Circulaire Economie in GebouwenUitdagingen en Voorbeelden

@remkozuidemaremko.zuidema@briqs.org

Circulaire Gebouwen

Kanten van een GebouwEigendomsrecht, natrekking en levensduurPraktijk voorbeelden Japan, Finland en NL

>> >> >>

Inclusieve Circulaire Economie van + in Gebouwen

Remko ZuidemaOrganisatie Onderzoek Onderwijs 

To your Fit‐Out Mastery

Ervaringen komen samenDuurzaam Grondstoffen Beheer.nl

Circulaire Economie

Grondstoffen tracering qua• Concentratie• Zuiverheid• Structuur

Verschil Gebouw en Product?

Dankzij landbouw nu permanent verblijf mogelijk; dus meer dan een tent

Dus gebouw wordt ouder dan wij of wordt snel vervangen/ vervoerd: Dierbaarheid?

“The only constant is change”Heraclitus, Greek philosopher (app. 500 BC)

Wat gebeurt er IN een Gebouw?

Amsterdam Oud‐WestOnbekende toekomst huisvesten!

Solids; mijn eigen stukje gebouw

Wat is goed = heel verschillend

Raming 20M per woning; resultaat eigen inbouw 10x goedkoper + 10x duurder dan raming WBV…Overeenkomst? Ze willen beiden niet meer weg!ZelfINbouw: Van wie is mijn badkamer + keuken?

Van wie is het Gebouw?

Erfpacht?

Opstalrecht

Verticale na

trekking

Huur / koop?

Grond van #A

Gebouw #2

Gebouw#1

Belgisch toestanden?

Eigenaar grond = Eigenaar alles eropOpstalrecht: of na 50 jaar is gebouw automatisch van grondeigenaar… (B)

In B: 1824 VerenigdKoninkrijk der NederlandenIn NL: Verticale natrekking 

Hoe daarin wonen / werken?

Huren of kopen? Hypotheek?Meubels kopen of heel Gebouw?

Voorwaarden elke lening:• Cashflow• Risk verhuur/ verkoop• Zekerheden onderpand

Hoezo eigenDOM?

Betalen voor gebruik ipv voor eigenDOM?

Was dat diegene die zelf het eigendom van de grondstoffenbank wilde hebben?

Waar is de Circulaire Economie?

Levensduur Gebouw delen?# keren in levenscyclus:0x Grond eindeloos1x Constructie 50‐100 jaren3x Gevel + dak 30‐35 jaren4x Installaties D 20‐40 jaren5x Installaties I 10‐20 jaren7x Afbouw 5‐10 jaren9x Meubels 1‐10 jaren

> Einde constructieve levensduur alle materialen tegelijk vrij

Gebruik <

Brand: 1994

> Be

legg

ing

BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen

Hoe werkt de wereld?

Elders?Winkels, 

Internetshop, Bouwmarkt etc.

CBS Bouw CBS IndustrieCBS IndustrieCBS BouwStatistiek?

BZK EZEZBZKMinisterie?

Spelregels en Verzekering?BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen

NL wet EU wetEU wetNL wetWelke wet?

Emptor VenditorVenditorEmptorCaveat?

Eigendom of Gebruiksrecht?

Verschillende methoden verbinden bouwcycli!OpenBouwen<>SlimBouwen<>C2C/BMc/tNS/BBE

Ondergrond

Gevels 

Gebouwinstall. 

Gebruiksinstall. 

Afbouw

Draagstructuur 

Meubels

BeleggerGebouw

GebruikerInbouw  

Steen/ Glas 

Kunststof

Zand/ Grind 

Metalen

Hout

Textiel

etcetera

etcetera

Bio sfeer /Techno sfeer

etcetera

Kozijn

Koeling

Wand element

Keuken

Vloer element

W/K Opslag

Grond

Eigenaar

BouwVastgoed IndustrieGebruik Grondstoffen

BZK EZEZBZKMinisterie?

Eigendom verdeling?Huren of kopen? >> KIEZEN!

Gemeente (erfpacht)Belegger

WoningcorporatieHuurder

Eigen huis bezitterVvE

ZuidAs / ZuidParkRetail/ Horeca

Hotel / ShortstayLeverancier (lease)

Fase:Level:Eigendom Ge‐/Ver‐

huurd

JA

JA

JA

JA

JA

JA

Keuze:Level:

Draag‐structuur

Installatie BeleggerInstallatie Gebruiker

Afbouw

Grond

Meubilair

Gevel/Dak JA

Gebruik <> Be

legg

ing

Wat zijn jouw levensfasen?

Long‐Life Quality HousingCompleted in July 2011, 

114 units, 79 ‐ 107 m2

Haseko‐Cooperation

Van wie is dan wat?

Gebouw#1

Appartementsrecht

Verticale na

trekking

meer dan 1 eigenaar boven elkaar:

Erfpacht?

Opstalrecht

Gebouw #2

Grond van #A

Gebruikers belangen (B2C)Trends:‐ Activiteiten veranderingen versnellen‐ Onderlinge verschillen vergrootten‐ Terugverdienwaarde(n) steeds belangrijker

Gezondheid als Mega trend:Voeding >> Kleding >> Huisvesting!!‐ Hebben we daar grip op?

Beleggers belangen (B2B) Trends:‐Maximaal rendement op investering‐Focus op cash genereren – niet de waarde‐Minimaal risico op onverhuurbaarheid

Burgerlijk Wetboek op eigendom zegt:1. Aard & Nagelvast + 2. Natrekking‐Losse delen van Eindgebruiker 

(niet meer dan alleen meubels?)‐Of splitsen notarieel + kadaster?

Bouw Open naar de toekomst!“We moeten niet proberen te voorspellen wat erzal gebeuren, maar probeer de voorbereiding tetreffen in wat niet kan worden voorzien.”Prof. Emeritus Dr. Ir. John Habraken (TU/e + MIT)“De dragers en de mensen” 1961

Gestapeld CPO Den Haag?

Huurkoop als oplossing?

Dan huur ik die plek in de draagstructuur (70%),

En dan koop ik mijn woning daarbinnen! (30%)

Mag niet? Kan niet? Waarom niet? (sinds 2005)

Hypotheek alleen aftrekbaar bij meer dan 50% economisch eigenaar van eigendom woning

Belgisch toestanden?

Bij huur of opstalrecht hoort automatisch het eigendom tot einde overeenkomst (B)

In B: 1824 VerenigdKoninkrijk der NederlandenIn NL: aparte notaris en Kadaster overeenkomsten… AU!

Hoe ziet dat juri/econ in elkaar?

Goedgekeurd 2014:Muv 25% externe financiering! Meld je nu aan!

NWO = Nederlandse organisatie voor Wetenschappelijk OnderzoekDe Groene Zaak / Het Groene Brein

Eigendom vorming / scheiding 

Eigenaar grond = Eigenaar alles erop• Verticale natrekking

Uitzonderingen:• Horizontale natrekking• Appartementsrecht• Opstalrecht• Erfpacht

Gebouw #2

Horizontale natrekking

Gebouw#1

Appartementsrecht

Grond van #A

Verticale na

trekking

Erfpacht?

Opstalrecht

Soorten eigendomsvorming

Gebouw #3

Grond van #B

Lening voor mijn inbouw?

Eigendom goederen = Vermelding KadasterRecht op gebruik = Fiscale melding

Lening: matige zekerheid bij economisch onderpand

Wie bewaart Gebouw gegevens? BoWoTo / Kadaster?

Gebouw grondstoffen registratie

Keuze:Level:

Draag‐structuur

Afbouw

Grond

Meubilair

Gevel/Dak

Gebruiker <> Be

legg

er

Fase:Level:Plan

Report

Report

Report

Report

Report

Report

Report

Fase:Level:Realisatie

Report

Report

Report

Report

Report

Report

Fase:Level:Gebruik

Report

Report

Report

Report

Report

Report

Fase:Level:Afdank

Report

Report

Report

Report

Report

Report

Installatie BeleggerInstallatie Gebruiker

Report Report Report

Levensduur Gebouw divers

Grond

Constructie

Gevel/dak

Installaties‐B

Installaties‐G

Afbouw

Meubilair

Kort  | Middel |  Langjaren 0 20 40 60 80 100>

<< >>

Gebruiker   <>

     Belegger   <> M‐ij

Circulair eigendom straks?

En daarna niets geregeld:(NL) Samenvoegen?(D) Samen delen? (F) Herleven?(EU) Splitsen?

Nu zijn EN BLIJVEN alle grondstoffen en producten in gebouw van eigenaar grond

Wat moet anders?

Van Lineair naar Circulair Gebouw vraagt om het regelen van eigendom NA sloop!

Vooral voor producten en materialen!

De lege “grijze” doos?

Lege drager voor inbouw (v/d)oor bewoner

Vol met gelukkige bewoners!

Acht families, acht verschillende inbouwen!

Helsinki Open Gebouw

Gestapeld InbouwenOp 2 verdiepingen

Hoe ziet dat juri/econ in elkaar?

Goedgekeurd 2014:Muv 25% externe financiering! Meld je nu aan!

NWO = Nederlandse organisatie voor Wetenschappelijk OnderzoekDe Groene Zaak / Het Groene Brein

@RemkoZuidemaremko.zuidema@briqs.org

3 februari 2015TUDelft | Circulaire Gebouwen