1

2

Factsheet

Woonstichting St. Joseph

Vestigingsadres Brederodeweg 23

Postadres Postbus 825, 5280 AV Boxtel

Telefoon (0411) 659 100

Internet www.sintjoseph.nl

E-mail info@sintjoseph.nl

Twitter @StJosephBoxtel

Facebook @WoonstichtingStJoseph

Instagram @WoonstichtingStjosephBoxtel

Managementteam

Directeur-bestuurder Rob Dekker

Manager Sociaal Beheer en Communicatie Inge Huisman

Manager Finance & Control en Woonservice François van de Wiel

Manager Vastgoed en Projectontwikkeling Olga Görts

Raad van Commissarissen

Voorzitter Giel Janssens

Vice-voorzitter Alexander Knijff

Lid José van Dijk

Lid Ankie Hendriks

Overige gegevens

Akte van oprichting 27 oktober 1919.

Inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel 16024825.

St. Joseph verhuurt ongeveer 4.100 woningen in de gemeente Boxtel. Ruim 35 enthousiaste

collega’s zetten zich dagelijks in voor onze klanten. We werken daarbij nauw samen met andere

organisaties.

3

Inhoud Factsheet ........................................................................................................................................ 2

Voorwoord ...................................................................................................................................... 5

1. Verslag van de directie ............................................................................................................. 6

1.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 6

1.2 Missie ........................................................................................................................................... 10

1.3 Kernwaarden ............................................................................................................................... 11

2. Governance ........................................................................................................................... 13

2.1 Governancestructuur .................................................................................................................. 13

2.2 Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................................................... 14

2.3 Ondernemingsraad ...................................................................................................................... 22

3. Koersplan 2016-2020: Samen voor meer… ............................................................................. 23

3.1 Thema: Maatwerk ....................................................................................................................... 25

3.2 Thema: Digitalisering ................................................................................................................... 28

3.3 Thema: Nauwere samenwerking met partners .......................................................................... 32

3.4 Thema: Focus op een beperkte doelgroep.................................................................................. 38

3.5 Thema: Verantwoordelijkheid bij huurders ................................................................................ 41

3.6 Thema: Adviesraad ...................................................................................................................... 45

3.7 Nieuwe woonoplossingen ........................................................................................................... 47

3.8 Thema: Inzicht in totale woonlasten ........................................................................................... 50

3.9 Thema: Passende woonruimte .................................................................................................... 52

3.10 Thema: Innovatie duurzame ideeën ......................................................................................... 55

3.11 Thema: Wel de regie, niet de uitvoering ................................................................................... 58

3.12 Thema: Basistaken ..................................................................................................................... 60

3.13 Thema: Klant boven regels ........................................................................................................ 65

3.14 Thema: Schaalvergroting ........................................................................................................... 67

4. Verantwoording verhuur 2018 ............................................................................................... 70

4.1 Huurbeleid ................................................................................................................................... 70

4.2 Huurincasso ................................................................................................................................. 71

4.3 Ontwikkeling van onze woningvoorraad ..................................................................................... 72

4.4 Verhuurcijfers .............................................................................................................................. 73

4.5 Woningzoekenden ....................................................................................................................... 75

4.6 Monitoring ................................................................................................................................... 76

5. Maatschappelijke inbedding / Financiën ................................................................................ 78

5.1 Algemeen ..................................................................................................................................... 78

5.1.1 Kasstromen ........................................................................................................................... 79

4

5.1.2 Borging ................................................................................................................................. 79

5.2 Beheer ......................................................................................................................................... 80

5.2.1 Instrumenten en rapportages .............................................................................................. 80

5.2.2 Marktwaarde en bedrijfswaarde .......................................................................................... 81

5.2.3 Treasury ................................................................................................................................ 81

5.2.4 Schuldpositie ........................................................................................................................ 82

5.2.5 Solvabiliteit ........................................................................................................................... 82

5.2.6 Investeringen ........................................................................................................................ 82

5.2.7 Verbindingen ........................................................................................................................ 82

5.2.8 Risicobeheersing ................................................................................................................... 82

6.Toekomst ................................................................................................................................... 85

I. Algemene toelichting ............................................................................................................. 87

II. Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................. 88

III. Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................................... 97

IV. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ........................ 101

V. Toelichting kasstroomoverzicht ............................................................................................... 103

VI. Balans .................................................................................................................................... 104

VII. Functionele W&V rekening .................................................................................................... 105

VIII. Kasstroomoverzicht .............................................................................................................. 106

IX. Algemene kengetallen ............................................................................................................ 107

5

Voorwoord

6

1. Verslag van de directie

1.1 Inleiding

Fusieplannen kregen vorm We hebben een turbulent jaar achter de rug. 2018 stond in het teken van een onderzoek naar een fusie met Kleine Meierij in Rosmalen. Er werden al vele voorbereidingen getroffen. We stelden een fusie-effectrapportage op, vroegen een zienswijze aan de gemeente Boxtel en Haaren (en vanuit Kleine Meierij ook aan de gemeenten Sint-Michielsgestel, Bernheze en ’s-Hertogenbosch) en spraken in beide organisaties met de belangrijkste stakeholders. Ook de beide ondernemingsraden en de huurdersvertegenwoordiging van St. Joseph en Kleine Meierij zijn bij het hele project nauw betrokken. Het is dus een intensief proces dat bol staat van verkennen, afwegen, toekomstperspectieven schetsen en afspraken maken. We hebben onze arbeidsvoorwaarden geïntegreerd en er zijn nieuwe functieprofielen opgesteld. Ook zijn we de mogelijkheden gaan bekijken rond de integratie van de ICT-voorzieningen.

Kwetsbaarheid voorkomen Al geruime tijd voordat de intentie tot fusie met Kleine Meierij is uitgesproken, is door St. Joseph nagedacht over een eventuele fusie. Dit in het licht van de eigen strategie en belangen. Voor St. Joseph liggen de doelen van de voorgenomen fusie op de volgende terreinen:

Kwetsbaarheid verminderen: grotere organisatie en een groter werkgebied betekent betere risicospreiding;

Kwaliteit verhogen: grotere organisatie is aantrekkelijker voor medewerkers en biedt hen perspectief. Beter sturen op doelmatigheid en een grotere schaal trekt kennis en expertise aan:

Tevreden klanten: St. Joseph is nu monopolist in een beperkte woningmarkt. De corporatie is straks actief in een grotere regio en kan daardoor haar klanten een ruimere keuze bieden;

Inzet kapitaal: St. Joseph is een financieel gezonde organisatie met de uitdaging om haar investeringskracht te benutten. We kunnen straks beter presteren naar vermogen.

Voor de toekomst van onze corporatie was het dan ook nodig om onze opties te verkennen. Onze aandacht ging uit naar de ‘kraag van Den Bosch’. Een dynamisch gebied waar het dorpse gevoel nog wel aanwezig is. We vonden een fusiepartner in Kleine Meierij die zich met 3.000 woningen momenteel te klein vindt om in de toekomst zelfstandig te blijven. Eind 2018 hebben wij – fusiepartners – onze visie voor de toekomst bij de Autoriteit Woningcorporaties ingediend. Doel is om op uiterlijk 30 juni 2019 te fuseren.

Betaalbaar wonen en maatwerk Terwijl de fusieplannen zich gedurende 2018 ontrolden, bleven we ook onze primaire taak uitvoeren: het bieden van goede, betaalbare huurwoningen. Betaalbaar wonen betekent dat we een groot deel van onze middelen inzetten voor de meest kwetsbare huishoudens en bijzondere doelgroepen. Betaalbaarheid gaat boven sturen op rendement. Wij vinden het belangrijk dat mensen met een laag inkomen passend wonen. Wat beschikbaarheid betreft, hierin zijn we ook actief geweest. Zo stimuleerden we de doorstroming onder meer door maatwerk te bieden waar het kon. We boden in 2018 diverse woonoplossingen aan mensen die niet geholpen waren met alleen vaststaand beleid. Het succes van Maatwerk in Wonen (zie ook Thema 3.1 Maatwerk) laat zien hoe groot de behoefte aan dergelijke oplossingen is.

7

Daadkracht in duurzaamheid en lagere woonlasten voor onze huurders In het verslagjaar zijn opnieuw veel stappen gemaakt in duurzaamheid. Met name in de groot onderhoudsprojecten doen we meer dan gemiddeld. Zo legden we ons 5.000ste zonnepaneel. Daar gaan we in de toekomst mee door. Het is een opmaat naar ons hogere doel: bijdragen aan een schone wereld en onze woningen zoveel mogelijk energiezuinig maken. Een gemiddeld energielabel B voor al onze woningen, daar willen we naartoe. Uiteindelijk moeten we in 2050 beschikken over een CO2-neutraal woningenbestand. Dit zorgt niet alleen voor betere woningen, maar ook voor een lagere energierekeningen. En dus lagere woonlasten voor onze huurders.

Van ‘voor’ de huurders naar ‘met’ de huurders In sociaal beheer is in 2018 een verdere professionaliseringsslag geslagen. We gaan meer mét de huurder samenwerken in plaats van vóór de huurder. We zijn - in samenspel met onze sociale maatschappelijke partners - betroken bij multi-problematiek achter de voordeur. Of het nu gaat om ‘verwarde personen’, verslavingsproblematiek of ernstige overlast, medewerkers van St. Joseph zijn steeds minder van het oplossen, maar steeds meer van het luisteren en verwijzen. We leggen meer dan ooit de verantwoordelijkheid bij de huurder. We dragen geen kant-en-klare oplossingen meer aan, maar staan naast de huurder om samen een oplossing te bedenken. En we richten ons mét de huurder op het verfraaien/ontstenen van diens woonomgeving. Onze wijk- en projectconsulenten zijn in 2018 gestart in hun nieuwe rol, die vooral bestaat uit het ‘pakken van de regie’.

Samenwerken met huurders en huurdersbelangenvereniging We werken gestructureerd aan de verbinding met huurders. Ook in 2018 zaten we regelmatig met onze twaalf bewonerscommissies aan tafel. Zo houden we voeling met wat er leeft en kunnen we een helpende hand toesteken waar dat nodig is. Ook de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde (HBV) is voor ons een belangrijk orgaan. In 2018 hebben we de leden nauw bij de fusieplannen betrokken. Ze hebben immers instemmingsrecht. Of de HBV in haar huidige vorm na de fusie blijft bestaan is nog onzeker. Hierover komt in 2019 meer duidelijkheid.

Krachten bundelen In 2018 zijn we doorgegaan met het samenwerken met netwerkpartners. Lokale en regionale krachtenbundeling leidde er opnieuw toe dat we structureel deelnemen aan overleggen in het Sociaal Wijkteam, samen met gemeente, politie en zorg- en welzijnsinstellingen. Daarnaast oriënteerden we ons met de corporaties in de kraag van Den Bosch op een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Ook met Waterschap De Dommel ontstond een samenwerking. In dit geval bij de realisatie van de voortuinen aan het Ronduutje en Stenen Kamer. Hier realiseerden we niet alleen in samenwerking met bewoners prachtige voortuinen, maar werd ook een bescheiden vorm van afkoppeling van het regenwater gerealiseerd. Ook bij het bijzondere duurzame nieuwbouwproject op het terrein van De Kleine Aarde werken we samen met Waterschap De Dommel en andere partners. Verder zorgden we samen met Zorggroep Elde, de gemeente Boxtel, Stichting Ouderen in Regie en Stichting Broodnodig dat het Eetpunt in het door ons aangekochte complex Elisabethsdael open bleef. En we zijn samen met Zorggroep Elde en de gemeente Boxtel in 2018 gestart met het pilotproject Seniorenhulp in wooncomplex Molenhof.

8

Mooie resultaten uit de visitatie 2018 begon met mooie rapportcijfers uit de vierjaarlijkse visitatie. Met een gemiddelde score van 7,7 presteren we maatschappelijk uitstekend. Wat gedetailleerder ziet het rapport er zo uit:

Een 7,9 voor ‘Presteren naar opgaven en ambities’ De visitatiecommissie is te spreken over onze aandacht en ons budget voor de kwaliteit van wijken en buurten: “Er zijn meerdere projecten voor bijzondere doelgroepen gerealiseerd of gestart. Ook werd een forse energiebesparing gerealiseerd, onder meer door zonnepanelen. De ambities zijn goed onderbouwd en sluiten aan bij de opgave in Boxtel en de regio”, aldus de commissie.

Een 7,3 voor ‘Presteren naar vermogen’ De financiële positie van St. Joseph is goed, vindt de visitatiecommissie. “De woonstichting werkt ruim voldoende doelmatig in vergelijking met andere corporaties en zoekt actief naar mogelijkheden om de inzet van haar vermogen te vergroten”, schrijft de commissie hierover in haar rapport.

Een 7,9 voor ‘Presteren volgens belanghebbenden’ Belanghebbenden zijn te spreken over onze maatschappelijke prestaties. Ze beoordelen die met cijfers tussen een 7,8 en 8,4. “St. Joseph neemt de inbreng van belanghebbenden serieus bij het bepalen van beleid”, concludeerde de visitatiecommissie.

Een 7,5 voor ‘Governance’ Onze continue wisselwerking tussen visie, vertaling van doelen, monitoring en bijsturing levert ons een 7,5 op voor onze besturingscyclus. “Maak wel explicieter duidelijk hoe en in welke mate de resultaten van de zelfevaluatie worden opgevolgd”, tipte de commissie nog wel in haar rapport. Sterke punten De visitatiecommissie filterde ook de sterke punten uit ons beleid. Een overzicht:

We werken binnen het organisatieprincipe ‘terug naar De Bedoeling’ mensgericht en leveren maatwerk;

Ons interne toezicht is op orde;

We hebben een naar buiten gerichte blik en varen een duidelijke eigen koers;

We zijn voorloper in duurzaamheid;

We hebben een goede verstandhouding met belanghebbenden;

We zijn een goede partner in werken aan leefbaarheid;

Onze financiële positie is goed;

We zijn een lenige organisatie die toch snel kan inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen. Verbeterpunten Onze sterke punten koesteren we. Tegelijkertijd nemen we de verbeterpunten van de visitatiecommissie ook ter harte, zoals:

Werk samen met de Huurders Belangen Vereniging aan een toekomstbestendige vorm van huurdersparticipatie met meer ruimte voor directe interactie met individuele huurders;

Gebruik de goede vertrouwensbasis in de netwerken om het werken volgens ‘De Bedoeling’ ook hier stevig vorm te geven;

Implementeer het werken volgens De Bedoeling stevig binnen de Raad van Commissarissen, waarbij de klankbordrol van de Raad wordt versterkt;

Bekijk hoe je nog meer in co-creatie kunt werken aan strategieontwikkeling. Daarvoor is het nodig dat belanghebbenden meer inzicht krijgen in de (financiële) kaders waarbinnen St. Joseph opereert.

9

Eerste NOM-woningen in de sociale huursector in Boxtel In 2018 hebben we diverse bouwprojecten afgerond, in uitvoering genomen of voorbereid:

In Sint-Michielsgestel leverden we de veertig studio’s op voor cliënten van Kentalis. Hiervoor verbouwden we het voormalige verzorgingshuis Nieuw-Beekvliet. De eerste bewoners hebben in november 2018 hun intrek genomen;

We kochten op het terrein van De Kleine Aarde de Van Coothhoeve aan. Hier gaan we een gemeenschapshuis realiseren. Eind december werd hiervoor de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan ingediend. Ook een deel van het terrein achter het bestaande bezoekerscentrum gaan we begin 2019 aankopen om hier 22 duurzame appartementen te realiseren;

In de Van Hugenpothstraat en Hendrika van Haeftenstraat startte de bouw van 25 eengezinswoningen (NOM-woningen) en acht energiezuinige appartementen. De oplevering staat gepland vanaf mei 2019;

Enkele projecten liepen door verschillende omstandigheden vertraging op. We zijn voor deze projecten al wel volop bezig met de voorbereiding en we verwachten dat deze in 2019 alsnog worden gerealiseerd. Het gaat dan om de volgende projecten: de aankoop van de pastorie van de voormalige Heilig Hartkerk in de Baroniestraat, de nieuwbouw aan de Albinonistraat, de nieuwbouw op het terrein van De Kleine Aarde en nieuwbouw aan het Ronduutje op de locatie van de voormalige Molenwijkschool.

Onze woningen in conditie houden Gedurende het jaar bleven we onze woningen onderhouden. We voerden projecten uit in groot onderhoud, dagelijks-, mutatie- en planmatig onderhoud, zodat onze woningen in conditie blijven. 2018 is ook het jaar waarin het groot onderhoudsproject in de Gildenhof en omliggende straten onverwacht stil kwam te liggen. Reden: het plotselinge faillissement van de hoofdaannemer in het voorjaar van 2018. Dit was voor zowel bewoners, maar ook voor de medewerkers van de hoofdaannemer, de diverse onderaannemers en voor ons een ontzettend vervelende situatie. Onze medewerkers hebben zich enorm ingespannen om de stilgevallen werkzaamheden weer op gang te krijgen. Dat is uiteindelijk gelukt met de hulp van andere aannemers. Dit traject heeft wel een grote druk gelegd op onze organisatie en onze medewerkers. In de loop van 2018 zijn alle werkzaamheden in dit project hervat. Het project wordt in 2019 afgerond.

Naar de bedoeling, werken vanuit je hart Sinds 2016 loopt binnen onze organisatie het programma ‘Naar de bedoeling, werken vanuit je hart’. Dit transitieprogramma is gebaseerd op de gedachte dat teruggaan naar de kern van je bestaansrecht precies blootlegt ‘waar we het allemaal voor doen’. Wij hebben dit vertaald naar de taak om klanten optimaal van dienst te zijn en maatwerk te leveren. In 2020 willen we met onze klanttevredenheid tot de beste corporaties behoren. En we zijn al op de goede weg! Rob Dekker Directeur-bestuurder St. Joseph

10

1.2 Missie In het Koersplan 2016 -2020 ‘Samen voor meer….’ formuleerden we hoe we toewerken naar meer verbinding met de klant, naar betaalbaar wonen en naar het bieden van deskundige ondersteuning. De missie die daarbij hoort: ‘St. Joseph geeft ruimte voor mensen, door goed en betaalbaar wonen in Boxtel e.o. mogelijk te maken.’ Ruimte voor mensen …. is van wezenlijk belang voor het welzijn van de bewoners. Door maatwerk te leveren draagt dat bij aan het woonplezier en het wonen met het gevoel van beschutting en veiligheid.

Goed …. geeft aan dat de woning en de buurt de kwaliteit hebben om plezierig te kunnen wonen.

Betaalbaar …. wil zeggen dat we een groot deel van onze middelen inzetten voor de meest kwetsbare huishoudens en bijzondere doelgroepen. En dat daarbij betaalbaarheid boven sturen op rendement staat. Wij vinden het belangrijk dat mensen met een laag inkomen passend wonen. Het is immers onze wettelijke taak om te zorgen voor mensen die zelf niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien.

Betaalbaarheid boven rendement Met deze missie op het netvlies verhuren we woningen die passen bij het individu, de portemonnee én (zorg)vraag. Met gedegen onderhoud en goede service zorgen we voor kwalitatief goede woningen en een persoonlijke dienstverlening. Daarbij gaat betaalbaarheid boven rendement, omdat we zo de meest kwetsbare groepen aan ons binden. Dit kunnen we niet in ons eentje. Sterker nog, dat wíllen we niet. De meest kwetsbare groepen zijn immers pas echt geholpen, als ze ook in zorg en welzijn worden bijgestaan. Daarom werkten we ook in 2018 intensief samen met zorg- en welzijnspartners. Visie We streven onze missie na met een visie waarin ‘verbinden’, ‘betaalbaar wonen’ en ‘deskundige, zichtbare ondersteuning’ de uitgangspunten zijn. #Verbinden We willen graag met onze huurders optrekken. Ze hebben vaak goede ideeën om de woonomgeving te verbeteren en de woonlasten te verlagen en die nemen we serieus. We ondersteunen hen om ideeën uit te voeren, bijvoorbeeld met advies en met budget. De huurders blijven daarbij zelf verantwoordelijk. Ook werken we nauw samen met anderen. Met sociaal-maatschappelijke organisaties zoals Cello en ContourdeTwern, maar ook met aannemers en onderhoudsbedrijven. We willen elkaars expertise optimaal benutten. Wij zijn daarbij steeds vaker regisseur en niet langer uitvoerder. #Betaalbaar wonen We hebben twee taken: de woonlasten voor onze huurders betaalbaar houden en de kwaliteit van de woningen verbeteren. Deze twee zien we niet los van elkaar. Berekenen we een huurverhoging door vanwege een woningverbetering, dan houden we die zo beperkt mogelijk.

11

#Deskundige en zichtbare ondersteuning Onze medewerkers krijgen de ruimte om klanten zo goed mogelijk te bedienen. Regels moeten hieraan bijdragen. Als ze ons in de weg zitten en verhinderen dat we klanten goed van dienst zijn, passen we de regels aan of schrappen we ze.

1.3 Kernwaarden Betrouwbaar, ondernemend en verbinden(d) Onze missie en visie zijn onlosmakelijk verbonden met drie kernwaarden: betrouwbaar, ondernemend en verbindend. Elke kernwaarde gaat gepaard met een specifieke manier van denken en doen, waaraan iedereen ‘de medewerker van St. Joseph’ kan herkennen. Betrouwbaar: afspraak is afspraak, we stralen het uit, we spreken de waarheid, we geven zekerheid en we zijn degelijk. Dat betekent concreet dat we:

aan de inwoners in het werkgebied laat zien dat we er zijn voor de mensen die zelf niet in huisvesting kunnen voorzien;

met de individuele huurder/woningzoekende meedenken met wat we kunnen betekenen voor hem;

ook aan de pers op transparante wijze laat zien dat we overtuigd zijn van onze activiteiten en daar ook integer in handelen;

de keuzes die we maken, kunnen uitleggen. Aan huurders én aan onszelf. Ondernemen: we laten ons zien, we zijn (verantwoord) avontuurlijk, we pakken aan, we zoeken creatieve oplossingen, we zien kansen, we inspireren en we maken heldere keuzes. Dat betekent concreet dat we:

de verantwoordelijkheden lager in de organisatie leggen;

maatwerk leveren in woningtoewijzing en innovatieve woonoplossingen initiëren waarmee we bestaande woningen geschikt maken voor bepaalde doelgroepen.

