Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Herbestemmen van een

historische boerderij

naar een zorgcomplex

Auteur: Sabien Verheijen

Studentnummer: 2017750

HBO instelling: Avans Hogeschool

Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed

Afstudeerprofiel: Vastgoed

Afstudeerbedrijf: Agrarisch Erfgoed Nederland

Bedrijfsbegeleider: Ewoud van Arkel

Afstudeerbegeleiders: Marc van Dun & Bart van Berkel

Afstudeerscriptie

24 maart 2014

Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 1

Voorwoord

Voor u ligt mijn afstudeerscriptie geschreven in het kader van de opleiding Bouwmanagement &

Vastgoed aan Avans Hogeschool te Tilburg. Deze scriptie gaat in op de vraag in hoeverre het mogelijk

is om historische boerderijen te herbestemmen naar een zorgcomplex.

Een woord van dank is in dit voorwoord op zijn plaats. Allereerst, bedank ik mijn

afstudeerbegeleiders de heer Van Dun en Van Berkel voor de goede begeleiding. Daarnaast wil ik de

zorginstellingen, eigenaren van de historische boerderijen, initiatiefnemers en architecten die in het

kader van deze scriptie geïnterviewd zijn, hartelijk bedanken. Tot slot bedank ik de heer Van Arkel,

projectleider van Agrarisch Erfgoed Nederland en tevens mijn bedrijfsbegeleider. Zijn hulp was

onmisbaar bij het onderzoek voor mijn afstudeerscriptie. Ik wens u veel leesplezier toe!

Sabien Verheijen

Tilburg, 24 maart 2014



Samenvatting

In dit rapport wordt er onderzoek gedaan naar de factoren die de herbestemming van een

historische boerderij tot een zorgcomplex succesvol maken. Het doel daarvan is om een model te

ontwikkelen voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex voor

projectontwikkelaars.

In het eerste hoofdstuk, historische boerderijen, komt naar voren dat van de 87.000 historische

boerderijen die er nog in Nederland zijn, 4.350 boerderijen leegstaan. De boerderijtypen zijn onder

te verdelen in vijf groepen:

- Friese-huisgroep

- Hallehuisgroep

- Dwarshuisgroep

- Zeeuwse-schuurgroep

- Vlaamse-schuurgroep

Het formaat van de verschillende boerderijtypen speelt een rol of de historische boerderij geschikt is

om her te bestemmen tot zorgcomplex. Over het algemeen zijn de boerderijen die vallen onder de

hallehuisgroep, de dwarshuisgroep en de Groningse graankathedralen uit de friese huisgroep, het

grootste van formaat.

Het tweede hoofdstuk, zorg, gaat in op vergrijzing, gehandicapten zorg en het programma van eisen.

Er vindt vergrijzing plaats in Nederland, dit houdt in dat het aantal 65-plussers toeneemt, dit geldt

ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65-plussers woonden in 2012 in een verzorging- of

verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in

2041. Binnen de gehandicaptenzorg wonen 75.000 cliënten in een instelling.

De doelgroepen zijn ouderen en gehandicapten. Zij hebben veel overeenkomsten op het gebied van

woonwensen. Voor deze doelgroep is een programma van eisen voor zorgwoningen opgesteld op

basis van verkregen informatie van zorginstellingen.

Op basis van het programma van eisen en de transformatiepotentie meter is er in hoofdstuk 3 het

herbestemmingskans model opgezet. In stap 5 is de Risicoanalyse voor projectontwikkeling van

Gehner als basis gebruikt.



Het herbestemmingskans model is getoetst doormiddel van de virtuele casussen Dorpzigt en de

Middenhof. Daarnaast heeft de heer Ewoud van Arkel het herbestemmingskans model getoetst aan

dezelfde casussen.

Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is.

Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn omdat de mogelijkheden van een concreet project vaak de

doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten worden

en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele in te

vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsanalyse uit stap 4. Om de risico’s in beeld te

brengen, in stap 5, moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost meer tijd.

Er zijn meerdere factoren die de herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex

succesvol maken. De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in

het herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling

van een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.



Inhoud

Inleiding ................................................................................................................................................... 6

Aanleiding ................................................................................................................................................ 7

Probleemomschrijving ............................................................................................................................. 7

Probleemstelling ...................................................................................................................................... 7

Doelstelling .............................................................................................................................................. 7

Hoofdvraag .............................................................................................................................................. 7

Deelvragen .............................................................................................................................................. 8

Casussen .................................................................................................................................................. 9

Dorpzigt ............................................................................................................................................... 9

De Middenhof .................................................................................................................................... 10

Leeswijzer .............................................................................................................................................. 11

1. Historische boerderijen ................................................................................................................. 12

1.1 Leegstand historische boerderijen .............................................................................................. 12

1.2 Boerderij typen ............................................................................................................................ 14

1.2.1 Friese huis ............................................................................................................................. 15

1.2.2 Hallehuis ............................................................................................................................... 16

1.2.3 Dwarshuis ............................................................................................................................. 18

1.2.4 Zeeuwse schuur .................................................................................................................... 19

1.2.5 Vlaamse schuur .................................................................................................................... 19

1.3 Boerderijen formaat................................................................................................................... 20

2. Zorg ................................................................................................................................................ 21

2.1 Vergrijzing .................................................................................................................................... 21

2.1.1 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg .................................................................................... 23

2.2 Gehandicaptenzorg ..................................................................................................................... 23

2.3 Programma van Eisen .................................................................................................................. 24

2.3.1 Doelgroepen ......................................................................................................................... 24

2.3.2 AWBZ & ZZP .......................................................................................................................... 25

2.3.3 Openbare ruimtes ................................................................................................................. 25

2.3.4 Gevoel van thuis wonen........................................................................................................ 25

2.3.5 Gebruikersfuncties ................................................................................................................ 26

2.3.6 Ruimte .................................................................................................................................. 26

2.3.7 Zorgkantoor .......................................................................................................................... 26



2.3.8 Bouwkundig .......................................................................................................................... 27

2.3.9 Wooncomfort ....................................................................................................................... 27

2.3.10 Omgeving ........................................................................................................................... 28

2.3.11 Locatie ................................................................................................................................ 28

2.3.12 Budgetten ........................................................................................................................... 28

3. Toelichting Herbestemmingskans model ...................................................................................... 29

3.1 Stap 0 ........................................................................................................................................... 31

3.2 Stap 1 ........................................................................................................................................... 31

3.3 Stap 2 ........................................................................................................................................... 32

3.4 Stap 3 ........................................................................................................................................... 35

3.5 Stap 4 ........................................................................................................................................... 36

3.6 Stap 5 ........................................................................................................................................... 39

4. Toetsing herbestemmingkans model ............................................................................................ 42

4.1 Dorpzigt ....................................................................................................................................... 42

4.2 De Middenhof .............................................................................................................................. 45

4.3 Conclusie toetsing herbestemmingskans model ......................................................................... 48

4.4 Toetsing door derde .................................................................................................................... 48

5. Conclusie & Aanbevelingen ............................................................................................................... 49

Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 51

Bijlage 1. Een momentopname

Bijlage 2. Interviews met zorginstellingen

Bijlage 3. Transformatiepotentie meter

Bijlage 4. Herbestemmingskans model

Bijlage 5. Huur- en grondprijzen

Bijlage 6. Herbestemmingskans model Dorpzigt

Bijlage 7. Informatie Dorpzigt

Bijlage 8. Herbestemmingskans model de Middenhof

Bijlage 9. Informatie de Middenhof

Bijlage 10. Herbestemmingskans model Dorpzigt, Ewoud van Arkel

Bijlage 11. Herbestemmingskans model de Middenhof, Ewoud van Arkel

Ewoud van Arkel

Typewriter

De bijlagen zijn niet in deze publicatie opgenomen. Wilt u ze toch raadplegen: neem dan contact op met de auteur. Tel. +31(0)640384823

Ewoud van Arkel

Typewriter



Inleiding

2013 was het jaar van de boerderij, met als thema herbestemmen. Het jaar van de boerderij werd

georganiseerd door Agrarisch Erfgoed Nederland om de historische boerderij weer extra aandacht te

geven. Er zijn nog steeds grote zorgen over de achteruitgang van het historisch erfgoed. Er

verdwijnen te veel boerderijen, terwijl deze een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van het

landschap en de regionale identiteit van het landelijk gebied.

Na het jaar van de boerderij in 2003 is er veel veranderd binnen het erfgoedbeleid en het beleid voor

het landelijk gebied. Er ontstaan op dit moment veel vraagstukken door de huidige crisis, deze

moeten opgelost worden en daar kunnen nieuwe mogelijkheden uit voorkomen. Agrarisch erfgoed

heeft met deze ontwikkelingen te maken.

Het programma van het jaar van de boerderij bestond uit verschillende activiteiten zoals: lezingen,

excursies, opendagen, presentaties enzovoort. Deze activiteiten werden verspreid door het land

georganiseerd. Ze waren toegankelijk voor iedereen, voor de boerderijenbewoners en voor de

specialisten en beleidsmakers. Dit is mede mogelijk gemaakt door de boerderijenstichtingen

verspreid in Nederland en door Agrarisch Erfgoed Nederland.’1

1 Jaar van de boerderij 2013, de historische boerderij in een veranderd landschap. www.boerderij2013.nl.



Aanleiding

Mijn persoonlijke interesse gaat al een tijdje uit naar erfgoed. De reden hiervan is dat er naar mijn

mening vroeger erg mooie boerderijen werden gebouwd. Deze zijn inmiddels vaak verouderd of

slecht onderhouden. Daarnaast houd ik van de natuur en zijn er in de landerijen erg mooie

monumenten te vinden. Op dit moment komen er steeds meer boerderijen leeg te staan. Het is

zonde als deze verwaarloosd worden want er is vaak iets heel moois van te maken. Dit is dan ook de

reden dat ik Agrarisch Erfgoed Nederland benaderd heb voor mijn afstudeerstage.

Probleemomschrijving

Er zijn ongeveer 87.000 historische boerderijen te vinden in Nederland. Daarvan is 40% nog in

agrarisch gebruik, de andere 60% heeft inmiddels al een andere bestemming gekregen. Dit komt naar

voren in het onderzoek wat omschreven is in Historische boerderijen in Nederland2. Het aantal

boerenbedrijven neemt in het algemeen met 10 per week af volgens de Momentopname in 2012,

hierdoor komen er ook steeds meer historische boerderijen leeg te staan. Het is van belang voor het

landschap dat deze historische boerderijen niet verloren te laten gaan.

Nederland is aan het vergrijzen, dit zorgt ervoor dat er steeds meer mensen zorgbehoevend worden.

Het huidige aanbod in zorgwoningen schiet tekort om de toename van zorgbehoevenden te

voorzien.

Probleemstelling

Er komen steeds meer historische boerderijen leeg te staan, daarnaast is er steeds meer vraag naar

zorgwoningen.

