Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013

«Belegger vasthoudend maarvoorzichtig»

«Woningen weer in trek»

«Beleggers staan te dralenvoor de startblokken»

Interview Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

‘Belegger vasthoudend maar voorzichtig’ ‘De werelden van beleggers en banken komen dichter bij elkaar’ Het onderzoek van ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance laat zien dat vastgoedbeleggers steeds meer prijs stellen op voorzichtigere verhoudingen tussen ‘loan and value’. Dat past ook in het beleid van de bank.’

Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland, is enthousiast over de uitkomsten van de langjarige exclusieve samenwerking met Nyenrode.

1. Wat wil de bank met het onderzoek?‘ING wil met Nyenrode vastgoedkennis van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie bundelen. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar deze ook intern bij ING en Nyenrode te gebruiken.

In publicaties zoals deze en bijeenkomsten bij Nyenrode geven we een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar.’

2. Is het terecht dat beleggers nog steeds voorzichtig zijn op de kantorenmarkt?‘Vastgoed is cyclisch, dat weten we allemaal. En dat betekent dat je de tijd moet nemen om je rendement te verkrijgen. Er zijn voorzichtige positieve signalen nu buitenlandse partijen zich actief oplijnen met biedingen op Nederlandse vastgoedportefeuilles, maar het is te vroeg om de conclusie te trekken dat de bodem is bereikt. De sanering van de twee miljoen vierkante meter aan slooprijke panden is nog niet opgelost. Maar op zich hoeft dat geen belemmering te zijn voor stabilisatie of herstel op de betere locaties, omdat die markten elkaar niet bijten.’

‘Ik ben gespecialiseerd in het analyse-ren van renteontwikkelingen in combi-natie met klantgedrag en de gevolgen hiervan op onze leningportefeuille. We zien de gemiddelde rente van de portefeuille dalen van 4,5% (2012) naar 4,2% (2013); een weerspiegeling van de huidige rentemarkt. Dit geeft beleggers meer lucht in hun exploitatie. Beleggers geven aan LTV’s te willen verlagen door (extra) aflossingen. Hopelijk gaan ze de ruimte die de lagere rente geeft gebrui-ken om de Nederlandse vastgoedmarkt weer gezond te maken.’ ’

Jos Jonkers

‘De Amsterdamse belegger wordt in zijn groeiambities conservatiever. In 2012 was de groeidoelstelling op middellange termijn 24%, nu 10%. De gemiddelde LTV daalde van 62,7% naar 60,7%. Het lijkt erop dat beleg-gers aflossen op de leningportefeuille, en het vastgoed niet meer substantieel in waarde daalt. Er is meer interesse in woningen: op middellange termijn een verdubbeling van het belegd vermogen t.o.v. 2011. Dit reflecteert de huidige interesse voor woningpakket-ten.’

Fokko Dekker

‘In de regio West-Zuid overheerst nog steeds licht optimisme. T.o.v. 2012 zijn kantoren- en winkelportefeuilles gesta-biliseerd en beleggers verwachten in 2016-2018 vooral groei in woning-portefeuilles. Qua volume verwacht men groei in alle segmenten, maar de focus ligt op woningen. Daarnaast willen beleggers meer consolideren of krimpen. De LTV voor West-Zuid is met 57,7% het laagste van de regio’s, men verwacht een verdere daling door waardestijgingen en periodieke aflos-singen.’

Michiel Oly

Interview Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

‘Belegger vasthoudend maar voorzichtig’

‘Amsterdamse beleggers zijn overall laag gefinancierd. In vergelijking met 2012 wordt minder gericht op groei en meer op consolidatie. Asset- en property-management en optimalisatie van de por-tefeuille zijn huidige activiteiten. Vooral verhuurde woningen worden aangekocht. Retail blijft interessant, maar door de slechte economie staan huurwaardes en rendementen onder druk. Uitzondering: voor Amsterdamse A1 locaties wordt goed betaald. 2013 betekent consolidatie. Voor interessante beleggingsmogelijkhe-den in 2014 blijft de Amsterdamse beleg-ger gelukkig klaar.’

Philip Zwart

‘Beleggers in regio Noord-Oost desin-vesteren in kantoren (-14%) en overig vastgoed en beleggen meer in A1 retail (+7%) en woningen (+106%) vanwege stabielere cashflow en lager risicopro-fiel. Noord-Oost kent de hoogste LTV; 75,96% (landelijk gemiddeld 65,35%) en meldt voor de derde keer de groot-ste verwachte daling van LTV op mid-dellange termijn. Ondanks de gemid-delde totale groei voorzien beleggers een grotere krimp en consolidatie dan in de andere regio’s. Overall maken beleggers hier pas op de plaats. ’

Mark Huiskes

‘Ook dit jaar laat regio Zuid (Brabant en Limburg) de laagste groeipercen-tages zien ten opzichte van andere regio’s. Slechts 56% van de beleggers verwacht de portefeuille de komende drie jaar te laten groeien, de overige beleggers willen hun portefeuille laten krimpen of stabiliseren. Het percentage afbouwers is met 33% hoog. Groeiers beleggen voornamelijk in winkels en woningen. In de dagelijkse praktijk komen de financieringsaanvragen dan ook met name uit die sectoren (winkels en woningen). ’

Olga Jansen

Drs. Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

3. Retail is vooral door grotere beleggers gezien als een veilige haven. Verandert die visie?‘Met retail is het andere koek. Internet lijkt winkels te dwingen hun strategie te herzien. Het hybride model en ‘fun shopping’ zijn de sleutelwoorden om als winkel te overleven. In het Verenigd Koninkrijk zien we al wat ons mogelijk ook staat te wachten: door te weinig consumentenbestedingen en de groei van internetaankopen lopen de omzetten in de winkels terug. Ik voorzie, net als met de kantorenmarkt, een scheiding van kaf en koren in de aanloopstraten; winkelcentra die de ‘fun’-factor niet weten te ontwikkelen tegenover de hoofdstraten en winkelcentra met een amusementswaarde. Ik was laatst in het buitenland in een modern winkelcentrum. ‘s Avonds waren hier alle winkels open, een achtbaan en een schaatsbaan brachten de mensen vertier en er speelde een live-band. Daar werd gekocht. Ik kon de parkeergarage nauwelijks uit, zo druk was het op een doordeweekse dag.’

4. De laatste tijd zien we meer positivisme over de woningmarkt. Is dat terecht?‘Er is op de woningmarkt een structurele component die gunstig is: de grote discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) met de toenemende bevolkingsgroei de komende twintig jaar en het toenemende aantal (eenpersoons) huishoudens in Nederland. Anderzijds zie ik nog niet dat de waarde van woningen gemakkelijk de komende jaren snel zal stijgen. Daarvoor zullen de beperking van de leencapaciteit en van de hypotheekrenteaf-trek structureel te veel waardedrukkende effecten hebben.’

5. Komt het onderzoek overeen met uw verwachtingen?‘Dit is het derde jaar van het onderzoek. Opmerkelijk is dat tijdens de crisis de particuliere vastgoedbelegger is blijven geloven in groei, ook al is het met toenemende voorzichtigheid en een toenemende wens om dit tegen conservatievere financieringsvoorwaarden te willen. Daarmee toont de Nederlandse particuliere vastgoedbe-legger niet alleen vasthoudendheid, maar ook realisme ten aanzien van haar financiële polsstok. En die combinatie is verheugend.’

Vastgoedbeleggers staan er goed voor, maar aarzelen nog om weer volop te investeren. Dat is de interpreta-tie van Tom Berkhout naar aanleiding van het derde onderzoek van ING Real Estate Finance en Nyenrode Business Universiteit. Aan hem 15 vragen over het onderzoek.

1. Wat interesseert u het meest in dit onderzoek?‘Wij zijn erin geïnteresseerd hoe die beleggers hun beleggin-gen- en financieringenportefeuilles op de middellange termijn willen aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen.’

2. Hoe heeft uw team dit onderzocht? ‘Het financieringsbeleid hebben wij in de eerste plaats onder-zocht op basis van kwantitatieve opgaven door de beleggers zelf, zoals LTV (loan- to-value – het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand, red.), ICR (interest coverage ratio – de mate waarin de nettohuurinkom-sten de renteverplichtingen dekken) en DSCR (debt service coverage ratio – de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten).’

3. Wat was de doelgroep van het onderzoek? ‘Wij hebben de meningen gepeild door 120 beleggers per-soonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst met kwalitatieve en kwantitatieve vragen. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 20,7 miljard euro. Van de 120 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. Van de respondenten die wij in

2012 bezochten, verleenden er 87 (73%) wederom hun mede-werking. De helft van alle beleggers heeft 50% of meer van de portefeuille belegd in de Randstad.’

4. Wat zien de onderzochte beleggers? ‘Het zware weer is nog niet overgetrokken. De beleggers maken pas op de plaats en koesteren nauwelijks nog groeiver-wachtingen vergeleken met de voorgaande onderzoeksjaren. Zij geven aan hun liquiditeitspositie op orde te hebben. De financiële kengetallen zijn nog steeds goed te noemen. De meeste beleggers (78%) zijn van mening dat er sprake is van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt, zij het dat in vergelijking met vorig jaar meer beleggers deze stel-ling verwerpen.’

5. Wat voor groeiverwachtingen koesteren de respondenten? ‘Gemiddeld genomen wil men de totale portefeuille op de middellange termijn met 12% laten groeien. Koploper is het woningsegment, met een groeiverwachting van 29%. De overige segmenten blijven relatief of absoluut achter. Opval-lend vinden wij dat slechts vijf van de 120 beleggers ver-antwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiver-wachting, in absolute bedragen gemeten. Vergeleken met vorig jaar zijn er meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders.’

6. Naar welke categorie gaat de belangstelling van de respondenten uit? ‘In 2011 en 2012 ging de belangstelling voornamelijk uit naar

Financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

‘Beleggers staan te dralen voor de startblokken’

Portefeuilleomvang 2011 t/m 2013

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Oost-Noord(AH)

Miljoen €

West-Noord-Midden (AM)

Zuid (EH) West-Zuid (RD)

2011 2012 2013 Gemiddelde 2013

Waardeverdeling van de portefeuilles, 2013

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

aantal beleggers

Miljoen €

gemiddelde portefeuille 174.000.000

50% van de beleggers

< 2

4 <

44

< 6

4 <

84

< 1

04

< 1

24

< 1

44

< 1

64

< 1

84

< 2

04

< 2

24

< 2

44

< 2

64

< 2

84

< 3

04

< 4

04

< 5

04

< 6

04

< 7

04

< 8

04

< 9

04

< 1

.000

<

= 1.

300

Frequentie Cumulatief %

Dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit Foto: Bettina Traas

winkels en woningen. In 2013 staan de winkels minder in de belangstelling.’

7. Hoe denken de respondenten over de (huur)waarde- ontwikkeling? ‘Over kantoren, winkels, bedrijfsruimtes en overig vastgoed op A1-locaties en overige locaties is men neutraal tot negatief gestemd. De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens.

8. Welke verschuivingen in portefeuilles zien de respondenten? ‘De belangrijkste trend is de toename van het percentage woningen in de portefeuilles tussen 2013 en de periode 2016–2018. Over de verschillende onderzoeksjaren heen (2011–2013) zien wij het aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren langzaam afnemen.’

9. Hoe kijken beleggers aan tegen het risico van herfinanciering? ‘Beleggers willen lang financieren, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu terug-houdend om lang te financieren vanwege de huidige en ver-wachte risico’s. Onverminderd blijft de wens van de beleggers om langer dan vijf jaar te financieren, maar ze slagen er niet in. Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van 3–5 jaar kunnen financieren. Er wordt steeds minder kort (0–2 jaar) gefinancierd.’

10. Hoeveel willen beleggers lenen ten opzichte van de waarde (LTV)? ‘Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 60%. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale porte-feuille bedraagt 62,35% per 1 april 2013 (2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode 2016–2018 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 57,92%. Van de beleg-gers wil 41% dat doen door af te lossen; 48% denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 11% denkt dat een waardestijging volstaat. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50 en 70% gezond voor de Nederlandse markt.’

11. Zijn de onderzochte beleggers goed in staat om aan hun verplichtingen te voldoen bij rentestijging (ICR)? ‘Een Interest Coverage Ratio (ICR) van 2 kan in het alge-meen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,37 (2012: 2,42). Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen.’

12. Zijn de nettohuurinkomsten voldoende (DSCR) ? ‘Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflos-sing over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,74 (2012: 1,65). De respondenten hebben daarmee voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid.’

13. Wat betalen ze voor rente? ‘Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoed- leningenportefeuille is in de loop van de onderzoeksjaren gedaald van 4,6% (2011) naar 4,5% (2012) naar 4,2% in 2013. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de beleggers tussen 1,5 en 2,5%. Het gemiddelde aflossingspercentage is ten opzichte van de voorgaande jaren wat gedaald en ligt op gemiddeld 2,10%.’

14. Zijn er alternatieven? ‘In de loop van de onderzoeksjaren zien wij dat steeds meer beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ten opzichte van 2012, waarin 29% van de respondenten zoekt naar alternatieve financieringsvormen, zegt nu 46% van de respondenten daarnaar op zoek te zijn. De beleggers geven dit jaar twee belangrijke redenen aan om van financier te verande-ren. De eerste reden is een verstoorde relatie met de bank, de andere wanneer de tarieven of hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn.’

15. Als u het onderzoek moet samenvatten, waar staat de belegger dan? ‘In vergelijking met vorige jaren zijn de groeiverwachtingen neerwaarts bijgesteld, maar beleggers beschikken naar eigen zeggen wel over voldoende liquiditeit. De kerncijfers zijn goed om actiever te worden. Dat roept bij mij een beeld op van goed getrainde atleten, die klaarstaan om naar de startblokken te worden geroepen.’

Contactgegevens:

Drs. Jos H.C.T. Jonkers, Business Analytics & Portfolio ManagementING Commercial Banking, Lending Services, AmsterdamJos.Jonkers@ing.com020-576 8776

Drs. Fokko Dekker, Account ManagerING Commercial Banking, Real Estate Finance, AmsterdamFokko.Dekker@ingrealestate.com020-594 5616

Michiel P. Oly, Relationship ManagerING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam Michiel.Oly@ingrealestate.com010-444 6479

Drs. Philip H. Zwart, Commercial DirectorING Commercial Banking, Real Estate Finance, AmsterdamPhilip.Zwart@ingrealestate.com020-594 5601

Drs. Mark B.G. Huiskes, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhemmark.huiskes@ingrealestate.com 026-376 4419

Drs. Olga H.M. Jansen, Relationship ManagerING Commercial Banking, Real Estate Finance, EindhovenOlga.Jansen@ingrealestate.com040-203 4131

www.ingref.com

Het onderzoek kwam tot stand onder leiding van Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en Prof. dr. A.J. Kil MBA van Nyenrode Business Universiteit.

U kunt het rapport verkrijgen via: ingre.fin.marketing@ingrealestate.comof downloaden via: www.ingref.com