Bogotá D.C. año 2018 - Francisco José de Caldas District...

Construcción de vivienda sostenible, localizado en Chapinero - Bogotá D.C. año 2018

i

Construcción de vivienda sostenible,

localizado en Chapinero - Bogotá D.C. año

2018

Autores

JHON FREDY CASANOVA CARRILLO - CÓDIGO 20181197010

DIEGO ANDRÉS ORTEGA BALLÉN - CÓDIGO 20181197016

Tutor

JAIRO GONZÁLEZ PEÑARETE

Universidad Distrital Francisco José De Caldas

Especialización en Gestión de Proyectos de Ingeniería

Facultad de Ingeniería

Bogotá, Colombia

Diciembre de 2018


ii

CONTENIDO

RESUMEN .............................................................................................................................. 1

PALABRAS CLAVE ................................................................................................................ 1

INTRODUCCIÓN .................................................................................................................... 2

1. CONTEXTO E IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO .................................................... 3

SITUACIÓN PROBLÉMICA ............................................................................................... 3

PROBLEMA ........................................................................................................................ 4

OBJETIVO GENERAL........................................................................................................ 4

OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................................. 4

ANÁLISIS SITUACIONAL .................................................................................................. 5

DEBILIDADES: ............................................................................................................... 5

FORTALEZAS: ............................................................................................................... 5

OPORTUNIDADES: ....................................................................................................... 5

AMENAZAS: ................................................................................................................... 6

DIAGNÓSTICO................................................................................................................... 6

POBLACIÓN OBJETO DEL PROYECTO ......................................................................... 8

POBLACIÓN OBJETO DEL PRODUCTO ....................................................................... 10

2. ANÁLISIS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................. 11

CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO ................................................................................. 11


iii

IMPACTO DE LA VIVIENDA SOSTENIBLE .................................................................... 12

VIVIENDA SOSTENIBLE EN AMÉRICA LATINA ........................................................... 13

¿QUÉ SE HA HECHO PARA REDUCIR LA HUELLA ECOLÓGICA DE LAS VIVIENDAS?

.......................................................................................................................................... 15

¿CUÁL ES EL PANORAMA EN COLOMBIA? ................................................................ 15

CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS DE VIVIENDA

SOSTENIBLE ................................................................................................................... 16

ANÁLISIS SECTOR ......................................................................................................... 17

¿CUÁLES SON LAS SEÑALES QUE ARROJA LA TENDENCIA Y EL CORTO PLAZO

DEL SECTOR, EN MATERIA DE VENTAS Y LANZAMIENTOS DE PROYECTOS? ... 17

DATOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ Y CUNDINAMARCA

.......................................................................................................................................... 18

TENDENCIAS DEL 2018 EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN A NIVEL

NACIONAL ....................................................................................................................... 21

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL - VIS .......................................................................... 21

VIVIENDA DIFERENTE DE VIS ...................................................................................... 22

ANÁLISIS DE LA DEMANDA ........................................................................................... 23

RESULTADOS POR ÁREAS DE INFLUENCIA (URBANA / METROPOLITANA) ......... 24

OFERTA DE VIVIENDA DISPONIBLE EN COLOMBIA .................................................. 25

INVENTARIO TERMINADO: ANÁLISIS POR TAMAÑO Y PARTICIPACIÓN DEL

MERCADO ....................................................................................................................... 26


iv

NECESIDADES DEL CLIENTE ....................................................................................... 31

PLAN DE MERCADEO .................................................................................................... 33

3. INGENIERÍA DEL PROYECTO ................................................................................... 33

DISEÑO DEL PRODUCTO .............................................................................................. 33

ESPECIFICACIONES PARA VIVIENDA SOSTENIBLE ................................................. 35

ESTRATEGIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE ......................................... 36

DISEÑO DE PROCESO ................................................................................................... 36

ORGANIGRAMA EN LA ETAPA DE PRE-INVERSIÓN.................................................. 37

FASE INICIAL ............................................................................................................... 37

ANÁLISIS DE CICLO DE VIDA DE IMPLANTACIÓN DE LA EDIFICACIÓN ............. 37

PROYECTOS ............................................................................................................... 38

PROYECTOS COMPLEMENTARIOS ......................................................................... 38

PAISAJISMO SOSTENIBLE ........................................................................................ 39

GESTIÓN DE LA OBRA ............................................................................................... 39

PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS FINANCIEROS ............................................ 39

DISEÑO Y DIMENSIONAMIENTO DE PLANTA MÉTODO SLP .................................... 39

DIAGRAMA DE ACTIVIDADES ................................................................................... 39

DIAGRAMA DE RECORRIDOS Y ACTIVIDADES ...................................................... 40

OFICINA DE PROYECTOS ......................................................................................... 42


v

CONTENEDOR PARA ALMACÉN, SALA DE VENTAS, OFICINA DE OBRAS Y

CAMPAMENTO ............................................................................................................ 44

PRIMER NIVEL – INICIO CONSTRUCCIÓN (PRELIMINARES Y CIMENTACIONES)

...................................................................................................................................... 45

PRIMER NIVEL – ETAPA DE CONSTRUCCIÓN NIVEL 1 AL 6TO ........................... 47

CAPACIDAD DEL PROCESO ......................................................................................... 49

GRÁFICOS DE CONTROL .......................................................................................... 49

ÍNDICES DE CAPACIDAD A CORTO PLAZO Cp ...................................................... 50

CONTROL DE GESTIÓN ................................................................................................. 51

ANÁLISIS DEL IMPACTO AMBIENTAL .......................................................................... 53

4. PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................ 55

PROCESO ESTRATÉGICO............................................................................................. 55

DIAGNÓSTICO ESTRATÉGICO ................................................................................. 56

MATRIZ DE LA POSICIÓN ESTRATÉGICA Y EVALUACIÓN DE LA ACCIÓN – PEEA

...................................................................................................................................... 56

FORTALEZA FINANCIERA ......................................................................................... 57

VENTAJA COMPETITIVA ............................................................................................ 57

CLIMA DE NEGOCIOS ................................................................................................ 58

ESTRUCTURA DE LA INDUSTRIA ............................................................................. 59

MATRIZ DE POSICIÓN ESTRATÉGICA Y EVALUACIÓN DE LA ACCIÓN .................. 60


vi

RESUMEN ........................................................................................................................ 61

MATRIZ INTERNA Y EXTERNA ...................................................................................... 63

CRITERIOS DE EVALUACIÓN ................................................................................... 63

DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO .......................................................................... 69

ANÁLISIS “SMART” OBJETIVOS ESPECÍFIVOS ...................................................... 69

FORMULACIÓN DE LA ESTRATEGIA ........................................................................... 74

ESTRATEGIAS COMERCIALES ..................................................................................... 75

ESTRATEGIA DE SEGMENTACIÓN DE MERCADO .................................................... 75

ESTRATEGIA DEL PRODUCTO ..................................................................................... 75

ESTRATEGIA DE VENTA ................................................................................................ 75

ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN ............................................................................... 76

ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES ................................................................... 76

RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES .................................................................. 77

PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES ................................................ 77

PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES ............................................... 77

AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS .......................................... 77

PLANIFICACIÓN OPERACIONAL ................................................................................... 77

ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL (PRE INVERSIÓN Y CONSTRUCCIÓN) ............. 78

5. ESTIMACIÓN DE TIEMPOS ........................................................................................ 79


vii

6. ESTUDIO FINANCIERO .............................................................................................. 81

SUPUESTOS .................................................................................................................... 81

CÁLCULO DEL FACTOR MULTIPLICADOR .............................................................. 81

IMPUESTO A LA RENTA ................................................................................................. 82

IMPUESTO A LA VENTA ................................................................................................. 82

IMPREVISTOS ................................................................................................................. 82

DURACIÓN DEL PROYECTO ......................................................................................... 82

MAQUINARIA Y HERRAMIENTA .................................................................................... 83

INVERSIÓN ...................................................................................................................... 83

INTERÉS .......................................................................................................................... 83

INGRESOS Y COSTOS ................................................................................................... 83

COSTOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN ............................................................................. 83

COSTOS DE VENTAS Y MERCADEO ........................................................................... 84

COSTOS DIRECTOS DE OBRA ..................................................................................... 85

COSTOS DE PERSONAL ................................................................................................ 87

COSTOS DE ARRENDAMIENTO ................................................................................... 88

COSTOS FIJOS Y ADMINISTRATIVOS ......................................................................... 88

PRECIO ............................................................................................................................ 89

