Coﬁnimmo is beursgenoteerd (Euronext Brussel) en maakt deel...zijn te Brussel en Antwerpen,...

Cofinimmo is de belangrijkste investeerder in vastgoed bestemd voor verhuring in België. De onderneming is vooral actief in de kantoorvastgoedsector. Cofinimmo is eigenaar van een portefeuille van 141 gebouwen, die verhuurd worden aan 460 klanten en op lange termijn beheerd worden door haar eigen commerciële en technische mensen.

De totale oppervlakte van de gebouwen, die hoofdzakelijk gelegen zijn te Brussel en Antwerpen, bedraagt 1 018 166 m², hun investeringswaarde meer dan € 2 miljard.

Cofinimmo is beursgenoteerd (Euronext Brussel) en maakt deel uit van de BEL20 index. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk particulieren en Belgische en buitenlandse institutionele investeerders, die een beperkt risicoprofiel gecombineerd met een hoog dividend opzoeken.

Cofinimmo biedt haar klanten kwaliteitswerkplekken aan, een ruime flexibiliteit betreffende de voorwaarden en de duur van de lopende huurovereenkomsten, evenals een uitgebreid gamma aan vastgoeddiensten die ernaar streven het kantoorbeheer te vergemakkelijken.

C O F I N I M M O J A A R V E R S L A G 2 0 0 52

Risico verbonden aan de economische contextCofinimmo’s core business wordt beïnvloed door de economische cycli vermits deze een indirecte impact hebben

op de take-up van kantooroppervlakte door de privésector. De impact van deze cycli op de resultaten en de waar-

dering van Cofinimmo wordt echter afgezwakt door de looptijd van de huurovereenkomsten en door het feit dat

meer dan een derde van haar klanten publieke instanties zijn.

HuurrisicoDe Groep beheert haar klantenbestand actief om zo de leegstand en het huurdersverloop in haar vastgoed-

portefeuille te minimaliseren: het intern vastgoedbeheersteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van

klachten van huurders, terwijl het intern commercieel team op regelmatige basis contacten onderhoudt met

huurders om hen alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan een

grotere of kleinere oppervlakte. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van het huurinkomen, heeft het

duidelijk weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand vastgoed kan verhuurd worden, omdat deze prijs

afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden.

Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevatten een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt aangepast op basis

van de Belgische index der consumptieprijzen (de zogenaamde “gezondheidsindex”).

Vóór een nieuwe klant wordt aanvaard, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelings-

kantoor of een andere organisatie. Meestal is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist voor huurders van de

niet-publieke sector, waarvan het bedrag overeenstemt met een huurprijs van 6 maanden. In de regel is de huur

vooraf betaalbaar, op kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een provisie aan de huurders gevraagd

voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaalbedrag

van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,08% van de totale omzet over de periode 1996-2005.

Risico verbonden aan investeringsactiviteiten en projectontwikkelingDe groeistrategie van Cofinimmo staat borg voor een optimale risicospreiding en steunt op de volgende 2 pijlers:

de verwerving van gebouwen die genieten van een optimale ligging en die gemakkelijker te commercialiseren zijn,

en de verwerving van gebouwen die verhuurd zijn aan eerste-rangshuurders, zoals openbare instellingen en grote

multinationals. In het kader van deze strategie heeft Cofinimmo een beperkte activiteit als vastgoedontwikkelaar

voor eigen rekening, wat toelaat haar nagestreefde rendementen op haar investeringen te optimaliseren. Deze

activiteit wordt beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, om het risicoprofiel van de on-

derneming niet aan te tasten.

Bij de acquisitie van een gebouw voert de Groep een technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en

fiscale due dilligence uit, op basis van constante analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe,

gespecialiseerde consultants.

Risico van de operationele kosten Directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren:

de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die beide nauwgezet

worden opgevolgd door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken

wordt uitbesteed;

het niveau van de leegstand en het huurdersverloop bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de

verhuurprijzen, kosten voor opknapbeurten, kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. Het actieve commer-

ciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te minimaliseren.

Risicobeheer

C O F I N I M M O J A A R V E R S L A G 2 0 0 5 3

Bouwwerken en zware opknapwerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne project management

team van de Groep, dat de taak heeft deze projecten tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere

projecten wordt een beroep gedaan op een externe specialist in projectbeheer.

Risico op vernieling van de gebouwenHet risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale waarde

van K€ 1 511 357,23. Voor de leegstand van de huurgebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen, werd eveneens

een dekking voorzien.

Financieringsrisico - RenterisicoDe Groep onderhoudt een duurzame en gezonde relatie met haar bankpartners die een gediversifieerde groep

vormen, waaronder toonaangevende Belgische en buitenlandse financiële instellingen. Deze diversificatie verzekert

aantrekkelijke financiële voorwaarden terwijl de Groep beschermd wordt tegen het liquiditeitsrisico, dat klein is.

De Groep sluit bijna al haar financiële schulden af tegen een veranderlijke interestvoet. Indien dit tegen een vaste

interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een variabele interestvoet. Terwijl dit beleid de Groep de

mogelijkheid biedt om voordeel te halen uit de lage korte termijn interestvoeten, worden de financiële kosten die door

de Groep worden gedragen, blootgesteld aan renteschommelingen.

Om dit risico te beperken, heeft de Raad van Bestuur een beleid uitgewerkt dat erin bestaat de interestvoeten die

betrekking hebben op 50 à 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld veilig te stellen over een periode

van 3 tot 5 jaar. Terwijl de Groep op deze manier voordeel kan halen uit de korte termijn interestvoeten, kan zij

zichzelf gedeeltelijk over de gekozen periode indekken tegen het effect van een sterke stijging van deze korte termijn

interestvoeten. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de contractuele indexering van de huurprijs

volgens de Belgische index der consumptieprijzen, een stijging van de inflatie die een effect heeft op de nominale

interestvoeten, tevens een positief netto effect heeft op het nettoresultaat van de Groep. Deze invloed zou echter

pas na een paar jaar merkbaar zijn. De dekkingsperiode van 3 tot 5 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve

effect dat dit tijdsverschil op het nettoresultaat zou hebben te compenseren en anderzijds om de meer fundamentele

ongunstige impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan

met een inflatiestijging in België te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk

gepaard gaan of gevolgd worden door een opleving van de hele economische activiteit, wat zou resulteren in betere

voorwaarden op de huurmarkt wat uiteindelijk gunstig is voor het nettoresultaat van de Groep.

Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het nettoresultaat van de Groep niettemin gevoelig blijft voor renteschommelingen.

Bij wijze van voorbeeld, en aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven en rekening

houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten, zou een gemiddelde stijging van de interestvoeten van 0,50%

(50 basispunten) in 2006 ten opzichte van 31.12.2005 leiden tot een stijging van de financieringskosten met ongeveer

€ 1 miljoen. De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa zoals vorderingen uit huurcontracten

op lange termijn (meestal geïndexeerd) indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door

Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt.

WisselkoersrisicoDe Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.


MEVROUW, MI JNHEER ,

Met een historisch hoogste netto courant resultaat van € 8,60, dit is een stijging met 6% ten opzichte van 2004,

een dividend per aandeel van € 7,35 en een beursperformance van + 17%, kondigt Cofinimmo ook in 2005 resul-

taten aan die in de lijn liggen van de verwachtingen en ze zelfs overtreffen.

Deze resultaten stemmen ons tevreden, temeer omdat ze werden verwezenlijkt in een weinig gunstige markt-

context die gekenmerkt werd door een Europese economische groei van slechts 1,3%, wat zwak is ten opzichte

van de verwachtingen, maar ook in vergelijking met de Amerikaanse (3,5%) en Chinese groei (9,9%). Het spreekt

voor zich dat dit ook een impact op de Belgische vastgoedmarkt had.

Onze nationale economische groei van 1,4% kan inderdaad de ongunstige exogene factoren niet goedmaken. Met

ongeveer 12 miljoen m² neemt Brussel de 5de plaats in op de kantoormarkt in Europa, na Londen, Parijs, Berlijn

en Frankfurt maar vóór Madrid en Milaan. Deze plaats is te danken aan de combinatie van de omvang van de

nationale publieke sector en de rol van Brussel als Europese hoofdstad. Deze rol is van cruciaal belang voor ons

land en ons Gewest, gezien verschillende Europese instellingen en talrijke multinationals in de stad gevestigd zijn.

Onze onderneming neemt als stuwende kracht en als dynamisch lid van verschillende interprofessionele vereni-

gingen actief deel aan alle activiteiten die ernaar streven de troeven van ons land te promoten. Eén van deze

troeven is de invoering door de Federale Regering van het concept van de notionele interesten die unaniem als

een vooruitgang werd onthaald en die de wijd erkende kwaliteiten op economisch (productiviteit, geografische

ligging, onderwijs) en cultureel vlak ondersteunt. We dienen erover te waken dat alle marktspelers die zich in

Brussel zouden kunnen vestigen of hun aanwezigheid hier zouden kunnen versterken, dit erkennen.

De huurmarkt verdient naar onze mening echter bijzondere aandacht, terwijl deze onzekerheid geen impact op

de investeringsmarkt lijkt te hebben. We kunnen dit beschouwen als een teken dat sommige, vooral buitenlandse

investeerders vooruitlopen op een herstel dat sterker is dan wij verwachten, of integendeel een overdreven opti-

misme dat een oververhitting met eventueel grote teleurstellingen zou kunnen veroorzaken.

Om de continuïteit en soliditeit van haar financiële geldstromen te waarborgen, heeft Cofinimmo beslist om haar

activiteiten te diversifiëren door te investeren in gebouwen waar serviceflats en rusthuizen zullen worden onder-

gebracht. Deze beslissing stemt perfect overeen met ons streven om een regelmatige groei van ons netto courant

resultaat en dividend te verzekeren. Daarom hebben we een overeenkomst afgesloten met Restel die de verworven

gebouwen op lange termijn in huur zal nemen. Restel is een privé-groep waarvan de soliditeit en het professiona-

lisme erkend zijn. De onderneming beheert 17 instellingen en heeft 450 personen in dienst. Beide ondernemingen

zijn ervan overtuigd dat deze sector een groot toekomstpotentieel biedt, dat o.a. gunstig beïnvloed wordt door

de demografische evolutie.

Brief aan de aandeelhouders

23.03.2006


Naar aanleiding van de omzetting van haar financiële staten naar het internationaal boekhoudkundig schema,

moest uw onderneming van haar boekhoudkundig eigen vermogen een bedrag in mindering brengen gelijk aan de

gemiddelde registratierechten betaald op de professionele markt. Deze maatregel zou uiteraard geen impact op

onze winstcapaciteit moeten hebben. Bovendien zullen wij u de investeringswaarde van ons patrimonium blijven

meedelen op basis van de door u gekende normen.

Ook 2006 zal een jaar vol uitdagingen zijn waaronder uiteraard een stevige commerciële ambitie maar ook een

sterke wil om onze portefeuille verder uit te breiden, meer bepaald in het kader van externalisatie-operaties die,

zoals overal in Europa, zowel de privé als de publieke sector aangaan.

Wij danken onze aandeelhouders voor hun vertrouwen en onze medewerkers voor hun inspanningen in 2005,

die toelieten resultaten te verwezenlijken die bemoedigend zijn voor onze strategie. Om de uitdagingen van het

komende jaar aan te gaan, rekenen wij op de steun van onze aandeelhouders en het engagement van onze perso-

neelsleden, klanten en leveranciers.

Na de Algemene Vergadering van april 2005, heeft Cofinimmo haar ambitie om op strikte wijze de aanbevelin-

gen van de Belgische Corporate Governance Commissie op te volgen bevestigd. Onze charters zijn beschikbaar

op onze website (www.cofinimmo.com) en op onze maatschappelijke zetel. Dit beleid sluit helemaal aan bij onze

wens, die wij in juni 2005 bij de publicatie van onze Gedragscode herhaalden, om fundamentele waarden zoals

eerlijkheid, striktheid, integerheid en respect voor de anderen hoog in het vaandel te dragen.

Serge FautréGedelegeerd Bestuurder

André DirckxVoorzitter van de Raad van Bestuur


Oppervlakte van de portefeuille (in m2)

Kantoren

Handelspanden

Semi-industrieel

Rusthuizen

Andere

TOTAAL

Waarde van de portefeuille (x € 1 000 000)

In reële waarde(2)

In investeringswaarde(3)

Bezettingsgraad(4)

Kerncijfers(1)

2004 2003 2002 20012005

Geconsolideerde resultaten(x € 1 000 000)

Vastgoedresultaat

Resultaat van de bedrijfs-activiteiten (EBIT)(10)

Netto courant resultaat

Preferent dividend - Voorstel

Minderheidsbelangen

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Resultaat op de portefeuille

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Cashflow

Geconsolideerde balans(5)

(x € 1 000 000)

Eigen vermogen - gewone aandelen

Eigen vermogen - bevoorrechte aandelen

Schulden en passiva opge-nomen in de schuldratio

Balanstotaal

Schuldratio(6)

Geherwaardeerd netto-actiefper gewoon aandeel(5)

(in €)

In reële waarde

In investeringswaarde

In reële waarde op “fully diluted” basis(7)

805 774

29 532

24 794

-

1 407

861 507

2 037,55

2 088,77

92,92%

763 807

29 532

24 794

-

2 707

820 840

-

1 855,66

94,68%

745 718

29 532

24 793

-

585

800 628

-

1 786,53

96,65%

631 681

34 333

53 076

-

726

719 816

-

1 483,73

97,57%

129,28

105,88

81,54

9,55

-

71,98

-5,35

66,64

87,33

127,76

106,36

77,64

-

3,93

73,71

-13,40

60,31

74,98

115,92

92,92

64,59

-

3,83

60,76

-4,13

56,63

62,73

109,12

92,02

66,71

-

10,75

55,96

17,47

73,43

65,90

143,45

119,20

93,17

9,55

-

83,62

5,88

89,50

94,91

974,72

168,61

1 038,08

2 251,19

46,11%

106,78

112,38

107,58

920,62

-

978,57

2 051,70

47,70%

-

111,10

-

851,13

-

961,71

1 977,64

48,60%

-

111,43

-

734,20

-

794,72

1 680,95

47,28%

-

109,42

-

1 049,25

168,61

1 114,04

2 406,06

46,30%

108,20

113,70

108,55

947 613

28 534

29 069

12 282

668

1 018 166

2 127,06

2 180,47

95,76%

IAS/IFRS normen

Belgian GAAP Belgian GAAP Belgian GAAPIAS/IFRS normen


2004 2003 2002 2001Geconsolideerde resultaten per aandeel (in €)

Vastgoedresultaat

Resultaat van de bedrijfs-activiteiten (EBIT)(10)



Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Cashflow

14,58

11,94

8,12

-0,60

7,52

9,85

14,41

12,00

8,31

-1,51

6,80

8,47

16,26

13,03

8,52

-0,58

7,94

8,80

15,33

12,93

7,86

2,46

10,32

9,26

2005

14,76

12,26

8,60

0,61

9,21

9,76

(1) 2005 en 2004 in IAS/IFRS; 2003, 2002 en 2001 in Belgian GAAP.(2) IAS/IFRS boekwaarde.(3) De investeringswaarde is de waarde van portefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de overdrachtskosten niet werden

afgetrokken.(4) Berekend in functie van de reële huren en de geschatte huurwaarde voor leegstaande gebouwen.(5) Vóór verdeling, de jaren 2001 tot 2003 zijn herwerkt.(6) Zie ook pagina 43.(7) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (2009) in een verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht

aandeel. Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een “fully diluted” basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. Deze aandelen werden uitgegeven tegen een prijs hoger dan de intrinsieke waarde van het gewoon aandeel. Hun conversie zal bijgevolg een gunstig effect hebben op de gemiddelde intrinsieke waarde.

(8) Aandelen in auto-controle bij Cofinimmo niet inbegrepen.(9) Berekend op basis van het gemiddelde van het begin en van het einde van het jaar.

(10) Vóór resultaat op de portefeuille.

Dividenden (in €)

Gewoon bruto

Gewoon netto

Preferent bruto

Preferent netto

Aantal aandelen op 31.12

Gewone(8)

Gewone die deelgerechtigd zijnin het resultaat voor de periode

Bevoorrechte die deelgerechtigd zijn in hetresultaat voor de periode

Kernratio’s (in %)

Bedrijfsresultaat(10) op vastgoedresultaat

Vastgoedresultaat op geherwaardeerde activa(9)

Netto courant resultaat op geherwaardeerd eigenvermogen(9)

Resultaat op de portefeuille op geherwaardeerd eigenvermogen(9)

7,30

6,21

6,37

5,41

9 128 341

8 864 822

1 499 766

81,90

6,88

7,77

-0,52

7,25

6,16

-

-

8 864 822

8 864 822

-

83,25

7,12

8,32

-1,51

7,00

5,95

-

-

8 150 017

7 128 283

-

80,15

7,59

8,22

-0,56

6,25

5,31

-

-

7 116 479

7 116 479

-

84,33

7,10

7,75

2,42

7,35

6,25

6,37

5,41

9 720 027

9 720 027

1 499 766

83,10

6,78

8,13

0,49


1983 Oprichting van Cofinimmo NV met een kapitaal van € 6 miljoen.

1994Notering op de Beurs van Brussel na de fusie met Etudes et Investissements Immobiliers (E.I.I.).

1996Cofinimmo krijgt het statuut van Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal (Vastgoedbevak).

1997-1998Renovatie van het Karel de Grote gebouw (56 202 m²) • Effectisering van de erfpachtovereenkomst ondertekend

met de Europese Commissie.

1999Interne overname van het vastgoedbeheer van de gebouwen • Kapitaalverhoging via openbare emissie (€ 64 miljoen).

2000Cofinimmo (41%) en Belgian Office Properties (59%) verwerven Primaedis NV (28 gebouwen - 280 000 m²,

663 miljoen) • Ondertekening van 2 erfpachtovereenkomsten met de Europese Commissie voor Belliard I-II

en III-IV.

2001Cofinimmo verwerft de resterende 59% van Primaedis NV • Effectisering van de erfpachtovereenkomst van Belliard

III-IV.

2002Verwerving van een vastgoedportefeuille van de Groep Dexia (5 gebouwen - 76 236 m² - € 211 miljoen).

Belangrijkste gebeurtenissen 1983-2005

> M E C H E L E N STAT I O N , STAT I O N S ST R A AT, 1 0 0 - 1 2 0 - 2 8 0 0 M E C H E L E N


2003Cofinimmo doet haar intrede in de BEL20, MSCI World en GPR 15 indexen • Kapitaalverhoging van € 70 miljoen

gekoppeld aan de overname van Longview Holdings BV • Verwerving van 25% van North Galaxy NV voor

€ 20 miljoen (2 torens - 105 400 m² - € 389,8 miljoen).

2004Fusie door overname van Belgian Office Properties NV • Verwerving van het Egmont complex (88 000 m² -

173,7 miljoen) • Uitgifte van ongeveer 1,5 miljoen bevoorrechte aandelen voor een bedrag van om en bij de

€ 160 miljoen.

2005Afronding van de verwerving van North Galaxy NV (105 400 m²) en effectisering van de huren • Diversificatie

door investering in de sector van serviceflats en rusthuizen (2 acquisities) • Overname van de rechten en plichten

van de Regie der Gebouwen (Belgische Staat) op het nieuwe Gerechtsgebouw van Antwerpen (72 131 m²).

(x € 1 000 000)TERUGBLIK 1996-2005PORTEFEUILLE PER 01.01.1996 IN INVESTERINGSWAARDE 608,57

Investeringen

Acquisities 1 681,55

Constructies en renovaties 286,63

Verkopen

Realisatiewaarde -674,74

Gerealiseerde meer- en minderwaarden ten opzichte van de laatste driemaandelijkse geschatte waarde 50,46

Vroeger geboekte en gerealiseerde latente meer- en minderwaarden 48,85

Niet-gerealiseerde latente meer- en minderwaarden 179,15

PORTEFEUILLE PER 31.12.2005 IN INVESTERINGSWAARDE 2 180,47


Cofinimmo waakt erover dat strenge normen inzake Corporate Governance nageleefd worden. De onderneming

toetst haar methodes continu aan de principes, praktijken en eisen.

In dit kader heeft de Raad van Bestuur van Cofinimmo de beslissing genomen om de Corporate Governance

beginselen uit de Belgische Corporate Governance Code strikt toe te passen vanaf 2005. Tijdens zijn vergadering

van 24.03.2005 heeft de Raad van Bestuur de Charters van de Raad, van zijn Comités en van het Directiecomité

evenals een “Belangenconflictenprocedure” goedgekeurd. Bovendien werd de Gedragscode afgestemd op de

Europese Richtlijn betreffende “insider trading” en marktmisbruik. Het Corporate Governance hoofdstuk dat

in het Jaarverslag 2004 gepubliceerd werd, beantwoordde al volledig aan de openbaarmakingvoorwaarden

bepaald door de Code. Tijdens de Algemene Vergadering van 29.04.2005 werden de belangrijkste wijzigingen

aan de Corporate Governance toepassing door Cofinimmo, teneinde dit af te stemmen op de Belgische Corporate

Governance Code, meegedeeld aan de aandeelhouders. Het “Corporate Governance Charter” met de Corporate

Governance documenten kan geraadpleegd worden op de website www.cofinimmo.com.

De Raad van Bestuur verklaart dat Cofinimmo de Corporate Governance beginselen ruimschoots toepast in

overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code.

De Raad van Bestuur verduidelijkt echter dat de Raad tengevolge het ontslag van een onafhankelijke Bestuurder

op 30.06.2005, slechts 2 onafhankelijke Bestuurders telde op 31.12.2005. Deze situatie had eveneens een

impact op de samenstelling van het Auditcomité en het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen die bijgevolg

niet langer hoofdzakelijk uit onafhankelijke Bestuurders bestonden. Twee nieuwe onafhankelijke Bestuurders

zullen voorgesteld worden op de Algemene Vergadering van 28.04.2006. Indien de Algemene Vergadering haar

goedkeuring verleent, zullen de Raad en haar Comités vanaf die datum opnieuw samengesteld zijn conform de

vereisten van de Corporate Governance Code.

De Raad stelt aan de Buitengewone Algemene Vergadering, die opgeroepen zal worden tijdens het 2de trimester

2006, eveneens voor om de statuten te wijzigingen met als doel de kapitaalgrens vanaf de welke een aandeel-

houder voorstellen mag voorleggen aan de Algemene Vergadering te verlagen van 20 naar 5%.

B E S L I S S I N G S O R G A N E N

Raad van Bestuur

SAMENSTELLING

Krachtens de algemene principes betreffende de samenstelling van de Raad, zoals die werden aangenomen

door de Raad op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen, is de Raad samengesteld uit

12 Bestuurders waarvan 9 niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder 4 onafhankelijke Bestuurders, en 3 Uit-

voerende Bestuurders (leden van het Directiecomité).

Op 31.12.2005 bestond de Raad slechts uit 10 leden, waarvan 2 onafhankelijke leden, gezien de heer Eric

De Vocht zijn mandaat niet wenste te verlengen en de heer Bernard Snoy zijn ontslag ingediend had. Deze

situatie brengt met zich mee dat de samenstelling van de Raad niet langer in overeenstemming is met de

voorschriften van de Corporate Governance Code zolang er geen nieuwe onafhankelijke Bestuurder (ten minste

één) aangesteld wordt.

Corporate Governance

C O F I N I M M O J A A R V E R S L A G 2 0 0 5 1 1

Daar de Raad van Bestuur beslist heeft om aan de Algemene Vergadering voor te stellen het aantal onafhan-

kelijke Bestuurders op 4 te brengen, zullen 2 nieuwe onafhankelijke Bestuurders voorgesteld worden aan de

Algemene Vergadering van 28.04.2006. Vanaf die datum zal de samenstelling van de Raad opnieuw volledig

beantwoorden aan de vereisten van de Corporate Governance Code.

De onafhankelijke Bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria:

geen salarisgerechtigde medewerker, kaderlid, lid van het Directiecomité of uitvoerend Bestuurder zijn

geweest van Cofinimmo of een verbonden onderneming tijdens de laatste 3 jaren vóór hun benoeming;

geen andere vergoedingen ontvangen of ontvangen hebben vanwege Cofinimmo of een verbonden

onderneming dan deze in het kader van hun mandaat;

geen hoofdaandeelhouder of aandeelhouder van meer dan 10% van Cofinimmo zijn, noch Bestuurder of

kaderlid zijn van dergelijke aandeelhouder;

geen betekenisvolle commerciële band hebben, noch tijdens het afgelopen jaar gehad hebben noch

verwachten te hebben met Cofinimmo of met een verbonden onderneming, hetzij direct, hetzij als vennoot,

aandeelhouder, Bestuurder of hoger kaderlid van een organisatie met dergelijke band;

geen vennoot of salarisgerechtigde zijn of zijn geweest tijdens de laatste 3 jaren van de huidige of gewezen

externe bedrijfscommissaris van Cofinimmo of een verbonden onderneming;

geen kaderlid of algemeen directeur zijn van een andere onderneming waarvan een kaderlid of algemeen

directeur van Cofinimmo algemeen directeur of niet-uitvoerend Bestuurder is, en geen andere betekenisvolle

banden hebben met de uitvoerende directeurs van Cofinimmo die voortvloeien uit een betrokkenheid in

andere ondernemingen of organisaties;

binnen Cofinimmo niet meer dan 3 mandaten hebben uitgevoerd van niet-uitvoerend Bestuurder;

geen naast familielid zijn van een kaderlid, lid van het Directiecomité of van één van de personen omschreven

in één van bovenvermelde situaties.

Hoewel de statuten een benoeming toestaan voor een periode van 6 jaar, worden bij Cofinimmo de Bestuurders

gebruikelijk benoemd voor maximum 3 jaar en zijn ze herverkiesbaar. De Raad van Bestuur komt tenminste

8 keer per jaar samen. Belangrijke operaties kunnen één of meerdere bijkomende bijeenroepingen van de

Raad vereisen. In 2005 heeft de Raad 8 maal vergaderd. Vóór de vergadering ontvangt elk lid van de Raad de

documenten waarmee hij de voorstellen van het Directiecomité waarover hij zich zal moeten uitspreken, kan

bestuderen. Bij een stemming worden de beslissingen genomen met eenvoudige meerderheid van stemmen. Bij

staking van stemmen is de stem van de Voorzitter beslissend.


ANDRÉ DIRCKX / °1936 / Belg / Functie binnen de Raad en zijn Comités Voorzitter van de Raad, Onafhankelijk Bestuurder, Lid

(Voorzitter) van het Auditcomité tot 29.04.2005, Lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het man-

daat 28.04.2006 • Vergoeding(1) € 62 000 (forfaitair vastgelegd) • Aanwezigheden(2) (8 / 3 / 8) • Huidige en over de laatste

5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Euronext NV, Spullenhulp VZW, Warehouses De

Pauw NV(3)

ALAIN SIAENS / °1941 / Belg / Voorzitter van het Directiecomité en Lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen

van Bank Degroof NV (Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Vice-Voorzitter van

de Raad (vertegenwoordigt Bank Degroof), Lid van het Auditcomité tot 31.12.2005 • Einde van het mandaat 29.04.2007 •

Vergoeding(1) € 23 630 • Aanwezigheden(2) (5 / 2 / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere

ondernemingen en organisaties Aliaxis NV, Bank Degroof Luxemburg NV (L), Bearbull NV, Brepols NV, Degroof Institutio-

nal Asset Management NV, Degroof Investissements NV, Guimard Finance NV, Levimmo NV, Philippe Patrimoine NV (FR),

Privatbank NV (ES), Project 2 NV, Société Immobilière et Financière Industrie-Guimard (IMOFIG) NV, Sopartec NV, Tes-

senderlo Chemie International NV, Etex Group NV(3)

SERGE FAUTRÉ / °1960 / Belg / Chief Executive Officer (CEO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan 58, 1200 Brussel) / Functie binnen

de Raad Afgevaardigd Bestuurder • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden(2) (8 / - / -) • Huidige en over de

laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties La Mondiale (FR), Beroepsvereniging van

de Vastgoedsector (BVS), European Public Real Estate Association (EPRA)



JEAN-EDOUARD CARBONNELLE / °1953 / Belg / Chief Financial Officer (CFO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan 58, 1200

Brussel) / Functie binnen de Raad Bestuurder Directeur • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden(2) (8 / - / ) •

Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Private equity fonds

FCPR Siparex Nord (FR), Cofinimmo Lease Finance, Société d’Habitations de Tournai NV(3)

JEAN FRANKEN / °1948 / Belg / Chief Operating Officer (COO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan 58, 1200 Brussel) / Functie

binnen de Raad Bestuurder Directeur • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden(2) (8 / - / -) • Huidige en over de

laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Beroepsvereniging van de Vastgoedsector

(BVS)(3)

GUIDO ROELANDT / °1952 / Belg / Voorzitter van het Directiecomité van Dexia Insurance Belgium NV (Livingstonelaan 6, 1000

Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder (vertegenwoordigt Dexia Groep), Voorzitter van het Comité

voor Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het mandaat 28.04.2006 • Vergoeding(1) € 32 720 • Aanwezigheden(2)

(8 / - / 8) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Diverse

ondernemingen van de Groep Dexia [Dexia Insurance Belgium Invest NV, Audit en Ingénierie Sociale (AIS) Consulting (FR),

Dexia Epargne Pension NV (FR), Dexia Insurance & Pensions Services NV (L), Dexia Life & Pensions NV (L), Dexia Asset

Management Luxembourg NV (L), Dexia Prévoyance NV (FR), Dexia Generali Santé NV (FR)(3), Artesia Bank NV (NL)(3),

Dexia Versicherungsvermittlungs AG (D)(3), Dexia Insurance Services Deutschland AG (D)], Auxipar NV, Leopoldsruimte

NV, Corona NV, Belstar NV, Realtex NV, Assurance Asset Management Company NV, DVV Finance NV (L), Eurco NV (L),

Eurcolux NV (L), Copharma Industries Unltd (IRL), Echo Unltd (IRL), Eurco Ltd (IRL), Eurco Re Ltd (IRL), Eurco Rück AG

(CH), IBRO Holding Unltd (IRL), Rekord AG (CH), Rekord Finanzdienstleistung AG (CH), Rekord Management und Consulting

AG (CH), Rainbow ICT-Services ESV, Livingstone Building NV, Eurco Belgium VZW(3), Grand Canal Brokerage Investments

Ltd (IRL)(3), DVV Investment BV (NL)(3), DVV Verzekeringen NV(3)

XAVIER DE WALQUE / °1965 / Belg / Lid van het Directiecomité van Dexia NV, Bestuurder en Lid van het Directiecomité van

Dexia Bank België NV en Dexia Banque Internationale à Luxembourg (BIL) (L) (Pachecolaan 44, 1000 Brussel) / Functie

binnen de Raad Bestuurder (vertegenwoordigt Dexia Groep) • Einde van het mandaat 27.04.2007 • Vergoeding(1) € 17 220

• Aanwezigheden(2) (6 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en or-

ganisaties Diverse ondernemingen van de Groep Dexia [Dexia Insurance Belgium NV, Dexia Investments Ireland Ltd (IRL),

Dexia Capital Ireland Ltd (IRL), Dexia Financial Services Ireland Unltd (IRL), Pensioenfonds Artesia VZW, Bijkomend

pensioenfonds Artesia VZW, Dexia Foundation VZW(3), DVV Verzekeringen NV(3)], en verschillende ondernemingen van de

Groep Cobepa [Clairville NV(3), Cobema NV(3), Cobepa Finance NV (L)(3), Cobepa Technology NV(3), Compagnie de Gestion et

de Développement Informatique (CGDI) NV(3), Compagnie Financière et Immobilière (COFIM) NV(3), Copabel NV(3), Paribas

Participations Ltd (PPL) (CA)(3), Société Financière et de Réalisations (SOFIREAL) NV(3)], Edifi NV (L)(3), Maison de la

Radio Flagey NV(3), Zenitel Finance Netherlands BV (NL)(3), Zenitel NV(3), Zetes Industries NV(3),Zetes NV(3)

15

2 34

9

86

(1) Vergoeding toegekend aan de niet-uitvoerende Bestuurders voor 2005.(2) Aantal aanwezigheden in 2005: (Raad van Bestuur / Auditcomité / Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen).(3) Beëindigde mandaten.

710 1 André Dirckx

2 Xavier de Walque

3 Guido Roelandt

4 Serge Fautré

5 Robert Franssen

6 Jean-Edouard Carbonnelle

7 Alain Siaens

8 Jean Franken

9 Johannes-Frederik Lisman

10 Gilbert van Marcke de Lummen

10


AGF(4) VERTEGENWOORDIGD DOOR ROBERT FRANSSEN / °1955 / Belg / Voorzitter van het Directiecomité van AGF

Belgium NV (Lakensestraat 35, 1000 Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder, Lid van het Comité voor

Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Vergoeding(1) € 28 910 • Aanwezigheden(2) (6 / - / 8) •

Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Diverse ondernemingen

van de Groep AGF [AGF Belgium Insurance NV, AGF Belgium Holding NV, Stanislas Haine NV, AGF Benelux NV], Verbond

van Ondernemingen te Brussel VZW, Anpi VZW, Assuralia Beroepsvereniging, Portima Coöperatieve Vennootschap, Union

Wallone des Entreprises VZW, Assurcard NV

GILBERT VAN MARCKE DE LUMMEN / °1937 / Belg / Functie binnen de Raad en zijn Comités Onafhankelijk Bestuurder, Lid

(Voorzitter) van het Auditcomité sinds 29.04.2005 • Einde van het mandaat 27.04.2007 • Vergoeding(1) € 29 595 • Aanwe-

zigheden(2) (8 / 3 / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties

D’Ieteren NV, Avis Europe PLC (UK), Maison de la Radio Flagey NV, Belron SA (L)

JOHANNES-FREDERIK LISMAN / °1952 / Nederlander / Functie binnen de Raad Bestuurder • Einde van het mandaat

27.04.2007 • Vergoeding(1) € 17 480 • Aanwezigheden(2) (6 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende manda-

ten in andere ondernemingen en organisaties RB Management NV

BEEINDIGDE MANDATEN

BARON BERNARD SNOY / °1945 / Belg / Directeur van Tafel 2 van het Stabiliteitspact voor Zuidoost Europa tot juni

2006 (Wiertzstraat 50, 1050 Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Onafhankelijk Bestuurder, Lid van het

Auditcomité • Einde van het mandaat 30.06.2005 • Vergoeding(1) € 17 129 • Aanwezigheden(2) (4 / 2 / 1) • Huidige en

over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Fondation Internationale Robert

Triffin, Fonds Scientifique Jean Bastin, Société Royale d’Economie Politique de Belgique VZW, Comité International de

Waterloo, European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) (UK)(3), Info-Point Europe du Brabant Wallon(3),

Europese Liga voor Economische Samenwerking(3)

ERIC DE VOCHT / °1944 / Belg / Afgevaardigd Bestuurder van Belinvest c/o Tour & Taxis (Havenlaan 86C, 1000 Brussel) /

Functie binnen de Raad Bestuurder • Einde van het mandaat 29.04.2005 • Vergoeding(1) € 0 • Aanwezigheden(2) (0 / - / -) •

Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Robelco NV


(1) Vergoeding toegekend aan de niet-uitvoerende Bestuurders voor 2005.(2) Aantal aanwezigheden in 2005: (Raad van Bestuur / Auditcomité / Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen).(3) Beëindigde mandaten.(4) Aandeelhouder van Cofinimmo.


ROL VAN DE RAAD

De rol van de Raad van Bestuur bestaat erin:

op eigen initiatief of op voorstel van het Directiecomité de strategische richtlijnen van de vennootschap vast te

leggen;

toezicht te houden op de kwaliteit van het beheer en erover waken dat dit bij de gekozen strategie aansluit;

de kwaliteit van de informatie die aan de beleggers en aan het publiek wordt verschaft te controleren;

erop toe te zien dat alle Bestuurders, die individueel en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het maatschap-

pelijk doel en de uitbouw van Cofinimmo, zich te allen tijde op een onafhankelijke manier opstellen;

alle onderwerpen te behandelen die onder zijn wettelijke bevoegdheid vallen (goedkeuring van de strategie en

van het budget, neerlegging van de jaar-, halfjaar- en kwartaalrekeningen, aanwending van het maatschap-

pelijk kapitaal, goedkeuring van de splitsing- en fusieverslagen, bijeenroeping van de Gewone en Buitenge-

wone Algemene Vergaderingen, organisatie van de beslissingsorganen en benoemingen van hun leden).

ACTIVITEITENVERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Naast de weerkerende onderwerpen, sprak de Raad van Bestuur zich uit over verschillende dossiers, waaronder:

de verwerving van het terrein verkocht door de Belgische Staat waarop het nieuwe Justitiepaleis van

Antwerpen gebouwd is dat bezwaard is met een erfpachtrecht voor een periode van 27 jaar ten gunste

van Justinvest Antwerpen NV, het afsluiten van een huurovereenkomst als hoofdhuurder met Justinvest

Antwerpen NV voor een periode van 27 jaar evenals het afsluiten van een huurovereenkomst als verhuurder

met de Regie der Gebouwen voor een periode van 36 jaar;

de fusie door overname van de volgende vennootschappen van de Cofinimmo Groep:

> de vennootschap Beta Invest BVBA, eigenaar van het kantoorgebouw gelegen te 1040 Brussel, Guimard-

straat, 10 evenals een gebouw gelegen te Zaventem;

> de vennootschap Immobilière de Location du Quartier Léopold NV, eigenaar van een kantoorgebouw

gelegen te 1050 Brussel, Troonstraat, 98;

> de vennootschap North Galaxy NV;

> de vennootschap Espace Saint Catherine NV, eigenaar van het kantoorgebouw Tour Albert gelegen te

Charleroi;

de goedkeuring, op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen, van het Corporate Gover-

nance Charter en de documenten waaruit het bestaat in uitvoering van de Corporate Governance Code;

het bepalen van de beginselen van de samenstelling van de Raad van Bestuur, op voorstel van het Comité

van Benoemingen en Bezoldigingen.

De Raad van Bestuur wijdde tevens een belangrijk deel van zijn vergaderingen aan de analyse van de strategie

van de onderneming en diversificatiemogelijkheden. In deze context heeft de Raad beslist een partnership af te

sluiten met de vennootschap Restel Résidences NV met als doel te investeren in serviceflats en rusthuizen.


VERGOEDING VAN DE BESTUURDERS

De vergoeding van de Bestuurders wordt bepaald door de Algemene Vergadering op basis van de voorstellen

van de Raad van Bestuur en volgens de aanbevelingen van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen.

De vergoeding voor 2005 bestaat uit:

enerzijds, een basisvergoeding van € 9 000 als lid van de Raad van Bestuur, en € 6 250 als lid van een Comité

en € 12 500 voor het Voorzitterschap van de Comités;

en anderijds, zitpenningen van € 1 500 (van toepassing sinds de Algemene Vergadering van 29.04.2005,

voordien € 1 240) per vergadering voor de deelname aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur en

€ 700 (van toepassing sinds de Algemene Vergadering van 29.04.2005, voordien € 620) per vergadering

voor de deelname aan de vergaderingen van de Comités van de Raad.

De vergoeding van de Voorzitter van de Raad is vastgelegd op € 62 000 per jaar voor het geheel aan verant-

woordelijkheden die hij draagt, zowel in de Raad van Bestuur als in de Comités van de Raad.

Er zal aan de Algemene Vergadering van 2006 worden voorgesteld om deze vergoedingen aan te passen.

Adviserende comités

AUDITCOMITE

Tot in juni 2005 bestond het Auditcomité uit 3 leden van de Raad van Bestuur, de heren André Dirckx, Voorzit-

ter tot 29.04.2005 opgevolgd door de heer Gilbert van Marcke de Lummen, Alain Siaens en Bernard Snoy, die

voor het grootste deel onafhankelijke Bestuurders waren. Naar aanleiding van het ontslag van de heer Bernard

Snoy in juni 2005, bestond het Auditcomité nog maar uit 2 leden waarvan één onafhankelijke Bestuurder.

De samenstelling van het Auditcomité beantwoordt dientengevolge niet langer aan de vereisten van de Cor-

porate Governance Code. Onder de nieuwe onafhankelijke Bestuurders, waarvan de verkiezing ter stemming

zal worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van 28.04.2006, zal een nieuw lid van het Auditcomité

aangesteld worden. De heer Alain Siaens heeft, met ingang op 31.12.2005, zijn ontslag ingediend als lid van

het Auditcomité, en werd opgevolgd door de heer Robert Franssen.

De leden van het Directiecomité maken geen deel uit van het Auditcomité maar de Chief Executive Officer

woont de vergaderingen bij. De Voorzitter van de Raad van Bestuur beschikt over een permanente uitnodiging

voor alle vergaderingen van het Auditcomité.

De rol van het Auditcomité bestaat eruit:

de Raad van Bestuur bij te staan in de uitoefening van zijn toezichtverantwoordelijkheden, meer bepaald inzake

de informatieverstrekking aan aandeelhouders en derden en de werking van de interne controlemechanismen

die de Raad en de Directie hebben ingevoerd;

aanbevelingen te formuleren betreffende de benoeming van de externe auditor van de onderneming en het

bepalen van de aard en de draagwijdte van zijn extralegale opdrachten, het ramen van hun kostprijs en het

goedkeuren van zijn vergoeding;

de kwartaal-, halfjaar- en jaarrekeningen, alsook de statutaire verslagen te onderzoeken;

de aanbevelingen van de externe auditor te onderzoeken en eventueel aanbevelingen aan de Raad van

Bestuur te formuleren;



de strikte toepassing van de wetgeving, de reglementeringen en de interne voorschriften inzake belangen-

conflicten te waarborgen.

In 2005 vergaderde het Auditcomité 4 maal. Daarbij werden de volgende thema’s behandeld:

analyse van het beheer van de reputatie- en exploitatierisico’s;

informatie betreffende de methodologie ter waardering door de onafhankelijke deskundige van vastgoed-

activa;

analyse van de boekhoudkundige verwerking van de North Galaxy transactie;

conclusies van de opdracht uitgevoerd door de interne auditor betreffende de functie van Property Manager;

voorstelling door de Commissaris van de aanbevelingen ter verbetering van de interne controleprocedures;

nazicht van de vooruitgang in de overgang van de boekhoudkundige voorstelling naar de IAS/IFRS normen.

COMITE VOOR BENOEMINGEN EN BEZOLDIGINGEN

Tot in juni 2005 bestond het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen uit 3 leden van de Raad van Bestuur, de

heren Guido Roelandt (Voorzitter), André Dirckx en Bernard Snoy (lid sinds 29.04.2005 ter vervanging van de

heer Robert Franssen), die voor de meerderheid onafhankelijke Bestuurders waren. Naar aanleiding van het ont-

slag van de heer Bernard Snoy in juni 2005, heeft de heer Robert Franssen aanvaard om opnieuw lid te worden van

het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen tot aan de benoeming van een nieuwe onafhankelijke Bestuurder.

Een nieuw lid zal inderdaad aangesteld worden onder de nieuwe onafhankelijke Bestuurders, waarvan de verkie-

zing ter stemming zal worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van 28.04.2006. Tot aan die datum

beantwoordt de samenstelling van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen niet langer aan de vereisten

van de Corporate Governance Code.

De rol van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen bestaat eruit de Raad bij te staan door:

aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de Raad van Bestuur en zijn Comités en betref-

fende de bekrachtiging van de onafhankelijkheid van zijn leden;

bijstand te verlenen bij de selectie, de beoordeling en de aanstelling van de leden van de Raad van Bestuur

en van het Directiecomité;

bijstand te verlenen bij het bepalen van de vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur en van het

Directiecomité;

aanbevelingen te analyseren en voor te bereiden aangaande alle onderwerpen die verband houden met

Corporate Governance.

In 2005 vergaderde het Comité 8 maal. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken hadden betrekking op

de volgende thema’s:

het in overeenstemming brengen van de toepassing van de Corporate Governance binnen de Cofinimmo

Groep met de Corporate Governance Code;

het bepalen van de beginselen m.b.t. de samenstelling van de Raad van Bestuur;

het aanwerven van 2 onafhankelijke Bestuurders volgens een strikte procedure;


de samenstelling van het Directiecomité en de benoeming van een nieuw lid;

het bepalen van de vergoeding van de uitvoerende en niet-uitvoerende Bestuurders zodat zij conform blijft

met de marktpraktijken en hun verantwoordelijkheden;

de evaluatie van zijn werking.

DirectiecomitéHet Comité wordt voorgezeten door de Gedelegeerd Bestuurder, de heer Serge Fautré (CEO), bijgestaan door

2 Bestuurders Directeurs, de heren Jean-Edouard Carbonnelle (CFO) en Jean Franken (COO), en door mevrouw

Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel). Elk lid van het Comité is dus bevoegd voor een specifiek

domein onder de algemene leiding van de heer Serge Fautré. Het Comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk

voor het operationele beheer van de onderneming.

In dit kader bestaat zijn rol eruit:

aan de Raad van Bestuur de strategie van de vennootschap voor te stellen;

deze strategie uit te voeren, met inbegrip van de beslissingen om gebouwen of aandelen van vastgoed-

vennootschappen te verwerven of te verkopen;

in te staan voor het dagelijks bestuur van de onderneming en er verslag over uit te brengen aan de Raad van

Bestuur.

Tijdens de vergadering van 24.03.2005, heeft de Raad van Bestuur een charter goedgekeurd van het Directie-

comité waarin de principes van de Belgische Corporate Governance Code worden weerspiegeld.

SAMENSTELLING

SERGE FAUTRÉ / CHIEF EXECUTIVE OFFICER trad in maart 2002 in dienst bij Cofinimmo. Voordien was hij

Financieel Directeur van de Internet Business Unit en Directeur van de Groep Thesaurie en Financiën van

Belgacom. Van 1994 tot 1999 was hij Lid van het Directiecomité van JP Morgan Bank België en van 1992

tot 1994 was hij verantwoordelijk voor het departement Corporate Finance van de Groep Glaverbel. Daarvoor

werkte hij bij Citibank, eerst in Brussel en vervolgens in Londen. Hij begon zijn carrière in New York bij J. Henri

Schroder Bank and Trust Company. Hij is licentiaat in de Economische Wetenschappen (UCL 1982) en Master

of Business Administration (Chicago 1983).

JEAN-EDOUARD CARBONNELLE / CHIEF FINANCIAL OFFICER trad in november 1998 bij Cofinimmo in dienst.

Voordien werkte hij in de Groep van de Generale Maatschappij van België, eerst binnen deze holding zelf en

vervolgens als Bestuurder en Directeur Financiën van de Groep Diamant Boart (slijpproducten) en als Lid

van het Directiecomité van Sibéka (diamant) en tenslotte voor korte tijd als Investor Relations Manager van

Union Minière (non-ferrometalen). Hij begon zijn loopbaan bij de Wereldbank waar hij op de financiering van

industriële projecten werkte. Hij is Handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business

Administration (Wharton 1977).

JEAN FRANKEN / CHIEF OPERATING OFFICER is sinds 1996 verantwoordelijk voor de vastgoedverrichtingen

bij Cofinimmo. Hij is sinds het begin van zijn carrière actief in de vastgoedsector en was achtereenvolgens

verantwoordelijk voor de constructie van gebouwen, projectontwikkelaar waaronder het Keiberg Business Park

in Zaventem, en beheerder van portefeuilles met kantoorvastgoed. Hij is Burgerlijk Ingenieur (UCL 1971).



FRANÇOISE ROELS / SECRETARY GENERAL & GROUP COUNSEL trad in augustus 2004 in dienst bij Cofinimmo. Zij is

lid van het Directiecomité sinds oktober 2005. Zij leidt het juridisch departement en is verantwoordelijk voor

het Secretariaat Generaal van de onderneming. Zij is tevens belast met de verschillende aspecten die verband

houden met het aandeelhouderschap en de wisselwerkingen met de Belgische financiële controleautoriteiten.

Alvorens Cofinimmo te vervoegen, was Françoise Roels werkzaam bij het advocatenkantoor Loyens, bij

Euroclear / JP Morgan en bij de Belgacom Groep. Zij was er verantwoordelijk voor fiscale en Corporate

Governance aangelegenheden. Zij is licentiate in de Rechten (RUG 1984), kandidate in de filosofie (RUG 1984)

en verwierf een fiscaliteitdiploma (Ecole Supérieure des Sciences Fiscales 1986).

CONTRACTUELE BEPALINGEN VAN DE LEDEN VAN HET DIRECTIECOMITE

In het kader van de opdracht om in te staan voor het dagelijks beheer, heeft de onderneming met de Bestuurders

leden van het Directiecomité een bedrijfscontract afgesloten voor onbepaalde duur.

Zij vervullen hun taak zonder enige ondergeschiktheid en in volle autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich bij

de uitvoering van hun taken echter leiden door de richtlijnen en strategische beslissingen die werden geformuleerd

door de Raad van Bestuur en het naleven van de competentie- en werkingsregels van het Directiecomité.

Het contract dat hen bindt met Cofinimmo kan worden opgezegd na een opzegtermijn van 24 maanden in geval

van verbreking door de onderneming en van 3 maanden in geval van verbreking door een Bestuurder lid van het

Directiecomité, of door de uitbetaling van een opzegvergoeding die wordt berekend op basis van de geldende

bezoldiging op het ogenblik van de verbreking.

Ingeval de onderneming zou worden overgenomen of indien er binnen een termijn van 5 jaar te tellen vanaf deze

overname een einde zou gesteld worden aan hun contract of de omvang van hun functie beperkt zou worden, zal

Cofinimmo aan de Bestuurders leden van het Directiecomité een vergoeding van 36 maanden betalen.

VERGOEDING VAN DE LEDEN VAN HET DIRECTIECOMITE

De Bestuurders leden van het Directiecomité hebben het statuut van zelfstandige. Zij genieten van vaste en

veranderlijke vergoedingen die hun prestaties dekken als lid van het Directiecomité en als Bestuurder van de

onderneming. Het bedrag van de veranderlijke vergoedingen wordt bepaald op basis van de verwezenlijking van

financiële en individuele kwalitatieve doelstellingen, meer bepaald de realisatie van het jaarlijks budget van de

onderneming (70%), de groei van het inkomen per aandeel volgens criteria die jaarlijks worden bepaald door

de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen (20%) en de globale

waardering (10%). De betaling van het veranderlijke gedeelte van de emolumenten gebeurt onmiddellijk na de

goedkeuring van de jaarrekeningen door de Gewone Algemene Vergadering.

De leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming, hebben het statuut van

salarisgerechtigde en genieten eveneens van vaste en veranderlijke vergoedingen. De veranderlijke vergoeding

wordt bepaald op basis van de verwezenlijking van financiële en individuele kwalitatieve objectieven, en is een

veelvoud van het maandelijks salaris.


De leden van het Directiecomité genieten van een spaar- en voorzorgsplan. Cofinimmo stelt hen een firmawagen

ter beschikking waarvan de jaarlijkse kosten voor de onderneming maximum € 15 000 bedragen. Cofinimmo

betaalt hen alle kosten gemaakt voor rekening van de onderneming terug.

De kosten met betrekking tot de medische dekking bedragen € 1 776,73 voor de CEO en € 4 320,75 voor de

andere leden van het Directiecomité.

Indien de Bestuurders leden van het Directiecomité hun functie niet kunnen uitoefenen omwille van

onbekwaamheid (ziekte of ongeval), blijft Cofinimmo hen, gedurende een periode van 12 maanden te tellen

vanaf de 1ste dag van onbekwaamheid, het vaste deel van hun vergoedingen verder betalen.

Indien de leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming hun functie niet kunnen

uitoefenen omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval), genieten zij van een invaliditeitsrente (gestort

door een verzekeringsmaatschappij) gelijk aan 80% van hun vaste vergoeding.

De leden van het Directiecomité krijgen geen opties noch andere aan aandelen gekoppelde bezoldigingen.

VAST(1) VERANDERLIJK(1) TOTAAL

Serge Fautré - CEO 307 000 125 376 432 376waarvan pensioenplan 62 000 62 000

Andere leden van het Directiecomité 585 507 214 900 800 407waarvan pensioenplan 131 787 131 600 263 387

EXECUTIVE COMMITTEE

Serge Fautré Executive Director - Chairman of the Executive Committee - CEO

Jean-Edouard Carbonnelle Executive Director - CFO

Jean Franken Executive Director - COO

Françoise Roels Secretary General & Group Counsel

MANAGEMENT

Sébastien Berden Corporate Finance & Investor Relations Manager

Benjamin Bostoen Head of IT

Chantal Cabuy Human Resources Manager

Xavier Denis Head of Project Development & Area Manager

Jean Pierre D’haenens Head of Accounting Departement

Andrée Doucet Corporate Legal Officer

Marc Hellemans Head of Corporate Finance and Control

Dirk Huysmans Area Manager

Benoît Messiaen Group Treasurer

Domien Szekér Head of Project Management

Jean Van Buggenhout Internal Audit & Quality Manager

Séverine Van der Schueren Corporate Communications Manager

Tim Verschaffelt Area Manager

(in €)


(1) Sociale werkgeversbijdragen niet bij inbegrepen voor de leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming. De vergoeding van de nieuwe leden staat vermeld prorata temporis.

Management


R E G E L I N G VA N B E L A N G E N C O N F L I C T E N

In toepassing van Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen mag een lid van de Raad van

Bestuur dat rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van patrimoniale aard heeft, dat in strijd is met een

beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen

van de Raad deelnemen. In toepassing van Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen stelde de

Raad van Bestuur geen enkel verslag op voor 2005, gezien er geen belangenconflicten binnen deze Raad waren.

Naargelang van de concrete omstandigheden, zouden de volgende situaties aanleiding kunnen geven tot de

toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen en als mogelijke belangenconflicten beschouwd

kunnen worden:

uit hoofde van de heer Johannes-Frederik Lisman indien er zich transacties voordoen tussen Cofinimmo NV

en de vennootschap Robelco NV en/of Royal Properties NV waarvan de Heer Johannes-Frederik Lisman

Afgevaardigd Bestuurder is en voor dewelke de belangen van Robelco en/of Royal Properties tegenstrijdig zijn

met deze van Cofinimmo;

uit hoofde van de Bestuurder AGF en de Bestuurders benoemd op voorstel van Dexia en Bank Degroof indien er

zich transacties voordoen tussen Cofinimmo NV en respectievelijk AGF, Dexia en Bank Degroof voor dewelke

de belangen van deze ondernemingen tegenstrijdig zijn met Cofinimmo.

Overeenkomstig het intern reglement betreffende belangenconflicten, heeft de Raad een verslag opgemaakt

betreffende de verwerving tegen contante betaling door Leopold Square NV en Cofinimmo NV in november 2005

van de aandelen van de vennootschappen Mechelen Kantoren Vastgoed NV, MKV I NV, en Parking Exploitation

& Développement NV. Eén van de verkopers van deze aandelen was immers de onderneming Royal Properties NV,

waarvan de heer Johannes-Frederik Lisman Afgevaardigd Bestuurder is. De beslissing omtrent de opname van dit

patrimonium en de financiële voorwaarden die er tegenover stonden, werd genomen door het Directiecomité in het

kader van zijn taak en valt dientengevolge buiten het toepassingsgebied van Artikel 523.

Deze transactie valt binnen de gebruikelijk door Cofinimmo afgesloten operaties, in omstandigheden en onder de

gangbare marktwaarborgen voor dergelijke operaties. Cofinimmo is vertrouwd met dergelijke operaties en het

verslag van de deskundige Winssinger, opgesteld in toepassing van het Artikel 59 van het Koninklijk Besluit van

10.04.1995, bevestigt dat de marktvoorwaarden werden nageleefd. De Raad van Bestuur van Cofinimmo acht

bijgevolg dat het bestaan van een eventueel indirect vermogensrechtelijk belang uit hoofde van bovenvermelde

Bestuurder geen belangenconflictensituatie veroorzaakt. De Raad van Bestuur omschrijft eveneens in zijn notulen

de aard van de operatie, rechtvaardigt de genomen beslissing en vermeldt de vermogensrechtelijke gevolgen voor

de onderneming.

C E R T I F I C E R I N G VA N D E R E K E N I N G E N

Een door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangestelde Commissaris moet:

de jaarrekeningen certificeren en de halfjaarrekeningen herzien, zoals voor iedere naamloze vennootschap;

bijzondere verslagen opstellen op verzoek van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen,

gezien Cofinimmo een Vastgoedbevak en dus een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging is.

De Commissaris is de Heer Ludo De Keulenaer, door de Commissie voor Bank-, Financie- en Assurantiewezen Erkend

Bedrijfsrevisor, c/o Deloitte & Partners Bedrijfsrevisoren met maatschappelijke zetel te 1050 Brussel, Louizalaan, 240.


H O N O R A R I A VA N D E C O M M I S A R I S

De honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de maatschappelijke en geconsolideerde

rekeningen van Cofinimmo bedragen € 93 000 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte & Partners voor de

revisie van de maatschappelijke rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook de wettelijke

opdrachten van de Commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedroegen € 138 350. De honoraria van de Groep

Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedroegen € 30 387 voor

het boekjaar.

VA S T G O E D E X P E R T I S E

De waarde van het vastgoed wordt elk kwartaal vastgesteld door de volgende onafhankelijke experts:

Philippe Winssinger en Benoît Forgeur (Winssinger & Vennoten);

Christian Karkan en Harry Chkolar (Cushman & Wakefield).

De vennootschap Winssinger & Vennoten verzamelt de deskundige verslagen in één globaal verslag en levert het

attest af dat terug te vinden is op pagina 76.

O N D E R Z O E K E N O N T W I K K E L I N G

De Cofinimmo Groep heeft geen enkele onderzoeks- of ontwikkelingsactiviteit ondernomen tijdens het boekjaar 2005.

A A N - EN VER KO OP VA N C O F INIMMO A A NDELEN - INSIDER TR A DING

Overeenkomstig de principes en de waarden van de onderneming, heeft Cofinimmo in haar Gedragscode regels

(dealing code) opgenomen die moeten worden nageleefd door de Bestuurders en aangestelde personen die de

financiële instrumenten uitgegeven door Cofinimmo willen verhandelen.

In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Cofinimmo, zullen de thans

geldende regels worden herzien teneinde deze in overeenstemming te brengen met de Europese Richtlijnen

2003/6/CE, 2003/124/CE, 2003/125/CE en 2004/72/CE van 28.01.2003 inzake handel met voorkennis en

marktmanipulatie. Hierover worden informatievergaderingen voor alle personeelsleden van de onderneming

georganiseerd.

Er dient tevens vermeld te worden dat de Gedragscode van de onderneming uitdrukkelijk voorziet dat de leden

van de Bedrijfsorganen en het Personeel zich ertoe verbinden om af te zien van het vragen aan derden naar welke

vorm van voordeel ook, contant of in natura, en om enig ander persoonlijk voordeel dat hen voorgesteld wordt in

het kader van hun professionele banden met de onderneming te weigeren.



G E R E C H T E L I J K E E N A R B I T R A G E P R O C E D U R E S

Het Directiecomité van Cofinimmo NV verklaart dat er geen regeringstussenkomst bestaat, noch enig proces

of arbitrageprocedure die een belangrijke invloed zou kunnen hebben, of in een recent verleden zou kunnen

gehad hebben, op de financiële of rendabiliteitsituatie van de Vastgoedbevak en dat er, voor zover geweten,

geen situaties of feiten zijn die deze regeringstussenkomsten, processen of arbitrageprocedures zouden kunnen

veroorzaken.

C O M P L I A N C E O F F I C E R

Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel, is de Compliance Officer van Cofinimmo. Haar taak bestaat

eruit toe te zien op het naleven van de Gedragscode en meer in het algemeen alle van toepassing zijnde wettelijke

en reglementaire verplichtingen.

V E R T E G E N W O O R D I G I N G S B E V O E G D H E I D

De onderneming wordt geldig in al haar daden vertegenwoordigd door 2 Bestuurders. Onverminderd de

beschikkingshandelingen die betrekking hebben op een vastgoed waarvoor de vennootschap vertegenwoordigd

moet zijn door 2 Bestuurders die gezamenlijk optreden zoals bepaald in Artikel 18 van het Koninklijk Besluit van

10.04.1995 over Vastgoedbevaks en Artikel 21 van de statuten van de Vennootschap, wordt de Vennootschap

voor alle daden en alle verplichtingen tegenover derden of openbare en privé-besturen geldig vertegenwoordigd

en kan ze geldig verbintenissen afsluiten die ondertekend zijn door 2 van de volgende personen:

Serge Fautré, Gedelegeerd Bestuurder, Voorzitter van het Directiecomité;

Jean-Edouard Carbonnelle, Bestuurder, lid van het Directiecomitie;

Jean Franken, Bestuurder, lid van het Directiecomité;

Françoise Roels, Secretary General;

Andrée Doucet, Juridisch Adviseur.

Voor de aankoop van gebouwen, zakelijke vastgoedrechten en aandelen van vastgoedvennootschappen moet er

echter minstens één van de handtekeningen van een Bestuurder zijn.

Er is tevens een specifieke delegatie voor de thesaurieverrichtingen.

S TAT U T E N VA N C O F I N I M M O

Uittreksels van de statuten van Cofinimmo zijn weergegeven op pagina 160 van het Jaarverslag. Hun laatste

herziening dateert van de Buitengewone Algemene Vergadering van 30.09.2005.


Cofinimmo moet haar activiteiten als onderneming op een verantwoorde en maatschappelijk betrokken wijze

uitoefenen. Ze moet de wetten van het land respecteren en de nodige aandacht besteden aan hygiëne, veiligheid

en milieu, overeenkomstig haar engagement om bij te dragen tot een duurzame ontwikkeling.

M I L I E U

Cofinimmo verbindt zich ertoe om haar vastgoedvermogen en haar activiteit als ontwikkelaar voor eigen rekening

te beheren in een perspectief van duurzame ontwikkeling en respect voor het milieu.

Vermogensbeheer De gebouwen van de portefeuille van Cofinimmo hebben een milieuvergunning die aangepast is aan hun reële

situatie en aan de reglementering van het gewest waarin ze gelegen zijn. Bij hun beheer worden de criteria inzake

milieu en energieverbruik die overeenkomen met de Europese milieunormen gerespecteerd. De geldende wetgeving

inzake PCB’s, HCFC freons en asbest wordt zorgvuldig nageleefd. Voor asbest bezit Cofinimmo een inventaris en

conformiteitcertificaten die jaarlijks worden hernieuwd.

Teneinde haar milieuverwezenlijkingen te formaliseren, onderneemt Cofinimmo de nodige stappen voor het bekomen

van het ISO 14001 milieucertificaat voor haar gebouwen. Dit milieubeheersysteem zal in eerste instantie worden

ingevoerd in 3 gebouwen, waaronder de maatschappelijke zetel. Gezien de omvang van de portefeuille zal er een

aanpassingsperiode nodig zijn vooraleer dit certificaat ook voor de andere gebouwen kan worden gewaarborgd.

Cofinimmo realiseerde diverse investeringen in haar gebouwen om het energieverbruik te verlagen. Dit omvat

aanpassingen van het verlichtings-, verwarmings- en watersysteem. De Property Manager controleert het energie-

verbruik van de gemeenschappelijke ruimtes van de gebouwen, analyseert de meteropnemingen en controleert het

onderhoud. Voor de verhuurde private ruimtes is de klant zelf verantwoordelijk voor zijn energieverbruik. De rol van

de Property Manager bestaat hier uit het verlenen van bijstand en informatie.

Cofinimmo moedigt haar klanten eveneens aan om hun afval te sorteren en stelt hen aangepaste oplossingen

betreffende afvalophaling voor.

Belangrijke werken en renovaties Bij belangrijke bouw- of renovatiewerken van haar gebouwen, verbindt Cofinimmo zich ertoe om duurzame

materialen te gebruiken die gericht zijn op het verlagen van de milieurisico’s en het verhogen van de levensduur

van de activa. De onderneming stelt tevens bouwprogramma’s op die bedoeld zijn om op de nieuwe wetgeving

inzake energieperformances van gebouwen te anticiperen en er vanaf nu al aan te beantwoorden, hoewel deze

nog niet in het Brussels en het Waals Gewest van toepassing is. Haar verbintenissen reiken vaak verder dan de

wettelijke verplichtingen en streven naar het verminderen van de energie- en milieulast.

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan mogelijke energiebesparingen voor de HVAC-installaties (verwarming,

air conditioning en ventilatie), de integratie van regulatiesystemen die aansluiten bij het toekomstige gebruik en

die een flexibele besturing van de installaties mogelijk maken, de invoering van verlichtingssystemen met een

beperkt verbruik en een langere levensduur, isolatieniveaus die beantwoorden aan de toekomstige verplichtingen,

de verlaging van de impact van de zon op de gebouwen om de warmteabsorptie in de zomer te verlagen, enz.

Duurzame ontwikkeling


Dit duurzaamheidsbegrip wordt ook weerspiegeld in het streven om uiterst moduleerbare en in de tijd aanpasbare

gebouwen te bouwen.

Gebruik makend van haar expertise op milieuvlak, werkt de onderneming mee aan onderzoeksprojecten rond

duurzame bouwactiviteiten.

M A AT S C H A P P E L I J K E V E R A N T W O O R D E L I J K H E I D

Als investeerder op lange termijn wenst Cofinimmo een actieve rol te spelen in de ontwikkeling van de stad Brussel en in

haar stedelijke kwaliteit. Daarom is ze een actief lid van verschillende unies en verenigingen.

Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS): de vastgoedvereniging die promotoren-bouwers, verkavelaars en

vastgoedbeleggers van België groepeert. Cofinimmo is lid en neemt actief deel aan de verschillende commissies.

Urban Land Institute (ULI): een ontmoetingsplatform van Belgische en internationale marktspelers van de

vastgoedindustrie. Cofinimmo neemt deel aan de gedachtewisseling rond de grote uitdagingen die verbonden

zijn aan de groeiende stadsontwikkeling en duurzame ontwikkeling binnen de Belgische divisie.

European Public Real Estate Association (EPRA): de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoed-

ondernemingen. Cofinimmo werkt actief mee aan de realisatie van de EPRA doelstellingen zoals o.a. het

uitwerken van pan-Europese praktijken voor het harmoniseren van de wetgevingen, Corporate Governance,

boekhoudnormen en financiële communicatie. Serge Fautré, Gedelegeerd Bestuurder van Cofinimmo, is

Voorzitter van de Executive Board.

Investment Property Database (IPD): vereniging die op duidelijke wijze evaluatieregels voor de rentabiliteit

van de gebouwen wil definiëren door een betere transparantie van de gebruikte methodes. Cofinimmo steunt

het gebruik van deze methodologie in België.

Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA): vereniging met als doel het promoten en ontwikkelen

van Asset Management in België. Cofinimmo is actief lid van de Vastgoedbevak taskforce.

Club Bruocsella: club van ondernemingen-mecenassen die werd opgericht door de Stichting Promethea, die

als doel heeft culturele, sociale en bouwkundige projecten te ondersteunen die een invloed hebben op de

stedelijke omgeving in het Brussels Gewest. Cofinimmo steunt de Club Bruocsella.

Fonds Europese Wijk: fonds dat streeft naar het opnieuw creëren van een meer gemengd karakter van de

kantoorwijk in de Europese wijk in het centrum van Brussel. Cofinimmo steunt het Fonds Europese Wijk.


A A N D E E L H O U D E R S

Transparante financiële informatieCofinimmo geeft haar aandeelhouders regelmatig informatie over haar activiteiten en haar resultaten. Deze

informatie wordt gelijktijdig en binnen de voorgeschreven termijnen meegedeeld aan alle partijen van de

financiële markt. De site www.cofinimmo.com wordt regelmatig bijgewerkt en voldoet aan de bepalingen van het

Koninklijk Besluit van 31.03.2003 betreffende de verplichtingen van de emittenten van financiële instrumenten.

Cofinimmo is zich bewust van de problematiek m.b.t. duurzame ontwikkeling en heeft haar aandeelhouders op

naam gevraagd om de oproepingen voor de Gewone of Buitengewone Algemene Vergaderingen via elektronische

weg te ontvangen teneinde het administratieve beheer rond deze oproepingen te beperken en te omvangrijke

briefzendingen te vermijden. Het Wetboek van Vennootschappen voorziet deze mogelijkheid.

Hogere dividendwaardeHet management besteedt bijzondere aandacht aan de regelmatige groei van het dividend. Aan de hand van een

strategie die streeft naar rentabiliteit, spant de onderneming zich in om waarde te creëren en haar aandeelhou-

ders een stabiel rendement te waarborgen zonder haar gering risicoprofiel te verliezen.

H U M A N R E S O U R C E S

TewerkstellingCofinimmo verwacht creativiteit, stiptheid en teamgeest van haar medewerkers. Het management moet hen motiveren

zodat de groeistrategie van de onderneming in de beste omstandigheden kan worden gerealiseerd.

Op 31.12.2005 stelde de onderneming 81 mensen tewerk (gemiddelde leeftijd 38 jaar). 70% heeft een universitaire

opleiding en 12% is bovendien houder van een postuniversitair diploma. Twee derden van de medewerkers werkt recht-

streeks op de klantendienst en het patrimoniumbeheer, de anderen hebben ondersteunende functies.

BezoldigingCofinimmo biedt een competitieve en motiverende bezoldiging. Ze omvat een voorzorgsplan en een winstdeelnameplan.

Dit laatste bedroeg € 285 815 in 2005, hetzij 0,38% van het geconsolideerde resultaat. Cofinimmo ziet er op

toe dat er geen discriminatie tussen haar mannelijke en vrouwelijke werknemers is. Aan het einde van het jaar

vertegenwoordigden vrouwen 62% en mannen 38% van het personeelsbestand. De bepalende criteria bij het

vastleggen van het loon zijn identiek.

OpleidingCofinimmo biedt haar werknemers professionele ontwikkelingsmogelijkheden via een opleidingsprogramma.

In 2005 heeft meer dan 95% van de medewerkers een opleiding gevolgd. Het budget dat Cofinimmo hieraan

besteedde, bedroeg iets meer dan 2% van de loonmassa. Deze opleidingen zijn bedoeld om technische, gedrags-

en managerscompetenties te ontplooien.

Duurzame ontwikkeling


Binding van de medewerkersEr bestaat een belangrijke relatie tussen de tevredenheid van het personeel en de financiële resultaten van de

onderneming. De gemiddelde anciënniteit van de medewerkers van Cofinimmo is 6 jaar en het absenteïsme

bedraagt minder dan 2%. Het aantal ontslagen ligt bijzonder laag: 5 mensen tijdens de 5 voorbije jaren.

WerkomgevingCofinimmo heeft de nodige beschikkingen en maatregelen genomen inzake welzijn op het werk, stresspreventie

en het beleid inzake ongepast gedrag binnen de onderneming. De werkomgeving biedt een maximum aan

veiligheid. De afdeling human resources volgt de vooruitgang van de medewerkers en stelt alles in het werk om een

aangename werkomgeving te creëren. Een intranetsysteem en workflowprocedures werden ingevoerd om de goede

communicatie tussen de teams en de kwaliteit van hun werk te waarborgen.

Investor in PeopleCofinimmo verkreeg het Investor in People label. Zij verbindt zich ertoe de ontplooiing van

haar personeel te bevorderen om zo haar concurrentiekracht te versterken. In België werd het

label geïntroduceerd door de Vlaamse Regering, in samenwerking met de Vlerick Leuven Gent

Management School om het belang van het personeelsbeheer als spil van de strategie van ondernemingen te

benadrukken.

Employer of the yearUit een 100-tal Belgische kandidaten, werd Cofinimmo verkozen tot “Employer of the year” door

het Great Place to Work Institute. Dit instituut is een organisme gespecialiseerd in research &

management consultancy gebaseerd in de Verenigde Staten met meer dan 30 filialen vespreid over

de hele wereld, waarvan 15 in Europa. In 2002 werd de Europese Divisie, het Great Place to Work Europe

Consortium, aangesproken door de Europese Commissie om dit initiatief op te zetten in Europa, wat gebeurde in

samenwerking met het HRM Centre van de Vlerick Leuven Gent Management School. Elk jaar maakt het Great

Place to Work Institute een lijst bekend van de beste werkgevers in de verschillende landen van haar filialen. Elke

onderneming wordt beoordeeld op verschillende criteria: geloofwaardigheid en integriteit van haar management,

professionele ontplooiingskansen en respect voor de werknemers, rechtvaardigheid en onpartijdigheid, fierheid

van het personeel om deel uit te maken van de onderneming en, tenslotte, werksfeer en teamgeest. Cofinimmo

is zich bewust van de toenemende invloed van de sociale verantwoordelijkheid die de ondernemingen dragen

en waakt over de sociale dimensie bij het beheer van haar menselijk kapitaal. De sociale aspecten zoals de

bedrijfscultuur die wordt gekenmerkt door loyaliteit, toewijding en motivatie vormen meer en meer niet te

verwaarlozen concurrentiële voordelen.

DiversiteitcharterCofinimmo is één van de 50 eerste Brusselse ondernemingen die het Diversiteitcharter ondertekend heeft, dat

werd gelanceerd door het Brussels Ministerie voor Economie en Werkgelegenheid. Cofinimmo waakt erover dat

een diversiteitbeheersbeleid wordt toegepast en toont de wil om de maatschappij in haar etnische en culturele

diversiteit (etnische afkomst, geslacht, leeftijd, …) te vertegenwoordigen.

BEHEERSVERSLAG


30 Strategie34 Belangrijke operaties in 200537 Commerciële activiteiten in 200540 Samenvatting van de geconsolideerde

rekeningen48 Beheer van de financiële middelen

53 Vooruitzichten 200657 Resultaatbestemming


Strategie

E E N K L A N T G E R I C H T E O N D E R N E M I N G

Van het oorspronkelijk beheer van een gebouwenportefeuille is de core business van Cofinimmo nu uitgegroeid

naar het operationeel beheer van een vastgoedpatrimonium en een klantenportfolio die ongeveer 460 klanten telt.

De commerciële medewerkers en zij die instaan voor het beheer van het patrimonium onderhouden regelmatige

en duurzame contacten met deze klanten en hebben als hoofddoel hen een totale vastgoedoplossing aan te bieden

waarin flexibiliteit en vastgoeddiensten centraal staan.

Cofinimmo biedt aan haar klanten flexibiliteit op het gebied van de voorwaarden en de termijn van de lopende

huurovereenkomsten. Deze flexibiliteit is thans onmisbaar in een context waarin klanten zich steeds sneller

moeten aanpassen aan wijzigingen (fusies, overnames, herstructureringen, …) en aan de evoluerende functionele

vereisten die ze aan hun gebouwen stellen (nieuwe technologieën, bereikbaarheid, comfort, …). Zo biedt

Cofinimmo aan haar huurders de mogelijkheid om hun gehuurde ruimtes uit te breiden of te verhuizen binnen

haar portefeuille en daarbij de geldende modaliteiten en voorwaarden van de huurovereenkomst zo veel mogelijk

te respecteren. De onderneming benut zo het competitief voordeel dat haar lokale omvang haar biedt.

Haar brede waaier aan vastgoeddiensten is erop gericht het beheer van de kantoorruimten te vereenvoudigen

en dus de tijd die klanten hieraan spenderen te beperken. Cofinimmo biedt diensten op het gebied van onderhoud

(reiniging, technisch onderhoud, kleine herstellingen, …), veiligheid (bewakingspatrouilles, bewakingsagenten, …),

kantoorruimtebeheer (design en inrichting van de kantoorruimtes, …), informatica en telecommunicatie. Elke

klant kiest vrij van welke diensten hij gebruik wil maken. Eén enkele contactpersoon, de Property Manager van

het gebouw, is verantwoordelijk voor de totale coördinatie van het vastgoedbeheer, waaronder de aanbestedingen,

de opvolging van de werken en de kwaliteitscontrole. Deze one-stop shopping biedt de klant een grotere

doeltreffendheid en bevordert de klantenbinding.

De stabiele relatie die Cofinimmo onderhoudt met haar klanten is van essentieel belang, want zij draagt bij tot

haar algemene performance en de welvaart van haar aandeelhouders.

C O M M E R C I A L I S E R I N G S T R AT E G I E

Klantgerichte marketingstrategie

Om nieuwe klanten gemakkelijker te benaderen, streeft Cofinimmo ernaar om haar naam- en logobekendheid

te vergroten. De verschillende publiciteitscampagnes en de hernieuwing van haar naambekendheidscampagne

aan de hand van publiciteitsborden, versterken het imago van Cofinimmo als belangrijkste leverancier van

complete vastgoedoplossingen die verder reiken dan het eenvoudigweg verhuren van gebouwen.

Op de vastgoedmakelaars gerichte marketingstrategie

Voor de commercialisering van haar gebouwen doet Cofinimmo een beroep op de ervaring, de contacten en het

werk van vastgoedmakelaars. De Groep ontwikkelde voor hen een aantal tools (intranet, newsletter, enz.),

diensten en incentives die hen toelaten de gebouwen van Cofinimmo in de meest optimale omstandigheden te

commercialiseren.


GR O E I , EEN RU G GENS T EUN V O O R D E F IN A N CIEL E PER F O R M A N CE S

Cofinimmo analyseert talrijke investeringsdossiers en hanteert hierbij zeer strikte investeringscriteria. De acqui-

sitiedossiers worden enkel weerhouden indien ze financiële perspectieven bieden die een positieve impact zullen

hebben op de resultaten en het risicoprofiel van Cofinimmo.

De algemene investeringsstrategie van de Groep is gebaseerd op 4 pijlers:

Potentieelrijke locaties

Het Central Business District (CBD) is een potentieelrijke zone. Dankzij de uitgesproken aanwezigheid van

overheidsinstellingen enerzijds, en het beperkt aantal bebouwbare gronden anderzijds worden in deze zone

momenteel de beste huur- en bezettingsniveaus waargenomen van de Brusselse vastgoedmarkt.

Zones die kunnen rekenen op een uitgebreid openbaar vervoersnetwerk zoals een station, zijn eveneens

potentieelrijk.

Duur van de huurovereenkomsten en kwaliteit van de huurders

Cofinimmo besteedt vooral aandacht aan de kenmerken van de huurovereenkomsten, en meer in het bijzonder aan

de resterende looptijd van de huurovereenkomst en de kwaliteit van de huurder. Door gebouwen aan te kopen

die op lange termijn volledig verhuurd zijn aan de overheid of aan eerste-rangshuurders, verlengt Cofinimmo

de gemiddelde looptijd van haar portefeuille, verhoogt zij de gemiddelde bezettingsgraad en vermindert zij het

risico van eventuele insolventie van haar klanten.

Strategie

> L E O P O L D S Q UA R E , B O UR GE T L A A N , 4 2 - 5 0 - 1 1 3 0 B RUS S E L


Projectontwikkeling voor eigen rekening

Onder projectontwikkeling voor eigen rekening verstaat Cofinimmo zware renovaties van kantoorgebouwen

die op lange termijn verhuurd zullen worden en in de portefeuille zullen worden behouden. Deze activiteit,

die toelaat de rendementen die zij nastreeft op haar investeringen te optimaliseren, blijft beperkt tot 10%

van de investeringswaarde van de portefeuille, om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten.

Ontwikkeling voor eigen rekening is tevens een middel tot klantenbinding, vermits als dusdanig gebouwen

aangeboden kunnen worden die beter beantwoorden aan hun verwachtingen. Bovendien kan dankzij duurzame

bouwmethodes op onderhoudskosten worden bespaard.

Diversificatie door investeringen in serviceflats en rusthuizen

Cofinimmo heeft onlangs een beperkte diversificatie van haar activiteiten doorgevoerd door te investeren in

serviceflats en rusthuizen in België. Deze diversificatie gebeurt in partnership met de belangrijkste beheer-

der van serviceflats en rusthuizen in België, Restel Résidences. Restel huurt alle gebouwen van dit type die

Cofinimmo verworven heeft en zal verwerven. De lange termijn huurovereenkomsten die Restel Résidences

afsloot, zullen een rendement opleveren dat overeenkomt met dat van kantoorvastgoed. De goede locatie van

de gebouwen staat bovendien garant voor een aantrekkelijke grondwaarde. Deze markt heeft dus investerings-

kenmerken die aansluiten bij deze van de kantoorvastgoedsector.

Rekening houdend met de demografische tendensen op het gebied van levensverwachting, heeft dit vastgoed-

segment veel potentieel. Deze markt is nog zeer versnipperd in België. Cofinimmo streeft ernaar om dit

segment uit te breiden tot 5% van haar totaal vastgoedpatrimonium.

G R O E I , E E N S T I M U L A N S V O O R B EU R S P R E S TAT I E S

Voor de groei van het patrimonium van Cofinimmo zijn kapitaalverhogingen onontbeerlijk. Bij de meeste belang-

rijke acquisities wordt een deel van de investering betaald door kapitaal verworven via de uitgifte van aandelen.

Het is daarom belangrijk dat de onderneming een optimale valorisatie van haar beurskoers bereikt, de liquiditeit

van haar aandeel op peil houdt en haar naambekendheid onder de Belgische en internationale beleggers nog

vergroot.

Het snelle groeitempo van de beurskapitalisatie van Cofinimmo bevordert haar zichtbaarheid op de interna-

tionale financiële markten. Deze erkenning en de waardering van het aandeel maken het voor de onderneming

mogelijk om in goede omstandigheden bijkomend kapitaal te verwerven. Over de boekjaren 2000 tot en met 2005

heeft Cofinimmo extra kapitaal kunnen verwerven dat gelijk is aan 60,4% van haar eigen vermogen bij aanvang

van deze periode.


V E R W E R V I N G E N

North GalaxyOp 21.04.2005 heeft Cofinimmo, samen met haar dochteronderneming Leopold Square NV, het saldo van

de aandelen van North Galaxy NV die zij nog niet bezat verworven, en is diezelfde dag met de vennootschap

een fusie aangegaan. Het belangrijkste actief van North Galaxy NV is het gebouw North Galaxy, waarvan de

aanschaffingswaarde € 389,8 miljoen bedraagt, op basis van een bruto initieel rendement van 6,1875%. Dit

gebouw, bestaande uit 105 400 m² kantoren, is gelegen in de Noordwijk van Brussel (CBD) in de onmiddellijke

omgeving van het Noord Station. Het gebouw is volledig verhuurd voor een vaststaande periode van 18 jaar,

die eindigt op 30.11.2022, aan de Regie der Gebouwen van de Belgische Federale Staat voor rekening van de

Federale Overheidsdienst Financiën, die er zijn intrek heeft in genomen.

Met een overbruggingskrediet heeft Cofinimmo aan North Galaxy NV het nodige bedrag kunnen lenen voor de

terugbetaling van het bankkrediet (€ 226,5 miljoen) en de voorschotten die door de verkopers/aandeelhouders

(€ 39 miljoen) in het kader van de bouwwerken werden verleend. Cofinimmo heeft eveneens een nieuwe doch-

teronderneming Galaxy Properties NV opgericht, waaraan zij vervolgens een erfpachtrecht van 27 jaar op het

North Galaxy gebouw heeft verleend.

Fortis Bank heeft een financiële bijstand verleend aan Galaxy Properties NV, met als doel haar toe te laten de

toekomstige huurgelden uit het huurcontract met de Regie der Gebouwen verhandelbaar te maken. Deze over-

dracht van huurgelden, die de eerste 18 jaren van de bezetting van het gebouw dekt, laat Galaxy Properties NV

toe een eerste erfpachtvordering aan Cofinimmo te storten. Deze eerste storting werd gebruikt voor de aflossing

van het volledige overbruggingskrediet dat aan Cofinimmo werd verleend voor de financiering van de constructie

van het gebouw en voor de terugbetaling van de voorschotten van de aandeelhouders.

Tour AlbertOp 08.06.2005 is Cofinimmo overgegaan tot de afronding van de verwerving van de aandelen van de onderneming

Espace Sainte Catherine NV, eigenaar van het gebouw Tour Albert te Charleroi. Dit kantoorgebouw heeft een

oppervlakte van 18 800 m² en is volledig verhuurd aan de Regie der Gebouwen voor een resterende looptijd van

22,5 jaar. Het Ministerie van Financiën is erin ondergebracht. De aanschaffingswaarde van het gebouw bedraagt

€ 37,7 miljoen wat voor Cofinimmo een initieel huurrendement van 7,70% oplevert.

Mechelen StationOp 30.11.2005 heeft de Groep Cofinimmo het nieuwe complex Mechelen Station verworven. Dit complex geniet

van een ideale ligging (Stationsstraat 100-120), in de onmiddellijke nabijheid van het station van Mechelen. Het

omvat 28 711 m² kantoorruimte, 2 073 m² archiefruimte en 402 parkings. De meerderheid van de oppervlaktes

(86%) is voor minimum 9 jaar verhuurd aan verschillende huurders waaronder de OVAM (Openbare Afvalstoffen-

maatschappij voor het Vlaamse Gewest), die een huurovereenkomst van 18 jaar heeft ondertekend voor 51%

van de kantooroppervlakte. Voor het saldo van de oppervlakte (14%) bestaat een huurgarantie van 6 jaar. De

aanschaffingswaarde van het complex Mechelen Station bedraagt € 54,7 miljoen wat voor Cofinimmo neerkomt

op een bruto initieel huurrendement van 7,12%.

Deze transactie gebeurde door de verwerving in contanten van 100% van de aandelen van de eigenaars van het

complex, met name de vennootschappen Mechelen Kantoren Vastgoed NV, MKV I NV en Parking Exploitation

et Développement NV.

Belangrijke operaties in 2005


de Meeûsplein - LuxemburgstraatOp 16.12.2005 heeft Cofinimmo een draft overeenkomst ondertekend met de aandeelhouders van Belgian Euro-

pean Properties NV (BEP) waarin zij zich ertoe verbindt om alle aandelen van deze onderneming te verwerven,

onder voorbehoud dat tot een overeenkomst wordt gekomen die alle partijen tevreden stemt. BEP NV is eigenaar

van een complex van 2 kantoorgebouwen van ongeveer 16 500 m², gelegen in het hart van de Leopoldswijk, op

een boogscheut van het Europees parlement. Het complex bestaat uit zo’n 7 500 m² nieuwbouw en ongeveer

9 000 m² (het gedeelte op de hoek van het de Meeûsplein) die volledig moeten worden gerenoveerd. De gevels

van dit 2de gebouw zijn geklasseerd en moeten dus intact blijven. Beide gebouwen hebben een gemeenschappelijke

ondergrondse parking van 90 plaatsen. Het complex staat momenteel leeg, maar de prestigieuze locatie, de tech-

nische kwaliteit en de afwerking van de nieuwe constructie hebben reeds de interesse gewekt van verschillende

potentiële huurders. Na renovatie zou de aanschaffingswaarde van het gebouw ongeveer € 60 miljoen bedragen,

wat neerkomt op een verwacht huurrendement van ongeveer 6,5%.

Parking Sint-LambertuspleinOp 22.12.2005 heeft Cofinimmo een parkingcomplex dat plaats biedt aan 42 voertuigen verworven. Dit

complex is gelegen aan het Sint-Lambertusplein te Sint-Lambrechts-Woluwe, achter haar sociale zetel. De

aanschaffingswaarde van het complex bedraagt € 0,59 miljoen.

Gerechtsgebouw AntwerpenOp 22.12.2005 werd Cofinimmo weerhouden in het kader van de aanbesteding van de Regie der Gebouwen

voor de overname van haar verplichtingen op het nieuwe Gerechtsgebouw te Antwerpen. Cofinimmo verwierf

met deze operatie een terrein van de Regie der Gebouwen bezwaard met een erfpachtrecht dat door deze laatste

werd toegekend aan de projectontwikkelaar Justinvest Antwerpen NV om het nieuwe Gerechtsgebouw te bouwen.

De bouwwerken zijn voltooid en Justinvest Antwerpen blijft eigenaar tot 01.11.2032. Op de vervaldag van het

erfpachtrecht binnen 27 jaar zal Cofinimmo de volle eigendom van het gebouw verwerven. De constructie van

dit gebouw, dat een totale oppervlakte van 72 131 m² heeft, werd voltooid eind 2005. Het omvat 45 829 m²

kantoorruimten en hoorzalen, 19 256 m² technische en archiveringslokalen en 267 binnenparkeerplaatsen.

Cofinimmo heeft bovendien op 22.12.2005 de volgende overeenkomsten afgesloten:

als huurder: een hoofdhuurovereenkomst (niet geïndexeerd, maar waarvan de halfjaarlijkse betalingen om de

3 jaar worden herzien op basis van de OLO rente) van 27 jaar met Justinvest Antwerpen NV;

als verhuurder: een (geïndexeerde) onderverhuringsovereenkomst met de Regie der Gebouwen van 36 jaar

voor 100% van de oppervlakte.

De hoofdhuur- en onderverhuringsovereenkomsten gingen met terugwerkende kracht in op 01.11.2005.

Na 27 jaar zal de hoofdhuurovereenkomst met Justinvest Antwerpen aflopen. De Regie zal daarna nog voor 9 jaar

huurder van Cofinimmo blijven. Bij het verlopen van bovenvermelde huurovereenkomst binnen 36 jaar, behoudt

de Regie zich het recht voor om de met Cofinimmo afgesloten huurovereenkomst volgens marktvoorwaarden te

verlengen, of het gebouw te kopen voor € 101 miljoen of nog het gebouw te verlaten.

De 2 huurcontracten zijn financiële leasings. Cofinimmo heeft de verplichting tot periodieke betaling die voort-

komt uit de hoofdhuurovereenkomst gefinancierd door aan Fortis Bank 91,5% van de 36-jarige huurvordering

die de Regie verschuldigd is te verkopen. De opbrengst van deze verkoop werd overgedragen aan een externe fi-

duciaire (JPA Properties BVBA beheerd door MeesPierson) die de vervallen huurschulden van de hoofdhuurover-


eenkomst in hun totaliteit zal aanzuiveren en het risico op zich zal nemen van de huurherziening in functie van

de evolutie van de toekomstige OLO rente op 3 jaar. Deze overdracht is aangevuld met een draft overeenkomst

van schulddelegatie door Cofinimmo aan JPA, die eveneens werd onderworpen aan het akkoord van Justinvest.

Deze heeft als gevolg dat enerzijds JPA schuldenaar wordt t.a.v. Justinvest, ten zelfde titel als Cofinimmo, en,

anderzijds, dat Justinvest zich eerst tot JPA zal moeten richten om de betaling van de vervallen huurschulden

te bekomen. Op deze basis wordt Cofinimmo niet meer als eerste verantwoordelijke beschouwd voor de betaling

van de financiële leasingschuld in de zin van de boekhoudregels IAS/IFRS. Het bedrag van de geldmiddelen over-

gedragen door Cofinimmo aan JPA, of € 316,7 miljoen, maken de tegenwaarde uit van deze schuldoverdracht.

Beide maken het voorwerp uit van een afboeking. Op datum van dit beheersverslag werd het akkoord van Just-

invest m.b.t. deze draft overeenkomst nog niet bekomen. De overige 8,5% van de vordering ten aanzien van de

Regie werd niet overgedragen en zal dienen om de onderhouds- en verzekeringsverbintenissen van Cofinimmo te

dekken. Het kredietrisico op de Regie voor de huurvorderingen werd overgenomen door Fortis Bank, die in het

kader van de operatie geniet van bepaalde zekerheden.

P A R T N E R S H I P O V E R E E N K O M S T

Op 31.10.2005 heeft Cofinimmo een partnershipovereenkomst afgesloten met Restel Résidences NV, die voor eigen

rekening de uitbating zal verzekeren van de serviceresidenties en rusthuizen waar Cofinimmo eigenaar van is. In dit

kader heeft Cofinimmo op 31.10.2005 de vennootschap MLM Immo NV verworven die eigenaar is van een rusthuis

in Eigenbrakel. Het gebouw is gelegen rue du Ménil, 95. Het heeft een bovengrondse oppervlakte van 4 479 m² en

telt 87 kamers voor 112 inwoners. De aanschaffingswaarde bedraagt € 6,6 miljoen.

Op 16.12.2005 heeft Cofinimmo de vennootschap Dirana NV verworven, eigenaar van een rusthuis in Molenbeek.

Het gebouw, gelegen François Sebrechtslaan, 40, telt 7 803 m² bovengronds en verwelkomt 219 inwoners. De

aanschaffingswaarde bedraagt € 13,3 miljoen.

Voor beide rusthuizen heeft Cofinimmo een erfpachtovereenkomst afgesloten voor een duurtijd van 27 jaar met

Restel Résidences. Het gemiddelde bruto rendement van beide acquisities bedraagt 6,70%.

V E R K O P E N

Op 14.01.2005 verkocht Cofinimmo het gebouw Gosselies met minderwaarde voor € 0,93 miljoen. Op 07.11.2005

heeft Cofinimmo het gebouw Louiza 475 verkocht met minderwaarde voor € 8,70 miljoen. Op 20.12.2005 ver-

kocht Cofinimmo het gebouw Handel 44 aan de Republiek Slovenië met meerwaarde voor € 5,95 miljoen.

V E R K O O P VA N E I G E N A A N D E L E N

Per 31.12.2004 hield de Groep Cofinimmo 688 476 gewone aandelen Cofinimmo in autocontrole, of 6,08%

van de uitgegeven aandelen. Tussen 07.01.2005 en 11.03.2005 werden 319 000 aandelen op de beurs verkocht,

aan een gemiddelde nettoprijs van € 122,97 per aandeel. Tussen 23.11.2005 en 22.12.2005 werden nogmaals

272 686 aandelen verkocht aan een gemiddelde nettoprijs van € 131,88 per aandeel. Het geconsolideerde eigen

vermogen van de Groep verhoogde hierdoor met respectievelijk € 39,2 miljoen en € 36,0 miljoen, voornamelijk

om de investeringscapaciteit van de Groep na de verschillende acquisities terug op te bouwen. Per 31.12.2005,

bedraagt het niveau van autocontrole 1,10%.

Belangrijke operaties in 2005


Commerciële resultaten

In een onzekere economische context had de vraag naar te huren kantoorruimte in 2005 moeite om te groeien. Dit

leidde tot een verdere erosie van de huurprijzen en in het beste geval tot een stabilisatie van de bezettingsgraad

in Brusssel. Cofinimmo is er in geslaagd om enigszins aan deze algemene tendens te ontsnappen door nog meer

inspanningen te leveren bij de toepassing van haar commerciële strategie die steunt op de 4 volgende pijlers:

klantenbinding;

versterking van de relaties met de vastgoedmakelaars;

afstemmen van de huurniveau’s van de gebouwen op marktvoorwaarden;

patrimoniumbeheer door een team van professionals die bij Cofinimmo werken.

Door de uitbreiding van de omvang en dus de diversificatie van haar portefeuille en met het afsluiten van huur-

contracten op lange termijn, is Cofinimmo er in geslaagd om de huurcontracten die elk jaar aflopen te beperken

tot gemiddeld 10%. Haar commercieel beleid is gericht op het behandelen van het leegstandrisico dat gekoppeld

is aan de contracten die tot deze 10% behoren.

Door klanten waarvan het huurcontract bijna afloopt maanden vooraf uit te nodigen om opnieuw hun contract te

onderhandelen en hen flexibiliteit en aan hun behoeften aangepaste oplossingen te bieden, is Cofinimmo er tijdens

het boekjaar 2005 in geslaagd om hen 55 300 m² opnieuw te verhuren. Dankzij dit resultaat kon Cofinimmo

70% van het leegstandrisico voor 2005 veiligstellen. Haar commercieel beleid laat toe om het aantal klanten dat

vertrekt jaar na jaar te verlagen (zie onderstaande grafiek).

Commerciële activiteiten in 2005

REEEL2003

REEEL 2004

REEEL 2005

VOORUITZICHTEN2006

BEHEER VAN HET LEEGSTANDRISICO (2003-2006)

100 %

50 %

0 %

Effectieve vertrekken

Heronderhandelingen

70%

Niet-uitgeoefende opzeggingen of hernieuwde huurcontracten

68%58% 70%


Naargelang de bezettingsgraad van het gebouw waarop ze betrekking hebben, beïnvloeden de acquisities en verkopen

van het jaar uiteraard het bezettingsniveau van de gehele portefeuille. Het is bij de beoordeling van de commerciële

prestatie van een vastgoedonderneming dan ook interessant om geen rekening te houden met de impact van deze

acquisities en de beoordeling te baseren op een vergelijkbare basis tussen 2 jaren. Zoals blijkt uit onderstaande

grafiek, is de stijging van de bezettingsgraad in de eerste plaats het resultaat van een commerciële prestatie. De

acquisities en verkopen van 2005 hadden inderdaad maar een geringe impact op de evolutie van de bezettingsgraad.

Hetzelfde kan worden vastgesteld wanneer de gemiddelde bezettingsgraad op 5 jaar (95,52%) wordt geanalyseerd

in verhouding tot het overeenkomstige percentage van een ongewijzigde portefeuille (95,54%).

De marketingcampagnes en het beleid dat tegenover vastgoedmakelaars wordt gevoerd, werpen steeds meer

vruchten af. Zo kon Cofinimmo met bestaande klanten contracten voor de uitbreiding van de oppervlakte

ondertekenen (17 800 m2) en 90 nieuwe klanten aantrekken die 39 600 m2 huurden. In 2005 verhuurde Cofinimmo

in totaal 112 700 m2.

Cofinimmo kon zich op die manier van de algemene markttendens onderscheiden met een groei van de bezettings-

graad van haar patrimonium, die eind 2005 opliep tot 95,76%. Dit niveau ligt gevoelig boven het marktgemiddelde

(89,0%, bron: Catella Codemer).

Commerciële activiteiten in 2005

EVOLUTIE VAN DE BEZETTINGSGRAAD BIJ EEN ONGEWIJZIGDE PORTEFEUILLE OP 31.12

100%

90%

85%2001 2002 2003 2004 2005

Courante portefeuille (x)

Ongewijzigde portefeuille (x – acquisities + gerealiseerde verkopen tijdens het jaar)

LEEGSTAND VAN COFINIMMO T.O.V. DE MARKT OP 31.12.2005

20%

10%

0%

Markt

LEOPOLD LOUIZA CENTRUM GEDECENTRALISEED PERIFERIE ANTWERPEN

Cofinimmo

BRUSSEL

95%


Analyse van de vastgoeddiensten Cofinimmo telt zowat 460 klanten (zonder klanten die uitsluitend parkings en archieven huren), waarvan 137

in 2005 een beroep deden op één of meerdere vastgoeddiensten. In totaal werden bijna 300 offertes opgesteld

voor de inrichting van kantoorruimten, onderhoud en veiligheid. Bijna 76% hiervan werd aanvaard. Gezien grote

multinationals en institutionele klanten vaak hun eigen Facility Management structuur hebben, zijn het meestal

kleine en middelgrote ondernemingen die gebruik maken van de vastgoeddiensten van Cofinimmo.

Cofinimmo bezit eveneens een helpdesk service, die op vraag van haar klanten instaat voor de realisatie in eigen

beheer van allerhande klusjes en herstellingen. In 2005 deden ongeveer 150 klanten een beroep op de diensten van de

Handyman en werden bijna 500 interventies uitgevoerd. De kosten van deze dienstverlening worden op kwartaalbasis

samen met de afrekening van hun huurlasten aan de klanten gefactureerd.

Deze dienstverlening beoogt in de eerste plaats de klantenbinding en de verbetering van het comfort van de klanten

in het dagelijks gebruik van de kantoorruimten. Daarnaast kon Cofinimmo een operationele marge van bijna

€ 159 000 realiseren op de vastgoeddiensten.

Deze aanpak van dienstverlening aan klanten zal in 2006 worden verdergezet en zal worden uitgebouwd op basis van

eventuele nieuwe geïdentificeerde behoeften.

> B E LL I A R D I - I I , B E LL I A R D ST R A AT, 1 0 1 - 1 0 0 0 B RUS S E L


Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen

A. NETTO COURANT RESULTAAT

Huuropbrengsten

Terugneming van de overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

Kosten voor herstel, min de vergoedingen voor huurschade

Vastgoedresultaat

Technische kosten

Commerciële kosten

Huurlasten en belastingen op niet verhuurde gebouwen

Beheerskosten van het vastgoed

Exploitatieresultaat van de gebouwen

Bedrijfskosten corporate

Resultaat van de bedrijfsactiviteiten

Financiële opbrengsten

Financiële lasten

Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

Belastingen

Netto courant resultaat - aandeel Groep

Preferent dividend - Voorstel(1)


B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

Resultaat op verkopen van onroerende activa

Herwaardering van de onroerende activa

Exit tax


C. NETTO RESULTAAT

NETTO RESULTAAT VAN DE PERIODE - aandeel Groep (gewone aandelen)

Aantal gewone aandelen in omloop

Aantal gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

Aantal bevoorrechte aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €)

NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €)

132 102

-1 459

-1 360

129 283

-4 449

-921

-2 717

-8 533

112 663

-6 784

105 879

15 443

-37 369

-2 415

81 538

9 554

71 984

5 307

-11 495

840

-5 348

66 636

9 128 341

8 864 822

1 499 766

8,12

7,52

31.12.2005 31.12.2004

144 162

2 571

-1 621

-1 666

143 446

-4 740

-1 922

-3 195

-8 330

125 259

-6 057

119 202

11 473

-35 535

954

-2 924

93 170

9 554

83 616

2 765

3 150

-34

5 881

89 497

9 720 027

9 720 027

1 499 766

8,60

9,21

(x € 1 000)

GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING - ANALYTISCH SCHEMA

(1) Het voorstel komt overeen met het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van € 6,37 per aandeel.


Commentaar bij de geconsolideerde rekeningenHet vastgoedresultaat per 31.12.2005 bedraagt € 143,45 miljoen, een stijging met 11,0% ten opzichte van

31.12.2004. Dit is het gevolg van de opname in het patrimonium van de gebouwen North Galaxy, Tour Albert

(Charleroi) en, in mindere mate, Mechelen Station alsook het gebouw van de Federale Politie (Doornik). Het

niveau van de huuropbrengsten wordt positief beïnvloed door de verbetering met 2,8% van de bezettingsgraad

sinds 31.12.2004 (zie infra) en door de opname in de boeken van een niet recurrente huur (€ 5,89 miljoen). Dit

bedrag betreft de ontvangen huren van de maanden juli, augustus en september voor het North Galaxy gebouw,

die geen deel hebben uitgemaakt van de overdracht van de huren van dit gebouw in april 2005.

De operationele marge bedraagt 83,1%, een stijging met 1,2 percentpunten ten opzichte van het volledige boekjaar

2004. Deze goede prestatie werd bekomen dankzij een strikte controle van de technische kosten alsook van de kos-

ten van het vastgoedbeheer en de corporate bedrijfskosten. De stijging van de commerciële kosten resulteert uit de

geleverde inspanningen om de bezettingsgraad van de portefeuille te verbeteren.

Globaal gezien bedragen de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten van de vastgoedexploitatie op jaarritme

1,14% van de waarde van het gemiddelde patrimonium in beheer per 31.12.2005, wat neerkomt op een lichte daling

ten opzichte van het boekjaar 2004 (1,15%). De snelle groei van het patrimonium tijdens de laatste boekjaren ging

aldus vergezeld met het onder controle houden van deze exploitatiekosten.

De financiële opbrengsten op 31.12.2005 zijn hoofdzakelijk samengesteld uit interestopbrengsten betreffende de

erfpachtvordering op het Belliard I-II gebouw (€ 7,8 miljoen) en de vergoeding door de verkoper ten belope van

€ 0,5 miljoen, tegen een rendement van 5,85% van de aandelen van North Galaxy NV die Cofinimmo had aangekocht

en aanhield tot 21.04.2005, datum van integratie van deze vennootschap (acquisitie van het saldo van de aandelen

en fusie met Cofinimmo).

De financiële lasten per 31.12.2005 dalen met 4,91% ten opzichte van 31.12.2004. De gemiddelde rentevoet van

de leningen, inclusief de bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot

het boekjaar 2005, is van 3,69%, voor het jaar 2004, naar 3,21% per 31.12.2005 gedaald.

Cofinimmo heeft tijdens het boekjaar bijna drie kwart van haar financiële schuld heronderhandeld of geherfinancierd

door 2 nieuwe gesyndiceerde leningen (€ 400 miljoen - 5 jaar en € 90 miljoen - 7 jaar) af te sluiten alsook een

nieuwe bilaterale lijn (€ 50 miljoen - 5 jaar). De termijnen en voorwaarden van de meeste bestaande bilaterale lijnen

werden eveneens herzien. Het handelspapierprogramma werd van € 300 miljoen naar € 500 miljoen gebracht, en

de geografische zone van de investeerders werd verbreed, onder meer in Frankrijk. De gemiddelde termijn van de

kredietlijnen op lange termijn werd op 5,8 jaar gebracht. Al deze operaties hebben geleid tot een vermindering van

de financieringskosten bij de financiële instellingen.

De herwaardering van de financiële instrumenten door toepassing van de norm IAS 39 leidt tot een latente netto

opbrengst van € 0,95 miljoen per 31.12.2005. Deze opbrengst is uitsluitend het gevolg van de afschrijving van de

tijdswaarde van de indekkingsinstrumenten betreffende de periodes na 31.12.2005.


Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) per 31.12.2005 bedraagt € 83,62 miljoen, wat

een verbetering is van 16,2% ten opzichte van 31.12.2004 (€ 71,98 miljoen). Het netto courant resultaat - aandeel

Groep per gewoon aandeel per 31.12.2005 bedraagt € 8,60 ten opzichte van € 8,12 per 31.12.2004 (+ 5,9%).

Deze minder grote stijging van het resultaat per gewoon aandeel is het gevolg van de stijging van het aantal gewone

aandelen.

Het resultaat op de portefeuille omvat een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 3,2 miljoen, ten opzichte van een

niet-gerealiseerd verlies van € 11,5 miljoen per 31.12.2004. Bij een onveranderde portefeuille is de marktwaarde van

de gebouwen in portefeuille gestegen met 0,19% per 31.12.2005. In de loop van 2004 werd een daling genoteerd

met 0,63%. De kwartaalwaardering door de externe onafhankelijke experts toont aan dat de waardering van de

recente acquisities in het Central Business District het mogelijk heeft gemaakt latente meerwaarden te genereren

die hoger zijn dan de waardevermindering van de gebouwen in de zone van de luchthaven en in de gedecentraliseerde

zone van Brussel. Hieruit resulteert een stijging van de waarde van de portefeuille van € 0,32 per aandeel (niet-

gerealiseerde meerwaarde) terwijl in 2004 een daling van € 1,30 werd waargenomen.

Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 31.12.2005 bedraagt € 89,50 miljoen

ten opzichte van € 66,64 miljoen per 31.12.2004. Het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het

resultaat op de portefeuille) per 31.12.2005 bedraagt € 9,21 ten opzichte van € 7,52 per 31.12.2004. Dit is een

stijging met 22,5%.


> T ERV UR E N 2 7 0 , T ERV UR E N L A A N , 2 7 0 - 1 1 5 0 B RUS S E L


Vaste activa

Immateriële vaste activa

Vastgoedbeleggingen(1)

Projectontwikkelingen

Activa aangehouden voor eigen gebruik(2)

Andere materiële vaste activa

Financiële activa op lange termijn

Andere activa op lange termijn

Vlottende activa

Te vervreemden of vervreemde gebouwen

Financiële activa op korte termijn

Andere activa op korte termijn

Kas en kasequivalenten

Overlopende rekeningen activa

TOTAAL DER ACTIVA

Eigen vermogen

Kapitaal en uitgiftepremie - gewone aandelen

Kapitaal en uitgiftepremie - bevoorrechte aandelen

Reserves

Impact op de reële waarde van de geschatte overdrachtskosten en -rechtenbij een hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

Evolutie van de reële waarde van de financiële instrumenten

Lange termijn verplichtingen

Voorzieningen

Financiële schulden op lange termijn

Andere schulden op lange termijn

Korte termijn verplichtingen

Financiële schulden op korte termijn

Andere financiële verplichtingen op korte termijn

Niet financiële schulden op korte termijn

Overlopende rekeningen verplichtingen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

Schuldratio (KB van 10.04.1995 gewijzigd door het KB van 10.06.2001)

Schuldratio op totaal der activa (IAS/IFRS)

2 209 956

337

1 904 618

122 058

9 948

443

167 612

4 940

41 232

923

917

22 365

446

16 581

2 251 188

1 143 332

712 538

168 613

313 350

-51 169

726 010

21 284

678 433

26 293

381 846

315 466

14 763

17 892

33 725

2 251 188

49,42%

46,11%

31.12.2005 31.12.20042 332 634

285

2 076 859

40 209

9 944

490

204 751

46

73 426

5 360

27 305

16 274

24 487

2 406 060

1 217 864

776 375

168 613

325 889

-53 411

398

676 208

17 191

649 641

9 376

511 988

420 608

20 439

34 417

36 524

2 406 060

49,68%

46,30%

(x € 1 000)

GECONSOLIDEERDE BALANS

(1) De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt vastgelegd in reële waarde.(2) Het gebouw Woluwe 58, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt.

Financiële schulden op lange termijn

+ Andere schulden op lange termijn

+ Financiële schulden op korte termijn

+ Andere schulden op korte termijn

= TOTAAL DER SCHULDEN

/ TOTAAL DER ACTIVA

= SCHULDRATIO

31.12.2005

649 641

9 376

420 608

34 417

1 114 042

2 406 060

46,30%

(x € 1 000)

BEREKENING VAN DE SCHULDRATIO


Commentaar op de geconsolideerde balansDe investeringswaarde van de vastgoedportefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige

vóór aftrek van de geschatte overdrachtskosten bij een hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen,

bedraagt € 2 180,47 miljoen per 31.12.2005, in vergelijking met € 2 088,77 miljoen per 31.12.2004.

De reële waarde (“fair value”) van de vastgoedportefeuille, opgenomen in de geconsolideerde balans door de

toepassing van de normen IAS 40 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de hierboven vermelde

overdrachtskosten af te trekken. Per 31.12.2005, bedraagt de reële waarde € 2 127,06 miljoen, te vergelijken met

€ 2 037,55 miljoen per 31.12.2004.

De financiële activa op lange termijn bestaan hoofdzakelijk uit de erfpachtvordering op het Belliard I-II gebouw

en niet overgedragen huurvorderingen voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen.

De rubriek Kas en kasequivalenten bestaat hoofdzakelijk uit de gewaarborgde deposito met betrekking tot de

onderhouds- en verzekeringsverbintenissen op het North Galaxy gebouw.

De toename in de rubriek Kapitaal en uitgiftepremies - gewone aandelen resulteert uit de verkoop van 591 686

eigen aandelen in 2005 (zie pagina 36 van het Jaarverslag).

Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (vóór uitkering

van het voorgestelde dividend voor het boekjaar 2005) bedraagt € 108,20 per 31.12.2005, t.o.v. € 106,78 (na

uitkering van het dividend van het boekjaar 2004) per 31.12.2004, of een stijging met 1,3%.

Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille (vóór uitkering

van het voorgestelde dividend voor het boekjaar 2005) bedraagt € 113,70 per 31.12.2005, ten opzichte van € 112,38

(na uitkering van het dividend van het boekjaar 2004) per 31.12.2004, hetzij een stijging met 1,2%.

Sinds 31.12.2004 is de financiële schuld met 7,4% gestegen, omwille van de gerealiseerde acquisities.

Als gevolg van de overgang naar de IAS/IFRS normen kan de geconsolideerde schuldratio (financiële en andere

schulden op het totaal der activa) op 31.12.2005 op 2 manieren berekend worden:

na verdeling van het resultaat van het boekjaar 2005: 49,68%. Deze berekening werd tot nu toe toegepast

en beantwoordt aan de interpretatie die momenteel wordt gegeven door de Belgische controleautoriteit aan

Artikel 3 van het KB van 10.06.2001, dat Artikel 52 van het KB van 10.04.1995 wijzigt;

vóór verdeling van het resultaat van het boekjaar 2005: 46,30%. Deze berekening is gebaseerd op de

geconsolideerde IAS balans, conform Artikel 40 van hetzelfde KB en reglement nr. 1606/2002 van de

Europese Commissie dat het gebruik van IAS/IFRS normen verplicht.

Deze 2 ratio’s convergeren vanaf de betaalbaarstelling van het dividend. Het balanstotaal onder IAS/IFRS is

echter hoger dan wat het zou geweest zijn volgens de Belgische boekhoudkundige normen.



Waardebepaling van de vastgoedportefeuilleIn het kader van de omschakeling van de financiële rekeningen naar de IAS/IFRS normen en de toepassing van

IAS norm 40 die betrekking heeft op de opname in de boeken van vastgoedbeleggingen en hun waardering aan

reële waarde, moesten de Vastgoedbevaks de voorstellingswijze van hun vastgoedactiva in de balans aanpassen.

De vastgoedbeleggingen zullen voortaan aan hun reële waarde (fair value) worden gewaardeerd.

Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed

geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Deze waarde

moet beschouwd worden vanuit het standpunt van de verkoper, na aftrek van de overdrachtsrechten.

Gezien de vele eigendomsoverdrachtmodaliteiten die gehanteerd worden in België en de hieruit voortvloeiende

overdrachtsrechten (gaande van 0 tot 12,5%), werd het effectieve niveau van de in mindering te brengen

overdrachtsrechten bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen belast met de waardering van de

vastgoedpatrimonia van de Vastgoedbevaks(1).

Hiervoor hebben de deskundigen in eerste instantie de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium

bepaald (wat overeenkomt met het voordien gehanteerde begrip “beleggingswaarde”). Vervolgens hebben

ze, voor de gehele vastgoedsector, een niveau van de overdrachtskosten beraamd die bij een toekomstige

hypothetische verkoop van een vastgoed zouden worden betaald. Dit percentage trokken ze vervolgens af van de

investeringswaarde(2) om zo de reële waarde van het patrimonium te bepalen, die voortaan in de geconsolideerde

balans van de Vastgoedbevaks zal worden voorgesteld.

Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde meer dan € 2,5 miljoen bedraagt, hebben de

deskundigen het gewogen gemiddelde van de rechten vastgelegd op 2,5%. Ze hebben zich hiervoor gebaseerd op een

representatieve staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaal bedrag van

€ 6,0 miljard. Dit percentage zal jaarlijks herzien worden en, indien nodig, aangepast worden met schijven van 0,5%.

De deskundigen zullen het inhoudingpercentage in hun periodieke verslagen aan de aandeelhouders meedelen.

Wat betreft de transacties van gebouwen gelegen in België waarvan de totale waarde kleiner is dan € 2,5 miljoen,

wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10 tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen

gelegen zijn.

Deze aftrek van 2,5% komt voor Cofinimmo neer op € 53,4 miljoen of € 5,49 per gewoon aandeel. Deze mindering

wordt ondergebracht in de rubriek “Impact op de reële waarde van de geschatte overdrachtskosten en -rechten

bij een hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen”. De Raden van Bestuur van de Vastgoedbevaks

zullen, onder toezicht van hun revisoren, de boekhoudkundige modaliteiten voor de nieuwe acquisities van

vastgoedbeleggingen bepalen.

De gemiddelde meerwaarde ten opzichte van de investeringswaarde gerealiseerd bij de uitgevoerde verkopen

van activa sinds de overgang naar het stelsel van Vastgoedbevak in 1996 bedroeg 7,98%. Sinds deze wijziging

heeft Cofinimmo 40 activa verkocht voor een totaal bedrag van € 674,2 miljoen. Deze meerwaarde zou 10,68%

bedragen hebben indien de aftrek van 2,5% reeds sinds 1996 zou geboekt worden.

(1) Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Parnters, DTZ en Winssinger & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux.(2) De investeringswaarde is de waarde van de portefeuille geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de registratierechten niet zijn

afgetrokken.


Vaste activa

Vlottende activa

Eigen vermogen

Schulden

Courant resultaat vóór belastingen

Belastingen

Resultaat van het boekjaar

COFINIMMO SERVICES NV 2004 20032005

3 771

9 934

1 729

11 976

77

-64

13

3 877

6 878

1 781

8 974

186

-70

116

694

8 271

1 705

7 260

96

-34

62

Cofinimmo Services NV staat in voor het beheer van de gebouwen van Cofinimmo. Ze treedt heden niet op voor

rekening van derden.

Synthese van de resultaten van de dochterondernemingen (x € 1 000)


> WAT ER L O O O F F I C E PA R K , D R E V E R I C H E LL E , 1 6 1 ( I - J - L ) - 1 4 1 0 WAT ER L O O


Belliard III-IV Properties NV bezit de resterende rechten op dit gebouw dat bezwaard is met een erfpachtrecht.

Cofinimmo Luxembourg NV gaf een obligatielening op 10 jaar uit die gewaarborgd is door Cofinimmo NV.

Deze middelen worden gebruikt voor de financiering van de overige ondernemingen van de Groep.

Dirana NV is eigenaar van een rusthuis in Molenbeek.

Galaxy Properties NV is houder van een erfpachtrecht voor een termijn van 27 jaar op het gebouw North Galaxy.

Leopold Square NV is eigenaar van 2 bebouwde terreinen.

Mechelen Kantoren Vastgoed NV (MKV), MKV I NV en Parking Exploitation et Développement NV (PED) zijn

eigenaars van het complex Mechelen Station.

MLM Immo NV is eigenaar van een rusthuis in Eigenbrakel.

Vaste activa

Vlottende activa

Eigen vermogen

Voorzieningen

Schulden


Belastingen


Galaxy Properties

NV

Dirana NVANDERE DOCHTERONDERNEMINGEN OP 31.12.2005

5 123

109

818

-

4 414

177

-91

86

1 049

16 386

11

-

17 424

-51

-

-51

Cofinimmo Luxembourg

NV

100 733

3 085

104

-

103 714

77

-37

40

Belliard III-IVProperties NV

58

-

58

-

-

-

-

-

Vaste activa

Vlottende activa

Eigen vermogen

Voorzieningen

Schulden


Belastingen


MLM IMMO NV

MKV I NVMKV NVLeopold Square NV

ANDERE DOCHTERONDERNEMINGEN OP 31.12.2005 (vervolg)

57 276

1 286

870

-

57 692

-19

-8

-27

27 939

1 154

8 190

307

20 596

365

-

365

7 534

207

450

-

7 291

563

-197

366

1 737

89

712

-

1 114

122

-45

77

PED NV

294

116

30

-

380

-142

-

-142

(x € 1 000)


S T R U C T U U R VA N D E S C H U L D

Inspelend op de dalende leningsmarges, heeft de Groep Cofinimmo ongeveer driekwart van haar financiële schuld

geherfinancierd door 2 nieuwe gesyndiceerde kredieten (€ 400 miljoen - 5 jaar en € 90 miljoen - 7 jaar) en een

nieuwe bilaterale kredietlijn (€ 50 miljoen - 5 jaar) af te sluiten. De looptijden en voorwaarden van de meeste

bestaande bilaterale kredietlijnen werden eveneens herzien. Het plafond van het handelspapierprogramma

werd op € 500 miljoen gebracht, en de geografische zone van de investeerders werd uitgebreid, met name naar

Frankrijk. De gemiddelde looptijd van de kredietlijnen op lange termijn werd hierdoor op 5,8 jaar gebracht.

Bovendien werd de gemiddelde financieringskost van de schuld van de onderneming gevoelig verlaagd tot 3,21%

tijdens het boekjaar 2005 (bankmarges en kosten van de indekkingsinstrumenten inbegrepen). Dit niveau wordt

meer bepaald verklaard door het rente-indekkingsbeleid van Cofinimmo.

Op 31.12.2005 bedroeg de geconsolideerde financiële schuld op korte en lange termijn van de Groep Cofinimmo

€ 1 067,7 miljoen, als volgt onderverdeeld:

€ 294,1 miljoen bilaterale bankkredieten op middellange en lange termijn, met een oorspronkelijke looptijd

van 5 tot 9 jaar, afgesloten bij 5 banken;

€ 404,7 miljoen handelspapier, waarvan € 382,25 miljoen met een looptijd van minder dan één jaar en

€ 22,5 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 jaar;

€ 200,0 miljoen van een gesyndiceerde banklening bij 16 banken en terug te betalen in 2011 en een

2de gesyndiceerde lening bij 5 banken en terug te betalen in 2012 voor € 45,0 miljoen;

€ 107,9 miljoen van een obligatielening uitgegeven in 2004 en terug te betalen in 2014 voor een nominaal

bedrag van € 100,0 miljoen;

€ 16,0 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening).

M A R K T R I S I C O ’ S E N F I N A N C I E L E I N S T R U M E N T E N

De marktrisico’s die aanleiding kunnen geven tot schommelingen in het financiële resultaat, blijven in het

specifieke geval van de activiteit van Cofinimmo beperkt tot het liquiditeitsrisico en de renteschommelingen. De

vennootschap is niet blootgesteld aan wisselkoersrisico’s.

Beheer van de financiële middelen

FINANCIELE SCHULD OP KORTE EN LANGE TERMIJN (€ 1 067,7 miljoen)

10% Obligatielening

2% Andere

27% Bilaterale bankkredieten

23% Gesyndiceerde bankleningen

38% Handelspapier


L I Q U I D I T E I T S R I S I C O

Cofinimmo beschikt over kredietlijnen en alternatieve financieringsbronnen die aansluiten bij haar omvang en

die aangepast zijn om haar verbintenissen na te komen. Haar beleid is gericht op het behoud van een duurzame

en solide relatie met haar bankpartners, zonder voorbij te gaan aan marktopportuniteiten. De bankpool van

Cofinimmo is gediversifieerd en bestaat uit vooraanstaande Belgische en internationale financiële instellingen.

Deze diversificatie biedt een aantrekkelijke financieringskost en behoedt de vennootschap voor een liquiditeitsrisico,

hoe beperkt dit ook is.

Cofinimmo heeft geen enkel gebouw in hypotheek gegeven of andere pandrechten aan haar schuldeisers verleend(1).

Haar schuld en haar geconfirmeerde kredietlijnen zijn niet onderworpen aan vervroegde terugbetalingsbedingen

die gekoppeld zijn aan het financiële ratingniveau van de onderneming. Doorgaans zijn ze gekoppeld aan het

respecteren van de regels van de Vastgoedbevaks en de ratio’s inzake schulden, indekking van financiële lasten

door cashflow en de netto-actiefwaarde. Op 31.12.2005 werden deze ratio’s gerespecteerd(2).

Op 31.12.2005 bedroeg de financiële schuld op korte termijn van Cofinimmo € 420,6 miljoen, waarvan:

€ 382,25 miljoen handelspapier;

€ 25,0 miljoen lange termijnschulden die in de loop van het jaar vervallen;

€ 13,35 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening).

De uitgiftes op korte termijn van handelspapier zijn gekoppeld aan de beschikbaarheid van geconfirmeerde

kredietlijnen op middellange en lange termijn voor een totaal bedrag van € 461,3 miljoen. Cofinimmo geniet

aldus van de aantrekkelijke kostprijs van een dergelijk programma terwijl zij de herfinanciering ervan waarborgt

indien de plaatsing van het nieuwe handelspapier duurder of onuitvoerbaar zou worden.

KORTE TERMIJNSCHULDEN INGEDEKT DOOR BESCHIKBARE LANGE TERMIJN FACILITEITEN (€ 420,6 MILJOEN)

LANGE TERMIJNBESCHIKBARE FACILITEITEN

€ 461,3 MILJOEN

KORTE TERMIJNFINANCIELE SCHULD

€ 420,6 MILJOEN

6% LT bilateraal krediet die in de loop van het jaar vervalt

3% Andere

91% Handelspapier

(1) Met uitzondering van enkele verleende inpandgevingen (zie pagina 131).(2) Zie pagina 170.



FACILITEITEN OP LANGE TERMIJN (€ 1 160 MILJOEN)

42% Gesyndiceerde bankleningen

49% Bilaterale kredieten

9% Obligatielening

2012 2013 2014

IN €

MIL

JOE

N

VERVALDAGEN VAN DE LANGE TERMIJN FACILITEITEN

0

50

100

150

200

250

300

2006 2008 2009 2010 20112007

SITUATIE VAN DE VERVALDAGEN VAN DE FACILITEITEN

Tengevolge de nieuwe geconfirmeerde lange termijn kredietlijnen, is 86,63% van de vervaldagen van de leningen

op homogene wijze gespreid tussen 2010 en 2014. De korte en middellange vervaldagen bedragen € 85 miljoen

in 2006, € 3 miljoen in 2008 en € 67 miljoen in 2009. De gemiddelde looptijd van de schuld van Cofinimmo,

na bestemming van de beschikbare middelen van de lijnen op lange termijn aan de indekking van de financiële

schuldenop korte termijn, is 5,8 jaar (tegen 4,5 jaar op 31.12.2004). Ongeveer 69,13% (tegen 53,78% op

31.12.2004) van de schuld heeft een looptijd van 5 jaar of meer. Cofinimmo beschikt tevens over korte termijn

bankkredietlijnen.

2012 2013 20142006 2008 2009 2010 20112007


R E N T E R I S I C O

Op 31.12.2005 was meer dan 99% van de schuld afgesloten op korte termijn met een vlottende rentevoet of aan

een vaste rentevoet die onmiddellijk werd omgezet in een vlottende rentevoet op korte termijn. De vennootschap

kon aldus voordeel halen uit de historisch lage korte termijnrente van de voorbije jaren. Cofinimmo is echter wel

blootgesteld aan renteschommelingen. Een rentestijging zou een verminderd financieel resultaat met zich mee

kunnen brengen (zie hoofdstuk “Risicobeheer”, pagina 3).

Teneinde de kost van haar schuld te optimaliseren en zich daarbij te beschermen tegen een eventuele rentestijging,

maakt Cofinimmo gebruik van een gedeeltelijke dekking van haar globale schuld (macro hedging) via het gebruik

van indekkingsinstrumenten zoals de aankoop van CAP-contracten, eventueel in combinatie met de verkoop van

FLOOR-contracten en het afsluiten van FRA- en IRS-contracten.

Op de datum van afsluiting van dit Verslag zag de indekkingssituatie tegen het renterisico voor de volgende jaren

er als volgt uit:

de jaren 2006 tot 2009 zijn ingedekt met een CAP-optie tegen 4,00%, voor een bedrag van € 800 miljoen voor

de jaren 2006 tot 2008 en voor een bedrag van € 500 miljoen voor het jaar 2009;

om de premies te financieren, werden FLOOR-opties verkocht voor een bedrag van € 500 miljoen met een

strike tegen 3,00% voor de jaren 2007 en 2008, en een strike tegen 3,25% voor het jaar 2009;

voor het jaar 2006 werden FRA en IRS contracten afgesloten voor een bedrag van € 800 miljoen tegen een gemiddelde

rente van 2,738%.

Bij de bovenstaande interestvoeten moeten ook nog de bankmarges worden geteld.

Simulaties tonen aan dat het resultaat van Cofinimmo hoe dan ook gevoelig is voor renteschommelingen (zie

hoofdstuk “Risicobeheer”).

1%

2%

3%

4%

5%

6%

ST

RIK

E

INDEKKING (2006-2009)

2006 2008 20092007

80% vast in 2006

80% geplafonneerd in 2006-200850% geplafonneerd in 2009

4%800 M

4%800 M

4%800 M

4%500 M

3,25%500 M

3%500 M

3%500 M

Gekochte CAP-opties

Verkochte FLOOR-opties

2,738%800 M

FRA en IRS contracten


F I N A N C I E L E R AT I N G

Sinds de herfst van 2001 geniet Cofinimmo van een BBB financiële rating op lange termijn met stabiele

perspectieven, toegekend door het ratingbureau Standard & Poor’s. Op korte termijn geniet Cofinimmo van een

A-2 rating van Standard & Poor’s.

Dankzij deze goede rating ten opzichte van de andere Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen,

heeft Cofinimmo gemakkelijker toegang tot de kapitaalmarkten, kan ze haar financieringsbronnen gemakkelijker

diversifiëren en kan ze zich beter binnen de financiële gemeenschap profileren.


> PA R K L A NE , C U LL I G A N L A A N , 2 - 1 8 3 1 D I E GE M


H Y P O T H E S E S

Waardering van het patrimoniumDe reële waarde, dat is de investeringswaarde van de gebouwen bepaald door de onafhankelijke vastgoed-

deskundigen verminderd met de overdrachtsrechten, wordt in de geconsolideerde balans opgenomen. Voor de

balans van 2006 wordt deze waardering globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeerderd met de

uitgaven voor zware renovaties.

Onderhoud en herstellingen - Zware renovaties(1)

De ramingen die per gebouw worden gemaakt, omvatten de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die onder

de bedrijfslasten worden geboekt en de uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste activa worden geboekt

en door zelffinanciering of door leningen worden gedekt.

Investeringen(1)

In de vooruitzichten wordt met de volgende investeringsprojecten rekening gehouden:

op 10.02.2006 tekende de Groep Cofinimmo put- en calloptie-overeenkomsten op de aandelen van de

onderneming Immo Parlement NV. Deze onderneming, die eigendom is van de ondernemingen Landsbeeck NV

en KVH NV, is eigenaar van een gebouw van ± 4 000 m² gelegen aan de Leuvenseweg 38 en de Parlementsstraat

te 1000 Brussel, dat momenteel leeg staat en in de loop van 2006 wordt gerenoveerd. Cofinimmo heeft zich

ertoe verbonden om na de renovatie van het gebouw en op voorwaarde dat het verhuurd is, eigenaar te worden

van Immo Parlement NV;

gezien de overeenkomst met betrekking tot de verwerving van de aandelen van Belgian European Properties

NV (BEP) niet was ondertekend op datum van de afsluiting van dit Jaarverslag, werd deze operatie niet in acht

genomen in de vooruitzichten.

HuurprijzenBij de ramingen van de huurprijzen wordt voor elk huurcontract rekening gehouden met hypothesen i.v.m. het vertrek

van huurders die geval per geval geanalyseerd worden en, in geval van vertrek, de wederinstaatstellingskosten,

een periode van huurleegstand, huurlasten en taksen op leegstaande ruimtes en makelaarcommissies bij de

herverhuring. De ramingen i.v.m. de verhuur zijn gebaseerd op de huidige marktsituatie en houden geen rekening

met een eventuele verbetering of verslechtering van deze situatie (zie pagina 72 van het Jaarverslag).

De vastgoedinkomsten omvatten eveneens de terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren voor de

progressieve heropbouw van de volle marktprijswaarde van een gebouw waarvan de huren aan een derde werden

overgedragen. Dit betreft het North Galaxy gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen.

Een op- of neerwaartse schommeling met 1% van de bezettingsgraad leidt tot een cumulatieve stijging of daling

van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,15 per jaar. De lopende contracten zijn geïndexeerd.

Vooruitzichten 2006

(1) Deze hypothese wordt gecontroleerd door de onderneming, in de zin van het Europese Reglement 809/2004.


RentetarievenBij de berekening van de financiële kosten wordt uitgegaan van een rentestijging zoals die in de rentecurve

geanticipeerd wordt vanaf 2006. Ze houdt eveneens rekening met de thans lopende leningen.

Rekening houdend met de ingevoerde indekkingsinstrumenten werd de rentevoet voor 2006 gedeeltelijk vastgelegd

op 2,75% voor leningen met veranderlijke rentevoet. Bij dit percentage komen ook nog de bankmarges en de

indekkingspremies.

De rente-indekkingen voor het jaar 2006 en de gevoeligheid van het resultaat aan renteschommelingen worden

beschreven op pagina 48 van het Jaarverslag.

InflatieBij de evolutie van de huurprijzen wordt een inflatieniveau gehanteerd van 2,2%.

De ramingen voor de beschouwde periode zijn slechts in geringe mate onderhevig aan schommelingen in het

inflatieniveau.

Een opwaartse of neerwaartse schommeling met 0,5% van de voorziene inflatie leidt tot een cumulatieve stijging

of daling van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,07 per jaar.

DividendenNa afloop van elk boekjaar stelt de Raad van Bestuur het uitkeringsbeleid voor aan de Algemene Vergadering.

De ramingen gaan uit van een gemiddelde uitkering van 87,5% van het geconsolideerd netto resultaat van het

boekjaar.

Boekhoudkundig referentiesysteemDe vooruitzichten voor het jaar 2006 evenals de reële resultaten van 2005 zijn conform de IAS/IFRS normen.

Vooruitzichten 2006


Er kunnen geen betrouwbare voorspellingen worden gemaakt van de toekomstige marktwaarde van de gebouwen.

Een huidige voorspelling van het resultaat van de portefeuille zou bijgevolg weinig betrouwbaar zijn.

Bij een onveranderde situatie, zou het netto courant resultaat per gewoon aandeel van de jaren 2007 en 2008

heel dicht moeten aansluiten bij dat van het jaar 2006. Het dividend van het gewoon aandeel zou eveneens verder

moeten groeien volgens de evolutie van de voorbije 2 boekjaren.

2005REEEL

2006VOORUITZICHT

Huuropbrengsten

Terugneming van de overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

Vastgoedopbrengsten

Technische kosten

Commerciële kosten

Huurlasten en belastingen op niet verhuurde gebouwen

Beheerskosten van het vastgoed

Exploitatieresultaat van de gebouwen

Bedrijfskosten corporate

Resultaat van de bedrijfsactiviteiten

Financiële opbrengsten

Financiële lasten

Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

Belastingen

Netto courant resultaat - aandeel Groep

Preferent dividend - Voorstel(1)


AANTAL AANDELEN

Gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

Bevoorrechte aandelen

PER AANDEEL (in €)

Netto courant resultaat van het boekjaar per gewoon aandeel

Bruto dividend - gewone aandelen

Netto dividend - gewone aandelen

Bruto dividend - bevoorrechte aandelen

Netto dividend - bevoorrechte aandelen

136,45

9,47

-0,47

-1,92

143,53

-5,40

-1,35

-1,99

-9,13

125,66

-5,12

120,54

12,48

-39,49

-1,78

91,75

9,55

82,20

9 720 027

1 499 766

8,46

7,40

6,29

6,37

5,41

PROGNOSE M.B.T. DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (per 31.12)

V O O R U I T Z I C H T E N

(x € 1 000 000)

(1) Het voorstel komt overeen met het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van € 6,37 per aandeel.

144,16

2,57

-1,62

-1,66

143,45

-4,74

-1,92

-3,20

-8,33

125,26

-6,06

119,20

11,47

-35,54

0,95

-2,92

93,17

9,55

83,62

9 720 027

1 499 766

8,60

7,35

6,25

6,37

5,41


De rubriek “Vorderingen financiële leasing” omvat de herwaardering van de erfpachtvorderingen voor het

gebouw Belliard I-II evenals de huurvordering met betrekking tot het Gerechtsgebouw van Antwerpen. Het eigen

vermogen wordt voorgesteld vóór winstverdeling.

De prognoses met betrekking tot de balans en geconsolideerde rekening zijn voorspellingen waarvan de effectieve

realisatie meer bepaald afhangt van de evolutie van de financiële- en vastgoedmarkten. Zij vormen geen verbintenis

voor de onderneming en worden niet door de revisor gecertificeerd (zie pagina 153 van het Jaarverslag).

Vooruitzichten 2006

2005REEEL

2006VOORUITZICHT

Vastgoedbeleggingen

Projectontwikkelingen

Activa aangehouden voor eigen gebruik(1)

Vorderingen financiële leasing

Andere activa op lange termijn

Vlottende activa

TOTAAL DER ACTIVA

Eigen vermogen

Eigen vermogen - gewone aandelen

Eigen vermogen - bevoorrechte aandelen

Voorzieningen

Financiële schulden

Andere schulden

Niet financiële schulden

Overlopende rekeningen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

Aantal gewone aandelen aan het einde van de periode

Aantal bevoorrechte aandelen aan het einde van de periode

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde vóór winstverdeling

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeelin reële waarde vóór verdeling van het dividendvan het boekjaar op “fully diluted” basis(2)

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeelin reële waarde na winstverdeling

SCHULDNIVEAU

2 195,49

26,04

10,48

189,84

12,54

75,36

2 509,75

1 225,71

1 059,60

166,11

13,32

1 169,80

20,44

42,74

37,74

2 509,75

9 720 027

1 499 766

109,01

109,24

101,61

48,31%

PROGNOSE M.B.T. DE BALANS(per 31.12)

(1) Het gebouw Woluwe 58, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt.(2) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar a rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel, te tellen vanaf de 5de verjaardag van hun emissie

(2009). Tot aan hun omzetting genieten de bevoorrechte aandelen van een prioritair recht dat voor de verdeling van de vereffening geplafonneerd is en dat over-eenkomt met hun emissieprijs. Het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht (€ 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief wordt hier vervolgens pro forma berekend op een “fully diluted” basis waarbij er wordt van uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden omgezet, teneinde nu al de impact van hun toekomstige omzetting op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel voor te stellen.

(x € 1 000 000)

2 076,86

40,21

10,48

193,81

11,27

73,43

2 406,06

1 217,86

1 051,75

166,11

17,19

1 067,78

20,44

46,26

36,52

2 406,06

9 720 027

1 499 766

108,20

108,55

100,82

46,30%


De Raad van Bestuur stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 28.04.2006 voor om

de jaarrekeningen per 31.12.2005 goed te keuren en de volgende dividenden uit te keren:

€ 7,35 bruto, i.e. € 6,25 netto per gewoon aandeel;

€ 6,37 bruto, i.e. € 5,41 netto per bevoorrecht aandeel.

De hierop ingehouden roerende voorheffing bedraagt 15%.

Op basis van het aantal aandelen in omloop op 31.12.2005, i.e. met uitzondering van de 58 314 eigen gewone aan-

delen die Cofinimmo NV bezat op die datum, zou het resultaat van het boekjaar 2005 als volgt bestemd worden:

Van de 650 000 eigen aandelen in het bezit van Cofinimmo op 31.12.2004, werden er echter 591 686 afgestaan

in 2005 voor een totaal bedrag van € 75,24 miljoen. Deze afgestane aandelen hebben recht op dividend voor het

boekjaar 2005. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op het dividend van de gewone eigen aandelen nog in

het bezit van Cofinimmo NV (58 314) voor het boekjaar 2005 op te heffen.

De opneming uit de onbeschikbare reserves is het resultaat van de verkoop van de hierboven omschreven eigen

aandelen en van de realisatie van latente meer- en minderwaarden die eerder als onbeschikbare reserves werden

bestemd.

In naleving van de Artikel 62 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot de Vastgoedbevaks ligt

de voorgestelde dividenduitkering boven het vereiste minimum van 80% van het nettobedrag verminderd met de

impact van de schuldvermindering tijdens het boekjaar zoals dit blijkt uit de (niet-geconsolideerde) jaarrekening.

Het gewoon dividend is vanaf 08.05.2006 betaalbaar aan de loketten van de banken DEGROOF, DEXIA, FORTIS,

ING en KBC, tegen afgifte van coupon nr. 14 voor de aandelen aan toonder.

Daar de bevoorrechte aandelen uitsluitend nominatief zijn, zal hun dividend op 17.05.2006 door bankoverdracht

overgemaakt worden, tegen afgifte van coupons nr. 3 (COFP1) en nr. 2 (COFP2).

Te bestemmen resultaat van het boekjaar

Overgedragen resultaat

Te bestemmen resultaat

Opneming uit de onbeschikbare reserves

Toevoeging aan de onbeschikbare reserves

Vergoeding van het kapitaal

Winstdeelnameplan

Over te dragen resultaat

Resultaatbestemming

RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR (in €)99 752 123,67

+ 6 076 741,45

105 828 865,12

+ 74 745 126,04

-81 360 848,52

-220 800,00

98 992 342,64

90 385 585,32

+ 73 305 660,70

163 691 246,02

-2 340 303,75

-78 260 000,00

-76 876 284,82

-137 916,00

6 076 741,45

71 340 812,75

+ 65 883 931,25

137 224 744,00

+ 470 766,20

-64 269 959,50

-119 890,00

73 305 660,70

2005 2004 2003

COFINIMMO OP DE BEURS


60 Algemene Europese beurscontext62 De prestatie van de Cofinimmo effecten 68 Overige beursinformatie


D R I E T E N D E N Z E N I N 2 0 0 5 ( 1 )

De eerste 3 kwartalen van 2005 werden gekenmerkt door de verdere val van de Europese rentevoeten. Deze val

kon vooral waargenomen worden onder de lange termijnrente, waardoor de globale rentecurve afgevlakt werd.

Dit maakte de lange termijnbeleggingen met een vast rendement (obligaties, enz.) minder aantrekkelijk. Talrijke

beleggers die in dergelijke producten belegd hadden, hebben daarom de voorkeur gegeven aan beleggingen op

korte termijn en beschikten, in afwachting van een gunstigere lange termijnrente, over belangrijke hoeveelhe-

den contanten. Velen onder hen hebben bij hun zoektocht naar een herbeleggingsoplossing voor hun kapitaal

(opnieuw) de interessante eigenschappen van de vastgoedsector ontdekt. Hierdoor werd het jaar 2005 geken-

merkt door een toevloed aan fondsen die rechtstreeks op de vastgoedmarkt(2) werden belegd en in aandelen van

beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Deze tendens vertaalde zich op de markt van de beursgenoteerde

vastgoedaandelen in de zeer goede prestatie van de EPRA index, die in 2005 met 26% stijgt en in het indrukwek-

kende volume van financiële operaties(3).

Naast de daling van de interestvoeten werden de beursprestaties van de Europese vastgoedindexen ook beïn-

vloed door een belangrijke toevloed aan fondsen afkomstig uit de Verenigde Staten. Onder invloed van de sterke

daling van de Amerikaanse rentevoeten tijdens het 2de halfjaar 2005 en een fusie- en overnamegolf, boeken de

Amerikaanse vastgoedaandelen een zeer opvallende beursprestatie tussen april en juli 2005 (de Amerikaanse

vastgoedindex NAREIT boekt een vooruitgang van meer dan 24% over deze periode). Op zoek naar geografische

diversificatie en ontmoedigd door de prijzen van de vastgoedaandelen op hun thuismarkten, hebben talrijke trans-

atlantische investeerders beslist om belangrijke posities in te nemen op de Europese vastgoedmarkten, waardoor

de geldstroom naar Europees vastgoed vanaf het 2de halfjaar sterk toenam.

De Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedsector is 2 maal zo groot als zijn Europees equivalent(4). Eén van de

overheersende factoren die aan de basis liggen van dit verschil, is de afwezigheid in talrijke Europese landen

van een REIT statuut, dat is een fiscaal transparant statuut voor vastgoedondernemingen. De invoering van dit

statuut staat sinds meerdere jaren ter discussie in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk en deze 2 landen hebben

in 2005 daadwerkelijk vooruitgang geboekt in hun onderhandelingen om dit statuut tegen eind 2006-begin 2007

in te voeren. Het vooruitzicht dat het dividend van de ondernemingen die zullen genieten van dit REIT statuut

zal versterkt en gestabiliseerd worden, deed de interesse van beleggers voor Duitse, Engelse en Europese vast-

goedaandelen in het algemeen groeien.

Algemene Europese beurscontext

(1) Bronnen: Cofinimmo Research, EPRA, Kempen, Merrill Lynch, UBS.(2) Zie ook pagina 72 van het Jaarverslag.(3) Het volume beursintroducties en kapitaalverhogingen in Europa bedroeg € 4,2 miljard vs. € 1,9 miljard in 2004.(4) US$ 300 miljard vs. € 108 miljard.


I N L E I D I N GBeleggers die geïnteresseerd zijn in Cofinimmo kunnen kiezen uit 3 specifieke instrumenten die alle 3 beursgeno-

teerd zijn maar die verschillende rendements- en risicoprofielen hebben:

het gewoon aandeel waarvan het volgende verwachte dividend (betaalbaar in 2006) € 7,35 bruto per aandeel be-

draagt (€ 6,25 netto), wat op basis van de slotkoers van 31.12.2005 neerkomt op een bruto rendement van 5,49%;

het bevoorrecht aandeel, met een bevoorrecht bruto dividend per aandeel dat geplafonneerd is op € 6,37 (€ 5,41

netto), wat op basis van de slotkoers op 31.12.2005 neerkomt op een gemiddeld bruto rendement van 4,79%(1).

De kenmerken van deze bevoorrechte aandelen worden uiteengezet op pagina 158 van het Jaarverslag;

de obligatie, waarvan het bruto rendement bij de uitgifte 5,064% bedroeg en waarvan de houder de integrale

terugbetaling in cash in 2014 krijgt. Via deze obligatielening biedt de Groep Cofinimmo de mogelijkheid aan

particulieren en institutionele beleggers om deel te nemen aan de financiering van haar schuld, die ongeveer de

helft van de globale financiële middelen van de onderneming bedraagt. De kenmerken van deze lening worden

uiteengezet op pagina 32 van het Jaarverslag 2004.

H E T G E W O O N A A N D E E L

Evolutie van de beurskoersDe koersen van het Cofinimmo aandeel en van de Europese vastgoedsector tijdens het 1ste kwartaal 2005 weer-

spiegelen de algemene onrust die onder de beleggers heerst in afwachting van de bekendmaking van de jaar-

resultaten en worden geconfronteerd met belangrijke renteschommelingen. Op 28.01.2005 kondigt Cofinimmo

aan dat haar operationeel resultaat stabiel is, bevestigt ze het dividend voor 2004 en kondigt voor 2005 een

€ 0,05 hoger dividend aan.

Vanaf april 2005 tot eind juni raken de Europese en Amerikaanse interestvoeten in een vrije val wat een

algemene haussetrend van de vastgoedaandelen met zich meebrengt. Cofinimmo kan munt slaan uit deze tendens

en zet bovendien een beduidend betere groei neer dan de EPRA index over de periode midden maart tot midden

mei dankzij de bekendmakingen op 13.04.2005 (succesvolle afronding van de North Galaxy transactie) en op

03.05.2005 (publicatie van de operationele resultaten voor het 1ste kwartaal in de lijn van de verwachtingen) en

dankzij een toevloed van kopers die willen genieten van de betaalbaarstelling van het dividend op 09.05.2005. Op

08.06.2005 kondigt Cofinimmo de succesvolle afronding aan van de aankoop van het Tour Albert gebouw en op

28.07.2005 maakt zij halfjaarresultaten bekend die in lijn waren met haar vooruitzichten.

Na een rustpauze van een maand, gaan de rentevoeten tussen midden augustus en eind september opnieuw

neerwaarts. Bij het absolute dieptepunt (3,03% op 22.09.2005), bereiden vele beleggers zich voor op een

tendenswijziging. Deze vrees wordt meer bepaald aangewakkerd door een inflatieverhoging in de zone van de

Europese Unie en door uitspraken van de Voorzitter van de Europese Centrale Bank, die niet langer verbergt dat

hij van plan is om de reporente te verhogen. Van eind september tot midden november, steekt een eerste hausse

de kop op en stijgen de rentevoeten met 0,50%. Dit veroorzaakt een val van de EPRA index met bijna 7%. De

beurskoers van Cofinimmo lijkt echter gespaard te blijven van deze schommelingen en houdt stand over deze

periode rond € 130 mede dankzij de bekendmaking op 27.10.2005 van haar uitstekende 3de kwartaalresultaten

en de bevestiging van het verwachte dividend.

De prestatie van de Cofinimmo effecten

(1) Met name 4,71% voor het bevoorrecht aandeel COFP1 en 4,86% voor het bevoorrecht aandeel COFP2.


Gerustgesteld door het renteniveau van midden november en versterkt door het geruststellende nieuws be-

treffende de invoering van REIT statuten in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, beginnen de vastgoedmarkten

aan een nieuwe stijging. Het Cofinimmo aandeel volgt deze tendens in mindere mate, gezien tussen 23.11.2005

en 22.12.2005 het verkoopprogramma van eigen aandelen wordt verder gezet. Dankzij de aankondiging van de

succesvolle afronding van de verwerving van de gebouwen Mechelen Station op 30.11.2005, de draft overeenkomst

met betrekking tot BEP op 20.12.2005 en de transactie betreffende het Gerechtsgebouw van Antwerpen op

23.12.2005 kon Cofinimmo het jaar afronden met een beurskoers van € 133,7 wat neerkomt op een koersstijging

van meer dan 11%. Bovenop deze koersstijging bood Cofinimmo een gemiddeld dividend rendement van 6%.

5,00%

4,50%

3,00%

3,50%

4,00%

EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

07.05

08.05

09.05

10.05

11.05

12.05

Rendement van een staatsobligatie op 10 jaar (schaal links)

Beurskoers van het gewoon Cofinimmo aandeel met herbelegging van het dividend

Beurskoers van het gewoon Cofinimmo aandeel

EPRA Europe total return index (rebased)

160

150

140

130

110

100

120

IN€

2005 2004 2003 2002

135,20

120,40

133,70

128,30

13,15

5,73%

17,00%

16 215

4 167 320

9 720 027

1 299 567

80%

42,87%

53,59%

85,47%

Beurskoers (in €)

Hoogste

Laagste

Bij afsluiting

Gemiddeld

Ratio koers/cashflow

Dividendrendement(1)

Bruto return (op 12 maanden)(2)

Volume

Gemiddeld dagvolume

Jaarvolume

Aantal aandelen

Aantal gewone aandelen die bij de afsluiting deelgerechtigd zijn in het geconsolideerd resultaat

Beurskapitalisatie bij afsluiting (x € 1 000)

Free float zone(3)

Omloopsnelheid(3)

Aangepaste omloopsnelheid(3)

Pay out ratio

122,00

103,80

120,40

114,45

11,62

6,38%

16,60%

13 585

3 518 464

8 864 822

1 067 325

75%

39,69%

52,92%

89,90%

110,20

100,20

110,20

105,54

12,46

6,87%

17,35%

13 043

3 325 966

8 864 822

976 903

75%

37,52%

50,02%

87,24%

100,90

91,50

99,90

96,53

10,97

7,25%

9,88%

8 526

2 216 724

8 150 017

814 187

75%

27,20%

36,27%

82,16%

(1) Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers.(2) Koerswaardering + dividendrendement.(3) Volgens de methode van Euronext.

01.06


Over dezelfde periode van januari 2001 tot en met december 2005, bedroeg het rendement van de EPRA Europe

Total Return index 120%, wat overeenkomt met een gemiddeld jaarlijks rendement van 17,1%. Ten opzichte

van de andere aandelen van de vastgoedsector bood Cofinimmo dus een ietwat lager rendement. Het Cofinimmo

rendement was daarentegen gevoelig stabieler dan de EPRA Europe index. Zoals uit bovenstaande grafiek van

de beursprestaties blijkt, is het Cofinimmo aandeel beduidend minder volatiel en evolueert de beurskoers over

een quasi rechte lijn. Deze stabiliteit is te danken aan het operationele beheer van Cofinimmo, en meer bepaald

de huurovereenkomstenstructuur, evenals de stabiliteit van de vastgoedmarkt in het centrum van Brussel (zie ook

pagina 72 van het Jaarverslag).

Wanneer men bij de beoordeling van de beursprestatie rekening houdt met het risicoprofiel van het aandeel

(wat wordt voorgesteld door de Sharpe ratio), tekent de uitstekende prestatie van het Cofinimmo aandeel zich

duidelijk af in vergelijking met de EPRA Europe en BEL20 indexen.

Een competitieve risico-rendement verhoudingMen kan de prestaties van een financieel product niet inschatten zonder rekening te houden met het risico waar-

aan de belegger zich blootstelt. Hoe riskanter de belegging, hoe veeleisender de belegger zal zijn voor het rende-

ment, dat het risico dat hij wil nemen moet vergoeden.

Na herbelegging van het dividend, leverde het Cofinimmo aandeel in 2005 een totaalrendement van 17% op.

Tussen januari 2001 en eind december 2005, bedroeg het rendement meer dan 97%, hetzij een gemiddeld

jaarlijks rendement van 14,5%. Over dezelfde periode steeg de BEL20 index met 41% wat overeenstemt met een

gemiddeld jaarlijks rendement van 7,1%.

12.00

03.01

06.01

09.01

12.01

03.02

06.02

09.02

12.02

03.03

06.03

09.03

12.03

03.04

06.04

09.04

12.04

03.05

06.05

09.05

12.05

Rendementspremie ten opzichte van de risicovrije rentevoet (A)

Standaard afwijking van het rendement (B)

Sharpe ratio (A/B)

12,84%

17,64%

72,80%

2,82%

24,00%

11,75%

Cofinimmo EPRA Europe BEL20

9,91%

10,93%

90,70%

BEREKENING VAN DE SHARPE RATIO OVER EEN PERIODE VAN 5 JAAR EINDIGEND OP 31.12.2005


TOTAAL RENDEMENTEN (JANUARI 2001–DECEMBER 2005)

100%

50%

Cofinimmo total return

EPRA total return (in % van de index per 31.12.2000)

BEL20 prijsindex (in % van de index per 31.12.2000)

250%

200%

150%


Een waardering in de lijn van de sector Het Cofinimmo aandeel werd in 2005 verhandeld tegen een koers met een gemiddelde premie van 17,94% in

vergelijking met de inventariswaarde van het aandeel. Volgens een studie van de merchant Bank Kempen & Co,

heeft de Europese vastgoedsector het jaar 2005 afgesloten met een premie van 17% ten opzichte van de inventaris-

waarde per aandeel(1). Volgens deze studie ligt de premie voor Cofinimmo in de lijn van de premies voor de andere

vastgoedondernemingen op de mature markten en met een vergelijkbaar risicoprofiel.

Hoewel deze premie bovenop de beurskoers van Cofinimmo een weerspiegeling is van de voortreffelijke

beursprestatie van het aandeel, vertaalt ze ook de interesse van de beleggers voor aandelen met een stabiel

dividendrendement tegenover de lange termijnrentevoeten. Zoals de grafiek op de volgende pagina aantoont,

leverde de combinatie beurskoers-uitgekeerde dividenden een dividendrendement op met constante meerwaarde

van 2,4% ten opzichte van de risicovrije rentevoeten.

01.01

04.01

07.01

10.01

01.02

04.02

07.02

10.02

01.03

04.03

07.03

10.03

01.04

04.04

07.04

10.04

01.05

04.05

07.05

10.05

01.06

VERGELIJKING BEURSKOERS VERSUS GEHERWAARDEERD NETTO ACTIEF

105

95

85

135

125

115

Geherwaardeerde netto actief

Koers van het gewoon Cofinimmo aandeel

(1) Kempen, Property Compass, 06.01.2006.

€ P

ER

AA

ND

EE

L


Solide groei van de liquiditeit en de beurskapitalisatieSinds vele jaren levert Cofinimmo aanzienlijke inspanningen en maakt zij de nodige middelen vrij om de liquiditeit

van haar aandeel te vergroten. Zo neemt ze meer en meer deel aan evenementen ter promotie van haar effecten,

organiseert ze regelmatig road shows en investeert ze in campagnes om haar naambekendheid te vergroten. Het

verhandelde volume aandelen in 2005 ligt 18% boven het niveau van 2004. Sinds 2000 is het volume van het

gewone Cofinimmo aandeel meer dan verzesvoudigd.

Dankzij de verschillende financiële transacties en kapitaalverhogingen, evenals de hierboven vermelde koers-

stijging, kende de beurskapitalisatie van Cofinimmo een forse groei. Op 31.12.2005 bedroeg deze € 1,5 miljard,

dat is 130% boven het niveau van 2000 (€ 0,64 miljard) ofwel een gemiddelde jaarlijkse groei van 18,4%. Deze

gestaag groeiende beurskapitalisatie en liquiditeit leverden Cofinimmo de 16de plaats op in de BEL20 index.

Cofinimmo is eveneens opgenomen in de Euronext 150 en BEL MID indexen, alsook in de vastgoedindexen EPRA

Europe en GPR.


01.01

04.01

07.01

10.01

01.02

04.02

07.02

10.02

01.03

04.03

07.03

10.03

01.04

04.04

07.04

10.04

01.05

04.05

07.05

10.05

01.06

DIVIDENDRENDEMENT COFINIMMO T.O.V. RISICOVRIJE RENTEVOET

Dividendrendement van Cofinimmo

Rendement van een Europese staatsobligatie op 10 jaar

8,00%

7,00%

6,00%

4,00%

3,00%

5,00%

IN€

MIL

JOE

N

BEURSKAPITALISATIE EN VOLUME

Gemiddeld maandelijks volume (schaal rechts)

Beurskapitalisatie

1 600

1 400

1 200

800

600

1 000

03.01

06.01

09.01

12.01

03.02

06.02

09.02

12.02

03.03

06.03

09.03

12.03

03.04

06.04

09.04

12.04

03.05

06.05

09.05

12.05

12.00

09.00

06.00

03.00

12.99

800

600

200

0

400

Drempel van 1 miljard beurskapitalisatie

X 1 000

01.06


H E T B E V O O R R E C H T A A N D E E L

In april en juni 2004 heeft Cofinimmo 2 reeksen bevoorrechte aandelen uitgegeven waarvan de codes op Euronext

COFP1 en COFP2 zijn. Deze aandelen zijn uitsluitend nominatief. Van 01.01.2005 tot 31.12.2005 boden zij een

gemiddeld dividendrendement van respectievelijk 5,7 en 5,9%. Dit dividendrendement leverde in combinatie met

een koersstijging voor het jaar 2005 een totaalrendement op van respectievelijk 16,8 en 13,8%.

Beurskoers (in €)

Bij afsluiting

Gemiddeld

Dividendrendement(2)

Bruto return

Volume

Gemiddeld dagvolume

Jaarvolume

Aantal aandelen

Beurskapitalisatie bij afsluiting (x € 1 000)

131,00

124,79

5,10%

13,76%

489

125 572

797 276

104 443

104,44

111,65

5,71%

-

-

-

797 276

95 673

COFP1 2005 COFP1 2004(1) COFP2 2005 COFP2 2004(1)

135,00

128,55

4,96%

16,75%

1 687

433 439

702 490

94 836

107,89

111,99

5,69%

-

-

-

702 490

84 299

(1) Sinds de uitgifte.(2) Bruto dividend op het jaarlijks beurskoersgemiddelde.

D E O B L I G AT I E

Op 14.06.2004 heeft Cofinimmo Luxembourg NV, dochteronderneming van Cofinimmo NV, een obligatielening op

10 jaar voor een openbare inschrijving aangeboden in het Groothertogdom Luxemburg en in België. Deze lening,

voor een bedrag van € 100 miljoen, wordt integraal gewaarborgd door Cofinimmo NV. De emissieprijs werd

vastgelegd op 101,434% van de nominale waarde van elke obligatie. De interestcoupon is vastgelegd op 5,25%

per jaar, en is betaalbaar na verloop van de termijn op 15 juli van elk jaar. Het effectief rendement was dus 5,064%

bij de emissie. Voor de vaste rente van 5,25% werd vanaf de uitgifte een Swap ten gunste van een vlottende rente

afgesloten. In 2005 bedroeg het gemiddelde rendement tot aan de vervaldag (“yield to maturity”) 4,09%. Deze

terugval werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de interestdaling die de waarde waartegen deze effecten werden

verhandeld verhoogde.

Beurskoers (in €)

Bij afsluiting

Gemiddeld

Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde)

Gemiddeld totaal jaarrendement (koersstijging + herbelegde coupon)

Aantal effecten

106,05

103,28

4,82%

4,55%

1 000 000

2005 2004(1)

108,72

108,54

4,09%

7,43%

1 000 000


R E N D E M E N T E N

Voor het boekjaar 2005 wordt een (bruto) dividend voorgesteld van € 7,35 per gewoon aandeel. In 2005 bood

Cofinimmo een gemiddeld bruto dividendrendement van 5,73% aan. Dit dividend stelt een gemiddelde jaarlijkse

groei van meer dan 4% voor sinds de uitkering van het dividend voor het jaar 2001.

Eén van de kenmerken van het bevoorrecht aandeel is het voorkeurrecht op een vast geplafonneerd dividend van

€ 6,37 bruto per aandeel. Ook de Cofinimmo obligatie biedt een vaste jaarlijkse coupon van 5,25%. De bedragen

van dit dividend en van deze coupons wijzigden dus niet ten opzichte van 2004. Op de uitgekeerde dividenden

wordt 15% roerende voorheffing ingehouden.

(1) De evolutie van het aantal aandelen is uiteengezet op pagina 154 van het Jaarverslag.

Overige beursinformatie

Gewone aandelen

Bruto

Netto

Aantal gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het geconsolideerd resultaat

Bevoorrechte aandelen

Bruto

Netto

Aantal bevoorrechte aandelen

Obligaties

Bruto (per schijf van € 100)

Netto (per schijf van € 100)

Aantal obligaties met nominale waarde van € 100

2004 2003 20022005

(in €)

7,35

6,25

9 720 027

6,37

5,41

1 499 766

5,25

4,46

1 000 000

7,30

6,21

8 864 822

6,37

5,41

1 499 766

5,25

4,46

1 000 000

7,25

6,16

8 864 822

-

-

-

-

-

-

7,00

5,95

7 128 283

-

-

-

-

-

-

(1)

> P L A NT I N & M O R E T US , P L A NT I N & M O R E T US L E I , 2 1 6 - 2 1 8 - 2 0 1 8 A NT WER P E N


A A N D E E L H O U D E R S C H A P

De belangrijkste verschuivingen in de aandeelhouderschapstructuur in 2005 zijn het gevolg van de verkoop-

programma’s van eigen aandelen. In de periode van 07.01.2005 tot 10.03.2005 heeft de Groep Cofinimmo op de

beurs 319 000 aandelen verkocht aan een gemiddelde nettoprijs van € 122,97 per aandeel. Het percentage van de

autocontrole zakte hierdoor van 6,08 tot 3,26%. Gezien deze onder de drempel van 5% zakte, werd op 04.02.2005

een transparantiemelding overgemaakt aan de Commissie voor het Bank-, Financie-, en Assurantiewezen en

dezelfde dag door Cofinimmo gepubliceerd.

Over de periode 23.11.2005 tot 22.12.2005 heeft de Groep Cofinimmo in de markt 272 686 eigen aandelen

verkocht aan een gemiddelde nettoprijs van € 131,88 per aandeel. Bijgevolg bezat de Groep Cofinimmo op

31.12.2005 nog 107 993 gewone aandelen, hetzij 1,10% van het gewone kapitaal.

Dexia Groep (DVV-LAP)

AGF Belgium

Cofinimmo Groep

Aantal uitgegeven aandelen

Free float(2)

9,26

7,64

0,95

100,00

82,14

Totaal aantal aandelen

(stemrecht)

%

213 355

1 499 766

Bevoorrechte aandelen(1)

8,50

8,81

1,10

100,00

81,59

%

835 654

865 648

107 993

9 828 020

Gewone aandelen

Verzekeringen

Verzekeringen

Eigen aandelen

SectorOnderneming

(1) Aandelen op naam, met stemrecht, converteerbaar vanaf 2009 (1 tegen 1).(2) Deze free float berekening, doorgaans gebruikt door Euronext, omvat alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten.

KWARTAALRESULTATEN PER 31.03.2006

GEWONE ALGEMENE VERGADERING VOOR 2005

DATUM VAN DIVIDENDBETALING

GEWOON AANDEEL: COUPON NR. 14 (FINANCIELE DIENST: DEGROOF, DEXIA, FORTIS, ING, KBC)

BEVOORRECHT AANDEEL: COUPON NR. 2 (COFP2), COUPON NR. 3 (COFP1)

HALFJAARRESULTATEN PER 30.06.2006

KWARTAALRESULTATEN PER 30.09.2006

JAARRESULTATEN PER 31.12.2006

GEWONE ALGEMENE VERGADERING VOOR 2006

27.04.2006

28.04.2006

VANAF 08.05.2006

VANAF 17.05.2006

27.07.2006

27.10.2006

09.02.2007

27.04.2007

DATUM

A G E N D A VA N D E A A N D E E L H O U D E R

1 049 009

865 648

107 993

11 327 786

VASTGOEDVERSLAG

C O F I N I M M O J A A R V E R S L A G 2 0 0 5 7 1C O F I N I M M O J A A R V E R S L A G 2 0 0 5 7 1

72 De kantoormarkt76 Verslag van de vastgoeddeskundige78 Evolutie van de portefeuille79 Geconsolideerde vastgoedportefeuille82 Analyse van de portefeuille


Eens te meer waren de meeste vastgoedspecialisten actief op de Brusselse kantoormarkt opgetogen over de

indrukwekkende take-up die tijdens het afgelopen jaar werd waargenomen. Expertise News, de gespecialiseerde

Vastgoednieuwsbrief, spreekt van een totale take-up van 683 000 m², wat neerkomt op een stijging van bijna

50% ten opzichte van 2004. Dit groot aantal transacties is ontegensprekelijk verheugend nieuws, maar het moet

gezegd worden dat andere statistieken, zoals deze over het niveau van de huurgelden of van de huurleegstand

minder bemoedigend zijn. Het niveau van de huurgelden stabiliseert of daalt zelfs en de leegstand blijft hoog

(11%), wat neerkomt op meer dan 1 300 000 m².

Het is tevens betreurenswaardig dat de sector niet altijd unaniem is over de definitie van de verschillende

gehanteerde begrippen (stock, take-up, top rent, enz.), wat tot gevolg heeft dat verschillende statistieken

gepubliceerd worden waardoor het soms moeilijk is om de waarderingen van de marktevolutie op een juiste manier

te interpreteren. Wanneer men alle door de makelaars gepubliceerde verslagen samenvoegt, is het bijvoorbeeld

onmogelijk om de netto oppervlakte die opgenomen werd in de markt, nl. de reële toename van de in gebruik

genomen oppervlakten - verhuizingen, ouderdom, bestemmingswijzigingen enz. niet inbegrepen - te berekenen.

We hopen dat alle marktspelers uit deze sector er een erezaak van maken om tot een overeenkomst te komen om

als dusdanig de talrijke gepubliceerde verslagen, waar zowel de Belgische als de buitenlandse investeerders naar

uitkijken, nog geloofwaardiger te maken.

De kantoormarkt

Take-up overheidssector

Take-up privésector

Leegstandniveau van de markt

Leegstandniveau van Cofinimmo

(1) Bron: Catella Codemer.

12%

10%

6%

4%

2%

0%

8%

TAKE-UP & LEEGSTAND TE BRUSSEL (1999-2005)(1)

800

500

200

0

400

700

600

300

100

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

11,0%

4,4%

LE

EG

STA

ND

NIV

EA

U

TAK

E-U

P (x 1 000 m

2)


De Brusselse kantoormarkt blijft desalniettemin investeerders aantrekken. Het ziet er naar uit dat de verhande-

lingen in kantoorgebouwen de kaap van de 1 miljard euro bereikt hebben. De lange termijninteresten blijven zwak

en de vastgoedrendementen zijn nog steeds aantrekkelijk ten opzichte van andere beleggingen, ook al hebben

de beurzen zich goed hersteld na de ontgoochelende resultaten van het begin van deze eeuw. De omvang van in

vastgoed geïnvesteerd kapitaal is indrukwekkend en de Brusselse kantoormarkt slaat duidelijk munt uit deze

tendens, onder andere dankzij de aanwezigheid van de Europese instellingen. Zij verlenen deze markt een risico/

rendement verhouding die ongetwijfeld de beste in Europa is.

Volgens de laatste vooruitzichten van het Federaal Planbureau zou de inflatie in de eurozone onder controle

moeten blijven, terwijl de groei tot in 2012 gemiddeld 2% zou bedragen. Dergelijke verwachtingen zouden de

goed gekende “stabiliteit” van de Brusselse markt zeker niet in het gedrang mogen brengen.

Zonder in detail te treden omwille van de hierboven vermelde redenen, kunnen enkele interessante bijzonderheden

op het vlak van de districten genoteerd worden.

Zo genoot de Leopoldswijk dit jaar van een bloeiende activiteit van de Europese instellingen. Het Europees

Parlement verwierf de gebouwen D4 en D5 aan beide zijden van het Luxemburgstation (40 000 m²), en de

Europese Commissie nam de vroegere Madou-Toren (40 000 m²) in gebruik, evenals het gebouw van Cofinimmo

in de Wetstraat, 56 dat momenteel gerenoveerd wordt (10 000 m²). Deze wijk blijft tevens de interesse genieten

van buitenlandse vertegenwoordigingen van landen of regio’s. Zo kwamen Griekenland, Letland en Slovenië er

zich vestigen.

Het aanzienlijk belang van Europa, in al zijn aspecten, is echter geen reden tot euforie, want de ontwikkelaars

waren eveneens zeer actief. Een aantal belangrijke projecten die op hun eerste huurder wachten, werden opgeleverd

of zijn zo goed als opgeleverd. Voorzichtigheid is geboden, want hoe meer men rekent op de aanwezigheid van

Europa en zijn instellingen, hoe groter de kans dat ze een quasi monopolie gaan innemen op de markt. Het

incident begin 2006 tussen de Europese Commissie en een grote eigenaar-verhuurder over een aantal belangrijke

gebouwen op het Schuman Rondpunt, is hier misschien al een voorbeeld van.

Nog altijd in het Central Business District (CBD), in het Centrum en de Noordwijk waren er eveneens enkele

aanzienlijke take-ups, zoals de bank Dexia in de vroegere Rogier-Toren die volledig herbouwd werd (85 000 m²),

de Vlaamse Gemeenschap in de Schildknaapstraat (12 000 m²) en de Franse Gemeenschap op de Kruidtuinlaan

(7 000 m²). Maar deze take-ups zijn zeer gering in vergelijking met de enorme leegstand die heerst in deze zone,

en vooral de projecten die er momenteel ontwikkeld worden. Er moet tevens aan herinnerd worden dat na de

centralisatie van de Openbare Federale Diensten in de Noord-en Zuidwijken van de voorbije jaren, en vooral rekening

houdend met de verbintenis van de Staat om de Financiëntoren opnieuw in huur te nemen na de renovatiewerken,

de kans zeer klein is dat de Federale Staat in de komende jaren nog zeer actief zal zijn op de huurmarkt.

De kantoormarkt


Naast het CBD hebben de Gedecentraliseerde zone evenals de Periferie een sterke activiteit gekend met enkele

belangrijke verhuringen zoals RTL-TVI in Evere (17 000 m²), Hewlett-Packard en Honeywell in Diegem (samen

20 000 m²), Elia en Aventis in Zaventem (samen 13 000 m²), Delhaize in Anderlecht, BASF in Watermaal-

Bosvoorde, Danone en Sodexho in Oudergem, enz.

Dat is goed nieuws voor deze zones die sinds lange tijd lijden onder de lusteloosheid van de privé-sector die

traditiegetrouw de enige sector is die er zich vestigt. Het is te hopen dat deze transacties wijzen op een herboren

optimisme van de ondernemingen en dat deze verschuivingen niet enkel te danken zijn aan het streven naar

kostenvermindering, meer bepaald op fiscaal vlak.

In Antwerpen tenslotte, lijkt de huurmarkt in evenwicht te zijn met een leegstand van 9,5% volgens de makelaars.

Moet het nog gezegd worden dat deze markt minder aantrekkelijk is voor de ontwikkelaars en bijgevolg worden

er weinig projecten opgestart op uitsluitend speculatieve basis.

Wat Cofinimmo betreft, was ook 2005 een goed jaar op het gebied van huuractiviteiten. In totaal werden er

157 transacties afgesloten waarvan 96% betrekking hadden op kantooroppervlaktes. Bij deze transacties waren

90 nieuwe klanten betrokken, terwijl de andere heronderhandelingen of contractverlengingen met bestaande

klanten betroffen. Dankzij deze commerciële bedrijvigheden in combinatie met het constante streven om aan de

noden van de klanten te beantwoorden, kon Cofinimmo haar leegstand verminderen tot onder de 5%.

Dit beleid zou zich in 2006 zonder grote verrassingen moeten voortzetten.

> E G M O NT I , K A R M E L I E T E N ST R A AT, 1 5 - 1 0 0 0 B RUS S E L


AchtergrondCofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium per 31.12.2005,

in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende

kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om

deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk

is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat,

de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren

die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en

volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar

de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke

stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor

de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.

Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (In-

ternational Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting

van Vastgoedbevaks. De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die rede-

lijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde

partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, vóór aftrek van de transactie-

kosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpa-

trimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de

geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw. Het rendement hangt voornamelijk

af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het

gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op

basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbe-

treffende gebouw in de toekomstige periodes.

De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de Over-

heid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en

van de geografische ligging van het goed. De eerste 2 voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten

is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de

Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5%

bedraagt. De verkoopwaarde exclusief kosten voor gebouwen van meer dan € 2 500 000 overeenkomende met de

Verslag van de vastgoeddeskundige


reële waarde (“fair value”), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentieel, kan bekomen worden door

aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien

en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele

markt. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken.

Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het

vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31.12.2005 € 2 180 472 000 (twee miljard honderd tachtig miljoen

vierhonderd tweeënzeventigduizend euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van

Cofinimmo op 31.12.2005 overeenkomstig met de reële waarde (“fair value”) zoals bepaald volgens het IAS/

IFRS referentieel bedraagt € 2 127 061 330 (twee miljard honderd zevenentwintig miljoen eenenzestigduizend

driehonderd dertig euro).

Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten,

terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door

Cofinimmo, bedraagt 7,24%. Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit ren-

dement naar 7,56%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 95,76%. De huidige huur

voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld ± 7,16% hoger

dan de normale geschatte huurwaarde.

Het patrimonium bestaat uit:

Brussel, 06.02.2006

WINSSINGER & VENNOTEN NV

(1) Waarvan 23,88% verhuurd op lange termijn (> 12 jaar) aan de Belgische Staat, de Europese Commissie, Axa en Restel.

BRUSSEL, 19 GEMEENTEN

PERIFERIE EN SATELLIETWIJK VAN BRUSSEL

ANTWERPEN EN ANDERE REGIO’S

PROJECTEN EN GRONDRESERVE IN BRUSSEL EN PERIFERIE

PATRIMONIUM

73,43

11,29

13,39

1,89

100,00

% EVOLUTIE(1)


Geschatte investeringswaarde van de volledige portefeuille(1)

Projecten en grondreserve(1)

Totaal gebouwen in exploitatie(1)

Contractuele huurprijzen

Rendement op gebouwen in exploitatie

Contractuele huren + GHW(2)

van de op de waarderings-datum niet bezette gebouwen

Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille

Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie

Evolutie van de portefeuille

2004 2003 2002 2001

2 088,77

-125,27

1 963,50

139,65

7,11%

150,29

7,65%

92,92%

1 855,66

-103,15

1 752,51

128,67

7,34%

135,90

7,75%

94,68%

1 786,53

-18,45

1 768,08

130,90

7,40%

135,43

7,66%

96,65%

1 483,73

-16,62

1 476,11

111,32

7,59%

114,09

7,78%

97,57%

(per 31.12) 2005

(x € 1 000 000)

2 180,47

-41,21

2 139,26

154,91

7,24%

161,78

7,56%

95,76%

(1) De portefeuillewaarden zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun reële waarde kan bekomen worden door deze bedragen te delen door 1,025.(2) Geschatte Huurwaarde.


Brussel Centrum

Allard 40-42 1 763 285 100% 285 296

Sterrenkunde 28, 31-33 7 776 1 671 100% 1 671 1 415

De Ligne 25 624 5 170 100% 5 170 4 904

Egmont I 36 674 9 518 100% 9 518 8 645

North Galaxy 105 418 8 245 100% 8 245 8 245

Regentschap 55-65 11 622 1 739 100% 1 740 1 772

Royal Atrium 19 560 4 365 100% 4 365 3 721

Royale 94 1 917 436 100% 436 348

TOTAAL 210 354 31 430 100,0% 31 431 29 346

Brussel Leopoldswijk

Kunst 19H 11 099 1 829 100% 1 829 1 991

Kunst 39 3 606 536 97% 553 625

Kunst 47 6 915 1 173 94% 1 242 1 109

Oudergem 22-28 5 853 1 317 89% 1 481 1 405

Da Vinci, Kortenberg 107 7 435 2 103 100% 2 103 1 828

Guimard 10-12 10 796 2 241 100% 2 241 2 208

Livingstone 6 (2) 35 445 7 101 99% 7 148 7 331

Wet 57 10 279 1 928 100% 1 930 2 155

Wet 227 5 615 960 100% 961 1 040

Montoyer 14 3 807 596 96% 620 678

Montoyer 40 3 901 746 100% 746 719

Montoyer Wetenschap 12 798 3 306 100% 3 306 3 057

Nerviers 105 9 182 2 292 100% 2 292 1 809

Wetenschap 15-17 17 722 4 456 100% 4 456 3 822

Troon 98 5 757 1 085 99% 1 091 1 113

TOTAAL 150 210 31 667 99,0% 31 999 30 890

Brussel Louizawijk

Bosplein 1 580 311 100% 311 311

Louiza 140 4 133 700 99% 704 708

TOTAAL 5 713 1 011 99,6% 1 015 1 019

Brussel Gedecentraliseerd

Horzel 100 10 299 568 95% 599 601

Bourget 40 Leopold Square 14 641 2 841 100% 2 841 2 546



Bourget 50 Leopold Square 5 043 567 62% 922 883

Brand Whitlock 87-93 6 066 1 135 99% 1 145 1 013

Kolonel Bourg 105 2 634 290 81% 357 355

Kolonel Bourg 122 4 303 633 100% 633 627

Corner Building 3 424 535 100% 535 519

Everegreen 16 062 2 866 100% 2 866 2 701

Herrmann-Debroux 44-46 9 666 1 988 98% 2 025 1 783

Papiermolen 3 387 639 100% 639 518

Paepsem Business Park (6) 26 597 2 175 80% 2 729 2 638

Sint-Lambertusplein 14(2) 0 0 0% 53 53

Sebrechts 40(3) 7 803 866 100% 866 849

Geconsolideerde vastgoedportefeuille

(1) Tussen haakjes het aantal gebouwen waaruit het complex of Business Park is opgemaakt.(2) Parkingcomplex.(3) Rusthuizen.

Geschatte Huurwaarde

(GHW) (x € 1 000)

Huurgelden +GHW op

leegstand (x € 1 000)

BezettingsgraadContractuele huurgelden (x € 1 000)

Bovengrondse oppervlakte

(in m²)

Gebouwen(1)

(per 31.12)


Serenitas (3) 19 823 4 182 95% 4 392 3 749

Vorst 23-25 (2) 57 415 11 695 100% 11 695 10 755

Vorst 24 3 897 752 98% 765 753

Vorst 36 8 310 1 522 91% 1 675 1 695

Vorst 165 6 264 960 99% 966 917

Tervuren 270-272 20 773 3 078 90% 3 434 3 456

Twin House Neerveld 7 825 1 335 95% 1 400 1 354

Woluwe 34 6 680 978 88% 1 118 1 030

Woluwe 58 3 868 740 100% 740 719

Woluwe 62 3 422 655 100% 655 585

Woluwe 106-108 7 018 1 320 100% 1 325 1 150

TOTAAL 295 058 49 883 94,9% 52 553 48 447

Brussel Periferie

Keiberg I Excelsiorlaan 28 2 200 333 100% 333 243

Keiberg II Excelsiorlaan 71-73 4 550 469 100% 469 448

Keiberg III Excelsiorlaan 89 3 702 233 52% 450 429

Keiberg Park 101-108 (8) 9 216 803 78% 1 029 914

Keiberg Park 111-112 (2) 2 304 209 79% 265 227

Keiberg Park 113 1 152 127 89% 142 110

Keiberg Park 202-203 (2) 3 456 307 86% 358 343

Keiberg Park 211 1 872 185 100% 185 150

Keiberg Park 408 2 236 52 100% 52 257

Keiberg Park 410 3 318 503 100% 503 419

Leuvensesteenweg 325 6 059 291 65% 451 437

Luchthavenlaan 18 0 37 100% 37 35

Luchthavenlaan 20 1 900 147 100% 147 147

Luchthavenlaan 22 2 466 273 100% 273 245

Park Hill (4) 17 861 2 256 93% 2 416 2 170

Park Lane (8) 31 863 5 000 86% 5 798 5 208

Woluwe Garden 26 7 673 994 76% 1 300 1 279

Woluwe Garden 30 7 673 1 781 100% 1 781 1 440

Woluwelaan 145 9 530 431 100% 431 452

Woluwelaan 151 (kantoren) 4 759 905 100% 905 652

Woluwelaan 151 (opslagruimte) 4 275 400 100% 400 322

TOTAAL 128 065 15 732 88,8% 17 724 15 930

Brussel Satellieten

Collines de Wavre F 3 021 287 73% 394 372

Collines de Wavre G 2 900 396 100% 396 363

Collines de Wavre H 2 686 385 99% 390 394

Collines de Wavre I 3 384 544 97% 562 509

Collines de Wavre J 2 686 363 92% 394 390

Collines de Wavre (Pasteur) 1 604 235 100% 235 218

Waterloo Office Park I 2 289 169 49% 341 375

Waterloo Office Park J 2 289 0 0% 374 374

Waterloo Office Park L 3 476 293 63% 463 563

TOTAAL 24 335 2 670 75,2% 3 548 3 558

TOTAAL BRUSSEL 813 735 132 393 95,7% 138 270 129 190

Geconsolideerde vastgoedportefeuille


(GHW) (x € 1 000)

Huurgelden +GHW op




(in m²)

Gebouwen(1)

(per 31.12)


Antwerpen Singel

Lemanstraat 27 8 656 1 219 94% 1 292 1 227

Plantin & Moretus (2) 6 314 754 94% 806 736

Quinten 3 189 448 100% 449 403

Regent 3 276 372 83% 451 418

Royal House 3 436 428 88% 484 450

Uitbreidingstraat 2-8 5 657 976 100% 978 815

Uitbreidingstraat 10-16 1 741 196 100% 196 206

TOTAAL 32 269 4 393 94,4% 4 656 4 254

Antwerpen Periferie

Cleydaellaan, Aartselaar 4 965 140 100% 140 134

Garden Square 7 464 826 90% 922 855

Noorderlaan 24 300 1 490 100% 1 490 1 359

Prins Boudewijn 24A 9 714 618 52% 1 196 1 249

Prins Boudewijnlaan 41 6 007 981 100% 981 910

Prins Boudewijnlaan 43 6 007 967 95% 1 016 912

Veldkant 31-33 (3) 9 410 1 276 100% 1 276 1 111

Veldkant 35 (4) 4 096 525 99% 528 505

TOTAAL 71 963 6 822 90,4% 7 549 7 035

TOTAAL ANTWERPEN 104 232 11 216 91,9% 12 205 11 289

Andere Regio’s

Albert I, Charleroi 18 823 2 903 100% 2 903 2 008

Audent 12-14, Charleroi 4 814 506 100% 506 502

Avroy 35-39, Luik 20 439 2 151 100% 2 151 2 120

Ménil 95, Eigenbrakel(3) 4 479 480 100% 480 480

Maire 19, Doornik 3 460 836 100% 836 604

Mechelen Station, Mechelen 28 711 3 753 100% 3 753 3 947

Kortrijksesteenweg 39, Gent 5 755 570 100% 570 637

Ledeberg 438, Gent 4 234 102 100% 102 191

TOTAAL ANDERE REGIO’S 90 715 11 300 100,0% 11 301 10 489

TOTAAL BELEGGINGSGEBOUWEN 1 008 682 154 909 95,76% 161 776 150 968

Projecten & Renovaties

Wet 56 (Brussel, Leopoldswijk) 9 484 38 38 38

Egmont II (Brussel Centrum)(4)

Grondreserve

Meiboom 16-18 (Brussel Centrum)(5)

Pacheco 34 (Brussel Centrum)(5)

TOTAAL PROJECTEN & RENOVATIES 9 484 38 38 38

TOTAAL PORTEFEUILLE 1 018 166 154 946 161 814 151 006

(1) Tussen haakjes het aantal gebouwen waaruit het complex of Business Park is opgemaakt.(2) Parkingcomplex.(3) Rusthuizen.(4) Eens voltooid zal het gebouw 16 262 m² vertegenwoordigen. (5) Gebouwen die het voorwerp uitmaken van een erfpachtvordering.


(GHW) (x € 1 000)

Huurgelden +GHW op




(in m²)

Gebouwen(1)

(per 31.12)


Analyse van de vastgoedportefeuille

S P R E I D I N G I N I N V E S T E R I N G S W A A R D E

Spreiding per bestemming

Geografische spreiding

Dankzij de aankoop van de gebouwen te Charleroi (Tour Albert), Doornik (Maire 19) en Mechelen (Mechelen

Station), werd het relatief aandeel van de Andere regio’s versterkt tot 7%, ten opzichte van 2% in 2004. Sinds

2002 steeg het relatief aandeel van het Central Business District met 9%, terwijl het relatief aandeel van de

Gedecentraliseerde wijken en de Periferie daalde met respectievelijk 9 en 4%.

Brussel

Central Business District

Leopoldswijk

Louizawijk

Centrum / Noord


Brussel Periferie en Satellieten

Antwerpen

Andere regio’s

TOTAAL

823 219

375 761

159 694

5 713

210 354

295 058

152 400

104 232

90 715

1 018 166

1 888 588

965 252

483 690

13 741

467 821

677 092

246 245

140 855

151 029

2 180 472

% m2 Investerings-waarde

86,7

44,3

22,2

0,6

21,5

31,1

11,3

6,4

6,9

100,0

(x € 1 000)

%

Kantoren 97,2%

Handelspanden 1,0%

Rusthuizen 0,9%

Semi-industrieel 0,8%

Overige 0,1%


Waterloo

Waver

E411 Luxemburg

E19 Charleroi/Bergen/Parijs

E40 Gent/Oostende

E40 Luik

E19 Antwerpen

A12 Bergen op Zoom

E19 Breda

E19 Brussel/Mechelen

E313 Luik

A12 Brussel

E17 Gent/Oostende

E34 Zeebrugge/Zelzate

KontichWilrijk

ANTWERPEN

Brusselluchthaven

Haven

Centrum

Singel

Periferie(Kontich, Wilrijk)

BRUSSEL

Central Business District

Centrum

Noordwijk

Leopoldswijk

Louizawijk

Gedecentraliseerd

Periferie en Satellieten


Eén van de hoofdkenmerken van de Vastgoedbevak is risicodiversificatie. De portefeuille van Cofinimmo is

evenwichtig verdeeld. Het grootste gebouw vertegenwoordigt slechts 8% van de portefeuille.

S P R E I D I N G P E R C AT E G O R I E

De vastgoedportefeuille van Cofinimmo kan worden onderverdeeld in 3 categorieën: Superior, Middle en Stan-

dard. De intrinsieke waarde van elk gebouw wordt geëvalueerd op basis van een dertigtal criteria, zoals de

technische en bouwkundige kwaliteiten, het comfort en de veiligheid, het aantal parkeerplaatsen, de flexibiliteit

en de omvang van de plateaus, enz. Met de ligging van het gebouw wordt geen rekening gehouden daar het gaat

om een strategische keuze om eerder in een bepaalde regio dan in een andere te investeren. De geografische

spreiding wordt elders gegeven. De leeftijd van het gebouw is evenmin een kwaliteitscriterium en wordt dus niet

weerhouden.

De keuze van de criteria die voor deze spreiding worden gebruikt, steunt deels op de criteria die worden gebruikt

in het kader van de Nederlandse REN (Real Estate Norm) norm en anderzijds op de eigen vastgoedervaring van

Cofinimmo. Deze klassering laat tevens toe een internationale vergelijking van de kwaliteit van gebouwen te maken.

Bij wijze van voorbeeld omvat de categorie Superior de gebouwen Egmont I, North Galaxy en Vorst 23-25, de

categorie Middle de gebouwen Park Lane, Tour Albert en Woluwe 58 en de categorie Standard de gebouwen

Keiberg Park, Plantin & Moretus en Woluwelaan 151.

7,0% Vorst 23-25

4,0% North Galaxy

3,0% Park Lane

3,0% Wetenschap 15-17

3,0% Mechelen Station

Livingstone 6 5,0%

Egmont I 8,0%

De Ligne 3,0%

Bourget 42 3,0%

Serenitas 3,0%

Andere 58,0%

11,0% Standard

39,0% Superior

50,0% Middle


Relatief belang van de belangrijkste gebouwen


S P R E I D I N G V O L G E N S C O N T R A C T U E L E H U R E N

Een minimum van 62% van de huurinkomsten is contractueel verzekerd tot 2009. Dit percentage vermeerdert

tot 81% in geval geen enkele opzeggingsoptie zou worden uitgeoefend en dat alle huurders tot op het einde van

hun huurcontract in hun gehuurde ruimtes zouden blijven.

De resterende looptijd van alle geldende huurovereenkomsten op 31.12.2005 (dit is het aantal resterende jaren

tot aan de vervaldag) bedraagt voor beide hierboven vermelde hypotheses respectievelijk 7,2 jaar en 8,6 jaar.

Dankzij de in 2005 ondertekende huurovereenkomsten nam de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille

op 12 maanden tijd toe met 7,5%.

IN €

MIL

JOE

N

100%

40%

0%

80%

60%

20%

160

140

100

80

60

0

120

40

20

Gegarandeerde inkomsten tot aan het einde van de huurcontracten: 8,6 jaar

Andere

Dexia Groep

Europese Unie

Axa Groep

Regie der Gebouwen

Comité van de Regio’s en Europees Economisch en Sociaal Comité

Gegarandeerde huurinkomsten (2006-2028)

Gegarandeerde inkomsten tot aan de volgende opzeggingsmogelijkheid: 7,2 jaar

2006

2009

2007

2008

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2026

2027

2028


REGIE DER GEBOUWEN (Belgische Federale Staat)

EUROPESE UNIE

AXA GROEP

DEXIA GROEP

COMITE VAN DE REGIO’S - EUROPEES ECONOMISCH EN SOCIAAL COMITE

FORTIS BANK

IBM BELGIUM

KPMG SUPPORT SERVICES

MCI BELGIUM LUXEMBOURG

CEFIC

TOTAAL

Andere huurders

16,1%

10,6%

8,6%

8,0%

4,8%

3,1%

2,4%

1,7%

1,3%

1,2%

57,8%

42,2%

Rating(2) in % van de huurinkomsten

AA+

AAA

A

AA

AAA

AA-

A+

-

-

-


Belangrijkste klanten

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (tot aan de volgende opzeggingsoptie) van de

10 belangrijkste huurders bedraagt 10 jaar.

Kantoren

Handelspanden

Rusthuizen

Semi-industrieel

Andere

TOTAAL

(x € 1 000)

64 585

587

-

-

247

65 419

TOTAAL ONTVANGEN HUREN IN 2005(1)

BrusselCBD

47 361

112

662

-

18

48 153


18 388

91

31

-

391

18 901

BrusselPeriferie & Satellieten

8 896

1 548

-

-

264

10 708

Antwerpen

6 182

196

-

80

79

6 537

Andere regio’s

145 412

2 534

693

80

999

149 718

Totaal

Spreiding volgens ontvangen huurinkomsten

(1) Het verschil tussen de werkelijk ontvangen huren en de contractuele huren wordt verklaard door de huurgratuïteiten die worden toegekend aan het begin van sommige huurcontracten en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de 12 vorige maanden.

(2) Bron: Bloomberg, 23.02.2006.


Spreiding per activiteitssector

Schatting van de vastgoedportefeuille in verzekerde waarde

Het bedrag van de verzekerde gebouwen werd met de verzekeraars onderhandeld op basis van het risico van de

gelijktijdigheid van ongevallen en rekening houdend met de kosten om de gebouwen in nieuwe staat te herstellen

en met een dekking van de huurleegstand.

Dit bedrag omvat niet de verzekeringen die tijdens de werven werden afgesloten en de verzekeringen die door de

huurders van de gebouwen werden afgesloten.

3,0% Chemie, aardolie en farmacie

5,0% Advocaten & consulting

13,0% Internationale overheidssector

20,0% Belgische overheidssector

Telecommunicatie 3,0%

Retail 2,0%

Information technology 8,0%

Financiële sector 27,0%

Andere 19,0%

486 762,00 443 220,23 342 925,65 133 044,10 105 405,21 1 511 357,23

BrusselCBD

BrusselGedecentraliseerd

BrusselPeriferie en Satellieten

Antwerpen Andere regio’s Totaal

(x € 1 000)

Coﬁnimmo is beursgenoteerd (Euronext Brussel) en maakt deel...zijn te Brussel en Antwerpen,...

Documents

Transcript of Coﬁnimmo is beursgenoteerd (Euronext Brussel) en maakt deel...zijn te Brussel en Antwerpen,...