RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Schaarste en tweede woningen

Onderzoek naar de effecten van het tweede woningbeleid

op de woningmarkt in Veere

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toe-

lichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt

vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Schaarste en tweede woningen

Onderzoek naar de effecten van het tweede woningbeleid

op de woningmarkt in Veere

Opdrachtgever

Gemeente Veere

Auteurs

Jan Scheele-Goedhart

Wilma Bakker

Rapportnummer

30130

Uitgave

April 2015

RIGO Research en Advies BV

De Ruyterkade 112C

1011 AB Amsterdam

Postbus 2805

1000 CV Amsterdam

020 522 11 11

info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoud

1 Inleiding 2

2 Globale raming vraag naar tweede woningen 4

3 Vraag volgens lokale makelaars 8

4 Prijsverschillen ‘normale’ en recreatiewoningen 10

5 Conclusies 19

1.1 Redeneerlijn 2

1.2 Leeswijzer 3

2.1 Stap 1: binnenlandse vraag heel Nederland 4

2.2 Stap 2: uitzondering recreatiewoningen op parken 4

2.3 Stap 3: vraag naar solitaire woningen in Zeeland 4

2.4 Stap 4: verdeling binnen Zeeland 5

2.5 Stap 5: buitenlandse vraag 5

2.6 Samenvattend: vraag naar tweede woningen in Veere 6

3.1 Vraag naar tweede woningen 8

3.2 Doelgroep 8

4.1 Analyse cijfers Funda.nl 10

4.2 Analyse gemeentelijke WOZ-cijfers 12

4.3 (Voorlopige) conclusie prijseffect tweede woningen 17

2

1 Inleiding

Al jaren heeft de gemeente Veere een tweede woningbeleid. Uitgangspunt

van dat beleid is dat in de dorpskernen permanent gewoond wordt . Met dit

beleid wil de gemeente voorkomen dat woningen, vooral die in de populaire

kustkernen, door toeristen als vakantiewoning worden aangeschaft. Uitein-

delijk dient dit beleid twee doelen: het bevorderen van de leefbaarheid in de

kernen en het beschikbaar houden van woningen voor de eigenlijke doel-

groep: de lokale bewoners.

Volgens de nieuwe Huisvestingswet mag de huisvestingsverordening alleen in beper k-

te gevallen worden ingezet. In ieder geval moet onderbouwd zijn dat er sprake is van

schaarste. Daarbij moet worden aangegeven om welke segmenten van de wonin g-

markt het gaat, zodat de maatregelen ook alleen voor die segmenten gelden. De

hoofdlijn is dat ingrijpen alleen mogelijk is in de woonruimteverdeling voor huurw o-

ningen. Voor koopwoningen mag het wel, wanneer het gaat om ‘veranderingen in de

woningvoorraad’. Ook het gaan bewonen als tweede woning valt onder die ‘verande-

ringen in de woningvoorraad’, aldus de toelichting bij de wet. Dat is de grond waarop

Veere het instrumentarium wil inzetten voor continuering van het tweede woningb e-

leid. Er moet dus aangetoond worden dat er schaarste is aan koopwoningen in de

gemeente en dat het voor die schaarste een positief effect heeft als er een huisve s-

tingsverordening wordt ingesteld, met daarin het verbod op in eigendom hebben van

een tweede woning.

Gegeven deze probleemstelling moeten we via een omweg onderzoeken of er schaars-

te is op de woningmarkt in Veere. Het gaat in dit geval om de interactie tussen de

vraag naar permanente woningen en naar tweede woningen. In de volgende para-

graaf beschrijven we hoe we in het licht van de vraag n aar continuering van het

tweede woningbeleid de schaarste op de woningmarkt in Veere gaan onderzoeken.

1.1 Redeneerlijn

Onze redenering start met het gegeven dat het tweede woningbeleid al 25 jaar ona f-

gebroken geldt in Veere. Dat betekent dat we niet uit de feitelijke situatie op de

markt kunnen afleiden of er wel of geen schaarste is. Het is immers al die tijd niet

toegestaan geweest dat vakantiegangers een Veerse woning aanschaffen om die als

tweede woning te gebruiken. De schaarste kan dus op de huidige markt niet zichtbaar

zijn.

De veronderstelling van de gemeente is echter dat er sprake is van wat we noemen

‘potentiële schaarste’: vanwege het bestaande beleid is de schaarste er niet feitelijk,

maar ze zou er zijn als de beperkingen van het tweede woningbeleid werden losgel a-

ten. Daarmee kunnen we in ieder geval onderbouwen dat het bijdraagt om een hui s-

vestingsverordening vast te stellen; als we kunnen aantonen dat er schaarste zou

ontstaan zonder huisvestingsverordening, dan is de positieve bijdrage van de huisve s-

3

tingsverordening aangetoond. We moeten dus die veronderstelling van de gemeente

op de één of andere manier onderbouwen: is het inderdaad aannemelijk dat er

schaarste ontstaat wanneer er geen tweede woningbeleid is?

Die schaarste zou ontstaan door vakantiegangers die een woning in Veere kopen, die

anders door iemand uit de lokale bevolking bewoond zou kunnen worden. We moeten

dus in beeld brengen wat de vraag van vakantiegangers zou zijn: hoe ve el woningen

zouden zij kopen, welk type woningen en op welke locaties? Als we dat weten, weten

we in welke segmenten van de woningmarkt naar verwachting schaarste zou ontstaan

als het tweede woningbeleid werd losgelaten.

Volgens de Huisvestingswet moet bij het vaststellen van de huisvestingsverordening

ook worden aangegeven welke maatregelen de gemeente neemt om de schaarste weg

te nemen. Dat zou in het geval van Veere kunnen door meer (recreatie)woningen te

bouwen. Aan het aantal te bouwen woningen is echter door de provincie een maxi-

mum gesteld, zodat het niet mogelijk is om schaarste die zou kunnen ontstaan bij het

loslaten van het tweede woningbeleid langs die weg te bestrijden.

1.2 Leeswijzer

In deze rapportage brengen we in lijn met deze redenering in bee ld in hoeverre er

schaarste zou ontstaan als het tweede woningbeleid werd losgelaten.

Deze rapportage bestaat (na deze inleiding) uit drie hoofdstukken:

hoofdstuk 2 geeft een globale raming van de vraag naar tweede woningen op

basis van kengetallen en landelijke cijfers;

hoofdstuk 3 geeft een schatting van de vraag naar tweede woningen op basis

van informatie van lokale makelaars;

hoofdstuk 4 benadert het eventuele ontstaan van schaarste vanuit de analyse

van de prijzen van verschillende woningtypen.

Het slothoofdstuk beschrijft de belangrijkste conclusies ten aanzien van de effecten

op de woningmarkt van het tweede woningbeleid.

4

2 Globale raming vraag naar tweede woningen

Het aantal woningen dat bij afwezigheid van een tweede woningbeleid jaa r-

lijks aan de reguliere voorraad onttrokken zouden worden, kan allereerst

geschat worden op basis van landelijke kengetallen. Dit hoofdstuk geeft een

schatting van de vraag, analoog aan de wijze waarop de gemeente Schouwen -

Duiveland dat gedaan heeft.1 De schatting bestaat uit vijf stappen, waarbij

we per stap aangeven welke variatie of bandbreedte we zien.

2.1 Stap 1: binnenlandse vraag heel Nederland

De binnenlandse vraag wordt door de NVM voor heel Nederland geraamd op 3.500

woningen per jaar.2 Een ander onderzoek, van het NRIT, schat de totale vraag naar

tweede woningen op 390.000 in vijf jaar, ofwel 78.000 woningen per jaar, waarvan

12% ofwel 9.360 woningen in Nederland zelf.3 De bandbreedte hier is dus 3.500 tot

9.360 woningen per jaar.

2.2 Stap 2: uitzondering recreatiewoningen op parken

Voor het tweede woningbeleid is vraag naar recreatiewoningen op parken niet rel e-

vant. Volgens NRIT is 31% van degenen die op zoek zijn naar een recreatiewoning op

zoek naar een solitaire recreatiewoning, een woning die niet op een park l igt.4 Daar-

mee wordt de bandbreedte 1.085 tot 2.900 woningen per jaar. De NVM -cijfers wijzen

op een ongeveer gelijk aantal voor ‘op een park’ (34%) of ‘solitair’ (33%), met 33%

‘geen voorkeur’.5 Met een 50%/50%-verdeling komt de bandbreedte op 1.750 tot

4.680 woningen per jaar.

2.3 Stap 3: vraag naar solitaire woningen in Zeeland

NVM en NRIT hebben allebei verschillende cijfers over de vertaling van de totale N e-

derlandse vraag naar Zeeland. NRIT geeft één percentage, 5%, van het totaal.6 Het

NVM-onderzoek geeft een bandbreedte: 11% van de zoekers is ‘zeer waarschijnlijk’ op

1 Kenniscentrum Recreatie, Behoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-

Duiveland. Den Haag: Kenniscentrum Recreatie, 2011.

2 NVM, De Nederlandse markt voor recreatiewoningen . Nieuwegein: NVM, 2014, p. 25.

3 Behoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-Duiveland, p. 31.

4 NRIT Onderzoek, De markt voor tweede woningen. Breda: NRIT Onderzoek, 2010, p. 39; Be-

hoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-Duiveland, p. 32.

5 NVM, p. 20.

6 NRIT, p. 37.

5

zoek naar een recreatiewoning in Zeeland, 59% ‘waarschijnlijk’ of ‘zeer waarschij n-

lijk’.7 Omdat de respondenten in de NVM-enquête bij meerdere regio’s kunnen aange-

ven of het waarschijnlijk is of onwaarschijnlijk dat ze daar een woning kopen, tellen

de percentages voor de verschillende regio’s op tot (veel) meer dan 100%. De 59% die

‘waarschijnlijk’ heeft ingevuld bij Zeeland is dus veel te hoog, de 11% ‘zeer waa r-

schijnlijk’ is reëler. De variatie zit hier dus tussen 5% en 11% van de totale binnen-

landse vraag naar recreatiewoningen.

2.4 Stap 4: verdeling binnen Zeeland

Over de verdeling van de vraag binnen Zeeland zijn geen gegevens bekend. De g e-

meente Schouwen-Duiveland gebruikt daarvoor de indeling in vijf regio’s – Bevelan-

den, Schouwen-Duiveland, Tholen, Walcheren, Zeeuws-Vlaanderen – en veronderstelt

een gelijke verdeling over die vijf.8 Het is de vraag hoe realistisch deze veronderstel-

ling is: zijn Tholen en de Bevelanden even aantrekkelijk voor toeristen als de andere

drie regio’s?

Andere verdelingen zijn dus ook mogelijk, bijvoorbeeld naar rato van de huidige voo r-

raad recreatiewoningen. In dat geval heeft Veere ongeveer 22% van de totale Ze euw-

se voorraad;9 dat is iets meer dan wanneer het hele aandeel van Walcheren als één

van de vijf regio’s aan Veere werd toegerekend.10

20% tot 22% van de Zeeuwse vraag

lijkt reëel voor de gemeente Veere.

2.5 Stap 5: buitenlandse vraag

Het is reëel om te veronderstellen dat een deel van de woningen voor buitenlandse

toeristen interessant zal zijn. Cijfers over die vraag zijn er niet. Wel is bekend dat van

de recreatiewoningen in Zeeuws-Vlaanderen 52% in buitenlandse handen is, 18% in

Belgische en 34% in Duitse.11

Dat zou betekenen dat de geschatte binnenlandse vraag

daar ongeveer de helft van de totale vraag is.

Hoe dat in Veere zit, weten we niet; het lijkt aannemelijk dat het aandeel Belgische

eigenaren significant lager zal zijn en het aandeel Duitse ongeveer gelijk (vanuit

Duitsland gezien is het verschil beperkt). Daarmee zou 1/3 tot de helft van de recre a-

tiewoningen in buitenlands eigendom zijn en de jaarlijkse behoefte dus met 50% tot

100% kunnen worden verhoogd.

7 NVM, p. 21.

8 Behoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-Duiveland, p. 31.

9 Bron: CBS Statline.

10 Een alternatief zou ook kunnen zijn om te kijken naar de niet-bewoonde woningvoorraad,

maar omdat die cijfers vertekend worden door de krimpproblematiek in m.n. Zeeuws-

Vlaanderen, is het beeld niet realistisch.

11 Ronald van Leeuwen, Kansen voor tweede woningen als oplossing voor leegstand in Zeeuws-

Vlaanderen? Managementsamenvatting . Middelburg: Provincie Zeeland, 2012, p. 10.

6

2.6 Samenvattend: vraag naar tweede woningen in Veere

In figuur 1 zijn de vijf stappen van de raming , die we in de voorgaande pagina’s door-

lopen hebben, grafisch weergegeven. Per stap is de totale bandbreedte als een g e-

kleurde balk getoond en zijn met streepjes de afzonder lijke varianten weergegeven:

stap 1: raming vraag landelijk 3.500 – 9.350 woningen per jaar

stap 2: vraag buiten recreatieparken 31% - 50% van de landelijke vraag

stap 3: vraag in Zeeland 5% - 11% van landelijke vraag

stap 4: vraag in gemeente Veere 20% - 22% van Zeeuwse vraag

stap 5: buitenlandse vraag 50% - 100% van binnenlandse vraag.

F iguur 1 Samenva tt ing s tappen ra ming v raag naar re cr eat ie woningen

Uit de vergelijking van die varianten blijkt dat er grote verschillen tussen de mogelijke

uitkomsten zitten. Voor de gemeente Veere zou het op basis van deze varianten gaan

om minimaal 15 en maximaal 225 woningen per jaar.

Gezien de spreiding van de uitkomsten lijkt die bovengrens echter niet realistisch. Het

merendeel van de varianten komt om minder dan 100 recreatiewoningen per jaar in

Veere, met een mediaan van circa 60 woningen.

Hoe dan ook zijn de aantallen echter substantieel in vergelijking tot de toegestane

uitbreiding van de woningvoorraad. Er is vanuit het provinciaal beleid geen ruimte

voor nieuwbouw dan alleen voor de autonome behoefte, geraamd op circa 60 woni n-

7

gen per jaar.12

In vergelijking met dat aantal zijn alle varianten van de behoefteraming

voor recreatiewoningen van substantieel belang. Het loslaten van het tweede wo-

ningbeleid zal in dat perspectief zelfs in een terughoudende variant kunnen leiden tot

het jaarlijks ‘mislopen’ van een kwart van de extra woningbehoefte van de eigen i n-

woners (15 van de 60 woningen).

12 De prognose voor de autonome behoefte in Veere die voor de woonvisie is gebruikt, gaat uit

van een groei van 635 woningen in tien jaar; zie RIGO, Het woonklimaat in Veere. Amster-

dam: RIGO, 2009, p. 78. Volgens de Woningmarktafspraken Walcheren, p. 29, tussen de pro-

vincie en de Walcherse gemeenten zijn er momenteel plannen voor ruim 460 woningen in de

komende tien jaar in Veere.

8

3 Vraag volgens lokale makelaars

Om een indruk te krijgen van de effecten voor de woningmarkt van het (los-

laten van het) tweede woningbeleid, hebben we informatie ingewonnen bij

lokale makelaars. De veronderstelling was dat, als er vraag was naar be-

staande woningen in de kernen voor recreatief gebruik, ten minste een deel

van die belangstellenden zich concreet zou melden bij een lokale makelaar.

Dat zou betekenen dat deze makelaars meer inzicht kunnen geven in de aard

en omvang van de vraag naar woningen voor recreatief gebruik.

3.1 Vraag naar tweede woningen

Makelaars geven aan dat de vraag naar tweede woningen in de woonkernen van de

gemeente Veere groot is. Een indicatie van de omvang van de recreatieve doelgroep

voor deze woningen is dat ongeveer 1/3 van de belangstellenden voor bestaande

woningen in de kustkernen de woning als tweede woning wil gebruiken. Voor sommi-

ge te koop staande woningen in de kustkernen worden makelaars meerdere malen

per week gebeld met de vraag of recreatief gebruik toegestaan is.

Een deel van de belangstellenden wijkt eventueel uit naar verder van d e kust gelegen

kernen. De voorkeur van de meeste belangstellenden gaat uit naar een woning in

Domburg, Oostkapelle of Zoutelande, maar indien nodig gaat men op zoek naar een

alternatief in een andere kern. Men doet dat nu al, door in de centrumgebieden van

die dorpen waar recreatief gebruik wel is toegestaan, woningen te kopen. Een ligging

direct aan de kust is dus niet voor alle belangstellenden een hard criterium voor de

tweede woning.

Belangstellenden zijn vooral op zoek naar bestaande woningen met een authentiek

karakter. Dat betekent dat het meestal gaat om woningen gebouwd tussen 1920 en

1970. Vaak gaat het om vrijstaande woningen, maar ook hoekwoningen en tussenwo-

ningen zijn in trek. Men heeft een voorkeur voor woningen met minimaal 3 slaapka-

mers.

3.2 Doelgroep

Deze vraag naar tweede woningen is afkomstig van een specifieke doelgroep, vooral

uit het buitenland. Het grootste deel van de belangstellenden is afkomstig uit Duits-

land, België en Frankrijk. Deze groep mensen is bewust op zoek naar een authentieke

woning in één van de dorpskernen. Zij zijn expliciet niet op zoek naar een woning op

een van de recreatieparken en hebben geen behoefte aan recreatieve voorzieningen

(anders dan de kust en de zee). Zij zijn van plan veel tijd, ook langere aaneengesloten

periodes, in Zeeland door te brengen en willen daarbij ook onderdeel uitmaken van

de lokale gemeenschap.

9

Het is niet een groep die voor een dubbeltje op de eerste rang wil zitten ; men weet

heel goed waar men naar op zoek is en wil daar ook wat voor betalen. Als indicatie

geldt dat men op zoek is naar een woning tot ongeveer €300.000. Vaak gaan geïnte-

resseerden al jarenlang op vakantie in Zeeland en weten ze precies waar ze een wo-

ning willen kopen.

De groep is te vergelijken met Nederlanders die op zoek zijn naar een woning op het

platteland van Frankrijk. Wat betreft leeftijd is de groep zeer gevarieerd, wel betreft

het minder vaak gezinnen met jonge kinderen. Die groep is in het algemeen vaker op

zoek naar een recreatiewoning op een van de parken.

10

4 Prijsverschillen ‘normale’ en recreatiewoningen

Eén van de manieren waarop schaarste kan ontstaan door het vrijgeven van

de markt voor tweede woningen is door prijsopdrijving in de voorraad. Als

voor recreatiewoningen meer wordt betaald dan voor permanent bewoonde

woningen, dan leidt dat ertoe dat de prijs van woningen die ook voor recre a-

tie gebruikt mogen worden, zal stijgen. We hebben twee bronnen gebruikt

om het prijsverschil te analyseren: data van Funda.nl en de gemeentelijke

WOZ-cijfers.

4.1 Analyse cijfers Funda.nl

Om na te gaan of recreatiewoningen in Veere duurder of goedkoper zijn dan perm a-

nent bewoonde woningen, hebben we allereerst cijfers van te koop aangeboden en in

het afgelopen jaar verkochte (peildatum januari 2015) woningen van Funda.nl g e-

bruikt. In principe zijn alle woningen in de analyse gebruikt, uitgezonderd woningen

met een vraagprijs van minder dan €50.000 of meer dan €1.000.000.13

Daarnaast zijn

woningen met een perceelgrootte van meer dan 5.000 m² uit de selectie verwijderd.

Vervolgens is per kern de gemiddelde prijs en de gemiddelde prijs per m ² woonop-

pervlakte uitgerekend, voor alle kernen in de volgende zeven kustgemeenten:

Sluis

Veere

Schouwen-Duiveland

Goeree-Overflakkee

Noordwijk

Zandvoort

Bergen (NH)

Het blijkt dat (zie tabel 1) er veertien kernen zijn in deze gemeenten waar recreatie-

woningen (in prijs per woning) meer waard zijn dan permanent bewoonde woningen.

In de tabel is dit uitgedrukt als de verhouding van de prijs van recreatiewoningen

gedeeld door de prijs van normale woningen (zie de laatste kolom). Een verhouding

van boven de 1 betekent dat recreatiewoningen duurder zijn, en dat geldt dus in deze

veertien kernen. Van de veertien kernen liggen er elf in de gemeente Veere. Als een

minimum van vijf waarnemingen wordt aangehouden om uitschieters te voorkomen,

dan blijven er acht kernen over, waarvan zes in de gemeente Veere; in Aagtekerke (1),

13 Transactieprijzen zijn ook bij de verkochte woningen niet gegeven en kunnen afwijken van de

vraagprijs.

11

Veere (1), Grijpskerke (1), Serooskerke (4) en Meliskerke (2) is de steekproef van re-

creatiewoningen te klein.

Tabel 1 Kernen aan de Noo rdzee k ust waar re cr eat iewoning en mee r waard z i jn

dan ‘nor ma le ’ woningen

Kern

Vraagprijs ‘normale’

woningen Aantal

Vraagprijs recreatie-

woningen Aantal

Verhouding recreatie /

’normale’ woningen

Aagtekerke € 223.365 23 € 525.000 1 2,35

Veere € 309.728 50 € 695.000 1 2,24

Grijpskerke € 230.226 31 € 419.000 1 1,82

Koudekerke € 238.686 86 € 359.458 12 1,51

Vrouwenpolder € 307.350 10 € 446.607 14 1,45

Serooskerke (W) € 248.151 56 € 354.000 4 1,43

Serooskerke (S) € 212.375 8 € 299.000 1 1,41

Domburg € 384.017 30 € 480.091 11 1,25

Biggekerke € 211.722 18 € 263.700 10 1,25

Westkapelle € 278.615 52 € 333.033 15 1,20

Zoutelande € 279.413 40 € 331.426 47 1,19

Meliskerke € 193.612 17 € 224.900 2 1,16

Hoofdplaat € 165.500 31 € 187.813 8 1,13

Cadzand € 308.397 67 € 317.063 8 1,03

Bron: Funda.nl; bewerking RIGO.

Eenzelfde overzicht kunnen we maken gebaseerd op prijs per m² woonoppervlakte

(tabel 2). Daarmee zijn de cijfers gecorrigeerd voor één van de belangrijkste variab e-

len die de woningprijs bepalen: de grootte. Dat leidt tot een groter aantal kernen

waar de prijs voor recreatiewoningen hoger ligt dan die voor normale woningen: 23,

maar met in dertien kernen daarvan minder dan vijf woningen. Van de 23 woonker-

nen liggen er elf in de gemeente Veere, en van de tien met meer dan vijf woningen

zeven.

12

Tabel 2 Kernen aan de Noo rdzee k ust waar re cr eat iewoning en per m ² mee r waa rd

z i jn dan ‘no rma le ’ won ing en

Kern

Vraagprijs ‘normale’

woningen Aantal

Vraagprijs recreatie-

woningen Aantal

Verhouding recreatie /

’normale’ woningen

Westkapelle € 2.063 52 € 3.992 15 1,94

Veere € 2.404 50 € 4.455 1 1,85

Zoutelande € 2.175 40 € 3.905 47 1,80

Aagtekerke € 1.870 23 € 3.281 1 1,75

Koudekerke € 2.079 86 € 3.527 12 1,70

Vrouwenpolder € 2.500 10 € 3.767 14 1,51

Biggekerke € 1.823 18 € 2.745 10 1,51

Bergen (NH) € 3.543 331 € 5.079 3 1,43

Meliskerke € 1.749 17 € 2.499 2 1,43

Domburg € 3.304 30 € 4.407 11 1,33

Ouwerkerk € 1.894 25 € 2.426 2 1,28

Hoofdplaat € 1.522 31 € 1.943 8 1,28

Nieuwvliet € 2.308 18 € 2.842 3 1,23

Dreischor € 2.250 43 € 2.752 2 1,22

Oostkapelle € 2.525 66 € 3.072 35 1,22

Egmond aan Zee € 3.117 163 € 3.717 4 1,19

Serooskerke (W) € 1.977 56 € 2.347 4 1,19

Retranchement € 4.368 20 € 5.182 1 1,19

Groede € 1.905 26 € 2.240 4 1,18

Serooskerke (S) € 1.907 8 € 2.215 1 1,16

Brouwershaven € 1.918 63 € 2.098 27 1,09

Breskens € 2.180 86 € 2.261 44 1,04

Grijpskerke € 1.818 31 € 1.822 1 1,00

Bron: Funda.nl; bewerking RIGO.

4.2 Analyse gemeentelijke WOZ-cijfers

De tweede bron die we gebruiken om het prijsverschil tussen recreatiewoningen en

normale woningen in beeld te brengen, is de gemeentelijke WOZ -registratie. Deze

geeft de waarde per woning. Door de WOZ te koppelen aan informatie uit de BAG

over woninggrootte, kunnen we ook de woningwaarde per m² berekenen. Na de kop-

peling met de BAG zijn er 14.852 woningen over waarvan prijs en prijs per m ² bekend

zijn. Aan de hand van de ‘soort objectcode’ uit de WOZ-registratie is een indeling

gemaakt in zeven woningtypen. Er is een ondergrens gehanteerd van tien woningen

per categorie om significante uitspraken te kunnen doen. Tabel 3 geeft het aantal

referentiewoningen per kern en type weer. In Aagtekerke, Gapinge, Grijpskerke, M e-

liskerke, Serooskerke en Veere zijn onvoldoende recreatiewoningen om voor één van

de typen een vergelijking te maken.

13

Tabel 3 Aanta l won ingen in W OZ - analyse p er ke rn en type

Biggekerke Domburg Koudekerke Oostkapelle Vrouwenpolder Westkapelle Zoutelande

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

per

ma

nen

t

recr

eati

ef

Appartement

106 136 111 67

52 78 99 185 94 59

Halfvrijstaande woning 103 15 168 43 322 13 190 33 163 66

Halfvrijstaande bungalow

12 44

Rijwoning 60 19

132 78

Hoekwoning

101 11

Vrijstaande bungalow

295 296

11 288

Vrijstaande woning 141 33 253 247 417 94 371 39 140 226 171 177 296 232

Bron: WOZ-registratie gemeente Veere; bewerking RIGO.

We laten uit deze bron per kern steeds twee figuren zien, met daarin de prijsverdeling

per woning en per m² voor verschillende woningtypen. Bij de eerste kern met vol-

doende waarnemingen – Biggekerke – leggen we uit hoe de figuur geïnterpreteerd

moet worden. Bij de andere kernen geven we alleen de samengevatte conclusies uit

de data.

Biggekerke

Toelichting op de figuren

De figuren laten de prijsverdeling zien, per woning en per m².Per woningtype zijn steeds twee balken

boven elkaar weergegeven; de bovenste daarvan geeft de prijsverdeling in de permanent bewoonde

voorraad aan, de onderste die in de recreatieve voorraad. In drie kleuren zijn de goedkoopste 30%

(lichtblauw), de middelste 40% (middenblauw) en duurste 30% (donkerblauw) weergegeven. Om als

voorbeeld de rijwoningen in Biggekerke te nemen: de goedkoopste 30% heeft een prijs tussen de

€63.000 en €126.500, de duurste 30% tussen de €167.500 en €232.000. 40% van de woningen heeft een

prijs tussen de €126.500 en €167.500. Voor recreatiewoningen zijn de goedkoopste woningen duurder –

14

30% heeft een prijs tussen de €111.000 en €142.000, maar de duurste woningen goedkoper, met de

duurste 30% tussen de €153.000 en €167.000.

Als prijsgrens voor ‘goedkope woningen’ wordt vaak de bovengrens van de 30% goedkoopste woningen

gebruikt. Voor rijwoningen in Biggekerke zouden ‘goedkope woningen’ dus woningen tot €126.500 zijn,

voor vrijstaande woningen tot €275.000. Dat betekent dat de meeste vrijstaande recreatiewoningen in

deze kern onder de ‘goedkope woningvoorraad’ vallen, maar de meeste rijwoningen niet.

Recreatiewoningen zijn per woning over het algemeen goedkoper dan norm a-

le woningen.

Per m² liggen de prijzen voor recreatiewoningen bij rij - en halfvrijstaande

woningen hoger dan die van normale woningen. Voor vrijstaande woningen is

het verschil het kleinst.

Het prijsniveau van normale woningen kent zowel naar de onder - als de bo-

venkant meer uitschieters: ze zijn vaker extreem goedkoop of extreem duur.

Domburg

Voor vrijstaande woningen zijn de verschillen beperkt, zeker in prijs per wo-

ning. Uitgedrukt per m² zij vrijstaande woningen vaak duurder.

Van de andere woningtypen ligt het prijsniveau over het algemeen hoger voor

recreatiewoningen.

Koudekerke

15

Per woning geldt alleen voor appartementen dat de recreatiewoningen duu r-

der zijn dan normale woningen.

Per m² liggen de prijzen voor alle woningen hoger dan die van normale wo-

ningen.

Oostkapelle

De verschillen tussen prijzen van normale woningen en recreatiewoningen

zijn beperkt.

Per woning zijn recreatiewoningen in deze kern over het algemeen goedkoper

dan normale woningen.

16

Vrouwenpolder

Uitgedrukt in prijs per m² geldt voor alle woningtypen dat de prijs voor recre-

atiewoningen hoger ligt dan die voor normale woningen.

Uitgedrukt in prijs per woning is dat voor vrijstaande woningen niet het geval;

appartementen en halfvrijstaande woningen zijn vaak wel duurder in de r e-

creatieve markt dan in de permanent bewoonde voorraad.

Westkapelle

Er is hier een groot aantal recreatieappartementen van één bepaald type,

met dezelfde oppervlakte en WOZ-waarde. De prijs hiervan ligt per m² ten

opzichte van appartementen in de normale voorraad op een gemiddeld n i-

veau. Omdat het relatief kleine appartementen zijn (39 m²), zijn ze ten op-

zichte van de normale appartementenvoorraad goedkoop.

Vrijstaande recreatiewoningen zijn per m² duurder dan normale vrijstaande

woningen, per woning is het prijsniveau vergelijkbaar.

17

Zoutelande

Het prijsniveau per m² ligt over het algemeen iets hoger voor recreatiewonin-

gen dan voor normale woningen.

Per woning zijn rijwoningen, hoekwoningen en appartementen in de recre a-

tieve markt vergelijkbaar in prijs met de normale markt. Vrijstaande woni n-

gen inclusief bungalows zijn in de normale markt vaak duurder.

4.3 (Voorlopige) conclusie prijseffect tweede woningen

Met alle beperkingen die aan de gebruikte data kleven, suggereren de geanalyseerde

cijfers dat de prijzen voor woningen in de gemeente Veere zouden stijgen wannee r

het tweede woningbeleid werd losgelaten. Dat geldt op basis van de Funda-cijfers en

ook op basis van de WOZ-cijfers. In de huidige markt is er een fors prijsverschil te zien

tussen woningen die voor permanente bewoning worden aangeboden en woningen

die als recreatiewoningen worden aangeboden. Het verschil is per m ² over het alge-

meen groter dan per woning; dat suggereert dat de normale woningvoorraad over het

algemeen groter is dan de recreatieve voorraad.

Wanneer de ‘normale’ woningvoorraad wordt vrijgegeven voor niet-permanente be-

woning, is het aannemelijk te verwachten dat ten minste een deel van die wonin g-

voorraad ook in de belangstelling van recreanten zal staan. Dat vergroot de druk op

de woningmarkt voor huishoudens die een woning voor permanente be woning zoe-

ken.

18

19

5 Conclusies

In de voorgaande drie hoofdstukken is vanuit drie verschillende invalshoe-

ken nagegaan in hoeverre er schaarste zou ontstaan op de woningmarkt in

Veere als het tweede woningbeleid wordt losgelaten. Dit slothoofdstuk vat

de conclusies uit het onderzoek samen

Een indicatieve berekening van de vraag naar woningen voor recreatief g e-

bruik komt op een ondergrens van 15 woningen per jaar. Dat lijkt weinig,

maar is nog altijd een kwart van het jaarlijkse woningbouwprogramma in de

gemeente Veere.

Indicatief wordt door lokale makelaars aangegeven dat 1/3 van de belangste l-

lenden voor bestaande woningen in de kustkernen op zoek is naar een twe e-

de woning. Het gaat vooral om belangstellenden uit Duitsland, België of

Frankrijk. Zij zoeken een woning tot ongeveer €300.000 met een authentieke

uitstraling. Deze groep wil uitdrukkelijk geen woning op een vakantiepark ko-

pen, maar wil juist in de bestaande gemeenschap wonen. Eventueel wijkt

men uit naar een verder van de kust af gelegen kern.

De analyse van de prijzen laat zien dat er over het algemeen een prijsverschil

bestaat tussen recreatiewoningen en permanent bewoonde woningen. Recre-

atiewoningen zijn duurder dan permanent bewoonde woningen. Dat effect is

nog sterker wanneer gecorrigeerd wordt voor de woonoppervlakte. Het effect

is op basis van Funda-cijfers in bijna alle kernen aan te wijzen, de WOZ -cijfers

laten het vooral zien in de kernen direct aan de kust en enigszins in Biggeke r-

ke.

Het feit dat er een significant prijsverschil bestaat tussen permanent be-

woonde woningen en recreatiewoningen, wijst erop dat het gaat om twee

deelmarkten waartussen nauwelijks verkeer plaatsvindt. Het is redelijk om te

veronderstellen dat bij het wegnemen van de scheiding tussen die markten –

door opheffing van het tweede woningbeleid – de prijzen naar elkaar toe zul-

len bewegen. De vraag naar ‘normale’ woningen neemt dan immers toe,

waardoor de prijs daarvan opgedreven wordt, terwijl de vraag naar recre a-

tiewoningen afneemt. Ook indirect zou op deze manier het loslaten van het

tweede woningbeleid de omvang van de betaalbare woningvoorraad in Veere

doen afnemen, naast dat er sprake is van een rechtstreeks effect door ont-

trekking van woningen.

Alle gegevens overziend zijn er sterke aanwijzingen dat het loslaten van het

tweede woningbeleid zou leiden tot schaarste op de normale woningmarkt.

Deze schaarste ontstaat, doordat een deel van de bestaande voorraad wordt

onttrokken voor recreatief gebruik. Daarnaast kan de grotere vraag in comb i-

natie met de hogere prijzen van recreatiewoningen leiden tot prijsstijgingen

in de bestaande voorraad, zodat ook indirect de beschikbaarheid van de b e-

staande goedkope woningvoorraad vermindert.