel vastgoed.

Door het gunstige risico/rendementsprofiel van deze sector zal

de interesse, van met name beleggers die gebruik maken van

een hoge mate van vreemd vermogensfinanciering, aanhouden.

Zowel door kapitaalwaardegroei als huurwaardegroei in de

regio’s die veel schaars goed kennen zoals Rotterdam en

Schiphol, biedt deze sector goede vooruitzichten tot het behalen

van een hoog totaal rendement. Voor zowel de industriële als de

logistieke vastgoedmarkt geldt een structureel tekort aan hoog-

waardig product en een gebrek aan voldoende ontwikkelings-

locaties. Voornamelijk de vraag naar eersteklas gebouwen van

boven de 5.000 m2 zal naar verwachting blijven toenemen.

Echter, is het hierbij wel belangrijk te onderkennen dat

Nederland in toenemende mate hevige concurrentie ondervindt

van België en Duitsland, in het bijzonder als vestigingsplaats

voor EDC’s. De verkeerscongestie en de hoge grondprijzen

vormen in dit verband een serieuze bedreiging.

Veel particuliere beleggers beleggen in bedrijfsruimten tussen

de 1000 en 2000 m2 en reageren terughoudender met betrek-

king tot de verwachting van het huurwaardeverloop. Het

merendeel van de beleggers verwacht een constante huur in

2007. Ten aanzien van de aantrekkelijkheid van het segment

bedrijfsruimten zijn de beleggers iets positiever gestemd. Bijna

een derde van de beleggers denkt dat de aantrekkelijkheid van

bedrijfsgebouwen in Nederland zal toenemen. Ook de leegstand

zal volgens het merendeel van de beleggers gelijk blijven of

afnemen. Bij verouderde gebouwen kan door middel van her-

ontwikkeling en uitbreiding ingespeeld worden op de specifieke

vraag vanuit de markt. De populariteit van de locatie zal echter

in belangrijke mate bepalend zijn voor het succes.

DE DUITSE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT

Net als vorig jaar wordt er door het merendeel van de beleggers

(80%) een trend geconstateerd om te beleggen in direct vast-

goed in het buitenland. Meest genoemd is ook dit jaar weer

Duitsland en Oost-Europa. Daarom is in deze uitgave specifiek

ingegaan op de Duitse vastgoedbeleggingsmarkt.

Tot voor kort waren Duitse kantoren relatief onaantrekkelijk

voor internationale investeerders vanwege de ongunstige vast-

goedmarktfundamenten, maar tegenwoordig worden ze als inte-

ressant beschouwd. De redenen hiervoor zijn onder meer de

verbeterende vastgoedmarktfundamenten met vooruitzichten

op een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen alsmede

het diversificatiepotentieel in een internationale portefeuille.

In dit opzicht lijken vooral München, Hamburg, Düsseldorf en

Stuttgart aantrekkelijk te zijn.

Daarnaast is Duitsland is één van Europa’s grootste en snelst

groeiende markten voor winkelcentra. Echter, gemeten naar de

omvang en de welvarendheid van de bevolking, is de markt

nog relatief onderontwikkeld met name als gevolg van beper-

kende wetgeving ten aanzien van grootschalige retail ontwikke-

lingen buiten de binnensteden, voorsteden en buurt- en wijk-

winkelcentra.

Ten aanzien van logistiek vastgoed op eersteklas locaties

bestaat een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod en hier

zullend de huren naar alle waarschijnlijkheid stijgen. In dit

opzicht moet met name aan Hamburg, Frankfurt am Main en

Düsseldorf worden gedacht. Ook in deze sector zal naar

verwachting een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen

ontstaan.

Met de relatief lage prijzen en potentiële waardestijging van

Duits vastgoed is Duitsland ook voor veel particuliere beleggers

een interessante investeringsmarkt en een aantal van de aange-

schreven beleggers verklaard zelfs de Nederlandse portefeuille

geheel verruild te hebben voor een Duitse. Zij dienen zich wel

te realiseren dat de Duitse beleggingsmarkt anders is ten

aanzien van weten regelgeving. En ook het gebrek aan

kennisvoorsprong ten opzichte van lokale beleggers.

MAATSCHAPPEN EN CV’S

Vanwege de bijzondere karakteristieken en de grote publiciteit

omtrent organisatoren van vastgoed CV’s en maatschappen is dit

jaar voor de eerste maal besloten deze groep beleggers afzonderlijk

te benaderen. Vastgoed CV’s en maatschappen zijn interessante

beleggingsproducten voor voornamelijk particuliere beleggers en

passen daarmee binnen het kader van dit onderzoek.

Net als bij de particuliere beleggers zijn er grote verschillen

tussen de fondsaanbieders met betrekking tot de hoeveelheid

geïnvesteerd vermogen en het aantal in bezit zijnde objecten.

Als er gekeken wordt naar de omvang van de aangeboden

maatschappen en CV’s heeft de kleinste CV een vermogen van

10 Troostwijk 2007 - Samenvatting 11Troostwijk 2007 - Samenvatting


Voor dit onderzoek zijn zowel particuliere vastgoedbeleggers als

aanbieders van vastgoed CV’s en maatschappen benaderd. In

sommige gevallen werd het wenselijk geacht de groep aanbieders

van vastgoed CV’s en maatschappen en de groep particuliere

beleggers afzonderlijk te benaderen en specifieke vragen te stel-

len. Om die reden hebben deze twee groepen een verschillende

vragenlijst ontvangen en is er in het rapport de mogelijkheid

om dieper in te gaan op bepaalde karakteristieken van deze

twee verschillende groepen. In het rapport wordt de verkregen

data van de particuliere beleggers en aanbieders van vastgoed

CV’s en maatschappen voornamelijk separaat geanalyseerd. In

enkele gevallen is er echter geen aantoonbaar verschil in

opvatting tussen deze twee groepen en is er, om de representa-

tiviteit van het de uitkomst te vergroten, gekozen om de data

van de twee verschillende groepen samen te voegen. Dit is

voornamelijk het geval bij vragen met betrekking tot trends en

ontwikkelingen.

Er wordt in dit rapport veel gewerkt met gemiddelden en per-

centages. Het gebruik van percentages is in het algemeen zinvol

als het aantallen betreft die groter zijn dan honderd. Om de

leesbaarheid te bevorderen is er echter gekozen om ook bij

aantallen onder de honderd percentages te gebruiken.

Gemiddelden zijn niet altijd even waardevol, zeker niet in het

geval als er grote verschillen zijn in respons. In het rapport is

daarom in de gevallen dat uitkomsten te veel uit elkaar lagen

gekozen voor een alternatieve presentatiewijze van de gegevens,

al dan niet in combinatie met het gemiddelde. Ook wordt er

naast de gemiddelden ook in enkele gevallen een standaard-

deviatie gegeven. De standaarddeviatie is een maat voor de

gemiddelde afwijking van het gemiddelde. Een hoge standaard-

deviatie betekent dus dat er grote verschillen zijn tussen de

antwoorden. (Standaarddeviatie wordt in de tabellen afgekort

tot st.dv)

1.4 RESPONS

De geanonimiseerde data van de respondenten is aangeleverd

door zowel Troostwijk Makerlaars O.G. als ING Real Estate. De

samenvoeging en analyse van deze data is vervolgens uitge-

voerd door de Technische Universiteit Eindhoven. Na toetsing

van de ingezonden enquêtes op volledigheid zijn er uiteindelijk

86 bruikbare vragenlijsten geselecteerd. Van deze respondenten

zijn 67 particuliere belegger en 19 aanbieder van vastgoed CV’s

en maatschappen

1.5 OPBOUW VAN HET RAPPORT

Naast het in kaart brengen van het beleggingsbeleid is er dit

jaar veel aandacht gegeven aan de ontwikkelingen in 2006 en

vooruitzichten voor 2007 binnen de Nederlandse particuliere

vastgoedbeleggingsmarkt en de Nederlandse vastgoedbeleg-

gingsmarkt in bredere zin. Voordat er op deze ontwikkelingen

en vooruitzichten wordt ingegaan, wordt in hoofdstuk twee

eerst het beleid van de Nederlandse professionele particuliere

vastgoedbelegger in 2006 in kaart gebracht. In de daarop

volgende hoofdstukken wordt aan de hand van verschillende

invalshoeken ingegaan op de ontwikkelingen in 2006 en voor-

uitzichten voor 2007 op de vastgoedbeleggingsmarkt. In alle

hoofdstukken van het rapport wordt de informatie vanuit de

researchafdelingen van Troostwijk Makelaars O.G., ING Real

Estate en vakliteratuur gecombineerd met de respons van de

particuliere beleggers.

13Troostwijk 2007 - Hoofdstuk 1

1.1 AANLEIDING

Sinds 1992 doet Troostwijk makelaars O.G. B.V. jaarlijks onder-

zoek naar het beleggingsbeleid van de Nederlandse en de Duitse

institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Met dit onderzoek

wil Troostwijk Makelaars O.G. de ontwikkelingen en trends

inzichtelijk maken en daarmee een bijdrage leveren aan de

professionalisering van de vastgoedmarkt. Aangezien particuliere

beleggers de laatste jaren een alsmaar groeiend aandeel van de

(Nederlandse) vastgoedportefeuille in hun bezit hebben is vijf

jaar geleden besloten afzonderlijk onderzoek te doen naar het

beleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere

vastgoedbelegger. In eerste instantie werd dit onderzoek uitge-

voerd in samenwerking met enkel de Technische Universiteit

Eindhoven, maar voor de tweede opeenvolgende maal werkt

ook ING Real Estate Finance mee aan het onderzoeksrapport.

Door de vakkennis van ING Real Estate en Troostwijk

Makelaars O.G. te integreren met de respons van de particuliere

belegger is het mogelijk geweest inzicht te verkrijgen in de te

verwachten ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt voor 2007.

Voor de eerste keer wordt er binnen deze uitgave specifiek inge-

gaan op aanbieders van vastgoed CV’s en maatschappen en is er

een hoofdstuk over de Duitse beleggingsmarkt. Daarnaast wordt

er terug gekeken op vijf jaar onderzoek.

1.2 DOELSTELLING

De doelstelling van dit jaarlijkse onderzoek is het verkrijgen

van inzicht in de te verwachten ontwikkelingen binnen de

particuliere vastgoedbeleggingssector voor 2007 en daarbij ook

een bijdrage te leveren aan de professionalisering van de

vastgoedmarkt in algemene zin.

1.3 METHODOLOGISCHEVERANTWOORDING

Enerzijds zijn de gegevens voor dit onderzoek verzameld door

middel van deskresearch, waarbij gebruik is gemaakt van vak-

literatuur, internetbronnen en de aanwezige kennis binnen ING

Real Estate en Troostwijk Makelaars O.G. Anderzijds is er geën-

quêteerd onder de Nederlandse professionele particuliere vast-

goedbeleggers, die binnen dit onderzoek gedefinieerd worden als:

Alle Nederlandse vastgoedbeleggers die financieren met een

privaat vermogen en minimaal € 1.000.000,- in direct vastgoed

in Nederland geïnvesteerd hebben.

Indien in het rapport gesproken wordt over ‘de beleggers’, dan

worden daarmee de Nederlandse professionele particuliere vast-

goedbeleggers bedoeld, die hun medewerking hebben verleend

door het invullen van de vragenlijst. Deze beleggers hebben in

belangrijke mate bijgedragen aan de inhoud van dit rapport.

Om de representativiteit van het rapport te verhogen en meer

inzicht te krijgen in de verwachtingen voor 2007, is er meer

dan voorgaande jaren gebruik gemaakt van informatiebronnen

vanuit Troostwijk Makelaars O.G., ING Real Estate en vaklite-

ratuur.

INLEIDING

HOOFDSTUK 1

12 Troostwijk 2007 - Hoofdstuk 1


2.1 PORTEFEUILLES

Grootte portefeuilles

Uit de verwerkte data van de geretourneerde vragenlijsten

blijkt dat er tussen de particuliere beleggers grote verschillen te

bestaan met betrekking tot de omvang van de portefeuille.

Zoals in figuur 2.1 te zien is heeft het merendeel (83%) van de

particuliere beleggers een portefeuille van € 100 miljoen of

minder, waarbij een groot aantal portefeuilles een waarde verte-

genwoordigt tussen de 10 en 20 miljoen euro (34%). Ook zijn

er beleggers met een vastgoedportefeuille van meer dan een

DE PARTICULIERE BELEGGER

HOOFDSTUK 2


• Hoofdstuk 1: Inleiding

• Hoofdstuk 2: De particuliere belegger.

Gaat in op de karakteristieken en het gevoerde beleid van de

particuliere beleggers ten aanzien van o.a. de grootte en sprei-

ding van de vastgoedportefeuilles,de leegstand, de aan en ver-

kopen, de financiering en de concurrenten in 2006.

• Hoofdstuk 3: De vastgoedbeleggingsmarkt

Geeft een totaalbeeld van de vastgoedbeleggingsmarkt. Er wordt

ingegaan op de ontwikkelingen in 2006 en de vooruitzichten

voor 2007 op het gebied van economie, bankbeleid en transpa-

rantie. De conclusies uit deskresearch en de survey zijn met

elkaar vergeleken en getoetst op volledigheid en consistentie.

• Hoofdstuk 4: Kantorenmarkt

Gaat in op de specifieke ontwikkelingen in 2006 en vooruit-

zichten voor 2007 ten aanzien van de kantorenmarkt.

• Hoofdstuk 5: Winkelmarkt


zichten voor 2007 ten aanzien van de winkelmarkt.

• Hoofdstuk 6: Woningmarkt


zichten voor 2007 ten aanzien van de woningmarkt.

• Hoofdstuk 7: De industriële vastgoedmarkt

Gaat in op de specifieke ontwikkelingen in 2006 en vooruitzich-

ten voor 2007 ten aanzien van de industriële vastgoedmarkt.

• Hoofdstuk 8: Beleggen in het buitenland,

De Duitse beleggingsmarkt

Vanwege een aanhoudende tendens om in direct vastgoed over

de grens te beleggen, en in Duitsland in het bijzonder, wordt er

kort ingegaan op de ontwikkelingen in en de vooruitzichten

voor de Duitse vastgoedbeleggingsmarkt.

• Hoofdstuk 9: Maatschappen en CV’s

Dit jaar is er voor de eerste maal afzonderlijk onderzoek gedaan

naar maatschappen en CV’s. In dit hoofdstuk wordt ingegaan

op het specifieke karakter, de omvang en het marktbeeld van

deze vastgoedfondsen.

