CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011

CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK

VASTGOED 2011

CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011

Verzakelijking = meer rendement van uw

maatschappelijk vastgoed met minder geld

Op 9 maart Organiseerde Elba Media de Conferentie

Maatschappelijk Vastgoed, een initiatief van BMC, HvA,

Fakton fi nanciële vastgoedregisseurs en Elba Media.

De Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd gehou-

den in het auditorium van de HvA in Amsterdam.

John Worthington – de eerste hoofdspreker – nam de be-

zoekers mee terug naar de fundamentele vraag ‘hoe’ we

onze vastgoedactiva gebruiken en vooral wanneer. Veel

ruimtes blijken het overgrote deel van de tijd ongebruikt.

Hij hield een pleidooi voor een nieuw paradigma over ef-

fectief en effi ciënt ruimtegebruik. Volgens de volgende

spreker – Thom Aussems van Stichting Trudo – vinden veel

maatschappelijke instellingen dat dubbelgebruik maar te

veel gedoe. Maar een al te vrijblijvende opstelling is niet

veel langer houdbaar. Er moet immers fors bezuinigd wor-

den.

Er werden harde noten gekraakt op de conferentie maar

ook handreikingen gedaan over hoe het wel moet, met

experts als Erwin Daalhuisen (Fakton), Bert Vos (BMC), Wil-

lem Verbaan (HvA) en Petra Rutten (Proper-Stok). Zij gin-

gen met Carel Sweens (gemeente Nijmegen) en Frederi-

que Bijl (Stichting Woonbeheer Betuwe) in debat over de

vraag hoe je meer rendement kunt halen met minder geld.

Na de lunch leerden bezoekers hoe je je als gemeente in

de kaart kunt laten kijken door IPD Nederland (Benchmark

Gemeentelijk Vastgoed), of hoe je een vastgoedorganisa-

tie, brede school of multifunctionele accommodatie op-

zet. Gebiedsontwikkelaars leerden van Petra Rutten dat

je maatschappelijk vastgoed kunt inzetten als katalysator

voor stedelijke vernieuwing. Willem Verbaan hield de con-

gresdeelnemers een spiegel voor door erop te wijzen dat

de meeste kosten van een gebouw niet in de bouw zitten,

maar later zullen komen, evenals de opbrengsten.

In het afsluitende plenaire middagprogramma verklaarde

Cor Worms van Syntrus Achmea Vastgoed meer te willen

investeren in maatschappelijk vastgoed, te beginnen bij

zorgvastgoed. Traditioneel eindigde het congres met een

wethoudersdebat met Gert Boeve (Amersfoort), Ewout

Cassee (Haarlem) en Rob Metz (Apeldoorn).

In deze kennisbundel vindt u van iedere spreker een quo-

te, welke samen een prachtig beeld geven van de laatste

ontwikkelingen in de wereld van maatschappelijk vast-

goed. Een kleine attentie van Elba Media, met zorg voor u

samengesteld. Alstublieft!

CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

VOORWOORD pagina 7

John Worthinton – ‘Bouwen is het laatste redmiddel’ pagina 10

Paul Doop – ‘Ik pleit voor fl exibel gebruik van onze panden’ pagina 12

Thom Aussems – ‘Amateurisme is nog een te groot woord’ pagina 14

Cor Worms – ‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’ pagina 16

OCHTENDDEBAT – Frederique Bijl, Erwin Daalhuisen, Petra Rutten, Carel Sweens, Willem Verbaan, Bert Vos pagina 18

Bert Teuben & Henk Kok – Benchmark Gemeentelijk Vastgoed pagina 22

Harry Timp – ‘Professional zakelijk vastgoed kan ons helpen’ pagina 24

Marjolijn Gerards & Pepijn Verpaalen – ‘Denk vanuit het gebouw’ pagina 26

WETHOUDERSDEBAT – Ewout Cassee, Rob Metz, Gert Boeve pagina 28

Philippe Sprenger – ‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’ pagina 32

Willem Verbaan – ‘In het maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’ pagina 34

Paul Haverkamp – ‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’ pagina 36

Barbara van Steen & Petra Rutten – ‘Vertrouwen wekken met maatschappelijk vastgoed’ pagina 38

Jan Kappers – ‘Start met een duidelijke visie en gedegen commitment’ pagina 40

Jan Veuger – ‘Licht je portefeuille door en ontwikkel professionaliteit’ pagina 44

Tony Wijntuin – ‘Zoek de balans tussen fi nancieel, kwaliteit en imago’ pagina 46

Ed Penninks & Eke Schins – ‘Kulturhusen werken niet overal’ pagina 48

Inhoudsopgave

Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden

laten liggen bij de fi nanciering en exploitatie van hun eigen

bezit.

EINDE AAN DE VERSPILLING

Het zijn spannende tijden. In 2008 werd onze werkelijkheid

stevig opgeschud. De vastgoedcrisis sloeg niet alleen

het fundament onder de bouw vandaan, maar – met ver-

traging – ook onder de overheidsfi nanciering. En steeds

meer bestuurders van overheden komen daarachter. Som-

mige openlijk, anderen waarschijnlijk alleen als ze ’s avonds

de slaap niet kunnen vatten. Met weer een nachtje woelen

voor de boeg.

Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd

pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden laten liggen bij

de fi nanciering en exploitatie van hun eigen bezit. Daar kan me-

nig verzorgingstehuis, voetbalclub of muziekschool jaren mee

vooruit. Extra pijnlijk werd het toen de Britse deskundige John

Worthington liet zien hoe schandalig ineffi ciënt wij ons vast-

goed gebruiken. Worthington vergeleek het met een jumbojet

die maar 8 procent van zijn stoelen verkoopt (en dus leeg vliegt).

Onvoorstelbaar, maar een kantoorgebouw kent dezelfde bezet-

tingsgraad. Een bizarre verspilling van geld en energie.

Dit willen we veranderen. Dat deden we door het organise-

ren van de Conferentie Maatschappelijk Vastgoed op 9 maart

en dat blijven we doen. Want dit onderwerp is te belangrijk

om te laten lopen. Daarom komen er meer evenementen en

meer artikelen in onze vakbladen. Als we er samen de schou-

ders onder zetten, lukt het zeker.

Edgar van Eekelen

uitgever en eigenaar van Elba Media

PAGINA 7

Voorwoord

IMPRESSIE • Topsprekers wisten tijdens het ochtendprogramma alle aandacht op zich gevestigd.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Bouwen is het laatste redmiddel’JOHN WORTHINGTON

PAGINA 11PAGINA 11

Less is more. Als we minder ruimte gebruiken,

krijgen we meer kwaliteit. Kijk bijvoorbeeld eens

naar de grootte van een slaapkamer. Die ruimte

wordt zo weinig gebruikt, daar kan vast en ze-

ker veel meer mee worden gedaan. We moeten

daarom naar een andere benadering. Ik stel voor

om de gebouwen in drie lagen te verdelen. Slechts

30 procent is nodig voor de kern, die constant

gebruikt wordt. Flexibele ruimtes die voor verschil-

lende invullingen kunnen worden gebruikt of zelfs

kunnen worden afgestoten naar andere partijen,

moet je 40 procent vrijhouden. Dan blijft nog 30

procent ruimte over die kan worden gedeeld. Dat

zou de indeling van slim zakelijk vastgoed moeten

zijn. We moeten het gebruik van ruimtes en de

activiteiten die we organiseren heroverwegen. Kijk

naar wat je hebt voordat je iets nieuws bouwt. Dat

is echt pas het laatste redmiddel.John Worthington is medeoprichter van DEGW.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Ik pleit voor flexibel gebruik van onze panden’PAUL DOOP

PAGINA 13PAGINA 13

Ondanks de nasleep van de crisis is er alsnog veel

geld in het land aanwezig en er zijn altijd partijen

die graag willen investeren in vastgoed. Daarvoor

is maatschappelijk vastgoed een goede kans. Wij

krijgen vaak de vraag waarom we zoveel investeren

in ons vastgoed, waarom we dat geld niet gewoon

in het onderwijs steken. Dat is vaak het beeld dat

van buitenaf bestaat, maar wij hebben heel duide-

lijk vastgelegd welk percentage van ons budget

we maximaal in onze gebouwen steken: 10 tot 12

procent. Dat is voor ons heilig, daar gaan we nooit

overheen. Bovendien pleit ik voor fl exibel gebruik

van de panden: verhuur het in de avonduren aan

externe partijen. Dat geldt voor de nieuwbouw en

de renovatie aan de Wibautstraat, die wij opkrikken

met onze gebouwen, maar je ziet het bijvoorbeeld

ook aan deze conferentie die hier wordt gehouden.

Paul Doop is vicevoorzitter van het College van Bestuur van HvA en UvA.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Amateurisme is nog een te groot woord’THOM AUSSEMS

PAGINA 15PAGINA 15

Maatschappelijk vastgoed is per defi nitie ineffi ci-

ent. Bovendien ontbreekt het aan professionaliteit.

Ik kan soms nauwelijks geloven wat ik zie; amateu-

risme is nog een te groot woord. Dat wordt ver-

oorzaakt door bestuurlijk opportunisme. Het is het

resultaat van compromissen sluiten van allerhande

politieke opvattingen. Om te beginnen is de bezet-

tingsgraad van maatschappelijk vastgoed verre van

ideaal. De mix van publieke functies al dan niet

gecombineerd met commerciële activiteiten: het is

allemaal te veel gedoe. Er wordt te weinig gedaan

om inkomsten te genereren. De vraag is tevens

wat er per se bij de overheid in eigendom moet

blijven. Buurtgebonden objecten kunnen bijvoor-

beeld beter worden weggesluisd. Het is tijd voor

het ontwikkelen in een nieuwe realiteit en daarvoor

moet je in de haarvaten van de samenleving zitten.

Je moet weten wat er speelt en dat op een goede

manier faciliteren.

Thom Aussems is bestuursvoorzitter van Stichting Trudo, woningcorpo-ratie in Zuidoost-Brabant.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’COR WORMS

PAGINA 17PAGINA 17

Pensioenfondsen zijn heel vastgoedminded, want

vastgoed brengt hoge, solide kasstromen met zich

mee. Maatschappelijk vastgoed doet in dat licht

niet onder voor gewoon vastgoed. Met winkels zijn

we inmiddels wel klaar, want die worden nauwelijks

meer bijgebouwd. Maatschappelijk vastgoed daar-

entegen heeft een mooie toekomst, dus ik zie daar

zeker mogelijkheden. Ik wil nog wel benadrukken

dat ik het niet eens ben met de term maatschap-

pelijk vastgoed. Al het vastgoed is immers maat-

schappelijk. Zet een simpel fl atgebouw neer in een

kwetsbare wijk en het heeft een enorme maat-

schappelijke impact. Ik heb het liever over special

products, waar ik naast zorgvastgoed, scholen et

cetera ook corporate real estate en bedrijventerrei-

nen onder schaar. Wij zijn bereid om het stevig te

organiseren voor een zeer lange termijn.Cor Worms is manager Research & Development bij Syntrus Achmea.

ERWIN DAAL-

HUISEN, SENIOR

CONSULTANT

BIJ FAKTON:

‘Maatschappe-

lijk vastgoed,

dat zijn wij

allemaal. Onze

kinderen op school, onze ouderen

in het bejaardentehuis, enzovoort.

Toch wordt de discussie over maat-

schappelijk vastgoed vaak niet eens

gevoerd. Tot twee jaar geleden had

iedereen geld zat, maar nu moet het

vastgoed weer onderdeel worden

van de discussies.’

BERT VOS, SE-

NIOR ADVISEUR

BIJ BMC: ‘De

discussie die nu

moet worden

gevoerd is veel

elementairder.

Gemeentes

weten niet hoeveel maatschappelijk

vastgoed ze in hun bezit hebben. En

hoeveel het kost weten ze al helemaal

niet. De gemiddelde gemeente heeft

150 tot 200 accommodaties en de eer-

ste stap die moet worden gezet is het

inventariseren en vervolgens indikken

van dat bestand. Het is tijd voor een

fatsoenlijk locatiebeleid, er moeten

keuzes worden gemaakt.’

‘Maatschappelijk vastgoed, BERT VOSERWIN DAALHUISEN

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

PAGINA 19PAGINA 19

WILLEM VERBAAN,

LECTOR VAST-

GOEDECONOMIE

AAN DE HVA: ‘Het

is waanzin dat

iedereen alleen

maar in zijn

eigen wereldje

denkt. De beheerskosten zijn vaak

veel hoger dan de stichtingskosten.

Het is net als bij de kikker die blijft

zitten als je de temperatuur van het

water langzaam doet stijgen maar

opspringt als je hem vanuit het niets in

heet water gooit: er is iets schokkends

nodig om de gemeenten wakker te

schudden.’

PETRA RUTTEN,

DIRECTEUR MAAT-

SCHAPPELIJKE

ONTWIKKELING

BIJ PROPER-

STOK: ‘Nu is het

moment om

marktpartijen te

betrekken. Er is nog veel te leren op

het gebied van sociaal rendement.

Maatschappelijk vastgoed is een

belangrijke motor in gebiedsvernieu-

wing, je biedt wijkperspectief en kan

een nieuwe markt maken. Het gaat er

niet meer om hoe je woont, je bent

waar je woont.’

dat zijn wij allemaal’WILLEM VERBAAN PETRA RUTTEN

‘Maatschappelijk vastgoed, FREDERIQUE BIJLCAREL SWEENS

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

CAREL SWEENS,

STRATEGISCH

ADVISEUR AFDE-

LING VASTGOED,

SPORTSERVICE

EN ACCOM-

MODATIES BIJ

GEMEENTE

NIJMEGEN: ‘Wat hebben we en hoe

sturen we het aan: het is een heel

wezenlijke vraag. Ik zou ervoor plei-

ten om gemeenten verplicht deel

te laten nemen aan een benchmark.

Dan móét je wel inzichtelijk maken

hoe het ervoor staat met je maat-

schappelijk vastgoed. Ik ben overi-

gens wel blij verrast door de passie

uit de corporatiewereld die ik hier

vandaag verneem.’

FREDERIQUE

BIJL, DIRECTEUR-

BESTUURDER

BIJ STICHTING

WOONBEHEER

BETUWE: ‘Een

gevoel van

identiteit

toekennen aan een gebouw zonder

eigenaarschap, dat is de uitdaging.’

PAGINA 21PAGINA 21

dat zijn wij allemaal’

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Ruim 20 gemeenten nemen al deel aan de benchmark’

‘Rotterdam wil de verdien-capaciteit wél realiseren’

BERT TEUBENHENK DE KOK

PAGINA 23PAGINA 23

BERT TEUBEN: Voor de verdere professionalisering

van het gemeentelijk vastgoedbeheer kan deelna-

me aan de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed een

bijdrage leveren. Door middel van de benchmark

worden het vastgoedbezit, de kosten en de inkom-

sten onderling vergeleken en transparant gemaakt.

Een van de zaken die daarbij aan de orde komt is

de kostprijsdekkendheid van de verhuur van het

vastgoed. Inmiddels nemen ruim 20 grotere ge-

meenten deel aan deze benchmark. Voor hen is dit

een manier om verder vorm te geven aan de pro-

fessionalisering van hun maatschappelijk vastgoed.

HENK DE KOK: De gemeente Rotterdam heeft een

grote portefeuille aan commercieel vastgoed.

Mede aan de hand van de indexen van IPD blijkt

dat de rendementen op dit gedeelte van de por-

tefeuille erg laag zijn. De gemeente onderzoekt

daarom de mogelijkheden om deze verdiencapaci-

teit in de toekomst wél te realiseren.

Bert Teuben is researcher bij IPD Nederland.Henk de Kok is werkzaam bij de afdeling Commercieel Vastgoed bij OBR.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Professioneel zakelijk vastgoedmanagement kan ons helpen’HARRY TIMP

PAGINA 25PAGINA 25

De rijkdom van onze natie heeft zich ook vertaald

in een breed pallet aan vastgoed voor publieke

functies, waarmee veel gemeenschapsgeld ge-

moeid is. Deze rijkdom maakte het mogelijk om

gebouwen te realiseren en aan te kopen zonder

dat op voorhand was onderzocht wat de samen-

hang is met de strategische visie van de instelling

of gemeente of met andere maatschappelijke ge-

bouwen. Dus zonder dat het noodzakelijk was om

op voorhand voor alle maatschappelijke gebouwen

gezamenlijk scherp te sturen op functionaliteit,

bezetting, prijs en plek. Zo kan een museum in een

duur gebouw gehuisvest zijn, wat niet per se nood-

zakelijk is voor de collectie en heel goed gebruikt

zou kunnen worden voor een andere functie. De

bezuinigingen in combinatie met bevolkingskrimp

dwingen ons om verstandiger om te gaan met de

diverse budgetten om essentiële maatschappelijke

functies in stand te houden. Op dat moment kan

professioneel zakelijk vastgoedmanagement de

helpende hand bieden.Harry Timp is partner publiek en maatschappelijk vastgoed bij BMC.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Denk vanuit het gebouw’ ‘Eigendomsvraag cruciaal bij flexibel bouwen’

PEPIJN VERPAALEN MARJOLIJN GERARDS

PAGINA 27PAGINA 27

PEPIJN VERPAALEN: De gebruikers betrekken bij het

proces staat bij ons hoog in het vaandel. In het

geval van deze brede school begonnen we met

dromen, met het creëren van een groepsgevoel.

Uiteindelijk hebben we gekozen voor een verde-

ling van onderwijs boven en commerciële ruimtes

op de begane grond, want dat is makkelijker te

verhuren. Je moet denken vanuit het gebouw: hoe

kun je bij wijze van spreken de situatie over 100 jaar

nu al regelen?

MARJOLIJN GERARDS: Die 15 procent meerkosten

voor fl exibel zijn moeilijk te verkopen aan de wet-

houder. Iedereen is het erover eens dat het goed

is voor de lange termijn, maar het geld moet wel

in deze periode al worden vrijgemaakt. Cruciaal

daarbij is de eigendomsvraag: wie neemt de ver-

antwoordelijkheid op zich. In dit geval zijn wij zelf

actief gaan regisseren, maar achteraf vraag ik me

wel af of anders een andere partij die taak op zich

had genomen.

Pepijn Verpaalen is directeur van Urbanos duurzame stedelijke ont-wikkeling.Marjolein Gerards is programma-manager Sociaal bij stadsdeel Amsterdam-Noord.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

Gemeente AmersfoortGemeente Haarlem Gemeente ApeldoornROB METZ GERT BOEVEEWOUT CASSEE

PAGINA 29PAGINA 29

EWOUT CASSEE, WETHOUDER GEMEENTE

HAARLEM): We moeten ongeveer een

kwart op ons vrij besteedbare deel

van de begroting bezuinigen. Als

er bij wijze van spreken geld in het

Spaarne wordt gekieperd terwijl je

tegelijkertijd discussie aan het voeren

bent of en zo ja op welke onderdelen

van het sociale voorzieningenbeleid

moet worden bezuinigd, word ik daar

des duivels over. Daar ligt dan ook

mijn drijfveer om de zaken slimmer te

willen regelen.

ROB METZ, WETHOUDER GEMEENTE APEL-

DOORN: Wij sponsoren veel maat-

schappelijke instellingen. Die voeren

prachtig maatschappelijk werk uit,

maar al die organisaties hebben de

neiging om zich in een gebouw te

vestigen. Soms zijn dit gebouwen van

particuliere eigenaren. Ondertussen

heeft de gemeente al panden aan-

gekocht als voorzet op toekomstige

ontwikkelingen. Die gebouwen staan

daar niks te doen. Ik ben geneigd om

tegen die maatschappelijke instel-

lingen te zeggen: “U mag doorgaan,

maar dan moet u wel in dat gebouw

gaan wonen.” Dat scheelt gewoon

erg veel geld.

GERT BOEVE, WETHOUDER GEMEENTE

AMERSFOORT: De gemeenteraad van

Amersfoort heeft in 2010 een Visie op

Welzijnswerk vastgesteld die nu prima

bruikbaar is bij de bezuinigingen. De

raad moet nu beslissen hoe we gaan

bezuinigen. Voor een optimale keuze

is er echter een probleempje: veel

vastgoed valt niet onder de verant-

woordelijkheid of is geen eigendom

van de gemeente. Het is dus zaak dat

je die andere partijen erbij betrekt.

IMPRESSIE • Ruim 150 vakprofessionals vonden elkaar op 9 maart in het Auditorium van de Hogeschool van Amsterdam.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’PHILIPPE SPRENGER

PAGINA 33PAGINA 33

Het rekenmodel van Berenschot en de gemeente

Nijmegen maakt maatschappelijk rendement

inzichtelijk en meetbaar. Het is outputgericht en

gaat uit van te beïnvloeden factoren: zowel op het

niveau van de accommodatie als van de portefeuil-

lebeheerder is het behaalde rendement meetbaar.

Gemeenten en accommodatiebeheerders kunnen

op die manier beter sturen én verantwoorden. Het

model kan op die manier bijvoorbeeld helpen bij

het bepalen van bezuinigingen. Het is bovendien

niet alleen bruikbaar voor gemeenten, maar voor

alle stakeholders bij de maatschappelijke opgave.

Denk aan corporaties en onderwijs- en zorgin-

stellingen. Het instrument wordt op dit moment

doorontwikkeld op basis van toepassingen en er-

varingen in de praktijk en is dus nog aan gewenste

veranderingen onderhevig.Philippe Sprenger is managing consultant bij Berenschot.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’WILLEM VERBAAN

PAGINA 35PAGINA 35

De toetsen van een typemachine zijn volgens een

qwerty-indeling geordend zodat er geen kluw van

hamertjes ontstaat. Met de komst van de computer

is de volgorde van de lettertjes hetzelfde gebleven.

In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwer-

ties. Mensen maken hun eigen groef en komen

er niet meer uit. Dat kan niet langer. We moeten

concepten op een andere manier ontwikkelen. Nu

wordt er vooral naar de stichtingskosten gekeken.

Niet naar kosten over de hele levenscyclus en al

helemaal niet naar opbrengsten. Er is veel geld

te besparen door meer met pps-constructies te

werken. Er zijn nu 1.600 scholengemeenschappen

en 420 gemeenten. Die 1.600 scholengemeen-

schappen organiseren het onderhoud van de

schoolgebouwen. Je zou kunnen suggereren om

scholengemeenschappen alleen nog het onderwijs

te laten managen en de bouw en het beheer onder

te brengen bij een grote vastgoedbeheerder. In

plaats daarvan gebeurt alles 420 keer. Dat is niet

handig.

Willem Verbaan is lector Vastgoed-economie aan de Hogeschool van Amsterdam.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’PAUL HAVERKAMP

PAGINA 37PAGINA 37

Door het aanstellen van een vastgoeddirecteur

en het professionaliseren van ons vastgoedbeleid

maken wij een veel betere vertaling van de wen-

sen van onze doelgroep, onze cliënten, naar onze

vastgoedvraag. Dat moet je echter niet omdraaien;

het is niet zo dat we mensen in wijken plaatsen

alleen maar omdat we daar panden hebben. Het

komt ook voor dat onze buren in de wijk overlast

ondervinden – op welke manier dan ook – van onze

cliënten. En dan zoeken we oplossingen. Als een

pand daar tien jaar staat, gaan we niet meteen

weg. Dat wegen we nu veel meer af. We laten ons

minder door emoties leiden.

Paul Haverkamp is senior adviseur Vastgoedbeheer & -exploitatie bij Stichting Ipse de Bruggen.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Flexibiliteit door ontbreken masterplan’

BARBARA VAN STEEN‘Vertrouwen wekken met

maatschappelijk vastgoed’

PETRA RUTTEN

PAGINA 39PAGINA 39

BARBARA VAN STEEN: Het sterke aan deze tweede

transformatie van Katendrecht is dat er geen

masterplan aan te pas is gekomen. Je moet op

hoofdlijnen afspraken maken en fl exibel durven te

zijn. De gemeente heeft daarbij wat mij betreft de

rol van regisseur. Het verloop van het proces is wel

erg afhankelijk van de resultaten: succes trekt an-

dere partijen aan. Wij weten deze publiek-private

samenwerking echter al sinds 2000 vast te houden.

PETRA RUTTEN: De tweede transformatie moest

bewoners verleiden naar Katendrecht te komen.

Stadsvernieuwing is normaal gesproken erg gericht

op gebouwen, maar nu hebben we vooral gekeken

naar de betekenis voor het gebied. Maatschappe-

lijk vastgoed speelde daar een grote rol in. Zo ont-

wikkelden wij een school vóór de woningverkoop

uit. Daarmee hebben we vertrouwen gewekt en

creëerden we vestigingsvoorwaarden voor jonge

gezinnen.

Barbara van Steen is programma-manager bij Woonstad Rotterdam. Petra Rutten is directeur maatschap-pelijke ontwikkeling bij Proper-Stok.Petra Rutten is manager Gebieds-ontwikkeling bij Proper-Stok.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1JAN KAPPERS

‘Start met een duidelijke visie en gedegen commitment’

PAGINA 41PAGINA 41

De gemeente Enschede is een van de koplopers

als het gaat om een professionele organisatie van

het gemeentelijk vastgoed. Het opstellen van zo’n

gedegen vastgoedbedrijf kost wel tijd: in Enschede

heeft het tien jaar geduurd. Dus neem vooral de

tijd en start met een duidelijke visie en gedegen

commitment. Het doorontwikkelen van het vast-

goedbedrijf naar een strategische rol binnen een

gemeente kan meerwaarde opleveren. Het maat-

schappelijk vastgoed wordt op die manier effi ciën-

ter benut. In Enschede wil men die stap wel maken:

meer integraal zoeken naar creatieve oplossin-

gen en op die manier vraag en aanbod bij elkaar

brengen. Er heerst hier grote tevredenheid over de

werkwijze van Vastgoedbedrijf Enschede. In Almelo

zijn de ervaringen anders: door een te vrijblijvende

start en tegenwerking op ambtelijk en bestuurlijk

niveau is de opstart van een vastgoedbedrijf al

tijdens de opbouw gefrustreerd en uiteindelijk ook

niet geslaagd.Jan Kappers is hoofd vastgoedbe-drijf bij gemeente Enschede.

IMPRESSIE • Er werd volop genetwerkt op de conferentie; tijdens de informatiemarkt, in deelsessies en in de plenaire zaal.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Licht je portefeuille door en ontwikkel professionaliteit’JAN VEUGER

PAGINA 45PAGINA 45

Je moet weten hoe groot je polsstok en porte-

feuille zijn en wat je met je portefeuille kunt doen.

Daarom moet je je portefeuille doorlichten. Je

vindt dan randverschijnselen waar je primair niks

mee kunt. Anderzijds tref je in zo’n portefeuille ook

kansen voor ontwikkeling aan. Als je een ambitie

hebt gesteld waar je als vastgoedorganisatie over

5 of 10 jaar wilt staan en vervolgens rekening houdt

met de mogelijkheden van je portefeuille, kun

je die ambitie waarmaken. Daarvoor moet je wel

professionaliteit ontwikkelen. Corporaties hebben

er ook 15 jaar over gedaan om een beetje zelfstan-

dig te kunnen werken. Gemeenten staan nu aan

de vooravond van een fi nanciële heroriëntatie die

vergelijkbaar is met de brutering in corporatieland

van 1995. De corporaties kregen geld en moesten

het verder zelf uitzoeken. Dat heeft tot excessen

geleid, maar ook tot veel goede dingen.Jan Veuger is directeur van Corpo-rate Real Estate Management.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Zoek de balans tussen financieel, kwaliteit en imago’TONY WIJNTUIN

PAGINA 47PAGINA 47

Een volwaardig portfolio biedt altijd de balans

tussen aan de ene kant het fi nanciële element – de

euro’s – en aan de andere kant de kwaliteit. Dat

moet altijd op orde zijn. Daarbij moet hetgeen

je aanbiedt aansluiten bij je doelgroep; het gaat

om een gedifferentieerde kwaliteit. En ten slotte

het imago, de propositie. Hiermee straal je uit wie

je bent. De winkels in bijvoorbeeld je ziekenhuis

moeten jouw imago richting jouw klant versterken.

Een ziekenhuis is echter geen winkelcentrum, dus

het gaat er niet om het beste winkelcentrum te zijn,

maar winkels te bieden die jouw bezoekers waar-

deren en die daarmee jouw imago versterken. Die

drie elementen samen vormen de taart van Tony.Tony Wijntuin is directeur van WYNE Strategy & Innovation.

CO

NF

ER

EN

TIE

MA

AT

SC

HA

PP

ELI

JK V

AS

TG

OE

D 2

01

1

‘Kwalitatief mooi gebouw slechts een middel’

‘Kulturhusen werken niet overal’ED PENNIKS EKE SCHINS

PAGINA 49PAGINA 49

ED PENNIKS: Het doel van de zogenaamde kultur-

husen – naar Scandinavisch voorbeeld – is het

versterken van de leefbaarheid in dorpskernen

en wijken. De vereisten die we daarbij hanteren

zijn de verplichte samenwerking van minimaal 3

partijen, het delen van ruimtes en pas op de laatste

plaats een kwalitatief mooi gebouw. Dat laatste is

slechts een middel, niet het doel. Ik ruzie nog wel

vaak met de wethouders over de korte- en lange-

termijnbelangen.

EKE SCHINS: In Olst en Broekland staan succesvolle

kulturhusen, maar die in Raalte werkt niet goed.

Het probleem is dat er daar vooraf geen afspraken

werden gemaakt, er wordt niet samengewerkt.

Daardoor wordt de meerwaarde niet gerealiseerd.

We investeren er daarom nog eens een ton in. In

Scandinavië ligt het eenvoudiger dan hier. Daar

betaalt de overheid het beheer en de exploitatie,

waardoor alleen het programma nog maar hoeft te

worden ingevuld.

Ed Penninks is directeur van Salland Wonen.Eke Schins is senior adviseur Maat-schappelijke Voorzieningen bij Grontmij.

CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011

CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011