Doelstelling

Het ontwikkelen van een model voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een

zorgcomplex voor projectontwikkelaars.

Hoofdvraag

Welke factoren zorgen voor een succesvolle herbestemming van een historische boerderij naar een

zorgcomplex?

2 E.L. van Olst, Historische Boerderijen in Nederland, 2001



Deelvragen

- Hoe groot is het historische boerderijen bestand?

- Hoeveel historische boerderijen staan er leeg?

- Welke boerderijtypen zijn er?

- Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?

- Hoe staat het met de vergrijzing in Nederland?

- In welke omvang wordt er gebruik gemaakt van de gehandicaptenzorg?

- Aan welke eisen moeten zorgwoningen volgens zorginstellingen voldoen?

- Welk model is er geschikt om te gebruiken als onderlegger voor het herbestemmingskans model?

- Welke factoren moeten er behandeld worden in het model?

- Is het herbestemmingskans model bruikbaar?



Casussen

De casussen Dorpzigt en de Middenhof worden geanalyseerd. Doormiddel van interviews met de

eigenaren, gebruikers, ontwikkelaar, bouwer, architect en dergelijke wordt duidelijk hoe de

herbestemmingtrajecten zijn doorlopen. Op deze manier wordt ook duidelijk wat er goed en minder

goed ging tijdens de herbestemmingen en wat de verbeterpunten zijn. Het ontwikkelde

herbestemmingkans model wordt doormiddel van deze casussen, in de oude situaties, virtueel

getoetst.

Dorpzigt

In de Hoeksche Waard, in het centrum, van Zuid-Beijerland staat de monumentale boerderij

Dorpzigt. Deze boerderij is herbestemd tot multifunctionele voorziening, die bestaat uit negen

verschillende functies, onder andere een bibliotheek, kinderopvang en hospice. In de oude

landbouwschuur zijn zes zorgwoningen gemaakt waar nu ouderen met lichte dementie wonen. De

historische boerderij is gebouwd in 1865 en was tot 2000 nog in bedrijf als agrarische boerderij.

Dorpzigt is hierna in het bezit gekomen van Woonstichting Union.

Figuur 1: Dorpzigt



De Middenhof

Deze historische boerderij is gelegen aan de Molenweg 31 in Terwolde, in de provincie Gelderland.

De eigenaar van de boerderij is Stichting Behoud IJsselhoeven. In opdracht van deze stichting is de

historische boerderij herbestemd tot zorgcomplex met gezinshuis en zes studio’s. De cliënten van

stichting ’s Heeren Loo, een organisatie die ondersteuning geeft aan mensen met een verstandelijke

beperking nemen het gebouw in gebruik. De Middenhof is een hoeve uit 1868, gebouwd door de

toen rijke boeren.

Figuur 2: Middenhof



2. Zorg

3. Herbestemmingskans model

4. Toetsing model

Leeswijzer



1. Historische boerderijen

In dit hoofdstuk wordt de omvang van het historische boerderijenbestand inclusief leegstand

behandeld. Ook wordt er besproken welke boerderijtypen met bijbehorende formaten er zijn.

Met historische boerderijen worden alle nog bestaande historische of streekgebonden complexen

die voor 1940 werden gebouwd als boerderij ongeacht hun cultuurhistorische waarde of huidige

functie.3

1.1 Leegstand historische boerderijen

Volgens ‘Een moment opname Agrarische Erfgoed in 2012’4, zie bijlage 1, zijn er op dit moment in

Nederland naar schatting nog 87.000 historische boerderijen, daarvan zijn ongeveer 12.000

historische boerderijen in het bezit van een monumentale status. Inmiddels is het mogelijk ook de

8.000 wederopbouwboerderijen van in en vlak na de Tweede Wereldoorlog mee te tellen.

Om als boer te blijven bestaan in de huidige tijd zijn modernisering en schaalvergroting noodzaak,

maar economisch gezien zijn deze opties niet voor alle boeren haalbaar. Dit is dan ook de reden dat

er veel boerenbedrijven gedwongen stoppen. Jaarlijks sluiten er ongeveer 2.500 agrarische bedrijven,

dit proces is gestart vanaf de jaren zestig en zal zich naar verwachting blijven voortzetten.5 De

afname van boerenbedrijven zorgt er voor dat er meer boerderijen, waaronder ook historische

boerderijen, leeg komen te staan.

Op ‘De Oude Kaart van Nederland’6 staan 80 agrarische boerderijen vermeld die leegstaan. Doordat

boerderijen vaak in handen zijn van particulieren is het moeilijk in kaart te brengen hoeveel

historische boerderijen er leeg staan. Het is dan ook hoogstwaarschijnlijk dat er aanzienlijk meer

historische boerderijen leeg staan.

3 E.L. van Olst, Historische Boerderijen in Nederland, 2001.

4 L. de Laat, Een momentopname, 2012.

5 H. Harmsen, De oude kaart van Nederland, 2008.

6 H. Harmsen, De oude kaart van Nederland, 2008.



In het magazine Herbestemming7 wordt in opdracht van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

onderzoek gedaan om de leegstandscijfers boven tafel te krijgen. Dit hebben zij gedaan door gebruik

te maken van al bestaande administraties. 'Om de leegstand op het spoor te komen is er onder meer

onderzocht of op het adres iemand staat geregistreerd als bewoner. Daarnaast zijn de bestanden van

de Kamers van Koophandel geraadpleegd om te zien of op het adres een bedrijf geregistreerd is.

Maar dan kom je erachter dat veel boeren zich niet hebben ingeschreven. Dus hebben we nog een

derde bestand geraadpleegd, dat van de gecombineerde aanslag (subsidies voor agrarische

doeleinden en natuurbehoud). Als het adres in alle drie de administraties niet voorkomt, is er sprake

van leegstand. Dat is onze aanname. Die aanname is ook gecheckt door mensen van de Stichting

Agrarisch Erfgoed. Zij zijn ter plekke gaan kijken en waren het met ons eens.'

Er is op deze manier onderzoek gedaan naar het agrarisch erfgoed in Oldambt (Groningen),

Amstelland (Noord-Holland) en Raalte (Overijssel). Het leegstandspercentage voor deze drie

gebieden komt uit op 5% van de gehele voorraad historische boerderijen. Dit zou dus betekenen dat

er 5% van de 87.000 historische boerderijen in Nederland leeg staat.

Uit het onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed komt ook naar voren dat de huidige

bouwkundige staat van 64% van historische boerderijen goed is. De overige historische boerderijen

hebben een matige staat waarvan 4% slecht te noemen valt. Deze cijfers zijn ook afkomstig uit de

gebieden Oldambt, Amstelland en Raalte. De aanname wordt gedaan, dat een vergelijkbaar beeld

ook voor de historische boerderijen in Nederland geldt. Zeer waarschijnlijk is dat de al herbestemde

of nog in bedrijf zijnde historische boerderijen in goede bouwkundige staat verkeren. Grotendeels

zullen de leegstaande historische boerderijen in matige of slechte staat verkeren.

Het verschil dat er volgens de oude kaart van Nederland ongeveer 80 historische boerderijen leeg

staan en volgens het onderzoek in Oldambt, Amstelland en Raalte 4.350 historische boerderijen leeg

staan, kan als volgt verklaard worden: De oude kaart geeft het resultaat uit 2008 weer, het

onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed laat de resultaten van 2013 zien. De oude

kaart is gebaseerd op bestaande inventarisaties, waardoor de kaart alleen een eerste indruk van de

leegstaande gebouwen geeft en niet van de precieze omvang van de leegstand. Voor het veldwerk

stond slechts enkele maanden en er is geen nieuw onderzoek opgestart. De aanname wordt dan ook

gedaan, op basis van het onderzoek van Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, dat er 4.350

historische boerderijen leegstaan op dit moment in Nederland.

7 J. de Jong, De jacht op cijfers, http://www.herbestemming.nu/editie-3/2493/de-jacht-op-de-cijfers,2013.

http://www.herbestemming.nu/editie-3/2493/de-jacht-op-de-cijfers



1.2 Boerderij typen

In sommige delen van het land hebben bedrijf en gezin altijd onder één dak naast elkaar geleefd. In

andere delen is de boerderij uitgegroeid tot een omvangrijk complex van meerdere gebouwen. Toch

bestaan de meeste boerderijen uit een woongedeelte, een opslagplaats voor hooi, een opslagplaats

voor de oogst (de tas), een stal voor de beesten en een ruimte om de oogst te bewerken (de deel).

De bouw van boerderijen werd mede bepaald door de beschikbaarheid van de bouwmaterialen. In

Nederland was dat in eerste instantie vooral hout, riet, stro, leem en klei. Pas later deed de baksteen

zijn intrede.

De boerderijtypen zijn onder te verdelen in vijf groepen8, namelijk:

Friese-huisgroep

- Stolp

- Vooreindhuis

- Kop-hals-romp type

- Oldambtstype

- Stelp

- Groningse graankathedraal

Hallehuisgroep

- Middenlangsdeeltype

- Loshoes

- Staldeeltype

- Dwarsdeeltype

- Voergangtype

Dwarshuisgroep

- Langgeveltype

Zeeuwse-schuurgroep

Vlaamse-schuurgroep

8 R.C. Hecker, Historische boerderijtypen, 1990



1.2.1 Friese huis

Het Friese Huis is oorspronkelijk een woonstalhuis. Bij deze boerderij is de stal in het huis gevestigd

(zie figuur l-1). De stal heeft een smalle voeren mestgang tussen de boxen, de oogstopberging werd

opgeslagen op het erf. In 1700 zijn er verschillende typen van het Friese huis ontstaan. De stolp (zie

figuur l-3) is een samenvoeging van de oogstopslag en het achtergedeelte van het woonstalhuis, alle

onderdelen onder een dak met de oogstopslag in het midden. Het woongedeelte is de kop bij een

kop-hals-romp boerderij (zie figuur l-2b), deze wordt verbonden met de romp, de stal, door middel

van de hals wat een klein tussen gebouwtje is. Door een driebeukige schuur haaks over de stal te

bouwen is de Stelp (zie figuur l-3) ontstaan, een door ontwikkelde variant van de Stolp. De

Oldambtstype (zie figuur l-5) ontstond vanaf 1800, deze boerderij heeft een woongedeelte met een

oogstopslag op zolder en een even hoge maar bredere aangebouwde driebeukige ‘Friese’ schuur.

Binnen de Friese huisgroep is er ook een groep boerderijen met grote volumes, deze zijn gebouwd

door rijke boeren, de zo gehete Groningse graankathedralen9. Deze werden gebouwd aan het eind

van de 19e eeuw en zijn moeilijk te herleiden naar de Friesehuisgroep boerderijen maar vormen

daarbinnen wel een catergorie. De Friese huisgroep historische boerderijen zijn te vinden in

Friesland, Groningen, Noord-Holland en de Waddeneilanden.