• Hoofdstuk 10: Vijf jaar onderzoek

Vijf jaar geleden was de eerste publicatie van het onderzoek

naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professi-

onele particuliere beleggers. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op

de belangrijkste ontwikkelingen in de markt van de particuliere

vastgoedbeleggers en de belangrijkste conclusies van het

Troostwijk onderzoek in de afgelopen vijf jaar.

1.6 REACTIES OP TROOSTWIJK ONDERZOEK

Uit de reacties op de Troostwijk publicatie “Het vastgoedbeleg-

gingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers

en vastgoedfondsen 1992-2006 ” uit september 2006 blijkt dat

jaarlijkse continuïteit in onderzoek leidt tot datareeksen die

een zinvolle bijdrage leveren aan de kennis over de vastgoedbe-

leggingsmarkt. Troostwijk Makelaars O.G. en ING Real Estate

willen daarom, net als voor het onderzoek naar institutionele

beleggers en vastgoedfondsen, ook voor het particuliere beleg-

geronderzoek een langere reeks aan gegevens verzamelen.

Specifiek naar aanleiding van de vragenlijst van dit jaar gaven

meerdere particuliere beleggers te kennen dat zij tevreden

waren met de inhoud en omvang van de verstuurde vragenlijst

en dat de reacties naar aanleiding van vorig jaar op de juiste

manier verwerkt waren.



In elk marktsegment (kantoren, winkels, woningen of bedrijfs-

ruimten) zijn procentueel ongeveer evenveel beleggers actief.

Er wordt bijvoorbeeld door zevenendertig procent van de res-

pondenten belegd in winkels en tweeëndertig procent van de

respondenten belegt in kantoren. Hieruit blijkt dat er geen

bepaald segment valt aan te wijzen waaron noemenswaardig

meer beleggers actief in zijn. Echter, slechts elf procent van de

beleggers geeft aan een alternatieve vastgoedbeleggingscatego-

rie in de portefeuille te hebben (zie tabel 2.3).

Als er gevraagd wordt of er overwogen wordt (meer) in alterna-

tieve beleggingscategorieën te gaan beleggen zijn er drie cate-

gorieën die relatief vaak genoemd worden; ouderen en verzor-

gingstehuizen worden door eenentwintig procent van de beleg-

gers genoemd als interessante categorie, gevolgd door parkeren

(18%) en distributiecentra (16%).

Ter vergelijking:Uit gegevens van het onderzoek naar het beleggingsgedrag van institutionelebeleggers en vastgoedfondsen blijkt dat meer dan tweederde (11 van de 15)van de institutionele beleggers in drie of meer segmenten belegt. Bij vastgoed-fondsen is deze verhouding omgekeerd en belegt minder dan een derde in drieof meer segmenten (3 van de 12). Het merendeel van de institutionele beleg-gers maakt dus gebruik van spreiding van de portefeuille over meerdere seg-menten. De ondervraagde vastgoedfondsen richten zich vaak op een of tweesegmenten. Een meerderheid van de particuliere beleggers lijkt in dit opzichtnet als institutionele beleggers een voorkeur te hebben voor een gespreide portefeuille over meerdere marktsegmenten.

Spreiding over regio’s

Jaarlijks wordt er aan de respondenten gevraagd in welke regio’s

het meeste is geïnvesteerd. Net als in voorgaande jaren staan

de vier grote steden (G4) bovenaan in de ranglijst. Maar daar-

naast is achtendertig procent van de beleggers helemaal niet

actief in een van de G4 steden. Vorig jaar werden de steden

Breda en Den Bosch al genoemd als voorkeuren voor 2006. Dit

jaar nemen Den Bosch en Breda respectievelijk de zesde en de

zevende plaats in op de ranglijst van regio’s waar in 2006 het

meest in is geïnvesteerd.

Uit de data blijkt ook dat veel beleggers buiten de grote steden

actief zijn en veel op lokale en regionale markten opereren.

Veel particuliere beleggers hebben namelijk een groot deel van

hun beleggingsportefeuille in de buurt van hun woonplaats.


≤ 10 11-20 21-30 ≥ 30kantoren 75% 14% 8% 3%winkels 54% 16% 19% 11%bedrijfsgebouwen 66% 17% 3% 14%

Tabel 2.1% Beleggers met x aantal objecten in de portefeuille

half miljard euro (5%). Aangezien de verschillen tussen de

omvang van de verschillende portefeuilles aanzienlijk zijn, en

een aantal beleggers een

portefeuille heeft die qua volume ver boven gemiddeld is zal het

totaal geïnvesteerde vermogen in Nederlands direct vastgoed

door particuliere beleggers in belangrijke mate bepaald worden

door slechts een klein aantal spelers.

Het grote verschil in belegd vermogen vertaalt zich tevens naar

het aantal objecten in de portefeuille. Er zijn beleggers met

een portefeuille van niet meer dan 10 objecten, maar ook

beleggers met meer dan duizend objecten (zie tabel 2.1). Met

name bij woningportefeuilles is er veel verschil tussen het aan-

tal in beheer zijnde objecten. Er kan wel gezegd worden dat, als

er belegd wordt in woningen, de overgrote meerderheid (69%)

niet meer dan honderd woningen in de portefeuille heeft. Bij

een woningportefeuille van meer dan honderd kan het aantal

objecten oplopen tot meer dan vijfduizend.

Het aantal objecten in het kantoren-, bedrijfsruimte- en winkel-

segment zijn gelijkmatiger verdeeld. Het merendeel van de

beleggers geeft hierbij aan niet meer dan tien objecten te

bezitten per segment, hetgeen correspondeert met het feit dat

drieëntachtig procent van de beleggers een portefeuille heeft

onder de 100 miljoen euro.

Ieder vastgoedsegment heeft zijn specifieke risico’s en eigen-

schappen. Net als voorgaande jaren is de beleggers gevraagd

naar de spreiding van hun portefeuille per vastgoedsegment.

Na analyse van deze resultaten kan er een aantal conclusies

worden getrokken met betrekking tot de spreiding van de

portefeuilles van de particuliere beleggers.

Uit de verkregen data blijkt dat de beleggers veelal in meerdere

segmenten actief zijn (tweeënzeventig procent van de beleggers

belegt in drie of meer segmenten). Daarnaast valt op te merken

dat, indien een belegger actief is in drie segmenten of meer, het

merendeel van de beleggers een gespreide portefeuille heeft

waarbij elk segment goed is voor gemiddeld minimaal tien

procent van het totale belegde vermogen.


20%

25%

30%

0%

10%

5%

15%

35%

40%

%V

ande

bele

gger

s

>5

5- 1

011

- 20

21- 3

031

- 40

41- 5

051

- 100

101

- 150

151

- 200

201

-500

>500

Waarde portefeuille in miljoen euro

Figuur 2.1

Waarde portefeuilles

aantal segmenten in belegd % beleggers1 9%2 19%3 41%

≥4 31%

Tabel 2.2Aantal segmenten waarin is belegd

segment % beleggerskantoren 32%winkels 37%woningen 45%bedrijfsgebouwen 24%alternatieve categorie 11%

Tabel 2.3% Beleggers actief in segment

Rang Meest geinvesteerd in 2006 Voorkeur voor 20071 Den Haag Den Haag2 Rotterdam Rotterdam3 Amsterdam Amsterdam4 Utrecht Utrecht5 Eindhoven Breda6 Den Bosch Den Bosch7 Breda Eindhoven8 Groningen Groningen9 Tilburg Nijmegen10 Nijmegen Tilburg

Tabel 2.4Ranglijst steden


20%

25%

0%

10%

5%

15%

30%

%V

ande

bele

gger

s

>1

1- 2

,5

2,6

- 5

6- 1

0

11- 5

0

>50

Aankopen in miljoen euro

V

2.2 AAN- EN VERKOPEN 2006/ 2007

De respondenten is gevraagd voor welk bedrag zij in 2006

ongeveer hebben aangekocht en voor welk bedrag zij verwachten

aan te kopen in 2007. Er is bij deze vraag gebruik gemaakt van

meerkeuze antwoorden, en derhalve zijn geen absolute getallen

verkregen. In plaats daarvan wordt er gesproken over een trans-

actierange.

Figuur 2.2 en 2.3 geven aan welk percentage van de beleggers

actief is per transactierange. (Figuur 2.2 geeft de aankopen aan,

figuur 2.3 de verkopen.) Zowel de aan- en verkopen in 2006

zijn aangegeven alsmede de verwachting voor 2007. Een groot

verschil zien we bij de aankopen onder een miljoen euro. In

2006 geeft circa eenentwintig procent van de beleggers aan in

die orde van grote aangekocht te hebben. In 2007 verwacht

nog maar circa zes procent van de beleggers minder dan een

miljoen aan te kopen. Er valt een verschuiving waar te nemen

naar een hogere investeringsrange.

Daarnaast blijkt uit dezelfde data dat naar verwachting het

merendeel van de beleggers voor 2007 meer aankoopt dan

verkoopt. Eenenvijftig procent van de respondenten verkoopt

in 2007 in een lagere range dan in 2006 (zie tabellen 2.7 en

2.8).


% van de beleggersIn hogere range aankopen dan in 2006 28%In dezelfde range aankopen dan in 2006 68%In lagere range aankopen in 2006 4%

Tabel 2.7Aankopen in 2007

Leegstand

Net als bij de vragen met betrekking tot de opbouw en spreiding

van de portefeuilles wordt er ook op de vragen met betrekking

tot het percentage leegstand binnen de portefeuille zeer diverse

antwoord gegeven. Waar de ene belegger te maken heeft met

een leegstandspercentage van minder dan een procent heeft

een ander meer dan tien procent leegstand in een van de

marktsegmenten. Een groot aantal respondenten verklaart

overigens helemaal geen leegstand in de portefeuille te hebben.

In tabel 2.5 is aangegeven welk percentage van de respondenten

binnen een bepaalde leegstandsrange zit. Veertien procent van

de respondenten heeft bijvoorbeeld een leegstandspercentage

in de range van zes tot en met tien procent in het segment

winkels. Acht procent van de beleggers heeft een leegstand van

meer dan elf procent in de woningportefeuille. Dit laatste is

opvallend hoog. Uit de data blijkt dat vrijwel alle beleggers

met meer dan elf procent leegstand in de woningportefeuille

actief gaan uitponden voor honderd procent van de in beheer

zijnde woningen.

Van alle beleggers met woningen in de portefeuille, is het

aantal beleggers dat van plan is leegkomende woningen in de

portefeuille aan te houden als belegging, gelijk aan het aantal

beleggers wat actief zal uitponden. Waar de beleggers actief

uitponden betreft dit in circa tachtig procent van de gevallen

alle leegkomende woningen.

De particuliere beleggers en de institutionele beleggers en

vastgoedfondsen gaan verschillend om met leegstand in de

portefeuille.

Bij de institutionele beleggers en vastgoedfondsen wordt

verkoop van de objecten (67% van de respondenten) en incen-

tives geven (53% van de respondenten) opgegeven als de

manier om de leegstand terug te brengen. Particuliere beleggers

geven overwegend aan huurders te gaan zoeken of te gaan

herontwikkelen (zie tabel 2.6). Hiermee lijken particuliere

beleggers meer op een ondernemende manier om te gaan met

leegstand dan institutionele beleggers en vastgoedfondsen.


leegstand 0 ≤ 5 6-10 ≥11kantoren 42% 22% 19% 17%winkels 57% 26% 14% 3%woningen 56% 30% 6% 8%bedrijfsgebouwen 41% 28% 17% 14%

Tabel 2.5Leegstand

huurders zoeken 61%herontwikkelen 38%incentives 20%verkopen 18%anders 4%

Tabel 2.6Terug brengen leegstand

20%

30%

35%

25%

0%

10%

5%

15%

40%

%V

ande

bele

gger

s

>0,5

0,6

- 1

1,1

- 2,5

2,6

- 5

6- 1

0

11- 5

0

>50

Aankopen in miljoen euro

V

Aangekocht in 2006

A

Verwacht aan te kopen in 2007

Verkocht in 2006

A

Verwacht verkopen 2007

Figuur 2.2Aankopen 2006/ 2007

Figuur 2.3Verkopen 2006/ 2007

% van de beleggersIn hogere range verkopen dan in 2006 8%In dezelfde range verkopen dan in 2006 41%In lagere range verkopen in 2006 51%

Tabel 2.8Verkopen in 2007


2.3 VERWACHTE JAARLIJKSE RENDEMENT

Tabel 2.10 toont het, door de beleggers, verwachte gemiddelde

jaarlijkse rendement op een belegging als uitgegaan wordt van

een exploitatieperiode van 7 jaar. Naast het te verwachten

directe, indirecte en het totale rendement volgens de particuliere

belegger is ook de standaarddeviatie aangegeven. De standaard-

deviatie is een maat voor de gemiddelde afwijking van het

gemiddelde. Een hoge standaarddeviatie betekent dat er grote

verschillen zijn tussen de antwoorden.

Er valt ten aanzien van de data op te merken dat er een vrij hoge

standaarddeviatie wordt gemeten. De respondenten hanteren

dus zeer uiteenlopende aanvangsrendementen. Dit is goed

mogelijk aangezien de vastgoedmarkt bekend staat om zijn

heterogeniteit, elk object is immers uniek en elke locatie is

anders. Eerder was al geconcludeerd dat er ten aanzien van de

locatie waar belegd wordt een grote spreiding is binnen

Nederland.

2.4 FINANCIERING

De belangrijkste doelstelling van het aantrekken van vreemd

vermogen voor een vastgoedportefeuille is het verbeteren van

het rendementsprofiel van een portefeuille, eventueel in relatie

tot de overige beleggingen in een mixed-asset portefeuille. Het

optimale profiel is afhankelijk van de voorkeur en de eigen-

schappen van een specifieke belegger. Voor het merendeel van

de particuliere beleggers is het gebruik van financiering de enige

mogelijkheid om meerdere beleggingsobjecten te verwerven.

Als gevraagd wordt naar de hoeveelheid vreemd vermogen, dat

wordt gebruikt bij de aanschaf van een vastgoedobject door een

particuliere belegger, wordt door zesenveertig procent aangege-

ven dat zij proberen zoveel mogelijk financiering te verkrijgen

op hun vastgoedportefeuille (zie figuur 2.4). In de praktijk komt

dit neer op een financiering van gemiddeld meer dan vijfenze-

ventig procent. Het type financiering dat in de regel wordt

afgesloten door het merendeel van de particuliere beleggers is

een lening met variabele rente (door 52% van de responden-

ten), of een vastrentende lening tussen de vijf en tien jaar

(door 30% van de respondenten).

