Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur

HOOGBOUW

Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur

ONDER DE BOMEN

HOLLANDSE STAD

ISBN 978-90-809293-4-0

- Ambities van de stad -In Nederland zijn hoge gebouwen steeds vaker onderwerp van discussie. De afgelopen jaren worden gestaag steeds meer hoogbouwprojecten gerealiseerd. Soms vanuit een duidelijke wens in de stad, maar net zo vaak zonder stedelijk doel. Veel gemeentes zijn op zoek naar een rode draad en de meerwaarde van hoogbouw voor hun stad. Wat is goede hoogbouw en wat kan het betekenen?

Deze publicatie bekijkt het Nederlandse hoogbouwlandschap anno 2008. Wat kan hoogbouw betekenen voor de stad? Welke aspecten verdienen meer aandacht bij de realisatie van een toren? Wat zijn essentiële randvoorwaarden voor een geslaagd project? En wat is de rol en het belang van de gemeente, architect, ontwikkelaar, belegger en burger in het complexe speelveld van hoogbouw in een overlegcultuur?

Inh

ou

dso

pg

aveTien Lessen 6

Waarom Hoogbouw? 8

De Discussie 10 Tilburg Arnhem Heerlen Belle van Zuylen

Het Perspectief 16 Hoogbouw in de wereld Hoogbouw in Nederland Hoogtepunten Definities Typische plattegrond Regionale competitie

Hoogbouwbeleid 30 Gemeentelijk beleid Principes 'Zoning envelope' Dichtheid Ontwerp van de plint Typen van de plint Bereikbaarheid In de praktijk 46 Grote Spelers Concurrentiepositie Status vs. efficiëntie Duurzaamheid

Casestudies 56 Arnhem Heerlen Rotterdam Tilburg Utrecht Vlissingen

Vaktermen 70

Literatuur 72

Colofon 73

VoorwoordHoge gebouwen raken steeds meer ingeburgerd in het Nederlandse landschap. Vroeger was hoogbouw voorbehouden aan de centra van de grote steden met soms een 'verdwaalde' toren aan de snelweg of langs de kust.

Sinds halverwege de jaren ‘80 lijkt hoogbouw echter definitief doorgebroken. Rotterdam profileert zich, sinds de ontwikkeling van het Weena, als hoogbouwstad. Den Haag en Amsterdam ontwikkelen hoogstedelijke stationsomgevingen rond hun HSL-stations. In Utrecht ontspint zich een discussie over de bouw van de Belle van Zuylen, een toren van 260 meter hoog aan de A2. Ook in andere steden zoals Tilburg, Eindhoven en Maassluis zijn inmiddels hoogbouwprojecten gerealiseerd.

Steeds meer Nederlandse steden krijgen dan ook te maken met vragen over hoogbouw. Vanuit de markt wordt gepolst wat de mogelijkheden zijn, vanuit de stad wordt gevraagd om duidelijkheid. De lokale politiek en ruimtelijke ordening zien het bouwen in torens als kans om ‘de compacte stad’ die in rijksbeleid wordt gepropageerd te realiseren.

In de meeste middelgrote gemeenten is of wordt dan ook hoogbouwbeleid ontwikkeld. Toch bestaat de kennis over hoogbouw in veel gemeenten voor een groot deel uit aannames, wensbeelden en stoere verhalen. Dat betekent dat hoogbouw niet altijd aan de van te voren gestelde verwachtingen blijkt te kunnen voldoen.

Hoogbouw biedt de stad kansen om zichzelf op de kaart te zetten, een impuls te geven aan de lokale economie en de markt te verbreden met nieuwe gewilde woon- en werkmilieus. Met deze publicatie wil de Stichting Hoogbouw een overzicht geven van het krachtenveld, de stand van zaken en de stelregels van het bouwen in de hoogte. Op die manier wil zij een impuls geven aan de realisatie van hoogwaardige hoogbouw in de Nederlandse stad.

Marnix NorderVoorzitter Stichting Hoogbouw

4 5

Tien lessen

Voorkom een verkeersinfarctTorens genereren forse verkeersstromen van forensen of werknemers die de infrastructuur in de omgeving onder druk zetten. Voorkom een verkeersinfarct op omliggende wegen door in een vroeg stadium effecten van de nieuwe verkeersbehoefte te berekenen en de omgeving daar op in te richten. Stem hoogbouwbeleid af op het lokale openbaar vervoersaanbod.

Met name de effecten van valwind rond torens hebben grote invloed op het functioneren van de openbare ruimte in de directe omgeving. Test het gebouw in de windtunnel en met bezonningsstudies. Gebruik de uitkomsten om een aantrekkelijke 'hoogbouw-proof'- omgeving te realiseren.

Hoge bomen vangen veel wind

Laat hoogbouw landen op het maaiveldDenk na over de landing van het gebouw op de grond en de inpassing van verkeersstromen in het omringend stedelijk weefsel. Zorg in de plint voor publieksfuncties of horeca, of op zijn minst een ruimte, passende entree. Voorkom een levenloze begane grond door een goede inpassing van de parkeervoorziening, bijvoorbeeld in een kelder. Een ruime verdiepingshoogte in de plint garandeert flexibiliteit in gebruik en ruimte voor publieke functies.

Pas op voor marktverzadigingBij oplevering van een hoogbouwproject komt een omvangrijke hoeveelheid programma ineens op de markt. In middelgrote steden, zonder een echte hoogbouwmarkt kan dat het lokale aanbod op de kantoren- of woningmarkt verstoren. Daarnaast heeft hoogbouw een moeilijke positie in de markt omdat in de kleinere steden penthouses in dezelfde luxe markt zitten als luxe grondgebonden woningen. Hoogbouw vereist een onderscheidend stedelijk centrummilieu om zich in te profileren.

Hoge gebouwen stellen beperkingen aan hun omgeving. Vanwege ontsluiting, bezonning en windhinder heeft een hoog gebouw afstand nodig tot de omgeving. Daarom betekent veel verdiepingen niet een gegarandeerd hogere dichtheid ter plekke. Laag bouwen in hoge dichtheid is soms effectiever. Als binnenstedelijke bouwopgave is hoogbouw wel interessant door de maat van de ontwikkeling.

Hoogbouw is geen wondermiddel voor verdichting

Werk actief aan een hoogbouwmilieuEen solitaire toren voegt minder toe aan de stad dan een hoogbouwmilieu. Hoogbouw in een samenhangende ontwikkeling is een doordachte en gelaagde vorm van stedelijkheid. Daarin gaan hoogwaardige woon- en werkmilieus en bereikbaarheid samen. Een hoogbouwmilieu ontstaat alleen door een actieve stedelijke ambitie en een heldere regie.

Benoem de betekenis van de torenDe betekenis van hoogbouw is de meerwaarde die ze geeft aan de directe omgeving, de stad en soms de regio: als icoon of als verbreding van het lokale kantoren- en woningaanbod. Daarnaast is hoogbouw voor alle betrokkenen een prestigeproject. Het bouwproces is complex, de belangen zijn voor alle betrokkenen groot. Zorg daarom ook al in een vroeg stadium voor heldere communicatie en samenwerking tussen bouwers, bewoners en politiek, om de betekenis van het project te kunnen benoemen.

Bepaal een ambitie en beoordelingskaderDe rol van een gemeente bij het realiseren van hoogbouw ligt voornamelijk in het opstellen van een kader of beleid. Door helder geformuleerd beleid kan de gemeente marktpartijen prikkelen en ontwikkelingen stroomlijnen. Het formuleren van een gemeentelijke hoogbouwambitie is essentieel. Stel criteria op voor kwaliteit en duurzaamheid.

Tien lessen

Hoogbouw kan uit stedenbouwkundig oogpunt helpen om de stad leesbaar te maken en belangrijke plekken te markeren. Door een focus op een beperkt deel van de stad wordt de kans op realisatie vergroot en daarmee ook de kans op spin-off.

Een helder concept werkt

Deze publicatie schetst actuele discussies, relevant beleid en een aantal regels en tips vanuit de praktijk, zoals die voorkomen in het Nederlandse hoogbouwdebat. Een aantal onderwerpen blijkt daarin steeds terug te komen. Daaruit volgen de tien belangrijkste lessen voor succesvolle hoogbouw, van de schaal van de stad tot op gebouwniveau:

Hoogbouw is een kans, geen mustHoogbouwinitiatieven zijn steeds minder gebonden aan grote steden: ze komen steeds meer door het hele land voor. Hoogbouw kan een aanvulling zijn op de lokale kantoren- of appartementenmarkt. Het is echter geen garantie voor stedelijk succes. De keuze voor een toren binnen de gemeentegrenzen vraagt met name in kleinere kernen een heldere afweging ten aanzien van de eigen stedelijke kwaliteiten en ambities.

6 7

Waaro

m H

oo

gb

ou

w?

Complexe opgaveHoog bouwen leidt vaak tot een felle discussie tussen voor-en tegenstanders, amateurs en professionals waarin elke partij een eigen agenda en doel heeft. Hoogbouw heeft een grote impact op haar omgeving. Visueel is een hoog gebouw vaak een landmark terwijl de directe omgeving in de schaduw staat. In multifunctionele gebouwen kan de concentratie van flinke metrages stedelijke programma's in één gebouw leiden tot gebrek aan levendigheid in de omgeving.

OntwikkelaarVoor de ontwikkelaar is een toren als mogelijk statussymbool een interessant project. Tegelijkertijd loopt hij met het bouwen van zo’n omvangrijk woon- of werkgebouw het risico de lokale markt te overspoelen en met onverkoopbare kantoren of appartementen te blijven zitten.

Gebruikers en bewonersGebruikers krijgen een woon- of werkplek met een fantastisch uitzicht over de hele stad, maar ruilen dat voor een deel van hun vrijheid: in de meeste grote kantoortorens kunnen de ramen niet open en de balkons of ‘french windows’ in hoge woongebouwen zijn niet te vergelijken met een traditioneel balkon, een dakterras of een tuin.

Lange ademHet realiseren van hoogbouw is door al deze afwegingen, belangen en risico's complex en vereist een lange adem. Bovenal vraagt het om een goede communicatie tussen alle partijen. Hoogbouw kan, als het weloverwogen en helder ontworpen is, een aanvulling vormen op het stedelijk landschap: als onderdeel van de stedelijke skyline, als aanvulling op de lokale woning- of kantorenmarkt en als efficiënt en duurzaam milieu.

Het schema hiernaast geeft een overzicht van de wensen, bedreigingen en aandachtspunten bij het realiseren van hoogbouw. Aan de hand van de praktijk, referentieprojecten en analyse van bestaand beleid zullen deze aspecten in deze studie aan de orde komen.

Argument voor Argument tegen Aandachtspunten

Gemeente Draagt bij aan imago Parkeerprobleem Aansluiting op de omgeving

Intensief ruimtegebruik Overbelasting infrastructuur Hoogbouweffectrapportage

Draagvlak voor voorzieningen Overschot openbare ruimte

Landmark Gevaar van levenloze plint

Nieuw stadsbeeld

Massa voor openbaar vervoer

Ontwikkelaar Sprekend beeldmerk Hoge stichtingskosten Goed product op juiste locatie

Status Parkeerprobleem Timing bij in de markt zetten

Weinig grond / veel gebouw Risico op marktverzadiging

Mogelijk lokaal weerstand

Grote kans op vertraging...

...Met bijkomende renteverliezen

Belegger Grote belegging Kans op marktverzadiging Locatie, architectuur, flexibiliteit, en concept.

Goed rendement op vastgoed Hoge beheerkosten Uniciteit van hoogbouwprojecten.

Recessiegevoelig

Eindgebruiker Herkenbaar gebouw / status Hogere huurprijs Werknemers zijn gevoelig voor locatie

- werken Uitzicht Lage parkeernorm Sick building syndroom

Voorzieningen nabij

Bedrijfsidentiteit

Eindgebruiker Centrum milieus Vandalismegevoelig Organiseren in vereniging van eigenaren

- wonen Uitzicht Dure parkeerbox Onderhoud gemeenschappelijke ruimte

Status Goedkopere alternatieven voorhanden Sick building syndroom

De stad / Draagvlak voor voorzieningen Schaduwwerking Overbelasting infrastructuur

omwonenden Grootstedelijkheid Windhinder

Uitzichtplatforms Horizonvervuiling

Grootstedelijkheid

Architect Omvangrijke opgave Weinig vrijheid Gemeentelijke eisen

Prestige project Complexe opgave Voorwaarden belegger/ontwikkelaar

Gebrek aan specifieke kennis Welstandseisen

Aannemer Grote opdracht Groot risico Bouwoverlast

Paradepaardje Bouwvertraging Complexe bouworganisatie centrumlocaties

Argumenten en aandachtspunten

8 9

De D

iscussie

De Hoogbouwvisie of -notaBijna alle grote steden in Nederland hebben anno 2008 een visie op hoogbouw in de gemeente ontwikkeld. Ook in kleinere steden wordt gewerkt aan gemeentelijke hoogbouwvisies. Hoogbouw vind je inmiddels overal in het land en is allang niet meer voorbehouden aan de centra van de grote steden. Juist daardoor is de discussie over waar en waarom van hoogbouw actueler dan ooit.

In veel middelgrote Nederlandse steden is dan ook een levendig hoogbouwdebat op gang gekomen. In bijna elk stadshart en langs elke snelweg is wel een reden of de ‘ideale plek’ voor een accent in de hoogte: uitzicht op water of bos, een landmark dat de gemeente weer op de kaart zet of een marktpartij met een lucratief plan.

Lokale aspectenHoogbouw is echter niet overal even vanzelfsprekend. In dit hoofdstuk gaan we in op een viertal typische lokale plannen. Zo blijkt in Tilburg dat hoogbouw weliswaar de stedelijke structuur kan versterken, maar lang niet altijd voorziet in een lokale woningbehoefte. Ook de gemeente Heerlen juicht de ontwikkeling van spraakmakende appartemententorens toe. De lokale vraag blijkt echter onvoldoende en vooralsnog is het nog niet gelukt om dit soort complexen in de markt te zetten.

In Arnhem ontstond de discussie over de torens bij het Centraal Station pas na realisatie: de torens zijn door hun vorm volgens velen een visuele barrière tussen Veluwe en Rijn. In Utrecht is discussie ontstaan over de mogelijke komst van de hoogste toren van Europa naar VINEX-wijk Leidsche Rijn. Zelfs op nationaal niveau wordt gedebatteerd over de betekenis en meerwaarde van zo’n gebouw op de beoogde plek aan de rand van het Groene Hart.

Hoogbouw verdient een brede discussie over nut, noodzaak, betekenis en de meerwaarde voor zijn omgeving. Op een symposium over hoogbouw in september 2007 stelde Marnix Norder, wethouder Bouwen en Wonen in Den Haag en voorzitter van Stichting Hoogbouw: “Bij hoogbouw gaat het in belangrijke mate ook om gevoel, om identiteit, om iets dat betekenis moet geven aan de plek. Wanneer die toegevoegde waarde bij hoogbouw ontbreekt, dan zou ik onmiddellijk zeggen: doe het dan maar niet. Betekenis en identiteit zijn twee essentiële waarden van hoogbouw.”

Hoogbouw in Heerlen (centrumschil)

Rotterdamse hoogbouw (de rivier als centrum)

Arnhems peil: niet hoger dan de stuwwal

Belle van Zuylen: een solitair

10 11

De eerste torens die in Arnhem werden gebouwd gelden nu lokaal als voorbeeld van ‘hoe-het-niet-moet’.

Park- en RijntorenIn Arnhem werden bij het te vernieuwen Centraal Station twee opvallende kantoortorens gerealiseerd. De torens zijn relatief breed en staan naast elkaar, waardoor ze vanuit een groot deel van de stad als een brede ‘wand’ worden ervaren. Er is veel kritiek op deze Park- en Rijntoren, ontworpen door UN Studio. Veel mensen vinden ze lelijk. Ook in de gemeentelijke politiek wordt een hoogbouwdebat gevoerd:Zo stelt de PvdA in een debat: “De PvdA vindt dat je voorzichtig moet zijn met hoogbouw in Arnhem. De (...) torens bij het station zijn een voorbeeld van hoe het eigenlijk niet had gemoeten. Daarvan moeten we leren door in de toekomst anders hoog te bouwen. Uitbreiding van ons woningaanbod kunnen we bereiken door hoge slanke torens op een aantal plekken dichtbij de Rijn te bouwen.”

Arnhem: lessen van een eerste toren

RijnboogDat gerealiseerde projecten nieuwe initiatieven kunnen frusteren is duidelijke geworden in de discussie omtrent het plan voor de Rijnboog. De Rijnboog is het gebied tussen de Rijn en de middeleeuwse binnenstad en is in de tweede oorlog stevig gebombardeerd. De herbouw uit de wederopbouwperiode is van een lage kwaliteit. Het Rijnboogplan wil een deel van de wijk vervangen door nieuwbouw en combineren met een insteekhaven naar de Rijn. Om het plan haalbaar te maken wordt gedacht over de bouw van enkele torens. Die zijn nu onderwerp van discussie in het debat over de mogelijkheid en toegestane hoogte volgens de gemeentelijke hoogbouwnota.Tegenstanders van hoogbouw nabij het centrum voelen dit aan en voeren fel actie. Burgers mochten zich uitspreken over de variant van de haven in een referendum. Indirect spraken ze zich daarmee ook uit over hoogbouw, omdat de lengte en kosten van die haven de noodzaak van hoogbouw in het Rijnboog-plan bepaalt.

Bij Coehoorn-Zuid wordt juist pas op de plaats gemaakt. Het traject zou eigenlijk synchroon lopen met het Havenkwartier, maar er wordt vijf maanden de tijd genomen voor een discussie over de hoogbouw op die plek in de stad. Daar, aan de voet van de stuwwal, zijn drie woontorens van vijftien lagen gedacht. Het plan was samen met de haven in de Nieuwstraat een groot strijdpunt in de discussie omtrent het havenreferendum, voor de zomer.

Het heroverwegen van de hoogbouw is een nadrukkelijke wens van de gemeenteraad. Verantwoordelijk wethouder Sander van Bodegraven wil met een heel nieuwe blik naar het plan kijken, en zo nieuwe mogelijkheden aanboren.

Zelfs schrappen van de torens behoort tot de mogelijkheden, zegt hij desgevraagd. "Maar dat heeft natuurlijk wel weer

Discussie over hoogbouw Rijnboogfinanciële consequenties. Je kunt ook naar alternatieve locaties kijken, of andere bouwvormen."

Coehoorn-Zuid is een van de zes projecten die samen Fase 1 van Rijnboog vormen. Met drie daarvan wordt nu tempo gemaakt: Het Havenkwartier, Bartok en Paradijs, Coehoorn-Noordoost en de kop van de Oeverstraat komen later. Voor het eerste is nog 10 miljoen euro nodig, de Oeverstraat wacht op het besluit rond het kenniscluster dat daar moet komen.

Na de keuze voor variant Sluis bij het referendum over het Havenkwartier, schaarden ook BenW en de gemeenteraad zich achter die variant. Die wordt nu, net als Coehoorn-Zuid, door een raadswerkgroep verder uitgewerkt.Helemaal vast staat de invulling van het Havenkwartier nog niet. Zo is de manier waarop de Weerdjesstraat wordt ingericht nog punt van discussie. Het kan de hefbrug van Sluis worden, maar ook een tunnel is nog niet uit beeld.

Voor het Havenkwartier en Coehoorn-Zuid ligt er nu een plan van aanpak. Dat gaat ervan uit dat het minimaal nog acht jaar duurt voordat Fase 1 van Rijnboog is voltooid. Het hele project omvat vier fases en vergt tientallen jaren.

