Handboek VERSIE 1 | 23 DECEMBER 2016

3 | EN BLOC HANDBOEK | INLEIDING

Inleiding

Je eigen droomhuis niet van een plaatje in de makelaarsfolder kiezen, maar

vanaf het begin samen met de ontwikkelaar om de tafel zitten en binnen

kaders bepalen welke keuzes worden gemaakt. Niet alleen de keuken en de

badkamer zelf uitzoeken, maar ook bepalen hoe de gevel eruit komt te zien,

hoe groot je woning wordt en welke vorm je woning heeft en hoe je de woning

indeelt. En samen met de andere toekomstige bewoners bepalen of je samen

een gemeenschappelijke ruimte wilt, extra duurzaamheidsmaatregelen of

misschien wel een gemeenschappelijke sloep. Samen met andere

toekomstige bewoners en een ontwikkelaar je droomhuis bouwen. Dat is

mede-opdrachtgeverschap! En dat is En Bloc!

Je bent straks mede opdrachtgever van En Bloc: een uniek project in de Houthaven in

Amsterdam, maar waarschijnlijk ook van Nederland.

Voor je ligt het handboek van En Bloc op het Memeleiland, Kavel 5 D en E in Amsterdam. Het

handboek geeft inzicht in het Medeopdrachtgeverschap van het En Bloc-project, het proces, de

organisatie, de randvoorwaarden van het ontwerpproces, de planning en welke stappen we

gezamenlijk (En Bloc) gaan doorlopen om te komen tot je nieuwe huis.

Dit handboek is primair geschreven om - begin 2017 - een goede keuze te maken voor de

gewenste, eventueel gekoppelde, units en om informatie te geven waarmee je aan de slag kunt

met de vormgeving en indeling van die units. Het handboek geeft je als Medeopdrachtgever een

handreiking en kader, zodat de spelregels en verwachtingen helder worden.

De uitgangspunten en randvoorwaarden die zijn beschreven, zijn ingegeven door de eisen vanuit

de gemeente, reguliere wet- en regelgeving en kennis van bouwtechniek. Dit handboek met

bijlagen is opgesteld door het Projectteam en alle adviseurs van het bouwteam. Doordat we

elkaar aan deze randvoorwaarden houden, weten we zeker dat er in de basis een goed

maakbaar en veilig gebouw gemaakt gaat worden waar je straks met veel woonplezier gaat

wonen. Voor alle duidelijkheid: dit handboek is niet uitputtend en dus niet een juridisch document

waar rechten aan ontleend kunnen worden.

Het handboek is een groeiend document en zal vanaf de deelnameovereenkomst tot het moment

dat de koop- en aanneemovereenkomst wordt gesloten, in een aantal versie-updates aangevuld

worden met technische uitgangspunten, garantiebepalingen, gezamenlijk vastgestelde

uitgangspunten en al datgeen wat nog noodzakelijk is om over en weer de voortschrijdende

inzichten vast te leggen. Het is dus denkbaar dat het ontwerp van de woning, de planning of het

4 | EN BLOC HANDBOEK | INLEIDING

stappenplan tijdens het proces afwijkt van dit handboek. Dan kan het zijn dat het handboek wordt

aangepast.

Bijzonder proces

Voor het Projectteam is dit project onvoorspelbaar en daardoor spannend: wie worden de

medeopdrachtgevers, wat drijft hen, waarheen ontwikkelen alle wensen zich, is er voldoende of

te weinig vrijheid, is de informatie die we verstrekken begrijpelijk en niet te technisch, is de

planning niet te strak? Wat ons drijft is het zoeken naar een proces dat voldoende aansluit op

ieders belangen, waarin we zoeken naar de juiste antwoorden. Wij als projectteam hebben geen

klip en klaar ‘Plan de campagne’ liggen en zullen af en toe om geduld en /of raad komen vragen

bij de medeopdrachtgevers.

We zijn ons ervan bewust dat het voor jullie nog spannender is: een kans om je eigen woning

vorm te geven en samen met andere medeopdrachtgevers en het Projectteam een woongebouw

te ontwikkelen, en dit gedurende een lange looptijd. Maar we hopen van harte dat je over 3 jaar

tevreden in En Bloc gaat wonen in een unieke woning die je helemaal zelf hebt kunnen

ontwerpen en dat je daar hartstikke trots op kunt zijn!

We zijn ervan overtuigd dat de keuzes en het eindresultaat beter worden, als de verwachtingen

zo helder mogelijk zijn. Dromen mag, graag zelfs, maar de dromen moeten resulteren in een

woning die past bij ieders wensen, die technisch gezien bouwbaar en mogelijk is en binnen het

beoogde budget blijft.

Tot slot

Dit handboek is niet uitputtend. Zoals je kunt lezen, is ontwikkelen best complex. We hopen dat

we je niet ontmoedigen. We helpen je met het hele proces zodat je straks in 2019 in je zelf

ontworpen woning woont. Samen maken we er een mooi proces en gebouw van dat uniek is in

Nederland!

5 | EN BLOC HANDBOEK

Inhoudsopgave

Leeswijzer 6

1. Houthaven Amsterdam 8

2. Onze samenwerking: rollen en taken van alle betrokkenen 12

3. Planning 18

4. En Bloc, randvoorwaarden 21

5. Het gebouw en de collectieve keuzes 27

6. De units 31

7. De spelregels 36

8. Financieel 38

9. De contracten 44

10. Contactgegevens en smoelenboek 46

Documenthistorie 48

Bijlagelijst 49

6 | EN BLOC HANDBOEK | LEESWIJZER

Leeswijzer

BETEKENIS EN BLOC: “Spelling van 1858 Fr., met den hoop, al te gade, te zamen”

In dit handboek starten we algemene informatie over de Houthaven en geven we je een kijkje in

de aanleiding waarom En Bloc door middel van medeopdrachtgeverschap (MO) wordt

gerealiseerd en wat is de visie van de gemeente op MO?

Samenwerking en dus ook communicatie is ontzettend belangrijk, met name bij een project met

ca. 80 medeopdrachtgevers. In hoofdstuk 2 nemen we je mee in de samenwerking tussen de

professionals (Projectteam en bouwteam) en de medeopdrachtgevers om zodoende een

optimaal proces te doorlopen en afspraken te maken over de wijze van organiseren, (collectieve

en individuele) besluiten te nemen en de planning te halen.

Hoofdstuk 3 behandelt de planning. De gemeente heeft een aantal mijlpalen vastgelegd, maar

ook voor de mede opdrachtgever is het belangrijk om te weten wanneer je je nieuwe woning kan

betrekken en welke stappen daarvoor allemaal doorlopen moeten worden.

In hoofdstuk 4 gaan we in op de wet- en regelgeving, de door de gemeente gestelde

randvoorwaarden, zoals de Bouwenvelop en het Bouwbesluit: alle randvoorwaarden die de basis

vormen voor het verder uit ontwikkelen van En Bloc.

In hoofdstuk 5 geven een toelichting op welke gebouwaspecten de Mede-Opdrachtgevers invloed

hebben. Wat heeft de Projectgroep reeds bepaald en waarom en welke invloed heb je als mede

opdrachtgever op de collectieve zaken.

Om vervolgens in hoofdstuk 6 een toelichting te geven op de grootste invloed die je als mede

opdrachtgever hebt: de units en het samenstellen van de units om tot je woning te komen.

Hoofdstuk 7 geeft je sp(e)elregels mee, als je de units gaat indelen tot een woning. Het zijn

aandachtspunten op verschillende disciplines (bouwkundig, constructief, bouwfysisch en

installatietechnisch), en geven we tips en randvoorwaarden als je aan de slag gaat met het

ontwerp van je woning én de collectieve keuzes op het niveau van de gevel en de trappenhuizen.

In de bijlagen wordt hier dieper op ingegaan.

In Hoofdstuk 8 nemen we je mee in het financiële verhaal: wat koop je nu eigenlijk, wat kost het

en op welke kosten heb je als MO-er nog invloed?

Hoofdstuk 9 gaat over de contracten die tijdens het proces gesloten worden.

We eindigen in hoofdstuk 10 met algemene contactgegevens.

7 | EN BLOC HANDBOEK | LEESWIJZER

Belangrijk

We verwachten niet dat alle medeopdrachtgevers de zaken in dit handboek volledig onthouden

en doorgronden. Je kunt dit handboek gebruiken om informatie te vergaren, als naslagwerk.

Wellicht dat we het ook bij de beantwoording van vragen zullen gebruiken om naar tekstuele

passages en/ of bijlagen te verwijzen.

8 | EN BLOC HANDBOEK | HOUTHAVEN AMSTERDAM

1. Houthaven Amsterdam

Op de plek waar vrachtschepen uit de hele wereld een eeuw geleden hun

boomstammen losten, ontstaat nu langzaam een aantrekkelijke eilandenwijk

waar Amsterdammers kunnen wonen aan het water.

1.1 Het ontstaan van de Houthaven

De Houthaven werd in 1876 gegraven voor het overslaan en opslaan van hout. Het was de

eerste gegraven haven van Amsterdam. De Houthaven werd aangelegd voor het hout dat vooral

uit Scandinavië kwam en verder uit Afrika, Azië en Rusland. Het was daarmee lange tijd een

belangrijke handelshaven. Eind 19e eeuw werden veel huizen gebouwd in Amsterdam: het hout

was voornamelijk bedoeld voor de bouw van deze huizen en specifiek voor de heipalen. Toen het

vervoer van hout steeds meer over de weg plaatsvond, werden de insteekhavens in 1945

gedempt.

1.2 De transformatie van de Houthaven

De Houthaven is gelegen in het noordelijk deel van de Spaarndammerbuurt. De Houthaven

transformeert van een bedrijventerrein naar een bijzondere woonbuurt op zeven groene,

autoluwe eilanden in het IJ. Dit past bij het voornemen van de gemeente om de IJ-oevers te

veranderen van industriële zone naar een plek om te wonen.

Het vaste land achter de Spaarndammerdijk wordt deels afgegraven. De eilanden die daardoor

ontstaan, worden aan de noordzijde verlengd, waardoor ze het IJ insteken. De vorm van de

eilanden is afgeleid van de landtongen uit de oude haven.

1.3 Kleinschalig

De Houthaven wordt een kleinschalige stedelijke buurt met smalle straatjes, veel ruimte voor

groen en natuurlijk veel water. Dit nieuwe gedeelte van de Spaarndammerbuurt wordt een soort

Amsterdam in het klein, met veel variatie in bebouwing en bevolking. Er is ruimte voor

ongeveer 2.700 woningen. In het gebied komen ook veel voorzieningen als scholen, horeca, een

hotel, zorginstellingen en bedrijfsruimtes.

1.4 Elk eiland zijn eigen karakter

De inrichting van de eilanden is gevarieerd: elk eiland krijgt een heel eigen karakter. Soeters Van

Eldonk architecten heeft de eilanden verschillende thema’s meegegeven, die variëren van

‘deftige dames’ tot ‘stoere jongens’.

1.5 Memeleiland

Elk eiland heeft haar eigen naam die verwijst naar de stad of rivier waar vroegen het hout

vandaan kwam. En Bloc bevindt zich op pier 5 en: heet Memeleiland. Memel is een rivier met een

lengte van 937 kilometer. Ze stroomt door Wit-Rusland en Litouwen. Memeleiland heeft een

9 | EN BLOC HANDBOEK | HOUTHAVEN AMSTERDAM

aantal bouwkavels: En Bloc is kavel 5D & E. Aan de overzijde van En Bloc bevindt zich kavel 5

A&B. Momenteel is dit kavel in aanbouw: hier komen koopappartementen 17 meter hoog. Aan de

overzijde van de verbindingsweg bevinden zich bouwkavels 5 C (bestemd als sociale

huurwoningen) en 5 F & G (bestemd voor koopwoning). De laatste kavel wordt nog uitgegeven

door de gemeente Amsterdam.

1.6 De directe omgeving van kavel 5 D & E, En Bloc

De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwerpen en inrichten van het openbare gebied buiten

de gebouwgrenzen: ook voor het pleintje tussen de twee afzonderlijke gebouwen.

Pier 5 is in doorsnede breed: de afstand van voorgevel tot voorgevel (naar kavel 5A&B) is

ongeveer 30 meter. De gemeente heeft een fraai gevarieerd park ontworpen met verschillende

soorten groen, paden en zitjes; een prettige verblijfplek.

Het openbaar gebied / park is autoluw en is het alleen toegankelijk voor hulpdiensten. Het water

tussen Pier 5 en Pier 6 is ongeveer 18 meter breed. Je mag er je bootje aanmeren! Steigers zijn

niet toegestaan. De woningen op Pier 6 mogen conform het bestemmingsplan ongeveer 14

meter hoog worden.