De financiering is voor de particuliere belegger van grote

invloed op het te lopen risico. De maatstaf van risico voor de

particuliere belegger wordt grotendeels gebaseerd op de kans

dat de financieringslasten niet kunnen worden voldaan uit het

netto directe rendement. Bij een variabele rente (de kortste

rente vaste periode die mogelijk is) wordt de rente per maand,

kwartaal of per half jaar vast gezet. Deze rente is gebaseerd op

officieel variabel het tarief dat de banken aan elkaar berekenen

bij transacties, de euribor. Een variabele rente is voor de beleg-

ger interessant als er een daling van de rente wordt verwacht

,aangezien er dan geprofiteerd kan worden van een lager rente-

tarief. Als er echter een stijging van de rente wordt verwacht

kan het echter verstandig zijn de rente vast te leggen.


Direct rendement st.dv Indirect rendement st.dv Totaal rendement st.dvKantoren 2006 7,7% 1,1% 2,5% 1,1% 9,6% 1,8%

2005 9,0% - 3,4% - 11,7% -Winkels 2006 6,9% 1,2% 3,0% 1,6% 9,3% 1,9%

2005 8,3% - 4,0% - 11,8% -Woningen 2006 5,4% 1,6% 4,8% 2,6% 9,9% 2,4%

2005 6,8% - 7,4% - 13,4% -Bedrijfsgebouwen 2006 8,3% 1,0% 2,3% 1,2% 10,5% 1,5%

2005 9,9% - 2,7% - 12,7% -

Tabel 2.10Overzicht verwachte gemiddelde jaarlijkse rendement

Hoewel er binnen de vastgestelde ranges tegengestelde mutaties

kunnen plaatsvinden lijkt de verwachting van de particuliere

beleggers nog altijd gericht op groei van de portefeuille. Slecht

een relatief klein percentage van de particuliere beleggers

verwacht in 2007 in een lagere range aan te kopen en/of in een

hogere range te verkopen dan in 2006.


beleggers in de portefeuille blijft.

Vijfenveertig procent van de beleggers verklaard namelijk een

kantoor niet langer dan vijf jaar in de portefeuille te houden

(zie tabel 2.9). Ook voor de segmenten woningen en bedrijfs-

ruimte is er een aanzienlijk percentage beleggers dat een vast-

goedobject binnen vijf jaar na aankoop weer uit de portefeuille

plaatst.

Blijkbaar hebben veel particuliere beleggers een zeer manage-

mentintensieve wijze van portefeuillebeheer. Objecten worden

in een relatief korte periode weer doorverkocht, en hebben

daarmee een grote verhandelbaarheid. Dit staat in contrast met

de inflexibiliteit, die in theorie, voor een vastgoedportefeuille

kenmerkend is. Doordat het blijkbaar mogelijk is vastgoedob-

jecten binnen een relatief korte periode weer van de hand te

doen kan er tijdig ingespeeld worden op marktontwikkelingen.

Winkels worden overigens door het merendeel van de beleggers

aanmerkelijk langer in de portefeuille gehouden dan de andere

segmenten.


≤5 jaar 6-10 jaar ≥11 jaarkantoren 45% 34% 21%winkels 0% 60% 40%woningen 35% 30% 35%bedrijfsruimten 37% 43% 20%

Tabel 2.9Aantal jaar vastgoedobject in portefeuille

Zo veel mogenlijk 46%

Vast percentage 19%

Wisselend 35%

Figuur 2.4Hoeveel financiering


Blijkbaar hebben veel particuliere beleggers een zeer manage-

mentintensieve wijze van portefeuillebeheer. Objecten worden

in een relatief korte periode weer doorverkocht en hebben

daarmee een grote verhandelbaarheid. Dit staat in contrast met

de inflexibiliteit ,die in theorie, voor een vastgoedportefeuille

kenmerkend is. Doordat het blijkbaar mogelijk is vastgoedob-

jecten binnen een relatief korte periode weer van de hand te

doen kan er tijdig ingespeeld worden op marktontwikkelingen.

Voor de particuliere belegger is de financiering van grote

invloed op het te lopen risico. De maatstaf voor risico van de

particuliere belegger wordt grotendeels gebaseerd op de kans

dat de financieringslasten niet kunnen worden voldaan uit het

netto directe rendement. Bij een variabele rente, de kortste

rente vaste periode die mogelijk is wordt de rente per maand,

kwartaal of per half jaar vast gezet. Deze rente is gebaseerd op

officieel variabel het tarief dat de banken aan elkaar berekenen

bij transacties, de euribor. Een variabele rente is voor de beleg-

ger interessant als er een daling van de rente wordt verwacht

aangezien er dan geprofiteerd kan worden van een lager rente-

tarief. Als er echter een stijging van de rente wordt verwacht

kan het echter verstandig zijn de rente vast te leggen.


2.5 TRANSACTIEPROCEDURE

Bij de verkoop van grote vastgoedobjecten of portefeuilles worden

door de verkopende makelaar vaak meerdere potentiële kopers

benaderd middels een tender procedure. Deze potentiële kopers

krijgen de gelegenheid binnen een bepaalde termijn een bod te

doen op het object of de portefeuille. Na het verstrijken van de

gestelde termijn krijgt de bieder met het hoogste bod in de

regel het recht van koop.

Bij Troostwijk Makelaars O.G. wordt echter ondervonden dat

deze procedure niet door alle particuliere beleggers als wenselijk

wordt ervaren. Een veel gehoorde klacht is dat er relatief veel

tijd en moeite gestoken moet worden in een potentiële aan-

koop waarvan de kans op gunning onzeker is. Niet iedere beleg-

ger is daarom bereid mee te doen aan een tender procedure.

Een groot aantal particuliere beleggers prefereert het exclusieve

recht op onderhandeling in plaats van een tender procedure.

Circa de helft van de aangeschreven beleggers (51%) geeft

hierbij aan zelfs bereid te zijn een hogere prijs te willen betalen

als zij het exclusieve recht krijgen om een vastgoedobject te

verwerven.

In de praktijk bij Troostwijk Makelaars O.G. blijkt echter dat

in veel gevallen verkoop via een tender procedure hogere

opbrengsten gerealiseerd worden. Enerzijds geeft dus circa de

helft van de particuliere beleggers aan meer te willen betalen

bij een onderhandse verkoop en anderzijds wordt er vanuit de

praktijk geconcludeerd dat er hogere opbrengsten gegenereerd

kunnen worden middels een tender procedure. Mogelijk heeft

de particuliere belegger een voorkeur voor onderhandse ver-

koop om zo de concurrentie voor te blijven, en juist een lagere

prijs te bedingen door middel van onderhandeling.

Voor de verkopende partij (en makelaar) is het dus de vraag of

bij een onderhandse verkoop wel de optimale prijs wordt ver-

kregen. De waarde van een vastgoedobject is namelijk niet voor

iedere potentiële koper het zelfde en het is de taak van de ver-

kopende makelaar om de hoogste bieder te vinden. De hogere

prijs die de helft van de beleggers wil betalen bij een exclusieve

onderhandeling is daarom niet per definitie de meest optimale.

2.6 CONCLUSIE

Er zijn particuliere beleggers met een portefeuille van niet meer

dan 5 miljoen euro tot enkele beleggers met meer dan een half

miljard euro. Meer dan dertig procent van de respondenten

verklaart echter een portefeuille te hebben van minder dan

twintig miljoen euro. Het totale investeringsvolume van alle

particuliere beleggers binnen Nederland zal daarmee in belang-

rijke mate bepaald worden door slechts een aantal individuele

spelers. Het grote verschil in belegd vermogen vertaalt zich ook

naar de hoeveelheid objecten in beheer. Gemiddeld geldt voor

de segmenten kantoren, winkels en bedrijfsruimten dat er veelal

niet meer dan tien objecten in de portefeuille gehouden worden.

Bij woningportefeuilles kan bij een aantal grote particuliere

beleggers het aantal objecten in oplopen tot meer dan duizend.

Ten aanzien van spreiding in segmenten kenmerkt het meren-

deel van de beleggers zich door een gespreide portefeuille over

drie of meer segmenten. Ten aanzien van de regio’s valt op dat

er met name geopereerd wordt op lokale markten verspreid

over heel Nederland, vaak in de buurt van de eigen woonplaats.

Vanwege grote spreiding in regio’s en de heterogeniteit van

vastgoed is er ook geen eenduidig antwoord op de gehanteerde

aanvangsrendementen. Ten aanzien van het terugbrengen van

leegstand is het merendeel van de particuliere beleggers van

mening dat er intensiever naar huurders gezocht moet worden,

of dat er moet worden herontwikkeld. Hierdoor lijken particu-

liere beleggers op een meer ondernemende manier om te gaan

met leegstand dan institutionele beleggers en vastgoedfondsen.

Het aan- en verkoopvolume voor 2007 wordt in belangrijke

mate bepaald door de omvang van de portefeuille en zal per

belegger dan ook aanzienlijk verschillen. Wel kan er met enige

zekerheid gesteld worden dat het beleid voor 2007 in belangrijke

mate gericht zal zijn op groei van de portefeuille, waarbij er

door het merendeel van de respondenten gebruik wordt

gemaakt van een financiering van meer dan 75%. van de aan-

koopwaarde van de belegging. Ten aanzien van de aankoop-

procedure hebben veel beleggers de voorkeur dit te doen

middels een onderhandse verkoop. Circa de helft van de

particuliere beleggers verklaart hierbij een hogere prijs te willen

betalen als zij het exclusieve recht op verwerving krijgen. Voor

de verkopende partij of makelaar is het echter onzeker of zo de

optimale transactieprijs wordt gerealiseerd.


beleggers in de portefeuille blijft.

Vijfenveertig procent van de beleggers verklaard namelijk een

kantoor niet langer dan vijf jaar in de portefeuille te houden.

Ook voor de segmenten woningen en bedrijfsruimte is er een

aanzienlijk percentage beleggers dat een vastgoedobject binnen

vijf jaar naar aankoop weer uit de portefeuille plaatst.



concurrentiepositie van particuliere beleggers ten opzichte van

bijvoorbeeld institutionele beleggers die zonder vreemd vermo-

gen financieren. Door de ruime financieringsmogelijkheden

kunnen particuliere beleggers de hoge prijzen op A-locaties

betalen en worden zij in staat gesteld grotere objecten te ver-

werven. Hiermee begeven zij zich op het marktsegment waar

veelal institutionele beleggers en vastgoedfondsen actief zijn.

Een voorbeeld waaruit dit blijkt is de verkoop van de

Nederlandse kantorenportefeuille van het Duitse Münchmeyer

Petersen Capital van cica € 1 miljard aan diverse particuliere

beleggers.

Het is de grootste vastgoedbeleggingstransactie op kantoren-

gebied, ooit in Nederland gerealiseerd. De door MPC verkochte

portefeuille bestaat uit 99 kantoorgebouwen met circa 500

verschillende huurders en een totale vloeroppervlakte van

circa 550.000 m2. De kantoren liggen verspreid over heel

Nederland. De verkoop vond plaats via een besloten tender

waarvoor circa vijftien partijen waren uitgenodigd.

In het vorige hoofdstuk werd al geconcludeerd dat de verwachting

voor 2007 voornamelijk gericht zal zijn op de groei van de

portefeuille. In figuur 2.2 is ook een toename waar te nemen in

het percentage beleggers dat in 2007 aankopen verwacht te

doen boven de € 50 miljoen. Troostwijk Makelaars O.G.

verwacht daarom voor 2007 dat de particuliere belegger in

toenemende mate zal concurreren met buitenlandse en institu-

tionele beleggers.

Voor 2007 wordt er door een kleine minderheid van de respon-

denten een veranderende concurrentiepositie verwacht ten

opzichte van andere partijen. Deze respondenten verwachten

voornamelijk een toename van de concurrentie vanuit de

particuliere beleggers (zie tabel 3.2).

3.3 ECONOMIE

Ontwikkelingen.

De economische groei in Nederland trekt stevig aan. Het con-

sumentenvertrouwen verbetert gestaag en was in juni 2006

voor het eerst in vijf jaar positief. Het oordeel van de consu-

menten over het economische klimaat in de komende twaalf

maanden bereikte in juli 2006 zelfs de hoogste waarde in 20

jaar tijd. Het gestegen consumentenvertrouwen, gecombineerd

met een verruiming van het besteedbare inkomen, heeft in de

afgelopen maanden geleid tot een sterke stijging van de parti-

culiere consumptie. Ook het producentenvertrouwen heeft zich


particuliere beleggers ja 83%nee 17%

institutionele beleggers ja 62%nee 38%

buitenlandse beleggers ja 54%nee 46%

Tabel 3.1 Concurrenten

3.1 POSITIE 2006

Het totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed door binnen-

en buitenlandse investeerders heeft in 2006 een nieuw record

behaald van meer dan € 9 miljard aan transacties. Dat blijkt

uit voorlopige cijfers van PropertyNL. Het grootste deel, € 5,7

miljard, kwam op conto van beleggingen in kantoren, gevolgd

door circa € 1,1 miljard in retail en € 0,9 miljard in bedrijfs-

ruimte. De rest werd in woningen, horeca/ leisure, multifuncti-

onele panden en gemixte portefeuilles belegd.

De buitenlandse beleggers domineerden in 2006 met circa

€ 3,7 miljard aan beleggingen in Nederlands vastgoed, gevolgd

door de particuliere beleggers met meer dan € 2 miljard.

Vastgoed cv’s en -maatschappen waren goed voor circa € 650

miljoen en genoteerde vastgoedfondsen voor € 240 miljoen.

Verder namen institutionele beleggers circa 830 miljoen voor

hun rekening en niet genoteerde fondsen waren goed voor ruim

€ 1,5 miljard. De rest kwam voor rekening van overige partijen

zoals overheden/ gemeenten. (Bovenstaande cijfers zijn bepaald

op basis van transactiegegevens vanaf € 1 miljoen)

3.2 CONCURRENTIE

Jaarlijks wordt er aan de beleggers gevraagd wat de belangrijkste

concurrenten zijn en jaarlijks ondervinden de particuliere

beleggers de meeste concurrentie van andere particuliere beleg-

gers. Voor veel van de beleggers kan dit verklaard worden door-

dat zij zich in de regel richten op kleinschalige en locale niche

markten, die voor bijvoorbeeld institutionele beleggers minder

interessant zijn. Uit het Troostwijk onderzoek naar het vast-

goedbeleggingsbeleid van institutionele beleggers 2006 blijkt

overigens dat slechts een derde van de respondenten zichzelf

zien als concurrent van particuliere beleggers, en dan alleen bij

kleine relatief liquide objecten.

Maar zoals eerder al geconcludeerd zijn er grote verschillen tussen

particuliere beleggers. Enerzijds is er een grote groep beleggers

met een portefeuille onder de twintig miljoen euro, maar

anderzijds zijn er ook particuliere beleggers met een geïnves-

teerd vermogen van meer dan een half miljard euro. Deze laatste

zijn, door de professionaliteit van de organisatie en het

beschikbaar vermogen in staat te concurreren met institutionele

beleggers en vastgoedfondsen. Zoals in tabel 3.1 te zien is

ondervindt meer dan de helft van de particuliere beleggers ook

concurrentie vanuit institutionele en buitenlandse beleggers.

Vanuit de praktijk bij Troostwijk Makelaars O.G. blijkt ook dat

de particuliere beleggers meer en meer belangrijke concurrenten

worden van buitenlandse en institutitionele beleggers. Een

voorbeeld in deze is de verkoop van een grote winkelportefeuille.

Tijdens de tender procedure bleken een aantal particuliere

beleggers hoge bieders op een transactie die uiteindelijk een

verkoopprijs had van € 115 miljoen.

Ook zorgt de relatief lage rente nog steeds voor een gunstig

investeringsklimaat en de mogelijkheid tot het beschikken over

grote sommen geld door particuliere beleggers. Dit versterkt de

DE VASTGOED-BELEGGINGSMARKT

HOOFDSTUK 3


nee 59%ja 41%

meer concurrentie van particuliere belegger 82%meer concurrentie van institutionele belegger 36%meer concurrentie van buitenlandse belegger 21%

Tabel 3.2Meer concurrentie in 2007?


Over het afgelopen jaar is het aantal partijen in de

Nederlandse financieringsmarkt stabiel gebleven, maar er

hebben zich wel enkele verschuivingen voorgedaan.

De Duitse financiers zijn nog steeds duidelijk aanwezig en daar-

naast profileren Angelsaksische banken zich ook steeds meer.

Niet alleen de Halifax Bank of Scotland (HBOS), maar ook

banken als UBS en Goldman Sachs zijn actief op de Nederlandse

vastgoedfinancieringsmarkt. Ook kleinere Nederlandse banken

die een gerichte focus hebben op segmenten in het MKB of de

vermogende particulieren (zoals SNS Reaal, dat in 2006

Bouwfonds Property Finance heeft overgenomen, en F. van

Lanschot Bankiers) zijn sterk in opkomst.

Het nauwer worden van de spread tussen de aanvangsrendemen-

ten en de financieringskosten beperkt de mogelijkheden om het

rendement te verhogen door middel van leverage. Het hefboom-

effect kan in dit geval gecompenseerd worden door meer vreemd

vermogen aan te trekken of door middel van innovatieve finan-

cieringsmethoden, zoals mezzanine financieringen (tussen vreemd

vermogen en eigen vermogen in) of equity financieringen ver-

sterkt worden. Ook worden deze financieringsmethoden door

banken ingezet om zich te onderscheiden van de concurrentie.

Het verstrekken van dergelijke innovatieve financieringen

vraagt een zeer goede marktkennis van de betrokken financiers

en brengt grotere risico’s met zich mee. Om die reden zijn ze

ook aanzienlijk duurder dan de ‘traditionele’ financieringen.

Een andere ontwikkeling binnen zowel de Europese als de

Nederlandse financieringsmarkt, waar overigens veel

Angelsaksische partijen bij betrokken zijn, is de snelle toename

van het aantal securitisatiedeals.

Algemeen gezegd is securitisatie het liquide maken van illiquide

activa. In het specifieke geval van commercieel onroerend goed

zijn Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS), een

soort obligaties die gedekt worden door hypothecaire financie-

ringen, hiervan een voorbeeld.

Financiers bieden een securitisatie van de vastgoedportefeuille niet

alleen aan hun klanten aan, maar securitiseren ook hun eigen lening-

portefeuille om zo meer eigen vermogen vrij te maken.

Niet alle portefeuilles zijn echter geschikt voor securitisatie. Zo

zijn portefeuilles die aan veel mutaties onderhevig zijn of porte-

feuilles met een hoog concentratierisico niet geschikt. Met het oog

op de hoge kosten die verbonden zijn aan securitisatie hebben por-

tefeuilles een bepaalde kritische massa nodig om het aantrekkelijk

te maken. Om die reden hebben dergelijke transacties die in de

markt plaatsvinden alleen betrekking op grote portefeuilles.


in de eerste helft van 2006 positief ontwikkeld. Het gestegen

producentenvertrouwen lijkt een positieve impuls te geven aan

de arbeidsmarkt, gezien het feit dat de werkloosheid sneller

daalt dan verwacht. De sterk dalende werkloosheid heeft een

duidelijk positief effect op zowel particuliere inkomens als over-

heidsuitgaven. Ook het monetaire beleid bleef de afgelopen

maanden accommoderend. Ondanks dat de Europese Centrale

Bank (ECB) de herfinancieringsrente in december verhoogde

naar 3,5% blijft de rente in historisch perspectief laag. Voor vast-

goed betekend dit dat er in absolute zin veel gefinancierd kan

worden en er tegen gunstige voorwaarden financiering kan worden

verkregen. De lage rente draagt daarnaast bij aan een aanhoudende

druk op de aanvangsrendementen waardoor de prijzen van vastgoed

op de korte en middellange termijn hoog blijven.

Vooruitzichten

Het economische groeipercentage van Nederland over geheel

2006 overtreft voor het eerst deze eeuw het gemiddelde groeicijfer

binnen de Eurozone. De Nederlandse arbeidsmarkt trekt duidelijk

aan getuige het hoge aantal vacatures, en ook in de tweede helft

van 2006 is de werkeloosheid verder gedaald. Bovendien hebben

de Nederlanders in de afgelopen onzekere jaren een aanzienlijk

reservoir aan spaargeld opgebouwd; als besloten wordt dit

(gedeeltelijk) te consumeren, zal dat eveneens een extra impuls

aan de economische groei geven (zie tabellen 3.3 en 3.4).

Zoals al eerder vermeld financiert een groot deel van de parti-

culiere beleggers middels een lening met een variabele rente.

Met een verwachte stijging van de rente kan het mogelijk inte-

ressant zijn om de lening met variabele rente om de zetten naar

een vastrentende lening.

3.4 BANKBELEID

Ontwikkelingen

De enorme hoeveelheid kapitaal die wereldwijd geïnvesteerd

wordt in onroerend goed zorgt voor een aanhoudend neerwaart-

se druk op de aanvangsrendementen. De spread tussen de aan-

vangsrendementen en de risicovrije voet (10-jaars rente) neemt

weliswaar af, maar zolang dit door een verwachte huurwaarde-

groei gecompenseerd kan worden blijft onroerend goed een

aantrekkelijke asset class.

De neerwaartse druk op de aanvangsrendementen zorgt er ook

voor dat de leningproductie van veel vastgoedfinanciers blijft

stijgen en de concurrentie op de Nederlandse financierings-

markt is nog steeds hevig. In de eerste helft van 2006 was er

nog steeds een flinke concurrentie op marges, maar in de tweede

helft van het jaar stonden de marges minder onder druk. Deze

zijn nog steeds laag, maar zullen naar verwachting niet verder

dalen. Qua bevoorschotting lijken banken vooralsnog niet

voorzichtiger te worden, maar net als vorig jaar zijn banken

nog steeds uiterst terughoudend ten aanzien van het financieren

van ontwikkelingen op risico en het financieren van objecten

met meer dan 20 % leegstand.


Kwartaal 2-2006 Kwartaal 2-2006 Kwartaal 3-2006 Kwartaal 3-2006Nederland Eurozone Nederland Eurozone

Economische groei (j.o.j.) 3,00% 2,90% 2,90% 2,70%Inflatie (j.o.j.) 1,30% 2,40% 1,30% 2,10%Werkloosheid % 5,50% 7,80% 5,50% 7,80%Consumentenvertrouwen 10,2 -9,6 15,5 -8,3Korte rente 2,90% 2,90% 3,20% 3,20%

Tabel 3.3Economische kerngegevens Nederland versus Eurozone

"Bron: Economische groei (Eurostat); korte rente, inflatie (Thomson Financial Datastream / OECD); werkloosheid (CBS, Eurostat);

consumentenvertrouwen (Europese Commissie)"

2006 2006 2007 2007Nederland Eurozone Nederland Eurozone

Economische groei (j.o.j.) 2,90% 2,50% 2,60% 1,90%Inflatie (j.o.j.) 1,40% 2,10% 1,60% 2,10%Werkloosheid % 5,25% 7,90% 4,50% 7,40%Korte rente 3,10% 3,10% 3,80% 3,80%Lange rente 3,80% 3,80% 4,00% 4,00%

Tabel 3.4Voorspellingen economische kerngegevens Nederland versus Eurozone 2006-2007

"Bron: Economische groei, inflatie (Thomson Financial Datastream / E.I.U.); korte rente, lange rente (Thomson Financial Datastream /

OECD); werkloosheid (Eurozone: OECD, NL: CPB)"

Stijgen 60%

Gelijk 32%

Dalen 8%

Stijgen 50%Gelijk 44%

Dalen 6%

Figuur 3.1Rente

Figuur 3.2Inflatie


Interessant is de vraag of deze professionalisering ook bijdraagt

aan de transparantie van de vastgoedmarkt. Ja vindt circa

zesenzestig. Nee zegt zeven procent, en zevenentwintig procent

weet het niet.

In een transparante of efficiënte markt is alle marktinformatie

voor iedereen op hetzelfde moment beschikbaar en volledig in

de prijs verwerkt. In een transparante markt is het dus niet

mogelijk voor een individu of organisatie structureel beter te

presteren dan de concurrentie aangezien iedereen evenveel kan

weten op hetzelfde moment. Een aantal karakteristieken van de

vastgoedmarkt zorgt er echter voor dat de vastgoedmarkt in

grote mate een intransparante markt blijft. Ieder vastgoedobject

is uniek en de vastgoedmarkt bestaat uit vele deelmarkten met

hun eigen karakteristieken. Beleggers met lokale kennis hebben

hierdoor een voorsprong op beleggers van buitenaf. Ook is het zo

dat de relevante informatie die de prijsvorming kan beïnvloeden,

zoals informatie over de hoogte van huurprijzen, voorwaarden

en bepalingen van onderhavige huurcontracten, mogelijke

beëindiging van huurovereenkomsten, verwacht onderhoud en

interesse van potentiële (nieuwe) huurders, veelal niet wordt

gedeeld, tenzij dit de onderhandelingspositie verbetert.

Hierdoor kan gesteld worden dat prijsvorming op de directe

vastgoedmarkt gedeeltelijk het resultaat is van management-

kwaliteiten en onderhandelingskracht tijdens het transactie-

proces.

Alhoewel het merendeel van de beleggers meent dat de profes-

sionaliteit van de markt bijdraagt aan de transparantie van de

markt, is bijna 100 % van de ondervraagden van mening dat zij

structureel (70%) of incidenteel (30 %) voordeel behalen door

bijvoorbeeld een goed netwerk. Veel van de beleggers menen

dat dit voordeel lokaal (31%) of regionaal (49%) is. Twintig

procent meent dat dit voordeel landelijk is. Dit sluit aan bij de

eerdere constatering dat de particuliere beleggers vaak actief

zijn in enkele gemeenten of provincies. Tevens bevestigt dit dat

de vastgoedmarkt in grote mate gekenmerkt wordt door ineffi-

ciënties of intransparantie doordat niet ieder individu of iedere

organisatie beschikt over dezelfde informatie. Een belangrijk

deel van de werkzaamheden van Troostwijk Makelaars O.G.

bestaat dan ook uit informatieoptimalisatie. Dit is in lang niet

alle gevallen even gemakkelijk, aangezien het in de praktijk

nog regelmatig voorkomt dat relevante informatie ontbreekt,

waardoor een accurate waardebepaling bemoeilijkt wordt.

De particuliere beleggers zelf menen dat het succes in grote

mate bepaald wordt door ondernemersvaardigheden zoals

beslissingssnelheid, verhuur- en beheersmanagement, timing en

gevoel. Ondanks de toegenomen professionaliteit van de vast-

goedmarkt blijven er nog steeds veel inefficiënties, waardoor

de (particuliere) beleggers kunnen beschikken over lokaal,

regionaal en, in enkele gevallen, landelijk voordeel. Hierdoor,

en vanwege een lagere overhead dan institutionele beleggers, is

93 % van de particuliere beleggers van mening dat zij structu-

reel kunnen outperformen op een benchmark als de ROZ/IPD.


particuliere beleggers 60%vakbladen 12%makelaars 27%indexen 23%universiteiten 20%anders 5%

Tabel 3.7 Bijdrage professionaliteit vastgoedmarkt


nee 18%hogere financiering mogelijk 35%lagere financiering 7%minder r.o. 9%langere aflostijd 13%kortere aflostijd 3%meer zekerheden 16%minder zekerheden 4%anders 1%

Tabel 3.5Verandering bankbeleid met betrekking tot financiering?

nee 43%hogere financiering mogelijk 5%lagere financiering 26%meer r.o. 18%minder r.o. 3%langere aflostijd 5%kortere aflostijd 11%meer zekerheden 29%minder zekerheden 3%anders 0%

Tabel 3.6 Verandering bankbeleid met betrekking tot financiering leegstand?

Vooruitzichten

Ten aanzien van het bankbeleid met betrekking tot het ver-

strekken van financieringen merkt een klein percentage geen

veranderingen in het bankbeleid. Van de beleggers die wel een

verandering waarnamen ondervindt meer dan een derde dat er

hogere financieringen mogelijk zijn. Wel ondervinden relatief

veel beleggers ook dat er meer zekerheden worden gevraagd,

met name met betrekking tot de financiering van leegstand (zie

tabellen 3.5 en 3.6).

Voor 2007 denkt het merendeel van de particuliere beleggers

(71%) geen ander beleid te gaan voeren met betrekking tot de

hoeveelheid financiering. Bijna een kwart (23%) van de beleg-

gers denkt echter meer financiering te gaan gebruiken.

Belangrijkste reden die daarvoor wordt gegeven is het vergroten

van het leverage effect, om de lagere aanvangsrendementen te

compenseren door meer rendement op eigen vermogen.

3.5 TRANSPARANTIE

Ontwikkelingen

De vastgoedmarkt wordt steeds professioneler en transparanter,

zo wordt vaak gesteld. Verschillende instanties zoals onafhanke-

lijke indices en universiteiten zorgen door de publicatie van

lange termijn cijfers (ROZ/IPD) en wetenschappelijk onderzoek

voor een groeiende hoeveelheid informatie. Daarnaast kan ook

gesteld worden dat de vastgoedmarkt in toenemende mate

bedrijfsmatig werkt en daarmee een hogere mate van professio-

naliteit bereikt. De respondenten bevestigen deze stelling

aangezien circa negentig procent van de respondenten van

mening is dat de vastgoedmarkt professioneler wordt.

Op de vraag wie de grootste bijdrage levert aan deze profes-

sionalisering meent zestig procent dat de beleggers hier zelf

verantwoordelijk voor zijn. Verder leveren makelaars, onafhanke-

lijke indices en universiteiten ook een belangrijke bijdrage (zie

tabel 3.7).


de huurprijzen van secundaire kantoorruimte nog altijd een

dalende tendens vertonen.

Bij het meten van de verwachting van de huurprijzen en de

aantrekkelijkheid van verschillende locaties wordt de dalende

tendens onderschreven door de respondenten. Waar bij A-loca-

ties de verwachting van het merendeel van de beleggers ten

aanzien van huren en aantrekkelijkheid van locaties positief is,

is het merendeel van de beleggers negatief gestemd over B- en

C-locaties (zie figuur 4.1 en tabel 4.2).

4.2 VOORUITZICHTEN

De vastgoedinvesteringsmarkt heeft nog steeds te maken met

een enorme hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor

beleggingen. Vooral de vraag naar eersteklas vastgoed met lang-

lopende huurcontracten en financieel solide huurders is groot

en zal naar verwachting aanhouden. Deze massale stroom

beleggingskapitaal heeft een neerwaartse druk uitgeoefend op

de aanvangsrendementen. Dit wordt onderschreven door de



voor 2006 lager dan in 2005 en 2004 (zie tabel 4.3). De ver-

wachting is dat met aanhoudend lage rentetarieven en een aan-

trekkende economie ook in 2007 de aanvangsrendementen laag

zullen blijven.

Daarnaast merkt de afdeling beleggingen bij Troostwijk

Makelaars O.G. dat perspectieven ten aanzien van locaties

veranderen. Voormalige B-locaties buiten de (Rand)stad worden

bijvoorbeeld door een aantal beleggers gezien als A-locatie met

overeenkomstige aanvangsrendementen. Met een grote voor-

raad gedateerd vastgoed ligt de grootste uitdaging van de

ondernemende particuliere beleggers in het ‘’upgraden’’ van

objecten of locaties. Als door herontwikkeling, actief verhuur

en beheersmanagement en een ondernemende aanpak er in

geslaagd kan worden verouderde (en leegstaande) objecten te

voorzien van een ‘’up to date’’ uitstraling met solide huurder(s),

kunnen aanzienlijke rendementen gemaakt worden. Veel parti-

culiere beleggers zien herontwikkeling van kantoren ook als

een belangrijke kans voor 2007.

Bij de financiering van gebouwen met meer dan 20 % leegstand

valt echter wel een terughoudendheid van de bank te verwachten,

waarbij slechts financiering mogelijk is als er voldoende zeker-

heden worden geboden.


woningen 1winkels 2bedrijfsgebouwen 3kantoren 4

4.1 ONTWIKKELINGEN

De Nederlandse kantorenmarkt is als meest volatiele vastgoed-

sector zeer gevoelig voor veranderingen in de onderliggende

economische pijlers. Op dit moment kent de kantorenmarkt

twee gezichten. Enerzijds zijn de ontwikkelingen van de twee

belangrijkste stuwende factoren voor de kantorenmarkt positief.

Er is met een groeiende werkgelegenheid, vooral in de zakelijke

dienstverlening en ICT, en een verbeterde stemming in het

bedrijfsleven. Net als het jaar daarvoor kwam de opname van

kantoorruimte in 2006 boven de 2 miljoen m2. Anderzijds

staat er op dit moment nog steeds circa 6 miljoen vierkante

meter kantoorruimte te huur. De particuliere beleggers waarderen

het kantorensegment als het segment met de meest ongunstige

risico – rendementsverhouding.

De kantorenmarkt heeft een aantal jaren slecht gepresteerd,

maar lijkt zich dus weer langzaam te herstellen. Sinds het vierde

kwartaal van 2005 is een daling van het aantal aangeboden

vierkante meters kantoorruimte waarneembaar. De beperkte

oplevering van nieuwbouw speelt hierin een belangrijke rol.

De herhuisvestingstrend heeft echter geleid tot een toename

van het aanbod op secundaire locaties, aangezien huurders voor

nieuwe kwalitatief hoogstaande kantoren op goede locaties

kiezen. Deze twee factoren samen leiden ertoe dat er langzamer-

hand een afname van de kwaliteit van het aanbod plaatsvindt.

Naar schatting voldoet circa anderhalf miljoen vierkante meter

van het huidige aanbod op het gebied van architectuur, parkeren,

bereikbaarheid, omgeving en/ of imago niet meer aan de wensen

en eisen van de moderne kantoorgebruiker.

Regionaal zijn er grote verschillen. In Amsterdam, Rotterdam

en Den Haag groeide de opname in 2006 fors. In Utrecht en

Eindhoven lag het transactievolume ook boven dat van vorig

jaar, maar de grootschalige transacties hebben voornamelijk in

Rotterdam en Amsterdam plaats gevonden. De positieve regio-

nale vooruitzichten hebben zich vertaald in een stijgende top-

huur in Amsterdam.

De huren van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte zijn min

of meer stabiel, alhoewel incentives door de sterkere positie

van huurders nog steeds een wezenlijk bestanddeel van huur-

contracten vormen. De particuliere beleggers verklaren met

betrekking tot het geven van incentives huurvrije periodes van

gemiddeld drie maanden te geven bij een contract van vijf jaar.

Bij een contract van tien jaar is dit gemiddeld zes maanden met

uitschieters tot een jaar huurvrij. Vaak hebben incentives de

vorm van een huurvrije periode, maar steeds vaker worden ook

lopende (huur)verplichtingen overgenomen. Ook hier valt weer

een tweedeling te signaleren tussen primaire en secundaire

locaties. Zo nemen de incentives, die de huurprijzen de laatste

jaren op peil hebben gehouden, op primaire locaties af, terwijl

DE KANTORENMARKT

HOOFDSTUK 4


Tabel 4.1Ranglijst risico rendementsprofiel (1 = meest gunstig)

stijgen blijft gelijk dalenKantoor A-locatie 53% 30% 17%Kantoor B-locatie 17% 52% 31%Kantoor C-locatie 6% 24% 70%

Tabel 4.2Aantrekkelijkheid locaties

Toename 11%

Gelijk 53%

Afname 36%

Figuur 4.2Verwachting ten aanzien van leegstand kantoren in 2007

Huren blijven gelijk

Huren stijgen

V

Huren dalen

40%

60%

0%

20%

10%

30%

80%

70%

50%

%V

ande

bele

gger

s

Verwachting verloop per locatie

A - locatie B - locatie C - locatie

H

2006 2005 2004 st.dv 2006Kantoren A-locatie, Randstad 7,0% 7,7% 8,0% 1,8%Kantoren A-locatie, Buiten randstad 7,5% 8,3% 8,6% 0,9%Kantoren B-locatie, Randstad 7,6% 8,7% 9,0% 0,6%Kantoren B-locatie, Buiten randstad 8,1% 9,0% 9,0% 0,8%Kantoren C-locatie, Randstad 8,7% 9,5% 9,7% 0,8%Kantoren C-locatie, Buiten randstad 8,7% 9,9% 9,9% 0,9%

Tabel 4.3Gehanteerde BAR in 2006

Figuur 4.1Verloop huurprijzen kantoren


Verder blijkt uit het winkelmarktonderzoek 2006 van de NVM

dat ruim een vijfde van de winkeliers in binnensteden en stads-

deelcentra van Nederland negatief is over hun huidige winkel-

locatie. Eenzelfde aantal is somber gestemd over de toekomst

van hun winkelgebied. Belangrijkste problemen die genoemd

worden zijn slechte bereikbaarheid, onvoldoende of dure par-

keergelegenheid, te weinig variatie van het winkelaanbod en

concurrentie met nieuwe winkelgebieden.

5.2 VOORUITZICHTEN

De vooruitzichten voor de winkelmarkt in 2007 zijn gunstig

waarbij de ontwikkelingen sterk afhankelijk zullen zijn van de

economische groei. Een verdere verbetering van het economische

klimaat zal een positieve invloed hebben op de winkelmarkt.

Met name winkeliers in de woninginrichting zullen een grotere

activiteit vertonen daar zij momenteel een sterk herstel door-

maken.

Naar verwachting zal winkelvastgoed dan ook goed blijven

presteren. Investeerders zullen geïnteresseerd blijven door het

gunstige risico/rendementsprofiel van winkelvastgoedbeleggingen.

Over het algemeen zal dit type beleggingen stabiele huurin-

komsten genereren met een redelijke kapitaalwaardegroei.

De grote vraag naar met name toplocaties zal waarschijnlijk

resulteren in verdere prijsstijgingen met als gevolg een verdere

daling van de aanvangsrendementen op deze locaties.

Enerzijds wordt er door geen enkele belegger een toename in de

leegstand verwacht. Anderzijds is de leegstand op minder goede

locaties relatief gezien nog steeds hoog,doordat winkeliers nog

steeds diverse goede alternatieven hebben met een betere prijs/

kwaliteit verhouding. Kansen voor de particuliere beleggers

liggen daarmee in het bereiken van een betere prijs/kwaliteit

verhouding in bestaande winkelcentra. Zoals eerder gesteld zijn

veel particuliere beleggers actief in de buurt van de eigen

woonplaats en hebben daardoor meer inzicht op ontwikkelingen

en behoeften in de lokale (winkel)markt. Door deze lokale

kennis, innovatie en een goede samenwerking met gemeenten

(die gebaat zijn bij het leefbaar houden van oudere winkelcen-

tra) kan het mogelijk zijn voor particuliere beleggers een

meerwaarde te creëren welke zich laat terug betalen in het

rendement.

Ten aanzien van de leegstand in kantoren verwacht het merendeel

van de respondenten een gelijkblijvend leegstandspercentage of

een afname. Elf procent van de beleggers verwacht echter een

toename van de leegstand.


5.1 ONTWIKKELINGEN

Het verbeterde economische klimaat heeft een positief effect op

de winkelmarkt. Een grotere koopbereidheid van de consument

is daarvan het resultaat, al blijft de groei hiervan achter bij die

van het consumentenvertrouwen. Zowel de winkeliers in dage-

lijkse als niet-dagelijkse producten profiteerden van de opleving

en zagen hun omzetten stijgen. In het bijzonder winkeliers in

woninginrichtingartikelen, huishoudproducten en consumenten-

elektronica zagen de omzetten in het tweede kwartaal sterk

stijgen ten opzichte van dezelfde periode in 2005.

De positieve ontwikkeling van de economische drijvers van de

winkelmarkt heeft een gunstig effect op de winkelvastgoed-

markt. De vraag naar winkelruimte is groeiende, met name

voor de toplocaties in binnensteden. Deze groei wordt veroor-

zaakt doordat winkeliers weer meer willen investeren en het

aantal winkelruimtes willen uitbreiden, dan wel een betere

locatie wensen. Bovendien komt er ook steeds meer vraag van

internationale winkeliers die hun activiteiten willen uitbreiden

naar Nederland. Dit blijkt ook uit de reacties van de respon-

denten met betrekking tot leegstand. Geen enkele respondent

verwacht een toename van de leegstand in het winkelvastgoed.

Meer dan een kwart verwacht zelfs een afname, het merendeel

verwacht echter geen verandering in het leegstandpercentage

voor 2007.

Het herstel van de economie heeft echter tot op heden nog

weinig invloed gehad op nieuwe winkelontwikkelingen. Het

aantal winkelontwikkelingen is nog steeds beperkt, wat waar-

schijnlijk wordt veroorzaakt door de lange tijdsduur om derge-

lijke plannen te ontwikkelen en te realiseren. Als gevolg van

het beperkte nieuwe aanbod gecombineerd met de grote vraag

naar winkelruimte is de leegstand op toplocaties in binnensteden

zeer laag. Echter, op minder goede locaties is de leegstand

relatief gezien nog steeds hoog, doordat winkeliers nog steeds

diverse goede alternatieven hebben met een betere prijs/ kwali-

teit verhouding.

Bovenstaande kan ook geconcludeerd worden uit figuur 5.2 en

tabel 5.1, die de verwachting van de beleggers ten aanzien van

het verloop van de verhuurprijzen en de aantrekkelijkheid van

de locaties weergeven. Over A-locaties is het merendeel van de

beleggers beter gestemd dan over C-locaties.

In de eerste helft van 2006 heeft zich een daling van de aan-

vangsrendementen voorgedaan. Deze daling is het gevolg van

grote interesse van investeerders voor winkelvastgoed gecom-

bineerd met de schaarste aan kwalitatief hoogwaardig winkel-

vastgoed, in het bijzonder op toplocaties in binnensteden.

Dit wordt, net als bij de kantorenmarkt, onderschreven door de



voor 2006 lager dan in 2005 en 2004 (zie tabel 5.2).

De meeste activiteit werd echter vertoond op perifere winkel-

locaties, doordat de beschikbaarheid van deze locaties hoger is

en de verwachting leeft dat de performance zal verbeteren als

gevolg van de positieve economische ontwikkelingen.

DE WINKELMARKT

HOOFDSTUK 5


stijgen blijft gelijk dalenWinkel A-locatie 62% 34% 4%Winkel B-locatie 43% 45% 12%Winkel C-locatie 4% 45% 51%

Tabel 5.1Aantrekkelijkheid locaties

Gelijk 68%

Afname 32%

Figuur 5.1Verloop huurprijzen winkels

Figuur 5.2Verwachting ten aanzien van leegstand winkels in 2007


Huren stijgen

V

Huren dalen

40%

60%

0%

20%

10%

30%

80%

70%

50%

%V

ande

bele

gger

s

Verwachting verloop per locatie

A - locatie B - locatie C - locatie

H

2006 2005 2004 st.dv 2006Winkels A-locatie, Randstad 6,0% 6,9% 7,0% 0,8%Winkels A-locatie, Buiten randstad 6,5% 7,5% 7,5% 0,8%

Winkels B-locatie, Randstad 7,1% 8,0% 8,2% 0,8%Winkels B-locatie, Buiten randstad 7,6% 8,5% 8,7% 1,0%

Winkels C-locatie, Randstad 7,6% 9,6% - 1,1%Winkels C-locatie, Buiten Randstad 9,3% 10,0% - 0,8%



overtreffen. Voor de ontwikkelingen in dit deel van de woning-

markt is dat een positieve factor. Daarnaast blijkt er in steden

als Utrecht en Amsterdam een sterke vraag naar middeldure

woningen (van circa € 615,- tot € 1200,- per maand) te bestaan.