29 augustus 2007

De Gelderlander

Er komt schot in Rijnboog. Burgemeester en wethouders van Arnhem willen op volle kracht vooruit met de invulling van het Havenkwartier en volgende week wordt de startovereenkomst getekend voor Bartok en Paradijs.

De gemeente Tilburg kreeg vanaf de jaren negentig te maken met een aantal hoogbouwinitiatieven. Nadat langs het spoor enkele spraakmakende torens waren gebouwd werd de zone tussen deze torens als ‘stadsas’ voor hoogbouw benoemd. Beleid werd als het ware op de initiatieven vanuit de markt aangepast.

InterpolisVerzekeringsmaatschappij Interpolis overwoog om te vertrekken uit Tilburg. Het kantoor was verouderd en er werd gezocht naar een geschikte locatie buiten Tilburg. De gemeente Tilburg heeft gelobbyd om Interpolis in de stad te houden en lokte het bedrijf (terug) de stad in met de belofte van hoogbouw op een centrumlocatie.

WestpointHet voortraject van de Westpoint-toren, voor enige tijd de hoogste woontoren van Nederland, verliep stroef. Bij aanvang van de bouw was ongeveer 35% van de appartementen verkocht

tegen de gebruikelijke 70 %.Om potentiële kopers te interesseren zijn vervolgens helikoptervluchten georganiseerd die een indruk moesten geven van het uitzicht over Tilburg. Bij oplevering was echter nog steeds ongeveer de helft van de appartementen, allemaal in het duurdere segment, niet verkocht.

StadsheerOok een tweede appartemententoren, de Stadsheer, kende een moeilijke start. Het lukte maar niet om de woningen af te zetten in de markt. Het blijkt moeilijk om de lokale woningmarkt warm te krijgen voor hoogbouwappartementen. Als promotiestunt opende de ontwikkelaar ‘Skylinerestaurant De Stadsheer’ op de dertigste verdieping van het 101 meter hoge gebouw om de Tilburgers het gebouw in te lokken.De bouw kon uiteindelijk starten nadat Amvest de toren opkocht. De 85 luxe appartementen worden nu verhuurd.

Tilburg: een gewild milieu?

Tot deze conclusie komt het Tilburgs college in de nota 'Voor wie hoger wil bouwen dan vijftien meter', die voor inspraak is vrijgegeven. De nota moet gaan gelden als een 'handreiking' aan ontwikkelaars die plannen hebben voor hoogbouw."Met de praktische handleiding willen we meer richting geven aan het Tilburgs hoogbouwbeleid. Daarbij gaan we uit van plannen die hoger reiken dan vijftien meter", aldus wethouder Jan Hamming (PvdA, ruimtelijke ordening) in een toelichting. Hamming reageerde laconiek op de vraag of veel Tilburgers niet zullen vinden dat de nota veel te laat komt en dat er al teveel hoogbouw in de stad is verschenen. "Beter laat dan nooit", stelde Hamming droogjes vast.In de nota worden niet alleen voorkeursgebieden aangewezen voor hoogbouw, ook worden gebieden genoemd waar nieuwbouw van vijftien meter en hoger 'mogelijk' is. Daarbij gaat het onder meer om de wijkwinkelcentra Wagnerplein,

Hoogbouw liefst tussen UvT en InterpolisPaletplein en Heyhoef en om de groen- en/of stadsranden van de Piushaven, het St. Elisabeth Ziekenhuis en Het Wandelbos. Ook langs delen van de Ringbanen is op de langere termijn hoogbouw mogelijk. Belangrijk uitgangspunt is daarbij volgens het college de herkenbaarheid van de oude linten die de Ringbanen doorsnijden. "Deze linten moeten herkenbaar blijven en hierlangs is dus geen hoogbouw mogelijk. Ook de wijken en buurten die herkenbaar zijn langs de Ringbanen, zijn vanwege hun typerende stedenbouwkundige structuur uitgesloten van hoogbouw", aldus het college.Een aantal lopende hoogbouwinitiatieven zou volgens de nieuwe regels niet meer mogen worden uitgevoerd. Maar voor zover er concrete afspraken zijn gemaakt, worden deze projecten gewoon voortgezet, maakte wethouder Hamming gisteren duidelijk. Daarbij gaat het onder meer om drie deelprojecten in uitbreidingswijk Koolhoven (15-25 meter), twee woontorens in Witbrant-Oost (35-40 meter), het door omwonenden fel bestreden appartementencomplext aan de Baroniebaan (22 meter), twee gebouwen van 24 meter op Tradepark 58, alsmede het geplande appartementencomplex op de hoek van het Piusplein en de Jan Aartestraat (27 meter).

Nieuwe initiatieven voor hoogbouw in Tilburg moeten bij voorkeur worden uitgevoerd in het gebied tussen de Universiteit en het Interpolisgebouw. Hoogbouw is ook wenselijk op de ruimtelijke knooppunten Kempenbaan en Het Laar.

30 mei 2007

BRABANTS DAGBLAD

12 13

Het Nederlandse hoogbouwdebat culmineert in de Belle van Zuylen-toren, een plan van Burgfonds en de Architekten Cie. Deze ‘verticale stad’ moet met een hoogte van 262 meter het hoogste gebouw worden van Europa. In Utrecht mocht voorheen echter nooit hoger dan de Domtoren (112 meter) worden gebouwd. Sinds de Belle van Zuylen waait er echter een nieuwe wind in het stadhuis en is ‘the sky the limit’. Utrecht probeert zich zo te positioneren als het centrum van het land. Ondanks dat het initiatief slechts voor een deel past in het hoogbouwbeleid, is de gemeente razend enthousiast. Ook een partij als NS steunt de bouw van de toren inmiddels.

Door deskundigen van buiten de gemeente zijn inmiddels ernstige bedenkingen geuit over de toren. Onder andere door rijksbouwmeester Mels Crouwel: “Wanneer we sommige dingen willen stimuleren en andere willen beschermen, dan is de bouw van Belle van Zuylen geen probleem.

Maar ik zou het zo niet doen. Het gebouw sluit niet aan op het programma en het masterplan Leidsche Rijn. Als je Leidsche Rijn aanduidt als platte stad, dan moet je dat niet met een verticale stad doorbreken. In het nieuwe plan voor de toren is een plint niet meer aanwezig: het zijn vier uit elkaar staande kolommen die in het niet, in het land staan. Er wordt niet aan alle voorwaarden om het gebouw te laten lukken voldaan. De hoogte hoeft geen probleem te zijn, maar het moet wel een betekenisvol gebouw zijn. Het heeft geen identiteit, het moet op zoek naar een identiteit. De bewijslast is hoog, maar aan een aantal basale dingen wordt hier niet voldaan. Een verdere intensivering van het programma zou beter zijn." (Symposium hoogbouwbeleid op

21 september 2007)

Ook minister Cramer van VROM is niet onverdeeld positief. Daarmee is het debat over de Belle van Zuylen onderdeel geworden van een nationaal debat.

Utrecht: de hoogste van Europa

De luchtkwaliteit. Dat, zegt Utrechter Kees van Oosten, wordt het belangrijkste wapen in de strijd tegen de 262 meter hoge toren Belle van Zuylen, die in de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn moet komen te staan. “Die Belle van Zuylen komt er nooit. Dit plan gaan we neersabelen.”(...)Zodra de vrijstelling voor het bestemmingsplan ter inzage ligt, stapt van Oosten naar de rechter. Met zijn Bureau Rechtsbescherming voert hij geregeld juridische gevechten tegen plannen en maatregelen van het Utrechtse gemeentebestuur. Van Oosten noemt het plan voor de Belle van Zuylen, het hoogste gebouw van Nederland, “bespottelijk” en geeft het geen schijn van kans voor de rechter. “Dit gaat een gigantische hoop autoverkeer en dus milieuvervuiling opleveren. De luchtkwaliteit zal drastisch achteruitgaan.”De Belle van Zuylen, vorig jaar gepresenteerd door Burgfonds en het Amsterdamse bureau de Architecten Cie., is een toren die ondermeer gaat bestaan uit kantoren, woningen, dienstverlenende bedrijven en een hotel. Onlangs werd in een haalbaarheidsonderzoek van Burgfonds duidelijk dat de bouw van de toren geen technische problemen oplevert. Bij een informele gemeenteraadsvergadering waarin dat onderzoek werd besproken, bleek een meerderheid van de Utrechtse raad achter de komst van de toren te staan.Over de luchtkwaliteit gaan zich later nog gespecialiseerde

Meer dan twee keer zo hoog als de Domonderzoeksbureaus buigen. Maar verantwoordelijk wethouder Harrie Bosch (PvdA) maakt zich weinig zorgen. Op dit moment liggen veel bouwplannen stil, omdat ze de luchtkwaliteit te zwaar belasten. Maar Bosch vertrouwt op de nieuwe Wet Luchtkwaliteit, die nu bij de Eerste Kamer ligt. Die wet moet veel bouwplannen - zoals dat voor de Belle van Zuylen - weer uitvoerbaar maken. “Ik hoop dat iedere Utrechter straks net zo trots is op de Belle van Zuylen als op de Dom”, zegt de wethouder. (...)En dan is er nog de horizonvervuiling.Vanaf het uitzichtplatform op het dak, zegt Verwey kun je vijftig kilometer ver kijken. “Bij mooi weer zie je zelfs de zee.” Frank Wassenberg, onderzoeker bij het onderzoeksbureau OTB van de TUDelft, werpt tegen dat het “natuurlijk ook andersom” werkt. “Op grote afstand kun je die toren straks zien. Dat is de keerzijde.” Roel de Wit, oud-voorzitter van de Raad Ruimtelijke Ordening, is om die reden fel tegenstander van de toren. “Hoogbouw moet in verhouding zijn. Honderd meter lijkt me hoog genoeg voor een stad als Utrecht.” Marcel Blom van de Natuur en Milieufederatie Utrecht pleit voor een onderzoek “naar hoe het er straks uitziet vanuit het Groene Hart en hoe je dat beleeft”.De appartementen in de Belle van Zuylen gaan zeker een half miljoen euro kosten. De vierkante meterprijzen voor de kantoren zijn hoger dan normaal. Burgfonds heeft geen onderzoek gedaan naar potentiële kopers. Wel is er gesproken met trendwatchers en marktbureaus over de toekomstige woonvraag en woontrends. Hun conclusie: projecten van deze omvang zijn schaars, en er zal genoeg belangstelling voor zijn. (...)

18 april 2007

Utrecht wil de hoogste toren van Nederland bouwen. Maar niet iedereen is enthousiast over de ‘Belle van Zuylen’. De lucht en de horizon raken vervuild, zeggen tegenstanders.

De gemeente Heerlen wil graag hoogbouw realiseren in de stad. Ook de burgers staan volgens de nota hoogbouw positief tegenover hoogbouw. Het document is vastgesteld in 2003 door de raad. Toch blijken concrete projecten als de Drie Musketiers en de Lange Jan en Lange Lies niet van de grond te komen.

Lange Lies en Lange JanIn 2003 werd het ontwerp van architect Francine Houben gekozen voor de twee woontorens Lange Lies en Lange Jan op het Schouwburgplein. De bebouwing bij het plein is al jaren onderwerp van discussie. Deze twee geplande woontorens zullen de skyline van Heerlen en de gehele Oostelijke Mijnstreek bepalen, omdat ze met een hoogte van respectievelijk 108 en 90 meter de hoogste gebouwen van heel Limburg worden.

In 2005 bleken de appartementen te duur en onverkoopbaar en zijn de twee torens afgetopt naar 70 meter. Inmiddels wordt de realisatie van de torens bezien in relatie tot een grotere gebiedsontwikkeling.

De Drie MusketiersEen ander project, de Drie Musketiers, blijkt ook moeilijk te realiseren. De torens werden in 2004 door Wiel Arets getekend. Na enige tijd werd de eerste verkoopsessie afgelast. Een nieuwe makelaar probeert nu de appartementen opnieuw in de markt te zetten. In 2007 is het ontwerp voor de tweede keer gepresenteerd. Met tot op heden weinig resultaat.

De gemeente Heerlen lijkt vastbesloten hoogbouw te willen realiseren. De vraag is daarbij of er in de stad wel genoeg sprake is van een stedelijke cultuur om een markt voor hoogbouwappartementen te verwezenlijken.

Heerlen: wordt vervolgd

3W Vastgoed en Vesteda, die het veertig miljoen euro kostende project moeten financieren, hebben de gemeente Heerlen laten weten dat ze het oorspronkelijke idee willen loslaten. Wethouder Eduard Prickartz (CDA, stadsontwikkeling) zegt dat het ingediende plan moeilijk uitvoerbaar is. ,,Wanneer een gebouw boven de zeventig meter komt, zijn er allerlei extra technische voorzieningen nodig. Dat maakt het geheel erg duur. Dat is een probleem, want de appartementen moeten wel verkoopbaar blijven.’’In de torens zouden 120 appartementen komen, de helft huur- en de helft koopeenheden. De huur zou rond 1200 euro per maand gaan bedragen, terwijl de appartementen in de verkoop circa 280.000 euro moesten opbrengen. Op de begane grond van het futuristische ogend bouwsel zijn winkels en een restaurant voorzien.Lange Lies en Lange Jan - de namen verwijzen naar het mijnverleden - zouden de hoogste gebouwen van Limburg worden. Door een knik in het midden nemen ze de vorm van een koeltoren aan. In het ontwerp van Houben, een geboren Heerlense, telden ze respectievelijk 31 en 25 verdiepingen. Dat

Megatorens van Heerlen afgetoptzal nu een stuk minder worden. Prickartz: ,,We gaan er van uit dat het voorliggende ontwerp gehandhaafd blijft en aangepast wordt. Door de torens minder hoog te maken, worden de bouwkosten een stuk lager en daarmee de appartementen betaalbaar. Vanzelfsprekend is het jammer dat we het spraakmakende idee moeten loslaten, maar we kunnen de realiteit het beste tijdig onder ogen zien.’’Francine Houben van het architectenbureau Mecanoo uit Delft is van de gewijzigde visie in Heerlen op de hoogte, maar ze wil niet reageren op de nieuwe situatie.De gemeente Heerlen verwacht dat de bouw van de twee afgetopte woontorens snel kan beginnen. Eerder was de verwachting, dat de werkzaamheden twee jaar zouden duren. Er wordt al bijna vijftien jaar gepraat over een verdere invulling van het schouwburgplein.

8 maart 2005

De twee toekomstige woontorens op het schouwburgplein in Heerlen worden een stuk minder hoog dan gepland. De Lange Lies en Lange Jan, zoals architecte Francine Houben de torens heeft gedoopt, meten in de nieuwe opzet maximaal zeventig meter. Oorspronkelijk zouden ze 108 en 90 meter hoog worden en daarmee de skyline van Heerlen markeren.

14 15

Het Persp

ectiefHoogbouw in perspectiefInternationaal gezien is Nederland op hoogbouwgebied een dwerg. Echte hoogbouwmilieus zijn hier niet te vinden; onze hoogste gebouwen staan met iets meer dan 150 meter letterlijk in de schaduw van gebouwen zoals die in de Verenigde Staten zijn gebouwd en die nu in Dubai en Shanghai uit de grond schieten. Behalve in Rotterdam is er in Nederland dan ook nauwelijks een echte hoogbouwtraditie te bekennen. Het belangrijkste wapenfeit op hoogbouwgebied is de eerste welbekende galerijflat, de Bergpolderflat van architect Van Tijen in 1934.

Veranderende definitieDoor de jaren heen is de definitie van hoogbouw veranderd. In 1898 gold het Witte Huis in Rotterdam met zijn 43 meter hoogte als wolkenkrabber. Het was lange tijd het hoogste kantoorgebouw van Europa. Pas na de Tweede Wereldoorlog werd er vaker in de hoogte gebouwd en in 1968 werd voor het eerst boven de honderd meter gebouwd. In de jaren daarna raakten hoge gebouwen steeds meer ingeburgerd. Hoewel definities verschillen wordt vanuit de bouwregelgeving in veel lijstjes 70 meter als norm voor hoogbouw aangehouden. Inmiddels staan er in 29 Nederlandse steden woon- of werkgebouwen van meer dan 70 meter hoog.

Maatschappelijke aandachtDe maatschappelijke aandacht voor hoogbouw is in de jaren veranderd. Na de oorlog werden torens en flats als een middel gezien om modern en efficiënt de woningnood op te lossen en werden aan de rand van de stad veel (galerij)flats gebouwd. In de jaren 70 raakte hoogbouw in onmin en werd het zelfs uit de binnensteden verbannen. In het centrum van Rotterdam gold lange tijd een kantoren- en hoogbouwstop: tussen 1980 en 1986 werden er geen torens opgeleverd. Hoogbouw bleek echter niet te stuiten en een ontwikkelingen als het Weena leverde Rotterdam in de jaren negentig de bijnaam ‘Manhattan aan de Maas’ op. Hoge gebouwen worden sindsdien in tal van steden ingezet niet alleen als een uniek stedelijk milieu, maar vooral als een beeldmerk voor de stad en een teken van vooruitgang. Ook als woonmilieu wint het appartement in een toren of de ‘sky-villa’ aan populariteit.

16 17

Hong Kong (2939)Shenzhen (199)

Shanghai (549)

Manila (183)Beijing (234)

Guangzhou (233)

Chongqing (232)Chengdu (94)

Wuhan (98)

Seoul (273)

Tokyo (572)

New York (849)

Toronto (207)

Bangkok (382)

Chicago (321)

Miami (109)

Houston (109)

Singapore (296)

Kuala Lumpur (215)

Sao Paolo (281)

Rio de Janeiro (79)

Curitiba (99)

Buenos Aires (104)

Dubai (268)

Moscow (150)

Sydney (138)

Jakarta (129)

Osaka (124)Panama City (116)

Paris (112)

Mexico City (110)

San Francisco (102)Los Angelos (87)

Melbourne (97)

Istanbul (94)

Vancouver (93)

Mumbai (90)

Honolulu (85)

Atlanta (83)

Xiamen (82)

Data: Skyscraper Cities Ranking List

De Europese stadGrote steden in de Europese Unie spelen een kleine rol in hoogbouwlijstjes. Hoogbouw is in de oude binnensteden

van bijvoorbeeld Amsterdam, Rome en Parijs taboe. Alleen daarbuiten in

bijvoorbeeld La Défense en op de Zuidas komen kantoortorens voor. De meeste steden in de lijst zijn hoofdsteden en/of financiële centra. Uitzonderingen zijn Benidorm en Rotterdam.

Nr. Stad Aantal >90m1 Parijs 1122 Londen 493 Frankfurt 384 Benidorm 355 Rotterdam 296 Brussel 227 Warschau 218 Wenen 209 Madrid 17

10 Berlin 15

Top 10 Skylines Europese Unie

Benidorm is een badplaats met een skyline van appartemententorens aan de kust die de vele toeristen in de zomer huisvesten. De enige Nederlandse stad in de lijst is Rotterdam. Als stad waarvan het historisch hart is verdwenen promoot Rotterdam sinds midden jaren tachtig bouwen in de hoogte als een middel om een nieuw en modern stedelijk imago te ontwikkelen.

