/

DUE DILIGENCE - VASTGOED

/ OVERZICHT

Hoe verloopt het onderzoek?

Welke problemen komen veelvuldig voor ?

Hoe problemen vertalen in de transactiedocumenten ?

Overzichtstabel

2

/ HOE VERLOOPT HET ONDERZOEK ?

Wat vragen wij op ?

Due diligence lijst

(zie bundel)

Publiek beschikbare info

Nooit een slecht idee om ter plekke te gaan

3

/ OPVRAGEN PUBLIEKE INFORMATIE

Hypotheekkantoor

• Arrondissement van het goed: welke info?

- Eigendom

- Zakelijke rechten

- Zekerheden

- Kantmelding: dagvaarding, exploten, vonnissen, beslag

≠ Authentieke volmachten

4

/ OPVRAGEN PUBLIEKE INFORMATIE - 2

Kadaster

• Uittreksel

Registratiekantoor

• Vlaamse grondenbank (www.vlm.be)

• PM: gemeente: vergunningen

• PM: bodem (OVAM, BIM, SPAQUE)

• Aannemers: inhoudingsplicht: belasting/sociale zekerheid

5

/ OPVRAGEN DOCUMENTATIE

Eigendomstitels en zakelijke rechten

a) Titel(s)

• Duivelsbewijs: 30 j. - keten

b) Uittreksel hypotheekkantoor en kadaster

• Vergelijken gegevens met titel(s)

• Inzicht in structuur eigendom(sverdeling)

c) Aktes van zakelijke rechten

d) Erfdienstbaarheden + atlas buurtwegen

e) Mede-eigendom: statuten van onroerend goed

f) Onroerende voorheffing/KI

6

/ OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 2

Persoonlijke rechten

a) Huurovereenkomsten, opties, concessies

• Rechthebbende ?

• Verlener/Verhuurder ?

• Breakopties ?

• (Bank)garanties ?

• Plaatsbeschrijvingen ?

• Bewijs registratie ?

• Indexatie ?

7

/ OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 3

b) Bouw

• Aannemingsovereenkomst

• Architectenovereenkomst

• Overeenkomst ingenieur

• As-built dossier

• Verzekering 10-jarige aansprakelijkheid

• Postinterventiedossier

• PV van voorlopige oplevering

• PV van definitieve oplevering

• Openstaande punten: geschillen

8

/ OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 4

c) Verzekeringen

• Polis

• Bewijs betaling

• Documentatie en historiek van schadegevallen

d) Financieringen

• Overeenkomsten

• Panden, zakelijke zekerheden

• Change-of-control clausules

9

/ OPVRAGEN DOCUMENTATIE - 5

Geschillen inzake vastgoed

Audit letter

Informatie inzake vergunningen, stedenbouw, milieu

• Bodemattesten: nuttig om recente kadastrale nummering te bevestigen

• Steeds samen onderzoeken

• Zie presentatie Milieu en Stedenbouw

10

/ WELKE PROBLEMEN COURANT ?

Eigendomstitels

• 30j eigendomsketen niet bepaalbaar

• Eigendomsrecht is opgesplitst

(vb. naakte eigendom bij zustervenn.)

• Discussie afgrenzing eigendomsrecht

- Landmeterplannen eigendomstitel?

• Beperkingen op het eigendomsrecht:

- Onderhandse put en call opties

- Voorkoop- en voorkeurrechten

11

/ WELKE PROBLEMEN COURANT ? - 2

• Slechte formulering: recentelijk in een side letter

“wanneer de kandidaat kopers geen gebruik zouden maken van hun recht aan

te kopen voor €X binnen het jaar, vervalt dit. Echter wordt hen dan een

voorkooprecht toegekend met een termijn van 6 weken in dewelke zij dienen

bekend te maken aan de verkopers of zij wensen aan te kopen wanneer de

verkopers een kandidaat-koper zouden hebben aan marktprijs.”

Gevolg: procedure !

12

/ WELKE PROBLEMEN COURANT ? - 3

• Aankoop intercommunale/universiteit: goedkeuring overdracht/change-

of-control, terugkooprecht, voorschriften en beperkingen inzake

activiteit, gebruik, tewerkstelling enz.: niet meer nageleefd of

onduidelijk ?

• Aanwezigheid van decretale voorkooprechten

• Aanwezigheid zakelijke zekerheden of authentieke volmachten tot het

nemen van een zekerheid

• Niet-authentieke zakelijke rechten (opstal/erfpacht)

• Verkeerde eigenaar in kadaster: OV niet betaald

13

/ WELKE PROBLEMEN COURANT ? - 4

Erfdienstbaarheden

• Bestaan ? Lijdend of heersend ?

