Wij leveren graag een actieve bijdrage aan een gezonde woningmarkt!

PasgoedWij beschikken over

unieke data en hebben een heldere visie op de

woningmarkt!

Wij leveren graag een actieve bijdrage aan een gezonde woningmarkt!

Pasgoed is als onderzoeks- en adviesbureau actief op de woningmarkt. Wij brengen het functioneren van lokale woningmarkten in kaart en geven heldere adviezen ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen. Zo leveren wij een actieve bijdrage aan een gezonde woningmarkt!

Leo van de PasDirecteur Pasgoed BV

De woningmarkt in 2010In deze brochure tonen wij een aantal ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Deze geven tevens een inkijk in de analysemogelijkheden op lokaal niveau, die ge-bruikt kunnen worden om woonvisies of marktkansen voor bepaalde projecten in beeld te brengen. Wat betekenen deze ontwikkelingen en hoe zijn deze in uw gemeente of regio? Er is immers geen sprake van één woningmarkt, de woningmarkt vraagt om een lokale benadering en visie. Heeft u vragen over het functioneren van de woning-

markt in uw gemeente of regio? Neem dan via mail of telefoon contact met ons op. Wij helpen u graag.

Pasgoed BVB. de Hesselleplein 136411 CG Heerlen045 - 40 40 250info@pasgoed.comwww.pasgoed.com

De woningmarkt in 2010

Prijsontwikkeling Nederland 1994-2010

-8%

-3%

2%

7%

12%

17%

22%

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Limburg Nederland

Wat valt ons opPrijzen stabiel in 2010 na forse daling in 2009De topjaren 1994-2000, met prijsstijgingen van meer dan 10 procent per jaar, liggen al even achter ons. Ook de im-pact van de economische crisis eind 2008 is goed te zien. In 2009 daalde de gemiddelde koopprijs met 6 procent, om vervolgens in 2010 op een vergelijkbaar niveau te blijven. Per saldo ligt de prijsontwikkeling tussen 2000 en 2010 rond het inflatieniveau. De grafiek maakt duidelijk hoe de koopsomontwikkeling in Nederland en Limburg is geweest.

Wat valt ons op

Vergrijzing? Senioren nauwelijks actief op de koopmarktHet diagram geeft inzicht in de verdeling van de kopers naar leeftijd. De groep 25-35 jarigen neemt met 40 procent een groot deel voor haar rekening. Ook de groep 35-45 jaar is met 21 procent goed vertegenwoordigd. De groep 65+ is nauwelijks nog actief op de koopmarkt, haar aandeel be-draagt slechts 3 procent. Een interessant gegeven met het oog op de oprukkende vergrijzing. Want, wat betekent dit voor de verhouding in de koop- en huursector?

De woningmarkt steeds meer lokaal, prijsverschillen nemen toe De gemiddelde koopsom bedraagt in 2010 € 239.500. Het verschil tussen Groningen (€ 178.000) en Utrecht (€ 284.000) is opgelopen tot € 106.000. Een andere ta-bel laat de prijsontwikkeling vanaf 2000 per provincie zien. Opvallend is dat provincies als Zeeland, Friesland en Groningen een behoorlijk inhaalslag hebben gemaakt. De prijsontwikkeling is het laagst in Limburg. Tussen 1993 en 1998 volgde Limburg perfect het Nederlandse prijsniveau. Vanaf 2000 lopen de verschillen steeds verder op. Lim-burg is in 2010 ingehaald door Friesland en Zeeland en bezet nu de voorlaatste plaats in het overzicht. Wanneer we inzoomen op regionaal of gemeentelijk niveau wor-den de verschillen nog groter. Zo bedraagt het verschil op gemeentelijk niveau meer dan € 656.000 (Blaricum € 798.000 en Pekela € 132.000).

Kopers naar leeftijd Nederland

18%

40%

21%

12%

6%3% 0 - 25

25 - 35

35 - 45

45 - 55

55 - 65

65 +

Toekomstige waardeontwikkeling onzeker en sterk afhankelijk van de locatie Niemand heeft een glazen bol. De afgelopen jaren ging men ervan uit dat de woningprijzen wel bleven stijgen. Na enkele prijsdalingen is dat niet meer zo vanzelfsprekend. De vraag- en aanbodverhouding verschilt sterk per type en locatie. Dit betekent dat de toekomstige prijsontwikkeling en afzetbaarheid van woningen in het hetzelfde segment (bijvoorbeeld type) per locatie verschilt. Kennis van de lokale markt is dus belangrijker dan ooit.

Prijsontwikkeling per provincie 2000-2010

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Zeeland Groningen Friesland Zuid Holland

Drenthe Overijssel Noord Brabant

Utrecht Noord Holland

Flevoland Gelderland Limburg Nederland

93 procent van de verkochte woningen valt binnen de NHG grensVan alle verkochte woningen heeft 34 procent een koop-prijs beneden € 170.000 en kan als goedkoop worden aangemerkt. 93 procent van de verkochte woningen komt qua prijsniveau in aanmerking voor de verhoogde NHG grens. Het marktsegment boven € 600.000 omvat slechts 3 procent. In voorgaande jaren werden er meer duurdere woningen verkocht, deze stagnatie kan vooral aan de economische crisis worden toegerekend.

Appartementen en tussenwoningen worden in Neder-land het meest verkocht In Nederland worden appartementen en tussenwoningen het meest verkocht. De halfvrijstaande woningen (hoek en 2/1 kap) zijn samen goed voor 21 procent. Vrijstaande woningen maken 10 procent uit van de markt. Lokaal gezien kunnen de verhoudingen flink verschillen. Zo is in Limburg het marktaandeel van appartementen de helft minder in vergelijking met Nederland. De verhouding in woningtypen is sinds 1993 nauwelijks gewijzigd. De tabel laat de prijsverschillen per woningtype zien in Nederland, Limburg en Parkstad Limburg.

Gemiddelde koopsom per woningtype 2010

€23

9.50

0

€22

4.60

0

€25

1.74

2

€38

6.80

0

€18

9.50

0

€19

5.20

6

€17

5.64

9

€18

9.51

7

€31

8.67

8

€14

1.23

7

€15

8.20

2

€13

6.85

1

€15

8.20

8

€29

9.38

6

€11

1.39

1

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

€ 400.000

€ 450.000

Totaal Tussengelegen Halfvrijstaand Vrijstaand Appartement

Nederland Limburg Parkstad Limburg

42

Lagere hypotheekrente drukt de woonlasten koopsectorDe tabel geeft weer hoe de lastenontwikkeling de afgelopen jaren is verlopen. Huurders betalen elk jaar meer huur. Voor kopers geldt dat de woonlasten onder meer bepaald worden door de hoogte van het gemiddelde prijsniveau, maar met name ook door het verloop van de hoogte van de hypotheekrente. Een procent rentestijging betekent dat kopers € 15.000 minder kunnen lenen. De vraag is nu wat de woningmarkt gaat doen bij een stijgende rente. Daarnaast geldt dat de koop- en huursector worden geconfronteerd met stijgende energiekosten en gemeentelijke lasten.

Woonlastenontwikkeling Nederland

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Gem. woningprijs Woonlast kopen Woonlast huren Rente % 5 j. vast

Gem. woningprijs

Woonlast kopen

Woonlast huren

Rente % 5j. vast

+ 39,2%

+ 19,8%

+ 34,4%

- 20,1%

Transacties Nederland 1993 - 2010

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

40 procent minder transacties sinds het topjaar 2006Deze tabel geeft inzicht in het transactieverloop van de afgelopen jaren. In 2007 wisselde 5,5 procent van de koopvoorraad van eigenaar, in 2010 was dat nog slechts 3,5 procent. De transactiegraad is het hoogst in Noord- Holland en het laagst in Limburg.

Aantal transacties op de woningmarkt belangrijk voor doorstromingEen prijsdaling of stijging van woningen leidt vaak tot kop-pen in de krant. Ook het verloop van de verkooptransac-ties krijgt maandelijks veel aandacht. Bijvoorbeeld in 2009 waren de prijzen met 6 procent gedaald. De transacties waren echter 30 procent lager dan in 2008. De impact van de transactiedaling is dus echter vele malen groter, zowel voor de BV Nederland als voor uw eigen projecten. Met andere woorden, een geringe prijsdaling is meestal wenselijker dan het uitblijven van een verkoop.

Dure woningen staan lang te koopAnno 2011 staan in Nederland ruim 200.000 woningen te koop. Op basis van het aantal transacties in 2010 (127.000) duurt het bijna 20 maanden voordat de gehele voorraad is verkocht. Wij noemen dit de Theoretische Verkooptijd (TVT). De TVT geldt als een belangrijke indicator om markt-kansen in beeld te brengen en kan op elk gewenst niveau worden ingezet. In het prijssegment boven € 500.000 zien we de TVT oplopen tot boven de 50 maanden. Wil er sprake zijn van een evenwichtige woningmarkt, dan zullen aanbod en transactievolume op een gelijk niveau moeten liggen.

Theoretische verkooptijd Nederland 2010

0

10

20

30

40

50

60

Wanneer het transactievolume de komende jaren met bij-voorbeeld 6 procent per jaar stijgt en het aanbod met het-zelfde percentage afneemt, duurt het tot 2014 voordat dit evenwicht wordt bereikt.

In hoeverre zijn de woningmarktfactoren maakbaar?Natuurlijk bepalen een aantal ontwikkelingen de uiteinde- lijke vraag- en aanbodverhoudingen en het prijsniveau van woningen. Dat was in het verleden zo en dat geldt ook voor de toekomst. Het gaat met name om demo-

grafische ontwikkelingen (groei of krimp), economische ontwikkelingen (arbeidsmarkt en hypotheekrente) en poli-tieke kwesties (woonvisies, lokale lasten, hypotheekren-teaftrek). Het samenspel van deze ontwikkelingen is mede verantwoordelijk voor het consumentenvertrouwen. De gevolgen van de crisis waren overduidelijk. De rijksover-heid speelt op meerdere beleidsterreinen een belangrijke rol. Denk hierbij aan het huurbeleid, fiscale aspecten en maatregelen ter ondersteuning middels subsidies, NHG en dergelijke.

Factoren woningmarkt

Woningmarkt:

Vraag en aanbod

Aanbod:

Nieuwbouw, sloop,

verkoop huurwoningen

Economie:Rente, inkomen

Werkgelegenheid

Arbeidsmarkt

Emotie: Trends, status,

Consumentenvertrouwen

Betaalbaarheid

Demografie:Vergrijzing,

krimp, migratie

HuishoudensOverheid:

Huurbeleid, NHG

Renteaftrek / subsidies

Overdrachtsbelasting

Leenquote

Politiek lokaal:

Woonvisie, subsidies

Bestemmingsplannen

Lokale lasten

Wat zouden precies de gevolgen zijn voor de doorstro-ming in de woningmarkt als bijvoorbeeld de overdrachts-belasting per direct zou worden afgeschaft? Hoe groot zal de impact van de verlaging van de leenquote in 2011 voor starters zijn? Politieke keuzes kunnen belangrijke veranderingen teweeg brengen. De woningmarkt is in grote mate afhankelijk van deze beslissingen en econo-mische ontwikkelingen.

‘Aan de andere kant levert een goed functionerende woningmarkt een bijdrage van vele miljarden euro’s aan de economie in de vorm van investeringen,

werkgelegenheid en belastinginkomsten´

Studie integrale aanpak woningmarktIn een aparte studie van medio 2010 hebben wij getracht praktische oplossingen aan te dra- gen voor een integrale aanpak van de woning- markt op fiscaal gebied. Wilt u hierover meer lezen, bekijk deze dan op de website:www.pasgoed.com (onder werkveld overheid)

Onze tips!De kritische consument heeft nu meer keuze dan een paar jaar geleden. In veel gebieden is het aanbod groter dan de vraag. Uit woonwensenonderzoeken blijkt echter dat ongeveer 25 procent van de huishoudens de wens heeft binnen twee jaar te willen verhuizen (WoON 2009, ikwileenanderewoning.nl). Er is dus behoefte. Alléén, om tot een concrete vraag te komen zullen potentiële geïnte-resseerden, juist in deze markt, goed verleid moeten wor-

den. Een goede prijs/kwaliteitverhouding van de woning en het inspelen op de woonwensen voor wat betreft woonop-pervlakte, tuin en energieverbruik is hierbij noodzakelijk.

Hierbij is het van belang dat er vanuit de markt gekeken wordt naar welk woonproduct bij welke doelgroep past. En niet, zoals in het verleden vaak gebeurde, welke doelgroep hoort bij dit product.

Verleid huurders en kopers met kwaliteit

Houd rekening met de nu al bepalende demografische ontwikkelingen De vergrijzing en afname van bevolking en huishoudens speelt nu nog slechts in een beperkt aantal regio’s, vooral in Zuid-Limburg en Noord-Groningen. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de woningvoorraad en de ge-wenste woningkwaliteit? Hoe verhoudt de groep senio-ren, die uiteindelijk afscheid van de eigen woning neemt, zich ten opzichte van de jonge starters? De groei van het aantal eenpersoonshuishoudens speelt overal in Neder- land. Naast actuele woonwensen van burgers dienen woonvisies dus rekening te houden met de demogra- fische ontwikkelingen op langere termijn.Wat betekenen de demografische ontwikkelingen voor de betaalbaarheid van woningen? En wat is de impact van/voor de arbeidsmarkt, het onderwijs en voorzieningen op het gebied van winkels en zorg?

Houd rekening met de ‘buren’De woningmarkt is lokaal. Zo komt ongeveer driekwart van de nieuwbouwkopers uit de eigen gemeenten. Het is verstandig dat gemeenten en regio’s elkaar niet onnodig beconcurreren. Het afstemmen van de plannen (niet teveel hetzelfde bouwen) zorgt voor een betere door- stroming op de woningmarkt. Immers, niemand is gebaat

bij een overdaad van bijvoorbeeld kleine appartementen op soortgelijke locaties. De mate van ‘vereiste’ verschilt per gebied door de marktdruk. Door samen te werken kun-nen partijen een aantrekkelijkere woningmarkt creëren. Dit stimuleert natuurlijk ook de economie.

‘Inzicht in actuele marktontwikkelingen en verhuisbewegingen is dan ook een must’

Over Pasgoed BVPasgoed Advies doet onderzoek en beantwoordt woningmarktvragen van gemeenten, regio’s, provincies, corpo-raties, ontwikkelaars, beleggers en andere marktpartijen. Bovendien verzorgen wij lezingen en voorlichtingsavon-den op het gebied van de woningmarkt. De analyses en adviezen van Pasgoed zijn altijd actueel en compact. We zorgen voor een heldere onderbouwing met de juiste bronnen, zoals het Kadaster, CBS en Woningmarktcijfers.nl. Informatie over onze klantvragen en werkvelden vindt u op onze website www.pasgoed.com.

Pasgoed Advies

Analyses en adviezen voor: - woonvisies en woonbeleid- actueel woonwensen onderzoek- kwalitatieve en kwantitatieve vraag- en aanbod analyse- woningmarktmaatregelen, subsidieregelingen- markttoetsen en quick scans - omvang en kansrijke doelgroepen- afzettempo vaststellen en vergroten- goede prijsstelling

Stel gerust vragenVoor de realisatie van een optimaal volkshuisvestingsbe-leid (bestemmingsplannen, woonvisies e.d.) of voor uw woningbouwprojecten is het de kunst om alle woning-marktaspecten op een juiste waarde te schatten en mee te nemen in een realistische planning voor de toekomst. Dat hierbij rekening wordt gehouden met meerdere scenario’s spreekt voor zich. Wij helpen u graag met praktische infor-matie en heldere analyses.

´We zorgen voor een heldere onderbouwing met de juiste bronnen, zoals het Kadaster, CBS en Woningmarktcijfers.nl´

Eigen bronnen en data voor onderzoekMarktinformatie via Woningmarktcijers.nlInformatie over de lokale woningmarkt kan op elk ge-wenst moment worden opgevraagd via onze website www.woningmarktcijfers.nl. Hierbij kunt u denken aan de prijsontwikkeling van koopwoningen per kwartaal of jaar, het aantal woningtransacties per woningtype e.d. Onze gegevens zijn gebaseerd op data van het Kadaster, dus 100 procent compleet en actueel. De lokale woningmarkt wordt hierdoor transparant. Ook wordt van elke gemeente en regio een woningmarktrapport geleverd, dat naast de hiervoor genoemde gegevens ontwikkelingen bevat over

de woningvoorraad, het aantal te koop staande woningen, de huursector et cetera. Met een abonnement blijft u elk kwartaal op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.

WoonwensenonderzoekHierbij kunt u gebruik maken van onze website:www.ikwileenanderewoning.nl. Aan de hand van 40 vragen worden de wensen van wo-ningzoekenden in beeld gebracht en geanalyseerd. Het onderzoek kan met een schriftelijke enquête worden onder-steund.

Eigen bronnen en data voor onderzoek

InstrumentariumHet functioneren van de lokale woningmarkt kan met diverse instrumenten in kaart worden gebracht:• Koopprijsontwikkeling(vanaf1993),totaalenperwoningtype• Transactieontwikkeling(vanaf1993),totaalenperwoningtype• Transactieverdelingnaarwoningtypeenkoopsomklasse• Theoretischeverkooptijdvanwoningen• Gedwongenwoningverkopen(executies)• Demografischeprognoses,inwonersenhuishoudens• Ontwikkelingvoorraadinkoop-enhuursector• Voorraadverdelingentoewijzingenincorporatiesector(deze gegevens zijn allen te vinden in het woningmarktrapport van Woningmarktcijfers.nl)

Aanvullende instrumenten• Transactiegraad,hetaantaltransactiesnaarkoopvoorraad• Hetaantalverkochtehuurwoningenaanparticulieren• Koopgedragnaarleeftijd,typehuishouden,starterofdoorstromer• Leegstandinkoop-enhuursector• Verhuisbewegingen,waarkomenkopersvandaan• Woonwensenonderzoek,watwaarenwaaromzoektdeconsument

www.woningmarktcijfers.nlwww.pasgoed.comwww.ikwileenanderewoning.nl

Wij leveren graag een actieve bijdrage aan een gezonde woningmarkt!

Pasgoed BV

B. de Hesselleplein 13

6411 CG Heerlen

tel. 045 - 40 40 250

info@pasgoed.com

www.pasgoed.com

Pasgoed

www.pasgoed.com