Verbindend: we werken samen (intern én extern), we verbinden partijen in de wijk en brengen mensen bij elkaar, niemand hoeft erbuiten te vallen, we zijn altijd (digitaal) verbonden, en we bieden maatwerk. Dat betekent concreet dat we:

ons verbinden met onze huurders;

ons verbinden met partners in diverse netwerken om de huurders gezamenlijk verder te helpen;

ons aansluiten bij diverse netwerken.

12

Aedes Benchmark 2018 Het is belangrijk dat onze huurders ervaren dat we er voor hen zijn. De resultaten uit de KWH-metingen in 2018 laten zien dat zij tevreden zijn over onze service en de kwaliteit van de woningen. Ze belonen ons met een 7,6. Dit resultaat is ook meegenomen in de Aedes Benchmark 2018. Deze zet niet alleen het huurdersoordeel af tegen de rest van Nederland, maar ook organisatorische zaken. Wij scoren in de Aedes Benchmark 2018 ook dit jaar weer hoog op het gebied van duurzaamheid. We kregen hiervoor de hoogst mogelijke score, namelijk een A. Op de onderdelen Huurdersoordeel, Bedrijfslasten en Onderhoud & Verbetering scoren wij evenals vorig jaar gemiddeld een B. Op het onderdeel Beschikbaarheid & Betaalbaarheid zijn we dit jaar gestegen van een C-score naar een B-score. De waardering van huurders voor onze dienstverlening bleef met een gemiddelde van een 7,6 gelijk.

Boxtel, 5 april 2019

13

2. Governance

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop de Raad invulling gaf aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden. De Raad handelt daarbij conform de ‘Governance code Woningcorporaties’.

2.1 Governancestructuur St. Joseph is een stichting die wordt bestuurd door één bestuurder. De Raad houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene gang van zaken. De Raad beslist over benoeming, beoordeling, beloning ,schorsing en ontslag van de bestuurder. Sinds 2016 zijn de statuten en de diverse reglementen in lijn gebracht met de vereisten van de Woningwet 2015. De bevoegdheden van de bestuurder staan in de statuten van St. Joseph vermeld. De bestuurder heeft voor het nemen van een aantal in de statuten beschreven besluiten, de voorafgaande goedkeuring van de Raad nodig. Daarnaast zijn er afspraken tussen Raad en de directeur-bestuurder beschreven in een door de Raad vastgesteld directiestatuut.

De door St. Joseph gehanteerde governanceprincipes zijn tevens neergelegd in de volgende documenten:

Treasurystatuut en investeringsstatuut. Het investeringsstatuut is conform afspraak eind 2018 geëvalueerd en heeft geleid tot diverse aanpassingen, die gedurende 2019 worden gemonitord en wederom eind 2019 worden geëvalueerd;

Gedragscode, integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling. De bestuurder legt wijzigingen in de governancestructuur altijd vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad.

Taken De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de strategie en realisatie van de doelstellingen van St. Joseph. De strategische visie verwoordt onze opvattingen over onze maatschappelijke positie. De bestuurder vertaalt die visie in een missie en in doelstellingen in het koersplan ‘Samen voor meer’. St. Joseph betrekt haar belanghebbenden bij beleidsvorming. Het maatschappelijk presteren van St. Joseph wordt eenmaal per vier jaar onder de loep genomen met een maatschappelijke visitatie. In maart 2018 is voor de derde keer de eindrapportage beschikbaar gesteld. Een verkorte versie is te vinden op onze website. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad. Hij verschaft de Raad tijdig informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak. Ook bespreekt hij de interne risicobeheersing– en controlesystemen. De organisatie bestaat uit drie afdelingen: Woonservice/Finance & Control, Vastgoed/ Projectontwikkeling en Sociaal Beheer/Communicatie. De managers van deze afdelingen vormen samen met de bestuurder het managementteam en zijn met enige regelmaat aanwezig bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen.

De Raad stelt de bezoldiging van zijn leden en van de directeur-bestuurder vast. Die is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van het openbaar gemaakte financiële berichten. De Raad benoemt de onafhankelijke externe accountant en stelt zijn beloning vast. De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de Raad bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten.

14

In de 2e helft van 2017 is, na overleg met de Autoriteit Woningcorporaties, de positie van de onafhankelijke controller voor onze organisatie aangepast en ingevuld. De beoordeling van de jaarrekening, de begroting en de interne audits liggen, conform de vereisten van de Woningwet, bij de externe onafhankelijke controller.

Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder onderschrijven de bedoeling en principes van de Governancecode woningcorporaties integraal. De verschillen tussen de code en onze werkwijze zijn zeer beperkt en vormen geen reden om af te wijken van de code en ‘uit te leggen’.

De documenten waarin de structuur is vastgelegd zijn gepubliceerd op onze website: https://www.sintjoseph.nl/over-st-joseph/corporate-governance/ Werkwijze In overleg met de directeur-bestuurder bepaalt de voorzitter van de Raad van Commissarissen de agenda en leidt de vergaderingen. Hij ziet toe op een transparante en kwalitatief goede besluitvorming en een goede uitoefening van de taken van de Raad, een open kritische en constructieve discussie tussen directeur-bestuurder en Raad en tussen de leden onderling. Tevens ziet de voorzitter toe op het naleven van de gedragscode en de regels van goed bestuur.

De Raad werkt als een team vanuit de specifieke achtergrond van de leden en treedt als eenheid naar buiten wanneer nodig. Alle leden geven samen eenduidig aan dat zij op een open en constructieve wijze samenwerken en daardoor tot weloverwogen besluiten komen. Ook de relatie met de bestuurder is open en transparant. De onderlinge samenwerking functioneert goed. De voorzitter en de bestuurder functioneren als team, met voldoende ruimte voor discussie en afstand naar elkaars rollen.

De directeur-bestuurder informeert de Raad door middel van notities, met toelichting en bijbehorende stukken per agendapunt. In de notities die de Raad ter goedkeuring ontvangt, geeft de bestuurder de koppeling met de strategische doelstellingen standaard aan. Daarnaast zijn de fasedocumenten die over de nieuwbouw, renovatie of herstructurering gaan, voorzien van een investeringstoets. Tevens zijn de fasedocumenten voorzien van een risicoparagraaf en worden de effecten op kasstromen en liquiditeitspositie inzichtelijk gemaakt.

2.2 Verslag van de Raad van Commissarissen 2018 was in vele opzichten de opmaat naar een nieuwe ontwikkelingsfase van St. Joseph. Allereerst was er de voorgenomen fusie met Kleine Meierij uit Rosmalen. Ten aanzien van de samenstelling van de Raad is in 2018 op deze fusie voorgesorteerd en heeft de Raad in 2018 uit vier in plaats van vijf leden bestaan. Tevens is de visie op besturen en toezichthouden aangepast. Deze onderwerpen worden verderop toegelicht.

De Raad is nadrukkelijk bij de voorbereidingen van de fusie betrokken. Hierover hebben in 2018 diverse extra vergaderingen plaatsgevonden. De eerste helft van 2018 heeft in het teken gestaan van onderzoek naar de volkshuisvestelijke en financiële meerwaarde tussen Kleine Meierij en St. Joseph. Eind juni was duidelijk dat de resultaten van alle onderzoeken – waaronder een financieel risico-onderzoek – ons voldoende vertrouwen gaven om de volgende fase in te gaan. In de loop van 2018 heeft de Raad zich regelmatig laten informeren over het fusieproces en kennisgenomen van het voorstel tot fusie inclusief bijlagen, de fusie-effectrapportage (FER) en het organisatieformatieplan. De Raad heeft vervolgens formeel haar goedkeuring verleend aan het voorstel tot fusie. Eind 2018 zijn alle benodigde stukken hiervoor naar de Autoriteit Woningcorporaties verstuurd. De voorgenomen juridische fusie is gepland voor 30 juni 2019.

15

In mei van dit jaar was de Raad weer compleet. In samenwerking met een extern bureau is de werving van een nieuw lid Raad medio mei 2018 afgerond. Mevrouw A. Hendriks is voorgedragen, met als deskundigheid sociaal domein en zorg. Deze voordracht is door de Autoriteit Woning-corporaties (ILT) getoetst. Vervolgens is mevrouw Hendriks benoemd door de Raad voor haar eerste termijn. De heer G. Janssens is per 1-1-2018 benoemd tot voorzitter van de Raad en is na toetsing door de Autoriteit Woningcorporaties eind 2018 door de Raad voor zijn tweede termijn benoemd. Integriteit De huidige Raad van Commissarissen voldoet qua samenstelling aan de vereisten die aan een evenwichtig en deskundig intern toezicht worden gesteld. Alle leden zijn onafhankelijk ten opzichte van St. Joseph, het bestuur en elkaar volgens de onafhankelijkheidscriteria zoals deze in de Governancecode worden gesteld.

Geconstateerd is dat alle leden in 2018 onafhankelijk waren. Van mogelijke belangenverstrengeling is geen sprake geweest. De Raad constateerde in zijn besloten vergadering dat er geen sprake is geweest van tegenstrijdige belangen. Over de onafhankelijkheid van de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt in de arbeidsovereenkomst. Zo kan hij alleen nevenfuncties uitvoeren als de Raad dit goedkeurt. De bestuurder heeft in 2018 drie nevenfuncties:

Lid Raad van Toezicht, Stichting Chapeau Woonkringen (maart 2015 – heden);

Lid Raad van Commissarissen Energie Coöperatie Boxtel maart 2013- tot december 2018);

Bestuurslid Stichting AAN’tWERK (september 2013 – heden).

Er zijn in 2018 geen beslissingen genomen die conflicterend zijn met de belangen van St. Joseph. St. Joseph verstrekt geen leningen, dan wel garanties aan de leden van de Raad, aan de directeur-bestuurder of aan de medewerkers.

Vergaderingen De Raad heeft in 2018 8 keer vergaderd. Twee vergaderingen hebben in het teken gestaan van de voorgenomen fusie. Daarnaast zijn er twee momenten geweest waar de Raden van beide corporaties elkaar hebben ontmoet. Deze bijeenkomsten stonden eveneens in het teken van de voorgenomen fusie. De vergaderingen op 16 mei en 12 december zijn beide voorafgegaan door een bijeenkomst met de Ondernemingsraad. Onderwerpen die centraal hebben gestaan zijn ‘De Bedoeling’, de organisatieontwikkeling en uiteraard de voorgenomen fusie met Kleine Meierij.

De Raad heeft afgelopen jaar nadrukkelijk stilgestaan bij de projecten van Van Coothhoeve en de De Tijvert. Twee bijzondere dossiers waar de Autoriteit Woningcorporaties kritisch is geweest met betrekking tot de compliance. In beide casussen is dit in overleg besproken en opgelost.

De vergadering van 11 juli bestond uit een strategiedag. Thema’s die deze dag uitgebreid zijn besproken, gingen over het actualiseren van de Visie op Toezicht en het bespreken en bediscussiëren van de risicoanalyse van het bijzonder maatschappelijk vastgoed. Daarnaast werd die dag op locatie De Kleine Aarde door het ontwerpteam de nieuwbouwontwikkeling voor deze unieke locatie gepresenteerd. In de middag werden een aantal projecten bekeken, samen met betrokken collega’s. Het ging daarbij om Nieuw Beekvliet in Sint-Michielsgestel (herontwikkeling bestaand gebouw voor cliënten van Kentalis) en de renovatieprojecten aan de Dufourstraat en St. Willibrordstraat. De strategiedag werd afgerond met een interactieve gedachtenuitwisseling met leden van de Raad van Commissarissen van Cello en Zorggroep Elde (ZGE) over het thema Wonen & Zorg.

De raadsleden op voordracht van de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde woonden ook dit jaar de ALV-vergaderingen van de HBV bij. De ALV-vergadering van afgelopen najaar stond in het teken van een ledenberaadslaging over de voorgenomen fusie.

16

Daarnaast zijn de raadsleden uitgenodigd bij onze jaarlijkse stakeholdersbijeenkomst. Dit jaar in Liempde met als thema onze visie op Sociaal Beheer. Leden van de Raad zijn ook uitgenodigd bij officiële feestelijke momenten van projecten en bijeenkomsten in de verschillende wijken.

Visitatie In maart van dit jaar ontvingen we het gestructureerde oordeel over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren van onze organisatie. Een derde visitatierapport met mooie resultaten waar de Raad, maar ook de werkorganisatie, onze huurders en stakeholders trots op mogen zijn. Met een gemiddelde score van 7,7 presteren we maatschappelijk uitstekend. De visitatiecommissie heeft ons ook een aantal aanbevelingen en aandachtspunten meegegeven. Punten waar zowel de Raad als de werkorganisatie de komende tijd mee aan de slag gaan.

Klachtenadviescommissie De klachtenadviescommissie werkt als een onafhankelijke commissie voor de woningcorporaties Woonmeij, Area en St. Joseph. St. Joseph verzorgde in 2018 de secretariaatswerkzaamheden. De commissie bestaat uit 6 leden, verspreid over het totale werkgebied, met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, organisatiekunde, bestuursrecht en de woningmarkt. De commissie toetst op basis van ingediende klachten het beleid en het handelen van de corporaties. In de eerste vergadering van de Raad jaar doet de directeur-bestuurder verslag van de activiteiten van de klachtenadviescommissie. In 2018 werden in totaal 14 schriftelijke bezwaren ingediend. 5 klachten door huurders/ woningzoekenden waren voor St. Joseph. Van de 5 de klachten zijn er 2 toegewezen.

In 2018 is er vanuit andere woningcorporaties interesse getoond om bij onze klachtenadviescommissie aan te sluiten. De bestuurders van de reeds aangesloten corporaties hebben hier allen positief op gereageerd en gaan dit in 2019 organiseren.

Samenstelling Raad van Commissarissen Het volgende overzicht geeft de samenstelling van de Raad weer en de taken van de leden binnen de Raad, evenals de hoofdfunctie en de nevenfunctie(s) van de commissarissen. Jaarlijks vindt herijking van de nevenfuncties plaats.

17

Kerncommissies De Raad van Commissarissen van St. Joseph kent in 2018 twee commissies:

Selectie- en Remuneratiecommissie De selectie- en Renumeratiecommissie is de commissie die de zelfevaluatie, de beoordeling directeur-bestuurder en de (her)benoemingen (voor zover het hen zelf niet betreft) voorbereiden en organiseren. Zij kwamen in 2018 3 keer samen.

Auditcommissie De Auditcommissie is per september 2018 geïnstalleerd. De bijeenkomsten van deze commissie zijn qua planning en inhoudelijk afgestemd op de reguliere vergaderingen van de Raad. De Auditcommissie is bij uitstek de plek - waar in relatief kleine kring - met elkaar overleg kan plaatsvinden over allerlei financieel georiënteerde onderwerpen. De commissie kan daarvoor de diepte in gaan. De Auditcommissie heeft geen beslissingsbevoegdheid. De algehele verantwoording van de in de Auditcommissie besproken onderwerpen blijft dus bij de voltallige Raad liggen. Onderwerpen die aan de orde komen zijn: begroting, financiële kwartaalrapportages, treasuryjaarplan/ rapportages, risicomanagement en interne audits. De Auditcommissie kwam in de 2e helft van 2018 3 keer samen.

Remuneratiebeleid De Raad functioneert als werkgever voor de directeur-bestuurder: de heer R. Dekker. Deze is in dienst getreden op 15 januari 2007. Het arbeidscontract is afgesloten voor onbepaalde tijd. De heer Dekker rijdt een leaseauto. Een volledig overzicht van de bezoldiging vindt u in de jaarrekening.

De Remuneratiecommissie van de Raad voerde eind december een evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder. Tijdens dit gesprek zijn onder andere de afspraken die in het vorige gesprek zijn gemaakt, geëvalueerd. Geconstateerd is dat er veel extra werk is verzet in het kader van de voorgenomen fusie met Kleine Meierij. De afgesproken resultaten zijn nagenoeg allemaal behaald en - waar nodig - is bijgestuurd. Apart is nog gesproken over de problemen in de bezetting, met name bij afdeling vastgoed, in het tijdsgewricht van de op stapel staande fusie. Het in balans brengen van de afdeling vastgoed is één van de prioriteiten voor 2019.

Met de directeur-bestuurder is geen variabele beloning overeengekomen. De overige secundaire arbeidsvoorwaarden voor het bestuur zijn geheel volgens de CAO-Woondiensten. Op grond van de CAO-Woondiensten is de pensioenregeling van het bestuur ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betaalde premies zijn conform de bepalingen in de CAO-Woondiensten. De directeur-bestuurder (1 fte) was geheel 2018 in dienst van St. Joseph en de enige functionaris die op grond van artikel 4.1. van de WNT, onder de WNT valt.

18

De heer Dekker bekleedt 3 nevenfuncties. Daarnaast is de heer Dekker lid van:

De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningbouwcorporaties;

MKW platform voor woningcorporaties.

Permanente Educatie In de Governancecode woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders in 3 jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. De bestuurder heeft afgelopen 3 jaar 114,5 PE-punten behaald.

Interne toezichthouders van woningcorporaties aangesloten bij de VTW dienen jaarlijks minimaal 5 punten voor permanente educatie (PE-punten) te behalen. De gehele Raad heeft in 2018 voldoende PE-punten behaald.

Honorering Raad van Commissarissen De bezoldiging van de Raad is vastgesteld met inachtneming van de ‘Honoreringscode Commissarissen’ van de VTW en het afgegeven advies door het VTW tot matiging. De Raad heeft medio 2018 besloten om vanaf 1 januari 2018 haar bezoldiging te verhogen. De bezoldigings-bedragen voor zowel de voorzitter als de leden passen binnen het gematigde advies van de VTW, dat betrekking heeft op de klassegrootte en verhouding met het salaris van de directeur-bestuurder. De overige vergoedingen bestaan uit reiskosten. De vergoedingen van 2018 zijn exclusief BTW.

19

Aan overige kosten is in 2018 € 10.600 uitgegeven. Hieronder vallen het bijwonen van workshops, lidmaatschappen en ondersteuning in het kader van deskundigheidsbevordering van de Raad.

Rooster van aftreden In mei is mevrouw A. Hendriks benoemd voor haar eerste termijn van 4 jaar. Eind december is de heer G. Janssens, na toetsing door de Autoriteit Woningcorporaties, herbenoemd voor zijn 2e termijn van 4 jaar.

Zelfevaluatie Begin 2019 hebben we onze zelfevaluatie gehouden. Dit jaar is dat gedaan onder externe begeleiding. Onder leiding van Judy Braam, werkzaam bij La Zarza is teruggeblikt op het functioneren van de raad en de wijze waarop besluitvorming heeft plaatsgevonden. Het functioneren van de raad als geheel maar ook het functioneren van de individuele raadsleden. Ook de relatie en werkwijze tussen raad en directeur-bestuurder heeft de nodige aandacht gekregen. Uitgangspunt is immers om de RvC en de relatie met de directeur-bestuurder te blijven door ontwikkelen en eenieder nog beter in zijn / haar kracht te zetten.

In de zelfevaluatie benoemden we, aan de hand van de inventariserende enquête en discussie, de volgende aandachtspunten:

Procesinterventies voor het onbegrepene en elkaars valkuilen aan het eind van de vergaderingen aandacht geven

Meer ruimte creëren voor thema’s/ bijeenkomsten

Bewustere regie op de jaaragenda en ( voorbereidende ) commissies

In de nieuwe RvC bekijken of naast de Remuneratie- en auditcommissie er behoefte is aan een vastgoed/ maatschappelijke commissie

Alle deelnemers hebben de zelfevaluatiedialoog , diepgaand, constructief, samenbindend en effectief met concrete aanknopingspunten gevonden, waarbij het ongezegde gezegd is en tot doorontwikkeling heeft geleid.

Besproken onderwerpen/besluiten Raad van Commissarissen 2018

Raad van Commissarissen:

Benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen;

Benoeming Vicevoorzitter Raad van Commissarissen;

Instellen Auditcommissie en vaststellen werkwijze Auditcommissie;

Honorering Raad van Commissarissen Woonstichting St. Joseph;

Rolverdeling Raad van Commissarissen en Auditcommissie;

Herbenoeming voorzitter Raad van Commissarissen;

Visie op Toezicht.

20

Directeur-bestuurder:

Functioneringsgesprek directeur-bestuurder;

Bezoldiging directeur-bestuurder;

Visie op Bestuur. Jaarplannen, verantwoording & financiën:

Jaarrekening/-verslag 2017 (in aanwezigheid accountant);

Jaarverslag Klachtenadviescommissie;

Besluit Go/no-Go fusie;

Voortgang fusietraject, inclusief bespreken en vaststellen van alle relevante zaken/stukken met betrekking tot de fusieplannen;

Kwartaalrapportages;

Treasuryrapportages;

Treasury Jaarplan 2018;

Risicomanagement – Auditplan 2018;

Evaluatie accountant, besluit samenwerking accountant;

Assurance rapport;

Meerjarenbegroting 2019-2023;

Huurbeleid, inclusief huurverhoging 2018;

Huurverhoging bij energetische verbeteringen;

Voortgang actiepunten Management Letter;

Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB;

Evaluatie en aanpassing investeringsstatuut;

Uitgangspunten beleidswaarde 2018:

Audit werken volgens ‘De Bedoeling’;

Audit uitbesteding werk Van Wijnen;

AVG-beleid en procedures;

Visie op Sociaal Beheer. Maatschappelijk presteren, vastgoed, overige:

Visiedocument St. Joseph/Kleine Meierij ‘Accelereren door fuseren’;

Fasedocumenten diverse projecten;

Wensportefeuille 2018-2025;

Volkshuisvestelijke bieding 2019-2020;

Evaluatie Prestatieafspraken 2017;

Prestatieafspraken 2019-2023;

Aankoop Van Coothhoeve;

Herontwikkeling locatie Albinonistraat/Apollopad;

Aansluiting bij woonruimteverdeling Woonservice Regionaal;

Risicoanalyse bijzonder vastgoed;

Visie op Wonen en Zorg;

Routekaart 2050 bestaand bezit.

21

Verklaring van de Raad van Commissarissen Conform de statuten van St. Joseph heeft de Raad aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verstrekt om de jaarrekening 2018 en het jaarverslag 2018 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 13 maart 2019 door de Raad van Commissarissen met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken.

Op 5 april heeft de Raad kennis genomen van de door de accountant goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad de jaarrekening en het jaarverslag vastgesteld. Tevens verklaart de Raad dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. Voor 2018 is de Raad van mening dat het intern toezicht naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld.

Tot slot Het jaar 2018 was opnieuw een jaar waarin veel werk is verzet. Allereerst natuurlijk al het voorbereidende werk om de voorgenomen fusie met Kleine Meierij goed en zorgvuldig te laten verlopen. Dit heeft eind 2018 geresulteerd in het versturen van een totaalaanvraag naar de Autoriteit Woningcorporaties. Al onze belangrijke stakeholders en interne partijen zijn positief over de op handen zijnde fusie. Daarnaast is St. Joseph bezig met interessante projecten op het terrein van duurzaamheid, zoals de ontwikkeling van onze eerste NOM-nieuwbouwwoningen en in het bijzonder het duurzame project op de locatie De Kleine Aarde. Ook de resultaten van onze 3e visitatie zijn om trots op te zijn. St. Joseph scoort op de verschillende onderzoeksvelden gemiddeld een 7.7. In de Aedes-benchmark laat St. Joseph goede resultaten zien. De resultaten op betaalbaarheid, bedrijfslasten en het oordeel van de klant over de kwaliteit van de woningen zijn zonder meer goed.

De Raad van Commissarissen dankt zowel de medewerkers, de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde, de Ondernemingsraad als de directeur-bestuurder voor de geleverde prestaties.

Boxtel, 13 maart 2019

Namens de Raad van Commissarissen,

Giel (G.B.J.M.)Janssens Alexander (A.G.) Knijff Voorzitter Raad van Commissarissen Vicevoorzitter Raad van Commissarissen José (J.H.M.) van Dijk Ankie (M.H. ) Hendriks Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen

22

2.3 Ondernemingsraad Onze Ondernemingsraad (OR) bestond tot april 2018 uit twee leden. Na een wisseling van de wacht trad er op 1 april 2018 een OR van drie mensen aan (voorzitter, secretaris en lid). De Raad voerde in het verslagjaar regulier overleg met onze directeur-bestuurder over onder meer de Risico Inventarisatie en bijbehorend Plan van Aanpak, het Koersplan, de HR-cyclus en de werkdruk. Vanaf april/mei stond het werk van de OR vooral in het teken van de op handen zijnde fusie met Kleine Meierij. Advies- en instemmingsrecht Conform de Wet op de ondernemingsraden is onze OR vanaf het begin van de onderhandelingen bij de fusie betrokken. Enerzijds om in te stemmen met onderwerpen, anderzijds om de directie te adviseren. Dit resulteerde in talrijke overleggen met onze directeur-bestuurder en de Ondernemingsraad van Kleine Meierij. De OR trok in overleg met de directie ook een extern adviseur aan die de Raad in dit bijzondere traject ondersteunde. Belangrijke onderwerpen waar de OR zich over uitsprak, waren de secundaire arbeidsvoorwaarden (instemmingsrecht) en het Sociaal Plan (adviesrecht). Daarnaast schreef de OR op verzoek van de directie een fusieadvies met onder andere aanbevelingen over de invulling van de directiepositie, de locaties en de samenstelling van de toekomstige Raad van Commissarissen. Dit advies rondde ze eind 2018 af. 2019 zal voor de gezamenlijke OR met name in het teken staan van de implementatie van het fusietraject. De OR wordt betrokken bij de organisatieontwikkeling, de huisvesting en het stroomlijnen van de HR-instrumenten. In de nieuwe fusie-organisatie blijft medezeggenschap uiteraard gehandhaafd. In de loop van 2019 bespreken de Ondernemingsraden van beide fusiepartners hoe de OR er straks komt uit te zien.

23

3. Koersplan 2016-2020: Samen voor meer…

24

25

3.1 Thema: Maatwerk We denken met onze klanten mee en zoeken oplossingen in het leveren van maatwerk daar waar

mogelijk. Daarbij gaan we met individuele klanten om de tafel. We spelen proactief in op

woonwensen met e-mailalerts, apps en tipberichten. Niet achteroverleunen en wachten tot de klant

naar ons toe komt, maar hen zelf opzoeken. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Maatwerk in Wonen Met Maatwerk in Wonen bevorderen we sinds 2014 met een bijzonder initiatief de doorstroming. Kern daarvan: senioren die in een eengezinswoning wonen, kunnen met voorrang verhuizen naar een gelijkvloerse woning in één van de appartementengebouwen van St. Joseph. Dit appartement kunnen huurders vervolgens, afhankelijk van de woning die ze achterlaten, eventueel ook tegen een lagere huurprijs huren. Dit is maatwerk. Per situatie kijken we naar wat er mogelijk is. Verhuisregisseur regelt verhuisadministratie Eén van de diensten die we aanbieden bij Maatwerk in Wonen is de verhuisregisseur. Hiervoor werken wij samen met Ontzorgd Verhuizen. Dit is een gespecialiseerd verhuisbedrijf voor senioren en 55-plussers. In 2018 maakten tien huurders gebruik van de verhuisadministratie die Ontzorgd Verhuizen aanbiedt. Het bedrijf regelt onder regie van de verhuisregisseur ook de praktische verhuizing.

Woonruimteverdeelsysteem Een succesvol initiatief van corporaties om ‘woonruimte te verdelen’ was tot en met 2018 daarwilikwonen.nu. Op deze website vonden huurders het complete woningaanbod van Woonmeij (Meierijstad en Sint-Michielsgestel) en St. Joseph (Boxtel en Haaren). Kern van het woonruimteverdeelsysteem is dat woningzoekenden zich maar één keer hoeven in te schrijven om te kunnen reageren op álle woningen in de regio. Ook de manier van aanbieden en het inschrijfgeld is exact hetzelfde. In 2018 besloot Woonmeij echter om daarwilikwonen.nu los te laten. Reden: ze sluit zich aan bij het woonruimteverdeelsysteem van Veghel. Dat is ook logisch, want sinds de gemeentelijke fusie zijn Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel één gemeente, namelijk Meierijstad. Wij willen woningzoekenden een groot aanbod in de regio blijven bieden. Daarom sluiten wij in de loop van 2019 aan bij WoonService regionaal. De woningcorporaties uit de ‘kraag van Den Bosch’ zijn daar reeds bij aangesloten. Niet alleen de Bossche corporaties Zayaz en BrabantWonen, maar ook onze fusiepartner Kleine Meierij in Rosmalen. Workshops Wanneer we zijn aangesloten bij WoonService Regionaal wordt het woningmarktgebied straks een stuk groter. Ter voorbereiding op deze verandering volgden medewerkers van alle betrokken corporaties, gemeenten en onze eigen Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde vier workshops. Daarin kwam onder meer aan bod hoe we in het nieuwe woonruimteverdeelsysteem de prestatieafspraken met de gemeente kunnen nakomen en hoe we maatwerk kunnen blijven leveren. Doel is om WoonService Regionaal te implementeren zodra de fusie met Kleine Meierij een feit is.

Voor senioren: Woonmarkt Elisabethsdael Op zaterdag 13 oktober 2018 - tijdens de landelijke Dag van het Huren - organiseerden we een Woonmarkt in Elisabethsdael, speciaal voor 55-plussers. Honderden belangstellenden namen een kijkje in het complex waar voorheen alleen wonen-met-zorg mogelijk was.

26

Nu kunnen mensen er zelfstandig wonen. St. Joseph paste hiervoor de appartementen in Elisabethsdael aan, onder meer door de keukens op te knappen en ze uit te rusten met een elektrische kookplaat en afzuigkap. Belangstellenden konden tijdens de Woonmarkt twee appartementen bezichtigen: één in Elisabethsdael en één in het aanpalende Clarissenhof. Verder stonden onze seniorenconsulenten paraat met voorlichting over Maatwerk in Wonen. Ook kregen bezoekers alle kans zich te laten informeren over de activiteiten en voorzieningen waarvan bewoners desgewenst gebruik kunnen maken. St. Joseph organiseerde de Woonmarkt in samenwerking met: Stichting Broodnodig (coördinator en beheerder van het Eetpunt), Zorggroep Elde (thuiszorg), Stichting Ouderen in Regie, Blijvend thuis in eigen huis en Ontzorgd Verhuizen. De markt was een groot succes en geeft ook aan dat er veel behoefte is aan seniorenwoningen. En dat veel ouderen die nu in een eengezinswoning wonen (huur én koop) zich aan het oriënteren zijn op een volgende woonfase.

Maatwerk in Molenhof Wooncomplex Molenhof is de thuishaven van bewoners die gemiddeld 85 jaar oud zijn. We hebben besloten om de jaarlijkse schilderbeurt samen te laten gaan met extra maatregelen om het wooncomfort en het gevoel van veiligheid van deze bewoners te verhogen. Het complex krijgt daarvoor onder meer bewegwijzering en oriëntatiepunten in de parkeergarage, op de galerijen en bij de voordeuren. Zo vinden bewoners snel hun weg naar hun appartement. Hieraan is sterk behoefte, zo had de bewonerscommissie aangegeven. De verbeteringen zijn in nauw overleg met diezelfde commissie besproken. Verder voorzien we de bovenste etage van het complex van een overkapping zodat de bewoners droog staan als het regent. De voorbereidingen zijn eind 2018 gestart en worden in 2019 afgerond.

Huurders in het zonnetje In 2018 hebben we tal van huurders in het zonnetje gezet. Bijvoorbeeld omdat ze al jaren bij ons huren. Of omdat ze onvermoeibaar vrijwillig in touw zijn om het wonen in Boxtel nog aangenamer te maken. We merken dat huurders dit bijzonder waarderen. Traktatie voor Gouden Huurders Huurders die al meer dan vijftig jaar bij ons huren, zijn de onbetwiste Gouden Huurders van St. Joseph. In 2018 hebben we ze vanwege hun trouw getrakteerd op bloemen, lekkers én een kleine fotosessie. De foto verscheen daarna in Brabants Centrum, op de Facebook-pagina van St. Joseph en in ons huurdersmagazine JOSEPH. Dagje uit voor Lampenisten We zijn trots op onze eigen Lampenisten. Deze 27 vaste vrijwilligers zorgen ervoor dat alle woongebouwen en de directe omgeving goed en veilig verlicht blijven. Als blijk van waardering namen we ze op 7 juni 2018 een dagje mee uit voor een lunch op een boot over de Maas en een smakelijk diner in Den Bosch. Kaartjes Circus Sijm voor vrijwilligers In mei 2018 genoten ruim 150 vrijwilligers van St. Joseph van een speciaal circus in Boxtel: Circus Sijm. Een circus dat is gespecialiseerd in voorstellingen voor speciale groepen. Stichting Brabants Centrum, muziekgroep De Volle Bloas en Stichting Boxtel Vooruit hadden het initiatief genomen om dit circus naar Boxtel te halen. En ook wij droegen vanuit Zorgzaam Boxtel (bestaande uit gemeente, St. Joseph, ContourdeTwern, Cello, Elde Groep en WSD) een steentje bij. En regelden dus gratis kaarten voor een aantal voorstellingen, speciaal voor onze vrijwilligers.

27

28

3.2 Thema: Digitalisering We zijn niet alleen 24/7 bereikbaar door een klantportaal. We zetten ook nieuwe media in als dat nieuwe inzichten of interactie met de klant geeft. Zo willen we panels opzetten rondom actuele vraagstukken en is het doel de klanten zoveel mogelijk zelf online zaken te laten regelen. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Huurdersportaal: snelle service zonder inlog Sinds begin 2018 kunnen huurders gemakkelijk en eenvoudig reparatieverzoeken indienen via het huurdersportaal ‘Mijn St. Joseph’. Ze hebben hiervoor geen inloggegevens meer nodig. Is er iets kapot, dan volstaan postcode en huisnummer. Deze voorziening is getroffen om mensen gemakkelijker hun zaken digitaal te laten regelen. Al kunnen ze natuurlijk ook altijd naar kantoor bellen. Om het aantal meldingen via het klantportaal te stimuleren, organiseerden we in de zomer van 2018 een speciale actie. Onder alle huurders die hun reparatieverzoek via het klantportaal meldden, werd een dinerbon verloot. Het aantal reparatieverzoeken dat via het klantportaal wordt gemeld, is door deze actie licht gestegen, maar blijft aan de lage kant. Deze resultaten komen overeen met landelijke resultaten. We moeten dus niet de verwachting hebben, dat het aantal gebruikers van ons klantportaal de komende jaren fors gaat stijgen. We blijven onze bestaande communicatiemiddelen inzetten, maar gaan het klantportaal niet meer extra promoten.

Verhuurmutatieproces Het in 2017 ingerichte, nieuwe verhuurmutatieproces van de afdeling Woonservice wierp in 2018 vruchten af. Huurders ervaren het als ‘prettig’ en ‘gemakkelijk’ dat ze niet meer naar kantoor hoeven komen voor het opzeggen van de huur of het ondertekenen van een huurcontract. Dat ze dit allemaal in de eigen woning kunnen regelen, leidde tot een grotere klanttevredenheid. Deze conclusie wordt ondersteund door de KWH-cijfers 2018 die op onderdelen zijn gestegen. Het rapportcijfer voor het betrekken van een nieuwe woning is in 2018 een 7,6 (was in 2017 een 7,3). Het cijfer voor medewerkers die bij de oplevering aanwezig zijn, is ook hoger. Zij krijgen in 2018 een 7,8 (was in 2017 een 7,5). Ook het bezichtigen van de woning wordt in 2018 met een 7,7 hoger gewaardeerd (was in 2017 een 7,4). In 2018 zijn we ook gestart met het verfijnen van de verhuurmutatieprocedure:

We hebben kaartjes ontwikkeld om met een persoonlijke boodschap de vertrekkende huurder te bedanken voor zijn vertrouwen en de nieuwe huurder welkom te heten;

We plegen standaard een tevredenheidstelefoontje naar de nieuwe huurder. Dit wordt de huurder bijzonder op prijs gesteld.

Nieuwe telefooncentrale In 2018 is de nieuwe telefooncentrale in gebruik genomen. Bellen huurders vanaf hun mobiele of vaste (niet-afgeschermde) telefoonnummer dat bij ons bekend is, dan zien medewerkers meteen wie er belt. Ook verschijnt direct alle relevante huurdersinformatie op hun scherm. Voor 2018 stond ook een koppeling op de planning met daarwilikwonen.nu. Deze koppeling is niet gerealiseerd door de naderende stopzetting van daarwilikwonen.nu. Nu Woonservice Regionaal in beeld is als woonruimteverdeelsysteem wordt in een later stadium bekeken of en hoe een koppeling mogelijk is.

29

Viewpoint voor een mobiele onderhoudsdienst Het eerste volle jaar (2018) van de digitalisering van de onderhoudsdienst is succesvol verlopen. Onze onderhoudsmedewerkers ontvangen de dagelijkse werkbonnen op hun mobiele telefoons waardoor ze grotendeels papierloos werken. Dankzij de koppeling met Viewpoint is voor iedereen duidelijk wat de status van een klus is. Collega’s kunnen het werk daardoor eenvoudig van elkaar overnemen. Alle informatie is immers bekend en vastgelegd en kan probleemloos in de werkvoorraad van een andere collega worden ‘geschoten’. Dat de status van werkzaamheden bekend is, leidt er ook toe dat we de huurder beter op de hoogte kunnen houden. Zo weet ook die precies waar hij aan toe is.

Zaakgericht werken Het plan om ‘zaakgericht werken’ in de St. Joseph-organisatie grootscheeps uit te rollen is in 2018 (tijdelijk) stopgezet. Dit heeft alles te maken met de fusieplannen.

Privacy (AVG) Sinds 25 mei 2018 is de Europese privacywetgeving van kracht: de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Wij hebben onze organisatie voorbereid om aan deze wetgeving te voldoen. De maatregelen die we reeds in 2017 en in 2018 namen:

We voorzagen alle klantgegevens van een wettelijke bewaartermijn. Na het verlopen van deze termijn worden de klantgegevens automatisch verwijderd;

We sloten met onze leveranciers zogenoemde verwerkersovereenkomsten af. Deze overeenkomsten moeten ervoor zorgen dat ook zij zorgvuldig met de beschikbaar gestelde klantgegevens omgaan;

We vernieuwden het privacyreglement. Hierin staat precies beschreven welke rechten en plichten klanten én wijzelf hebben ten aanzien van de AVG;

We zorgden op onze website en in onze algemene voorwaarden voor een heldere verwijzing naar ons vernieuwde privacyreglement.

ICT-voorbereiding fusie In 2018 is besloten de mogelijkheden te verkennen voor een fusie met woningstichting Kleine Meierij uit Rosmalen. Daarop vooruitlopend hebben de automatiseringsafdelingen van beide corporaties in het verslagjaar alvast de overeenkomsten en verschillen in I(C)T gedetailleerd in beeld gebracht.

Website Sinds maart 2018 is op onze website een compleet overzicht van alle woningen te vinden. Het overzicht is ingedeeld naar woningtype, aantal slaapkamers en locatie (plaats, wijk en straatnaam).

Social media We hebben ons social media-gebruik in 2018 verder geïntensiveerd. Naast een Facebook-, Linkedin- en Twitteraccount delen we sinds de zomer van 2018 ook nieuws en weetjes via Instagram: @woonstichtingstjosephboxtel.

30

Huisstijl De opgefriste huisstijl die we in 2017 doorvoerden, heeft in 2018 verder zijn beslag gekregen. Zo beleefde ons huurdersmagazine JOSEPH in 2018 met drie uitgaven haar eerste volle jaar. Verder kregen begin 2018 onze onderhoudsbussen een nieuwe uitstraling, kleurrijk en met foto’s van onze huurders. Voor 2019 zijn we - met het oog op de fusie – op de achtergrond al volop bezig met het bouwen aan een nieuwe gezamenlijke uitstraling voor onze nieuwe organisatie. Onze corporate fotografie krijgt hierin zeker nog een rol.

Nieuw intranet Sinds 2018 beschikken we over een vernieuwd intranet. Het is nu dynamischer dan voorheen. Dat betekent in de praktijk dat iedereen er een nieuw bericht op kan plaatsen en ook op berichten van elkaar kan reageren. Een redactiegroep houdt een vinger aan de pols bij het beheren van de inhoud. Inmiddels is het intranet ook opengesteld voor medewerkers van fusiepartner Kleine Meierij. Daarmee kunnen ze alvast een blik werpen in de ‘keuken’ van St. Joseph en kunnen medewerkers via het Smoelenboek elkaar alvast leren kennen.

31

32

3.3 Thema: Nauwere samenwerking met partners Samen met onze netwerkpartners (gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, collega-corporaties en politie) werken we aan burgerkrachtinitiatieven. We denken over onze eigen grenzen heen. We zoeken ook naar andere manieren om onze huurders inspraak te geven. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Stakeholdersbijeenkomst ‘Huurdersparticipatie’ St. Joseph hecht belang aan de meningen en visies van haar stakeholders. Daarom organiseren we jaarlijks een bijeenkomst voor onder meer de bewonerscommissies, zorgpartners en gemeente. We willen immers allemaal hetzelfde: dat mensen prettig kunnen wonen in fijne wijken en buurten. In 2018 vond deze bijeenkomst plaats op 21 november in Den Liempdsen Herd en in ’t Struifhuis in Liempde. Het thema van de dag was Huurdersparticipatie. Aanleiding is de visie met daarin de verschuiving die St. Joseph stimuleert: het is niet langer ‘werken vóór de huurder’ maar ‘samenwerken mét de huurder’. We motiveren huurders al langer om zelf met plannen en initiatieven te komen die het wonen fijner maken. We blijven daarbij uiteraard maatwerk leveren waar dat nodig is. Ook geven we bewoners de benodigde kaders en faciliteiten. Tijdens de bijeenkomst lichtten diverse betrokken vrijwilligers mooie voorbeelden toe van geslaagde huurdersparticipatieprojecten:

De Huiskamer op Hoogheem;

Ontmoeting en activiteiten in Elisabethsdael;

De gezamenlijke voortuinen bij Ronduutje en Stenen Kamer;

De aanleg van een jeu de boulesbaan bij het Schoolpad in Liempde;

De vaste groep vrijwilligers die St. Joseph veel werk uit handen neemt. De aanwezigen kregen tijdens de bijeenkomst tevens tips over hoe zij samen met bewoners tot mooie initiateven komen.

Samenwerking met Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde In 2018 hebben de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde (HBV) en St. Joseph veelvuldig overlegd over de fusie met Kleine Meierij. De HBV heeft instemmingsrecht bij de plannen. Vandaar dat de leden nauw bij het proces zijn betrokken. De HVB organiseerde op eigen initiatief onder alle huurders een raadpleging over de voorgenomen fusie. Daarnaast liepen de reguliere prestatieafspraken tussen ons, de HBV en de gemeente Boxtel gewoon door. Op 13 december 2018 ondertekenden we samen met de HBV en de gemeente Boxtel nieuwe prestatieafspraken voor 2019. Deze gaan vooral over betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen, verduurzaming van woningen, huisvesting van bijzondere doelgroepen en meer sociale huurwoningen door nieuwbouw. Hiermee laten we ons beleid aansluiten op de behoefte van huurders. Ook na de daadwerkelijke fusie blijft samenwerken met huurders prioriteit hebben. Hoe we de belangenvertegenwoordiging dan gaan vormgeven, bepalen we later en in samenspraak met de HBV.

33

Samenwerking met gemeente Boxtel St. Joseph en de gemeente Boxtel bundelen op diverse vlakken hun krachten. Hierbij gaat het vooral om inspanningen om de leefbaarheid in wijken en buurten te vergroten. De wijk- en participatieconsulenten van St. Joseph werken hiervoor intensief samen met netwerkpartners. Sociaal Wijkteam Onder regie van de gemeente namen onze wijkconsulenten ook in 2018 deel aan het Sociaal Wijkteam (SWT). Eén keer per drie weken – en op uitnodiging vaker – bespreken we binnen dit team onder meer overlastzaken, bijvoorbeeld door verwarde personen. Ook bekijken we samen welke ondersteuning nodig is op het gebied van wonen en leefbaarheid. Dankzij de multidisciplinaire aanpak en het breed delen van informatie zijn problemen eerder bekend en worden ze dus ook eerder opgepakt. Het basisteam (bestaande uit medewerkers van Loket WegWijs, Basisteam Jeugd en Gezin, ContourdeTwern, een sociaal wijkverpleegkundige en MEE) stellen hun deskundigheid beschikbaar op de gebieden zorg, financiën en werk. Wij zijn er voor de woon- en wijkzaken. De lijnen binnen het team zijn kort, zodat de status van hulp en ondersteuning snel kan worden gedeeld of bijgestuurd. Wet Damocles De wet Damocles geeft de burgemeester de bevoegdheid om een woning voor drie tot zes maanden te sluiten als er drugsgerelateerde activiteiten zijn geconstateerd. In 2018 heeft de gemeente Boxtel onder deze wet één huurwoning gesloten. St. Joseph hoefde geen procedure te starten. De huurder zegde zijn huurcontract zelf op. Wet Victoria De wet Victoria geeft de burgemeester de bevoegdheid een woning te sluiten als er sprake is van overlast. Het gaat daarbij om heftige voorvallen die de veiligheid en gezondheid van mensen in de omgeving ernstig bedreigen. In 2018 zijn onder de wet Victoria geen woningen gesloten.

Sociaal Pension: samenwerken met ContourdeTwern Het Sociaal Wijkteam is nauw betrokken bij het sociaal pension aan de Van Coothstraat. Hier wonen mensen met problemen onder begeleiding. St. Joseph is sinds tien jaar eigenaar van de 33 eenpersoons-studio’s in het complex. Mensen kunnen hier versneld instromen en mogen er (sinds 2016) maximaal twee jaar wonen om hun leven weer op de rit te krijgen. In 2018 liepen de huurcontracten van acht bewoners af. Zij zijn allemaal succesvol doorgestroomd naar een andere woning. Vanwege de bijzondere doelgroep zorgden we wel voor de nodige begeleiding. Dat deden we in nauwe samenwerking met welzijnsorganisatie ContourdeTwern. Die vroegen we om in kaart te brengen wat de sociale situatie van de individuele bewoners was, of ze professionele ondersteuning nodig hadden op weg naar nieuwe woonruimte en wat hun woonwensen waren. Onze wijkconsulent stimuleerde ondertussen de zelfredzaamheid van bewoners door hen aan te sporen zelf op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Het rapport van ContourdeTwern is opgeleverd en biedt goede inzichten in de combinatie ‘zorg en vastgoed’. De resultaten willen we in 2019 gebruiken bij het opstellen van een visie op wonen-en-zorg. Schulddienstverlening St. Joseph en de gemeente Boxtel trekken samen op om huurachterstanden terug te dringen. Hierbij begeleidt de gemeente huurders in het oplossen van hun financiële problemen. In 2018 gaf de gemeente aan hiervoor het ‘Vroeg erop af’-beleid op te willen starten zoals in meerdere gemeenten wordt gedaan. Eind 2018 was nog niet duidelijk of dit beleid doorgang vindt.

34

Verbinden met bewoners Het faciliteren van de onderlinge verbondenheid onder bewoners is een non-stop taak van onze wijkconsulenten. Ze zijn erbij als bewonerscommissies of huurdersverenigingen vergaderen en stimuleren huurders om zelf initiatief te nemen de leefbaarheid te verbeteren of ruimtes te verfraaien. In 2018 waren onze consulenten onder meer faciliterend betrokken bij opschoondagen, de 50ste verjaardag van Hoogheem en de aanleg van de voortuinen aan Ronduutje en Stenen Kamer. Mooie tuin voor Den Dries Samen met bewoners wat moois maken, gebeurde in 2018 ook in Liempde aan Den Dries. Een groep van negen Cello-cliënten met een verstandelijke beperking woont hier begeleid zelfstandig. Zij wilden hun tuin verfraaien en klopten aan bij onze wijkconsulent. Samen met de bewoners brachten we de wensen in kaart waarna de bewoners in april zelf aan de slag gingen met de aanplant. Ze kregen daarbij hulp van medewerkers van WSD Groen en Re-integratie en de Woonomgevingsploeg (WOP). Bewoners zorgden zelf voor een lunch en onze wijkconsulent voor lekkers bij de koffie. AED-training voor bewonerscommissies We hebben in 2018 tevens gefaciliteerd bij de tweejaarlijkse AED-training van de bewonerscommissies. Deze vond plaats in de Huiskamer van Hoogheem. Alle Boxtelse en Liempdse bewonerscommissies konden meedoen. Waar leden van de commissies zich door een externe partij lieten bijscholen in de werking van AED’s, zorgden vrijwilligers van de Huiskamer voor een volledig verzorgde lunch. Een leuk moment voor commissies om elkaar weer eens te ontmoeten en ervaringen uit te wisselen.

Sociaal rendement ‘Oog hebben voor kwetsbare groepen’ betekent voor St. Joseph niet alleen dat we passende huisvesting bieden. We stimuleren mensen ook om deel te nemen aan het arbeidsproces. Dat deden we in 2018 door in zee te gaan met Stichting Broodnodig. Deze stichting verzorgt sinds 3 september 2018 het middag- en avondeten in het Eetpunt bij Elisabethsdael in Boxtel. Ook beheert ze de ontmoetingsruimte. Bijzonder is dat de medewerkers van het Eetpunt mensen (vooral jongeren) zijn met een functiebeperking. Bijvoorbeeld door een handicap, een ziekte of andere problemen. Dankzij begeleiding door Broodnodig kunnen zij toch in een normale omgeving werken. Bij het Eetpunt werken ze mee in de keuken en de bediening.

Tiende verjaardag Woonomgevingsploeg (WOP) Op 15 december 2018 bestond de Woonomgevingsploeg (WOP) tien jaar. De WOP is een samenwerking van St. Joseph, de gemeente Boxtel en de WSD. De ploeg wordt ingezet om de openbare ruimte en gemeenschappelijke entrees van wooncomplexen schoon, veilig en heel te houden. Ook bij speciale gelegenheden staat de WOP paraat, zoals met sjouwwerk bij de opschoondagen in buurten en wijken. Rolverdeling De klussen die de WOP uitvoert, gebeuren in opdracht van St. Joseph. De ploegleider is van WSD, de ploegleden werken bij de WOP via de gemeente. Zij ontvangen (nog) een uitkering en doen in de WOP onder begeleiding werkervaring op. Het doel is dat ze uiteindelijk doorstromen naar een reguliere baan. Wij grepen de tiende verjaardag aan om de WOP in het zonnetje te zetten. Dat gebeurde op 12 december 2018 met een feestelijke bijeenkomst bij ons op kantoor. Daar spraken we de WOP-leden hartelijk toe en trakteerden we op gebak. Daarna volgde een lunch bij De Ketting. Als extra cadeautje hebben we ook de bus van de WOP feestelijk bestickerd met ‘WOP 10 jaar!’. De WOP is dus al 10 jaar een vast gegeven in Boxtel. Voor 2019 heeft de WSD de uitdaging om voldoende ‘aanwas’ te krijgen.

35

Eetpunt Elisabethsdael: samenwerken met Stichting Broodnodig Tot 1 juli 2018 was Zorggroep Elde de ‘uitbater’ van het Eetpunt op Elisabethsdael. Het Eetpunt was toen exclusief voor intramurale cliënten van de Zorggroep. Met het verlaten van de Zorggroep en de overname door St. Joseph (we verhuren de appartementen sindsdien aan zelfstandig wonende, seniore huurders), dreigde het Eetpunt te verdwijnen. Het exploiteren van een eetgelegenheid behoort immers niet tot onze kerntaken. Toch zagen we wel degelijk het belang in van een gelegenheid waar mensen én kunnen eten én elkaar kunnen ontmoeten. In het licht van ‘langer zelfstandig blijven wonen’ wilden we dan ook graag dat het Eetpunt open bleef. We onderzochten daarom samen met Zorggroep Elde en de gemeente Boxtel of dit mogelijk was. Op die zoektocht kwamen we via de Stichting Ouderen in Regie in contact met de Stichting Broodnodig. Daar konden we vervolgens concrete afspraken mee maken. Deze stichting verzorgt sinds 3 september 2018 het middag- en avondeten in het Eetpunt. Ook beheert ze de ontmoetingsruimte. De toekomst De exploitatie van het Eetpunt wordt in de opstart gefaciliteerd door St. Joseph, de gemeente Boxtel en Zorggroep Elde. Alle partijen zijn enthousiast over hoe het Eetpunt nu door Stichting Broodnodig georganiseerd is. Samen hebben we besloten dat in ieder geval tot september/oktober 2019 zo te houden. Dan wordt de opnieuw bekeken of de businesscase van Stichting Broodnodig werkt.

Samenwerken in de bouwketen Sinds 2017 werken we met architecten, bouwbedrijven, hun onderaannemers en bewoners samen in de bouwketen. In 2018 leerden we al doende dat deze ketensamenwerking niet de gewenste terugdringing van faalkosten opleverde. Gebrek aan een duidelijke opdracht en een heldere rolverdeling liggen hieraan ten grondslag. We besloten bij te sturen en onszelf duidelijker als opdrachtgever te profileren. Het leidde tot een nieuwe aanpak in de bouwketen waarbij we – als goed opdrachtgever – voor elk project een heldere opdracht formuleren die geen ruimte laat voor interpretatie. Daarna is het aan de bedrijven in de keten om die opdracht naar beste vermogen en met kennis van zaken uit te voeren. In de laatste maanden van 2018 optimaliseerden we de ketens om de rolverdeling verder te verfijnen. Ketensamenwerking blijft vragen om evalueren en herijken om haar duurzaam te laten slagen en faalkosten te reduceren.

Samenwerken in de Praktijk van het Ideaal Het terrein van De Kleine Aarde (DKA) transformeert langzaam maar zeker in het park waar wonen, leren, recreëren straks centraal staan. De hele ontwikkeling gebeurt in de geest van de vroegere pioniers van het ecopark: vernieuwend, milieubewust en duurzaam. Eind 2018 waren de eerste schetsen van het appartementencomplex klaar dat St. Joseph er gaat bouwen. Ook de renovatieplannen voor de Van Coothhoeve waren in kannen en kruiken.

36

Draagvlak creëren De ontwikkelingen op het park leiden echter niet automatisch tot draagvlak onder omwonenden. Omdat diezelfde omwonenden wel een grote stem hebben in het hele plan, besloten we hen er nadrukkelijk bij te betrekken. Hiervoor namen we verbinder Matthijs Bosman in de arm. Hij creëerde in 2018 de ‘Praktijk van het Ideaal’: een praktijklokaal op het DKA-terrein waar hij sindsdien in gesprek gaat met omwonenden, toekomstige bewoners en uitvoerende partijen. Doel: hen enthousiasmeren voor de belofte die DKA is. Het persoonlijke contact helpt daarbij. Matthijs leert buurbewoners steeds beter kennen. Het praktijklokaal groeide in 2018 uit tot een inspirerend decor waar de bouwplannen en het toekomstige DKA meer glans kregen. Wat er in 2018 onder meer is bereikt:

Inrichting van een praktijkruimte met studenten van Helicon;

Organisatie van groepsbijeenkomsten (barbecue, borrel, muziekoptreden) en individuele bijeenkomsten met buurtbewoners;

Organisatie van een informatieavond over de voortgang van de bouw van de appartementen;

Opbouwen van persoonlijke banden met mensen die vanwege ‘oud zeer’ een negatieve kijk op de plannen hadden;

Verbinden van groepen door de jeugd uit de buurt een baantje aan te bieden in het Bezoekerscentrum;

Ontwikkeling van een kunstproject met een uitkijkpunt op het toekomstige appartementsgebouw: het ‘Toppunt van het Ideaal’. Op 14 december 2018 is een tijdelijke uitkijkpost onthuld als voorloper van het definitieve uitkijkpunt. De post is net zo hoog als het appartementencomplex zodat er ‘binding’ met de omgeving ontstaat;

Het in de steigers zetten van een DKA-marketingstrategie;

Het in kaart brengen van samenwerkingsmogelijkheden met onderwijsinstellingen.

Het is slechts een greep uit de activiteiten die in 2018 leidden tot energie, reuring en korte lijntjes rond DKA. Om deze positieve energie in 2019 in stand te houden, is besloten een maandelijkse vrijdagmiddagborrel te houden voor buurtbewoners en geïnteresseerden.

Samenwerking met SintLucas Om erachter te komen wat er leeft in de wijken en welke ideeën of wensen huurders hebben, hebben we in 2018 een project gedaan met de creatief-technische onderwijsinstelling SintLucas. Derdejaars studenten kregen de opdracht iets te bedenken waarmee wij als woonstichting interactief met onze huurders in gesprek kunnen gaan. De opdracht leidde tot twee creatieve voorstellen: 1. De Babbelbakfiets, een rijdende ontmoetingsplek waarmee we fietsend door de wijken

bewoners uitnodigen voor een hapje, een drankje en een ‘babbel’. 2. Een ‘Buurt in Bloei’-trailer, voorzien van bloembollen, tuingereedschap, statafels, koffie, thee en

snacks. Doel: samen met bewoners bloembollen planten in voortuinen en binnenplaatsen en tegelijkertijd de dialoog stimuleren tussen bewoners onderling én tussen bewoners en medewerkers van St. Joseph.

We moeten nog een definitieve keuze maken welk voorstel daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht. In verband met onze fusieplannen, hebben we dit besluit doorgeschoven tot na de fusie. De samenwerking met studenten van SintLucas is overigens niet nieuw. Ze richtten eerder al onze etalage in de Baanrots in. Die taak is nu overgenomen door Hobby Centrum Boxtel die daar sinds september 2018 haar creaties toont.

37

38

3.4 Thema: Focus op een beperkte doelgroep De komende jaren zetten wij ons in voor voldoende betaalbare woningen voor mensen met de kleinste portemonnee (jaarinkomen: < € 38.950). Ook mensen met een specifieke zorgvraag of statushouders kunnen op ons blijven rekenen. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Let’s Move… van De La Salle naar de wijk! In het kader van het project Let’s Move heeft St. Joseph in 2018 maximaal vijf huurwoningen in Boxtel aan de Koraalgroep verhuurd. Het gaat om zogenoemde satellietwoningen waar jongeren hun eerste stappen zetten op weg van begeleid zelfstandig wonen (op De La Salle) naar een reguliere huurwoning (in de wijk). De satellietwoning is een ‘tussenstation’. Hier kunnen ze proeven van zelfstandig wonen in een gewone buurt. De ambulante hulp van de Koraalgroep hebben ze dan nog wel bij de hand. Met de verhuur van de satellietwoningen hebben we voldaan aan de afspraak met de gemeente Boxtel om hiervoor jaarlijks maximaal vijf woningen beschikbaar te stellen. Zodra de jongeren echt op eigen benen kunnen staan, zetten we met hen de laatste stap: we zetten het huurcontract op hun eigen naam.

Nieuw thuis voor statushouders Samen met de gemeente Boxtel hebben we in 2018 in totaal 59 statushouders gehuisvest. Hiermee hebben wij onze taakstelling in ruime mate behaald. De statushouders wonen verspreid door Boxtel. De meesten in een reguliere woning, sommigen in speciale huisvesting. De Tijvert De Tijvert (nabij het Boxtelse Baanderherencollege) is zo’n specifieke woonaccommodatie. Het gebouw, een voormalig hotel, was in 2016 geschikt gemaakt voor Syrische alleenstaande mannen. In 2018 stond een klein deel van de kamers een periode leeg vanwege het beperkte aantal alleenstaande statushouders. Eind 2018 waren er hiervan toch weer zes bewoond. De verwachting is dat de leegstand in 2019 verder weg ebt. Wie hier woont, mag er vijf jaar blijven wonen en staat ondertussen ingeschreven voor een reguliere huurwoning. Adrianastraat De tien minderjarige Eritrese meisjes die sinds 2017 in de Adrianastraat woonden, zijn in de loop van 2018 allemaal vertrokken. Dit heeft te maken met hun leeftijd. Ze zijn allemaal achttien geworden. Het huurcontract is per 1 november 2018 opgezegd. Sommige meisjes zijn herenigd met hun familie, anderen wonen op kamers of in een begeleide woonvoorziening, verspreid door Nederland. Begin 2019 wordt dit kleinschalige woonproject verhuurd aan 2Live. Zij zorgen voor leefplekken waar jongeren onder professionele begeleiding leren zelfstandig te wonen wanneer dat door omstandigheden niet mogelijk is. De samenwerking met 2Live in Boxtel is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de gemeente Boxtel.

Bijzondere doelgroep: cliënten van Kentalis In Sint-Michielsgestel hebben we in oktober 2018 de verbouwing van het voormalige verzorgingshuis Nieuw-Beekvliet afgerond. Het project is het eerste dat we in Sint-Michielsgestel realiseerden. Ook de samenwerking met Kentalis was nieuw. We transformeerden het gebouw in een wooncomplex met veertig ruime appartementen. Sinds november 2018 wonen hier cliënten van Kentalis die het complex van ons huurt. Het gaat om cliënten met een zintuiglijke en verstandelijke beperking. Dat we voor deze specifieke groep in touw zijn geweest, heeft alles te maken met onze missie om ook bijzondere doelgroepen te huisvesten op een plek waar ze zich veilig en prettig voelen.

39

Pilot Seniorenhulp Molenhof Samen met Zorggroep Elde en de gemeente Boxtel zijn we in 2018 gestart met het pilotproject Seniorenhulp in wooncomplex Molenhof. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is 85 jaar. Zij krijgen sinds augustus 2018 dertig uur per week hulp van twee Seniorenhelpers. Zij bieden hulp bij praktische zaken waarin de directe omgeving van bewoners vaak niet kan voorzien. Daarmee ondersteunen ze de zelfredzaamheid van bewoners, brengen ze mensen met elkaar in contact en schakelen ze professionele hulp in als het nodig is. Voor deze Seniorenhulp zijn twee dames aangetrokken die gedurende de looptijd van de proef (negen maanden) in dienst zijn van Zorggroep Elde. De eerste evaluatie in november liet zien dat bewoners de Seniorenhulp als prettig en waardevol ervaren. Begin 2019 volgt een tweede evaluatie. Dan wordt ook bekeken of we het project gaan uitbreiden naar andere seniorencomplexen. Langer zelfstandig wonen Aanleiding voor de proef is dat we senioren willen ondersteunen bij het langer zelfstandig blijven wonen. Onze consulenten merkten dat ze daar wel hulp bij nodig hebben, omdat hun lichamelijke, sociale en/of cognitieve capaciteiten afnemen. In een appartementencomplex waar meerdere mensen met dit soort vragen samen wonen, biedt de Seniorenhulp een oplossing. Ministerieel enthousiasme Bijzonder: ook minister Hugo de Jonge van Volksgezondheid, Welzijn en Sport is inmiddels bekend met de Seniorenhulp. Hij werd hierover ingelicht tijdens zijn bezoek aan Zorggroep Elde in mei 2018. Het concept kon rekenen op zijn enthousiasme. Mede vanwege het vernieuwende karakter om mensen langer zelfstandig te laten wonen.

Thuis in de Wijk In 2018 hebben we gekeken hoe we kunnen aansluiten bij het programma Thuis in de Wijk. Dit programma vindt zijn oorsprong in de regio Den Bosch. Door de fusie met Kleine Meierij in Rosmalen gaan wij hier wellicht ook bij aansluiten. Het programma helpt mensen bij het wonen in de wijk nadat ze eerder intramuraal woonden. Woningcorporaties, gemeenten en zorgaanbieders werken hierbij nauw samen met cliënten en hun omgeving. Waar we in 2018 vooral hebben verkend en genetwerkt, bekijken we in 2019 welke concrete acties we in het kader van Thuis in de Wijk kunnen gaan ondernemen.

Training ‘Omgaan en herkennen van een licht verstandelijke beperking’ In Nederland wonen 2,5 miljoen mensen met een licht verstandelijke beperking. Soms is het overduidelijk, soms is het moeilijk inschatten of iemand verstandelijke beperkingen heeft. Om deze problematiek te herkennen, volgden onze medewerkers van Sociaal Beheer en Woonservice in 2018 een training ‘Omgaan en herkennen van een licht verstandelijke beperking’. Deze werd verzorgd door MEE. Ook toekomstige collega’s van Kleine Meierij deden mee. Naar aanleiding van de training besloten we onder meer om extra aandacht te besteden aan onze manier van communiceren: eenduidig, begripvol en helder.

40

41

3.5 Thema: Verantwoordelijkheid bij huurders Wij bepalen niet meer wat er aan onderhoud gebeurt. Dat doen we samen met bewoners: wij bepalen de kwaliteit van de buitenkant, met bewoners spreken we af wat er in de woning gebeurt. Verder stimuleren we bewoners om met eigen initiatieven te komen die wij eventueel met budgetten ondersteunen. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Nieuwe visie Sociaal Beheer We hebben begin 2018 geïnvesteerd in Sociaal Beheer. Aanleiding is de toename van leefbaarheids- en participatieprojecten en een verdubbeling van de onderhoudsprojecten. Daarom breidden we ons personeelsbestand uit met een participatieconsulent en een projectconsulent. Zo verstevigen we de aansluiting met bewoners en geven we diezelfde bewoners een stem in onze organisatie. Visie We formuleerden ook een toekomstvisie voor ons team om scherp op het netvlies te krijgen welke waarde we toevoegen en waar we precies voor staan. Dit leidde tijdens enkele visie-sessies in 2018 tot de volgende uitgangspunten: 1. Wij stimuleren huurdersparticipatie. We willen vooral mét de huurders samenwerken door hen ruimte te bieden zelf met initiatieven te komen. Zij regelen en voeren uit, wij ondersteunen. Voorbeelden die in 2018 al ter hand werden genomen: de Huiskamer van Hoogheem waar bewoners zelf allerlei bewonersactiviteiten organiseren en de voortuinen aan het Ronduutje en Stenen Kamer die bewoners zelf inrichtten. 2. Wij zorgen ervoor dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Wij stimuleren het langer zelfstandig wonen door de leefomgeving comfortabeler en veiliger te maken. We startten al met de proef Seniorenhulp. Heel praktisch zorgen we – in overleg met huurders – ook voor bijvoorbeeld stoeltjes bij de lift of opgehoogde galerijen in onze complexen. Ook bij grotere ontwikkelingen staan we paraat, zoals in Elisabethsdael waar we in 2018 samen met Stichting Broodnodig en Zorggroep Elde de ontmoetingsruimte en het Eetpunt open hielden. 3. Wij gaan van ‘oplossingsrichting’ naar ‘inspanningsverplichting’ Dit thema is ingegeven door de toename van verwarde personen. Waar deze groep voorheen vaak intramuraal woonde, woont ze nu in de wijk. Geven deze bewoners overlast, dan is het niet onze rol om daar de verantwoordelijkheid voor te nemen en een oplossing aan te dragen. Onze rol is wel: omwonenden stimuleren zelf een oplossing te zoeken. Wij helpen hen door te luisteren, te adviseren en desgewenst contact te zoeken met (zorg)partners. 4. Wij dragen bij aan een prettige woonomgeving. Onze wijkbeheerders vervullen steeds meer een regierol op het sociale vlak. Ze signaleren of een buurt of wijk nog ‘schoon, veilig en heel’ is. Zo niet, dan sturen ze anderen aan om eventuele problemen op te lossen. Hier spelen vrijwilligers een zeer waardevolle rol. We hebben een trouwe schare vrijwilligers die zich belangeloos inzet om hun wijk, straat of wooncomplex mooier, veiliger, beter te maken. In 2018 zijn tal van vrijwilligers actief geweest, bijvoorbeeld in het tuinonderhoud of bij het ophalen van oud papier. Onze wijkbeheerders zijn hier de regisseurs die aansturen en ondersteunen. De vier uitgangspunten zijn een basis voor alle afdelingsplannen de komende jaren.

42

Jaarplannen Sociaal Beheer Op basis van de uitgangspunten hebben we voor 2018 vier jaarplannen ontwikkeld die allemaal in uitvoering zijn genomen: - Jaarplan 1: De visie. Deze hebben we gedeeld met de interne organisatie en met Kleine Meierij.

Verder introduceerden we het thema Huurdersparticipatie bij onze stakeholders tijdens de jaarlijkse bijeenkomst op 21 november 2018.

- Jaarplan 2: Inspelen op actualiteiten. We hebben een training laten ontwikkelen door MEE om de kwetsbaarheid van huurders (bijvoorbeeld de doelgroep licht verstandelijk beperkten) te herkennen en er adequaat mee om te gaan. Tien medewerkers van het team Sociaal Beheer en Woonservice hebben de training gevolgd. Ook medewerkers van Kleine Meierij deden mee.

- Jaarplan 3: Huurdersverantwoordelijkheid. We willen dat huurders zelf zorgdragen voor een prettige woonomgeving. In 2018 konden we daarvoor terugvallen op zo’n 125 trouwe vrijwilligers. We hebben voor de meest actieve vrijwilligers een compensatieregeling bedacht.

- Jaarplan 4: Het ontstenen van voortuinen. In het kader van huurdersparticipatie en een kruisbestuiving met duurzaamheidsdoelen (meer biodiversiteit) betrokken we de bewoners aan het Ronduutje en Stenen Kamer bij het aanplanten van hun voortuinen.

Feest op Hoogheem! De zeven flats op Hoogheem (in totaal 467 woningen) bestonden in 2018 vijftig jaar. Huidige en oud-bewoners vierden de verjaardag in Gemeenschapshuis De Rots. De organisatie was in handen van de huurdersvereniging van Hoogheem, die in 2018 zelf 25 jaar bestond. De huurdersvereniging had er veel werk van gemaakt. Ze stelde een feestprogramma samen voor 25 én 26 augustus, vol activiteiten voor jong en oud en inclusief catering, live muziek en zelfs een paardentram voor ritjes naar De Kleine Aarde. St. Joseph droeg samen met Wijkorgaan Boxtel Oost en de gemeente Boxtel een financieel steentje bij aan het feest. Ook verzorgden we een brunch en hadden we een presentje voor zo’n zestig vrijwilligers en bewoners van het eerste uur. Het goed verlopen feest kenmerkt de stijl van de huurdersvereniging van Hoogheem: creatief, enthousiast en zeer actief. De initiatieven die ze neemt, leidden in 2016 al tot een heuse Huiskamer op nummer 448 in Flat 7 (‘Leeuw’). Nog steeds brengen maandelijks honderden bewoners een bezoekje aan de Huiskamer. Ook in afvalscheiding nam de huurdersvereniging het voortouw door containers te regelen die sindsdien in de algemene containerruimtes staan.

Opschoondagen Half september 2018 is aannemer Hendriks Coppelmans gestart met de laatste 62 woningen in het groot onderhoud op Selissen. Om de aannemer genoeg ruimte te geven, organiseerden we weer een opschoondag. Dit doen we standaard voorafgaand aan groot onderhoudsprojecten. De actie vond plaats op 6 oktober 2018. Bewoners van de St. Sebastiaanstraat kregen eenmalig de kans om gratis de spullen weg te doen die zij niet wilden bewaren. Medewerkers van de WOP hielpen bewoners mee. Wij waren er om te zorgen voor de inwendige mens.

43

Samen tuinieren aan het Ronduutje en Stenen Kamer De voortuinen aan het Ronduutje en Stenen Kamer liggen er sinds november netjes aangeplant bij. Daar zorgden de huurders zelf voor, met elkaar én samen met ons. De samenwerking ontstond toen huurders aangaven ‘iets’ met de tuinen te willen nu hun woningen gerenoveerd zijn. We besloten meerdere doelen te dienen dan alleen verfraaien: met het project wilden we bewoners onderling verbinden, ‘ontstenen’, de biodiversiteit vergroten en vooruitlopen op de ontkoppeling van de regenwaterafvoer. Vandaar dat ook Waterschap De Dommel bij dit participatieproject was betrokken. Onderhoudsarm ontwerp Eind zomer 2018 belegden we een sessie met de bewoners, in het zonnetje, buiten op het veldje achter de woningen. Daar verzamelden we alle bewonerswensen, waarna de ontwerper aan de slag ging. Het leidde tot een onderhoudsarm tuinontwerp met planten, grond en bodembedekkers zodat het regenwater kan wegstromen. In november hielpen de bewoners mee met de aanleg. De tuinen zijn ook voorzien van regentonnen die én functioneel zijn (in het opvangen van regenwater) én er leuk uitzien. Dankzij een financiële bijdrage van Operatie Steenbreek en een ruime subsidie van het Prins Bernhardfonds konden we de kwaliteit leveren die we wilden. Bewoners kunnen straks zelf met minimale inspanningen de tuin bijhouden. St. Joseph gaat hier twee keer per jaar een helpende hand toesteken. Meer groen, meer sociale samenhang Het project was een pilot. De resultaten smaken naar méér om samen met bewoners actief te zijn in het groen. Niet alleen werken we met onze huurders aan een groenere, duurzamere woonomgeving, we dragen ook bij aan de sociale samenhang (buren leren elkaar beter kennen). Vandaar dat ook de gemeente Boxtel en het Waterschap enthousiast zijn over onze aandacht voor de tuinen in de wijken.

44

45

3.6 Thema: Adviesraad We willen een Adviesraad die meedenkt over het betaalbaar houden van de huurprijs en met innovatieve ideeën komt om de woonlasten te verlagen. Deze Adviesraad bestaat uit huurders en maatschappelijke partners. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Enquête ‘Woonlasten’ Belangrijke pijler van onze Adviesraad is het zogenoemde klantenpanel. Een klantenpanel levert tijdens sessies input voor diverse thema’s (zoals bijvoorbeeld ‘betaalbaarheid’). Het is de bedoeling dat ook professionals en leden van de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde bij sessies worden uitgenodigd. In 2018 heeft er geen sessie plaatsgevonden. Wel hebben we een enquête gehouden onder bewoners over woonlastenverlaging. Dat deden we tijdens de Boxtel-Oost-dag. Zo’n honderd bezoekers aan de St. Joseph-kraam vulden een vragenlijst in over ‘besparen’. We vroegen specifiek naar hun bereidheid om spullen te delen met buren en om klusjes te doen voor anderen, al dan niet tegen een kleine vergoeding. Wat bleek: veel mensen delen al spullen, vooral met bekenden. Verder wilde een derde van de mensen iets doen in gemeenschappelijke ruimtes. Een kleine huurverlaging ter compensatie was daarbij in trek. In 2019 nemen we vervolgstappen.

46

47

3.7 Nieuwe woonoplossingen We richten ons vooral op eenpersoonshuishoudens, 65-plussers en statushouders en zoeken voor hen woonoplossingen. We bouwen geen duren woningen meer, maar zorgen voor aanwas in de sociale sector. De verwachting is dat er tot 2030 ongeveer 300 tot 400 nieuwe huurwoningen nodig zijn. Vooral in de kernen Liempde, Lennisheuvel en in het Boxtelse centrum. Ook in Breukelen gaan we aan de slag. Als er kansen zijn in aangrenzende gemeentes grijpen we die ook. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Nieuwbouw en vernieuwing Ondanks onze gedrevenheid om voortvarend nieuwe woningen te bouwen, hebben diverse nieuwbouw- en vernieuwingsplannen in 2018 door omstandigheden vertraging opgelopen.

Nieuwbouw 25 startersappartementen aan de Albinonistraat Dit project op de locatie van de voormalige basisschool De Beemden heeft vertraging opgelopen, doordat we in eerste instantie met Architectenbureau sKin niet tot een gelijkgestemd concept kwamen. Inmiddels hebben we ervoor gekozen met een andere bureau te gaan werken: HilberinkBosch Architecten. Zij zetten nu eerst het concept en de stedenbouwkundige invulling goed neer. Daarna gaan we een ‘Design & Built’ uitvraag doen bij ontwikkelende bouwer.

Nieuwbouw koop- en huurwoningen aan het Ronduutje Bij dit project op de locatie van de voormalige Molenwijkschool en Voedselbank is Janssen de Jong betrokken bij de ontwikkeling van een woonconcept. De afstemming met deze ontwikkelaar heeft wat meer tijd gekost dan verwacht.

Nieuwbouw in Liempde en Lennisheuvel We staan met Janssen de Jong in de startblokken om hier een nieuw woningenaanbod te realiseren.

Woningen in de pastorietuin van de voormalig Heilig Hartkerk Hier willen we het woonconcept Woongewoon realiseren voor jongvolwassenen met het Downsyndroom of een vergelijkbare beperking. Bouwer Hazenberg is bij dit project betrokken en in eerste instantie ook ontwikkelaar Vrijborg. Met deze ontwikkelaar kwamen we echter niet tot een overeenstemming. Inmiddels hebben we ervoor gekozen om nu zelf met Hazenberg dit project verder te gaan oppakken. Hoewel er dus nog geen nieuwbouw staat, zijn er eind 2018 wel afspraken gemaakt met de ouders van de jongvolwassenen over de huur. In 2019 moet de bouw van de zeven kleine appartementen en een gemeenschappelijke ruimte starten.

Nieuwbouw 22 appartementen op locatie De Kleine aarde In dit project is enige vertraging ontstaan doordat de koopovereenkomst tussen gemeente en St. Joseph niet definitief werd. Doordat de koopovereenkomst niet was getekend, werd door de gemeente ook de bestemmingsplanprocedure nog niet opgestart.

48

Projecten in uitvoering Dat enkele projecten vertraagd zijn, betekende niet dat er niks gebeurde. Integendeel, in 2018 hebben we deze nieuwbouw- en vernieuwingsprojecten in uitvoering genomen: Project: Breukelen, Van Hugenpothstraat In februari 2018 zijn de 45 witte maisonettewoningen aan de Van Hugenpothstraat en Hendrika van Haeftenstraat gesloopt. Daarna zijn we gestart met de nieuwbouw van 25 eengezinswoningen en acht appartementen. Het gaat om zogenoemde Nul op de Meter woningen (NOM). Bij deze woningen wordt het netto energiegebruik tot nul gereduceerd door slim gebruik te maken van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen. We ontwikkelden het plan met architect, Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde, gemeente, bewonerscommissie, omwonenden en het Wijkplatform. BAM Wonen voert de nieuwbouw uit. In mei/juni 2019 kunnen de nieuwe bewoners hier hun intrek nemen. Tien procent van de oorspronkelijke huurders heeft aangegeven terug te willen keren. Voor de overige woningen start de verhuurprocedure in januari 2019.

Project: vernieuwing Nieuw-Beekvliet We hebben ze in oktober 2018 opgeleverd: de veertig studio’s en gemeenschappelijke ruimtes in het voormalige verzorgingshuis Nieuw-Beekvliet in Sint-Michielsgestel. Nadat we het pand in 2017 aankochten van Zorggroep Elde transformeerden we het in een passend wooncomplex voor cliënten van Kentalis. Het gaat om volwassenen met een zintuiglijke en verstandelijke beperking. Bouwgroep Hendriks Coppelmans voerde de vernieuwbouw uit. Inmiddels zijn alle studio’s bewoond. Met Nieuw-Beekvliet voorzien we in een moderne woonoplossing op maat: een woonomgeving die bescherming biedt maar mensen ook de kans geeft om dicht bij de samenleving te staan.

Project: Kloosterhof Liempde In het project Kloosterhof in Liempde is nog geen zichtbare vernieuwing gestart. Wel hebben we in 2018 alle benodigde voorbereidingen in gang gezet om de huidige twaalf appartementen te vernieuwen en te moderniseren. We gaan ze onder meer ruimer maken (we gaan van twaalf naar acht appartementen) en we bouwen ze exclusief voor senioren. Bij de uitwerking van de renovatieplannen betrekken we de huidige bewoners en toekomstige bewoners en relevante ouderenorganisaties. In 2018 zijn acht van de twaalf bewoners verhuisd. Voor de overige vier bewoners maakten we een Sociaal Plan. Hierin namen we afspraken op over de vergoedingen voor verhuizen en/of herinrichten en over voorrang bij verhuizen naar een andere woning. De appartementen die leeg komen staan – in afwachting van de start van de werkzaamheden in 2020 – verhuren we tijdelijk met een huurcontract op basis van de Leegstandswet. Het is voor St. Joseph de eerste keer dat we zelf werken met tijdelijke huurcontracten. Bij eerdere vernieuwingstrajecten werden tijdelijke huurcontracten afgesloten door een externe partij, bijvoorbeeld Camelot.

49

50

3.8 Thema: Inzicht in totale woonlasten Niet alleen de huurprijs bepaalt het maandelijkse huishoudboekje. Ook de energielasten en verzekeringen spelen een belangrijke rol. Daarom willen we huurders een totaalplaatje bieden rondom hun maandelijkse woonkosten. Een energiezuinige woning zorgt natuurlijk voor minder energielasten. Daarom blijven we daarin investeren zonder dit direct door te berekenen in de huurprijs. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Zonnepanelen In 2018 hebben we het 5.000ste zonnepaneel geïnstalleerd. Daarmee hebben we ons jaardoel behaald. Dit 5.000ste zonnepaneel werd op een eengezinswoning geplaatst, maar de meeste zonnepanelen liggen op hoogbouwcomplexen. Deze panelen voorzien de algemene ruimtes van stroom (verlichting in trappenhuizen, liftinstallaties). Deze schone energie is niet alleen goed voor het milieu, ze verlaagt ook de energielasten. Huurders betalen tot dertig procent minder voor het elektragebruik in algemene ruimtes. Ook veel huurders van eengezinswoningen hebben dus interesse in zonnepanelen. Bij de diverse groot onderhoudsprojecten kregen bewoners in 2018 de mogelijkheid om te kiezen voor zonnepanelen. Verder bleven we in 2018 het project ‘Zonnig huren’ uitvoeren. We gaven voorlichting over zonnepanelen, rekenden voor huurders hun besparing uit én zorgden ervoor dat de panelen werden gelegd.

Hulp bij huishoudadministratie Wanneer onze medewerkers bij huurders over de vloer komen, hebben ze al snel in de gaten of er financiële problemen zijn. In zulke gevallen verwijzen we huurders door naar gratis administratieve hulp. Een initiatief dat wij hebben opgepakt samen met ContourdeTwern en de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde. Dit zijn vrijwilligers die mensen helpen hun huishoudadministratie op de rit te krijgen. Daarmee kunnen we erger voorkomen. We zijn er best trots op dat we de afgelopen twee jaar veel huurachterstanden en ontruimingen hebben kunnen helpen voorkomen. Dat is niet alleen dankzij de gratis administratieve hulp, maar ook dankzij de pro actieve rol van de medewerkers van CorpSupport waarmee wij nauw samenwerken. We zien een fikse afname van het aantal huurincasso-achterstanden. Waar we in 2017 nog te maken hadden met 1,5 procent achterstand is die eind 2018 gedaald naar 0,6 procent. Ook de aantrekkende economie en een proactief huisbezoekenbeleid liggen ten grondslag aan dit resultaat.

Woningzoekenden krijgen indicatie verwachte energiekosten We hebben plannen om in 2019 te gaan aansluiten bij een nieuw woonruimteverdeelsysteem, namelijk WoonService Regionaal. Doel is om WoonService Regionaal te implementeren zodra de fusie met Kleine Meierij een feit is. De meerwaarde van dit verhuursysteem is dat woningzoekenden ook meteen een indicatie krijgen van de verwachte energiekosten die bij deze woning horen.

51

52

3.9 Thema: Passende woonruimte We houden meer dan ooit rekening met de verhouding tussen het inkomen en de huurprijs. We bieden een passende huurprijs als de bewoner een laag inkomen heeft. We experimenteren met tijdelijke contracten om scheefwonen tegen te gaan. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Passend toewijzen ‘Passend toewijzen’ betekent dat wij onze huurders alleen woningen aanbieden die passen bij hun inkomen. Dus niet te hoog voor mensen met een laag inkomen en niet te laag voor mensen met een hoger inkomen. Dit beleid loopt soepel. We weten precies wanneer we uitzonderingen moeten maken en de Woningwet biedt daar ruimte voor. In 2018 hebben we bij twee huurders een uitzondering gemaakt en een passende oplossingen geboden. In 2018 hebben we via het tweehuurprijzenbeleid de doorstroming actief gestimuleerd door onze woningen bereikbaar te maken voor een brede doelgroep. Door te werken met verschillende huurprijzen, kunnen ook mensen met een laag inkomen voortaan reageren op een eengezinswoning. Wellicht dat hierdoor het aantal mutaties en verhuizingen in 2018 hoger is dan eerdere jaren.

Tweehuurprijzenbeleid In 2018 zijn we dus actief gestart met een tweehuurprijzenbeleid. Dit betekent dat sommige woningen tegen verschillende huurprijzen wordt verhuurd, afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het tweehuurprijzenbeleid is van toepassing op: - eengezinswoningen met een huur tussen de € 640,14 en € 710,68 per maand; - woningen met een seniorenlabel en een huur lager dan € 710,68. Op deze manier vergroten we het aanbod voor senioren en gezinnen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Het tweehuurprijzenbeleid leidt tot een groei van het aantal senioren dat bij ons huurt. Velen van hen (de middeninkomens) kwamen nooit in aanmerking omdat hun inkomen volgens de Woningwet te hoog was. Met het tweehuurprijzenbeleid (dat hier bestaat uit een toeslag, afhankelijk van het inkomen) komen zij nu wel in aanmerking. Het grootste effect van het tweehuurprijzenbeleid zien we echter bij eengezinswoningen. Die worden nu relatief vaak verhuurd aan mensen met een laag inkomen.

Koopgarantwoningen in de verhuur We hebben met de gemeente Boxtel afspraken gemaakt over het verhuren van woningen aan starters. Dat leidde in 2017 al tot de aankoop van in totaal zeven startersappartementen in De Monseigneur. Om starters op de woningmarkt nog meer kansen te bieden, zijn we onze Koopgarantwoningen aan de Baanderherenweg weer in de verhuur gaan nemen. In 2018 hebben we drie appartementen teruggekocht. Deze worden nu verhuurd als starterswoning. Vanwege de Koopgarant-status hebben we dit plan eerst juridisch getoetst. Toen bleek dat verhuur mogelijk was, zijn we het traject samen met bewoners (ook starters) in gegaan.

53

Aankoop Elisabethsdael Nadat St. Joseph eind 2017 Elisabethsdael aan de Monseigneur Bekkersstraat overnam van Zorggroep Elde is niet veel later de reguliere verhuur van de appartementen gestart. Dat betekent dat hier sindsdien senioren wonen die geen continue zorg nodig hebben. Om de appartementen aantrekkelijk te maken, hebben we bij nieuwe verhuringen de keukens aangepast en voorzien van tot dan toe ontbrekende kookvoorzieningen. Zo kunnen bewoners gewoon zelf koken.

Aankoop Van Coothhoeve In juli 2018 hebben we met de gemeente Boxtel het koopcontract ondertekend voor de aankoop van de Van Coothhoeve. In december kwam er ook duidelijkheid over de invulling. Het voorhuis van de hoeve wordt een sociale huurwoning. De overige ruimte van de boerderij krijgt de functie van buurthuis. Op het perceel ernaast hebben we plannen om samen met Heijmans 22 duurzame wooneenheden te ontwikkelen. Deze woningen passen bij de duurzaamheidsplannen die wij ambiëren voor De Kleine Aarde.

54

55

3.10 Thema: Innovatie duurzame ideeën We streven naar een energielabel B voor al onze woningen in 2025. Initiatieven zoals Nul op de Meter en de duurzame wooneenheden op het terrein De Kleine Aarde. Ook dragen we bij aan activiteiten om bewonersgedrag te verbeteren als het gaat om energieverbruik. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Ontwikkelingen op De Kleine Aarde Op het terrein van De Kleine Aarde zijn wij één van de partijen die samen met de gemeente Boxtel verschillende initiatieven wil realiseren. Wat er in 2018 gebeurde:

We werden eigenaar van de Van Coothhoeve. Het voorhuis gaan we verbouwen tot sociale huurwoning voor de beheerder. Het achterhuis krijgt een functie als buurthuis. De verhuur van deze ruimtes wordt geregeld via een nog op te richten stichting. Ons bedrijfsbureau heeft eind 2018 alle voorbereidingen voor de asbestsanering getroffen. Begin 2019 zijn deze werkzaamheden afgerond. Inmiddels zijn we in voorbereiding voor de verbouwing.

De plannen voor de realisatie duurzame woningen op het terrein van De Kleine Aarde zijn in 2018 eveneens uitgewerkt. Bureau Hello New Day, bouwbedrijf Heijmans, adviesbureau Visietech en FAAM Architects ontwikkelden in opdracht van St. Joseph een tweelaags gebouw met 22 sociale huurappartementen. De appartementen zijn bedoeld voor huishoudens van verschillende leeftijden die duurzaam én comfortabel willen wonen. Op het dak komt een uitzichtpunt. Begin2019 waren worden de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan ingediend. Op z’n vroegst gaat eind 2019 de schop de grond in.

De 22 duurzame woningen willen we zoveel mogelijk bouwen van materialen uit de directe omgeving. Dat scheelt uitstoot van bijvoorbeeld brandstof. Daarnaast gaan we veel hout gebruiken. Dat is enerzijds gezonder voor het binnenklimaat en anderzijds wordt het energiezuiger geproduceerd dan beton. Verder:

- Krijgen de woningen geen energierekening dankzij centrale duurzame energieopwekking met zonnepanelen (voor elektriciteit) en powertubes (voor warm water) en accu’s (zeezoutbatterijen) die overtollige elektriciteit op slaan;

- Hebben de appartementen straks geen cv-ketel of warmtepomp omdat er één duurzame warmte-oplossing komt voor het totale gebouw;

- Krijgen de appartementen geen wasmachineaansluiting omdat het wassen in een centrale ruimte gebeurt. Dat is niet alleen energiezuiniger, het scheelt de bewoners ook aanschaf- en onderhoudskosten. We onderzoeken nog of we hier gefilterd regenwater voor kunnen gebruiken.

We zijn gestart met het in kaart brengen van de eisen aan exploitatie en beheer. We willen de duurzame woningen in de toekomst immers duurzaam houden. Onze bouw- en vastgoedexperts kijken momenteel wat daarvoor nodig is.

We hebben 2018 tevens benut om draagvlak te creëren onder omwonenden en andere partijen. Onder meer door op het park met hen in gesprek te gaan, informatiebijeenkomsten te houden en activiteiten te organiseren (de Praktijk van het Ideaal).

Samen met Bouwbedrijf Heijmans heeft Matthijs Bosman van de ‘Praktijk van het Ideaal’ het initiatief opgepakt om op het terrein van De Kleine Aarde een tijdelijk uitkijkpunt te realiseren: ‘Het toppunt van het Ideaal’. Dit tijdelijke uitkijkpunt is een voorloper van het uitkijkpunt dat is gepland op het toekomstige appartementengebouw. Het is een 6,5 meter hoge uitkijkpost van steigermateriaal en hergebruikt hout en geeft bezoekers het komende jaar de gelegenheid om De Kleine Aarde van een andere kant te bekijken. De hoogte van het uitkijkpunt correspondeert met de hoogte van de 22 appartementen die uiteindelijk op deze plek worden gerealiseerd.

56

In touw voor meer duurzaamheid Landelijk spraken we af dat corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B moeten hebben. Dat is ook onze ambitie. In 2018 hebben we daarvoor weer diverse acties ondernomen:

Op 10 oktober 2018, de Dag van de Duurzaamheid, plaatsten we op het dak van een eengezinswoning in de Eikengaard het 4.700ste zonnepaneel. Dat betekent gemiddeld meer dan één zonnepaneel per woning. Eind 2018 bereikten we het aantal van 5.000 zonnepanelen.

Een groot deel van die 5.000 zonnepanelen ligt op onze hoogbouwcomplexen. De stroom die we hiermee opwekken, is bestemd voor de algemene ruimtes van deze gebouwen. Bewoners betalen daardoor minder servicekosten.

We besteden veel aandacht aan optimale isolatie. Want zonder goede isolatie valt er weinig van duurzame energie te profiteren. Daarom treffen we bij onderhoudsprojecten standaard energiebesparende maatregelen, zoals het isoleren van het dak, de gevel en de vloer. Combineren huurders deze maatregelen met zonnepanelen, dan is dat gunstig voor hun portemonnee en het milieu.

Op de bres voor natuurvriendelijk bouwen Naast het duurzamer en energiezuiniger maken van woningen houden we ons ook bezig met ‘natuurvriendelijk bouwen’. In 2018 hebben we afgesproken dat we vanaf 2019 standaard inbouwkasten voor vleermuizen, gierzwaluwen en mussen (beschermde diersoorten) plaatsen in al onze nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten. Ook de gemeente Boxtel is hierbij betrokken. Hiervoor werken we samen met adviesbureau Arcadis waarmee we een zogenoemd Soortenmanagementplan (SMP) opstellen. Daarmee weten we vooraf welke (kolonies van) beschermde diersoorten aanwezig zijn, zodat we bij nieuwbouw en groot onderhoud de juiste voorzieningen kunnen treffen om deze diersoorten in stand te houden.

57

58

3.11 Thema: Wel de regie, niet de uitvoering We kijken steeds kritischer naar de werkzaamheden die we doen. Zijn er mogelijkheden om op dat terrein verder te besparen? We stellen ons steeds opnieuw de vraag of het beter is om expertise in huis te hebben of het uit te besteden. Dat betekent dat onze rol verandert van ontwikkelaar, voorbereider en uitvoerder naar opdrachtgever en regievoerder. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Servicelijn met Bouwonderneming Van Wijnen In het reparatie- en mutatieonderhoud van huurwoningen werken we samen met Bouwbedrijf Van Wijnen. Reparatieverzoeken die huurders via het klantportaal ‘Mijn St. Joseph’ of telefonisch melden, komen rechtstreeks bij Van Wijnen terecht die alle reparatieverzoeken afhandelt. Onze twee eigen onderhoudsmonteurs werken nauw met Van Wijnen samen. In 2018 hebben we de samenwerking, onze rol als opdrachtgever/regievoerder en Van Wijnen’s rol als uitvoerder geëvalueerd. Hierbij zijn de inhoud, het proces, de contractafspraken en de relatie tegen het licht gehouden. In 2018 zijn ook de uitgangspunten van de opdracht opnieuw bekeken. De samenwerking wordt voortgezet waarbij het herijken van de afspraken en de kwaliteit continu aandacht blijven hebben.

59

60

3.12 Thema: Basistaken We kijken scherp naar de inkomsten en uitgaven per wooncomplex. Met oog voor de betaalbaarheid van een woning voor een klant. Dat betekent dat we sober en doelmatig huisvesten. We willen ook laten zien wat dat de gemeenschap oplevert en hoe we het geld van huurders besteden. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Assetmanagement Nadat we in 2017 de marktwaarde, verhuurbaarheid, kwaliteit en gewenste onderhoudsmaatregelen van onze wooncomplexen in kaart brachten, stonden in 2018 de complexbeheerplannen en het in beeld brengen van de woonlasten(huur en energielasten) op de planning. Beide zijn uitgesteld vanwege onze fusieplannen en de geplande aansluiting bij een ander woonruimteverdeelsysteem. In het kader van assetmanagement is het huidige bezit doorgerekend in Fire Asset, het investeringsstatuut is geëvalueerd en wordt begin 2019 aangepast. En er is een project opgestart voor het verbeteren van de datakwaliteit in ons primair systeem Viewpoint. Belangrijkste stap in 2018 is de verbetering van de vierkante meters en de verbetering van de woningwaarderingspunten. Het is ook de bedoeling dat er in 2019 plannen komen waarmee we per complex besluiten wat we hiermee voor de toekomst gaan doen: slopen of renoveren. We hanteren daarbij het investeringenstatuut dat we in 2018 actualiseerden. We blijven dus verantwoord investeren. In de fusiecorporatie maken we zelfs een volledige fte vrij die zich op dit onderwerp gaat richten.

Groot onderhoud woningen Het groot onderhoud bleef zich als een stabiele rode draad door alle bouwactiviteiten manifesteren. In het verslagjaar hebben we projecten voorbereid, uitgevoerd of afgerond. Daar hebben we ook de bewoners weer nauw bij betrokken. Een overzicht: Hoogheem Flat 4 (‘Schorpioen’) In 2018 hebben we het groot onderhoud aan en in Flat 4 van Hoogheem (‘Schorpioen’) afgerond. Op basis van de wensen van bewoners en de huurdersvereniging heeft architect De Loods de flat opgewaardeerd in uitstraling en comfort. Belangrijk is de vernieuwing van de bergingen geweest. We hebben de verzakte bergingsgangen gesloopt en opnieuw opgebouwd, inclusief een nieuwe indeling en meer glas voor een veilig gevoel. De nieuwe indeling zorgt ook voor meer ruimte voor de gemeenschappelijke fietsenberging. Verder hebben de entree en trappenhuizen een opknapbeurt gekregen. Daarbij heeft de vloerbedekking in de hal plaatsgemaakt voor een tegelvloer. Hoogheem toekomstbestendig De flats van Hoogheem zijn alle zo’n vijftig jaar oud en beslaan zo’n tien procent van ons woningenbezit. We zijn in 2018 gestart met de formulering van een toekomstvisie voor álle Hoogheemflats. We werken deze visie in 2019 verder uit om te komen tot een plan om alle flats in de komende jaren toekomstbestendig te maken. Gildenhof Aannemer Hendriks Coppelmans is in september 2018 gestart met het groot onderhoud van de laatste 62 woningen op Selissen. Het gaat om de woningen in de Gildenhof en omliggende straten. Als deze klaar zijn, is Selissen 113 opgeknapte woningen rijker. Ze zijn – en worden – vooral aan de buitenzijde vernieuwd en verduurzaamd met dakisolatie, HR++-glas, spouwmuurisolatie en CO2-gestuurde mechanische ventilatie. Daarmee stijgen de woningen van energielabel D naar energielabel A. Keukens, badkamers en toiletten die ouder zijn dan 25 jaar vervangen we op verzoek van bewoners. Ook krijgen alle woningen rookmelders en nieuwe sloten (volgens het PolitieKeurmerk Veilig Wonen). Uiteraard hebben bewoners ook hier kunnen kiezen voor zonnepanelen.

61

De ‘onderhoudstrein’ kende een fikse vertraging door het faillissement van de hoofdaannemer in het voorjaar van 2018. Onze opzichters en de betrokken projectconsulent hebben zich ingespannen om bewoners door deze vervelende periode te loodsen. Het project is opgeknipt in drie fases: 1) Deze woningen waren al opgeleverd ten tijde van het faillissement van de hoofdaannemer. 2) Deze woningen waren half klaar ten tijde van het faillissement. Na de zomervakantie van 2018

heeft Van Wijnen het groot onderhoud van de resterende woningen in uitvoering genomen. 3) Met deze woningen was nog niet gestart. Hendriks Coppelmans heeft de opdracht overgenomen.

De onderhoudsperiode loopt van september 2018 tot medio 2019.

Onderhoud in de Gaarden In 2018 zijn voorbereidingen getroffen voor het groot onderhoud van 30 duplexwoningen in de Berkengaard en Lijsterbesgaard. Het gaat om een binnen- en buitenrenovatie die we in een bouwteam met Knaapen Groep realiseren. De voorbereiding bestond onder meer uit huisbezoeken aan de bewoners. Dat leverde wensen en ideeën op voor de te verrichten werkzaamheden. Hoewel de plannen in 2019 pas concreet worden uitgewerkt, is wel al duidelijk dat we de woningen gaan schilderen, de galerijafwerking en schermen gaan vervangen en de woningen gaan isoleren tot label B. Keukens, badkamers en toiletten vernieuwen we op verzoek. De start van het groot onderhoud is in mei/juni 2019. Het is de bedoeling dat we de levensduur van deze woningen weer met 25 jaar verlengen. Sint Willibrordusstraat/Keizerstraat In december 2018 vond de eerste informatieavond plaats met bewoners uit de Sint Willibrordusstraat en Keizerstraat. Daar gaan we vanaf juni 2019 groot onderhoud plegen aan 32 duplexwoningen en 38 eengezinswoningen. Dit doen we met Bouwbedrijf Hendriks Coppelmans. Communicatie met de buurt is hier erg belangrijk omdat tussen de huurwoningen ook koopwoningen staan (door verkoop van onze woningen in het verleden). Hoewel we geen werkzaamheden plegen aan de koopwoningen nemen we de eigenaren wel mee in onze informatievoorziening omdat ze straks dicht ‘op’ de werkzaamheden wonen. Op de lijst ‘uit te voeren werkzaamheden’: de vernieuwing van gevels, daken, deuren en de installaties. Optioneel pakken we ook keukens, badkamers en toiletten aan. Bewoners die zonnepanelen willen, kunnen dat hier eveneens kenbaar maken. Begin 2019 staat er opnieuw een informatieavond op de agenda. Dufourstraat/Van Hornstraat Het groot onderhoud aan 26 naoorlogse eengezinswoningen in de Dufourstraat en de Van Hornstraat hebben we in 2018 succesvol afgerond. Vanaf de start van het project konden we rekenen op grote betrokkenheid van bewoners. Naast de technisch noodzakelijke en energetische maatregelen hebben we, waar gewenst of nodig, maatwerkoplossingen gerealiseerd zoals een andere kozijnindeling, een aanbouw aan de achterzijde van de woning of het verwijderen van de schouw in de huiskamer. Gedurende het project stelden we tevens rustwoningen beschikbaar waar bewoners konden douchen of hun was konden doen. Wie niet in zijn woning kon blijven, kon terecht in een logeerwoning. We hebben ook gezorgd voor een zogenoemde ‘ongeriefsvergoeding’. Deze was bedoeld als tegemoetkoming in de overlast of voor kosten die bewoners onverhoopt moesten maken door het onderhoud. Verder ontvingen alle huurders klusbonnen ter waarde van honderd euro waarmee ze de aannemer extra klusjes konden laten doen. Kloosterhof Liempde We gaan de appartementen in Kloosterhof in Liempde vernieuwen. Het gaat om 12 appartementen. De huidige appartementen zijn klein en ook moeilijk te verhuren. En er wonen verschillende doelgroepen door elkaar. In de nieuwe plannen zijn 8 appartementen gepland in plaats van de huidige 12.

62

De appartementen worden dus groter. Ook worden de appartementen specifiek voor senioren. Bij de uitwerking van de plannen betrekken we de nog wonende én toekomstige bewoners. Ook de 11 grondgebonden woningen aan het Kloosterhof gaan we aanpakken via groot onderhoud. De veiligheid wordt aangepakt en de woningen worden technisch weer op orde gebracht en energetisch verbeterd. Ook de gang die tussen het dienstencentrum en de woningen ligt wordt aangepakt. We gaan ervoor zorgen dat de energierekening van alle bewoners lager wordt. Het jaar 2019 gebruiken we om beide projecten goed voor te bereiden. In 2020 gaan we pas echt van start. In goed overleg en met inbreng van de huidige 4 bewoners van de appartementen is in 2018 een Sociaal Plan gemaakt. In dit plan zijn onder andere afspraken gemaakt over de wettelijke verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding en voorrang bij verhuizing naar een andere woning.

Social Return We besteden bij elk groot onderhoudsproject aandacht aan ‘social return’. Dat betekent dat we – als standaardbeleid – alleen bouwbedrijven in de arm nemen die zich bewezen inspannen om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt kansen te bieden. Ze moeten bijvoorbeeld beschikken over een PSO-certificaat (Prestatieladder Socialer Ondernemen) of in het kader van hun Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen-beleid kunnen aantonen dat ze die kansen creëren.

Verantwoord investeren in onderhoud We investeren veel in onderhoud van ons vastgoed. Doel: onze woningen in goede staat houden, ook op de lange termijn. We hanteren vier vormen van onderhoud: 1. met mutatieonderhoud maken we woningen gereed voor de nieuwe huurder; 2. met reparatieonderhoud herstellen we op verzoek van de bewoners zaken die kapot zijn gegaan; 3. met planmatig onderhoud voeren we cyclimatige onderhoudswerkzaamheden uit aan een heel

complex woningen zoals schilderwerk en preventief onderhoud aan installaties; 4. met groot onderhoud vervangen en herstellen we bouwdelen die langer meegaan zoals kozijnen,

gevels en daken. Constante factor: planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud is in 2018 een zeer constante factor gebleken. We zijn goed zichtbaar

geweest in de wijken waar we proactief in gesprek gingen met klanten. Vaak zijn ook de wijkteams

en onze allround technisch medewerkers hierbij betrokken. Onder stabiele regie van onze

werkvoorbereiding vonden onder meer de volgende planmatige onderhoudswerkzaamheden plaats:

Vervanging van de vloerbedekking in de algemene ruimtes van wooncomplex Stapelen. Bewoners hadden inspraak in de kleurkeuze ervan. Ook is rondom het complex de bestrating opgehoogd waardoor plasvorming bij de parkeerplaatsen grotendeels is weggenomen;

Vervanging van slecht te repareren dakramen in de Gaardenbuurt op aanwijzing van onze technisch medewerkers;

Nieuwe afschotvloer op de galerijen van Hoogheem flat 4 waardoor plasvorming bij voordeuren is weggenomen. Verder is hier ook schilderwerk verricht, waarbij bewoners meedachten over de kleurkeuze. Deze onderhoudswerkzaamheden combineerden we met de aanpak (nieuwe indeling) van de bergingen:

Inventarisatie onderhoud van Elisabethsdael ter bepaling van de servicekosten (elektra, verwarming).

63

Focus op veiligheid In 2018 zetten we tevens in op ‘veiligheid’:

We zijn in 2018 gestart met de voorbereidingen voor het verwijderen van open verbrandingstoestellen zoals geisers en gaskachels in onze woningen. We doen bewoners daarbij een aanbod voor een cv-installatie. We gaan hier in 2019 mee door.

We lieten onze woningen steekproefsgewijs onderzoeken op de aanwezigheid van zichtbare asbest. Daarna brachten we de bewoners van deze woningen schriftelijk op de hoogte van de bevindingen. Verder informeerden we huurders over asbest (Waar kan het zitten? Hoe ermee om te gaan?) via de website en via ons huurdersmagazine JOSEPH. In december 2018 hebben we bewoners een informatiebrief over asbest toegestuurd.

Het verwijderen van asbest laten we altijd doen door een gecertificeerd bedrijf. Meestal gebeurt dit tijdens groot onderhoudsprojecten of bij mutatieonderhoud.

Vaste prijzen In 2018 zijn we gestart met het evalueren van de prijsafspraken voor reparatieonderhoud die we hebben met bouwonderneming Van Wijnen. Het herijken van dit proces blijft ook in 2019 punt van aandacht.

Versneld verduurzamen Als onderdeel van de energietransitie (de omschakeling van fossiele brandstoffen naar duurzame energie) willen we dat al onze woningen gemiddeld energielabel B krijgen. Daarom bleven we ons woningenbestand ook in 2018 duurzamer en energiezuiniger maken, veelal door isolatie van daken, gevels en vloeren. Dat deden we in een versneld tempo. Niet alleen pakten we de woningen aan die al ingepland stonden voor regulier onderhoud, we gaan er tot 2020 zeshonderd extra isoleren. Het bedrijf Atriensis uit Eindhoven ondersteunt ons daarbij. In 2018 waardeerden we onder meer de woningen op in de Meierijstraat en Dr. De Brouwerlaan. Deze woningen gingen van energielabel D/E naar A. Ook met het plaatsen van zonnepanelen maakten we vaart.

64

65

3.13 Thema: Klant boven regels Waar mogelijk verminderen we het aantal regels. Zo’n tachtig procent van onze huurders kan zichzelf helpen en heeft ons daarbij niet nodig. Voor de overige twintig procent staan we honderd procent klaar. Onze medewerkers krijgen de ruimte om naar eigen inzicht te handelen. Procedures en regels zijn voortaan ondersteunend, niet meer bepalend. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

‘De Bedoeling’ Sinds 2016 loopt binnen onze organisatie het programma ‘Naar de bedoeling, werken vanuit je hart’. Dit transitieprogramma is gebaseerd op de gedachte dat teruggaan naar de kern van je bestaansrecht precies blootlegt ‘waar we het allemaal voor doen’. Wij hebben dit vertaald naar de taak om klanten optimaal van dienst te zijn en maatwerk te leveren. In 2020 willen we met onze klanttevredenheid tot de beste corporaties behoren. In 2018 bleven we medewerkers ruimte bieden om deze taken uit te proberen en in de praktijk te brengen. Het onderling delen van ideeën en ervaringen hoorde daar opnieuw bij. Dat deden we ook met collega-corporatie Laurentius die we in 2018 in het kader van De Bedoeling bezochten. Deze heeft, net zoals wij, ‘werken vanuit de bedoeling’ omarmd. Wat we in 2018 nog meer deden:

Twee keer een ‘Toastje casus’. Tijdens deze bijeenkomsten kregen medewerkers inzichten in de verschillende invalshoeken die bij een casus een rol kunnen spelen.

Twee themabijeenkomsten ‘Anders Vasthouden’, genoemd naar het gelijknamige boek van Wouter Hart, de grondleger van ‘De Bedoeling’-methodiek. Hier werd ingezoomd op het bieden van oplossingen, door problemen samen met de ander aan te pakken. Ook werd aandacht besteed aan de bedoeling achter regels, wetten en protocollen.

Organisatie van het spel ‘Benut je talent, word wie je bent’ voor de collega’s van Vastgoed. Hier bespraken ze elkaars talenten en hoe ze elkaar kunnen versterken. Omdat de afdeling diverse nieuwe collega’s heeft verwelkomd, was het ook een prima manier om elkaar beter te leren kennen.

Audit Een klein aantal medewerkers nam in 2018 deel aan een audit over de Bedoeling. Daaruit blijkt onder meer dat:

De Bedoeling leeft en mensen aanspreekt;

Medewerkers ervaren dat de klanttevredenheid is verbeterd;

Het weghalen of afwijken van interne regels werkt. Aandachtspunten zijn er ook:

Het terugvallen in oude patronen is een valkuil;

De onderlinge samenwerking tussen afdelingen kan nog beter. Kernwaarden Vooruitlopend op de fusie met Kleine Meierij startten we eind 2018 met de herformulering van onze kernwaarden. Deze moeten antwoord geven op de vraag: wat willen we straks, na de fusie, voor organisatie zijn? De Bedoeling is hier onlosmakelijk mee verbonden. We blijven daar in 2019 dan ook aandacht aan besteden.

66

67

3.14 Thema: Schaalvergroting We willen een deskundige, ‘slanke’ organisatie zijn en blijven. Daarom onderzoeken we hoe we een flexibele schil kunnen creëren om de pieken in werkzaamheden op te vangen. Dat doen we door nadrukkelijk de samenwerking te zoeken met onze collega-corporaties en te gaan voor een kwaliteitsimpuls. (Uit: ‘Samen voor meer…Koersplan 2016-2020’.)

Voorbereidingen fusie Integratie arbeidsvoorwaarden Ter voorbereiding op de fusie met Kleine Meierij hebben we na de zomer van 2018 de arbeidsvoorwaarden geïntegreerd. Het ging om de set regelingen en kader- en vangnetbepalingen die we elk afzonderlijk hebben (want onze basis – de cao Woondiensten – is immers hetzelfde). Denk aan reiskostenvergoedingen, gratificatieregelingen of de werktijden. Onze afdeling HR heeft met de P&O-vertegenwoordiger van Kleine Meierij de verschillen inzichtelijk gemaakt. Die bleken minimaal. Daarna hebben we een nieuw voorstel voorbereid dat ertoe leidde dat er eind 2018 voor de nieuwe organisatie een mooi pakket aan arbeidsvoorwaarden klaarlag. De Ondernemingsraad heeft inmiddels met de voorwaarden ingestemd. En mooi meegenomen: met de nieuwe voorwaarden hebben we (met het huidige aantal medewerkers) een kostenbesparing van zes procent gerealiseerd. Een groot deel van de arbeidsvoorwaarden gaat per 1-1-2019 in. De resterende voorwaarden zijn van toepassing na de daadwerkelijke fusie. Functiehandboek en waardering Op basis van het organisatie- en formatieplan voor de nieuwe fusieorganisatie hebben we een functiehandboek samengesteld. Een externe partij heeft de functies gewaardeerd. Grootste verandering ten opzichte van de huidige functieprofielen: het zijn geen gedetailleerde taakomschrijvingen meer. Vandaar dat we ons konden beperken tot 27 profielen. Tegelijkertijd verwachten we na de fusie circa 65 fte’s nodig te hebben. Dat zijn meer banen dan we nu aan vaste medewerkers in dienst hebben. Dit leidde ertoe dat in 2018:

onze medewerkers met een vast contract een werkgarantie kregen;

onze medewerkers op 5 november 2018 een functieaanbod kregen;

vervolgens konden ze hun belangstelling aangeven. In ons Sociaal Plan hadden we in het kader van de naderende fusie een vrijwillige vertrekregeling opgenomen. Twee medewerkers hebben hiervan gebruik gemaakt. Werving Nadat de functieprofielen klaar waren en onze medewerkers hun aanbod in huis hadden, hebben we in december de meeste vaste mensen ‘geplaatst’ op hun (gewenste) functie. Ook de wensen van onze medewerkers met een tijdelijk contract hebben we daarna kunnen invullen. Voor de vacatures die per 1 januari 2019 nog openstaan, gaan we extern mensen werven. Talentenpool In 2019 – na de fusie – starten we met een Talentenpool. De voorbereidingen zijn in 2018 getroffen. Met de Talentenpool geven we schoolverlaters en andere starters op de arbeidsmarkt de mogelijkheid bij ons een traineeship te volgen.

68

Samenwerking met collega-corporaties

Inloopochtend Expeditie Loopbaan In 2018 organiseerden we vier keer een inloopochtend van Expeditie Loopbaan. Dit programma, een initiatief van verschillende samenwerkende woningcorporaties, is gericht op de duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Expeditie Loopbaan geeft medewerkers de mogelijkheid zelf de regie te nemen over hun loopbaan in de snel veranderende arbeidsmarkt. Het samenwerkingsverband voorziet onder meer in loopbaancoaches, afgevaardigd uit diverse corporaties. St. Joseph is er daarvan één. Dag van de Mobiliteit Op 15 november vond de Dag van de Mobiliteit plaats. Expeditie Loopbaan en de aangesloten corporaties namen hieraan deel, dus ook St. Joseph. Hierbij mogen alle medewerkers, ongeacht hun functie, één dag in een andere organisatie aan de slag. Hiervan hebben medewerkers van St. Joseph geen gebruik gemaakt. Wel mochten we een persoon uit een andere organisatie verwelkomen die bij ons kwam meelopen. Onze projectconsulent heeft deze deelnemer een dag lang begeleid. FLOW en Arbeidsmarkt APK Expeditie Loopbaan wordt ondersteund door FLOW (Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties). Deze stichting ontwikkelde een online Arbeidsmarkt APK met twee korte tests en een persoonlijk rapport. De APK geeft deelnemers in vijftien minuten een helder beeld van hun huidige arbeidsmarktkansen en toekomstperspectief. We bieden onze medewerkers de APK sinds 2018 aan. Het is een extra instrument náást de trainingen, loopbaancoaches en andere ondersteuning die we bieden. Hiermee willen we hen laten nadenken over hun loopbaan zodat ze én met hun eigen ontwikkeling bezig zijn én kunnen meebewegen met veranderingen. In het licht van de fusie gaan we deze tool vaker inzetten omdat ze helpt persoonlijke interesses en voorkeuren bloot te leggen. Prestatielader Socialer Ondernemen (PSO) In 2018 onderzochten we of een certificaat van de Prestatielader Socialer Ondernemen (PSO) meerwaarde voor ons zou hebben. Dit onderzoek hebben we tijdelijk stopgezet. We besluiten na de fusie in 2019 of we met de nieuwe organisatie nog steeds voor PSO ‘gaan’ of dat we het breder trekken. Waar PSO vooral gaat over de inzet van mensen, gaat een breder MVO-beleid (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen) over een harmonieuze verbinding tussen mensen, milieu en opbrengst (people, planet en profit). Een besluit volgt later.

69

St. Joseph 100 jaar! In 2019 bestaat St. Joseph honderd jaar. Dit eeuwfeest valt samen met het jaar waarin we willen gaan fuseren met Kleine Meierij. Toch laten we onze verjaardag niet ongemerkt voorbij gaan. De honderd jaar die achter ons liggen, hebben ons immers gebracht tot dit moment van schaalvergroting als the next step. In 2018 hebben we de grove lijnen geschetst van de feestelijke activiteiten in 2019:

Indien mogelijk willen we in juni gebruik maken van de Spiegeltent (bij Kasteel Stapelen of op een andere locatie) waar we voorstellingen willen organiseren rondom het thema ‘Feest en Buurt’.

Er komt een speciale jubileumuitgave van ons huurdersmagazine JOSEPH.

We trakteren alle huurders op verrassingen, van een taartje tot een ballonvaart.

We gaan tussen januari en juni 2019 diverse ‘100 jaar’-acties houden, van honderdjarige bewoners die we extra in het zonnetje zetten tot het uitdelen van attenties aan mensen die in hun straat op nummer 100 wonen.

Cadeau voor de wijk Naast alle attenties voor huurders willen we ook een aantal wijken een cadeau geven. Liefst iets blijvends. In november 2018 deden we onder huurders een oproep (via onze website en Facebook) om mee te denken over een cadeau waar de hele wijk wat aan heeft. Begin 2019 maken we uit alle suggesties een keuze per wijk.

70

4. Verantwoording verhuur 2018 In dit hoofdstuk vindt u de resultaten van onze activiteiten op het gebied van huren, huurincasso, en het aanbieden en toewijzen van vrijgekomen woningen. Ook in 2018 hadden we te maken met passend toewijzen. Waarbij we bewust de ruimte hebben gezicht om soms anders te beslissen. In dit hoofdstuk vindt u de verantwoording van alle verhuurde woningen in 2018.

4.1 Huurbeleid Betaalbaarheid Betaalbaar Wonen is één van de pijlers uit ons koersplan. Het passend toewijzen zorgt ervoor dat huurders met een laag inkomen een woning huren die past bij hun inkomen. Hierdoor zijn de woonlasten betaalbaar voor de huurders. Huurverhoging Om de woonlasten van onze huurders betaalbaar te houden, voerden we in 2018 een zeer gematigde huurverhoging door. Voor de bepaling van ons huurbeleid 2018 bekeken we een aantal scenario’s. We kozen voor het scenario waarin we betaalbaarheid voor de primaire doelgroep én de middeninkomens voorop stellen. We vinden dat de middeninkomens ook tot onze doelgroep behoren. Deze groepen kregen geen huurverhoging. De hogere inkomens in een sociale huurwoning werden niet ontzien. Bij hen berekenden we een huurverhoging door van 3,4%. Huurders met bijstandsuitkering kregen ook geen huurverhoging. Daarnaast bekeken we ook of de huurprijs die nu wordt betaald hoger was dan de streefhuurprijs. Als dat zo was, dan pasten we de huurprijs aan naar de lagere streefhuurprijs. De Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde, die wij nauw bij dit proces hebben betrokken, was positief. We berekenden de volgende huurverhogingen door: Primaire doelgroep Inkomen ≤ € 41.056: 0% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur) Hogere inkomens Inkomen ≥ € 41.056: 1,4% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur)

3,4% (als de netto huur lager is dan de streefhuur) Voor huurwoningen in de vrije sector verhoogden we de huur met 1,4%. Dat was alleen inflatievolgend, omdat de huur al marktconform is. Bezwaarprocedure Huurders kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging. In 2018 ontvingen we 42 bezwaren (in 2017: 25). Geen enkel bezwaar had betrekking op de staat van onderhoud. Alle bezwaren gingen over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiervan waren 36 gegrond en 6 ongegrond. Al deze bezwaren handelden we intern af. Geen enkel bezwaar stuurden we door naar de Huurcommissie.

71

Huurharmonisatie Alleen bij mutatie harmoniseren wij de huur. Een leeggekomen woning bieden wij te huur aan voor de streefhuur die volgens het huurprijsbeleid bij de betreffende woning hoort. Huurharmonisatie levert extra huurinkomsten op. In 2018 was dat circa € 84.000. Dit is hoger dan in 2017. Toen bedroeg de huurharmonisatie € 5.000. In 2018 muteerden relatief meer woningen van huurders met een lange woonduur. Daardoor ligt de harmonisatieopbrengst hoger dan in 2017.

4.2 Huurincasso Wij proberen zo goed mogelijk huurachterstanden te voorkomen. Als dan toch een achterstand ontstaat, proberen wij daar samen met de huurder een oplossing voor te vinden. Bijvoorbeeld in de vorm van een betalingsregeling. Wij zijn snel met onze aanmaningen en het voeren van telefonische gesprekken of eventueel huisbezoeken. Met als doel: hoe groter de huurachterstand, hoe moeilijker het wordt om deze te betalen. Al enige jaren werken we op het gebied van incasso samen met Corp Support. Zij hebben ook veel ervaring met het innen van (huur)achterstanden, ook bij andere woningcorporaties. Het voordeel is dat dit bureau systematisch werkt en direct in actie komt als zich een storno voordoet. Zijn fysieke contacten met de huurder nodig? Dan doen onze medewerkers dat. Zowel Corp Support als onze deurwaarder Bazuin & Partners werken volgens het beleid van St. Joseph.

Eind 2018 bedroeg de huurachterstand van de zittende huurders en overige debiteuren € 235.700 (in 2017: € 210.400).

Daarnaast boekten we in 2018 ook nog andere resultaten op het gebied van huurincasso:

- Meer huurders naar de deurwaarder; - Fors minder ontruimingen; - Fors minder aanzeggingen. In 2019 gaan we samen met Corp Support aan de slag om met nog meer inzichten de huurachterstanden verder omlaag te krijgen. Verder wordt er in de fusiecorporatie een speciale functie opgericht die de huisbezoeken uitvoert. Overdrachten naar de deurwaarder Het aantal overdrachten naar de deurwaarder is in 2018 gestegen naar 61. In 2017 waren dit er nog 43. De totale overgedragen huursom is echter gedaald van circa € 68.000 naar circa € 61.000. Hoewel het aantal overdrachten in 2018 dus is gestegen, ligt de gemiddelde overdracht in euro’s een stuk lager. In 2017 was dit nog gemiddeld € 1.600. Nu is dat gemiddeld € 1.000. Het aantal actieve deurwaardersdossiers is dit jaar ten opzichte van 2017 niet gestegen. Dus ondanks

meer overdrachten heeft dit niet tot méér dossiers bij de deurwaarder geleid.

72

Inmiddels kennen we onze huurders goed. In 2018 hebben we soms ook bewust gekozen om een huurder iets eerder naar de deurwaarder over te dragen. Deze huurder bleven we vervolgens gecontroleerd volgen en op die manier konden we realiseren dat er tijdig door de huurder werd betaald. Ontruimingen In 2018 hebben we de helft minder ontruimingen gerealiseerd als in 2017 (van 8 naar 4). In alle gevallen ging het om betalingsachterstanden. De 4 in 2018 ontruimde woningen werden allemaal bewoond door alleenstaande mannen. Ze zijn allemaal Vertrokken Onbekend Waarheen (VOW). Er zijn in 2018 geen gezinnen ontruimd.

4.3 Ontwikkeling van onze woningvoorraad Onze woningvoorraad ziet er als volgt uit:

De toename van het aantal onzelfstandige woongelegenheden heeft vooral te maken met de oplevering van de herontwikkeling van Nieuw Beekvliet in Sint-Michielsgestel voor cliënten van Kentalis

De verdeling van zelfstandige verhuureenheden naar prijsklasse is als volgt:

Ten opzichte van 2017 zijn er minimale verschuivingen te zien.

73

4.4 Verhuurcijfers

Het aantal nieuwe verhuringen bedroeg in 2018:

De ‘kamers’ zijn studentenkamers en de kamers die we verhuren bij De Tijvert.

Het aantal nieuwe verhuringen ligt fors hoger dan in 2017. De procentuele verschillen die ontstaan zitten onder andere bij de primaire verhuringen zoals de zelfstandige woningen. Mutatiegraad Met een mutatiegraad van 8,4% over de (on)zelfstandige woningen is er een verhoging van 1,7% met de mutatiegraad in 2017 (6,7%). Dit is te verklaren doordat er meer (on)zelfstandige woningen zijn vrijgekomen.

In onderstaand overzicht vindt u het aantal aanbiedingen/advertenties via www.daarwilikwonen.nu.

Alle woningen die zijn verhuurd aan statushouders en de woningen van de nieuwbouwprojecten zijn niet via www.daarwilikwonen.nu aangeboden. Dit verklaart het verschil tussen het aantal nieuwe verhuringen en het aantal advertenties. Passend toewijzen Met ingang van 1 januari 2016 is het passend toewijzen van kracht. Het passend toewijzen is een onderdeel uit de Woningwet. Het zorgt ervoor dat woningzoekenden met een huurtoeslaginkomen geen te dure huurwoning kunnen huren. De overheid begrenst hiermee de hoogte van de huurtoeslag.

74

In 2018 wezen we 287 woningen (78% van alle woningtoewijzingen, in 2017: 73%) toe aan woningzoekenden met een inkomen tot één van de huurtoeslaggrenzen. Zij hadden dus recht op huurtoeslag. Van deze 287 toewijzingen wezen we 2 keer een woning toe aan een woningzoekende die boven de wettelijke toegestane huurprijs lag. Daardoor moest de overheid dus meer huurtoeslag uitkeren dan gewenst. Wettelijk is het toegestaan om in 5% van de woningtoewijzingen een duurdere huurwoning toe te wijzen aan een woningzoekende met een huurtoeslaginkomen. Met één toewijzing realiseren we in 2018 0,7% (in 2017: 0,4%) en blijven we ruim binnen de toegestane marge. Omgekeerd kunnen we stellen, dat we in 2018 bij nieuwe toewijzingen 99,3% procent (in 2017 99,6%) van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een woning hebben toegewezen met een huur lager dan de aftoppingsgrens.

EU toewijzingscriteria Naast het passend toewijzen moeten we ook rekening houden met de EU toewijzingscriteria bij het toewijzen van huurwoningen tot de liberalisatiegrens van € 710,68 (sociale huurwoningen). Tot 1 januari 2021 geldt de zogenoemde ’80-10-10-regel’. De wet eist dat we in 80% van de gevallen een sociale huurwoning toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 36.798 (primaire doelgroep). Daarnaast mag 10% van de sociale huurwoningen toegewezen worden aan de middeninkomens van € 36.798 tot € 41.056. De overige 10% van de toewijzingen van de sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan de hogere inkomens boven de € 41.056 (vrij toewijsbaar), met voorrang voor mensen met een urgentie. In 2018 wezen we de woningen als volgt toe:

Rechtstreekse verhuur Behalve de normale verhuur via het aanbodmodel, verhuren wij rechtstreeks aan statushouders en mensen met een medische urgentie. Voor woningen die moeilijk verhuurbaar zijn, maken wij gebruik van de module ‘Woningen – zonder inschrijftijd’ op www.daarwilikwonen.nu. Studentenkamers in het complex St. Ursula bieden wij alleen via deze module aan. Wie het eerst op het aanbod reageert, krijgt de kamer.

Lotingwoningen Evenals voorgaande jaren boden we lotingwoningen aan omdat we het doel willen bereiken dat woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor urgentie toch een mogelijkheid hebben om eerder een woning te huren dan via de reguliere toewijzing.

In 2018 adverteerden we 22 woningen via het lotingsmodel (in 2017: 20). Op de lotingwoningen ontvingen we gemiddeld 125 reacties. Dit ligt ruim boven het gemiddelde aantal reacties dat we op de woningen ontvangen hebben in 2017 (97). De gemiddelde wachttijd bedroeg 1,5 jaar, waarbij het systeem van lotingwoningen voldoet aan hetgeen we hebben beoogd.

Urgentie Wij maken onderscheid in sociale en medische urgenties. Om voor een sociale urgentie in aanmerking te komen bij www.daarwilikwonen moet er sprake zijn van een acute noodsituatie die ontstaan is zonder toedoen of nalatigheid van de betrokkenen. Een regionale commissie besluit of een woningzoekende daarvoor in aanmerking komt.

75

Als het nodig is, vragen ze advies aan een externe partij, namelijk Juvans Maatschappelijk Werk en Dienstverlening. De urgent woningzoekende zoekt zelf een geschikte woning in het aanbodmodel en krijgt vervolgens, als aan de voorwaarden wordt voldaan, voorrang bij toewijzing. In 2018 gaven we 20 keer een urgentie: 13 keer een sociale urgentie en 7 keer een medische urgentie. In 2017 waren dat er 12, waarvan 9 sociaal en 3 medisch. Ter beoordeling riepen we in 2018 4 keer het advies in van de externe partij. In 3 van de 4 gevallen gaven zij een positief advies. Bij 1 aanvraag wezen zij het verzoek af.

4.5 Woningzoekenden

Woningzoekenden met interesse in een woning van St. Joseph, schrijven zich sinds februari 2015 in via de website www.daarwilikwonen.nu. Dit is een samenwerkingsverband tussen de corporaties St. Joseph en Woonmeij (voorheen Wovesto en Huis & Erf). Eind 2018 stonden er totaal 15.363 woningzoekenden ingeschreven voor alle 3 de woningcorporaties. In 2017 waren dit er nog 14.831. Van alle woningzoekenden in 2018 is 18% een actief woningzoekende. Zij hebben in 2018 minimaal 1x op een woning gereageerd.

De gemiddelde inschrijftijd per leeftijdscategorie van de woningzoekende die in 2018 woning heeft gehuurd bij St. Joseph is als volgt:

76

4.6 Monitoring

Aedes Benchmark Op 20 september 2018 werden de resultaten van de Aedes Benchmark bekend gemaakt. Er worden in de benchmark geen cijfers maar letters toegekend. Een A-score betekent een bovengemiddelde prestatie, een B-score gemiddeld en een C-score is onder gemiddeld. St. Joseph scoort in de Aedes Benchmark 2018 ook dit jaar weer hoog op het gebied van duurzaamheid. We kregen hiervoor de hoogst mogelijke score, namelijk een A. Op de onderdelen Huurdersoordeel, Bedrijfslasten en Onderhoud & Verbetering scoren wij evenals vorig jaar gemiddeld een B. Op het onderdeel Beschikbaarheid & Betaalbaarheid zijn we dit jaar gestegen van een C-score naar een B-score. In totaal scoorden we dus een BBABB-score. De waardering van huurders voor onze dienstverlening bleef met een gemiddelde van een 7,6 gelijk.

Toelichting op de prestatievelden

Hoge score op het gebied van duurzaamheid We scoren dus vooral hoog op het gebied van Duurzaamheid, namelijk een A-score. Daar hebben we binnen onze organisatie ook veel aandacht voor. We zijn voortdurend bezig met het energiezuiniger maken van onze woningen. Zowel in bestaande bouw als bij nieuwbouw. Je ziet al die investeringen dus ook terug in een hoge score in de benchmark.

77

Daling bedrijfslasten Uit de benchmark blijkt dat onze bedrijfslasten per verhuurde woning dit jaar nog verder zijn gedaald. We scoren hier zelfs lager dan gemiddeld in de gehele corporatiesector. Het gemiddelde in de sector ligt op € 764. Wij komen dit jaar uit op € 746. Vorig jaar kwamen we nog uit op € 821 per verhuureenheid en in 2016 op € 903. Dat betekent dat we steeds efficiënter zijn gaan werken en ook steeds bewuster met onze uitgaven omgaan. Forse investering in de kwaliteit van onze woningen Op het onderdeel Onderhoud & Verbetering valt op dat wij veel investeren in de kwaliteit van onze woningen. Per woning investeren wij gemiddeld € 2.572, ten opzichte van gemiddeld € 2.244 in de sector. Hierdoor scoren we hoog (A-score) op de technische kwaliteit van onze woningen. Hogere score Beschikbaar en Betaalbaarheid van onze woningen Op het onderdeel Beschikbaarheid & Betaalbaarheid zijn we dit jaar gestegen van een C-score naar een B-score. Dit prestatieveld geeft inzicht in de hoeveelheid woningen die wij voor onze doelgroepen beschikbaar hebben en de betaalbaarheid van onze woningen. We hebben op dit onderdeel hoger gescoord ten opzichte van 2017, omdat we ons huurprijsbeleid naar beneden hebben bijgesteld. Daardoor zijn er meer woningen beschikbaar gekomen in het segment tot de 1e en 2e aftoppingsgrens. Ook zijn er meer woningen gelabeld met een sociale huurprijs en hebben we naar verhouding meer woningen toegewezen aan huishoudens die een inkomen hadden onder de huurtoeslaggrens. Dat levert uiteindelijk een mooie B-score op.

Aedes benchmark: prestaties in de sector in de volle breedte verbeterd Branchevereniging Aedes houdt dit jaar voor de vijfde keer de benchmark, waaraan 291 woningcorporaties meedoen met minimaal één prestatieveld. Zij vertegenwoordigen 98% van alle corporatiewoningen. Ten opzichte van vorig jaar zijn de prestaties in de sector in veel opzichten verbeterd: het huurdersoordeel is licht gestegen, de bedrijfslasten zijn verder gedaald, corporatiewoningen zijn duurzamer geworden en corporaties hebben de huren het afgelopen jaar slechts beperkt laten stijgen.

KWH: kwaliteit van onze dienstverlening Bij het KWH-Huurlabel beoordelen onze klanten de kwaliteit van onze dienstverlening. Met een gemiddelde score van 7,8 is de kwaliteit van onze dienstverlening met 0,1 punt gestegen ten opzichte van het niveau in 2017.

78

5. Maatschappelijke inbedding / Financiën In dit hoofdstuk verantwoorden wij de financiële gang van zaken in 2018. Eerst op algemeen en daarna op beheerniveau. Daarna volgt een kort financieel verslag met tabellen, waaronder de balans en de kengetallen.

5.1 Algemeen Het jaar 2018 stond in het teken van het actualiseren van een aantal documenten om ervoor te zorgen dat de marktwaarde waardering structureel onderdeel uitmaakt van de besluitvormingsprocessen rondom onder andere investeringsbesluiten. Ook werken we inmiddels al een aantal jaar met kengetallen en normen die het WSW hanteert bij haar financiële beoordeling van woningcorporaties. Periodiek bekijken we de ontwikkeling van deze kengetallen en meten we de effecten van onze beleidskeuzes. De meetmomenten nemen we op in de meerjarenbegroting waarbij we vooruit kijken en scenario’s doorrekenen. Ook in de jaarrekening maken we een doorkijk in de ontwikkeling van de kengetallen die onze financiële positie tot uiting brengen. De beoordeling door het WSW is opgebouwd uit 4 niveaus. We noemen dit samen ´het WSW-huis`. In onze meerjarenbegroting toetsen wij de uitkomsten van onze meerjarenbegroting 2019-2023 aan de normen van het WSW. Hieronder ziet u de uitkomsten hiervan.

Tekening WSW-huis plus scores uit meerjarenbegroting 2019-2023

Naast deze financiële toets is doet het WSW ook een kwalitatieve toets middels een interview en bureauonderzoek. Op basis van deze uitkomsten en op basis van de beoordeling van de meerjarenbegroting behoren we tot de laagste risicogroep. Dit resulteert in de afgifte van een 2-jarig borgingsplafond.

79

Toelichting bij WSW-huis:

Interest Coverage Ratio: geeft aan hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom;

Debt Service Coverage Ratio: laat zien in welke mate een corporatie aan haar eigen rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen;

Loan to Value: geeft de verdiencapaciteit op lange termijn van de woningvoorraad aan;

Solvabiliteit: meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen met als basis de bedrijfswaarde;

Dekkingsratio: geeft aan wat het schuldrestant is van leningen.

5.1.1 Kasstromen Het denken in termen van kasstromen is niet meer weg te denken in onze bedrijfsvoering, als onderdeel van de planning-en-controlcyclus. Het is van groot belang om de ingaande en uitgaande kasstromen in evenwicht te hebben en te houden. Immers bij onevenwichtigheid komt op den duur de financiële continuïteit in gevaar. Wat wij uitgeven, moeten we eerst verdienen. Wanneer onevenwichtigheid op langere termijn dreigt, moeten wij bijsturen om het evenwicht te herstellen. Sinds enige jaren drukt de verhuurdersheffing zwaar op uitgaande kasstroom. De verhuurdersheffing is vanuit overheidswege ontstaan en dus een politieke keuze. Met verdergaande digitalisering, professionalisering en efficiencyslagen in onder andere het onderhoud, proberen wij de uitgaande kasstroom te beperken.

Op korte termijn zijn de belangrijkste onderdelen van de ingaande kasstroom de huurinkomsten en de inkomsten uit de verkoop van woningen. In 2018 maakten we gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Waarbij we in 2018 meer dan ooit tevoren onze primaire doelgroep ontzagen door hen geen huurverhoging te geven. Wij slagen er in om onze verkoopdoelstellingen te realiseren. Het is een bewuste keuze om minder woningen te verkopen om daarmee voldoende woningen beschikbaar te houden voor onze doelgroep in een tijd waarbij er een grote vraag is naar huurwoningen.

In de meerjarenbegroting werken we onder andere de investeringsplannen financieel uit en kijken we kritisch naar de bedrijfslasten.

5.1.2 Borging St. Joseph is, zoals alle woningcorporaties, een kapitaalintensieve organisatie. De manier waarop wij omgaan met kapitaal heeft grote invloed op ons financiële resultaat. Daarom sturen wij op kasstromen. In de maandelijkse rapportages is het (directe) kasstroomoverzicht, met daarin de operationele, investerings- en financieringskasstroom, van cruciaal belang. Zo beheersen wij permanent de ingaande en uitgaande liquide middelen en borgen we de financiële positie van St.

80

Joseph. Het volgen van de kasstromen wordt ook steeds belangrijker voor het aantrekken van financiële middelen.

Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging op langlopende leningen. Sinds een aantal jaar hanteren we directe kasstroomsturing, waarbij elke post en elke factuur bij de betaling of ontvangst direct wordt toegewezen aan de betreffende kasstroom. Daardoor is de kasstroomsturing zo optimaal mogelijk.

5.2 Beheer

5.2.1 Instrumenten en rapportages In onze planning-en-controlcyclus zijn alle rapportages en rapportagemomenten in de organisatie opgenomen, inclusief de medewerkers die daarvoor verantwoordelijk zijn. Wij werken voortdurend aan de kwaliteitsverbetering van onderdelen van de cyclus. In 2017 actualiseerden we het investeringsstatuut en het treasurystatuut en pasten we het financieel reglement aan, ingegeven door de Veegwet. Vooral de functie van de maand- en kwartaalrapportages zijn diep in de organisatie doorgedrongen. De gegevens van de maandrapportages zijn voor elke medewerker beschikbaar, waarbij direct aangeven wordt wanneer een norm wordt overschreden. Dit waarschuwingssignaal wordt voorzien van informatie, waaronder vergelijkingen met voorgaande jaren. Dat maakt het voor budgethouders mogelijk hun controlefunctie goed uit te voeren. Ook de kwartaalrapportages worden periodiek besproken in het MT en in de Raad van Commissarissen. In deze rapportages ligt het accent op het volgen van de voortgang van jaarplannen, die verbonden zijn aan (de uitvoering van) het ondernemingsplan en andere strategische informatie.

Hierna volgt een overzicht van de instrumenten in onze planning-en-controlcyclus:

Planninginstrumenten

Koersplan met afgeleide jaarplannen en afdelingsplannen;

Prestatieafspraken met activiteitenverslag gemeente Boxtel;

Portfoliobeleid inclusief streefhuurbeleid;

Onderhoudsbegrotingen;

Liquiditeitsbegroting;

Treasury jaarplan.

Controlinstrumenten

Maandrapportage;

Kwartaalrapportage;

Jaarrapportage;

Treasury kwartaalrapportage;

Investeringsstatuut met een investeringskader;

Treasurystatuut met bevoegdhedenmatrix.

81

5.2.2 Marktwaarde en bedrijfswaarde Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat (voortvloeiend uit de RJ-645). De waarde bedroeg in 2018 € 19 miljoen (in 2017 was het € 18,6 miljoen).

De verschillen ontstaan door verschillen in de taxatie als gevolg van marktontwikkelingen en omdat na een woningmutatie een woningen van DAEB naar het niet-DAEB bezit gaat als de nieuwe huurprijs hoger wordt dan de liberalisatiegrens van € 710,68. De marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt in 2018 € 439 miljoen (in 2017 was het € 405 miljoen). De beleidswaarde voor het sociale vastgoed bedroeg in 2018 € 221,7 miljoen en de beleidswaarde voor het commercieel vastgoed bedroeg in 2018 € 12,7 miljoen (in 2017 berekende we nog geen beleidswaarde). De beleidswaarde wijkt af van de marktwaarde onder invloed van voornamelijk het betaalbaar en beschikbaar houden van de woningvoorraad.

5.2.3 Treasury In 2018 werkten we volgens dit treasurystatuut en optimaliseerden we onze leningportefeuille verder. De gemiddelde looptijd bedraagt ruim 13 jaar, met een gemiddeld rentepercentage van 3,1%. In 2017 bedroeg de gemiddelde looptijd ruim 15 jaar, met een gemiddeld rentepercentage van 3,3%. Deze daling wordt veroorzaakt door het aflossen van oude leningen en het aantrekken van een nieuwe goedkopere lening. Treasury is onderdeel van de planning-en-controlcyclus, waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasuryjaarplan wordt opgesteld. Per half jaar vindt een rapportage van de uitgevoerde activiteiten plaats en een herijking van de activiteiten voor de rest van het jaar.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2018 is in totaal € 218 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen (2017: € 192 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Woonstichting St. Joseph heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 35 miljoen gegroeid naar een waarde van € 458 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 8%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2017 door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

82

5.2.4 Schuldpositie Alle financiële middelen die niet nodig waren voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2018 in voor de volkshuisvesting. Dat blijven we ook in de toekomst doen.

De current ratio is in 2018 voldoende om aan de korte termijnverplichtingen (excl. aflossingen aan kredietinstellingen) te kunnen voldoen vanuit de eigen liquide middelen en kortlopende vorderingen.

In 2018 trokken we voor € 21 miljoen aan nieuwe financieringen aan. We losten leningen af voor € 13,7 miljoen. Een groot deel van de investeringskasstroom betaalden we uit in het verleden opgebouwde eigen middelen en de operationele kasstroom. In vergelijking met andere corporaties is de leningportefeuille van St. Joseph laag te noemen. Dit vormt de basis voor een gezonde financiële bedrijfsvoering.

Het gemiddelde rentepercentage van de leningen daalde naar 3,1% (in 2017: 3,3%) door renteherzieningen, waarbij optimaal gebruik is gemaakt van de lage rente op de kapitaalmarkt in 2017.

5.2.5 Solvabiliteit In 2018 is de solvabiliteit (eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen) is met 73% gelijk gebleven aan 2017.

5.2.6 Investeringen In 2018 investeerden we € 4,3 miljoen. in nieuwbouwprojecten en aankoop van bestaand vastgoed voor onze sociale doelgroep. Daarnaast investeerden we ook € 8,5 miljoen in renovatieprojecten en aankoop vastgoed, waardoor de totale investeringskasstroom uitkwam op € 12,8 miljoen. In 2017 bedroeg het totaal van de investeringen € 11,5 miljoen.

5.2.7 Verbindingen In 2018 hebben we geen juridische verbindingen.

5.2.8 Risicobeheersing In 2018 hebben we risicomanagement verder door ontwikkeld. Zoals in het voorgaande jaar hebben aangegeven hebben we ingezet op:

1. Actualisatie en verbetering van het strategisch risico profiel; 2. Vergroten beheersing door inzet op eigenaarschap en beheerstrategie; 3. Versterking risicomanagement systeem (risicogerichte audit 2019 op strategisch risico profiel); 4. Vergroten risicobewustzijn en discussie over risicobereidheid en risico tolerantie.

83

Voor de actualisatie en verbetering van het strategisch risico profiel hebben we een nieuwe strategiekaart gemaakt, die gebaseerd is op het koersplan 2016-2020. De strategische risico’s hebben we herzien en gedurende 2018 bijgehouden in de ontwikkeling (1). Hierbij hebben we onderscheid gemaakt in de externe, strategische, te voorkomen en acceptabele risico’s.

Voor het strategisch risicoprofiel hebben we ingezet op het risico-eigenaarschap en aanscherping van de beheerstrategie (2). Dit hebben we gedaan op basis van het onderstaande model. (3)

Belangrijkste doorontwikkeling van het risicomanagementsysteem is dat op basis van de strategische toprisico’s de beheersmaatregelen worden ge-audit. Hiermee wordt een risico gestuurde maar vooral lerende organisatie gecreëerd die op een bewuste manier risico’s neemt en daarmee om gaat.

In het auditplan zijn hiervoor de volgende uitgangspunten opgenomen:

Strategische en externe risico’s zijn verantwoordelijkheid van MT;

Borging extern controller gericht op strategische risico’s organisatie;

Indeling en prioritering van risico’s (strategisch/extern/voorkomen/acceptabel) op basis van:

Impact op te realiseren organisatiedoelstellingen;

Mate van invloed die de organisatie heeft op risico’s;

Beheerstrategie uitwerken én uitvoeren.

De audits voor 2018 zijn uitgevoerd op de volgen de onderwerpen:

Uitvoering maatregelen externe en strategische risico’s;

Instrument om te voorkomen (operationele) risico’s te controleren;

Werkwijze / Contract dagelijks onderhoud;

Vastgoeddata;

Werken vanuit ‘De bedoeling’;

84

In november 2018 hebben op basis van de risico’s en de beheerstrategie conform het auditplan de volgende audits plaatsgevonden.

Strategische risico’s onderwerp van audit:

Werkwijze / SLA met Van Wijnen inzake dagelijks onderhoud: de audit is uitgevoerd en aanvullende beheersing is ingezet;

Vastgoed data (loopt in beheersing): de audit is nog niet uitgevoerd en loopt als onderdeel van continue beheersing;

Werken vanuit ‘De Bedoeling’: de audit is uitgevoerd en aanvullende beheersing is ingezet.

Aanvullende audit gericht op te voorkomen risico’s:

Woningtoewijzingen: de audit is uitgevoerd en operationele maatregelen zijn ingezet;

Aanbestedingsbeleid: de audit is nog niet uitgevoerd (lopend onderzoek);

Huurverhoging: de audit is uitgevoerd en operationele maatregelen zijn ingezet;

Afrekening servicekosten: de audit is uitgevoerd en operationele maatregelen zijn ingezet.

De risico’s zijn in november 2018 - mede op basis van de audits - geactualiseerd en opgenomen in de strategie-risicokaart.

85

6.Toekomst In 2018 hebben we grote stappen gezet voor de toekomst, mede door ons besluit te gaan fuseren met Kleine Meierij in Rosmalen. Streefdatum voor de fusie is 30 juni 2019. Dan ontstaat, dankzij de schaalvergroting, een krachtige woningcorporatie met een breed woningaanbod van zo’n 8.000 verhuureenheden, waarvan bijna 7.500 woningen. Die bevinden zich niet langer alleen in Boxtel, Lennisheuvel, Liempde en Sint-Michielsgestel (en een klein deel in Haaren) maar ook in Rosmalen, ’s-Hertogenbosch, Vught en Bernheze. Overigens blijft het niet bij dit aanbod. We sluiten ons in 2019 ook aan bij het woonruimteverdeelsysteem ‘Woonservice Regionaal’, waardoor woningzoekenden in de totale ‘kraag van ’s-Hertogenbosch’ een nieuw thuis kunnen vinden. Dorps karakter blijft We worden groter, maar ook in die nieuwe organisatie blijft behoud van het dorpse karakter prioriteit hebben. We vinden het belangrijk dat we onze huurders persoonlijk kennen en willen daarom dicht bij onze huurders en stakeholders blijven staan. In de nieuwe fusieorganisatie zal dat dan ook gebeuren. Dat neemt niet weg dat we, eenmaal gefuseerd, ook nieuwe paden gaan bewandelen. We kijken nadrukkelijk naar elkaars klantconcepten en producten. Wellicht leidt dat tot een, voor ons, nieuw en breder pakket aan huurdersdiensten. Verder biedt de fusie kansen voor onze toekomstige nieuwbouwopgaven, want we kunnen beter aan grondposities komen dankzij het grotere werkgebied. Behouden van onze kracht We hebben in de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in mensen, in de organisatie en in duurzaamheid. Daar gaan we mee door. Zo blijven we vasthouden aan ons programma ‘De Bedoeling’. Ook blijven we investeren in werkprocessen om de kwaliteit van de dienstverlening verder te verhogen. Verduurzaming heeft eveneens onze onverdeelde aandacht, ook in de toekomst. We gaan door met het combineren van investeringen in onderhoud (voor levensduurverlenging van onze woningen) en duurzaamheid. Omdat de ontwikkelingen hierin razendsnel gaan, trekken we in 2019 een adviseur Duurzaamheid aan die zich volledig op verduurzaming gaat richten. Bij alles wat we in en aan woningen doen, blijven we de samenwerking met bouwpartners tegen het licht houden. Zo zijn we er zeker van dat huurders krijgen wat wij ze beloven. Betaalbaar wonen Het accent op goed en betaalbaar wonen in vitale wijken blijven we vorm geven met onder meer Maatwerk in Wonen en het uitvoeren van onze visie op Sociaal Beheer. Ook blijven we partners en huurders aan ons binden. In het licht van de fusie gaan we zoeken naar een nieuwe manier om met de Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde te blijven samenwerken. Hoe precies, wordt in de loop van 2019 duidelijk. Eeuwfeest markeert nieuw begin 2019 wordt ook een feestelijk jaar: St. Joseph bestaat dan honderd jaar. Deze mijlpaal gaan we samen met onze huurders vieren. Het eeuwfeest valt samen met de fusie. Daarmee markeert ons nieuwe begin ook een einde van de organisatie zoals we die al jarenlang kennen. We gaan per 30 juni 2019 tevens verder onder een nieuwe naam. Vanaf dan gaan we het vertrouwde ‘St. Joseph’ en de tien decennia die achter ons liggen, koesteren als een warme herinnering. Rob Dekker Directeur-bestuurder St. Joseph

86

87

I. Algemene toelichting Woonstichting St. Joseph is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noordoost-Brabant en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Boxtel. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de in de toelichting opgenomen beleidswaarde die met ingang van verslagjaar 2018 de bedrijfswaarde vervangt. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonstichting St. Joseph zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

88

II. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Onroerende zaken in exploitatie Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenheden);

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;

Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);

Intramuraal zorgvastgoed.

De onroerende zaken exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen en het door de Autoriteit woningcorporaties geaccordeerde scheidingsvoorstel. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens, als DAEB-vastgoed gelabelde woningen en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB-vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens, als Niet-DAEB-vastgoed gelabelde woningen en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). Woonstichting St. Joseph hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woningen, parkeervoorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Woonstichting St. Joseph hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor bedrijfsonroerend goed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet-DAEB tak. Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Woonstichting St. Joseph hanteert (voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie) de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.

89

Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2018, derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode). Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of -vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

90

Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario. Macro economische parameters Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische parameters:

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

91

Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3,0% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen € 518 per verhuureenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Inschakeling taxateur Eénmaal per 3 jaar wordt het bedrijfsonroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl). In de tussenliggende jaren vindt jaarlijks een update plaats. Eind 2018 is het bedrijfsonroerend goed volledig getaxeerd. Het taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex voor en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’.

92

Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (ongerealiseerde) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Er wordt geen rekening gehouden met latente belastingverplichtingen. Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting St. Joseph en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Woonstichting St. Joseph heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor vastgoed in exploitatie dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed blijft gewaardeerd op basis van het marktwaardemodel, echter de reële waardebasis wijzigt in de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het nadelig verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijk) vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment in het resultaat verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

93

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde per balansdatum na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De marktwaarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoop-verplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en van de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden’. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de rente van deze specifieke financiering gehanteerd. Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

94

Vlottende activa

Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen.

Voorraad koopwoningen nieuwbouw De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt, voor zover noodzakelijk, in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen

Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de marktwaarde in verhuurde staat minus de stichtingskosten van deze investering.

95

Voorziening latente belastingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie in de jaarrekening van 2018 heeft betrekking op:

1. Fiscale verliesverrekening; er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering.

2. Opwaarderingspotentieel, voor de verwachte terugname van eerdere fiscale afwaardering naar lagere WOZ waarde.

3. Afschrijvingspotentieel, voor de te verwachten afschrijvingen die fiscaal nog kunnen worden gedaan. Dit gedeelte van het waarderingsverschil in de activa in exploitatie wordt naar verwachting op korte termijn gerealiseerd en is daarom tot waardering gebracht.

4. Verkoopvijver, voor de te verwachte verkopen in de komende vijf jaar wordt het waarderingsverschil opgenomen in een latentie, aangezien realisatie waarschijnlijk is.

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Lang- en kortlopende schulden Lang- en kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed.

96

Voor de toerekening van baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;

Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden.

Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden..

97

III. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Resultaatbepaling

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten

Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg huurverhoging uit hoofde van inflatiecorrectie 1,4%, die door Woonstichting St. Joseph niet zondermeer is toegepast in het huurverhogingsbeleid in 2018. Dit geldt ook voor de mogelijkheid om de huurprijzen inkomensafhankelijk te verhogen. Voor Woonstichting St. Joseph was het belangrijker om te beoordelen in hoeverre een huurder al een huur betaalt die in lijn ligt met de streefhuur (vorm van een huursombenadering). Afhankelijk van deze uitkomst is er een huurverhoging doorgevoerd, waarbij gold dat naarmate de streefhuur bereikt is de huurverhoging getemperd werd. De hogere inkomensgroepen (> € 41.056) ontvingen wel de volledige inkomensafhankelijke huurverhoging.

Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille De post gerealiseerde opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs uit nieuwbouwprojecten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

98

Bedrijfslasten

Bedrijfslasten – algemeen Bedrijfslasten worden verantwoord op basis van het historische kostprijs beginsel.

Afschrijvingen op (im) materiële vaste activa en ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Boekwinsten en -verliezen van de materiële vaste activa ten dienste van exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder worden de positieve en negatieve veranderingen in de reële waarde verantwoord inzake onroerende zaken in exploitatie. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Inhuurkrachten Onder deze posten worden alle kosten geboekt die ontstaan door het tijdelijk inhuren van personeel. De inhuur die gerelateerd kan worden aan een vastgoedproject wordt op het vastgoedproject geboekt.

Pensioenlasten Woonstichting St. Joseph heeft de pensioenregeling voor medewerkers ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties SPW. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan het personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonstichting St. Joseph op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woonstichting St. Joseph geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woonstichting St. Joseph heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Onder deze post worden de personeelskosten en kosten van door derden verrichte werkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden en zijn gericht op de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie.

99

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

100

Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasury beleid van Woonstichting St. Joseph is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s niet toegestaan.

Valutarisico Woonstichting St. Joseph is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Renterisico Woonstichting St. Joseph loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonstichting St. Joseph risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Woonstichting St. Joseph risico’s over de marktwaarde.

Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Kredietrisico Woonstichting St. Joseph heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteit.

101

IV. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en

resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig de van toepassing zijnde regelgeving opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie Per 31 december 2018 is in totaal € 216 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen (2017: € 192 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Woonstichting St. Joseph heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 35 miljoen gegroeid naar een waarde van € 458 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 8%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2017 door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht.

102

Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt Woonstichting St. Joseph bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling niet is aangepast ten opzichte van de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Woonstichting St. Joseph actief is. Dit ondanks dat door het in de beleidswaarde inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud) een lager risicoprofiel kan worden verondersteld.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten). Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Belastinglatentie De belastinglatentie wordt bepaald door het jaarlijkse fiscale resultaat, dat gecompenseerd wordt door de fiscale verliesvoorziening, contant te maken tegen een netto rente. De toekomstige fiscale resultaten zijn ingeschat op basis van de tax planning die in 2018 opgesteld is voor de jaren 2019 en verder.

103

V. Toelichting kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar rechtstreeks vanuit het bank- of kasboek gesplitst naar operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

104

VI. Balans

105

VII. Functionele W&V rekening

106

VIII. Kasstroomoverzicht

107

IX. Algemene kengetallen