Boek visie en ontwikkelstrategie Reeweg Dordrecht

Ambachtsschool 2.0

Visie en ontwikkelstrategie voor een duurzame herbestemming

Juni, 2014

Een rijke historie toekomst geven

Voor de toekomst van ons verleden

4

Inhoudsopgave1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

2. Wij zijn Ozive!. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3. Verkenning & Concept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

4. Context en Identiteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

5. Herbestemmingsscenario’s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

6. Ambachtsschool 2.0: identiteit & toekomstwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

7. Concept & programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 2. Passende nieuwbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 3. Herbestemming met eindgebruiker - De fabriek. . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 4. Parkeren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 5. Binnenterrein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6. Duurzaamheid & installaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

8. Afzet & haalbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

9. Sluitende case met toekomstwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

10. Planning en fasering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

11. Referenties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

5

1. De Ambachtsschool - rijke historie doen herleven

“Ervaring, vakmanschap, interactie en samenwerking zijn nodig

voor een succesvolle transformatie, want leegstand is geen optie”

Sinds 1918 is de Ambachtsschool aan de Reeweg Oost een broedplaats van ambachtelijkheid en creativiteit geweest. Studenten leerden hier hun vak en de school werd een icoon in de omgeving, waardoor zij in de jaren daarna meerdere keren is uitgebreid. Hoewel de school haar originele functie niet meer bezit, heeft het gebouw met al haar bijgebouwen haar unieke karakter niet verloren.

Dit unieke karakter dient behouden te blijven. De school heeft een cultuurhistorische én een emotionele waarde in Dordrecht en de omgeving, maar deze dreigt te verdwijnen indien er geen nieuw leven wordt ingeblazen. Om dit te voorkomen nodigt de gemeente Dordrecht marktpartijen uit met een toekomstbestendige visie te komen voor het behoud en transformatie van deze plek met rijke historie.

Voor u ligt een visie die kan leiden tot een bijzondere en nieuwe toekomst van de Ambachtsschool. Een plek die gekenmerkt zal worden door diversiteit maar tegelijk zich zal voegen in het karakter van de Indische Buurt. De monumentale school zal een nieuw leven krijgen als bijzonder woongebouw en het omliggend terrein zal zorgvuldig getransformeerd worden tot nieuwe woningbouw, een binnentuin en bijzondere kleinschalige bedrijvigheid.

Hoe wij dat willen doen, samen met de gemeente en de toekomstige gebruikers, leest u in deze visie; veel plezier!

Wij zijn Ozive!

7

“Gezamenlijk moeten we de grenzen van het (on)mogelijke opzoeken om herbestemmingen haalbaar te maken”

Boudewijn de Bont, initiatiefnemer Ozive/Directeur Nico de Bont

8

Ozive is een kennisatelier voor herbestemming dat bestaat uit een multidisciplinair team van TBi-bedrijven en specifiek geselecteerde adviseurs.

Voor de Ambachtsschool zijn twee TBI-bedrijven onder Ozive-vlag samengekomen: ERA Contour en Nico de Bont.

Beide bedrijven hebben hun eigen expertise die samenkomt in de herbestemming van de Ambachtsschool. Nico de Bont is gespecialiseerd in renovatie en herbestemming van bestaande (monumentale) gebouwen, terwijl ERA Contour specialist is in het ontwikkelen van woonconcepten voor nieuwbouw en transformatie.

Maar het team is groter: Miel Wijnen van Wijnen Architectuur zorgt voor het ontwerp van het totaalplan en de herbestemming van de school en het binnenterrein. Waltmann makelaars adviseert ons ten aanzien van de woningmarkt in Dordrecht. Ries Wessels van Oranje BV draagt zorg voor duurzame sanering en amoveren van bestaande bouw. ERA Contour is als kartrekker de hoofdverantwoordelijke voor dit project.

Job van ZomerenERA Contour

Anneloes van der Meer

Ozive

Erik GathierERA Contour

Marius HeijnERA Contour

Miel WijnenWijnen Architectuur

Cristian SmitsNico de Bont

Ries WesselsOranje BV

John van der DoelenNico de Bont

Gemeente Dordrecht

Waltmann Makelaars

Toekomstige bewoners / gebruikers

ArchitectMiel Wijnen

Installatie adviseur

Sloper/saneerderOranje BV

ERA Contournico de Bont

Ontwerpteam

2. Wij zijn Ozive!

9

In dit visiedocument duiken wij in de (historische) context van de school, zoomen wij in op de identiteit van de gebouwen, hun karakters en hoe deze onderling zijn verbonden <3> . Na deze analyse zijn een aantal scenario’s af te wegen op inhoud en haalbaarheid <4> en komen wij tot een visie <5>. Die visie is de basis voor een concept, een plan en een programma <6>. Een programma dat past bij Dordrecht en de voormalige school. Door vervolgens inzicht te geven in de afzet en haalbaarheid <7> zal blijken dat we inmiddels verder zijn dan een visie en een sluitende businesscase kunnen bieden <8> met toekomstwaarde.