In de wereldwijde 'skyline - top 40' is Europa met slechts twee steden vertegenwoordigd: Parijs en Moskou


Shanghai (549)


Guangzhou (233)


Wuhan (98)

Seoul (273)

Tokyo (572)

New York (849)

Toronto (207)

Bangkok (382)

Chicago (321)

Miami (109)

Houston (109)

Singapore (296)

Kuala Lumpur (215)

Sao Paolo (281)

Rio de Janeiro (79)

Curitiba (99)

Buenos Aires (104)

Dubai (268)

Moscow (150)

Sydney (138)

Jakarta (129)


Paris (112)

Mexico City (110)


Melbourne (97)

Istanbul (94)

Vancouver (93)

Mumbai (90)

Honolulu (85)

Atlanta (83)

Xiamen (82)

Top 40 skylines: de wereld van de toren


Shanghai (549)


Guangzhou (233)


Wuhan (98)

Seoul (273)

Tokyo (572)

New York (849)

Toronto (207)

Bangkok (382)

Chicago (321)

Miami (109)

Houston (109)

Singapore (296)

Kuala Lumpur (215)

Sao Paolo (281)

Rio de Janeiro (79)

Curitiba (99)

Buenos Aires (104)

Dubai (268)

Moscow (150)

Sydney (138)

Jakarta (129)


Paris (112)

Mexico City (110)


Melbourne (97)

Istanbul (94)

Vancouver (93)

Mumbai (90)

Honolulu (85)

Atlanta (83)

Xiamen (82)

Top 10 van skylines wereldwijd

De wereldstadDe wolkenkrabber is een wereldwijd fenomeen. Deze kaart toont de ‘top-40’ skylines, afgemeten aan het aantal gebouwen hoger dan 90 meter. Alle continenten, behalve Afrika, zijn daarop vertegenwoordigd. Hoogbouw wordt anno 2008 vaak ingezet voor het stedelijk imago: een indrukwekkende skyline staat voor moderniteit. De absolute nummer-1 is Hong Kong met meer dan 2900 torens. De 'moeder van alle skylines',

New York, is al geruime tijd en ruimschoots verstoten van de eerste plek. Toch is de bakermat van de wolkenkrabber, de Verenigde Staten, op deze lijst nog goed vertegenwoordigd met negen steden. Opkomende economieën stijgen ook snel in deze lijst: in China, India en de Golf wordt druk gebouwd. China staat nu al met 9 skylines op de lijst, steden als Mumbai en Dubai zijn snelle stijgers.

Op deze kaart staan de veertig grootste skylines ter wereld, gebaseerd op het aantal gebouwen hoger dan 90 meter per stad.

Ho

og

bo

uw

in d

e w

erel

d

Nr. Stad Aantal >90m1 Hongkong 2.939

2 New York 8493 Tokyo 5724 Shanghai 5495 Bangkok 3826 Chicago 3217 Singapore 2968 Sao Paulo 2819 Seoul 273

10 Dubai 268

18 19

Rotterdam is de enige stad in Nederland waar op grotere schaal in hoogbouw wordt gewoond.

In de wederopbouwperiode na 1945 raakte de 'flat' in trek als woningtype voor massawoningbouw. Echte hoogbouw van boven de zeventig meter werd echter alleen incidenteel en ad hoc ingezet als huisvesting van kantoren en hotels, zoals bijvoorbeeld de Shelltoren en het Hoboken EMC in Rotterdam, het Palacehotel in Zandvoort en het Provinciehuis van Noord-Brabant te Den Bosch.

Na de relatief stille jaren zeventig vormde in 1986 de bouw van de WTC-toren in Rotterdam het startpunt van een heuse hoogbouwgolf. In eerste instantie met name in de grote steden maar inmiddels ook steeds meer in middelgrote plaatsen als bijvoorbeeld Leeuwarden, Arnhem en Tilburg. Hoogbouw heeft zich anno 2008 over het hele land verspreid en al lang niet meer zo omstreden als in de jaren zeventig.

Meer dan de helft van de torens hoger dan 70 meter bevindt zich in Amsterdam en Rotterdam. Daarnaast zijn er kleinere concentraties van kantoortorens in steden als Den Haag, Utrecht en Arnhem. Ook wonen in hoogbouwtorens raakt steeds meer ingeburgerd. In Eindhoven en Tilburg zijn recent meerdere torens ontwikkeld. Zelfs in kleinere plaatsen als Terneuzen en Vlissingen zijn aan de Westerschelde hoogbouw woontorens verrezen.

Toch is Rotterdam de enige stad in Nederland, waar op grotere schaal in torens wordt gewoond. De stad is een zeldzaam voorbeeld van een Nederlandse plek waar hoogbouw als woonmilieu aan lijkt te slaan.

Gebouw Stad h. (m) functie

1 Montevideo Rotterdam 152

2 Gebouw Delftse Poort Rotterdam 151

3 Hoftoren Den Haag 142

4 Westpoint Tilburg 142

5 Rembrandt Tower Amsterdam 135

6 Het Strijkijzer Den Haag 132

7 Millennium Rotterdam 131

8 World Port Center Rotterdam 123

9 Mondriaan Toren Amsterdam 123

10 Achmea Leeuwarden 115

11 Hoboken EMC Rotterdam 114

12 Prinsenhof Den Haag 109

13 Waterstadtoren Rotterdam 109

14 Fortis Bank Blaak Rotterdam 107

16 Weenatoren Rotterdam 106

16 Coopvaert Rotterdam 106

17 ABN AMRO HQ Amsterdam 105

18 De Admirant Eindhoven 105

19 Weenacenter Rotterdam 104

20 Castalia Den Haag 104

21 Hoge Heren I Rotterdam 102

22 Hoge Heren II Rotterdam 102

23 Schielandtoren Rotterdam 101

24 Provinciehuis Noord Brabant Den Bosch 101

25 Porthos Eindhoven 101

26 De Stadsheer Tilburg 101

27 Mahler 4 Ito Amsterdam 100

28 Oosterbaken Hoogvliet 99

29 Pegasus Rotterdam 98

30 Millennium Toren Amsterdam 98

31 Toren op Zuid Rotterdam 96

32 De Regent Eindhoven 96

33 IJsseltoren Zwolle 96

34 Robeco Rotterdam 95

35 Crystal Toren Amsterdam 95

36 Mahler 4 Viñoly Amsterdam 95

37 Breitner Center Amsterdam 95

38 Hofpoort Rotterdam 95

39 Oval Toren Amsterdam 94

40 Hoge Erasmus Rotterdam 93

woonwerkin constructieoverig

>70 m

Woon

Werk

In aanbouw

Overig

Amsterdam

Leeuwarden Groningen

Zwolle

Apeldoorn

Arnhem

Nijmegen

Enschede

Breda Tilburg

Eindhoven

Almere

Utrecht

H.I.-Ambacht

Capelle

Delft

Zoetermeer

Dordrecht

Ridderkerk

Den Bosch

Veldhoven

Den Haag

Vlissingen

Terneuzen

Rotterdam

Rijswijk

VlaardingenHoogvliet

Zandvoort

Hoofddorp

Data: http:://www.skyscrapercity.infod.d. 13-03-’07

Gebouwen hoger dan 70 meter

Ho

og

bo

uw

in N

eder

lan

d

20 21

Geb

ou

w D

elft

se P

oo

rt,

Ro

tter

dam

, 198

8-19

93

A. B

onne

ma

Dijk

zig

t w

as m

et 1

14 m

eter

het

eer

ste

geb

ou

w

ho

ger

dan

100

met

er in

Ned

erla

nd

en

het

h

oo

gst

e g

ebo

uw

van

Ned

erla

nd

tu

ssen

196

8 en

199

1.

De

nie

uw

bo

uw

van

het

Ro

tter

dam

se W

TC w

as h

et e

erst

e h

og

e ka

nto

org

ebo

uw

in h

et c

entr

um

na

de

'kan

tore

nst

op

' va

n d

e ja

ren

zev

enti

g. H

et v

orm

de

de

op

maa

t vo

or e

en

ech

te h

oo

gb

ou

wg

olf

lan

gs

de

Co

ols

ing

el e

n a

an h

et W

een

a.

Uit

bre

idin

g W

TC

Ro

tter

dam

, 198

4-19

86

R. v

an E

rk

Dij

kzig

t /H

ob

oke

n E

MC

, R

ott

erd

am, 1

965-

1968

O

D20

5, i

.s.m

. J. P

rouv

é

Inte

rpo

lis,

Tilb

urg

, 199

3-19

96

A. B

onne

ma

Ves

ted

a-to

ren

Ei

nd

hov

en 2

003-

2006

J.

Coe

nen

Het

Inte

rpo

lis-g

ebo

uw

wer

d a

ls e

erst

e ka

nto

or i

n

Ned

erla

nd

ing

eric

ht

met

zo

gen

aam

de

“flex

ple

kken

” , e

en k

anto

orc

on

cep

t w

aari

n m

aar v

oo

r 68%

van

de

wer

knem

ers

een

wer

kple

k is

vo

orz

ien

.

De

Vest

eda-

tore

n in

Ein

dh

oven

too

nd

e aa

n d

at e

r o

ok

in m

idd

elg

rote

ste

den

mar

kt w

as v

oo

r lu

xe

ho

og

bo

uw

app

arte

men

ten

. Het

geb

ou

w w

erd

u

itg

ero

epen

tot

geb

ou

w v

an h

et ja

ar 2

007.

De

Zu

idas

wo

rdt

vaak

het

CB

D v

an N

eder

lan

d g

eno

emd

. D

e in

fras

tru

ctu

ur w

ord

t h

ier v

olle

dig

ben

eden

maa

ivel

d

verb

org

en. D

e in

vest

erin

gen

wo

rden

teru

gve

rdie

nd

do

or

dic

hte

kan

too

r- e

n w

oo

no

ntw

ikke

ling

in h

oo

gb

ou

w. H

ier

on

tsta

at e

en e

cht

ho

og

bo

uw

mili

eu. H

oo

gb

ou

w is

hie

r de

rep

rese

nta

tie

van

het

fin

anci

ële

cen

tru

m v

an N

eder

lan

d.

Zu

idas

, A

mst

erd

am, 2

000-

2030

Bij

de

bo

uw

van

geb

ou

w D

elft

se P

oo

rt w

as d

e in

pas

sin

g v

an d

e

par

keer

gar

age

van

600

pla

atse

n e

en b

elan

gri

jk a

and

ach

tsp

un

t.

Uit

ein

del

ijk b

epaa

lt d

e p

arke

erg

arag

e ee

n g

roo

t d

eel v

an h

et u

iter

lijk

van

het

geb

ou

w. S

ind

s d

e o

ple

veri

ng

is D

elft

se P

oo

rt h

et h

oo

gst

e g

ebo

uw

van

Ned

erla

nd

.

Ber

gp

old

erfl

at,

Ro

tter

dam

, 193

2-19

34,

W. v

an T

ijen,

J.A

. Bri

nkm

an e

n L.

C. v

an d

er V

lugt

Nir

wan

a,

Den

Haa

g 1

927-

1930

, J.

Dui

ker &

J.G

. Wie

beng

a

De

eers

te w

oo

nto

ren

van

Ned

erla

nd

was

een

w

oo

nh

ote

l op

Am

erik

aan

se le

est,

met

on

der

m

eer e

en c

afé-

rest

aura

nt,

en e

en le

esza

al. D

e co

nst

ruct

ie w

as u

itg

evo

erd

in g

ewap

end

bet

on

.

Wit

te H

uis

, R

ott

erd

am, 1

897-

1898

W

. Mol

enbr

oek

Met

zijn

10

verd

iep

ing

en la

ng

e ti

jd h

et

ho

og

ste

geb

ou

w v

an E

uro

pa.

Op

het

d

akte

rras

ko

n je

vo

or e

en k

war

tje

van

het

u

itzi

cht

gen

iete

n.

De

Do

mto

ren

was

het

ho

og

ste

geb

ou

w

van

Ned

erla

nd

van

138

2 to

t 19

68 e

n h

et

is n

og

alt

ijd d

e h

oo

gst

e ke

rkto

ren

.

Gem

een

telij

k En

erg

ie B

edri

jf,

Ro

tter

dam

, 192

7-19

31

J. Po

ot, A

. van

der

Ste

ur

Van

193

1 to

t 19

68 h

et h

oo

gst

e g

ebo

uw

van

Ned

erla

nd

. Bij

de

bo

uw

leid

de

het

sla

an v

an d

e fu

nd

erin

g to

t fo

rse

verz

akki

ng

en in

o

mlig

gen

de

beb

ou

win

g. T

ijden

s d

e Tw

eed

e W

erel

do

orl

og

is e

en

uit

kijk

po

st v

oo

r lu

chta

fwee

rges

chu

t g

ebo

uw

d, w

aard

oo

r het

pan

d

no

g 7

met

er is

op

get

op

t to

t h

et h

uid

ige

65m

eter

.

Met

de

Ber

gp

old

erfla

t b

ou

wd

e Va

n T

ijen

de

eers

te g

aler

ijflat

ter

wer

eld

. Met

dez

e n

ieu

we

on

tslu

itin

g b

leek

ho

og

bo

uw

aan

trek

kelij

k al

s ee

n b

etaa

lbar

e vo

rm w

on

ing

bo

uw

. Na

de

oo

rlo

g w

erd

de

gal

erijfl

at v

eelv

uld

ig to

egap

ast

als

antw

oo

rd o

p d

e w

on

ing

no

od

.

Wo

lken

kab

ber

van

Sta

alA

mst

erd

am, 1

930-

1931

J.

F. St

aal

De

‘wo

lken

krab

ber

’ aan

het

ein

de

van

de

Vrijh

eid

slaa

n b

leef

met

zijn

40

met

er l

ang

e ti

jd h

et h

oo

gst

e g

ebo

uw

in

Am

ster

dam

.

Do

mto

ren

, U

trec

ht,

1382

Bo

uwm

eest

ers:

J. u

it H

eneg

ouw

en,

G. v

an D

orm

ael,

J. va

n D

oem

, e.a

.

150m

50m

Ups & Downs in de tijd

Hoogbouw is hot, maar zeker niet nieuw. Al minstens 600 jaar wordt in Nederland hoogte gebruikt als middel om te profileren. Pas sinds het begin van de vorige eeuw is hoogbouw een manier om op hoogte te wonen of te werken. Sindsdien is hoogbouw onderwerp van een levendig publiek debat. Het Nederlandse hoogbouwdebat kent daarin letterlijk zijn ups & downs.

Ho

og

tep

un

ten

100m

22 23

Mei 2008: Brand verwoest BouwkundeIn mei 2008 brandde het gebouw van de faculteit Bouwkunde in Delft af. In dit gebouw van 56 meter hoog werd in 2002 de aanleg van een sprinklerinstallatie overwogen. Uiteindelijk werd die niet geplaatst: zo'n installatie is erg duur en bij gebouwen onder de 70 meter niet verplicht.

Het ontbreken van een sprinklerinstallatie droeg er toe bij dat de brand het gehele gebouw kon verwoesten.

Brandveiligheidseisen en hoogbouwUitgangspunt voor de bouwregelgeving is dat de hoogte van een gebouw bepaalt welke brandveiligheidseisen er aan worden gesteld. De zwaarte van de eisen neemt daarbij toe wanneer het hoogste verblijfsgebied in een gebouw respectievelijk 5, 13, 20 en 50 meter overschrijdt.

Voor hoogbouw zijn verder geen uitgewerkte brandveiligheidseisen gegeven. Er wordt van de lokale overheid verwacht dat zij per project toeziet op adequate invulling van brandveiligheidsvoorzieningen. De reden om de brandveiligheidseisen voor hoge gebouwen niet in gespecificeerde voorschriften vast te leggen, is dat volgens de toelichting op het Bouwbesluit uit 1992 ‘woon- of kantoorgebouwen van een grotere hoogte zelden worden gerealiseerd’.

Daarom hebben Amsterdam, Den Haag en Rotterdam projectgebonden richtlijnen opgesteld m.b.t. brandveiligheid en hoogbouw. In gemeentes die minder ervaren zijn met hoogbouw, formuleert men tijdens het planproces vaak ad-hoc de te hanteren uitgangspunten.

>4 verdieping: liftinstallatie

>70m: bijzondere voorzieningen zoals sprinklers

>50m: extra eisen aan de liftschacht

>15m: artikel 19 procedure

>13m: constructie 120min. brandwerend

>20m: brandweerlift& droge blusleiding

utrech

t

den haag

15m 25m 30m 50m 70m

nijm

egen

zaanstad

arnh

emg

ron

ing

end

en b

osch

helm

on

d

heerlen

rotterd

amm

aassluis

VR

OM

emp

oris

bo

uw

-b

esluit

zwo

llezo

etermeer leid

end

elftN

EN

Elke gemeente zijn eigen definitie

DefinitieHoogbouw is in Nederland een relatief begrip. In Tilburg is ‘hoogbouw’ een gebouw van meer dan 15 meter, ofwel ‘hoger dan gemiddeld’. In Rotterdam begint hoogbouw pas bij de 70 meter, hoger dan 150 meter is ‘superhoogbouw’.

Rotterdam

Den Haag

Utrecht, Zaanstad, Arnhem, Leiden, Zoetermeer, Zwolle, Heerlen

Nijmegen, Groningen, Den Bosch, Delft

Emporis

Tilburg

Helmond, Maassluis4 lagen

lagen

BG

lagen4Liftinstallatie

Aansluiting op stad + plint

13Constructie 120 min. brandwerend

20Brandweerlift & droge blusleiding 25

12

15 m.

m.

m.

m.

m.

m.

m.

m.

m.

m.

30

50

7070

100

150

Hoger dan Hoger dan GemeenteTechniek

Rotterdam: superhoogbouw

NEN, Bouwbesluit:bijzondere voorzieningen,bijvoorbeeld sprinklers

Laagst acceptabele grondwaarde*

* Zie grafiek op pagina 52

Gebouw Delftse Poort Rotterdam

Hoboken EMC / Dijkzigt RotterdamDomtoren Utrecht

Interpolis Tilburg

Palace Hotel Zandvoort

Wolkenkrabber van Staal, Amsterdam

Bergpolderflat Rotterdam

Nirwanaflat Den Haag

Hoftoren Den Haag

Rembrandtoren, Amsterdam

ABN AMRO WHQ, Amsterdam

GEB Rotterdam

Westpoint Tilburg

Montevideo Rotterdam

Defi

nit

ies

De meeste gemeenten hanteren echter een norm van 25 of 30 meter. Deze norm is gebaseerd op tweemaal de gemiddelde bouwhoogte (12 tot 15 meter) binnen de gemeente. In weer andere gemeenten wordt de boomgrens als grens gehanteerd.

24 25

De Hollandse Hoogbouw Plattegrond - werkgebouwen

VoorbeeldOntsluitingBuitenruimteIndeling




Centrale kern

Corridor

Externe kern

Decentrale kern

Mondriaantoren, AmsterdamCentrale kern-750m2 vrij in te delen

De Delftse Poort, RotterdamKern met 2 vleugels/corridors-900m2 vrij in te delen

Interpolis, TilburgKern met loopbrug-500m2 vrij in te delen

Achmeatoren, LeeuwardenKern-450m2 vrij in te delen

UitzichtEen van de meest aantrekkelijke aspecten van hoogbouw is het uitzicht. Ervaring leert, dat de appartementen op de onderste verdiepingen en penthouses in de top goed verkopen. Het middendeel van de toren blijkt moeilijker op de markt af te zetten.

AirconditioningKantoorgebouwen hebben vaak gesloten ramen en airconditioning - een van de bekendste oorzaken van het Sick-Building-Syndroom. Het ontbreken van mogelijkheden voor gebruikers om het binnenklimaat te beïnvloeden is een manco. Woontorens beschikken vaak wel over te openen ramen en ventilatieroosters, waardoor airconditioning daar niet nodig is.

