BTW op onroerende verhuur - Liedekerke · van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een...

Brussels • London - www.liedekerke.com

24 januari 2019

BTW op onroerende verhuur

Pierre Desenfans en Charlotte Bihain


Inleiding

3

De wet van 14 oktober 2018

4

Een bewogen weg

28/10/2016 – Beleidsnota Minister van Financien: “invoering btw op

verhuur van professionele onroerende goederen zal worden bestudeerd”

Zomer 2017 – Akkoord binnen de regering – btw optiestelsel voor

professionele verhuur (volgens het Nederlandse model) maar zonder

teruggaaf van de historische btw

25/10/2017 – Persbericht Minister van Financien: intrekken voornemen

optie btw

30/03/2018 – Ministerraad: wederinvoering btw hervorming

17/05/2018 – Advies Raad van State

04/10/2018 – Tekst aangenomen plenaire vergadering Parlement

14/10/2018 – Ondertekening wet

01/01/2019 – Inwerkingtreding

… – Koninklijk besluit en administratieve circulaire

5

Overzicht van de presentatie

1. Btw-optie voor professionele onroerende verhuur

1.1. Artikel 44, § 3, 2°, d) van het btw Wetboek

1.2. Toepassingsvoorwaarden

1.3. Recht op aftrek en herziening

1.4. Nieuwe regel, nieuwe reflexen

2. Verplichte belasting op kortlopende onroerende verhuur

3. Btw op terbeschikkingstelling van bergruimten

4. Overdracht van huur


1. Btw-optie voor professionele onroerende

verhuur

7

1.1. Nieuw artikel 44, § 3, 2°, d), WBTW

Als uitzondering op de vrijstelling van onroerend verhuur, is aan btw onderworpen:

« de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt

gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits

de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een

gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden

uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.

De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of

gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde

lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1

oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de

overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder

punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel

of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of

die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden

verhuurd.

De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die

daarbij moeten worden nagekomen »

8

1.2. Btw op onroerende verhuur:

welke voorwaarden?

1ste voorwaarde: onroerende verhuur

2de voorwaarde: die betrekking heeft op een “gebouw” of een “gedeelte van

een gebouw”

3de voorwaarde: een “nieuw” gebouw

4de voorwaarde: huurder is een btw-plichtige en gebruikt het goed in het kader

van zijn economische activiteit

5de voorwaarde: gezamenlijk uitoefenen van de optie door huurder en

verhuurder

9

1ste voorwaarde: onroerende verhuur

Gemeenschapsrechtelijk begrip (beperkt zich niet tot een huurcontract in de

zin van het burgerlijk wetboek)

Het HvJ definieert onroerende verhuur sinds lang als “het door de eigenaar

van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een

overeengekomen tijdsduur aan de huurder verleende recht, dit onroerend

goed te gebruiken en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten”

(zie bijvoorbeeld HvJ, 18 november 2004, Temco Europe SA, C-284/03;

HvJ, 4 oktober 2001, Goed Wonen, C-326/99; HvJ, 9 oktober 2001, Mirror

Group, C-409/98)

Onderscheid tussen « passieve » verhuur die kan genieten van de optie en

de « actieve » verhuur die verplicht onderworpen blijven aan btw

10

2de voorwaarde: betrekking op een gebouw

of een gedeelte van een gebouw

Een “gebouw” : ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden

Een “gedeelte van een gebouw”: een gedeelte dat economisch zelfstandig

geëxploiteerd kan worden

In voorkomend geval “bijhorend terrein”: als de huurder het gebouw / gedeelte

van gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie

worden uitgeoefend ten aanzien van het geheel

Verhuur van een onbebouwd terrein blijft vrijgesteld

11

3de voorwaarde: “nieuw” gebouw (1/8)

Art. 44, § 3, 2°, d), derde paragraaf, WBTW voert een cut-off date in die de

gebouwen beperkt die van de optie kunnen genieten:

“De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die

betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de

belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met

betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten

vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is”

Met andere woorden: een gebouw waarvoor vóór 1 oktober 2018 geen btw

op bouwkosten verschuldigd was

Ander begrip dan het traditionele begrip “nieuw gebouw”

12


Drie elementen in deze definitie:

1. “werken in onroerende staat”…

2. …waarvoor geen btw opeisbaar was vóór 1 oktober 2018….

3. …en die verband houden met een nieuwe constructie

13

1. Werken in onroerende staat…

Enkel materiele werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting

van het gebouw: “het leggen van de eerste steen”

Worden niet in aanmerking genomen:

Werken in verband met de volledige voorafgaandelijke afbraak

Intellectuele diensten (landmeters, architecten, consultants,

advocaten)

De aankoop van materialen, het huren van machines

De werken die betrekking hebben op de grond: onderzoek,

sanering, stabilisatie, depollutie


14

2. …. waarvoor geen btw opeisbaar was vóór 1 oktober 2018

Wanneer wordt de btw opeisbaar?

Bij het uitgeven van de factuur

Let op aanvullende regels:

Btw is opeisbaar op het moment van betaling, als deze aan de

factuur voorafgaat

Btw is opeisbaar uiterlijk: de 15de dag van de maand volgend op de

maand van het einde van de dienst (bij gebrek aan betaling of

factuur)

Administratieve tolerantie: werken in onroerende staat worden als

voltooid beschouwd op het einde van de derde maand volgend op

de maand waarin de aannemer de werken heeft voltooid

Dit is misleidend omdat de datum van het leggen van de eerste steen en die

van de opeisbaarheid van de btw niet altijd samenvallen


15

1 sept 2018 2 okt 2018 20 okt 2018

Betaling voorschot Aanvang werken Eerste factuur

Btw is opeisbaar op 1 september

1 sept 2018 15 okt 2018 1 nov 2018

Aanvang werken Eerste factuur Betaling

Btw is opeisbaar op 15 oktober


Gebouw geniet niet van optie

Gebouw geniet van de optie

Let op de ketting van facturen: als mijn aannemer een voorschot heeft betaald

aan zijn onderaannemer of een factuur ontvangen heeft vóór 1 oktober 2018,

geniet het gebouw niet van de optie!

20 sept 2018

16

3. Werken die bijdragen aan de nieuwe constructie

Geen probleem als het een nieuwe constructie betreft (op braakliggend

terrein of na een volledige afbraak van het oude gebouw)

Ingeval van renovatie moet het gebouw “nieuw” worden van zodra het werk

is voltooid. Dit is het geval:

Als het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke

bestanddelen heeft ondergaan: aard, structuur of bestemming, of,

Indien de kosten (excl. btw) ten minste 60 pct. bedragen van de

verkoopwaarde van het gebouw na werken, en de grond buiten

beschouwing gelaten


17


Voorbeeld

Ondergrondse parking

Gebouw 1

verhuurd aan

X

Gebouw 2

verhuurd

aan Y

Gebouw 3

verhuurd

aan Z Januari 2018

Januari 2019

Onderworpen aan btw optie?

Verhuurd aan Z

R+5

verhuurd aan

X

18

Overeenkomstig de btw-richtlijn en het neutraliteitsbeginsel?

Het neutraliteitsbeginsel omvat twee aspecten:

De lidstaten mogen niet het recht op aftrek beperken en de btw herzien

voor zover de goederen of diensten gebruikt worden voor belaste

transacties (zie in het bijzonder HvJ, 29 februari 1996, INZO, C-110/94,

punt 22, HvJ, 30 maart 2006, Uudenkaupungin Kaupunki, C-184/04,

point 26)

Is de maatregel, die de uitoefening van de optie voorbehoud aan nieuwe

gebouwen, niet strijdig met het neutraliteitsbeginsel dat verhindert om de

regularisatie van historische btw te beperken?

Het verzet zich tegen de verschillende behandeling op vlak van btw van

soortgelijke goederen of diensten die met elkaar in concurrentie zijn (zie

HvJ, 28 februari 2018, Imofloresmira, C-672/16, punt 43)

2 nieuwe gebouwen worden te huur aangeboden in 2020: voor het eerste

werd de eerste steen gelegd voor 1 oktober 2018, voor het andere na 1

oktober 2018


19

Een belastingplichtige huurder, maar zijn recht op aftrek is niet van

belang!

De huurder moet het gehuurde goed exclusief alleen gebruiken als

onderdeel van zijn economische activiteit

4de voorwaarde: een huurder “belastingplichtige” die

het goed gebruikt voor economische activiteit (1/4)

Belastingplichtige Niet belastingplichtige

Bank Belgische Staat

Verzekeringsmaatschappij Gewesten

Handelaar Particulier

Advocatenkantoor Holding « zonder meer »

20

Voorbeeld 1: gebouw met meerdere huurders

Voor hetzelfde gebouw, kan de verhuurder

verhuren met of zonder optie, afhankelijk van de

keuze en het statuut van zijn huurders

Beperking: wanneer het gebouw wordt verhuurd

aan belastingplichtigen en niet-belastingplichtigen,

zijn afzonderlijke delen van het gebouw nodig:

Moeten economisch zelfstandig kunnen

worden geëxploiteerd

Moeten van buitenaf een toegang hebben,

zonder zich doorheen ruimten te moeten

begeven die uitsluitend gebruikt worden voor

private doeleinden / een niet-economische

activiteit



Appartementen

Advocatenkantoor

Belgische Staat

Bank

Gemeenschap

pelijke

wachtzaal

Gemeenscha

ppelijke

ingang

21

Voorbeeld 2: een huurder gebruikt het goed voor zijn economische

activiteit en voor privédoeleinden

Een advocaat huurt een gebouw, hij vestigt zijn woonplaats en zijn kabinet

daar. Kan hij de optie uitoefenen voor het gedeelte m.b.t. zijn kantoor?



Kantoor Ingang

woning

Ingang

Kantoor woning

Ingang

Geval 1 Geval 2

Ingang

22

Voorbeeld 3 : onderhuur

De verhuurder verhuurt zijn gebouw aan de huurder en ze oefenen samen

de optie uit

De huurder onderverhuurt vervolgens een gedeelte van het gebouw aan een

particulier

Blijft de hoofdhuur onderworpen aan btw? Ja, omdat de huurder het pand

blijft gebruiken voor een economische activiteit

De optie kan echter niet worden uitgeoefend voor onderverhuur



23

Gezamenlijke optie uit te oefenen door verhuurder en huurder

Het contract kan voor 1 januari 2019 worden gesloten

De optie is geldig voor de volledige duur van het contract

Een koninklijk besluit zal de modaliteiten bepalen

Een pro fisco verklaring in het huurcontract volstaat t.a.v. de administratie

5de voorwaarde: gezamelijk optie

24

Belang om voor de optie te kiezen – Recht op aftrek

Aftrek van alle btw gerelateerd aan het gebouw: incl. btw op

architectenhonoraria, advocatenkosten, bemiddelingskosten, etc.

De aftrek is onmiddellijk: het is voldoende dat u zich voorneemt om met btw

te verhuren, u moet de optie nog niet hebben uitgeoefend

Hoe kan je deze intentie bewijzen?

Verslag RvB,

Jaarverslag,

Mandaat gegeven aan makelaars,

Type huur

Btw is aftrekbaar vanaf 1 januari 2019, maar “afvlakking” van de historische

btw voor het jaar 2019 (zie mededeling FOD Financien van 9 januari 2019)

1.3. Recht op aftrek – herziening (1/4)

25

De aftrek is onderhevig aan herziening

Corrigerend mechanisme van de uitgeoefende btw aftrekken

Het gebouw moet worden verhuurd met optie gedurende een periode van

25 jaar (>< 15 jaar voor de andere onroerende goederen) opdat de btw

aftrek definitief verworven zou zijn

Als het gebouw tijdens de 25-jarige periode wordt gebruikt voor een

activiteit die geen aanleiding heeft tot een recht op aftrek, moet de

afgetrokken btw pro rata aan de Schatkist worden teruggestort

Aanvang van de termijn: 1 januari van het jaar van “ingebruikname”

Recht op aftrek – herziening (2/4)

26

Verlenging van de herzieningstermijn leidt tot enkele moeilijke vragen

Verenigbaarheid met de btw-richtlijn?

Herzieningstermijn maximum 20 jaar (artikel 187, § 1, Richtlijn)

Antwoord? Herzieningstermijn is een modaliteit van het optioneel btw-stelsel…

Hoe het samengaan van de twee termijnen beheren?

Welke herzieningstermijn is van toepassing indien het gebouw van bestemming

veranderd waardoor het van het ene herzieningsstelsel naar het andere

overgaat?

Voorbeeld : X exploiteert een coworking en heeft 150 btw afgetrokken op de oprichting van

zijn gebouw

a) Na 16 jaar besluit hij te huren met optie btw: verlengde herziening? Nee

b) Na 14 besluit hij te huren met optie btw: 1/15de van de afgetrokken BTW wordt

onderworpen aan een verlengde herziening van 11 bijkomende jaren

Wat is de herzieningstermijn voor gezamenlijke investeringen in een gebouw dat

gedeeltelijk wordt gehuurd met optie btw en gedeeltelijk wordt gebruikt als een

coworking?


27

Enkele voorbeelden

Handeling Herziening?

Optie niet uitgeoefend op moment ingebruikname

Wijziging van de bestemming door de huurder tijdens de

huurovereenkomst

Verstrijken van het contract en het afsluiten van een

nieuwe huurovereenkomst zonder btw

Gratis periodes

Leegstand

Ja

Ja

Ja

Nee

Nee (indien voldoende

stappen)


28

1.4. Nieuwe regel, nieuwe reflexen!

29

Huurcontract

Waaraan moet men denken?

Ken je huurder

Is mijn huurder belastingplichtige? Publieke overheid? Holding?

Wat is de bestemming van het gebouw?

Uitoefenen optie

Clausules voorzien om zich te beschermen tegen een wijziging van het

gebruik van het goed, de overdracht van de huur aan een niet-

belastingplichtige, het verlies van het statuut van belastingplichtige van de

huurder of een vroegtijdige beëindiging

Herziening ten laste van de huurder?

Verhogen van de huur met 21%?

Beëindiging huurovereenkomst wegens fout van de huurder?

Impliceert de btw optie een vrijstelling van registratierechten?

30

Aankoop aandelen van vennootschap die

gebouw heeft Waaraan moet men denken?

Komt het gebouw in aanmerking voor het regime (historiek van de

facturen opvragen)?

Zijn de huurders allen belastingplichtigen?

Geven de bestaande huurcontracten voldoende bescherming aan de

vennootschap indien de huurder het gebouw verlaat of het gebouw niet

langer gebruikt in het kader van zijn economische activiteit?

Hoeveel jaar loopt de herziening nog?

Hoeveel btw is er afgetrokken en hoeveel is onderworpen aan de

herziening?

31

Aankondiging van een regime vergelijkbaar met artikel 11 WBTW

Koper zet hoedanigheid verkoper verder voor btw, wat betekent dat:

Geen herziening voor de verkoper

Koper neemt het herzieningsprogramma over dat de verkoper startte

Koper moet door de verkoper afgetrokken btw terugbetalen indien

gebouw niet langer wordt gebruikt voor economische activiteit (terwijl

het onroerend goed met registratierechten werd verworven)

Zelfde reflexen als bij het aankopen van aandelen van een

vennootschap die het onroerend goed aanhoudt!

Aankoop gebouw


2. Kortdurende verhuur

33

Einde discussie: ’ complexe dienstverlening’ vs ‘onroerende verhuur met

bijkomende diensten’

Verplichting om kortdurende onroerende verhuur aan de btw te onderwerpen

Kortdurende? Maximum 6 maanden

Voor de huurcontracten die ingaan op 1 januari 2019

“nieuwe” en “oude” gebouwen

Niet voor verhuur:

van gebouwen bestemd voor huisvesting, of

aan natuurlijke personen voor privédoeleinden of doeleinden vreemd aan

elke economische activiteit, of

Aan VZWs, of

bepaalde organisaties (artikel 44, § 2 WBTW): onderwijs, kinderopvang, …

Kortdurende huur (1/3)

34

Welke verhuren zullen doorgaans bedoeld zijn?

Verhuur vergaderzaal of conferentiezaal voor een evenement

Verhuur zaal voor seminaries, voor vergadering per dag, halve dag

Verhuur feestzaal voor recepties of bedrijfsfeest

Verhuur van ruimte in het kader van beurzen en tentoonstellingen


35


Praktische vragen

Wat gebeurd er als de huur met een initiële duur van 4 maanden wordt

verlengd met 4 bijkomende maanden?

Blijft de btw van toepassing op de huur van de eerste 4 ( of 6) eerste

maanden?

Of is de vrijstelling van toepassing op de huurgelden die sinds dag 1

betaald zijn?

Een contract dat voorziet in het ter beschikking stellen van een lokaal 1 dag

per week voor een onbepaalde duur = kortlopende huur?


3. Btw terbeschikkingstelling

van bergruimte voor het opslaan van goederen

37

Btw op terbeschikkingstelling bergruimte

(1/2)

Voor 1 januari 2019 Vanaf 1 januari 2019

Gebruik van het

gebouw

“Uitsluitend” voor de opslag

van goederen

Administratieve tolerantie :

10% voor bureau

>50% voor opslag van

goederen (volume/grond

oppervlakte)

10% verkoopsruimte

Btw Verplicht Optie uitoefenen in B2B

Verplicht B2C

Bedoelde

gebouwen

Alle Alle

38

Overgangsregeling

Lopende contracten die onderworpen zijn aan btw

Toepassing van de btw tot het einde van het contract

Lopende contracten die niet onderworpen zijn aan btw maar die

beantwoorden aan de voorwaarden van belasting van het nieuwe

regime

Mogelijkheid om de optie vanaf 1 januari 2019 uit te oefenen +

recuperatie (gedeelte) van de historische btw

Lopende contracten die niet aan btw onderworpen waren onder het

oude regime vielen en die niet voldoen aan de voorwaarden van het

nieuwe regime

Vrijstelling blijft van toepassing

BTW op terbeschikkingstelling bergruimte

(2/2)


4. De overdracht van huur

40

De overdracht van huur

De overdracht van huur is voortaan onderworpen aan BTW!

Artikel 44 §3, 2° oud WBTW: “van de belasting zijn nog vrijgesteld: de

verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard

onroerende goederen, met uitzondering van […]”

Artikel 44 § 3, 2° nieuw WBTW: “van de belasting zijn nog vrijgesteld: de

verpachting en de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard

onroerende goederen, met uitzondering van […]”:


Bedankt voor uw aandacht

BTW op onroerende verhuur - Liedekerke · van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een...

Documents

Transcript of BTW op onroerende verhuur - Liedekerke · van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een...