26

in circulair serviceconcept komt nadruk op prestatie in plaats van op huur

Facility manager wordt regisseur

In het kantoor van 2020 komt de nadruk steeds meer te lig-gen op prestaties in plaats van op vaste prijzen voor huur-contracten. Bovendien worden circulaire serviceconcepten steeds populairder, waarbij de gebruiker de producten least gedurende de volledige levenscyclus en de producent als eigenaar verantwoordelijk blijft voor het onderhoud. Dat verwacht Willem Adriaansssen, partner bij HEVO.

Tekst: Peter Bekkering Fotografie: Michael Kooren

De komende jaren neemt de behoefte aan traditionele kan-toren alleen maar verder af en zet de opmars van de third workplace en het thuiswerken zich verder voort. Dat is de stellige overtuiging van Adriaansssen. “Daarnaast zullen de gecentraliseerde kantoren steeds kleiner worden. Vanwege Het Nieuwe Werken, maar ook omdat de benuttingsgraad van kantoren die wel in gebruik zijn nog steeds vrij beperkt is.” Adriaanssen verwacht dat de kleinere kantoren van de toekomst wel een hogere benuttingsgraad hebben. “Dat zal bereikt worden door op deze kantoren hoogwaardige facili-teiten aan te bieden. Waardoor medewerkers weer ‘verleid’ worden om naar kantoor te komen en om onder optimale omstandigheden invulling te geven aan het belangrijkste doel van hun kantoorbezoek, het ontmoeten van collega’s.” Adriaanssen voorziet dat bij het kantoor van 2020 aankle-

ding en beleving daarom ook van hogere kwaliteit zijn. “De traditionele anonieme grijze eenheidsworst op kantoorge-bied zal de komende jaren steeds meer verdwijnen. Kijk naar de creatieve hotspots, die je momenteel ziet in veel oude gebouwen. Daar zie je vaak een bruisende, dynami-sche, niet zo formele, sfeer die mensen enorm aanspreekt. Een sfeer die mensen steeds meer ook in kantoren zullen willen vinden, omdat het uiteindelijk beter aansluit bij de manier van leven van mensen buiten werktijd.”

LokatieBij dat verleiden speelt ook de lokatie een belangrijke rol. “De komende jaren wordt het steeds belangrijker dat de kantoren goed bereikbaar zijn, zowel met de auto als met de fiets en het OV. Voor kantoren op afgelegen bedrijfster-

Facility Management Magazine | Juli 2014 | 27

reinen zal steeds minder bestaansrecht zijn, want waarom zouden mensen daar naartoe gaan?” Het brengt Adriaans-sen op een derde voorspelling: er komt de komende jaren meer diversiteit aan niveau (en dus ook prijs). “Je gaat eer-ste-, tweede- en derderangskantoren krijgen. Die laatste zul je dan aantreffen op die afgelegen bedrijfsterreinen.” Adriaanssen verwacht ook dat de komende jaren door de wet van vraag en aanbod de kantoorbubbel (het structureel overschot aan kantoorruimte), die al 30 jaar in Nederland aanwezig is, afneemt. “Tot nu toe blijven de eigenaren de kantoorbubbel in stand houden, omdat ze verwachten dat het nog goed zal komen. Die verwachting is echter nergens op gebaseerd en ik verwacht dat met name de accountants de komende jaren niet langer zullen accepteren, dat riante panden met een minimale verhuurbaarheid toch een hoge boekwaarde hebben. Zij zullen eisen dat organisaties de re-ele – vaak veel lagere – boekwaardes opnemen.”En wat gebeurt er dan met die panden, die niet meer ver-huurd kunnen worden? Adriaanssen verwacht dat die pan-den de komende jaren steeds meer gebruikt gaan worden om start-up-ruimtes voor nieuwe bedrijvigheid in onder te brengen. “De overheid zou hierbij een faciliterende rol kunnen spelen door flexibel met bestemmingsplannen om te gaan. In het verleden waren die vaak in beton gegoten, waardoor je monofunctionele gebieden kreeg. Dat is echter achterhaald en bovendien slecht voor de leefbaarheid. Nu moet de overheid samen met partners gaan kijken hoe je zo’n gebied leefbaar en vitaal kunt houden of maken.” Het betekent voor de gemeenten een andere focus: “In het ver-leden lag de focus vooral op uitbreidingslocaties: die wa-ren nieuw, mooi en sexy. Nu zal de focus echter op de be-staande omgeving moeten liggen, vaak ook op gebieden met een kleinere schaal. Misschien minder sexy, maar wel hard nodig.”

Flexibele verbandenWanneer Adriaanssen kijkt naar de driehoek kantoor-thuiswerken-third workplaces ziet hij steeds meer de flexi-bele verbanden. “Natuurlijk blijft het voor een deel van het werk – neem bijvoorbeeld de zorg – nodig om ter plekke te zijn, maar bij de onderdelen waarbij het niet hoeft – de ad-ministratie bijvoorbeeld – zul je ook daar de komende ja-ren steeds meer zien dat die werkzaamheden elders gaan plaatsvinden. Ook omdat iedereen graag werk en privé goed wil combineren.” Adriaanssen voorziet ook een groei van het aantal third workplaces de komende jaren. “Ik denk dat je ervan uit kunt gaan, dat over een paar jaar op alle belangrijke verkeersknooppunten zoals stations of P+R-voorzieningen third workplaces zijn.” Ook bij de third workplaces verwacht Adriaanssen de komende jaren een toenemende diversiteit, variërend van zakelijk tot fraai vormgegeven van workplaces.Naast de ontwikkelingen op kantoorgebied signaleert Adriaanssen nog een grote ontwikkeling: de circulaire eco-

kantoor van 2020

nomie. “Die is mijns inziens niet te stoppen. Onder meer vanwege de bewustwording. De afgelopen tien jaar hebben we die gezien op het gebied van het belang van binnenkli-maat, energieverbruik en op het gebied van duurzaamheid bij het realiseren van kantoren. Een GPR of Breeam Label is inmiddels standaard. De circulaire economie is het vervolg daarop. Het besef dringt steeds meer door dat we ons niet meer kunnen permitteren om zaken weg te gooien, ook om-dat de schaarste aan materialen en grondstoffen alleen maar toeneemt.” Voor opdrachtgevers zitten er daarbij twee kanten aan, stelt Adriaanssen: “Ze willen een duurzaam ge-bouw, maar ze willen ook weten dat wat ze doen goed is. Waarbij ze ook kijken naar het effect van hun handelen. Neem het Cradle-to-Cradle-certificaat. Dat is een verklaring dat er in een bepaald product geen negatieve zaken zitten en dat je als bedrijf het dus goed doet wanneer je dat pro-duct toepast.” Adriaanssen verwacht dat het aanbod aan C2C-producten de komende jaren steeds meer toeneemt. “Het betekent dat een opdrachtgever in de toekomst zal moeten uitleggen waarom hij niet voor een C2C-product heeft gekozen.”Adriaanssen verwacht dat de komende jaren de circulaire economie niet alleen geldt voor de gebouwen, maar zeker ook voor faciltaire zaken. “Bij gebouwen heb je kortcycli-sche onderdelen zoals de losse inrichting en langcyclische zoals het casco. Natuurlijk is bij de langcyclische onderde-len de noodzaak om in te grijpen minder groot. Maar uitein-delijk zullen ook de gebouwen an sich circulair worden.”

Verbinding producent en gebouwHij noemt het voorbeeld van het C2C-lyceum in Schiedam en het nieuwe kantoor van HEVO. In beide gevallen zijn waar mogelijk C2C-producten toegepast. “Maar nog wel op de traditionele manier: je koopt als gebruiker een product en je past het toe. Om echt de omslag te maken naar een circulaire economie moet je echter ook tijdens de levens-duur de verbinding tussen producent en gebouw c.q. pro-duct in stand houden. Omdat de producent weet wat de restwaarde van het product is en het product c.q. de grond-stof in de toekomst ook weer nodig heeft. Daarmee kun je nu laten zien dat het minder kost om te slopen of te de-monteren omdat je nog iets aan restwaarde terugkrijgt. In de toekomst gaat het nog een stap verder: de restwaarde gaat toenemen omdat het al wordt meegenomen in het ontwerp en het bouwen van gebouwen.”Adriaanssen verwacht dat het er uiteindelijk toe leidt dat de gebruiker met name van kantoren zal zeggen: ik wil niet met langjarige huurcontracten vastzitten aan een gebouw, maar kortjarige huurcontracten met flexibiliteit. Ik wil snel kun-nen schakelen, omdat mijn omgeving dat van me vraagt. En ik wil gaan betalen voor prestaties. “Momenteel hebben de meeste gebruikers vaste huurcontracten, waarbij de hoogte niet afhangt van de prestaties. In de toekomst wil de gebrui-ker echter gaan betalen voor de prestaties, ook van het ‘in-

28

bouwpakket’, de losse inrichting. Hij betaalt kortom voor goed geoutilleerde werkplekken met vooraf vastgestelde prestaties.” Hij noemt het voorbeeld van Philips, dat aan-biedt om in kantoren prestatieverhogende verlichting aan te brengen die effectief is voor de werkprocessen en tegelijker-tijd eigenaar blijft van de armaturen. De gebruiker ‘least’ als het ware de verlichting.”In zo’n situatie kan bij een kantoor het casco eigendom zijn van een belegger, terwijl verschillende partijen eigendom zijn van een stukje inrichting – verlichting, binnenwan-den, vloeren etc. – en het gebruik ervan leasen aan de ge-bruiker. “Het is in feite hetzelfde wat veel organisaties nu al doen met een copier. Het bedrijf dat de copier least aan een organisatie, zorgt ook voor het onderhoud. Inmiddels zie je ook vergelijkbare constructies opkomen voor pc’s en bureaus.” Het brengt Adriaanssen bij het bijbehorende cir-culaire serviceconcept: “Om dit alles in goede banen te lei-den en de contracten goed te managen is een regisseur es-sentieel. Een organisatie vraagt daarom aan één partij – de faciliy manager – om als regisseur op te treden: om de huisvesting te regelen, maar ook alles wat erbij hoort zodat de organisatie goed kan werken: de computer, de koffie, de bureaus, de verlichting etc.” In zo’n circulair servicecon-cept wordt de facility manager als regisseur de spin in het web. “Voor een organisatie betekent deze ommezwaai van bezit naar gebruik en het uit handen geven van het mana-gen daarvan aan een facility manager dat ze zich kunnen concentreren op hun corebusiness.”

GoedkoperAdriaanssen is ervan overtuigd dat een circulair servicecon-cept uiteindelijk ook goedkoper is. “Omdat hoe meer de restwaarde van grondstoffen belangrijk wordt, hoe meer het circulaire gebouw goedkoper wordt. Omdat je de restwaarde niet fors moet afschrijven, maar gedekt hebt vanwege de re-latie met de producent. Je weet dus aan de voorkant al veel beter hoe hoog die restwaarde zal zijn en hoe die zich zal ontwikkelen. Daarmee kun je in je financieel model reke-ning houden, zodat je lasten uiteindelijk lager worden.”

Ten aanzien van de opmars van circulaire serviceconcep-ten verwacht Adriaanssen eenzelfde ontwikkeling als bij integrated facility management. “Dat is begonnen bij een aantal grote bedrijven die eerst delen en vervolgens het to-taal gingen outsourcen. Vervolgens zag je dat het doorsij-pelde naar het middensegment en dat het gewoon werd dat het niet meer allemaal intern werd gedaan maar dat aan een externe partij werd gevraagd dit op een flexibele manier te doen.” Op die manier ligt, aldus Adriaanssen, een circulair serviceconcept in het logische verlengde van de trend om te outsourcen. “In het begin hebben mensen moeite om de ommezwaai van denken te maken die sa-menhangt met het circulair serviceconcept. Maar als je ver-volgens wijst op de analogie met de copier – je gaat in feite nu hetzelfde doen met het inbouwpakket als wat je al doet met de copier – dan valt het kwartje.”De facility manager moet de regisseursrol wel op een slim-me manier invullen. Adriaanssen: “De gebouwen worden steeds intelligenter. Smart buildings met veel meer integratie van systemen. Voor ondermeer toegangsbeheer, gebouwbe-heer en individuele invloed op het binnencomfort. En ver-lichting die je met je smartphone bedient en herkent wat je persoonlijke voorkeuren zijn. Die integratie maakt het voor de facility manager eenvoudiger om zijn regisseursrol in te vullen. Bovendien kost het hem minder inspanning. En kan hij toch invulling geven aan de uitdaging om hogere kwali-teit tegen lagere kosten te leveren.” Adriaanssen verwacht wel dat het type inzet van de facility manager steeds meer zal samenhangen met het gewenste serviceniveau. “Hoe ho-ger het gewenste kwaliteitsniveau, hoe groter de rol van de facility manager. Bijvoorbeeld bij grote organisaties, die hospitality hoog in het vaandel hebben staan.”

Bestaande kantorenAdriaanssen verwacht dat het circulair serviceconcept de komende jaren vooral wordt toegepast in bestaande kanto-ren. “Momenteel zijn we als HEVO veel bezig met de her-structurering van bestaande kantoren en met het vernieu-wen van de inbouwpakketten. Dat is het moment om het circulair serviceconcept toe te passen. En om het kantoor steeds meer in te richten als ‘community’. Met goede facili-teiten om te werken, maar met ook faciliteiten in de naaste omgeving, die je de mogelijkheid bieden ook andere nood-zakelijke dingen voor het dagelijks leven te regelen zoals het boodschappen doen.”Daarbij wil Adriaanssen tot slot nog een misverstand uit de wereld helpen. “Veel mensen denken dat er niet veel mo-gelijk is binnen een bestaande kantoorstructuur. In de praktijk blijkt echter dat er veel meer mee kan dan mensen denken. Een goed ontwerpteam kan een traditioneel cel-lenkantoor omtoveren tot vernieuwende werkplekken met goede voorzieningen. Natuurlijk zijn er beperkingen, maar juist die dagen uit om op een slimme manier ermee om te gaan en dat leidt vaak tot fraaie oplossingen.”

Ir. Willem Adriaanssen is partner bij HEVO. Hij stu-

deerde Architectuur en Uitvoeringstechniek aan de TU

Eindhoven. Hij werkte eerst een tijd als architect, maar

ontdekte al snel dat zijn hart meer lag bij de organisa-

tieopgave dan bij de ontwerpopgave. Na zijn diensttijd

ging hij aan de slag bij general contractor Takenaka in

Amsterdam, waar het hem vooral aansprak dat de ont-

werpende discipline en de uitvoeringsproblematiek bij

elkaar kwamen. In 2000 kwam hij bij HEVO, waar hij

zich bezighield – eerst als projectleider, later als pro-

jectmanager en sinds drie jaar als partner – met de vol-

ledige huisvestingscyclus, van ontwerp tot exploitatie.