Gemeenschappelijke servicesDoor de stapeling van veel programma in één gebouw kunnen voorzieningen gerealiseerd worden die anders niet mogelijk zijn. Denk aan fitnesscentra en commerciële voorzieningen. Tegenwoordig zijn geïntegreerde luxe voorzieningen haast voorwaardelijk voor verkoop van dure appartementencomplexen.

BuitenruimtenBalkons, en terassen komen veel voor in woongebouwen. Op grotere hoogte zijn deze bij een lichte windkracht al minder bruikbaar. Ondanks dat bewoners feitelijk een balkon weinig gebruiken hebben meerdere ontwikkelaars en beleggers de les geleerd dat een hoogbouwwoning zonder balkon iets wezenlijks mist. (Zie ook artikel NRC d.d. 17 nov. 2007 op p.50)


Voorbeeld OntsluitingBuitenruimteIndeling






Galerijflat

Corridorflat

Sky-villa

Tweespanner

Vierspanner

Vijfspanner

Zesspanner

Bergpolderflat, RotterdamExterne galerijBalkon van 8m2

8 appartementen van 50m2 per laag

De Struyck, Den HaagCentrale gang ontsloten via 2 kernen-20 studenten units van 40m2

Scheepmakerstoren, RotterdamKern met portaalBalkon 2,5m2 en Terras 14m2

1x150m2 per laag

Da Vinci, ScheveningenCentrale kern met portaalBuitenbalkon2x150m2 per laag

Schielandtoren, RotterdamCentrale kern met portaalInpandig balkon2x105m2 & 2x130m2 per laag

Hoge Heren, RotterdamCentrale kern met gangInpandige balkons4x140m2 & 1x160m2 per laag

DWL terrein, RotterdamCentrale kern met gangInpandige balkons6x100m2 per laag

20m

0

Typ

isch

e p

latt

egro

nd

De Hollandse Hoogbouw Plattegrond - woongebouwen

26 27

22

HoogbouwlandschapIn Zuid-Holland wordt in de meeste grotere plaatsen in de hoogte gebouwd. De toren heeft zich over het stedelijk gebied verspreid vanuit de stadscentra van Rotterdam en Den Haag. Na succesvolle projecten in groeikernen als Hoogvliet en Zoetermeer staan inmiddels ook in Vinexwijken als Ypenburg en Nesselande appartemententorens gepland. Zonder een landmark geen stad, zo lijkt het.

De ontwikkeling van het hoogbouwlandschap in de Zuidvleugel:

Voor 1986

Verstedelijkt gebied

1980 - 2007

Snelweg/N-weg Spoor

In aanbouw / geprojecteerd

Hoek van Holland

Scheveningen

Noordwijk

Maassluis

Spijkenisse Hoogvliet

Dordrecht

Zwijndrecht

Capelle

Rotterdam Alexander

Rotterdam Nesselande

Rotterdam CS

Rotterdam Kop van ZuidVlaardingenRidderkerk

Delft

Rijswijk

Den Haag

Leidschendam

Zoetermeer

Leiden

De regionale skyline

De populariteit van hoogbouw is nauw verbonden met de groei van de Randstad tot een samenhangend metropolitaan gebied, een wolk van steden verbonden door snelle spoor- en wegverbindingen. Van oudsher markeerde een toren het centrum van de stad, of het belangrijkste bedrijf of instituut van de stad. Door middel van de populariteit van hoogbouw in stadscentra, zoals op het Weena in Rotterdam, heeft hoogbouw zich bewezen als een geslaagde manier van image-building. Rotterdam staat door de hoogbouw op de kaart als een moderne stad waar alles kan. Dat heeft er toe geleid dat ook andere steden, bijvoorbeeld groeikernen als Zoetermeer en Spijkenisse, zich in toenemende mate willen profileren met hoogbouwprojecten.

Hoogbouw staat voor stedelijkheid. In het verstedelijkte deel van Nederland groeit de toren uit tot een statussymbool voor een stad. In het zuidelijk deel van de Randstad heeft elke gemeente inmiddels een hoogbouwproject, liefst op een markante plek. Een toren is hier niet alleen uitzicht op -, maar vooral in het zicht van spoor, water of snelweg. Meer nog dan een antwoord op een lokale vraag uit de markt naar hoogbouwkantoren of luxe appartementen zijn deze torens bakens. De verstedelijking en overlappende woningmarkten maken dat die vraag minder van belang is en het belangrijker wordt om als gemeente op de regionale kaart te staan.

Hoogbouw nabij het stadscentrum Edge cities

Pegasus, RotterdamCentral District, Rotterdam Oosterbaken, Hoogvliet

Bakens in een stedelijk veld

Reg

ion

ale

com

pet

itie

28 29

Ho

og

bo

uw

beleid

Gemeentelijke visieSteeds meer gemeenten ontwikkelen een eigen hoogbouwbeleid. In het algemeen staan stadsbesturen positief tegenover de bouw van hoge gebouwen. Het kan de stad op de kaart zetten of helpen bij het intensiveren van het bestaand stedelijk gebied. Stapelen van programma is immers een efficiënte manier van bouwen. De doelstelling past bovendien in het landelijk beleid van de ‘compacte stad’.

Op dit moment wordt de hoogbouwdiscussie met name gevoerd in de middelgrote gemeentes van 50 tot 250 duizend inwoners, maar ook kleinere steden zoals Vlissingen hebben beleid ontwikkeld. Hoogbouwvisies dienen hierbij als een toetsingskader voor vragen uit markt en gemeenschap.

In het onderzochte beleid zijn drie ruimtelijke principes te herkennen. Ten eerste het punt of solitaire object om een plek te markeren, bijvoorbeeld de stadsentree van Leiden met de toren van de Vlietpoort of de Belle van Zuylen bij Utrecht Leidsche Rijn. Het tweede principe is de lijn, vaak as genoemd, zoals de stadsas in Tilburg of de boulevard van Vlissingen. Het derde principe is het vlak of cluster van hoogbouw. Het ontwikkelen van zo’n cluster is van een andere orde dan alleen aanwijzen van een plek voor hoogbouw. De ambitie om een cluster te realiseren betekent het streven naar een zogenaamd hoogbouwmilieu. Hoogbouw in een milieu betekent de ambitie om een nieuw, levendig en modern stuk stad te realiseren. Hoogbouwmilieus zijn in Nederland vaak gekoppeld aan ontwikkelingen in de infrastructuur zoals de komst van de HSL bij stations Rotterdam en Arnhem Centraal en de Zuidas in Amsterdam. De bouw van zulke districten is een complex proces waarin onder andere de inpassing van de verkeersmachine, zoals de aansluiting op openbaar vervoer en parkeersystemen cruciaal zijn. Een voorbeeld van een geslaagd hoogbouwmilieu in ontwikkeling is het Wijnhaveneiland in Rotterdam.

Cruciale factorenHoogbouw vereist behalve ambitie een zorgvuldige inpassing in de lokale context. Markttechnisch betekent dat de realisatie van niet alleen onderscheidende woningen, maar ook van een nieuw type stedelijk milieu.

> 250 KAmsterdamRotterdam‘'s-GravenhageUtrecht100 - 250 KEindhovenTilburgGroningenAlmereBredaNijmegenApeldoornEnschedeHaarlemArnhemZaanstadAmersfoortHaarlemmermeer‘s-HertogenboschMaastrichtDordrechtLeidenZoetermeerZwolleEmmenEde50 - 100 KWestlandDeventerSittard-GeleenDelftAlkmaarVenloLeeuwardenHeerlenHelmondHilversumHengelo (O.)AmstelveenPurmerendRoosendaalOssSchiedamSpijkenisseLeidschendam-VoorburgVlaardingenAlmeloLelystadGoudaAlphen aan den RijnHoornVelsenBergen op ZoomCapelle aan den IJsselAssenVeenendaalNieuwegeinKatwijkZeistDen HelderHardenbergDoetinchemTerneuzenSmallingerlandHoogeveenOosterhout< 50 KVlissingen

p. 62

p. 66

p. 64

p. 58

p. 60

p. 68

21 4

10

0k-

25

0k

> 2

50

k

27

3

13

1

40

0-2

5k

25

k-5

0k

50

k-1

00

k

Gemeentes gesorteerd naar inwonertal. Met name in de categorie 100-250.000 inwoners (in de lijst in wit) wordt momenteel hoogbouwbeleid ontwikkeld.

30 31

Haarlem Tilburg

NijmegenNot

itie

2004

HeerlenNot

a 20

03

Den BoschNot

a 20

03St

ruct

uurp

lan

2020

Beel

dreg

iepl

an 2

003

Vlissingen

DelftConc

eptn

ota

2005

Stru

ctuu

rvis

ie 2

005

RotterdamVisi

e 20

00

GoudaNot

a 20

05

ZoetermeerVisi

e 20

04

MaastrichtNot

itie

2005

Den HaagVisi

e 20

01

ZwolleConc

epst

udie

200

5

TielVisi

e 20

04

Groningen ApeldoornDis

cuss

ieno

ta 2

005

ArnhemBele

idsn

ota

2002

Tuss

enra

port

age

stru

ctuu

rpla

n 20

06

MaassluisVisi

e 20

05

Assen LeidenVisi

e 20

05

UtrechtVisi

e 20

05

Visi

e 20

05

De hoogbouwvisie is het belangrijkste document bij het formuleren van een hoogbouwbeleid. Inmiddels hebben bijna alle middelgrote gemeentes een visie vastgesteld of in ontwikkeling. Het belangrijkste ingrediënt van zo’n visie is een plankaart die plekken, assen of zones aangeeft waar hoogbouw wenselijk en mogelijk is. In de meeste gemeenten betekent dat, dat hoogbouw geweerd wordt in en rondom

historische centra en in woonwijken. Hooguit is een hoogte-accent mogelijk op een bijzondere plek. De plekken waar hoogbouw wordt gestimuleerd zijn veelal gebaseerd op belangrijke verbindingswegen in de gemeente. Naast de plankaart kennen de meeste visies een aantal aanvullende principes, die bepalen aan welke voorwaarden hoogbouw moet voldoen, de zogenaamde kwaliteitseisen.

Gem

een

telij

k b

elei

d

Nota’s, Visies en beleidsdocumenten

32 33

Cluster: Amsterdam, Zuidas

Lijn: Tilburg, Stadsas

Cluster: Den Haag, De Resident

Punt: Leiden, Vlietpoort

Lijn: Vlissingen, Boulevard

Punt: Den Bosch, Provinciehuis

500m

0m

In hoogbouwnota’s zijn drie ruimtelijke principes leidend. Het eerste is het inzetten van hoogbouw als punt of object. Vaak dient het gebouw om een belangrijke plek te markeren, bijvoorbeeld een poort naar de stad. Het resultaat is een solitaire toren in een stedelijk of landschappelijk veld bijvoorbeeld de Vlietpoort in Leiden.

Het tweede principe is de lijn of as. Projecten worden georganiseerd rondom een straat, spoor of boulevard. In Tilburg is in de laatste jaren in de spoorzone geprobeerd een stadsas met hoogbouw te creëren. Vlissingen heeft een precies ontwerp laten maken voor de boulevard, met vastgelegde bouwhoogten en locaties in een ‘beeldregieplan’.

De derde hoogbouwdefinitie is het vlak of cluster, zoals de Zuid-as in Amsterdam, het gebied rond Arnhem Centraal Station of De Resident in Den Haag. Zo’n cluster is de basisvoorwaarde voor de ontwikkeling van een hoogbouwmilieu. Een goede integratie met hoogwaardig openbaar vervoer via een transport hub is voorwaardelijk voor een goed resultaat.

Punt/object

Lijn/as

Vlak/cluster

Punt - Lijn - Vlak

Pri

nci

pes

34 35

Form Follows FinanceIn het boek Form Follows Finance beschrijft Carol Willis hoe de vastgoedmarkt wordt beïnvloed door de lokale situatie en regelgeving. Die leidden in Chicago en New York tot het ontstaan van twee lokale idiomen (vernaculars of capitalism).

In New York gold tot 1916 het laissez faire principe. De gemeente stelde geen eisen aan maximale hoogte en volume van een gebouw. Ontwikkelingen vonden plaats op risico voor de belegger en de ‘economische hoogte’ was leidend boven de ‘technische hoogte’ van een gebouw. De wet van teruglopende inkomsten was van kracht en daardoor werd gebouwd naar maximale winstratio op een investering.

Ook in Chicago waren regelgeving en het grid van doorslaggevende invloed op het stedelijk landschap. Tot het einde van de 19e eeuw gold ook hier het laissez-faire principe waarbij Chicago New York in hoogte en aantal torens zelfs overtrof. Van 1893 tot 1923 was vervolgens een maximale bouwhoogte van kracht. In het debat tussen gemeente en vastgoedmarkt werd de hoogte verscheidene keren gewijzigd. In Chicago waren bouwkavels over het algemeen groter dan in New York, waardoor een ander hoogbouwtype ontstond. Door de hoogtelimiet werd massa in Chicago het middel om te imponeren. In New York werd het aanzien van een gebouw door de hoogte bepaald.

In 1916 werden in New York massa en hoogte vastgelegd door de zogenaamde ‘zoning envelope’. Op 75% van het kavel golden hoogterestricties. De overige 25% waren vrij. De Zoning Law ontstond uit noodzaak om vastgoedontwikkeling te reguleren, grondprijzen te waarborgen en een leefbare stad te garanderen. Manhattan werd opgedeeld in 5 zones (districts) met elk een eigen formule gebaseerd op straatbreedte en het terugspringen van de gevel. Door de Zoning Law werden grote kavels aantrekkelijker, aangezien een toren daar meer rendement opleverde.

Na 1923 werd ook in Chicago een Zoning Law van kracht. Torens waren nu toegestaan op 25% van het kavel. Deze toren kon echter niet meer dan 1/6 van de omvang van het hoofdvolume overstijgen. Deze regelgeving leidde tot twee typische oplossingen: de hybride -een basement + toren- en de geïntegreerde toren, waar de toren uit het basement lijkt te groeien. Door de verschillen in markt en regels ontstonden in Chicago en New York twee wezenlijk verschillende skylines.

1902, cap 79m1920, cap 80m

tot 1916, laissez faire

110x97.5m 27m50x200m

New York

Regelgeving

Zoning Law

Grid

Chicago

25m

1893, cap 40m1911, cap 61m

25%25%

basement

basement

max. 25% footprint van basementmax. 1/6 volume van basement

1 1/2 district:max. hoogte tot setback = 1.5x straatbreedtevervolgens setbacks verhouding 1:3onbeperkte toren op 25% footprint

1916 1923

Chicago grid: 110x97.5mmet straten van 27m breed.

Manhattan grid: 50x200mmet straten van 25m breed.

5 zoneringsdistricten naar setbackDistrict 1,5: Hmax tot 1e setback= 1,5 x breedte straatDaarboven setback 1:3op 25% van kavel: H onbeperkt

Hoogte limiet van 80mToren = max. 25% footprint van kavelToren = max. 1/6 volume van basement

Insurance Exchange Building (1912): Cap met hof

Equitable Building (1915)

Hoogtelimiet = cap

Pre

-zo

nin

g la

wTy

pe

geb

ou

wZ

on

ing

law

Typ

e g

ebo

uw

Sted

elij

ke c

on

dit

ie

New York Chicago

1902, cap 79m1920, cap 80m


110x97.5m 27m50x200m

New York

Regelgeving

Zoning Law

Grid

Chicago

25m

1893, cap 40m1911, cap 61m

25%25%

basement

basement



1916 1923

1902, cap 79m1920, cap 80m


110x97.5m 27m50x200m

New York

Regelgeving

Zoning Law

Grid

Chicago

25m

1893, cap 40m1911, cap 61m

25%25%

basement

basement



1916 1923

1902, cap 79m1920, cap 80m


110x97.5m 27m50x200m

New York

Regelgeving

Zoning Law

Grid

Chicago

25m

1893, cap 40m1911, cap 61m

25%25%

basement

basement



1916 1923

1902, cap 79m1920, cap 80m


110x97.5m 27m50x200m

New York

Regelgeving

Zoning Law

Grid

Chicago

25m

1893, cap 40m1911, cap 61m

25%25%

basement

basement



1916 1923

Laissez-faire conditie

1916

Tot 1916 Tot 1893 laissez faire

1920, cap 80m1902, cap 79m1911, cap 61m1893, cap 40m

1923

Reliance Building (1895): Cap met kleine footprint

Times Building (1903)

One North LaSalle (1930): Geïntegreerd type

French Building (1927): Ziggurat met toren

Carbide Building (1929): Hybride =basement + toren

Paramount Building (1927): Ziggurat zonder toren

Binnenterrein

Wijnhaveneiland, Rotterdam: een pakket aan stedenbouwkundige regels die ontwikkeling begeleiden, maar niet belemmeren.

Regels Wijnhaveneiland1. Ontwikkel bouwblokken met levendige schil - Beperkte bouwhoogte aan kades en straten volgens bestemmingsplan - Parkeren oplossen op binnenterrein: waarvan 2 lagen parkeren, 1 laag vrij

2. Verdere verdichting toegestaan d.m.v. toren: - 22 m3 per m2 kavel kan aan extra volume gerealiseerd worden, met een max. van 2500m2 per kavel - Max. grondvlak toren is 580 m2 (max. 50% opp. kavel) en de maximale diagonaal √ oppervlakte x 1.45.

3. De verdichtingsregel is bruikbaar tot een maximum van 2.500 m2 per toren

Het ontwikkelen van een hoogbouwmilieu is een complexe opgave. Het stelt de hoge ambitie om een modern en levendig stuk stad te creëren. De realisatie van een goed hoogbouwmilieu vereist een duidelijke strategie, een helder plan en een lange adem.

Een goed voorbeeld van een hoogbouwmilieu in ontwikkeling in een binnenstedelijk gebied is het Wijnhaveneiland in Rotterdam. Voor deze voormalige havens is een strategie opgesteld die dit gebied moet transformeren in een levendig en uniek hoogbouwlandschap. In de strategie die door architect en stedenbouwkundige Kees Christiaanse is opgesteld is hoogbouw toegestaan op basis van perceelgrootte. Daarvoor zijn bebouwingsregels opgesteld. Deze moeten zorgen voor een evenwicht tussen nieuwe en de bestaande bebouwing. Zij garanderen uitzicht en bezonning op het eiland.

In het kort werkt de strategie als volgt. De bestaande structuur van gesloten stadsblokken moet door ontwikkelaars worden gehandhaafd. In de plint zijn stedelijke voorzieningen voorzien. Op basis van een vastgestelde verhouding ten opzichte van de verworven kavelgrootte kunnen daarnaast binnen een bepaalde zonering appartementen in hoogbouw worden gerealiseerd. Zo kan een investering in de plint worden terugverdiend met de bouw van torens. Hoogte, slankheid en oppervlakte van de torens zijn vastgelegd in formules. Dichtheid en hoogte zijn gereguleerd zodat een zeker evenwicht in de ontwikkeling lijkt gegarandeerd.

De strategie blijkt aan te slaan. Inmiddels zijn op het Wijnhaveneiland verschillende torens volgens dit principe gerealiseerd of in aanbouw.

Ontwikkelen van hoogbouwmilieus

Doorsnede van de ‘zoning envelope’ op het wijnhaveneiland

Schema indeling kavel

Schil aan kade Schil aan kade

Parkeren op binnenterreinWoningen/kantoren in toren en schilVrij, stedelijk programma

Dus: maximum volume toren = 2500 x 22 m2 = 55.000 m3

Bij kavels >2500 m2 : meerdere torens

Schil: max 25 m. hoog

torenmax.