De particuliere beleggers zijn over de woningmarkt grotendeels

positief gestemd ten aanzien van het verloop van de verhuur-

prijzen en de aantrekkelijkheid van dit segment. Slechts 2%

van de beleggers verwacht een daling in de huurprijzen van

eengezinswoningen in 2007.

Ook over de ontwikkelingen ten aanzien van de leegstand is

het merendeel van de beleggers positief gestemd. Slechts een

relatief klein percentage van de particuliere beleggers (13%)

verwacht een toename, de rest een gelijk leegstandspercentage

(21%) of een daling van de leegstand (66%). Met het grote

tekort aan betaalbare woningen in en rondom de grote steden

en de verwachting dat de krapte op de woningmarkt niet zal

afnemen liggen er voor de beleggers kansen in het middeldure

segment (boven de liberalisatiegrens van € 615,01). Met een

fors huurgroeipotentieel zijn woningen ook in 2007 een relatief

veilige beleggingscategorie bij de te verwachte stijgende rente

en huidige lagere aanvangsrendementen.

35

6.1 ONTWIKKELINGEN

Ondanks een forse daling van het besteedbare inkomen in de

afgelopen jaren wordt de Nederlandse woningmarkt gekenmerkt

door zijn stabiliteit. Door de particuliere belegger wordt dit

segment ook beoordeeld als het beleggingssegment met het

gunstigste risico/ rendementsprofiel.

Op de woningmarkt bestaat een structurele mismatch (zowel

kwalitatief als kwantitatief) tussen de vraag en het aanbod.

Wat betreft de kwantitatieve mismatch is er een gemiddelde

productie van 89.000 woningen per jaar nodig om het woning-

tekort te reduceren van 2,5% van de totale voorraad naar 1,5%

in 2010. In 2005 nam de bouwproductie flink toe na een aantal

jaren van afname, maar dit was onvoldoende om de krapte op

de markt te verkleinen. Prognoses van het ministerie van

VROM wijzen op een groeiende bouwproductie in de komende

jaren. De kwalitatieve mismatch is een gevolg van het relatief

grote woningaanbod in het lagere prijssegment (waarnaar minder

vraag is), terwijl er te weinig nieuw aanbod is in het veelge-

vraagde middensegment.

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn

de koopwoningen in het 3e kwartaal van 2006 6,2% gestegen

ten opzichte van het 3e kwartaal van 2005, hetgeen ruim 4%

boven het inflatieniveau is. Hiermee komt de gemiddelde prijs

van een koopwoning op € 238.000. Door deze forse stijging en

de licht gestegen rente is de betaalbaarheid gedaald.

In de huurwoningenmarkt overtreft in de meeste regio’s en prijs-

segmenten de vraag het aanbod. Van structurele leegstand is

daarom volgens de NVM nauwelijks sprake. De huurprijzen zijn

over het algemeen sterk gelieerd aan de inflatie. In het gelibe-

raliseerde segment van de markt (huurprijs hoger dan € 615,01

per maand) is in het afgelopen jaar sprake geweest van een huur-

prijsstijging die iets boven het inflatieniveau uitkwam. In het

niet - geliberaliseerde segment (huurprijs maximaal € 615,01

per maand) lag de huurprijsstijging rondom het inflatieniveau.

Net als bij de segmenten kantoren en winkels is ook bij woningen

een daling in de gehanteerde aanvangsrendementen door

particuliere beleggers waarneembaar. Waar in 2005 gemiddeld

nog een BAR van 5,8% werd gehanteerd voor een eengezins-

woning in de Randstad is dit voor 2006 gemiddeld nog maar 5%.

(zie tabel 6.1).

6.2 VOORUITZICHTEN

Verwacht wordt dat de rente redelijk stabiel blijft en de krapte

op de woningmarkt voorlopig niet zal afnemen. Dit heeft tot

gevolg dat de koopprijzen de komende jaren licht zullen groeien

met het inflatiepercentage. Dit op voorwaarde dat de woning-

prijzen niet negatief beïnvloed worden door (onzekerheid over)

een beperking van de hypotheekrenteaftrek. De verwachte

groei van markthuurprijzen ligt boven het inflatiepercentage.

Voor de komende jaren is het aannemelijk dat de vraag naar

woningen in het lagere- en middensegment het aanbod zal blijven

DE WONINGMARKT

HOOFDSTUK 6



Huren stijgen

V

Huren dalen

40%

60%

0%

20%

10%

30%

80%

70%

50%

%V

ande

bele

gger

s

Verwachting verloop per type woning

Eengezinswoning Meergezinswoning

H

2006 2005 2004 st.dv 2006Eengezinswoning, Randstad 5,0% 5,8% 5,9% 1,4%Eengezinswoning, Buiten Randstad 5,5% 6,4% 6,9% 1,2% Meergezinswoning, Randstad 5,4% 6,1% 5,9% 1,4%Meergezinswoning, Buiten Randstad 5,8% 7,1% 7,0% 1,3%


Figuur 6.1Verloop huurprijzen woningen

Toename 13 %

Gelijk 66%

Afname 21%

Figuur 6.2Verwachting ten aanzien van leegstand woningen in 2007

Troostwijk 2007 - Hoofdstuk 6


beleggingen in EDC’s in Nederland in 2005 ten opzichte van

2004), maar ook dat er een groeiende belangstelling bestaat

voor cross-docking locaties die gewoonlijk een oppervlakte

van tussen de 5.000 m2 en 10.000 m2 vereisen.

Net als in Europa in het algemeen bestaat er in Nederland een

tekort aan locaties van goede kwaliteit. Daardoor bestaat er een

extra grote vraag naar objecten van goede kwaliteit met een

oppervlakte van meer dan 5.000 m2.

De markt voor logistiek vastgoed ondervindt een positieve

impuls van de groeiende tendens bij ondernemingen om logis-

tieke activiteiten uit te besteden. Op deze wijze trachten deze

ondernemingen nog sneller te leveren aan hun klanten en te

voldoen aan de steeds hogere verwachtingen. Ondanks het

hoge opnameniveau is het beschikbare aanbod van logistiek

vastgoed met meer dan 15% toegenomen tot ruim 1,6 miljoen m2.

Circa 80% van het beschikbare aanbod bestaat uit objecten

van meer dan 10.000 m2. De toename van het beschikbare aan-

bod is met name het gevolg van de oplopende leegstand bij een

groot gedeelte van de verouderde gebouwen, alsmede de terug-

houdendheid bij projectontwikkelaars om op speculatieve basis

distributiecentra te bouwen. De groei van het aanbod vond de

afgelopen vijf jaar vooral plaats in Amsterdam en in de zuidelijke

regio’s (Eindhoven, Breda, Tilburg en Venlo).

De aanvangsrendementen zijn op deze markt aanzienlijk

gedaald als gevolg van een toegenomen belangstelling voor

industrieel vastgoed bij investeerders, terwijl de industriële

vastgoedmarkt ook transparanter en volwassener is geworden.

Alhoewel de aanvangsrendementen over het eerste halfjaar van

2006 gemiddeld ongeveer 25 basispunten zijn gedaald, blijft

deze daling wat achter bij andere Europese markten.

Industrieel vastgoed kent niet alleen een hoger direct rende-

ment en daarmee ook een hogere risicopremie vergeleken met

andere beleggingscategorieën, maar is ook het minst gevoelig

voor schommelingen in vraag. De markt wordt niet overspoeld

door bouwen op risico, waardoor er meer evenwicht in het te

behalen totale rendement bestaat. Bovendien biedt industrieel

vastgoed een hoog diversificatiepotentieel en dus risicospreiding

voor beleggers aangezien het de laagste correlatie kent met de

andere sectoren. De respondenten plaatsen bedrijfsgebouwen

op de derde plaats wat betreft risico/ rendementsverhouding;

net iets gunstiger dan kantoren.

7.2 VOORUITZICHTEN

De aantrekkende economie en andere logistieke fundamenten

die verbeteren zullen naar verwachting meer vraag naar indus-

trieel vastgoed genereren. Echter, het is hierbij wel belangrijk

te onderkennen dat Nederland in toenemende mate hevige

concurrentie ondervindt van België en Duitsland, in het bij-

zonder als vestigingsplaats voor EDC’s. De verkeerscongestie en

de hoge grondprijzen vormen in dit verband een serieuze

bedreiging. Bovendien dient de concurrentie van de nabijgelegen

luchthavens en zeehavens niet onderschat te worden. Zo zijn

de diepzeehavens van Antwerpen en Hamburg grote concur-

renten van Rotterdam, vooral op het gebied van het container-

vervoer. In dit verband speelt de mate van regelgeving in

Nederland een rol.

Indien dit naar een acceptabel niveau teruggebracht kan worden

zal een overmaat aan regelgeving de groei van bijvoorbeeld de

Rotterdamse haven kunnen tegenwerken. Een uitbreiding van

de infrastructuur zowel in (lucht) havens als het transportnet-

werk is essentieel om de groei van de handel en daarmee van

het transport te kunnen opvangen. De vraag naar eersteklas

gebouwen van boven de 5.000 m2 zal naar verwachting blijven

toenemen vanwege een structureel tekort aan hoogwaardige

producten en een gebrek aan voldoende ontwikkelingslocaties.

De enorme kapitaalstroom op de markt zal naar verwachting

een neerwaartse druk blijven uitoefenen op de aanvangsrende-

menten van industrieel vastgoed. Dit wordt na verwachting

nog versterkt door de inhaalslag die deze sector thans onder-

vindt ten opzichte van andere beleggingscategorieën, wat

betreft volwassenheid en transparantie. Het gunstige risico/

rendementsprofiel van deze sector zal de interesse van met

name beleggers die gebruik maken van een hoge mate van

vreemd vermogensfinanciering aanhouden. Zowel door kapi-

taalwaardegroei als huurwaardegroei in de regio’s die veel

schaars goed kennen zoals Rotterdam en Schiphol, biedt deze

sector goede vooruitzichten tot het behalen van een hoog

totaal rendement.


7.1 ONTWIKKELINGEN

De markt voor industrieel/ logistiek vastgoed heeft zich de af-

gelopen jaren sterk ontwikkeld. De aantrekkende wereldhandel,

in het bijzonder de handelsgroei vanuit China en Centraal &

Oost Europa, heeft een positieve invloed gehad op de vraag

naar logistiek vastgoed in Europa.

Nederland profiteert als “Gateway of Europe” van deze ontwik-

kelingen en dat is voornamelijk te danken aan haar strategische

geografische ligging ten opzichte van het Europese achterland

en haar uitstekende infrastructurele netwerk. De mainports

Schiphol en Rotterdam spelen een belangrijke rol als grote dis-

tributieknooppunten voor internationale goederenstromen naar

het Europese achterland. De ontwikkelingen binnen de logis-

tieke sector en diens dynamische karakter oefenen een directe

invloed uit op de locatiekeuze van gebruikers van distributie-

centra en daarmee op logistiek vastgoed.

De economische groei in Europa en de intercontinentale

handelsstromen naar Europa (met name uit Azië) spelen een

belangrijke rol bij de ontwikkeling van de Nederlandse economie.

De economische groei en onderliggende factoren zoals de

export, de import en de groei van de industriële productie

vormen de stuwende factoren die van directe invloed zijn op de

vraag naar industrieel vastgoed. Bovendien stelt de korte bouw-

periode voor opslagruimtes de sector in staat om snel te reageren

op een groeiende vraag naar goederen.

Logistiek vastgoed blijft geconcentreerd in de belangrijkste

logistieke regio’s van Nederland: Amsterdam-Schiphol,

Rotterdam (inclusief Moerdijk), Utrecht, Noord-Brabant

(Breda, Eindhoven, Tilburg) en Venlo. Van het totale huidige

aanbod aan logistiek vastgoed is meer dan de helft in deze vijf

logistieke gebieden geconcentreerd. De zuidelijke regio’s

(Noord-Brabant en Venlo) zijn erg aantrekkelijk als vestigings-

plaats voor Europese distributiecentra (EDC’s) of Europese

logistieke dienstencentra (ELC’s) , gezien de uitstekende ligging

nabij de grote Europese consumentenmarkten en de goede ver-

binding met de haven van Rotterdam. Toch ondervinden deze

regio’s in toenemende mate concurrentie uit de Vlaamse regio,

waar de huren en de grondprijzen lager zijn.

Binnen de vijf belangrijkste logistieke gebieden vindt het

grootse gedeelte (circa 70%) van de opname plaats. Zoals blijkt

uit de hoge opnamevolumes blijven de regio’s Eindhoven en

Schiphol het populairst. Met name in de regio Utrecht is de

opname in de periode 2001-2005 aanzienlijk gedaald. Dit kan

deels worden verklaard door het feit dat de vraag naar nationa-

le distributiecentra (NDC’s) de afgelopen jaren is gedaald, als

gevolg van centralisatie van distributieactiviteiten door onder-

nemingen, teneinde meer schaalvoordelen te kunnen realiseren.

Veel ondernemingen centraliseerden daarom hun NDC’s en er

werden meer EDC’s/ ELC’s opgezet.

Als gevolg van de globaliseringstendens en de zoektocht naar

schaalvoordelen in de productie en distributie wordt er een toe-

nemende vraag naar grotere opslageenheden van meer dan

5.000 m2 geconstateerd. Dit betekent niet alleen dat de vraag

naar EDC’s toeneemt (zoals blijkt uit de verdubbeling van de

DE INDUSTRIËLE ENLOGISTIEKE VASTGOED-MARKT

HOOFDSTUK 7


2006 2005 2004 st.dv 2006Bedrijfsruimten, Randstad 8,0% 9,1% 9,8% 0,8%Bedrijfsruimten, Buiten Randstad 8,6% 9,8% 10,8% 0,9%




Veel particuliere beleggers beleggen in bedrijfsruimten tussen de

1000 en 2000 m2 en reageren terughoudender met betrekking

tot de verwachting van het huurwaardeverloop (zie figuur 7.1).

Het merendeel van de beleggers verwacht een gelijkblijvende

huur in 2007. Ten aanzien van de aantrekkelijkheid van het

segment bedrijfsruimten zijn de beleggers iets positiever

gestemd. Bijna een derde van de beleggers denkt dat de aan-

trekkelijkheid van bedrijfsgebouwen in Nederland zal stijgen.

Ook de leegstand zal volgens het merendeel van de beleggers

gelijk blijven of afnemen (zie figuur 7.3). Bij verouderde gebouwen

kan door middel van herontwikkeling en uitbreiding ingespeeld

worden op de specifieke vraag vanuit de markt. De populariteit

van de locatie zal echter in belangrijke mate bepalend zijn voor

het succes.