• Is het een persoonlijk recht of erfdienstbaarheid ?

• Uitoefeningsmodaliteiten ?

- Recht van doorgang: onder welke vorm ?

- Recht van uitweg: site niet volledig afsluitbaar

Mede-eigendom

• Openstaande rekeningen mede-eigenaars

• Geplande werken

• Verdeling der lasten niet conform reglement

14

/ WELKE PROBLEMEN COURANT ? - 4

Huurovereenkomsten

• Niet geregistreerd

• Duurtijd meer dan 9 jaar niet authentiek

• Mondelinge intragroep-overeenkomsten

• Opslagruimte ter beschikking gesteld (toepassing BTW), maar niet

“zuiver”

• Handelsactiviteit in gemeenrechtelijke huurovereenkomst

Problemen met constructie: oplevering of 10-jarige aansprakelijkheid

15

/ HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST ?

Pre-closing actie

• Gesplitste eigendom: groepsvennootschap geeft optie/voorkeur-

/voorkooprecht op haar zakelijke rechten

• Bekomen van conditionele release letter van financier (+ volmacht aan

notaris)

• Huur laten registreren of authentiek verlijden (+9j)

• (Bank)garantie en andere documenten opvragen

• Mondelinge (huur)overeenkomsten op schrift stellen

• Goedkeuring overdracht aan Intercommunale/univ

16

/ HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST ? - 2

• Uitzuiveren hypothecaire staat: “oude” zekerheden

• Uitklaren voorkooprechten: impact timing !

• Aanpassen elektrische installatie en controle door

erkend organisme

• Uitklaren draagwijdte buurtweg

• Samenstellen postinterventiedossier

R&W

• Eigendomstitel

• Mondelinge overeenkomst

• Afwezigheid van enige andere zakelijke (vb.

erfdienstbaarheden) of persoonlijke (vb.

huurovereenkomst) rechten

17

/ HOE VERTALEN IN OVEREENKOMST ? - 3

Specific indemnity

• Geschillen

• Gevolgen van onduidelijke call- of putoptie

• BTW-herziening “terbeschikkingstelling magazijn”

• Bodemverontreiniging

• Problemen met constructie – uitstaande opleveringspunten

Prijsvermindering

• Aankoop naakte eigendom groepsvennootschap

• Discussies inzake omvang eigendom

• Uitstaande lasten mede-eigendom

18

/ OVERZICHTSTABEL

19

Issue Liability Oplossing

Gesplitste eigendom Zakelijke rechten in handen van derde

Pre-closing actie

Prijsvermindering

Voorkooprechten Onmogelijkheid overdracht Pre-closing actie

Zakelijke zekerheden Geen “vrij” en “onbelast”; problemen herfinanciering

Pre-closing actie (+ post-closingvoltooiing)

Documenten niet in juiste vorm of niet-geregistreerd

Risico op niet-tegenstelbaarheid aan derden

Pre-closing actie

/ OVERZICHTSTABEL - 2

20

Issue Liability Oplossing

Ontbrekende documentatie

Risico op verlies rechten Pre-closing actie

Onduidelijkheiderfdienstbaarheden

Mogelijk praktische hinder op eigendom

Pre-closing actie

Postinterventiedossierontbreekt

Impact voor toekomstige werken aan gebouwen

Pre-closing actie

Ontbrekende naakte eigendom in target of niet van alle OG eigenaar

Target bezit minder aanspraken dan voorzien

Prijs

Uitstaande lasten mede-eigendom / OV

Aan te zuiveren achterstal Prijs

/ OVERZICHTSTABEL - 3

Issue Liability Oplossing

Vragen reikwijdte eigendomstitel/ huurovereenkomsten

Mogelijke discussies met derden R&W

Ongekende zakelijke of persoonlijke rechten

Mogelijke aanspraken van derden op onroerend goed

R&W

Zekerheid volledig beeld op bestaan en naleving zakelijke en persoonlijke rechten

Onduidelijkheid rechtspositie R&W

Geschillen Betrokkenheid bij lange kostelijke procedure + veroordeling

Specificindemnity

BTW-toepassing op magazijnruimte

Risico op BTW-herziening ? Specificindemnity

Constructieproblemen Verhaalsrechten op architect en aannemer

Specificindemnity

21

/ VRAGEN ?

22

/ CONTACTGEGEVENS

Lieven Peeters

Partner Real Estate

Lieven.peeters@altius.com

Havenlaan 86C B.414

B-1000 Brussel

Tel. +32 2 426 14 14

Fax +32 2 426 20 30