12

ing. m.c. Vader msc Rinus Vader is leading professional bij Royal HaskoningDHV. Hij optimaliseert organisaties en vastgoedportefeuilles op het gebied van asset management, huisvesting, verduurzaming en transformatie - resulterend in kapitaalgoederen die de bedoeling van ziekenhuizen, overheden, bedrijven en financiers helpen realiseren. Eerder richtte hij Netherlands Facility Cost Index Coöperatie op, waarvan hij 12 jaar bestuursvoorzitter was. Vader studeerde civiele techniek, bouwkunde (bachelor, HSZ), vastgoedkunde en facility management (master, RuG) en bedrijfskunde (INSEAD, Fontainebleau).

AfBeelding 1

Klimaatverandering, oorzaken van migratie4

energiezuinig vastgoed, vanzelfsprekendVanaf 2023 zal de helft van de

Nederlandse kantorenvoorraad

onverhuurbaar zijn, wanneer er niet

wordt aangepakt. Hoe komt dat,

hoe voorkomen we dat, en hoe erg

is dat?

WaartoeDe leefbaarheid van onze planeet is in het geding. Het

goede nieuws is dat juist onze generatie hierin het

verschil kan maken. Wij weten dat de aarde warmer

wordt als gevolg van de uitstoot van CO2, dat zich als

een broeikas rond de aarde spant. Door menselijk

handelen komt er meer bij dan er door de aarde kan

worden geabsorbeerd. Wat dat betekent laat de NASA1

ons in een 1 minuut durende anima tie op haar website

zien, aan de hand van veranderende maaiveld tempe-

raturen tussen 1884 en 20162. Bij verdere temperatuur -

stijging wordt het klimaat zo onstuimig3 dat onze

gebouwde omgeving onverzekerbaar wordt, de dicht-

bevolkte delta’s van de wereld over stromen en in

andere delen van de wereld oogsten zo vaak mislukken,

dat volkeren hun heil zoeken op continenten waar ze

niet welkom zijn, zoals in figuur 1 wordt gevisualiseerd.

WatDaarom moeten we onze CO

2-uitstoot terugdringen.

Alleen dan kunnen we de temperatuurstijging nog

beperken tot 2 graden Celsius, de uiterste grens om

catastrofale klimaatverandering te voorkomen.

Het heeft even geduurd voor we hier aan toe waren.

Wereldconferenties in Kyoto, Kopenhagen en Parijs

gingen er aan vooraf. De Nederlandse polder werd

wakker in 2013. September dat jaar ondertekenden

40 (koepel)organisaties (zie figuur 2) het Energie-

akkoord voor duurzame groei; kortweg ‘het Energie-

akkoord’. Tot de ondertekenaars behoorden de VNG

(maat schappelijk vastgoed), Vastgoedbelang (com-

mer cieel vastgoed), de Rijksoverheid (rijks vastgoed)

en de Nederlandse Vereniging van Banken (gebruiker-

eigenaren en financiers van vastgoed).

1 NASA/GISS2 NASA; https://climate.nasa.gov/interactives/climate-time-machine 3 Internationaal Energie Agentschap

13Serv ice m aga zine juni 20 17

“Bij verdere temperatuurstijging wordt het

klimaat zo onstuimig dat onze gebouwde omge

ving onverzekerbaar wordt, de dichtbevolkte

delta’s van de wereld overstromen en in andere

delen van de wereld oogsten zo vaak mislukken,

dat volkeren hun heil zoeken op continenten

waar ze niet welkom zijn.”

Met dit akkoord wilden partijen een besparing van jaarlijks gemid-

deld 1,5 procent van het finale energieverbruik realiseren. Ze werden

het eens over een maatregelenpakket op hoofdlijnen, waarvan ze

verwachtten dat daarmee rond 2020 circa 100 PJ fossiele energie-

consumptie kon worden bespaard, hetgeen overeen komt met bijna

3 miljard kubieke meter aardgas of 28 miljard kiloWattuur. De afspra-

ken richtten zich ondermeer op energiebesparing in de gebouwde

omgeving, goed voor 36 procent van de nationale CO2-emissie5.

Daarnaast wordt fossielvrije energieproductie bevorderd, energie uit

wind, zon, biomassa en aardwarmte.

AfBeelding 2

Ondertekenaars Energie Akkoord

Aan deze besparingsdoelstelling werden twee ijkmomenten

gekoppeld: eind 2016 zou daarvan tenminste 35 procent bereikt

moeten zijn en eind 2018 tenminste 65 procent. Indien zou blijken

dat men niet op koers zat, zouden aanvullende maatregelen worden

genomen. Dat konden ook verplichtende en/of fiscale maatregelen

zijn, die meer zekerheid zouden bieden ten aanzien van het bereiken

van de beoogde energiebesparing.

HoeTot 2020 zouden jaarlijks 300.000 bestaande woningen twee stappen

in het energielabel vooruit moeten gaan en andere gebouwen mini-

maal twee stappen in het energielabel vooruit gaan. De partijen van

het Convenant Energiebesparing Huursector committeerden zich

daartoe om gemiddeld label B (woningcorporaties) en 80 procent van

de woningen minimaal label C (particuliere verhuurders) in 2020 te

halen. Een eenvoudig toetsbare doelstelling, die overigens niet zou

worden gehaald, ondanks de energieprestatieheffing die als aanvul-

lende maatregel is ontwikkeld ter tegemoetkoming voor de investe-

ringskosten van fossielvrije energieopwekking.

De koopsector wordt tot energiebesparing en ver-

groening gestimuleerd met voorlichting, reclame,

indicatieve energielabels, energieloketten, energie-

prestatiegaranties en subsidies. Voor scholen en sport-

accommodaties is gesubsidieerd advies ter verduur-

zaming beschikbaar.

AfBeelding 3

Woningeigenaren worden gestimuleerd met subsidies6

In tegenstelling tot de woningen werd bij het Energie-

akkoord voor de bijdrage van het maatschappelijk en

overig vastgoed juist veel verwacht van twee andere

instrumenten.

Enerzijds de verplichte energieprestatiekeuring7 (EPK),

waarbij met de afgestofte Wet Milieubeheer 200.000

bedrijven, zorginstellingen, winkeliers en scholen, als

drijvers van hun nering met een jaarlijks energiegebruik

van meer dan 50.000 kilo Watt uur of meer dan

25.000 kubieke meter gas, zouden worden verplicht

tot het uitvoeren van energiebesparende maatregelen,

die zich binnen vijf jaar zouden terugverdienen8.

De bestuursrechtelijke handhaving van de Wet

Milieubeheer ligt bij gemeenten, die dat op hun beurt

onder kunnen brengen bij de Omgevingsdiensten

(regionale uitvoeringsdiensten).

Anderzijds de vrijwillige meerjarenafspraken energie-

efficiëntie (MJA3) voor bedrijven en organisaties, die

daartoe periodiek een energie-efficiëntie audit en

energie-efficiëntieplan (EEP) maken met zelfgekozen

maatregelen, die in de pas dienen te lopen met de

ambitie van het Energieakkoord. De plannen en de

naleving daarvan zou worden begeleid door de Rijks-

dienst voor Ondernemend Nederland en getoetst door

een Omgevingsdienst. Overigens doen hier een beperkt

aantal kantoorhoudende organisaties aan mee: minder

dan tien financiële dienstverleners, die als gevolg van

hun sterk krimpende huisvestingsbehoefte sinds 2013

veel vastgoed afstoten. Verder industrieën, univer-

siteiten, hogescholen en academische zieken huizen,

die naast hun specifieke vastgoed, beschikken over een

beperkt aantal kantoorgebouwen. Sectoren waar nog

weinig aan dacht voor is in de voortgangs rapportages,

al zijn ook daar substantiële besparingen mogelijk.

4 Bron © Migreurop (2012) Atlas des migrants en Europe. Géographie critique des politiques migratoires européenne, vertaald door 11. Koepel van Vlaamse NGO’s, www.11.be

5 Van de totale Nederlandse CO2-uitstoot is 36% toe te rekenen aan de bebouwde om-geving, die bestaat uit circa 8 miljoen gebouwen https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/10/26/nationale-klimaattop-2016-leidt-tot-grote-co2-reductie

6 Bron Energieakkoord voor duurzame groei, voortgangsrapportage 2016. 7 http://www.rvo.nl/energie-prestatie-keuring en http://www.

energieakkoordser.nl/nieuws/voorstudie-energie-prestatie-keuring.aspx 8 SER Akkoord voor Economische groei, paragraf 3.2.6 Uitvoering Wet

milieubeheer

14

EvaluatieKort door de bocht kan worden gesteld dat de energieprestatie-

keuring voor maatschappelijk en overig vastgoed effectief niet vol-

doende van de grond is gekomen. Daarvoor zijn drie redenen: door

de dalende energietarieven zijn de maatregelen beperkt en arbitrair.

De oplossing die hiervoor is ontwikkeld, bestaat uit een lijst van per

sector erkende maatregelen, waarvan de 15 belangrijkste later zijn

samengevat in een infographic9. De handhaving is lastig door haar

gebouw- en branche-specifieke karakter, en omdat als eerste niet

de eigenaar maar de huurder van de asset wordt aangesproken -

als drijver van de in de asset gevestigde nering.

De afspraken in de convenanten met specifieke branches waren de

eerste jaren gemakkelijk te realiseren. Nu het laaghangende fruit is

geoogst vraagt 2 procent jaarlijks toenemende energiebesparing

creativiteit, waarbij tot op heden de deelnemers weinig van elkaar

hebben geleerd.

Ed Nijpels, voorzitter van de Borgingscommissie, die toeziet op de

uitwerking en realisatie van het Energie akkoord, maakt in zijn

voortgangsrapportages dan ook al enkele jaren melding van de

stroperige vooruitgang in resultaten van de gebouwde omgeving.

Tijdens de jaarlijkse verkenningen blijkt dat de gestelde besparings-

doelen niet worden gehaald. Tegelijkertijd is urgentie van CO2-

emissiereductie in de publieke en politieke opinie toegenomen,

gestimuleerd door de klimaattop in Parijs en de naïeve wind die

inmiddels vanuit het Westen waait.

“Het is raadzaam te kiezen voor verduurzamings

maatregelen die leiden tot een betere

verhuurbaarheid en tot levensduurverlening.”

Wat nuHet is tegen deze achtergrond dat Minister Blok op 28 november

201610 de Tweede Kamer informeerde, dat hij met ingang van 2023

een wettelijke verplichting invoert om kantoren tot minimaal label C

te renoveren. Deze verplichting houdt in dat zowel publieke als

private gebouwen met een kantoorfunctie volgens de Basisregistraties

Adressen en Gebouwen (BAG), met een ondergrens van 100 vierkante

meter, uiterlijk 1 januari 2023 een Energie-Index (EI) van minimaal

1,3 dienen te hebben, wat overeenkomt met label C. Doordat de

sanctie bij niet nakomen het niet meer mogen gebruiken als kantoor

is, worden leegstaande, te transformeren en te slopen kantoren

ontzien.

Deze geforceerde vorm van energiebesparing in kantoren, waarvan

de minister een effect verwacht van 8,6 PJ, past in het kader van het

Energieakkoord, waarin afspraken zijn gemaakt om te komen tot een

energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de

ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld tenminste label A

hebben. Energiebesparing vormt hiervoor een belangrijke pijler11.

In zijn brief veronderstelt de minister dat de kosten

van de daartoe noodzakelijke maatregelen € 860

miljoen zullen zijn en dat de asset eigenaren die

kosten binnen 3 tot 6,5 jaar zullen terugverdienen12.

Deze veronderstelling blijkt gebaseerd op deels

onterechte aannames. De werkelijke kosten zullen rond

de twee miljard euro liggen13. In veel gevallen zal

immers gekozen worden voor het vervangen van een

raam of een kozijn in plaats van slechts dubbel glas

plaatsen in een gammele pui.

In het algemeen is het raadzaam te kiezen voor

verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een betere

verhuurbaarheid en tot levensduurverlening. Dat

schept de voor beleggers gewenste waarde, die maakt

dat investeren in onderhoud en verduurzaming ren-

dabel zijn - ook al lukt het hen niet hun huurders daar

direct voor te laten betalen.

Reflectiesmaatschappelijk Verantwoord ondernemen

Het is op zich bijzonder dat eisen worden gesteld aan

gebouwen binnen de vigerende bestemming, lang

nadat ze zijn gebouwd. Gebruikelijk is dat de overheid

eisen stelt bij de bouw of herbestemming. Dat dit in

2023, tien jaar na het ondertekenen van het Energie

akkoord, nog nodig is, illustreert de noodzaak van de

te bereiken doelstelling, versus de traagheid in het

nemen van maatschappelijke verantwoordelijkheid

door de vastgoedsector. Illustratief hiervoor is dat

sommigen in de sector de maatregel alsnog framen

als een probleem dat de overheid de vastgoedsector

aandoet.

Het flankerend beleid, waar de overheid op inzet met

handhaving op vlot terugverdienbare maatregelen via

de Wet Milieubeheer, is primair gericht op de

gebruiker van vastgoed.

gebruiker/eigenaar

In situaties van gebruiker-eigenaar vallen beide

benaderingen samen. Dit speelt op grote schaal bij

gemeentelijk vastgoed, onderwijsgebouwen, zieken-

huizen, rijksgebouwen en grootbanken. Hier is ook niet

echt sprake van een onderscheiden financiële prikkel

(split incentive) voor interne 'huurder' en interne

'verhuurder’, al zullen beiden wel zo hun eigen

budget-potjes hebben binnen deze organisaties. Er is

inmiddels heel wat ervaring met het overstijgen van

deze deelbelangen, zoals bij het inhouse greening fund

dat de gemeente Nijmegen hiervoor heeft ontwikkeld

en de integrale procesbenadering van de aanpak van

9 Energiebesparing in kantoren. Dit zijn de 15 erkende maatregelen, uitgave RvO. https://www.rvo.nl/sites/default/files/2015/12/6616%20RVO%20Infographic%20Activiteitenbesluit%20A4st%20[5].pdf, pagina 1

10 Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 30 196, nr. 485 2. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2016Z22365&did=2016D45832. De commissie voor Wonen en Rijksdienst sprak er op woensdag 7 december 2016 over met Minister Blok https://debatgemist.tweedekamer.nl/debatten/energiebesparing-gebouwde-omgeving.

11 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/11/24/label-c-verplichting- kantoren

12 Brief van Minister Blok aan de Tweede Kamer, verwijzend naar de rap-portage Verplicht energielabel voor kantoren, van Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en ECN, november 2016, https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2016/11/24/label-c- verplichting-kantoren/Verplicht+energielabel+voor+kantoren.pdf

13 Rinus Vader e.a. in het Fd, Energielabel kost eigenaars kantoren dik €1 miljard meer, 21-02-2017 © Het Financieele Dagblad, pagina 1 en 3.

15Serv ice m aga zine juni 20 17

de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed door gemeente

Gouda. Het zou van wijsheid getuigen wanneer alle voornoemde

organisaties concrete actieprogramma’s ontwikkelen om hun

bedrijfsmiddelen de komende drie jaar te verduurzamen.

huurder

In de voor zakelijk vastgoed gebruikelijke setting van een huurder,

die geen eigenaar is van het vastgoed waar hij gebruik van maakt,

mag van de huurder meer verwacht worden dan tot nog toe het geval

is, waar het gaat om het bevorderen en waarderen van verduur-

zamingsinitiatieven van de asset eigenaar. Op het moment van

aanhuur of huurverlening is nogal eens sprake van onderwaardering

van de verduurzamingsmaatregelen die de verhuurder heeft

genomen of voorstelt te zullen nemen. Dat werkt lage taxaties van

verduurzaamde kantoren in de hand en maakt dat deze maatregelen

niet primair worden afgestemd op energiebesparing, comfort en

gezondheid van kantoorgebruikers. Hier ligt dan ook een maat-

schappelijke verantwoordelijkheid voor inkopers, huisvestings-

adviseurs, property managers, facility managers en het general

management van kantoorhoudende organisaties die hun kantoor-

ruimte huren.

“Het zou van wijsheid getuigen wanneer

alle organisaties concrete actieprogramma’s

ontwikkelen om hun bedrijfsmiddelen de

komende drie jaar te verduurzamen.”

speculanten

Vermoed wordt dat uitvoering van de verduurzamingsplicht naar

energielabel C of beter voor zwakke kantoren niet gaat gebeuren.

Daardoor zal de verhuurbaarheid van kansarme en kansloze kantoren

verder afnemen. Dat is misschien niet de bedoeling van het beleid,

maar waarom ook niet? Zo’n shake out is reëel. Het is goed dat bij

overaanbod het slechtste materiaal als eerste uit de markt wordt

gehaald. Wellicht voor duurzame herbestemming.

Vastgoedvermogensbeheerder

Tenslotte de belegger, die vastgoed beschouwt als een financieel

product. Courante kantoren, die doordacht worden verduurzaamd,

blijven langer verhuurbaar. Daardoor is de netto contante toename

van hun vastgoedwaarde groter dan de investering in verduur zaming.

Dat is zowel financiële als maatschappelijke waardeontwikkeling,

voor de eigenaar, voor de huurder en voor het klimaat14. Vijf jaar

geleden renoveerde Royal HaskoningDHV haar eigen hoofdkantoor in

Amersfoort, gebouwd in de jaren zeventig. Enkel glas, verrotte puien.

Van label G opgetrokken naar label A. Kosten € 500 per vierkante

meter bruto vloeropper vlak. Dat is veel geld, maar voor nog geen

kwart van de nieuwbouwwaarde werd een levensduurverlening van

veertig jaar gerealiseerd. Dat is pas waarde ontwikkeling.

De boodschap van de samenleving en de overheid is

duidelijk: indien we niet in beweging komen zal de

helft van de Nederlandse kantoren vanaf 1 januari 2023

tot onverhuurbaar verklaard vastgoed verworden (alles

dat minder dan een C-label heeft), en rond 2030 nog

een deel (alles wat minder dan een A-label heeft). Dat

is slecht nieuws voor de waarde van het in vastgoed

belegd vermogen, en slecht nieuws voor de huurder die

er tegen die tijd uit moet. Dat is ook slecht nieuws

voor de bank, wanneer het vastgoed mede bancair is

gefinancierd. Dat is slecht nieuws voor ECB en DNB, de

toezichthouders van de bank15, die toezien op de

gezondheid van de kredietportefeuilles van de banken.

Immers, zonder C-label vanaf 2023 geen huur en

zonder huur geen cashflows om aan de financiële

verplichtingen te voldoen.

Banken

Het goede nieuws is dat de banken (in ieder geval

ABN-AMRO en ING) hierbij wilen helpen. Zij finan-

cieren graag een doordachte verduurzaming van het

vastgoed dat dient als hun onderpand. Ook omdat dat

bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen. Voor leningen

aan onroerend met energielabel D-G zullen naar

verwachting vanaf 2020 hogere kapitaaleisen worden

gesteld. Het gaat er dus niet meer om dat investe-

ringen met energiebesparing worden terug verdiend,

het gaat er inmiddels om dat vastgoed haar waarde

en financiering behoudt.

14 Betwijfeld kan worden of het verduurzamen van kantoren de eigenaren helpt aan hogere huurinkomsten. De eigenaar zal de kosten van verduurzaming van er langs die weg niet altijd uithalen. De lagere gasrekening komt de huurder ten goede, niet bij de verhuurder. De verhuurder zou een hogere huur kunnen vragen, of via een zogeheten green lease kunnen delen in het profijt: een iets hogere huur in ruil voor een lagere energierekening. Meestal geeft de huurder op het moment van contracteren de voorkeur aan een lage huur en tijdelijke incentives. Daarmee leidt verduurzaming dus eigenlijk tot huurverlaging. Dat is echter op lange termijn geen juiste voorstelling van zaken. Courante kantoren, die doordacht worden verduurzaamd, blijven immers veel langer verhuurbaar. Daardoor neemt hun vastgoedwaar-de netto contant meer toe, dan de investering in de verduurzaming. Dat is de echte waarde-ontwikkeling; voor de eigenaar, voor de huurder - en voor het milieu.

15 De Nederlandsche Bank (DNB) stelt dat onroerend goed met energie labels D t/m G mogelijk een financieel obstakel vormt voor financiële instellingen als gevolg van klimaatbeleid. Begin 2016 heeft DNB de Nederlandse grootbanken gevraagd inzicht te verlenen in de labelver-deling van hun onroerend goed portefeuilles, hieruit bleek dat gemid-deld 43% van deze portefeuilles energielabel D t/m G heeft.