Benieuwd naar de inrichting van het openbaar gebied? Deze is te downloaden op de site van de

gemeente Amsterdam:

https://www.amsterdam.nl/publish/pages/683912/plan_openbare_ruimte_houthaven_2016.pdf

En Bloc komt op Memeleiland, een van de nieuw te vormen eilanden in de Houthaven

10 | EN BLOC HANDBOEK | HOUTHAVEN AMSTERDAM

1.7 En Bloc in de Houthaven

Eind 2015 heeft de gemeente Amsterdam een prijsvraag uitgeschreven om kavel 5D&E op het

Memeleiland in de Houthaven te Amsterdam te ontwikkelen middels Medeopdrachtgeverschap

(hierna MO). Een geweldige opgave!

De ontwikkelende partijen ERA Contour en BPD Ontwikkeling zagen hier een goede

samenwerking in.

ERA Contour als ontwikkelaar en bouwer onder één dak heeft drie pijlers die omschrijven waar

ze voor staat: “steden sterker maken, de consument als coproducent en 360 graden

duurzaamheid”. De uitvraag sloot volledig aan op deze drie pijlers. BPD Ontwikkeling heeft jaren

geleden meegewerkt aan het van de grond laten komen van de Houthaven als een

gebiedsontwikkeling en wil deze betrokkenheid tot de realisatie van de woningen graag

voortzetten.

Zowel ERA Contour als BPD hebben veel ervaring met co-creatie, waarbij de toekomstige

bewoner een klankbord is en waar je woning gecustomised kan worden. ERA Contour heeft als

bouwer ervaring met de bouw van CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) projecten.

Maar een appartementengebouw ontwikkelen met medeopdrachtgeverschap is voor beide

ontwikkelaars nieuw. Alhoewel: het concept Eén Blok Stad (een concept van ERA Contour),

waarbij oude panden door kopers van binnen worden opgeknapt en de ontwikkelaar alleen gevel,

dak en fundering doen, komt er toch wel dichtbij.

We hebben geput uit al onze ervaringen en hebben een team van professionals samengesteld

die veel kennis en ervaring hebben met MO en CPO. Als architect hebben we Marc Koehler

Architects (MKA) bij het team betrokken vanwege hun ervaring met CPO- en MO-projecten in

verschillende steden, zoals ook op Pier 0 in de Houthaven; ontwikkelt met het Superlofts-

concept.

Als procesbegeleider hebben we Katja van der Valk van Buildingcommunity bij het team

betrokken vanwege haar jarenlange ervaring in het begeleiden van grote en complexe CPO-

projecten.

BPD en ERA Contour hebben gezamenlijk ingeschreven op de selectie en een visie gemaakt hoe

(MO) kan worden gerealiseerd op de kavel. De gemeente had hierbij een viertal doelstellingen

geformuleerd waaraan de inschrijver (BPD en ERA Contour) moest voldoen en waarbij punten

gescoord konden worden:

De mate waarin de inschrijver garandeert dat de toekomstige bewoner zijn zeggenschap kan

uitoefenen;

De mate waarin duidelijk wordt hoe de risico’s verdeeld worden tussen de inschrijver en de

toekomstige bewoner/ MO-er;

De mate waarin duurzaam ontwikkeld en gebouwd wordt met een EPC-waarde van ≤0,15

conform NEN7120;

De mate van zekerheid dat de kavel daadwerkelijk ontwikkeld gaat worden volgens plan en

planning.

11 | EN BLOC HANDBOEK | HOUTHAVEN AMSTERDAM

Het Plan van Aanpak

In maart 2016 hebben we een visie op deze vier doelstellingen uitgewerkt en ingediend bij de

gemeente. Deze visie sprak aan, want van de 10 inschrijvers mochten we samen met 2 andere

partijen door naar de volgende ronde: de interviewronde. Deze interviewronde hebben we in mei

jl. dusdanig goed doorlopen dat we als enige partij een Plan van Aanpak (hierna: PvA) mochten

opstellen.

We hebben op 22 juli 2016 het PvA met de 24 stappen van werving tot oplevering bij de

gemeente ingediend en op basis van dit PvA heeft de gemeente Amsterdam het project aan BPD

en ERA Contour gegund. Op 6 september 2016 is er een optieovereenkomst gesloten tussen de

partijen en hebben BPD en ERA Contour een optievergoeding betaald.

In het PvA zijn veel zaken beschreven waar we ons contractueel gezien, naar de gemeente toe,

aan moeten houden. Het PvA is bijgevoegd als BIJLAGE 1.

Belangrijk om te weten is dat de gemeente alle activiteiten toetst aan het PvA. Als we – met

elkaar – willen afwijken van dit PvA, dan moeten we hiervoor goedkeuring vragen aan de

gemeente Amsterdam.

12 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

2. Onze samenwerking: rollen en taken van alle betrokkenen

Vanaf heden tot en met de oplevering willen we als gezamenlijke

ontwikkelende partijen, zijnde de risicodragende ontwikkelende partijen, de

medeopdrachtgevers en alle adviseurs, goed samenwerken. Bij een goede

samenwerking hoort een structuur. In dit hoofdstuk lichten we een en ander

toe.

2.1 De opdrachtgeverschaps-ladder

Er zijn verschillende vormen van Opdrachtgeverschap in de woningbouw. Mede-

Opdrachtgeverschap zit in het midden tussen Particulier Opdrachtgeverschap en het gangbare

projectmatig ontwikkelen waar de ontwikkelaar de grond koopt, een plan maakt, verkoopt aan de

koper en realiseert.

De mate van opdrachtgeverschap zegt iets over de invloed die je hebt op het proces, het ontwerp

en daarmee ook over de onzekerheden die daarmee gepaard gaan.

Bij particulier opdrachtgeverschap heb je veel vrijheid (binnen wet- en regelgeving), maar het kost

ook veel tijd en daarbij loop je ook risico. Je koopt een stuk grond, je laat je ontwerp maken, dient

een vergunningsaanvraag in en laat je adviseren door zelf gecontracteerde adviseurs. Je

contracteert een aannemer en alle mogelijke onzekerheden (bestemmingsplan procedure,

vervuilde grond, uitloop in de planning, vleermuizen of kikkers die nog in de buurt zitten) moet je

zelf overzien en dragen.

Bij een projectmatig ontwikkelde woning, koop je een woning van een ontwikkelaar. De

ontwikkelaar stuurt alle adviseurs aan, koopt de grond, vraagt een vergunning aan en krijgt een

vergoeding voor het werk, maar draagt ook alle risico’s: jij betaalt als koper een fixed price, en als

er tegenvallers zijn dan betaalt de ontwikkelaar of bouwer deze. De mate van invloed op je huis is

Gering risico Veel risico

Geringe invloed Veel invloed

Particulier

Opdrachtgeverschap

Collectief Particulier

Opdrachtgeverschap Mede

Opdrachtgeverschap Consumentgericht

ontwikkelen

Projectontwikkeling Nieuwbouw

serieproductie

De opdrachtgeverschaps-ladder

13 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

gering: je kan met meer- en minderwerk nog wel een aantal zaken toevoegen, maar dat zit hem

voornamelijk is het verplaatsen van stopcontacten, het aanbrengen van een dakkapel of uitbouw

en ander sanitair en tegelwerk: je hele badkamer of keuken verplaatsen is meestal niet meer

mogelijk.

Mede-Opdrachtgeverschap (hierna: MO) zit ertussen in: we hebben gekozen voor maximale

vrijheid van hetgeen wat je als koper belangrijk en leuk vindt: maximale invloed op de

woningplattegrond en afwerking, inbreng in het ontwerp van de gevel, gezamenlijke

voorzieningen, duurzaamheid en de afwerking van de trappenhuizen.

Dat betekent dat de ontwikkelaar (in dit geval: ERA Contour en BPD) alle risico’s op zich neemt

ten aanzien van de realisatie van het skelet, parkeerkelder en trappenhuizen en de mede-

opdrachtgever (hierna: MO-er) zelf het risico loopt bij de afwerking van de woning, waar dit afwijkt

van de standaard/ het basisniveau. Vanzelfsprekend krijg je daar hulp bij!

2.2 Samenwerking En Bloc

Om het project tot een goed eindresultaat te brengen, gaan we investeren in goede

samenwerking. Dat betekent ten eerste: helderheid creëren in ieders taken en rollen. We hebben

daartoe een organogram opgesteld met de verschillende partijen die betrokken zijn bij het project

en hoe de verbindingen en communicatielijnen verlopen. Na het organogram volgt een

toelichting.

Afbeelding: Organogram van betrokken partijen bij En Bloc

14 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

Links is inzichtelijk gemaakt (in de blauwe vlakken staan in principe alleen vakken met MO-ers)

hoe de groep van MO-ers zich kunnen verenigen.

MO-ers: Er zijn straks maximaal 88 MO-huishoudens (gemakshalve zeggen we even dat elke

woning een MO-er is).

MO-vereniging: Als groep/collectief en tevens toekomstige Vereniging van Eigenaars (VvE)

verenigen de MO-ers zich tijdens het ontwikkel- en realisatietraject in een rechtspersoon,

ofwel: een tijdelijke ontwikkel-vereniging die ophoudt als de VvE wordt opgericht. Zie

paragraaf 2.5 waarom het zinvol is om je te verenigen.

Het bestuur: De MO-vereniging kiest een bestuur en organiseert enkele ledenvergaderingen.

Werkgroepen binnen de MO-vereniging worden verschillende ‘thematisch werkende’

werkgroepen opgericht.

Werkgroep per trappenhuis: In ieder geval zal er voor elk trappenhuis een werkgroep

moeten komen, die bestaat uit aanwonenden van dat trappenhuis. Deze werkgroep besluit

gezamenlijk hoe in hun deel de gevel eruit komt te zien (binnen randvoorwaarden) en hoe

de afwerking van het trappenhuis is.

Werkgroep per thema: Daarnaast zijn er werkgroepen die thema’s uitwerken en MO-

vereniging- besluiten voorbereiden voor het gehele gebouw: dat kan zijn de inrichting en

functie van één of meerdere collectieve ruimten, duurzaamheid, een werkgroep die zich

bezig houdt met de nog op te richten VvE, een werkgroep die alle ins en outs wenst te

weten van het ontwerptraject, een werkgroep die de financiën beheert … De MO-

vereniging bepaalt met elkaar en op basis van de eigen gekozen thema’s welke

werkgroepen de vereniging in het leven zal roepen.

Aan de rechterzijde bevindt zich de ‘andere helft’ van het gezamenlijk team van mede-

opdrachtgevers.

Projectteam: In het Projectteam hebben zitting: de ontwikkelaar (dus een ontwikkelaar van

BPD en een ontwikkelaar van ERA Contour), de procesbegeleider (Buildingcommunity), de

projectmanager van architect MKA. In een later stadium sluit de Wooncoach (werkzaam

vanuit de bouwer) aan in het Projectteam. In het Projectteam worden besluiten voorbereid en

besproken over het basisontwerp en de algemene voorzieningen gebouw (stallingsgarage,

trappenhuizen, basis gevel, de units). Het Projectteam stuurt de projectorganisatie als geheel

en het bouwteam aan. Gezamenlijk proberen zij behapbare keuzes voor te bereiden voor de

groep MO-ers. Immers: als alles nog bedacht moet worden duurt het proces lang en kom je

niet makkelijk op één lijn, maar als alles al bedacht is, is er geen sprake van mede-

opdrachtgeverschap.

Bouwteam: Het bouwteam wordt aangestuurd door de ontwikkelaar. In het bouwteam

hebben zitting:

De ontwikkelaar;

De bouwer;

De architect;

De adviseurs (zoals bouwfysisch-, installatietechnisch adviseur, constructeur).

Het bouwteam zorgt ervoor dat:

1. binnen het budget een bouwtechnisch goed ontwerp wordt gemaakt;

15 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

2. het ontwerp maakbaar is;

3. het gebouw voldoet aan wet- en regelgeving en het;

4. het project binnen de planning en budget kan worden gerealiseerd.

Ronde tafel: Wanneer er in de werkgroep vragen leven kan het bestuur van de MO-

vereniging een rondetafelgesprek organiseren: een afvaardiging van de MO-ers neemt dan

‘als toehoorder’ deel aan de vergadering van het bouwteam en krijgt de mogelijkheid om

vragen te stellen. Op deze wijze kunnen de MO-ers zien wat er kan en niet kan, en

meemaken wat er inhoudelijk komt kijken bij de uitwerking van het hele gebouw.

2.3 De rollen

Ontwikkelaar: procesverantwoordelijke voor de gehele ontwikkeling. De ontwikkelaar

onderhoudt de contacten met de gemeente, zorgt voor een goede planning en dat deze

nageleefd wordt, is verantwoordelijk voor de overall financiën (behoudens de individuele en

collectieve budgetten) gedurende de gehele looptijd van het project en stuurt de adviseurs

aan.

Procesbegeleider: begeleidt de MO-ers tot en met de collectieve keuzes, zorgt ervoor dat

vragen behandeld worden in het Projectteam en Bouwteam, organiseert de workshops;

Wooncoach: begeleidt de MO-ers met de individuele keuzes (achter de voordeur).

Vanaf het moment dat je de indeling van de woning gaat bepalen, wordt je begeleid door een

Wooncoach van de bouwer. De Wooncoach zorgt ervoor dat je wensen worden vertaald

richting het uitvoeringsteam van de aannemer en prijst de opties af en legt deze vervolgens ter

goedkeuring bij de MO-er voor. Let op: de Wooncoach begeleidt alleen de zaken van de

individuele woningkeuzes! Verder informeert de Wooncoach je over de gang van zaken tijdens

de bouw en is je aanspreekpunt tijdens het gehele bouwproces tot aan de oplevering. In

BIJLAGE 17 staat uitgebreid omschreven welke werkzaamheden en welk traject de MO-er

met de wooncoach doorloopt, incl. meer- en minderwerken en de showroomprocedure.

Bouwer: is nadat de aannemingsovereenkomsten zijn getekend verantwoordelijk voor de

realisatie van het project binnen budget en planning. Vanwege de kennis over de

bouwmethodiek, technische kennis en de kosten van de realisatie, sluit de bouwer al aan bij

het bouwteam gedurende het ontwerpproces. De bouwer is ERA Contour.

2.4 Met wie bespreek je wat, wanneer?

Heb je algemene vragen over het proces, de te maken keuzes, of als je het Projectteam wil

bereiken, dan kan je mailen naar het algemene mailadres: enbloc.houthaven@bpd.nl of telefoon:

023-5306603 (het algemene nummer van BPD). Medewerkers van BPD zijn je eerste contact,

maar je kunt ervan uitgaan dat elke vraag door het Projectteam beantwoord wordt.

Als je vragen hebt die alleen voor de groep van toekomstige bewoners zijn en de te maken

collectieve keuzes, dan kan je het bestuur van de MO-vereniging benaderen, via:

bestuurenbloc@gmail.com (mailadres wordt nog gemaakt). De procesbegeleider heeft intensief

contact met het bestuur en zal collectieve ontwerp- en organisatiezaken met het bestuur en

projectteam bespreken.

16 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

Individuele wensen voor indeling en afwerking (dus de wensen die je hebt achter je eigen

voordeur) worden met de Wooncoach besproken.

De Procesbegeleider en Wooncoach koppelen de informatie, vragen en wensen terug aan het

Projectteam en indien noodzakelijk naar het bouwteam. Zij zijn samen dus de communicatie-spil

tussen de MO-ers enerzijds en Projectteam, ontwikkelaar en bouwer anderzijds.

2.5 Vereniging van Mede-Opdrachtgevers

Tijdens de informatieavonden en de workshop in november 2016 is gestart met uitleg over het

hoe en waarom van de (tijdelijke) vereniging van MO-ers. Als Projectteam hebben we deze vorm

bedacht om het MO-proces daadwerkelijk gestalte te geven. De MO-vereniging kan ook als

spreekbuis/ woordvoerder optreden richting Projectteam en bouwteam.

In een vereniging ‘voor en door’ MO-ers is het mogelijk om besluiten voor te bereiden en te

nemen die een stevige juridische basis hebben. Als je statuten opstelt geeft dat structuur aan de

besluitvorming en voorkomt het - bijvoorbeeld - dat enkele mensen het proces van beslissingen

nemen volledig naar hun hand zetten, omdat zij hun wensen en ideeën toevallig beter voor het

voetlicht kunnen brengen dan anderen.

Het doel van de op te richten vereniging is o.a.: het verenigen van de deelnemers om de

gezamenlijke belangen te behartigen, keuzes te maken en afspraken onderling vast te leggen.

Op deze wijze kunnen de deelnemers rechtsgeldig mandaat verstrekken aan afgevaardigden en

taken verdelen t.b.v. de beheersbaarheid van het ontwerp, tijd en geld. De MO-deelnemers

bepalen zelf hoe de statuten worden opgesteld, wie er in het bestuur komt, en welke afspraken

ze willen maken. De vereniging kan een bankrekening openen en opdrachten geven aan een

externe adviseur, bijvoorbeeld een notaris of kostendeskundige.

Met enkele aspirant MO-ers, die zich in november 2016 daarvoor hebben opgegeven, is in

december 2016 een start gemaakt met de voorbereiding van de oprichting van de MO-

vereniging. Doel is om begin 2017 de vereniging op te richten. De procesbegeleider ondersteunt

hierbij en vormt de schakel tussen vereniging en Projectteam. De thema’s en taken die onder

andere besproken zijn, om verder uit te werken:

oprichting van werkgroepen per trappenhuis

benoemen van de thema’s waarop trappenhuizen gevormd zouden kunnen worden (op basis

van de ingevulde vragenlijsten en pitches)

vormgeven aan andere collectieve thema’s

feeling houden met de ontwikkeling van het ontwerp/ de architectuur

zicht op de kosten, budgetbewaking en kostenontwikkeling, hoe gaan we goed gebruik

maken van de aangeboden mogelijkheid tot transparantie

zicht houden op de risico’s bij onvoldoende animo

werven van nieuwe MO-ers via eigen kanalen

2.6 Communicatie

De belangrijkste stappen en deadlines vind je in dit handboek. Omdat ieder stuk informatie weer

nieuwe vragen oproept, zullen we af en toe de vragen die jullie stellen in een Nota van Antwoord

samenvatten en verspreiden. De bundeling van alle Nota van Antwoorden vind je terug op de

afgeschermde webpagina van En Bloc.

17 | EN BLOC HANDBOEK | ONZE SAMENWERKING

Toch zullen er altijd onduidelijkheden optreden, dit kan tot irritaties leiden. Indien een vraag niet

goed beantwoord wordt, stel deze dan s.v.p. nogmaals. Het En Bloc project is een groot project

met enorme ambities: het kan zijn dat er weleens iets tussen wal en schip valt. We streven ernaar

dat alle deelnemers de wegen zullen vinden om tevreden de eindstreep te halen. Blijven er zaken

onduidelijk: meldt het dan bij het bestuur van de MO-vereniging. Zij kunnen het proces

stroomlijnen met de hulp van de procesbegeleider.

Aan de andere kant kan je als MO-er veel doen door altijd op de workshops en MO-

vergaderingen aanwezig te zijn. Ook helpt het als je voldoende tijd inplant om de stukken te

lezen.

18 | EN BLOC HANDBOEK | PLANNING

3. Planning

De gemeente Amsterdam heeft een aantal mijlpalen meegegeven waaraan

voldaan moet worden. De gemeente heeft een dergelijke planning vastgelegd

omdat ze zekerheid wil hebben dat het project daadwerkelijk wordt

gerealiseerd. In het verleden hebben veel projecten stilgelegen, wat niet ten

goede is gekomen aan de leefbaarheid in de wijk.

3.1 De mijlpalen vanuit de gemeente

Kavel 5 D&E is onderdeel van een overall planning van de gemeente van de totale

gebiedsontwikkeling Houthaven. De gemeente heeft óók een strakke planning voor de andere

kavels. De realisatie van alle kavels staat in nauw verband met de werkzaamheden die de

gemeente daarvoor en omheen moet verrichten. Zo moet de gemeente grondwerkzaamheden

uitvoeren, kabels en leidingen moeten worden aangebracht voor o.a. stadsverwarming, water,

riool en elektra en het openbaar gebied moet worden ingericht. De gemeente wil voorkomen dat

andere kavels hinder hebben van onze werkzaamheden en vice versa. De gemeente (en wij als

gezamenlijke partijen) wil niet dat opgeleverde gebouwen niet bereikbaar of bewoonbaar zijn.

Met de door de gemeente vastgestelde mijlpalen hebben we het stappenplan opgesteld, waarbij

we goed hebben gekeken naar de periodes die de MO-er voldoende tijd geven om gedegen

keuzes te maken en er vervolgens voldoende tijd is om deze wensen te verwerken en te toetsen.

Als laatste moet er voldoende bouwvoorbereidingstijd en bouwtijd zijn. In onderstaande tabel is

inzichtelijk gemaakt welke mijlpalen door de gemeente zijn aangeleverd en – in het 2e rijtje - onze

gezamenlijke mijlpalen om deze data te kunnen behalen.

Mijlpalen Uiterste data

gemeente

Uiterste data

(intern) MO-proces

1 Vastgesteld Voorlopig Ontwerp gebouw en

gevel

6 juni 2017 1 april 2017

2 Vastgesteld Definitief Ontwerp gebouw en

gevel

6 september 2017 1 juni 2017

3 Indienen aanvraag omgevingsvergunning 6 oktober 2017 6 oktober 2017

4 Accepteren erfpachtaanbieding 6 november 2017 6 november 2017

5 Ingangsdatum erfpacht / levering grond 6 januari 2018 6 januari 2018

6 Start bouw 6 juli 2018 1 april 2018

7 Oplevering/ sleutel 6 januari 2020 6 januari 2020

19 | EN BLOC HANDBOEK | PLANNING

Om deze mijlpalen te behalen, hebben we de stappen verder uitgewerkt en inzichtelijk gemaakt

welke actie je als MO-er moet ondernemen. Zie hiervoor BIJLAGE 2: het stappenplan. Tevens

voegen we de overall planning toe (BIJLAGE 4), om jullie mee te nemen in het gehele proces dat

achter de schermen afspeelt.

3.2 Het tijdig nemen van besluiten

De ontwikkelaar, die het grootste financiële risico loopt, is –volgens contract met de gemeente -

eindverantwoordelijk voor de planning. We willen als team met zijn allen hard werken om aan alle

mijlpalen te voldoen: dat heeft ook consequenties voor alle MO-ers. Je moet op tijd keuzes

maken en de tijd hebben om na te denken of je een juiste keuze neemt: een keuze is vaak

onomkeerbaar en je wordt er later als je er eenmaal woont mee geconfronteerd.

Wees mijlpalen dus voor!

• Maak voor jezelf een lijstje wat je het allerbelangrijkste vindt aan je huis;

• Wat is het maximale budget wat je voor een special over hebt;

• Is de keuze die je nu maakt ook praktisch, en langer houdbaar (ofwel: nog steeds waardevol

over 8 - 12 jaar)? Houd rekening met de levensfase waarin je je nu bevindt;

• Ga goed voorbereid naar het gesprek met de Wooncoach

De 5 belangrijkste tussentijdse deadlines voor de MO-er staan hieronder op een rij zodat we de

mijlpalen in bovenstaande tabel kunnen behalen.

Eind februari 2017: Definitieve keuze gekoppelde units (onderdeel van mijlpaal 1):

daarna besluit het Projectteam voor de rest van de units welke units gekoppeld worden;

April 2017: Voorlopig ontwerp van de gevel (onderdeel van mijlpaal 1):

indien er geen keuze gemaakt is, bepaalt het Projectteam welk ontwerp wordt

gepresenteerd aan de supervisor (let wel: we weten dan wat de gemeenschappelijke wensen

van de MO-ers zijn);

Eind mei 2017: Definitief ontwerp van de gevel (onderdeel van mijlpaal 2):

indien geen besluit: dan bepaalt het Projectteam;

Medio april 2017: Voorlopig ontwerp eigen woning (onderdeel van mijlpaal 2):

in hoofdlijnen moeten de indelingen bekend zijn: waar komen de koppelingen van de units,

waar komen eventuele vides, waar komt de badkamer, aantal kamers, waar komen de

buitenruimtes.

Uiterlijk juni 2017: Definitief ontwerp van de indeling van de eigen woning (onderdeel

mijlpaal 3): Uiterlijk juni 2017 willen we alle gegevens van de MO-ers ontvangen. Deze

tekeningen dienen soms nogmaals getoetst te worden door de adviseurs. Het definitief

ontwerp van de indeling dient begin juni voorzien te zijn van je handtekening en een akkoord

op de financiële afronding: pas dan kan de indeling worden uitgewerkt door het tekenbureau

van den bouwer tot stukken t.b.v. de vergunning en de contracttekeningen. Als er geen

akkoord is in juni 2017, zal het Projectteam het ontwerp laten uitwerken op basis van een

referentieplattegrond.

20 | EN BLOC HANDBOEK | PLANNING

3.3 Wat kan je zelf doen?

Het tijdig maken van besluiten zal begeleid worden door de procesbegeleider en de wooncoach.

Jullie krijgen telkens ruim van tevoren door wanneer een deadline voor een bepaald onderdeel

geldt. Let op: zet data steeds goed in de agenda en begin tijdig met je eigen huiswerk.

Ook voor de collectieve zaken via de MO-vereniging geldt: maak helder afspraken met elkaar

wie/ wat doet, geef elkaar huiswerk mee, benoem een duidelijke trekker/ woordvoerder, maak

verslagen en geef deadlines aan wanneer zaken teruggekoppeld moeten worden.

21 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

4. En Bloc, randvoorwaarden

In dit hoofdstuk proberen we je zoveel mogelijk mee te nemen in het mede

ontwikkelen van En Bloc. We maken je wegwijs in de wereld van wet- en

regelgeving, de techniek en gemeentelijke bepalingen. Schrik niet, het is een

heel verhaal. Zie dit onderdeel vooral ook als een naslagwerk. Je hoeft niet

alles te weten, de adviseurs procesbegeleider en wooncoach nemen je mee in

het vervolgtraject. In dit hoofdstuk laten we goed mogelijk de mogelijkheden

voor het ontwerp van de woningen inzichtelijk te maken zodat de juiste

mogelijkheden en verwachtingen worden gecreëerd.

4.1 Definities

In dit hoofdstuk komt veel vakjargon om de hoek kijken. We hebben daarom een BIJLAGE 5 met

definities gemaakt. Ontbreken er definities? Laat het ons vooral weten, dan vullen we de lijst aan!

4.2 De Houthaven en de bouwenvelop

Memeleiland maakt onderdeel uit van de Houthaven, een stedenbouwkundig plan uit 1995.

Destijds heeft men ervoor gekozen om een aantal strekdammen (eilanden) te maken in het IJ. De

strekdammen worden ontsloten met een straat: de hoofdontsluiting. De strekdammen zelf zijn

voornamelijk autoluw.

22 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

4.2.1 Bouwenvelop

Elk eiland heeft een eigen architectonisch thema en woonprogramma welke zijn vastgelegd in de

Bouwenvelop. Een Bouwenvelop is een – door de gemeente opgesteld - boekwerk waarin onder

andere staat aangegeven hoe hoog, hoe diep en breed het gebouw maximaal mag worden, aan

welke eisen het gebouw dient te voldoen, wat het maximaal aantal woningen en aantal

parkeerplaatsen is en hoe de uitstraling van het gebouw is.

maximale bebouwingsmogelijkheden uit de Bouwenvelop

4.2.2 Beeldkwaliteitsplan

De uitstraling van het gebouw is vastgelegd in het beeldkwaliteitplan, welke onderdeel is van de

bouwenvelop. Het beeldkwaliteitplan (2007) geeft richtlijnen voor de bebouwde ruimte met als

doel de ruimtelijke kwaliteit van het plan te waarborgen. Het beeldkwaliteitsplan is gemaakt door

de stedenbouwkundige van de gemeente Amsterdam en de supervisor, Sjoerd Soeters. In het

beeldkwaliteitsplan krijgen de verschillende eilanden thema’s mee, die een relatie hebben met

Amsterdam en zorgen voor het onderscheid van de verschillende eilanden. Warm en informeel

zijn sleutelbegrippen bij de architectonische uitwerking.

Voor Eiland 5 luidt het thema “deftige dames”: een verwijzing naar de panden op de Nassaukade.

Kenmerken zijn:

Ensemble van statige gebouwen met een chique uitstraling;

Samen vormen ze een collectief geheel door hun witte accenten bij ramen, deuren en

toevoegingen;

Toch zijn er subtiele verschillen waarneembaar in materiaal en kleur van de gevel; Accenten

in de vorm van erkers en torentjes.

Materialisatie in aardse kleuren, eventueel gekeimd;

Aardse kleuren vormen de basis, witte accenten en witte accentvlakken zorgen voor

samenhang.

De Bouwenvelop is toegevoegd als BIJLAGE 4. De eisen zoals benoemd in de bouwenvelop

sluiten aan op hetgeen is vastgesteld in het bestemmingsplan. We hebben in het najaar van 2016

met Sjoerd Soeters proberen te verkennen welke vrijheidsgraden er zijn in deze beeldkwaliteiten.

23 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

Dit proces wordt vervolgd na de workshop ‘gevel en collectieve voorzieningen’ in februari 2017.

Hoe dit in z’n werk zal gaan staat nader omschreven in hoofdstuk 10.

4.2.3 Duurzaamheid

In de bouwenvelop heeft de gemeente een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) opgegeven. Deze

bedraagt 0,15. De EPC zegt iets over de CO2-uitstoot van een gebouw. Ter referentie, een

woning met een EPC van 0,15 gebruikt nog maar 15% van de energie, die zo'n woning twintig

jaar terug gebruikt zou hebben (met de toen geldende EPC van 1,0)

Deze eis is hoger dan de eis in het bouwbesluit. In het bouwbesluit is namelijk een EPC van

maximaal 0,4 opgenomen: wij gaan een lagere EPC halen (dus een lagere CO2-uitstoot, wat

beter is voor het milieu, het energieverbruik en de energielasten).

Er is daarnaast een verplichting vanuit de gemeente om aan te sluiten op het stadswarmtenet.

Woningen met stadswarmte hebben geen eigen warmte opwekking (denk: HR-ketel of

warmtepomp) nodig. Er komt dus geen gasaansluiting in je woning (dit betekent ook dat een

gaskooktoestel niet mogelijk is, koken doe je elektrisch (keramisch of inductie).

Via het stadswarmtenetwerk wordt warm water gebruikt voor de verwarming van woningen. In de

stadsdelen waar Westpoort Warmte de leverancier is, wordt ruimschoots de helft (61%) van de

benodigde energie opgewekt zonder enige vorm van CO2-uitstoot. Naast warmte, levert het net

ook koeling. We hebben ervoor gekozen om vloerverwarming in de woningen toe te passen. In

de winter stroomt er warm water door het vloerverwarmingssysteem voor het verwarmen van het

huis. In de zomer stroomt er koud water door het verwarmingssysteem, wat (enkele graden)

verkoeling geeft.

Daarnaast passen we andere zaken toe die voor een lage EPC zorgen: zonnepanelen, een hoge

isolatiewaarde voor de gevel, dak en de vloer, we passen een warmte-terugwin-ventilatiesysteem

toe (afgekort als WTW; zie hiervoor de toelichting op het installatie concept, bijlage 14), we

zorgen er tijdens de bouw voor dat er een hele goede kierdichting is (goede rubbers in de ramen,

bouwaansluitingen tussen vloeren en gevels goed afdichten). Deze vorm van duurzaamheid

levert daarmee ook een zeer goed wooncomfort op.

4.2.4 De bouwbrieven

De gemeente Amsterdam heeft een aantal basis kwaliteitseisen meegegeven waaraan het

project dient te voldoen. De staan in de ‘bouwbrieven’ die bij de bouwenvelop behoren. De

gemeente vindt bijvoorbeeld aanpasbaar bouwen belangrijk: dus woningen dienen een goede

toegankelijkheid te hebben. Niet alleen voor het bezoek, maar ook als je als bewoner nu of in de

toekomst minder goed ter been bent.

4.2.5 Politiekeurmerk

In de bouwenvelop is vastgesteld dat het gebouw aan Politiekeurmerk dient te voldoen.

De (sociale) veiligheidseisen in het Bouwbesluit zijn, ten aanzien van onder andere

inbraakveiligheid, beperkt. Het toepassen van het Politiekeurmerk is een aanvulling om mogelijke

problemen na de bouw te voorkomen.

Het Politiekeurmerk regelt kort additioneel op het bouwbesluit het volgende:

In het kort zijn de eisen:

Gecertificeerd hang- en sluitwerk op bereikbare ramen, deuren en lichtkoepels.

Verlichting bij de buitendeuren.

Zicht vanuit de hal op iemand die voor de deur staat.

24 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

4.2.6 Toetsing door de Gemeente

Gedurende het traject moeten we het ontwerp laten goedkeuren door de gemeente: de VO en

DO toets (Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp toets).

Het ontwerp van de gevel wordt in het Kwaliteitsteam van de gemeente, waarin de supervisor

Sjoerd Soeters en stedenbouwkundige van de gemeente zitting hebben, beoordeeld. Het

kwaliteitsteam bepaalt of het ontwerp past binnen het beeldkwaliteitplan. Zij geven een akkoord.

Als het kwaliteitsteam niet akkoord is, wordt het ontwerp afgekeurd en moeten we terug naar de

spreekwoordelijke tekentafel. Zonder akkoord van het Kwaliteitsteam, kan er geen

omgevingsvergunning worden ingediend.

Het ontwerp wordt tevens getoetst op duurzaamheid, toegankelijkheid, voldoende ventilatie en

daglicht, aanpasbaar bouwen, buitenruimtes en bergingen, en brandveiligheid: de eisen vanuit

het Bouwbesluit. Deze toetsingsmomenten zijn opgenomen in de planning. Bij geen akkoord van

het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp, kan er geen vergunning worden ingediend en

loopt het project vertraging op.

4.3 Het Bouwbesluit

Alle woningen die in Nederland gerealiseerd worden, dienen te voldoen aan het Bouwbesluit. Het

Bouwbesluit is een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in

Nederland, zoals woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen etc. minimaal moeten voldoen. Het

Bouwbesluit bevat voorschriften met betrekking tot het bouwen van goede bouwwerken vanuit

het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het

Bouwbesluit wordt als zeer complex ervaren door de grote hoeveelheid bouwregels en de relatie

tussen deze regels. De juridische schrijfwijze maakt het lezen ervan soms lastig. In deze

paragraaf zijn een aantal zaken op papier gezet waar je mee te maken krijgt als je zelf vorm geeft

aan je woning. Het bouwbesluit kan je ook online vinden:

http://vrom.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012

Voorbeeld van de website met het bouwbesluit

Vink alleen

woonfunctie aan.

Je krijgt dan

alleen de

artikelen te zien

die van

toepassing zijn

op de functie

wonen

Vink alleen

nieuwbouw aan

25 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

We hebben ervoor gekozen dat de ontwikkelaar en het Projectteam verantwoordelijk is voor de

hoofdopzet van het project inclusief het ontwerp van de stallingsgarage met bergingen, de

hoofdentree ’s, de algemene ruimtes, trappenhuizen en lifthallen, want dit is voor een MO-groep

niet beheersbaar. Al deze onderdelen van het gebouw voldoen aan het Bouwbesluit.

Ook in je woning (dus achter de voordeur) moet de woning voldoen aan het Bouwbesluit.

We geven een aantal voorbeelden van eisen die je gaat tegenkomen bij het ontwerpen van je

eigen woning. In BIJLAGE 6 zijn de belangrijkste gebruikseisen op papier gezet.

Voorbeeldeis: (1) Vrije hoogte en (2) Deuren Voorbeeldeis: (8) Verblijfsruimte

Voorbeeldeis: (11) trap Voorbeeldeis (12) Hekwerk

1. De vrije hoogte van verblijfsruimtes (bovenkant vloer- tot aan onderkant plafond) van de

woning is minimaal 2,6 meter;

2. De deuren dienen minimaal 2,3 meter hoog te zijn en minimaal 80 centimeter vrije breedte;

3. Elke woning moet minimaal 1 toilet hebben van minimaal 90 x 120 centimeter;

4. De minimale breedte van de badkamer is 80 centimeter;

5. Elke woning moet minimaal 1 buitenruimte hebben van minimaal 4 m2 en een breedte van

ten minste 1,5 m;

6. Een verblijfsruimte heeft een breedte van ten minste 1,8 m.

7. Een woonfunctie heeft in ten minste een verblijfsgebied een opstelplaats voor een aanrecht

en een opstelplaats voor een kooktoestel.

26 | EN BLOC HANDBOEK | EN BLOC, RANDVOORWAARDEN

8. In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten

minste 11 m² bij een breedte van ten minste 3 m.

9. Een trap is minimaal 80 centimeter breed;

10. Trappen in de woning hebben een optrede van maximaal 18,8 centimeter en een aantrede

van minimaal 22 centimeter;

11. Een trap moet een leuning hebben;

12. Hekwerken hebben minimale hoogtes;

13. Borstweringen bij te openen ramen hebben minimale hoogtes;

En zo zijn er nog vele regels….

Momenteel is een overleg gaande met het bevoegd gezag, (dat is de Omgevingsdienst die de

vergunning beoordeelt in oktober 2017) of we gebruik kunnen maken van afwijkingen van het

bouwbesluit. Een afwijking van het bouwbesluit is alleen mogelijk als we gebruik maken van de

vrijstelling binnen “particulier eigendom” zoals omschreven in het bouwbesluit. Voor de

woonfunctie van particulier eigendom schrijft het bouwbesluit een lager voorzieningenniveau

voor. De achterliggende gedachte is dat er bij particulier eigendom een direct belang is bij het

kwaliteitsniveau dat wordt gebouwd en dat de burger die bouwt of verbouwt zelf een verantwoord

kwaliteitsniveau zal kiezen. Hierdoor zijn enkele artikelen uit het bouwbesluit niet van kracht of

wordt verwezen naar bestaande bouw. In BIJLAGE 6 is inzichtelijk gemaakt welke afwijkingen er

toe worden gestaan.

Je krijgt goede begeleiding door de adviseurs en de wooncoach om te toetsen of je woning aan

het bouwbesluit voldoet.

In de hoofdstukken bouwfysica, constructie en installatie komen ook een aantal bouwbesluiteisen

aan bod. Namelijk: het gehele gebouw dient te voldoen aan het bouwbesluit. Bij het indienen van

de omgevingsvergunning (voorheen: bouwvergunning) moeten we een ontwerp te hebben dat

voldoet aan alle wet- en regelgevingen: de gemeente zal de plantoetsing laten uitvoeren door de

Omgevingsdienst. Zij hebben ongeveer 8 tot 14 weken nodig om het gehele gebouw te toetsten

op alle disciplines.

4.4 Veiligheid

Veiligheid staat hoog in het vaandel bij ons als professionele opdrachtgever en bij de bouwer: de

mensen op de bouw moeten veilig kunnen werken. De bouwer moet voldoen aan de eisen. Dat

betekent dat iemand maximaal een aantal kilo mag tillen: als het zwaarder is dan zal er materieel

ingezet moeten worden. Maar ook alle niveauverschillen tpv vloeren dienen afgezet te worden: er

komen dus tijdelijke trappen en doorvalbeveiligingen.

27 | EN BLOC HANDBOEK | HET GEBOUW EN DE COLLECTIEVE KEUZES

5. Het gebouw en de collectieve keuzes

Als wij in jullie schoenen zouden staan, dan zouden we vooral invloed willen

hebben op de vorm van de woning, de oriëntatie, de indeling en afwerking van

de woning: dus echt de individuele zaken. Samen met de trappenhuisgenoten

zouden we invloed willen hebben over de afwerking van de trappenhuizen, de

hoofdentree en hoe de gevel eruit komt te zien. Maar ook over een eventuele

collectieve ruimte en hoe we met de trappenhuisgenoten het gebouw kunnen

verduurzamen.

We hebben bedacht dat je als MO-er minder tot geen invloed hoeft te hebben op de

stallingsgarage, de hoofddraagconstructie, het bouwsysteem, de bodemsamenstelling, de

sanering, de wijze waarop de minimale EPC wordt behaald, het aansturen en contracteren van

de bouwer en adviseurs, de indiening van de omgevingsvergunning, het beheersen van

financiële risico’s etc.

Kortom we proberen vanuit het Projectteam de MO-ers te ontzorgen op de minder leuke zaken

en daarnaast maximale vrijheidsgraden en inspraak te bereiken op de punten in het ontwerp die

voor de MO-er als eindgebruiker heel belangrijk zijn. Wij hebben daarom het basisgebouw

ontworpen, met in het achterhoofd maximale invloed op de indeling en afwerking van de woning

en vrijheden in de collectieve zaken. In de BIJLAGE 7 tref je de tekeningen met hoe het totale

gebouw eruit ziet, hoe de trappenhuizen en ontsluitingen zijn ed. Let wel: dit is een Voorlopig

Ontwerp. Er kan nog een en ander wijzigen.

5.1 Het gebouw

En Bloc bestaat uit 2 gebouwen. In de bouwenvelop zijn de twee gebouwen genummerd: 5 D en

5 E. De twee gebouwen worden onder het maaiveld (straatniveau) met elkaar verbonden. Het

gehele gebouw is verdiept aangelegd: zo ontstaat er een souterrain en daaronder een

stallingsgarage voor het parkeren van de auto en waarin zich ook de bergingen van de woningen

bevinden.

Het totale gebouw is opgedeeld in 5 delen: elk deel heeft haar eigen trappenhuis, hoofdentree en

lift. Het ontwerp van de stallingsgarage, de posities en afmetingen van elke hoofdentree per

trappenhuis en de bijhorende trap- en lifthallen is reeds bepaald als je als MO-er mee gaat doen

aan En Bloc. Er is hiermee gezorgd dat je als bewoner straks veilig kunt vluchten, dat het gehele

gebouw stabiel is, dat de stallingsgarage goed toegankelijk is met de auto en dat je bij het in- en

uitrijden niet te lang hoeft te wachten op je mede En Bloc bewoners.

28 | EN BLOC HANDBOEK | HET GEBOUW EN DE COLLECTIEVE KEUZES

Rondom de lift bevinden zich per verdieping 5 units. Deze units kan je straks samenvoegen tot

een woning (zie hoofdstuk 6).

In BIJLAGE 7 bevinden zich de tekeningen van het totale gebouw: dit is het Voorlopig Ontwerp.

Dit ontwerp wordt getoetst door de adviseurs en wordt vervolgens opgewerkt naar een Definitief

Ontwerp van het gebouw.

In de stallingsgarage bevinden zich momenteel 63 parkeerplaatsen. De stallingsgarage is

toegankelijk via een hellingbaan. Er is bewust gekozen voor een hellingbaan (en niet een autolift)

vanwege het sneller kunnen inrijden en verlaten van de stallingsgarage. In de stallingsgarage, op

het souterrain laag nabij de hellingbaan en op de beletage bevinden zich in totaal 84 bergingen.

Mochten er meer dan 84 woningen “samengesteld” worden, dan hebben we nog de taak om in

het DO 4 bergingen in te passen.

Er is een ruimte gereserveerd voor fietsenlift: het is een keuze voor de MO-ers of ze de fietsenlift

willen aanbrengen ten laste van het collectieve budget: zie paragraaf 5.2. De lift en entreehal

van trappenhuis 5 wordt “hufterproof” uitgevoerd. Via deze lift is het mogelijk om met de fiets bij

de bergingen te komen. De hellingbaan voldoet conform de wetgeving niet om met fiets naar

beneden of boven te fietsen.

De trappenhuizen en lifthallen zijn in het ontwerp vastgelegd qua indeling. Per verdieping zijn in

de lifthallen 6 meterkasten (let wel: elke woning heeft 2 meterkasten: een koude en een warme

meterkast). De warme meterkast is voor de invoer van de stadsverwarming, de koude meterkast

is voor de invoer van het waterleidingbedrijf. Zie BIJLAGE 14 voor de nadere uitleg).

Links: de 5 trappenhuizen in het gebouw - rechts: één trappenhuis met rondom de units

29 | EN BLOC HANDBOEK | HET GEBOUW EN DE COLLECTIEVE KEUZES

5.2 Collectieve zaken

Naast de individuele ontwerpkeuzes, zijn er ook de collectieve aspecten om samen met de

andere toekomstige bewoners keuzes over te maken. Zoals bijvoorbeeld: het ontwerp van de

gevel, de afwerking van de hoofdentree, trappenhuizen en lifthallen en de eventueel door de MO-

vereniging gekozen collectieve ruimte. In dit deel wordt ingegaan op de uitwerking van het

gebouw. Dit betreft alle eisen en voorzieningen omtrent de structuur van het gebouw, de kernen

(lift, trappenhuis en gemeenschappelijke verkeersruimten) en de stallingsgarage inclusief de

bergingen.

Per genoemd onderdeel volgt hieronder een kleine toelichting op het proces en de

uitgangspunten.

5.2.1 De entree, lifthallen en trappenhuizen.

De plaats van de trappen en de lift is bepaald. Voor de afwerkingen heeft het Projectteam aan

aanzet gemaakt. Al deze uitgangspunten voor de basiswoning zijn vastgelegd in tekeningen, zie

BIJLAGE 7. In de technische omschrijving (BIJLAGE 10) kan je bovendien lezen wat de

basisafwerkingen zijn. Als MO-er heb je (samen met je MO-ers die van dezelfde entree en

trappenhuizen gebruik maken) nog invloed op hoe jullie hoofdentree, algemene ruimten en

trappenhuis eruit komt te zien qua afwerking: willen jullie zelf iets schilderen, ergens een

bijzonder accent met een mooie houtsoort of meedenken over de kleur van de vloerafwerking;

dan kan dat. Eventuele verschillen in kosten worden verrekend met de in de technische

omschrijving opgenomen wand- en vloerafwerking.

Let wel: ook bij deze ruimtes heb je weer te maken met wet- en regelgeving (die het Projectteam

zal bewaken). Zie hiervoor onder andere BIJLAGE 13: bouwfysische uitgangspunten.

5.2.2 De gevel

De bouwer zorgt ervoor dat er een bouwtechnisch goede gevel komt die regen- en winddicht is

en natuurlijk voldoende isoleert, maar hoe die gevel er exact uit komt te zien, daar hebben jullie

invloed op onder begeleiding van de architecten van Marc Koehler Architects.

In een aantal workshops gaan we met de gevel aan de gang. Het gezamenlijke ontwerpproces

wordt vormgegeven en begeleid in diverse ontwerpworkshops, zie de 10 stappen in BIJLAGE 2.

De exacte invulling van de workshop wordt in januari bekend gemaakt.

Ook aan de gevels zitten ontwerpeisen en randvoorwaarden. Deze eisen zijn met name

bouwfysisch. In BIJLAGE 13 wordt dieper ingegaan op de op de randvoorwaarden voor de

uitwerking van de gevel van het gebouw. Dit betreft alle eisen en voorzieningen die van belang

zijn om uiteindelijk een goede gevel te ontwerpen.

5.2.3 De collectieve voorziening(en) naar keuze

In het project is een budget van ca. € 625.000,- incl. btw opgenomen voor collectieve zaken

waarover de MO- vereniging kan beschikken en beslissen. Willen jullie een gezamenlijke ruimte,

dan kunnen jullie voor dit bedrag samen een unit kopen en inrichten. Of misschien willen jullie

wel een deelauto met zijn allen: dan kan je dit bedrag ervoor inzetten. Hoe jullie het bedrag

besteden, is aan de MO-vereniging. Of misschien toch wel de fietslift naar de bergingen.

Het komen tot een keuze van collectieve voorzieningen wordt begeleid door de procesbegeleider.

De daadwerkelijke keuze wordt door de MO-vereniging gemaakt.

30 | EN BLOC HANDBOEK | HET GEBOUW EN DE COLLECTIEVE KEUZES

5.2.4 Het gebruik van het dak

Het dak van het gebouw is gemeenschappelijk (dus komt in beheer van de VvE ) en mag behalve

voor de (PV) installaties niet worden gebruikt voor individuele installaties. Ook mag het dak niet

worden doorbroken voor het maken van daklichten of doorvoeren voor privé installaties. Het dak

is grotendeels voorzien van PV panelen en installaties die horen bij de woningen,

ontluchtingskappen etc. Een klein deel van het dak is gereserveerd voor het eventueel realiseren

van een gezamenlijk dakterras. MO-ers kunnen gezamenlijk besluiten om hun budget in te zetten

om daar een opgang te maken naar het dak.

5.2.5 Vereniging van Eigenaren (VvE)

Je koopt in ‘juridische taal’ niet een woning maar een appartementsrecht. Je gaat in een

appartementencomplex wonen en daarmee bezit je gezamenlijk een aantal gebouwonderdelen.

Dit gezamenlijk eigendom moet je ook gezamenlijk onderhouden. Deze gezamenlijke

gebouwonderdelen zijn eigendom van de VvE. . Als de woning bij de notaris aan je is geleverd,

zal je verplicht lid worden van de Vereniging van Eigenaren: de VvE is verantwoordelijk voor het

periodiek uitvoeren van onderhoud van gezamenlijke eigendommen.

Diverse onderdelen van je woning zijn eigendom van de VVE en daarop mag je als individuele

bewoner (ondanks dat je lid bent van de VvE) niet altijd zonder toestemming van de VvE

wijzigingen aanbrengen. Een voorbeeld hiervan is de leidingschacht met de daar in aangebrachte

leidingen van alle boven en onderburen. Deze leidingschacht mag je niet openen of er

wijzigingen in aanbrengen.

Een aantal van bovengenoemde gebouwonderdelen dienen te worden onderhouden nadat je de

sleutel van de woning hebt ontvangen: de speedgate (= ingangspoort) die toegang geeft tot de

stallingsgarage, de installaties in de stallingsgarage (zoals stuwdrukventilatoren, rookscherm), de

verlichting in de algemene ruimtes, de dakbedekking, pompputten van het riool, etc. Het

onderhoud doe je samen, het sparen voor dit onderhoud dus ook. Het benodigde budget voor het

onderhoud, stort je maandelijks op de VvE rekening.

Vanaf het moment van opleveren dient de VvE een opstalverzekering te hebben afgesloten.

Stem met de VvE af, welke gebouwonderdelen collectief of individueel worden afgesloten. Stel

dat je zelf gaat afbouwen: laat de verzekeraar dan advies geven over de periode dat je de woning

gaat afbouwen: dit in verband met een specifieke verzekering.

Wat de afspraken zijn binnen de VvE wordt door de MO-vereniging bepaald. De

procesbegeleider kan jullie daarbij helpen. Over de oprichting van de VvE, de rechten en plichten

van de bewoners, en de afspraken die in de statuten vastgelegd dienen te worden zullen alle

deelnemers van de MO-vereniging in de loop van 2017 gaan vergaderen. Begin 2018 zal de VvE,

bij het passeren van de koop- en hypotheekakte opgericht worden.

31 | EN BLOC HANDBOEK | DE UNITS

6. De units

Dit is mogelijk het belangrijkste onderdeel van het handboek: maar ook de

zwaarste kost. In dit hoofdstuk krijg je inzicht in alle afhankelijkheden welke

horen bij enerzijds maximale vrijheden creëren om tot een unieke

woningindeling te komen en anderzijds een maakbaar gebouw te kunnen

realiseren dat voldoet aan alle wet- en regelgevingen, technische

randvoorwaarden zonder dat dit financieel dusdanige consequenties heeft.

Wees je ervan bewust, dat we dit handboek hebben opgesteld ter informatie en bewustwording.

Je hoeft niet alles te begrijpen en te doorgronden, want de Wooncoach staat straks voor je klaar

en daarachter staat een team van adviseurs die je adviseren en begeleiden in het realiseren van

je droomwoning.

6.1 De units samenstellen

Het project En Bloc bestaat uit 2 gebouwen en 5 trappenhuizen. Rondom elk trappenhuis zijn

units van verschillende afmetingen en vorm georganiseerd. Deze units, of koppelingen daarvan

vormen het ruimtelijke vertrekpunt voor je eigen woningontwerp.

Units van verschillende afmetingen en vorm rondom een trappenhuis

Totaal zijn er circa 160 units: er mogen maximaal 88 woningen gerealiseerd worden. In principe

moeten er dus minimaal 2 units verplicht gekoppeld worden. Een aantal units zijn al met elkaar

gekoppeld:

de souterrain laag en de beletage zijn altijd met elkaar gekoppeld;

de bovenste verdieping van de straatgevel tot de watergevel aan elkaar gekoppeld.

32 | EN BLOC HANDBOEK | DE UNITS

Als MO-er kan je verschillende units kiezen: deze kunnen zowel horizontaal als verticaal

gekoppeld worden.

Elke unit heeft een eigen prijs. Deze prijs varieert per unit: vanwege onder andere het uitzicht, de

oriëntatie op de zon, de mogelijkheid van buitenruimte hebben we rekening gehouden met de

marktwaarde van de verschillende units en dit verwerkt in de prijzen. Zo zie je bijvoorbeeld dat de

units aan de waterzijde hoger geprijsd zijn dan aan de parkzijde, omdat aan de waterzijde grotere

balkons kunnen worden toegepast en je een betere bezonning hebt.

3 units horizontaal gekoppeld, waterzijde 2 units horizontaal gekoppeld van waterzijde

naar straatzijde

3 units gekoppeld: horizontaal en verticaal 3 units horizontaal gekoppeld, straatzijde

Al je een unit horizontaal koppelt, moeten we ergens een opening maken in de dragende

bouwmuur. Zo’n opening noemen we een sparing. Deze dragende bouwmuur is de

hoofddraagconstructie: er zitten daarom een aantal randvoorwaarden aan de plaats en de grootte

van de sparing: het kan niet overal.

Als je de units verticaal koppelt, dan wil je natuurlijk een trap, maar wellicht ook een vide. Het

maken van vides heeft ook een aantal randvoorwaarden en kan niet altijd, dit ter beoordeling van

de constructeur. Zie hoofdstuk constructieve randvoorwaarden BIJLAGE 11.

De units kan je vanaf januari 2017 kiezen: in een persoonlijk gesprek geef je je voorkeuren aan

en in de week daarna krijg je een aantal opties aangeboden met een deelname overeenkomst.

Hierin wordt aangegeven welke units je hebt gekozen en wat de prijs van deze units is.

33 | EN BLOC HANDBOEK | DE UNITS

6.2 De voorbeeld plattegrond

Welke en hoeveel units je ook kiest, je koopt altijd eenzelfde inbouwpakket. Je koopt altijd het

inbouwpakket conform de voorbeeldplattegrond van woningtype H: zie BIJLAGE 9. Dus je hebt

als basis altijd een aantal meter binnenwanden, een vast aantal binnendeuren, één balkon of

loggia, een bepaald metrage tegelwerk en je krijgt een vast bedrag waarmee je bij een showroom

waar de bouwer mee samenwerkt een badkamer en toilet kunt vormgeven. Bovendien zit er in dit

inbouwpakket ook alle benodigde installatie componenten die nodig zijn om een goede woning te

maken zoals de techniek voor vloerverwarming toereikend voor een woning van ca. 180 m2, een

ventilatiebox welke toereikend is voor een woning tot ca. 135 m2, elektrapunten, toevoer voor

warm- en koud water en afvoer(en) voor riolering. Deze elementen zijn gebaseerd op het ontwerp

van onderstaande woning.

Voorbeeldplattegrond van woningtype H (zie ook bijlage 9)

34 | EN BLOC HANDBOEK | DE UNITS

Alle aantallen en een omschrijving van de kwaliteit van de verschillende onderdelen is vastgelegd

in de Technische Omschrijving, zoals bijgevoegd in BIJLAGE 10.

Kies je maar 1 unit: dan heb je waarschijnlijk iets te veel binnenwanden: deze worden verrekend.

Kies je 4 units: dan kan het zijn dat je te iets te weinig binnenwanden of -deuren hebt: deze koop

je bij. Evenzo met sanitair: als je een tweede badkamer wilt, dan koop je extra voorzieningen erbij

zoals extra watertoevoer en extra rioolafvoer(en) maar misschien ook wel extra tegelwerk en

sanitair. Althans als je dit afneemt bij de bouwer. Voor een verdere toelichting: ZIE BIJLAGE 8.

6.3 De inspiratieplattegronden

Er zijn ontzettend veel koppelingen van units mogelijk. Om een goede keus te maken en inzicht

te geven in de woningindeling van de verschillende gekoppelde units, hebben we

inspiratieplattegronden ontworpen. We hebben een aantal units en koppelingen van units

(waarvan we denken dat ze representatief zijn voor de mogelijkheden binnen En Bloc),

uitgewerkt en getoetst op bouwkundige, bouwfysische en installatietechnische eisen. Deze

plattegronden noemen we inspiratieplattegronden (zie BIJLAGE 7). De plattegronden zijn

getoetst aan de diverse eisen en randvoorwaarden (conform BIJLAGEN 11 TOT EN MET 14).

Bouwtechnisch zijn de inspiratieplattegronden allemaal mogelijk maar het kan goed zijn dat er op

bepaalde punten wordt afgeweken van de basiselementen van de Voorbeeldplattegrond (immers:

je hebt het inbouwpakket van de voorbeeldplattegrond gekocht). Dat hoeft geen probleem te zijn.

De Wooncoach zal je informeren over hoe hiermee omgegaan kan worden en wat mogelijke

kostenconsequenties zijn.

Waar je ook voor kiest: je wordt geholpen.

De belangrijkste rol daarin is weggelegd voor de Wooncoach. De Wooncoach helpt je bij het

maken van gedegen keuzes, adviseert en begeleidt je op bouwkundige, bouwfysische en

installatietechnische (on)mogelijkheden, zal je eraan herinneren wanneer sluitingsdata van

keuzes zijn en zal je begeleiden in de prijsvorming van je keuzes. Zie BIJLAGE 17

6.4 De indeling van de woning

Er zijn verschillende routes om te komen tot je ideale woningindeling. De ene route is als MO-er

arbeidsintensiever dan de ander. Welke route je kiest, bepaal je zelf. In BIJLAGE 8 zijn deze

routes verder uitgewerkt, met momenten wanneer keuzes gemaakt moeten zijn en hoe er om

wordt gegaan met de financiële verrekening.

Route 1:

Je kiest voor een inspiratieplattegrond: al dan niet met het verplaatsen van binnenwanden. Je

kan ervan uitgaan, dat als je deze plattegrond kiest, dat de indeling zonder veel problemen

gemaakt kan worden.

Route 2:

Je kiest een indeling geheel naar eigen keuze met een nog te kiezen architect: maar wilt de

indeling wel laten realiseren door de bouwer (m.u.v. van inbouwzaken die beter door een

interieurbouwer gerealiseerd kunnen worden, zoals kastenwanden).

35 | EN BLOC HANDBOEK | DE UNITS

Route 3:

Je kiest voor een unit(s) zonder afwerking: dan koop je de unit zonder binnenwanden, sanitair,

tegelwerk ed. We noemen deze variant: een casco woning. Je gaat nadat je de sleutel van de

bouwer hebt ontvangen zelf of met je eigen interieurbouwer de indeling en afwerking maken

zoals je wilt.

Als je ervoor kiest voor route 2 of 3, dan wordt niet alles uit het inbouwpakket geleverd. Samen

met de wooncoach bepaal je welke onderdelen van het inbouwpakket je wel en niet geleverd wilt

hebben. De Wooncoach zal dit dan financieel inzichtelijk maken.

6.5 De buitenruimte

Elke woning moet, vanuit het Bouwbesluit, een buitenruimte hebben. Uitgangspunt is dat elke

woning een buitenruimte krijgt: als je een unit aan de waterzijde én straatzijde hebt, dan koop je

automatisch een balkon aan de waterzijde. Je koopt niet een loggia aan de straatzijde, deze kan

je als meerwerk kiezen.

Koop je units die zich alleen aan de straatzijde bevinden, dan koop je standaard één loggia aan

de straatzijde. Houd er rekening mee dat de loggia van het aantal m2 gebruiksoppervlak van de

woning af gaat. Een tweede loggia of balkon kan je als meerwerk kiezen.

Op de Voorlopig Ontwerptekeningen is dit niet altijd correct uitgewerkt!

Bijvoorbeeld: koop je unit 421, 422 en 423, dan koop je 1 buitenruimte aan de waterzijde. Een

tweede balkon en een loggia kan je als meerwerk erbij kopen.

36 | EN BLOC HANDBOEK | DE SPELREGELS

7. De spelregels

Om tot de juiste woning te komen, hebben we spelregels opgesteld. De

meeste spelregels vind je terug in de bijlagen. Deze spelregels zijn vaak erg

technisch: maar hier helpen we je mee!

Bij het ontwerp van het gebouw hebben we te maken met verschillende disciplines:

Architectonisch en bouwkundig ontwerp: het gebouw dient te voldoen aan het

beeldkwaliteitsplan. Het architectonische ontwerp richt zich met name op de gevel. De

architect adviseert ook hoe de toekomstige bewoner in de woning komt: hoe zit de entree hal

eruit, hoe zien de lifthallen en trappenhuizen eruit, hoe komt de bezoeker bij de woning, hoe

kom je van de stallingsgarage in de woning, etc. Naast het architectonische ontwerp moet het

gebouw ook maakbaar en betaalbaar zijn: het bouwkundige ontwerp. Met input van de

bouwer wordt het beste bouwsysteem bepaalt, de stramienmaten (dat zijn de maatvoeringen

van de hoofddraagconstructie), de details. De architect van het project is Marc Koehler

Architects.

Constructief ontwerp: de constructeur Goudstikker de Vries adviseert hoe lang de heipalen

dienen te zijn, hoe dik de vloeren en wanden en waar er sparingen (vloer- en

wandopeningen) kunnen komen in de hoofddraagconstructie. De constructeur zorgt ervoor

dat het gebouw blijft staan.

Bouwfysisch advies: bureau Nieman adviseert op een aantal onderdelen van het bouwbesluit:

is er voldoende daglicht in de woning, wordt de EPC behaald, kunnen bewoners veilig

vluchten en kan de brandweer veilig blussen, wordt er voldoende geventileerd in de woning,

welke maatregelen moeten er getroffen worden om het geluid van verkeer en industrie;

De installatieadviseur Huygen maakt het installatietechnische ontwerp: waar komen de

meterkasten en kunnen de nutspartijen hun aansluiting maken, welk ventilatiesysteem

voldoet voor de woningen, waar kunnen badkamers en toiletten komen zodat er geen

verstoppingen in het riool ontstaan, welke aansluitingen komen er in de woning, etc.

Naast bovenstaande adviseurs, worden er tevens adviezen gegeven over de bouwput, de

parkeerafmetingen, sanering, etc.

Een voorbeeld om aan te geven hoe verschillende disciplines met elkaar verbonden zijn:

Het project moet voldoen aan een EPC (voor een uitleg van EPC zie BIJLAGE 12) van 0,15. De

grootte van de ramen zijn van invloed op die EPC: hoe groter het raam, hoe nadeliger voor de

EPC. Daarnaast hebben we te maken met de minimale daglichttoetreding van uit het

Bouwbesluit. Er dient een minimum aantal metrage gevelopening gerealiseerd te worden bij een

daarachterliggende verblijfsruimte. Je voelt hem al aankomen: je hebt een woonkamer en wilt

daar graag zoveel mogelijk daglicht en uitzicht hebben maar er zit een grens aan hoe groot de

ramen mogen worden vanwege de EPC. Om dat te compenseren, zou je kunnen zeggen, ik

maak de ramen in een naastgelegen slaapkamer wat kleiner, maar daar zitten weer minimale

afmetingen aan vast vanwege daglichttoetreding. Een lastige puzzel! Maar ook daarbij kan je

onze hulp inroepen.

37 | EN BLOC HANDBOEK | DE SPELREGELS

Alle bovenstaande disciplines zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Om je mee te nemen in

de aandachtspunten hebben de adviseurs een bijlage aan dit handboek opgesteld.

Bouwkundig zijn er een aantal aandachtspunten waar je rekening mee moet houden. Dit betreft

met name de afbouw en is voor dit stadium nog te vroeg in het proces. De eerste

aandachtspunten zijn nu al meegegeven voor als je na oplevering zelf aan de slag wilt gaan met

afbouwen. Verder in het traject BIJLAGE 15 verder aangevuld worden.

Goudstikker de Vries heeft in BIJLAGE 11 aangegeven welke sparingsmogelijkheden er zijn in de

woning: zowel voor de sparingen in de bouwmuren als in de vloeren.

Nieman heeft omschreven waar je bouwfysisch op moet letten: zowel de aandachtspunten in de

woning, als de trappenhuizen en de gevel. Zie hiervoor BIJLAGE 12 EN 13.

Huygen heeft voor de installatie richtlijnen en aandachtspunten opgesteld. In BIJLAGE 14 wordt

aangegeven wat wel en niet kan.

38 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

8. Financieel

In dit hoofdstuk nemen we je mee in de financiële wereld van

opdrachtgeverschap, aannemerij en projectontwikkeling. We proberen zo goed

mogelijk een toelichting te geven.

8.1 De basiscursus stichtingskosten En Bloc

Bij het ontwikkelen van een project heb je eigenlijk 4 hoofdgroepen die de kostprijs van een

project bepalen:

1. De grondprijs

2. De bouwkosten (aanneemsom)

3. De bijkomende en overige kosten incl. winst en risico ontwikkelaar

4. Nadere planuitwerking en onvoorziene kosten

In dit geval hebben we nog een 5e groep, namelijk de:

5. Kosten die gereserveerd zijn voor de MO-vereniging.

Over de som van al deze kosten wordt btw gerekend (21%) en dat geeft de VON prijs van het

totale gebouw. Als je dat deelt door het totaal aantal m2 gebruiksoppervlak, is die uitkomst de

gemiddelde m2 prijs VON

In onderstaande tabel staat per kostengroep aangegeven wat de kosten zijn, en daarmee wat de

gemiddelde VON per m2 is.

8.1.1 Grondprijs

De grondprijs is het bedrag dat de gemeente wil ontvangen voor de grond. We gaan is alle

berekeningen uit van 50 jaar afgekochte erfpacht. We vallen met dit project nog in het oude

regime: eeuwigdurende afkoop behoort niet tot de mogelijkheden. Wil je meer weten over

erfpacht, kijk dan op de website van de gemeente Amsterdam https://www.amsterdam.nl/wonen-

leefomgeving/erfpacht/

In BIJLAGE 16 hebben we alle getallen inzichtelijk gemaakt. Houd deze bijlage erbij!

De grondprijs is samengesteld uit de volgende kosten.

De grondprijs zoals de gemeente heeft bepaald prijspeil 1-9-2015;

Bovenstaand bedrag wordt geïndexeerd tot 1-12-2017 obv de CPI index;

De gemeente heeft reeds van de ontwikkelaars een bedrag ontvangen als zijnde

optievergoeding;

Over de optievergoeding wordt rente gerekend;

De gemeente heeft aangegeven de grondprijs te willen verhogen, daar ze van mening is dat

we meer m2 gbo realiseren dan waar zij de grondprijs op hebben gebaseerd: het exacte

bedrag is nog niet bekend! Deze reservering staat in de kolom onvoorzien.

39 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

Het definitieve bedrag wordt door de gemeente medio 2017 vastgesteld en uitgesplitst per

woning.

8.1.2 De bouwkosten

De bouwkosten zijn opgebouwd uit de volgende kosten:

De directe bouwkosten: zijn kosten zoals voor materiaal, grondstoffen en uren van direct

personeel

De algemene bouwplaatskosten: Algemene Bouwplaatskosten zijn kosten, die direct

samenhangen met het bouwproject, maar geen direct verband hebben met de onderdelen van

het bouwproject. Dit is incl. de huur van het bouwterrein die de bouwer gedurende de bouw

aan de gemeente moeten betalen.

De algemene kosten: Algemene kosten omvatten alle indirecte kosten die op grond van het

ontbreken van een (direct of indirect) verband met het bouwwerk, dan wel uit overwegingen

van praktische doelmatigheid, niet aan bouwwerken kunnen worden doorberekend. Dus:

overhead van de bouwer, salariskosten van kantoorpersoneel, etc. Hiervoor wordt een

percentage van 6,9% gerekend over de directe en algemene bouwplaatskosten.

Staartkosten: Dat zijn: 0.45% car-verzekering, 0.4% nazorg en 3% winst & risico.

Indexatie van de bouwkosten: prijzen stijgen (of dalen) in tijd. Voor deze prijsstijging is een

percentage indexatiekosten opgenomen tot einde werk.

Energielabel: de bouwer is verplicht een energielabel af te geven bij oplevering.

Bovenstaande percentages staan vast.

De bouwkosten zoals opgenomen in BIJLAGE 16 zijn gebaseerd op het Voorlopig Ontwerp. Het

Voorlopig Ontwerp moet verder gebracht worden tot een definitief ontwerp en vervolgens

tekeningen voor de aanvraag van de vergunning. Je zal begrijpen dat gedurende dit traject nog

zaken wijzigen: dit noemen we nader planuitwerking. In de kolom onvoorzien (zie paragraaf

8.1.4) hebben we een post opgenomen waaruit deze nadere planuitwerking bekostigd kan

worden.

8.1.3 De bijkomende en algemene kosten

De bijkomende en algemene kosten zijn alle overige kosten die niet in bovenstaande bedragen

zijn opgenomen en bevatten onder anderen (niet uitputtend):

Honoraria van de adviseurs en algemene kosten van de ontwikkelaar (architect, constructeur,

installatie-, bouwfysisch adviseur, wooncoach, procesbegeleider, tekenbureau, algemene

kosten ontwikkelaar);

Marketing en verkoopkosten (website, advertentiekosten, evenementen);

Notaris en kadastrale kosten (splitsingsakte, leveringsakte, ed);

Aansluitkosten (aansluiten van water, elektra, stadsverwarming, glasvezel);

Leges (kosten die we dienen te betalen voor de vergunningsprocedure);

AK ontwikkelaar

W&R ontwikkelaar (winst en risico van de ontwikkelaar)

8.1.4 Nadere planuitwerking / onvoorzien

De post onvoorzien hebben we, vanwege het stadium waarin het project zich nu bevindt,

opgenomen.

In tegenstelling tot een traditioneel project, waarbij een ontwerp helemaal is uit-geëngineerd

voordat de verkoop start, worden hier veel eerder prijzen genoemd dan dat voor 100% mogelijk

is. We hebben immers gezamenlijk gedurende het traject tot indienen van de

40 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

omgevingsvergunning nog heel veel uit te werken. Om niet steeds bij de MO-ers aan te kloppen

indien er tegenvallers zijn, hebben we een post gereserveerd voor nadere planuitwerking. Ook

voor leegstandsrisico, de eventuele hogere grondkosten en de sanering. Indien bij oplevering nog

een bedrag in de post onvoorzien resteert, vloeit dit bedrag volledig terug naar de naar de MO-

ers!

8.1.5 Reserveringen ten behoeve van de MO-vereniging

In dit project is er nog een extra kostengroep: de reservering ten behoeve van de MO-verenging

en ten behoeve van collectieve zaken.

In deze reservering zit genoeg geld om een gecertificeerde bouwkostendeskundige in te

schakelen voor een second opinion op de bouwkosten, om juridisch advies in te schakelen voor

het oprichten van de MO-vereniging,voor eventueel directievoering en heitoezicht tijdens de

bouw en een bedrag tbv een collectieve uitgave.

Wat zit er aan collectieve budgetten in de von?

€ 480.000,- incl BTW voor collectieve zaken: hiervoor kan de MO-verenging besluiten

bijvoorbeeld een unit te kopen voor gemeenschappelijk gebruik;

€ 64.000,- incl BTW als (start) kapitaal voor collectieve zaken: in ieder geval voor het

oprichten van een vereniging. Maar dit budget kan de MO-vereniging ook gebruiken voor

adviseurs om bijvoorbeeld gezamenlijk de bouwkosten te laten toetsen (let wel: dit moet een

erkend en gerenommeerd kostendeskundige zijn), heitoezicht, (extra) bouwtoezicht of de

Vereniging Eigen Huis inhuren bij de oplevering.

Over alle kosten wordt 21% btw gerekend. Het totaal is hetgeen dat “opgebracht” dient te worden

door de MO-ers. Let dus goed op: als we met je bedragen communiceren, is dat altijd incl. btw

(tenzij anders gemeld.)

In totaal zijn er 63 parkeerplaatsen, welke verkocht worden voor € 45.000,- VON.

Alle kosten bij elkaar opgeteld geeft een totale stichtingskosten. De totale stichtingskosten

bepaald de VON prijs van het totale gebouw. Dus: de kosten en de opbrengsten moeten met

elkaar in balans zijn.

In BIJLAGE 16 is bovenstaande tabel verder uitgewerkt.

8.2 Unitprijs

Elke unit heeft een aparte prijs gekregen: deze is afhankelijk van de ligging in het gebouw. De

VON prijs van de woning is opgebouwd uit gebouwkosten en de adresgebonden kosten. Als je op

de website van En Bloc aan de slag gaat met het samenstellen van de units, wordt er

onderscheid gemaakt tussen deze twee type kosten.

8.2.1 Adresgebonden kosten

In de adresgebonden kosten zitten de kosten die per woning gemaakt worden. Je hoeft natuurlijk

niet 2 keer de nutsaansluitingen of de notaris te betalen wanneer je 2 units hebt gekoppeld. In de

adresgebonden kosten zijn de volgende zaken opgenomen. Maar wat koop je dan? Je koopt de

indeling van woningtype H (BIJLAGE 9), met bijbehorende afwerkingen conform de Technische

41 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

Omschrijving (BIJLAGE 10). Verrekening van de adresgebonden kosten vindt plaats conform

hetgeen is omschreven in BIJLAGE 8.

In de adresgebonden kosten zit:

1 badkamer voorzien van 1 hangend toilet, 1 wastafel, 1 inloopdouche voorzien van vaste

hardglazen douchescherm en draingoten 1 elektrische handdoekradiator;

1 toiletruimte voorzien van een hangend toilet, 1 fontein;

Ca. 8 m2 vloertegels;

Ca. 25 m2 wandtegels in de badkamer;

Ca. 60 m2 binnenwand (gipsbeton) behangklaar afgewerkt;

Installatie (1ventilatiebox, vloerverwarming, elektra, waterleidingen)

1 geluidwerende voordeur (zodat een hal in de woning overbodig is);

6stompe binnendeuren met stalen kozijnen (waarvan 4deurengeluidwerend);

per woning wordt kosteloos één buitenruimte gemaakt. Dit is afhankelijk van de (koppeling

van) unit(s) óf een (dak)terras, óf een balkon van ca. 10 m2 (aan de waterzijde), óf een loggia

van ca. 5 m2 (aan de parkzijde). N.B. indien een loggia gemaakt moet worden omdat er geen

buitenruimte aan het water mogelijk is, dan zal dit ten koste gaan van de vloeroppervlakte;

aansluitkosten nutsbedrijven t.b.v. warmte en koude, water, riool, cai, elektra (3x25Amp);

legeskosten over adresgebonden kosten;

notaris, makelaar en kadasterkosten;

SWK afbouwgarantie.

8.2.2 De gebouwgebonden kosten /unitprijs

Dit zijn alle kosten die, onafhankelijk van hoeveel woningen er gerealiseerd worden, gemaakt

worden. In de totale VON-prijs (inclusief 50 jaar erfpacht) zit naast de adresgebonden kosten

zoals hierboven omschreven ook een optelling van de unitprijs. Deze prijs is afhankelijk van de

plek in het gebouw, de oriëntatie, de verdieping en natuurlijk de afmeting van de unit. In de prijs

per unit zijn de volgende gebouwgebonden kosten opgenomen:

Grondkosten op basis van 50 jaar erfpacht;

bouwkosten van het gebouw (totale gebouwincl. installaties, stallingsgarage inclusief

individuele bergingen, gevel, entrees, liften, zonnepanelen, etc.);

honoraria adviseurs;

wooncoach;

verkoopkosten;

ontwikkelkosten;

aansluitkosten voor algemeen gebruik;

reservering tbv de MO-vereniging (bijv. voor een gemeenschappelijke ruime);

leges over de gebouwgebonden kosten.

Stel je koopt straks 4 units: dan betaal je het totaal van de unit prijs + 1x de adresgebonden

kosten.

8.3 Onvoorzien

Hoe gaan we om met meevallers en tegenvallers gedurende het traject? We hebben onderscheid

gemaakt tussen risico’s die MO-ers redelijkerwijs kunnen nemen en dus ook financieel mogen

lopen en risico’s die niet of nauwelijks beheersbaar zijn voor de MO-ersgroep, dus die worden

door de ontwikkelaar gedragen.

42 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

De posten staat in de kolom onvoorzien van BIJLAGE 16.

1. Reservering hogere grondprijs (zie paragraaf 8.1.1)

Mocht dit bedrag lager worden, dan vloeit dit direct terug naar de MO-ers. Stel dat de

gemeente een nog hogere grondprijs eist (wat wij niet verwachten), dan zal je als MO-er extra

moeten betalen (verdeelsleutel op basis van % aandeel VON);

2. Als taakstelling voor de bouwer is een bedrag aan bouwkosten opgenomen in de

stichtingskosten. Mochten er tegenvallers zijn tot het moment van het tekenen van de

aanneemovereenkomst, dan wordt dit uit de pot onvoorzien gehaald. Mochten er meevallers

komen, dan vloeit dat bedrag terug naar de pot onvoorzien. Bij het tekenen van de

aannemingsovereenkomst is de aanneemsom gefixeerd: tegenvallers en meevallers komen

dan toe aan de bouwer. De MO-er koopt op dat moment als het ware de risico’s af.

3. In de bijkomende kosten zit een post aan leegstandsrisico. Leegstandsrisico neemt een

ontwikkelaar normaliter op, als ze de laatste 30% van de woningen nog niet hebben verkocht

en we toch gaan starten met de bouw van de woningen. De ontwikkelaar betaalt dan de

facturen van de bouwer en moet daar rente over betalen die veelal niet terug te krijgen is van

de koper die later instroomt. Of de ontwikkelaar moet afwaarderen. Indien er bij de start van

de bouw alle units zijn verkocht (dus leveringen hebben plaats gevonden), dan vloeit dit

gehele bedrag terug naar de MO-ers (verdeelsleutel op basis van % aandeel VON). Op deze

wijze hebben jullie ook een incentive om meer MO-ers bij het project te betrekken;

4. Momenteel hebben we een pot onvoorzien/ planuitwerking opgenomen, zie paragraaf 8.1.2

Tot en met de oplevering zullen we deze pot onvoorzien gezamenlijk beheren. Als er bij

oplevering nog steeds geld in de pot onvoorzien zit, dan vloeit dit volledig terug naar de MO-ers.

Wat betalen we wel en niet uit de pot onvoorzien?

Meevallers die terugvloeien naar de pot onvoorzien zijn onder andere:

Lagere index van de bouwkosten tot start bouw;

Lagere bouwkosten tot het moment van tekenen van de aannemingsovereenkomst

hernieuwde inzichten;

Lagere saneringskosten;

Lagere aansluitingskosten;

Indien alle woningen zijn verkocht, kan de post voor advertenties verlaagd worden;

Indien er meer parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden en daarmee extra opbrengsten

worden gegenereerd.

Risico’s die betaald worden uit de pot onvoorzien:

Hogere bouwkosten tot het moment van tekenen van de aannemingsovereenkomst door

tegenvallers in het ontwerp van het gebouw, wijziging in de wet- en regelgeving gedurende

het traject of hernieuwde inzichten;

Hogere indexatie tot de start van de bouw;

Hogere saneringskosten;

Hogere aansluitkosten;

Hogere advertentiekosten vanwege niet behalen verkooppercentage;

Indien er minder parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden waardoor er minder

opbrengsten zijn.

Risico’s die de ontwikkelaar en/of bouwer betaalt:

43 | EN BLOC HANDBOEK | FINANCIEEL

Afwaardering en renteverlies onverkochte woningen en parkeerplaatsen (nadat het reeds

opgenomen leegstandsrisico “verdampt” is);

Indexatie bouwkosten na ondertekenen aannemingsovereenkomst;

Tegenvallers tijdens de bouw: hogere inkoopposten;

Indien de gezamenlijke pot onvoorzien op is en er zijn nog tegenvallers die uit de pot

onvoorzien gehaald hadden mogen worden, zal de ontwikkelaar zelf de kosten dragen;

Risico’s die de MO-er/ MO-vereniging betaalt:

Indien men kiest voor een duurdere gevel dan opgenomen in de taakstelling;

Hogere afwerking gemeenschappelijke ruimte;

Hogere collectieve uitgaven dan gereserveerd;

Eigen architectenkosten;

Eigen advieskosten ter beoordeling plattegrond;

Extra gevraagde adviezen / extra gevraagde uren procesbegeleider, extra uren wooncoach;

Extra keuzes.

8.4 Wat zit niet in de von

Wat zit er niet in de koopsom, maar waar je wel zelf rekening mee moet houden zijn:

Een parkeerplaats koop je los bij de woning en kost € 45.000,- VON per plaats;

Houd zelf rekening met een persoonlijk budget voor het afwerken en stofferen van de woning:

vloerafwerking, behang/stucwerk en sauswerk plafond en wanden, gordijnen, keuken, etc;

Notariskosten voor de hypotheekakte;

Hypotheekprovisie;

Verhuiskosten;

Eventueel verkoopkosten eigen woning;

De kosten voor een eigen architect en adviseurs als je kiest voor routing 2 en 3 conform

BIJLAGE 8.

8.5 Werkgroep financiën

Het is mogelijk dat een gedelegeerde van de MO-vereniging om de tafel gaat met de

ontwikkelaar / Projectteam om inzicht te geven in de budgetten en hoe we aan de

kostenontwikkeling en monitoring werken. Op deze wijze kunnen we elkaar over en weer

informeren over de financiële stand van het werk. Let wel: de ontwikkelaars zijn

eindverantwoordelijk voor de compleetheid van het financiële verhaal. Noch de architect, noch de

procesbegeleider kunnen rechtsgeldige uitspraken doen over de financiën.

44 | EN BLOC HANDBOEK | DE CONTRACTEN

9. De contracten

Gedurende het ontwikkeltraject worden een aantal contracten tussen de MO-

er en de ontwikkelaar gesloten. Hierbij een overzicht van de contracten en het

tijdpad.

9.1 De optie overeenkomst

Voordat je aan de slag gaat met En Bloc en voordat je het eerste individuele gesprek hebt,

vragen we je een optieovereenkomst te sluiten. Met de optieovereenkomst krijg je toegang tot de

stukken van En Bloc. Tevens zullen we je vragen een krediettoets te doen.

9.2 De deelname overeenkomst

De eerste deelname overeenkomsten worden in januari 2017 uitgegeven en getekend. Met de

deelname overeenkomst wordt je deelnemer in het MO-proces. Nieuwkomers kunnen ook de

deelnameovereenkomst tekenen en slaan de optiefase over: dit loopt tot en met het tekenen van

de aannemingsovereenkomst.

9.3 De koopovereenkomst

Medio november - december 2017 tekenen we (de ontwikkelaar en de MO-ers) een

koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de

aannemingsovereenkomst. In de koopovereenkomst komen we overeen dat de MO-er het plan

van de ontwikkelaar koopt.

9.4 De aannemingsovereenkomst

Medio november – december 2017 tekent de MO-er met de bouwer een

aannemingsovereenkomst. Hiermee geeft de MO-er akkoord op het realiseren van zijn plan en

de uitvoering daarvan. Deze aannemingsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de

koopovereenkomst

Er zullen in ieder geval vier standaard opschortende voorwaarden die in de koop- en

aannemingsovereenkomsten worden opgenomen:

voorbehoud van financiering. Nadat de MO-er de koop- en aannemingsovereenkomst heeft

getekend, heeft de MO-er ca. 6 weken de tijd om de financiering te regelen. Mocht

onverhoopt blijken (met enige bewijslast) dat financiering niet mogelijk is, dan wordt de koop-

en aannemingsovereenkomst ontbonden of indien noodzakelijk opgeschort. De koop- en

aannemingsovereenkomst wordt ontbonden of tot nader moment opgeschort zolang er geen

onherroepelijke omgevingsvergunning is afgegeven door het bevoegd gezag. De bouwer

start niet eerder met zijn werkzaamheden dan dat er een onherroepelijke

omgevingsvergunning is afgegeven.

De ontwikkelaar een erfpachtovereenkomst met de gemeente Amsterdam heeft getekend;

45 | EN BLOC HANDBOEK | DE CONTRACTEN

SWK een planacceptatie heeft afgegeven. SWK toetst het ontwerp en beoordeelt of er

voldoende woningen zijn verkocht om de afbouwrisico op zich te nemen. SWK adviseert dat

er bij de start van de bouw 80% van de woningen te zijn verkocht in verband met de

afbouwgarantie, hiervan kan worden afgeweken na goedkeuring SWK.

De bouw termijnen (facturatieschema) worden conform de SWK termijnschema’s gefactureerd.

Deze worden in de aanneemovereenkomst vastgelegd.

9.5 De erfpachtovereenkomst

De MO-er tekent voor de start van de bouw een erfpachtovereenkomst met de gemeente. Hierin

zal tevens worden aangegeven hoe de MO-er zijn erfpacht wenst te betalen (10, 25 of 50 jaar

afgekocht).

46 | EN BLOC HANDBOEK | CONTACTGEGEVENS EN SMOELENBOEK

10. Contactgegevens en smoelenboek

Projectteam

Voor algemene vragen over het proces, de te maken keuzes.

Algemene e-mailadres: enbloc.houthaven@bpd.nl

Telefoon: (023) 530 66 03 (het algemene nummer van BPD).

Medewerkers van BPD zijn je eerste contact, maar je kunt ervan uitgaan dat elke vraag door het

Projectteam beantwoord wordt.

Bestuur MO- vereniging

Voor vragen die alleen voor de groep van toekomstige bewoners zijn en de te maken collectieve

keuzes.

E-mail: bestuurenbloc@gmail.com (mailadres wordt nog gemaakt).

De procesbegeleider heeft intensief contact met het bestuur en zal collectieve ontwerp- en

organisatiezaken met het bestuur en projectteam bespreken.

Wooncoach

Individuele wensen voor indeling en afwerking (dus de wensen die je hebt achter je eigen

voordeur) worden met de Wooncoach besproken. De diverse individuele en collectieve

contactmomenten worden begin 2017 gepland, deze informatie volgt nog.

De Procesbegeleider en Wooncoach koppelen de informatie, vragen en wensen terug aan het

Projectteam en indien noodzakelijk naar het bouwteam. Zij zijn samen dus de communicatie-spil

tussen de MO-ers enerzijds en Projectteam, ontwikkelaar en bouwer anderzijds.

47 | EN BLOC HANDBOEK | CONTACTGEGEVENS EN SMOELENBOEK

Smoelenboek projectteam

Kiki Meijerink

Ontwikkelaar

Yffi van den Berg

Ontwikkelaar

Katja van der Valk

Procesbegeleider

Wilke Meeuwse

Wooncoach

Marjolein van Zaanen

Verkoop coördinator

Judith van Gelder- Baanstra

Verkoopmanager

Marc Koehler

Projectarchitect

David Klinkhamer

Projectarchitect

Martijn van Sluijters

Projectarchitect

48 | EN BLOC HANDBOEK

Documenthistorie

Datum Wijziging

23-12-2016 Eerste versie handboek

49 | EN BLOC HANDBOEK

Bijlagelijst

Onderstaande bijlagen (pdf) zijn beschikbaar via de website van En Bloc.

http://www.nieuwbouw-enbloc.nl/planning/documenten-en-bloc

Naam document Auteur Eerste versie Gewijzigd

1 plan van aanpak Projectteam 20-07-2016

2 stappenplan Projectteam dec. 2016

3 bouwenvelop Gem. Amsterdam 04-02-2016

4 overall planning Projectteam 28-06-2016

5 definities Projectteam 20-12-2016

6 bouwbesluit en afwijkingen Nieman 22-12-2016

7 a gebouwontwerp MKA 21-12-2016

b inspiratieplattegronden MKA 21-12-2016

8 Routing indeling en casco Projectteam 20-12-2016

9 type H – instructieplattegrond Marc Koehler Arch. 21-12-2016

10 technische Omschrijving ERA Contour 21-12-2016

11a constructieve uitgangspunten Goudstikker de Vries 22-12-2016

b alg. constructieve gegevens 22-12-2016

c constructieve VO tekeningen 22-12-2016

12 bouwfysische randvoorwaarden Nieman 20-12-2016

13 a EPC berekeningen Nieman 16-12-2016

b geluid belaste gevels 20-12-2016

c glassamenstelling t.b.v. geluidbelasting ongedateerd

d MO document brand, ventilatie, daglicht ongedateerd

e daglichtberekening module ongedateerd

f Interne geluidwering 22-12-2016

g maatregelen nagalmtijd 22-12-2016

14 installatieconcept en ontwerp Huygen 21-12-2016

15 bouwkundige uitgangspunten ERA Contour 20-12-2016

16 financiële bijlage Projectteam 22-12-2016

17 de rol van de wooncoach in de maak

50 | EN BLOC HANDBOEK

Aantekeningen

51 | EN BLOC HANDBOEK

SAMEN JE DROOMHUIS BOUWEN.