INGRESOS ....................................................................................................................... 89


viii

INDICADORES FINANCIEROS ....................................................................................... 91

MODELO DE VALORACIÓN DE LOS ACTIVOS FIJOS – CAPM ................................. 91

COSTO PROMEDIO PONDERADO DEL CAPITAL – WACC ........................................ 92

FLUJO FINANCIERO DEL PROYECTO ......................................................................... 93

FINANCIAMIENTO ....................................................................................................... 93

FLUJO DE FONDOS .................................................................................................... 94

7. ANÁLISIS DEL RIESGO .............................................................................................. 98

8. CONCLUSIONES ......................................................................................................... 99

9. REFERENCIAS .......................................................................................................... 101

ANEXOS ............................................................................................................................. 102

MATRIZ OPERACIONAL DE VARIABLES.................................................................... 103

MATRIZ DE IMPACTOS AMBIENTALES ANALIZADA POR ACTIVIDAD ................... 104


ix

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Distribución porcentual del área total en proceso por tipo de vivienda, según área

de influencia (Urbana / Metropolitana) ......................................................................... 24

Tabla 2 Unidades en oferta e inventario terminado- enero de 2018 *1.718 Empresas o Nit

...................................................................................................................................... 29

Tabla 3 Valor de la oferta y del inventario terminado- enero de 2018 - (Miles de millones de

$) *1718 Empresas o NIT ............................................................................................. 30

Tabla 4 Resultados obtenidos de las encuestas. ................................................................ 31

Tabla 5 Escala para el análisis del Diagrama Radar ........................................................... 32

Tabla 6 Especificaciones del producto para el nivel 1ro. .................................................... 34

Tabla 7 Especificaciones del producto para los niveles 2 al 6to. ........................................ 35

Tabla 8 Tabla resumen especificaciones del proyecto........................................................ 35

Tabla 9. Priorización departamentos ................................................................................... 40

Tabla 10. Cuadro de áreas estimado para la Oficina de Proyectos .................................... 43

Tabla 11 Cuadro de áreas estimado para la Primer Etapa de Construcción...................... 46

Tabla 12 Cuadro de áreas estimado para la etapa de construcción nivel 1 al 6to ............. 48

Tabla 13 Índice de Capacidad - Cp...................................................................................... 51

Tabla 14 Orden de actividades para matriz de impactos ambientales ............................... 53

Tabla 15 Análisis Fortaleza Financiera ................................................................................ 57

Tabla 16 Análisis Ventaja Competitiva ................................................................................ 58


x

Tabla 17 Análisis Clima de Negocios .................................................................................. 59

Tabla 18 Análisis Estructura de la Industria ........................................................................ 59

Tabla 19 Matriz de posición estratégica y evaluación de la acción .................................... 60

Tabla 20 Resumen resultados Matriz PEEA........................................................................ 61

Tabla 21 Recurso Estratégico .............................................................................................. 61

Tabla 22 Criterios de Evaluación MEFI ............................................................................... 63

Tabla 23 Evaluación Capacidad Directiva ........................................................................... 64

Tabla 24 Evaluación Capacidad Competitiva ...................................................................... 64

Tabla 25 Evaluación Capacidad Financiera ........................................................................ 65

Tabla 26 Evaluación Capacidad Tecnológica ...................................................................... 65

Tabla 27 Evaluación Capacidad del Talento Humano ........................................................ 66

Tabla 28 Resultados Análisis de la MEFI ............................................................................ 66

Tabla 29 Criterios de Evaluación MEFE .............................................................................. 67

Tabla 30 Valoración de Oportunidades ............................................................................... 67

Tabla 31 Valoración de Amenazas ...................................................................................... 68

Tabla 32 Resultado de la MEFE .......................................................................................... 68

Tabla 33 Resultado Matriz EI ............................................................................................... 68

Tabla 34. Calculo del factor multiplicador ............................................................................ 82

Tabla 35. Costos de Pre-construcción ................................................................................. 83


xi

Tabla 36. Costos de Ventas y Mercadeo ............................................................................. 84

Tabla 37. Costos directos de obra ....................................................................................... 85

Tabla 38. Costos de personal .............................................................................................. 87

Tabla 39. Costos de arrendamiento ..................................................................................... 88

Tabla 40. Costos fijos y administraticos ............................................................................... 88

Tabla 41. Determinación de precio ...................................................................................... 89

Tabla 42. Ingresos en escenario pesimista ......................................................................... 89

Tabla 43. Ingreso en escenario realista ............................................................................... 90

Tabla 44. Ingreso en escenario optimista ............................................................................ 90

Tabla 45. Indicadores de riesgo para el mercado americano en los últimos 10 años. ....... 91

Tabla 46. Condiciones del credito bancario ......................................................................... 93

Tabla 47. Tabla de amortización préstamo bancario. ......................................................... 93

Tabla 48. Analisis de sensibilidad de escenarios. ............................................................... 94

Tabla 49. Flujo de fondos escenario pesimista ................................................................... 95

Tabla 50. Flujo de fondos escenario realista ....................................................................... 96

Tabla 51. Flujo de fondos escenario optimista .................................................................... 97


xii

LISTA DE IMÁGENES

Imagen 1 Estadística de Concreto Premezclado – Producción anual de concreto

premezclado. Total Nacional 2014 - 2018. FUENTE: DANE ........................................ 9

Imagen 2 Ciclo de Vida del producto: Construcción sostenible para el ahorro de agua y

energía en edificaciones nuevas (Fuente: Autor, 2018) .............................................. 17

Imagen 3 Tendencias de oferta y demanda - Total mercado (Unidades de vivienda –

Acumulado 12 meses 2011-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol

Departamento de Estudios Económicos. ..................................................................... 18

Imagen 4 CAMACOL Unidades de Vivienda Vendidas en Bogotá y Cundinamarca año 2018

...................................................................................................................................... 19

Imagen 5 Panel de vivienda de interés social y diferente de interés social (metros

cuadrados) .................................................................................................................... 20

Imagen 6 Tendencias de oferta y demanda-VIS (Unidades de vivienda –Acumulado 12

meses a febrero 2014-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol


Imagen 7 Ventas y Lanzamientos: Número VIS (Unidades de vivienda – Acumulado 12

meses a febrero 2014-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol


Imagen 8 ¿Considera que es un buen momento para comprar vivienda? Fuente: Camacol

B&C Presente y perspectiva en Bogotá y la Región. .................................................. 23

Imagen 9 Oferta de vivienda nueva por segmentos (Unidades de vivienda – Promedio

trimestral 2010-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento

de Estudios Económicos. ............................................................................................. 25


xiii

Imagen 10 Relación entre PIB nacional y % Unidades Terminadas por Vender. Fuente:

Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos. .... 26

Imagen 11 Evolución del saldo de Unidades Terminadas por Vender- UTV Fuente:


Imagen 12 Velocidad de acumulación del inventario terminado (2014-2018) Fuente:


Imagen 13 Etapas de vivienda nueva con inventario terminado- grupo de compañías

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios

Económicos. ................................................................................................................. 30

Imagen 14 Diagrama Radar Necesidades Clientes Potenciales (Elaboración propia) ...... 32

Imagen 15 Vista conceptual distribución primer nivel (Fuente Elaboración propia) ........... 34

Imagen 16 Escala Diagrama de Recorridos y Actividades ................................................. 41

Imagen 17 Codificación para detallar el diagrama relacional .............................................. 41

Imagen 18 Diagrama para la Oficina de Proyectos ............................................................. 42

Imagen 19 Distribución de áreas Oficina de Proyectos....................................................... 42

Imagen 20 Diagrama de Actividades Oficina de Proyectos ................................................ 43

Imagen 21 Dimensiones del Contenedor ............................................................................. 44

Imagen 22 Vista en Planta Contenedor Adecuado para Oficina y Almacén....................... 44

Imagen 23 Diagrama Primera Etapa de Obra ..................................................................... 45

Imagen 24 Distribución de áreas Primera Etapa de Construcción ..................................... 45

Imagen 25 Diagrama de Actividades Primera Etapa de Construcción ............................... 46


xiv

Imagen 26 Diagrama etapa de construcción nivel 1 al 6to ................................................. 47

Imagen 27 Distribución de áreas etapa de construcción nivel 1 al 6to ............................... 47

Imagen 28 Diagrama de Actividades etapa de construcción nivel 1 al 6to ......................... 48

Imagen 29 Gráfico de Control .............................................................................................. 50

