De overeenkomst met de architect Voor elke nieuwbouw of belangrijke verbouwing is (een overeenkomst met) een architect nodig. Hoe sluit je met hem of haar een contract af dat je belangen vrijwaart? Dit is géén ‘standaard’overeenkomst Wat we je hier voorstellen is een basisovereenkomst, geen standaardovereenkomst: de Orde van Architecten verbiedt dat namelijk. Ieder contract moet aangepast worden aan het project in kwestie. De belangrijkste aspecten in het contract. Het budget Je moet vanzelfsprekend eerst en vooral een clausule voorzien die betrekking heeft op je budget (artikel 2). Bereken op voorhand heel goed wat je budget is, voorzie zo’n 10% reserve voor onvoorziene omstandigheden en wijk daar niet van af. De architect moet in staat de totale kostprijs van alle werkzaamheden in te schatten en heeft een informatieopdracht ten aanzien van de bouwheer. Laat je ook geen dada’s aanpraten. Onze overeenkomst bevat een clausule waardoor de voorziene prijs enkel kan worden overschreden mits het voorafgaandelijk en schriftelijk akkoord van de bouwheer. De opdracht Het is belangrijk nauwkeurig en gedetailleerd de opdracht van de architect te omschrijven (artikel 3). Zijn opdracht heeft niet noodzakelijk betrekking op het hele (ver)bouwproject. De architect kan ook alleen maar ten aanzien van zijn opdracht aansprakelijk worden gesteld bij eventuele problemen tijdens of na de uitvoering van de werken. Ook de aansprakelijkheid van de architect voor eventuele speciale technische studies (bijvoorbeeld uitgevoerd door een ingenieur) moet duidelijk afgebakend worden, vermits niet kan verwacht worden dat hij een grondige kennis heeft op alle vlakken. De bouwheer moet er desgevallend over waken dat de ingenieur zelf instaat voor een gedeelte van de controleopdracht op de werf. Dit geeft vaak aanleiding tot betwistingen als het tot een geschil komt. Keuze van de aannemer In de praktijk stelt de architect vaak aannemers voor die hij kent en waarmee hij gewend is samen te werken. Hij kan er zich evenwel niet tegen verzetten dat jij als bouwheer die zelf kiest (artikel 6). Controleer of de aannemer geregistreerd is. Verzekering - vennootschap Vraag de architect of hij voldoende verzekerd is (artikel 8). Dat wordt trouwens verplicht door de Orde van Architecten zodat de architect geen enkele reden heeft om zich beledigd te voelen of te weigeren op die vraag te antwoorden. De architect heeft wellicht een vennootschap opgericht die zijn/haar persoonlijke aansprakelijkheid beperkt. Wat zijn de mogelijke consequenties voor jou als er problemen opduiken? De opleveringen De architect moet de bouwheer bijstaan bij de voorlopige en definitieve oplevering (artikel 10). Hij moet indien nodig de oplevering weigeren of voorbehoud maken voor bepaalde gebreken die voor de definitieve oplevering moeten verholpen worden. De opleveringen spelen eveneens een belangrijke rol om het begin van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer te bepalen. Onze overeenkomst voorziet dat de definitieve oplevering het vertrekpunt vormt van de tienjarige aansprakelijkheid. Het ereloon Het ereloon van de architect kan forfaitair of procentueel worden vastgesteld (artikel 11). Een forfaitair bedrag is voordelig voor de bouwheer, onder meer omdat de architect er dan geen enkel belang bij heeft de prijs van de werken op te voeren. Bij werken waarvan de totale kostprijs moeilijk vooraf te bepalen is, is het de gewoonte te werken met een percentage. Maak duidelijke afspraken over de betalingsmodaliteiten, ook voor eventuele supplementaire werken. Problemen Je hebt er ook alle belang bij op voorhand de voorwaarden van een eventuele opzegging van de overeenkomst vast te leggen (artikel 11b). De financiële afhandeling is soms moeilijk, zeker als er een conflict is. Beter dus dat je op voorhand gezamenlijk de evaluatiecriteria bepaalt. Wat de jurisdictie in geval van betwisting betreft, duiden de partijen ofwel de rechtbank in de woonplaats van de bouwheer aan (zoals in het aannemingscontract) ofwel de rechtbank van het arrondissement waarin de werken worden uitgevoerd (artikel 14). Dat kan de rechter in staat stellen een bezoek ter plaatse te brengen om de situatie in te schatten als hij bijvoorbeeld twijfelt over het nut van een expertise die door één van de partijen zou worden aangevraagd.