Circulair Logistiek Vastgoed heeft de toekomst · Business strategie ontwikkeling Profiel...

Circulair Logistiek Vastgoed

heeft de toekomst

Logistiek Vastgoed Nederland 2017

Drs. Paul Bleumink

Managing Partner

Cinemec Nijmegen,14 februari 2017

Buck Consultants International, 2017 1

Agenda

0 Profiel Buck Consultants International

1 Nederland in Europees perspectief

2 E-fulfilment

3 Logistieke regio’s

4 XXL Distributiecentra

5 Circulaire logistieke bedrijventerreinen

6 Conclusies


Singapore

Los Angeles

San Mateo

0 Profiel Buck Consultants

International

Voor eindgebruikers

Vastgoed strategie en -projecten

Locatiekeuze advies

Supply chain optimalisering

Business strategie ontwikkeling

Profiel

Onafhankelijk adviesbureau

Hoofdkantoor in Nijmegen in 1985

60 full-time professionals

Studies in meer dan 50 Europese landen

Voor vastgoedpartijen & overheden

Vastgoedontwikkeling & -beleggingen

Strategieën en programma’s om

nieuwe vestigingen te acquireren

Logistieke en infrastructurele projecten

Regionaal economische ontwikkeling


1 Nederland in Europees perspectief

1

2

34

56

7 89

10

11

1213

14

15

16

17

18

Recente benchmarkstudie

(NDL en NL-regio’s)

Country Benchmark location

The Netherlands 1 Venlo

2 Zuid Limburg

3 Tilburg

4 Moerdijk

5 Schiphol

6 Amsterdam

7 Tiel

8 Nijmegen

9 Rotterdam

Germany 10 Duisburg

11 Frankfurt

12 Leipzig

Belgium 13 Antwerp

14 Genk

15 Liège

France 16 Lille

UK 17 London

Poland 18 Gdansk


Belangrijk: it’s not only about real estate!

Kostenfactoren locatiekeuze distributiecentra


Kwaliteitsfactoren locatiekeuze distributiecentra

Belangrijk: it’s not only about real estate!

Facilities

and sites

Customs

and taxes

IncentivesAvailability

of transport

hubs

% % % % % % %

Case 2:

Pharma

RDC

Case 3:

Lifestyle

EDC/e-Com

Case 4:

Agrifood

RDC

Case 5:

e-Commerce

RDC

Case 6:

High tech

EDC

Case 7:

Chemicals

EDC

Case 8:

Spare parts

EDC

per case/location

Infrastructure

&

accessibility

%

Labour

availability

and quality

Labour

regulations

Proximity

to market

Case 1:

Medtech

EDC

100%

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiAm6S6nP_NAhXJxxQKHWRzAjoQjRwIBw&url=http://www.pharmacyrestaurant.com/&bvm=bv.127178174,d.ZGg&psig=AFQjCNHtHjHVtEVXRjD9nX1OoUu4UuqvbA&ust=1469007154109076

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiQ74Hgvf_NAhVCVxQKHVRMBSgQjRwIBw&url=http://belle-amiebeauty.blogspot.com/2014_06_01_archive.html&bvm=bv.127178174,d.ZGg&psig=AFQjCNGwd4G_3sIG0ZQPmQjqby2-NBUKpA&ust=1469016144832505

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjk-ffv1v_NAhUCaRQKHYzjDD4QjRwIBw&url=https://expertbeacon.com/how-add-ecommerce-or-online-store-your-business-s-website/&bvm=bv.127178174,d.ZGg&psig=AFQjCNFihR2Cb_H_tsInhGGyzHwbJ0_OcA&ust=1469022879894338

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwisxJWa1__NAhUMbhQKHe9AClIQjRwIBw&url=http://bateschemical.com/&bvm=bv.127178174,d.ZGg&psig=AFQjCNEgqRhAfnyNlmIlnEQvusRq42gyCw&ust=1469022966118055


Cost leaders

Quality leaders

Positionering Nederlandse locaties

Voorbeeld Agrifood (Regional Distribution Center)

Kosten

Jaarlijkse

operationele

kosten DC

Regio met laagste

kosten = 100%

Verticale as:

boven laagste

kosten

Kwaliteit

Belangrijkste

factoren voor een

succesvolle DC

operatie

Score van 1 tot 5

Horizontale as:

rechts hoogste

scores


Positionering Nederlandse locaties

Voorbeeld Hightech (European Distribution Center)

Cost leaders

Quality leaders

Kosten

Jaarlijkse

operationele

kosten DC

Regio met laagste

kosten = 100%

Verticale as:

boven laagste

kosten

Kwaliteit

Belangrijkste

factoren voor een

succesvolle DC

operatie

Score van 1 tot 5

Horizontale as:

rechts hoogste

scores


Concurrentiepositie Nederland

Kosten

Arbeidskosten

Transportkosten

Vastgoedkosten

Kwaliteit

Internationale bereikbaarheid

Arbeidsaanbod

Arbeidsklimaat

Beschikbaarheid transportoplossingen

Gebouwen en grond

Douane & belastingen

---- = gemiddelde NW-Europese concurrenten

= Nederland


Conclusies

Nederland scoort nog steeds, voor relevante projecten, erg

goed op kwaliteit

Op totale ketenkosten is Nederland competitief ten opzichte van

België en Duitsland

Op arbeidskosten is Duitsland goedkoper en België duurder

Vastgoedkosten zijn erg locatie afhankelijk

Overall zijn de verschillen in Noordwest-Europa klein

Dus zijn innovatieve oplossingen nodig om het verschil te

maken


Bieden van de beste klantbeleving: de klant krijgt wat en

wanneer hij/zij bestelt

Schaalbaarheid: het vermogen om meer producten en diensten

aan een grotere markt te bieden (meerdere landen, meerdere

consumenten)

Beschikken over online technologie voor het efficiënte

management van online trafic, betaling en e-fulfilment

Begrijpen dat de supply chain een kritisch onderdeel is van

het business model. Een kosteneffectieve supply chain moet

geïntegreerd zijn met de front en back office van de business

E-commerce: kritische succesfactoren

2 E-fulfilment


Opbouw e-commerce waardeketen

On-line shop- Assortiment

- Website design

- E-marketing

- Bestellen

DC- Inkomende stroom

- Opslag

- Order picking

- Laden

Transport- Transport

- Aflevering

Retouren- meldingen

- retourtransport

- retourafhandeling

- ander product

afleveren

Back office- klantenservice

- voorraadman

- garanties e.d.

- fin/adm. diensten

E-fulfilment

Traditionele

taak LDVs:

concurrentie

Kans LDV om

waarde toe

te voegen

Kans LDV om

waarde toe

te voegen

Kans LDV om

waarde toe

te voegen

Essentieel voor

Producent/

retailer


Bricks-and-mortar E-commerce

Klant Vaste relaties Wisselende relaties

Goederenstroom Eenrichting Tweerichtingen

Ordergrootte Meer dan 1.000 euro 10-500 euro

Handling 20-50 eenheden/m3 50-500 eenheden/m3

Bestemmingen Geconcentreerd Verspreid

Besturing Push-pull Pull

Vraag Stabiel en voorspelbaar Dynamisch en onvoorspelbaar

Servicegraad 98-99% 100%

Verantwoordelijkheid Per schakel Kop-staart

Verschillen tussen logistiek m.b.t. fysieke winkels

en e-commerce

Bron: Business Logistics, 2014


Belangrijkste locatiefactoren (internationaal)

e-fulfilment center

Logistiek

Nabijheid van een grote groep klanten

Bereikbaarheidsprofiel

Belasting en douane

Beschikbaarheid en kosten van personeel

Beschikbaarheid en kosten van vastgoed

Flexibiliteit arbeidswetgeving (shifts, nachtdiensten)

Back office

Kosten en beschikbaarheid gekwalificeerd personeel

Vastgoedkosten

Concurrentie op snelle,

betrouwbare en

efficiënte belevering

tegen lage kosten


Nieuwe functies – andere gebouwen

Gebouwen Gebouwen met eventueel meerdere verdiepingen/ mezzanini

Efficiënte gebouwen met zo kort mogelijke loopafstanden

Relatief veel kantoorruimte (soms tot 20%)

Meer energie- & klimaatcontrolesystemen

Warehousedeel Veel machines, sorteerders en robots (“e-fulfilment factory”)

Groot oppervlakte voor het samenstellen en inpakken van de orders

Retouren

Kenmerken e-fulfilment centers


Laden, lossen & parkeren Veel kleinere laad- en los stations voor busjes en kleine

vrachtauto’s

Soms is cross docking nodig

Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel voor

consumenten)

Personeel Arbeidsintensief

− traditioneel dc: 1 persoon per 500 m²

− e-fulfilment dc: 1 persoon per 100 m²

Ook ‘s avonds en ‘s nachts


Bron:Bak/NVM, 2016

Concentratie van logistiek

vastgoed per Corop-gebied

(2015)

3 Logistieke regio’s


Gemeenten met de grootste voorraad logistiek vastgoed

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

Veghel

Venray

Breda

Eindhoven

Moerdijk

Venlo

Haarlemmermeer

Amsterdam

Rotterdam

Tilburg

Bron: Bak/NVM, 2016

x 1.000 m2


1 Noord-Limburg 11 Veluwe

2 Zuid-Limburg12 Zuidoost-Zuid-

Holland

3 Zuidoost-Noord-

Brabant

13 Noordoost-Noord-

Brabant

4 West-Noord-Brabant 14 Flevoland

5 Midden-Noord-

Brabant

15 Zuidwest-

Gelderland

6 Groot-Rijnmond 16 Overig Zeeland

7 Groot-Amsterdam 17 Midden-Limburg

8 Utrecht 18 Oost-Zuid-Holland

9 Arnhem-Nijmegen 19 Achterhoek

10 Noord-Overijssel 20 Overig Groningen

1 Venlo-Venray 11 Utrecht

2 West-Brabant 12 Maasvlakte I en II

3 Tilburg-Waalwijk13 Rotterdam-Nieuw

Reijerswaard

4 Oss-Veghel-

’s-Hertogenbosch

14 Keyport Midden

Limburg

5 Eindhoven-Helmond15 Zwolle-Kampen-

Meppel

6 Schiphol 16 Liemers

7 Arnhem-Nijmegen17 Noordzee-

kanaalgebied

8 Rivierenland (Tiel-

Geldermalsen)18 Almere-Zeewolde

9 Zuid-Limburg 19 A12 Corridor

10 Twente20 Vlissingen-

Terneuzen

Hotspots

Vakblad Logistiek JLL Ranking


Het ontwikkelen van een regionaal

logistiek ecosysteem

Bron: Buck Consultants International


4 XXL Distributiecentra

Bron: Buck Consultants International, 2016

Met de term XXL wordt bedoeld: distributiecentra groter dan 40.000 m²

Voor de periode 2013-2016 heeft BCI in totaal 32 nieuwe Nederlandse

XXL distributiecentra geïdentificeerd (inclusief aankondigingen)

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2013 2014 2015 2016


(R)etailers/

on-line shops

Producenten/

Brand owners

Logistieke

dienstverleners

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjW35PC75LNAhXjLsAKHW55AxUQjRwIBw&url=https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Primark_Stores_Logo.svg&psig=AFQjCNG7KqYwnqwsqPAXHhbW0NzXyrv4Ng&ust=1465284296643987

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiqjt6b8JLNAhXKJsAKHRgZBmoQjRwIBw&url=https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Rhenus-logistics.svg&bvm=bv.123664746,d.ZGg&psig=AFQjCNHcgzmfptbbn_-GQ4IYyyr6wF29Jg&ust=1465284484466171

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjrgs-n8JLNAhWWHsAKHVIZAaAQjRwIBw&url=http://www.friendsforfun.eu/&bvm=bv.123664746,d.ZGg&psig=AFQjCNG6dEa8Q8ocF_xaqxAecy09EI28Rg&ust=1465284507706918

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwju3Z-18JLNAhUqAsAKHbd7CjIQjRwIBw&url=https://commons.wikimedia.org/wiki/File:DB_Schenker_logo.svg&bvm=bv.123664746,d.ZGg&psig=AFQjCNF1NfDsRVFT6zCpR4AZzcXJ9iS0GA&ust=1465284538324744


Drivers achter XXL ontwikkeling

Drijvende krachtLogistieke

dienstverleners(R)etailers Producenten

1 Wereldwijde verlenging en vergroting complexiteit

supply chains+ + +

2 Belevering van shops en individuele

consumenten vanuit één DC+ +/- +/-

3 Toename productvariëteit en voldoende voorraad + + +

4 Fysieke ruimte voor packing & shipping en

handling returns+ + +

5 Toepassing nieuwste informatie en material

handlingtechnologie vergt schaalgrootte+ + +

6 Schaalbaarheid van locatie + + +

7 Consolidatie logistieke dienstverleners + N.v.t. N.v.t.

8 Multiclient DC’s bij logistieke dienstverleners

vergen schaalvoordelen+/- N.v.t. N.v.t.


In operation

Announced

Retailer

Producer

Logistic Service Provider

Multitenant

XXL DC-kaart

van Nederland



5 Circulaire logistieke

bedrijventerreinen

Lineaire economie Hergebruik economie Circulaire economie

Bron: MVO Nederland

Grondstoffen

Productie

Gebruik

RestafvalGebruik

duurzaam

gebruik

Van Afval naar Grondstof

Grondstoffen

Circulaire economie


Circulair logistiek

bedrijventerrein

Gebouw

Keten /

cluster

logistiek

Terrein

Individueel

logistiek

bedrijf

Fys

iek

Lo

gis

tie

k

Denkkader Circulair Logistiek Bedrijventerrein

Denkkader circulaire logistieke

bedrijventerreinen



0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Regulier logistiekbedrijventerrein

Multimodaal logistiekbedrijventerrein

Duurzaam logistiekbedrijventerrein

Circulair logistiekbedrijventerrein

Du

urz

aam

heid


Type terrein

Terrein Gebouw Individueel bedrijf Keten / cluster

A Regulier logistiek

bedrijventerrein

Goede weg-

ontsluiting

Efficient ruimtegebruik

Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt

B Multimodaal logistiek

bedrijventerrein

A plus:

Ontsluiting per spoor/

spoorterminal

Ontsluiting per

binnenvaart/

binnenvaartterminal

Geen aandachtspunt Aandacht voor

bedrijven die

multimodaal

vervoeren

Geen aandachtspunt

C Duurzaam logistiek

bedrijventerrein

B Energiebesparing

Aandacht voor

materiaalgebruik

BREEAM

B plus:

Lean & Green

Logistics

Geen aandachtspunt

D Circulair logistiek

bedrijventerrein

B C plus

Volledig

hernieuwbare

materialen

C plus

Nieuwe diensten en

bewerking producten

Ketenbenadering

Samenwerkings-

verbanden

A Regulier logistiek

bedrijventerrein

+ 0 0 0

B Multimodaal logistiek

bedrijventerrein

++ 0 0 0

C Duurzaam logistiek

bedrijventerrein

++ + ++ 0

D Circulair logistiek

bedrijventerrein

++ ++ ++ +/++



Vertaling naar de praktijk

De uitdagingen voor bedrijven

Producenten: regie over hele circulaire keten of kiezen voor een deel van de keten

Retail: terugnemen van producten onder bepaalde voorwaarden en eventuele

compensatiemaatregelen

Verwerkende bedrijven: retourstromen ‘end of pipe’ bewerken of meer grondstoffen

terugwinnen, op zoek naar de juiste partners

Logistieke dienstverleners: omgekeerde ketens ontwikkelen met klanten of zelf

aanbieden, aansluiten bij de juiste partners

De uitdagingen voor overheden

Inrichten van het innovatiebeleid en faciliteren clustervorming rond circulariteit

Kiezen om ruimte wel/niet geconcentreerd beschikbaar te stellen (hotspots)

Voortdurend optimaliseren van de relevante regelgeving

Ruimtelijke ontwikkelingen scherp in beeld houden en betekenis vaststellen voor de

programmering van bedrijventerreinen


E Interessante voorbeelden

Waar is het al zichtbaar?

Ontwikkeling van logistieke bedrijventerreinen met een specifieke

zone voor circulaire gebouwen en positie in één keten (bijv. Trade

Port Noord, maar ook in beeld bij nieuw te ontwikkelen terreinen)

Zeehavens (Rotterdam, Amsterdam, Moerdijk) die zich richten op

inzamelen en ‘opbulken’ van retourstromen en daarbij aandacht

hebben voor duurzame inrichting van gebouwen, terrein en

processen

Enkele terreinen/regio’s zijn al langer actief aan de slag met

clustering en en verknopen van ketens, o.a.:

− Boekelermeer Alkmaar

− Innofase Duiven


6 Conclusies

De concurrentiepositie van Nederland voor logistiek vastgoed is nog

steeds goed en daarmee ook interessant voor beleggers

Het aantal XXL-distributiecentra groeit snel en die groei zal nog wel

doorzetten.

Logistieke hotspots moeten zich meer gaan richten op de ontwikkeling

van het regionaal logistiek ecosysteem, met meer aandacht voor

innovatie en duurzaamheid en arbeidsmarkt

Circulaire economie = Logistiek

Circulair logistiek vastgoed raakt alle schaalniveaus: pand, terrein,

regionaal ecosysteem en internationale ketens

XXL en E fulfilment vergroten kansen voor circulair logistiek vastgoed


De beste kansen voor circulair logistiek vastgoed zijn op locaties met

milieuruimte en bij voorkeur multimodaal ontsloten

De uitdaging voor logistieke bedrijven (ketens) is om retourstromen

binnen een circulaire keten te organiseren en hiervoor ook

samenwerkingsverbanden organiseren

De uitdaging voor overheden is om bedrijven hierin optimaal te

faciliteren met beleid, ruimte en regelgeving

Circulair Logistiek Vastgoed heeft de toekomst · Business strategie ontwikkeling Profiel...

Documents

Transcript of Circulair Logistiek Vastgoed heeft de toekomst · Business strategie ontwikkeling Profiel...