De#Financiering#van#Woningcorporaties# - …...Programma 09.00 Ontvangst 09.45 prof. dr. Johan...

De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

VTW, Postbus 85185 3508 AD Utrecht 3512 CA Utrecht Tel: 030 - 25 25 785 Fax: 030 - 31 00 315 [email protected]

VTW Ochtendspecial: “De Financiering van Woningcorporaties” 6 December 2013 Jaarbeurs (naast CS Utrecht) Aanleiding Het WSW borgt thans ongeveer 90 miljard aan leningen. Woningcorporaties staan borg voor elkaars leningen, met de gemeentes en het Rijk als achtervang. Het WSW gaat strengere eisen stellen aan de borging. Hierdoor zullen corporaties minder kunnen investeren en vermoedelijk een deel van hun schulden moeten aflossen. Daarnaast heeft het WSW aan woningcorporaties een onherroepelijke volmacht opgevraagd om hypotheek te vestigen op de ‘onderliggende woongelegenheden’. Het gaat om nagenoeg al het vastgoed van de corporatiesector. Hierdoor wordt commerciële financiering nog moeilijker. Welke gevolgen heeft dit voor de splitsing van corporaties en voor de financiering van het ‘DAEB’ en het ‘niet‐DAEB’ bezit? Wat zou een commissaris hierover moeten weten?

Programma 09.00 Ontvangst 09.45 prof. dr. Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt bij de UvA en de ASRE, voorzitter van de RvC van Parteon en directeur bij Ortec Finance

wat is de stand van zaken rond de novelles en de Herzieningswet?

ontwikkelingen van het externe toezicht zoals die langzamerhand duidelijk worden

10.00 ir. Birgitte van Hoesel MBA, bestuurder van het WSW

missie en risicostrategie WSW

beoordelingskader individuele woningcorporaties

consequenties voor borging 11.15 Koffie ‘break’

11.30 drs. Pauline Bieringa MBA, directeur Public Finance bij de BNG Bank

wat is de betekenis voor de financierbaarheid van de corporatiesector?

zijn er nog alternatieve financieringsmogelijkheden? 12.00 Afsluitende discussie 12.30 Lunch met gelegenheid om na te praten en om 14.00 einde van de bijeenkomst

Deelnamekosten Kosteloos voor leden van de VTW, € 195 voor overige geïnteresseerden. 3 PE!

Actualiteiten:HerzieningswetToezicht

Johan ConijnVTW, 6 december 2013

Onderwerpen

Gang van zaken Herzieningswet

Positie gemeenten

Veranderingen in het externe toezicht

2

Staatssteun volgens Europese Commissie

Borging door WSW vanwege achtervang voor overheden

Projectsteun en saneringssteun via CFV

Lage gemeentelijke grondprijzen voor corporatiebouw

(Leningen via BNG)

3

( g )

Staatssteun alleen geoorloofd bij DAEB-activiteiten

Tijdelijk regeling DAEB

DAEB activiteiten

- Bouw en verhuur van woongelegenheden tot 681 per maand

- Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed (limitatieve lijst)

- Leefbaarheidsactiviteiten

- Werkzaamheden in verband met wijkaanpak

4

Niet-DAEB activiteiten

- Commercieel onroerend goed

- Huurwoningen boven 681 per maand

- Koopwoningen

DAEB-splitsing

Ter voorkoming van staatsteun voor niet-DAEBactiviteiten, splitsing tussen DAEB en niet-DAEB, p g

Administratieve of juridische splitsing?

Vermogensverdeling het ‘hete hangijzer’

5

Commerciële financiering niet-DAEB mogelijk risico, mede afhankelijk van omvang niet-DAEB activiteiten

DAEB-slitsing, versie 2011

Administratieve splitsing

Waardering vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat (70% WOZ d )WOZ-waarde)

Vaststellen waarde vastgoed en overige activa niet-DAEB deel (gemiddeld circa 6% a 7%)

Bij splitsing gelijke solvabiliteit in beide delen op basis van marktwaarde verhuurd

6

Alle geborgde leningen op de DAEB-balans

‘Interne lening startbalans’ van DAEB naar niet-DAEB zorgt voor gelijke solvabiliteit

Voorbeeld van een startbalans

totaal DAEB niet-DAEBtotaal DAEB niet DAEBActivaMarktwaarde eenheden in verhuur € 1.077.930.000 € 1.000.195.000 € 77.735.000Eenheden in Koopgarant (activa) € 5.812.500 € 5.812.500 € 0Interne lening € 0 € 19.710.364 € 0Kasgeldpositie € 10.000.000 € 5.000.000 € 5.000.000Overige activa € 25.000.000 € 20.000.000 € 5.000.000Totaal activa € 1.118.742.500 € 1.050.717.864 € 87.735.000PassivaEigen vermogen € 752.930.000 € 694.905.364 € 58.024.636Leningen € 335.000.000 € 330.000.000 € 5.000.000RWC leningen € 0 € 0 € 0

7

Interne lening € 0 € 0 € 19.710.364Eenheden in Koopgarant (passiva) € 5.812.500 € 5.812.500 € 0Overige passiva € 25.000.000 € 20.000.000 € 5.000.000Totaal passiva € 1.118.742.500 € 1.050.717.864 € 87.735.000Solvabiliteit 67,3% 66,1% 66,1%

DAEB-splitsing, versie 2012

Aanpassingen in Herzieningswet en concept Algemene Maatregel van Bestuur

B l ijk t i Belangrijkste aanpassingen:

- 10%-regel: vrijheid om 10% DAEB-huurwoningen extra in de niet-DAEB tak te plaatsen

- ‘Kraantje’ van DAEB voor niet-DAEB: winsten bij verkoop van DEAB-huurwoningen deels beschikbaar als interne lening voor niet-DAEB

8

g g

Aangenomen in de Tweede Kamer en ligt nu bij de Eerste Kamer

DAEB-splisting, versies 2013

Uitgelekte Novelle mei 2013:

- Juridische splitsing via tijdelijke Overgangs-BV

- Geen bestuurlijke eenheidj

Akkoord tussen Blok en Aedes

- Corporaties krijgen de keuze tussen administratieve of juridische scheiding

- Beide takken (DAEB en niet-DAEB) dienen levensvatbaar en

9

Beide takken (DAEB en niet DAEB) dienen levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn

- Bij administratieve scheiding:- zwaarder toezichtregime

- minder breed palet aan toegestane niet-DAEB activiteiten

DAEB-spliting, stand van zaken

Novelle ‘work in progress’

Proces is vertraagd; pas op z’n vroegst begin volgend jaar g ; p p g g g jnaar Raad van State; behandeling Tweede Kamer voor de zomer(?)

Uitwerking van het akkoord tussen Blok en Aedes met als kernvraagstuk:

10

- in welke mate is het gewenst dat coporaties niet-DAEBactiviteiten uitvoeren?

- op welke wijze kan dat in de financiële relatie tussen DAEB en niet-DAEB mogelijk worden gemaakt?

Positie van de gemeente

Cie Vermeulen: “Herstel van vertrouwen”

Cie Dekker: “Gemeenten en corporaties: de vrijblijvendheid voorbij. Verplichtend en wederkerig

De opvolging

11

De opvolging

Commissie Vermeulen

Aanleiding: Vestia-affaire

stress bij gemeenten over mogelijke consequenties van de achtervangverplichting

onduidelijkheden over de borging van (tijdelijke) liquiditeitstekorten

Omvang risico achtervangpositie

feitelijke zeer gering; overigens sterk afhankelijk van rijksbeleid

12

Onderliggende problematiek

gemeenten hebben geen inzicht waarom en waarvoor ze garant staan

Aanbevelingen

Gemeente heeft recht op informatie (achtervangpositie, kredietwaardigheidsbeoordeling, bestemming geborgde lening)

Aanpassing bestuurlijke structuur (ook Rijk en gemeenten in de RvC van WSW)

Beter preventiebeleid (beter afstemming en informatie-uitwisseling WSW en CFV)

13

Meer technische aanbevelingen ( koppeling woongelegenheden, ‘eigen geld eerst’ principe, tijdelijke liquiditeitstekorten, naadloze aansluiting, bepaling schadegemeenten)

Commissie Dekker

Aanleiding: passage Regeerakkoord

corporaties onder directe aansturing van de gemeentep g g

Rol gemeenten sinds 1997

geen toezicht meer; wel afstemmingsrelatie (prestatie-afspraken


14


gemeenten (niet alle) ervaren te weinig bereidheid bij corporaties om af te stemmen

Aanbevelingen (1)

Verplichte woonvisie van de gemeente vormt het richtsnoer voor de activiteiten van de corporatie

De corporatie verstrekt de gemeente voor 1 juli voorafgaande aan het begrotingsjaar een meerjarig overzicht van voorgenomen activiteiten

De borging van de leningen maakt onderdeel uit van de afspraken tussen gemeente en corporatie

15

Er dient een arbitrageorgaan te komen dat bindende uitspraken doet als gemeente en corporatie niet tot overeenstemming kunnen komen

Aanbevelingen (2)

Actievere rol minister over wijze waarop corporaties met gemeenten afspraken maken

De gemeente heeft het recht op informatie over de financiële beoordelingen door de Financiële autoriteit en het WSW, en over investeringscapaciteit van de corporatie

Positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt

16

Niet alleen kerntaken maar ook leefbaarheid in de wijken taak voor corporaties

Tot slot: de bedrijfseconomische zelfstandigheid van de corporatie is een gegeven en geen toezichtrelatie van de gemeente

Opvolging

Voorstel Novelle voor de Herzieningswet bevat (naar verwachting) de sterkere positie van de gemeenten in overeenstemming met adviezen Cie Dekker

Afspraken tussen VNG / BZK en WSW over informatieprotocol

De positie van de gemeente wordt hoe dan ook anders

17

p g

Extern toezicht

Rapport Cie. Hoekstra

Ontwikkelingen bij WSW

Standpunten Blok (2 dec 2013)

18

Commissie Hoekstra

Cie. Hoekstra

- Eenduidige waardering van het vastgoed voor betere g g gvergelijkbaarheid corporaties (Blok en CFV: marktwaarde de meest gerede waarderingsgrondslag)

- CFV en WSW: een eenduidig en op elkaar aansluitend toetsingskader

19

- Toezicht van de minister op het WSW

- Een aparte organisatie voor de uitvoering van de sanering

Ontwikkelingen WSW

Onvoorwaardelijke volmacht voor vestiging hypotheek op nagenoeg al het vastgoed van corporaties (96% DAEB en 66% niet-DAEB).

Zijn er nog wel externe financieringsmogelijkheden voor niet-DAEB activiteiten?

Nieuw beoordelingskader; nieuwe financiële ratio’s.

Waarom ontbreekt een eenduidig toetsingskader met CFV?

20

Centrale rol voor bedrijfswaarde met afzonderlijke gegevensopvraging van WSW (dPi plus)

Past zwaarder accent bedrijfswaarde wel bij ontwikkelingen naar marktwaarde (RJ, BZK, CFV)?

Extern toezicht volgens Blok

Herzieningswet

- CFV over naar het Rijk als onafhankelijke dienst

- Uitvoering sanering naar WSWg g

Standpunt van Blok 2 december 2013

- Volkshuisvestelijk toezicht (prestaties, rechtmatigheid, integriteit en governance) per 1 jan 2014 bij Inspectie Leefomgeving en Transport (ILO) met eigen bevoegdheden.

Toezichts- en toestingskader nog erg onduidelijk

21

g g g j

- Financieel toezicht; vanaf 1 jan 2014 meer bevoegdheden bij CFV.

- Afstemmingsafspraken tussen beide toezichtorganen

The Netherlands, RotterdamBoompjes 40, 3011 XB Rotterdam

P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam

Tel: +31 (0)10 700 50 00

Fax: +31 (0)10 700 50 01

E-mail: [email protected]

Web: www ortec-finance com

The information contained in this communication is confidential and maybe legally privileged. It is intended solely for the use of the individualrecipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified thatany disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on thecontents of this information is strictly prohibited and may be unlawful.Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmissionof the information contained in this communication nor for any delay in its

United Kingdom, London23 Austin Friars, London EC2N 2QPTel: +44 (0)20 3178 39 13Fax: +44 (0)20 3178 61 64E-mail: [email protected]: www ortec-finance co uk

The Netherlands, AmsterdamBarajasweg 10, 1043 CP AmsterdamTel: +31 (0)20 700 97 00Fax: +31 (0)20 700 97 01E-mail: [email protected]: www.ortec-finance.com

Web: www.ortec-finance.comreceipt. The information in this communication is not intended as arecommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such.No rights can be derived from this message. This communication is fromOrtec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlandsunder company number 24421148 with registered office at Boompjes 40,3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities aregoverned by our general terms and conditions which may be consultedon www.ortec-finance.com and shall be forwarded free of charge uponrequest.

Switzerland, PfäffikonPoststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZTel: +41 (0)55 410 38 38Fax: +41 (0)55 410 80 36E-mail: [email protected]: www.ortec-finance.ch

Web: www.ortec finance.co.uk

1

Nieuw beoordelingskader en werkwijze WSWPresentatie VTW

December 2013

Agenda

• WSW Missie en Risicostrategie

– Risicobereidheid

• Versterking van het risicobeoordelingskader corporaties

– Business Risk – 24 kwalitatieve vragen

– Financial Risk – Financiële ratio’s, definities en normstelling

• Aanpassing van beleid, processen en procedures

– Risicoclassificatie, besluitvorming en faciliteringsbeleid

B h t l– Beheersmaatregelen

– Overige beleidswijzigingen

• Impact van de wijzigingen

2

2

WSW MISSIE ENWSW MISSIE EN RISICOSTRATEGIE

3

De wereld om ons heen veranderde...

Incidenten

Roep uit de sector om “Toezicht met Bite”

Conclusies en aanbevelingen in rapporten “Commissie Hoekstra” en “Herstel van Vertrouwen” (VNG)

4

(VNG)

Voorgenomen veranderingen in weten regelgeving (o.a. Novelle bij de herzieningswet)

…het WSW heeft haar missie en risicostrategie herijkt

3

WSW Missie

Het WSW draagt als ‘hoeder van de borg’

door objectief risicomanagementj g

bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting

5

Individuele corporatie

en

WSW Risicomanagement

Zekerheidstelsel totale borg

Risicobudget

6

WSW hanteert een expliciete risicobereidheid/risicobudget en eengestructureerde risicobeoordelingsmethodologie

gebaseerd op industrie standaarden (S&P), rekening houdend met de specifieke kenmerken van de sector

Risicobudget

4

WSW Raamwerk Risicobereidheid - Grenzen

Niet één waarheid Uitleg

1. Maximale Borg. Een absolute grens zonder rekening te houden met de kredietkwaliteit van de deelnemer.

2. Kans & Impact Aanspraak Een risico gewogen grens. Houdt rekening met de kans dat een corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en de impact.

3. Scenario’s en Stress Testen Een

2. Kans & Impact

Aanspraak

3. Scenario's en

1. Maximale Borg

WSW Risicobudget

RisicobereidheidBorgstelsel.

7

‘stress’ grens. Houdt rekening met ongunstige markt /macro economische omstandigheden.

3. Scenario s en Stress Testen Aanspraak

De risicobereidheid van het WSW stelt grenzen aan de risico’s in het borgstelsel gebaseerd op het beschikbare risicobudget in het stelsel en is passend bij het principe

van onderlinge solidariteit in de sector.

RISICOBEOORDELINGSKADERRISICOBEOORDELINGSKADER CORPORATIES

8

5

WSW risicobeoordeling gebaseerd op het bedrijfsmodel van een corporatie

WSW Risicobereidheid

Ris

ico

scor

e m

odel

Business Risk

Vaststellen Borgbaarheid

Vaststellen Faciliteringsvolume

Differentiatie in Beoordelingsproces

R

Financial Risk

99

Toekomst: differentiatie vergoeding

Toepassen van Beheersmaatregelen

Uitgangspunten Risicobeoordeling

Exploitatie portefeuille vastgoed. Beleid gericht op instandhouding Beleid gericht op instandhouding. Continue proces van beheer en transitie. Kasstroom genererende capaciteit (KGC) van

voorraad.

Beoordeling op geconsolideerd niveau. Rentebetalingen uit kasstromen.si

co score m

odel

Business Risk

10

Maximale schuldpositie in relatie tot KGC. Bij afname KGC afbouw schuldpositie

noodzakelijk. Onderpandwaarde op basis van marktwaarde

in verhuurde staat.

Ris

Financial Risk

6

BUSINESS RISKBUSINESS RISK

11

Uitgangspunten Business Risk

Beoordeling Business Risk op basis van 24 kwalitatieve vragen..

sico score m

odel

Business Risk

Gericht op de beoordeling van specifieke risico’s en de beheersing daarvan.

Richtlijnen en beoordelingskaders bevorderen eenduidigheid in de beoordeling.

Hanteren van objectieve indicatoren en informatie van derden.

Kwalitatieve vragen en indicatoren zijn beschikbaar

12

Ris Kwalitatieve vragen en indicatoren zijn beschikbaar

waarmee beoordeling voorspelbaar wordt.

Professionele standaarden (S&P) aangepast naar sector.

7

Business Risk – thema’s in de 24 vragen

Vastgoedvoorraad samenstelling beheer

Portefeuille strategie

Bus

ines

s R

isk

Business Model

Vastgoedvoorraad – samenstelling, beheer en transitie

Marktontwikkelingen

Economische en politieke ontwikkelingen

Governance

13

Manage-ment Model

Governance

Corporatie “in control”

Financiële sturing en beheersing

FINANCIAL RISK

14

8

Uitgangspunten Financial Risk

1.WSW gaat uit van continuïteit

Uitgangspunten

ICR (korte termijn)

Ratio

Ris

ico

scor

e m

odel

exploitatie van vastgoedportefeuille.

2.WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie.

3.WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig.

4 WSW gaat ervan uit dat een

LTV (lange termijn)

Bedrijfswaarde als maatstaf in LTV en

solvabiliteit

DSCR

Solvabiliteit

15

R

Financial Risk

4.WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft.

5.WSW’s risico’s moeten met voldoende onderpandwaarde zijn gedekt.

Solvabiliteit

Dekkingsratio

WSW hanteert ratio’s en normen in lijn met professionele standaarden, passend bij de sector

Eigen vermogen

Financiële Ratio

Norm S&P Equivalent

ICR 1 4 BB

Loan to Value

Interest Debt Service

Solvabiliteitsratio

Vreemd vermogen

K t

vermogen

Balans

ICR 1.4 BB-

DSCR 1.0 B+

Loan-to-Value

75% B

Solvabiliteit 20% B

Dekkingsratio50% WOZ

N.v.t.

16

Dekkingsratio

Coverage Ratio

CoverageRatio

Onderpand

Kasstromen “De huidige 2% aflossingsfictie en 50% WOZ waarde dekking voldoen

onvoldoende aan het nieuwe risico beoordelingskader en de daarop

gebaseerde uitgangspunten voor de beoordeling”

9

De belangrijkste veranderingen Financiële Ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) én

op basis van prognose (5 jaar dPi). Integraal stelsel van financiële ratio’s. Meer en beter zicht op korte en lange

termijn risico’s.Dekkingsratio

Loan to Value

Interest Coverage

Ratio

Debt Service

CoverageRatio

Solvabiliteitsratio

Interest Coverage

Ratio

ICR norm wordt 1,4; houdt rekening met noodzakelijke geachte risicobuffers. Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten

buiten beschouwing.

Debt Service

CoverageRatio

Generieke aflossingsfictie 2% vervangen door corporatie specifieke DSCR Nieuwe DSCR houdt rekening restant levensduur bezit,

verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille.

17

Loan to Value LTV meet kasstroomgenererende capaciteit (KGC) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen. KGC op basis van Bedrijfswaarde.

Solvabiliteitsratio

• Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis bedrijfswaarde.

RISICOCLASSIFICATIERISICOCLASSIFICATIE, BESLUITVORMING EN FACILITERINGSBELEID

18

10

Voorlopige Risicoclassificatie – 92% van de woning-corporaties heeft classificatie groen

Impact van Aanspraak

Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3

Kans op

Aanspraak

Geborgde schuld

Risico score

Geborgde schuld

≤ € 250 mln

Geborgde schuld

> € 250 mln en ≤ € 1 mld

Geborgde schuld

> € 1 mld

Hoog b+ en lager

MiddenTussen bb+

Middenen bb-

Laagbbb- en hoger

19

Classificatie is gebaseerd op risico score en geborgde schuld per ultimo 2012. Bij toepassing van het nieuwe WSW risicobeoordelingskader zullen verschuivingen

optreden in de classificatie.

RISICO CLASSIFICATIE

GOEDKEURING

1e. 2e .

ESCALATIE NIVEAU 1

1e . 2e

ESCALATIE NIVEAU 2

GoedkeuringREVIEW

BESLUITVORMINGS-CRITERIA

Besluitvorming intern WSW

LAAG

CLASSIFICATIE

AM RMHoofd

AMHoofd

RM

BC Advies. Bestuurder

Besluit

Hoofd AM

Hoofd RM


BesluitOverige klassen

≤ € 250 mln en bbb- of hoger

20

HOOG


Besluit


Besluit

ReviewMIDDEN

20

11

FV “Nieuwe Stijl”: vaststellen en registreren

1 Risicoklasse corporatie

Vaststellen en registreren

Risicoklasse

Type financierings-behoefte

FVJaarlagen

FV

Opmerkingen

1. Risicoklasse corporatie bepalend voor duur en type FV.

2. FV wordt administratief “vertaald” naar een borgingsplafond. WSW “bewaakt” omvang van de geborgde lening portefeuille.

3. Indien geen FV op voorhand beschikbaar wordt, vindt borging

klasse behoefte FV

Herfinanciering + Groei

leningportefeuilleJa

1 totmaximaal

3 jaar

Herfinanciering JaMaximaal

2 jaar

Groeileningportefeuille

Niet op Voorhand

Geenbeschikbaar wordt, vindt borging plaats op basis van een individuele lening aanvraag.


leningportefeuille

Niet op Voorhand

Geen

21

Zolang een corporatie duurzaam voldoet aan de WSW criteria kan de corporatie er – ceteris paribus – van uit gaan dat het aantrekken van leningen onder WSW borging

ook op de lange termijn mogelijk is.

FV “Nieuwe Stijl”: verificatie bij borging

Verificatie

Risico-klasse

Typefinancierings

Verificatie bij borgverlening Inhoud verificatieklasse financierings-

behoefteborgverlening Inhoud verificatie

Herfinanciering+ Groei

leningportefeuilleLicht 1. Bestuursverklaring (borgbaar doel)

2. Toets WSW of lening past binnen FV en achtervangovereenkomst

3. Toets op beheersvoorwaarden.4. Toets op onderpandwaarde (per

gemeente)Herfinanciering Licht

Groeileningportefeuille

ZwaarAlle elementen van een lichte toets PLUS:

5. Opgave actuele financiële cijfers. WSW verifieert of financiële ratio’s na aantrekken van de lening voldoen aan de WSW criteria.


leningportefeuilleZwaar

22

12

BEHEERSMAATREGELEN

23

Het WSW heeft een pallet van beheersmaatregelen

• Schriftelijk verzoek tot nemen (herstel)maatregelen

• Aanwijzing geven tot nemen herstelmaatregelen

• Schriftelijk (eenmalig/periodiek) verzoek tot informatie

• Gesprek met bestuur/RvC met schriftelijke terugkoppeling van gemaakte afspraken

• Informeren CFV en/of BZK/achtervanggemeentes

over de door het WSW gesignaleerde risico’s

• FV beperken of op nul stellen

• Verstrekken borg onder voorwaarden van tijdelijke liquiditeitstekorten

gemaakte afspraken

Informatie-Verzoeken

Herstel-

Maatregelen

Beperking B i

Informeren

5-12-2013 24

gesignaleerde risico s• Verzoek aan CFV/BZK tot het nemen van een maatregel (bv.

aanstellen extern toezichthouder

liquiditeitstekorten• Aanhouden van de

Verklaring omtrent de Borgbaarheid

• Uitspreken van de niet-kredietwaardigheid / niet-borgbaarheid

• Uitschrijven van een boete

Borging Derden

13

OVERIGEOVERIGE BELEIDSWIJZIGINGEN

25

Overige beleidswijzigingen

K di t di h idKredietwaardigheids-verklaring Borgbaarheidsverklaring

Volmacht voor hypotheek-vestiging op eerste

k (R D)

Volmacht als voorwaarde voor deelname

26

verzoek (RvD)

14

IMPACT VAN DE WIJZIGINGENIMPACT VAN DE WIJZIGINGEN

27

82% van de corporaties voldoet binnen de prognose aan alle nieuwe ratio's

Er zijn 303 corporaties die voldoen aan de nieuwe

Er zijn 33 corporaties met een materiële normoverschrijding

25

34

303

10

23

370

voldoen aan de nieuwe financiële ratio’s of herstel laten zien in de prognose periode.

Er zijn 34 corporaties die een niet-materiële overschrijding van de normen hebben en in de prognose nog

28

Voldoen aan alle ratio’s

Voldoen niet maar herstel in prognose

Ouderen-Huisvesting &

A-typische woco’s

Voldoen niet –Norm-

overschrijdingmaterieel

278de p og ose ogonvoldoende herstel laten zien.

Subtotaal Totaal

15

De nieuwe financiële ratio’s hebben impact op enkele woningcorporaties die eerder wel voldeden aan de fictie

• 12 woningcorporaties die niet eerder in beeld waren (voldeden aan de 2% fictie) h bb t iël f ijki d

Opmerkingen

+1

+12

hebben een materiële afwijking van de nieuwe normen.

• Deze 12 hebben bijna allemaal (10) een overschrijding op de LTV en de ICR (9).

• Het WSW zal met deze corporaties het gesprek aangaan om te bepalen hoe en op welke termijn deze corporaties aan de WSW normen kunnen voldoen

37

-5

+23

+2494

Voldoen niet aan de 2%

Voldoen niet aan één of meer

29

WSW normen kunnen voldoen.

• Deze corporaties verkeren niet in een situatie van acute financiële (liquiditeits)-problemen, maar herstelmaatregelen zijn nodig om een duurzaam gezonde financiële huishouding te realiseren.

aflossingsfictie financiële ratio’s

De impact op de investeringscapaciteit van de sector is beperkt

Aantal woningcorporatiesInvesterings-

prognose 2013-2017 (in € mld)

Als %

Voldoen aan alle ratio’s 278 25,8 79%

Voldoen niet aan alle ratio’s maar tonen herstel in prognose (Geel)

25 1,7 5%

Hebben een niet-materiële overschrijding van de normen en laten in de prognose nog onvoldoende herstel zien (Oranje)

34 2,6 8%

Hebben een materiële normoverschrijding (Rood), waarvan:

- Ouderenhuisvesting en A-typische deelnemers 10 0,0 0%

30

- Overige Corporaties 23 2,7 8%

Totaal 370 32,8 100%

Naar het oordeel van WSW is de impact van de nieuwe financiële ratio’s passend bij de gewenste professionalisering van het WSW risicomanagement

en de horizontale disciplinering in de sector

16

Vragen?

31

1

De Financiering van Woningcorporaties

Pauline Bieringa

Utrecht, 6 december 2013

Veranderende omgeving bancaire sector

European Market Infrastructure Regulation (EMIR)

Capital RequirementsDirective (CRD IV)

De Financiering van Woningcorporaties2 |

2

Geborgde versus Ongeborgde Financiering

Geborgd Ongeborgd

Omvang huidigeportefeuille

EUR 87 miljard circa EUR 4 miljard

Ontwikkeling toekomstigevraag

Stabiel (herfinanciering)Lange termijn: afname

Sterke toename vanwegeaanstaande splitsing niet-DAEB


Risico vanuit perspectiefbank

Uniform Divers

Proces Gestructureerde methodiek Op maat

– Prijsvoordeel:

Geborgde FinancieringToegevoegde waarde financierings- en garantiestelsel

– 1% rentevoordeel

– Ruim EUR 35,- per huurder per maand

– Beschikbaarheid van kapitaal:– Garantiestelsel en rol banken biedt beleggers vertrouwen

– Bekendheid ‘Dutch System’ bij buitenlandse beleggers

– Beschikbaarheid – ook gedurende de kredietcrisis - geen issue:

Gouden Driehoek ‘Corporaties – WSW – Sectorbanken’ werktoptimaal

Maakt investeringen mogelijk die voor de markt niet rendabel zijn


3

Ongeborgde FinancieringIntegrale beoordeling van ‘debiteur’ en ‘te financieren vastgoed’

FINANCIALS NON-FINANCIALS

• ICR• Solvabiliteitseis• Oordeel WSW / CFV

• Kwaliteit management• Kwaliteit rapportages• Invulling Governance

• Behoort tot wettelijk

DEB

ITEU

R


• DSCR – bij scenario’s• LTV• Zekerheden

Behoort tot wettelijkwerkdomein?

• Inzicht marktrisico’s• Verzekering• Afdekking projectrisico’s• Noodzakelijke

vergunningen‘VA

STG

OED

’

DSCR:

Ongeborgde Financiering

– Cashflow bepaalt in belangrijke mate de financieringscapaciteit

“Kan op basis van de netto cashflow vanuit het betreffende vastgoed aan de rente- en aflossingsverplichtingen worden voldaan?”

LTV:– Nooit 100% van de marktwaarde / stichtingskosten Inzet van eigen middelen, danwel inbreng extra bestaand vastgoed

Zekerheden:– Hypotheek: vrijgave door WSW!!– Verpanding huurpenningen


4

Is er een missie/strategie en is deze bekend?Zijn doelstellingen hiervan afgeleid en helder geformuleerd?Zijn de doelstellingen smart?

Ongeborgde FinancieringKwaliteit management

Zijn de doelstellingen smart?Waar stuurt men op?Worden de behaalde resultaten getoetst aan de doelstellingen?Is het handelen van de corporatie terug te leiden naar de missie/strategie/ doelstellingen?Is daar een onderbouwing van en worden die (spontaan) gedeeld? Hoe is het management georganiseerd? Is dit in overeenstemming met de gehele organisatie?Wat is de kwaliteit van de individuele leden?Wat is de onderlinge krachtsverhouding?Wat is de ervaring van het management?Is dit een voordeel of een nadeel?Wat is de achtergrond van het management?Wat zijn de tekortkomingen?Is men zich daarvan bewust?Hoe is de aansluiting van rapportages bij de doelstellingen? Hoe is het besluitvormingsproces georganiseerd?Werkt dit ook volgens de gemaakte afspraken?Hoe is het financiële/financieringsaspect ingebed?Is er sprake van risicomanagement en op welke onderdelen?Zo ja wordt daar naar gehandeld?Hoe is de band met het interne toezicht?Hoe lang zit het interne toezicht? Wat zijn de afspraken?Hoe is de band met de overheid (gemeente) Doet de organisatie wat het management van hen verlangd?


– Goedgekeurde jaarcijfers (halfjaarcijfers), dVi en dPi

Ongeborgde FinancieringBenodigde informatie

– Meerjarenbegroting en investeringsprogramma DAEB en niet-DAEB– Businesscase: achtergrond te financieren vastgoed,

investeringsbehoefte, financieringswijze en (markt)risico’s– Liquiditeitsprognose, zowel van debiteur als van het te financieren

vastgoed– Scenario-analyses ten aanzien van liquiditeitsprognose (project-, markt-

en renterisico’s) – Vervalkalender vaste geldleningen

Oo deel bo gbaa heid WSW incl sief facilite ingsg imte– Oordeel borgbaarheid WSW – inclusief faciliteringsgruimte– Oordeel CFV– Taxatierapport te financieren vastgoed– Bewijs van verzekering– In geval nieuwbouw: aanneemovereenkomst en vergunningen


5

Monitoring ICR DSCR Solvabiliteit gedurende de looptijd op basis

Ongeborgde FinancieringBenodigde informatie – gedurende de gehele looptijd!!

Monitoring ICR, DSCR, Solvabiliteit gedurende de looptijd op basis van compliance certificaten afgegeven door externe accountant

Taxatierapporten in verband met monitoring LTV

Afhankelijk van specifieke voorwaarden en afspraken


– Administratieve danwel juridische scheiding DAEB en niet-DAEB

Ongeborgde FinancieringEffect Akkoord Aedes - Blok

– Nieuwe activiteiten: ongeborgde financiering

– Bestaande niet-DAEB portefeuille vooralsnog middels ‘interne lening’ gefinancierd met borging:

– Geleidelijke ongeborgde herfinanciering: EUR 300 miljoen / jaar– Boveninflatoire huurverhoging aandeel niet-DAEB neemt toe

– Mogelijkheid voor verdere overheveling van DAEB naar niet-DAEB?


6

Details ten aanzien splitsing DAEB en niet-DAEB:

Veel onzekerheden …

– Basis voor de splitsing / vermogenstoewijzing– Beide takken dienen ‘levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te

zijn’– Financiering vraagt beschikbaarheid van onderpand en ‘vrije

middelen’ voor niet-DAEB

En ondertussen:

– Bescherming borgbaarheid deelnemers WSW en zekerheidspositieWSW

Eén zekerheid: de veranderingen hebben effect op de financiering


– Na splitsing wellicht minder flexibiteit

NU het moment voor het bepalen van strategische opties

– Opties ten aanzien van de vastgoedportefeuille:

– Behoefte – vraag - ambities

– Rol gemeente!

– Na duidelijkheid over details splitsing zijn opties te toetsen


7

– Geen behoefte aan alternatieven ten aanzien van geborgde

Alternatieve financieringsbronnen

financiering: beschikbaarheid kapitaal geen probleem gebleken

– Wel behoefte aan alternatieven bij ongeborgde financiering

– Voorbeelden binnen zorg en onderwijs



De#Financiering#van#Woningcorporaties# - …...Programma 09.00 Ontvangst 09.45 prof. dr. Johan...

Documents

Transcript of De#Financiering#van#Woningcorporaties# - …...Programma 09.00 Ontvangst 09.45 prof. dr. Johan...