BPA HAGAARD - 68 GEMEENTE OVERIJSE Niet verordenend deel ... · mei – juli 2006 voorontwerp ......

BPA HAGAARD - 68 GEMEENTE OVERIJSE Niet verordenend deel Toelichtingsnota

COLOFON

Opdrachtgever:

Opdrachthouder:

Datum: status / revisie:

Gemeente Overijse Justus Lipsiusplein 9 B-3090 OVERIJSE

SORESMA nv Britselei 23 2000 Antwerpen Tel 03/221.55.00 Fax 03/221.55.03 www.soresma.be

Opdracht:

BPA HAGAARD

Identificatienummer:

123321043/KJA

mei – juli 2006 voorontwerp oktober 2006 aanpassing december 2006 ontwerp november 2007 definitieve nota

Vrijgave:

Contract Manager Jan Parys, ruimtelijk planner Projectmedewerkers: Projectleider Koen Janssens, ruimtelijk planner

Soresma 2007 Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

BPA HAGAARD gemeente Overijse definitief ontwerp BPA 1 van 18

kja/123321049.doc toelichtingsnota november 2007

Inhoud

1 Inleiding 3

1.1 Opdrachtomschrijving 3

1.2 Opmaak BPA omwille van hoogdringendheid 4

2 Beleidskader en relevante studies 5

2.1 Overijse in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 5

2.2 Overijse in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurpla n Vlaams - Brabant 6

2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Overijse 7

2.4 Beleidskader natuur en landschap 8

2.5 Archeologie 8

2.6 Watertoets 8

3 Bestaande juridische toestand 9

3.1 Gewestplan Halle – Vilvoorde - Asse 9

3.2 Vergunningstoestand 9

3.3 Atlas van de Buurtwegen 10

3.4 Knelpunten & kwaliteiten beleidsmatige en juridisch e aspecten 10

4 Onderzoek en analyse 11

4.1 Ruimtelijk functioneren 11

4.2 Ruimtelijk voorkomen 11

4.3 Zone voor retentie van het oppervlaktewater 12

5 Uitwerken van een visie 13

5.1 Randvoorwaarden 13

5.2 Uitgangspunten 13

5.3 Ruimtelijke visie 13



6 Toelichting bij het BPA 16

6.1 Algemeen 16

6.2 Stedenbouwkundige voorschriften 16

7 Verfijning t.o.v. het gewestplan 17

7.1 Algemene motivatie tot verfijning van het gewestpla n 17

8 Bijlagen 18



1 Inleiding

1.1 Opdrachtomschrijving De gemeenteraad besliste eind 2004 om een Bijzonder Plan van Aanleg op te maken voor het gemeentelijk eigendom op Hagaard. Het BPA moet de gemeente de mogelijkheid bieden om de gemeentelijke loods verder uit te breiden ten einde in de nodige ruimte te voorzien om het materieel en materiaal van de diensten openbare werken en de groen- en milieudienst een onderdak te bieden. De uitbreiding is het gevolg van het centraliseren van de gemeentelijke diensten, na akkoord tot verkoop van het gemeentelijk eigendom Dreef 40 aan De Lijn voor de uitbouw van een nieuwe stelplaats. De opdracht omvat dus het opstellen van een BPA voor het gebied gelegen op de hoek tussen de Bredestraat en Tenrodestraat voor een terrein waar zich vandaag reeds het gemeentelijk magazijn bevindt en dit aansluiting met een bestaande zone voor gemeenschapsvoorzieningen waarop zich de centrale begraafplaats en sportvelden bevinden. Het gebied heeft een oppervlakte van +/- 1.5 ha . Figuur 1: situering van het plangebied

Het bijzonder plan van aanleg beantwoordt aan de voorschriften van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en de door de bevoegde administraties van het Bestuur voor Ruimtelijke Ordening verstrekte richtlijnen in het kader van de opmaak van een Bijzonder Plan van Aanleg.



1.2 Opmaak BPA omwille van hoogdringendheid

De opmaak van het BPA kadert in de herlocatie van de gemeentelijke diensten naar een nieuw administratief centrum in de Vuurmolen aan het Begijnhofplein enerzijds en een centralisatie van de gemeentelijke werkplaatsen op Hagaard anderzijds. Op de huidige locatie van de gemeentelijke technische diensten, Dreef 40, zal door de Lijn een stelplaats voor bussen worden uitgebouwd.

• In 1983 werd het gebouw De Cluyse door het gemeentebestuur van Overijse aangekocht voor de huisvesting van de gemeentelijke technische diensten. Deze waren voordien veel te krap gehuisvest in het Justus Lipsiushuis aan de Taymansstraat. De gebouwen werden vergund als bureelgebouw. Het voorste gedeelte van het complex bevat de burelen van de diensten Openbare Werken, Ruimtelijke Ordening en de Groen- en Milieudienst. Achteraan is er een loods waar de gemeentevoertuigen zijn gestald en is er opslag van materiaal in een drietal open loodsen en diverse boxen.

• Door het aankopen van de “Vuurmolen” aan het Begijnhofplein zullen op termijn alle gemeentelijke administratieve diensten geherlocaliseerd worden naar deze plek voor wat betreft de administraties en zal een centralisatie plaatsvinden voor wat betreft de uitvoerende diensten aan de gemeentelijke loods Hagaard.

• Een vergunning voor het oprichten van een gemeentelijke loods op Hagaard werd verleend in april 1993 en dit in aansluiting met de sportvelden en de centrale begraafplaats. Vandaag zijn de uitvoerende diensten van de groen- en milieudienst reeds op Hagaard gehuisvest.

• Op het Stationsplein waar momenteel een stelplaats van “de Lijn” is, wil de gemeente samen met een projectontwikkelaar een inbreidingsproject realiseren, met aandacht voor wonen en het versterken van de handelsfunctie. Hierdoor is de herlocatie van de stelplaats een noodzaak en werd er een akkoord afgesloten om een stelplaats met servicestation uit te bouwen op het terrein De Cluyse aan de Dreef.

• In een schrijven dringt De Lijn er bij de gemeente Overijse op aan om dringend werk te maken van de bestemmingswijziging voor de gronden aan de Dreef om de grondruil zoals die voorzien wordt te realiseren. Dit met het oog op noodzakelijke en dringende investeringen op vlak van milieu en infrastructuur voor de stelplaats op het Stationsplein, waarvan de exploitatievergunning vervalt op 12.08.2006.

De ruimtebehoevende activiteiten van de technische diensten, die niet kunnen ondergebracht worden in de Vuurmolen, moeten een plaats krijgen op het gemeentelijk eigendom aan Hagaard, waar zich vandaag reeds een gemeentelijke loods, de sportvelden en de gemeentelijke begraafplaats bevinden. Het uitbreiden van de gemeentelijke loods, die vandaag gelegen is in het reservegebied voor woonwijken, kan slechts plaatsvinden na de opmaak van een BPA.

Aangezien de noodzaak van een herlocatie zich op korte termijn opdringt, de gebouwen aan de Dreef worden contractueel overgedragen aan De Lijn eind 2006, is een bestemmingswijziging via BPA noodzakelijk.

Het afwegingskader en de gebiedsgerichte visie worden uitgewerkt rekening houdend met de gewenste ruimtelijke structuur zoals opgenomen in het voorontwerp GRS Overijse. Daarbij wordt geopteerd om door middel van het BPA op korte termijn een oplossing te geven aan de noodzakelijke uitbouw van de loods en de gebiedsgerichte visie voor de uitbouw van de globale zone voor gemeenschapsvoorzieningen aan te pakken door middel van de opmaak van een RUP.



2 Beleidskader en relevante studies

2.1 Overijse in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is in 1997 in werking getreden en vormt het kader voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen. Voor de gemeenten en provincies is dit plan richtinggevend. Volgende uitspraken in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen hebben betrekking op Overijse.

De gemeente Overijse wordt in het informatief gedeelte van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen omschreven als een bebouwd perifeer landschap in het zuiden van het Brusselse Stadsgewest.

In het Richtinggevend en Bindend gedeelte wordt Overijse geselecteerd als kern in het buitengebied, net gelegen buiten de Vlaamse Ruit een stedelijk netwerk op internationaal niveau.

De ontwikkelingsperspectieven voor het bebouwd perifeer landschap houden onder meer in dat de ontwikkeling van het wonen en werken gebundeld wordt in de plaatsen waar een morfologische en functionele concentratie en verdichting bestaat, zoals in de historische dorpskernen, dat de interne samenhang tussen de fragmenten verbetert wordt, dat het onbebouwde karakter van fragmenten wordt gevrijwaard, dat elk fragment een duidelijke rol en identiteit wordt toebedeeld en dat het wegennet naar functie wordt uitgezuiverd en gedifferentieerd.

In het buitengebied is het de bedoeling om hier de aanwezige open ruimte zoveel mogelijk te behouden. Ontwikkeling van wonen en werken moet in de kernen gebundeld worden (gebundelde deconcentratie). Nieuwe bedrijvigheid is alleen voor wat betreft het lokale niveau toelaatbaar en dan aansluitend aan de kern. Er zijn geen ontwikkelings-mogelijkheden voor regionale bedrijven in het buitengebied. De selectie als buitengebied betekent dat de gemeente enkel kan groeien in functie van de locale voorzieningen.

De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke structuur, de agrarische structuur, de bosstructuur, nederzettingsstructuur en de infrastructuur.

Voor Overijse vormen de verschillende rivier- en beekvalleien samen met de bosrestanten en het Zoniënwoud belangrijke elementen van de natuurlijke structuur. De IJse en Lane zijn als riviervalleien van belang. De glastuinbouw maakt deel uit van de Druivenstreek die Hoeilaart en Overijse kenmerken. De nederzettingsstructuur bestaat uit het samenhangend geheel van kernen, woonlinten, woonparken en een belangrijk areaal aan verspreide bebouwing.

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bepaalt dat de voorzieningen van openbaar nut in het buitengebied, in het kader van het gemeentelijk structuurplanningsproces gelokaliseerd worden in de kern, met respect voor de ruimtelijke draagkracht van de omgeving of op een (lokaal) bedrijventerrein dat aansluit bij de kern.



2.2 Overijse in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurpla n Vlaams - Brabant Het RSP Vlaams - Brabant, goedgekeurd op 7 oktober 2004, is het meest directe beleidsdocument van de Hogere Overheid met betrekking tot ruimtelijke ordening voor de gemeente Overijse.

Een eerste spoor deelt de provincie op in vier grote deelruimten die duidelijk van elkaar te onderscheiden zijn omdat ze bijzondere eigen kenmerken bezitten. Zij zijn op hun beurt nog eens onderverdeeld in kleinere deelruimten. De vier deelruimten zijn : - het Verdicht Netwerk – het Demernetwerk – Landelijke Kamer Oost – Landelijke Kamer West. Overijse vormt een onderdeel van het Verdicht Netwerk , bepaalde delen van de gemeente behoren tot het subgebied “de open schicht” die gekenmerkt wordt door een beperkte verstedelijking en ruimte voor landbouw, natuur en landschap.

Het beleid voor het Verdicht Netwerk is gericht op het maximaal geven van een eigen identiteit aan elk van de fragmenten. Deze identiteit heeft te maken met bebouwingsvorm, de menging van functies, de ecologische waarde, de aanwezigheid van openruimtefuncties, de relatie met lijninfrastructuur, enz. Gestreefd wordt om de structuurbepalende elementen een sterkere identiteit te geven. Dit kan door ontwikkelingen op mekaar af te stemmen of met elkaar in verbinding te brengen.

De bestaande open ruimte in deze deelruimte wordt maximaal behouden. Door het recreatief medegebruik van deze ruimte uit te bouwen, worden de kansen op behoud ervan vergroot. Een afweging ten aanzien van de natuur- en landschapswaarden is hierbij aangewezen. De provincie wenst deze open ruimte fragmenten via een fijnmazig netwerk onderling te verbinden.

In het zuidelijk deel van de “open schicht” dient de landschappelijke eigenheid zoveel mogelijk bewaard te blijven. Een laag dynamisch recreatief medegebruik wordt er voorop gesteld naast het uitbouwen van de natuurlijke en agrarische structuur.

Een tweede spoor vertrekt vanuit de provincie in haar geheel en benadert de ruimte vanuit een aantal deelstructuren : de open ruimtestructuur; de bebouwde ruimte; mobiliteit; toerisme en recreatie.

De provincie ondersteunt een gedifferentieerd openruimtebeleid. Dit vertaalt zich in het behoud van concentraties van boscomplexen en natuurgehelen; het ondersteunen van de verschijningsvorm van de open ruimte; het versterken van de ecologische infrastructuur en de valleigebieden; het versterken van gefragmenteerde openruimten door deze te ondersteunen en onderling te verbinden; het ruimtelijk ondersteunen van het openruimte netwerk in de stedelijke gebieden. In de omgeving van het plangebied situeert zich een natuurverbindingsgebied “5c / Onderlinge verbinding tussen het complex van het Zoniënbos en bossen IJse en Laan”.

Inzake bebouwde ruimte wordt een groot deel van het grondgebied Overijse ingevuld als bebouwd perifeer landschap. In het PRS wordt het bundelen van de dynamiek inzake wonen en werken in de dorpskernen en op geselecteerde plaatsen en de bescherming van de nog fragmentarisch voorkomende onbebouwde ruimte naar voor gebracht. De kernen die binnen het bebouwd perifeer landschap een afgestemde ontwikkeling dienen te worden toegewezen zijn Jezus-Eik en Maleizen. Overijse is binnen de gemeente als hoofddorp geselecteerd.

Inzake mobiliteit wordt de N253 Terhulpensesteenweg (van grens Waals gewest tot de N3 Leuven) geselecteerd als secundaire weg type III .



2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Overijse Het GRS Overijse is in opmaak. In het voorjaar 2006 werd een voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan aan het bestuur voorgelegd en besproken op de plenaire vergadering die plaatsvond op 20 juni 2006. Binnen het ruimtelijk concept wordt een specifiek deelruimtebeleid gericht naar zowel de riviervalleien, de plateaugebieden als het bebouwd perifeer landschap1.

Als onderdeel van de nederzettingsstructuur wordt voor de lintvormige uitlopers van de kernen een beleid voorop gesteld om niet verder te verdichten. Verkeersveiligheid en landschappelijke integratie zijn hier aan de orde. In de woningprogrammatie wordt het reservegebied voor woonwijken Tenrodestraat (gebied 11) gereserveerd tot na 2013. Een gedeelte van dit reservegebied zal worden herbestemd of gereserveerd als zone voor gemeenschapsvoorzieningen (opslagplaats voor de gemeentelijke diensten). Deze visie is weergegeven op de structuurschets Hagaard / zie kaarten bijlage.

In het gebied Hagaard wordt de concentratie en integratie van gemeenschaps-voorzieningen, sport, recreatie en natuur in de toekomst verder versterkt. Vandaag zijn hier reeds de gemeentelijke begraafplaats, een voetbalclub en drie speelvelden en een loods van de uitvoerende diensten van de groen- en milieudienst gevestigd. De uitbouw van de gemeenschapsvoorzieningen zal worden afgewogen ten overstaan van de ontwikkelingen in het gebied Begijnhofplein/ sporthal.

De structuurschets geeft een ruimtelijk kader voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied weer. De huidige toegang voor wagens van op de Bredestraat blijft behouden en kan worden opgewaardeerd tot een samenhangend voorplein. De bebouwing wordt geconcentreerd rond dit plein waardoor de open ruimte erachter gevrijwaard blijft. In de rest van het gebied blijven de onverharde wegen en paden behouden. De steile hellingen kunnen worden bebost, waardoor in samenhang met het Hagaardbos en de groenstroken langs de E411 de natuurlijke en landschappelijke structuur wordt versterkt en een betere samenhang wordt gecreëerd. In de open activiteitenzone worden door middel van streekeigen groenstroken “kamers” van elkaar onderscheiden ten behoeve van de landschappelijke inpassing. Deze ondersteunt de samenhang tussen de waardevolle open en groene ruimten. Naar het noorden toe wordt een open ruimte corridor gevrijwaard. De mogelijkheid voor de inplanting van een windmolen wordt opengelaten in de zone die aansluit op de E411.

1 GRS Overijse voorontwerp, Studiegroep Omgeving, gemeente Overijse juni 2006



2.4 Beleidskader natuur en landschap Zie kaart 1 ‘natuur en landschap’

Inzake Landschap kan het kasteelpark “Hagaard” gelegen ten noordwesten van het plangebied vermeld worden. Het parkgebied is onderdeel van de Relictzone R 20085 die een aantal kasteelparken en groengebieden in de vallei van de IJse groepeert.

De impact van de voorgestelde ontwikkeling op de relictzone is beperkt, gelet op de openruimte buffer (landbouwgebied) die beide gebieden scheidt.

Inzake Natuur dient de begroeiing op de taluds van de Bredestraat te worden vermeld. In de inventaris opgenomen in de Biologische Waarderingskaart 2.1 is het begroeide talud weergegeven als “biologisch zeer waardevol” . Bij de uitwerking van de visie voor het plangebied zal hier dan ook rekening mee worden gehouden.

2.5 Archeologie De Bredestraat, die de zuidelijke begrenzing vormt van het voorliggende BPA, gaat terug op een Romeinse weg. Er dient bij de uitwerking van het project dan ook de nodige aandacht besteed te worden aan mogelijke Romeinse archeologische resten.

Dit houdt in dat de archeologische meldingsplicht geldt bij het uitwerken van maatregelen : “Wanneer er tijdens de werken een goed wordt aangetroffen waarvan men redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologisch monument, object of spoor betreft, moet hiervan binnen de drie dagen aangifte worden gedaan aan de afdeling Monumenten en Landschappen van de Vlaamse Gemeenschap”..

2.6 Watertoets Zie kaart 1 ‘natuur en landschap’

Het plangebied ligt op een hoger gelegen helling tussen de valleigebieden van de IJse en de Lane. Het is geen risicozone voor overstromingen of recent overstroomde gebieden.

Het voornoemd project heeft echter wel een omvangrijke uitbreiding van bebouwde en verharde oppervlakten tot gevolg. Door de toename van verharding zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. In die zin zal het effect op de waterhuishouding moeten worden opgevangen door flankerende maatregelen (o.a. plaatsen hemelwaterput, zone voor retentie).

In de bufferzone kunnen maatregelen worden genomen voor het inrichten van een retentiezone. Het plaatsen van een hemelwaterput vormt onderdeel van de bouwvergunning voor het oprichten van een bijkomende loods.

Zie hiervoor onderdeel 4.3 / zone voor retentie van het oppervlaktewater.



3 Bestaande juridische toestand

3.1 Gewestplan Halle – Vilvoorde - Asse Het gebied is volgens het geldende gewestplan gelegen in een reservegebied voor woonwijken dat aansluit bij een zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen. In de zone voor openbaar nut werden de centrale begraafplaats en de gemeentelijke sportvelden uitgebouwd. De bestemming reservegebied voor woonwijken is voor wat betreft het plangebied achterhaald gelet op de uitbouw van de inkom tot de gemeentelijke begraafplaats enerzijds en de realisatie van de gemeentelijke loods anderzijds. Het reservegebied voor woonwijken zelf is omgeven door woonlinten (woongebied met landelijk karakter) die bestaan uit verspreide ééngezinswoningen en in het zuiden door agrarisch gebied en serregebied. Figuur 2 geeft het geldende gewestplan weer.

3.2 Vergunningstoestand De bestaande loods werd vergund d.d. 19.04.1993 op basis van artikel 48 van de wet van 29 maart 1962 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en stedenbouw (vergunning voor instantie van openbaar nut). De vergunning stoelt op de ligging aan de rand van het reservegebied voor woonwijken in de onmiddellijke omgeving van een aantal bestaande gemeenschapsvoorzieningen (begraafplaats, sportvelden). Integratie in de omgeving wordt op basis van een groenscherm nagestreefd. Een aanvraag van stedenbouwkundig attest nr. 2 voor de uitbouw van een bijkomende loods werd d.d. 27.09.1999 ongunstig beoordeeld. In het advies wordt aangegeven dat het uitbouwen van de loods maar kan worden verwezenlijkt nadat zij in een goedgekeurd BPA is vastgelegd en voor zover aangetoond wordt dat de nieuwe bestemming aan een werkelijke behoefte beantwoord. Als verantwoording wordt een te grote bouwdiepte t.o.v. de huidige loods en een te groot grondverzet naar voor gebracht.



3.3 Atlas van de Buurtwegen Binnen het BPA- gebied bevinden zich de buurtweg nr. 31 / Tenrodestraat en de voetweg nr. 135 tussen Tenrodestraat en Bredestraat. Beide trajecten worden weergegeven op het plan bestaande en juridische toestand. Een uittreksel van de Atlas der buurtwegen is opgenomen in bijlage. Het traject van de voetweg 135 is achterhaald en zal het voorwerp uitmaken van een beslissing tot afschaffen van het betrokken traject. Hiervoor zal een aparte procedure worden opgestart om het besluit ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeenteraad.

3.4 Knelpunten & kwaliteiten beleidsmatige en juridische aspecten Knelpunten : • De ligging in het reservegebied voor woonwijken maakt de uitbouw van een bijkomende loods niet vanzelfsprekend, een bestemmingswijziging is hiervoor noodzakelijk. Kwaliteiten : • Door het bundelen van gemeenschapsvoorzieningen kan efficiënt en kostenbesparend worden gewerkt. Door centralisatie van alle uitvoerende diensten kan onderhoud en beheer van de site op een geordende wijze plaatsvinden. • de ontwikkeling is in overeenstemming met het voorontwerp GRS dat het bundelen van nieuwe ontwikkelingen op het vlak van woningbouw in de kernen nastreeft. Het reservegebied voor woonwijken te Hagaard zal worden herbestemd, voor wat betreft het plangebied zal een herbestemming in functie van gemeenschapsvoorzieningen plaatsvinden. . Het gebied is gunstig gelegen t.o.v. de belangrijkste ontsluitingswegen in de gemeente door ligging in de nabijheid van de N253 Terhulpensesteenweg, nabij het open afrittencomplex Maleizen op de E 411.



4 Onderzoek en analyse

Het realiseren van een bijkomende zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut op Hagaard kadert in de visie van de gemeente Overijse voor het centraliseren van ruimtebehoevende openbare functies zoals het bundelen van de loodsen voor de uitvoerende diensten. De locatie aan de rand van de kern in aansluiting op een bestaande zone voor gemeenschapsvoorzieningen op een beperkte afstand van de gewestweg N253 nabij het open afrittencomplex Maleizen langs de E411 maakt de plek geschikt voor deze activiteiten.

4.1 Ruimtelijk functioneren Het gemeentelijk eigendom heeft momenteel reeds een openbare functie gelet op het voorplein en de bijhorende parkings van de centrale begraafplaats. Daarnaast is op het eigendom de gemeentelijke loods gerealiseerd die vandaag reeds onderdak biedt aan de gemeentelijke groen- en milieudienst en gebruikt wordt voor de opslag van materiaal en materieel. Een groot deel van het terrein is vandaag niet bebouwd en doet dienst als grasveld en tijdelijke stockageruimte voor straatbomen. Het gemeentelijk eigendom is verder omgeven door een groenbuffer die het terrein kadert in zijn landschappelijke omgeving. Het is een weinig bebouwd gebied aan de rand van de kern dat gekenmerkt wordt door verspreide woonlinten. Het aantal woningen in de onmiddellijke omgeving van het plangebied is immers zeer beperkt. De ontsluiting richting N253 gebeurt via de Bredestraat die verknoopt met de gewestweg. De Tenrodestraat is ter hoogte van de gemeentelijke loods een veldweg die niet is verhard. Het zuidelijke tracé is van deze weg is opgeheven en verlegd in oostelijke richting met als doel vorm te geven aan de inkom van de centrale begraafplaats. Het is een weg met zuiver bedieningsverkeer. De draagkracht voor ontwikkelingen van minder intensieve en ruimtebehoevende activiteiten is aanwezig. Door de bestaande groenbuffers verder uit te bouwen kan een integratie in de omgeving worden nagestreefd voor de nieuw te realiseren onderdelen. De invulling van het programma voor de gebouwen is als volgt:

• Lokalen voor het personeel zoals kleedruimte, sanitair, refter • Stallen van voertuigen en materiaal zoals allerlei machines, kranen, ladders, … • Naast de loods wordt de buitenruimte ook gebruikt voor de opslag van materiaal

in bulk zoals zand, kiezel, dolomiet, gebroken beton (openbare werken) en hout, teelaarde, meststoffen, tijdelijke plantstock (groen- en milieudienst).

• Tenslotte wordt de loods gebruikt voor allerlei zaken zoals opslag van inboedels, opslag van verkiezingsmateriaal, …

4.2 Ruimtelijk voorkomen Zie fotoreportage in bijlage



4.3 Zone voor retentie van het oppervlaktewater Het project heeft een omvangrijke uitbreiding van bebouwde en verharde oppervlakten tot gevolg. Door de toename van verharding zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. In die zin zal het effect op de waterhuishouding worden opgevangen door flankerende maatregelen.

De verharde en bebouwde oppervlakten van het gebied zullen opgevangen en ter plaatse geborgen worden inzake oppervlaktewater . Bruto oppervlakte bebouwing en verhardingen gemeentelijke loodsen Hagaard: Bestaande bebouwing 1.000 m² Te ontwikkelen bijkomende bebouwing 2.000 m² Bestaande verharding 1.400 m² Te ontwikkelen bijkomende verharding 1.800 m² Totaal 0.62 ha / 6.200 m² Noodzakelijke buffering inzake retentie van het oppervlaktewater conform de richtlijnen van de provincie en het Vlaamse gewest : Er dient minimaal 150 m³ /verhard per ha op de betrokken terreinen geborgen te worden. Noodzakelijke minimale buffering voor gebouwen : 0.30 ha x 150 m³ = 45 m³ Noodzakelijke buffering voor verhardingen : 0.32 ha x 150 m³ = 48 m³ Er zijn geen gegevens ter beschikking van de grondwatertafel, doch aangenomen wordt dat deze hier relatief diep zit, zodat voldoende diep kan gebufferd worden. Dit betekent dat een diepte van 0.50m tot 0.75m in functie van infiltratie van het hemelwater makkelijk kan gehaald worden. Dit maakt de uitbouw van een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 67 m² - 90 m² met buffercapaciteit van één m² per strekkende meter voor de buffering van de gebouwen noodzakelijk. De omvang van de infiltratievoorziening kan gelet op de te realiseren diepte van 050m tot 0.75m, in de bufferstrook van het eigen terrein geborgen worden, aangezien de lengte van het terrein 140m bedraagt en een afstand van 100m infiltratiezone volstaat onder bovengestelde voorwaarden. Daarnaast is de realisatie van een hemelwaterput in functie van de bestaande en toekomstige verhardingen noodzakelijk. Hierbij zullen de nodige maatregelen worden genomen om mogelijke verontreiniging van het opgevangen water tegen te gaan en kan het hergebruik van het water nagestreefd worden. De buffercapaciteit van de hemelwaterput bedraagt minimum 48.000 liter of een omvang van ongeveer 50 m³.



5 Uitwerken van een visie

5.1 Randvoorwaarden De volgende zaken zijn van essentieel belang: • Het uitbouwen van de gemeentelijke loods in functie van de herhuisvesting van de werkplaats voor de uitvoerende gemeentelijke diensten, met name de dienst openbare werken en groen- en milieudienst. Dit ter compensatie van de huidige terreinen aan de Dreef die zullen worden overgedragen aan De Lijn, in functie van de uitbouw van een nieuwe stelplaats voor het openbaar vervoer. • het groeperen en centraliseren van opslag van materiaal en materieel ten einde een betere functionele werking te kunnen bekomen. . het behouden van een representatieve inkom en bijhorende parkeerruimte voor de centrale begraafplaats.

5.2 Uitgangspunten Bij de opmaak van het bestemmingsplan Hagaard wordt gestreefd naar : • een goede ruimtelijke inbuffering van het gebied, ten einde een zekere ruimtelijke kwaliteit naar de omgeving toe te waarborgen. . Het afstemmen van de ontwikkeling op de visie voor het ruimere gebied gericht op gemeenschapsvoorzieningen. • Het opvangen van eventuele hinder naar de omgeving, in het bijzonder de woonlinten langs Bredestraat en Kerkeweg toe. • het beperken van het grondverzet op de site zelf teneinde een landschappelijke integratie na te streven.

5.3 Ruimtelijke visie De ontwikkeling van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen gekoppeld aan de uitbating van de centrale begraafplaats en de aanpalende sportvelden op Hagaard streeft een bundeling na van een aantal voorzieningen van openbaar nut, waarvoor de ruimte in de kern ontbreekt. Zowel het gemeentelijk containerpark, de centrale begraafplaats, de gemeentelijke sportinfrastructuur als de gebouwen van de gemeentelijke uitvoerende diensten worden uitgebouwd in een overgangszone tussen de bebouwing aan de rand van de kern en het open ruimtegebied. Al deze diensten zijn in mekaars nabijheid gesitueerd zodat door een bundeling van elementen en taken een efficiënter functioneren wordt nagestreefd. Door het bundelen van ruimtebehoevende gemeenschapsvoorzieningen op terreinen aan de rand van de kern, komen in de kern zelf een aantal strategische locaties vrij voor kernversterkende projecten.



5.3.1 Uitbouw van de gemeentelijke loods Het voorliggende bijzonder plan van aanleg omvat een zeer beperkt projectgebied aan de rand van een reservegebied voor woonwijken, dat vandaag reeds gedeeltelijk ingevuld is met functies van openbaar nut. Het betreft een welomschreven en in ruimte beperkt project dat omwille van hoogdringendheid op korte termijn een oplossing vergt. Het reservegebied voor woonwijken is op deze locatie achterhaald. Enerzijds omdat deze terreinen reeds vandaag in eigendom zijn van het gemeentebestuur en gebruikt worden door de gemeentelijke uitvoerende diensten. Anderzijds omdat de woonbestemming op deze excentrisch gelegen locatie niet verder zal worden ondersteund. Er wordt immers gekozen voor het versterken van woningbouw in de kernen.

De uitbouw van de gemeentelijke loods kadert in de ruimtelijke visie voor Hagaard, waar voor een concentratie van gebouwen met gemeenschapsvoorzieningen wordt gekozen rond de huidige loods en de inkom van de begraafplaats. Door het bundelen van de bestaande bebouwing aan de Bredestraat wordt een verdere verdichting van de open ruimte op de hellingen in aansluiting met Hagaardbos vermeden. Daar wordt gekozen voor gemeenschapsvoorzieningen in de open ruimte in samenhang met de uitbouw van het bos en parkgebied.

De ontsluiting van het plangebied gebeurt langs de Bredestraat die aansluiting geeft op de N253 Terhulpensesteenweg. Door een vrij rechtstreekse aansluiting op het hoofdwegennet is de bijkomende hinder naar de woonomgeving beperkt en is een snelle verbinding te realiseren met de verschillende deelgebieden binnen de gemeente.

De ontsluiting van het gebied voor gemeenschapsvoorzieningen gebeurt vanuit een multifunctioneel plein dat de gebouwen van de begraafplaats, de sport en de loods aan mekaar schakelt. Het groene karakter van het plein wordt daarbij ondersteund. De loods zelf zal zowel ter hoogte van de Tenrodestraat als ter hoogte van de Bredestraat met het plein verbonden worden. Dit biedt het voordeel dat het vrachtverkeer voor het multifunctioneel plein kan “weggevangen” worden.

De parking beschikt over een 75 tal plaatsen en biedt momenteel voldoende ruimte voor de bestaande activiteiten. Door het complementair gebruik van enerzijds de begraafplaats en anderzijds de sportinfrastructuur kunnen de huidige parkeernoden worden opgevangen. Het parkeren voor de werknemers van de gemeente zal naar de toekomst toe grotendeels worden opgevangen binnen de zone van de loods waar een 25 tal bijkomende parkeerplaatsen worden gecreëerd. Dit betekent dat de parkeerbehoefte voor de werknemers van de gemeentelijke uitvoerende diensten in hoofdzaak op het eigen terrein kan worden opgevangen en slechts beperkt (5tal parkeerplaatsen) zal gebruik gemaakt worden van de parkings op het plein.

Aan de landschappelijke inkleding wordt veel aandacht besteed. De loods omvat een compacte zone die landschappelijk wordt ingebufferd ten aanzien van de omgeving. De ruimte binnen het voorliggende plan biedt de mogelijkheid voor het realiseren van functionele buffers ten aanzien van de woonomgeving. Daarbij wordt geopteerd om naar het woongebied toe een groenbuffer van minimum 6m te respecteren. Door bij de inplanting van de nieuwe loods in te spelen op het locale microreliëf wordt een betere integratie in de omgeving nagestreefd. Dit moet voorkomen dat er veel grondverzet dient te gebeuren. Ook aan het opvangen van het oppervlaktewater zal de nodige aandacht besteed worden. Bij de uitbouw van de loods zelf wordt een efficiënt ruimtegebruik nagestreefd, waarbij maximaal wordt gestreefd naar de realisatie van twee bouwlagen.

Tussen de geplande zone voor gemeenschapsvoorzieningen en het woongebied langs de Kerkeweg blijft één perceel gevrijwaard van het reservegebied. Dit perceel blijft behouden om een latere ontsluiting van het binnengebied mogelijk te maken.

De landschappelijke inkadering van de inkom van het multifunctioneel plein zorgt voor een “groene” entree tot het plein. De buffering naar het woongebied van de gebouwen en het inkomplein krijgt hierdoor vorm.



De ruimere landschappelijke inbuffering in functie van het creëren van open ruimtekamers kan op termijn worden uitgewerkt op de aanpalende percelen, die momenteel niet in eigendom zijn van het gemeentebestuur. Naar het zuiden toe wordt een forse groenbuffer met landschappelijk karakter bewaard die de aanzet kan vormen voor een groter gebied nu nog in gebruik door de landbouw doch met nabestemming bos.

Door de realisatie van het BPA wordt de uitbouw van de ruimere ruimtelijke visie niet gehypothekeerd, noch worden natuur- en landschapswaarden geschonden. De ontwikkeling ondersteund de uitbouw van de plek in functie van gemeenschaps-voorzieningen en past zich in de globale ruimtelijke visie voor Hagaard in.

5.3.2 Uitbouw van het ruimere gebied voor voorzieni ngen De uitbouw van de gemeentelijke loods is een actie op korte termijn die samenhangt met de herlocatie van de gemeentelijke diensten van de site De Cluyse. Bij de uitbouw wordt ingespeeld op de ruimtelijke visie zoals geformuleerd in het GRS Overijse. Het gemeentebestuur wenst echter ook voor het ruimere gebied een planinitiatief op te starten. De verdere uitbouw van de site Hagaard in functie van gemeenschapsvoorzieningen en sportvoorzieningen is een uitwerking van de visie zoals weergegeven in het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Hiervoor zal een RUP of ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgemaakt. Het RUP Hagaard zal de verschillende problematieken aanpakken: de verdere concentratie van voorzieningen en diensten, de koppeling met het Blosodomein (aan de overzijde van Hagaard), de verdere bebossing in aansluiting op het Hagaardbos. Een mogelijke bestemmingsruil tussen de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en het groengebied zal tevens bekeken worden in het RUP. Daarnaast zal bij de verdere uitbouw van het gebied Hagaard de koppeling gebeuren met de cluster voor gemeenschaps-voorzieningen en sportvoorzieningen ter hoogte van Begijnhofplein/ sporthal. Het gemeentebestuur zal aanvang 2007 een principebeslissing nemen tot opmaak van het RUP Hagaard, zodat garanties worden geboden voor het uitwerken van een totaalconcept voor de deze site. Het voorliggende BPA hypothekeert in geen enkel opzicht de ontwikkelingsmogelijkheden voor het overige gebied en geldt als een voorafname van het RUP.



6 Toelichting bij het BPA

6.1 Algemeen Het plangebied is ongeveer 1.5 ha groot en is excentrisch gelegen t.o.v. de kern van Overijse. De ligging in aansluiting met de zone voor gemeenschapsvoorzieningen waar zich vandaag de centrale begraafplaats en sportvelden bevinden en de integratie van de bestaande loods, bieden de mogelijkheid tot het clusteren van de ruimtebehoevende openbare voorzieningen. Het bundelen van deze activiteiten aan de rand van de kern biedt daarenboven het voordeel dat interessante locaties in de kern kunnen gebruikt worden voor andere, meer kerngebonden activiteiten. De ordening van het plangebied ligt eenduidig vast en behelst het eigendom van de gemeente Overijse aan de Bredestraat dat volgens het gewestplan gelegen is in reservegebied voor woonwijken. De Bredestraat ontsluit het gebied richting N 253 Terhulpensesteenweg en vormt de begrenzing van het plangebied. Aangezien dat programmatorisch alles binnen het bestaande eigendom van de gemeente kan worden opgevangen zijn er momenteel geen onteigeningen gepland.

6.2 Stedenbouwkundige voorschriften De stedenbouwkundige voorschriften worden weergegeven in vijf artikels. Na de algemene bepalingen wordt de uitwerking voor de bestemmingszones aan de hand van voorschriften bepaald. In de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut (artikel 1) wordt de ontwikkeling van het terrein in functie van openbare voorzieningen , in het bijzonder de uitbouw van een loods voor de gemeentelijke technische diensten en de opslag van allerlei materieel en materiaal, uitgewerkt. Binnen deze zone situeren zich vooral ruimtebehoevende activiteiten zoals het opslaan en stockeren van goederen en materiaal, naast de ruimte die nodig is als bureel voor de toezichters, een ruimte voor catering en een sanitaire ruimte. De bufferzone (artikel 2) wordt opgericht binnen de zone voor gemeenschapsvoorzieningen met de bedoeling een groenscherm te vormen om het gebied t.o.v. zijn omgeving te integreren. De noodzakelijke voor het opvangen van het reliëf worden zo veel als mogelijk in de bufferzones voorzien. De mogelijkheid is voorzien om de buffer lokaal uit te werken als een begroeide muur of geluidsscherm. De groenbuffer wordt maximaal uitgewerkt in streekeigen boom- en struiksoorten. Langs de Bredestraat wordt een specifieke bufferzone met landschappelijk karakter afgebakend (artikel 3). Het natuurlijk karakter van de bufferstrook wordt hier benadrukt. In het openbaar domein (artikel 4) worden bestaande wegen opgenomen, waarbij nutsleidingen kunnen worden voorzien in overeenstemming met de gemeentelijke reglementering hieromtrent. Voor de Bredestraat wordt de bestaande kasseiverharding maximaal gerespecteerd. Het verhardingsaspect is tevens een aandachtspunt voor de Tenrodestraat waar geen verharding kan worden gerealiseerd in functie van het aansluiten bij het noordelijk deel van de straat. Het behouden van het verkeersluwe karakter wordt op deze wijze afgedwongen. Een specifieke zone wordt voorzien voor de uitbouw van het multifunctioneel plein bij de inkom van de centrale begraafplaats (artikel 5). Materiaalgebruik en het groene karakter moeten de eigenheid van de zone benadrukken.



7 Verfijning t.o.v. het gewestplan

7.1 Algemene motivatie tot verfijning van het gewestplan Het voorliggende BPA wordt niet als een afwijkend BPA beschouwd omwille van de beperkte omvang van het plangebied en zijn relatie tot de omliggende bestemmingen. Het betreft veeleer een verfijning van het gewestplan. De elementen die op deze plek bepalend zijn geweest voor het gewestplan Halle – Vilvoorde – Asse zijn achterhaald. Door de uitbouw van de centrale begraafplaats met bijhorende inkom en parkeerruimte en door de realisatie van een gemeentelijke loods in 1993 is de oorspronkelijke bestemming niet meer realistisch. Daarnaast wordt in het voorontwerp GRS Overijse het afschaffen van het reservegebied voorop gesteld. De ontwikkeling in functie van het centraliseren van de gemeentelijke uitvoerende diensten vindt volledig plaats binnen het bestaande gemeentelijke eigendom. Door het bufferen van het geheel wordt een integratie in de landschappelijke omgeving nagestreefd. Er kan ook verwezen worden naar de principes en doelstellingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen: de structuurplanningsmethode moet een antwoord geven op o.m. de gebreken en tekortkomingen van de huidige “statische” planningsmethoden. Deze principes en doelstellingen, geformuleerd door de overheid, tonen op zich al voldoende aan dat het gewestplan voor een aantal gebieden achterhaald is, zoniet zou men geen nieuwe aangepaste planningsmethode - namelijk structuurplanning - moeten toepassen. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, door de Vlaamse Regering goedgekeurd d.d. 23.09.1997 wordt gekozen voor een kernversterkend ruimtelijk beleid wat in het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan een verdere invulling krijgt.



8 Bijlagen

Bijlage 1: fotoreportage Bijlage 2: structuurschets Hagaard / GRS Overijse – voorontwerp Bijlage 3: beleidskader natuur en landschap Bijlage 4: uittreksel uit de Atlas der buurtwegen

BPA HAGAARD - 68 GEMEENTE OVERIJSE Niet verordenend deel ... · mei – juli 2006 voorontwerp ......

Documents

Transcript of BPA HAGAARD - 68 GEMEENTE OVERIJSE Niet verordenend deel ... · mei – juli 2006 voorontwerp ......