definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplanoktober 2004 · Deel 1 ooneiland de Nielt Inleiding...

K H A N D E K A R S TA D S O N T W E R P E N L A N D S C H A P S A R C H I T E C T U U R DE NIELTCUIJK

wooneiland

definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplan oktober 2004

K H A N D E K A R S TA D S O N T W E R P E N L A N D S C H A P S A R C H I T E C T U U R DE NIELT CUIJK CO N C E PT

wooneiland

definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplan oktober 2004

PAGINA 2

Opdrachtgever: Gemeente Cuijk

Nicole Scharp

Olaf de Croon

Gerard van Thiel

Projectontwikkeling: Gebroeders van Wanrooij Projectontwikkeling

Marie-José Jansen

VOF Klein Linden

René Detmers

Ballast Nedam

Natascha van de Doorn

Ontwertp: Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur

Shyam Khandekar

Carla van Hooff

Hankie Hol

I N H O U D S O P GAV E

PAGINA 3

Deel 1

Stedenbouwkundig ontwerp wooneiland de Nielt

Inleiding

Ligging wooneiland De Nielt

Randvoorwaarden

Concept

Ontwerp

Doorsneden

Programma

Verkeer en parkeren

Groene vestingwallen

Hoogteverschil

Speelplekken Travo’s en afvalcontainers

Detail

Natuurzone

Duurzaam bouwen en ecologie

5

8

10

12

16

24

28

30

34

38

40

42

44

46

Deel 2

Beeldkwaliteit wooneiland de Nielt

Beeldkwaliteit

Groene rand

Binnenhaven

Verharding

Binnenterrein

Bruggen

Beeldkwaliteit bebouwing

Bouwblokken

Stadswoningen

Appartementgebouwen

Overzichtstekening oktober 2004

50

52

60

64

68

72

78

82

94

104

110

I N L E I D I N G

Voor u ligt het rapport ‘Wooneiland De Nielt - definitief ontwerp en beeldkwaliteits-

plan’.

In februari 2002 heeft Khandekar Stadsontwerp van de gemeente Cuijk de opdracht

gekregen een visie en vervolgens een stedenbouwkundig plan te ontwikkelen voor

het gebied De Nielt.

De Nielt ligt aan de noordwestzijde van Cuijk. Het grenst aan de zuidzijde aan de

nieuwbouwwijk de Heeswijkse Kampen. De andere zijdes van De Nielt grenzen aan

groen- of watergebied (de Heeswijkse Plas en de toekomstige natuurzone tussen De

Nielt en het spoor). Dit verschaft het gebied een unieke, waterrijke ligging. Deze

unieke ligging vormde het uitgangspunt voor het concept en het stedenbouwkundig

ontwerp voor De Nielt

Het rapport bestaat uit twee delen:

Het eerste deel omvat het stedenbouwkundig ontwerp en bijbehorende onderdelen:

De randvoorwaarden en uitgangspunten zoals opgesteld door de gemeente en voor

een belangrijk deel voortkomend uit de geografische ligging van het eiland. De

unieke ligging en het uitgangspunt het eiland als één geheel te beschouwen vorm-

den de aanleiding voor het concept voor De Nielt. Vanuit het concept is het steden-

bouwkundig plan opgesteld met bijbehorende doorsneden. Programma, verkeer en

parkeren, groen en diverse inrichtingsaspecten openbare ruimte zijn apart behan-

deld.

Het tweede deel is het beeldkwaliteitsplan voor De Nielt.

Dit bevat een algemeen deel met uitgangspunten. Daarna volgt de beeldkwaliteit

voor de openbare inrichting (groen, haven, verharding, binnenterreinen en bruggen)

en de beeldkwaliteit voor de bebouwing (een algemeen deel met uitgangspunten,

sfeer en materialisering en vervolgens behandeling per woningtypologie).

October 2004

PAGINA 5

PAGINA 6

DE NIELTDEEL 1

wooneiland

Stedenbouwkundig ontwerp wooneiland De Nielt

PAGINA 7

L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LT

PAGINA 8

Ligging plangebied

D E N I E L T

3 1 0 m .5

25

m.

H E E S W I J K S E

K A M P E N

PAGINA 9

L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LTLIGGING WOONEILAND DE NIELT, CUIJK

De Nielt ligt in de noordwestelijke hoek van Cuijk. Het sluit

aan op de Heeswijkse Kampen, een recente uitbreidings-

locatie van Cuijk. De Nielt heeft een landschappelijke ligging

direct aan de recentelijk gegraven Heeswijkse Plas.

De Heeswijkse Plas vormt een aantrekkelijk watergebied dat

via een sluis in verbinding staat met de Maas.

De bijzondere ligging van De Nielt als een eiland in de

Heeswijkse Plas staat centraal in de conceptontwikkeling en

het ontwerp voor het eiland.

Daarnaast geldt De Nielt als een bijzondere archeologische

vindplaats. In de materialisering van de openbare ruimte zal

hiernaar worden verwezen.

Topografische kaart; ligging Cuijk

0 0.5 2 km

Noordrand van de Heeswijkse Kampen, gelegen ten zuiden van De Nielt

Havenwoningen Heeswijkse Kampen

ten zuiden van De Nielt

R A N DVO O RWA A R D E N

PAGINA 10

RANDVOORWAARDEN

Bij het ontwikkelen van een concept en een ontwerp voor De

Nielt dient rekening gehouden te worden met een aantal

randvoorwaarden:

– De noordcontour en de westcontour van het eiland liggen

vast;

– Verkeersaanknopingspunten De Nielt: aan de zuidzijde moet

de ontsluiting voor De Nielt aansluiten op de Lavendel en aan

de zuid-oostzijde op de Galberg. De weg tussen de Lavendel en

de Galberg vormt een doorgaande route (6 m. Breed);

– Aan de oostzijde komt tussen het spoor en De Nielt een land-

schapspark. Hier vindt waterinfiltratie plaats van regenwater

uit de Heeswijkse Kampen Noord en De Nielt;

– Door de noordzijde van het eiland loopt een 50 dB(A) contour

veroorzaakt door bedrijven aan de noordzijde van de

Heeswijkse plassen;

– De afstand tussen het spoor en de woonbebouwing op De

Nielt bedraagt minimaal 100m;

– Op De Nielt moeten circa 600 woningen worden gerealiseerd,

waaronder 90 sociale huurwoningen. In nader overleg is afge-

sproken dat er van de 600 woningen maximaal 250 als appar-

tement mogen worden uitgevoerd;

– De te bouwen woningen op De Nielt zijn duurzaam gebouwde

woningen die moeten voldoen aan de in het ”Convenant duur-

zaam bouwen” opgestelde eisen;

– Uitgangspunt bij het ontwerp moet zijn het creëren van een

gevarieerd woonmilieu;

– Binnen het ontwerp moet gewerkt worden met één duidelijk

thema waardoor het eiland een duidelijk geheel blijft vormen.

R A N DVO O RWA A R D E N

Noordcontour en westcontour liggen vast

Verkeersaanknopingspunten

Landschapspark

50 dB(A) contour aan noordzijde eiland

Afstand tussen spoor en bebouwing minimaal 100 meter

100m

GalbergLa

ven

del

PAGINA 11

CO N C E PT

PAGINA 12

Oud vestingstadje als

uitgangspunt voor het

ontwerp (referentie

Elburg)

CO N C E PT

PAGINA 13

UITGANGSPUNTEN

Voor het ontwerp zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

– Stedelijkheid

– Anders dan de omgeving: anders dan de Heeswijkse Kampen,

waaronder de eilandengroep waar vrijstaande woningen met

de tuin aan het water liggen

– Het eilandkarakter benadrukken

– Eén duidelijk thema voor het stedenbouwkundig plan.

STEDELIJKHEID

Alhoewel er geen eensluidende definitie van stedelijke

bebouwing is, vatten de volgende kernbegrippen samen wat

er bedoeld wordt als men spreekt van "stedelijkheid":

– compact

– variatie in bebouwing

– afgebakende openbare ruimtes

– duidelijke scheiding tussen openbaar en privé

– verschillende woonvormen naast elkaar

Een gebied met alleen één woonvorm zal geen stedelijk beeld

oproepen.

Als er bijvoorbeeld alleen hoge appartementgebouwen

gemaakt worden, dan ontstaat er te veel onbestemd groen.

Alleen grondgebonden woningen in een hoge dichtheid

bouwen, levert een monotoon beeld op en weinig stedelijk

groen.

Een menging van gestapelde bouw en eengezinswoningen

levert een gevarieerd beeld op dat bij een stedelijk gebied

hoort.

Groene wallen

Binnenhaven in een oud

vestingstadje (referentie Veere)

Dockum

CO N C E PT

PAGINA 14

CONCEPT VOOR WOONEILAND DE NIELT:

VESTINGSTAD; Groene omwalling en ‘stedelijke’ inrich-

ting van het gebied binnen de wallen wallen

– Het ontwerp is gebaseerd op de kenmerken en de structuur

van oude vestingsteden of bastions.

– Het eilandkarakter van De Nielt wordt benadrukt door aan

de zuiden oostzijde van het eiland de eerder gesuggereerde

watergangen te verbreden.

– Het eiland De Nielt krijgt langs alle zijden brede groene wal-

len als ’omlijsting’ (denk daarbij qua sfeer aan de groene

vestingwallen rondom historische steden als bijvoorbeeld

Naarden). De groene wallen krijgen een kwaliteit als

verblijfs- en wandelgebied.

– In het middengebied van het eiland bevindt zich een binnen-

haven met een openbare kade (referentie: vestingstadjes

zoals Gorinchem en Veere).

– Achter de groene ‘wallen’ bevindt zich de bebouwing.

Door de bouwblokken niet in een recht patroon te plaatsen

en steeds op ongelijke afstand van de oeverlijn te situeren is

de groene rand steeds anders van afmeting en ontstaan

diverse groenruimtes met diverse gebruiksmogelijkheden

(spelen, uitzicht, bomengroep enzovoort).

– Op zichtpunten of in belangrijke assen van het eiland bevin-

den zich accenten in de vorm van appartementgebouwen, de

‘vestingtorens’.

– De structuur van het ontwerp voor De Nielt brengt uiteenlo-

pende, aantrekkelijke woonkwaliteiten met zich mee: wonen

aan de haven, wonen aan de groene wallen en wonen met

weids uitzicht over de waterplas.

CO N C E PT

De groene rand heeft diverse verbredingen, versmallingen en uitlopers richting middengebied

De Nielt als eiland omgeven door water

In de buitenrand en aan de haven bevinden zich accenten in de vorm van ‘vestingtorens’

Typologie: vestingstad met groene wallen aan de buiten- en een haven aan de binnenzijde

PAGINA 15

O NT W E R P

PAGINA 16

1

10

2

11

12 13

18

3

17

19

16

20

15

14

4

5

6

7

0 100 m

PAGINA 17

O NT W E R PHET EILAND

Uitgangspunt voor het ontwerp van De Nielt is dat de bijzonde-

re ligging aan de Heeswijkse Plas duidelijk naar voren komt en

dat deze ligging wordt gebruikt als bijzondere sfeer-, groen- en

woonkwaliteit. Het eilandkarakter wordt benadrukt door het

‘los’ te maken van het vaste land; de waterbreedte aan de zijde

van de Heeswijkse Kampen en het spoor is hiertoe vergroot ten

opzichte van de eerder vastgestelde contour. Daarnaast wordt

het eilandkarakter versterkt door de randen in te richten als

doorlopende groene wallen. De brede, groene wallen hebben

diverse wandel- speel- en verblijfsmogelijkheden.

Aan de binnenzijde van het eiland bevindt zich een binnenhaven.

De keuze voor sfeer en materialisering ‘binnen de vesting’ is

specifiek voor De Nielt. Hierdoor zal De Nielt duidelijk als een

zelfstandig eiland met een eigen uitstraling worden ervaren en

niet als een onderdeel- of als de kop van de Heeswijkse

Kampen.

Het merendeel van de woningen op De Nielt is op zodanige

wijze gerangschikt dat ze òf profiteren van een ligging direct

aan de groene wallen (buitenring van het eiland) òf direct

gelegen zijn aan de binnenhaven (centrum van het eiland).

De woningen zijn ondergebracht in gesloten bouwblokken

(nr. 10 t/m 17), of liggen als stadswoning aan de haven of het

groen (nr. 18 t/m 20) of zijn als appartementen (nr. 1 t/m 7)

verspreid over het eiland. De appartementen zijn gelegen in de

groene rand of aan de haven, als de 'vestingtorens' van dit

nieuwe 'vestingstadje'.

Woningen direct aan het groen of direct aan het water.

Vier appartementgebouwen in de groene wallen en een aan de haven.

De’vestingtorens’ liggen op zichtpunten of in belangrijke wegassen.

Vanuit de torens is er zicht op water en groen.

O NT W E R P

PAGINA 18

WONINGEN DIRECT AAN GROEN EN WATER

De grondgebonden woningen zijn ondergebracht in een acht-

tal gesloten bouwblokken of zijn als stadswoning langs de

haven of in de groene wallen gesitueerd. De appartementen

liggen aan de rand van het eiland of aan de haven. Wat in het

ontwerp opvalt is dat tussen de woningen en de groen- of

watergebieden geen autoweg loopt en dat geparkeerde auto’s

zo veel mogelijk uit het zicht zijn gehouden. Parkeerplaatsen

bevinden zich binnen de bouwblokken, of (half)verdiept

onder, en in kleine groepjes bij de appartementen. Dankzij

deze stedenbouwkundige opzet is het mogelijk het eiland te

ontsluiten met een minimale lengte aan autowegen en gren-

zen vele woningen en appartementen met hun voorzijde

direct (met of zonder trottoir ertussen) aan de groene wallen,

aan de waterplas of aan de binnenhaven.

ORIËNTATIE VAN DE APPARTEMENTGEBOUWEN

De appartementen liggen verspreid over het eiland en zijn als

'vestingtorens' in de groene wallen of aan de haven gesitu-

eerd. De appartementgebouwen liggen op zichtpunten of in

belangrijke wegassen. Vanuit de appartementen is er zicht op

water en groen. De appartementen zijn gericht op het zuiden

of op het westen.