Imagen 30 Resultados de la Matriz de Impacto Ambiental ................................................. 55

Imagen 31 Gráfico Matriz PEEA .......................................................................................... 62

Imagen 32 Representación Gráfica Matriz Interna y Externa ............................................. 69

Imagen 33 Estructura Organizacional .................................................................................. 78

Imagen 34 Cronograma estimado para la Ejecución del proyecto ..................................... 79

Estudio de Pre-factibilidad para la construcción de vivienda sostenible, localizado en

Chapinero - Bogotá D.C. año 2018

1

RESUMEN

El presente trabajo se enfoca en la Gestión de proyectos para la construcción de vivienda

sostenible, localizado en la localidad de Chapinero para la ciudad de Bogotá D.C. en el año 2018,

para esto se plantea un sistema de vivienda sostenible o sustentable, que permita disminuir los

costos de construcción, servicios de energía y agua potable. A continuación, se realiza una breve

descripción de los capítulos que componen el presente proyecto:

Para la formulación y evaluación del proyecto, se emplearon métodos para recopilar, crear y

sistematizar la información primaria y secundaria, que permite identificar las principales

necesidades de nuestro cliente potencial y medir cuantitativamente los costos y beneficios del

desarrollo del proyecto de ingeniería para la construcción de vivienda sostenible.

Se formula el Estudio de mercado evaluando los factores del mercado de la construcción, para

conocer la respuesta del mercado, establecer su demanda actual y potencial, reconocer la oferta

y competencia para la venta de inmuebles con enfoque sostenible. Se analizaron factores tales

como la oferta y la demanda, así como los precios y los canales de distribución.

El estudio técnico realizado comprende todo aquello que tiene relación con el desarrollo,

funcionamiento y operatividad del proyecto (población objeto del producto) en el que se verifica

la viabilidad técnica de construcción del inmueble, determinando el tamaño, localización, mano

de obra, maquinaria, equipos, instalaciones y la estructura organizacional requerida para realizar

la construcción de vivienda sostenible.

PALABRAS CLAVE

Repositorios, Ingeniería, open access, dataset, repositorios institucionales.


2

INTRODUCCIÓN

El progreso del país inicia en las empresas enfocadas en su capacidad de innovación, que

cuentan con la capacidad de incorporar nuevas tecnologías enfocadas ser sustentables (también

denominadas sostenibles) y que a su vez generen en los proyectos de construcción de vivienda

en Colombia estrategias económicas sostenibles.

El proyecto de construcción de vivienda sostenible incluye y valora el nivel de competitiva,

conforme con las necesidades reales de su población objeto del producto y enfoca sus recursos

a la población objeto del proyecto. Por lo tanto, para la evaluación de la pre-factibilidad del

presente proyecto, nos centraremos en una de las actividades del sector tradicional del mercado

de la construcción que corresponde a la vivienda. Así mismo, el presente trabajo presenta el

diagnóstico del proyecto y plantea una serie de recomendaciones a nivel de gerencia estratégica,

para la construcción de un proyecto inmobiliario de vivienda sostenible.

Basados en la Guía del PMBOK 6ta edición, identificando objetivos y metas claras, encaminadas

a conseguir la entrada y posterior posicionamiento del proyecto en el mercado de la construcción

de vivienda. Es conveniente realizar una adecuada planeación estratégica aplicada al proyecto,

para evaluar los factores externos e internos que inciden en la competitividad, implementando

estrategias que satisfagan las necesidades y preferencias de los clientes potenciales. Por lo

tanto, se plantean los procedimientos para la planificación, ejecución, control y cierre del proyecto

de vivienda sostenible durante todas las etapas del ciclo de vida con el fin de asegurar su éxito.

Se presentan elementos a desarrollar por la gerencia estratégica para el cumplimento del objetivo

principal y específicos, basados en el juicio de expertos obtenido de experiencias propias de los

autores.


3

1. CONTEXTO E IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

El progreso del país inicia en las empresas enfocadas en su capacidad de innovación, que

cuentan con la capacidad de incorporar nuevas tecnologías y a su vez generan en Colombia

estrategias económicas sostenibles.

Empresas que incluyen y valoran su nivel de competitiva, conforme con las necesidades reales

de su población. Por lo tanto, para la evaluación de la pre-factibilidad del presente proyecto, nos

centraremos en una de las actividades empresariales y del sector tradicional de la economía que

corresponde a la construcción de vivienda.

1.1. SITUACIÓN PROBLÉMICA

La industria de la construcción es uno de los participantes principales en el proceso de

transformación e impacto ambiental del mundo, ya que es un gran consumidor de recursos y

generador de desechos durante su desarrollo, puesta en servicio y funcionamiento.

El sector constructor es también el responsable del consumo de energía en el mundo, en su

mayoría durante el tiempo de habitación y uso del inmueble. Un 20% de la energía es consumida

durante el proceso de construcción, elaboración de materiales y demolición de las obras de

construcción (UNEP- SBCI, 2009).

La generación de residuos sólidos y de agentes contaminantes es también un grave problema

ambiental asociado al sector de la construcción, que es el principal generador de los gases de

efecto invernadero en muchos países.

La construcción es responsable de la generación del 30% de los residuos sólidos mundiales,

demostrando la necesidad de generar métodos y aplicar prácticas que reduzcan la cantidad de

residuos en vista del agotamiento del espacio para su adecuada disposición (UNEP- SBCI,

2006). Esta problemática se traduce en costos a causa de la degradación ambiental que, para

Colombia, supera el 3.7% del PIB por año (Sánchez, 2007), por el aumento en la frecuencia de

desastres naturales y la degradación de los suelos por la modificación del entorno, y el deterioro


4

de la salud por contaminación del aire y del agua, en las zonas urbanas, donde ya habita más

del 50% de la población mundial (UNFPA, 2007).1

PROBLEMA

La ausencia de un sistema de vivienda sostenible o sustentable, que permita disminuir los costos

de construcción, servicios de energía y agua potable.

OBJETIVO GENERAL

Evaluar la Pre-factibilidad para la construcción de un proyecto inmobiliario de vivienda sostenible,

en la localidad de chapinero de la ciudad de Bogotá D.C. a partir del año 2018.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

I.Realizar el estudio de mercado del proyecto con el fin de obtener información tal como

ciclo de vida del producto, necesidades insatisfechas de los consumidores, precios,

oferta, demanda potencial, canales de distribución y estrategias de mercado.

II.Identificar los diferentes procesos, sistemas y materiales, dentro del marco de una

vivienda eficiente y amigable con el medio ambiente, que permita disminuir los costos de

construcción, servicios de energía y agua potable.

III.Comparar mediante la implementación de las matrices PEEA, MEFE y MIFE, las

dificultades, oportunidades, fortalezas y amenazas para la construcción de un proyecto

inmobiliario de vivienda sostenible, en la localidad de chapinero de la ciudad de Bogotá

D.C. a partir del 2018.

IV.Evaluar los requerimientos de inversión y financiamiento, que se requieren para la

construcción del proyecto inmobiliario de vivienda sostenible.

1 Harlem Acevedo Agudelo, Alejandro Vásquez Hernández, Diego Alejandro Ramírez Cardona, 2012,

Sostenibilidad: Actualidad Y Necesidad En El Sector De La Construcción En Colombia

https://revistas.unal.edu.co/index.php/gestion/article/view/30825


5

ANÁLISIS SITUACIONAL

De acuerdo a lo observado en los diferentes documentos analizados durante la investigación

realizada para la formulación del proyecto se puede evidenciar:

DEBILIDADES:

Dentro del área de proyectos debe procurarse ofrecer zonas verdes o comunales

de gran extensión. Sin embargo, la estructura de costos y precio, respecto a densidad de

construcción encarece el costo por metro cuadrado.

La inversión inicial equivale al 13,62% del costo total del proyecto; es decir,

requiere de endeudamiento de los socios de la empresa o búsqueda de terceros

interesados en ser socios del proyecto, lo cual puede entorpecer el cronograma del

proyecto.

La ubicación del proyecto como aspecto a evaluar por los clientes potenciales,

son un ítem que influye en el costo directo del proyecto.

FORTALEZAS:

Los profesionales requeridos para este proyecto contarán con la experiencia, en

la administración y control de obra, lo que permite minimizar los errores en los aspectos

técnicos y cronogramas establecidos.

Se brinda a los clientes la posibilidad de una variedad de acabados que les permite

realizar una elección a su gusto.

El acceso y la distancia para los futuros clientes cuyo trabajo se ubique en un área

de influencia del proyecto generan gran atractivo local y para quienes vienen de otras

ciudades.

OPORTUNIDADES:

Ofrecer una solución de vivienda ubicada en estrato medio, con una cercanía tanto

a sitios de trabajo como zona estudiantil.

Existe un gran número de hogares que buscan vivienda en lugares cerca a sus

sitios de trabajo, estudio o de desarrollo cultural.

El sector de la vivienda para el segundo trimestre del 2018, ha presentado un

comportamiento favorable a los diferentes factores de la economía nacional.


6

Existen políticas del gobierno que incentivan la compra de vivienda nueva con

enfoque sostenible.

AMENAZAS:

Existe una alta oferta por vivienda en la ciudad, la cual es superior a la demanda.

El atraso que se pueda presentar en las diferentes actividades de la obra,

afectarían la recuperación de la inversión.

La economía del país se ha resentido con eventos como la caída del costo del

petróleo, que afectaran las tasas de interés, pueden afectar la financiación del proyecto.

De acuerdo al periodo de elecciones en el país, se pueden presentar dificultades

para el acceso a créditos hipotecarios.

El surgimiento de nuevos proyectos similares, puedan generar competencia y

demora en la toma de decisión por parte de clientes potenciales.

construcción del proyecto inmobiliario de vivienda sostenible.

DIAGNÓSTICO2

La planeación del ordenamiento territorial para la ciudad de Bogotá, requiere instrumentos con

visión de largo plazo, que favorezcan un desarrollo económico, social y competitivo de Bogotá

D.C. En este sentido, no pueden existir actuaciones urbanísticas fragmentadas en el territorio de

la ciudad, que dificulten el concretar este propósito en términos de eficiencia, inclusión y

sostenibilidad.

Las acciones urbanísticas en los sectores de mejoramiento integral, sobre todo en los bordes

urbanos y rurales, son insuficientes debido a que se planean en pequeñas porciones del territorio

que no llegan a impactar y tampoco a generar transformaciones de mayor escala.

Bogotá es reconocida por tener una oferta apropiada de infraestructura para el desarrollo del

hábitat. Este modelo ha consolidado la adecuada provisión de viviendas junto con equipamientos

2 Tomado de: Alcaldía Mayor de Bogotá (2016). 4.4.2. TOMO1-Plan de Desarrollo Bogotá 2016-2020, Proyectos urbanos integrales con visión de ciudad, 4.4, 257-261


7

urbanos de clase mundial para la prestación integrada de servicios sociales con énfasis en el

cuidado de la primera infancia y del adulto mayor, infraestructura para la educación primaria,

secundaria y superior, y centros deportivos, recreativos y culturales.

La materialización de esta política de vivienda integral inclusiva que garantiza el acceso

equitativo a bienes y servicios urbanos consolida a Bogotá dentro de las metrópolis emergentes

como referente en términos de calidad de vida de sus habitantes. El logro del objetivo central del

Plan se enmarca a su vez en la agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible del año 2015, que

incluye 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), por la que la ciudad adoptó un modelo de

ocupación territorial sostenible y se ejecutó la política de eco urbanismo y construcción

sostenible.

El diseño del sistema Sostenible permite articular el seguimiento y evaluación del POT, el Plan

de Desarrollo Distrital y los Planes Locales de Desarrollo, de tal forma que la planeación de la

ciudad ahora cuenta con un medio integrado para su seguimiento y evaluación

Analistas y constructores destacan el buen dinamismo de comprar vivienda de estratos 3 y 4,

porque es uno de los principales focos en los que el Gobierno está destinando sus recursos para

subsidios y en donde se presenta la mayor demanda. Así mismo, comprar vivienda es una gran

apuesta de inversión para los 17 millones que viven en arriendo (el 35 % de la población, según

la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá)3. Por esta razón, entender el verdadero estado de este

sector es crucial no sólo por su aporte al Producto Interno Bruto – PIB y porque nunca se ha

dejado de ver esta actividad como uno de los principales negocios del país, pese a que ya van

tres años de desaceleración económica.

3 Tomado de: EL ESPECTADOR, 13 Ene 2018, Camilo Vega Barbosa

https://www.elespectador.com/economia/comprar-vivienda-de-estratos-3-y-4-ese-es-el-negocio-articulo-

733162


8

POBLACIÓN OBJETO DEL PROYECTO

Nuestro proyecto de pre-factibilidad, nace con el objetivo de generar un impacto positivo para la

adquisición de vivienda sostenible en la Ciudad de Bogotá, el cual pueda contribuir a la

generación de empleo directo en el sector de la construcción.

Los siguientes sectores son una lista que ha compartido “ADECCO - Compañía de recursos

humanos”, en la que se enumeran cuáles fueron los cinco sectores que más han generado

oportunidades laborales en 2017 y que se esperan tengan una tendencia similar para 2018.

De acuerdo con Daniel Parra Valdés, gerente de “Permanent Placement ADECCO Colombia”,

“Estos sectores se destacan en la generación de empleo por la dinámica de crecimiento que van

adquiriendo anualmente y que se traduce a mayor demanda de fuerza laboral. Adicionalmente,

son sectores que están innovando de forma constante y eso implica la búsqueda de talentos que

hagan la diferencia en las organizaciones”.

Los sectores son:

Comercio al por mayor y al por menor 30%

Industria Manufacturera 26%

Establecimientos financieros, seguros, bienes inmuebles, servicios 19%

Servicios comunales, sociales y personales 10%

Construcción 10%

Otros sectores 5%”

Además, se generan empleos indirectos, representados en materiales de construcción,

seguridad y transporte.

El último dato registrado entre los años 2014 y 2018 por el “Departamento Administrativo

Nacional de Estadística – DANE”, da cuenta de que entre octubre y noviembre de 2017 la

producción de concreto premezclado para vivienda se ha mantenido entre los 600.000 metros

cúbicos. Entre otras razones, la entidad atribuye este comportamiento al “crecimiento de la

producción de concreto para las “Viviendas de Interés Social - VIS”.


9

Imagen 1 Estadística de Concreto Premezclado – Producción anual de concreto premezclado.

Total Nacional 2014 - 2018. FUENTE: DANE

El comportamiento de la producción de concreto premezclado en el mes de febrero de 2018 se

explica principalmente por la variación anual registrada en el destino Edificaciones (-22,7%). Se

destaca el comportamiento del destino Obras civiles que presentó una variación anual de 14,3%

y registra ocho meses consecutivos de variaciones positivas.

De acuerdo con Forero, la dinámica entre lanzamientos y ventas anuales demuestra que los

empresarios están leyendo el mercado correctamente y así se mantiene la estabilidad. “Es un

mercado que se ha venido equilibrando de a poco y en vivienda lo ha hecho mucho más rápido,

aunque aún le falta un poco en oficinas y locales comerciales, principalmente en Bogotá y en la

Costa Caribe.4

La “Cámara Colombiana de la Construcción – CAMACOL” seccional Bogotá, confía en que para

este año 2018 aumentará la construcción de vivienda en 2.388 unidades, ya que en la ciudad de

Bogotá D.C. cuentan con la proyección de 55.912 frente a las 53.524 con las que finalizó el 2017

en la capital del país y Cundinamarca.

4 SANTIAGO LA ROTTA (2017-08-02), La construcción ve la luz: el sector proyecta 2,4 % de crecimiento para 2017, https://www.elespectador.com/economia/la-construccion-ve-la-luz-el-sector-proyecta-24-de-crecimiento-para-2017-articulo-706181


10

Adicionalmente, “CAMACOL” prevé que el consumo potencial por grupo de bienes se destine

así: 5

$1,5 billones para mano de obra

$2,5 billones para materiales de obra negra

$1,5 billones para materiales acabados

$287.000 millones para herramienta y equipo

En el 2017, en solo Bogotá se lanzó 28.938 unidades de vivienda, mientras que en Cundinamarca

el dato llegó a las 31.262 unidades.

Por su parte, se iniciaron 23.377 unidades en Bogotá y 25.297 en Cundinamarca.

POBLACIÓN OBJETO DEL PRODUCTO

Para nuestro proyecto, el producto es la construcción de vivienda sostenible mediante el empleo

de tecnología que permita optimizar el tiempo y los recursos económicos en la ejecución de

proyectos de infraestructura, idea que surge como respuesta al plan de desarrollo planteado por

la actual alcaldía, en el que plantean metas tales como: la reducción del déficit habitacional en la

ciudad, el acceso de los ciudadanos a las vías y vivienda, aprovechamiento adecuado de los

servicios públicos, con el fin de mejorar la calidad de vida urbana.

Acorde con los resultados del estudio dado por “Camacol Bogotá y Cundinamarca - CAMACOL

B&C”, pueden estudiarse los resultados del onceavo Estudio de Oferta y Demanda de Vivienda

en Bogotá y Cundinamarca, donde según este estudio, inicialmente ante la búsqueda de

proyectos de vivienda para la compra, los potenciales compradores de Bogotá y Cundinamarca

toman como prioridad la ubicación del inmueble (65%), como segundo punto se evalúa el costo

(47,5%) y finalmente evalúa la forma de pago, que implica subsidios de vivienda, bancarios, entre

otros (33,5%).

5 INFRAESTRUCTURA (2018-03-08) Se construirían más de 55.000 viviendas en Bogotá y Cundinamarca en 2018, http://www.dinero.com/pais/articulo/construccion-de-nuevas-viviendas-en-bogota-y-cundinamarca/256178


11

Se debe resaltar que el 51,4% de los interesados en compra de vivienda preferiblemente sobre

planos, adquiriendo una de las ventajas ofrecidas por este esquema, donde es posible diferir la

cuota inicial durante el tiempo de la preventa y construcción del inmueble.

A su vez, se recalca del estudio que el 81% de los visitantes a las salas de venta de vivienda,

realizarían la compra del inmueble mediante la solicitud de un crédito con una entidad bancaria.

De este porcentaje, en promedio el 38.5% ya disponen de la pre-aprobación del crédito.

Debe destacarse que el acceso al “leasing” para la adquisición de vivienda es otro recurso optado

por el posible comprador. “CAMACOL B&C”, muestra que en Bogotá el 10% de los hogares

encuestados tomarían esta alternativa, mientras que en Cundinamarca la tendencia es baja con

el 6,5%.

Acorde con los resultados dados en el estudio, la edad promedio del comprador con mayor

interés de compra de vivienda, y que visita las salas de ventas en Bogotá y Cundinamarca

corresponde al 35,9% entre los 25 y los 35 años.

Se presenta que el 6,8% de esta muestra anterior, corresponde al rango de jefes de hogar

menores de 25 años.

La información presentada en los párrafos anteriores, son un insumo valioso para la toma de

decisiones acertadas acerca de los proyectos de inversión y construcción de vivienda, ya que

resume algunas características importantes del entorno cultural del cliente y su relación directa

con el entorno económico para la adquisición de vivienda.

2. ANÁLISIS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN

CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO

El Análisis del Ciclo de Vida - ACV - es un proceso que permite evaluar las cargas ambientales

asociadas a un producto, proceso o actividad identificando y cuantificando el uso de materia y

energía y los residuos que genera.

El Ciclo de Vida y Cambio Climático, todas las etapas del ciclo de vida de los edificios (fabricación

de productos, construcción, uso, fin de vida) están interrelacionadas, por lo que es fundamental

aplicar la visión de ciclo de vida y tener en cuenta tanto los costos económicos como los

ambientales a la hora de identificar las tecnologías, soluciones y productos más eficientes.


12

A continuación, se describe el panorama a nivel mundial, nacional y distrital, para determinar en

qué punto del ciclo de vida del producto se encuentran los proyectos inmobiliarios de vivienda

sostenible, a los que hace referencia este proyecto.

IMPACTO DE LA VIVIENDA SOSTENIBLE

Las diferentes obras que se desarrollan en las ciudades generan contaminación y afectan el

medio ambiente, todas las actividades que se realizan impactan en el medio ambiente y la

construcción de vías y edificios no escapa de esta responsabilidad. La UNEP (Programa de las

Naciones Unidas para el Medio Ambiente) comenta que durante el proceso de construcción se

generan emisiones de gases efecto invernadero, que a nivel mundial se calcula que representen

una carga del 40 por ciento, lo que conlleva al cambio climático, la pérdida de diversidad biológica

y disminución de las reservas de agua dulce.

El Panel Intergubernamental del Cambio del Clima (IPCC por su sigla en inglés) comunica que,

el entorno edificado es responsable a nivel mundial del 20 por ciento del consumo de agua

potable, del empleo de la madera cultivada en un 25 por ciento, del uso de la energía en un 40

por ciento y del gasto de materias primas en un 50 por ciento.

Además, cuando las obras, por el correr del tiempo, deben ser demolidas, ese procedimiento no

deja recursos reutilizables, lo que hace necesario producir más materiales para seguir

construyendo, y son procesos que requieren grandes cantidades de combustible, materias

primas y energía.

El Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) expresa que “el entorno edificado

es la mayor oportunidad que tenemos para cambiar nuestros hábitos de consumo que tanto daño

causan”. Así pues, en Colombia y en el mundo se han implementado estrategias para disminuir

la contaminación que causa el proceso de edificación, apuntándole a la llamada construcción

sostenible o ecológica.

Se trata de utilizar de manera eficiente la energía, el agua, reducir la generación de residuos y

usar materiales sin compuestos tóxicos. Esta nueva manera de hacer obras se basa en el análisis

del ciclo de vida, es decir que se analiza el proceso desde la obtención de los materiales hasta

la demolición de la edificación.


13

El diseño de la edificación busca que la estructura tenga confort interno para que el uso de aire

acondicionado o calefacción no sea necesario. Conjuntamente se puede aprovechar al máximo

la luz solar y, cuando los espacios precisen luz artificial, es clave recurrir a sistemas de

iluminación que ahorren energía y sean de larga duración.

A estos propósitos se suman los paneles solares, cuyo aporte influye en el ahorro de energía

eléctrica, así como el ahorro del consumo de agua se puede lograr usando las aguas de lluvia

en algunas funciones como el riego de jardines y en baños, además de crear espacios naturales

que incluyan la vegetación propia de la región para regular el clima, producir oxígeno, con la

ventaja de requerir poco mantenimiento.

VIVIENDA SOSTENIBLE EN AMÉRICA LATINA

La ONU reconoce programas de vivienda sostenible postulando a Colombia con 2556, como el

cuarto país en la región con mayor número de construcciones sostenibles.

Mientras que Brasil ocupa el primer lugar con 1.09, le siguen México con 758 y Chile con 350.

La buena noticia es que seguirán siendo más, pues está vigente la primera reglamentación de

índole nacional que fomenta este tipo de proyecto en Colombia. Se trata de la “Guía de

construcción sostenible para el ahorro de agua y energía en edificaciones nuevas” –resolución

n.° 549 del 2015 del Ministerio de Vivienda. Siendo de obligatorio cumplimiento inicialmente en

Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla (ciudades de más de 1,2 millones de personas) y de manera

gradual para el resto del país.

Se definen porcentajes de ahorro en agua y energía para las nuevas construcciones. Se exigirán,

poco a poco, durante el primer año (los porcentajes exigibles oscilan entre el 10 y el 15 por

ciento). A partir del segundo año se incrementarán según el tipo de edificación y el clima en el

que se localicen.

6 Estadísticas proyectos de construcción sostenible LEED® en América Latina


14

Los centros comerciales con un área total construida mayor a 6.000 metros cuadrados (m²),

oficinas superiores a 1.500 m², hoteles con más de 50 habitaciones, colegios para más de 1.500

alumnos y viviendas que no sean de interés social o prioritario (VIS o VIP) son algunos de los

proyectos que deberán cumplir la norma.

La meta del Gobierno es lograr ahorros de hasta el 45 por ciento en el uso de agua y energía en

las nuevas edificaciones. Además, se espera reducir en un 25 por ciento las emisiones de CO2

para el 2035.

Según Cristina Gamboa, directora del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS),

la conclusión es que hay gran aceptación de la norma. Gamboa menciona algunos de los

desafíos que tiene el Gobierno, hacia el futuro, para la adecuada aplicación de la guía: saber

cómo será la trazabilidad; que cada ciudad sepa cuánto ahorra (recibir incentivos por ello);

consolidar cifras de ahorro en el país, y pensar en incluir el impacto en la salud humana y en lo

medioambiental.

“Hemos demostrado que es posible compartir mejores prácticas, y vamos a seguir insistiendo en

esto”, enfatizó Gamboa.

De acuerdo con cifras del CCCS, ya son 255 proyectos inmobiliarios en el listado oficial de

construcciones sostenibles, desde el 2008. Se han hecho inversiones por 18 billones de pesos

(en 41 ciudades del país), que suman 4,9 millones de metros cuadrados de edificaciones que

piensan más en las personas y su calidad de vida, en entornos prósperos y saludables, que

respetan el ambiente y la biodiversidad, además de que son construcciones que técnicamente

tienen mejores prácticas durante todo el ciclo de vida de las edificaciones (diseño, construcción,

operación y demolición).


15

¿QUÉ SE HA HECHO PARA REDUCIR LA HUELLA ECOLÓGICA DE LAS VIVIENDAS?7

En Nueva York, el edificio ‘One Bryant Park’ ha utilizado vidrios aislantes para conservar el calor

durante el invierno, el frío durante el verano y maximizar la entrada de luz. Además con su

sistema automático de iluminación, se activan mayores o menores cantidades de luz artificial

para el edificio y el agua lluvia se puede utilizar y reutilizar dentro del mismo.

En México, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores realizó un

programa denominado “Hipoteca Verde” con el cual se ofrecían ayudas económicas a viviendas

equipadas con accesorios de bajo consumo de agua, gas y electricidad. Según el Banco Mundial,

esto incluye bombillas, calentadores solares y grifos con sensores.

En Perú, el Gobierno junto a la Corporación Financiera Internacional (IFC, por sus siglas en

inglés, ha firmado un acuerdo para permitir la creación de un marco regulatorio para fomentar la

eficiencia en la construcción a través de ahorro de energía y agua en edificaciones y su

consecuente reducción en las emisiones de carbono.

¿CUÁL ES EL PANORAMA EN COLOMBIA?

El ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, comunica que la meta del Gobierno Nacional es

lograr una reducción de 25% en las emisiones de CO2 al año 2035 con las construcciones

sostenibles que tendrá Colombia.

Esto se lograría a la implementación de la guía de ahorro de agua y energía que entra a regir en

las cuatro principales ciudades del país a partir de julio de este año.

La reglamentación de índole nacional que fomenta la construcción sostenible, denominada como

la Resolución No. 549 de 2015 del Ministerio de Vivienda que es de obligatorio cumplimiento.

El Ministerio de Vivienda y el Banco Mundial incentivan por medio de la legislación a la

implementación de nuevas tecnologías para la iluminación, la climatización y acabados

7 DINERO, VIVIENDA 5/21/2016 https://www.dinero.com/economia/articulo/la-necesidad-de-una-mayor-

construccion-y-utilizacion-de-viviendas-sostenibles/223819


16

arquitectónicos que reducen la huella en el medio ambiente y permiten al usuario ahorrar dinero

en el largo plazo.

CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS DE VIVIENDA

SOSTENIBLE

Teniendo en cuenta lo anteriormente descrito, en la Imagen 2 se muestra el ciclo de vida del

producto para “los proyectos inmobiliarios de vivienda sostenible” y su ubicación a nivel mundial,

nacional y distrital.

Acorde con la información presentada, la vivienda sostenible se ha ido popularizando a través de

los años por medio de la legislación y normativa actual en Colombia, por lo que al localizarse a

nivel nacional en la etapa de lanzamiento se evidencian una lenta implementación y resistencia

en su aplicación a edificaciones existentes. Según el Banco Mundial, Latinoamérica aún está

atrasada en el tema y son pocos los países que están utilizando tecnologías verdes en la

construcción de viviendas y edificaciones

Se sitúa a nivel mundial en la cumbre de la etapa de crecimiento, ya que se han generado

propuestas, incentivos, desarrollos, guías y normativas que evalúan el aumento de la población

y se cuestiona sobre cuántas viviendas serán necesarios para cubrir la demanda, sin olvidar que

estas tendrán que cumplir con estándares de sostenibilidad y cuidado ambiental. Así mismo, a

nivel nacional y distrital se han adoptado iniciativas, tales como la certificación Excellence in

Design for Greater Efficiencies (EDGE), un software gratuito creado por la Corporación

Financiera Internacional (IFC, institución del Banco Mundial que apoya al sector privado. El cual

ayuda a los promotores inmobiliarios a calcular como se puede ahorrar agua y energía y qué

impactos positivos tiene para las utilidades del negocio y para los propietarios.

A nivel distrital al adoptar la legislación a partir del año 2015, adopta su responsabilidad en la

Construcción Sostenible e implementa las medidas para el diseño de nuevas edificaciones

eficientes en el consumo de agua y energía. Promoviendo eficiencia energética y conservación

del agua durante el uso de las edificaciones.

Sin embargo, el desarrollo de proyectos sostenibles va ligado a la actividad de la construcción,

la cual ha presentado una desaceleración de la economía colombiana en esta actividad, aunque

los mecanismos de ajuste desde la oferta han contribuido a contener este choque y a mantener

el mercado en un estado saludable. Y retomar los niveles de comercialización y ejecución de los


17

años anteriores tomará tiempo, la dinamización vía demanda (ventas) será gradual, pero las

correcciones más efectivas se seguirán consolidando por el lado de la oferta.

Imagen 2 Ciclo de Vida del producto: Construcción sostenible para el ahorro de agua y energía

en edificaciones nuevas (Fuente: Autor, 2018)

ANÁLISIS SECTOR

¿CUÁLES SON LAS SEÑALES QUE ARROJA LA TENDENCIA Y EL CORTO PLAZO

DEL SECTOR, EN MATERIA DE VENTAS Y LANZAMIENTOS DE PROYECTOS?

De acuerdo con el sistema georreferenciado Coordenada Urbana, los lanzamientos y las ventas

de vivienda nueva en el país han mantenido una tendencia decreciente en sus acumulados

anuales con corte al mes de febrero de 2018. A pesar de la persistencia en las contracciones

observadas en el mercado desde el año 2016 se espera que, con la estabilización de las variables

macroeconómicas, el año 2018 culmine con una recuperación en los niveles de comercialización.

Entre marzo de 2017 y febrero de 2018, los lanzamientos en el total del mercado alcanzaron

167.253 unidades, mostrando una contracción anual del 12,1%, al haber restado 22.974

unidades de la nueva oferta durante el último año. Por su parte, las ventas sumaron 170.942

unidades en el mismo periodo, 13,1% inferior a la del mismo período del año anterior.


18

Imagen 3 Tendencias de oferta y demanda - Total mercado (Unidades de vivienda – Acumulado

12 meses 2011-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de

Estudios Económicos.

DATOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ Y CUNDINAMARCA

La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), seccional Bogotá, presenta que en el

primer trimestre del 2018 la venta de vivienda VIS en Bogotá aumentó en 789 unidades; de 4.566

frente a las 3.777 con las que cerró el 2017 en solo la capital del país.

Además, se prevé que el consumo potencial por grupo de bienes se destine así: $1,5 billones

para mano de obra; $2,5 billones para materiales de obra negra; $1,5 billones para materiales

acabados y $287.000 millones para herramienta y equipo.


19

En el 2017, en solo Bogotá se lanzó 8310 unidades de vivienda, mientras que en Cundinamarca

el dato llegó a las 7938 unidades. Por su parte, se iniciaron con 7985 unidades en Bogotá y 8091

en Cundinamarca. 8

Imagen 4 CAMACOL Unidades de Vivienda Vendidas en Bogotá y Cundinamarca año 2018

La operación estadística de Vivienda VIS y NO VIS, es un derivado del CEED, que se centra en

presentar información del área y unidades de casas y apartamentos, de acuerdo con la

clasificación de vivienda de interés social y vivienda diferente de interés social.

8 CAMACOL Bogotá & Cundinamarca (2018-03-08) Estadísticas del Sector - Cifras Marzo de 2018

https://ww2.camacolcundinamarca.co/522-camacol-b-c-presenta-herramienta-para-observar-y-conocer-

el-territorio.html


20

Representada a través de un diagrama que tiene como objeto establecer la distribución de los

metros cuadrados encontrados en el censo anterior frente a los captados en el presente

operativo. Esto permite realizar un seguimiento del área total censada, caracterizándola o

distribuyéndola en los diferentes estados de obra que contempla la investigación.

Procedimiento I: Corresponde al total del área en proceso, paralizada y culminada en el censo

anterior.

Procedimiento II: Corresponde a la distribución que tuvo el área en proceso, paralizada y

culminada en el presente operativo, desagregados por estado de obra.

Procedimiento III: Corresponde al total de las obras resultados del censo actual para obras en

proceso, paralizadas y culminadas.

Imagen 5 Panel de vivienda de interés social y diferente de interés social (metros cuadrados)


21

TENDENCIAS DEL 2018 EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN A NIVEL

NACIONAL

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL - VIS

El segmento de vivienda de 70 a 135 SMMLV continúa mostrando resultados positivos.

En el último año con corte al mes de febrero de 2018, los lanzamientos de vivienda de interés

social en el mercado nacional se contrajeron en 6,4% anual, hasta ubicarse en 55.608 unidades.

De otro lado, las unidades vendidas ascendieron a 63.650 viviendas, lo que significó una

reducción del 4,7%.

Tanto en ventas como en lanzamientos, los resultados reversan la dinámica positiva del año

anterior, lo cual se encuentra justificado en las contracciones observadas en el mercado de

vivienda de interés prioritario (menos de 70 SMMLV). Por su parte, el segmento de 70 a 135

SMMLV continúa creciendo positivamente, impulsado por el programa “Mi Casa Ya” y el incentivo

sobre la tasa de interés (FRECH) para vivienda VIS.

Imagen 6 Tendencias de oferta y demanda-VIS (Unidades de vivienda –Acumulado 12 meses a

febrero 2014-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios

Económicos.


22

VIVIENDA DIFERENTE DE VIS

El segmento NO VIS continúa su ajuste como consecuencia de la menor dinámica económica

del país.

Durante los últimos doce meses los lanzamientos de vivienda alcanzaron 111.645 unidades, cifra

que corresponde a una contracción anual del 14,7%, y que equivale a una reducción de 19.175

unidades. Los resultados comerciales registraron 107.292 viviendas vendidas, con una caída del

17,4%.

La caída en los indicadores de oferta y demanda para la vivienda diferente de VIS fue

generalizada tanto en el segmento medio como en el alto. El segmento medio (135-435 SMMLV)

presentó una reducción en los lanzamientos del 13,2% y en las ventas de 16,5%, llegando a las

86.255 y 90.258 unidades respectivamente.

Por su parte, el segmento alto (más de 435 SMMLV) registró 21.387 unidades lanzadas (-20,2%)

y 21.037 viviendas vendidas (-21%)

Imagen 7 Ventas y Lanzamientos: Número VIS (Unidades de vivienda – Acumulado 12 meses

a febrero 2014-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de

Estudios Económicos.


23

Se espera que, con la mejora en las condiciones económicas del país y la recuperación de la

confianza de los consumidores, después del primer semestre del año 2018 se logren reactivar

los indicadores de demanda, en especial en el segmento medio (135 a 435 SMMLV).

ANÁLISIS DE LA DEMANDA

El comportamiento del mercado de vivienda determina en buena parte el desempeño de la

actividad edificadora. Es así, como 60 de cada 100 metros cuadrados de edificaciones que se

construyen en la región se destinan al uso habitacional.

Factores como la desaceleración de la economía y la entrada en vigencia de la reforma tributaria

han generado una percepción menos optimista sobre la adquisición de bienes y servicios en los

consumidores.

Para 2017, el porcentaje de hogares que considera que se está viviendo un buen momento para

adquirir vivienda (37,5%) cayó frente al año anterior y se ubica como el tercer dato más bajo de

los últimos 11 años.

Según el estrato este porcentaje cambia; mientras un 42,7% de los hogares pertenecientes a

estrato 2 piensa que es un buen momento, en el estrato 4 solo el 25,8% opina lo mismo. En

estratos altos el porcentaje mejoró y pasa de 27,3% el año pasado a 33,8% este año.

Imagen 8 ¿Considera que es un buen momento para comprar vivienda? Fuente: Camacol B&C Presente y perspectiva en Bogotá y la Región.


24

RESULTADOS POR ÁREAS DE INFLUENCIA (URBANA / METROPOLITANA)

En el primer trimestre de 2018, Medellín y Bogotá registraron conjuntamente la mayor

participación del área en proceso, con 43,0%, de los cuales el 37,9% correspondió a vivienda

diferente de VIS y el 5,2% a vivienda de interés social.

Les siguieron Barranquilla, Cali y Cundinamarca que registraron una participación conjunta de

27,1%, de los cuales el 19,8% fue para vivienda diferente de VIS y 7,3% para vivienda de interés

social

Tabla 1 Distribución porcentual del área total en proceso por tipo de vivienda, según área de

influencia (Urbana / Metropolitana)


25

OFERTA DE VIVIENDA DISPONIBLE EN COLOMBIA

El stock total disponible al mes febrero de 2018 llegó a 139.640 unidades, las cuales

correspondieron a un total de 3.609 proyectos en las 18 regiones cubiertas por el Censo

Georreferenciado de CAMACOL9.

En promedio, el segmento VIS ha registrado 34.911 unidades en oferta en el último trimestre, el

segmento medio (135-435 SMMLV) 79.969 y el alto (>435 SMMLV) 26.186.

La oferta recientemente se ha reducido en el segmento medio y alto, tendencia que se espera

continúe en los próximos meses. En particular, el segmento medio mostró un aumento muy

acelerado en los niveles de oferta de vivienda desde el 2015, debido a la moderación de la

dinámica comercial y al gran flujo de lanzamientos. De esta manera, la tendencia decreciente en

la oferta del segmento medio se convierte en una señal muy positiva de ajuste del mercado bajo

la actual coyuntura.

Imagen 9 Oferta de vivienda nueva por segmentos (Unidades de vivienda – Promedio trimestral 2010-

2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

9 Antioquia, Atlántico, Bolívar, Boyacá, Caldas, Cesar, Córdoba, Cundinamarca, Huila, Magdalena, Meta,

Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Tolima y Valle.


26

INVENTARIO TERMINADO: ANÁLISIS POR TAMAÑO Y PARTICIPACIÓN DEL

MERCADO

Una de las variables más sensibles al ciclo económico dentro de la actividad edificadora es el

stock de Unidades Terminadas sin Vender- UTV, ya que refleja la menor dinámica comercial y

los desistimientos14, especialmente de los proyectos que ya se encuentran en ejecución de obra.

Dado lo anterior, esta acumulación de inventario terminado es monitoreada constantemente a

través del censo de obras de Coordenada Urbana, ya que se ha observado que el esfuerzo

comercial para salir de una unidad terminada es mayor, adicionalmente, esto genera retrasos

para que los desarrolladores puedan dar por finalizada su labor en la entrega de proyectos y

lanzar nuevos proyectos. La Imagen 10 muestra la relación entre la desaceleración de la

economía colombiana de los últimos dos años y el inventario terminado, lo que llevó a una

escalada en el volumen de estas unidades hasta representar el 6,3% de la oferta total del

mercado, esto es un 1 p.p. menos respecto al indicador más alto presentado en junio de 2009,

resultado del coletazo de la crisis financiera global. En la medida que el aparato productivo interno

cobre dinamismo, se espera que el inventario terminado vuelva a sus niveles usuales.

Imagen 10 Relación entre PIB nacional y % Unidades Terminadas por Vender. Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

A febrero de 2018 en el mercado se encontraban 8.592 unidades de viviendas terminadas sin

comercializar, este volumen significa 3.900 unidades más frente a los niveles de febrero de 2016.

Vale la pena anotar que este periodo de acumulación de inventario coincidió con un incremento

del 27% en las unidades mensuales culminadas, este volumen pasó de 8.900 unidades promedio

mensual entre el periodo 2011-2015 a 11.500 unidades mensuales desde el año 2016, factor que


27

contribuyó a acelerar esta situación. De otro lado, del stock terminado por vender el 57,8% está

concentrado en el segmento medio de precios, el 25,9% en el alto y 16,4% en vivienda social.

Imagen 11 Evolución del saldo de Unidades Terminadas por Vender- UTV Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

La Imagen 12 describe el cambio absoluto mes a mes del inventario terminado, donde se destaca

que luego de año y medio, en lo corrido del presente año se ha observado una reducción de 447

unidades en el balance de este stock, respecto al máximo registrado en diciembre de 2017.

Si bien las unidades terminadas por vender se mantienen elevadas, es relevante destacar este

hecho de desaceleración en la velocidad de acumulación. No obstante, se deberá seguir de cerca

el comportamiento de esta variable, para determinar si las reducciones se extienden en los

meses venideros.

Imagen 12 Velocidad de acumulación del inventario terminado (2014-2018) Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.


28

La industria de la construcción se encuentra altamente fragmentada, de esta manera, las

compañías que ejecutan proyectos de vivienda tienen diferentes tamaños, estructuras de costos,

fuerza comercial y capacidad operacional. Por lo anterior, es relevante describir la situación del

inventario terminado entre los distintos tipos de empresas, para identificar algún patrón de

atomización o concentración a ese nivel. Para esto, a partir de la información de Coordenada

Urbana se construye un ranking en orden descendente de las unidades en oferta por empresas

en enero de 2018, luego se realizan cuatro grupos de análisis que intentan capturar el tamaño

de las compañías10, además, se analiza el grupo de “particulares”, el cual se refiere a personas

naturales que desarrollan proyectos de vivienda nueva.

La Tabla 2 contiene información de la distribución de la oferta y de las unidades terminadas por

vender, el primer hallazgo es que 65 de cada 100 unidades terminadas en el mercado pertenecen

a las empresas de menor tamaño (resto y particulares), mientras que las unidades restantes

(35%) se distribuyen de la siguiente manera; la mitad en las primeras 10 compañías con 1.510

unidades y el resto en las compañías medianas de la posición 11 hasta la 100. Por otra parte, la

evidencia sugiere que las primeras 100 empresas del mercado tienen una menor participación

en el inventario terminado respecto a la que tienen en el total mercado, por ejemplo, las 10

primeras empresas tienen el 17,3% de la oferta terminada, pero concentran el 24,3% del total de

la oferta disponible.

10 Las unidades de oferta de las empresas que quedaron categorizadas en cada uno de los grupos del

ranking fueron: (límite superior- Límite inferior) Primeras 10: 9.371-1.310 unidades; Entre 11-50: 1.298-420

unidades; Entre 51-100: 417-258 unidades y Resto de empresas: 255-1 unidades.


29

Tabla 2 Unidades en oferta e inventario terminado- enero de 2018 *1.718 Empresas o Nit

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

En cuanto al análisis horizontal, es decir, el peso de las unidades terminadas por vender sobre

la oferta en cada grupo, se detecta que la mayor exposición al riesgo del inventario terminado se

encuentra en las empresas más pequeñas (resto) y particulares donde los porcentajes de

inventario terminado se sitúan por encima del total nacional (6,3%).

El valor del inventario terminado al inicio del 2018 ascendió a $2,7 billones, esto representa el

8% del valor total de la oferta de vivienda nueva ($34 billones). La Tabla 3 muestra las relaciones

por grupos de empresas con los recursos monetarios comprometidos en inventario terminado

respecto al total de sus inversiones.


30

Tabla 3 Valor de la oferta y del inventario terminado- enero de 2018 - (Miles de millones de $)

*1718 Empresas o NIT

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

Las primeras 100 compañías tienen porcentajes de participación del valor del inventario

terminado relativamente controlado respecto el valor de su oferta, mientras que una vez más el

grupo de empresas de menor participación en el mercado tiene mayores compromisos

monetarios respecto a las demás, ya que $11 de cada $100 de su portafolio conjunto, se

encuentra como inventario terminado.

De otro lado, para enero de 2018 en el Censo de Coordenada Urbana la oferta de vivienda nueva

se encontraba distribuida en 5.268 etapas de vivienda, por lo que resulta relevante determinar el

grado de dispersión o concentración del inventario terminado a través de ellas. La evidencia

sugiere que mientras el inventario terminado en el top 100 empresas está presente en 1 de cada

5 etapas, en el de menor tamaño y particulares es de 1 de cada 3.

Imagen 13 Etapas de vivienda nueva con inventario terminado- grupo de compañías Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

Luego de la caracterización del inventario terminado por tipo de compañías, debe examinarse

dentro del stock de proyectos en proceso de construcción la posibilidad de que la acumulación

continúe en los próximos meses. Como se ha destacado en el presente documento, las ventas


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en las fases de construcción tienen una dinámica más lenta, por lo que en el corto plazo (Hasta

un 1 año) se deberá incorporar este hecho a las proyecciones de ventas de los proyectos.

Realizando la segmentación de la oferta por fases para grupo de empresas, se determina que

las cerca de 8.600 unidades en los proyectos de las empresas de menor tamaño describen en el

mayor riesgo de seguir acumulando inventario. Aunque hay que tener en cuenta que un

porcentaje de ellas se venderá hasta que culminen la construcción.

Adicionalmente, hay que resaltar que gran parte de las diferencias expuestas hasta este punto

entre grupos, se deben a que la composición de la oferta de las empresas más pequeñas no

asegura los mayores niveles de ventas en el esquema de preventa, que como se mencionó

anteriormente es uno de los mecanismos de ajuste más potentes y efectivos con el que cuentan

los desarrolladores.

NECESIDADES DEL CLIENTE

Para conocer las necesidades y expectativas del cliente, se desarrolló una encuesta en la que

participaron compradores y constructoras como potenciales clientes o interesados en el

desarrollo del proyecto, con una serie de preguntas enfocadas en evaluar aspectos tales como:

Precio por metro cuadrado, Forma de Pago, Compra sobre planos, Área de la vivienda,

Luminosidad de la vivienda, Distribución de los espacios, Ubicación del inmueble y Disminución

Costo Servicios Públicos.

Como resultado de las encuestas se obtiene:

Aspectos Clientes Estado

Precio por metro cuadrado 7 Bien

Forma de Pago 8 Bien

Compra sobre planos 9 Bien

Área de la vivienda 8 Bien

Luminosidad de la vivienda 7 Regular

Distribución de los espacios 8 Bien

Ubicación del inmueble 7 Bien

Disminución Costo Servicios Públicos 8 Excelente

Tabla 4 Resultados obtenidos de las encuestas.


32

Tabla 5 Escala para el análisis del Diagrama Radar

Imagen 14 Diagrama Radar Necesidades Clientes Potenciales (Elaboración propia)

Podemos resaltar que la disminución del costo de los servicios públicos, ubicación del inmueble

y precio por metro cuadrado, son los aspectos de mayor puntuación y que tienen en común entre

clientes potenciales.

0

2

4

6

8

10Precio por metro cuadrado

Forma de Pago

Compra sobre planos

Área de la vivienda

Luminosidad de lavivienda

Distribución de losespacios

Ubicación del inmueble

Disminución CostoServicios Públicos

NECESIDADES DEL CLIENTE


33

La diferencia más grande se presenta para los aspectos luminosidad de la vivienda y distribución

de espacios, ya que son aspectos que cualitativos los cuales se resaltan al generar proyectos de

vivienda sostenible.

PLAN DE MERCADEO

A partir del diseño inicial de los apartamentos del proyecto, se pretende llevar a cabo un plan de

marketing que permita la comercialización del mismo, aprovechando sus ventajas competitivas,

para ello se analiza mediante una matriz DOFA el proyecto, lo cual permitirá plantear estrategias

para minimizar los riesgos.

3. INGENIERÍA DEL PROYECTO

DISEÑO DEL PRODUCTO

Para determinar los aspectos técnicos en la Pre-factibilidad del proyecto inmobiliarios de vivienda

sostenible, se valoró el documento “Plan De Negocios Construcción De Edificio Para Uso

Habitacional En La Ciudad De Bogotá” elaborado por Andrés Felipe Herrera Prieto y Lucio García

Barrera en el año 2011 para la Especialización en Evaluación y Desarrollo de Proyectos de la

Facultad de Economía en la Universidad del Rosario de la ciudad de Bogotá D.C., esto con el

objeto de determinar las dimensiones y proyectar su edificación desde el punto de vista de

actividades a desarrollar y tiempos a ejecutar.

Por lo tanto, el proyecto tomado como guía para la valoración de la Pre-factibilidad, contará en

el primer nivel con 12 posiciones de parqueo (Dimensiones de 2.5m x 5 m), un punto fijo donde

se encuentran las escaleras y el ascensor, los contadores de servicios públicos

(Agua, energía y gas), la recepción o portería de vigilancia, zona de circulación vertical, cuarto

de reciclaje y un salón comunal.


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Imagen 15 Vista conceptual distribución primer nivel (Fuente Elaboración propia)

Tipo Distribución Nivel 1

Metros cuadrados Por Apto

(m² )

Metros cuadrados Por Nivel

(m² )

Metros cuadrados Por Nivel

(m² )

Parqueaderos (2,5x5m) 12 und 12.5 150

486

Recepción 1 und 30 30

Punto Fijo 1 und 30 30

Cuarto de Reciclaje 1 und 26 26

Salón Comunal 1 und 135 135

Zona de Circulación Peatonal 1 und 30 30

Zona de Circulación Vehicular 1 und 85 85

Tabla 6 Especificaciones de

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