40%

60%

0%

20%

10%

30%

80%

70%

50%

%V

ande

bele

gger

s

Verwachting verloop huurprijzen

H

Figuur 7.1Verloop huurprijzen bedrijfsruimten

Toename 12 %

Gelijk 45%

Afname 43%

Figuur 7.2Verwachting ten aanzien van leegstand bedrijfsruimten in 2007

BELEGGEN IN HET BUITENLAND,

DE DUITSE BELEGGINGSMARKT

HOOFDSTUK 8

8.1 ONTWIKKELINGEN

Net als vorig jaar wordt er door het merendeel van de beleggers

(80%) een trend geconstateerd om te beleggen in direct vastgoed

in het buitenland. Ook dit jaar werden Duitsland en Oost-

Europa het meest genoemd. Vanwege deze aanhoudende tendens

is dat reden genoeg om kort in te gaan op de Duitse beleggings-

markt.

De Duitse economie trekt langzaam maar zeker aan. Tussen

1992 en 2005 was de groei van het bruto binnenlands product


Huren stijgen

V

Huren dalen



ontwikkeld. Dit is met name het gevolg van beperkende wetge-

ving ten aanzien van grootschalige retail ontwikkelingen buiten

de binnensteden, voorsteden en buurt- en wijkwinkelcentra.

8.2 VOORUITZICHTEN

De Duitse logistieke (vastgoed)markt is de grootste van Europa

en profiteert van de groei van landen in Centraal en Oost

Europa. Duitsland is een echt logistiek land met een uitstekend

en uitgebreid infrastructureel netwerk (inclusief twee grote zee-

havens), een centrale geografische ligging en een aanzienlijke

omvang van de bevolking. Zo groeit de haven van Hamburg in

een hoog tempo als gevolg van de economische groei in

Centraal en Oost Europa en door importen uit Azië.

Aangezien economische fundamenten zoals de industriële pro-

ductie en de importen exportgroei in Duitsland naar verwachting

zullen verbeteren, zullen de huren op eersteklas logistieke locaties

waar een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod bestaat

naar alle waarschijnlijkheid stijgen. In dit opzicht moet met

name aan Hamburg, Frankfurt am Main en Düsseldorf worden

gedacht. Ook in deze sector zal naar verwachting een neerwaartse

druk op de aanvangsrendementen ontstaan.

In 2005 is de totale hoeveelheid vastgoedinvesteringen meer

dan verdubbeld ten opzichte van 2004, waarbinnen het aandeel

van Duitse beleggers is afgenomen. Volgens DEGI Research

geraakt de Duitse investeringsmarkt meer en meer in het vizier

van internationale kapitaalkrachtige investeerders.

Met de relatief lage prijzen en potentiële waardestijging van

Duits vastgoed is Duitsland ook voor veel particuliere beleggers

een interessante investeringsmarkt. Een aantal van de aange-

schreven beleggers verklaard zelfs de Nederlandse portefeuille

geheel verruild te hebben voor een Duitse. Eerder in dit rapport

werd al geconcludeerd dat veel beleggers een goed rendement

op hun investering kunnen maken vanwege een lokale of

regionale kennisvoorsprong. Door te investeren in een relatief

onbekende markt kan deze kennisvoorsprong echter wegvallen.

De Duitse beleggingsmarkt is bijvoorbeeld ten aanzien van

regelgeving en belastingwetgeving anders. Nederlandse beleg-

gers die investeren in Duits vastgoed dienen hiervan bewust te

zijn voordat ze besluiten te investeren in een nieuwe markt.

Onbekendheid ten aanzien van cultuur, gebruikers eisen,

gemeentelijke voorschriften en locatie specifieke eigenschappen

brengen risico’s met zich mee, die van invloed kunnen zijn op

het te behalen rendement.


(BBP) in Duitsland weliswaar lager dan het gemiddelde van de

EU 15 en van de Eurozone en dit zal naar verwachting ook zo

blijven in de periode tot 2010, maar daar staat tegenover dat

het consumentenvertrouwen in 2005 en 2004 is hersteld en dat

de ontwikkeling van de particuliere consumptie een stijgende

lijn laat zien. Ook leidt de Duitse exportgroei tot een positief

saldo op de handelsbalans.

Minder positief is dat het werkloosheidspercentage ondanks de

economische opleving met 9,1% nog steeds hoog is. Weliswaar

zal dit in 2007 naar verwachting dalen tot 8,1%, maar dat is

nog steeds boven het EU 15 gemiddelde.

Een risicofactor, die de Duitse exporten negatief kan beïnvloeden,

is een mogelijke revaluatie van de euro ten opzichte van de

dollar.

Om het juiste idee van Duitsland te krijgen is echter een regio-

nale visie noodzakelijk. De regio’s met de sterkste economische

groei bevinden zich over het algemeen in Zuid Duitsland

(Beieren, Baden Württemberg), waarbij het zwaartepunt naar

verwachting zal verschuiven van het zuidoosten naar het zuid-

westen.

Na het Verenigd Koninkrijk heeft Duitsland de grootste vast-

goedmarkt van Europa. De totale voorraad in Duitsland

bedraagt ca. 21% van de totale Europese voorraad. De waarde

van de totale voorraad commercieel vastgoed wordt geschat op

1.210 miljard euro. In vergelijking met het Europese gemiddel-

de heeft Duitsland relatief minder kantoren en meer retail

objecten.

De liquiditeit in de Duitse vastgoedmarkt is in vergelijking met

het Europese gemiddelde laag en over de afgelopen jaren was

de waardegroei voor alle sectoren in de Duitse vastgoedmarkt

negatief.

Meer en meer investeerders richten nu echter hun blik op

Duitsland. Zo waren Duitse kantoren tot voorkort relatief

onaantrekkelijk voor internationale investeerders, vanwege de

ongunstige vastgoedmarktfundamenten, maar tegenwoordig

worden ze als interessant beschouwd. De redenen hiervoor zijn

onder meer de verbeterende vastgoedmarktfundamenten met

vooruitzichten op een neerwaartse druk op de aanvangsrende-

menten alsmede het diversificatiepotentieel in een internatio-

nale portefeuille. In dit opzicht lijken vooral München,

Hamburg, Düsseldorf en Stuttgart aantrekkelijk te zijn.

Duitsland is een van Europa’s grootste en snelst groeiende markten

voor winkelcentra. Echter, gemeten naar de omvang en de wel-

varendheid van de bevolking, is de markt nog relatief onder-

9.1 INLEIDING

Vanwege de bijzondere karakteristieken en de grote publiciteit

omtrent organisatoren van maatschappen en CV’s is dit jaar

voor de eerste maal besloten deze groep beleggers afzonderlijk

te benaderen. Vastgoed CV’s en maatschappen zijn interessante

beleggingsproducten voor voornamelijk particuliere beleggers

en passen daarmee binnen het kader van dit onderzoek. Dit

hoofdstuk heeft als doel de karakteristieken van deze beleg-

gingsvehikels in kaart te brengen en daarmee meer inzicht te

geven in hun plaats en werking binnen de vastgoedbeleggings-

MAATSCHAPPEN EN CV’S

HOOFDSTUK 9


9.2 DE RESPONDENTEN EN DEPORTEFEUILLES.

Net als bij de particuliere beleggers zijn er grote verschillen tussen

de fondsaanbieders met betrekking tot de hoeveelheid geïnves-

teerd vermogen en het aantal in bezit zijnde objecten. Als er

gekeken wordt naar de omvang van de aangeboden maatschap-

pen en CV’s heeft de kleinste CV een vermogen van niet meer

dan tien miljoen euro en bestaat deze uit slechts 1 object. De

grootste CV’s hebben een totaal vermogen van circa 50 miljoen

euro en bestaan uit 7 tot 500 objecten, afhankelijk van het

segment waarin belegd wordt (kantoren, woningen, winkels,

bedrijfsgebouwen). Ten aanzien van de segmenten zijn kantoren

en winkels het meest vertegenwoordigd. Elf fondsaanbieders

hebben kantoren in beheer en acht beleggen in winkels.

Slechts vier respondenten bieden winkels en/ of woningen aan

in hun beleggingsproducten.

9.3 FINANCIERING

Voor de financiering hanteert het merendeel van de onder-

vraagde fondsen een financiering tussen de zeventig en vijfen-

zeventig procent. Vrijwel alle fondsen (16) zijn in 2007 niet

van plan om in de nieuw op te richten maatschappen of CV’s

een ander aandeel vreemd vermogen te gaan gebruiken. Het

aantal respondenten dat bij de financiering gebruik maakt van

een lening met variabele rente , danwel een lening met een

vaste rente is ongeveer gelijk. Voor de financiering gebruiken

negen respondenten een lening met een variabele rente gedu-

rende een periode van meer dan (4) of minder dan (5) vijf jaar.

De overige respondenten maken gebruik van een vastrentende

lening.

9.4 VASTGOED CV’S EN MAATSCHAPPENIN DE MEDIA.

Vastgoed CV’s en maatschappen zijn het afgelopen jaar meer-

dere malen belicht in de media. Een belangrijke aanleiding

hiervoor is de verkennende analyse van de AFM (Autoriteit

Financiële Markten) waarvan de publicatie medio 2005 ver-

scheen. De belangrijkste doelstelling van deze analyse was het

inventariseren van de mogelijke risico’s of ruimte voor verbete-

ringen in deze markt. Dit is bezien vanuit de operationele toe-

zichtdoelstelling van de AFM. In de analyse kwam men tot

een drietal conclusies:

1. Op het gebied van informatieverstrekking zijn duidelijke

verbeteringen te realiseren;

2. Anekdotisch bewijs duidt op een verhoogd integriteitsrisico

in deze markt;

3. Het huidige toezicht is niet toereikend, maar toekomstig

toezicht biedt verbetering.

Op het gebied van informatieverstrekking vallen er vooral op

de wijze van financiering en het indirecte rendement van het

onroerend goed verbeteringen te behalen. Het probleem bij

maatschappen en CV’s ontstaat als leegstand in vastgoedob-

jecten leidt tot herfinancieringen en/ of een lage indirecte

opbrengst bij verkoop van het betreffende object aan het einde

van de looptijd van het fonds. Het geprognosticeerde rende-

ment staat onder druk en in sommige gevallen is het mogelijk

dat participanten moeten bijbetalen om de afgesloten financie-

ring af te lossen. Vooral bij fondsen met slechts één huurder en

één object is dit risico maximaal vanwege het ontbreken van

spreiding. Ook kan het financieren met korte variabele leningen

bij een rentestijging zorgen voor sterk afwijkende rendementen

ten aanzien van de prospectus. Hieruit kan geconcludeerd

worden dat op het gebied van informatieverstrekking er meer

duidelijkheid is gewenst met betrekking tot de risico’s van de

financiering en de realiteitswaarde van het te behalen indirecte

rendement. Dit laatste wordt ook door de ondervraagde vast-

goedfondsen onderschreven. Veertien van de zeventien respon-

denten die antwoord gaven op de vraag “Bent u van mening

dat de aangeboden prospectussen door verschillende aanbieders

van vastgoed CV’s en maatschappen voldoende realiteitswaarde

bezitten?’’ is van mening dat de realiteitswaarde te wensen over

laat. Voornamelijk de hoogte van de geprognosticeerde exit

yields wordt te optimistisch voorgesteld, zo stellen zij.

Zoals genoemd verklaart bijna de helft van de ondervraagde

fondsen te werken met vaste renteconstructies gedurende de

looptijd van het fonds, waardoor het (rente)risico van het

fonds afneemt. (Het risico van variabele rentes kan evt.

afgedekt zijn met een maximum)

In december 2006 waren de fondsaanbieders wederom in het

nieuws door de mogelijke publicatie van een witte, blanco en een

zwarte lijst van CV-aanbieders door de Vereniging Vastgoed

Participanten (VVP). Uiteindelijk is er besloten geen zwarte

lijst van dubieuze aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten

voor de particuliere markt te publiceren. De belangrijkste reden

om af te zien van deze publicatie is omdat doorzetten de ver-

houdingen met sommige aanbieders onnodig op scherp zou


markt. Hiervoor zijn van negentien organisatoren van vastgoed

CV’s en maatschappen gegevens verzameld middels enquêtes

met betrekking tot hun portefeuille en hun specifieke toe-

komstverwachtingen ten aanzien van de markt van vastgoed

CV’s en maatschappen.

Daarnaast wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de

berichtgeving in de media met betrekking tot organisatoren

van vastgoed CV’s en maatschappen vastgoedfondsen in het

afgelopen jaar. Tijdens de analyse van de data werd geconsta-

teerd dat vragen met betrekking tot rendementsverwachtingen,

concurrentie en algemene marktvooruitzichten geen afwijkende

respons hadden ten opzichte van de respons van de particuliere

beleggers. Voor deze informatie wordt daarom verwezen naar

voorgaande hoofdstukken.


stellen. Wel heeft de VVP een herziene lijst van de al eerder

uitgebrachte witte en blanco aanbieders gepubliceerd. Op de

blanco lijst staan 18 CV aanbieders die meer werk moeten gaan

maken van hun transparantie voordat zij mogen doorstromen

naar de officiële witte lijst van partijen.

Fondsen, die volgens de VVP niet voldoende openheid van

zaken willen geven, hebben daar verschillende redenen voor.

Niet iedere fondsaanbieder ziet het belang in van de lijst voor

hun organisatie, aangezien zij vinden dat ze hun eigen zaken

goed op orde hebben. Andere aanbieders zien geen noodzaak,

aangezien ze al tijden geen nieuw kapitaal hebben aangetrok-

ken en in de nabije toekomst ook geen nieuwe fondsen zullen

oprichten. Ook zijn er fondsen die hun gegevens (en die van

hun participanten) graag vertrouwelijk houden en daarom geen

gehoor willen geven aan de oproep van de VVP.



Een aantal van de respondenten van dit onderzoek staat

overigens op de blanco lijst van CV aanbieders en was voor dit

onderzoek bereidwillig openheid van zaken te geven en daarmee

geven ook zij aan gebaat te zijn bij transparantie. Op de vraag

“Bent u van mening dat aanbieders van vastgoedfondsen meer,

minder of evenveel gecontroleerd moeten worden door de

AFM ?” verklaren acht respondenten dat er in hun ogen meer

gecontroleerd mag worden. Het lijkt er op dat in zijn algemeen-

heid de organisatoren van vastgoed CV’s en maatschappen

meewerken aan zelfregulering en openheid van zaken en daar-

mee van het kaf van het koren willen scheiden.

9.5 WERVING VAN PARTICIPANTEN

Vooralsnog valt er nog niets te merken van een dalende interesse

in vastgoedvehikels als CV’s en maatschappen. Van de negentien

ondervraagde vastgoedfondsen verwachten er zestien in de

toekomst niet meer moeite te hoeven doen om hun fondsen

geheel geplaatst te krijgen. Als er gevraagd wordt wat het meeste

bijdraagt aan de populariteit van een fonds bij potentiële

participanten wordt de inhoud/ rendementsverwachting van de

prospectus als belangrijkste factor genoemd, gevolgd door de

marktexpertise/ professionaliteit van de organisatie en het track

record. In mindere mate werden naamsbekendheid en marketing

belangrijk gevonden. Potentiële beleggers worden vrijwel door

iedere organisatie in de regel persoonlijk benaderd middels een

intermediair, direct writing of mond-tot-mond reclame. Het

werven van participanten door middel van adverteren wordt

door de respondenten maar weinig gedaan.

9.6 CONCLUSIE

Vastgoed is zoals bekend een intransparante markt waar lokaal

voordeel kan worden behaald door individuen of organisaties.

Investeren in vastgoed vraagt daarom een zekere kennis van de

markt en duidelijkheid van gegevens met betrekking tot hetgeen

waarin geïnvesteerd gaat worden. Een goede fondsaanbieder/

prospectus geeft deze informatie overzichtelijk en juist weer en

maakt het voor iemand met verstand van de markt mogelijk

een objectieve beslissing te nemen.

Een instantie die de aanwezigheid en de volledigheid van deze

gegevens controleert lijkt een oplossing voor de negatieve

constateringen uit het rapport van de AFM, maar de behoefte

aan een dergelijke organisatie is niet bij iedere fondsaanbieder

aanwezig. Ten aanzien van de controle van de AFM verklaren

veertien van de zeventien respondenten dat er in hun ogen

meer gecontroleerd mag worden. De organisatoren van vast-

goed CV’s en maatschappen blijken ook te concluderen dat er

bij een aantal aanbieders onrealistische rendements verwach-

tingen worden voorgesteld.

De respondenten die aan dit onderzoek hebben meegewerkt

menen in ieder geval dat de negatieve publiciteit ten aanzien

van de markt voor vastgoed CV’s/ maatschappen niet van

invloed is op toekomstige interesse in de aangeboden producten,

zeker niet als deze middels een persoonlijke benadering en een

duidelijke prospectus worden aangeboden.


5 JAAR ONDERZOEK

HOOFDSTUK 10

10.1 INLEIDING

Vijf jaar geleden heeft Troostwijk Makelaars O.G. voor het

eerst het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse profes-

sionele particuliere beleggers onderzocht. Jaarlijks is van deze

marktpartij veel informatie verzameld over de karakteristieken

en rendementen van de vastgoedportefeuille, het beleggings-

beleid en de toekomstvisie op de vastgoedmarkt. Samen met de

onderzoeken naar het vastgoedbeleggingsbeleid van

Nederlandse en Duitse institutionele beleggers wordt er een

totaalbeeld verkregen van de Nederlandse vastgoedbeleggings-


markt. Dit jubileum is voor de Troostwijk Makelaars O.G. een

aanleiding terug te kijken op vijf jaar onderzoek en stil te staan

bij de doelstelling van het rapport voor de komende jaren.

10.2 VIJF JAAR ONDERZOEK

Het eerste onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de

Nederlandse professionele particuliere beleggers werd uitge-

voerd in begin 2003. Vanaf het eerste onderzoek hebben de

particuliere beleggers doorlopend aangegeven over een gespreide

portefeuille te beschikken. Ieder jaar is er ongeveer een gelijk

aandeel van het belegd vermogen in de segmenten kantoren,

winkels, woningen en bedrijfsruimten belegd. Over elk van

deze segmenten is tevens een daling van de gehanteerde BAR

waar te nemen van gemiddeld meer dan anderhalf procent. Zo

was de BAR eind 2003 voor winkels op een A- locatie in de

randstad gemiddeld 7,6% , eind 2006 is dit gedaald tot 6%. De

particuliere beleggers zijn overigens de afgelopen vijf jaar door-

lopend positief gestemd over de winkel- en woningmarkt, maar

minder positief gestemd over de kantorenmarkt.

De daling in de gehanteerde BAR kan verklaard worden door

een aantal economische ontwikkelingen. Zo steeg het binnen-

lands product weer na een sterke daling in 2000 en 2001.

Daarnaast daalde zowel de korte rente als de lange rente

gedurende de periode 2001 tot eind 2006.

Deze omstandigheden dragen bij aan een groei van het beheerd

vermogen van particuliere beleggers. Door een lage rente zijn

zij in staat steeds meer te lenen en daarmee grotere portefeuil-

les op te bouwen en hebben zij een hogere investeringsrange bij

de verwerving van een object. Hiermee begeven particuliere

beleggers zich steeds meer op het segment van de institutionele

beleggers. Voor de eerste keer in vijf jaar geeft een meerderheid

van de particuliere beleggers in dit onderzoek aan concurrentie

te ondervinden van deze beleggingsgroep. Voorgaande jaren

was dit nooit meer dan dertig procent van de respondenten.

De karakteristieken waarmee de particuliere beleggers zich onder-

scheiden van de institutionele beleggers vormen de belangrijk-

ste reden voor de toenemende concurrentie onder beide beleg-

gingsgroepen. In het onderzoek naar het vastgoedbeleggings-

beleid van de Nederlandse professionele particuliere beleggers

2005 zijn deze karakteristieken in kaart gebracht.(zie tabel

10.1).

Nog steeds een groot deel van de particuliere beleggers belegt

in kleinere objecten, hetgeen blijkt uit figuur 2.1. Een groot


1 Sneller handelen/beslissen2 Beleggen in kleinere objecten3 Grotere flexibiliteit4 Actiever beheer/grotere betrokkenheid bij het vastgoed5 Kortere lijnen6 Lef/slagkracht7 Inventiviteit

Tabel 10.1Waarin onderscheidt u zich van institutionele beleggers?

Perioden Aankoop vastgoed Verkoop vastgoed1999 5,7 4,92000 14,0 6,62001 7,1 5,22002 5,5 15,62003 5,3 6,72004 3,6 5,92005 1,4 3,02006 1e kwartaal 1,4 1,42006 2e kwartaal 1,0 1,1

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen 2007-01-07

Tabel 10.2Volumemutatie directe vastgoedportefeuille institutionele beleggers inmiljard euro.

47Troostwijk 2007 - Hoofdstuk 10 / Bijlagen

BEGRIPPENLIJST

BIJLAGE 1

Direct beleggen in vastgoed - Het beleggen in onroerende zaken

die men in beginsel zelf in eigendom verwerft. Hierbij heeft de

belegger zowel een meerderheidsbelang in het onroerend goed,

al dan niet via dochters, als ook de zeggenschap over het

management, dat al dan niet via dochters wordt uitgevoerd.

Indirect beleggen in vastgoed - Het beleggen in aandelen van

onroerend goed beleggingsinstellingen, waarbij de belegger

noch een meerderheidsbelang, noch zeggenschap over het

management kan uitoefenen.

Vastgoedfonds - Een vastgoedfonds is een bedrijfshuishouding

waarin ten behoeve van onroerend goed beleggingsdoeleinden een

aan een collectiviteit van participanten toebehorend vermogen

is ondergebracht zonder dat deze collectiviteit rechtstreeks bij

het dagelijkse beheer van het vermogen is betrokken.

Marktwaarde in verhuurde staat - De prijs die bij onderhandse

verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op voor het

onroerend goed meest geschikte wijze naar de beste voorberei-

ding door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder,

zou zijn besteed.

Bruto Aanvangsrendement (BAR) - Het geprognosticeerd te

behalen beleggingsresultaat op een vastgoedinvestering,

uitgedrukt als percentage van de geraamde bruto huuropbrengst

uit exploitatie (op basis van de feitelijke verhuursituatie) ten

opzichte van de aangenomen verwervingskosten, exclusief

aankoopkosten.

TRR direct vastgoed - De netto opbrengsten gedeeld door 1%

van de opbrengstwaarde aan het begin van het boekjaar plus de

waardestijging of daling van het onroerend goed.

Direct rendement - Het rendement gedurende de beschouwde

periode op basis van feitelijke opbrengsten uit de exploitatie

van een vastgoedobject dan wel portefeuille, uitgedrukt als

percentage van de aangehouden marktwaarde (k.k.) primo de

beschouwde periode.

Indirect rendement - De aangenomen marktwaardeontwikkeling

van het vastgoedobject dan wel portefeuille gedurende de

beschouwde periode, uitgedrukt als percentage van de markt-

waarde (k.k.) primo de beschouwde periode.

deel van de beleggers heeft een portefeuille tussen den tien en

twintig miljoen euro. Toch is er een groeiend aantal particuliere

beleggers dat in omvang kan concurreren met institutionele

beleggers. Dit aantal zal naar verwachting zal dit jaar nog toe-

nemen, onder behoud van gunstige rentetarieven. Daarnaast

blijkt uit de data van de Troostwijk onderzoeken dat de afgelo-

pen vijf jaar het beleid van de particuliere beleggers structureel

gericht is op groei van de directe portefeuille.

Bij de institutionele beleggers is dit duidelijk niet het geval

aangezien zij sinds 2002 jaarlijks meer verkocht hebben dan

aangekocht (zie tabel 10.2).

Naast de constatering dat (een aantal) particuliere beleggers

zich steeds meer op het marktsegment van de institutionele

beleggers gaan begeven, wordt de afgelopen jaren ook een toe-

nemende mate van professionalisering waargenomen bij de par-

ticuliere beleggers. Dit jaar verklaard 90% van de beleggers dat

de vastgoedmarkt professioneler is geworden, waarbij 60%

meent dat voornamelijk de beleggers zelf de belangrijkste bij-

drage hieraan geleverd hebben. Hiermee wordt de particuliere

belegger een steeds serieuzere partij in de vastgoedbeleggings-

markt.

10.3 TOEKOMSTIGE DOELSTELLINGEN

Troostwijk Makelaars O.G. wil in samenwerking met ING Real

Estate het onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de

Nederlandse professionele particuliere beleggers blijven voort-

zetten. De vakkennis van ING heeft ook dit jaar een belangrijke

bijdrage geleverd aan het rapport en geeft de mogelijkheid

actuele gegevens vanuit de economie en de vastgoedmarkt te

combineren met de respons vanuit de particuliere beleggers. De

laatste twee jaar is getracht een meer voorspellende rapportage

te presenteren die de doelgroep van dit rapport; de particuliere

belegger, kan ondersteunen in zijn beleidsbepaling voor het

komende jaar. Door in te gaan op ontwikkelingen in de markt

en deze af te zetten tegen de karakteristieken van de particuliere

beleggers worden de kansen en bedreigingen voor de particuliere

beleggers in kaart gebracht.

Voor de komende jaren stelt Troostwijk Makelaas O.G. zichzelf

ten doel jaarlijks een gewaardeerd onderzoeksrapport te publi-

ceren, welke van waarde is voor de professionele particuliere

Nederlandse vastgoedbeleggers. Hiermee wil zij een bijdrage

blijven leveren aan een verdere professionalisering van de

vastgoedmarkt.


48 Troostwijk 2007 - Bijlagen

LITERATUURLIJST

BIJLAGE 2

BOEKEN EN VAKPUBLOCATIES

Onroerend goed als belegging.

Gool, P. van, Jager, P., Weisz, R.M., (2001)

Vastgoedbeheer Lexicon Keeris W.G., (2001)

‘Stedenfond Amsterdam doet wat voor de stad’,

Service Magazine, december 2006

‘Dreigend fiasco voor zelfregulering cv-aanbieders’,

PropertyNL, 14 december 2006

‘Meer grip met locatiemarketing’,

PropertyNL, 14 december 2006

‘Beleggers maken run op logistiek’,

PropertyNL, 21 september 2006

‘Ook institutionele vastgoedbeleggers kunnen moeilijk

toekomst markt voorspellen’,VastGoedMarkt, september 2006

OVERIGE BRONNEN

ING Economisch Bureau

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)

Thomson Financial Datastream: OECD

PropertyNL: http://www.propertynl.com

VastGoedMarkt: http://www.vastgoedmarkt.nl

CBS: http://www.cbs.nl

ROZ: http://www.rozindex.nl

VROM: http://www.vrom.nl

Leegstand - Leegstand wordt in dit rapport als volgt gedefinieerd.

Leegstaande oppervlakte als percentage van de totale oppervlakte

van het onroerend goed in exploitatie (leegstaande oppervlakte).

A-locatie - Openbaar vervoerlocatie in de stadscentra, dicht bij

Centraal Station. In het algemeen minder goed bereikbaar met

de auto, relatief beperkte parkeermogelijkheden.

B-locatie - Gemengd openbaarvervoer/autolocatie, dicht bij

voorstadstations NS of bij knooppunten van hoogwaardig

openbaar vervoer (metro, sneltram) en vaak een snelle aanslui-

ting op knooppunten van het stedelijke en het hoofdwegennet,

met goede parkeermogelijkheden.

C-locatie - Autolocatie, aan de rand van de stad met directe

aansluiting op het hoofdwegennet, over het algemeen minder

goed bereikbaar met openbaar vervoer.

PDV/GDV-locatie - Perifere Detailhandels Vestiging/

Grootschalige Detailhandels Vestiging.

Commanditaire vennootschap (CV) - Een commanditaire

vennootschap (CV) of maatschap naar burgerlijk recht is een

samenwerkingsverband waarbij de maten op basis van gelijk-

waardigheid participeren. In de CV wordt voor gezamenlijke

rekening een risico belegd in commercieel onroerend goed met

als doel exploitatiewinst te realiseren, die aan de vennoten van

de CV periodiek wordt uitgekeerd.

Autoriteit Financiële Markten (AFM) - De AFM is toezicht-

houder op het gedrag van en de informatieverstrekking door

alle partijen op de financiële markten in Nederland, dat wil

zeggen op de markten van sparen, lenen, beleggen en verzeke-

ren. Het statutaire doel van de AFM is "het bevorderen op de

financiële markten van een ordelijk en transparant markt-

proces, een zuivere verhouding tussen marktpartijen en de

bescherming van de consument".

Vreemd vermogen - Met het percentage vreemd vermogen wordt

bedoeld: Geleende hoofdsom

Aanvangsinvestering x 100 %


Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse ...€¦ · Voor u ligt al weer het vijfde...

Documents

Transcript of Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse ...€¦ · Voor u ligt al weer het vijfde...