9 F. Westerman, De graanrepubliek, 2000.



1.2.2 Hallehuis

Het Hallehuis is van oorsprong een boerderij met een breed middenlangsdeel tussen potstallen,

oogstopslag vond plaats boven de deel en in een kapberg of schuur (zie figuur ll-1a). De losse hoes

(zie figuur ll-2) is een woon- en bedrijfsruimte in een. Bij het staldeeltype (zie figuur ll-3a) werd de

deel ingericht tot potstal. Het middenlangsdeel werd bij de dwarsdeeltypen boerderijen (zie figuur ll-

8b) gebruikt voor opslag. Het kenmerk voor het voergangtype boerderij (zie figuur ll-9) is een

groepsstal en opslag op het erf. De Hallehuis boerderijen zijn te vinden in de provincies Overijssel,

Drenthe, Gelderland en Utrecht.



1.2.3 Dwarshuis

Het Dwarshuis is een eenbeukig woonhuis met ingang in de lange gevel en een vrijstaande stal en

dwarsdeelschuur (zie figuur lll-1). De stalling en oogstopslag konden in een bijgebouw worden

ondergebracht. Vanaf 1700 ontstond er door L en U vormen van de gebouwen een binnenhof (zie

figuur lll-2). De driedelige opzet van het hallehuis verdween volledig rond 1850, daarna ontstond er

een eenbeukige langgeveltype (zie figuur lll-3). De dwarshuis boerderijen zijn gevestigd in

Noord-Brabant en Limburg.



1.2.4 Zeeuwse schuur

De Zeeuwse schuur is een oude open-boxenstal waarbij stal en huis onder een dak gevestigd zijn (zie

figuur lV-1a). Dit type is een mix tussen Friese woonstalhuisdetails en West-Vlaamse

dwarshuiselementen. Eigenlijk zegt de naam van de Zeeuwse schuur het al, deze zijn te vinden in de

provincie Zeeland.

1.2.5 Vlaamse schuur

De Vlaamse schuur ontstond in 1700, het is een driebeukige schuur met een zijlangsdeel (zie figuur

V-1). De Vlaamse schuur werd opgenomen in het achterstuk van het staldeelhuis of het hele

bedrijfsgedeelte werd vervangen door de Vlaamse schuur, waarin de potstal aan de achtergevel een

plaats kreeg. Er ontstonden in 1850 ook vierbeukige schuren met een middenlangsgevel tussen

stallen en oogstopslag. De Vlaamse schuur is terug te vinden in delen van Noord-Brabant en Zeeland.



1.3 Boerderijen formaat

Voor de afmetingen van boerderijen gelden geen standaard regels. Sommige typen zijn groter dan andere, maar dat heeft van vroeger uit te maken met de grondsoort, het type bedrijf (akkerbouw, veeteelt, gemengd) en de schaalvergroting die is ingezet aan het einde van de 19de eeuw.

Er wordt per boerderijtype gekeken of deze geschikt kan zijn om de historische boerderij her te

bestemmen naar zorgwoningen. Om dit te beoordelen moet er onderzocht worden wat de

oppervlaktes van de verschillende typen boerderijen zijn. Hierbij worden aannames gedaan.

Friese-huisgroep

Deze historische boerderijen zijn over het algemeen niet erg groot, 13m x 14m. Wel staat bij de

meeste boerderijen nog een later bij gebouwde schuur.10 De Groningse graankathedralen hebben

echter wel grote volumes.11

Hallehuisgroep

Het Hallehuis is een grote boerderij met woonhuis en stal in een en zijn gemiddeld 14m x 26m. De

begane grond is groot, namelijk 364m², als daar de 1e verdieping (of een deel daarvan) nog bij komt

zorgt dit voor maximaal 728m².12

Dwarshuisgroep

De oppervlakte van het Dwarshuis is 500m². Bij deze historische boerderij zijn het woonhuis en de

stal van vroeger uit onder een dak gevestigd, wat voor grote oppervlaktes zorgt.13

Zeeuwse-schuurgroep

Over het algemeen zijn het woonhuis en de Zeeuwse schuur met elkaar verbonden, dit is niet in alle

gevallen zo. Het woonhuis bij een Zeeuwse schuur is vrij klein, 180m². De Zeeuwse schuur zelf heeft

een oppervlakte van 200m².14

Vlaamse-schuurgroep

De Vlaamse schuur staat in de meeste gevallen los van het woonhuis van de boerderij. De meeste

van dit boerderijtype zijn niet zo groot, zij hebben een oppervlakte van 250m² als er een Vlaamse

schuur bij staat. De Vlaamse schuur zelf heeft een oppervlakte van 150m².

10

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/venhuizen/object-48557648-westerkerkweg-36/omschrijving/, 2013 11

F. Westerman, De graanrepubliek, 2000. 12

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/ambt-delden/object-48558986-loofrietweg-40/omschrijving/, 2013 13

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/klein-zundert/object-48558469-hulsdonkstraat-15/, 2013. 14

http://www.huislijn.nl/recreatiewoning/zeeland/oostburg/margarethaweg-4/details#omschrijving,2013.

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/venhuizen/object-48557648-westerkerkweg-36/omschrijving/

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/ambt-delden/object-48558986-loofrietweg-40/omschrijving/

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/klein-zundert/object-48558469-hulsdonkstraat-15/

http://www.huislijn.nl/recreatiewoning/zeeland/oostburg/margarethaweg-4/details#omschrijving



2. Zorg

Er is onderzoek gedaan naar de toenemende vergrijzing en de gehandicaptenzorg. Daarnaast is er

een programma van eisen opgesteld voor zorgwoningen.

2.1 Vergrijzing

Het is bekend dat de Nederlandse bevolking aan het vergrijzen. De babyboomers gaan met pensioen

en de levensverwachting van de mensen neemt toe, dit heeft gevolgen voor de samenleving. Op

deze ontwikkelingen binnen de veranderende samenleving moet worden ingespeeld.

‘De bevolking van Nederland is geleidelijk aan het vergrijzen. Vergrijzing houdt in dat het aandeel

ouderen in de totale bevolking toeneemt, personen van 65 jaar en ouder. Dit komt neer op 16% van

de totale bevolking. Daarnaast is sprake van 'dubbele vergrijzing'. Dit houdt in dat binnen de groep

65-plussers het deel 80-plussers toeneemt. Op 1 januari 2012 waren er 686.000 mensen van 80 jaar

en ouder, wat neerkomt op 4% van de bevolking. Van de 65-plussers was 25% ouder dan 80 jaar.’15

‘Op 1 januari 2012 woonden ruim 112.000 personen van 65 jaar en ouder in een verzorginghuis of

verpleeghuis zoals te zien is in figuur 3. Van alle 65-plussers woonde daarmee 4% in een

verzorgingshuis of een verpleeghuis en van de 80-plussers was dat 14%. Vrouwen vormen de ruime

meerderheid, vooral in de hoogste leeftijdscategorieën. Een klein aandeel van de 65-plussers

woonde in een andere instelling, zoals een psychiatrisch ziekenhuis of een inrichting voor

verstandelijke gehandicapten. In totaal woonde het overgrote deel van de 65-plussers (95%) thuis.

Van de 80-plussers woonde in 2012 nog 86% zelfstandig.’16

Een kleine 900.000 65-plussers zijn alleenstaand. Daarnaast wonen er ruim 112.000 65-plussers in

instellingen, zoals ook hier boven gezegd wordt.17

15

H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 16

H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 17

CBS: personen in huishoudens naar leeftijd, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37620&D1=a,!1&D2=0&D3=a,!1-107&D4=l&HD=081111-1114&HDR=G3,G1,T&STB=G2

http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/

http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37620&D1=a,!1&D2=0&D3=a,!1-107&D4=l&HD=081111-1114&HDR=G3,G1,T&STB=G2

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37620&D1=a,!1&D2=0&D3=a,!1-107&D4=l&HD=081111-1114&HDR=G3,G1,T&STB=G2



Figuur 3: Ouderen in verzorgingshuizen en verpleeghuizen naar leeftijd en geslacht, 1 januari 2012 (Bron: CBS Bevolkingsstatistiek).

‘Vanaf 2013 zal het aantal ouderen versneld toenemen, zoals te zien is in figuur 4. Volgens de CBS

Bevolkingsprognose zal het aantal 65-plussers toenemen van 2,7 miljoen in 2012 tot een hoogtepunt

van 4,7 miljoen in 2041. Tot 2060 blijft het aantal schommelen rond 4,7 miljoen.

De komende jaren zal vooral het aandeel 65-79-jarigen sterk stijgen en vanaf 2025 neemt ook de

groep 80-plussers sterk toe, de dubbele vergrijzing. In 2040, het hoogtepunt van het aantal 65-

plussers, is naar schatting 26% van de bevolking 65-plusser, waarvan een derde ouder is dan 80

jaar.’18

Figuur 4: Prognose aantal 65+ en 80+

18

H. Giesbergs, Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/toekomst/, 2013.

http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/toekomst/



2.1.1 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg

Ook in de gehandicaptensector zal het aantal ouderen flink toenemen. In het bijzonder de

toenemende vergrijzing binnen de verstandelijk gehandicapten speelt hierin een rol. De redenen

hiervan zijn dat er sprake is van een verbetering van de medische zorg voor verstandelijk

gehandicapten en het welvaartspeil groeit waardoor ook de levensverwachting van verstandelijk

gehandicapten stijgt. 19

2.2 Gehandicaptenzorg

‘In 2011 wordt er door ongeveer 187.000 mensen gebruik gemaakt van de gehandicaptenzorg.

Hiervan ontvangen 112.000 cliënten de zorg thuis. De overige 75.000 cliënten wonen in een instelling

en ontvangen de zorg daar. Het gaat daarbij om mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of

zintuiglijke beperking. Hoe hun zorg eruit ziet, verschilt per persoon. Denk bijvoorbeeld aan

persoonlijke verzorging, begeleiding en dagbesteding.

Zorginstellingen verantwoorden aan het zorgkantoor hoeveel dagen, dagdelen en uren zorg en

ondersteuning ze hebben verleend. Van cliënten die in een instelling wonen, wordt dit in dagen

bijgehouden. Bij cliënten met dagbesteding tellen instellingen dit in dagdelen en zorg bij de cliënt

thuis wordt in uren gerekend.

Instellingen in de gehandicaptenzorg ontvangen geld uit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere

Ziektekosten) voor de zorg die zij leveren. De zorg per cliënt verschilt, daardoor zijn er per cliënt

verschillende tarieven waardoor er ook verschillende financieringsstromen ontstaan. Voor cliënten

die in een instelling wonen, geldt dat zij een zogenaamd zorgzwaartepakket (ZZP) toegewezen

krijgen. Een integraal pakket waar een bepaald bedrag bij hoort waarvoor de zorgaanbieder zorg en

ondersteuning kan regelen.’20

Door het scheiden van wonen en zorg, extramuraliseren, gaat het er naar toe dat de cliënten gaan

huren van een woningcorporatie of andere verhuurder. Als de huurprijs onder de sociale huurgrens

van € 699,84 blijft, kunnen zij huurtoeslag ontvangen. Het zorgtarief wordt dan gefinancierd vanuit

de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning).

Volgens Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland werken er 160.000 personen in de

gehandicaptenzorg die samen ongeveer 100.000 fulltime arbeidsplaatsen bezetten. Een gemiddelde

werkweek duurt 22,3 uur. Een fulltime werkweek bestaat in de gehandicaptenzorg uit 36 uur. Er

werken dus bijna even veel personen in de gehandicaptenzorg als dat er gebruik maken van de

gehandicaptenzorg.

19

Vergrijzing in de gehandicaptenzorg, 2003. 20

A.J.J. van der Kwartel, Brancherapport gehandicaptenzorg 2012, 2012



2.3 Programma van Eisen

In dit Programma van Eisen worden de eisen met betrekking tot woning van de doelgroep benoemd. Een groot deel van de informatie komt vanuit zorginstellingen. Er zijn interviews bij hen afgenomen omdat zij op de hoogte zijn wat de wensen van de cliënten zijn, zie bijlage 2. 21

2.3.1 Doelgroepen

Er is gekozen om de huisvesting van ouderen en gehandicapten in zorgwoningen te onderzoeken. De reden om dit te onderzoeken is dat er verwacht wordt dat ouderen en gehandicapten veel overeenkomsten hebben op het gebied van woonwensen. Met ouderen wordt bedoeld: personen van 65 jaar en ouder. Onder gehandicapten worden verstaan: personen met een handicap die zorg nodig hebben of zorg voor mensen met een functiebeperking. 2.3.1.1 Ouderen

De vergrijzing slaat steeds meer toe. De groei van de Nederlandse bevolking neemt af, de

babyboomers gaan met pensioen en de leeftijdsverwachting van de mensen komt hoger te liggen.

Hier komt bij dat de beroepsbevolking krimpt en snel veroudert. Dit zorgt ervoor dat in de toekomst

de grijze druk hoger wordt. Omdat er steeds meer ouderen komen, komt er ook meer vraag naar

woningen voor deze doelgroep. Volgens de huishoudenprognose van het CBS komen er tot en met

2045 nog 1 miljoen huishoudens bij, dit zijn dan met name eenpersoonshuishoudens en in het

bijzonder van oudere alleenstaanden. Zij hebben speciale woonvoorkeuren en dit zal terug te zien

zijn op de woningmarkt.22

2.3.1.2 Gehandicapten

Er zijn 187.000 mensen die gebruik maken van de gehandicaptenzorg. In de gehandicaptenzorg

wordt onderscheidt gemaakt tussen lichamelijke, zintuiglijke- en verstandelijke beperkingen. De

75.000 gehandicapten die in een instelling wonen ontvangen de zorg daar. Ook binnen de

gehandicaptenzorg speelt vergrijzing een rol, voornamelijk bij verstandelijk gehandicapten. Voor

gehandicapten geldt hetzelfde als voor ouderen, zij /hebben speciale huisvesting nodig, de markt

moet hier op in moeten spelen om dit te realiseren.

21

Interviews met zorginstellingen. 22

J. Schuur, Welvaart en leefomgeving, horizonscan, http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL-2013-Welvaart-en-Leefomgeving-1136.pdf, 2013.

http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL-2013-Welvaart-en-Leefomgeving-1136.pdf



2.3.2 AWBZ & ZZP

De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten vergoedt langdurige zorg voor mensen met een ernstige

beperking. Het gaat om beperkingen door een handicap, chronische ziekte of ouderdom. Als een

cliënt gebruik wil maken van de AWBZ heeft deze een indicatie nodig. Uit de indicatie volgt een zorg

zwaarte pakket, 1 tot en met 10, deze beschrijft welke zorg de cliënt krijgt.23

Er zijn dus ouderen en gehandicapten die meer of juist minder zorg nodig hebben dan andere

cliënten. Er zijn lichte pakketten voor cliënten die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijkse

verzorging. Ook zijn er zware pakketten voor mensen met bijvoorbeeld een ernstige beperking of een

zware vorm van dementie.

2.3.3 Openbare ruimtes

In de openbare ruimtes willen de zorgbehoevende de sociale contacten onderhouden. De gangen en

deuren, alle voorzien van elektrische deuropeners, moeten breed genoeg zijn voor rolstoelgebruikers

en er dient een (plateau)lift in het gebouw aanwezig te zijn als de appartementen op de eerste

verdieping gevestigd zijn. Er dienen voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn, deze moeten

voorzien zijn van voldoende verlichting.

Eis: Woonkeur certificaat B, 1 parkeerplaats per woning.

2.3.4 Gevoel van thuis wonen

Uit gesprekken met verschillende zorginstellingen blijkt over het algemeen dat de cliënten graag een

leven willen leiden dat past bij hun mogelijkheden. Het gevoel van thuis wonen in een zorgwoning

staat daarbij hoog in het vaandel. Daarnaast is het van belang dat ze opgenomen worden in de

samenleving. Er komen verschillende aspecten bij kijken zoals wonen, werken, dagen

vrijetijdsbesteding, sociale activiteiten, gezondheid en veiligheid. Door zorgwoningen te creëren met

eventueel een multifunctioneel gebouw kunnen deze aspecten goed gecombineerd worden. Op deze

manier kunnen ze hun leven zo goed en zelfstandig mogelijk leiden. Om het tekort aan woningen

voor eenpersoonshuishoudens op te vangen is het slim om in te spelen op de toenemende vraag.

Eis: Eigen slaap- en badkamer, gemeenschappelijke ruimten.

23

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekosten-awbz/awbz-zorg

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekosten-awbz/awbz-zorg



2.3.5 Gebruikersfuncties

Om zorg te verlenen is het van belang dat er voldoende ruimte is in de woning. Vooral in de

badkamer en slaapkamer zijn dit vereisten. De badkamer moet minimaal 7,5m² groot zijn. Voor de

slaapkamer geldt dat deze minimaal 15m² moet zijn. Rolstoelvriendelijkheid binnen het gebouw is

ook een aandachtspunt. Daarnaast zijn gemeenschappelijke ruimtes voor het leggen van sociale

contacten en het doen van activiteiten een groot pluspunt. Domotica24 is ook een belangrijk item bij

zorgwoningen, dit verhoogt de gebruikskwaliteit van een gebouw. Het moet per cliënt aangepast

kunnen worden. Internet is de belangrijkste aansluiting om domotica aan te leggen.

Eis: Woonkeur certificaat B, basis domotica.

2.3.6 Ruimte

Er bestaan verschillende zorgwoningen. Bijvoorbeeld een studio of appartement, per

zorgbehoevende is de voorkeur voor een woningtype anders. De minimale afmeting van een

zorgwoning, studio, is 25m². De slaapkamer moet namelijk minstens 15m² zijn en de badkamer 7,5m²

om goed zorg te kunnen verlenen. De zorgappartementen moeten een oppervlakte hebben van

45m², in dit appartement is er ook een woonkamer aanwezig en zit er een keuken/pantry in.

Vanuit een zorginstelling gezien bestaat een woongroep minstens uit zes zorgbehoevenden. Per

zorgbehoevende moet er minstens 18m² aan gemeenschappelijke ruimte zijn, dit houdt in minimaal

108m². Hier horen ook de openbare ruimtes, zoals gangen en liften bij.

Deze getallen en oppervlaktes zorgen ervoor dat er minimaal een oppervlakte van 403m²

beschikbaar moet zijn voor zes appartementen van 45m², een zorgkantoor, gemeenschappelijke

ruimtes en openbare ruimtes. Als er in plaats van de appartementen zes studio´s van 25m² komen

wordt de oppervlakte minimaal 283m². Dit is afhankelijk van de cliënten.

Eis: minimale oppervlakte 403m² (studio’s 283m²).

2.3.7 Zorgkantoor

Het moet mogelijk zijn 24-uurs zorg te kunnen verlenen. Er moet daarom voor de zorgaanbieder een

zorgkantoor/woning aanwezig zijn in het gebouw. Voor deze ruimte moet minimaal 25m²

gereserveerd worden.

Eis: 25m² zorgkantoor.

24

Domotica is elektronische toepassingen in de woning om functies en diensten te besturen.



2.3.8 Bouwkundig

Het spreekt voor zich dat het bouwbesluit van toepassing is op het gebouw. Brandveiligheid is daarbij

een extra aandachtspunt. De reden hiervoor is dat er ten eerste meerdere mensen in een gebouw

zijn en ten tweede dat zorgbehoevende mensen zelf niet snel en veilig kunnen vluchten.25 Het is ook

van belang dat het gebouw rolstoelvriendelijk is.

Eis: Bouwbesluit, brandveiligheidseisen, WoonKeur certificaat B.

2.3.9 Wooncomfort

Wooncomfort is essentieel bij zorgbehoevenden, zij brengen een groot deel van de dag door in hun

woning.

2.3.9.1 Licht

Er is onderzoek gedaan naar het effect van daglicht in een zorgwoning. Hieruit blijkt dat cliënten het

als niet prettig ervaren om de hele dag in kunstlicht door te brengen. Het is daarom van belang dat er

genoeg daglicht binnen komt. Dit heeft een positieve invloed op het wooncomfort. De hoeveelheid

daglicht inval kan berekend worden door middel van de daglichtfactor.26

Eis: 70% van de dag voldoende daglicht.

2.3.9.2 Binnenklimaat

Het binnenklimaat wordt beïnvloed door verschillende factoren zoals: luchttemperatuur,

stralingstemperatuur, luchtsnelheid, luchtvochtigheid. Deze factoren worden geregeld door middel

van verwarming, koeling en ventilatie. Als de juiste balans gevonden wordt tussen deze factoren

zorgt dat voor een goed wooncomfort.27

Eis: EPC28 0,4.

25

E. van Wassenaar, Zorgsector kan brandveiligheid zelf eenvoudig verbeteren, 2013. 26

Baas-Kleinbloessem, http://www.baaskleinbloesem.com/media/51464/baas-kleinbloesem-in-fmt-gezondheidszorg.pdf, 2012. 27

CBZ, http://www.verenso.nl/assets/Uploads/Downloads/Wat-doen-wij/hitte-webPDF1.pdf, 2007. 28

Energie prestatie coëfficiënt.

http://www.baaskleinbloesem.com/media/51464/baas-kleinbloesem-in-fmt-gezondheidszorg.pdf

http://www.baaskleinbloesem.com/media/51464/baas-kleinbloesem-in-fmt-gezondheidszorg.pdf

http://www.verenso.nl/assets/Uploads/Downloads/Wat-doen-wij/hitte-webPDF1.pdf



2.3.9.3 Geluid

Aangezien zorgbehoevende erg gevoelig voor geluid en vaak slechthorend zijn, is het van belang

extra aandacht te besteden aan de geluidseisen. Het is verstandig om boven de huidige geluidseis te

gaan zitten, ook met oog op de toekomst. Dit kan door middel van akoestische isolatie. Het aantal dB

kan bij elkaar op geteld worden en zo wordt duidelijk voor hoeveel dB er geïsoleerd is. 29

Eis: + 5dB boven de basiseis realiseren. Dat houdt in: Ilu;k30 = +5 dB, Ico

31 = +10 dB.

2.3.10 Omgeving

Een veilige en rustige omgeving is voor zorgbehoevende van belang. Daarbij hechten zij waarde aan

het onderhouden van sociale contacten. Een groene omgeving met bankjes is een goede oplossing.

Aanbeveling: rustige omgeving waar sociaal contact mogelijk is.

2.3.11 Locatie

Een veilige, leefbare omgeving met voorzieningen in de buurt is een goede locatie voor de doelgroep.

Over het algemeen zijn deze locaties te vinden in dorpen. Het is wel per cliënt verschillend wat de

beste locatie is volgens de zorginstellingen. Bepaalde cliënten worden gemakkelijk opgenomen in de

samenleving, voor hen is het goed dicht bij de maatschappij te staan. Anderen kunnen hier niet zo

goed mee omgaan waardoor het voor hen beter is op een afstand van de maatschappij te wonen.

Aanbeveling: In een dorp (afhankelijk van cliënt).

2.3.12 Budgetten

Door het scheiden van wonen en zorg van de ZZP’s (Zorg ZwaartePakket) 1 tot en met 4 komt er

meer vraag naar betaalbare zorgwoningen voor deze groep. De reden hiervan is dat de

huisvestingscomponent verdwijnt. Dit houdt in dat cliënten zelf moeten gaan huren, van een

woningcorporatie of andere verhuurders, om huurtoeslag te krijgen. Daarbij geldt dat de huur niet

meer dan € 699,84 mag zijn. Voor de overige ZZP’s blijft de AWBZ de woonkosten voorzien.

Aanbeveling: Zorgwoningen die aan de sociale huurgrens voldoen.

29

SGGS, http://www.sggs.nl/Nederland/images/FCK/402%20glas%20en%20akoestische%20isolatie.pdf. 30

Lucht geluid. 31

Contact geluid.

http://www.sggs.nl/Nederland/images/FCK/402%20glas%20en%20akoestische%20isolatie.pdf



3. Toelichting Herbestemmingskans model

Er is onderzoek gedaan naar historische boerderijen en de vraag naar zorgwoningen. Daaruit is

gebleken dat er 4.350 historische boerderijen leeg staan. Ook is er vraag naar zorgwoningen vanuit

de gehandicaptenzorg en door de opkomende vergrijzing. Het herbestemmen van historische

boerderijen naar zorgwoningen heeft alleen zin wanneer deze woningen voorzien in de behoefte van

de doelgroep. Het aanbod moet aansluiten op de vraag, zowel wel op het gebied van de locatie als

op het gebied van het woongebouw.

Om te kunnen toetsen in hoeverre een historische boerderij te herbestemmen is, is er op basis van

de transformatiepotentie meter32 (zie bijlage 3) en het programma van eisen voor zorgwoningen, wat

op gesteld is in hoofdstuk 2 (zie 2.3), een herbestemmingskans model opgezet. De

transformatiepotentie meter, waar het herbestemmingskans model op gebaseerd is, is sinds 2007 al

meerdere malen gebruikt. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat deze betrouwbaar is. Dit model is

ontwikkeld door Rob Gereards en Theo van der Voordt, het bestaat uit een aantal checklisten

waarmee in zes verschillende stappen beoordeeld kan worden in welke mate de historische boerderij

transformeerbaar is.

Het herbestemmingskans model, zie bijlage 4, is ontwikkeld om ingevuld te worden door een

projectontwikkelaar. Stap 0 is het in beeld brengen van leegstaande historische boerderijen. Stap 1 is

een zeer globale scan op basis van 7 vetocriteria. Op het moment dat een gebouw niet aan al deze

criteria voldoet, is het niet interessant om deze te her bestemmen. Dit is het eerste go/no go

moment. Stap 2 is een meer gedetailleerde scan op basis van graduele criteria, hier volgt een score

uit. Deze scan is opgesplitst tussen locatie en het gebouw. Op deze manier wordt zichtbaar welke

criteria gunstig of juist ongunstig zijn voor herbestemming. De criteria uit stap 1 en een deel van de

criteria uit stap 2 zijn in het Excel model voorzien van een opmerking, deze geeft nadere toelichting

om onduidelijkheden te voorkomen. In stap 3 wordt door het invoeren van de score uit stap twee

duidelijk of het gebouw wel of niet goed her te bestemmen is. Dit wordt uitgedrukt in de termen van

niet tot zeer goed transformeerbaar. Daarnaast worden alle ‘nee’s’ uit stap 2 op een rij gezet, wat

zorgt voor een overzichtelijke lijst met knelpunten. Dit moment is het tweede go/no go moment is.

Hierna volgen twee stappen van verbreding en verdieping in de haalbaarheidsstudie. Stap 4 is een

globale financiële haalbaarheidsstudie. Door het invullen van zes variabele, worden de investering en

exploitatie berekend. In stap 5 worden er op basis van de Risicoanalyse voor projectontwikkeling van

Gehner33 de verschillende risico’s in beeld gebracht.

Bij het opstellen van het model is er uitgegaan van zes zorgappartementen van 45m², 18m²

gemeenschappelijke ruimte per woning en een zorgkantoor van 25m². Dit is in totaal een

oppervlakte van 403m². De verschillende stappen van het herbestemmingkans model in dit

hoofdstuk zijn als voorbeeld ingevuld.

32

R. Gereards & T. van der Voordt, Transformatiepotentie meter, 2007 33

E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2011



Stap Actie Niveau Resultaat

0 Inventarisatie leegstaande historische boerderijen

Voorraad Inzicht leegstaande historische boerderijen

1 Globale scan: beoordeling op basis van vetocriteria

Locatie / gebouw Snelle selectie, wel of niet geschikt voor nader onderzoek

2 Haalbaarheidscan: beoordeling op basis van graduele criteria

Locatie / gebouw Oordeel over herbestemming kans

3 Bepaling transformatieklasse Locatie / gebouw Transformatie klasse van de historische boerderij

4 Globale financiële haalbaarheidscan Gebouw Inzicht in de financiële haalbaarheid

5 Risico's Locatie / gebouw Risicoanalyse op basis van Gehner Figuur 5: Stappen herbestemmingkans model



3.1 Stap 0

Als men historische boerderijen wil gaan herbestemmen is het van belang om te weten te komen

hoe groot de omvang is binnen de regio is. Om inzicht te krijgen in de leegstand van het huidige

historische boerderijenbestand, is het noodzakelijk hier onderzoek naar te doen. Dit kan gedaan

worden door bijvoorbeeld literatuuronderzoek en deskresearch.

3.2 Stap 1

Op basis van 7 vetocriteria wordt er een beoordeling gegeven in stap 1, figuur 6. Deze stap biedt de

mogelijkheid om in eerste instantie een snelle, globale scan uit te voeren die niet arbeids- en

informatie intensief is. Een vetocriterium houdt in dat wanneer er een van de criteria beantwoord

wordt met ‘nee’, het herbestemmen van de historische boerderij naar zorgwoningen direct komt te

vervallen. Dit is dan ook het eerst go/no go moment, hierdoor wordt er snel duidelijk of het

interessant is verder onderzoek te doen. In de kolom ‘gegevens’ staat aangegeven op waar

informatie ingewonnen kan worden om het criterium in kwestie te kunnen beoordelen. Om de

vetocriteria te beantwoorden is het nodig marktonderzoek te doen. De vetocriteria zijn gevormd op

basis van het programma van eisen voor zorgwoningen en de transformatiepotentie meter.

Veto criteria Aspect Criterium Gegevens Ja Nee

1 Markt Er is vraag naar zorgwoningen. Zorgaanbieders / gemeente

2 Overheid Bestemmingsplan staat wijzigingen toe.

Bestemmingsplan / beleid gemeente

3 Locatie Er is geen gevaar voor de volksgezondheid.

Gemeente / ter plaatse

4 Gebouw De minimale oppervlakte is 403m².

Tekeningen / makelaar

5 Initiatiefnemer Er is een passievolle initiatiefnemer.

Initiatiefnemer

6 Eigenaar De eigenaar is bereid medewerking te verlenen.

Eigenaar

7 Investeerder Er zijn financiële middelen aanwezig.

Investeerder

WAAR Er is een mogelijkheid tot het herbestemmen naar zorgwoningen. Figuur 6: Vetocriteria



3.3 Stap 2

De input voor stap 2 is dat er in stap 1 op alle van de vetocriteria ‘ja’ is geantwoord. Er kan dan

gestart worden met de haalbaarheidsscan op basis van graduele criteria. Met graduele criteria wordt

bedoeld dat de beoordeling van een criterium hierbij niet leidt tot een goed of afkeuring van een

gebouw, maar vormt een beeld van de mogelijkheden tot herbestemming. Deze scan is

gedetailleerder en geeft goed weer waar de knelpunten zitten.

De beoordeling van een historische boerderij op basis van locatieniveau, figuur 7, bestaat uit 6

hoofdcriteria, welke zijn onderverdeelt in functionele, culturele en juridische aspecten en 21

subcriteria. De beoordeling van een historische boerderij op gebouwniveau, figuur 8, bestaat uit 14

hoofdcriteria, welke zijn onderverdeelt in functionele, technische, culturele en juridische aspecten en

24 subcriteria. Ieder criterium die bij de graduele beoordeling wordt beantwoord met nee, duidt op

een knelpunt voor herbestemming naar zorgwoningen. De criteria komen voort uit het programma

van eisen voor zorgwoningen en de transformatiepotentie meter.

In figuur 7 is het eerste criterium voorzien van * Oordeel van de ligging is afhankelijk van de cliënt.

Dit komt voort uit het Programma van eisen voor zorgwoningen, zie hoofdstuk 2.3, waarin

beschreven staat dat bepaalde cliënten makkelijker worden opgenomen in de samenleving,voor hen

is het goed dicht bij de maatschappij te staan. Anderen kunnen hier niet zo goed mee omgaan

waardoor het voor hen beter is op een afstand van de maatschappij te wonen.



Graduele criteria

Beoordeling van een historische boerderij voor herbestemming tot een zorgcomplex: Locatie.

Maximale score: 105.

Functioneel Aspect Criterium Gegevens Ja Nee

1 Ligging Het gebouw ligt in of aan de rand van een kleine kern.*

Plattegrond

Het gebouw heeft goede bezonning mogelijkheden.

Ter plaatse

Goed uitzicht aanwezig. Zorgaanbieder, Ter plaatse

Er is buitenruimte aanwezig. Ter plaatse

2 Voorzieningen Supermarkt < 1 km. Buurtonderzoek

Buurtontmoetingsplaatsen < 500 m. Buurtonderzoek

Horeca < 1 km. Buurtonderzoek

Bank < 2 km. Buurtonderzoek

Medische voorziening < 2 km. Buurtonderzoek

3 Bereikbaarheid Afstand tot bushalte < 1 km. Plattegrond / OV dienst

Goede doorstroming, weinig obstakels op de weg.

Ter plaatse

Afstand tot parkeerplaats < 50 m. Ter plaatse / nieuw ontwerp

1 parkeerplaats per woning. Ter plaatse / nieuw ontwerp

Cultureel

4 Representativiteit Andere bebouwing aanwezig in de omgeving.

Kadaster

Het gebouw ligt in een rustige omgeving.

Zorgaanbieder, ter plaatse

Buurtgroen aanwezig. Ter plaatse

Imago van de omgeving is goed. Ter plaatse / lokaal nieuws

Het gebouw staat in een veilige omgeving.

Ter plaatse / lokaal nieuws

Er is geen gevaar, stank- geluidsoverlast.

Gemeente / ter plaatse

Juridisch

5 Ligging Geluidsbelasting is < 50dB op de gevel.

Meten

6 Grondeigendom Geen sprake van erfpacht. Makelaar

Score =

Figuur 7: Graduele criteria: Locatie

*Oordeel van de ligging is afhankelijk van de cliënt.



Beoordeling van een historische boerderij voor herbestemming tot een zorgcomplex: Gebouw.

Maximale score: 72.

Functioneel Aspect Criterium Gegevens Ja Nee

1 Bouwjaar Het betreft een historische boerderij Definitie

2 Monument Er is geen sprake van een monumentale status

Gemeente

3 Renovatiejaar Het gebouw is binnen de afgelopen 5 jaar gerenoveerd.

Makelaar / eigenaar

4 Leegstand Het gebouw staat leeg. Makelaar / eigenaar

5 Nieuwe wooneenheden

Minimaal 6 eenheden realiseerbaar van 45m² + gemeenschappelijke ruimte van 108m² +25m² zorgkantoor

Makelaar / meten

Plattegrond inpasbaar voor doelgroep.

Schetsontwerp

Woonkeur certificaat B is toepasbaar in het gebouw.

Schetsontwerp

Technisch

6 Staat van onderhoud

Er is geen sprake van achterstallig onderhoud.

NLFSB

7 Afmetingen casco Vrije plafondhoogte > 2,10 m. Tekeningen

Stramien draagconstructie > 3,60 m. Tekeningen

Diepte > 6,60 m. Tekeningen

8 Constructie Draagconstructie is in goede staat. NLFSB

9 Gevel Gevelopeningen aanpasbaar. Tekeningen

10 Installaties Voldoende leidingschachten realiseerbaar.

Schetsontwerp

Er is domotica aanwezig. Ter plaatse

Cultureel

11 Representativiteit Niet herkenbaar als zorgwoning. Zorgaanbieder

Eigen woonidentiteit realiseerbaar. Architect, zorgaanbieder

12 Ontsluiting Veilige, duidelijke, overzichtelijke gebouwentree.

Architect

Juridisch

13 Milieu Geen gevaarlijke stoffen aanwezig. Gemeente / ter plaatse

Geluidisolatie: Ilu;k = +5 dB, Ico = +10 dB.

Geluidsisolatie berekening

EPC van 0,4. EPC

70% van de dag voldoende daglicht. Daglichtfactor

14 Bouwbesluit Het gebouw voldoet aan het bouwbesluit.

Bouwbesluit

Het gebouw voldoet aan brandveiligheidseisen.

Brandweer

Figuur 8: Graduele criteria: Gebouw Score =



3.4 Stap 3

Door de scores van de graduele criteria te berekenen, zowel op locatie als op gebouw niveau, kan de

transformatieklasse worden opgemaakt van de betreffende historische boerderij. De wegingsfactor

voor locatie is 5 en voor het gebouw 3. De reden hiervan is dat er op het gebouw veel invloed

uitgeoefend kan worden en op de locatie niet, deze kun je niet of nauwelijks veranderen. De score

van locatie wordt gevormd door het aantal keer ‘ja’ te vermenigvuldigen met 5. Dit zorgt ervoor dat

de maximale score voor locatie 21 x 5 = 105 is. De score van het gebouw wordt gevormd door het

aantal keer ‘ja’ te vermenigvuldigen met 3. Wat maakt dat de score voor het gebouw 24 x 3 = 72 is.

De maximale totaal score komt dus op 105 + 72 = 177. Op basis van de maximale en minimale scores

zijn er 5 transformatieklassen gemaakt. Bij transformatieklasse 1, de maximale score, is het gebouw

zeer goed transformeerbaar. Bij transformatieklasse 5, de laagste score, is het gebouw niet

transformeerbaar. Dit is het tweede go/no go moment. Wanneer de score 71 of lager is wordt het

gebouw in de klasse nauwelijks transformeerbaar ingedeeld, dit houdt in dat er geen verder

onderzoek naar de herbestemming plaats hoeft te vinden.

Bepaling transformatieklasse historische boerderij

Transformatie score Transformatieklasse

177-142 1 - zeer goed transformeerbaar

141-107 2 – transformeerbaar

106-72 3 - beperkt transformeerbaar

71-37 4 - nauwelijks transformeerbaar

36-0 5 - niet transformeerbaar Figuur 9: Transformatieklasse

In onderstaande tabel worden de ‘nee’s’ uit stap 2 ingevuld op basis van de beoordeling van locatie

en het gebouw. Op deze manier wordt er een overzicht gegeven wat de knelpunten zijn. Voor deze

knelpunten moeten oplossingen bedacht worden als de herbestemming daadwerkelijk uitgevoerd

gaat worden.

Advies: de volgende punten moeten worden opgelost om de historische boerderij te herbestemmen.

Knelpunten

Nee's locatie

Nee's gebouw

Figuur 10: Knelpunten



3.5 Stap 4

Financiële haalbaarheid

De financiële haalbaarheid wordt getoetst door het berekenen van de investering en de exploitatie.

Door het in vullen van de zes variabele worden deze berekend. De in te vullen variabelen zijn in het

rood weergeven. Dit zijn de vierkante meters van het vloer oppervlak, de hoogte in meters en het

aantal vierkante meters grond. Ook het aantal woningen, de vierkante meters zorgkantoor en het

aantal voor service kosten moeten ingevoerd worden. Door de cashflows van de exploitatie netto

contant te maken kan de DCF-waarde34 berekend worden. Hier kan uit opgemaakt worden of de

herbestemming wel of niet rendabel is. Er is gekozen om het gebouw voor 35 jaar te exploiteren. In

2040 is er een piek in de vergrijzing, hier wordt de exploitatietermijn overheen getild.

De investering, figuur 11, wordt als volgt berekend. De verwervingskosten worden berekend door het

aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met € 200, zie bijlage 5.

De renovatiekosten zijn berekend doormiddel van de hoogste eenheidsprijs van renovatiekosten

voor zorgcomplexen, dit is € 580 per m³.35 Dit bedrag is afkomstig uit 2011, er is daarom

inflatiecorrectie toegepast. Aangezien het hier een herbestemming betreft en niet alleen een

renovatie wordt er van uitgegaan van het hoogste bedrag dat staat voor renovatiekosten van een

zorgcomplex. Als de renovatie zeer intensief is kan er met een hoger bedrag gerekend worden. Er

wordt qua grootte van het gebouw uitgegaan van vierkante meters, dit is omgerekend naar kubieke

meters door het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met een in te vullen variabele.

De standaard vrije plafondhoogte is 2,6 meter. Aangezien het een historische boerderij betreft, kan

de plafondhoogte afwijken. Deze variabele dienen dan ook handmatig ingevoerd te worden.

Over de renovatiekosten van het gebouw zijn nog de staartkosten berekend. Deze bestaan uit de

Algemene Bouwplaats Kosten (ABK), Algemene Kosten (AK), risico en winst. Over het de

renovatiekosten inclusief staartkosten zijn nog bijkomende kosten van 10% gerekend. Dit bedrag plus

de verwervingskosten levert het investeringsbedrag exclusief BTW op. Er wordt exclusief BTW

gerekend omdat dit verschillend is voor bedrijven en particulieren.

34

Discounted Cash Flow 35

Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011.



Totale investering € -

Verwervingskosten € -

Kosten per m2 € 200

m2 0

Renovatiekosten € -

Kosten per m³ € 609

m³ € -

m² € -

Vrije hoogte (m) 0

Staartblad

Directe kosten

Bouwkosten € -

ABK 7% € -

€ -

A.K. 7% € -

€ -

Risico 2% € -

€ -

Winst 3% € -

€ -

Aanbiedingsprijs excl. BTW € -

Bijkomende kosten € -

10%

Figuur 11: Investering



De percentages die te zien zijn in figuur 12 zijn aannames. Er is gekozen om met een

disconteringsvoet van 5,5% te rekenen. De reden hiervan is dat het voor de zorgbehoevenden van

belang is dat het sociale huur betreft. Er wordt vanuit gegaan dat het geëxploiteerd wordt door een

woningcorporatie. Een belegger kan hier een hogere disconteringsvoet hanteren.

Waardestijging 2,0%

Inflatie 2,0%

Huurderving 3,0%

Stijging markthuur 2,0%

Bouwkosten 3,0%

Disconteringsvoet 5,5% Figuur 12: Exploitatie percentages

De inkomsten zijn verdeeld in de huur voor zorgwoningen, het zorgkantoor en de service kosten, zie

figuur 13. De prijzen van de huur voor zorgwoningen en de servicekosten zijn op basis van gelijke

zorgwoningen. De huurprijs van het zorgkantoor is op basis van de huurprijs voor een zorgkantoor,

zie bijlage 5.

Aantal Prijs/maand Per jaar

Servicekosten 0 € 100,00 € -

Huur zorgwoning 0 € 500,00 € -

Huur zorgkantoor m² 0 € 12,50 € -

Totaal € -

Figuur 13: Inkomsten

De kosten die weergegeven worden in figuur 14, samen de vaste kosten, zijn afkomstig uit de

Vastgoed exploitatiewijzer36. De kosten voor het onderhoud komen voort uit de onderhoudskosten

die beschreven zijn voor een gerenoveerde flat van voor 1950 en eengezinswoningen van voor 1950.

De reden voor deze keuze is dat er meerdere woningen in een gebouw gevestigd worden. Als

beheerskosten is de laagste eenheidsprijs gekozen, omdat het niet over losse woningen gaat maar

meerdere woningen binnen een gebouw. De vaste kosten zijn berekend door de OZB kosten en de

verzekeringskosten bij elkaar op te tellen. De prijzen zijn uit 2011, er is daarom inflatie correctie

toegepast.

Kosten per woning Per jaar

Onderhoud € 971

Beheerskosten € 205

Per complex

Vaste kosten € - Figuur 14: Vaste kosten

36

Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011.



In figuur 15 zijn de exploitatiegegevens weergeven. De percentages van de verzekeringspremie en

OZB komen uit het boek Vastgoed exploitatiewijzer. 37 Voor de WOZ waarde is er uit gegaan van de

investering. De verwervingskosten komen tot stand door het aantal m² te vermenigvuldigen met

€200, zie bijlage5. De OZB en verzekeringskosten worden berekend doormiddel van een percentage

van de WOZ waarde.

OZB percentage 0,17%

Verzekeringspremie 0,35%

Renovatiekosten € -

Verwervingskosten € -

WOZ-waarde € -

OZB € - Figuur 15: Exploitatiegegevens

3.6 Stap 5

Op basis van de risicoanalyse bij projectontwikkeling van Gehner38 is stap 5 opgezet. De cijfers

worden automatisch ingevuld bij het invullen van de variabele in stap 4. De risicopremie en het effect

zijn berekend doormiddel van doelzoeken in Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule.

Het risico wordt berekend door het risicopremie en het effect in te vullen.

De risicopremie wordt als volgt berekend. Eerst wordt de IRR39 berekend door in de exploitatie op de

op de DCF waarde te gaan staan. Deze wordt dan ingevuld bij ‘cel instellen’. ‘Op waarde’ wordt

ingevuld met 0. ‘Door wijzigen van cel’ wordt de cel met het percentage van de disconteringsvoet

ingevuld. Daarnaast wordt de WACC40 brekend, de formule luidt als volgt: ((EV/TV) x Re) + ((VV/TV) x

Rv). Wat inhoud dat het eigen vermogen gedeeld wordt door het totaal vermogen, de uitkomst

wordt vermenigvuldigd met het rendement van het eigen vermogen. Van deze uitkomst wordt de

volgende afgetrokken. Het vreemd vermogen wordt gedeeld door het totaal vermogen, de uitkomst

wordt vermenigvuldigd met het rendement van het vreemd vermogen. De risicopremie is de IRR –

WACC.

De risico’s worden berekend door middel van de investeringsbegroting, bestaande uit de

verwervingskosten, renovatiekosten en bijkomende kosten. Hier komen verschillende risico’s uit

voort.

37

Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011. 38

E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2011 39

Internal Rate of Return 40

Weighted Average cost of capital



Onder invloed van het grondprijsrisico verandert alleen de variabele ‘verwervingsprijs’. De stijging

ten gevolge van het risico wordt geschat op 30%. De grondprijs wordt daardoor met 30% verhoogd in

de investering. De exploitatie verandert automatisch mee. Het doelzoeken wordt opnieuw

uitgevoerd doormiddel van dezelfde cellen, de uitkomst is het nieuwe risicopremie op basis van het

grondprijsrisico. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het

effect.

Het ruimtelijke ordeningsrisico heeft invloed op de planning, de bijkomende kosten en de

aanloopkosten van het project. Doordat de ontwikkelingsfase langer duurt, start de realisatiefase

later wat er voor zorgt dat de oplevering uitgesteld moet worden. De vertraging zal naar verwachting

een kwartaal bedragen. De bijkomende kosten stijgen door juridisch advies, hier wordt uitgegaan van

€ 3.750. De aanloopkosten als vergoeding aan de huurder vanwege de latere oplevering bedragen

€ 30.000. Door bij de investering € 33.750 op te tellen en dan het doelzoeken opnieuw uit te voeren

wordt het risicopremie op basis van het ruimtelijke ordeningsrisico berekend. Van dit percentage

wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect.

Bij het aanbestedingsrisico veranderen de renovatiekosten van het project. Er wordt uitgegaan van

een stijging van 10%, ditzelfde geldt voor de bijkomende kosten. De renovatiekosten en bijkomende

kosten in de investering worden met 10% verhoogd, exploitatie veranderd automatisch mee. Het

doelzoeken wordt opnieuw uitgevoerd, op deze manier wordt het risicopremie op basis van het

aanbestedingsrisico berekend. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit

ontstaat het effect.

Het structureel leegstandsrisico is erg klein bij de herbestemming van een historische boerderij naar

een zorgcomplex omdat er van te voren al onderzoek gedaan wordt naar de vraag naar

zorgwoningen. De variabele wordt geschat op 10%. Het aantal servicekosten, huur zorgwoning en

huur zorgkantoor neemt met 10% af. Het doelzoeken wordt opnieuw uitgevoerd, op deze manier

wordt het risicopremie op basis van het structureel leegstandsrisico berekend. Van dit percentage

wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect.

Bij het financieringsrisico verandert de constructie en het rentepercentage over het vreemd

vermogen. In eerste instantie wordt er uitgegaan van 10% eigen vermogen en 90% vreemd

vermogen met de bij behorende rentepercentages van 5% en 4,5%. Onder invloed van het risico is de

verhouding veranderd in 30%/70% en het rentepercentage van het vreemd vermogen vastgesteld op

5,5%. De percentages worden ingevuld in de volgende formule: ((VV/TV) x Re) + ((VV/TV) x Rv). Door

de nieuwe WACC van de originele WACC af te trekken wordt het effect duidelijk.

Het risico wordt bepaald door de kans per risico, zie figuur 16, te vermenigvuldigen met het effect.

Door dit percentage van alle risico’s bij elkaar op te tellen en dit van de risicopremie af te trekken

wordt duidelijk hoe groot het risico is.



Risicoanalyse

Referentie Begroting

Grondprijs Risico

RO-risico

Aanbestedings Risico

Structureel leegstandsrisico

Financierings Risico

Verwervingskosten € - € - € - € - € - € -

Renovatiekosten € - € - € - € - € - € -

Bijkomende kosten € - € - € 3.750 € - € -

€ -

Verhuurwaarde 0% 0% 0% 0% 10% 0%

Aanloopkosten €30.000

Financiering

Vreemd vermogen % 90% 90% 90% 90% 90%

70%

Rendement VV 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 5,5%

Planning

Start bouw 1-'15 1-'15 4-'15 1-'15 1-'15 1-'15

Oplevering 1-'16 1-'16 4-'16 1-'16 1-'16 1-'16

Tijdstip verhuur 2-'16 2-'16 5-'16 2-'16 2-'16 2-'16

Risicopremie

0% 0% 0% 0% 0%

Effect

Kans 0,75 0,75 0,50 0,10 0,25

Risico 0% 0% 0% 0% 0% 0% Figuur 16: Risico's



4. Toetsing herbestemmingkans model

Het herbestemmingkans model wordt getoetst aan de hand van de casussen: Dorpzigt en de

Middenhof. Deze casussen worden virtueel ingevuld. Het doel van de toetsing is kritisch naar de

gebruiksvriendelijkheid van het model te kijken.

4.1 Dorpzigt

De monumentale boerderij Dorpzigt is gelegen in het centrum van Zuid-Beijerland, zie bijlage 6 en 7.

Het betreft een boerderij die al herbestemd is, bij deze toetsing wordt er uitgegaan van de situatie in

2000, toen de boerderij leeg stond en vervallen was.41

Figuur 17: Dorpzigt in de jaren '70

Stap 0

In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische

boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is

deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is

uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen door middel van

literatuuronderzoek en deskreaserch:

Hoe groot is het historische boerderijen bestand?

Hoeveel historische boerderijen staan er leeg?

Welke boerderijtypen zijn er?

Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?

41

MCF Dorpzigt, Zuid-Beijerland, 2007.



Stap 1

Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het

bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het

vloeroppervlak is 650m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te

voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de

eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen

aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2.

Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de

vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht. De opmerkingen per criteria geven

duidelijk weer wat er onder dat criteria verstaan wordt.

Stap 2

Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen

is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij

het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden.

Alleen voor de juridische aspecten moest er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op

locatie wordt er 85 punten gescoord.

Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de

eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze

kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de

zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste

gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te

worden om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur kan gaan

voldoen. Op Gebouw scoort Dorpzigt 27 punten.

De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het

nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en

Dorpzigt, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.

Stap 3 De totaal score uit stap 2 is 27 + 85 = 112 punten. Daardoor komt Dorpzigt in transformatieklasse 2

terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij transformeerbaar is.

Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score

uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er

een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor

wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te

realiseren.



Stap 4

Bij de investering is uit gegaan van 1160m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een

grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in

totaal op € 2.650.224.

Theoretisch gezien kunnen er 16 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 7,

daarnaast wordt er 313m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en

zorgkantoor, de servicekosten zijn voor 17 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op

€ -154.753. De herbestemming is op dit moment dus niet rendabel.

De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m²

grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.

Stap 5

Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch

weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect zijn berekend doormiddel van doelzoeken in

Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het

risicopremie en het effect in te vullen.

De IRR van dit project is 5,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%.

Het risicopremie is 5,1% - 4,55% = 0,55%.

Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 4,9% - 4,55% = 0,35%.

Het effect is 0,35% - 0,55% = -0,2%.

Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 5,0% - 4,55% = 0,45%.

Het effect is 0,45% - 0,55% = -0,1%.

Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 4,5% - 4,55% = -0,05% .

Het effect is -0,05% - 0,55% = -0,6%.

Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 4,3% - 4,55% = -0,25%.

Het effect is -0,25% - 0,55% = -0,8%.

Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%.

Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%.

Grondprijsrisico is -0,2% x 0,75 = -0,15%

Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075%

Aanbestedingsrisico is -0,6% x 0,5 = -0,3%

Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08%

Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2%

Risico is 0,55% - 0,805 % = -0,255.



4.2 De Middenhof

De monumentale boerderij de Middenhof ligt op ongeveer 2 km afstand van het dorp Terwolde, zie

bijlage 8 en 9. Ook deze historische boerderij is op dit moment al herbestemd, er wordt hier dan ook

weer van oude situatie uitgegaan.

Figuur 18: De Middenhof in de jaren '50

Stap 0

In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische

boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is

deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is

uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen doormiddel van literatuuronderzoek

en deskreaserch:

Hoe groot is het historische boerderijen bestand?

Hoeveel historische boerderijen staan er leeg?

Welke boerderijtypen zijn er?

Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?



Stap 1

Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het

bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het

vloeroppervlak is 665m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te

voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de

eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen

aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2.

Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de

vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht.

Stap 2

Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen

is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij

het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden.

Alleen voor de juridische aspecten moet er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op

locatie wordt er 50 punten gescoord.

Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de

eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze

kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de

zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste

gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te

worden, zie bijlage 9, om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur

kan gaan voldoen. Op gebouw scoort de Middenhof 27 punten.

De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het

nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en

de Middenhof, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.

Stap 3

De totaal score uit stap 2 is 77 punten. hierdoor komt de Middenhof in transformatieklasse 3

terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij beperkt transformeerbaar is.

Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score

uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er

een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor

wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te

realiseren.



Stap 4

Bij de investering is uit gegaan van 665m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een

grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in

totaal op € 1.613.189.

In theorie kunnen er 8 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 9, daarnaast wordt

er 187m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en zorgkantoor, de

servicekosten zijn voor 9 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op € -296.529. Dit houdt in

dat de herbestemming niet rendabel is op dit moment.

De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m²

grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.

Stap 5

Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch

weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect en zijn berekend doormiddel van doelzoeken in

Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het

risicopremie en het effect in te vullen.

De IRR van dit project is 4,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%.

Het risicopremie is 4,1% - 4,55% = -0,45%.

Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 3,8% - 4,55% = -0,75%.

Het effect is -0,75% - -0,45% = -0,3%.

Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 4,0% - 4,55% = -0,55%.

Het effect is -0,55% - -0,45% = -0,1%.

Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 3,6% - 4,55% = -0,95% .

Het effect is -0,95% - -0,45% = -0,5%.

Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 3,3% - 4,55% = -1,25%.

Het effect is -1,25% - -0,45% = -0,8%.

Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%.

Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%.

Grondprijsrisico is -0,3% x 0,75 = -0,225%

Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075%

Aanbestedingsrisico is -0,5% x 0,5 = -0,25%

Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08%

Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2%

Risico is -0,45% - 0,83% = -1,28%.



4.3 Conclusie toetsing herbestemmingskans model

Het herbestemmingskans model is een tool waarmee globaal bekeken kan worden of het de moeite

waard is om een historische boerderij te herbestemmen tot een zorgcomplex. De knelpunten worden

in beeld gebracht. Door zes variabele in te vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsscan uit.

Om de risico’s in beeld te krijgen moet er door de persoon die het model invult gerekend worden.

4.4 Toetsing door derde

Bedrijfsbegeleider de heer Ewoud van Arkel heeft het herbestemmingskans model ingevuld op basis

van de virtuele casussen Dorpzigt en de Middenhof, zie bijlage 10 en 11. Hij gaf het volgende kritiek

over het herbestemmingskans model.

"Het Herbestemminingskans model in vijf stappen is in principe een uitstekend middel om de

haalbaarheid van transformatie van historische boerderijen en erven naar een nieuwe bestemming

als zorgcomplex te analyseren.

De vijf gedefinieerde stappen zijn logisch in hun opeenvolging. Ten aanzien van de eerste twee

stappen kan worden opgemerkt dat de opportuniteit van een concreet project vaak de doorslag

geeft. Met andere woorden: beide eerste stappen kunnen in veel gevallen worden overgeslagen,

zeker als er sprake is van een geval waarin een eigenaar of initiatiefnemer al besloten heeft om

"iets te gaan doen" (zoals veelal in de praktijk).

De volgende drie stappen in het model zijn helder en relevant. Ze sturen de gedachtegang, stellen de

juiste vragen en laten zich redelijk eenvoudig invullen. De financiële onderbouwing kan ik niet

beoordelen. Op zich is het verstandig te verwijzen naar benchmarks zoals aangeboden in de

Vastgoed exploitatiewijzer. Het verdient aanbeveling vergelijkbare kerngetallen te

verzamelen speciaal gericht op de ontwikkeling van agrarisch vastgoed.

Om het model effectief te laten functioneren ware het verstandig in de toelichting expliciet aan te

geven wie het model dient in te vullen. De in een concreet project betrokken stake-holders brengen

ieder voor zich een bepaalde expertise in: inhoudelijk, organisatorisch, financieel, bouwkundig,

cultuurhistorisch. Het model nodigt uit die verschillende kennisgebieden te gebruiken, maar

daarvoor is het wel belangrijk dat precies wordt aangegeven hoe dat in de vraagstelling tot

uitdrukking kan komen. Kort gezegd: wie vult wat in?

De toepassing van het model ten behoeve van het agrarisch vastgoed zal zich nog moeten bewijzen.

Daarvoor is brede aandacht noodzakelijk, onder meer bij zorginstellingen, bij projectontwikkelaars en

in de plattelandsmakelaardij".



5. Conclusie & Aanbevelingen

Doelstelling

Het ontwikkelen van een model voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een

zorgcomplex voor projectontwikkelaars.

De doelstellig is voltooid. Er is een model ontwikkeld voor het herbestemmen van een historische

boerderij naar een zorgcomplex: het herbestemmingskans model.

Hoofdvraag

Welke factoren zorgen voor een succesvolle herbestemming van een historische boerderij naar een

zorgcomplex?

De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in het

herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling van

een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.

Deelvragen

Het boerderijenbestand bestaat uit ongeveer 89.000 historische boerderijen. De aanname wordt

gedaan dat er 4.350 historische boerderijen leeg staan. De boerderijtypen zijn te verdelen in vijf

groepen:

- Friese huis

- Hallehuis

- Dwarshuis

- Zeeuwse schuur

- Vlaamse schuur

De Groningse graankathedralen uit de Friese huisgroep, de hallehuis- en de dwarshuis boerderijen

beschikken over het algemeen over een oppervlakte groter dan de 403m², die nodig is voor een

zorgcomplex. Dit houdt in dat deze geschikt kunnen zijn om te herbestemmen tot zorgcomplex.

Het aantal 65-plussers neemt toe, dit geldt ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65-

plussers woonden in 2012 in een verzorging- of verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers

toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in 2041. In 2011 werd er door ongeveer 187.000 mensen

gebruik gemaakt va de gehandicaptenzorg, waarvan er 75.000 in een instelling wonen. Dit betekend

dat er steeds meer vraag komt naar huisvesting voor deze doelgroepen, hierop kan worden

ingespeeld door herbestemming van historische boerderijen. Er zijn veel eisen waaraan

zorgwoningen moet voldoen. De woningen moeten aangepast worden aan de cliënten. De eisen zijn

opgesteld in het programma van eisen voor zorgwoningen.



De transformatiepotentie meter is gebruikt als basis voor het herbestemmingskans model. Dit model

bestaat uit zes stappen. Inventarisatie in de leegstand, globale analyse, haalbaarheidsscan, bepaling

transformatieklasse, financiële haalbaarheid en risico’s. Voor de risicoanalyse is als basis het model

van Gehner gebruikt. De factoren die voort komen uit het programma van eisen voor zorgwoningen

en de transformatiepotentie meter worden behandeld in het herbestemmingskans model. Daarnaast

worden de financiën en de risico’s behandeld, zie bijlage 4.

Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is.

Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn doordat de mogelijkheden van een concreet project vaak

de doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten

worden en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele

in te vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsanalyse uit in stap 4. Om de risico’s in beeld te

brengen moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost wat meer tijd.

Aanbeveling 1

Op dit moment komen de getallen voor de ontwikkeling uit de Vastgoed Exploitatiewijzer. Het is

interessant om vergelijkbare kerngetallen te verzamelen die speciaal gericht zijn op de ontwikkeling

van agrarisch vastgoed. Deze getallen kunnen verkregen worden bij al herbestemde historische

boerderijen, met voorkeur naar een zorgcomplex.

Aanbeveling 2

Wie wat invult is op dit moment nog onduidelijk in het herbestemmingskans model. Dit kan vermeld

worden in de gebruikershandleiding. Er kan per criteria beschreven worden wie deze moet

beantwoorden. Daarnaast kan het criteria afgekaderd worden zodat het duidelijker wordt wat er

precies onder het criteria valt en waar de informatie verkregen kan worden.

Aanbeveling 3

Om tijd te besparen kan stap 5 makkelijker invulbaar gemaakt worden. Nu moet hier nog gerekend

worden door de persoon die het model invult, dit kost tijd en er kunnen fouten in sluipen. In

bijvoorbeeld Excel kan er een formule gemaakt worden die kan doelzoeken en de verschillen zelf

uitrekent.

Aanbeveling 4

Om het herbestemmingskans model te bewijzen zal brede aandacht voor het model noodzakelijk

zijn. Het model moet daarvoor onder de aandacht komen bij zorginstellingen, projectontwikkelaars

en in de plattelandsmakelaardij. De beste manier om dit te doen is deze partijen te benaderen zodat

er uitleg gegeven kan worden over het herbestemmingskans model. Op deze manier is het mogelijk

de partijen te laten zien wat het model inhoud en wat ermee gedaan kan worden. De partijen

kunnen bijvoorbeeld benaderd worden door op een beurs te gaan staan of naar een congres te gaan.

In deze situaties komen veel verschillende partijen samen.



Literatuurlijst

Agrarisch Erfgoed in 2012

Een momentopname

Lyanne de laat, Ewoud van Arkel

2012

Historische Boerderijen in Nederland E.L. van Olst 2001 Herbestemming en agrarisch erfgoed Congres en publicatie Over de resultaten van het Jaar van de Boerderij 2013

Ewoud van Arkel

2013

De Oude Kaart van Nederland Leegstand en herbestemming in Drenthe, Flevoland, Friesland, Gelderland, Groningen, Limburg, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht, Zeeland, Zuid-Holland (12 boeken) Hilde Harmsen (coördinatie) 2008 - Atelier Rijksbouwmeester

De jacht op cijfers

Herbestemming

J. de Jong

2013

Historische Boerderijtypen

R.C. Hecker

1990

Wat is de huidige situatie?

H. Giesbergs

2001

Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?

H. Giesbergs

2013

Vergrijzing in de gehandicaptenzorg

2003

Brancherapport gehandicaptenzorg 2012

A.J.J. van der Kwartel

2012



Welvaart en leefomgeving, horizonscan

J. Schuur

2013

Zorgsector kan brandveiligheid zelf eenvoudig verbeteren

E. van Wassenaar

2013

De hitte de baas

College Bouw Zorginstellingen

2007

De zorgwoning van de toekomst

Baas-Kleinbloessem

2012

Transformatiepotentie meter

Rob Geraeds, Theo van der Voordt

2007

Vastgoed exploitatiewijzer

FGH Vastgoed

2011

MCF Dorpzigt, Zuid Beijerland

2007

Risicoanalyse bij projectontwikkeling

Ellen Gehner

2011

Internet:

-www.Rijksoverheid.nl

-www.Funda.nl

-www.Cbs.nl

-www.maps.google.nl



Bedrijven:

Agrarisch Erfgoed Nederland

Ewoud van Arkel

Gerard Hendrickx

2013

Middenhof

Jetse Hartmans

2013

Dorpzigt

Union

2013

Toontje Schoen

Ad Schoenmakers

2013

Zorginstellingen:

Lunet zorg

Frank Keijzer

2013

Amalia Zorg

Rens Lingg

2013

Dichterbij

Paul Oomen

2013

Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Documents

Transcript of Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex