España Research 1T 2020 SPOTLIGHT O cinas …...navidad, en 2020 recoge además los primeros...
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Oficinas Barcelona España Research– 1T 2020 SPOTLIGHT Savills Research
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Oficinas Barcelona
España Research– 1T 2020
SPOTLIGHT
Savills Research
Spotlight Oficinas Barcelona 1T 2020
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Coyuntura económicaLos indicadores económicos publicados desde marzo muestran ya el impacto que la crisis sanitaria tendrá en la economía de España.
La ralentización de la actividad económica y la fuerte caída de la demanda dejaron el PIB de 1T 20 un 5,2% por debajo del nivel del trimestre anterior, lo que supone el mayor descenso intertrimestral de la serie histórica. En la comparativa anual, el ajuste se situó en -4,1%, similar a los niveles registrados durante la primera mitad de 2009, iniciada ya la crisis financiera global.
En términos de contabilidad nacional el mercado laboral, se contrajo casi un 2% respecto a 4T 19. Aunque el comportamiento habitual del mercado laboral en los 1T presenta cierta contracción debido al fin de la campaña de navidad, en 2020 recoge además los primeros coletazos de la huella del Covid-19.
Los datos de la EPA de 1T 20 corroboran el descenso en la creación de empleo con un incremento en la tasa de desempleo, que se situó en 14,41%, rompiendo así la tendencia continua de descenso iniciada en 2013. Por provincias, Barcelona, con 10,58%, ocupa el puesto número 12 en el total nacional, con Álava y Córdoba en los extremos (5,59% y 24,89% respectivamente).
Diferentes instituciones económicas, públicas y privadas, coinciden en que el crecimiento de España en 2020 será negativo, pero recogen un fuerte efecto rebote en 2021.
El reto será la capacidad de recuperación del tejido empresarial. El desempleo en 2021 prevé una recuperación respecto a 2020, pero a un ritmo más lento que el crecimiento económico.
Absorción y demandaEl volumen trimestral del mercado de usuarios de Barcelona se situó en poco más de 45.000 m², lo que supone un descenso del 36% respecto a 4T 19. La comparativa con la cifra del mismo periodo del año anterior ref leja un ajuste del 67%, pero hay que recordar que 1T 19 fue un trimestre excepcional (cerca de 140.000 m² contratados), situándose en el segundo puesto de la serie histórica.
En número de operaciones, el comportamiento fue similar al último trimestre de 2019 (-10%), y más acusado respecto a 1T 19 (-20%).
El tamaño medio contratado (apenas 500 m²) supone también un descenso del 21% respecto al dato de primeros trimestres de la serie histórica.
El estado de alarma decretado el 14 de marzo condicionó en parte la cifra del trimestre, pero, como ya ocurrió al cierre de 2019, el descenso de actividad está principalmente relacionado con la escasez de superficie disponible en el mercado (4,15% en 1T 20).
En cuanto al tamaño de la demanda, los tramos de superficie <1.000 m² incrementaron su participación hasta alcanzar el 90% (representaron el 79% en 2019) al tiempo que los tramos ≥1.000 reducían su presencia. En 1T 20 no se registró ninguna operación ≥5.000 m². El acuerdo más voluminoso apenas superó los 3.000 m².
Actividad por zonasEn el reparto de la actividad del mercado por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio (denominadas NBA con las siglas en inglés) continúan siendo el destino predilecto de la demanda, concentrando el 31,25% de la superficie contratada. Supone una reducción de casi 17 puntos porcentuales respecto al porcentaje de 2019 y tan solo siete respecto al total de la serie histórica, pero la zona se mantiene como líder en términos de absorción.
Dentro del NBA, el Distrito 22@ continúa también a la cabeza de los submercados de la zona, si bien en 1T 20 apenas representó un tercio del total, frente al 47% de la serie histórica.
El Centro de la ciudad, con el 30% de la contratación, ocupó el segundo puesto en volumen de superficie, y mejoró el 25% registrado en 2019. En número de operaciones, se mantuvo como la zona más activa, rozando el 39% del total de acuerdos. El tamaño medio por operación en esta zona apenas superó los 340 m². El rango hasta 500 m² representó el 81% del total.
La Periferia concentró el 29% de la superficie contratada, lo que refleja un crecimiento de siete puntos porcentuales respecto al dato de 2019 y de cinco respecto a la media de la serie histórica. Hay que indicar que la operación más voluminosa tuvo lugar en Cornellá de Llobregat.
Finalmente, la zona Prime CBD, con el 9,5% de la contratación, registró igualmente un incremento de la actividad de cuatro puntos respecto al nivel de 2019.
La ralentización del mercado de usuarios durante 1T 20 se debe, en parte, al frenazo de la actividad provocado por la emergencia sanitaria,
pero también a la escasez de oferta, que continúa decreciendo.
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Fuente Savills Aguirre Newman
Gráfico 1: Absorción Anual
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inmobiliaria Bouygues, prealquiló el edificio en 3T 19 para abrir su primer centro en España.
El reparto de la oferta actual por zonas refleja la preferencia de la demanda por el entorno urbano. Prime CBD y el Centro de la Ciudad concentran el 57% del stock, si bien solo cuentan con el 28% de la oferta, dejando la tasa de disponibilidad en 1,35% y 2,32% respectivamente.
NBA alcanzó el pico en el nivel de disponibilidad en 2010 (26,16%), unos años antes que el resto del mercado, y desde entonces ha mantenido activo el interés de la demanda. Los poco más de 44.000 m² disponibles en marzo representan el 3,24% del stock de la zona, que concentra el 22% del total de Barcelona. Dentro de las nuevas áreas de negocio, el Distrito 22@, alcanza niveles de Prime CBD (<2%) y se constituye como el CBD descentralizado.
Finalmente, la Periferia concentra el mayor volumen de disponibilidad. Los cerca de 139.000 m², representan un 54% del total, lo que deja la tasa de vacío en el 10,62%.
Oferta futuraHasta 2021 se espera la incorporación al mercado de casi 345.000 m² procedentes tanto de proyectos de obra nueva (61,42%), como de rehabilitaciones (38,58%).
La escasez de superficie disponible de manera inmediata en el mercado continúa favoreciendo que los espacios en desarrollo o en proceso de reforma queden comprometidos con el futuro inquilino antes de que se termine la obra. En los próximos 24 meses el 28% de la superficie nueva o renovada se incorporará ocupada (95.000 m²), pero centrando el análisis solo en 2020 el porcentaje se eleva hasta el 45% (51.600 m²).
NBA continúa siendo el foco principal de nueva superficie en el mercado, concentrando el 73% del total previsto hasta 2021 (poco más de 250.000 m²) y el distrito 22@ es el centro neurálgico de esta zona. Los 172.400 m² actualmente en desarrollo representan el 72% de NBA y el 50% del total del mercado de la Ciudad Condal, de los cuales 58.400 m² se incorporarán ya ocupados. Se confirma nuevamente el interés que despierta esta zona entre la demanda, ya que el 84% de la superficie comprometida de NBA se localiza en 22 @ y representa el 61% de Barcelona.
RentasLa escasez generalizada de la disponibilidad (con niveles insignificantes en algunos sumbercados) se agudiza en el caso de los edificios prime (aquellos que alcanzan los más altos estándares de calidad). La ausencia de operaciones en activos denominados triple A entre enero y marzo ha propiciado un ligero ajuste en el valor medio de cierre, calculado con todos
Usuario Zona Superficie (m2) Sector Actividad
ISS Facility Periferia 3.050 Servicios profesionales
Banc Sabadell NBA 2.400 Banca - Fiananzas
Confidencial CC 1.375 Tecnología - Telecomunicaciones
UST Global - TCP * NBA 1.280 Tecnología - Telecomunicaciones
NoLimits For Travel * Periferia 1.150 Tecnología - Telecomunicaciones
Fuente Savills Aguirre Newman / *asesorada por Savills Aguirre Newman
Tabla 1: Principales operaciones de alquiler - MDO.USUARIOS 1T 2020
Crecimiento que también afectó al número de operaciones, pasando del 9,5% en 2019 al 13% en 1T 20.
Oficinas FlexiblesTras un año de cifra récord en contratación de superficie de oficinas por parte de operadores se espacios flexibles (cerca de 70.000 m² contratados en 2019 que representaron casi el 20% del total anual), en 1T 20 no se ha registrado ninguna operación de este tipo de negocio.
Los operadores de oficinas flexibles han sido los primeros en recibir el impacto de la crisis del Covid-19. La flexibilidad de los contratos ha permitido una rápida desvinculación de los usuarios que han continuado desarrollando su actividad laboral desde sus residencias, pero esa misma flexibilidad les permitirá también los primeros en reactivar su actividad.
Los espacios colaborativos (coworking) y puestos en modo hot desk representan cada vez menos área de trabajo, por lo que, una vez que el centro implante el protocolo necesario para garantizar las medidas dictadas por las autoridades, los usuarios podrán gestionar su espacio privado según su normativa interna.
Otra ventaja que ofrecen los operadores de oficinas flexibles es la inmediatez en el uso de las instalaciones, aspecto muy necesario para aquellas compañías que requieran de espacio extra que permita cumplir la distancia social recomendada durante un periodo determinado.
Stock y disponibilidad actualLa tasa de disponibilidad del mercado de Barcelona mantiene la tendencia de descenso iniciada en el año 2013. Desde entonces, el stock apenas ha crecido un 4%, mientras el volumen de superficie disponible se ha reducido más de un 70%. La tasa de disponibilidad al cierre de 1T 20 se situó en 4,15% (casi once puntos porcentuales respecto al nivel máximo que alcanzó en el año 2013), lo que representa poco más de 255.000 m² vacíos con disponibilidad inmediata.
La entrada en el mercado de la superficie nueva o rehabilitada comprometida ha sido otro de los factores determinantes para la disminución constante de la oferta disponible. Entre 2013 y 2019 el 73,50% de la superficie del pipeline se incorporó al mercado ocupada.Entre enero y marzo tan solo se registró la entrega de un inmueble en el mercado (Sancho de Ávila, 65), pero no engrosó el volumen de oferta ya que Wojo, la marca de oficinas compartidas de la hotelera Accor y la
El 28% de la oferta nueva prevista hasta 2021 está ya comprometida. En 2020, el porcentaje alcanza el 45%.
Los nuevos desarrollos se localizan en las áreas de crecimiento natural del mercado,
NBA y periferia, con el 73% y el 11% respectivamente.
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los valores conocidos firmados en edificios empresariales. El dato de 1T 20 se situó en poco más de 15 €/m²/mes, lo que supone un ajuste de 3,4% respecto al mismo periodo del año anterior.
Pero el comportamiento de las zonas no fue homogéneo, ya que Prime CBD y Periferia registraron incrementos de valor (4,8% y 6,9% respectivamente). Aunque la zona NBA reflejó un descenso de 2,1%, el foco en el distrito 22@ muestra un incremento >3% respecto al nivel medio del año 2019, a pesar de que en 1T 20 no se ha registrado ninguna operación en el entorno más próximo de Glories (considerado el núcleo prime de la zona).
Otro aspecto reseñable es que las operaciones >20 €/m²/mes mantienen una presencia en el mercado >20% (23% en1T 20) que, si bien ajusta cinco puntos porcentuales respecto al peso de 2019, supera ampliamente el 9,7% de la serie histórica.
En cuanto a los valores teóricos, se mantuvieron estables respecto al trimestre anterior, excepto Centro ciudad, que pasó de 23 €/m²/mes en 4T 19 a 23,50 €/m²/mes en 1T 20. Prime CBD continúa en 28,50 €/m²/mes y la zona de Glories en 24 €/m²/mes.
InversiónEl mercado de inversión de oficinas de Barcelona arrancó el año con mucho ímpetu. Los 175,5 millones transaccionados entre enero y marzo superan un 49% la cifra registrada en 1T 19 (cerca de 118 millones de euros) y dan muestra de la confianza de la demanda inversora por la solidez de los fundamentales de partida (fuerte demanda, escasez de disponibilidad y oferta futura muy controlada, que evitará entrar en una situación de sobre oferta).
En el apartado de operaciones, en 1T 20 se registraron siete acuerdos y ocho activos transaccionados (Barcelonesa de Inmuebles se hizo con el portfolio de dos edificios de Partners Group en el Frente Marítimo) que contrastan con las cuatro operaciones y cinco activos de 1T 19 (dos single assets y tres edificios que formaban parte de dos carteras de dimensión interregional).
La operación más voluminosa del trimestre (>60 millones que Aberdeen pagó a UBS por el inmueble que acoge la sede de Pepsico en Cornellá de Llobregat), condicionó el reparto geográfico del volumen transaccionado. La periferia, pues, concentró casi la mitad del total mensual, seguido por el 22@, con el 25%. El tercer puesto lo ocupó el resto de NBA, que
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Prime CBD CC NBA Periferia
2015 2016 2017 2018 2019 1T 20
Fuente Savills Aguirre Newman
Fuente Savills Aguirre Newman
Fuente Savills Aguirre Newman
Gráfico 3: Operaciones por rango de superficie
Gráfico 2: Tasa de disponibilidad
Gráfico 4: Rentas teóricas por zonas - 1T 20
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<200 201-500 501-1.000 1.001-3.000 3.000 - 5.000 5.000-10.000 >10.000
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Los valores teóricos se mantuvieron estables respecto al trimestre anterior, excepto en el Centro de la ciudad, que registró un ligero
incremento del 2%.
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representó el 17%. Prime CBD y el Centro de la ciudad se repartieron de manera desigual el 12% restante (10% y 2% respectivamente).
La distribución de la actividad en función del número de activos transaccionados por zona, reflejó nuevamente la superioridad de NBA, con cuatro de los ocho edificios que cambiaron de manos entre enero y marzo.
El producto core+ concentró el 63% del volumen trimestral, localizado tanto en Prime CBD, como en NBA y Periferia. Tan solo se registró una operación core, que tuvo lugar en el distrito 22@, y dos value added (11% del total) localizadas en Periferia y en el Centro de la ciudad.
El capital internacional se mantuvo a la cabeza, concentrando el 64% del total. Por origen del comprador, tan solo tomaron parte compañías europeas. Sí es importante señalar que el volumen de inversión procedente de otros países se repartió en dos operaciones, lo que elevó considerablemente el ticket medio en comparación con los inmuebles adquiridos por actores nacionales: cerca de 55 millones de euros por activo de los internacionales, frente a los poco más de 12,5 millones de euros de los nacionales.
RentabilidadesEl nivel de yields prime continúa estable, tanto en el distrito de negocios (3,75%), como en NBZ (4,50%).
Tabla 2: Principales operaciones - MDO.INVERSIÓN 1T 2020
Activo Zona Comprador Vendedor
Edificio WTC Alameda Park Ed. 7 * Periferia Aberdeen UBS
Almogavers, 185-187 NBA Swiss Life Oaktree
Portfolio 2 edificios NBABarcelonesa
de inmueblesPartners Group
Plaza de Cataluña, 9 Prime CBD Merlin Properties Socimi BBVA
Fuente Savills Aguirre Newman / *asesorada por Savills Aguirre Newman
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1,0001,2001,4001,6001,800
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Inversión directa Corporativas
Fuente Savills Aguirre Newman
Previsiones• La crisis sanitaria frenó bruscamente la actividad en el mercado de usuarios, que continuará tensionado por el
desequilibrio entre la disponibilidad inmediata y las necesidades de espacio de la demanda.
• La duración de la crisis sanitaria determinará en gran medida las consecuencias sobre el sistema económico y el nivel de impacto sobre el tejido empresarial.
• El foco de las empresas será, en primer lugar, la seguridad de sus empleados en el momento de vuelta a la oficina, pero cuidando siempre de un estado de caja saneado, lo que podría repercutir en retrasos en la toma de decisión de cambio de oficina.
• Durante las primeras etapas de la reactivación económica el trabajo en la oficina convivirá con el trabajo en remoto, lo que podría dilatar en el tiempo la necesidad de ampliar espacios.
• El exceso de liquidez continúa presionando los mercados de inversión. El decreto estado de alarma forzó el aplazamiento de varias operaciones que se encontraban en marcha, de las cuales solo el 12% se han caído (tres procesos, que concrentran el 5,5% del pipeline identificado).
• •Se esperan, además, varios procesos nuevos en el mercado, si bien los inversores valoran positivamente el producto off market que garanticen la ausencia de competencia.
• Se especula mucho sobre un posible ajuste de precios post Covid-19, si bien todavía no hay ninguna evidencia. La incertidumbre de la duración de la salida sanitaria, así como del comportamiento de los mercados podría reflejar un incremento en yields. La solidez de los fundamentales del mercado de usuarios (la escasa disponibilidad en determinadas localizaciones, así como la entrada controlada de oferta nueva) permitirán que la corrección en rentas sea muy discreta, tendiendo casi a la estabilidad.
Gráfico 5: Inversión en el mercado de Barcelona
El volumen de inversión trimestral superó la cifra del 1T 19. Los sólidos fundamentales del mercado de usuarios continúan atrayendo
el interés de la demanda, que se mantiene activa.
Marie Laure FenetDirector Office Leasing+34 93 439 54 [email protected]
Research
Savills plcSavills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 600 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Asia y Oriente Medio.Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. © Savills Commercial Ltd.
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