不動產估價法規不動產估價法規與估價技術與估價技術

講師：張志忠講師：張志忠

簡 歷

土地登記專業代理人證書不動產估價師證書

專業證照

威名不動產估價師事務所Jones Lang LaSalle (仲量聯行股份有限公司)台灣區估價部協理中華徵信所企業股份有限公司不動產估價部主任、副理明新科技大學推廣部「不動產估價理論」講師南開技術學院不動產經營系兼任講師東海大學不動產估價師學分班「不動產估價實務」講師逢甲大學不動產估價師學分班「不動產估價實務」講師內政部核定不動產經紀人專業訓練班講師內政部核定地政士專業訓練班講師內政部核定不動產估價師專業訓練班講師中華民國不動產估價師全國聯合會理事台中市不動產估價師公會總幹事

經 歷

國立雲林工專逢甲大學土地管理學系逢甲大學土地管理研究所碩士

教育程度

臺中市南屯區河南路四段460號18樓之7通訊地址

0939-614822行動電話04－22514777聯絡電話

男性別

張志忠姓 名

個人基本資料

希望有希望有44項收穫項收穫

認識有關不動產估價師法認識有關不動產估價師法基本規章基本規章

價格意義價格意義

估價作業準備工作估價作業準備工作

不動產估價報告書格式不動產估價報告書格式

價格評估合理性價格評估合理性

不動產估價師法不動產估價師法

第第1414條條 ：： 不動產估價師受不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及建築改良物、農作改良物及其其 權利之估價業務。權利之估價業務。

未取得不動產估價師資格未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業者，不得辦理前項估價業務務 。。

不動產價格不動產價格??

不動產價格具多樣性不動產價格具多樣性

成本面：成本法成本面：成本法

價格面：比較法價格面：比較法

收益面：收益法收益面：收益法

估價師所評估之價格：「市場估價師所評估之價格：「市場價格價格｣｣即即「「最適價格最適價格｣｣。不是。不是「成交價格「成交價格｣｣

正常價格正常價格

在公開的市場完成交易在公開的市場完成交易

產品具備市場性產品具備市場性

有意願的買者與賣者有意願的買者與賣者

在適當時間完成之交易在適當時間完成之交易

在適當時間完成標的之交在適當時間完成標的之交付付

正常合理的付款方式正常合理的付款方式

敘述式不動產估價報告書敘述式不動產估價報告書

不動產估價師全聯會第一號公報不動產估價師全聯會第一號公報

壹、序言壹、序言

貳、估價基本事項說明貳、估價基本事項說明

參、價格形成之主要因素分析參、價格形成之主要因素分析

肆、價格評估肆、價格評估

伍、附件伍、附件

價格形成之主要因素分析價格形成之主要因素分析

一、一般因素分析一、一般因素分析

二、不動產市場概況分析二、不動產市場概況分析（一）不動產市場發展概況（一）不動產市場發展概況

（二）不動產市場價格水準分析（二）不動產市場價格水準分析

三、區域因素分析三、區域因素分析（一）區域描述（一）區域描述

（二）近鄰地區土地利用情形（二）近鄰地區土地利用情形

（三）近鄰地區建物利用情況（三）近鄰地區建物利用情況

（四）近鄰地區之公共設施概況（四）近鄰地區之公共設施概況

（五）近鄰地區之交通運輸概況（五）近鄰地區之交通運輸概況

（六）區域環境內之重大公共建設（六）區域環境內之重大公共建設

（七）近鄰地區未來發展趨勢（七）近鄰地區未來發展趨勢

個別因素分析個別因素分析

•• （一）土地個別條件（一）土地個別條件•• （二）土地法定使用管制與其（二）土地法定使用管制與其他管制事項他管制事項

•• （三）土地利用情況（三）土地利用情況•• （四）建物概況（四）建物概況•• （五）公共設施便利性（五）公共設施便利性•• （六）建物與基地及週遭環境（六）建物與基地及週遭環境適合性分析適合性分析

價格評估價格評估

一、估價方法之選定一、估價方法之選定

二、價格評估過程二、價格評估過程（一）比較法評估過程（一）比較法評估過程

（二）收益法之直接資本化法評估過程（二）收益法之直接資本化法評估過程

（三）收益法之折現現金流量分析評估（三）收益法之折現現金流量分析評估過程過程

（四）成本法評估過程（四）成本法評估過程

（五）土地開發分析法評估過程（五）土地開發分析法評估過程

三、價格決定理由三、價格決定理由

四、價格結論四、價格結論

何謂畸零地何謂畸零地

畸零地使用規則畸零地使用規則

第一條第一條 本規則依建築法第四本規則依建築法第四十六條規定訂定之十六條規定訂定之

所稱畸零地，係指本法第三條所稱畸零地，係指本法第三條規定地區內狹小或地界曲折之規定地區內狹小或地界曲折之

基地基地

18.016.020.018.016.0

最小深度

四．五七．０六．０四．五四．０

最小寬度正面路寬超過

二十五公尺

17.016.020.015.016.0

最小深度

四．五七．０六．０四．五四．０

最小寬度正面路寬超過

十五公尺至二十五公尺

16.016.020.015.014.0

最小深度

四．０七．０六．０四．０三．五

最小寬度

正面路寬超過七公尺至十五公尺

12．０16．０20．００

11．０12．０

最小深度

三．五七．０六．０三．五三．０

最小寬度

正面路寬七公尺以下

其他使用分區

工業區風景區商業區住宅區

使用分區基地情形（公尺

）

地界曲折地界曲折

第十條第十條 本規則所稱地界曲折本規則所稱地界曲折基地，係指下列情形之一且無基地，係指下列情形之一且無法配置建築物者：法配置建築物者：

一、基地界線曲折不齊成為畸形一、基地界線曲折不齊成為畸形者。者。

二、基地界線與建築線斜交之角度二、基地界線與建築線斜交之角度不滿六十度或超過一百二十度者。不滿六十度或超過一百二十度者。

限制情形限制情形

面積狹小之基地非經補足所缺面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，除計入法定空地非經整理，除計入法定空地

外，不得配置建築物外，不得配置建築物

限制情形之例外限制情形之例外

但經臺中市政府查勘認為該基地周但經臺中市政府查勘認為該基地周圍情形確實無法補足或整理，可供圍情形確實無法補足或整理，可供建築使用，並合於下列情形之一建築使用，並合於下列情形之一者，不在此限：者，不在此限：一、鄰接地為道路、水溝、軍事設一、鄰接地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地者。施或公共設施用地者。二、鄰接土地已申請建築或完成建二、鄰接土地已申請建築或完成建築或已編定門牌之違章建築無法合築或已編定門牌之違章建築無法合併建築使用者。併建築使用者。三、因地形上之障礙無法合併使用三、因地形上之障礙無法合併使用者。者。前項第二款所稱業已建築完成不包前項第二款所稱業已建築完成不包括車棚、花棚、圍牆及其他類似構括車棚、花棚、圍牆及其他類似構造之簡易工作物或應拆除之新違章造之簡易工作物或應拆除之新違章建築。建築。

處理方式處理方式——協議開發協議開發

與鄰地所有權人達成合併協議與鄰地所有權人達成合併協議

處理方式處理方式——申請調處申請調處

一、審查合併土地之位置、形一、審查合併土地之位置、形狀及申請人所規劃合併土地最狀及申請人所規劃合併土地最小寬度及深度，必要時並酌予小寬度及深度，必要時並酌予調整。調整。

二、查估合併土地附近之買賣二、查估合併土地附近之買賣市價，徵詢參與調處人之意市價，徵詢參與調處人之意見，並由各土地所有權人協商見，並由各土地所有權人協商合併建築或公開議價，互為買合併建築或公開議價，互為買賣或合併建築。賣或合併建築。

三、調處時，雙方意見不一致三、調處時，雙方意見不一致或一方缺席經再次通知不到或一方缺席經再次通知不到者，視為調處不成立。者，視為調處不成立。

租金估價之意義租金估價之意義

使用他人不動產之代價，即租使用他人不動產之代價，即租

金。金。

租金估價與租賃權估價不同，租金估價與租賃權估價不同，前者是在估計使用他人不動產前者是在估計使用他人不動產所支付之代價（法定孳息），所支付之代價（法定孳息），而後者是在估計使用他人不動而後者是在估計使用他人不動產之權利的價格（權利金價產之權利的價格（權利金價

格）。格）。

租金之種類租金之種類

((一一))支付租金支付租金﹕﹕承租人依據租賃承租人依據租賃契約每期支付給出租人之租契約每期支付給出租人之租金。金。

((二二))實質租金實質租金﹕﹕出租人從租賃不出租人從租賃不動產所獲得之總收益，如支付動產所獲得之總收益，如支付

租金加上押金運用收益租金加上押金運用收益 。。

租金估價之方法租金估價之方法

•• 新訂租約新訂租約 正常租金：正常租金：

•• 1.1.積算法積算法•• 2.2.租賃實例比較法租賃實例比較法•• 3. 3. 收益分析法收益分析法

•• 續訂租約續訂租約 限定租金：限定租金：•• 1.1.差額分配法差額分配法•• 2.2.利率法利率法•• 3.3.推算法推算法•• 4.4.租賃實例比較法租賃實例比較法