DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT aa terwijde.pdf · De adviseur duurzaam en...

Programma Gezond en duurzaam bouwen

Els de Jong, Bureau voor Woononderzoek

EXPERIMENTEREN IN WONEN, BOUWEN EN LEEFOMGEVING Postbus 1878 | 3000 BW Rotterdam || Kruisplein 25 R | 3014 DB Rotterdam

Telefoon 010 282 50 50 | Fax 010 411 42 11 || E-mail [email protected] | www.sev.nl

DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT

Dit rapport maakt deel uit van het SEV-experimentenprogramma Gezond en duurzaam bouwen.

U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij:Stuurgroep Experimenten VolkshuisvestingPostbus 18783000 BW Rotterdamtelefoon 010 - 282 50 50fax 010 - 411 42 11bestellijn 010 - 282 50 55www.sev.nle-mail [email protected]

De SEV stimuleert en werkt aan innovaties op het brede terrein van wonen, bouwen en leefomgeving. Dat doet zij door het uitvoeren van meerjarige experimentenprogramma’s en voorbeeldprojecten.

Inhoudsopgave

1 Inleiding 5Vraagstelling 5Onderzoeksopzet 5Opzet van deze rapportage 6

2 Het verloop van het realisatieproces 7Het initiatief 7De haalbaarheid van het plan 7Planvorming allergeenarme woningen 8Bouwfase woningen 9De oplevering van de woningen 10Beoordeling van het procesverloop 10

3 Projectbeschrijving 13Terwijde 13Projectgegevens 13Woningen 14Huurprijzen bij oplevering 14Betrokken partijen 14Landelijke organisatie 14

4 Van realisatieplan tot realiteit 15Ontwikkeling programma van eisen voor de woning 15De bouwkundige maatregelen 16Eisen ten aanzien van de woonomgeving 22Bewonersgedrag 24

5 Financiën 27Raming bouwkosten 27Werkelijke bouwkosten 27Overige extra kosten 28Kosten–baten allergeenarm maatregelenpakket: overzicht voor twintig woningen 29Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket 29Beoordeling overige kosten 29

6 De werving, selectie en toewijzing van allergeenarme woningen 31Werving 31Selectiecriteria 31De werving- en selectieprocedure 32Verloop van de werving en selectieprocedure 33Toewijzing 33De vraag naar allergeenarme woningen 34

7 Taakverdeling, besluitvorming en communicatie 35Taakverdeling 35Organisatie van het realisatieproces 35Besluitvorming 36Interne communicatie 36Externe communicatie 37

8 Ten slotte 39Eerste indruk 39

De realisatie van allergeenarme woningen in Utrecht

Eindresultaat 39Sterke punten 39Zwakke punten 40

9 Conclusies en aanbevelingen 41Conclusies en aanbevelingen 41

Bijlagen1. Lijst van geïnterviewden 452. Situatieschets 473. Plattegronden en tekeningen van de woningen 494. Programma van eisen allergeenarme maatregelen Utrecht 555. Extra huurregels voor de allergeenarme woningen 576. Convenant 59

1 Inleiding

Het project allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht maakt deel uit van eenlandelijk experiment allergeenarm bouwen. De landelijke werkgroep allergeenarm bouwen coördi-neert projecten in Barendrecht, Utrecht en Eindhoven. Het eerste project allergeenarm bouwen inNederland is in september 2002 opgeleverd in Barendrecht.Het landelijk experiment is gericht op het verbeteren van de woonsituatie en gezondheid van kin-deren met allergisch astma. Er is voor gekozen om voor dit doel allergeenarme eengezinswoningente realiseren in een bereikbare huurklasse, dat wil zeggen onder de huursubsidiegrens. In Utrecht, Leidsche Rijn was in het kader van een initiatievenbeleid behoefte aan vernieuwendeprojecten in het kader van het thema Gezond Wonen in het deelplan Terwijde. De eerste contactentussen projectbureau Leidsche Rijn en de GG&GD Utrecht die zitting had in de landelijke werk-groep, dateren van 1998. Het woningbouwproject: twintig eengezinswoningen in de sociale huur-sector met een allergeenarm pakket maatregelen, zijn opgeleverd in de periode tussen december2003 en juli 2004.Het project is daarmee nog niet ten einde. Een belangrijk aspect van het landelijke experiment isdat hieraan een uitgebreide evaluatie is gekoppeld. Niet alleen een procesevaluatie, maar ook eenbewonersevaluatie en een gezondheidsonderzoek. De evaluatie-onderzoeken worden gefinancierddoor de SEV.

Dit rapport beschrijft de evaluatie van het realisatieproces van de woningen in Terwijde, LeidscheRijn en is daarmee een vervolg op het evaluatierapport over het realisatieproces in Barendrecht.1Een eerste doel van deze evaluatie is om te toetsen of de bouwkundige doelstellingen van het pro-ject zijn gehaald, zoals omschreven in een allergeenarm programma van eisen. Een tweede doelvan de evaluatie is om na te gaan wat de ervaringen van betrokkenen waren en op welke aspectenvan het realisatieproces eventueel verbeteringen mogelijk zijn. De evaluatie is vooral praktischgericht en ondersteunend bij de besluitvorming rond de toekomstige ontwikkeling van allergeen-arme woningen.

Vraagstelling

Vragen die bij deze evaluatie aan de orde komen zijn:- Het programma van eisen allergeenarm bouwen omvat bouwkundige eisen, eisen ten aan-

zien van de woonomgeving en richtlijnen over voorlichting en stimuleren van gewenstbewonersgedrag. Hoe is dit programma uitgewerkt bij dit project?

- Hoe is het realisatieproces verlopen?- In hoeverre zijn de eisen en richtlijnen uit het programma van eisen gerealiseerd?- Wat zijn de extra kosten van de bouw van allergeenarme woningen en zijn de woningen

uiteindelijk gerealiseerd binnen het vooraf vastgestelde budget? Hoe zijn de extra maat-regelen die nodig zijn om allergeenarme woningen te realiseren, gefinancierd?

- Hoe is de werving, selectie en toewijzing van de woningen verlopen?- Hoe is de samenwerking verlopen tussen de verschillende bij het project betrokken par-

tijen? - Wat zijn aanbevelingen en praktische tips voor eventuele toekomstige projecten?

Onderzoeksopzet

De vraagstelling is beantwoord door het bestuderen van stukken (documentanalyse) en doormiddel van interviews met vijf personen (zie bijlage 1) die bij de realisatie van het projectwaren betrokken.Voor de documentanalyse is gebruikgemaakt van verschillende documenten die tijdens hetproces zijn opgesteld: een projectplan en een programma van eisen, de verslagen van verga-deringen van de werkgroep, een convenant en verschillende andere documenten.


5

1 Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen. Evaluatie van het realisatieproces van veertig allergeenarme woningen inBarendrecht. Els de Jong, Rotterdam, SEV, september 2003.

Een selectie van leden van de werkgroep en andere betrokkenen bij het realisatieproces zijnmondeling of telefonisch geïnterviewd. De adviseur duurzaam en gezond bouwen van deGGD Rotterdam e.o. heeft telefonisch toelichting gegeven op enkele punten uit het pro-gramma van eisen en de architect van de woningen heeft kort schriftelijk commentaargegeven op het project.

Opzet van dit rapport

Het volgende hoofdstuk is een beschrijving van het realisatieproces van de twintig aller-geenarme woningen in Terwijde met een terugblik van de geïnterviewden. Vervolgens geefthoofdstuk 3 een feitelijke beschrijving van de gerealiseerde woningen en de woonomgeving.In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe het programma van eisen (PvE) tot stand is gekomen.Aan de hand van het PvE van de allergeenarme woningen wordt nagegaan in hoeverre dit isgerealiseerd en zo niet, wat redenen waren om van eisen af te wijken.Hoofdstuk 5 behandelt de financiële aspecten van het project, hoofdstuk 6 de werving enselectie van kandidaten voor de huurwoningen.In hoofdstuk 7 komt aan de orde hoe de samenwerking bij dit project is verlopen. Het gaatdaarbij vooral om de mening van de betrokkenen hierover. Hoofdstuk 8 geeft het eindoordeel en de conclusies weer van de betrokkenen bij het realisa-tieproces.Het laatste hoofdstuk 9 geeft conclusies en aanbevelingen.

6

2 Het verloop van het realisatieproces

Het realisatieproces van de twintig allergeenarme woningen in Terwijde omvat de periode van eind1998 tot zomer 2004.

Het initiatief

Eind 1998 is de coördinator Initiatievenbeleid van projectbureau Leidsche Rijn op zoek naarbijzondere initiatieven, die passen binnen het thema Gezond Wonen. Projectbureau LeidscheRijn heeft besloten iets met dit thema te doen in het deelplan Terwijde. De coördinatorneemt contact op met de GG&GD Utrecht en hoort dat een beleidsmedewerker van dezedienst betrokken is bij een landelijk experiment allergeenarm bouwen. Na enig overlegvinden de partijen elkaar: een groep deskundigen die allergeenarme woningbouwprojectenwil starten en projectbureau Leidsche Rijn die een locatie kan aanbieden.

Het Utrechtse project is vanaf de start aangehaakt bij de landelijke werkgroep. Veel wordtovergenomen uit Rotterdam, waar in die tijd het eerste allergeenarme woningbouwproject inNederland wordt gerealiseerd in de vinexlocatie Carnisselande, gemeente Barendrecht.Mei 1999 ligt er een concept globaal plan van aanpak voor de allergeenarme woningen,opgesteld door de coördinator Initiatievenbeleid Leidsche Rijn en de GG&GD.Punten die in het plan van aanpak aan de orde komen zijn het programma van eisen, hetzoeken naar een opdrachtgever, financiën, organisatie eerste werving en selectie, en beheer.

In juli 1999 neemt de coördinator Initiatievenbeleid contact op met de Dienst Stadsontwik-keling (DSO) van de gemeente Utrecht. Leidsche Rijn heeft haar eigen eisen ten aanzien vanduurzaamheid en toegankelijkheid en er bestaan specifiek Utrechtse eisen ten aanzien vanmateriaalgebruik. Zij verzoekt het Rotterdamse programma van eisen voor allergeenarmewoningbouw te ‘vertalen’ naar de Utrechtse situatie en op basis hiervan een globale kosten-raming te maken. De DSO heeft dit in oktober klaar. De DSO schat de totale meerkosten vanhet allergeenarme pakket op ƒ 15.460,- (K 7.015) per woning.

De haalbaarheid van het plan

De volgende stappen zijn het zoeken naar een opdrachtgever voor de bouw van dewoningen en de benodigde financiën.Het zoeken naar een opdrachtgever verloopt soepel. Enkele Utrechtse corporaties bouwen inLeidsche Rijn en zij komen in aanmerking om als opdrachtgever deel te nemen aan het pro-ject. Woningbouwcorporatie Mitros is direct geïnteresseerd. De directeur kent de plannenvoor het allergeenarme project in Barendrecht en is enthousiast om aan dit experiment deelte nemen.Het vinden van de benodigde financiën verloopt minder voorspoedig. De kosten voor deextra bouwkundige maatregelen worden geschat op ƒ 300.000,-/K 136.134,- (twintigwoningen à ƒ 15.000,-/K 6.807,-). De extra kosten voor werving en voorlichting wordengeschat op ƒ 60.000,-/K 27.227,-.

Februari 2000 schrijft de coördinator Initiatievenbeleid in een memo aan projectbureauLeidsche Rijn, onder het kopje ‘Allergeenarm bouwen en wonen in Leidsche Rijn haalbaar?’dat er drie factoren zijn die de haalbaarheid sterk bepalen:1. Is Mitros bereid minimaal twintig allergeenarme woningen te ontwikkelen? Mitros wil

op dat moment tien allergeenarme woningen ontwikkelen, indien de kosten wordengesubsidieerd. Maar het aantal van tien is te klein voor het gezondheidsonderzoek datis gekoppeld aan dit experiment.

2. Is de intentie van de GG&GD helder? Zij dient substantieel tijd vrij te maken en teinvesteren als trekker van het werving- en selectieproces, ontwikkeling bewoners-


7

voorlichting, bewaker van het specifieke PvE en koppeling met het landelijke experi-ment.

3. En ten slotte, is de financiering rond te krijgen? De financiering van werving envoorlichting zal niet op veel problemen stuiten, maar van de bouwkundige maat-regelen wel.

In de loop van 2000 gaat Mitros akkoord met de bouw van twintig allergeenarmewoningen. Voor subsidiëring van de bouwkundige kosten zijn er contacten met het minis-terie van VROM en de gemeente Utrecht. Ook wordt in maart 2000 een subsidieverzoekingediend bij ziektekostenverzekeraar Anova, die het verzoek echter afwijst.

In 2000 start de planvorming voor woningbouw in Terwijde, maar is de financiering van deallergeenarme woningbouw nog niet rond. Het gaat om een project van 110 sociale huur-en 123 koopwoningen, die gezamenlijk door Mitros en Rabo/Wilma worden ontwikkeld.Omdat de technische voorzieningen van de woningen nog niet hoeven te zijn uitgewerkt inde fase van voorlopig ontwerp is dat niet zo’n probleem. Een groot voordeel is dat er in hetontwerp van de woningen nauwelijks iets hoeft te worden gewijzigd om de allergeenarmemaatregelen te kunnen doorvoeren.

Op 19 februari 2001 gaat de gemeente Utrecht akkoord met het advies van DSO om eenfinanciële bijdrage te leveren van ƒ 300.000,-/K 136,134,- , maximaal ƒ 15.000,-/K 6.807,- per woning krachtens de algemene subsidieverordening van de gemeente Utrecht. Ook is er dan een subsidie van ƒ 40.000,-/K 18.151,- toegezegd uit de pot experimenten-krediet 2000 van de provincie Utrecht voor de werving en voorlichting van het project. December 2001 gaat er nog een subsidieverzoek de deur uit voor voorlichting en communi-catie, aan het Fonds Antispeculatiebeding. November 2002 komt de formele toezeggingbinnen, dat ook dit subsidieverzoek wordt gehonoreerd met een bedrag van ƒ 30.000,-/K 13.613,-.

Planvorming allergeenarme woningen

De haalbaarheid van het plan lijkt gewaarborgd. Vanaf september 2001 functioneert er eenwerkgroep allergeenarm bouwen en wonen waarin projectbureau Leidsche Rijn, ThuiszorgUtrecht, Mitros en GG&GD Utrecht deelnemen en die regelmatig bij elkaar komt.

8

Binnen de planvorming is de eerste stap de keuze welke woningen binnen het woningbouw-plan Terwijde allergeenarm zullen worden gebouwd. Er zijn in het allergeenarme PvE ver-schillende eisen opgenomen ten aanzien van de ligging van de woningen. De GG&GD scha-kelt de hulp in van de GGD Rotterdam, die naar het plan kijkt. In de werkgroep komt delocatiekeuze verschillende keren aan de orde. Februari 2002 presenteert Mitros de gekozenlocaties in de werkgroep. Bij de keuze van de woningen is gelet op geveloriëntatie; oost-west is de eerste keus, gevolgd door een oriëntatie op het zuiden. De GG&GD Utrecht heeftvoorkeur voor een spreiding van de woningen ter voorkoming van een ‘astmastraatje’. MaarMitros stelt, dat in de onderhandelingen over het terugbrengen van de kosten dit het wissel-geld is: Twee blokken van vier en twaalf woningen op een rijtje. (Zie voor een situatieschetsbijlage 2). Voor de bouw is dit organisatorisch veel makkelijker te realiseren. Bovendien isde kans op bouwfouten kleiner en zullen aangrenzende tuinen eerder conform de richtlijnenallergeenarm zijn ingericht.

Najaar 2001 is er ook aandacht voor het Inrichtingsplan van Terwijde. De GGD Rotterdamgeeft commentaar op het voorlopig ontwerp voor dit groenplan. Het ingenieursbureauUtrecht, groep Ontwerp Stedelijke Omgeving reageert hierop en wijzigt een aantal toegepasteplanten en bomen in het definitief ontwerp. Echter, niet alle wensen worden ingewilligd. Hetdefinitieve inrichtingsplan wordt vastgesteld op 3 oktober 2001.

November 2001 is ook gestart met het maken van een definitief ontwerp voor de woningen.Dan blijkt dat er met de allergeenarme maatregelen een bedrag is gemoeid van ruim ƒ 24.000,-/K 10.890,-, wat een tekort van ruim ƒ 9.000.-/K 4.084,- per woning zou bete-kenen. Opnieuw gaat de werkgroep op zoek naar extra financiering van deze maatregelen. Voorjaar 2002 komen de bouwkundige maatregelen uit het PvE dat door Mitros is gemaaktop basis van het Utrechtse PvE van DSO, aan de orde. Op 11 april volgt er een “zeer vrucht-bare en geanimeerde bijeenkomst” waar het PvE wordt becommentarieerd en aangepast.Mitros, DSO, GG&GD Utrecht, Thuiszorg Utrecht en de GGD Rotterdam zijn hierbij aan-wezig. Een belangrijke aanpassing is het afzien van een systeem van gebalanceerde mecha-nische ventilatie. Er is een voorkeur voor natuurlijke ventilatie.

Ook wordt afgesproken, dat het groenplan nog eens ter discussie zal worden gesteld. DSOzal dit inbrengen bij de regiestaf Leidsche Rijn. Dit verloopt niet erg voorspoedig. Mitrosbenadrukt in de werkgroep dat als het groenplan niet wordt gewijzigd, dit voor Mitros eenbreekpunt in deelname kan zijn. Bij een bijeenkomst van de werkgroep in september 2002meldt de coördinator Bijzondere initiatieven dat het bijstellen van het groenplan in de zomeris gelukt, op basis van een lange lijst met ‘goede bomen’ van de GGD Rotterdam. Er isechter geen bevestiging op papier.

Bouwfase woningen

November 2002 is de planvorming van de woningen al ver gevorderd. De bouwvergunningis verleend. Oorspronkelijk is de bedoeling dat Mitros de woningen zelf gaat ontwikkelen,maar uiteindelijk is besloten dat BAM/Wilma, die de koopwoningen in het gebied ontwik-kelt, ook projectontwikkelaar wordt van de huurwoningen. BAM/Wilma en Mitros sluiteneen turn-key overeenkomst. In december 2002 start Wilma Bouw met de bouw in scherf15A.Tijdens de bouw houdt Mitros Ontwikkeling wel ‘de vinger aan de pols’ ondanks de turn-keyovereenkomst. De reden is dat het om een bijzonder project gaat met niet alleen twintigallergeenarme woningen, maar ook nog zeven woningen voor licht verstandelijk gehandi-capten. De projectmanager van Mitros Ontwikkeling gaat een keer per week op de bouwkijken, en woont de bouwvergaderingen bij. Ook is er gedurende 16 uur per week eenopzichter van Mitros Ontwikkeling op de bouw aanwezig.

Terwijl de bouw al is gestart, is het wachten nog steeds op een uitwerking door de aannemervan het besteksdeel van de extra allergeenarme maatregelen. Een ander punt van aandacht


9

in het voorjaar van 2003 is dat de aanpassingen in het Groenplan nergens op papier staan.De vraag is of het groenbestek op de juiste wijze is aangepast, en of niet alleen bomen maarook struiken en andere aanplant voldoen aan het allergeenarme PvE.

De werkgroep werkt nu ook aan een convenant, in navolging van het project in Baren-drecht. Alle betrokken partijen onderschrijven daarmee formeel hun taken en inbreng in hetproject gedurende 15 jaar. Februari 2003 is het convenant gereed en kan het worden onder-tekend door alle betrokken partijen.

Maart 2003 vindt de bespreking plaats van de bestekstukken en tekeningen van de aan-nemer voor de allergeenarme maatregelen in de woningen. Aanwezig zijn de GGD Rotterdam, DSO, Mitros, BAM/Wilma. Het doel van deze bespreking is:- eventuele afspraken maken over wijzigingen in het allergeenarme bestek en tekeningen

van BAM/Wilma;- bespreking van de kostenopstelling Bam/Wilma;- in principe accordering door subsidiegever DSO.De kostenopstelling van de aannemer komt overeen met de eerder genoemde ƒ 15.000,-/K 6.807,-. De extra bouwkundige maatregelen kunnen dus worden gefinancierd met de sub-sidie van de gemeente Utrecht.

Vooral op adviesvan de GGD Rot-terdam wordt nogeen aantal wijzi-gingen doorge-voerd, zoals warm-teregeling pervertrek voor devloerverwarmingop de verdieping enventilatieroostersdie naar boven zijngericht. Op datmoment zijn dekozijnen met roos-ters al door de aan-nemer besteld,zodat wordtbesloten dit alleen

in de woonkamer nog te veranderen. Deze aanpassingen brengen meerwerk met zich mee.Op deze bijeenkomst gaat de DSO in principe akkoord met het voorgestelde plan en is desubsidie definitief.

Mei 2003 bespreekt de gemeentelijke ‘Groenclub Terwijde’ nog eens de allergeenarme maat-regelen. “Aanwezigen zijn van mening dat een ‘allergeenarme woonomgeving’ in Terwijdeabsoluut niet mogelijk is, omdat de nabijheid van het Leidsche Rijn-park maakt dat de hoe-veelheid allergenen in de lucht amper te is beïnvloeden.” De werkgroep besluit een straalvan honderd meter aan te houden voor een allergeenarme inrichting. Een aantal bomen enstruiken wordt gewijzigd en ook wordt aandacht besteed aan het opnemen van richtlijnenvoor het beheer. Ditmaal worden de voorstellen wel vastgelegd in nieuwe stukken: hetnieuwe groenplan is 1 oktober 2003 klaar.In juni 2003 is de planning nog dat de woningen in maart 2004 worden opgeleverd. Maarna de zomer blijkt, dat het opeens veel sneller gaat. De eerste woningen worden opgeleverdtussen week 48 (2003) en week 3 (2004) en de laatste huizen in week 12 (2004). Dit bete-kent dat er nu haast moet worden gemaakt met de voorlichting aan de gezinnen die de

10

eerste woningen gaan betrekken. Er zijn inmiddels negen gezinnen definitief geselecteerd,dus voldoende voor de eerste woningen.

De oplevering van de woningen

De feestelijke opening van de eerste vier woningen vindt plaats in week 48 op vrijdag 28november 2003. Dan krijgt de eerste bewoner van een allergeenarme woning in TerwijdeLeidsche Rijn de sleutel van zijn woning officieel aangeboden door wethouder Volksgezond-heid en Welzijn van de gemeente Utrecht, de heer T. Gispen. De volgende vier woningenworden rond de kerst opgeleverd. Dit zijn de woningen op de koppen van de blokjes. De

andere twaalfwoningenworden op-geleverd in deperiode tussenapril en juli2004. De op-levering verlooptgoed. Het aantalgebreken is niethoog, twee totdrie gemiddeld,variërend vaneen grote fout(het ontbrekenvan een deur)tot kleine min-puntjes, zoalseen kleinkwastje verf.

Beoordeling van het procesverloop

De betrokkenen vinden dat het proces redelijk voorspoedig is verlopen. In het begin was ervertraging bij de planvorming van Leidsche Rijn, maar dat was voor dit project niet zo erg.Coördinator Initiatievenbeleid: “In het begin zei ik: over twee jaar kunnen we er wonen endat werden er vijf. De planning was een en al knelpunt. Er moest nog grond worden aan-gekocht. Daar liep ik in Leidsche Rijn met al mijn projecten tegenaan. In dit geval was heteen voordeel dat er geen toekomstige bewoners bij betrokken waren, zoals bij mijn andereprojecten.”Later in het proces verloopt de planvorming vlot.

Het financieel rond krijgen van het project was in het begin niet eenvoudig. De coördinatorInitiatievenbeleid, een betrokkene van het eerste uur: “Toen Mitros erbij kwam, was het alwel duidelijk, dat het geen cent extra mocht kosten. Mijn ervaring is dat alle partijen datzeggen in de startsituatie, in het begin schrik ik daar nooit van. Het hangt er alleen van afhoe lang ze het volhouden en de gemeente en Mitros hebben dat heel lang volgehouden. Erwas heel lang getouwtrek tussen de gemeente en de woningbouwcorporatie. Uiteindelijk issubsidie door de gemeente gegeven met de restrictie dat het geld zou worden uitgekeerd alsMitros daadwerkelijk zou opleveren volgens het plan van aanpak.”

De meeste geïnterviewden zijn bij het project gekomen toen deze hobbel al was genomen.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Wat ik uit de boeken heb begrepen, was er alvrij snel het aanbod van subsidie door de gemeente Utrecht.”


11

Een knelpunt in het bouwproces was, dat de bouw al was gestart voordat het allergeenarmemaatregelenpakket helemaal rond was met de aannemer en daarmee ook met de subsidie-gever. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “In de woonkamer zijn de roosters aangepast.Het lastige van dit punt was dat de uiteindelijke besteksuitwerking van de aannemer laatafkwam. Er lagen al opdrachten naar timmerfabrieken voor ramen met roosters erin. Dus datis niet goed gelopen, daar was ik niet erg blij mee. Technische eisen en je aanwijzingen overhet materiaalgebruik zou je al in je programma van eisen moeten opnemen. Dat is nu nietgebeurd en dat gaf wat discussies en onduidelijkheden toen het bestek van de aannemer optafel lag.”

Een ander knelpunt was het groenplan. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Ik hebop een gegeven moment gezegd: als er geen aangepast gemeentelijk groenplan komt dankomen er wat mij betreft ook geen aangepaste woningen. Daar heb ik redelijk stelling ingenomen. Maar dat groenplan is nooit op tafel gekomen. Terwijl het PvE wel gewoon opschrift stond en is uitgedeeld in de werkgroep. Om te kunnen checken of de ideeën ook goedworden vertaald, is het makkelijker als je documenten met elkaar uitwisselt.”Ook de coördinator Initiatievenbeleid vindt de gang van zaken rondom het groenplan nietgoed. “De aanhaking bij de fysieke planvorming is niet zo goed verlopen. Het waren te veelgescheiden trajecten. Wat betreft de woningbouw ging het wel. Mitros zat er wel bovenop alshet ging om de woning. Maar met de woonomgeving is het later mis gegaan, dat hebben weecht moeten repareren. In het gemeentelijke groenplan stonden allemaal vreselijk stuifmeel-houdende soorten. We moesten er veel aan doen om dat terug te draaien.”

De projectmanager van Mitros Ontwikkeling vindt dat de bouw heel voorspoedig is verlopen.“De allergeenarme woningen hebben de bouw totaal niet vertraagd. Sterker nog, de bouw iszeer voorspoedig verlopen. Dat komt ook omdat we voordat we begonnen, exact wisten waarwe aan begonnen.” Hij vindt het van wezenlijk belang dat het programma van eisen voor debouw al goed was uitgewerkt en dat er tijdens de bouw ook niets aan hoefde te worden bij-gesteld.

3 Projectbeschrijving

De twintig allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht maken deel uit van eengroter nieuwbouwproject van sociale huurwoningen en koopwoningen, scherf 15A, een van dedeelplannen van Terwijde.

Terwijde

In Terwijde worden in totaal 3.400 woningengebouwd. Het inwoneraantal zal circa 10.000 zijn.Terwijde is de meest waterrijke wijk van LeidscheRijn. In de wijk komen verschillende scholen en kin-derdagverblijven. Binnen een straal van een kilo-meter zijn verschillende voorzieningen gepland zoalsscholen, kinderdagverblijven, een gezondheids-centrum, zwembad en een NS-station. Iets verderweg, ongeveer op 1,5 km afstand komt een winkel-centrum.

Projectgegevens

De 110 sociale huur-woningen zijn een-gezinswoningen metvijf kamers. De archi-tect van de woningenis Van Tilburg enpartners te Rotterdam.Er zijn twintig aller-geenarme woningen.Acht wat grotereallergeenarmewoningen op de kopvan de woonblokken.Deze hebben aan devoorzijde geenschuine kap, waar-door de zolderkamergroter is. De beganegrond en de eersteverdieping van dezewoningen is identiekaan de twaalf in destraat gelegenwoningen. Zie vooreen situatieschets,geveltekeningen, plat-tegronden en door-sneden van dewoningen bijlage 2en 3.


13

Woningen

gebruiksoppervlak 80 m2

beukmaat 5,14 mwoningdiepte 9,75 mverdiepingshoogte 2,45 m

Alle woningen hebben een keuken aan de straatzijde en de woonkamer grenzend aan detuin. Op de eerste verdieping zijn aan de achterzijde twee slaapkamers en aan de voorgeveleen slaapkamer en de badkamer. Op de tweede, zolderetage onder de kap is een vierdeslaapkamer en een bergruimte met opstelmogelijkheid voor wasmachine en wasdroger. Hierbevindt zich ook de stofzuigerinstallatie en de ventilatiebox.

Huurprijzen bij oplevering

De aanvangshuren van de woningen variëren van K 360,- tot K 418,- netto.

Betrokken partijen

Opdrachtgever Mitros Beheer Mitros Wonen UtrechtArchitect Van Tilburg en partnersAannemer, projectontwikkelaar Wilma/BAMInitiatief Projectbureau Leidsche Rijn in samenwerking met GG&GD

Utrecht

Landelijke organisatie

Het project in Terwijde is vanaf het begin verbonden met de landelijke werkgroep allergeen-arm bouwen met vertegenwoordigers van de GGD Rotterdam, GGD Eindhoven, de GG&GDUtrecht en de programmabegeleider Gezond en Duurzaam Bouwen van de SEV. Een mede-werker van de afdeling Milieu en Hygiëne van de GGD Rotterdam en omstreken ondersteuntde landelijke werkgroep en verzorgt het projectsecretariaat. De werkgroep wordt ondersteunddoor de SEV in het kader van het programma Gezond en duurzaam bouwen.Bij de ontwikkeling van het project is gebruikgemaakt van het programma van eisen aller-geenarm bouwen dat is ontwikkeld door de GGD Rotterdam en omstreken en dat ook isgebruikt bij de bouw van de eerste allergeenarme woningen in Nederland in Barendrecht.Ook andere zaken zoals voorlichting, werving en selectie zijn afgestemd op de werkwijze inRotterdam. Niet alleen om gebruik te maken van bestaande expertise maar ook ter wille vaneen gezondheidsonderzoek dat is gekoppeld aan dit experiment. Om onderzoekstechnischeredenen is het noodzakelijk zoveel mogelijk aspecten van de twee projecten in Barendrechten Utrecht vergelijkbaar te houden.

14

4 Van realisatieplan tot realiteit

Ontwikkeling programma van eisen voor de woning

Bij de bouw van de allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn is het programmavan eisen allergeenarm bouwen van de GGD Rotterdam het uitgangspunt geweest. Dit pro-gramma van eisen is opgesteld aan de hand van de uitkomsten van een expertmeeting,georganiseerd door de GGD Rotterdam in maart 1998.

Deelnemers aan deze expertmeeting waren betrokkenen bij de bouw van de allergeenarmewoningen in Barendrecht: medewerkers van de GGD Rotterdam en tien extern deskundigen.Ter voorbereiding van de expertmeeting zijn op basis van literatuurstudie en gesprekken metdeskundigen drie sets stellingen geformuleerd met criteria die van belang kunnen zijn vooreen allergeenarme woning. De eerste set stellingen heeft betrekking op bouwtechnischeaspecten, de tweede set op bewonersgedrag en de derde set op selectiecriteria voor toekom-stige bewoners. Aan de deelnemers is gevraagd om hun mening te geven over deze stel-lingen, waarbij er drie keuzemogelijkheden waren: ‘Hoort bij een basispakket’, ‘Kan erbij alsextra’, ‘In de prullenbak’.De uitkomsten van de expertmeeting zijn vertaald in een programma van eisen, bestaandeuit een basispakket voor de woning met zeven eisen, eventueel aangevuld met een extrapakket, en vijf eisen voor de woonomgeving.Dit programma van eisen (PvE) is door de GGD Rotterdam tijdens het realisatieproces van deallergeenarme woningen in Barendrecht verder uitgewerkt en gedetailleerd tot een omvang-rijke lijst maatregelen, die zijn opgenomen in de SEV-brochure Allergeenarme woningen.

Bij het project in Terwijde is het eerste programma van eisen uit Rotterdam (basispakket enextra pakket) voorgelegd aan de Dienst StadsOntwikkeling (DSO) van de gemeente Utrechtom het af te stemmen op de algemene voorwaarden en richtlijnen van de gemeente Utrechten het plangebied Leidsche Rijn. De uitkomst is een door DSO opgesteld programma van eisen bestaande uit veertien punten.Het uitgebreide PvE uit de SEV-brochure is bij dit project dus niet gebruikt. In het UtrechtsePvE zijn de globale eisen zoals omschreven in het Rotterdamse PvE aangehouden. De ver-taling van deze eisen in bouwkundige maatregelen wijkt hier en daar af.

De belangrijkste verschillen zijn:- In plaats van vloerverwarming alleen op de begane grond neemt DSO vloerverwarming op

in de gehele woning.- Geen kruipruimtefolie. DSO vindt dat niet nodig in verband met de eis van luchtdichtheid

van de begane grondvloer in het Bouwbesluit.- Gebalanceerde mechanische ventilatie met warmteterugwinning in plaats van natuurlijke

ventilatielucht toevoer.- Aansluiting voor wasdroger, maar situatie aan gevel is niet vereist (condensdroger).- De eis ‘Makkelijk reinigbaar door goede detaillering’ is uitgewerkt met een zwevend toilet

en holle plinttegels.- Eisen ten aanzien van droogstoken zijn uitgewerkt: een maand later opleveren. Om bouw-

vocht te vermijden worden ook prefab-materialen aanbevolen.- Een indeling met een natte ruimte aan de gevel en een aparte slaapkamer voor de patiënt

wordt niet nodig geacht vanwege een efficiënte ventilatieregeling en lage temperatuur-verwarming in het hele huis.

Als extra wordt door DSO aandacht gevraagd voor het toe te passen isolatiemateriaal inbinnen- en buitenwanden. Glas- en steenwol kunnen via kleine kieren het binnenmilieu bin-nendringen en irritaties veroorzaken. Daarom zorgen voor goede kierdichting van aansluit-naden of kiezen voor een ander, niet pluizend isolatiemateriaal.


15

Op 11 april 2002 vindt er een overleg plaats met vertegenwoordigers van Mitros, DSO, GG&GD Utrecht, Thuiszorg en GGD Rotterdam, waarbij het PvE van DSO wordt besproken. Eenbelangrijke wijziging is dat wordt gekozen voor natuurlijke ventilatieluchttoevoer. Eennadeel van gebalanceerde mechanische ventilatie met warmteterugwinning is dat dit hogeeisen stelt aan het onderhoud. Als de kanalen in de loop der tijd vervuilen, kan dit juistschadelijk zijn voor het binnenmilieu. Ook kan het apparaat geluidsoverlast veroorzaken,wat ertoe leidt dat bewoners het apparaat soms uitschakelen. Kruipruimtefolie wordt con-form het advies van DSO niet toegepast. Wel wordt vastgehouden aan de Rotterdamse eisenvan een badkamer aan de gevel en een directe afvoer naar buiten voor de wasdroger. Eenzwevend toilet is inderdaad praktisch, maar erg duur. De GGD Rotterdam hecht meer waardeaan het beperken van afvalopslag in de woning. Er komt een bakje voor gescheiden afval-opslag in het gootsteenkastje in de keuken.

De bouwkundige maatregelen

Op basis van deze bespreking maakt Mitros een programma van eisen van 22 punten (ziebijlage 4), dat door de werkgroep en de gemeente Utrecht wordt goedgekeurd en door deaannemer zonder ingrijpende wijzigingen verder wordt uitgewerkt. Hieronder wordt telkensper punt beschreven hoe een punt in het PvE is gerealiseerd en wat het oordeel daarover isvan de geïnterviewden. Het commentaar van de geïnterviewden staat beschreven in de toe-lichting.

Eis 1Gehele woning (stadsverwarming) voorzien van vloerverwarming m.u.v. zolder. Op zoldereen radiator; temperatuureis als overige slaapkamers. Luchtvochtigheid < 50%.

Voldoet: vloerverwarming op begane grond en verdieping, met op de verdieping thermo-staatregeling per vertrek.

Voldoet: radiator op zolder is standaard, geen lage temperatuurverwarming.

Toelichting:Een lage luchtvochtigheid (< 50%) is een streven, maar is volgens de adviseur duur-zaam en gezond bouwen van de GGD Rotterdam ‘niet te bouwen’, dat wil zeggen nietdirect te vertalen in bouwkundige maatregelen. Bij de bestekbespreking in maart 2003 doet de GGD Rotterdam de aanbeveling om devloerverwarming op de verdieping per kamer instelbaar te maken. Er komt een tempe-ratuurregeling per vertrek, die als meerwerk wordt doorberekend en gefinancierd doorMitros. Niet iedereen is overtuigd van het nut van deze maatregel.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “We hebben per vertrek regelbare vloer-verwarming op de verdieping. De bouwers vonden dat niet zo zinnig, maar we hebbenhet in overleg met GGD Rotterdam toch gedaan. De verschillende gezinsleden kunnenzo hun slaapkamer meer op maat verwarmen (ouders bijvoorbeeld standaard minderwarm dan astmatisch kind), wat voor de stookkosten gunstig is. De gemaakte keuzemoet zich nog gaan bewijzen vanuit het gebruik.”

Eis 2Mechanisch ventilatiesysteem en daarbij een geoptimaliseerde natuurlijke toevoer. Aanbrengen van een extra ventilatorschakelaar bij of in de badkamer (hotelschakeling metkeuken). Afzuigeisen: keuken 125m3/h, badkamer 75m3/h, toilet 25m3/h. In de ramen of kozijnen over de volle breedte ventilatieroosters situeren; nader berekenen terdefinitieve bepaling.

Voldoet: mechanisch ventilatiesysteem met omschreven capaciteit.Voldoet: extra ventilatieschakelaar bij de douche.Voldoet: ventilatieroosters over de volle breedte.

16

Toelichting:De ventilatie-eisen voor de woonkamer en het toilet zijn standaard. Alleen de eis van75m3/h voor de badkamer ligt 25m3 hoger dan normaal. Nog een extra eis aan hetmechanisch ventilatiesysteem is dat er ook op zolder een afzuigpunt is met een capa-citeit van 75m3/h. Toch hebben de allergeenarme woningen hetzelfde ventilatiesysteemals de gewone woningen in het project. Een dergelijk systeem heeft altijd enige over-capaciteit, zodat volgens de bouwers met inregelen de benodigde capaciteit kan wordengehaald. Wel is het zo dat de capaciteit van een ventilatiesysteem na verloop van tijddoor vervuiling enz. terugloopt.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “De ventilatiebox moet voldoende capaci-teit hebben, omdat die in de loop der tijd wat schijnt terug te lopen. Daarom moet jede capaciteit wat aan de hoge kant nemen. Zo’n krachtiger apparaat geeft ook welweer meer herrie, dus in die zin heeft men getracht zo zuinig mogelijk te kiezen incapaciteit.” Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Bij alle woningen die worden opgeleverd, wordtde capaciteit gemeten. Puntje van aandacht was wel dat bij oplevering bleek dat diemeetstaten er niet waren. Dus er is na oplevering gemeten, en die staten zijn inmid-dels binnen.”De capaciteit van het systeem is vrijwel overal gemeten en blijkt te voldoen.

Bij de besteksbespreking in maart 2003, toen de bouw al was gestart, kwam naarvoren dat ventilatieroosters die naar boven zijn gericht de voorkeur hebben. De lucht-stroom wordt beter verdeeld en bewoners ervaren minder tocht. Dit heeft weer totgevolg dat zij de roosters niet te snel dichtzetten en dus beter ventileren. De aannemerhad op dat moment de kozijnen met ventilatieroosters al besteld. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Alleen voor de woonkamer is dat bijge-steld, daar zijn roosters geplaatst die de lucht naar boven geleiden, zodat het geenkoude luchtstroom veroorzaakt. Achteraf gezien zijn het niet eens zo veel meerkosten.”Een ander punt dat na de besteksbespreking nog moest worden bijgesteld, is het bad-kamerraam. De GGD Rotterdam adviseert geen rooster in het badkamerraam om demogelijkheid uit te sluiten dat vochtige lucht uit de badkamer door het ventilatie-systeem de woning wordt ingetrokken.

Eis 3Twee afzuigpunten in de keuken; naast motorloze afzuigkap ook een hoger gelegen afzuig-punt.

Voldoet: tegenwoordig standaard.

Toelichting:Een motorloze afzuigkap is niet standaard meegeleverd bij de woningen. Wel is debewoners geadviseerd deze zelf aan te brengen.

Eis 4Ook een afzuigpunt op zolder.

Voldoet: afzuigpunt 75m3.

Toelichting:Het afzuigpunt zit rechtstreeks op de box van het mechanische ventilatiesysteem. Opde box zit de mogelijkheid om er een dop af te halen en zo rechtstreeks af te zuigen.Het is dus niet nodig een extra leiding met ventiel aan te leggen.


17

Eis 5Toepassing van niet-schimmelgevoelige materialen; aantonen middels attesten.

Voldoet.

Toelichting:Is standaard volgens huidige bouwregelgeving.Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Toen dit plan werd ontwikkeld waren de stan-daardeisen nog niet zo strikt. En er zijn nog steeds kitsoorten in de handel die schim-melgevoelig zijn, maar die hebben we niet toegepast. Van plaatmateriaal weet je hetvaak niet, maar als er een harde coating op zit, is alles wat eronder zit afgeschermd(zie ook eis 6).”

Eis 6Toe te passen spaanplaat dient formaldehydevrij te zijn en te worden afgewerkt met eenkunststof coating.

Voldoet: toegepast op zolder.

Toelichting:Dit zijn kant-en-klaarplaten, die zijn toegepast bij de dakconstructie. De kunststof-coating sluit volledig af en is goed schoon te houden.

Eis 7Wanden behangklaar en met losse, afgeronde plinten opleveren; voorzien van afwerking-advies aan bewoners.

Voldoet: afgeronde plinten los geleverd met afwerkingadvies voor de bewoners.

Toelichting:Bouwbehang is als allergeenarme wandbekleding niet zo geschikt, vooral niet als ditlanger dan enkele jaren op de muur blijft. Daarom is besloten de wanden behangklaarop te leveren. Ook het leveren van losse plinten is er voor bedoeld dat deze goedworden geplaatst, nadat vloerbedekking is gelegd, zodat zo min mogelijk stofnestenontstaan.

Eis 8Leveren van een centraal stofzuigersysteem; één afzuigpunt per verdieping. Slang dient allevloerdelen te kunnen bereiken.

Voldoet.

Toelichting:Het leidingwerk ten behoeve van het stofzuigersysteem bleek bij deze woning eenvoudigin het ontwerp in te passen te zijn, dit heeft geen problemen opgeleverd. De bewonersbleken in het begin niet goed te weten hoe zij het stofzuigersysteem moesten gebruiken,wat klachten opleverde.Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “In het begin hadden we nogal veel klachten vanbewoners die problemen hadden met de stofzuiger. Dat lag niet aan de stofzuiger,maar dat lag aan de manier van gebruik. Je hebt een slang van 10 meter. Je moet dieslang uitrollen naar het verste punt en daar beginnen met zuigen. Zo toewerken naarje contact, want dan ligt die slang altijd vrij. Als je vanaf de aansluiting gaat zuigen,dan rol je heel langzaam die slang uit en dan krijg je knikjes en toestanden. Dat iseen gebruikssituatie, daar moet even aandacht aan worden besteed.”

18

Eis 9Elektrisch koken.

Voldoet.

Toelichting:Elektrisch koken is standaard in dit deel van Leidsche Rijn in verband met stads-verwarming.

Eis 10Wasdroger (geen condensdroger) dient op zolder te worden geprojecteerd.

Voldoet: vocht wordt rechtstreeks naar buiten afgevoerd.

Toelichting:Wasmachine en droger staan beide op zolder. Bij plaatsing op zolder is de afvoer vande droger door het dak naar buiten korter, wat beter zou zijn voor de werking van hetdroogapparaat.

Eis 11Normale keukenkastjes, standaardhoogte.

Voldoet.

Toelichting:Bij het uitgebreide Rotterdamse PvE zijn keukenkastjes tot aan het plafond opgenomenom te voorkomen dat deze bovenop heel stoffig worden. Bij de discussie over het PvEin Utrecht is gesteld dat de standaard-keukenkastjes in de sociale huursector niet zohoog zijn dat ze moeilijk schoon te houden zijn.

Eis 12Niet-dragende binnenwanden van metal-stud of gips; goedkoopste oplossing.

Voldoet: gipsblokken.

Toelichting:Metal-stud zou als prefab-systeem minder bouwvocht veroorzaken, maar er is gekozenvoor gipsblokken.Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Het maakt op zich niet uit, want er is tijd vrij-gemaakt om droog te stoken voor oplevering van de woning. Maar hoe minder je droogte stoken hebt, hoe korter die periode kan zijn.”Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Gipsblokken waren goedkoper en zijnsteviger dan metal-stud. Qua geluidsisolatie schat ik gips ook beter in.”

Eis 13Zeer goede ventilatie van kruipruimte en alle doorvoeren rondom goed dicht afwerken; geenkruipruimtefolie toepassen.

Voldoet.

Toelichting:Hoewel het dicht afwerken van doorvoeren in de begane-grondvloer tegenwoordig alsstandaard wordt beschouwd, bleek dit na metingen van de dienst Bouwfysica bij deallergeenarme woningen in Barendrecht toch niet voldoende. In Utrecht zijn geenmetingen gedaan.


19

Het toepassen van kruipruimtefolie wordt door de Utrechtse deskundigen gezien alseen dubbelop maatregel bij een goed geïsoleerde begane-grondvloer. Bij de besprekingvan het PvE werd ook gesteld dat bij het toepassen van kruipruimtefolie de mogelijk-heid bestaat dat er water op blijft staan, wat juist een tegengesteld effect zou hebben.De latere ervaringen in Barendrecht bevestigen dit echter niet.

Eis 14RC-waarde constructie: 3,5m2K/W.

Voldoet.

Toelichting:De RC-waarde is een waarde voor het isolerende vermogen van een constructie. Dezeeis is als extra maatregel overbodig geworden, nu dit is opgenomen in het vigerendeBouwbesluit.De DSO had als extra aanbeveling aan het PvE toegevoegd geen glas- en steenwol alsisolatiemateriaal toe te passen of anders toe te zien op zeer goede kierdichting. Deprojectmanager meent dat hiermee wel rekening is gehouden. Het isolatiemateriaalwas een harde plaat.

Eis 15EPC < 1.

Voldoet: EPC = 0,98.

Toelichting:De EPC is een norm voor de energiezuinige eigenschappen van een woning. Ook dezeeis is als extra maatregel overbodig, nu een EPC < 1 is opgenomen in het Bouw-besluit.

Eis 16Gesloten keuken; glasdeur in het midden van de scheidingswand.

Voldoet.

Toelichting:Conform het Duurzaam bouwen-convenant moet de mogelijkheid aanwezig zijn om eengesloten keuken te realiseren. DSO beveelt glas aan in deze scheidingswand tenbehoeve van sociale veiligheid. Hierdoor blijft er zicht op de straat vanuit de woon-kamer. Ook is er dan vanuit de keuken zicht op de woonkamer, wat relevant is voorgoed gebruik van de deur. In verband met het beperken van kookvocht in de woon-kamer wordt besloten een tussenwand met glasdeur te plaatsen. Deze wand is de enigeaanpassing aan het ontwerp van de woningen in verband met het allergeenarme PvE.

Eis 17Keuken en badkamer aan de gevel situeren.

Voldoet.

Toelichting:In het bestaande ontwerp van de woningen lagen badkamer en keuken ook al aan degevel. Dit heeft ook de voorkeur van Mitros. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Dat is een eis die wij altijd proberen te reali-seren in eengezinswoningen. Wij houden niet zo van inpandige sanitaire voor-zieningen.”

20

Eis 18In toilet en badkamer tot aan plafond doortegelen. Toepassen van holle plinttegels.T.b.v. voegwerk geen kleurmortels toepassen.

Voldoet: doortegelen tot aan plafond.Voldoet: holle plinttegels toegepast.Voldoet: geen kleurmortels toegepast.

Toelichting:De holle plinttegels waren moeilijk te vinden. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Bij duurdere tegelsoorten kan je elke tegelkrijgen die je hebben wil, maar juist in de standaardtegel in A-kwaliteit heb je maarheel weinig keus.”“Een probleem hierbij was ook dat we een verdiepte douchevloer hadden ten opzichtevan de vloer, daar hebben we een mouw aan moeten passen, hoe gaan we daarmeeom. We hebben rond de douchehoek geëindigd met een halve tegel, die nagenoeg hori-zontaal ligt. En daar hebben we de plinttegel opgezet. Het valt nauwelijks op, maardoe je het niet, dan krijg je maatverschil met hele rare voegen.”

Eis 19Droogstoken van de woningen gedurende twee weken. Bouwtijdverlening in verband metdroogstoken.

Voldoet: Alle woningen drooggestookt voordat bewoners erin trokken. Deels wel na formeleoplevering.

Toelichting:De aannemer rekende in eerste instantie geen bouwtijdverlenging omdat het door deaanwezigheid van stadsverwarming mogelijk zou zijn al gedurende de bouw tebeginnen met droogstoken. Dat bleek toch niet mogelijk omdat de woningen nog nietwaren aangesloten op het energienet. Die extra twee weken waren toch nodig.Bij de oplevering van de eerste acht woningen was het droogstoken vergeten. Dewoningen waren formeel al opgeleverd, maar nog niet drooggestookt. Dit is toen doorMitros gedaan na oplevering door de aannemer maar voor overdracht aan de bewo-ners.Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Toen zijn we alsnog gaan stoken en dat heeftgeresulteerd in een stukje minderwerk natuurlijk. Want die twee weken huurderving,daar praat je dan over, hebben we van de aannemer teruggevorderd.”

Eis 20Scherpe hoeken dichtzetten zodat hoek 90 graden of meer wordt (bijv. weglopende schuinekant bij dakoversteek)/aanbrengen van knieschotten.

Voldoet: knieschotten op zolder.

Toelichting:De projectleider noemt dit een heldere eis in verband met stofnesten. In het bestekvoor de allergeenarme woningen staat het aanbrengen van knieschotten op zolderomschreven als een extra eis. Dit is niet gedaan bij de gewone woningen. Tijdens debouw zijn verder geen details tevoorschijn gekomen waar alsnog een oplossing voormoest worden gezocht.


21

Eis 21Douchescherm aan één zijde, van hardglas of plexiglas, zonder frame of randjes, op enkelepunten aan vloer en plafond vastgezet.

Voldoet: maar met frame.

Toelichting:Dit punt zat bij het PvE van de GGD Rotterdam in het extra pakket – eventueel alsmeerwerk aan te bieden aan huurder – maar is in Utrecht in het basispakket opge-nomen. Het douchescherm staat op kleine pootjes, zodat het daaronder makkelijkschoon is te houden. Het douchescherm heeft wel randen. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Er zit volgens mij wel een klein frame omheen,zonder frame was niet te krijgen. Het bestaat wel, in gehard glas kan je het welkrijgen, maar dat is het luxe verhaal.”

Eis 22Afvalbakjes (grijs + groen) met dichtgaande deksel onder gootsteenkastje (denk aan sifon).

Voldoet.

Toelichting:Ook deze eis staat in het Rotterdamse PvE in het pluspakket, maar is in Terwijdestandaard in de woningen opgenomen. De bedoeling is dat de bewoners deze kleineafvalbakjes regelmatig legen en dat opslag van afval in de woning zo beperkt mogelijkblijft in verband met het risico van schimmelgroei en verspreiding van schimmels viade lucht. Het afval wordt in Terwijde ingezameld in ondergrondse afvalcontainers, drie verschil-lende voor huisvuil, groen en glas.

Eisen ten aanzien van de woonomgeving

De vijf eisen aan de woonomgeving zijn zonder wijzigingen overgenomen uit het Rotter-damse Programma van eisen.

Eis 1Spreiding van woningen in blokken ter voorkoming van stigma (geen ‘astmastraatje’). Voor-keur: Rugwaartse koppeling en geveloriëntatie van de woningen oost-west.

Voldoet: - woningen gespreid, twee blokjes van vier en een rijtje van twaalf;- rugwaartse koppeling in dit plan niet mogelijk;- twee blokjes van vier met oost-west geveloriëntatie, rijtje van twaalf woningen op zuid

georiënteerd.

Toelichting:Alle blokjes met een oost-west geveloriëntatie was niet mogelijk. Ook rugwaartse kop-peling was niet mogelijk. Een zuid-oriëntatie was het meest gunstig, als oost-west nietwas te realiseren. Wat spreiding betreft is gekozen voor een tussenvorm: geclusterd;niet volledig verspreid want dat maakt de kans op fouten in de bouw veel groter.

22

Eis 2Niet dichtbij park of braakliggend terrein, lanen of bomenrijen met ‘windbestuivers’. Voor-keur voor waterrijke omgeving met veel verharding.

Voldoet? Meningen zijn verdeeld:- park Leidsche Rijn ligt in de nabijheid;- lanen of bomenrijen met ‘windbestuivers’, elzen zijn vervangen door lijsterbes en andere

‘allergeenarme’ soorten;- Terwijde is een waterrijke wijk, maar niet met veel verharding in de omgeving.

Toelichting:Sommige geïnterviewden zijn sceptisch op het punt of de ligging voldoet. Coördinator Initiatievenbeleid: “Naar de ligging hebben we wel gekeken, maar daarhebben we toen eerlijk gezegd een beetje lacherig over gedaan. Als je de kaart vanUtrecht bekijkt en er dan een meetlatje langs legt, dan denk je, waar moeten diewoningen komen te staan? Dat kan haast niet in randstedelijk gebied. Met Rotterdamoverlegd, zo van “Dan moeten we het maar niet doen, he?” We hebben gevraagd, hoehard is dit? Ze zeiden ja, het zou toch zonde zijn als die locatie verloren gaat. Zo gaatdat dan.”

De sociaal-verpleegkundige: “Er komt een groot landschapspark met hooi, met elzen,berken, alles wat er in een Nederlands cultuurlandschap thuishoort. Dat stuifmeelblaast met westenwind zo de wijk in. Het enige dat je kunt bereiken is dat ze debomen in de buurt aanpassen. Dat hebben ze gedaan, en dat is een hele goede zet,maar het is marginaal.”

Eis 3Nabijheid openbaar vervoer en winkelvoorzieningen.

Voldoet.

Toelichting:Alle voorzieningen zijn of komen op loopafstand van de woningen.

Eis 4Minstens 300 meter van snelwegen of drukke verkeerslocaties.

Voldoet: autosnelweg op circa een kilometer afstand

Eis 5Een inrichtingsplan voor de tuinen: geen of weinig windbestuivers, zo veel mogelijk insec-tenbestuivers.

Voldoet deels:- de plannen voor tuinvoorlichting via huis-aan-huisbladen liggen klaar, maar zijn nog niet

uitgevoerd;- de afscheiding van de woningen met de straat bestaat uit een haagbeuk, zolang deze goed

wordt gesnoeid, is dat een ‘goede’ soort.

Toelichting:De gemeente heeft toch haagbeuken geplant als afscheiding tussen woningen en open-bare ruimte. De haagbeuk is geen insectenbestuiver. Bij de bespreking van dit punt inde groenclub Terwijde concludeert men dat de haagbeuk mits goed gesnoeid geenkwaad kan in een allergeenarme woonomgeving. Dit is niet teruggekoppeld naar dewerkgroep, zodat die voor een verrassing kwam te staan toen toch haagbeuken waren


23

geplant. De sociaal-verpleegkundige heeft via de polleninformatiedienst informatieingewonnen en ook gehoord, dat als de haag maar goed wordt gesnoeid, er geen pro-bleem is. De hagen zullen waarschijnlijk blijven staan.

Bewonersgedrag

Niet alleen de allergeenarme maatregelen in de woning en de woonomgeving, maar ook hetwoongedrag bepalen de allergeenarme kwaliteit van het woonmilieu. Ook voor het behoudvan de allergeenarme woningen voor de doelgroep zijn gedragsregels voor de bewoning vanbelang. Om goed bewonersgedrag te stimuleren zijn extra huurregels opgenomen in het huurcontractvan de allergeenarme woningen en zijn voorlichtingsavonden georganiseerd voor de toe-komstige bewoners.Over deze huurregels en de voorlichting zijn geen richtlijnen opgenomen in het Rotterdamseprogramma van eisen, maar de werkgroep allergeenarm wonen Utrecht heeft ook bij dezeonderwerpen het voorbeeld van Rotterdam gevolgd en gebruikgemaakt van de expertise diedaar aanwezig is.

Extra huurregels

Mitros Wonen Utrecht heeft voor de huurders van de allergeenarme woningen eenaantal bijzondere bepalingen opgesteld als bijlage bij het huurcontract van de aller-geenarme woningen (zie bijlage 5). Deze dertien bepalingen zijn veel uitgebreider dandie bij het huurcontract van de allergeenarme woningen in Barendrecht.

Zij omvatten gedragsregels, zoals ‘alles te doen dat bijdraagt aan de doelstelling vanhet creëren van een zo gezond mogelijke leefomgeving’, en nader genoemd: optimaleventilatie trachten te bereiken, het gehuurde schoon en netjes te houden, ontstaanvan schimmel tegen te gaan, niet roken in huis en tuin, geen open vuur in huis entuin, geen behaarde en gevederde huisdieren.Ook zijn er regels met betrekking tot de woninginrichting: Uitsluitend harde vloer-bedekking met een isolerende onderlaag, geen schadelijke beplanting, en geen mate-rialen in huis te nemen waarin huisstofmijt gedijt en zodanig om te gaan met mate-rialen dat de huisstofmijt er niet in gedijt.Ten slotte is er de verplichting gedurende drie jaar mee te werken aan onderzoek doorde GG&GD en het huis geheel schoon en vrij van schimmels en andere voor de doel-groep schadelijke stoffen op te leveren.

Toelichting:Dit punt is uitgebreid besproken in de werkgroep. De bedoeling is het belang van goedbewonersgedrag te benadrukken door het stellen van veel regels. Dit om te vermijdendat bewoners het te licht zouden opvatten. Anderzijds is de werkgroep zich ervanbewust dat de juridische waarde van deze huurregels niet erg groot is.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Wij wilden wat meer gewicht aan hetgedrag van de bewoners geven. We hebben nog juridisch advies ingewonnen. Het blijktheel moeilijk en moeizaam te zijn om op basis van de overtreding van deze regels totsancties met als uiterste huuropzegging over te gaan. Dus we hadden zoiets: als wehet heel helder en scherp opschrijven, heb je toch meer kans dat de mensen er iets vanmeekrijgen.”

Voorlichting/woongedrag

De voorlichting aan toekomstige bewoners begon op het moment dat zij zich aan-meldden als belangstellenden voor een woning. Zij ontvingen een boekje met

24

informatie over het project, en over de begeleiding die zij krijgen als huurders vaneen woning.

De voorlichtingsavonden zijn gehouden nadat de bewoners waren geselecteerd en eenwoning toegewezen hadden gekregen. Er is voor de eerste en voor de tweede groepbewoners een serie van drie voorlichtingsavonden gehouden:- een voorlichtingsavond over inrichting van de woning en uitleg over het project;- technische voorlichting over installaties in een allergeenarm huis ter plaatse;- bijeenkomst over schoonmaken.

De voorlichtingsavonden over inrichting van de woning en over schoonmaken zijngecoördineerd door de GG&GD Utrecht en uitgevoerd door Thuiszorg Utrecht. Detechnische voorlichting gebeurde door Mitros Wonen.Een bijeenkomst over tuininrichting en de buitenruimte was wel gepland voor dezomer van 2004, maar dat lukte niet meer voor de zomervakantie. Er is besloten eenartikel op te nemen over tuininrichting en barbecuen in de tuin in een huis-aan-huis-blad, gericht op alle bewoners van Terwijde. De bewoners van de allergeenarmewoningen en van de omringende woningen worden dan tegelijk bereikt. In november 2004 volgt een voorlichtingsbijeenkomst waarin de tuin, maar ook hetwoongedrag in het algemeen nogmaals aan de orde komen. Deze bijeenkomst heefteen verplicht karakter voor de bewoners van de allergeenarme woningen.

Toelichting:De sociaal-verpleegkundige van de GG&GD Utrecht heeft de voorlichting georgani-seerd; daarbij gebruikmakend van het materiaal dat in Rotterdam was ontwikkeld. Zijheeft wel kritiek op de Rotterdamse voorlichting over inrichting.“Linoleum was bijvoorbeeld eerste keus, maar dat is zo ontzettend duur. Hetzelfdegeldt voor de aanbevolen verfsoorten. Dat hebben wij niet geadviseerd. Wij hebben denadruk gelegd op betaalbaarheid, anders schiet je je doel voorbij. Je doelgroep zijnmensen die weinig te besteden hebben.”Zij vindt het ook een bezwaar dat in tegenstelling tot het bouwkundige programmavan eisen, dat heel goed is uitgewerkt, er voor de voorlichting geen draaiboek aan-wezig was: “Dan belden we weleens naar Rotterdam, en dan merk je dat ze geendraaiboek hebben, want dan is het een beetje afhankelijk van wie je aan de telefoonkrijgt, wat voor antwoord je krijgt.”

Een knelpunt was dat mensen vaak na de voorlichting nog afhaakten. Nieuwe kandi-daten misten daardoor de voorlichting. Er zijn geen inhaalavonden georganiseerd,daarvoor waren de aantallen te klein. De voorlichting aan deze bewoners is individueelof schriftelijk gegeven. Iedereen is wel bereikt met de voorlichting.Deze opzet, waarbij de voorlichting pas aan het eind van het selectieproces werdgegeven, wijkt iets af van de Rotterdamse werkwijze. In Rotterdam is informatie overhet onderzoek, de woningplattegrond en woninginrichting gegeven gedurende het selec-tieproces. De specifieke voorlichting over schoonmaken en gebruik van apparatuurwerd gegeven toen de woningen waren toegewezen en deels al bewoond. In Utrechtwerd alle voorlichting pas gegeven na de woningtoewijzing:De sociaal-verpleegkundige van de GG&GD Utrecht: “Daar zat bij ons een verschil in.Bij ons is ook een aantal mensen afgehaakt toen ze de woning zagen bij de voorlich-ting over apparatuur. Maar toen hadden ze die woning al toegewezen gekregen.”Voor deze opzet is in Utrecht gekozen omdat de uitval na voorlichting daarbij tochrelatief gering is. De voorlichting wordt gegeven aan een selecte groep mensen inplaats van aan een grote groep belangstellenden, wat ook een voordeel is.


25

5 Financiën

Het basispakket allergeenarme maatregelen dat wordt ontwikkeld binnen het landelijke projectallergeenarm bouwen is bedoeld voor woningbouw in de goedkoopste sector. Een randvoorwaardeis vanaf het begin dat het pakket financieel haalbaar is. Bij de expertmeeting in 1998 is ditomschreven als “enkele duizenden guldens meerkosten”.Begin 1999, bij de start van het Utrechtse project schatten de initiatiefnemers de meerkosten con-form de opgaven van de GGD Rotterdam op ƒ 8.500,-/K 3.857,- voor het basispakket en ƒ 4.500,-/K 2.042,- voor het pluspakket.

Raming bouwkosten

In oktober 1999 maakt de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht een ramingvan de extra bouwkosten op basis van het Rotterdamse programma van eisen, dat is aange-past aan de Utrechtse situatie. De DSO schat de meerkosten op circa ƒ 15.000,-/K 6.807,-.Dit bedrag geldt lange tijd als leidraad en wordt gebruikt bij subsidieaanvragen. In februari2001 gaat de gemeente akkoord met een subsidieverstrekking aan het allergeenarme projectvan ƒ 300.000,-/K 136.134,- (ƒ 15.000,-/K 6.807,- per woning bij twintig woningen).In 2002 echter meldt Mitros in de werkgroep dat een extern bureau de allergeenarme maat-regelen heeft doorgerekend en daarbij op een bedrag aan meerkosten komt van ƒ 21.000,-/K 9.529,-. Dit betekent een tekort van ƒ 6.000,-/K 2.723,- per woning. Februari 2002 looptdit tekort zelfs op tot ƒ 9.270,-/K 4.207,-. Ondanks dit tekort gaat de planvorming van hetproject door. Ook de DSO levert commentaar op de begrotingen en geeft aan welke kosten-posten lager zouden kunnen. Uiteindelijk blijken na de onderhandelingen de meerkostentoch niet zo hoog.In april 2003 komt de aannemer met een kostenberekening van K 137.245,- voor de twintigwoningen, dit is K 6.862,-/ƒ 15.122,-) per woning, wat neerkomt op de oorspronkelijkeraming. Daarmee is het plan financieel rond.

Werkelijke bouwkosten

De twintig allergeenarme woningen in Terwijde zijn gebouwd in een groter project van 110eengezinswoningen in de sociale huursector. Bepaalde maatregelen die in het programmavan eisen voor de allergeenarme woningen zijn opgenomen, brengen geen extra kosten metzich mee, omdat zij standaard in alle woningen zijn opgenomen. Voorbeelden zijn eenbegane grondvloer met een RC-waarde van de constructie van 3,5m2 K/W, een EPC van0,98 of het toepassen van niet-schimmelgevoelige materialen. De meerkosten van de aller-geenarme woningen ten opzichte van de overige eengezinswoningen bestaan uit de vol-gende kostenposten in euro.


27

Bouwkosten

Kostenpost bouwkundige maatregelen excl. BTW incl. BTW incl. BTWvoor twintig voor twintig per woning

woningen woningenVloerverwarming in gehele woning en radiator op zolder 37.945 45.155 2.258Aanbrengen extra ventilatieschakelaar bij badkamer 1.130 1.345 67Ventilatieroosters over volle breedte van ramen/kozijnen 5.017 5.970 299Extra afzuigpunt op zolder + badkamer 75 ipv 50m3 1.876 2.232 112Spaanplaat formaldehydevrij en met kunststof coating 6.780 8.068 403Wanden behangklaar 100%, voorzien van afwerkingsadvies,

leveren met losse, afgeronde plinten -5.514 -6.562 -328Centraal stofzuigersysteem 28.250 33.618 1.681Wasdroger op zolder, extra groep + dakdoorvoer, extra wandcontactdoos 3.842 4.572 229Gesloten keuken, glasdeur in midden van de wand 6.170 7.342 367Badkamer en wc doortegelen tot plafond, voegwerk zonder kleurmortel 7.413 8.821 441Toepassen van holle plinttegels en bijbehorende afwijkende tegelseries 5.989 7.127 356Droogstoken woning gedurende twee weken 1.785 2.125 106Scherpe hoeken dichtzetten, zodat er een stompe hoek ontstaat 5.379 6.401 320Douchescherm aan een zijde, zonder frame of randjes 8.136 9.682 484Afvalbakjes, grijs en groen, met dichtgaand deksel 1.130 1.345 67Subtotaal allergeenarme maatregelen 115.328 137.240 6.862

Bijstelling ventilatieroosters woonkamerRuimteregeling per vertrek van vloerverwarmingSubtotaal onvoorzien meerwerk allergeenarm 4.784 5.693 284,65

TOTAAL 120.112 142.933 7.146,65

Het onvoorzien meerwerk allergeenarm is K 285, - per woning. De totale meerkosten van deallergeenarme maatregelen komen daarmee per woning op K 7.147,-.

Overige extra kosten

De extra kosten voor de allergeenarme woningen bestaan niet alleen uit bouwkosten, maarook uit kosten voor voorlichting van bewoners en voor werving en selectie van bewonersvoor deze bijzondere woningen.

Deze kosten komen in totaal op K 34.503,-, dat is per woning K 1.725,-. Ook heeft Mitrosvoor K 12.480,- extra opdracht gegeven aan Mitros Ontwikkeling voor projectontwikkelingen toezicht. Deze uren zijn besteed aan extra overleg met de aannemer, bemonstering, voor-lichting over bijzondere installaties als het stofzuigersysteem en stringenter toezicht. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “We hebben wat vaker moeten overleggen met de aan-nemer. Wat stringenter toezicht. Het is een nieuw product, zowel voor de aannemer als voorons. Dat kost allemaal extra tijd.”

28

Kosten–baten allergeenarm maatregelenpakket: overzicht voor twintigwoningen

Kosten bedrag in euro incl. BTW Baten bedrag in euro incl. BTWAllergeenarme maatregelen 137.240 Subsidie gemeente Utrecht 136.135Allergeenarm meerwerk 5.693 Bijdrage Mitros 19.278Extra ontwikkelkosten Mitros 12.480

Totaal 155.413 155.413

Kosten-baten werving, selectie en voorlichting

Kosten bedrag in euro incl. BTW Baten bedrag in euro incl. BTWCoördinatie werving en selectie 17.500 Subsidie experimentenkrediet volkshuisvesting

2000 provincie Utrecht 18.15137 huisbezoeken 3.700 Subsidie Fonds ASB (Antispeculatiebeding) 13.614Organisatie informatieavonden 2.900 Bijdrage GG&GD Utrecht 2.738Administratieve ondersteuning 360Ontwikkeling materiaal 1.750Onkosten Woningnet 2.000Drukkosten 3.293Overhead 3.000

Totaal 34.503 34.503

Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket

De geïnterviewden vinden de kosten-kwaliteitverhouding van het pakket allergeenarmemaatregelen goed, met uitzondering van de architect die de kosten hoog vindt.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Valt mij niet tegen, ik vind dat je best nog welwat kunt doen voor een beperkte hoeveelheid geld.”Beleidsmedewerker GG&GD: “Het lijkt me heel redelijk eerlijk gezegd. Ik weet toevallig eenbeetje hoeveel het kost om een huis te verbouwen. Dat ben je al heel snel kwijt. Als je daardan een stofzuigersysteem voor hebt en vloerverwarming plus bepaalde materialen die zijngebruikt, dan vind ik dat heel redelijk.”

Beoordeling overige kosten

De coördinator Initiatievenbeleid had ten behoeve van subsidieverzoeken vooraf een begro-ting gemaakt voor deze extra kosten. “Die kosten waren goed begroot. Ja, dat krijg je algauw bij dit soort projecten. In Rotterdam waren de kosten nog hoger. Ik wist een beetje inwelke richting we moesten denken. Het was van tevoren ook wel een zorg of we de woningenvol zouden krijgen. Dat is ook de reden geweest, dat we zoveel aandacht hebben gegeven aandie werving en selectie. Dus als je vraagt, was dat bedrag reëel, dan denk ik dat was nog aande zuinige kant.”De beleidsmedewerker GG&GD beaamt dat er meer tijd in is gaan zitten dan van tevorenbegroot. “Als ik kijk wat er voor is gedaan, dan kostte het meer. Dit bedrag hebben we uit-eindelijk gekregen, maar iedere organisatie, zowel de Thuiszorg als de GG&GD als Mitroshebben er extra eigen uren in gestopt.”De projectmanager Mitros Ontwikkeling schat in dat de extra uren die Mitros Ontwikkelingin de bouw van de allergeenarme woningen heeft gestoken, binnen de begroting is gebleven.


29

6 Werving, selectie en toewijzing van de allergeenarmewoningen

De werving en selectie van kandidaten voor de allergeenarme woningen was een taak van deGG&GD en Thuiszorg Stad Utrecht.

Werving

In Utrecht is de werving van bewoners voor de allergeenarme woningen verlopen viaWoningnet, de stichting die de woonruimteverdeling van corporatiewoningen verzorgt inverschillende regio’s in Nederland, waaronder Utrecht. Woningnet verzorgt de inschrijvingvan woningzoekenden, publiceert het actuele huizenaanbod van woningcorporaties en regeltde verdeling van de woningen. Het gebruikmaken van Woningnet bij de verhuur van corpo-ratiewoningen is in Utrecht verplicht. Het was dus niet mogelijk – als het al was gewenst –om via eigen kanalen geschikte kandidaten voor de woningen te zoeken.Woningnet publiceert het woningaanbod op het internet en in een Woningkrant die twee-wekelijks verschijnt. Omdat het om bijzondere woningen gaat is in de Woningkrant extraaandacht besteed aan de allergeenarme woningen door middel van een artikel over aller-geenarm wonen.2Daarnaast heeft de GG&GD contact gezocht met intermediairs zoals kinderartsen, longartsen,longverpleegkundigen om ook op die manier de doelgroep te bereiken. De intermediairs zijndoor middel van een factsheet op de hoogte gebracht van het allergeenarme woningbouw-project en kregen het verzoek dit bekend te maken bij gezinnen met een of meer astmatischekinderen, die voor het project in aanmerking zouden komen.Het voorlichtingsmateriaal dat voor de werving is gebruikt in Utrecht, is voor een groot deelovergenomen uit Rotterdam.

Selectiecriteria

Al vrij vroeg in het proces zijn de selectiecriteria voor de allergeenarme woningen opgesteld.Omdat aan het woningbouwproject in het kader van de landelijke samenwerking eengezondheidsonderzoek is gekoppeld, was het vanuit onderzoeksoverwegingen in ieder gevalvan belang dat de selectiecriteria voor bewoners gelijk zouden zijn aan die in Rotterdam. Bijhet opstellen van deze criteria golden de volgende overwegingen. De verwachting is dat vooral jonge kinderen met matig tot ernstig astma veel profijt zullenhebben van een verbeterd binnenmilieu in de woning. Bij kinderen jonger dan vijf jaar ishet moeilijk de diagnose allergisch astma te stellen en in de puberteit kunnen de klachtengaan fluctueren. Ook verwacht men dat vooral mensen met lage inkomens er sterk op vooruit zullen gaan,omdat hun woonsituatie over het algemeen het slechtst is. Dit is de reden dat de woningenin principe worden gerealiseerd in de sociale huursector.Voor het gezondheidsonderzoek is het van belang, dat de bewonersgroep homogeen is, datwil zeggen dat er zo min mogelijk variëteit is in de variabelen leeftijd en inkomen. Op basisvan dit alles worden de volgende criteria opgesteld voor toewijzing van de allergeenarmewoningen:- leeftijd van de patiënt tussen de vijf en de twaalf jaar;- matig tot ernstig allergisch astma volgens bestaande classificaties, ter beoordeling van de

GG&GD-arts;- motivatie: bereidheid zich aan de woonregels te houden en de bijlage in het huurcontract

te tekenen;- bereidheid mee te werken aan het onderzoek;- huidige woning: kwaliteit van de woning in relatie tot astmagerelateerde klachten.


31

2 Leidsche Rijn krijgt twintig allergeenarme woningen. Sandra Bravenboer, Woningkrant regio Utrecht, 18 april 2003nr. 8.

De eisen zijn verder uitgewerkt door de werkgroep. Het criterium niet-roken is bijvoorbeeldvertaald in de eis dat mensen minimaal zes maanden gestopt moesten zijn met roken.

De werkgroep houdt in eerste instantie vast aan een huishoudensgrootte van maximaal vijfpersonen om overbewoning te voorkomen. Beleidsmedewerker GG&GD: “Op het moment dat er veel meer mensen in een huis wonenwordt de luchtvochtigheid hoger en dat is niet goed. De woningen zijn ook niet zo groot. Wehebben dat in de werkgroep bepaald. Later hebben we gehoord, dat er in Rotterdam wel grotegezinnen waren. Toen hebben we gezegd, oké een of twee woningen dan, voor een vergelijk-bare populatie.”Om in aanmerking te komen voor een huurwoning gelden verder de algemene criteria vanWoningnet voor inkomen en huishoudensgrootte.

De werving- en selectieprocedure

Er is in de werkgroep nog discussie gevoerd hoe de procedure zou moeten verlopen. Daarbijwaren twee varianten mogelijk. De eerste is belangstellenden eerst informatie geven en naeen uitgebreide voorronde over te gaan tot inschrijving en selectie. De tweede is om eerstvia Woningnet te selecteren en dan het traject van de GG&GD te doorlopen. Voor dezelaatste werkwijze is gekozen. De procedure verliep als volgt:- Belangstellenden voor de allergeenarme woningen moeten allereerst staan ingeschreven als

woningzoekende bij Woningnet. Vervolgens moeten zij hun belangstelling melden voor deallergeenarme woning door de bon in te sturen.

- Woningnet selecteert de belangstellenden op basis van inkomen en huishoudensgrootte.Huishoudens die afvallen, komen op een reservelijst te staan.

- De belangstellenden die voldoen aan de eerste toets van Woningnet ontvangen de bro-chure en een brief van de GG&GD met het verzoek een ‘Eigen verklaring’ in te vullen. Indit formulier staan vragen over de huidige woning, de motivatie voor een allergeenarmewoning, en het woongedrag (roken, huisdieren).

- Op basis van deze verklaringen beoordeelt de coördinator werving en selectie (GG&GD) ofeen belangstellend gezin in aanmerking komt om toegelaten te worden tot de selectie-procedure.

- Bij toelating tot de selectieprocedure volgt een huisbezoek, waarbij een longverpleeg-kundige van de GG&GD de huidige woonsituatie beoordeelt en in een gesprek met hetgezin een toelichting geeft op het project. Ook vraagt zij het gezin een toestemmingsver-klaring te ondertekenen waarmee de GG&GD medische gegevens kan verzamelen over depatiënt(-en) bij de behandelend arts.

- De GG&GD verzamelt medische informatie bij de behandelend arts door middel van eenschriftelijk vragenformulier.

- Na beoordeling van de medische verklaring door de verpleegkundige draagt de coördinatorwerving en selectie de kandidaat voor aan woningbouwcorporatie Mitros.

- Mitros vraagt de kandidaten een huurderverklaring te overleggen en wijst de woningenvervolgens toe.

Bij bewonerswisselingen in de toekomst zullen opnieuw kandidaten moeten wordengeworven en geselecteerd voor de allergeenarme woningen. De werkgroep heeft besloten omgeen wachtlijst aan te leggen. Beleidsmedewerker GG&GD: “Je schept verwachtingen en dat willen we niet. De kans is zoklein dat er een woning vrijkomt. Ze moéten er ook niet op wachten. Omdat de kans zo kleinis dat er een woning vrijkomt, adviseer ik liever om een andere nieuwbouwwoning tezoeken.”Bij een bewonerswisseling benadert de werkgroep haar netwerk en attendeert geschikte kan-didaten op de mogelijkheid, met het advies zich in te schrijven bij Woningnet.

32

Verloop van de werving en selectieprocedure

Er zijn drie rondes van werving en selectie nodig geweest om voldoende kandidaten tevinden voor de twintig allergeenarme woningen.Op 18 april 2003 verschijnt de eerste advertentie voor de allergeenarme woningen in deWoningkrant. Hierop komen 85 reacties. Er vallen tijdens de selectie zo veel gezinnen af,dat het negen geschikte kandidaten oplevert. Net genoeg om de eerste acht woningen, die aleind 2003 worden opgeleverd, te vullen.De tweede ronde, waarbij opnieuw een advertentie in de Woningkrant verschijnt levert veelbelangstellenden op (114), maar slechts 23 gezinnen sturen een eigen verklaring terug.Daarvan gaan 13 gezinnen verder in de procedure.Omdat de tweede ronde weinig succesvol was, besluit de werkgroep de derde ronde anders tedoen. De GG&GD schrijft voor een tweede keer de intermediairs aan met het dringende ver-zoek hun contacten te attenderen op de allergeenarme woningen. Zeven mensen reageren,en dit levert een kandidaat op die zich om financiële redenen moet terugtrekken. Daarnabesluit de werkgroep de reservelijst nog maar eens te bekijken. De criteria voor inkomen,huishoudensgrootte en ziektebeeld worden iets versoepeld, waardoor voldoende kandidatenzijn gevonden voor de twintig allergeenarme woningen.

In de drie ronden totaal hebben 206 gezinnen belangstelling getoond. Daarvan hebben 70mensen (34%) een ‘eigen verklaring’ teruggestuurd. Van die 70 gezinnen zijn er 44 toe-gelaten tot de procedure. Bij 43 gezinnen is een huisbezoek gedaan. Van 39 gezinnen is eenmedische verklaring ontvangen en daarbij voldoet bij 22 gezinnen minstens één van de kin-deren aan het medische criterium ‘matig tot ernstig allergisch astma’. Daarvan trekken zichdus een aantal gezinnen terug, zodat ook huishoudens met kinderen met een iets anderediagnose een woning krijgen toegewezen.

Toewijzing

De twintig gezinnen die de GG&GD voordraagt aan Mitros, voldoen niet alle volledig aan deeerder gestelde criteria:- er is één zespersoonshuishouden;- de oorspronkelijke inkomenscriteria zijn in een later stadium iets versoepeld;- vijf gezinnen voldoen niet aan de diagnose ‘matig tot ernstig allergisch astma’. Sommige

kinderen hebben astma, maar geen allergisch astma. Andere kinderen hebben last vanallergieën voor huisstofmijt en/of schimmels, maar geen astma.

Mitros Wonen heeft vervolgens alle kandidaten die zijn voorgedragen door de GG&GD eenwoning toegewezen.

Beoordeling van de selectieprocedure

De hoeveelheid tijd en werk die de werving en selectie en voorlichting met zich mee-bracht is de medewerkers van de GG&GD erg tegengevallen. “Het kost heel veel tijdom mensen uit te leggen wat het betekent, en om ze te bezoeken en dat te organiseren.Dat is ook echt tegengevallen.”De sociaal-verpleegkundige die de werving en selectie organiseerde: “De huizen zijnheel mooi gedefinieerd, dat is ook herkenbaar en toetsbaar, maar al het andere isopnieuw ontwikkelen geweest om het aan te passen aan de situatie in Utrecht. Dat isheel erg tegengevallen. Vooral ook het feit dat kandidaat-bewoners zich in een heellaat stadium terugtrokken, toen zij al een heel proces hadden doorlopen, heeft veelextra tijd gekost.”De sociaal-verpleegkundige: “Per dossier moet je rekenen op vier tot vijf uur werk.Planning, reiskosten, huisbezoek zelf, verzameling van de medische gegevens. Wehebben veertig huisbezoeken gedaan, dus dat is uiteindelijk tien uur geweest om eenwoning te bezetten.” Deze tijdsbesteding is een schatting en is exclusief de


33

administratieve ondersteuning, de beslissing om wel of niet toe te laten en de voor-dracht aan Mitros.

De sociaal-verpleegkundige die moest toetsen was niet zelf betrokken bij het opstellenvan de selectiecriteria. Zij vond het criterium kwaliteit van de huidige woning moei-lijk te hanteren: “Als je zou kijken naar de afwezigheid van c.v., dan voldoen maaracht gezinnen aan dat criterium. Er is niet precies gedefinieerd wat een astma-onvriendelijke woning is, dat was subjectief, net als motivatie.”Het medische criterium ‘matig tot ernstig allergisch astma’ is volgens haar niet goedbepaald. Het zou beter zijn om dat door middel van bloedonderzoek te doen, metname vanwege het gezondheidsonderzoek dat aan het experiment gekoppeld is. Psy-chosociale problematiek vormde geen toetsingscriterium, maar had dat volgens haarwel moeten zijn. “Psychosociale problemen beïnvloeden je onderzoeksresultaten. Wantastma is een driepoot: de ziekte, de psychosociale toestand van het gezin en hoe diemet astma omgaat, en de medicatie. Als je heel veel problemen hebt in een gezin,heeft een kind het vaker benauwd. Hij gaat dan reageren op problemen en dan helptzo’n huis dus niet.” Ook dit kan de uitkomsten van het gezondheidsonderzoek ver-troebelen.

De vraag naar allergeenarme woningen

In Utrecht was bekend dat het moeilijk zou kunnen worden om voldoende geschikte kandi-daten te vinden voor de allergeenarme woningen. De ervaring in Barendrecht toonde dat hetdaar niet makkelijk was. De projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros vond twintigwoningen een groot aantal. Ook in het beginstadium had de woningbouwcorporatie al aan-gegeven de voorkeur te hebben voor een project van tien woningen, maar voor het gezond-heidsonderzoek was dit onvoldoende.

Er worden verschillende verklaringen gegeven voor het feit dat het moeilijk was om dewoningen vol te krijgen:- Ten eerste is verhuizen een grote stap.

Coördinator initiatievenbeleid: “Ik denk dat de doelgroep toch wel heel specifiek is. Datwas tevoren een grote angst. Het ging alleen maar om families met kinderen en eenbepaalde graad van astma. Ongetwijfeld zijn er gezinnen die daar grote problemen meehebben, maar die zijn niet altijd in staat om te verhuizen. Dat is wel een grote stap. Je zaltoch net in Overvecht een mooie flat hebben, je kinderen zitten daar op school. En je zouvoor één kind moeten verhuizen. Dat was volgens mij de bottleneck, dat mensen alles af-wegende een verhuizing wel heel moeilijk zouden vinden.”Beleidsmedewerker GG&GD: “Er zijn best veel mensen met kinderen die astma hebben,maar die moeten dan maar net op dat moment willen verhuizen en daar klaar voor zijn.Ondanks dat we honderden telefoontjes kregen…”

- Ten tweede is Leidsche Rijn een wijk in opbouw en zijn de woningen voor sommigen nietaantrekkelijk. De verhuur van de andere huurwoningen in het project verliep ook niet heelsoepel. Ze zijn nu wel alle verhuurd. Mogelijke oorzaken zijn dat er nog weinig voorzieningenin de buurt zijn en dat er nog volop wordt gebouwd. Ook is de woonkamer niet erg groot.Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Het was voor mij geen verrassing dat dewoningen moeilijk werden verhuurd. Ik heb me wel zorgen gemaakt. Zullen mensen bereidzijn om die stap naar een nieuwbouwwijk te maken, waar het gewoon nog een grotezandbak is?”De sociaal-verpleegkundige: “De meeste grote gezinnen hebben de woning geweigerd, omdatde woonkamer te klein is.”Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Ik weet dat een islamitisch gezin de woningniet heeft genomen, omdat er in de keuken geen directe verbinding met de gang is.”

- En ten slotte waren de selectiecriteria streng. De reden van afwijzing van kandidaten isniet geregistreerd en dus niet goed meer te achterhalen, maar er zijn minimaal achtgezinnen afgewezen vanwege roken.

34

7 Taakverdeling, besluitvorming en communicatie

Taakverdeling

In navolging van het project in Barendrecht hebben de betrokken partijen in Utrecht eenconvenant opgesteld en ondertekend. In het convenant (zie bijlage 6) staat beschreven watde taken van de werkgroep zijn en welke taken alle partijen op zich nemen.

De taken van de werkgroep zijn:- regie over het project als geheel;- bewaken van de voortgang van het project conform het Projectplan;- bewaken van de afspraken tussen partijen conform het Convenant;- oplossen van knelpunten en eventuele conflicten tijdens de uitvoering van het project;- toewijzen van de besteding van ongeoormerkt geld van derden binnen het project.

De taakverdeling tussen de verschillende partijen vloeit voor het grootste deel voort uit denormale werkzaamheden van de betrokken organisaties, een aantal genoemde taken is speci-fiek voor dit project.Woningbouwcorporatie Mitros zorgt voor directie tijdens de bouw, oplevering van dewoningen volgens het allergeenarme programma van eisen, toewijzing van de woningen enonderhoud aan de woningen. In het convenant staat dat Mitros het onderhoud van dewoningen zodanig uitvoert dat deze allergeenarm blijven en dat zij gedurende een looptijdvan 15 jaar zich verplicht de woningen beschikbaar te stellen aan de doelgroep.De GG&GD zorgt voor de inhoudelijke coördinatie van het project. Ook is zij belast met decoördinatie van werving en selectie en de coördinatie van het onderzoek dat is gekoppeldaan het woningbouwproject.Projectbureau Leidsche Rijn/Wijkbureau Leidsche Rijn doet de procescoördinatie gedurende15 jaar. Zij zorgt voor het nakomen van de financiële inzet en het in goede banen leidenvan de subsidiestromen, en is verantwoordelijk voor het ontwerp en het realiseren van debuitenruimte.Dienst Stadsbeheer zorgt gedurende 15 jaar voor het beheer van de buitenruimte conformhet allergeenarme ontwerp.Thuiszorg Stad Utrecht (TSU) is betrokken bij advisering en uitvoering van werving enselectie van bewoners, gezondheidskundige begeleiding en voorlichting van de bewoners enis bereid ondersteuning en advies te geven bij het onderzoek.In afwijking van de taakverdeling in het convenant is de uitvoering van huisbezoeken voorde selectie van bewoners niet door TSU uitgevoerd, maar door de GG&GD. Deze had eenmedewerker boventallig, die deze taak kon uitvoeren. Anderzijds heeft de GG&GD haarinhoudelijke inbreng in het bouwkundige deel van het project overgedragen aan de GGDRotterdam.De geïnterviewde werkgroepleden zijn positief over het convenant en vinden de taak-verdeling, zoals beschreven in het convenant helder. In het convenant staat een looptijd vanhet project genoemd van 15 jaar. In die periode komt de werkgroep zoveel als nodig enminimaal eenmaal per jaar bijeen.

Organisatie van het realisatieproces

De betrokkenen bij het project kwamen in de eerste periode incidenteel bij elkaar. Sinds sep-tember 2001 is er sprake van een werkgroep, waar Projectbureau/Wijkbureau Leidsche Rijn,Mitros, TSU en GG&GD zitting in hebben. Voor de meer technische uitwerking van het pro-gramma van eisen komt een andere groep bij elkaar: de GG&GD, versterkt met een deskun-dige van de GGD Rotterdam, Thuiszorg Utrecht, Mitros, de subsidieverstrekker DSO en ineen later stadium de bouwer.


35

Binnen de corporatie zijn de taken verdeeld. De projectleider wonen, welzijn en zorg bijMitros heeft zitting in de werkgroep. Binnen Mitros is zij opdrachtgever aan medewerkersvan Mitros Ontwikkeling die het projectmanagement verzorgen en toezicht houden bij debouw. Een medewerker van Mitros Wonen, verantwoordelijk voor verhuur en beheer, is inci-denteel aanwezig bij de werkgroep. Het proces kenmerkt zich door veel personele wisse-lingen, bij vrijwel alle partijen.

Besluitvorming

De geïnterviewden vinden het wel duidelijk wie waarover de besluiten nam. Volgens decoördinator Initiatievenbeleid waren de werving en selectie en de voorlichting onderwerpenwaarover de werkgroep besluiten nam. “Het stedenbouwkundige en bouwkundige proces, datlag echt buiten de competentie van de werkgroep.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros beaamt dat besluiten over het programma vaneisen niet in de werkgroep zijn genomen, maar in een breder verband, met naast de partijenuit de werkgroep de DSO en de GGD Rotterdam. Het woonomgevingplan is elders vast-gesteld.De werkgroep koppelde veel terug naar de landelijke werkgroep en in het verlengde daarvande GGD Rotterdam.Coördinator Initiatievenbeleid: “We koppelden veel terug naar Rotterdam. Ik vond toch datwe met iets landelijks bezig waren. En het onderzoek speelde ook nog een rol. Voor de effect-meting moest het ook gelijk opgaan. Dat kan je niet op allerlei fronten van elkaar afwijken.We vonden wel dat we partners waren.”

Op een paar punten hadden betrokkenen wel willen meebeslissen, waar dat nu niet isgebeurd. Zowel de coördinator Initiatievenbeleid als de projectleider wonen, welzijn, zorg bijMitros hadden als leden van de werkgroep willen meebeslissen over het woonomgevingplan.De sociaal-verpleegkundige, die geen zitting had in de werkgroep, had willen meebeslissenover de selectiecriteria van de toekomstige bewoners.Er waren geen punten waarover leden van de werkgroep wél konden meebeslissen, die zijliever aan anderen hadden overgelaten.

Projectleider wonen, welzijn en zorg bij Mitros merkt wel op, dat een goede besluitvormingveel tijd kost: “In het algemeen vind ik dat we veel tijd en ook wel rust genomen hebben, omalle details met elkaar te verkennen en daar afspraken over te maken. Achteraf weet ik nietof ik nog een keer zoveel tijd zou besteden aan dit soort zoekwerk. Ik denk, dat we dan watstellender zullen zijn.”

Interne communicatie

De interne communicatie tussen de verschillende partijen verloopt grotendeels via de werk-groep. Alle geïnterviewden vinden de werkgroep een goed middel voor uitwisseling vaninformatie. De interne communicatie verliep goed. Er was een prettige sfeer en er was ruimteom meningsverschillen uit te praten.Coördinator Initiatievenbeleid: “Die werkgroep, de structuur was helder, maar de wisselingvan de partijen, met name bij de GG&GD en de Thuiszorg gaf wel veel ruis. Er was wel veelgoede wil, daar gaat het niet om. Het verliep in goede sfeer, maar je bent meer gebaat bij eencontinue samenstelling.”Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Op zich liep de werkgroep goed. Soms had er

iets meer mogen gebeuren tussen de ene en de andere bijeenkomst. Van de andere kant, diedingen gaan zoals ze gaan.”Beleidsmedewerker GG&GD: “De werkgroep werkte heel prettig. Maar soms hangt dat meervan de mensen af dan van de organisatie, in dit geval werkte dat heel goed. In de werkgroepwas iedereen heel betrokken en coöperatief. Er zijn hier bij de GG&GD wel veel wisselingen geweest. Ik heb er persoonlijk niet veel last van gehad, maar ik kan me voor-

36

stellen dat anderen zich niet altijd even goed geïnformeerd voelden over wat er bij onsspeelde.”

Er is niemand van de werkgroep aanwezig bij vergaderingen van het planteam en het bouw-team van de woningen. De werkgroep heeft nooit direct overleg gevoerd met de architectvan het plan en ook niet met de ontwerpers en uitvoerenden van het woonomgevingplan.Coördinator Initiatievenbeleid: “Ik denk dat het goed geweest was als die groepen eens in deeen tot twee maanden bij elkaar hadden gezeten. Ik coördineerde het wel maar ik kon niethet belang van de gemeente, van Mitros en van de GG&GD vertegenwoordigen en in zo’nplanteam brengen. Daarvoor had ik toch te veel een gemeentepet op. Daar moest ik loyaalin zijn. Daar zat een knip en dat is niet goed geweest.”

Externe communicatie

De externe communicatie heeft zich geconcentreerd rondom de werving van bewoners voorde allergeenarme woningen. Er heeft een artikel in de Woonkrant gestaan; er was een goedontvangen tv-uitzending en ook op de radio is er aandacht geweest voor het project. Deeerste sleuteluitreiking van de woning is feestelijk gevierd, met sprekers en een officiëlehandeling door de wethouder. Dit leverde publiciteit op, onder andere in het UtrechtsNieuwsblad.


37

8 Ten slotte

Aan het eind van de interviews is gevraagd wat de verwachtingen van de geïnterviewden waren bijhet begin van het project, en in hoeverre die zijn uitgekomen. Zij noemen sterke en zwakke puntenvan het project.

Eerste indruk

Gevraagd naar hun eerste indruk van het project allergeenarme woningen benadrukken degeïnterviewden het bijzondere en interessante karakter van het project, zowel inhoudelijk alsqua organisatie.Voor de coördinator Initiatievenbeleid was het een bijzonder project, omdat er geen toekom-stige bewoners bij waren betrokken, het was geen participatieproject. “Het onderwerp sprakme wel aan, maar ik miste wel heel erg de inbreng van de doelgroep.”Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros vond het project aansprekend omdat het projectwas gericht op kinderen en “Ik vond de combinatie van het fysieke met voorlichting overinrichting en woongedrag heel interessant.”De beleidsmedewerker GG&GD vond het vooral interessant vanwege het proces: “Er zatenbijzondere partijen aan tafel en er was een behoorlijke voortgang.”Voor de projectmanager Mitros Ontwikkeling was het nieuw: “Ik kende de term allergeenarmnog niet eens! Wat dat betreft was het bijzonder.”

Eindresultaat

De projectleider wonen, welzijn en zorg van Mitros is tevreden “De doelstelling was om ingoed overleg met anderen woningen beschikbaar te krijgen voor deze doelgroep en dat isgelukt.”De projectmanager Mitros Ontwikkeling vindt het project geslaagd. Hij benadrukt het belangvan evalueren, zodat in een volgend project de nadelen niet nog eens terugkomen en devoordelen ook weer gebruikt zullen worden.De sociaal-verpleegkundige vindt het goed, dat er aandacht is voor astma. Verder hoopt zijdat het project kan worden vertaald naar bestaande bouw. De coördinator initiatievenbeleidvindt het project “Een leuke vlag voor Leidsche Rijn, waar de betrokken partijen trots opmogen zijn. Goed dat een corporatie bijdraagt aan een bijzonder project. Een bijzonder expe-riment voor een heel bijzondere doelgroep. En ook nog samen met andere gemeenten.”De beleidsmedewerker GG&GD vindt dat het project redelijk naar verwachting verlopen is.“Ik denk, dat er een aantal gezinnen is die wij gelukkiger hebben gemaakt. Een prettigerhuis, een fijnere woonomgeving, een makkelijker schoon te houden huis, dat vind ik het aan-trekkelijke van dit project.”

Sterke punten

De woningen worden goed beoordeeld: Het team van Mitros Ontwikkeling heeft in haareigen evaluatie de woning een 8-min gegeven. Projectleider wonen, welzijn, zorg van Mitrosgeeft een rapportcijfer 8.De coördinator Initiatievenbeleid vindt het positief dat een corporatie bijdraagt aan een bij-zonder project en ook noemt zij de samenwerking met de landelijke werkgroep, “een bij-zonder experiment voor een heel bijzondere doelgroep, en dan ook nog samen met anderegemeenten!” De projectleider wonen, welzijn, zorg van Mitros vindt vooral de opzet van het project goed:“De detaillering van de set afspraken, gericht op de gezondheid van mensen, de omgevings-aspecten en de woning vind ik een sterk punt.”De sociaal-verpleegkundige heeft veel respect voor de werkgroep. Ook zij vindt de zorgvul-digheid waarmee is gewerkt een sterk punt.


39

De beleidsmedewerker GG&GD: “Een leuk tastbaar resultaat en een relatief korte doorloop-tijd. Een bijzonder project, met verschillende partners.”De projectmanager Mitros Ontwikkeling vindt het programma van eisen een sterk punt: “Wezijn gedurende de hele rit geen eis tegengekomen waarvan we hebben moeten zeggen, diemoeten we bijstellen. Het PvE is het hele project meegegaan. We hebben er een klap opgegeven en daar zijn geen afwijkingen meer op gekomen.”

Zwakke punten

De coördinator Initiatievenbeleid vindt, dat de organisatie soms wat beter gestructureerd hadmoeten zijn. “De lijntjes wat explicieter, leg het vast, maak het helder. Wij zijn te veel uitge-gaan van goed vertrouwen.”De projectleider wonen, welzijn en zorg van Mitros vindt een zwak punt de aanwezigekennis op het gebied van allergeenarm bouwen: “Je bent geen echte deskundige en dus alscorporatie geen echte gesprekspartner. We hebben graag gebruikgemaakt van de deskundig-heid van de GGD Rotterdam, maar het blijft een beetje zoeken naar wat zijn nou echt de ele-menten die je in zo’n woning nodig hebt. Als je kijkt naar de woningen in Barendrecht en inUtrecht: daar zit nogal wat verschil in. Ik ben benieuwd of er ook verschil zit in de effecten.”

De beleidsmedewerker GG&GD vindt dat er meer aandacht had kunnen worden besteed aande publiciteit van het project en de inbedding in het Utrechtse: “Het is hier binnen deGG&GD een klein project dat we erbij doen en dat leuk is. Niet meer dan dat, en dat haddenwe wellicht anders kunnen doen. Misschien was er dan meer aandacht voor het project in depolitiek geweest en wellicht dus meer tijd en middelen.”

40

9 Conclusies en aanbevelingen

Het project allergeenarm bouwen en wonen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht is het tweede pro-ject met allergeenarme woningen dat in Nederland is gerealiseerd. Het project maakt deel uit vaneen experiment waarbij de bouw van allergeenarme woningen is gekoppeld aan een uitgebreideevaluatie en een gezondheidsonderzoek om het effect van de diverse maatregelen te onderzoeken.De GGD Rotterdam is initiatiefnemer van dit experiment en van de bouw van de eerste allergeen-arme woningen in Nederland, te Barendrecht. Voor dit project heeft de GGD Rotterdam een uitge-breid programma van eisen opgesteld, dat als onderlegger dient voor vervolgprojecten. De eisenhebben betrekking op de woning, de woonomgeving en het stimuleren van gezond woongedrag.3Het ontwerp voor de 110 eengezinswoningen in Terwijde, Leidsche Rijn waarvan de twintig aller-geenarme woningen deel uitmaken was al klaar, maar er hoefde nauwelijks iets te worden gewij-zigd aan de woningplattegrond. De enige aanpassing is het afsluiten van de keuken met een wandmet glasdeur. Ook konden de benodigde leidingen voor de installaties eenvoudig in het ontwerpworden ingepast. De bouw is voorspoedig verlopen en de woningen worden sinds juli 2004 allebewoond door gezinnen met een ziek kind, die baat kunnen hebben bij een allergeenarme woning.

Het allergeenarme programma van eisen

Bij de start van het project in Utrecht was het uitgebreide programma van eisen uit de SEV-brochure nog niet beschikbaar. Er is uitgegaan van een eerdere, meer beknopte versie vanhet programma van eisen allergeenarm bouwen van de GGD Rotterdam, gebaseerd op eenexpertmeeting uit 1998. Dit programma van eisen is vertaald naar de Utrechtse situatie doorde Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht en vervolgens verder uitgewerkt doorde opdrachtgever van het woningbouwproject: Mitros. De aannemer heeft het allergeenarmeprogramma van eisen integraal overgenomen.Door deze gang van zaken wijkt het Utrechtse PvE enigszins af van het Rotterdamse.Belangrijke verschillen zijn dat er vloerverwarming is op de begane grond en de eerste ver-dieping in plaats van alleen op de begane grond, zoals in Barendrecht en dat er geen kruip-ruimtefolie is toegepast. In Utrecht is sprake van een standaard-systeem voor mechanische ventilatie, terwijl in Barendrecht een bijzonder ventilatiesysteemmet warmtepompboiler is toegepast.Het zou interessant zijn om door middel van metingen aan het binnenmilieu na te gaan watde uitwerking van de verschillende maatregelen is in deze woningbouwprojecten.

Aanbeveling 1Neem het programma van eisen zoals beschreven in de SEV-brochure ‘Allergeenarmewoningen’ als uitgangspunt en vertaal dit naar de eigen situatie. Stel je op de hoogtevan de nieuwste inzichten en raadpleeg een deskundige op het gebied van gezondbouwen en wonen.

Ook in Utrecht bestaat het allergeenarme maatregelenpakket niet alleen uit bouw-kundige maatregelen, maar is ook het woonomgevingplan aangepast, en is aandachtgeschonken aan het stimuleren van gezond woongedrag door middel van hetopstellen van extra huurregels en door middel van voorlichting.Bij het project in Terwijde is in de directe woonomgeving het groenplan aangepast,maar wordt wel wat verderop een groot landschapspark aangelegd. Als het om eenallergeenarme inrichting van de woonomgeving gaat, staat in het programma vaneisen nog niet duidelijk beschreven om welke schaal het gaat. Ook is nog de vraaghoe buren en andere omwonenden er toe kunnen worden gebracht met de inrichtingvan hun tuin en hun woongedrag rekening te houden met gezinnen met kinderen metallergisch astma.


41

3 De SEV heeft in samenwerking met de landelijke werkgroep allergeenarm bouwen in november 2002 de brochure‘Allergeenarme woningen’ uitgebracht met dit uitgewerkte programma van eisen.

Aanbeveling 2Bekijk bij de allergeenarme eisen aan de woonomgeving wat haalbaar is binnen degegeven omstandigheden. Stel een gebied vast waarin de beplanting van de woon-omgeving moet voldoen aan de allergeenarme eisen.

In Utrecht heeft de werkgroep ervoor gekozen naast voorlichting een groot pakketextra huurregels op te stellen om zo het belang hiervan te benadrukken. Ondanks hetfeit dat het nog maar de vraag is of dit juridisch kan worden ingezet om gewenstgedrag af te dwingen. Het is interessant om na te gaan of deze uitgebreide lijst maat-regelen inderdaad leidt tot het beter naleven van deze regels.

Aanbeveling 3Besteed aandacht aan bouwkundige maatregelen, maar ook aan het stimuleren vangezond woongedrag. Samen bepaalt dit de allergeenarme kwaliteit van de woningen. Het bevorderen van goed woongedrag kan door middel van voorlichting en door hetstellen van extra huurregels. Beide zijn belangrijk.

De bouw van de woningen

Het programma van eisen voor de allergeenarme maatregelen in de woningen zoals dat dooraannemer en opdrachtgever is vastgesteld, is volledig uitgevoerd. Een knelpunt was dat debesteksbespreking met de aannemer plaatsvond toen de bouw van de woningen al wasgestart. Wijzigingen die toen nog moesten worden doorgevoerd, leidden tot enig meerwerk.

De bouw van de woningen is heel voorspoedig verlopen. De aanwezigheid van allergeen-arme woningen in het project heeft de bouw op geen enkele manier vertraagd. De woningenwerden zelfs eerder dan verwacht opgeleverd.Een sterk punt in het bouwproces was dat het allergeenarme programma van eisen, nadathet eenmaal in overleg met de betrokkenen en de aannemer was vastgesteld, tijdens debouw niet meer hoefde te worden bijgesteld.

Aanbeveling 4Begin tijdig met het uitwerken van het programma van eisen tot besteksniveau. Zorgvoor een goed uitgewerkt programma van eisen bij de start van de bouw, waarin ookdetails en toe te passen materialen goed zijn omschreven.

Oplevering en beheer

Goede ventilatie is een belangrijk aandachtspunt bij allergeenarme woningbouw. Bij het pro-ject in Utrecht is niet gekozen voor een extra krachtig mechanisch ventilatiesysteem. Het isbekend dat ventilatiesystemen door vervuiling in de loop der jaren in capaciteit ietsafnemen. Goed onderhoud is dan een voorwaarde. In alle gevallen, maar in dit geval zeker,is onderhoud van het ventilatiesysteem van groot belang.

Aanbeveling 5Regel goed onderhoud en beheer van de installaties in (allergeenarme) woningen.

Bij de oplevering van de woningen in Utrecht kreeg de corporatie klachten over decentrale stofzuigerinstallatie. De oorzaak was verkeerd gebruik van het apparaat. Eengoede bewonersinstructie bij deze woningen met bijzondere installaties is van cruciaalbelang.

Aanbeveling 6Zorg voor goede instructies aan de bewoners over het gebruik van de bijzondereinstallaties in hun woning. Dit voorkomt klachten.

42

Financiën

De extra kosten van de bouwkundige maatregelen zijn K 7.147,- per woning. Dit bedragpast binnen de raming door DSO aan het begin van het project van ƒ 15.000,- en is verge-lijkbaar met de kosten van het allergeenarme maatregelenpakket in Barendrecht. Aller-geenarm bouwen brengt extra kosten met zich mee. In het geval van sociale woningbouwzal er altijd subsidie nodig zijn om deze woningen te realiseren.

Aanbeveling 7Zorg voor subsidies voor de extra bouwkosten die de allergeenarme woningen metzich mee brengen. Een bedrag van circa K 7.000,- prijspeil 2003 voor extra bouw-kosten is een goede richtlijn.

Naast extra bouwkosten zijn er kosten gemaakt voor extra uren projectontwikkelingen toezicht. De tijdsbesteding aan werving en selectie was per woning circa tien uur.Bovendien hebben alle partijen nog extra uren in het project gestoken, die niet zijndoorberekend.Ook onderhoud en beheer van de woningen zoals goed onderhoud aan de installatiesen extra schoonmaakkosten bij bewonerswisselingen zal extra kosten met zich mee-brengen.

Aanbeveling 8Reserveer extra middelen en tijd voor werving en selectie, bewonersvoorlichting,extra uren projectontwikkeling en extra toezicht tijdens de bouw. Houd rekening metextra kosten voor onderhoud en beheer.

Werving en selectie en voorlichting

De werving en selectie van de allergeenarme woningen is georganiseerd via de regulierekanalen. In de regio Utrecht is het verplicht om dit op deze wijze, via Woningnet te doen.De samenwerking met Woningnet is goed verlopen.Naast werving via de Woningkrant zijn in Utrecht ook de diverse zorgverleners op de hoogtegesteld. Ook dit leverde belangstellenden op. Het is in grote lijnen gelukt om alle twintigwoningen toe te wijzen aan de doelgroep, maar werving en selectie was ook in Utrecht eentijdrovende zaak. Er waren veel belangstellenden voor de allergeenarme woningen, in totaal206 gezinnen. Daarvan heeft 34% een volgende stap gezet door een eigen verklaring tetekenen en op te sturen. Daarna haakten nog velen tijdens het proces af of kwamen nietdoor de selectie. Zelfs nog tijdens het voorlichtingstraject, toen de woningen al waren toege-wezen, besloten bewoners toch van een verhuizing af te zien. Ook bezichtiging van dewoning kan nog tot dit besluit leiden.

Aanbeveling 9Reken op veel uitvallers gedurende het hele traject van werving, selectie en voorlich-ting.

In Utrecht is er voor gekozen de eerste voorlichting te geven op het moment dat debewoners al geselecteerd waren. Dit leidt tot een kleinere groep gemotiveerde kandi-daten. Dit was een voordeel, maar een nadeel was wel dat sommige bewoners in eenheel laat stadium nog afhaakten.

Aanbeveling 10Overweeg de voor- en nadelen bij het bepalen van het moment en de doelgroep vanvoorlichting aan toekomstige bewoners.De criteria voor werving en selectie en de gevolgde procedure zijn deels bepaald doorhet gezondheidsonderzoek dat aan dit woningbouwproject is gekoppeld. Op het


43

moment dat het gezondheidsonderzoek is afgerond, moet opnieuw naar de criteriaworden gekeken. Voor huurwoningen zullen de criteria die te maken hebben metwoongedrag en met het behoud van de allergeenarme kwaliteit van de woning inieder geval overeind blijven.

Aanbeveling 11Bepaal de criteria voor woningtoewijzing op basis van onderzoek en na overleg metverschillende experts op dit gebied. Ga na welk doel de criteria hebben (onderzoek ofwoningtoewijzing) en bepaal van tevoren goed hoe moet worden geselecteerd op basisvan de criteria.

Het realisatieproces

Voor het grootste deel van het project was er een werkgroep ‘Allergeenarm bouwen enwonen Terwijde’ met vertegenwoordigers van woningbouwcorporatie Mitros, projectbureauLeidsche Rijn, GG&GD Utrecht en Thuiszorg Stad Utrecht. De samenwerking tussen de partijen die zitting hadden in de werkgroep is goed verlopen,ondanks de wisselingen van personen die hebben plaatsgevonden gedurende het project.Alle partijen hebben zich ingezet en extra tijd besteed aan het project. Om hier binnen deeigen organisatie de ruimte voor te krijgen, is een randvoorwaarde voor deelname aan eendergelijk project.In navolging van het allergeenarme project in Barendrecht hebben de betrokken partijen eenconvenant ondertekend waarmee ze zich formeel verbinden met de doelstellingen van hetproject. In het convenant is een termijn van 15 jaar gesteld als looptijd van het project.

Aanbeveling 12Vorm een werkgroep allergeenarm bouwen en sluit een convenant af waarbij debetrokken partijen zich verbinden met de doelstelling van het project. Benoem in hetconvenant de looptijd van het project.

Direct contact van de werkgroep als geheel met andere betrokken partijen bij de plan-vorming was er niet. Net als bij het project in Barendrecht was in Utrecht de relatievan een dergelijke werkgroep met het planteam voor respectievelijk woningen enwoonomgeving en later het bouwteam een zwak punt in het proces.

Aanbeveling 13Zorg voor een goede communicatie en duidelijke afspraken tussen de werkgroep aller-geenarm bouwen en wonen en de teams die zich bezig houden met de fysieke plan-vorming van woning en woonomgeving.

44

Bijlage 1Lijst geïnterviewden

Jacomien Dicke Assistent wijkmanager, coördinator Initiatievenbeleid bij ProjectbureauLeidsche Rijn van 1998 tot februari 2003

Hilde van Xanten Projectleider wonen, welzijn, zorg Mitros

Marlet Hesselink Beleidsmedewerker afdeling Beleid Strategie en Communicatie GG&GDUtrecht

Marijke Nieuwenhuijs Sociaal verpleegkundige afd. medische milieukunde GG&GD Utrecht

Hans Hulst Projectmanager Mitros Ontwikkeling


45

Bijlage 2Situatieschets


47

Bijlage 3Doorsnede woningtype A


49

Voo

rgev

elA

chte

rgev

elD

oors

nede

Plattegrond woningtype A

50

Beg

ane

gron

d1e

ver

diep

ing

2e v

erdi

epin

g

Doorsnede woningtype B


51

Voo

rgev

elA

chte

rgev

elD

oors

nede

Plattegrond woningtype B

52

Beg

ane

gron

d1e

ver

diep

ing

2e v

erdi

epin

g

Voor- en achtergevels woningtypen A en B


53

Bijlage 4


55

Bijlage 5Bijzondere bepalingen bij huur van allergeenarme woningen

Op basis van een medische indicatie ten behoeve van u of ten behoeve van één van uw huis-genoten, wordt u de huur van een allergeen arme woning aangeboden. Het aantal allergeen armewoningen in de regio Utrecht is beperkt, althans (veel) minder dan de vraag die daarnaar bestaat.Er bestaat een flinke wachtlijst. Bovendien zijn de kosten van een allergeen arme woning hoger. Mitros draagt er zorg voor dat de allergeenarme woningen gedurende een periode van minimaal 15jaar op een allergeenarme wijze onderhouden worden. Dit houdt in dat Mitros de functionaliteitvan de woning, zoals omschreven in het PVE, voor minimaal 15 jaar behoudt. Dit kan Mitros extra geld kosten. Mitros heeft er daarom een groot belang bij dat de allergeen armewoningen daadwerkelijk gebruikt worden overeenkomstig het doel waarvoor deze gebouwd zijn.Het voorgaande brengt met zich mee dat Mitros van u eist dat u, uw huisgenoten en bezoek dewoning gebruiken overeenkomstig het specifieke doel. In dat kader worden in het hier onder-staande een aantal gedragsregels vermeld, waartoe u zich dient te verplichten. U verklaart zich,door ondertekening, bekend en akkoord met deze bepalingen. De gedragsregels zijn overigens nietlimitatief van karakter. Gelet op het grote belang van juiste naleving van deze gedragsregels benadrukt Mitros dat eentekortschieten daarin kan leiden tot beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst door derechter.

1. Huurder verplicht zich gedurende de gehele huurperiode alles te doen dat bijdraagt aan dedoelstelling van het creëren van een zo gezond mogelijke leefomgeving voor de astmatischepatiënt, en alles na te laten dat afbreuk aan deze doelstelling zou kunnen doen; de verplichtingenhebben niet alleen betrekking ten behoeve van de astmatische patiënt en diens huisgenoten in hetgehuurde zelf, doch ook ten behoeven van diegenen in de naastgelegen allergeen arme woningen;in de hiernavolgende bepalingen worden een aantal specifieke gedragingen benoemd.

2. Huurder zal in de gehele woning uitsluitend zogeheten harde vloerbedekking toepassen (zeil,parket, vloertegels, laminaat, marmoleum, etc) en in geen geval zachte vloerbedekking. Deze hardevloerbedekking dient, ter voorkoming van contactgeluid en/of geluidsoverlast, te worden aan-gebracht met een isolerende onderlaag;

3. Zowel huurder als anderen die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurdebevinden, verplichten zich bij voortduring te trachten een ten gunste van de patiënt optimale ven-tilatie te bereiken;

4. Zowel huurder als anderen die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurdebevinden, verplichten zich het gehuurde schoon en netjes te houden;

5. Zowel huurder als anderen, die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurdebevinden, verplichten zich alles te doen om het ontstaan van schimmels tegen te gaan. Indienschimmel aanwezig is zal men direct contact opnemen met de contactpersoon van Thuiszorg StadUtrecht voor advies, alsmede vervolgens alles te doen om de schimmel(s) zo snel als mogelijk weerte doen verwijderen;

6. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden,zullen roken in de tuin, in de woning of in de aanhorigheden;

7. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden,zullen in het gehuurde behaarde en gevederde huisdieren toestaan, laat staan houden;


57

8. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden,zullen beplanting (bijvoorbeeld windbestuivers) in- en om de woning aanbrengen die schadelijkzou kunnen zijn voor de patiënt en/of omwonende patiënten, tevens zegt huurder toe de haag-beuken die dienst doen als perceelafbakening, jaarlijks te snoeien;

9. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden,zullen een open vuur stoken in huis en/of tuin;

10. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden,zullen materialen in huis brengen waar huisstofmijt in zou kunnen gedijen, althans zo weinigmogelijk; daarnaast verplicht men zich zodanig met de materialen om te gaan dat de huisstofmijter niet in kan overleven, laat staan kan gedijen;

11. Indien voortschrijdende inzichten hiertoe aanleiding geven verplicht huurder zich bij voor-baat nieuwe gedragsregels na te leven, die door de GG&GD worden aanbevolen en door Mitrosworden geadviseerd;

12. Huurder verklaart zich bereid om gedurende circa 3 jaar mee te werken aan nader onderzoekvan de GG&GD. Dit onderzoek heeft betrekking op: de kwaliteit van het binnenmilieu; gezond-heidsonderzoek en een enquÍte met betrekking tot de gebruiks- en belevingskwaliteit van dewoning.

13. Bij opzegging van de huurovereenkomst verplicht de huurder zich om de woning zoals bijaanvang van de huurovereenkomst geheel schoon, vrij van schimmels en ander voor de doelgroepschadelijke stoffen, op te leveren. Dit kan een extra inspanning met zich mee brengen ten opzichtevan een reguliere huurovereenkomst.

14. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) zijn aangebrachte veranderingen aan de woning diebetaald worden door de huurder en waar de huurder vooraf toestemming dient te hebben verkregenvan de verhuurder. Bij een drietal mogelijke ZAVs willen we u hier een beperking opleggen:Indien u een andere keuken wilt plaatsen zal Mitros in elk geval afzonderlijk afwegen of dat kan.Criterium zal zijn de samenstelling van de keuken en of daar vluchtige organische stoffen vrijkunnen komen (vanuit bijvoorbeeld het spaanplaat);Een aanvraag voor een losse of vaste badkuip zal door Mitros worden afgewezen omdat de vloer-verwarming dan in die ruimte niet optimaal meer functioneert en omdat er meer kans is op schimmelvormingIndien u plavuizen wilt aanbrengen mag dat mits u grote gladde dubbelhardgebakken plavuizenneemt en deze niet dikker zijn dan 0,8 millimeter. De plavuizen dienen volgens de regels vanMitros te worden aangebracht. U kunt hierover informatie krijgen bij Mitros.

Utrecht, ………………………………… (datum)

VOOR AKKOORD:

Naam: …………………………………………………

Handtekening: …………………………………………

58

Bijlage 6


59


61

Colofon

Uitgave SEV

Auteur Els de Jong, Bureau voor Woononderzoek

Opmaak Karien van Dullemen, Rotterdam

Vormgeving omslag Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, november 2004.

DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT aa terwijde.pdf · De adviseur duurzaam en...

Documents

Transcript of DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT aa terwijde.pdf · De adviseur duurzaam en...