580 m2

Overige: max. 3 lagenZo

nin

g e

nve

lop

e

36 37

Prenzlauer Berg, Berlijnfootprint = 11.1ha, 6 lagenplangebied = 23.5 hafsi = 2.83

17e Arrondisement, Parijsfootprint = 5.45ha, 6.5 lagenplangebied = 13.2 hafsi = 2.68

Ypenburg, Den Haagfootprint = 3.57ha, 2.5 lagenplangebied = 15.3 hafsi = 0.58

De Weerwolf, Houtenfootprint = 2.27ha, 3 lagenplangebied = 10.1 hafsi = 0.67

Wijnhaveneiland, Rotterdamfootprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouwplangebied = 3.93hafsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)

De Resident, Den Haagfootprint =1.82haplangebied = 4.52hafsi = 3.6 (163.000m2)

Zuidas, Amsterdamfootprint = 2.7haplangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 4.0

Paleiskwartier, Den Boschfootprint = 8.78haplangebied = 30hafsi = 1.5

De pijp, Amsterdamfootprint = 6.0ha, 4.5 lagenplangebied = 15.3 hafsi = 1.76

Bijlmer, Amsterdamfootprint ca. 7.8ha, 4, 11lagenplangebied ca. 67hafsi = 1.06

suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha

Poptahof, Delftfootprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagenplangebied ca. 11.0hafsi = 0.96

Cerda, Barcelonafootprint = 8.17ha, 7.5 lagenplangebied = 18.2 hafsi = 3.33

Bergpolder�at, Rotterdamfootprint ca. 600m2, 9 lagenplangebied = ca. 4250m2fsi = 1.27

Gesloten bouwblok, Rotterdamfootprint ca. 3000m2, 5 lagenplangebied = ca. 7500m2fsi = 2.0

1ha

Stedelijk & Suburbaan

Ypenburg, Den Haag

Footprint 3,57 ha. (2-3 lagen)

Plangebied 15.3 ha.

FSI 0,58

Poptahof, Delft

Footprint 1,5 ha. (2, 5 en 12 lagen)

Plangebied 11 ha.

FSI 1,0

Paleiskwartier, Den Bosch

Footprint 8,8 ha.

Plangebied 30 ha.

FSI 1,5

De Weerwolf, Houten

Footprint 2,3 ha. (3 lagen)

Plangebied 10,1 ha.

FSI 0,7

Bijlmer, Amsterdam

Footprint 7,8 ha. (4 en11lagen)

Plangebied 67 ha.

FSI 1,1

Hoogstedelijk

Cerda Grid, Barcelona


Plangebied 18,2 ha.

FSI 3,3

Prenzlauer Berg, Berlijn


Plangebied 23,5 ha.

FSI 2,8

17e Arrondisement, Parijs


Plangebied 13,2 ha.

FSI 2,7

De Pijp Amsterdam


Plangebied 15,3 ha.

FSI 1,8

500m

0











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha


footprint = 11.1ha, 6 lagen

plangebied = 23.5 ha

fsi = 2.83


footprint = 5.45ha, 6.5 lagen


fsi = 2.68

Ypenburg, Den Haag



fsi = 0.58

De Weerwolf, Houten



fsi = 0.67

Wijnhaveneiland, Rotterdam

footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw

plangebied = 3.93ha

fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)

De Resident, Den Haag

footprint =1.82ha

plangebied = 4.52ha

fsi = 3.6 (163.000m2)

Zuidas, Amsterdam

footprint = 2.7ha

plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha

fsi = 4.0


footprint = 8.78ha

plangebied = 30ha

fsi = 1.5

De pijp, Amsterdam



fsi = 1.76

Bijlmer, Amsterdam

footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen

plangebied ca. 67ha

fsi = 1.06

suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha

Poptahof, Delft

footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen

plangebied ca. 11.0ha

fsi = 0.96

Cerda, Barcelona



fsi = 3.33

Bergpolder�at, Rotterdam

footprint ca. 600m2, 9 lagen

plangebied = ca. 4250m2

fsi = 1.27

Gesloten bouwblok, Rotterdam



fsi = 2.0

1ha




fsi = 2.83




fsi = 2.68

Ypenburg, Den Haag



fsi = 0.58

De Weerwolf, Houten



fsi = 0.67


footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw

plangebied = 3.93ha

fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)


footprint =1.82ha

plangebied = 4.52ha

fsi = 3.6 (163.000m2)

Zuidas, Amsterdam

footprint = 2.7ha

plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha

fsi = 4.0


footprint = 8.78ha

plangebied = 30ha

fsi = 1.5

De pijp, Amsterdam



fsi = 1.76

Bijlmer, Amsterdam

footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen

plangebied ca. 67ha

fsi = 1.06

suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha

Poptahof, Delft

footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen

plangebied ca. 11.0ha

fsi = 0.96

Cerda, Barcelona



fsi = 3.33

Bergpolder�at, Rotterdam



fsi = 1.27




fsi = 2.0

1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha

Footprint: de oppervlakte die het gebouw op maaiveld inneemt.

Plangebied: het kavel waarop de ontwikkeling plaatsvindt.

FSI = floor space index. Een maat voor dichtheid. FSI = Bruto vloeroppervlak/plangebied.

Zuidas, Amsterdam

Footprint 2,7 ha.

Plangebied 10,0 ha.

FSI 4,0

Hoogbouwmilieu



Plangebied 3,9 ha.

FSI 3.9 (6.2 in hoogbouw)


Footprint 1,8 ha.

Plangebied 4,5 ha.

FSI 3,6











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha

Dic

hth

eid

Argument van de dichtheidIn de discussie wordt hoogbouw vaak aangedragen als middel voor stedelijke verdichting. Hoogbouw zou de druk op het open landschap kunnen opvangen. Dit is lang niet altijd het geval. Hoogbouw vereist ruimte voor zon, wind en groen waardoor lokaal nauwelijks hogere dichtheden dan met traditionele bouwvormen worden bereikt.

Dit belet niet dat hoogbouw in stedelijke centra een bruikbaar instrument voor verdichting kan zijn. De schaal van ontwikkeling maakt dat torens interessante en aansprekende ontwikkelingen zijn in vergelijking met traditionele laagbouwmilieus. Bovendien vormen hoogbouwappartementen een verbreding van het binnenstedelijk woningaanbod.

Dicht en dun











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha

100m

100m0

0

Case: Bergpolderflat

Bergpolderflat, 1933-1934

Bergpolderflat, Rotterdam

Footprint ca. 600 m² (9 lagen)

Plangebied ca. 4250m²

FSI 1,3


Footprint ca. 3000 m² (5 lagen)

Plangebied ca.7500 m²

FSI 2,0











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha











suburbaan

hoogbouw milieu

stedelijk

mix

100ha





1ha

De Bergpolderflat van Van Tijen staat in een vooroorlogse wijk met gesloten bouwblokken van vijf verdiepingen. Het complex steekt daar bovenuit maar bezet slechts een klein deel van een kavel ter grootte van een stadsblok. Het blok van de Bergpolderflat heeft een lagere FSI (dichtheid) dan de omringende traditionele bouwblokken. Dit komt bijvoorbeeld door ruimte rondom het gebouw om schaduw op te vangen en de toegang tot het gebouw te maken.

Voor hoogbouw van nu geldt hetzelfde. Alleen in een echt hoogbouwmilieu met torens dicht bij elkaar is de dichtheid vergelijkbaar met die van de vooroorlogse stad. In veel andere gevallen blijkt hoogbouw de droom van een hoge dichtheid niet waar te maken.

38 39

SchaduwHoge gebouwen werpen lange schaduwen. Bij solitaire hoogbouw temidden van laagbouw zal vaker problemen opleveren dan geclusterde torens.

De benedenverdieping valt niet op, de plint heeft een matige kwaliteit.

De hoogte van de entreeverdieping geeft ook een zekere grandeur.

De toren loopt door tot op maaiveld. Detaillering en materiaalgebruik op de onderste verdiepingen verdienen meer aandacht.

De plint verschilt in verschijningsvorm van de rest van de toren. De onderste lagen reageren op het stedelijk leven op straatniveau.

Uit de windtunnel bleek windhinder mogelijk bij de entree van de Holland in Tilburg, waarna een luifel werd ingepast.

Door een luifel rondom te ontwerpen worden valwinden afgebogen.

De Hoge Heeren zorgen een groot deel van de dag voor schaduw op de laagbouwkantoren ten noorden ervan.

De torens op de Maasboulevard werpen met name schaduw op elkaar en op de Leuvehaven.

DetailleringMateriaalgebruik heeft grote invloed op de ervaring van de openbare ruimte van de plint.

WindvalWindoverlast kan berekend worden in de windtunnel. In een vroeg stadium aan windhinder ontwerpen voorkomt overlast in de omgeving van het gebouw.

VerdiepingshoogteExtra hoge verdiepingen maken een gebouw flexibel en geschikt voor functieveranderingen in de toekomst.

Het belang van een goede plint

Openbare ruimteEen van de belangrijkste eigenschappen van goede hoogbouw is een goed ontwerp van de openbare ruimte rondom. Denk aan aanlooproutes, beplanting, enzovoorts.

De achterkant van Westpoint wordt gedomineerd door een parkeergarage op het maaiveld.

De Witte Keizer in Rotterdam heeft een compacte automatische parkeergarage die verkeersruimte tot een minimum beperkt.

De Delftse Poort heeft op het maaiveld weinig interessante functies voor passanten.

De plint van gebouw Montevideo is bijna geheel gevuld met horeca. Dat levert een levendig straatbeeld op.

De Muzentoren is massief en gesloten: geen relatie tussen binnen en buiten.

De benedenverdieping van het Lever House is bijna transparant: je kijkt er van de patio op de straat.

De openbare ruimte rondom de Hoge Heren is een winderig boomloos plein.

Een aangename openbare buitenruimte in de schaduw van de bomen.

ParkerenEen goede plint vereist een duurzame parkeeroplossing. Een parkeerkelder is duur, terwijl de alternatieven vaak niet wenselijk zijn.

TransparantieEen gesloten gevel belemmert interactie tussen binnen en buiten. Zorg voor een goede verhouding tussen gesloten en open geveldelen.

FunctieCommerciële ruimten of horeca op de

begane grond lijkt een goed idee, maar

blijkt in de praktijk niet altijd haalbaar.

Voorkom leegstand.

Van ver af is een toren een landmark of herkenningspunt. Van dichtbij is het een deel van de stad. De plint of het basement van het gebouw is de plek waar hoogbouw de stad

On

twer

p v

an d

e p

lint

raakt. In het ontwerp krijgt de plint onvoldoende aandacht. De volgende aandachtspunten zijn vereisten voor een goed functionerend gebouw en een levendige stad.

40 41

Plaza

Op pootjes

Krater

Plint + Podium

Hoogbouw + Laagbouw

Atrium

'Hyperbuilding'

De toren landt direct op het maaiveld. De interne en externe stromen sluiten direct op elkaar aan. Het archetype van de toren.

De toren op pootjes heeft een minimale footprint op maaiveld niveau waardoor de entree benadrukt wordt.

De krater benadrukt de entree op een andere wijze. Anders dan bij het Plazatype is de entree verdiept ten opzichte van het maaiveld.

De toren heeft vaak een standaard plattegrond en de plint extra voorzieningen als conferentiezalen. De verbinding tussen de plint en de toren blijkt lastig.

Een moderne klassieker; verschillende functies worden in gescheiden volumes georganiseerd, bijvoorbeeld vanwege de verschillende constructieve eigenschappen.

Een grootse centrale ruimte creëert een interne stedelijke ruimte. Vaak toegepast in hotels.

De hyperbuilding is een kleine verticale stad op zichzelf. Ze probeert op verschillende manieren aansluiting te zoeken op de omgeving.

Swiss RE, LondenSide by Side, Almere

Coolhaven, Rotterdam Citicorp, New York

Hancock center, ChicagoBasketbar, Utrecht

Lake point, ChicagoProvinciehuis, Den Bosch

Westpoint, Tilburg Federal center, Chicago

Marquis one, AtlantaGasunie, Groningen

Hyperbuilding, BangkokBelle van Zuylen, Utrecht

In Nederland Elders Omschrijving Doorsnede Type

Verticaal transportEntreehalEntree parkeergarage, autowasTechnische ruimteLaad-losPostkamer, huisdrukkerij, schoonmaak, etcCommerciële ruimte

Begane grond, Delftse Poort

Begane grond, Montevideo

Landing van de torenEen toren kan ruimtelijk gezien op verschillende manieren 'landen'. De rechterpagina toont enkele typische oplossingen voor de aansluiting van toren op maaiveld. Het is belangrijk om programma en type te vertalen in een specifieke architectonische uitwerking voor de locatie.

PlintMisschien wel het meest belangrijke ontwerponderdeel van hoogbouw is het goed vormgeven en organiseren van plint en de openbare ruimte op maaiveld. Keer op keer wordt hier op gewezen, maar de ervaring leert dat het moeilijk is een goede plint te ontwerpen. Aan de voet van een toren komen dan ook niet alleen de verkeersstromen (parkeren, liften) en constructie van de toren samen, maar vindt ook de aansluiting plaats op de directe omgeving en stad. Op dit knooppunt komen strenge eisen vanuit verschillende richtingen samen. Vanuit technisch oogpunt moeten parkeren, parkeerinritten en laad- en losruimtes, lobby's en liften worden ingepast. Esthetisch dient de plek voldoende verblijfskwaliteit te bezitten: het moet ‘mooi’ zijn, een menselijke maat hebben en bij voorkeur ook een publieke functie bevatten.

Wat gebeurt er op de begane grond?

WoongebouwenDe complexiteit van de plint en het organiseren van functies is bij woontorens in vergelijking eenvoudiger. De voornaamste opgave is hier de parkeeroplossing en de inpassing daarvan in de constructie van de toren. De entreehal voor appartementen is vaak een eenvoudige ruimte met brievenbussen en toegang tot de liften.

Een goed voorbeeld van de begane grond van een woongebouw is de Montevideo in Rotterdam. Een groot percentage van het vloeroppervlak is vrijgelaten voor flexibele horecaruimten, doordat parkeren onder het maaiveld is gebracht.

KantoorgebouwenHet organiseren van de plint van een kantoortoren is complexer. In een gebouw als de Delftse Poort zijn, naast liften, parkeergarages en technische ruimtes, ook andere functies zoals bijvoorbeeld de postkamer, de huisdrukkerij, laad- en losruimten, de afvalinzameling en schoonmaakvoorzieningen op de begane grond gehuisvest. Bovendien vereist een kantorencomplex een adres aan de straat in de vorm van een -indrukwekkende- entreehal. Daardoor blijft weinig ruimte over voor commerciële voorzieningen en 'levendige' functies in de plint. Het gebouw heeft daardoor, hoe indrukwekkend ook, op de begane grond een gesloten uiterlijk en weinig meerwaarde voor zijn directe omgeving.

0

40m

Typ

en v

an d

e p

lint

42 43

Zuidas Amsterdam: Uitgangspunt van het project Zuidas is de overbouwing van de A10 en de sporen. Door alle mobiliteit, dus ook parkeren en station in de ‘dijk’ op te lossen ontstaat een vrij maaiveld voor stedelijk leven en ontwikkelingen. Bovenop de dijk komt een gemengd woon- en werkprogramma.

Den Haag Nieuw Centrum:Den Haag Nieuw Centrum is een reeks compacte, gemengde stedelijke ontwikkelingen tussen Den Haag Centraal Station en het stadshart. Infrastructuur als de centrumring en een tramviaduct zijn in de bebouwing opgenomen. De onderste verdiepingen van de gebouwen zijn als parkeergarage in gebruik, Op straatniveau is het gebied goeddeels autovrij en bevinden zich stedelijke voorzieningen. De hoogbouw bestaat uit kantoren.

Rotterdam Central DistrictDe omgeving van Centraal Station Rotterdam verdicht zich in fases. De eerste fase was de transformatie van het Weena tot stedelijke boulevard. De tweede fase is de huidige vernieuwing van het Centraal Station in het kader van de Nationale Sleutelprojecten. Met name de zone langs het spoor wordt daarbij verdicht. Ook hier wordt infrastructuur onder de grond gebracht (metro, auto, parkeren) en het maaiveld ingericht op langzaam verkeer en trams. Nieuw programma is voorzien in torens langs het spoor.

Nederlandse hoogbouwmilieusGrootschalige hoogbouw komt in Nederland met name tot bloei in stationsomgevingen van de grote steden. De komst van de HSL blijkt een impuls om deze gebieden te verdichten.

Uitgangspunten van deze gebieden zijn: - verdere versterking van overstapfunctie van de stations- scheiding van infrastructuur, parkeren, autoverkeer onder de grond- voetgangersgebied op maaiveld rondom OV-terminal- veel aandacht voor de openbare ruimte- stimuleren stedelijke voorzieningen in de plint- realisatie van woon- en werkprogramma in torens

Den Haag Nieuw Centrum Rotterdam Centraal District

Ho

og

bo

uw

en

OV

Schedeldoekshaven 72 - 80

Station

Kalvermarkt

Centraal Station

Kruisplein

Hofplein

Stationsterminal


Koningstunnel

Schenkviaduct

Weena

Provenierssingel

Hofplein

Coolsingel

Ho

og

bo

uw

en

weg


Malieveld

CS

De Resident

Ho

og

bo

uw

en

de

stad

SPOORLIJNCS

De Doelen

Groothandelsgebouw

Stationsterminal

Delftsepoort

Hilton

365

400

210

350

460

350350

560

280


Babylon

Turfmarkt

Plein

Ho

og

bo

uw

en

par

kere

n

+/- 400

200200

+/- 200

250

300

600

+/- 1500

500

400100

+/- 750

750

# pp bestaand # pp nieuw

200200

400200

600 200300 1500250 750

750

+/- 200

750

Weenapoint

Delftsestraat

Schouwburgplein

Weena

Groothandelsgebouw

Hoogbouw

Hoogbouw in ontw.

Hoogbouw

Parkeren

OV met station/halte

Weg / ontsluiting

De raadscommissie voor wonen verwacht dat de buurt dichtslibt als er 500 appartementen, 33.000 vierkante meter aan kantoren en een parkeergarage van 1300 auto’s bij komen.

Beppie Hagenaars van het CDA vraagt zich af of het karakteristieke Scheepvaartkwartier een 180 meter hoog gebouw als Zalmhaven Urban - in feite een buurt op zich - er wel bij kan hebben. “De straten staan er in de spits nu al helemaal vol. Ik zie niet graag een file tot aan de Maas ontstaan.”

Adviesbureau Goudappel Coffeng, dat een verkeerskundig onderzoek deed, stelt dat de problemen beperkt kunnen blijven, mits een aantal zaken wordt aangepakt: de Gedempte Zalmhaven moet eenrichtingsverkeer worden, de Scheepstimmermanslaan moet meer stroken krijgen voor linksaf en de verkeerslichten op de Westzeedijk/ Vasteland moeten langer op groen staan.

De verkeersmachine

Hoogbouw bevindt zich vaak op de best bereikbare plekken van de stad. Een woon- of werktoren is een rendabele en flexibele woonvorm op drukbezochte plekken als stations, waar nu eenmaal weinig ruimte is. Door de kleine footprint en de grote maat van het programma is een toren juist in een omgeving met beperkingen een efficiënte oplossing.

Anderzijds toont het voorbeeld van de nieuwe woontoren Zalmhaven Urban aan dat de ontwikkeling van hoogbouw een flinke impact op de directe omgeving kan hebben. De forse parkeerbehoefte die het gebouw meebrengt zou volgens dit artikel voor een verkeersinfarct in het kleinschalige stratennetwerk rondom kunnen zorgen, doordat deze straten niet zijn ingericht op de extra dagelijkse bewoners en forensen. De plaatsing van deze parkeerbehoefte in

het gebouw is een ander dilemma. Om in een slank gebouw voldoende parkeerplaatsen te realiseren zijn meerdere verdiepingen nodig, die in de Nederlandse situatie leiden tot een onaanvaardbaar dure parkeerkelder of in een levenloze plint van geparkeerd blik op straatniveau.

Een omvangrijke parkeerbehoefte is inherent aan de bouw van een toren. Door al in een vroeg stadium oplossingen voor bereikbaarheid per auto of verbeterd openbaar vervoer na te denken of een slimme parkeeroplossing te ontwikkelen wordt voorkomen dat de parkeer- en verkeersbehoefte het kind van de rekening wordt. De hoge dichtheid maakt dat integratie met een openbaar vervoersknoop hier voor de hand ligt.

Ber

eik

baa

rhei

d

RotterdamVrees voor verkeersinfarct door ‘megalomane’ wolkenkrabber

21 februari 2008

ROTTERDAM - Niet alleen bewoners van het Rotterdamse Scheepvaartkwartier vrezen een verkeersinfarct als de nieuwe wolkenkrabber Zalmhaven Urban wordt gebouwd, dat geldt ook voor de politiek.

De VVD - die een onleefbare situatie vreest - vindt de voorgestelde oplossingen echter op voorhand al te weinig. “Het verkeer in het Scheepvaartkwartier is een enorme bottleneck. Met dit ene kruispunt kun je de problemen nooit oplossen.” zegt Kees de Gruiter. Hij vindt dat ook de Kievitslaan en de Baden Powellaan geschikt moeten worden gemaakt voor veel grotere verkeersstromen. De kosten die dat met zich meebrengt, moeten wat de VVD’er betreft worden verhaald op de projectontwikkelaar.

44 45

In d

e praktijk

De impact van hoogbouw op de markt, de politiek en de stad maakt hoogbouw bijna vanzelfsprekend een prestigekwestie. Hoogbouw straalt uit op zijn scheppers en omgeving.

Torens zijn als gebouwen bij uitstek geschikt voor demonstraties van technisch en economisch kunnen. Van oudsher heeft hoogbouw een luxe uitstraling. Denk bijvoorbeeld aan penthouses, sky-villas en boardrooms die vaak op de bovenste verdieping worden gesitueerd. Recent worden ook duurzaamheidsaspecten op de toren geprojecteerd. Doordat hoogbouw een relatief lange levensduur heeft lonen investeringen in innovatieve concepten. Ken Yeang stelde dan ook al in de jaren ‘90 dat torens zich bij uitstek lenen voor innovatieve technieken ten aanzien van constructie, materialisering en klimaat.

Was hoogbouw in de jaren '60 en '70 een middel om vooral kwantiteit te realiseren, tegenwoordig is het vooral een katalysator van kwaliteit: een toren als onderscheidend stedelijk woon- of werkmilieu.

De complexiteit van hoogbouwprojecten maakt dat ontwerp en realisatie vaak in een beperkt aantal handen liggen. Alleen grote, ervaren partijen kunnen de middelen leveren om hoogbouw te realiseren. Dat geldt voor ontwerp, projectontwikkeling en bouw. Daardoor blijft innovatieve competitie vaak uit en vernieuwt het concept voor hoogbouw zichzelf maar moeizaam.

Duurzaamheid

Grote partijen

Financiering

Concurrentie op de woningmarkt

46 47

VAA.

(83) Kennedytoren, Eindhoven 2003

(83m) ASML toren, Veldhoven 2003

(142m) Westpoint, Tilburg 2004

(96m) de Regent, Eindhoven 1999

(75) Zuidtoren,Hoofddorp 2003

(74) Entree II,Amsterdam, 2002

KPF(142) Hoftoren,Den Haag 2003

(105) WTC 6,Amsterdam 2004

(80) Pharos,Hoofddorp 2003

SOM(90m) la Guardia plaza 4, Amsterdam 2004

(85m) Zuidoost A 2000, Amsterdam

(80m) Zuidoost B 2002, Amsterdam

(95) Breitner, Amsterdam, 2001

(135m) Rembrandt, Amsterdam 1995

(94) Oval Tower Amsterdam, 2001

(93) Europoint II,III, IVRotterdam, 1973

(87) Leonardo da Vinci I, Den Haag, 1997

(86) GalghenwertUtrecht, 2008

DAM&

PARTNERS(90) Wilhelminatoren, Rotterdam, 1997

(105) de Admirant, Eindhoven, 2006

(106) Coopvaert, Rotterdam, 2006

(79) ApolloZoetermeer, 2005

(71) MercuryZoetermeer, 2005

(70) Side by Side IAlmere, 2007

(70) Side by Side IIAlmere, 2007

Cie.(105) ABN Amro WHQ, Amsterdam, 1999

(101) SchielandtorenRotterdam, 1996

(80) AdmiraalRotterdam, 2003

(77m) Eurotoren, Almere 2003

(85m) Zuidoost A 2000Nederlandse partner van SOM

(80m) Zuidoost B 2002Nederlandse partner van SOM

(70m) Bull TowersAmsterdam 1989

(90m) la Guardia plaza 4, Amsterdam 2004Nederlandse partner van SOM

(100m) Mahler 4 Ito, Amsterdam 2005Nederlandse partner van ITO

(123m) Mondriaan toren, Amsterdam 2002

(135m) Rembrandt, Amsterdam 1995Nederlandse partner van SOM

(151m) Delftse poort,Rotterdam 1991

(115m) Achmea, Leeuwarden 2002

(77m) Avero, Leeuwarden 1991

(92m) interpolis, Tilburg 1996

(85m) Belastingdienst,Amsterdam 1994

Abe Bonnema

(73m) Poort van Zuid, Rotterdam 1994

(93m) Hoge Erasmus, Rotterdam 2001

(106m) Weenatoren, Rotterdam 1990

(73m) Poort van Zuid, Rotterdam 1994

k l unde r Architecten Rotterdam

Wie betaalt, bepaalt

Getronics exit bij RembrandttorenIn de Rembrandttoren staan de verhuisdozen klaar, Getronics vertrekt naar hot-spot Zoetermeer. Het Amsterdamse kantoor op hoogte was te prijzig voor de automatiseerder. Vanaf 1 juli 2008 komt 3000 m² aan ruimte vrij in de toren. Kosten: 2 miljoen per jaar. Naar schatting varieert de huurprijs in de Rembrandttoren tussen 250 en€360 per vierkante meter, tegen 100 en 145 in Zoetermeer. Daar komt bij dat de provinciale servicekosten veel lager zijn.(Bron: Quote)

MontevideoOntwikkelaar: ING Real EstateArchitect: Mecanoo ArchitectenOplevering: 2006 BVO: 57.500m²Bouwkosten: 90.000.000 Euro

HoftorenOntwikkelaar: ING Real EstateArchitect: KPFOntwerp-Realisatie: 1997-2003BVO: 66.000m²Bouwkosten: 71.500.000 Euro (bouwkosten)

VestedatorenOntwikkelaar: Van Straten VastgoedArchitect: Jo CoenenEigenaar: VestedaOplevering: 2006BVO: 10.750m²Bouwkosten: 16.500.000 Euro

Gro

te S

pel

ers

Het ontwikkelen van hoogbouw is een risicovolle onderneming die hoge investeringen vereist. De betrokkenen zijn veelal ervaren partijen die de processen en trajecten die doorlopen moeten worden goed kennen. Grote gebouwen zijn ook grote beleggingen en bieden dus weinig ruimte voor experimenten.

ArchitectenHet ontwerpen wordt daarom vaak overgelaten aan een handjevol ‘bekende’ ervaren architecten.In Nederland zijn de architectenbureaus die hoogbouw realiseren grote, gedegen kantoren die over het algemeen geen belangrijke rol spelen in de architectonische vernieuwing. Economische en constructieve factoren en de techniek van het stapelen beperken de vrijheid van ontwerp. Ervaring en beheersing van het bouwproces zijn essentieel.

OntwikkelaarsOok voor ontwikkelaars geldt dat hoogbouwprojecten voornamelijk door de grotere partijen worden gerealiseerd. De bouw van een toren vormt een zware investering. Kleinere partijen die gewend zijn om op risico te ontwikkelen kunnen dat in dit geval niet. Daarvoor is de investering te groot.

Grotere ontwikkelaars, die bijvoorbeeld zijn gekoppeld aan banken, kunnen zo'n investering

wel aan. Zij eisen echter een gegarandeerde afname van het aantal vierkante meters voordat tot een toren kan worden gerealiseerd.

Slechts enkele grote partijen in Nederland ontwikkelen grote metrages, zoals die in hoogbouw voorkomen, op risico (dus zonder een van te voren verhuurd of verkocht percentage).

BeleggerDe belegger is een financier van een hoogbouwproject en beschikt over kapitaal, bijvoorbeeld in de vorm van een pensioenfonds, dat wordt geïnvesteerd in het project. Voor een belegger moet een hoogbouwproject een zekere investering zijn en een gunstig rendement opleveren. Een groter project kent grotere investeringen en daardoor een langere afschrijvingstermijn.

"In de jaren 90 was met name de grotere complexiteit van hoogbouwprojecten (de hogere stichtingskosten, beheerskosten en een hoog investeringsvolume) het knelpunt voor beleggers om te investeren in hoogbouw. In tijden van hoogconjunctuur blijkt een groot deel van de knelpunten die in 1993 nog golden te zijn opgelost. De grotere complexiteit en de daarmee samenhangende stichtings- en beheerskosten, worden in de huur doorberekend en door de huurders geaccepteerd. Zo wordt een marktconform rendement op de investering behaald. De komst van zeer grote Duitse beleggers en de vorming van Nederlandse beleggersconsortia hebben er voor gezorgd, dat investeringen van honderd miljoen of meer niet langer onoverkomelijk zijn." (bron: Duijnisveld, 2001)

48 49

...of een garage en een eigen tuin?

Uitzicht en voorzieningen dichtbij....

Room with a view of een tuin?

Grootstedelijk of suburbaan?Boven het winkelcentrum van de Vinex-wijk Ypenburg nabij Den Haag is een fors appartementencomplex gerealiseerd, met enkele appartemententorens als blikvangers voor de hele wijk. Anderhalf jaar na oplevering zijn de appartementen nog steeds niet volledig verkocht, terwijl de rest van Ypenburg erg populair is op de woningmarkt. De dure appartementen in de torentjes blijken onverkoopbaar omdat ze bijvoorbeeld geen balkon hebben, maar ook verder geen spectaculaire extra’s bieden. Voor hetzelfde geld kun je om de hoek een prima eengezinswoning met tuin kopen.

Dit voorbeeld laat zien dat appartementen buiten de centra van de grote steden een stuk moeilijker in de markt zijn te zetten. In Vinex-wijken, maar ook in middelgrote steden, waar geen onderscheidend stedelijk milieu is te

vinden (met grootstedelijke voorzieningen en uitmuntende bereikbaarheid) vallen voor de koper belangrijke voordelen van het wonen in een appartement weg. Grondgebonden woningen bieden voor dezelfde prijs vaak een tuin en parkeerplaats voor de deur. De keuze is dan snel gemaakt.

Voorzieningen als winkels en zorg liggen vaak nauwelijks verder weg vanuit een laagbouwwijk dan vanuit een centraal gelegen appartementencomplex. Om dan toch een lokaal publiek aan te spreken moet de toren voldoen aan alle eisen van de doelgroep: centraal, op de beste plek in de stad; fantastisch uitzicht, duurzaam, voorzieningen in het gebouw, concurerende prijs-kwaliteit verhoudingen, voldoende parkeergelegenheid en voorzien van alle individuele woonwensen, zoals onder andere balkon en berging.

Co

ncu

rren

tiep

osi

tie

Boven de huizenzee van Ypenburg steken negen grote ‘woontorens’ uit. De torens, die bovenop appartementenblokken staan, moeten samen met enkele winkels het “stralend middelpunt” van de Haagse Vinexwijk vormen, volgens de brochure van de makelaars Nadorp en Ruseler.De oplevering is nu anderhalf jaar geleden, maar nog altijd staat een op de vijf appartementen te koop, blijkt uit een overzicht van de makelaar. De prijzen van de woningen die nog te koop staan variëren van 195.000 tot 269.000 euro - zonder keuken en sanitair.De huizen met tuin in Ypenburg en het ernaast gelegen Leidschenveen waren zo weg. Hiervoor stonden mensen al voor de start van de bouw in de rij, zegt Pierre Koning, die zelf een hoekhuis in Leidschenveen uitkoos.De prijs van veel van de appartementen is te hoog voor wat ze te bieden hebben, zegt William Jonker, die samen met zijn vriendin in een van de goedkopere appartementen woont. Het hele gebied "straalt geen sfeer uit" en hangjongeren veroorzaken overlast - al is die nu minder dan afgelopen zomer. "Het is meer een tochtgat geworden dan een gezellig winkelgebied", zegt Jonker. "Het is extreem winderig van opzet", bevestigt Jaap Bezemer, een andere bewoner.

Duur, saai en niet eens een balkonNiet alle appartementen hebben een balkon. De architect vond dat het "gevelbeeld verstoren", zegt de makelaar. Dat heeft de verkoop lastig gemaakt. "Nederlanders pruimen dit niet, die vinden dit niks. Ik moet er echt een verhaal van maken: zet op een mooie dag een stoel voor het open raam."Bewoner Bezemer is tevreden met z'n appartement in het middeldure laagbouwgedeelte. Het is de eerste koopwoning voor hem en zijn vriendin. "Vrij uitzicht op het park en het meertje, we waren direct verkocht. Natuurlijk is het niet zo bruisend, maar dat is logisch midden in een Vinexwijk."De goedkoopste appartementen waren het eerst verkocht. Aan jonge stellen zonder kinderen, zegt Bezemer. In de appartementen op de begane grond kwamen gezinnen met een eerste kind. Het zijn de duurdere appartementen in de woontorens die moeilijk te verkopen zijn. "Qua vloeroppervlak ontlopen ze ons appartement niet zoveel, maar de prijs is beduidend hoger. De mensen die in die prijsklasse zoeken, hebben liever een huis met tuin of appartement in het centrum of in de buurt van Scheveningen."De duurste appartementen in de torens zijn inmiddels onverkoopbaar gebleken. Daarom heeft ontwikkelaar RaFo (een samenwerkingsverband tussen Rabo Vastgoed en Foruminvest) ze verkocht aan een belegger, die zo voor 1.200 euro per maand gaat verhuren. Maar ook daarvoor staan de geïnteresseerden niet in de rij, zegt de makelaar. "Het is best wel lastig."

De eengezinswoningen vlogen weg, maar van de appartementen in Ypenburg staat een vijfde nog te koop. “Nederlanders vinden dit niks.”

17 november 2007

50 51

+

++

+

-

--

-

+

-

-

+

Statussymbool of melkkoe

MoneymakingHoogbouw ontstond oorspronkelijk in New York en Chicago als een efficiënte vorm van grondgebruik : door meer verhuurbare meters te bouwen op kostbare grond kon geld worden verdiend. Een stelregel is dat hoogbouw rendabel wordt wanneer de grondkosten meer dan 70% van de bouwsom bedragen.

In Nederland komt dat echter nooit voor, vanwege de methode van de residuele grondwaarde die hier wordt toegepast. De prijs van de grond wordt hier 'in overleg' bepaald. Hier ontstaat hoogbouw door een vraag naar onderscheidende milieus: uitzicht, status, kwaliteit.

KwaliteitInvesteringskosten bij hoogbouw zijn dusdanig hoog, dat er een langere ‘referentieperiode’

wordt gebruikt dan bij laagbouw, oftewel de verwachte levensduur is langer. Een bijkomend effect daarvan is weer dat het interessant is om bij hoogbouw te investeren in duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen. In het ontwikkelen van hoogbouw liggen dus voorwaarden voor kwaliteit besloten.

Hoogbouw-laagbouwBouwen boven de 100 meter is 1,5 keer duurder dan bouwen tot 30 meter. Daarbij is eerder de hoogte dan de vorm maatgevend. In Nederland wordt om een investering in een toren terug te verdienen vaak laagbouw in combinatie met een toren gerealiseerd. Zo kan worden gecompenseerd voor de hoge kosten van een toren. Bovendien is het interessant om het gebouw te scheiden in twee afzonderlijk te beheren bouwdelen.

Bron: P. de Jong in reader highrise buildings 2007, A.W.M Duinisveld, het rendement van een investering in hoogbouw

Stat

us

vs e

ffici

ënti

e

Kosten versus opbrengsten per woning in hoogbouw, Daalhuisen, 2004

Deze grafiek toont de verhouding kosten-opbrengsten uitgezet tegen het aantal verdiepingen voor een woontoren in een gemiddelde Nederlandse situatie (2005). Kosten van parkeren zijn hierin niet opgenomen, per stad kan de kosten-opbrengstenverhouding verschillen.

In deze grafiek is:A: grondwaarde bij traditioneel (laagbouw-) alternatiefB: maximaal mogelijke grondwaardeC: laagst acceptabele grondwaarde

De grondprijs wordt in Nederland bepaald volgens de methode van de residuele grondwaarde. De prijs van de grond wordt hierin bepaald aan de hand van het aantal te ontwikkelen vierkante meters en de (verwachte) waarde van het vastgoed.

Aantal verdiepingen

Grondwaarde totaal

Opbrengst totaal

Stichtingskosten totaal

1 46413631262116116

Grondwaardein miljoen

0

1

-1

-2

-3

-4

-5

-6

2

3

4

Kosten/opbrengstenin miljoen

28

20

24

16

12

8

4

0

32

36

40

C

B

A

52 53

Van zorgenkindje naar statussymboolNog niet al te lang geleden stond wonen in torens in Nederland, maar ook in landen als Groot-Brittannië en Frankrijk (de banlieues) synoniem voor slechte woningen in een verloederde omgeving. Deze slechte reputatie kwam voor een groot deel voort uit het mislukken van de hoogbouwwijken van na de oorlog, die volgens het CIAM-gedachtengoed werden opgeleverd. De gedachte achter de torens verschilde niet van de huidige: licht en ruim wonen, met uitzicht en in het groen. Aan de basis hiervan stonden plannen zoals het Plan Voisin van Le Corbusier, waarin het centrum van Parijs werd bebouwd met immense woontorens.

In plaats van ruime, grote woningen in het stadscentrum werden de CIAM-wijken aan de rand van de stad gerealiseerd, zoals de Bijlmer. Woningnood saneerde visionaire concepten bovendien tot massawoningbouw van matige kwaliteit. Er werd gebouwd met goedkope materialen en de inrichting van het maaiveld kreeg minder aandacht. Voorzieningen, zoals openbaar vervoer, werden te laat of niet gerealiseerd. Zo snel als er meer keuze ontstond op de woningmarkt

Plan Voisin, 1925, Le Corbusier Maquette Shanghai 2006

trokken kapitaalkrachtige bewoners snel weg naar ruimere suburbane milieus. De gedroomde hoogbouwwijken van weleer werden brandhaarden en verzamelplaatsen van sociale problemen. De wijken verloederden snel.