Verkenning & conceptDe Ozive-formule:

Verkenning Concept Ontwerp RealisatieWat zijn de mogelijkheden voorherbestemming van uw leegstaandmonument?

Van gedragen visie tot haalbaar plan.

Uitwerking plan en binden van gebruikers.

1. Introductie opgave

2. Aanpak en organisatie

3. Context & identiteit

4. Herbestemmingsscenario’s

5. Visie

6. Concept

7. Afzet en haalbaarheid

8. Sluitende businesscase

9. Financierders en subsidies

10. Planuitwerking,

11. Positionering en marketing

12. Binden gebruikers

• Formule van Ozive. In dit visiedocument wordt ingezoomd op de onderdelen Verkenning en Concept. Nadat de gemeente Dordrecht ons selecteert zullen wij stap 9 t/m 12 doorlopen.

10

ERA ContourWoningbouwer en –ontwikkelaar ERA Contour is al jaren gespecialiseerd in consumentgericht ontwikkelen. Naast diverse concepten voor nieuwbouw is vijf jaar geleden een nieuw concept gericht op transformatie en renovatie gelanceerd: Eén Blok Stad. Dit concept geeft de nieuwe bewoner de mogelijkheid om zelf invulling te geven aan een compleet gerenoveerde casco woning, hetgeen leidt tot unieke woningen. Naast de toepassing van één van de nieuwbouwconcepten zal dit concept worden toegepast om de Ambachtsschool een frisse toekomst te geven; een concept passend bij de markt van Dordrecht.

nico de BontNico de Bont is een gerenommeerd bouwen restauratiebedrijf met kennis van weten regelgeving op het gebied van monumenten, bouwkundige en constructieve eigenschappen. Door het uitvoeren van verschillende restauratieprojecten heeft zij daarnaast een grote expertise op het gebied van bouwkosten ontwikkeld, die ook in het project van de Ambachtsschool wordt ingezet om het oude schoolgebouw nieuw leven in te blazen.

ERA Contour en Nico de Bont zijn onderdeel van TBI Holdings. De TBI ondernemingen beschikken over hoogwaardige, specialistische expertise op het gebied van Techniek, Bouw en Infra.

Achterin deze visie staan diverse referentie-projecten van de bedrijven.

11

Om een visie en concept neer te leggen is allereerst een grondige analyse van de context en identiteit van het project nodig. in dit geval betekent dat een onderzoek naar de historie van de Ambachtsschool, een analyse van de actualiteiten in Dordrecht en de huidige woningmarkt. Daarnaast geven een leefstijlen- en demografisch onderzoek een onderbouwing voor de doelgroep benadering.

DordrechtDe stad Dordrecht ondervindt de laatste jaren een creatieve bloei van stedelijke actitviteiten. Niet alleen kunstenaars maar ook meer creatieve ondernemers vinden steeds vaker hun weg naar Dordt. We zien dat aan de ontwikkelingen van Villa Augustus en het Energiehuis.

Passend hierbij is het gemeentelijke beleid waarin ingezet wordt op onder andere zelfbouwprojecten en lokale initiatieven, zoals ook dat van Werkplaats Oost die gevestigd is in de fabriek van de Ambachtsschool. Dat moet wel op een gezonde en rendabele manier gebeuren; wij geloven dat dat kan en dat het zal bijdragen aan de bekendheid en aantrekkelijkheid van Dordrecht als stad!

DemografieDe Indische Buurt in Dordrecht, waarin de school zich bevindt, is een buurt waarin relatief veel mensen met een leeftijd tussen de 25 en 45 wonen (35% ten opzichte van 27% in Dordrecht). De wijk is nét wat rijker dan het gemiddelde in Dordrecht, maar de huizen in de wijk hebben desondanks een lage WOZ-waarde (€ 148.000,- t.o.v. € 164.000,-).

“Ontwikkelen in de bestaande stad is niet alleen een kwestie van ontwerpen. Je zult echt de wijk moeten begrijpen om te zien waaraan behoefte is” Job van Zomeren, directeur ERA Contour

4. Context & identiteit

13

Het percentage niet-Westerse allochtonen is slechts 7%, een lage waarde in de Randstad. Ruim de helft van de bewoners van de Indische buurt is ongehuwd en slechts 9% is ouder dan 65 jaar.De voertuigen/huishoudens ratio ligt net onder de 1 (425 auto’s per 440 huishoudens), een relatief bescheiden parkeerdruk.

*Leeftijdsopbouw in de Indische buurt (links) en in Dordrecht (rechts)

Leefstijlen – wie woont hier en wie wil hier wonen?Voor elke opgave doen wij uitgebreid onderzoek naar de doelgroep, zonder hen kan een project tenslotte niet slagen. Wij doen dit middels een leefstijlen-onderzoek op basis van het SmartAgent-model. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen vier typen leefstijlen.

Vier SmartAgent leefstijlenRood: creatief, ruimdenkend, anders dan anders en vrij

Blauw: zelfbewust, carrièregericht, houdt van luxe

Geel: eerlijk, sociaal, gezellig, warme omgeving

Groen: kalm, comfortabel, eigen plek en opgeruimd

voor u is een lekkerEIGENhuis:

Is een buurt waar niet alles op elkaar lijkt, een

prettige mix van duur en goedkoop, oud en

nieuw, wonen en werken. Je kunt bij voorkeur

niet precies voorspellen hoe het volgende huis

in de straat eruit zal zien. Er is ruimte voor groen,

water en bomen, maar ook voor ‘objecten’ in de

straat, gekke bruggetjes of bijzondere speelplaat-

sen. Je hoeft echt niet alles samen te doen met

je buren, maar het contact is wel welkom. Een

‘woonwijk’ is saai, het liefst zit er ook een bak-

kertje, een galerie, een vintage-winkel.

uw ideale woonbuurt

Niet zo voorspelbaar. U houdt van hoge plafonds, een bijzondere indeling, veel licht. U houdt niet van protserigheid, maar wel van eigenheid, gekke hoekjes in het huis, een grote open ruimte (loft-achtig), of een bijzonder kamertje, ergens. Een grote woonkeu-ken is fi jn! Want daar kun je ook lekker internetten, kinderfeestjes geven, nog even (door)werken met je laptop. Je vindt het prettig om aan de straat te wonen, misschien met je eigen geveltuin. Een eigen achtertuin is natuurlijk ook welkom. Misschien wel eigen tomaten kweken. Praktisch is één ding, maar voor u is ‘eigen’ veel meer het sleutelwoord.

u bent:Spontaan, creatief, maar ook druk, altijd in de weer, bezig uw horizon te verruimen. U staat open voor nieuwe, andere visies en ideeën. Dat is ook aan uw huis te zien. Dat is bijzonder ‘eigen’ ingericht, niet per se duur of stijlvol, maar wel anders dan anders.

Mensen met uw woonpro� el houden meestal

ook van:

Merken:Max Havelaar, G-Star

Converse en Triodos BankGreenwheels of een oldtimer

biologisch & fair trade

Media en vrije tijd:Veel tijdschriften: wonen,

mode, reizen, apps.

Aandacht voor: mens en milieu, individuele

sporten, kunst, cultuur, festivals en muziek,

zwerfvakanties, stedentrips: veel zien!

grote woonkeuken

G R O T E OPEN R U I M T E

veel licht

BIJZONDER

eigen moes-tuintje

vintagedesign

Er is ruimte voor groen,

water en bomen...

..maar ook voor

kunst

uw WOONpaspoort

pesoonlijke

Blauw 40%

Rood 20%

Groen 15%

Geel 10%

Paars 10%

Aqua 5%

Dit woonpaspoort is samengesteld aan de hand van uw antwoorden op de Woon-smaaktest van lekkerEIGENhuis. Een echt lekkerEIGENhuis past 100% bij uw idee over wonen: daarom is het goed om te bedenken wat voor u belangrijk is!

Omdat de test maar acht vragen bevat, kan het zijn dat de gegevens in dit paspoort afwijken van uw werkelijke ‘woon-ik’. Uiteindelijk is iedereen immers anders. Koopmans Bouw en ERA Contour proberen in ieder lekkerEIGENhuis dat gebouwd wordt zo veel mogelijk rekening te houden met eenieders individuele woonsmaak – ook in de indeling en af-werking van de woningen. We hopen dat dit woonpaspoort u helpt om uw eigen woonwensen scherper te formuleren, bijvoorbeeld in gesprekken met make-laars en bij het zoeken op websites.

Is een buurt met een stijl en klasse. Geen rommeltje

alstublieft! Uw lekkerEIGENhuis moet iets bijzon-

ders hebben, bijvoorbeeld veel glas in de gevel,

een spannende vide of een dakterras, natuurstenen

plantenbakken bij de voordeur. U houdt niet van

romantische boerderettes en lieve dakpannetjes: u

gaat voor een buurt met een moderne uitstraling en

een ‘royaal’, rijk gevoel. Groen is voor u wel belang-

rijk, maar mooi aangelegde (brede) stoepen, straten

en pleintjes maken voor u de buurt óók interessant

en mooi.

uw ideale woonbuurt

U houdt van een huis met ruimte voor mooie meubels en spullen: die moeten wel een beetje uit de verf kunnen komen! Een luxe badkamer en handige technische snufjes (afstandsbediening) zijn welkom, in uw huis. U bent een mens van ruime trappen en gangen, genoeg kamers. Niet van dat benauwde. De entree van uw lekkerEIGENhuis moet echt ùw entree zijn, zoals uw tuin ook uw tuin moet zijn. Dus graag een huis met duidelijke, mooie erfscheidingen en – bijvoorbeeld – een eigen oprit of carport. Mooie materialen, zoals natuursteen en hout, maken het voor u echt af.

Blauw 40%

Rood 20%

Groen 15%

Geel 10%

Paars 10%

Aqua 5%

uw WOONpaspoort

u bent: voor 40% een blauw lekkerEIGENhuis-type.


U bent dus voor 40% