4140 fmi 5 - 2013 fmi 5 - 2013

FMinFOCUS TeChniek

De huidige leegstand in de kantorenmarkt is aanzienlijk: meer dan zeven miljoen vierkante meter kantoor-ruimte staat leeg. Maar ook in winkelpanden is, met een actuele leegstand van bijna twee miljoen vierkante meter, een groeiende leegstand te zien. Het einde hier-van is nog niet in zicht. Sterker nog: de leegstand en de groei ervan nemen een structureel karakter aan. De crisis speelt slechts een beperkte rol. Al sinds 2002, ruim voor de crisis, is deze zichtbaar. Nieuwe vormen van werken en een krimpende beroepsbevolking, maken dat de leegstand in de toekomst in stand blijft en waar-schijnlijk toeneemt. Gevolgen zijn derving van over-heidsinkomsten, beleggers die in de problemen komen en verpaupering van gebieden met veel leegstand. In de sector onderwijs zijn veel gebouwen oud en aan vervanging toe. Het lijkt voor de hand liggend om voor een nieuw gebouw te kiezen. Gelukkig realiseren ook veel onderwijsinstellingen zich dat er met herbestem-ming twee vliegen in een klap geslagen worden. Het leegstandsvraagstuk wordt aangepakt én scholen kun-nen conform eigentijdse eisen herhuisvesting realiseren. Om een voorbeeld te geven van de huidige problema-tiek: de totale capaciteit aan leegstand is groter dan de totale ruimte in bijvoorbeeld het voortgezet onderwijs bij elkaar. Mogelijk is er bij een vervangingsvraag in het onderwijs ander vastgoed beschikbaar dat zich leent

Hidde Benedictus, Jan Willem van Kasteel en Rob Krist

Binnen het primair onderwijs in nederland is de gemiddelde leeftijd van

gebouwen 35 jaar. Bestuurders van onderwijsinstellingen staan daarmee

aan de vooravond van een grote vervangingsvraag. is vervanging – met

de huidige leegstand van ander vastgoed – wel verantwoord, of zijn er

andere mogelijkheden?

Vervangen of herbestemmen van onderwijsvastgoedOnderwijsinstellingen staan aan de vooravond van vervangingsvraagstuk

voor een herbestemming. De afgelopen jaren heeft ICSadviseurs een aantal van dergelijke oplossingen bij de hand gehad. Zo heeft scholengemeenschap Piter Jelles in Leeuwarden een monumentale manege betrok-ken, hebben verschillende scholen voor tijdelijke en permanente oplossingen hun intrek in een kantoorpand genomen, en werkt ICSadviseurs op dit moment aan plannen voor de herbestemming van een oude fabriek.

Criteria locatiekeuzeBereikbaarheid is voor schoolbesturen een van de be-langrijkste issues bij de locatiekeuze. Hoe hoog is de bereidheid van medewerkers en leerlingen/studenten om te reizen? In antwoord op die vraag geldt doorgaans dat hoe jonger de doelgroep, hoe lager die bereidheid. Veel kantoorpanden staan in een bedrijfsmatige omge-ving. Hoe is het gesteld met de sociale kwaliteit en veiligheid en wil je met de omgeving geassocieerd worden? Is het mogelijk het onderwijs en het aanwe-zige bedrijfsleven dichterbij elkaar te brengen, zodat hier een wisselwerking kan ontstaan tijdens stages of het werken in projecten met extern opdrachtgeverschap? Dat een onderwijsorganisatie een geheel ander type organisatie is dan de gemiddelde kantoororganisatie uit zich niet alleen in andere eisen aan bijvoorbeeld bereikbaarheid en parkeren, maar ook in de bestem-

> Scholengemeenschap Piter JellesScholengemeenschap Piter Jelles in Leeuwarden was met haar gymnasium gevestigd in een monumentaal pand in de binnenstad. Uitbreiding was geen optie, vandaar dat de school haar oog liet vallen op de naastgelegen manege van de marechaussee (een rijksmonument uit 1853). Door de bijzondere overspanning was het gebouw vrij indeelbaar. Lichttoetreding vindt plaats door de gevel te openen en daklantarens toe te passen. Vier lokalen en vrije werkruimten werden middels een doos-in-doosconstructie in het gebouw geplaatst. De binnendoos bestaat uit een glazen constructie op basis van kassenbouw. Beeld: Heldoorn Ruedisulj architecten BNA

!

43fmi 5 - 2013

FMinFOCUS TeChniek

> Hidde Benedictus, Jan Willem van Kasteel en Rop Krist zijn senior adviseurs bij ICSadviseurs.

ming. Voor onderwijsinstellingen is een onderwijsbe-stemming op de locatie nodig. Wijzigen van de bestem-ming kan leiden tot langdurige procedures, al biedt de huidige leegstand hierin ook een kans: door de proble-matiek rondom leegstand zullen ontwikkelaars en overheden wellicht sneller geneigd zijn mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging.Bij wijziging van de bestemming is een van de grootste potentiële struikelblokken de bezettingsgraad van de gebouwen. In het onderwijs is sprake van een aanzien-lijk intensiever gebruik dan in een kantoorpand. Dat uit zich bijvoorbeeld in de ventilatie, het aantal toiletten, maar – belangrijker nog – ook in de vluchtwegen. Op dit punt was de herbestemming van de manege in Leeuwarden en de herbestemming van de fabriek in Zoetermeer eenvoudiger dan de kantoorpanden: in de manege was de infrastructuur eenvoudiger aanpasbaar en in de fabriek voldeden de vluchtwegen en ventilatie zelfs al aan de eisen vanuit het onderwijs.

Afwerkingsniveau van groot belangDe grote intensiteit van gebruik en hoge bezetting vraagt in het onderwijs om een degelijk afwerkingsni-veau. In kantoren is vaak sprake van een luxe afwer-kingsniveau. Dit is wezenlijk anders. Mooie maar weinig bestendige materialen in vloeren, wanden en plafonds, zien er bij intensief gebruik al snel versleten en uitgeleefd uit. De eisen aan akoestiek en verlichting liggen in een school anders dan in een kantoorpand. Het kantoorpand kan dus ‘verkeerde luxe’ bieden, die mogelijk wel betaald moet worden in het huurniveau.Wilt u een fris schoolgebouw, dan ligt daar wellicht de grootste uitdaging. Door de hogere bezetting van een schoolgebouw, is de behoefte aan ventilatie aanzienlijk hoger dan in een kantoorpand. Dit heeft effect op de installaties, het leidingwerk én de hoogte van de ruim-ten. In veel kantoorgebouwen is die beperkt, waardoor de installaties extra moeten compenseren. Veelal is het bijplaatsen van een luchtbehandelingskast vrij eenvoudig uitvoerbaar. Bestaande kasten dienen te worden voorzien van een efficiëntere vorm van warmteterugwinning, teneinde de exploitatiekosten te kunnen beheersen. Uiteraard vraagt het leidingwerk bij de nieuwe capaciteitsvraag en bij aanpassen van de indeling wel de nodige aandacht. De elektrotechnische installatie is daarentegen meestal wel voldoende. ICT-aansluitingen (mits goed losgekoppeld) zijn herbruik-baar of eenvoudig draadloos op te lossen. Qua veilig-heidsinstallaties dient nadrukkelijk overleg gevoerd te worden met de lokale brandweer.Een eventuele beperktere hoogte heeft ook effect op de inpassing: bij specifieke functies, zoals een praktijk-ruimte, aula of vaklokalen werkt dit beperkend. Voor de overige grotere onderwijsruimten speelt dit een rol in de ruimtebeleving: hoe groter een ruimte, hoe lager deze lijkt. Deze beleving kan echter goed ‘gestuurd’ worden met de toetreding van daglicht: een ruimte waarin veel daglicht binnenkomt lijkt ruimer. Een

grotendeels transparante gevel kan (iets) minder pla-fondhoogte soms qua beleving compenseren. Gebruik maken van eilandplafonds of ‘gaten’ in het plafond kunnen de hoogtebeleving positief beïnvloeden.

Flexibiliteit als uitgangspuntAls schoolbestuurder heeft u behoefte aan een flexibel gebouw, waarin u nu, maar ook in de toekomst, uw onderwijsconcept kwijt kunt. Vanwege de verhuurbaar-heid zijn kantoorpanden doorgaans relatief flexibel. Dit uit zich vaak in een kolommenstructuur met lichte scheidingswanden waarin relatief eenvoudig een nieuwe indeling te creëren is. Veel ontwikkelaars kozen bij de ontwikkeling voor eenheden bestaande uit vleugels en verdiepingen van vaak maximaal duizend vierkante meter. Met een centraal stijgpunt leidt dit tot efficiënte indelingen (gunstige bruto/netto-factor). Dit laatste is hard nodig om een deel van het indelingsverlies te compenseren dat ontegenzeggelijk zal ontstaan. Scholen hebben bredere verkeersruimten nodig en heb-ben doorgaans meer grotere ruimten dan kantoren, wat niet altijd past bij de aanwezige stramienmaten (bijvoor-beeld maten tussen kolommen) of de diepte van het gebouw (maat tussen twee tegenover elkaar liggende gevels). Een inpassingstudie van het onderwijspro-gramma in een kantoorpand, met daarbij ook aandacht voor de breedte van verkeersruimten en aanwezigheid van vluchtwegen, is daarom een eerste belangrijke stap.Inpassen van een onderwijsorganisatie blijkt niet zon-der meer in een ander pand te gaan. In veel gevallen zullen de aanpassingskosten niet opwegen tegen alter-natieven. Toch wil dat niet zeggen dat er geen goede mogelijkheden zijn. Als het lukt, kan dit bijzondere resultaten opleveren. En herbestemmen is duurzamer dan de nieuwbouw van een duurzaam pand. Belangrijk bijkomend voordeel is de tijd: mits niet teniet gedaan door bestemmingsplanprocedures, biedt beschikbaar vastgoed de kans om versneld tijdelijke, nieuwe of aanvullende huisvesting te vinden. Inpassen kost doorgaans minder tijd dan de renovatie van een be-staand schoolgebouw, waar het onderwijsproces gelijk-tijdig door moet gaan, en zeker minder tijd dan de nieuwbouw van een schoolgebouw. fmi

> Checklist geschiktheid voor herbestemming onderwijs: • locatie: bereikbaarheid, omvang terrein;• specifieke bouwbesluiteisen: vluchtwegen, toiletten;• installatieconcept: ventilatievoud cf frisse scholen;• verdiepingshoogte: minimaal 3 m1;• stramienmaat: passend voor lokalen (indelingsverliezen);• afwerkingsniveau: liever robuust dan luxe.

Facility Management Simplified

Plan uw succes met TOPdeskDe meest gebruiksvriendelijke ondersteuning voor uw facilitaire afdeling

Met TOPdesk heeft u alles in huis om meldingen, reserveringen

en andere taken razendsnel af te handelen. TOPdesk is de enige

tool die Facility Management, ICT en HRM perfect integreert. U

hoeft alle informatie slechts op één plek te beheren, terwijl elke

afdeling zijn eigen veilige werkomgeving behoudt.

Met het Planbord verdeelt u eenvoudig taken onder behandelaars.

Als een taak op een specifiek tijdstip en een specifieke locatie

moet worden uitgevoerd, plant u direct een afspraak in bij de

juiste behandelaar. De behandelaar kan deze afspraak inzien in

zijn Outlook-agenda. De module TOPdesk Mobile maakt het zelfs

mogelijk op locatie meldingen in te zien én af te handelen met de

smartphone. Zo zijn uw medewerkers altijd op de juiste plek, op

het juiste moment.

Meer weten? Bezoek www.topdesk.nl/facilitair