– Een centraal gelegen appartementengebouw ligt aan de haven

in de zichtlijn van de Lavendel (toegangsweg). De appartemen-

ten kijken uit over de haven (zuidoriëntering).

– Het appartementengebouw aan de zuidoostkant kijkt uit over

de bestaande groene as in de Heeswijkse Kampen (zuidoriënte-

ring).

– Het appartementengebouw aan de oostzijde kijkt uit over de

groene wallen en de toekomstige natuurzone (zuidoriëntering).

O NT W E R P

PAGINA 19

– De appartementgebouwen aan de westkant hebben een riant

uitzicht over de Heeswijkse Plas (westen zuidoriëntering).

– Tenslotte zijn er nog twee lage appartementgebouwen (3 tot

4 lagen); bij de entree van het eiland en in de as van de noor-

delijk gelegen ontsluitingsweg van het eiland.

Impressie van de groene randen

Impressie van de binnenhaven

O NT W E R P

HOOGTES

De bebouwing op De Nielt varieert in hoogte, al naar gelang

de ligging en het belang van hun uitstraling of zichtbaar-

heid.

De stadswoningen en de woningen die onderdeel uitmaken

van de bouwblokken zijn over het algemeen maximaal 3

lagen hoog en plaatselijk maximaal 4 lagen hoog.

De appartementgebouwen variëren qua hoogte.

Appartementgebouw 6 in het noordoostelijk deel van het

eiland is slechts 3 lagen hoog omdat het qua beeld deel uit

moet maken van het noordoostelijk gelegen bouwblok (blok

14) dat naast dit appartementengebouw grondgebonden

woningen bevat van over het algemeen maximaal 3 lagen

hoog.

Ook Appartementgebouw 7 bij de entree van het eiland is

laag; deels 3 en deels 4 lagen hoog. Dit omdat het qua

massa bij de strook bebouwing aan de zuidrand van De

Nielt moet horen.

De appartementgebouwen die gesitueerd zijn op zichtloca-

ties in de groene rand van het eiland fungeren als accenten,

als de ‘vestingtorens’ van het eiland en zijn daarom hoger: 5

tot maximaal 9 lagen hoog (blok 1, 2, 4, 5).

Tenslotte is het accent in de as van de Lavendel, als ijkpunt

in het centrum van de Nielt, 8 of 9 lagen hoog (blok 3).

PAGINA 20

Hoogte van de bebouwing:

over het algemeen 3 lagen,

incidenteel 4 lagen hoog

maximaal 4 lagen

5 tot 6 lagen

8 tot 9 lagen

PAGINA 21

O NT W E R P

O NT W E R P

PAGINA 22

DE WONINGEN EN APPARTEMENTEN

Vele woningen en appartementen profiteren van een unieke

ligging aan de groene wallen, de Heeswijkse Plas of de

binnenhaven. Op De Nielt is door uiteenlopende omgevings-

kwaliteit een grote differentiatie in woningtypologie:

– Appartementen op de zichtlocaties aan de rand van de vesting

met weids uitzicht over de groene taluds en de waterplas;

– Appartementen aan de binnenhaven;

– Stadswoningen aan de noordzijde van de haven met een terras

aan de haven als buitenruimte;

– Stadswoningen bij de ingang van de haven met terrassen aan

de westzijde;

– Accentbebouwing in de langsas van de haven (bijzondere,

grondgebonden woningen). Deze woningen zijn hoger (4

lagen) en springen met hun tweede en derde verdieping naar

voren ten opzichte van de woningen in dezelfde straat.

Hierdoor vormen ze een accent aan de haven én aan de straat;

– Appartementbebouwing aan de oostzijde, in de as van de

hoofdontsluitingsweg met uitzicht over het groen dat hier

vanuit de groene omranding naar binnen steekt;

– Diverse grondgebonden woningen met een achtertuin gerang-

schikt in gesloten bouwblokken.

De grondgebonden woningen zijn weliswaar geschakeld maar

een groepje van woningen is steeds anders van karakter dan

de ernaast gelegen groep: onderling verschil in beukmaat,

aantal verdiepingen, verdiepingshoogte en kapvorm. Door

deze afwisseling ontstaat een gevarieerd beeld en een ont-

spannen woonomgeving.

Accenten, in de vorm van bijzondere bebouwing, in de as van de haven.

Open dwarslijnen zonder bebouwing in het plan.

PAGINA 23

0 250 m

Raamweg

A73

Heeswijkse Kampen, fase III Heeswijkse Kampen, fase II

De Nielt

Natuurzone

Lange Linden

Spoor

Lave

nde

l

De Galberg

O NT W E R P

Heeswijkse Plas

D O O R S N E D E N

PAGINA 24

doorsnede A

doorsnede B

doorsnede D

doorsnede E

doorsn

ede G

doorsnede C

doorsnede F

doorsnede H

doorsnede K

doorsnede J

door

sned

e I

D O O R S N E D E N

PAGINA 25

D O O R S N E D E N

PAGINA 26

D O O R S N E D E N

PAGINA 27

37.70

L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LT

6L/9L 43A

39W

31W

5L 30A

3L/1 laag opgetild + 8L

3 en deels 4L 20A

25W

5L 30A

41W

39W

36W

3L 15A

36W

39W

35W

6 en deels 7L 40A

27W

11W

P RO G R A M M A

PAGINA 28

PAGINA 29

De hier gegeven differentiatie geeft een voorbeeld van wat

mogelijk is.

Er zijn ook andere verdelingen binnen de bouwblokken denk-

baar (zie bij Beeldkwaliteit). Zo kan de verdeling van beuk-

maten anders gekozen worden.

Het totaal aantal woningen zal vanwege de gegeven marges

en contourlijnen nagenoeg gelijk blijven.

AANTAL WONINGEN EN APPARTEMENTEN

359 grondgebonden woningen + 227 appartementen

= 586 woningen

MOGELIJKHEID VAN DIFFERENTIATIE

GRONDGEBONDEN WONINGEN

beukbreedte aantal

5.40 57

5.70 80

6.00 62

9.50 23

hoekwoningen (2w=15X20m) 58

2-onder-1-kap (2x6.00m) 8

accent (6.00m) 8

stadswoning (5.40/5.70m) 52

vrijstaand (kavel 10.00m) 11

TOTAAL 359

Het aantal grondgebonden woningen is inclusief

circa 60 sociale huurwoningen. De huurwoningen

worden verspreid over een aantal bouwblokken.

APPARTEMENTEN

sociale huurappartementen 35

overige appartementen 192

TOTAAL 227

TOTAAL GRONDGEBONDEN WONINGEN

PLUS APPARTEMENTEN 586

P RO G R A M M A

Verkeer tussen de bebouwing

Voetgangersgebied buitenom en in het centrum; door het groen (buitenrand) en langs de

kade (binnenrand)

V E R K E E R E N PA R K E R E N

PAGINA 30

VERKEERSSTRUCTUUR

Het uitgangspunt voor het verkeer in De Nielt is:

– zoveel mogelijk kwalitatief hoogwaardige openbare zones zon-

der autoverkeer;

– zoveel mogelijk woningen direct (met of zonder trottoir ertus-

sen) aan het groen of aan het water gesitueerd.

Door deze benadering bevindt zich in het plan relatief weinig

verharding; trottoir in plaats van straat en meer oppervlak

voor groen. De auto-ontsluiting voor de woningen loopt als

een eenvoudige lus tussen de bebouwing aan de haven en de

bebouwing aan de groene rand door.

De hoofdontsluitingsweg is 6,0 meter breed en heeft aan

beide zijden een trottoir. Vanaf deze weg zijn de hoven van de

bouwblokken rechtstreeks bereikbaar. Hierin bevinden zich de

bezoekersparkeerplaatsen en de parkeerplaatsen voor de

bewoners. Via korte straten vanaf de hoofdontsluitingslus zijn

de appartementgebouwen aan de randen van het eiland

bereikbaar.

De weg tussen de Lavendel en de Galberg vormt een door-

gaande route en is uitgevoerd in asfalt. Voor de gehele Nielt

geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur.

De fietsers maken gebruik van de rijweg. In de noordoostelijke

hoek leidt een naast het trottoir gelegen fietspad via een

langzaam verkeersbrug naar een recreatieve route door de

natuurzone aan de oostzijde van De Nielt.

De trottoirs langs de bomenstrook grenzend aan de hoofdont-

sluitingsweg zijn 3,00 meter breed. De trottoirs langs de

woningen aan het groen zijn 2,75 meter breed (0,75 meter

behorend bij de woning en 2,00 meter als loopstrook).

De recreatieve routes voor langzaam verkeer liggen in de

groene rand en langs de haven. Op het eiland zijn twee, qua

sfeer totaal verschillende, rondwandelingen mogelijk:

1 Door de groene rand rondom het eiland (buitenrand).

2 Langs de haven die zich in het centrum van het eiland bevindt

(binnenrand).

PAGINA 31

V E R K E E R E N PA R K E R E NPARKEREN

De geparkeerde auto’s mogen het straatbeeld niet bepalen en

de groene ruimtes niet aantasten (zie ook oude vestingste-

den). Er wordt gestreefd naar het ‘gaaf’ houden van open

ruimtes zodat het totale eiland als een sfeervol en prettig ver-

blijfsgebied kan worden ervaren.

PARKEREN GRONDGEBONDEN WONINGEN

Het parkeren voor de grondgebonden woningen wordt op

eigen terrein of binnen de bouwblokken opgelost.

Elk bouwblok heeft een ruimte voor parkeren voor bewoners

en een ruimte voor bezoekersparkeren. Het bezoekersparke-

ren grenst aan de straat, het openbaar gebied. Het parkeren

voor bewoners ligt in het centrum van het bouwblok. Het

verschil tussen bezoekers en bewoners parkeren komt tot

uiting in de materialisering.

Bij de stadswoningen parkeren de bewoners op eigen terrein

(geïntegreerd in het bouwvolume). Bezoekersparkeren voor de

stadswoningen aan de noordzijde van de haven vindt plaats

in de bouwblokken aan de andere zijde van de straat.

Bezoekersparkeren voor de stadswoningen aan de zuidrand

en de stadswoningen aan de entree van de haven wordt zorg-

vuldig opgenomen in de openbare ruimte.

PARKEREN APPARTEMENTENBLOKKEN

Het parkeren voor de appartementen vindt grotendeels

(half)verdiept onder de bebouwing plaats (bewonersparke-

ren). Hierop kunnen uitzonderingen zijn in verband met de

sociale huurappartementen. Het bezoekersparkeren en het

parkeren voor de sociale appartementen bevindt zich op niet

storende plekken nabij de

appartementenbebouwing. De groene rand wordt hierbij

zo min mogelijk aangetast.


Parkeren grondgebonden woningen

bewonersparkeren

bezoekersparkeren

Parkeren appartementen


PAGINA 32

blok2

blok 10

blok 1

blok19

blok3

blok 18

blok 12

blok 11

blok 13

blok 14

blok6

blok 17blok 16

blok 20blok

7

blok5

blok 15 blok 4

6 pp 7,5 pp9,5 pp

3 pp

7 pp

PAGINA 33

AANTAL PARKEERPLAATSEN APPARTEMENTEN NORM 1 : 1,5

Blok 1 30 app. 44 ppl.


Blok 3 49 app. 73,5 ppl.



Blok 6 15 app. 22,5 ppl.


AANTAL PARKEERPLAATSEN GRONDGEBONDEN WONINGEN NORM 1 : 2

Blok 10 31 won. 65 ppl.



Blok 13 35 won. 72,5 ppl.








PARKEERNORM APPARTEMENTENBLOKKEN 1 : 1,5

– Verdiept of half-verdiept onder de bebouwing

(met uitzondering van de sociale appartementen) 1 : 1,0

– In parkeerkoffers in openbaar gebied (bezoekers) 1 : 0,5

PARKEERNORM GRONDGEBONDEN WONINGEN 1 : 2,0

– In garages of carports behorend bij de woning of

aan de binnenzijde van een bouwblok 1 : 1,5

– In parkeerkoffers die aansluiten op de openbare

weg en die zorgvuldig in de rand van een bouw-

blok zijn ingepast (bezoekersparkeren) 1 : 0,5

- Parkeerkoffers, zorgvuldig ingepast in het openbaar

gebied voor bezoekers van de stadswoningen aan

de zuidzijde van de groene rand en aan de entree


GEHANTEERDE PARKEERTELLING:

garage met opstelplek telt als 1,0 parkeerplaats

garage zonder opstelplek telt als 0,5 parkeerplaats

carport (één per woning) telt als 0,85 parkeerplaats

parkeerplaats op parkeerterrein

binnengebied telt als 1,0 parkeerplaats

parkeerplaats in parkeergarage telt als 1,0 parkeerplaats

openbare parkeerplaats op parkeerterrein telt als 1,0 parkeerplaats

-1,0

+0,5

0

0

+1

0

0

+3

-3

+4

+2,5

-0,5

0

+3

-3

0

-0,5

0

G RO E N E V E STI N GWA L L E N

PAGINA 34

Een belangrijke karakteristiek van De Nielt is dat het eiland

geheel wordt omzoomd door groene ‘vesting’wallen. Het

groengebied dat de vestingwallen vormt is openbaar en toe-

gankelijk voor iedereen. De oevers aan de buitenzijde van het

eiland bestaan uit groene, strakke, getrapte taluds (referen-

tie: oude vestingwallen).

Op de vestingwallen bevindt zich een doorgaande dubbele

bomenrij die verhoogd ligt ten opzichte van de andere delen

van het eiland (60 cm hoger dan het gangbare eilandniveau)

zodat een doorlopende dijkvorm ontstaat met bomen daarop.

De verhoogd gelegen bomenrij rondom het eiland bepaalt de

contour, het aanzicht van het eiland. Daarnaast versterkt de

verhoging voor de bewoners of de bezoekers het gevoel van

binnen de vesting te zijn. Op bepaalde punten verbreedt de

dubbele bomenrij zich tot een boomgroep.

Door de groene buitenrand loopt een informeel wandelpad.

Het wandelpad ligt afwisselend op de dijk tussen de bomen,

aan de kant van het water (halverwege de dijk of laag bij het

water) of aan de kant van de woningen. Door verschil in situ-

ering van het voetpad ontstaat een afwisselende rondwande-

lingsmogelijkheid door de groene wallen.

Scherpe, getrapte taluds

Dubbele bomenrij (referentie Coevorden)

Voetpad door het groen naar het water

PAGINA 35


Lopen op de dijk tussen de bomen (hoog)

Lopen naast de bomen aan de kant de woningen

Lopen naast de bomen aan de kant van het water

Lopen langs het water (laag)

Lopen rond het eiland. Afwisselende situering van het wandelpad dat door de groene buitenrand loopt

PAGINA 36

Groene rand

Bomenrij

De buitenrand van het eiland bestaat uit een aaneengesloten

strook groengebied. In een aantal dwarsassen (zichtlijnen)

lopen enkele uitlopers van het groen naar binnen toe, richting

het middengebied. Hierdoor ontstaat een groot vertakt

groengebied en profiteren vele woningen van een ligging

direct aan groen. Door de woningblokken die achter de groene

wallen liggen niet in een recht patroon en steeds op ongelijke

afstand van de oeverlijn te plaatsen zijn de groene ruimtes

aan de randen van de Nielt steeds anders van afmeting en

karakter. Zo zijn er diverse verbredingen en versmallingen van

openbare (groen)ruimtes met diverse gebruiksmogelijkheden

(spelen voor diverse leeftijdcategoriën, uitzicht, wandelen,

ruimte voor bomengroepen, enzovoort).

Op sommige plaatsen loopt verharding door of over de groene

wallen heen tot aan de buitenrand van het eiland. Hier is

zicht op het water. Ook de ‘vestingtorens’ steken door de

groene bomenrand van de vestingwal heen en kijken uit over

het water.

Aan de noordzijde van het eiland is een open groene ruimte

aan de buitenzijde van de dubbele bomenrij geplaatst, aan de

zijde van de Heeswijkse Plas. Deze ruimte ligt lager dan het

overige eilandniveau en biedt daardoor de mogelijkheid voor

bijzondere recreatie of rust direct bij het water. Door de lage-

re ligging is het mogelijk dat dit deel bij hoog water soms

onder water loopt.


Legenda

Dubbele bomenrij op de dijk

Boomgroepen (boomblokken) op hoger gelegen terrein

Losse bomen in de uitlopers van de groene rand

Boomrijen langs de ontsluitingsroute van het eiland

G RO E N E V E STI N GWA L L E NGROENPLAN / BOMEN

– De bomen van de doorgaande dubbele boomrijen op de dijk

zijn groot, statig en van één soort. Deze bomen staan in het

gras van de dijk.

– Op een aantal hoger gelegen gebieden aan de noorden

westzijde van het eiland zijn boomgroepen in een regelmatig

patroon geplaatst.

– Binnen het 'bolwerk' wordt de hoofdontsluitingsweg bege-

leid door een bomenlaan (bijvoorbeeld leibomen) die in ver-

harding of halfverharding zijn geplaatst.

– In de overige, halfhoog of op algemeen eilandniveau gelegen

groengebieden (zie hoofdstuk Hoogteverschil), zijn solitaire

bomen in het gras geplaatst met een sterke variatie in soor-

ten (zie bij het Beeldkwaliteitsplan, hoofdstukken Groene

rand en Binnenhoven).

PAGINA 37

H O O GTEV E R S C H I L

PAGINA 38

Door in het terrein hoogteverschil aan te brengen ontstaan

gebieden die divers van sfeer zijn:

a het algemene eilandniveau, het niveau waarop de woningen

zijn gesitueerd ligt op 10,00+

De groene omwalling ligt hoger. Door de hogere ligging van

de groengebieden rondom het eiland wordt de belevingsin-

tensiteit van het groen vergroot en het gevoel van ‘binnen de

vesting’ te zijn met ‘bescherming’ tegen het water versterkt.

b hoog gelegen dijk met scherpe taluds en met een aaneenge-

sloten dubbele rij bomen erop; de groene omkadering van het

eiland die karakteristiek is voor het beeld van de Nielt ligt op

10,60+.

c ook zijn er enkele nog hoger gelegen gebieden van 11,10+ en

11,60+ met uitzicht over de Heeswijkse Plas; de hoog gelegen

delen aan de noord en noordwestzijde van de locatie waarop

boomgroepen zijn geplaatst.

d tussen de hoge dijkvorm en het algemeen eilandniveau, het

niveau van de woningen, liggen middelhoge delen. Hierdoor

wordt het hoogteverschil tussen de dijk en het algemeen

niveau geleidelijk overbrugd. Het middelhoge gebied kan

eventueel ook bij de uitwerking van het ontwerp bij de grond-

gebonden woningen die aan de noorden westzijde van het

eiland liggen worden getrokken (= uitwerkingsvariant). Als

voor deze variant wordt gekozen moet rekening worden

gehouden met hoe het hoogteverschil wordt opgevangen in

de trottoirs, de woning, de tuin van de woning of de toegang

tot het binnenhof.

a

dd

a

b

e

c

Maquette van een uitsnede van het eiland met groengebieden en hoogteverschil.

a

e De meer op het water georiënteerde plekken liggen juist

lager, dichter bij het water, op 9,00+;

- laag gelegen wandelgebied grenzend aan de haven

- laag gelegen gebied aan de noordzijde van het eiland. Door

de lagere ligging biedt dit deel van het eiland de moge-

lijkheid voor bijzondere recreatie of rust direct bij het

water.

De hier genoemde peilen zijn peilmaten ten opzichte van

N.A.P.

Peil 8,10+ is de waterstand na peilopzet Rijkswaterstaat van

de Maas. Op dit moment bedraagt het waterpeil 7,60+.

PAGINA 39

1 0 , 0 0 +

8 , 1 0 +

1 0 , 6 0 +9 , 0 0 +

1 0 , 3 0 +

8 , 1 0 +

1 1 , 6 0 +

9 , 0 0 +

1 0 , 0 0 +

1 0 , 3 0 +

1 0 , 6 0 +

Algemeen niveau op het eiland niveau 10,0+

Dijkniveau niveau 10,60+

Extra hoog gelegen gebied niveau 11,10+ / 11,60+

met boomgroepen

Middelhoog gelegen gebied niveau 10,30+

Lager gelegen gebied niveau 9,0+

a

b

c

d

e

H O O GTEV E R S C H I L

S P E E L P L E K K E N – TR A F O ’ S – A F VA LCO NTA I N E R SSPEELPLEKKEN

De speelplekken zijn opgenomen in de groene rand, de groe-

ne uitlopers, in de kleine autovrije dwarsstraatjes of in het

binnengebied van een bouwblok.

De speelplekken zijn opgedeeld naar leeftijdscategorie:

< 6 jaar

6 tot 12 jaar

Voor kinderen ouder dan 12 jaar en voor volwassen personen

heeft het eiland meerdere recreatieve mogelijkheden:

de groene rand en het laagelegen pad langs de haven zijn

geschikt voor wandelen, joggen, vissen, varen, zitten

enzovoort.

PAGINA 40

<6

<6

<6

<6

<6

6 - 12

S P E E L P L E K K E N – TR A F O ’ S – A F VA LCO NTA I N E R SAFVALCONTAINERS

Bij de grondgebonden woningen worden ten behoeve van de

vuilophaal; het legen van de groencontainers en het ophalen

van de vuilniszakken, speciale verzamelplekken in het plan

gerealiseerd. De exacte situering van de verzamelplekken zal

in het inrichtingsplan worden vastgesteld. Op de tekening

hiernaast een schematische weergave van de afvalverzamel-

plekken zoals gesuggereerd door de gemeente. De verzamel-

plekken zijn gesitueerd ter plaatse van 2 bezoekersparkeer-

plaatsen (1 x per week). De loopafstand tot de verzamelplek-

ken voor vuilniszakken / afvalcontainers bedraagt maximaal

75 m. Daar wordt overal aan voldaan, behalve bij een klein

aantal woningen in uiterste noordoosthoek van het eiland.

Bij de appartementgebouwen zijn de verzamelplaatsen voor

vuilniszakken opgenomen in het volume van het bouwblok.

GLASBAKKEN

Voor de circa 600 woningen van de NIelt zijn er twee onder-

grondse glasbakken voorzien bij het geplande winkelcentrum

in de Heeswijkse Kampen fase II, juist ten zuiden van de

Nielt.

TRAFO’S

Op het eiland moeten twee trafo’s komen. De trafo’s worden

opgenomen in een bouwvloume aan de oosten een bouw-

volume aan de westzijde van het eiland (zie tekening). Door

de trafo’s te integreren in de bebouwing vallen ze niet op en

wordt nergens het beeld van de openbare ruimte verstoord.

Schematische weergave verzamelplaatsen voor afvalcontainers, buiten in openbaar of

semi-openbaar gebied

Trafo’s, geintegreerd in de bebouwing

PAGINA 41

D E TA I L

PAGINA 42

PAGINA 43

D E TA I L

Detailuitwerking uitsnede de Nielt

Tekening 900 gedraaid

N ATU U RZO N E

PAGINA 44

Referentiebeelden natuurzone

Tussen het spoor en De Nielt wordt een natuurzone aange-

legd die gebruikt gaat worden voor waterinfitratie van een

deel van de Heeswijkse Kampen en De Nielt. Dit kan gebeuren

middels biezenvelden. Het gebied van de natuurzone zal

daardoor zeer waterrijk zijn.

In het schetsontwerp voor de natuurzone wordt uitgegaan

van smalle landtongen met rietkragen en verspreid liggende

inheemse bomen.

Dwars door de natuurzone loopt een pad voor recreatief

gebruik. De Nielt is aangesloten op dit pad. De voetpaden

langs de doorgaande zuidelijk gelegen weg en het fiets- en

voetpad in de noordoostelijke hoek van De Nielt staan

middels bruggen in verbinding met het recreatieve pad door

de natuurzone.

De uitwerking van dit gebied moet nog plaats vinden. De hier-

bij geplaatste schets en referentiebeelden zijn derhalve ook

zeer indicatief.

PAGINA 45

N ATU U RZO N E

(Vijzel)pomp

(Vijzel)pomp

Inlaat

Eerste indicatieve schets van de natuurzone.

In overleg met de gemeente en het waterschap zal voor deze zone een concreet ontwerp worden gemaakt.

De tekening is 900 gedraaid.

PAGINA 46

D U U RZA A M B O U W E N E N E CO LO G I EDUURZAAM BOUWEN

Om te komen tot duurzaam gebouwde woningen is het

“Convenant duurzaam bouwen” opgesteld. Ook in De Nielt

zullen de te bouwen woningen moeten voldoen aan de in het

convenant opgestelde eisen. Deze eisen hebben met name

betrekking op het gebruik van duurzame materialen en het

op verantwoorde wijze omgaan met energie.

Er wordt uitgegaan van de drieledige betekenis van duurzaam

bouwen: economisch duurzaam, sociaal duurzaam en milieu-

technisch duurzaam.

ECONOMISCH DUURZAAM

Economisch duurzaam wil zeggen dat de wijk en de woningen

ook in de toekomst steeds goed in de markt blijven liggen.

Om dit te bereiken, is het uiterlijk en de uitstraling van De

Nielt één van de belangrijkste schakels. De basis hiervoor ligt

in het stedenbouwkundig plan, de architectuur en de inrich-

ting van de openbare ruimte.

Stedenbouw: Veel water en groen waar het merendeel van de

woningen direct aan is gesitueerd en dat door alle bewoners

en bezoekers te gebruiken en te bewonderen valt.

Heldere stedenbouwkundige opzet, zodat het wegennet over-

zichtelijk is. De auto’s zijn voor het grootste deel aan het oog

onttrokken.

Architectuur: De circa 600 woningen vormen qua architecto-

nisch beeld een eenheid zonder te vervallen in een monotone

wijk of een bonte kakofonie van woningen. Woningen worden

gebouwd van duurzame en natuurlijke materialen.

Openbare ruimte: De openbare ruimte wordt hoogwaardig

afgewerkt. Privé en openbaar gebied worden duidelijk van

elkaar gescheiden. Doelstelling is het creëren een prettige

woonomgeving die na 20 jaar nog steeds in trek is.

SOCIAAL DUURZAAM

Juist ten zuiden van De Nielt, in het Heeswijkse Kampen zijn

winkelvoorzieningen gepland waardoor de bereikbaarheid van

voorzieningen voor de bewoners van de Nielt goed is. Voor de

bewoner is de toekomstige natuurzone langs het spoor en ten

noorden van de locatie een belangrijke recreatie voorziening.

PAGINA 47

MILIEUTECHNISCH DUURZAAM

Hierbij wordt in eerste instantie gedacht aan de items duur-

zame energie en water, en dan met name aan het beperken

van de milieubelastingen, de energiebehoefte en het verant-

woord toepassen van water. In tweede instantie hoort hierbij

het inspelen op de specifieke (ecologische) kenmerken.

Maatregelen nemen en inspelen op gebruik van duurzame

energie. Hierbij kan onder ander gedacht worden aan:

– toepassen keurmerk Zonnewoning

– optiepakketten duurzaamheid; de bewoners de mogelijk-

heid bieden om optioneel aanvullende keuzes te maken.

Hierbij valt te denken aan lage temperatuur verwarming

(vloerverwarming), zonneboilers of zonneboilercombi,

photovoltaïsche zonnestroom panelen, toepassen van

warmteterugwinning uit douchewater of dergelijke

Een goede afwatering speelt een belangrijke rol.

Het vuile afvalwater gaat naar het gemeentelijk rioolsysteem

en van daar naar de waterzuivering van het waterschap. Het

schone hemelwater van de dakoppervlakken gaat rechtstreeks

naar het open water. Het regenwater van alle wegen en plei-

nen wordt afgevoerd naar de natuurzone langs de spoorlijn

ten oosten van De Nielt, om het aldaar te infiltreren. Dit

betreft ca. 4 mm regen. Het overige mag weer rechtstreeks

geloodst worden op het open water.

Het afkoppelen en afvoeren van regenwater wordt in het plan

op diverse punten zichtbaar gemaakt. Te denken hierbij valt

bijvoorbeeld aan het gebruik van open goten in de kleine

dwarsstraten van het plan die uitkomen op de haven.

ECOLOGIE EN GROEN

Voor De Nielt is er een onderscheid aan te brengen tussen het

wooneiland en de natuurzone. Deze laatste biedt in de uit-

werking veel mogelijkheden om diverse plekken te creëren;

natte draszones en verschillende oevers.

Wat het wooneiland betreft kan meer gezocht worden in een

variatie in beheer van de groene oevers, waardoor de diver-

siteit van de vegetatie vergroot kan worden.

Voor de woontorens die direct aan het water gelegen zijn kan

onderzocht worden of hier mogelijkheden te creëren zijn voor

nissen ten behoeve van oeverzwaluwen.

In het plangebied zal een groot aantal bomen worden

geplant; bomen die deel uitmaken van de groene omwalling,

bomen in de binnenhoven en bomen langs de wegen. Hierbij

zal een diversiteit aan soorten worden gebruikt, die de sfeer

van een bepaalde zone benadrukken.

Er is een minimum aan openbaar oppervlak voor verkeers-

wegen en een maximum aan wandel-, groen- en speelgebied.

Kinderen kunnen voor de woningen spelen ( de vele trottoirs

zijn vrij van autoverkeer) en in en rond de groene omwalling.

Verspreid over het plangebied zijn een speelvelden voor diver-

se leeftijdscategoriën opgenomen.

D U U RZA A M B O U W E N E N E CO LO G I E

PAGINA 48

PAGINA 49

DE NIELTDEEL 2

wooneiland

Beeldkwaliteit wooneiland De Nielt

B E E L D KWA L ITE ITSUPERVISOR

Voor de uitwerking van het plan en voor de architectonische

invulling is er speelruimte en flexibiliteit ingebouwd. Deze

constructie, waarbij de nadruk niet ligt op velerlei regels

maar op uitgangspunten en sfeer, vereist dat de kwaliteit

goed bewaakt wordt. Dit kan middels het aanstellen van een

supervisor. De supervisor heeft als taak het bewaken van het

plan als geheel en het bewaken van de afstemming van de

afzonderlijke plandelen op elkaar. Het beeldkwaliteitsplan is

uitgangspunt en toetsingskader. Door te werken met een

supervisor is een voortdurende en persoonlijke uitwisseling

mogelijk tussen de supervisor, de ontwerpers, ontwikkelaars

en gemeentelijke instanties. Ook is er ruimte voor een per-

soonlijke toonzetting bij ontwerpvraagstukken. Voordelen van

het werken met een supervisor zijn dat ontwerpen voor de

gebouwen onderling op elkaar afgestemd worden, dat het

ontwerp voor de openbare ruimte en de gebouwen op elkaar

afgestemd kunnen worden, dat heel direct gestuurd kan wor-

den op (ruimtelijke) kwaliteit en samenhang, en dat het pro-

ces soepeler verloopt.

De supervisor begeleidt het ontwerpproces en toetst de

bouwplannen voordat deze ingebracht worden bij de wel-

standscommissie. Wanneer een bouwplan is goedgekeurd

door de supervisor brengt deze een positief advies uit richting

welstandscommissie. Pas dan kan het plan worden ingediend

bij de gemeente en behandeld door de welstandscommissie.

PAGINA 50

UITGANGSPUNTEN BEELDKWALITEIT

Het beeldkwaliteitplan is het kader voor een hoogwaardige

en duurzame ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen en de

openbare ruimte - mede in hun onderlinge samenhang. Het

beeldkwaliteitsplan geeft een samenhangende visie met ste-

denbouwkundige uitgangspunten en richtlijnen voor de uit-

werking van de bebouwing en de inrichting openbare ruimte.

In het beeldkwaliteitsplan voor De Nielt worden essentiële,

maar niet teveel regels opgesteld voor de inrichting van de

openbare ruimte en de architectuur omdat dat de ontspannen

sfeer niet ten goede komt. Wel worden de uitgangspunten en

de sfeer die het eiland moet uitstralen omschreven en met

tekeningen en foto’s geïllustreerd. De bedoeling of achter-

grond van regels en keuzes worden toegelicht. De regels die-

nen ertoe om de kwaliteiten die in het plan besloten liggen zo

optimaal mogelijk tot hun recht te laten komen.

Er zijn een aantal uitgangspunten die als leidraad voor het

beeldkwaliteitsplan gelden:

– De Nielt is een eiland dat anders is dan zijn omgeving

– Het eilandkarakter, de groene omwalling en de haven staan

hierbij centraal

– Het groene karakter van de buitenrand rondom het eiland

contrasteert met het stenige karakter van het middengebied, het

woongebied, van het eiland

– Een ontspannen sfeer en differentiatie in woningen terwijl alles

toch bij elkaar hoort zijn uitgangspunt

– Het is niet de bedoeling om een kopie te maken van een oud

vestingstadje. Wel worden de karakteristieke opbouw en speci-

fieke elementen uit oude vestingsteden geselecteerd en omgezet

naar een invulling van bebouwing en inrichting die past binnen

de huidige tijd. Op deze manier wordt een hedendaagse ‘ver-

taling’ van een oude vestingstad gemaakt en wordt een uniek

beeld voor De Nielt geschapen.

B E E L D KWA L ITE IT

PAGINA 51

MATERIALISERING

Ook voor de materialisering geldt dat sfeer en uitgangspun-

ten duidelijk worden omschreven en geïllustreerd maar dat

materialen en detaillering niet dwingend worden voorge-

schreven.

Om dit te bereiken doen wij het voorstel om met architecten

gezamelijk een 'palet van materialen’ samen te stellen waar-

mee gewerkt gaat worden. De materialen moeten qua uit-

straling en sfeer bij elkaar en bij de uitstraling van het eiland

passen. Alles tezamen moet leiden tot een eiland met een

sterk eigen karakter (zoals ook oude vestingsteden een sterk

samenhangend beeld vertonen terwijl de woningen en mate-

rialen toch onderling van elkaar verschillen).

GROEN GEBIED EN STEDELIJK GEBIED BINNEN DE VES-

TING

De Nielt bestaat in hoofdlijnen uit twee gebieden:

– De groene, boomrijke buitenrand (spelen, wandelen, recreë-

ren, kijken)

– Het steenachtige, warme, ‘stedelijke’ middengebied.

De Nielt binnen de omwalling is als het ware 'uit één brok steen

gehouwen'. Dat betekent dat er één sfeer voor de bestrating en

de bebouwing is; bestrating en bebouwing horen als een geheel

bij elkaar (zie ook bij oude vestingsteden).

OPENBARE RUIMTE EN BEBOUWING

Het beeldkwaliteitsdocument bestaat uit twee delen:

– Formulering en illustratie uitgangspunten inrichting openbare

ruimte en uitspraken over de sfeer en de materialisering daar-

van (groene rand, haven, verharding, binnenterreinen, brug-

gen)

– Formulering en illustratie algemene uitgangspunten en sfeer

van de bebouwing. Het algemene, inleidende gedeelte wordt

gevolgd door een uiteenzetting van uitgangspunten, sfeer en

bijzonderheden per woningtypologie:

– de bouwblokken (uiteenzetting opbouw, structuur en de

ordening binnen de bouwblokken, regels betreffende de

schakeling van woningen en woninggroepen binnen de

bouwblokken en uitgangspunten voor de materialisering

van de bebouwing)

– de stadswoningen (opgesplitst in stadswoningen aan de

noordzijde van de haven, stadswoningen aan de zuide-

lijke groene rand en vrijstaande woningen aan de entree

van de haven)

– de appartementen (centraal gelegen appartement aan de

haven, appartementen in de groene rand en appartemen-

ten binnen het bouwblok).

Per woningtypologie wordt ingegaan op belangrijke aspec-

ten zoals de maximale contourlijn, opbouw of aaneen schake-

ling van bouwvolumes en schaal, hoogte, parkeervoorzienin-

gen, materialisering, belangrijke detail-elementen en overige

aandachtspunten.

G RO E N E R A N D

PAGINA 52PAGINA 52

BUITENRAND

Het beeldbepalende ‘gezicht’ van het eiland wordt gevormd

door de groene rand rondom het eiland met scherpe, getrapte

taluds. De grastaluds zijn zo vormgegeven dat bij regelmatig

onderhoud een duidelijke scherpe belijning ontstaat in de

grondlichamen. Door het trappen in twee delen van de taluds

wordt door schaduwwerking het talud benadrukt. Deze

getrapte taluds komen ook voor bij de omwalling van oude

vestingsteden.

Bovenop het talud bevindt zich een doorlopende dubbele

bomenrij. De bomen van deze bomenrij bestaan uit één soort,

1e grootte boom. Bij de keuze van de soort zijn diverse moge-

lijkheden.

Op of onderaan de dijk loopt een pad waarmee men een

rondwandeling om het eiland kan maken. Het is een ononder-

broken pad zodat een volledige wandeling rondom het gehele

eiland mogelijk is.

Door het pad steeds op een andere positie binnen het dijkpro-

fiel te situeren ontstaat een afwisselende beleving van het

'bolwerk' met steeds wisselende perspectieven (zie tekenin-

gen):

– Tussen de dubbele bomenrij loopt de wandelaar beschut

bovenop de dijk tussen de bebouwing en het water in (teke-

ning a);

– Naast de bomen aan de zijde van het water ontstaat juist een

duidelijke scheiding tussen de bebouwing en de groene omge-

ving van de wandelaar waardoor de wandelaar het gevoel

krijgt meer in het groen langs het water en buitenom het eiland

te lopen (tekening b);

– Het wandelpad dat laag en dicht bij het water loopt heeft een

sterke oriëntatie op het water. Het talud werkt als een groene

wand naast de wandelaar (tekening c).

Dubbele bomenrij op een dijk

Referentie groene omwalling

Scherp grastalud

G RO E N E R A N D

PAGINA 53

Tekening a: lopen op de dijk, tussen de dubbele bomenrij

Tekening c: lopen onderaan de dijk, langs het water

Tekening b: lopen op de dijk, naast de dubbele bomenrij

G RO E N E R A N D

PAGINA 54PAGINA 54

GROENZONES BINNEN DE DIJK

De groenzones aan de binnenzijde van de dijkomwalling krij-

gen een parkachtig karakter. Hier worden verschillende

boomsoorten toegepast. Deze zones hebben verschillende

gebruiksmogelijkheden (zitten, spelen, kijken).

Door de dijkvorm ontstaat aan de binnenzijde van het eiland een ‘beschermd’ gevoel

De groenzones aan de binnenzijde van de dijk krij-

gen een parkachtige sfeer

G RO E N E R A N D

PAGINA 55

VERBLIJFSPLEKKEN AAN HET WATER

Op bepaalde plekken is het mogelijk om vanuit de groene

rand naar het water te lopen. Hier bevinden zich kleine ver-

blijfsplekken aan het water (zitten, vissen, picknicken etcetera).

De plek aan het water is uitgevoerd in een steenachtig mate-

riaal. Omdat het dicht bij het water ligt is het anders gemate-

rialiseerd dan de overige, hoger gelegen, verharding op het

eiland. De kleur en structuur van de bestrating aan het water

wijkt af van de bestrating 'binnen de vesting'.

De grondkeringen en trappen naar de lager gelegen

verblijfsplekken aan het water worden uitgevoerd in grijstin-

ten in tegenstelling tot de warme tinten van het gebakken

materiaal die in het overige deel van het eiland worden

gebruikt. In het verhardingsoppervlak van de verblijfsplekken

bevinden zich verwijzingen naar het Romeinse verleden. Dit

materiaalgebruik komt terug in het laaggelegen voetgangers-

gebied langs de haven (zie bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk

Binnenhaven). Op de illustratie hiernaast en op de tekening

op pagina 55 is een voorbeeld gegeven van een mogelijkheid

hiertoe; in grote tegels zijn de afdrukken van romeinse cijfers

zichtbaar. De zitplek bestaat hier uit een eenvoudige carré

van circa 3 x 3 meter. De afmeting en vorm van de diverse

plekken aan het water kunnen onderling verschillen en wor-

den afgestemd op de specifieke ligging van een plek. De

invulling zoals op deze pagina verbeeld is een voorbeeld, er

zijn vele denkbare manieren mogelijk om naar de Romeinse

tijd te verwijzen (kunstopdracht?).

Voorbeeld van een uitwerking van tegels met verwijzingen naar het Romeinse verleden.

In de tegels zijn de afdrukken van Romeinse cijfers zichtbaar.

Overzicht verblijfsplekken aan het water.

PAGINA 56

G RO E N E R A N D

G RO E N E R A N D

PAGINA 57

Beeld van de groene rand rondom het eiland gezien vanuit het noorden. Achter de statige, dubbele bomenrij

zijn woningen deels zichtbaar, de appartementgebouwen steken boven of door de groene rand heen.

G RO E N E R A N D

PAGINA 58

Voorbeeld van een drijvende steiger.

Referentie Kampen.

Steiger die door de groene rand tot in het water steekt

STEIGER

Een bijzondere plek aan het water wordt gevormd door de

steiger die aan de noordzijde van het eiland in het water

steekt. Hier kan de wandelaar zich even buiten het eiland en

temidden van het water van de Heeswijkse Plas begeven. Ook

kunnen er boten voor een korte pauze aanmeren. Omdat de

Heeswijkse Plas een grote diepte heeft zal waarschijnlijk

gewerkt worden met drijvende steigers (zie voorbeeld).

G RO E N E R A N D

PAGINA 59

Voorbeeld van materialisatie van een zitplek aan het water met in het grondvlak verwijzingen naar het Romeinse verleden.

B I N N E N H AV E N

PAGINA 60

De binnenhaven is gesitueerd in het centrum van het eiland.

Voor de bewoners van eiland De Nielt is er de mogelijkheid

hier een bootje neer te leggen.

De haven heeft een stenige, rechte kadewand. Sfeer: 'binnen

de vesting'.

Aan de noord-, zuiden oostzijde van de haven loopt een

laaggelegen wandelroute langs het water die bij hoog water

onder water kan lopen (niveau 9,00+). Het wandelpad aan de

westzijde van de haven is hooggelegen (10,00+, algemeen

eilandniveau).

LAAGGELEGEN WANDELROUTE

Het laaggelegen pad zal van een steenachtig materiaal zijn.

Het materiaalgebruik van dit laag bij het water gelegen deel

contrasteert met het warme, gebakken materiaal dat elders

'binnen de omwalling', op het hogere algemene eilandniveau

is gebruikt.

De bestrating van het lager gelegen gedeelte verwijst naar

het Romeinse verleden. Op de afbeelding hiernaast is een

voorbeeld gegeven van hoe dat eruit kan zien (dit is een

mogelijkheid, er zijn vele andere mogelijkheden om dit uit te

werken). De bestrating bestaat uit grote betonnen tegels met

de afdrukken van Romeinse cijfers erin. Dit bestratingsprinci-

pe komt terug bij de laaggelegen verblijfsplekken aan het

water in de groene buitenrand (zie bij Beeldkwaliteitsplan,

hoofdstuk Groene rand).

Rechte, stenige kadewand

Voorbeeld van verwijzing naar het Romeinse verleden. In de bestrating afdrukken van Romeinse cijfers.


PAGINA 61

Beeld vanaf de binnenhaven, gekeken richting het noorden,

naar de groene rand en daarachter de Heeswijkse Plas.

Op de voorgrond de trappen van het lage wandelniveau aan de

haven naar het hogere eilandniveau. Aan weerszijden daarvan

stadswoningen met terrassen aan de binnenhaven.


PAGINA 62PAGINA 62


PAGINA 63

Impressie van de haven. Links woningen die onderdeel uitmaken van de

bouwblokken, rechts stadswoningen met een stedelijke alure. Langs de

haven loopt een laaggelegen voetgangersgebied. Bewoners van De Nielt

kunnen een boot in de haven leggen.

V E R H A R D I N G

PAGINA 64

Referentie overbrugging naar een hoger of lager niveau (bijvoorbeeld bij de kop van de haven).

Referentie Bodegraven, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.

De sfeer van de stenige openbare ruimte wordt in sterke mate

bepaald door de materiaalkeuze. Om het gewenste karakter

(sfeer: oude vestingsteden) te verwezenlijken zal er binnen

het eiland in de openbare ruimte zoveel mogelijk worden

gewerkt met gebakken klinkers in een warme tint. Hierbij zul-

len door middel van textuurverschil (maat/patroon) de diver-

se straatprofielen worden vormgegeven. Met kleurnuances of

met variatie in het bestratingspatroon kan ook verschil in

functie van de verharding worden aangegeven. Uitgangspunt

is om alle verharding in één kleurtoon te houden waardoor

het zal fungeren als bindend element voor het gehele eiland.

Voor de diverse wegen en voetgangersgebieden worden de

volgende materialen en uitgangspunten gehanteerd:

– Verbindingsweg Lavendel en Galberg in asfalt (doorgaande

route);

– Overige rijwegen in gebakken klinkers, keperverband.

Opsluiten met een trottoirband. Overgang van straatrichting

markeren door een accentrand (strek - rollaag - strek);

– Voetgangersgebied met gebakken klinkers, halfsteensverband /

strekverband. Om de passanten ertoe te bewegen niet te dicht

langs de gevels van de woningen te lopen wordt het trottoir

opgedeeld in twee stroken: 0,75 m. grenzend aan de woning

(privéstrook) en 2,00 meter loopruimte voor de voetganger.

Deze tweedeling in het trottoir komt door verschil in bestra-

tingspatroon tot uiting (géén kleurverschillen om de eenheid te

waarborgen). Privéstrook en openbare strook worden als één

geheel ontworpen en in één keer aangelegd om de eenheid te

waarborgen

Verbindingsweg Lavendel-Galberg in asfalt.

Aansluitend gebakken klinkers

Rijweg in gebakken klinkers, keperverband

V E R H A R D I N G

PAGINA 65

Tweedeling trottoir; 0,75m grenzend aan de woning en 2,00m loopruimte voor de voetganger

V E R H A R D I N G

PAGINA 66

Voorbeelden van bestrating met een ‘gevoelsmatige’ privéstrook langs

de gevel. Zelfde materiaalgebruik om eenheid te bewerkstelligen.

Tweedeling trottoir; openbare strook en privéstrook.

Om de eenheid te waarborgen als één geheel ontworpen.

V E R H A R D I N G

PAGINA 67

OVERIGE VERHARDING

Een uitzondering op de gebakken verharding vormen de

binnenhoven, het pad bovenop het groene talud buitenom, de

laaggelegen verblijfsplekken aan het water en het laaggelegen

pad aan de haven in het centrum van het eiland. Deze bestaan

uit halfverharding of een ander verhardingsmateriaal dan de

gebakken klinkers van de straten en trottoirs.

De binnenhoven zullen een verharding krijgen die het privé-

karakter ondersteunt.

Het openbare pad in de groenzone zal een meer park-achtige

(half)verharding krijgen.

De laaggelegen verblijfsplekken aan het water (buitenrand) en

het laaggelegen pad aan de haven (binnenrand) worden uitge-

voerd in grijstinten (bijvoorbeeld beton) en verwijzen naar het

Romeinse verleden (zie bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstukken

Groene rand en Haven).

BOMENLAAN

Langs de ontsluitingsweg zorgen bomen in de (half)verharding

voor een groene sfeer. Passend bij het beeld kunnen dit

gesnoeide bomen zijn zoals bijvoorbeeld leilinden waardoor

een stedelijke uitstraling ontstaat. Bij de keuze van soort, zal

ook een beeld gegeven worden voor het beheer, en dus het uit-

eindelijke beeld en formaat van deze bomen.

Het grondoppervlak ter plaatse van de bomen krijgt een afwij-

kende materialisatie ten opzichte van het trottoir: een keien-

strook of andere halfverharding. Deze strook is (half)-verhard

en niet groen omdat deze 'binnen de steenachtige vesting' ligt.

In sommige straatprofielen kan een ontwateringsgoot

worden opgenomen van bijvoorbeeld granietkeien

(de kleine dwarsstraten van het plan). Hiermee kan afwatering

zichtbaar gemaakt worden.

Voorbeeld van bestrating met ontwateringsgoot

Voorbeeld halfverharding bomenstrook

Overzicht verharding

route Lavendel - Galberg

rijweg

parkeren bezoekers /

bewoners sociale huurappartementen

parkeren bewoners

trottoir

wandelpad

fietspad

B I N N E NTE R R E I N

PAGINA 68

HOOGWAARDIGE KWALITEIT BINNENTERREINEN

Er zijn diverse aspecten die bepalend zijn voor de kwaliteit en

de sfeer van de binnenterreinen van de bouwblokken. Dit zijn

de kwaliteit en de materialisering van de erfafscheiding; de

wanden van de binnenterreinen, de plaatsing van groen en de

keuze van verharding voor het vloeroppervlak.

Er zal moeten worden voorkomen dat er een wildgroei van

schuttingen en dergelijke ontstaat. Voor elk binnenhof dient

er een inrichtingsvoorstel voor het binnengebied gemaakt te

worden met de voorwaarde dat dit van hoge kwaliteit moet

zijn. Samen met het gevelbeeld aan de straatzijde zal er voor

ieder blok dus ook een 'gevelbeeld' van de binnenhoven moe-

ten worden getekend.

Elk binnenhof kan een afwijkende inrichting krijgen door ver-

schil in gebruik van bijvoorbeeld kleur- of groen-elementen.

Verschil kan aangebracht worden door per hof te kiezen voor

een bepaalde boomsoort (verschil in bloei, bladkleur en vorm)

en een bepaalde plaatsing van de bomen (strakke rijen, ver-

spreid gelegen bomen, enkele grote solitair geplaatste bomen,

of groepen van bomen). De bomen zorgen voor een ruimtelijke

geleding van het middengebied en het verdelen in comparti-

menten van het parkeerterrein (niet meer dan 20 auto’s per

compartiment).

Te gebruiken elementen zijn, hoogwaardige, goed vormgege-

ven schuttingen, hagen, begroeide schermen, carports. De

gebruikte elementen moeten per binnenhof als één geheel bij

elkaar passen; één ontwerp vormen. De te gebruiken elemen-

ten moeten onderling nauwkeurig op elkaar worden afge-

stemd en op elkaar aansluiten; per hof moet alles qua sfeer en

materialisering bij elkaar passen.

Binnenterrein bouwblok

Pergola’s

Carports

Groen

variabel; ca. 22m. tot 28m.

variabel; ca. 60m. tot 90m.

bouwblok

binnenterrein

Voorbeeld erfafscheiding

Voorbeeld pergola. Erfafscheiding en pergola horen

qua sfeer bij elkaar.

Voorbeeld carport. Erfafscheiding en carport horen qua sfeer bij elkaar.


Voorbeeld verspreid gelegen bomen en parkeren

PAGINA 69


PAGINA 70

INRICHTING MAAIVELD

De inrichting van het maaiveld van de binnenhoven heeft een

informeel of privé-karakter en onderscheidt zich van de open-

bare ruimte aan de voorzijde van de woning. Dit kan op diver-

se manieren, voorwaarde is hoge kwaliteit.

Het deel van de openbare bezoekersparkeerplaatsen wordt

met dezelfde klinkers als de trottoirs en de rijbaan bestraat

zodat duidelijk wordt dat het hier openbaar gebied betreft.

Ter plaatse van de bezoekersparkeerplaatsen bestaat de

mogelijkheid om groen aan te brengen in de vorm van lage

hagen. Dit kan op plaatsen waar zich achter de parkeerplaat-

sen geen voetgangersdoorgang bevindt. De zijde grenzend

aan de woning kan hier worden gemarkeerd door een haag.

De kleur van de haag kan per blok verschillen (groen, rood,

bruin), waarbij de kleur aansluit op de inrichting en boomkeu-

ze van het middenterrein met bewonersparkeren.

AFVAL VERZAMELPLEKKEN

Bij de grondgebonden woningen worden ten behoeve van de

vuilophaal; het legen van de groencontainers en het ophalen

van de vuilniszakken, speciale verzamelplekken in het plan

gerealiseerd. De exacte situering van de verzamelplekken zal

in het inrichtingsplan worden vastgesteld. Er dient aandacht

te worden besteed aan het uiterlijk en het aangeven van deze

verzamelplekken. De loopafstand tot de verzamelplekken voor

vuilniszakken / afvalcontainers bedraagt maximaal 75 m.

Daar wordt overal aan voldaan, behalve bij een klein aantal

woningen in uiterste noordoosthoek van het eiland.


PAGINA 71

Voorbeelden van verschil in inrichting door boom- en haagkeuze in verschillende kleuren.

Overgang in bestrating tussen parkeren voor bezoekers en parkeren voor bewoners.

Het deel van de bezoekersparkeerplaatsen kan worden gemarkeerd door een lage haag.

B R U G G E N

PAGINA 72

Voorbeeld van een betonnen overspanning. Het silhouet bestaat uit een elegante asymetrische boogvorm. Aan de ene zijde bevindt zich een grastalud, aan de andere zijde een rechte

kadewand. Referentie Lijnden, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.

Lijnenspel van geknikte vormen waarbij de railing verder en dichter bij het brugdek loopt. Lichte, open constructie.

Referentie ‘s Hertogenbosch, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.

B R U G G E N

PAGINA 73

Silhouet van de brug

Het eiland wordt met het vaste land verbonden door een

drietal bruggen:

1 de toegangsbrug bij de Lavendel

2 de brug naar de Galberg

3 een langzaam verkeersbrug naar de natuurzone

Daarbij is er nog een vierde brug over de entree van de haven:

4 de verbindingsbrug voor langzaam verkeer (voet-

gangers) over de haven.

Deze brug zorgt er voor dat het langzaam verkeer een

verkorte route naar het vaste land (de Lavendel) heeft

en een aaneen gesloten wandeling langs de buitenzijde

van het eiland mogelijk is.

BELIJNING EN SILHOUET

De bruggen op en naar De Nielt zijn eenvoudig en helder qua

vormgeving en detaillering.

Belijning en silhouet (zijaanzicht van de brug) zijn belangrijke

uitgangspunten voor de bruggen.

De hoofdvorm van de bruggen moet verwijzen naar de ‘over-

brugging’ van het water. Hiermee wordt bedoelt dat het weg-

dek een gebogen of geknikte vorm heeft, waarbij de knik of

boog naar boven toe is gericht; dit is een duidelijk ‘overbrug-

gingsgebaar’. Ook bruggen in oude vestingsteden hebben

veelal een gebogen of geknikte vorm.

De brugrailing kan de vorm van het wegdek volgen, maar kan

daar ook van afwijken: de railing kan de bolling van het weg-

dek overdrijven of spelen met grotere en kleinere afstanden

tot het brugdek zodat een lijnenspel ontstaat (overdreven

boogvorm, dichtbij en verder van het wegdek af, door elkaar

lopende lijnen enzovoort).

Plaats van de bruggen

Lijnenspel brugleuning

B R U G G E N

PAGINA 74

Voorbeelden van lichte, gebogen bruggen. Ritmiek en openheid van de zijkanten.

Voorbeeld van een betonnen brug met een karakteristiek silhouet. Referentie Hoofddorp.

AANLANDING

De aanlanding van de brug op het eiland of vaste land ver-

dient bijzondere aandacht. Dit bepaalt mede de vorm van het

silhouet van de brug. Een brug die op een rechte kade uitkomt

zal er anders uitzien (vorm, detaillering en overgang van brug

naar land) dan een brug die op een langzaam oplopend- of

getrapt talud of rietlandschap uitkomt. Ook kan de aanlan-

ding op een eiland anders zijn dan de aanlanding op het vaste

land. Met het oog op deze aspecten kunnen asymmetrische

bruggen ontstaan.

MATERIALISERING

De twee hoofdbruggen, de toegangsbrug bij de Lavendel en de

brug naar de Galberg, zijn toegankelijk voor zowel auto- als

langzaam verkeer.

Het hoofdmateriaal waaruit deze bruggen zijn vervaardigd

bestaat uit steen of beton. De bruggen zijn stevig en toch

elegant door de gebogen vorm en verloop in dikte van de

zijkant.

De zijkant van het silhouet is nadrukkelijk aanwezig en drukt

de ‘overbrugging’ van het vaste land naar De Nielt uit.

Bij uitwerking van deze bruggen dient rekening gehouden te

worden gehouden met een minimale doorvaarhoogte van 1,50

m. (na peilopzet van de Maas) daar waar de blusboot van de

brandweer moet komen.

B R U G G E N

PAGINA 75

De langzaam verkeersbruggen (naar de natuurzone en over de

haven heen) hebben een elegante stalen draagconstructie.

Het wegdek is slank en gemaakt van beton, hout of staal.

Kenmerkend voor deze bruggen is de lichtheid, openheid en

de ritmiek in de belijning. Ook hier speelt de vorm van de

gebogen zijkant een belangrijke rol. Ook een kromming in het

horizontale vlak kan bijdragen aan de elegantie.

De doorvaarhoogte van de brug over de haven moet na peilop-

zet van de Maas in het midden minimaal 3,5 meter bedragen.

Deze brug is toegankelijk voor invaliden, dat wil zeggen dat de

helling bij de open afrit ca. 1:20 is.

Detaillering aanlanding van de brug is van belang

Elegantie, gebogen vormen en silhouet zijn uitgangspunt voor het brugontwerp

B R U G G E N

PAGINA 76

B R U G G E N

PAGINA 77

Toegangsbrug tot de Nielt vanaf de Lavendel. Bij de aanlanding van de brug bevinden zich aan weerszijden getrapte

taluds die deel uitmaken van de groene omwalling rondom het eiland. In de as van de weg ligt een appartemententoren.

B E E L D KWA L ITE IT B E B O U W I N G

PAGINA 78

Oude vestingstadje als uitgangspunt voor het ontwerp (referentie Elburg)

VESTINGSTAD

In het ontwerp is gestreefd naar een grote differentiatie in

woningen en woningtypologie. Diverse grondgebonden

woningen met een achtertuin zijn gerangschikt in gesloten

bouwblokken, grondgebonden stadswoningen markeren de

haven en de zuidelijke groene rand, vrijstaande woningen zijn

gesitueerd bij de entree van de binnenhaven en verschillende

typen appartementen zijn gesitueerd op zichtlocaties. De

architectuur van de bebouwing speelt een belangrijke rol in

het versterken van de beoogde sfeer voor De Nielt. De beoog-

de uitstraling en bijbehorend architectonisch beeld is dat van

een hedendaagse ‘vertaling’ van een bastion of oude vesting-

stad. Dit vormt de basis bij het opstellen van de richtlijnen

voor de bebouwing en het materiaalgebruik in het beeldkwa-

liteitsplan. Er is niet gekozen voor het voorschrijven van spe-

cifieke vormen of specifiek materiaalgebruik maar door

middel van sfeerbeelden en toelichtende tekst worden uit-

gangspunten en hieruit voortvloeiende voorschriften vastge-

steld. Omdat de uitgangspunten en sfeer centraal staan heb-

ben de architecten relatief veel vrijheid om een eigen, passen-

de invulling te geven aan de architectuur.


PAGINA 79

MATERIALISERING

In het beeldkwaliteitsplan worden niet teveel regels vast-

gelegd omdat dat de ontspannen sfeer niet ten goede komt.

Wel wordt de sfeer die het eiland moet uitstralen omschreven

en met tekeningen en referentiefoto's duidelijk gemaakt.

Uitgangspunt is variatie terwijl alles toch bij elkaar hoort.

Omdat sfeer, variatie en materialisering zo belangrijk zijn

voor dit project is het voorstel om met de toekomstige

architecten, per bouwfase, gezamenlijk een 'palet' van mate-

rialen samen te stellen waarmee gewerkt gaat worden. De

verschillende te kiezen materialen moeten tevens allen qua

sfeer en uitstraling bij elkaar passen. Het materiaalpalet voor

latere bouwfasen wordt op een later tijdstip samengesteld

dan die van eerdere bouwfasen. De hier gekozen materialen

en kleurnuances kunnen afwijken van eerder gekozen materi-

alen en kleuren maar moeten qua sfeer en uitstraling wel dui-

delijk bij het al eerder samengestelde materiaalpalet horen.

Hierdoor zal de bebouwing op De Nielt, die zeer divers is in

typologie, materialisering en vormgeving, als één geheel, als

een ‘nieuw vestingstadje’ naar voren komen.

BINNEN DE VESTING

Het middengebied van De Nielt, het deel waar de bebouwing

staat, heeft een stenig karakter. Dit geeft een stedelijke uit-

straling zoals dat ook bij oude vestingsteden aanwezig is.

Het middengebied heeft als uitgangspunt dat het lijkt alsof

het 'uit één brok steen is gehouwen'. Dit betekent dat er één

hoofdtint of één sfeer voor de bestrating en voor een deel van

de bebouwing wordt gekozen, één tint voor trottoir, pleintjes

en rijbaan waardoor ze één geheel, één ruimte vormen. De

bestrating en een deel van de bebouwing horen daarbij ook

als één geheel bij elkaar.

De toegepaste materialen voor de bebouwing kunnen kleine

tintverschillen bevatten (kleurnuances afgeleid van de tint

van de bestrating) maar deels ook juist zeer divers zijn. Rood-

bruine handvorm-metselsteen, wit stucwerk, hout enzovoort

zijn allen materialen die passen bij de sfeer van een vesting-

stad.

De materialen moeten onderling steeds goed bij elkaar passen.


PAGINA 80

PLINT

Er geldt een bijzonder voorschrift om woningen en straat ‘aan

elkaar’ te koppelen alsof het één geheel vormt, lijkt alsof het

uit ‘één blok steen’ is gehouwen:

Tussen de 20 en 70% van de woningen heeft aan de voorzijde

een plint van minimaal 25 cm hoogte in dezelfde tint en uit-

straling als de straat- en trottoirstenen. Deze 20 tot 70% van

de woningen liggen niet als een cluster bij elkaar op een deel

van het eiland maar liggen verspreid over het hele eiland

zodat het principe van eenheid tussen bestrating en bebou-

wing over het volledige eiland voelbaar is.

De marge van 20% tot 70% is groot omdat afhankelijk van de

soort architect en de keuze van materialen het wel of niet

vanzelfsprekend is om met een plint te werken.

Een plint bij 20% van de woningen, verdeeld over het eiland,

wordt gezien als een minimum waarbij het idee van de plint

als koppeling tussen woning en straat nog tot uiting zal

komen.

Voorbeelden van woningen met een plint in dezelfde kleur en sfeer als de bestrating


PAGINA 81

SFEER

Voor de sfeer op De Nielt geldt: kleinschalig maar stoer, een-

heid en variatie.

Kenmerkend voor de gewenste sfeer op het eiland is de

relatie en de gerichtheid van de bebouwing op de groene

omgeving (groene rand, haven, Heeswijkse Plas). In de mate-

rialisering en de oriëntatie van de bebouwing komt dit duide-

lijk naar voren.

Daarnaast is de sfeer van oude vestingsteden uitgangspunt:

de stoerheid van de vestingstad, de stoerheid van de bebou-

wing. De bebouwing staat daarom duidelijk en stevig op de

grond en de gebruikte materialen versterken of ondersteunen

de massa en de stevigheid van de bebouwing.

Hoewel er ook andere materialen gebruikt gaan worden, is er

als basis uitgegaan van het gebruik van stoere handvorm

baksteen in velerlei kleurnuances. Variatie is belangrijk (denk

hierbij aan oude vestingsteden). De bebouwing moet een

eenheid gaan vormen als in een familie. In de referentiebeel-

den komt dit principe van enerzijds variatie en afwisseling

van verschillende groepen van bebouwing en anderzijds het

bij elkaar horen ('de bebouwing van De Nielt') duidelijk naar

voren. Het principe van variatie en eenheid is in het beeld-

kwaliteitsplan verder uitgewerkt door de bebouwing in groe-

pen te verdelen die onderling van elkaar verschillen en toch

als familie bij elkaar horen. In de hoofdstukken hierna zijn

deze principes per woningtypologie uitgewerkt en onderge-

bracht in specifieke voorschriften omtrent de schakeling,

vormgeving en materialisering van woningen.

B O U W B LO K K E N

PAGINA 82

STRUCTUUR VAN DE BOUWBLOKKEN

In het plan komen acht gesloten bouwblokken voor. De

woningen uit deze bouwblokken zijn divers maar horen qua

sfeer allemaal bij elkaar. De bouwblokken grenzen met meer-

dere zijden direct aan groen of water. Het parkeren is binnen

de bouwblokken opgelost zodat het straatbeeld vrij blijft van

geparkeerde auto’s.

Om de kwaliteit en eenheid van de diverse bouwblokken te

garanderen zijn de volgende regels voor de bouwblokken

opgesteld:

– De maximale bebouwingsgrens voor de bouwvolumes wordt

door middel van contouren aangegeven.

De bebouwing moet hier binnen vallen.

De maximale contourlijnen worden in een digitale ondergrond

verwerkt.

– De plaats van het bezoekersparkeren voor de woningen in de

bouwblokken = de plaats van de openingen in het bouwblok,

worden vastgelegd. De opening mag binnen nader te bepalen

marges eventueel verschoven worden. Belangrijk is dat het

bezoekersparkeren evenwichtig over het eiland verdeeld is en

dat de openingen voor het straatbeeld onopvallend gesitueerd

zijn (bijvoorbeeld niet in zichtassen liggen).

Deze tekening zal in een digitale ondergrond worden ver-

werkt.

– De bouwblokken moeten gesloten hoeken hebben zodat een

bouwblok zich ook duidelijk als bouwblok, als een

geheel manifesteert.


PAGINA 83

De bouwblokken hebben gesloten hoeken

Maximale bebouwingsgrens, deze grens wordt digitaal vastgelegd

Plaats van de accenten

De plaats van de opening in het bouwblok, deze openingen worden digitaal vastgelegd


PAGINA 84

– De bouwblokken moeten elk duidelijk een samenhangend

geheel vormen. Dat wil zeggen dat er niet te grote onderbre-

kingen in een wand mogen voorkomen. De openingen ten

behoeve van het bezoekersparkeren worden middels lage

muren visueel verkleind. Door keuze van materialisering van

de lage muren (zelfde als bouwvolumes) worden deze bij het

bouwblok betrokken waardoor de onderbreking klein lijkt.

– De afstand tussen twee los van elkaar liggende groepen van

woningen waar zich geen autotoegang bevindt ligt tussen de

2,5 en 3,5 meter. Dit kan, maar hoeft niet per definitie, een

voetgangersdoorgang te zijn.

– Ook aan de autoloze zijde van een bouwblok, de zijde van het

bouwblok dat aan de groene rand grenst, bevindt zich mini-

maal één doorgang voor voetgangers. De positionering van

deze doorgangen wordt afgestemd op het bereik van het

groengebied en op het bereik van de hoekwoningen vanaf het

binnenterrein.

– In de as van de haven liggen aan weerszijden accenten die

onderdeel van het bouwblok zijn. Deze accenten moeten qua

volume een accent gaan vormen aan de lange as van de haven.

Tekening met mogelijke differentiatie en schakeling van woningen

Maximaal 8 woningen

geschakeld plus even-

tueel de hoekwoningen

Openingen ten behoeve

van bezoekersparkeren

middels lage muren bij het

bouwblok betrekken

Aan de kant van de groene

omwalling, aan de lange zijde

van het bouwblok minimaal één

doorgang voor voetgangers

Afstand tussen twee bouweenhe-

den ten behoeve van loskoppe-

ling of voetgangersdoorgang ligt

tussen de 2,5 en 3,5 meter


PAGINA 85

Studiemaquette van het

middendeel van het eiland.

Mogelijk voorbeeld van variatie

en samenhang binnen de bouw-

blokken


PAGINA 86

GROEPEN VAN WONINGEN

Behalve de voorschriften die te maken hebben met de struc-

tuur van het bouwblok als geheel, gelden er ook voorschrif-

ten voor de ordening van de woningen binnen het bouwblok.

Deze hebben te maken met de gewenste kleinschalige sfeer

en de mate van eenheid en variatie binnen de bebouwing.

– De uitstraling van de bebouwing is kleinschalig. Dit betekent

géén lange rijen van dezelfde aaneengeschakelde woningen.

Anderzijds is het ook niet de bedoeling om steeds verschillen-

de woningen aan elkaar te schakelen. Binnen de bouwblokken

staan geen individueel geschakelde woningen maar ‘groepen’

van woningen.

Een groep van woningen hoort steeds als één eenheid bij

elkaar, is steeds als één volume herkenbaar. Dit komt tot uiting

in de materialisering, de gevelindeling en de hoogte en dak-

vorm van het volume.

– De gewenste 'korrelgrootte' van een groep van woningen

bestaat uit minimaal 2 en maximaal 5 (aan de lange zijde van

het bouwblok) of uit maximaal 6 (aan de korte zijde van het

bouwblok) aan elkaar geschakelde woningen die als een geheel

bij elkaar horen.

– De groepen onderling verschillen qua tint en qua gevelinde-

ling. Ook kan de materialisering, de verdiepingshoogte, goot-

hoogte of het aantal lagen of de dakvorm anders zijn.

Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld binnen het bouwblok.

Voorwaarde is wel dat de verschillende groepen qua sfeer bij

elkaar passen; ze vormen tezamen het bouwblok.

Aaneenschakeling van diverse woninggroepen.

Als twee groepen van woningen aan elkaar geschakeld worden is er een sprong in de rooilijn van

minimaal 50 centimeter . Een groep woningen bestaat uit minimaal 2 en maximaal 5 woningen

(aan de lange zijde-) of maximaal 6 woningen (aan de korte zijde van een bouwblok).


PAGINA 87

Woningen geschakeld aan

hoekwoningen

Twee-onder-één-kap-woningen

Blok van 4 woningen Een blok van 6 woningen aan de lange

zijde van het bouwblok bestaande uit

twee groepen van woningen. Er vindt een

verspringing in de rooilijn plaats. Ook is er

een tintverschil en een verschil in gevelin-

deling aanwezig. Ook kan er een verschil

in materialisering of verschil in goothoog-

te of kapvorm aanwezig zijn.

Blok van 5 woningen

Voorbeeld schakeling van groepen van woningen binnen een bouwblok Blok van 3 tot 5 woningen


PAGINA 88

SCHAKELING VAN GROEPEN VAN WONINGEN

- Twee of drie groepen van woningen kunnen ook weer aan

elkaar geschakeld zijn. In totaal mogen maximaal 8 woningen

aan elkaar geschakeld zijn plus eventuele hoekwoningen.

- De afstand tot de volgende rij aaneengeschakelde woningen

bedraagt minimaal 2,5 meter. Daar waar zich geen autotoe-

gang bevindt bedraagt de maximale afstand tot de volgende rij

aaneengesloten woningen 3,5 meter.

- Om de uitstraling van de verschillende groepen van woningen

te versterken staan de groepen of los van elkaar of verspringt

de rooilijn van de gevel met minimaal 50 centimeter bij de

overgang van de ene groep naar de volgende groep van

woningen.

- In de regel wordt de sprong in de rooilijn gemaakt zodat de

opdeling in groepen van woningen duidelijk naar voren komt.

Indien er echter een grote sprong in de goothoogte (minimaal

75 centimeter) en een overgang naar een totaal andere gevel-

indeling met een andere verdeling van raamopeningen op

andere hoogten wordt gemaakt kan de sprong in de rooilijn

eventueel achterwege blijven, zie het referentievoorbeeld op

de volgende pagina (ter beoordeling aan de supervisor).

- Onderling horen de groepen van woningen qua sfeer weer als

een beeld bij elkaar. Variatie en bij elkaar passen tegelijkertijd.

- Groepen kunnen zich herhalen. Nooit 3 maal een groep achter

elkaar. Aan de lange zijde minimaal 3 verschillende groepen

van woningen situeren zodat de gewenste variatie in beeld

gewaarborgd blijft.

Binnen de bouwblokken bepaalt een groep van woningen de ‘korrel’grootte.

De diverse groepen verschillen qua materialisering of tint en qua dakvorm of gevelindeling.

Bij schakeling van groepen vindt er een verspringing in de rooilijn plaats


PAGINA 89

Referentievoorbeeld schakeling van groepen van woningen. De aaneengeschakelde groepen verschillen qua tint, qua gevelindeling en qua hoogte. Referentie Hoorn, INBO-Architecten.


PAGINA 90

MATERIALISERING

Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-

straling die bij vestingsteden hoort.

– In principe wordt uit gegaan van baksteen als hoofdmateriaal.

Uitgegaan wordt van genuanceerde of handvorm baksteen,

geen strenge gladde bakstenen omdat dat niet past bij de sfeer

van vestingsteden.

– Naast baksteen kunnen ook andere materialen worden

gebruikt die 'passen' bij de de te kiezen materiaalverzameling

(zie ‘palet van materialen’ bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk

beeldkwaliteit, paragraaf materialisering). Zo kan naast metsel-

werk ook hout of stucwerk als materiaal voor een groep van

woningen gekozen worden. Er moet daarbij steeds worden

gedacht aan materialen die ook in oude vestingsteden gebruikt

werden ('oude', klassieke materialen en details maar wel op een

'moderne', hedendaagse manier verwerkt, oftewel geen kopie

van het verleden, maar een interpretatie daarvan gericht op

het heden).

– De relatie met de omliggende openbare ruimte (water, groene

wallen, binnenhaven) komt tot uiting in oriëntatie, ‘passende’

materialisering en detaillering; gèèn felle of schreeuwende kleu-

ren.

– De gevelindeling, de materialen en de vormgeving verschillen

per groep van elkaar (zie bij groepen van woningen). Dit

betekent nuanceverschillen in de baksteen of een overgang

naar een ander materiaal.

– Terugliggende neggen bij raamopeningen versterken qua beeld

het gewenste stoere karakter (zie ook referentiefoto’s)

– De beëindiging van de gevel is stedelijk. Dit betekent een ‘ste-

delijke’-, een kleine- of geen dakoverstek. De detaillering bij de

dakrand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door

gebruik te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst of door de

goot/daklijn klein te houden of terugliggend te detailleren ten

opzichte van de gevel.Stoere, stedelijke bebouwing in baksteen. Referentie Martin Richardson Architect.

Groepen van woningen. Verwijzing naar oude vestingsteden.

Referentie de Nijl architecten.


PAGINA 91

Stedelijke kroonlijst

Geen ‘landelijk’ vormgegeven dakrand

Moderne, stedelijke kroonlijst

Terugliggende daklijn Kleine, strakke dakrand

Terugliggende daklijn

Stedelijke rand


PAGINA 92

HOOGTE

De goot- en bouwhoogte van de woningen in de bouwblok-

ken bedraagt maximaal 10,5 meter. Plaatselijk (maximaal 25

% van de woningen) mag de bouwhoogte ook 13 meter zijn

(ter beoordeling aan de supervisor). De accenten zijn ca.12 à

13 meter hoog.

ACCENTEN

De accenten bestaan uit bijzondere woningen zonder tuin

maar met een patio of ruim terras. De 'accenten' vallen als

volume in het bouwblok op; ze geven de as van de haven aan,

zowel in de richting van de haven als in de richting van de

straat waarin ze gelegen zijn. De accenten zijn hoger dan de

direct omringende bebouwing. Ze hebben een goot- en

bouwhoogte van ca. 12 à 13 meter (4 verdiepingen).

De tweede en derde verdieping springen (deels) naar voren,

richting de haven. Hierdoor zijn ze nadrukkelijk op de haven

gericht en werken ze, door het naar voren springen, als

accent aan de haven. Daarnaast vormen ze een opvallend ele-

ment in de lange gevellijn van de straat waaraan ze gesitu-

eerd zijn, waardoor de aandacht vanuit de straat op de haven

wordt gevestigd.

Diepe neggen en terugliggende daken. Referentie Hoorn, Inbo architecten

Door verschil in goothoogte ontstaat een gevarieerd gevelbeeld


PAGINA 93

Een bouwblok is opgedeeld in diverse groepen van woningen. Voorbeeldtekening bouwblokken aan zuidzijde van de haven.

STA D SWO N I N G E N

PAGINA 94

1

3

2


PAGINA 95

TYPEN STADSWONINGEN

Binnen het ontwerp komen drie verschillende typen stads-

woningen voor; aan de noordzijde van de haven, aan de

zuidrand van het eiland en als vrijstaande woningen langs

de entree van de haven.

Voor de stadswoningen gelden maximale contourlijnen

waarbinnen de bebouwing moet vallen, deze zullen digitaal

worden verwerkt. In het midden van het eiland loopt van

noord naar zuid een open ruimte. Deze, bij de haven geknikte,

lijn moet vrij blijven van bebouwing.

Qua sfeer en materialisering moeten de stadswoningen bij de

overige bebouwing op het eiland horen. Dus vallen binnen

het concept van stoere, stedelijke bebouwing, een ‘moderne’

vertaling van de architectuur van oude vestingsteden. De drie

typen stadswoningen vormen elk qua groep een samenhan-

gend geheel.

1 Stadswoningen aan de noordkant van de haven

2 Stadswoningen aan de zuidrand van het eiland

3 Vrijstaande stadswoningen aan de entree van de haven.

Open ruimte in het midden van het eiland

Maximale bebouwingscontour stadswoningen, wordt digitaal verwerkt


PAGINA 96

Perspectief van de haven. Rechts de stadswoningen aan de noordkant van de haven. De uitstraling is stedelijk. Balkons of terrassen zijn gericht op de haven.


PAGINA 97

STADSWONINGEN AAN NOORDKANT VAN DE HAVEN

De stadswoningen aan de noordzijde van de haven bestaan

uit vier of vijf groepen aaneengeschakelde woningen. Tussen

deze groepen door zijn steeds voetgangersverbindingen gesi-

tueerd die lopen vanaf de straat naar het lager gelegen wan-

delpad langs de haven. Voor de bewoners van De Nielt is er de

mogelijkheid om een bootje in de haven te leggen.

De stadswoningen hebben hun entree aan de zijde van de ont-

sluitingsweg. Aan de zijde van de haven hebben ze ruime ter-

rassen die uitkijken over de binnenhaven.

Kenmerken stadswoningen:

– De stadswoningen aan de haven mogen in tegenstelling tot de

woningen van de bouwblokken wel in een rechte lijn geplaatst

zijn en hoeven dus niet te verspringen ten opzichte van elkaar.

Dit beantwoord aan de sfeer van de haven; een haven bestaat

uit een rechte lijn. De sfeer is hier stedelijk.

– De groepen van woningen kunnen verschillend qua architectuur

zijn maar dit hoeft niet. Ze horen qua stijl wel als een geheel bij

elkaar.

– De ‘transparante’ middenas van het eiland moet vrij blijven van

bebouwing.

– Tussen de woningengroepen door zijn steeds trappen gesitueerd

die leiden van het laaggelegen niveau van het wandelpad langs

de haven naar het hogere algemene eilandniveau (van 9,00+

naar 10,00+). De ruimte tussen de woninggroepen bedraagt 5,5

à 6 meter. Er moeten minimaal 5 doorsteken van het lage naar

het hoge niveau zijn, gelijkmatig verdeeld over de gehele leng-

te van de haven. Dit vanwege de gewenste transparantie en de

gewenste relatie tussen het noordelijke deel van het eiland en

de haven.

Mogelijke indeling met bijbehorende doorsnede van de stadswoningen aan de haven.

Maximale bebouwingscontour stadswoningen.


PAGINA 98

– Indien gewenst kunnen de doorsteken, met uitzondering van de

middenas, eventueel overbouwd worden. Transparantie en

zicht op de haven vanuit de straat dient hierbij gewaarborgd te

blijven (grootte en hoogte doorgang nader te bepalen).

– De woningen aan de haven hebben ruime terrassen aan de zon-

nige zuidzijde van de haven. Vanwege de gewenste stoere, ste-

delijke uitstraling mogen de terrassen hier niet als balkons voor

de gevel worden gehangen; de terassen worden gevormd door

verdiepingen terug te laten springen of door loggia's in het

bouwvolume te maken.

– Het bewonersparkeren (1 : 1,5) moet op het kavel worden

opgelost. Om het straatbeeld niet te laten domineren door

auto’s moet er een goede parkeeroplossing gemaakt worden op

eigen terrein. De stadswoningen hebben een in het volume

geïntegreerde garage.

Het bezoekersparkeren (1 : 0,5) vindt plaats in de parkeerkof-

fers van de bouwblokken aan de overzijde van de straat.

– Binnen de woningtypologie vindt aan de zijde van de haven

schaalverkleining plaats door sterke ritmiek in de gevel (laag /

hoog, naar achteren springende bouwdelen, enzovoort, zie

referentiefoto’s)

– Specifieke detailvoorschriften en materiaalgebruik komen in

grote lijnen overeen met de uitgangspunten en voorschriften

van de bouwblokken. Ook voor deze woningen geldt:

- Het materiaalgebruik ondersteunt de stoere uitstraling.

- Materiaalgebruik van alle woningen in nauwe samenhang

met elkaar uitgezocht.

- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de dak-

rand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door gebruik

te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëinding of over-

gang naar het dakvlak of door de goot/daklijn terugliggend te

detailleren ten opzichte van de gevel.

- Goothoogte aan de straat- en havenzijde minimaal 8,5 meter,

bouwhoogte maximaal 13 meter (verschilt met voorschriften

bouwblokken). Relatief hoge goothoogtes om een stedelijke

uitstraling te bewerkstelligen.

Parkeerplaats geïntegreerd in de woning

Woningen aan de haven. Ritmiek in de gevel aan het water.


PAGINA 99

Woningen aan de haven. Ritmiek en terrassen aan het water.

Stoere vormgeving en metselwerk als hoofdmateriaal.

Door de glazen kaders krijgen de blokken een moderne uitstraling. Referentie Gouda, KCAP.

PAGINA 99

Op de voorgrond stadswoningen aan de haven.

Tussen de blokken door loopt een trap naar het straatniveau.

Op de achtergrond is de groene omwalling zichtbaar met daarachter de Heeswijkse Plas.


PAGINA 100

STADSWONINGEN AAN DE ZUIDRAND VAN HET EILAND

De stadswoningen aan de zuidrand van het eiland grenzen

aan de groene omwalling van het eiland. Hier bevinden zich

aaneengeschakelde groepen van stadswoningen. De wonin-

gen hebben geen tuin aan het openbaar gebied maar ruime

terrassen op de verdieping die uitkijken over de groene

omwalling (zuidzijde).

Kenmerken en voorschriften voor de stadswoningen aan de

zuidrand van het eiland:

– In tegenstelling tot de stadswoningen aan de noordzijde van

de haven verspringt bij de overgang naar een volgende groep

van daaraan geschakelde woningen de rooilijn van de gevel

(minimaal 50 centimeter). Dit is na minimaal 2 en maximaal

5 woningen; dit principe is ook zichtbaar bij de woningen van

de bouwblokken.

– Groepen woningen kunnen aaneengeschakeld zijn tot rijen

van 7 tot 10 woningen. Op deze manier ontstaan in totaal

drie of meer woningrijen aan de zuidrand.

– De afstand tussen twee woningrijen bedraagt circa 6 meter.

– De ‘transparante’ middenas van het eiland moet vrij blijven

van bebouwing.

– De woningen hebben geen achtertuin maar ruime terrassen

(zuidoriëntatie) op de verdieping. Hier is in principe ook de

woonfunctie gesitueerd. Op de begane grond bevindt zich de

parkeerplek/garage en een woonkeuken of werk-, slaap- of

tuinkamer.

Open as in het midden van het eiland

Verspringende bouwvolumes aan de groene rand


PAGINA 101

– De kavels zijn diep, sommige woningen kunnen een patio aan

de zuidzijde hebben. Hieraan worden wel nadere eisen gesteld

vanwege de langs de zuidzijde van de woningen lopende wan-

delroute; geen lange patiowanden, hoge kwaliteit van de wan-

den, maximaal 8 patiowoningen in totaal, vanwege de gewen-

ste stedelijkheid moeten de patiowoningen aan de straatzijde

net zo hoog zijn als de andere woningen).

– De woningen hebben een in het volume opgenomen garage

met opstelplek daarvoor (dus geen aparte ‘doosjes’ aan de

woning). Auto’s dienen zoveel mogelijk uit het zicht van de

straat te worden opgesteld.

Parkeren 1 : 1 bij de woning en 1 : 1 in de aangrenzende par-

keerkoffers.


grote lijnen overeen met het uitgangspunten en voorschriften


- Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-

straling.

- Materiaalkeus zoals bij bouwblokken. Er wordt gewerkt met

een ‘palet van materialen’ die onderling bij elkaar passen.






- Goothoogte en bouwhoogte bedraagt maximaal 10,5 meter.

In overleg met de supervisor mag eventueel maximaal 25%

van de woningen hoger zijn (maximaal 13 meter).

Woningen aan het groen. Referentie Meta architecten.

Mogelijke indeling met bijbehorende doorsnede van de stadswoningen aan

de groene rand.


PAGINA 102

VRIJSTAANDE STADSWONINGEN AAN DE ENTREE VAN DE

HAVEN

Bij de entree van de haven liggen een elftal vrijstaande

woningen die met hun westzijde op de haven zijn

georiënteerd.

– De vrijstaande woningen zijn niet allemaal hetzelfde, maar

hebben wel onderlinge overeenkomsten als binnen een ‘fami-

lie’. Voor deze woningen zal ook een kleuren- en materialen-

palet worden vastgesteld (zie ook omschrijving bij

Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk Beeldkwaliteit). De materialen

en detaillering moeten qua uitstraling bij elkaar passen. Op deze

wijze kunnen de woningen onderling verschillen en door

samenhang in materiaalgebruik toch bij elkaar horen.

– Parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein (1 : 1),

bezoekersparkeren wordt apart in de kleine groene uitloper

voor de woningen opgelost (1 : 1). Gebouwde parkeervoorzie-

ningen vormen een eenheid met de woning; losse garageboxen

zijn niet toegestaan. De gebouwde parkeervoorzieningen kun-

nen de woningen aan elkaar schakelen. Bovenop de garages of

carports is het mogelijk om terrassen te maken die uitkijken

over het water (zie referentievoorbeeld).

– De beganegrond verdiepingen mogen middels carports of gara-

ges semi-geschakeld zijn maar de bovenverdiepingen moeten in

ieder geval van elkaar gescheiden blijven vanwege het feit dat

het hier vrijstaande woningen betreft en de daarmee samen-

hangende gewenste transparantie en een kleine schaalmaat op

deze plek.

Woningen bij de entree van de haven

PAGINA 103

STA D SWO N I N G E N– De woningen hebben een ruim terras aan het water. Het terras

hoort qua vormgeving bij het bouwvolume. Het terras kan

doorgetrokken worden naar de zijkant van de woning (als zij-

tuin, zijterras).

– Bij de woningen kan een ligplaats voor een boot gecreëerd

worden.

– Aan de voorzijde van de woningen bevindt zich een lage erf-

afscheiding die zich voor alle vrijstaande woningen bevindt en

als één geheel ontworpen is. Deze erfafscheiding is van hoge

kwaliteit en zodanig vormgegeven dat er voor bewoners geen

aanleiding is om daar nog andere soorten schuttingen bij te

plaatsen.


grote lijnen overeen met het uitgangspunten en voorschriften



straling.

- Er zal gewerkt worden met een ‘palet’ van materialen die

onderling bij elkaar passen.

- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de

dakrand moet qua uitstraling ‘stedelijlk’ zijn. Dit kan door

gebruik te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëin-

ding of overgang naar het dakvlak of door de goot/daklijn

terugliggend te detailleren ten opzichte van de gevel.

- Goothoogte minimaal 5,5 meter, bouwhoogte maximaal

10,5 meter. 25% van de woningen mag in overleg met de

supervisor eventueel hoger zijn (maximaal 13 meter).

Bijzondere kapvorm. Referentie Arnhem,

van de Looi en Jacobs.

Het terras hoort qua vormgeving bij het bouwvolume.

Referentie Klunder architecten.

Voorbeeld van parkeervoorzieningg tussen de woningen met daar bovenop ruime terrassen

die uitkijken over het water. Referentie Zug, Fisher.

A P PA RTE M E NTG E B O U W E N

PAGINA 104

PLAATSING APPARTEMENTEN

De appartementgebouwen liggen verspreid over het eiland als

accenten aan het water, accenten in de as van de haven, in de

as van de noordelijke ontsluitingsweg en als accent in de as

van de Lavendel. Ze zijn op zodanige wijze gesitueerd dat ze

het eiland ‘verankeren’ in de omgeving. De maximale

bebouwingsgrens van de appartementgebouwen zal in een

digitale tekening worden vastgelegd. In de grootte en de exac-

te situering van de accenten zit nog speling. Als stelregel geldt

wel dat de accenten die in een zichtas liggen daar ook duide-

lijk in moeten blijven liggen.

Kenmerken van de appartementgebouwen

– De appartementgebouwen hebben een herkenbare vorm-

geving, die past bij de situering open het gewenste stoere

karakter van de Nielt.

– De gebouwen staan ‘stevig’ op de grond en hebben een solide

uitstraling (materialisering).

– De vormen zijn stoer en hebben gesloten hoeken. De raamope-

ningen zijn geplaatst in een wand, puien zijn alleen mogelijk als

deze geplaatst zijn in een stevig frame en passen bij de uitstra-

ling van de overige bebouwing.

– De torens hebben buitenruimtes in de vorm van loggia’s, bal-

kons of terugspringende bouwdelen. Voor de gevel gehangen

balkons mogen zich niet manifesteren als vertikale belijning in

de gevel, zie bij paragraaf Buitenruimtes.

– Bij de appartementgebouwen is de vorm van het totaalvolume

(het silhouet) van belang. Dit verleent het appartementenge-

bouw ondanks zijn stevigheid zijn elegantie.

Plaats van de accenten; in stedelijke assen en als ‘vestingtorens’ aan de rand van het eiland

Maximale bebouwingsgrens en bouwhoogtes appartementbebouwing, wordt digitaal verwerkt

6L, kleindeel tot 9L

5L

3L

6L en deels 7L

3L en deels 4L

3L, toren 8L + 1L opgetild

5L


PAGINA 105

Appartementengebouw aan de haven, gezien vanaf de kop van de haven, kijkend naar het westen. Appartementengebouw aan de haven gezien vanaf de Lavendel, gekeken richting het noorden.

PAGINA 106

De volumes zijn stoer maar mogen niet te groots of zwaar

worden; de vormen moeten elegant blijven. Dit kan bereikt

worden door onder andere:

– Asymmetrische opbouw van het hoofdvolume.

– De hoofdvorm van het volume is in hoge mate bepalend voor

hoe een gebouw over komt. Door delen van het volume te

laten oversteken, terug te leggen of door ‘happen’ uit het volu-

me te halen kan de hoofdvorm ‘ranker’ overkomen en een ele-

gante ‘silhouet’-vorm ontstaan.

– Opvallende raamkaders en / of diepe neggen.

– Informele ritmiek en verdeling van gevelelementen zoals raam-

openingen, loggia’s en terrassen. Ramen, loggia’s en terrassen

kunnen tot grotere eenheden worden gegroepeerd en, schijn-

baar willekeurig, verspreid worden over de gevel.

Ad random verspreiding en diversiteit in grootte maakt de

gevels elegant (zie ook referentiebeelden).

– Materiaalcombinaties; gebruik van meerdere, bij elkaar passen-

de materialen waardoor een gevelvlak in meerdere delen

wordt opgedeeld.

– Verfijning in detaillering.


grote lijnen overeen met de uitgangspunten en voorschriften

van de overige bebouwing. Ook voor de appartementgebou-

wen geldt:


straling.

- Materiaalkeus zoals bij bouwblokken. Er wordt gewerkt met

een ‘palet van materialen’ die onderling bij elkaar passen (zie

bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk Beeldkwaliteit).






Elegantie door ad random plaatsing van de

raamopeningen, brede raamlijsten en

afwisselende vormgeving en grootte van

raamopeningen.

Materiaalcombinaties.

Verfijning in detaillering; gemetselde sier-

rand en gebruik van diepe neggen.


PAGINA 107

BUITENRUIMTES

De buitenruimtes van de appartementgebouwen zijn

gemaakt in de vorm van loggia’s, terugspringende bouwde-

len of balkons.

Indien voor balkons gekozen wordt is belangrijk dat deze

zich niet mogen manifesteren als een vertikale belijning in

de gevel; dit maakt de volumes te massaal.

Verspringing van balkons of ad random plaatsing zorgt voor

een meer levendige en minder monotone of strakke gevel.

Voor loggia’s of voor een voor de gevel geplaatst frame met

buitenruimtes moet variatie in indeling en grootte van de

openingen bijdragen aan een kwalitatief uiterlijk en elegan-

te uitstraling van het volume.

Voor de gevel gehangen balkons

mogen zich niet als vertikale belij-

ning in de gevel manifesteren.


Grote afstand tussen de balkons waardoor ze zich niet als vertikale

belijning in de gevel manifesteren

Loggia’s. Variatie in indeling en grootte van de

openingen draagt bij aan een levendige uitstra-

ling en kwalitatief uiterlijk van het gebouw.

PAGINA 108

A P PA RTE M E NTG E B O U W E NSAMENHANG APPARTEMENTGEBOUWEN

Om de vier appartementgebouwen die gesitueerd zijn in de

groene rand van het eiland onderling iets met elkaar te maken

te laten hebben, om ze een onderlinge samenhang of binding

te geven geldt een extra, specifiek materiaalvoorschrift:

Een substantieel deel van de gevels van de vier appartement-

gebouwen die in de groene rand gesitueerd zijn is in wit uitge-

voerd. Dit kan een groot wit gevelvlak zijn, grote witte raam-

kaders, witte beplatingsvlakken enzovoort, zie de referentie-

voorbeelden op deze dubbele pagina. Ook hier geldt: schijn-

baar willekeurige (asymmetrische) plaatsing en verdeling van

de witte vlakken, vlakjes of kaders vergroot de elegantie en

versterkt de ‘spanning’ en het beeldbepalende element van

deze accenten in de groene rand.

HOOGTE

De hoogte van de appartementgebouwen varieert van 3 lagen

tot maximaal 9 lagen (klein grondoppervlak) aan de westrand

van het eiland (zie tekening maximale bebouwingsgrens en

maximale bouwhoogtes, pagina 104).

PARKEREN

De auto's voor de bewoners (1 : 1) worden (half)verdiept

onder het gebouw geparkeerd. Het bezoekersparkeren

(1,0 : 0,5) wordt opgelost op maaiveld (zorgvuldig ingepast in

de groene rand).

Alleen bij de sociale huurappartementen is al het parkeren op

maaiveldniveau gesitueerd.

Appartementgebouwen die als accenten in de

groene omwalling liggen.

Witte gevelvlakken,

witte kaders, witte

banden of andere witte

gevelonderdelen

bewerkstelligen een

binding tussen de

diverse, over het eiland

verspreid liggende,

appartementgebouwen.

Referentie

BDG architecten, EGM

architecten.

PAGINA 109

Stoere uitstraling, diepe neggen en benadrukking van raamopeningen door erom heen geplaatste witte

raamkaders of ‘lijsten’. Onregelmatig verspreide openingen van diverse grootte maken dat de stoere volu-

mes een elegante uitstraling krijgen. Referentie Venetië en Zurich, Gigon en de Guyer.


PAGINA 110

OV E RZ I C HTSTE K E N I N G O K TO B E R 2 0 0 4STAND VAN ZAKEN

Na het samenstellen en schrijven van het beeldkwaliteitsplan

heeft het plan vanwege wijzigingen van de oeverrand nog

kleine veranderingen ondergaan. De recente stand van zaken

dd. 07-10-2004 is hiernaast afgebeeld.

Aan de noordzijde van het eiland is de uitstulping kleiner

geworden en is de oeverlijn ca. 2 meter naar binnen geplaatst

waardoor het eiland in de dwarsrichting ca. 2 meter kleiner is

geworden. Hierdoor zijn twee grondgebonden woningen in

het westelijk deel van het eiland komen te vervallen. Ook is de

groenstook aan de zuidzijde van het eiland 2 meter smaller

geworden. Het totaal aantal woningen komt hiermee op 357

grondgebonden woningen + 227 appartementen = 584 wonin-

gen.

OV E RZ I C HTSTE K E N I N G O K TO B E R 2 0 0 4

PAGINA 111

PAGINA 112

Opdrachtgever: Gemeente Cuijk

Postbus 10001 - 5430 DA CUIJK

T 0485 396672 - F 0485 317774

E [email protected]

Projectontwikkeling: Gebroeders van Wanrooij Projectontwikkeling

Postbus 4 - 5386 KD Geffen

T 073 5340400 - F 073 5340499

E [email protected]

VOF Klein Linden

Postbus 3116 - 5232 DC ‘s Hertogenbosch

T 073 6412800 - F 073 6444635

E [email protected]

Ballast Nedam

postbus 5450 - 6802 EL Arnhem

T 026 3682671 - F 026 3682680

E [email protected]

Ontwerp: Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur

Secr. Runsinkbrink 1 - 2731 AG Benthuizen

T 079 3426728 - F 079 3411501

E [email protected]

Wilhelminasingel 9 - 8011 SJ Zwolle

T 038 4228555 - F 038 4228550

E [email protected]

definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplanoktober 2004 · Deel 1 ooneiland de Nielt Inleiding...

Documents

Transcript of definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplanoktober 2004 · Deel 1 ooneiland de Nielt Inleiding...