GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK ......Duurzaam wonen en bouwen van de provincie...

Gemeenschappelijk Eco-Woonproject | Kortrijk - Kop van Prado

pagina 2


pagina 3

INHOUDSTAFEL

1. INLEIDING 5

1.1. Uitgangspunt

1.2. Doelstelling en doelpubliek

1.3. Toekomstwaarde

1.4. Projectverloop

1.5. Contactgegevens

2. GEMEENSCHAPPELIJK DUURZAAM WONEN 8

2.1. Wat betekent duurzaam bouwen en wonen?

2.2. Wat betekent gemeenschappelijk wonen of co-housen?

3. MINIMUMVOORWAARDEN GEMEENSCHAPPELIJKHEID & DUURZAAMHEID 12

3.1. Inleiding

3.2. Minimumvoorwaarden gemeenschappelijkheid

3.3. Minimumvoorwaarden duurzaamheid

4. PROJECTSITE 14

4.1. Ligging en bereikbaarheid

4.2. Kadastrale gegevens

4.3. Historiek en ontwikkeling van de site

4.4. Stedenbouwkundige voorschriften

4.5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

5. TRAJECT & SELECTIEPROCEDURE VAN DE KANDIDAAT BOUW- EN WOONGROEP 21

5.1. Bekendmaking van de site

5.2. Kandidaatstelling

5.3. Visienota

5.4. Projectvoorstel

5.5. Toewijzing compromis en akte

5.6. Realisatie, oplevering en bewoning van het project

6. BEGELEIDING VAN DE GROEP 26

6.1. Begeleiding bouwgroep door vzw Samenhuizen

6.2. Begeleiding bouwgroep door Steunpunt Duurzaam Wonen en Bouwen B en Steunpunt B


pagina 4

7. INFORMATIE OVER DE OVERDRACHTSFORMULE | PRIJS VAN DE SITE 27

7.1. Onderhandse verkoop van de volledige site

7.2. Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd door

een onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels

7.3. Verlenen van een erfpachtrecht

7.4. Oprichten van een Community Land Trust(CLT)

8. SPECIFIEKE VOORWAARDEN 30

8.1. Staat van onderhoud

8.2. Sloop- en bouwverplichting

8.3. Ontwerpeisen

8.4. Bewoningsverplichting

8.5. Recht van wederinkoop AGB SOK

9. OVERDRACHT EN PROCEDURE 32

10. TIMING 33


pagina 5

1. INLEIDING

Het Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk (voorheen gekend als de Woonregie) is een autonoom

gemeentebedrijf met rechtspersoonlijkheid, opgericht bij besluit van de gemeenteraad van Kortrijk

op 08 mei 1998.

Het AGB SOK heeft een beleidsuitvoerende opdracht en zorgt mede voor de uitbouw en promotie

van stad Kortrijk als woonstad. Deze doelstelling krijgt vorm door de realisatie van residentiële

projecten, die de woonfunctie van stad Kortrijk versterken, en in het bijzonder door het realiseren

van stedelijke beleidsdoelstellingen inzake betaalbaar wonen.

1.1. Uitgangspunt

Stad Kortrijk is eigenaar van verschillende gronden en gebouwen gelegen in de Zwevegemsestraat en

Sint-Denijsestraat in Kortrijk. In het BPA nr. 16 ‘Sint-Denijsestraat & Zwevegemsestraat’ hebben deze

percelen als stedenbouwkundige bestemming ‘gegroepeerde bouw van volkswoningen’ (= woningen,

socio-culturele-educatieve voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige infrastructuur).

Aangezien de oorspronkelijke plannen voor de bouw van een kopgebouw door de Zuid-West-

Vlaamse Sociale Huisvestigingsmaatschappij niet meer zullen doorgaan, werd er gezocht naar een

nieuwe bestemming voor deze gronden, die bovendien in overeenstemming moet zijn met de in het

BPA voorziene stedenbouwkundige bestemming.

Cohousing, een alternatieve vorm voor betaalbaar ecologisch wonen, is verenigbaar met deze

bestaande stedenbouwkundige bestemming van ‘gegroepeerde bouw van volkswoningen’ (=

woningen, socio-culturele-educatieve voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige

infrastructuur). Het ondersteunen van cohousing draagt bij tot de doelstellingen inzake betaalbaar

en kwalitatief wonen zoals voorgesteld in ‘Plan Nieuw Kortrijk’. Cohousing verhoogt ook de sociale

cohesie en geeft daarmee vorm aan een ‘stad die verenigt en verbindt’. Cohousing is bij uitstek een

woonvorm waar duurzaamheid tot uiting kan komen. Door het gemeenschappelijk realiseren van

ruimte en infrastructuur zorgt men voor een efficiëntere invulling en kan geopteerd worden voor

duurzamer materiaalgebruik wat dan weer perfect past in de visie van ‘Kortrijk wordt klimaatstad’

(Plan Nieuw Kortrijk).


pagina 6

De voorgestelde site en visie werden geselecteerd als pilootproject voor “Trajectbegeleiding van

woonactoren die gemeenschappelijk eco-wonen willen faciliteren als instrument voor

klimaatvriendelijke kernversterking”. Bond Beter Leefmilieu, Samenhuizen vzw en het Steunpunt

Duurzaam wonen en bouwen van de provincie West-Vlaanderen zorgen voor de begeleiding.

Deze begeleiding is mogelijk met de steun van de Vlaamse overheid en het Fonds Duurzaam

Materialen- en Energiebeheer, beheerd door de Koning Boudewijnstichting.

1.2. Doelstelling en doelpubliek

Het AGB SOK wenst in opdracht van stad Kortrijk de gronden en gebouwen in de Zwevegemsestraat

en de Sint-Denijsestraat over te dragen (verschillende formules van overdracht zijn mogelijk) aan een

groep particulieren die instaat voor de bouw van het project cohousing, er zelf gedomicilieerd is en

geen winst- of speculatieve doelstellingen voor ogen heeft.

De woningen binnen een cohousingproject zijn doorgaans iets kleiner dan een modale gezinswoning.

De verminderde private oppervlakte wordt ruimschoots gecompenseerd door een uitgebreid

‘common house’ en gemeenschappelijke buitenruimte. Door compact en groepsgericht te bouwen is

diversiteit mogelijk. Door het kiezen voor een open gemeenschap, die een afspiegeling is van de

huidige maatschappij, zijn er binnen cohousing ook mogelijkheden voor kansgroepen en is er ruimte

voor verschillende generaties.

Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gedacht en gewerkt aan

‘zelfvoorziening’ op vlak van energie, water en eventueel voedsel.

1.3. Toekomstwaarde

Cohousing biedt als nieuwe woonvorm een trendbreuk waarbij duurzaamheid, diversiteit en sociale

bewogenheid belangrijke pijlers zijn ; een alternatief voor de huidige eengezinswoningen.

Het project verhoogt de leef- en beleefkwaliteit van het projectgebied en het volledig bouwblok en

de omgeving in het centrum van stad Kortrijk.

De combinatie van verschillende typologieën zorgt voor flexibiliteit. Op microniveau is gestapeld

wonen modulair en toekomstgericht, is een doorschuifsysteem mogelijk (van een studio of

ééngezinsappartement naar 2, 3 en 4 slaapkamerwoning … ). Deze flexibiliteit heeft een positieve

werking op de aantrekkelijkheid van het wonen binnen deze site.

Vanuit duurzaam oogpunt wordt geopteerd om zo compact mogelijk te bouwen en wonen. De

oppervlakte van elke wooneenheid kan gereduceerd worden tot het noodzakelijke gelet op de

aanwezigheid van collectieve voorzieningen en ruimtes (zoals het ‘common house’) en de

gemeenschappelijke buitenruimte.

Er wordt een duidelijke keuze gemaakt om bewust ecologisch en sociaal geëngageerd te leven :

ecologisch en energiezuinig bouwen en wonen ligt niet enkel in het toepassen van een aantal

materialen en technieken.

De sociale bewogenheid en de integratie binnen een minder evident plangebied in een dicht

stadsweefsel ondersteunen deze bewuste keuzes.


pagina 7

1.4. Projectverloop

Het AGB SOK wenst in opdracht van stad Kortrijk een groep te selecteren en de gronden en

gebouwen aan deze groep over te dragen.

De oproep wordt gelanceerd ten laatste op donderdag 15 oktober 2015. Geïnteresseerde groepen

kunnen hun kandidatuur stellen op basis van een visiedocument tegen vrijdag 15 januari 2016

(12.00u).

Ten laatste medio februari 2016 wordt de geselecteerde kandidaat verwittigd die dan een

werkperiode van maximum 4 maanden krijgt om een volledig uitgewerkt dossier voor te leggen

tegen woensdag 15 juni 2016 (12.00u).

De beoordeling van het ingediende uitgewerkt dossier gebeurt door de Raad van Bestuur AGB SOK,

eventueel bijgestaan door een aantal deskundigen, op basis van volgende aspecten :

• Juridische structuur van de groep

• Financiële structuur binnen de groep

• Feitelijke samenstelling van de groep

• Duurzaamheid binnen en van het project

• Stedenbouwkundige - architecturale kwaliteit van het project

1.5. Contactgegevens

AGB SOK

Contactpersoon : Pascale DENYS

Grote Markt 54, 8500 Kortrijk

056 20 64 96

[email protected]

[email protected]


pagina 8

2. GEMEENSCHAPPELIJK DUURZAAM WONEN

De bevolking in Vlaanderen groeit de volgende jaren sterk aan. Tegen 2030 komen er 600.000

mensen bij. Gezinnen zullen dan ook een stuk kleiner zijn, er zullen meer alleenstaanden en meer

ouderen zijn. Om al die mensen een dak boven het hoofd te bieden, is er nood aan nieuwe

betaalbare en kwaliteitsvolle woongelegenheid voor 330.000 gezinnen. Daarnaast weten we dat

onze CO2 uitstoot drastisch moet dalen en dat we zuiniger moeten omspringen met ruimte, energie,

materialen en water. Ook mobiliteitsvraagstukken, infrastructuurkosten én de op ons afkomende

klimaatverandering dagen ons uit om na te denken over waar en hoe we gaan bouwen en wonen.

Onze huidige manier van wonen en bouwen verder zetten, is alvast niet de juiste oplossing.

Vlaanderen is nu de meest versnipperde en verkavelde regio van Europa. Die verspreide manier van

wonen - dikwijls in grote, onderbezette en slecht geïsoleerde huizen - heeft een heel negatieve

impact op het leefmilieu. Maar ook voor de economie én voor de kwaliteit van ons leven zijn er veel

negatieve gevolgen.

• De maatschappelijke kosten zijn hoog. De verspreide bebouwing zorgt voor extra kosten voor

de aanleg van nutsvoorzieningen (bv. riolering) en voor allerlei diensten (bv. postbedeling).

• Doordat burgers verder van de steden (gaan) wonen, neemt de druk op de mobiliteit toe.

Wegen slippen dicht en er ontstaat sluipverkeer.

• Fietsen biedt geen oplossing (door de te grote afstanden) en het openbaar vervoer is zeer duur

(door de verspreide bewoning).

• De publieke ruimte is minder aangenaam en minder veilig.

• De ondernemingen en burgers ondervinden grote hinder door het verkeer.

• Het groeiende autoverkeer zorgt ook voor gezondheidsproblemen door fijn stof en

lawaaioverlast. Elke Vlaming verliest meer dan één jaar van zijn leven door te veel fijn stof in

onze lucht. De kosten voor de gezondheidszorg gaan steil omhoog.

• Sociaal raken - zeker oudere - mensen geïsoleerd en ook daar lopen de kosten voor zorg op. De

groeiende groep oudere mensen in de vele alleenstaande huizen worden minder mobiel en

lopen meer kans te vereenzamen.

• De sociale levenskwaliteit vermindert door individualisering en anonimiteit, deels tengevolge

van een gebrek aan ontmoetingsruimtes en -zones, beperkte gedeelde verantwoordelijkheid

en zelfbeheer t.a.v. de omgeving, de druk van het verkeer …

• De betaalbaarheid van huisvesting wordt voor heel wat mensen een probleem.

• Er is een daling van de biodiversiteit. Door de ruimtelijke versnippering staan natuur en bos

sterk onder druk en blijft er onvoldoende bos en natuur over voor een gezonde biodiversiteit.

Eén op de vier planten- en diersoorten in Vlaanderen dreigt te verdwijnen.

• We krijgen te maken met wateroverlast en waterschaarste. De slechte ruimtelijke ordening

waardoor water geen ruimte meer krijgt, de vele verharde oppervlaktes en het waterverbruik

door o.a. de huishoudens zorgen voor problemen met waterbeheer. We krijgen

overstromingen in natte periodes en verdroging in warme periodes. Door de

klimaatverandering zullen deze problemen ernstig toenemen. Een derde van de Vlaamse

woningen kan bovendien ook niet aangesloten worden op de riolering, wegens te duur.

Hierdoor is ook waterkwaliteit van onze waterlopen slecht.

• Onze huidige manier van bouwen zorgt nog voor teveel en onduurzaam gebruik van

materialen en dus voor de uitputting van grondstoffen en heel wat afval.

• Maar bovenal betekent onze verspreide bewoning, in ruime niet goed geïsoleerde huizen,

samen met het gegenereerde verkeer, een bedreiging voor de welvaart en het welzijn van de

komende generaties door de gigantische CO2 uitstoot met onherstelbare gevolgen voor het

klimaat.


pagina 9

De volgende jaren dreigen de bovenstaande gevolgen nog toe te nemen als we er niet voor zorgen

dat we op een andere manier gaan bouwen en wonen.

“Gemeenschappelijk duurzaam wonen” biedt het perspectief om tot een manier van wonen en

bouwen te komen die welzijn biedt aan de bewoners zonder te wegen op het milieu, de natuur en

onze gezondheid.

2.1. Wat betekent duurzaam bouwen en wonen ?

De gevolgen van onze huidige manier van wonen en bouwen zijn groot. Maar er zijn oplossingen voor

handen. Een doortastend beleid van onze overheden gericht op klimaatvriendelijke kernversterking

kan de vele negatieve effecten van onze huidige verspreide, onduurzame manier van wonen,

aanpakken. Ook steeds meer mensen kiezen bewust voor een duurzame manier van leven en willen

dus ook op een andere manier gaan wonen en bouwen.

Duurzaam wonen en bouwen streeft naar een zo spaarzaam mogelijk omgaan met ruimte energie,

water en materialen en dat in alle fasen van het bouwproject: van de ontwerpfase, tot de bouw, het

gebruik en de sloop. Ook gerichtheid op het welbevinden van de mensen waarmee je samen woont

en op je omgeving is essentieel.

Om hierbij bewust te werk te kunnen gaan en de juiste keuzes te kunnen maken, is er een zeer goed

hulpmiddel voorhanden: de ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’. In deze maatstaf

komen alle facetten van duurzaam wonen en bouwen aan bod. Zowel burgers als architecten

kunnen er mee aan de slag.

Je kan de maatstaf in elke fase van je project gebruiken. Vóór aanvang, zodat je weet waar je

allemaal op kan letten waardoor je later in je project niet geconfronteerd wordt met onvoorziene

hoge kosten of zaken waar je niets meer aan kan doen.

Zo is de keuze van de ligging en de oriëntatie van de plek waar je wil wonen bepalend voor de

duurzaamheid van een project. Woon je in de buurt van winkels, diensten en openbaar vervoer? Kan

je vlot op je werk raken en kunnen je kinderen veilig naar school zonder dat je daarvoor een auto

nodig hebt? Is de ligging van het perceel zo dat je optimaal gebruik kan maken van de zon voor

verwarming en de opwekking van energie?

Ook tijdens de ontwerpfase, de werffase en bij ingebruikname van het pand is de maatstaf een zeer

handig instrument om op het juiste pad te blijven.

De maatstaf helpt je om te komen tot een goede aanpak van je project. Het bepalen van wat je

precies wil bereiken en hoe je dat kan doen zodat je het project ook - binnen je mogelijkheden - tot

een goed einde kan brengen.

Alle aspecten van duurzaam wonen en bouwen komen aan bod.

• Transport. Hoe zit het met de bereikbaarheid van de bouwplaats? Wat zijn de

transportmogelijkheden eens je op de plek woont?

• Water. Voor een goed waterbeheer zijn er heel wat mogelijkheden zoals waterzuinige

toestellen, goed gebruik van regenwater en leidingwater, bufferen van neerslag ...

• Hoe zit het met het landgebruik en de ecologie. Ga je nieuw bouwen in open ruimte of

verbouw je een bestaand pand in de kern? Hoeveel ruimte neemt één wooneenheid in beslag?

Kan je een groentetuin aanleggen? Voorzie je een composteerplaats? Is er groenvoorziening in

de buurt?


pagina 10

• Hoe beperk je alle mogelijke vormen van vervuiling. Vervuiling is een ruim begrip. Het gaat om

het vermijden van vervuiling tijdens de werffase, maar ook om het beperken van

beschaduwing, windhinder, stedelijke opwarming door bijvoorbeeld het kiezen voor een

groendak, enz …

• Elk bouwproject vraagt grondstoffen en produceert afval. Het materiaalverbruik beperken is

een belangrijk facet. Kan je bestaande structuren hergebruiken? Zijn de materialen die je

gebruikt duurzaam? Is het project gericht op de toekomst, houdt het rekening met wijzigende

gezinssituaties? Is er een afvalsorteerplaats?

• Energie. Hoe kan je het energieverbruik zoveel mogelijk verminderen? Hoe kan je de energie

die je nog nodig hebt maximaal halen uit hernieuwbare energiebronnen zoals de zon? Hoe kan

je voor de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk gebruik maken van fossiele

brandstoffen?

• Hoe draagt jouw project bij tot het comfort, de gezondheid en de sociale noden van de

mensen die bij en rond jou wonen? Beantwoordt het project aan alle aspecten van gezondheid

en veiligheid? Is het gebouw en het terrein toegankelijk voor mensen met een beperking? Deel

je binnen het project ruimte met andere gezinnen? Zijn er voldoende voorzieningen dicht in de

buurt? Schept het project mogelijkheden voor mensen die minder kapitaalkrachtig zijn? Is het

project positief voor de mensen in de buurt en het buurtleven?

Duurzaam wonen en bouwen behelst dus heel wat facetten. Een project kan niet aan alle facetten

optimaal beantwoorden. Het is dus ook een kwestie van de juiste keuzes te maken, rekening

houdend met de mogelijkheden van een site en de (financiële) haalbaarheid.

Duurzaam bouwen vraagt ook heel wat expertise. Maar je staat er niet alleen voor. De keuze voor

een goede architect is belangrijk. Deze zal je met raad en daad bijstaan. Je kan ook beroep doen op

ondersteuning van de overheid, de Steunpunten Duurzaam Wonen en Bouwen helpen je van je

project een zo duurzaam mogelijk project te maken.

De ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’ is te vinden op de website van de Vlaamse

Overheid (http://do.vlaanderen.be/maatstaf-voor-woningen).

2.2. Wat betekent gemeenschappelijk wonen of cohousen ?

Een project gemeenschappelijk wonen (woongemeenschap) omvat personen, afkomstig uit

verschillende gezinnen die vrijwillig ruimtes delen en afspreken in minder of meer betrokken mate

samen te wonen met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren voor de mede-bewoners en

voor de directe omgeving. Zij ontwikkelen hun woonvorm als bewonersgroep op eigen initiatief en

wonen er in eigen beheer.

We onderscheiden verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen :

Gemeenschappelijk wonen

RUIMTELIJK (& SOCIAAL) groep autonome

woningen

groep

kamers*

Gemeenschappelijke functionele ruimtes binnen (+

samenleefproject)

Cowonen Woongroep

Gemeenschappelijke functionele ruimtes

+ leefruimtes binnen

Cohousing


pagina 11

(+ samenleefproject)

De onderstaande collectieve woonvormen zijn geen gemeenschappelijk wonen :

Collectieve woonvormen

RUIMTELIJK (& SOCIAAL) groep woningen groep

kamers*

Gemeenschappelijke binnen en/of

buitenruimtes

(geen samenleefproject)

Wijk of woonblok met collectieve

voorzieningen

Kamerwoning

De verschillende vormen op een rijtje :

• Cowonen: autonome privé-woonsten + functionele gedeelde ruimtes (minder oppervlakte en

functies dan bij cohousing), zoals bvb. tuin, garage, fietsenberging, wasplaats, en eventueel

tuinhuis, clubhuis, atelier …) ; grootte : 3 à 35 units

• Cohousing: autonome privé-woonsten + functionele gedeelde ruimtes EN leefruimtes (meer

oppervlakte en functies dan bij cowonen), zoals tuin, garages, washuis, + eetzaal, keuken,

zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a. ; grootte : 8 à 35 units

• Woongroep: privé-kamers niet autonoom, er ontbreekt keuken en/of sanitair) studio’s of

kleine appartementjes onder één dak ; huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ;

grootte : meestal 3 à 8 units (wordt ook gemeenschapshuis genoemd worden, in dat geval is

het engagement meestal van kortere duur)


pagina 12

3. MINIMUMVOORWAARDEN GEMEENSCHAPPELIJKHEID &

DUURZAAMHEID

3.1. Inleiding

Dit project heeft tot doel de overdracht van het terrein aan een groep van particulieren, die in eigen

beheer een niet op speculatie gericht bouwproject zal realiseren dat hoge criteria op vlak van

duurzaamheid en gemeenschappelijkheid zal integreren.

Diversiteit is belangrijk : door compact en groepsgericht te bouwen en door het eventueel gebruik

van het coöperatieve systeem kan dit gerealiseerd worden. Door het kiezen voor een open

gemeenschap, die een afspiegeling is van de huidige maatschappij, zijn er binnen deze cohousing ook

mogelijkheden voor kansgroepen en plaats voor verschillende generaties.

Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gewerkt aan zelfvoorziening op

vlak van energie, water en voedsel.

Het project realiseert:

• gemeenschappelijk eco-wonen en participatie

• diversificatie in woonvormen

• hoogwaardige architectuur met zeer hoog duurzaamheidsniveau

Het project draagt ook bij tot:

• klimaatvriendelijke kernversterking door middel van kwalitatieve verdichting

• aangenaam (stads)weefsel waar mensen graag verblijven

• betaalbaarheid van woningen bevorderen door het stimuleren van alternatieve woonvormen

Indien één van volgende uitspraken van toepassing is op één van de leden van de kandidaat bouw-

en woongroep, wordt de kandidaat bouwen woongroep uitgesloten van het project:

● veroordeeld zijn voor deelname aan een criminele organisatie als bedoeld in artikel 324bis van

het Strafwetboek;

● veroordeeld zijn voor omkoping als bedoeld in artikelen 246 en 250 van het Strafwetboek;

● veroordeeld zijn voor fraude als bedoeld in artikel 1 van de overeenkomst aangaande de

bescherming van de financiële belangen van de Gemeenschap, goedgekeurd door de wet van

17 februari 2002;

● veroordeeld zijn voor witwassen van geld als bedoeld in artikel 5 van de wet van 11 januari

1993 tot voorkoming van het gebruik van het financieel stelsel voor het witwassen van geld en

de financiering van terrorisme;

● opgenomen zijn in het negatieve bestand van de Nationale Bank;

● achterstallen hebben bij stad Kortrijk, of aan stad Kortrijk gelieerde rechtspersonen.

Hieronder vindt u de minimale voorwaarden op vlak van gemeenschappelijkheid en duurzaamheid

en de minimale architecturale voorwaarden waaraan het project moet voldoen.

3.2. Minimumvoorwaarden gemeenschappelijkheid

Het samenleefproject wordt qua inhoud (sociale doelstellingen, samenwerking, rechtsvorm,

ruimtelijk ontwerp …) uitgedacht en gedragen door de bewoners als groep, zowel in de ontwik-

kelingsfase als in de bewoningsfase.

Dit vindt haar weerslag in een visieplan of charter, een ontwikkelingsplan en een ruimtelijk ontwerp.


pagina 13

We verwachten van de inschrijversgroep in dit project:

• Dat de toekomstige bewoners een feitelijke vereniging, vzw, coöperatie … - een structuur dus -

oprichten om als groep de woonontwikkeling te kunnen realiseren.

• Dat deze structuur als doelstelling heeft: planning, ontwikkeling, bouw, organisatie en

beheer/bewonen van het woonproject.

• Dat op vlak van samen-wonen in de woonontwikkeling 80-100% van de buitenruimte

gemeenschappelijk is en dat minimaal enkele functies gemeenschappelijk zijn:

o minstens 1 gemeenschappelijke leefruimte binnen (min. 20m²).

o minstens 1 gemeenschappelijke inpandige fietsenberging. De fietsenberging biedt

minstens plaats aan zoveel fietsen als het samenwoonproject slaapkamers heeft.

o minstens 1 gemeenschappelijke berg- en/of wasplaats (min. 10m²).

3.3. Minimumvoorwaarden duurzaamheid

Duurzaamheid is heel belangrijk in dit project. De bouwen woongroepen krijgen zeer veel vrijheid

om de verschillende aspecten in te vullen zoals ze die zelf zien, maar de objectieven op vlak van

energieverbruik zijn essentieel in dit project. Het minimale vereiste niveau voor nieuwbouw is de

BEN-norm.

Andere minimumvoorwaarden met betrekking tot duurzaamheid zijn gebaseerd op de ‘Vlaamse

maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’. Hierin streeft de cohousinggroep naar een minimumscore

van 55%. Dit is haalbaar gezien het project door zijn ligging al goed scoort.

Bovendien wordt veel belang gehecht aan onderstaande aspecten, die beschouwd worden als

absolute voorwaarden :

1. Op vlak van mobiliteit:

• maximaal één autostaanplaats per 3 wooneenheden + minimum 10% staanplaats voor

autodelen

• kwaliteitsvolle grotendeels gemeenschappelijke stalling voor minimaal zoveel fietsen als

het samenwoonproject slaapkamers heeft

2. Op vlak van waterhuishouding:

• minimaal verharden

• alle hemelwater op de site opvangen en hergebruiken

• water op gelijkgrondse verharding via infiltratie of laagwaardig hergebruik

• water op daken en afdaken hoogwaardig hergebruik.

3. Op vlak van materiaalgebruik :

• (recuperatie, duurzame materialen,…) en aan en afvoer van materialen tijdens de

werfperiode.

4. Op vlak van energieprestatie:

• BEN als minimale basis

• een compact gebouw

• een flexibel gebouw (in bestemming, functies)

• een duidelijke indeling in beschermd en niet beschermd volume. Duidelijke isolatie

tussen beide volumes.

• Gebruikmaken van de best beschikbare technieken: warmtepomp, zonneboiler, PV,

ventilatiesysteem.

• Maatregelen tegen kans op oververhitting aangetoond.


pagina 14

4. DE PROJECTSITE

4.1. Ligging en bereikbaarheid

Het bouwblok is gesitueerd ten zuiden van de Grote Markt van Kortrijk en wordt afgebakend door de

Zwevegemsestraat, de Sint-Denijseweg en de Filip van Elzaslaan.


pagina 15

De kop van dit bouwblok, gekend onder de naam ‘kop van Prado’, verwijzend naar het achterliggend

huisvestingsproject en tevens genoemd naar de voormalige industriële ontwikkeling op deze locatie,

vormt de wand van één van de ingangen tot het stadscentrum. De bebouwbare projectsite is gelegen

aan het knooppunt van de Sint-Denijsestraat en de Zwevegemsestraat, aan het zuidelijk beginpunt

van het Kortrijkse kernwinkelgebied.

Door de nabijheid van bepaalde stedelijke brandpunten en structuren kan dit studiegebied hierop

inspelen : de nabijheid van het station, de nabijheid van diverse culturele voorzieningen, de nabijheid

van het winkelwandelgebied en bijhorende stedelijke parkeerplaatsen …

Zo bevinden zich in een straal van 800 meter rond dit projectgebied :

• het station

• pleinen en parken (Grote Markt, Schouwburgplein, Veemarkt, Vlasmarkt)

• winkelwandelgebied, waaronder K in Kortrijk

• gemeenschapsvoorzieningen en diensten

• culturele voorzieningen (Schouwburg Kortrijk)

• waardevolle historische sites (Begijnhof, kerken)

• binnenring Kortrijk

• stedelijke (ondergrondse) parkings (Minister Tacklaan, Schouwburgplein, Veemarkt)

• Noord-Zuidas Kortrijk

4.2. Kadastrale gegevens

Het projectgebied omvat volgende percelen :

adres kadastraal

nummer

kadastrale

oppervlakte

eigenaar

Zwevegemsestraat - kop sectie C 247m 730 m² stad Kortrijk

Zwevegemsestraat -

binnengebied

sectie C 244k 1172 m² stad Kortrijk

Sint-Denijsestraat sectie C 246z 60 m² Zuid-West-Vlaamse

huisvestingsmaatschappij

Sint-Denijsestraat 11 sectie C 246v 150 m² stad Kortrijk

Sint-Denijsestraat 13-15 sectie C 245g 130 m² stad Kortrijk

Zwevegemsestraat 72-82 sectie C 254f 400 m² stad Kortrijk

TOTAAL 2.642 m² kadastrale oppervlakte


pagina 16


pagina 17

4.3. Historiek & ontwikkeling van deze site

Eind jaren ’90 werd door architecten H. De Smet, M. Goethals, B. Van Schuylenbergh en P.

Vermeulen het huisvestingsproject ‘Prado’ ontworpen, binnen het bouwblok Sint-Denijsestraat -

Zwevegemsestraat - Filips van Elzaslaan (driehoekige terrein van de voormalige fabriek). De Prado is

een trendsetter en een goed voorbeeld van sociale stadsvernieuwing. Naast de vele positieve

aspecten van de plek, zijn er ook een aantal elementen die duidelijk beter kunnen. De site heeft

nood aan een nieuwe visie zowel voor het ‘ruimtelijk bouwblok’ als het ‘sociaal bouwblok’.


pagina 18

Er wordt gezocht naar een concept dat inhoud geeft aan duurzame, kwaliteitsvolle en betaalbare

woongelegenheden in het centrum van stad Kortrijk en dat tevens bijdraagt tot een meer leefbare

woonomgeving, dit evenwel met het doel om zowel compact als aangenaam en zo betaalbaar

mogelijk te bouwen. In collectieve bouwen woonvormen kunnen concrete antwoorden en

oplossingen worden gevonden.

Diversiteit is belangrijk : door compact en groepsgericht te bouwen en door het eventueel gebruik

van het coöperatieve systeem kan dit gerealiseerd worden. Door het kiezen voor een open

gemeenschap, die een afspiegeling is van de huidige maatschappij, zijn er binnen deze cohousing ook

mogelijkheden voor kansgroepen en plaats voor verschillende generaties.

Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gewerkt aan zelfvoorziening op

vlak van energie, water en voedsel.

4.4. Stedenbouwkundige voorschriften

Binnen het gewestplan wordt het plangebied weergeven als woongebied. Er is geen GRUP van

toepassing op deze site.

Het projectgebied werd binnen het BPA 16 Sint-Denijsestraat-Zwevegemsestraat ingetekend als

‘zone voor gegroepeerde bouw van Volkswoningen’ (= woningen, socio-culturele-educatieve

voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige infrastructuur).

Het projectgebied is conform aan het gewestplan en het BPA en kan onmiddellijk ontwikkeld worden

zonder planningsinitiatief.


pagina 19

BPA 16 Sint-Denijsestraat-Zwevegemsestraat

4.5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Zie plan, zones zijn indicatief.

1. Totale kadastrale oppervlakte van de site :

Percelen: C 247 M (730 m²), C 246 Z (60 m²), C 244 K (1172 m²), C 254 F (400 m²) , C 246

V (150 m²), C 245 G (130 m²) = 2642 m²

= 2500 m² (excl. doorgang tussen binnengebied en woningen)

2. Volgen van de rooilijn :

met uitzondering van het kruispunt Sint-Denijsestraat/Zwevegemsestraat. Daar kan een

deel van het groen behouden worden.

3. Sokkel :

2 bouwlagen + dak = 50 %

Opmerking: ‘lichte sokkel’, enige transparantie, geen zwaar gesloten volume.

4. Architecturaal accent aan de kop is mogelijk :

sokkel + 2 bouwlagen = 4 bouwlagen= 17 %

5. Afwerking naar centrale open ruimte :

1 bouwlaag = 19 %

Opmerking:

• Transparantie, bijvoorbeeld onder de vorm van een pergola als uitloper van de

‘common house’

• Afwerking van de achterkanten


pagina 20

6. Maximum behoud van centraal gelegen private open ruimte : = 30 %

Opmerking:

• Maximum vrijwaren van centraal gelegen open ruimte, als een ‘secret garden’ in

het bouwblok

• Link naar publieke parkruimte

• Afsluiting van de doorgang (Sint-Denijsestraat – Steyts Koer) wordt nog verder

bekeken. Groene afwerking vereist.

• Toegangen langs de achterzijde 2m pad vrijhouden (enkel voor zachte

weggebruikers), tot aan de “Klakkaards Reke”, mee te nemen in het project en

over te dragen aan stad Kortrijk;

7. Auto- en fietsstaanplaatsen :

• Parkeervoorzieningen (volgens de norm voor assistentiewoningen): maximaal één

autostaanplaats per 3 wooneenheden + minimum 10% staanplaats voor

autodelen

• Fietsstaanplaatsen: 3 fietsstaanplaatsen per woongelegenheid

Opmerking:

• Voldoende fietsstaanplaatsen voorzien in afwijking op parkeerplaatsen

• Bij een gevraagd volume van 2520m² (incl. 10% constructie en 10% circulatie) met

een gemiddelde van 90 m²/unit, kunnen er 20 units ontwikkeld worden + een

‘common house’ van 360 m².


pagina 21

5. TRAJECT & SELECTIEPROCEDURE VAN DE KANDIDAAT BOUW-

EN WOONGROEP

De kandidaatstellingen zijn voorbehouden voor groepen die zijn samengesteld uit particuliere

kandidaat-kopers. Het is echter niet vereist dat op het moment van de kandidaatstelling

(indienen kandidaatstellingsformulier en visienota) de groep al volledig is samengesteld, maar

wel dat ze bestaat uit 50% van de kandidaat-kopers van de wooneenheden. Aangezien er

rekening wordt gehouden met het realiseren van ongeveer 20 wooneenheden, dient de groep

minstens te bestaan uit min. 10 kandidaat-kopers. Elke kandidaat kan slechts eenmaal als deel

van een kandidaat bouwen woongroep deelnemen.

Voor de deelname aan de procedure ontvangen de kandidaat bouwen woongroepen geen

onkostenvergoeding. Alle kosten verbonden aan het organiseren en oprichten van de groep vallen

ten laste van de bouwen woongroep.

Het AGB SOK en stad Kortrijk behouden het recht om geen groep te selecteren en/of om te allen

tijde wijzigingen aan te brengen in de procedure en deze te communiceren naar alle kandidaat

bouwen woongroepen.

5.1 Bekendmaking van de site

De site is vrij toegankelijk en kan te allen tijde bezocht worden. Het projectdossier wordt op

verschillende manieren bekend gemaakt : website stad Kortrijk + website AGB SOK, stadskrant

Kortrijk …

Indien blijkt uit de vragen en bemerkingen die worden gericht aan het AGB SOK dat een publiek

infomoment noodzakelijk is, wordt dit georganiseerd begin november 2015 en kan dit indien nodig

herhaald worden begin december 2015.

Geïnteresseerde kandidaat kopers kunnen zich registreren op de contactlijst die te vinden is op de

site www.gemeenschappelijk-ecowonen.be/pilootprojecten. Alle personen ingeschreven op deze

lijst zullen te allen tijde op de hoogte gehouden worden via mail van alle mogelijke wijzigingen,

infomomenten …

5.2 Kandidaatstelling

Bij de kandidaatstelling moet de groep minimaal uit 50% van de kandidaat-kopers zijn samengesteld.

Een ingevuld en ondertekend kandidaatstellingsformulier geldt als inschrijving, samen met een

verklaring op eer van elke kandidaat-koper afzonderlijk.

5.3 Visienota

Elke kandidaat-bouwgroep dient een visienota betreffende het project in te dienen. In deze visienota

wordt duidelijk de kwaliteit en de duurzaamheid van het geplande project aangetoond.


pagina 22

De visienota omvat minstens onderstaande items. Deze items vormen de basis voor de verdere

uitwerking van het projectvoorstel.

1. Feitelijke samenstelling en visie | structuur van de groep = 20 punten

• hoe is de groep tot stand gekomen

• wat is de slaagkans van de groep

• kernachtige omschrijving van de visie van de groep en wat dit project voor de groep

betekent

• de motivatie van de kandidaat bouwen woongroep en doelstelling(en) van het project

• motivatie waarom de groep compatibel is

• maatregelen die de groep neemt om ervoor te zorgen dat hun visie ook in de toekomst

gegarandeerd wordt

2. Financiële structuur binnen de groep = 20 punten

• Aantonen van financiële haalbaarheid

• Stappenplan en timing

• Financieel plan

• Keuze wijze van grondoverdracht

• Risico’s

3. Juridische structuur van de groep = 20 punten

• hoe wordt de groep verder georganiseerd

• wie welke functie binnen de groep zal opnemen in het verdere verloop van het project

• wie neemt de beslissingen

• beheer van het bouwproject

4. Duurzaamheid binnen en van het project = 20 punten

• welke algemene principes worden gehanteerd bij de uitwerking van het project

• uitwerking van de aspecten gemeenschappelijkheid

• uitwerking van de aspecten duurzaamheid

• ambities op vlak van duurzaamheidsaspecten

• als leidraad voor de aspecten met betrekking tot duurzaamheid kunt u gebruik maken

van de checklist ‘Hoe bouw ik een duurzame woning’ en de ‘Vlaamse maatstaf

Duurzaam Wonen en Bouwen’

• mobiliteit en transport

• duurzaam waterbeheer

• landgebruik en ecologie

• vermijden van vervuiling

• materiaal en afval

• energie

• gezondheid, comfort en sociale waarde

• innovatie


pagina 23

5. Stedenbouwkundige - architecturale kwaliteit van het project = 20 punten

• visie op samenwonen en een schets van de toekomstige indeling

• wat zijn de individuele woonwensen van elke kandidaat binnen de bouwgroep

• hoe verhouden de privé-oppervlaktewensen van elk gezin zich ten opzichte van de

totale oppervlakte van het project

• welke ruimten zullen gemeenschappelijk zijn en hoe zullen die beheerd worden

• op welke wijze zal het samenwonen sociaal gemeenschappelijk gemaakt worden

• omgang met de buurt

• aantonen ruimtelijke kwaliteit

De documenten voor de kandidaatstelling, de verklaringen op eer en de visienota moeten worden

gebundeld en aangetekend verstuurd vóór 15 januari 2016 naar het AGB SOK, Grote Markt 54 te

8500 Kortrijk (datum poststempel geldt als bewijs).

De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een ontvangstbevestiging van

het dossier en de mededeling of het dossier al dan niet ontvankelijk is bevonden en wordt

aanvaard.

De ingediende documenten (kandidaatstelling + verklaringen op eer + visienota) worden beoordeeld

door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen.

Bij de beoordeling kan maximaal 100 punten worden gescoord. Om weerhouden te worden, dient

de kandidaat op elk onderdeel min. 50 % te schoren. Bouw- en woongroepen die onvoldoende

scoren worden uitgesloten. Alle groepen die weerhouden worden, worden vervolgens gerangschikt

op basis van de totaalscore. De hoogst gerangschikte kandidaat staat bovenaan de lijst. De

beoordeling wordt opgenomen in een verslag van de Raad van Bestuur van het AGB SOK.

De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een kopie van het verslag van de

Raad van Bestuur AGB SOK.

5.4 Projectvoorstel

De geselecteerde kandidaat bouwen woongroep heeft na de einddatum van de kandidaatstelling +

selectieperiode (medio februari 2016) ongeveer 4 maanden de tijd om zijn projectvoorstel uit te

werken.

Het projectvoorstel is een verdere en gedetailleerde of aangevulde uitwerking van de hierboven

vermelde items van de visienota, aangevuld met een duidelijk financieel plan en een voorontwerp

van het te realiseren project.

De presentatie van het voorontwerp omvat minimaal :

• de inplanting (schaal 1/200 of groter)

• grondplannen en gevelaanzichten (schaal 1/100 of groter)


pagina 24

• 3D simulaties

• materialenlijst

• toetsing project aan ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’ – fase 3 waarin alle

wooneenheden minimum de score ‘very good’ moeten halen

De documenten voor het projectvoorstel moeten worden gebundeld en ten laatste afgeven tegen

ontvangstbewijs in het kantoor van het AGB SOK op 15 juni 2016 vóór 12.00u, Grote Markt 54 te

8500 Kortrijk.

De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een ontvangstbevestiging van

het dossier en de mededeling of het dossier al dan niet ontvankelijk is bevonden en wordt

aanvaard.

Het ingediend projectvoorstel wordt beoordeeld door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, al dan

niet aangevuld met deskundigen. De Raad van Bestuur AGB SOK behoudt steeds het recht om het

project niet toe te wijzen.

Indien het projectvoorstel niet tijdig wordt ingediend of indien er geen toewijzing volgt door de Raad

van Bestuur van het AGB SOK, stopt het traject met deze groep en kan het AGB SOK de tweede

gerangschikte bouwen woongroep uitnodigen een projectvoorstel op te maken en in te dienen.

5.5. Toewijzing, compromis en akte

Indien het ingediend projectvoorstel goed wordt beoordeeld door de Raad van Bestuur van het AGB

SOK, kan in samenwerking met de notaris, stad Kortrijk en de bouwen woongroep de

grondoverdracht - volgens de formule gekozen door de bouwen woongroep - worden

geformaliseerd in een samenwerkingsovereenkomst tussen stad Kortrijk, vertegenwoordigd door

AGB SOK en de bouwen woongroep die de basis voor de notariële akte vormt.

Indien deze onderhandelingen tussen stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK en de bouwen

woongroep, binnen de 2 maanden niet leiden tot de opmaak van een samenwerkingsovereenkomst,

kan de overdracht worden geschorst en/of geannuleerd.

De definitieve juridische structuur van de geselecteerde bouwen woongroep dient gevormd te zijn

uiterlijk voor het tekenen van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst (verkoopovereenkomst

of erfpachtovereenkomst).

Indien na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst, de juridische structuur van de bouw-

en woongroep nog wordt gewijzigd, kan de samenwerkingsovereenkomst op kosten van de bouwen

woongroep aangepast worden aan de nieuwe juridische structuur of samenstelling mits alle andere

voorwaarden ongewijzigd blijven.

Deze onderhandse samenwerkingsovereenkomst wordt getekend onder opschortende voorwaarden.

1. Binnen de 3 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst legt

de bouwen woongroep een getekende overeenkomst met een architect voor aan het AGB

SOK


pagina 25

2. Binnen de 6 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst

wordt een volledig bouwdossier ingediend en wordt, indien mogelijk, door stad Kortrijk een

ontvankelijkheidsdocument opgemaakt.

Dit bouwdossier is een verdere uitwerking van het ingediende projectdossier en kan niet ten

gronde afwijken van het ingediende projectdossier.

3. Binnen de 3 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst

wordt de bouwen woongroep definitief en volledig samengesteld.

De Raad van Bestuur AGB SOK kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking

toestaan.

De authentieke akte wordt verleden 6 maand na de ondertekening van de onderhandse

samenwerkingsovereenkomst, tenzij één van de hierboven vermelde opschortende voorwaarden

niet werd vervuld.

Uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte zal afhankelijk van de weerhouden overdrachtsformule

de integrale verkoopsprijs of de eerste erfpachtcanon verschuldigd zijn.

In geval van niet-naleving door één van de partijen van de aangegane verbintenissen en na

ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, zal de overeenkomst van

rechtswege worden ontbonden. Partijen behouden zich het recht voor de gedwongen uitvoering van

de overeenkomst te vragen.

Alle kosten voortvloeiend uit de verkoop of erfpacht zijn ten laste van de bouwen woongroep.


toestaan.

5.6. Realisatie, oplevering en bewoning van het project

De bouwen woongroep verbindt er zich toe de werken aan te vatten binnen de 6 maand na het

verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en de werken te voltooien binnen

de 3 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk.

De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd vanaf 3,5 jaar na het

verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar

gedomicilieerd.

Indien de hierboven vermelde termijn niet worden nageleefd, kan het AGB SOK te allen tijde beroep

doen op zijn recht van wederinkoop of beëindiging van de erfpacht.


toestaan.


pagina 26

6. BEGELEIDING VAN DE GROEP

6.1. Begeleiding bouwgroep door vzw Samenhuizen (optioneel, Samenhuizen geeft aan

welke mogelijkheden er zijn in de verschillende fases)

Samenhuizen vzw positioneert zich duidelijk als kenniscentrum en platform. De vzw is toegankelijk

voor alle actoren met betrekking tot gemeenschappelijk wonen, zonder uitsluiting. De vzw biedt

informatie en ondersteuning aan, met name:

• Leveren van informatie en tools aan individuen en groepen initiatiefnemers (algemene

informatie rond Gemeenschappelijk Wonen en, voor zover beschikbaar, specifieke informatie

rond aanverwante domeinen …)

• Informeren en adviseren van de diverse partners en professionals rond gemeenschappelijk

wonen

• Aanbieden van vormingsmodules rond Gemeenschappelijk Wonen in het algemeen en rond

diverse thema’s (ontwikkelingstraject, senioren, centen en documenten, consensus, collectief

ontwerpen …)

• Ter beschikking stellen van de kanalen en het netwerk van Samenhuizen voor het vinden van

kandidaat-medebewoners

• Hulp bij het vinden en selecteren van een Gemeenschappelijk-Wonen-begeleider voor de

verdere stappen

• Contact leggen met andere groepen en initiatieven rond Gemeenschappelijk Wonen voor

uitwisseling, eventueel ondersteuning van opstarten van een streekgebonden Samenhuizen

Regio-Kern

• Bezoek organiseren aan bestaande projecten

• Beschikbaarheid voor het aanleveren van informatie en geven van feedback met betrekking

tot aspecten van gemeenschappelijkheid op klankbordmomenten. In dit project zal een

vertegenwoordiger van Samenhuizen vzw als vast expertlid worden opgenomen in de

begeleidingscommissie

6.2. Begeleiding bouwgroep door Steunpunt Duurzaam Wonen en Bouwen

Iedereen in Vlaanderen die duurzaam wil bouwen kan beroep doen op ondersteuning van het

Provinciale Steunpunt duurzaam wonen en bouwen.

Alle info over deze ondersteuning vindt u op de website van de provincie West-Vlaanderen

www.west-vlaanderen.be.


pagina 27

7. INFORMATIE OVER DE OVERDRACHTSFORMULE | PRIJS VAN DE

SITE

Bij cohousing is de financierbaarheid voor de kandidaten soms kritisch. De vraag is ook in welke vorm

de cohousing wordt gegoten. Wordt het een vzw, een coöperatie met beperkte aansprakelijkheid of

een vereniging van mede-eigenaren ... In dat kader is ook de vorm waarin de verkoop van de grond

geregeld wordt een belangrijk aspect. Voor het project ‘Kop van Prado’ is de grond in bezit van stad

Kortrijk.

Voor de grondoverdracht kunnen volgende mogelijkheden onderscheiden worden :

1 Onderhandse verkoop van de volledige site

2 Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd door een

onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels

3 Verlenen van een erfpacht aan de cohousinggroep

4 Oprichten van een Community Land Trust (CLT)

7.1. Onderhandse verkoop van de volledige site

Vanuit stad Kortrijk wordt de voorkeur gegeven (maar de andere pistes blijven ook open) aan

een directe verkoop van de grond.

Om alle kosten reeds gemaakt door stad Kortrijk (in kader van verwerving en sloping) te

kunnen recupereren, moet er bij een onderhandse verkoop tenminste 870.000 euro worden

betaald door de bouwen woongroep. Het behoort evenwel nog steeds tot de bevoegdheid

van de gemeenteraad om een lager bod te aanvaarden.

7.2. Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd

door een onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels

Dit is de gebruikelijke methode bij ontwikkeling ; de ontwikkelende partij sluit voor het geheel

een opstalrecht overeenkomst en bij verkoop per lot aan een individu wordt rechtstreeks de

grond geleverd aan het individu en vervalt voor dat lot het opstalrecht.

Het voordeel is dat de ontwikkelende partij geen hoge voorfinanciering moet regelen en geen

hoge rentelast heeft zoals bij grondeigendom. Bij cohousing zou deze formule ook toepasbaar

zijn met de bouwen woongroep als ontwikkelende partij.

Wel dient daarbij een einddatum vastgelegd te worden waarop het volledige eigendom is

overgedragen en betaald. Voor de cohousing wordt daarbij een iets langere termijn

voorgesteld dan gebruikelijk, bijvoorbeeld 9 jaar. Indien na 9 jaar nog niet alles is afgenomen,

is de reeds aanwezige bouwen woongroep verplicht het resterende deel naar rato over te

nemen. Dit zou kunnen leiden tot een financieel probleem voor een enkele groep of individu.

De uiteindelijke verkoopprijs is dezelfde als bij een onderhandse verkoop ten bedrage van

870.000 euro.


pagina 28

7.3. Verlenen van een erfpacht aan de bouwen woongroep

Bij erfpacht blijft de grond in bezit van stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK en wordt

een langlopende erfpachtovereenkomst afgesloten voor 50 jaar of langer en krijgt stad

Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK hiervoor een jaarlijkse vergoeding onder de vorm

van een canon. De opstallen zijn voor rekening van de bewoners (bouwen woongroep).

De verpachter rekent dan vanwege de lange termijn slechts een kleine rentevergoeding als

jaarlijkse canon. De opstal is dan voor rekening van de bewoner (bouwen woongroep).

De woonunit is met erfpacht direct financierbaar en verhandelbaar zonder tussenkomst van de

verpachter. Bij beëindiging van de erfpacht komen de opgerichte opstallen dan in eigendom

van stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK, tegen een vergoeding te betalen door stad

Kortrijk. Doordat per woonunit/individu en per groep een erfpachtcontract wordt gesloten is

dit voor de cohousing een werkbaar systeem.

Het canon wordt berekend op basis van een verkoopprijs van 870.000 euro grondwaarde.

Het jaarlijks canon bedraagt 1.740 euro (berekend op een erfpacht van 50 jaar).

7.4. Oprichten Community Land Trust (CLT)

Toelichting Werking CLT

Een community land trust is een organisatie zonder winstoogmerk die eigendommen bezit,

ontwikkelt en beheert ten gunste van de lokale gemeenschap. Het doel is om grond en

eigendommen te verwerven en deze voor altijd te behouden in een trust ten behoeve van een

gemeenschap. De uiteindelijke bedoeling is het produceren en beheren van betaalbare

woningen voor de lagere inkomensklassen. Ook andere functies (economische activiteiten,

diensten) kunnen een plaats krijgen op de gronden van de Community Land Trust, voor zover

ze de gemeenschap ten goede komen.

Tien basiskenmerken:

1. Non-profit, belastingvrije rechtsvorm

2. Duaal eigendom: grond van de trust en gebouwen van de trustees

3. Grondleasing met CLT als garantie voor lange termijn

4. Blijvende betaalbaarheid, ook als een eigenaar verkoopt

5. Blijvende verantwoordelijkheid voor de grond

6. Lokaal medezeggenschap, bewoners hebben stemrecht

7. Lokale controle, twee derde van de bestuurders moet in de buurt wonen

8. Tripartiet beheer: 1/3 vertegenwoordigt eigenaars, 1/3 vertegenwoordigt de omgeving,

1/3 spreekt in naam van (sociale) overheidsinstellingen.

9. Gericht op uitbreiding en brede lokale inbedding

10. Flexibele ontwikkeling

Het grootste deel van de eventuele winst uit de verkoop van de ‘woonunit’ gaat naar de CLT.

De CLT heeft een voorkooprecht op de woning. Wanneer een bewoner zijn huis verkoopt, zal

de CLT het terugkopen, aan een (gereduceerde) marktprijs. De woningen blijven dus

betaalbaar omdat de winst die ze gegenereerd hebben, terugvloeit naar de gemeenschap.


pagina 29

De CLT is een experimentele vorm die zal moeten georganiseerd worden, waarbij eventueel

een rol is weggelegd voor het nv Pandenfonds (AGB SOK) en Buurtwerk (OCMW Kortrijk). De

grond, eigendom van stad Kortrijk, wordt dan overgedragen aan de CLT of nv Pandenfonds

door middel van verkoop of erfpacht.

Het canon wordt berekend op basis van een verkoopprijs van 870.000 euro grondwaarde.

Het jaarlijks canon bedraagt 1.740 euro (berekend op een erfpacht van 50 jaar).


pagina 30

8. SPECIFIEKE VOORWAARDEN

8.1. Staat van onderhoud

De bouwen woongroep is er toe gehouden onmiddellijk na de ondertekening van de onderhandse

overeenkomst zowel het bebouwde als het niet-bebouwde gedeelte van het toegewezen terrein en

de daarop gebouwde panden in een behoorlijke staat te onderhouden. De bouwen woongroep zal

van zodra het eigendomsrecht overgaat de nodige verzekeringen af sluiten.

8.2. Sloop- en bouwverplichting

De bouwen woongroep is gehouden tot een sloop- en bouwverplichting.

De bouwen woongroep verbindt er zich toe de werken aan te vatten binnen de 6 maand na het

verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en de werken te voltooien binnen

de 3 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk.

De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd ten laatste vanaf 3,5 jaar na

het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar

gedomicilieerd.

Alle belastingen en taksen, van welke aard ook, met inbegrip van de BTW, van de provincie, de

gemeente of elke andere overheid die vanaf het verlijden van de notariële akte en ingevolge het

gebruik of de realisatie van het project zouden verschuldigd zijn, zijn voor rekening van de bouwen

woongroep.

8.3. Ontwerpeisen

Er kunnen maximum 20 wooneenheden gerealiseerd worden binnen het gemeenschappelijk eco-

woonproject. Bij de kandidaatstelling moet de groep minimaal uit 50% van de kandidaat-kopers zijn

samengesteld.

Om de architecturale kwaliteit te garanderen, wordt bij de beoordeling 20% van de punten ingezet

op stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van het project.

• visie op samenwonen en een schets van de toekomstige indeling

• wat zijn de individuele woonwensen van elke kandidaat binnen de bouwgroep

• hoe verhouden de privé-oppervlaktewensen van elk gezin zich ten opzichte van de

totale oppervlakte van het project

• welke ruimten zullen gemeenschappelijk zijn en hoe zullen die beheerd worden

• op welke wijze zal het samenwonen sociaal gemeenschappelijk gemaakt worden

• omgang met de buurt

• aantonen ruimtelijke kwaliteit

De minimumvoorwaarden in kader van gemeenschappelijkheid en duurzaamheid zijn opgenomen in

artikel 3.2 en artikel 3.3.


pagina 31

8.4. Bewoningsverplichting

De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd ten laatste vanaf 3,5 jaar na

het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar

gedomicilieerd.

Indien de hierboven vermelde termijn niet worden nageleefd, kan het AGB SOK te allen tijde beroep

doen op haar recht van wederinkoop of beëindiging van de erfpacht.


toestaan.

8.5. Recht van wederinkoop door AGB SOK

Indien de bouwen woongroep niet tijdig zou aanvatten met de bouw beschikt het AGB SOK over

het recht van wederinkoop tegen de oorspronkelijke verkoopsprijs, te verminderen met een som

gelijk aan 20% ten titel van schadevergoeding.

Indien de bouwen woongroep zou opteren voor het ontwikkelen van de site volgens een

erfpachtformule, behoudt het AGB SOK in dit geval het recht de verbreking van de erfpacht te

vorderen en zal de bouwen woongroep aan het AGB SOK een schadevergoeding ten bedrage van 10

x jaarlijks canon verschuldigd zijn.

Indien de bouwen woongroep de termijnen voor voltooiing van de werken of de aanvang van de

bewoning niet respecteert, zal het AGB SOK de keuze hebben om ofwel het nieuw te bouwen goed of

een deel van het nieuw te bouwen goed terug in te kopen ofwel een schadevergoeding van 50.000

euro van de bouwen woongroep te vorderen. De transactiewaarde verbonden aan dit recht van

wederinkoop zal bepaald worden in functie van de initiële verkoopsprijs, te verminderen met een

som van 20% als schadevergoeding en verhoogd met de kostprijs of de verkoopwaarde van de

opstallen. Indien de bouwen woongroep de erfpachtformule zou weerhouden zal het AGB SOK in

deze gevallen van hen een schadevergoeding van 10 x jaarlijks canon kunnen eisen.


pagina 32

9. OVERDRACHT EN PROCEDURE

De bouwen woongroep zal een juridische structuur dienen te kiezen voor de weerhouden formule

voor de overdracht van de projectsite (aankoop of erfpacht), het bouwproces en de bewoning.

Commerciële vennootschappen worden uitgesloten.

Er kan gebruik gemaakt worden van de meest courante juridische structuren die van toepassing zijn

op gemeenschappelijke woonprojecten of van een structuur waarvan kan worden aangetoond dat zij

geschikt is om de voornoemde functies te vervullen.


pagina 33

10. TIMING

02 september 2015 Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door RvB

AGB SOK

28 september 2015 Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door CBS

Kortrijk

12 oktober 2015 Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door GR

Kortrijk

15 oktober 2015 Lancering verkoopsdossier

3 maanden opmaak visiedocument

15 januari 2016 Indienen visiedocument

15 februari 2016 Selectie bouwen woongroep door RvB AGB

SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen

4 maanden opmaak ontwerpdossier

15 juni 2016 Indienen ontwerpdossier

15 juli 2016 Toewijzing door RvB AGB SOK, al dan niet

aangevuld met deskundigen

15 september 2016 Samenwerkingsovereenkomst tussen stad

Kortrijk / AGB SOK en de bouwen woongroep

3 maanden opmaak bouwdossier + 3 maanden indienen bouwdossier

15 december 2016 Voorleggen ondertekende overeenkomst tussen

architect en bouwen woongroep

15 december 2016 Definitieve en volledige samenstelling van de

bouwen woongroep

15 maart 2017 Indienen volledig bouwdossier

15 maart 2017 Verlijden van authentieke akte

Realisatie, oplevering en bewoning

na verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning

+ 6 maand na verkrijgen van de

stedenbouwkundige vergunning

Start van de werken

+ 3 jaar na verkrijgen van de


Voltooiing van de werken

+ 3,5 jaar na verkrijgen van de


Start van min. 5 jaar durende domiciliering van

de bewoners


pagina 34

MEER INFO OF VRAGEN ?

STADSONTWIKKELINGSBEDRIJF KORTRIJK | GROTE MARKT 54 | 8500 KORTRIJK

056 20 64 96 | www.sokkortrijk.be

Wout Maddens | Voorzitter Raad van Bestuur AGB SOK

Ir. Ben Mertens | General manager AGB SOK

Contactpersoon : Pascale Denys

[email protected]

GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK ......Duurzaam wonen en bouwen van de provincie...

Documents

Transcript of GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK ......Duurzaam wonen en bouwen van de provincie...