Op hetzelfde moment schieten over de hele wereld, bijvoorbeeld in Shanghai, maar ook in Nederland, de woontorens weer uit de grond. Buiten het feit dat ‘hoog’ wonen op aantrekkelijke plekken gewild is, wordt hoogbouw ingezet als middel van verdichting en wordt de toren gezien als een instrument voor duurzame stedenbouw. Het verschil tussen de hoogbouwcomplexen van de jaren ‘60 en ‘70 en de moderne torens zit in de kwaliteit. Het voorbeeld van de gesaneerde CIAM-wijken toont aan dat hoogbouw alleen duurzaam is als wordt vastgehouden aan hoge eisen ten aanzien van kwaliteit.

Aandacht voor zaken als flexibele plattegronden, hoogwaardige materialisering, een ruime verdiepingshoogte, variatie en inpassing in de stedelijke context zijn voorwaardelijk voor een duurzame vorm van wonen in torens.

Kosten van een hoog gebouw met een levensduur van 50 jaarBron: Yeang, 1996

34% bouwkosten

34% energie kosten

onderhoudskosten 14%

beveiligingskosten 10%

schoonmaakkosten 8%

KostenDe bouwkosten van hoog gebouw zijn in vergelijking met lagere gebouwen erg hoog. Voornaamste prijsopdrijvers zijn:

Installaties Extra voorzieningen

Liften Stijgen onevenredig met hoogte

Draagconstructie Door wind forse dimensionering

Fundering Compensatie in funderingsvoet en paalconstructie

Daar tegenover staan slechts enkele kostenverlagende factoren:

Fundering Relatief compacte bouwput

Dak Relatief kleine oppervlakte

Duurzame materialenHoogbouwinvesteringen verdienen zich terug op de lange termijn. Ken Yeang stelt in het boek ‘The skyscraper bioclimatically considered’ dat hoge torens over het algemeen voor een langere levensduur worden gebouwd dan andere gebouwen. Over de gehele exploitatie van een toren (50 jaar) vormen de stichtingskosten van een toren slechts 34% van totale kosten. De complexiteit van het bouwen van een toren maakt een investering in een kwalitatief hoogwaardige materialisatie interessant. Daarom lenen torens zich voor duurzame materialen in bijvoorbeeld constructie, gevel en installaties.

EnergiereductieNaast kwaliteit door duurzaam materiaalgebruik leent hoogbouw zich voor innovatieve oplossingen ten aanzien van energieverbruik. Torens zijn compacte bouwwerken met grote verkeers- en energiestromen met een behoorlijke omvang. Door de grote investering en de lange levensduur zijn dure installaties makkelijker terug te verdienen. Duurzame technieken die in kleine en individuele projecten niet haalbaar zijn kunnen daardoor in hoogbouw wel toegepast worden. Denk bijvoorbeeld aan systemen als een warmtepomp of energie-opwekking door bijvoorbeeld PV-cellen.

Compacte bouwvormAndere voorwaarden voor duurzaamheid zijn compact bouwen, zonering, zongericht bouwen en compartimentering van ruimten. Hoge gebouwen kunnen eenvoudig aan deze principes voldoen: het dakoppervlak, waar het grootste energieverlies optreedt is bijvoorbeeld relatief klein in vergelijking met laagbouwcomplexen.

AB

CD

EF

G

Actieve zonne-energie (PV/zonnecollector)

AB

CD

EF

G

AB

CD

EF

G

Passieve zonne-energie

AB

CD

EF

G

Opwekken energie (wind)

Energiebesparing/Duurzaam materiaalgebruik

AB

CD

EF

G

Energie-opslag

Du

urz

aam

hei

d

Lange adem loont

54 55

Casestu

dies

Uit het brede aanbod aan hoogbouwvisies steden is een representatieve selectie gemaakt: een grote stad als Rotterdam, tegenover een relatief kleine gemeente als Vlissingen. Daarnaast komen de verschillende typen zonering zoals die eerder benoemd zijn aan bod. Naast een korte analyse en samenvatting van het beleid worden krachtige en minder krachtige aspecten benoemd.

ArnhemDe visie van Arnhem gaat uit van 10 leidende principes. Het hoogbouwbeleid wordt gekoppeld aan andere beleidsdocumenten Het uiteindelijke kaartbeeld is wel wat lastig te interpreteren en lijkt een duidelijke scope te missen.

HeerlenHeerlen heeft een krachtig kaartbeeld van het gehanteerde centrummodel. De visie sluit helder aan op de bestaande situatie. De criteria waaraan hoogbouwplannen in architectonische, stedenbouwkundige en bouwkundige uitwerking zouden moeten voldoen worden maar deels uitgewerkt.

RotterdamHoogbouw is slechts mogelijk op een beperkt aantal locaties. Vanuit deze clusters loopt de maximale hoogte af naar de rest van de stad. Doordat er een kleine focus is kon een hoogbouwmilieu ontstaan met een grote spin-off.

TilburgTilburg hanteert heldere uitgangspunten en duidelijke maar generieke criteria voor projecten gebiedsprofielen.Het organiseren van hoogbouw langs een as en de cityring lijkt aan te slaan.

UtrechtUtrecht kiest voor enkele slim gekozen brandpunten van hoogbouw. Lokale aspecten zijn goed geformuleerd, maar generiek. De bebouwing wordt hier ingekapseld in oplopende bebouwing. Het kaartbeeld waarvoor gekozen is niet erg uitgesproken. Er worden weinig uitspraken gedaan over de kwaliteitsregie, met name in de centrale zone.

VlissingenVlissingen heeft geen specifiek hoogbouwbeleid maar een beeldregieplan. Hiermee is een eindbeeld van de boulevard geschetst. Ontwikkelingen moeten binnen dit plan passen. Zo wordt van meet af aan een krachtig eindbeeld georkestreerd. Daardoor is het plan wel vrij star en moeilijk veranderbaar door de tijd.

1km

1km

Vlissingen

Heerlen

Tilburg

Rotterdam

Centrumring

Spoorzone

Weena/Coolsingel

Wijnhaven

ParkstadWilhelminapier

Boulevard

56 57

een leidraad voor toetsing . Daarnaast is een kaart bijgevoegd met voorkeurslocaties voor hoogbouw.

De 10 leidende principe voor hoogbouw zijn:Principe 1: Nieuw Arnhems PeilPrincipe 2: Hoogbouw op knooppuntenPrincipe 3: In groene vestigingsmilieus: het groene silhouet is bepalend.Principe 4: Stadsbeeld vanuit west, oost en zuid: zichtbare zwaartepunten.Principe 5: Binnen de singels: historisch stadssilhouet is bepalendPrincipe 6: De as oost –west in Arnhem-noord: verschil in kwetsbaarheid in ontmoetingsgebiedvan stuwwal en rivier.Principe 7: Hoogteaccenten in wijkenPrincipe 8: 'Voor wat, hoort wat'

Principe 9: Bijzondere ElementenPrincipe 10: Bijzondere randvoorwaarden

HoogbouwregimeToepassing van hoogbouw in Arnhem wordt een onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:1. ‘Ja’; in de voorkeurslocaties voor hoogbouw2. ‘Mogelijk’; in de intensiveringszones3. ‘Nee, in de overige gebieden; tenzij bijzondere omstandigheden dit rechtvaardigen.De 10 algemene principes zijn in onderlinge samenhang van toepassing en per specifieke locatie en project vindt een zorgvuldige beoordeling plaats of en in welke vorm hoogbouw wenselijk is.

Binnen ‘groene vestigingsmilieus’ is een hoogte van ca. 15m toegestaan

ArnhemInwoners 143.500Type document Onderdeel Structuurplan 2010 Status Vastgesteld gemeenteraad Datum 13 februari 2006 Definitie >15m

Voorkeurslocaties >30m

Hoogbouw niet mogelijk

Verdichtingszones

Kwaliteiten en minpuntenHet bij het structuurplan behorende kaartbeeld van het beleid is niet erg specifiek voor hoogbouw. Er zijn zoveel voorkeurslocaties voor hoogbouw aangewezen dat een echte regie lijkt te ontbreken. Ook de afzonderlijke projecten als bijvoorbeeld de Rijnboog, het Centraal Stationsgebied en anderen lijken nauwelijks op elkaar afgestemd.

Samenvatting beleidIn Arnhem spreekt men over hoogbouw als een gebouw 'duidelijk' boven de 15m (de gemiddelde bouwhoogte van Arnhem) uitstijgt. Daarboven zijn de volgende gradaties in hoogte te onderscheiden:- eerste categorie: tot 30m (= 2 x gemiddelde bouwhoogte van de stad)- tweede categorie: tussen de 30m en 60 m- derde categorie: hoger dan 60m.

De groeiambities in Arnhem worden in de eerste plaats in bestaand stedelijk gebied gezocht: door intensivering, transformatie en herstructurering.De uitwerking hoogbouw geeft 10 principes voor hoogbouw in Arnhem. Deze principes vormen

Het stadssilhouet mag vanaf het Veluwemassief niet zichtbaar zijn. Dit staat bekend als het Nieuw Arnhems Peil. Hoogte gebouw + NAP < 100m

1km

0

58 59

het binnenringmodel, het stadsdeelmodel en het landschapsmodel. Gekozen is voor het centrummodel. Dit model sluit het beste aan bij de door de raad vastgestelde ontwikkelingsvisie 2010 en de bestaande hoogbouw die een concentratie nabij en rondom het centrum kent. Heerlen voert een selectief hoogbouwbeleid. Hoogbouw is alleen onder voorwaarden toegestaan binnen de op de kaart aangegeven zone van het centrummodel. De voorwaarden hebben betrekking op de mate waarin de architectonische, stedenbouwkundige en bouwkundige uitwerking van hoogbouwplannen voldoen aan een aantal criteria:

Veel aandacht wordt besteed aan architectuur en detaillering.

- Stedenbouwkundige uitwerking: Extra aandacht voor parkeeroplossingen, looproutes en situering van de toren.- Architectenkeuze: Gezien het effect van hoogbouw op het silhouet van de stad worden hoge eisen gesteld aan architectuur, karakter, sfeer en uitstraling. Minimale eisen van welstand zijn niet voldoende. - Detaillering: Turbulentie effecten moeten worden onderzocht. Duurzaamheid en duurzame energie zijn onderdeel van de criteria.

HeerlenInwoners 90.000 Type document HoogbouwnotaStatus Vastgesteld door gemeenteraadDatum 30-01-2003Definitie >30m

A76

A79

Hoogbouw toegestaan

Hoogbouw niet toegestaan

Station NS

Centrum

KwaliteitenHeerlen heeft in haar hoogbouwvisie in de stad voor het centrummodel gekozen. Het daarbij behorende kaartbeeld is helder, de voorkeurszone is afgestemd op de omgeving. De doorsnedes en de tekeningen zijn wellicht te rooskleurig afgebeeld.

Behalve dit kaartbeeld is de nota niet veel verder uitgewerkt. Daarnaast blijft het onduidelijk wat het begrip 'Heerlense Hoogbouw' betekent.

Samenvatting beleidNaar aanleiding van meerdere marktvragen om hoogbouw te realiseren heeft de gemeente Heerlen besloten een hoogbouwnota te schrijven. De nota is geschreven als onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Het ontwikkelen van de nota sloot aan bij de wens van het gemeentebestuur om stadsontwikkelingbeleidsgericht en pro-actief te organiseren.

Hoogbouw in Heerlen wordt gedefinieerd als bebouwing hoger dan ongeveer 10 lagen.In de nota worden verschillende modellen onderzocht: het citymodel, het centrummodel, het stradsrand-model, het as-model, het poortmodel,

Principedoorsnede van het centrummodel met aflopende bebouwing die aansluiting zoekt bij het centrum.

Centrum

1km

0

60 61

Samenvatting hoogbouwbeleidIn het Binnenstadsplan 1993-2000 is voor het eerst in het ruimtelijk beleid voor de binnenstad, een hoogbouwzonering ingevoerd. Het vigerende hoogbouwbeleid is een actualisatie van het oude beleid.

Uitgangspunt van het beleid in Rotterdam is het benoemen van enkele duidelijke hoogbouwgebieden aan de linker- en rechteroever van de Maas. De hoogbouwgebieden zijn het Weena, Wijnhavengebied, Wilhelminapier en Parkstad (Rondom de Varkenoordse knoop bij het Feyenoord- stadion). Overal behalve aan het Weena geldt als hoogtelimiet 150 meter. Voor het Weena is geen hoogtebepaling opgenomen. Alle hoogbouwzones zijn omringd door ‘overgangszones’, waardoor een logische overgang tussen lagere stedelijke bebouwing en hoogbouw. Zo wordt voorkomen dat hoogbouwprojecten als solitaire, geïsoleerde projecten in de stad staan.

Tegelijk moet de nieuwe hoogbouw langs de rivier 'transparant' worden geplaatst, zodat het zicht vanaf de rivier op de knooppunten van de achterliggende stad en vice versa verzekerd is.

Het Rotterdamse beleid probeert stedelijkheid te bevorderen door het centrum aantrekkelijker te maken. De buitenruimte wordt verbeterd en er moeten meer appartementen worden gerealiseerd. Deze stap kan alleen gezet worden door verdere verdichting. Hoogbouw is een van de middelen om de verdichting te bereiken. Het streven van het hoogbouwbeleid blijft gericht op het realiseren van een sterk verdicht multifunctioneel centrum.

zones tot 150mA15

A20

A13

A16

zone zonder hoogtebeperking

RotterdamInwoners 584.000Type document Hoogbouwbeleid Status VastgesteldDatum Dec. 2000Definitie >70m

KwaliteitenRotterdam heeft adviesbureau DEGW gevraagd om een hoogbouwvisie te formuleren en heeft vervolgens de aanbevelingen grotendeels overgenomen. Dit heeft geresulteerd in een helder beleid van aflopende bebouwing naar de Maas met een aantal specifieke en compacte hoogbouwzones. Hierdoor is een rijk beeld ontstaan met verscheidene hoogbouwmilieus. De kleine focus heeft een grote spin-off. Een zogenaamd 'hoogbouwteam Rotterdam' heeft enige tijd als speciale Kamer van de Commissie voor Welstand en Monumenten gediend. De belangrijkste reden was het toevoegen van meer visie en kennis over hoogbouw in een vroeg stadium van planvorming. Ondanks de positieve bijdrage is het team opgeheven. Er zijn anno 2008 plannen om opnieuw een hoogbouwteam in te stellen.

Een van de grote minpunten is het gebrek aan goed ontworpen openbare ruimten en plinten rondom en nabij hoogbouw, zoals bijvoorbeeld onder andere op de Westblaak en het Weena.

Hoogbouwzones: overgangsgebied, maximaal 150m (rood) en zone zonder hoogtebepaling (paars)

1km

0

62 63

De Holland, de Stadsheer en het Interpolis-gebouw langs de Hart van Brabantlaan

een beeld voor de lange termijn. De kaart maakt onderscheid in drie zones: a. Voorkeursgebied: locaties waar hoogbouw wenselijk is. Centrumvorming en verdichting zijn hier centrale thema'sb. Hoogbouw mogelijk: locaties waar hoogbouw 'te overwegen' is. c. Hoogbouw ongewenst.

De ruimtelijke onderbouwing maakt onderscheid in een gebiedsprofiel en een projectprofiel. In het gebiedsprofiel wordt het plangebied beschreven, het gemeentelijk beleid in relatie gebracht tot het bouwinitiatief en worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het project beschreven.

Gebiedsprofiel Specifiek voor hoogbouw zijn de volgende criteria van belang: a. Hoogbouw dient ten goede te komen aan de ruimtelijke oriëntatie in de stad, ook wel

'leesbaarheid van de stad' genoemd. b. Hoogbouw dient een positieve bijdrage te leveren aan het silhouet/de skyline van de stad. c. Hoogbouw dient ingepast te worden in de omgeving. d. Hoogbouw dient het draagvlak van voorzieningen en openbaar vervoer te vergroten en een bijdrage te leveren aan functiemenging.

Projectprofiel: Op projectniveau wordt een hoogbouw initiatief altijd getoetst op locale effecten. Daarbij zijn de volgende zaken van belang: 1. Windhinder 2. Schaduwwerking 3. Uitzicht 4. Privacy 5. Schaalsprong 6. Plint/openbare ruimte/openbaar groen 7. Verkeer en parkeren

TilburgInwoners 201.000Type document Handreiking hoogbouwStatus ConceptversieDatum 05/06/2007Definitie >15m

Voorkeursgebied Centrum

A58

Hoogbouw mogelijk

Hoogbouw ongewenst

19

KwaliteitenEen van de belangrijkste kwaliteiten van het beleid in Tilburg is het organiseren en orkestreren van hoogbouw langs een as aan de spoorzone. Hierdoor is een stedelijk beeld ontstaan aan de rand van de binnenstad. Het benoemen van een lagere prioriteit voor de centrum-ring is helder.

Een van de belangrijke lessen is het voorkomen van leegstand. Doordat onvoldoende marktonderzoek is uitgevoerd kampen de twee iconen Westpoint en de Stadsheer beiden nog met leegstand.

Samenvatting handreiking hoogbouwDe handreiking is ontwikkeld om aan initiatiefnemers duidelijkheid te bieden aan welke voorwaarden de onderbouwing van een planinitiatief moet voldoen.

In de Handreiking Hoogbouw is voor hoogbouw vijftien meter als ondergrens aangenomen. Het kaartbeeld van de Handreiking Hoogbouw geeft Hoogbouw belemmeringskaart

1km

0

64 65

De Domtoren is nog altijd beeldbepalend. Zowel aan de oost- als westkant van de stad zijn hoogbouwplannen in voorbereiding

Leidsche Rijn Centrum

Centraal Station Galgenwaard

Uithof

gebouwd. Verder is het Hoogbouwbeleid gebaseerd op een aantal principes:- bundeling- hoogwaardige architectuur - vermijden van 'plaatbouw'

De hoogbouwvisie is opgebouwd in drie soorten gebieden:De Binnentuinen: “laag” met een basis van 9 meter, “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte.De Centrale Zone: de basismaat bedraagt 15 of 30 meter. Er zijn accenten mogelijk tot het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte. In een beperkt zoekgebied op de kaart specifiek aangegeven, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter voorkomen. De Brandpunten: tot 90m, in het stationsgebied en een niet gemaximaliseerde hoogte in Centrum Leidsche Rijn. Zij worden begeleid door een context van oplopende accenten, zoals onder 2. omschreven.

Hoogbouwbeleid op locatieHet hoogbouwbeleid op locatieniveau kent een aantal aspecten.-Onderzocht dient te worden wat de kosten en baten van hoogbouw zijn voor de stad. - Uitzicht, privacy en sociale veiligheid Het inpassen van een hoog gebouw moet zo min mogelijk hinder voor omliggende bebouwing ver oorzaken in de zin van verstoring van uitzicht en inbreuk op de privacy. -Mobiliteitstoets Mobiliteitstoets = capaciteit versus vraag en bereikbaarheid. Bij het beoordelen van een hoogbouwaanvraag moet een mobiliteitstoets worden opgenomen-De welstandstoets Naast de stedelijke inpassing moet aandacht or den besteed aan: architectonische vormgeving, materiaalgebruik, kleurgebruik, dakopbouw en reclame-uitingen. -Zichtlijnen en panorama’s Initiatieven moeten zorgvuldig omspringen met de huidige zichtlijnen op de Domtoren.

