Onderzoek naar gentrification in de Pijp Heeft er de afgelopen tien jaar in de Amsterdamse wijk de Pijp een Gentrificationproces plaatsgevonden?

Eindopdracht Ontwikkelde steden, steden in ontwikkeling (BG532) Marjolein Blaauboer (groep 1)

Michiel de Vries (5814278) - mcdevries@hotmail.com Marieke de Vriend (5832640) – mdvriend@mail.com

Universiteit van Amsterdam: 7 maart, 2008

2

Inhoud

1 Inleiding..............................................................................................................................3 2 Wat is gentrification?..........................................................................................................4 3 Het onderzoek.....................................................................................................................6

3.1 Ligging........................................................................................................................6 3.2 Statistieken..................................................................................................................7 3.3 Eerder onderzoek........................................................................................................9 3.4 Buurtonderzoek ........................................................................................................10

Conclusie ..................................................................................................................................14 Bronnen ....................................................................................................................................16

3

1 Inleiding Het onderwerp voor deze paper is gentrification. Een mogelijke plek waar dit proces plaats

vindt is de Amsterdamse wijk ‘de Pijp’. Onze onderzoeksvraag luidt dan ook: Heeft er de

afgelopen tien jaar in de Pijp een gentrificationproces plaatsgevonden?

In het eerste hoofdstuk gaan we in op de definitie van het begrip ‘gentrification’, daarna

behandelen we enkele statistieken en de uitkomst van ons buurtonderzoek.

Tot slot geven wij een conclusie met daarin het antwoord op de onderzoeksvraag.

4

2 Wat is gentrification?

In engere zin betekent gentrification het naar de stad terugkeren van de midden- en hogere

inkomensklasse. Het gentrificationproces heeft zich zichtbaar voorgedaan in wijken als

Notting Hill in Londen of in Williamsburg in New York. Deze wijken lagen op een

aantrekkelijke locatie, maar de woningen waren sterk verouderd en slecht onderhouden. Het

gentrificationproces treedt zich op wanneer dergelijke huizen worden opgeknapt. Dit zorgt

namelijk voor een aanzienlijke waardevermeerdering, met een trek van veel

kapitaalkrachtigen tot gevolg.

In Nederland komt gentrification slechts beperkt voor. Het proces heeft hier doorgaans

betrekking op binnenstedelijk verhuisgedrag van hogere welstandsklassen waarbij tevens

sprake is van een revitalisering van buurten. In de literatuur wordt de Amsterdamse wijk de

Jordaan vaak genoemd.

De term gentrification is in 1964 door de Londense sociologe Ruth Glass bedacht. De

‘Gentry’ was volgens haar een nieuwe stedelijke – gegoede – klasse. Glass zelf kocht huizen

in verouderde arbeiderswijken en knapte deze op. Hierdoor stegen de woningprijzen

aanzienlijk waardoor alleen de welgestelden in de buurt aan een woning konden komen.

De visie van Glass is één van de definities over gentrification. Zo ziet Smith (1979), een ander

onderzoeker, gentrification vooral als een economisch proces. Zijn theorie gaat ervan uit dat

projectontwikkelaars één of meerdere huizen in vervallen staat opkopen voor een lage prijs,

deze woningen renoveren en ze vervolgens verkopen of verhuren aan middenklassers die

bereid zijn hoge huren of een hoge koopprijs te betalen voor deze woningen.

Gale (1980) concludeerde in de jaren ’76 en ’77 uit een groot onderzoek dat hijzelf leidde, dat

gentrification een driefasen model betreft.

Kortom er zijn verschillende ideeën en uitgangspunten, maar hun theorieën hebben ook veel

raakvlakken, aldus Warde (1991).

5

De benadering van Warde (1991) gaat van het gezichtspunt uit dat gentrification uit een aantal

processen bestaat die vaak gelijktijdig naast elkaar lopen en die volgens hem gentrification het

best beschrijven:

1. Gentrification is een proces van verdringing van de oude groep bewoners door

vestiging van middenklassers met een hogere sociale status, dat nieuwe patronen van

sociale segregatie met zich meebrengt;

2. Het is een transformatie van een gebouwde omgeving waar tevens bepaalde type

lokale voorzieningen ontstaan;

3. Het is een verzameling van personen met een gedeelde cultuur en levensstijl, die

klassengerelateerde smaakvoorkeuren met elkaar deelt;

4. Het is een economische herordening van eigendomswaarden en een uitbreiding van

het privé eigendom of huisbezit.

Warde merkt hierbij op dat deze processen ook onafhankelijk van elkaar kunnen optreden.

De aanloop naar het proces van gentrification in een wijk wordt wel ‘rent gap’ genoemd. De

rent gap ontstaat wanneer de locatie (de grond) van een gebouw een hoge marktpotentie heeft,

maar de slechte staat van het gebouw het profiteren van die marktpotentie onmogelijk maakt.

De lage waarde van het gebouw heeft een lage huur tot gevolg. Wanneer er echter renovatie

(of herstructurering) plaatsvindt worden de woningen duurder en de omgeving gewilder. Dit

leidt tot een domino-effect. Investeringen in deze wijken zijn onder andere van particuliere

huishoudens afkomstig. Doordat zij investeren in de woningvoorraad kan dit leiden tot

statusverhoging van de omgeving en stijging van het onroerend goed. De buurt of het

stadsdeel wordt hierdoor op sociaal, cultureel en economisch gebied opgewaardeerd. De

inkomensklasse en het voorzieningenniveau van de wijk verandert. Dit heeft zijn weerslag op

de omgeving: zo komen er luxere winkels, restaurants en trendy cafés.

Wijken die in aanmerking komen voor investeringen en gentrification zijn veelal gebieden

waarvan de bebouwing aantrekkelijk gevonden wordt. Het zijn vaak gebieden met veel oudere

woningen die nog niet zijn aangepast aan de moderne consumentenwensen. Verder liggen de

gebieden vaak aantrekkelijk, niet alleen ten opzichte van de stadscentra zelf, maar ook ten

opzichte van andere landmarks van de steden zoals parken of musea.

6

3 Het onderzoek

Zoals hiervoor beschreven is gentrification een proces dat met veel ontwikkelingen

samenhangt. Een goede eerste graadmeter van gentrification is de ontwikkeling van de

woningwaarde van de buurt in vergelijking tot het stedelijk gemiddelde, liefst over een

periode van minimaal een decennium. Dit geeft namelijk aan in hoeverre de buurt ‘in trek’ is.

Stijgt de woningwaarde over een bepaalde periode, dan kan worden uitgezocht wat hiervan de

oorzaak is. Door te observeren in de wijk en te spreken met bewoners kan worden uitgezocht

in hoeverre er samenhang is tussen het duurder worden van de woningen en het fysieke

uiterlijk van de buurt. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan

renovatiewerkzaamheden of aan de vestiging van bepaalde winkels en horecagelegenheden.

Het is tevens van belang om te kijken wat het gemiddelde inkomen van de inwoners is over

deze periode. Wat voor inkomensgroep is dominanter geworden? Ook de ligging van de wijk

is van belang.

3.1 Ligging

De ligging van de Pijp is zeer gunstig te noemen. Zoals op de kaart te zien is bevindt de Pijp

zich vlakbij het stedelijke centrum van de stad: de grachtengordel en de uitgaansgelegenheden

op het Rembrandplein liggen op loopafstand. Verder is er middenin de Pijp een groene strook:

het Sarphatipark met voorzieningen voor (kleine) kinderen.

7

3.2 Statistieken

In deze paragraaf worden enkele statistische gegevens behandeld. Allereerst een indruk van

de ontwikkeling van de woningwaarde (woz) in de Pijp ten opzichte van Amsterdam als

geheel in de periode 1997 tot 2007. Er is een duidelijke stijging in de woningwaarde zichtbaar,

zowel in de onderzochte buurten als in Amsterdam als geheel:

Woningwaarde (woz) x 1000 % Index (1997=100) 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2007 Oude Pijp 41 42 123 124 195 200 488% Nieuwe Pijp 40 41 125 126 198 193 483% Diamantbuurt 47 47 135 135 210 200 426% Amsterdam 60 60 133 134 206 204 340%

Tabel 1 - Woningwaarde 1997-2007. Bron: CBS

De onderstaande grafiek is een verduidelijking van het bovenstaande. Het laat zien dat de

woningwaarde van de Oude- en Nieuwe Pijp bijna 5 keer (4,7) verdubbelde. De diamantbuurt

stijgt minder sterk, maar wel bovengemiddeld. In Amsterdam als geheel verdubbelde de

woningwaarde ruim 3 keer (3,4). Er is vooral een verschil zichtbaar tussen de Pijp en

Amsterdam als geheel.

8

De onderstaande tabel maakt duidelijk dat er in de Pijp in de periode 1997-2007 een stijging

heeft voorgedaan van het aantal mensen in de hogere inkomensklasse. Ook in Amsterdam als

geheel is er een stijging zichtbaar, maar lager dan in de onderzochte buurt. Voorts is duidelijk

dat, net als in Amsterdam als geheel, in de Pijp een daling plaatsvindt van mensen met een

laag inkomen.

Inkomen in categorieën in % Stijging in % 1997 2007 hoog laag niet actief hoog laag niet actief hoog laag niet actief Oude Pijp 13 46 29 21 40 26 62% -13% -10% Nieuwe Pijp 11 48 30 20 41 29 82% -15% -3% Diamantbuurt 8 48 36 13 45 33 63% -6% -8% Amsterdam 16 43 30 21 38 28 31% -12% -7%

Tabel 2 – Inkomen in categorieën - Bron: CBS Daarnaast blijkt vooral dat het gemiddelde inkomen van de inwoners van de Oude Pijp sterk

toeneemt en de Diamantbuurt wat minder. Als geheel genomen stijgt de gehele Pijp meer dan

Amsterdam als geheel. Zie onderstaande tabel en de bijbehorende grafiek. Te zien is dat in

1995 elke buurt binnen de Pijp eerst nog lager scoorde dan het Amsterdams gemiddelde. Het

verschil met 2005 is duidelijk: zowel de Oude als de Nieuwe Pijp scoort nu gemiddeld hoger

dan Amsterdam als geheel.

inkomen per inwoner 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Oude Pijp 8486 9802 11027 12600 14400 13300 Nieuwe Pijp 8100 9144 10437 11500 13900 12900 Diamantbuurt 7555 8463 9302 10400 12300 11500 Amsterdam 8576 9461 10437 11600 13700 12600

Tabel 3 - Inkomen per inwoner - Bron: CBS

0

2000 4000 6000 8000

10000 12000 14000 16000

1995 1997 1999 2001 2003 2005

Inkomen per inwoner

Grafiek 2 - Inkomen per inwoner

Oude Pijp Nieuwe Pijp Diamantbuurt Amsterdam

Bron: CBS

9

3.3 Eerder onderzoek

De overheid heeft minder grip gekregen op veranderingen in de buurt. Dit zou volgens Jaco

Boer, die zijn scriptie schreef over gentrification in de Pijp en de Jordaan, een gevolg zijn van

het feit dat stadsvernieuwing het laatste decennium een zaak geworden is van marktpartijen.

Eerder, in de jaren 80, hebben de gemeente en woningcorporaties veel verwaarloosde

woningen opgeknapt om de wijk te behouden en te herstellen. De wijk werd aantrekkelijk

doordat er nieuwe voorzieningen kwamen en de wijk verkeersluwer werd gemaakt. Steeds

meer huurders uit de wijk kochten vanaf het einde van de jaren tachtig een eigen woning. Dit

waren voornamelijk pas afgestudeerden en actieve buurtbewoners. Later kochten ook

leeftijdsgenoten van buiten de wijk een woning.

Het gevolg was een omslag in ’98. De gemeente stond nu positiever tegenover ‘upgrading’

van oude stadswijken door particuliere investeerders. Om dit nog verder te stimuleren heeft

Amsterdam een beleid ontwikkeld om het splitsen en verkopen van goedkope huurwoningen

te splitsen, aldus de heer Boer. Splitsen van huizen gebeurd doordat een huis niet als een

geheel wordt verkocht, maar verdeeld wordt in bijvoorbeeld 3 koopappartementen. Dit zorgde

ervoor dat het aantal huurwoningen verminderde en de wijk begon te ‘veryuppen’.

Jaco Boer beschreef de verandering in zijn scriptie. “De oude sigarenboer op de hoek maakte

plaats voor een trendy loungecafé. En voormalige timmerwerkplaatsen werden omgebouwd

tot strak ingerichte kantoren.”

10

3.4 Buurtonderzoek

De bovenstaande statistieken geven een kleine impressie van de ontwikkeling van de Pijp van

de afgelopen jaren. Zijn deze ontwikkelingen ook zichtbaar in de wijk zelf? Om deze vraag te

beantwoorden volgt een kort buurtonderzoek. Hier wordt gekeken naar de staat en het uiterlijk

van de wijk op dit moment, maar wordt er ook aandacht geschonken aan de visie van

bewoners: in hoeverre hebben zij een gentrificationproces waargenomen?

Op de Albert Cuyp gaf de heer F.J. Sas, constructeur en staf Handhaving Bouwen & Wonen

Stadsdeel Oud Zuid, zijn visie op de afgelopen twintig jaar. Hij beschreef een aantal

interessante ontwikkelingen.

De heer Sas vertelde dat de gemeente in de jaren 80 van de overheid opdracht kreeg om onder

andere de woningen in de Pijp op te knappen. Men heeft toen kunststof kozijnen in de ramen

gezet en ook sommige dakkapellen verandert in kunststof (zie foto 1). Ook zijn er huizen

gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Dit was allen in het kader van de

Stadsvernieuwing.

Foto 1 – De slechte staat van de houten dakkapellen zijn in de jaren 80 vervangen door kunststof (huis rechts).

11

Daarnaast vertelde hij dat vanaf 1998 de huiseigenaren hun huizen mochten gaan splitsen. In

plaats van dat ze bijvoorbeeld 4 huurders in hun huis hadden zitten, konden ze nu hun huis

opsplitsen en er een aantal onafhankelijke appartementen in maken. Na het opknappen van de

woning konden de losse appartementen verkocht worden. Zo verdwenen huurders geleidelijk

uit de buurt en kwamen er steeds meer kopers voor in de plaats. Voor de huisbazen was het

financieel aantrekkelijk om hun huizen te splitsen en de appartementen afzonderlijk te

verkopen. Dit leverde immers veel meer geld dan het verhuren van het pand, gaf de heer Sas

aan.

Constructeur Sas benadrukte vooral de gunstige ligging van de Oude Pijp in het noorden, dat

het dichtst bij het centrum ligt. Hierdoor was de hoge sociale klasse bereid om dergelijke

woningen te kopen. Vandaar dat de huisbazen ook het risico van al het opknappen en

verbouwen wel durfden te nemen, de ligging was tenslotte bijzonder centraal.

Bovendien wilde de gemeente dat er kopers in de huizen zouden komen, zodat de huizen beter

zouden worden onderhouden. Kopers onderhouden hun huis beter dan huurders, was toen de

gedachte.

Foto 2 - Op deze foto is een duidelijk contrast te zien tussen een pas opgeknapte woning (links) en een ‘oude’ woning (rechts). Merk het verschil op in kwaliteit van de kozijnen en het stukwerk.

12

Desgevraagd vertelde Sas dat het na 2002

ook mogelijk werd om kopers én huurders

in één woning te huisvesten. Hiervoor was

dit niet mogelijk. Men mocht bijvoorbeeld

niet de bovenste verdieping een

koopwoning maken, en in de rest van het

huis huurders laten zitten. Na 2002 ging het

opknappen van huizen in een sneltreinvaart.

Huisbazen konden nu, als een huurder

vertrok, een appartement ‘los’ verkopen.

Huisbazen hoefden niet meer te wachten

totdat alle huurders het pand hadden verlaten.

Dit is, aldus de heer Sas, duidelijk een

omslagmoment geweest. In deze periode

stegen de woningprijzen in de Pijp flink,

zoals ook te zien was in de voorgaande

tabellen.

Na ons gesprek met de heer Sas spraken we

met een barvrouw (25 jaar). Ze vertelde ons

dat ze nu niet meer in de Pijp woonde, maar

dat ze wel graag terug wilde komen.

Desgevraagd vertelde ze graag terug te

willen naar de Pijp omdat het ten opzichte

van het centrum en openbaar vervoer ideaal

ligt. Verder gaf ze aan niet speciaal terug te

willen voor de voorzieningen.

Om meer bewoners van de wijk de Pijp te

kunnen spreken besloten we het

Sarphatipark in te gaan. Hier hadden we een

gesprek met een vrouw van middelbare

leeftijd met twee kleine kinderen. Ze

Foto 3 - Op sommige plaatsen is er besloten om meerdere panden te vervangen met nieuwbouw.

Foto 4 – Op de Albert Cuyp zijn de gevolgen van de stadsvernieuwing goed zichtbaar.

13

vertelde nu zes jaar in de Pijp te wonen en dat het haar goed beviel omdat de buurt

kindvriendelijk is. Ze heeft de wijk sterk zien veranderen; zo komen er in de huizen naast haar

jonge mensen in luxe appartementen wonen. Ook het voorzieningenniveau verandert. “Waar

eerst nog een klein boekwinkeltje en een afhaalrestaurant zat, zit nu een fancy restaurant”.

In een slagerij op de Eerste van der Helststraat vertelde de eigenaresse dat er veel jonge

mensen zijn komen wonen. De sfeer is volgens haar formeler geworden. Vroeger had ze nog

veel vaste klanten waar ze binding mee had, tegenwoordig is het contact verzakelijkt. Ook is

er de laatste jaren meer vuil op straat gekomen, wat volgens haar het gevolg is van de

verminderde betrokkenheid van de bewoners met de buurt.

“De Pijp is heel erg aan het veryuppen”, vertelde een jonge bewoner van de Pijp even

verderop. De dertiger doelde hiermee vooral op de komst van jonge bewoners met een

bovenmodaal inkomen. Ook ziet hij de voorzieningen veranderen. Overal in de wijk ziet hij

nieuwe horecagelegenheden en luxe winkels ontstaan, die speciaal gericht zijn op deze

nieuwe doelgroep. Hij wees erop dat de woningbouw in toenemende mate huurwoningen

afstoot ten behoeve van koopwoningen. Deze nieuwe bewoners hebben volgens hem minder

binding met de stad. Daardoor voelen zij zich minder verantwoordelijkheid om de wijk netjes

te houden, benadrukte hij. “Dit zou een gevolg kunnen zijn van het individualiseringsproces

dat overal in de stad zichtbaar is.”

14

Conclusie

Gentrification kan pas optreden als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Ten eerste is de

ligging van de wijk van belang. De wijk behoort bijvoorbeeld dicht bij het centrum te liggen,

of vlakbij andere ‘landmarks’ zoals parken, musea of dure winkels. Ten tweede moeten de

huizenprijzen in de buurt laag zijn, bijvoorbeeld door de slechte staat van de woningen.

Doordat kapitaalkrachtigen hierdoor weinig hoeven te investeren – en daarmee gevolgen van

een eventuele mislukking niet groot is – durven zij het aan om woningen te kopen en te

renoveren. Wanneer dit gentrificationproces plaatsvindt uit zich dit in een stijging van de

woningprijzen, met als gevolg dat vooral de hogere inkomensklasse in aanmerking komen

voor een woning. Tot slot zal ook het voorzieningenniveau zich aan deze kapitaalkrachtige

klasse aanpassen.

Bovenstaande verschijnselen hebben wij ook in de Pijp waar kunnen nemen. Om te beginnen

ligt de Pijp dicht bij het centrum van de stad. Daarnaast lagen de huizenprijzen in de jaren 90,

zeker in verhouding tot deze gunstige ligging, erg laag. De Pijp lag qua woningwaarde in

1997 zelfs ver onder het gemiddelde van Amsterdam. De oorzaak van deze lage prijzen was

de slechte staat waarin de woningen verkeerden. Dit maakte het aantrekkelijk om deze huizen

op te gaan knappen, de prijzen zouden daardoor immers flink kunnen gaan stijgen. Dat

gebeurde dan ook: de prijzen verdubbelde tussen 1997 en 2007 maar liefst 4,7 keer. Dat was

meer dan het Amsterdams gemiddelde (3,4 keer).

Een interessante aanleiding voor het opknappen van de woningen kwam in 1998. De

gemeente gaf in dit jaar aan woningcorporaties de ruimte om de huizen te splitsen; woningen

konden nu ook per etage verkocht worden. Veel woningcorporaties gingen hun huizen

opknappen, zodat deze vervolgens voor een hoge prijs verkocht konden worden.

Deze ontwikkeling werd overigens ondersteund door de gemeente. Verwacht werd dat de wijk

hierdoor in aanzien zou stijgen. De gedachte van de gemeente was dat kopers beter hun

woning zouden onderhouden dan huurders. In 2002 versoepelde de regelgeving wat betreft

het splitsen van huizen met als gevolg dat er nog meer koopwoningen beschikbaar kwamen.

Hiermee trok de wijk automatisch een andere inkomensklasse aan. Dit is goed te zien in het

stijgende percentage hoge inkomens in de periode 1997-2007 in verhouding met Amsterdam

als geheel.

15

De ondervraagde bewoners gaven aan dat ze een verandering in het voorzieningenniveau

hebben waargenomen. Zij noemden de opkomst van sjieke restaurants, hippe cafés en

specialistische winkels. Logischerwijs een gevolg van de komst van een kapitaalkrachtige

klasse.

Uit bovenstaande verschijnselen kunnen wij concluderen dat er sprake is van een proces van

gentrification in de Pijp. De vraag is in hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst zal

doorzetten.

16

Bronnen • Boer, J (2005), Gentrification van de Oude Pijp en de Jordaan: een onderzoek naar de rol

van de overheid en het particuliere initiatief • Centraal Bureau voor de Statistiek <www.cbs.nl> (geraadpleegd 27 februari 2008)

• Gale, D. (1980), Neighborhood Resettlement in Washington, D.C., in Back to the City,

Daphne Spain and Shirley Bradway Laska (eds), New York: Pergamon Publishing Co. • Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud- Zuid < http://www.oudzuid.amsterdam.nl>

(geraadpleegd 27 februari 2008) • Glass, R. (1964), Introductiondon to Londen: Aspects of Change, Centre of Urban Studies, London: MacGibbon &Kee • Smith, N. (1979), Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by canot

people, Journal of the American Planning Association: 538-548.