UtrechtInwoners 290.500Type document HoogbouwvisieDatum 13/1/2005Status Vaststelling gemeenteraadOpmerking Flankerende studie bij structuurvisieDefinitie >30m

Brandpunten tot 90m

Accenten tot max. 2x omgevingshoogte

Zoekgebied met incidentele accenten tot 80m

Leidsche Rijn

A2

A28

A27

A12

KwaliteitenDe hoogbouwvisie van Utrecht mist een duidelijke focus. De stad wijst twee brandpunten aan: Centrum Leidsche Rijn en het gebied rond het Centraal Station. Hoewel deze brandpunten uitgaan van een bundelend principe worden de belangrijkste projecten, de Belle van Zuylen in Leidsche Rijn en de Rabo-toren bij het station door de markt als solitaire torens gepositioneerd. Daardoor wordt het kader dat deze visie voor markt, burgers en politiek moet bieden onduidelijk.

Er is geen helder eenduidig concept voor beleid vastgelegd. De markt krijgt alle ruimte om initiatieven voor te stellen. Door de ligging van Utrecht centraal in het land is er wel markt en potentie voor hoogbouw. Door het mager beleid en een onduidelijk kaartbeeld laat de stad Utrecht kansen voor een heldere stadsontwikkeling liggen.

Samenvatting hoogbouwvisieHoogbouw wordt gedefinieerd als gebouwen hoger dan 30 meter. Dit is twee maal de gemiddelde Utrechtse bouwhoogte. Waar 'stedelijke allure' gewenst is kan tot ca.60 - 80 meter hoogte worden

Daarentegen wordt de kwaliteit van een hoogbouwobject binnen een verza-meling van hoge gebouwen vaak positief beïnvloed door de context waarin het is geplaatst. Een initiatief laat zich beter inpassen in een gebied of zone waarbij het geheel inclusief de openbare ruimte is afgestemd op hoogbouw. De bereikbaarheid is immers dan al afgestemd op hoogbouw. De verblijfswaarde wordt dan gekoppeld aan en afgestemd op hoogbouw. Kortom een gebied of zone faciliteert hoogbouwontwikkelingen zodat deze niet conflicteren maar complementair zijn.

Door hoogbouw gebundeld en geconcentreerd in te zetten werkt het niet al-leen beter als identiteitsversterkend element, maar kan er bovendien sprake zijn van een multiplier-effect. Hiermee wordt bedoeld dat de groeikracht die Utrecht in een hoogstedelijk milieu wil realiseren, beter gedijt als zij op een beperkt aantal plekken wordt ingezet, die een exclusief en hoogwaardig karak-ter krijgen. Een te versnipperde aanpak zou een verzwakkend effect kunnen hebben.Bovendien brengt het principe van bundeling met zich mee dat het vervoer efficiënter geregeld kan worden en dat investeringen in openbaar vervoer en infrastructuur van een groter draagvlak kunnen worden voorzien.

Overigens wil het principe van het werken met ensembles niet zeggen dat er - in gebieden waar een hoogstedelijk karakter nagestreefd wordt - geen solitaire 60 tot 80-meter gebouwen mogelijk zouden zijn. Deze tref je echter niet aan in woonwijken die een kleinschalig karakter hebben.

Het principe van hoogwaardige architectuurMeer nog dan bij laagbouw, dient bij het beoordelen van hoogbouwprojecten hoge eisen te worden gesteld aan de kwaliteit van de architectuur. Immers, de impact op het stadsbeeld is groot en vanuit verschillende hoeken en voor veel inwoners en passanten beeldbepalend.

Het principe van het vermijden van plaatbouwPlaatbouw zijn gebouwen met een zeer grote breedte ten opzichte van de diep-te. Zogenaamde plaatbouw krijgt voor Utrecht niet de voorkeur. Dit heeft te maken met windhinder en schaduwwerking, die bij plaatbouw groter zijn dan bij bouw in bijvoorbeeld torens. Daarnaast is er de esthetische component: middels torens is makkelijker een goede skylinecompositie te maken en ge-wenste zichtlijnen te handhaven.

Ensemble creëert een eigen context

Hoogbouw bij voorkeur geclusterd

1km

0

66 67

A58

Boulevard Bankert met 3 bebouwingsaccenten

verschillen in het openbaar gebied; badstrand (Boulevard Evertsen), glooiing (BoulevardBankert) en vesting (Boulevard de Ruyter).

Hoogbouw vindt plaats op boulevard Bankert. Uitgangspunt is bloksgewijze vernieuwing met hoogbouwaccenten. De hoogtes en locaties van de bebouwing zijn georkestreerd. De hoogtes van zijn 78 m + NAP (accent 1), 63 m + NAP (accent 2); en 51 m+ NAP (accent 3)

Regels voor hoogbouw aan de boulevard:1. Maximaal 2 hoogteaccenten en een hoekaccent2. Accenten dienen in te spelen op de context3. Accenten moeten nieuwe landmarks / beeldmerken worden4. Accenten dienen een bijzondere uitstraling te hebben5. Slankheid is uitgangspunt6. Alzijdigheid7. Windhinder moet voorkomen worden

Sardijntoren

Beeldregieplan boulevardMet hoogte-accenten van 78, 63 en 51m

Masterplan Dokkershaven

Westerschelde

VlissingenInwoners 45.000Type document beeldregieplanDatum 23/1/2003Status niet vastgesteld

3-deling van de boulevard

KwaliteitenEen van de krachten van het beeldregieplan dat in Vlissingen wordt gehanteerd is de compactheid. Door een klein specifiek gekozen gebied aan te duiden is de kans van slagen vergroot. De situering van hoogbouw aan een grote open ruimte en de Westerschelde lijkt een goede combinatie.

Waar het beeldregieplan uitgaat van 3 slanke torens op een strip van laagbouw lijkt het uiteindelijk model meer op een wand van middelhoogbouw van zonder specifieke kwaliteit met één extra hoogteaccent, de Sardijntoren.

Samevatting beeldregieplanVlissingen heeft geen hoogbouwvisie, maar een Beeldregieplan waarin hoogbouw een belangrijk onderdeel is. De ontwikkeling van de boulevard is uitgewerkt in het ‘Beeldregieplan Boulevard Vlissingen’.

De Boulevard is verdeeld in 3 delen. Deze is gebaseerd op de functionele en ruimtelijke

1km

0

68 69

Vakterm

enResiduele grondwaarde In Nederland veelvuldig gebruikt systeem waarin de grondprijs berekend

wordt aan de hand van het te ontwikkelen bruto vloeroppervlak.

Schaduw Met windhinder de belangrijkste verstoring van het leefklimaat rondom een toren. Bij het bepalen van een hoogbouwlocatie en In het ontwerp van een toren moet de schaduwwerking zo min mogelijk omliggende functies belemmeren.

Sick building syndrome Syndroom’ waarbij gebruikers van een (kantoor) gebouw ziek worden, door een combinatie aan factoren zoals airconditioning en het gebrek aan invloed op het klimaat in de werkomgeving.

Skyline De verschijning van een stad aan de horizon. Door de prominentie van torens daarin is hoogbouw een belangrijk bestanddeel van die horizon.

Slankheid De verhouding tussen de breedte en de hoogte van een toren. Hoe kleiner die verhouding, hoe slanker de toren is.

Solitair Een incidentele toren, zoals bijvoorbeeld een kerktoren (historisch) of een kantoortoren/appartementengebouw die een belangrijke plek in de stad markeert.

(Stads)as Een belangrijke stedelijke verbinding die wordt gemarkeerd door opvallende bebouwing (bijvoorbeeld torens) erlangs of aan de uiteinden.

Stadsschap Is het stedelijk equivalent van een landschap. Vertaling van het Engelse 'Cityscape'. Verwant aan skyline.

Technische hoogte De maximale hoogte van een wolkenkrabber uit technisch oogpunt. In situaties van schaarste zijn technische mogelijkheden ten aanzien van installaties en constructies maatgevend voor de hoogte. (Vergelijk economische hoogte.

Toren Specifiek type hoogbouw veelal aangeduid voor slankere en hogere gebouwen. Voor zowel kantoor- als woonfuncties.

Transport hub Een station of halte waar meerdere transportmodaliteiten samenkomen, zoals auto’s, trein, tram, metro, bus en fiets/voetgangersroutes.

Valwind Lokaal klimatologisch verschijnsel dat optreedt rondom hoge gebouwen, een vorm van windhinder op het maaiveld.

Verkeersinfarct Het vastlopen van de infrastructuur wanneer een onevenredig grote hoeveelheid (parkeer) programma aan een stedelijk systeem wordt toegevoegd.

Verkeersmachine Het functionele systeem van gekoppelde en overlappende verkeerssystemen in een stad, met name van belang in een transport hub.

VVO Het Verhuurbaar Vloer Oppervlak van een gebouw, het aantal m2 dat overblijft voor verhuur wanneer bijvoorbeeld technische ruimtes en liftinstallaties niet worden meegerekend.

Windtunnel Testinstallatie waarin bijvoorbeeld windhinder rondom een gebouw kan worden onderzocht. Zo kunnen vroegtijdig onaanvaardbare waarden worden ontdekt en in de realisatie voorkomen worden.

Wolkenkrabber Een uitzonderlijk, hoog gebouw dat -vaak vooral figuurlijk- tot in de wolken reikt. Als woord komt de wolkenkrabber in vele talen voor: skyscraper, Wolkenkratzer, gratte-ciel.

Zichtlijn Een visuele relatie tussen twee gebouwen. In het hoogbouwdebat vaak het zicht vanaf belangrijke punten als pleinen of stadsentrees op een beeldbepalend gebouw zoals een historische kerktoren.

Zoning envelope Regelgeving ten aanzien van hoogbouw die restricties oplegt aan bouwhoogte, massa en situering van een gebouw.

Basement De basis van een hoogbouwproject, waaruit een toren oprijst. Hier raakt de toren het maaiveld.

Belegger Financier van een ontwikkeling, vaak een pensioenfonds of bank.

Betekenis De meerwaarde van een hoogbouwproject voor de stad, die niet direct in geld valt uit te drukken.

Bezonningsstudie Studie naar de effecten van de schaduw van een toren. Omringende lagere gebouwen mogen een bepaalde maximum periode in de zonneschaduw liggen.

Boomhoogte De hoogte van een volwassen boom in blad, in het algemeen te stellen tussen de 15 en 25 meter. Boven deze grens worden gebouwen in sommige gemeenten als hoogbouw gezien.

Breakeven point Punt waarop de netto winst op een investering (hier: toren) 0 is. Op dit punt slaat winst om in verlies of verlies in winst.

BVO De Bruto Vloer Oppervlak van een gebouw, oftewel het verhuurbaar aantal vierkante meters van een gebouw inclusiefconstructie, voorzieningen als liften en technische ruimtes.

Dichtheid Het aantal vierkante meter woningen, oppervlak of arbeidsplaatsen dat per vierkante meter grondoppervlakte wordt gerealiseerd.

Duurzaamheid Bij hoogbouw naast de toepassing van milieuvriendelijke maatregelen in installatie en gebouw, ook het anticiperen op een langere, onderhoudsarme levensduur.

Economische Hoogte In een situatie van schaarste (zoals optrad in New York in de jaren ‘20) de hoogte van een wolkenkrabber die de ontwikkelaar kan verhuren om aan de vraag uit de markt te voldoen. (Vergelijk technische hoogte)

FSI Dichtheidsindex die aangeeft hoeveel vloeroppervlak (Floor) er op een kavel (Space) wordt gerealiseerd. Een FSI van één betekent dat er op één vierkante meter kavel één vierkante meter gebouw is gerealiseerd.

Hoogbouwmilieu Een gebied met relatief veel hoogbouw waarin het aantrekkelijk is om nog meer torens te realiseren, bijvoorbeeld vanwege een aantrekkelijk uitzicht, leefmilieu of (meestal) een uitstekende bereikbaarheid.

Flat Specifiek type hoogbouw veelal aangeduid voor de galerijflats of schijven uit de wederopbouwperiode en de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw.

Laissez faire Situatie waarin de overheid de markt niet stuurt of reguleert in locatie, hoogte of vorm door middel van enige vorm van (hoogbouw) beleid. Voorbeelden zijn het New York en Chicago van de 19e eeuw.

Landmark / Icoon / Baken Een opvallend stedelijk gebouw of object dat de skyline van een stad of gebied bepaalt.

Luifel Bij hoogbouw vaak een voorziening om de windhinder rond een toren op de begane grond te beperken.

Maaiveld De begane grond van een gebouw, waar een toren aansluit op het stedelijk netwerk.

Ontwikkelaar Partij die het initiatief neemt tot realisatie van een hoogbouwproject. Brengt partijen bij elkaar om een ontwikkeling te kunnen bouwen.

Op risico bouwen Situatie waarin de ontwikkelaar zonder zekerheid over toekomstige gebruikers overgaat tot realisatie van een project.

Parkeeroplossing De inpassing van de omvangrijke parkeeropgave bij hoogbouwprojecten in het gebouw en de omgeving: in een parkeerkelder, toren of elders.

Penthouse De bovenste appartementen in een toren. Vaak ruimer, exclusiever en duurder dan de rest van de ontwikkeling.

Plint De onderste laag of lagen van een toren. Hier sluit hoogbouw aan op de rest van de stad. De complexe ontmoeting van technische, functionele en esthetische eisen vereist extra ontwerpaandacht.

70 71

Interviews

Met dank aan:

Naam Functie Stad Organisatie

A.P. Den Hollander Projectleider Arnhem Eurocommerce

J. Verweij Stedenbouwkundige Arnhem Gemeente Arnhem

G. Frencken Stedenbouwkundige Arnhem Gemeente Arnhem

Paul Goltstein Directeur-Architect Tilburg Bo.2 Architectuur en Stedenbouw

Dirk van der Pol Architect Tilburg Bo.2 Architectuur en Stedenbouw

Paul Kurstjens Stedenbouwkundige Tilburg Gemeente Tilburg

Adriaan van Kuyvenhoven Senior vastgoedmanager Tilburg BAM Vastgoed

Bestuur Stichting Hoogbouw

Marnix Norder Voorzitter

Jaco Meuwissen

René Buck

Arend Hilhorst

Rob Ligtvoet

Job Dura

Chris Kuijpers

Roberto Meyer

Jan Klerks Secretaris

Literatuur

Rotterdam Hoogbouwstad, Ben Maandag, Rotterdam, dec. 2001

Arnhem Rijnboog masterplan, Arnhem, juni 2004

Form Follows Finance, Carol Willis, New York, 1995

Hoogbouw: eisen en richtlijnen brandveiligheid, V2BO advies, Leersum, 2003

Kosten-Kwaliteitssturing, C. Gerritse, Delft, 2005

The skyscraper bioclimatically considered, Ken Yeang, London, 1996

Hoogbouw in Nederland 1990-2000, Egbert Koster, Theo van Oeffelt, Den Haag, 1997

De Grondexploitatie, ir. Gerard Wigmans, Delft. 2002

Het rendement van een investering in nieuwbouw, A.W.M. Duijnisveld, Amsterdam 2001

Artikelen

Stedenbouwkundig plan Wijnhaveneiland, Kees Christiaanse & Han van den Born, Novaterra, juni 2002

Het Weena, de trots van het nieuwe Rotterdam, De Architect, 5-1992

De Delftse Poort, Project Analyse nr.5, Den Haag 1992

'Hoogbouw het liefst tussen UvT en Interpolis', Brabants Dagblad, 30 mei 2007

'Discussie over hoogbouw Rijnboog', De Gelderlander, 29 augustus 2007

'Megatorens van Heerlen afgetopt', Limburgs Dagblad, 8 maart 2005

'Meer dan twee keer zo hoog als de Dom', NRC Handelsblad, 18 april 2007

'Vrees voor verkeersinfarct door 'megalomane' wolkenkrabber, AD Rotterdam, 21 februari 2008

Nota’s, Visies en beleidsdocumenten

Notitie hoogbouw, Nijmegen boven de boomgrens, Nijmegen, sept. 2004

Nota Hoogbouw, ‘s-Hertogenbosch, mei 2003

Hoogbouw Rotterdam, een strategie voor intensivering en innovatie, DEGW, London, okt. 1998

Hoogbouwbeleid 2000-2010, Rotterdam, dec. 2000

Werkwijze Hoogbouwteam Rotterdam, Rotterdam, sept. 2003

Notitie Hoogbouw, Zaanstad, feb. 2005

Onder de bomen of boven de bomen, discussienota hoogbouw, Apeldoorn & Den Haag, dec. 2004

Hoogbouwvisie gemeente Utrecht, Utrecht, jan. 2005

Hoogbouwvisie Den Haag, Den Haag, nov. 2001

De stad, hoogbouw en de mensen, concept-beleidsnota, Groningen, okt. 2001

Hoogbouwvisie 2004, Zoetermeer, juni 2004

De Hoogbouweffectrapportage, Amsterdam, jan. 1999

Hoogbouw in Amsterdam, naar een actiever hoogbouwbeleid? Amsterdam, nov. 2003

Hoogbouwstudie Zwolle, analyse en strategiebepaling, concept, Zwolle, maart 2005

Tussenrapportage Structuurplan Arnhem 2010, Arnhem, feb. 2006

Beleidsnota Bouwhoogten Delft, definitief concept, Delft, okt. 2005

Nota Hoogbouw Heerlen, Heerlen, 2003

Hoogbouwvisie Maassluis, Maassluis, sept. 2005

Hoogbouwnota Gouda, Gouda, 2005

Hoogbouwvisie, Leiden, nov. 2005

Hoger bouwen in Maastricht, Maastricht, maart 2005

Op en Top Assen, Visie hogere bouw in Assen, Maastricht, mei 2005

Hoogbouwvisie gemeente Tiel, Tiel, jan. 2007

Tilburg Stad van Contrasten, ruimtelijke structuurvisie Tilburg 2020, Tilburg, jan. 2005

Beeldregieplan Boulevard Vlissingen, Vlissingen, jan. 2003

Websites

www.skysrapercity.com

www.hoogbouw.nl

Literatuur

72 73

Dit is een product van:

Westblaak 37 3012 KD Rotterdam t +31 (0)10 - 270 92 16 f +31 (0)10 - 270 92 17 e [email protected] i www.zandbeltvandenberg.nl

In opdracht van:

Stichting Hoogbouw Postbus 51102 3007 GC Rotterdam t 06 3011 8917 t 010 484 1119 e [email protected] i www.hoogbouw.nl

Juni 2008 ISBN 978-90-809293-4-01ste druk, oplage: 1000 stuks

© 2008 Zandbelt&vandenBerg, Rotterdam

ColofonAlle afbeeldingen, kaarten en illustraties in deze publicaties zijn vervaardigd door Zandbelt&vandenBerg, met uitzondering van:

p. 14, Montage Lange Jan en Lange Lies Mecanoo Architecten p.22-23 Foto's hoogbouw door de tijd Hoogbouw in Nederland 1990-2000 (p.72) www.flickr.comp.26-27 Plattegronden Hoogbouw in Nederland 1990-2000 (p.72) www.skyscrapercity.com p. 32-33, Alle afbeeldingen uit de betreffende gemeentelijke beleidsstukken (p.72)p. 35, 61, 67 luchtfoto's Google Earthp. 37, 8 gebouwfoto's Form Follows Finance (p.72) p. 43, Foto Hyperbuilding Office for Metropolitan Architecturep. 43, Montage Belle van Zuylen Architekten Cie.p. 44, Foto Zalmhaven www.zalmhaven.comp. 45, Foto Zuidas www.flickr.comp. 53, Foto Viñoly www.flickr.com p. 58-69, Beelden bij de tekst (onder) zijn afkomstig uit de betreffende beleidsstukken (p.72)p. 61 Foto Heerlen www.panoramio.com

ProjectteamDaan Zandbelt, Rogier van den Berg Tom Bokkers, Bart Witteman

© 2008 Zandbelt&vandenBerg, RotterdamAlle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs.

74

Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur

Documents

Transcript of Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur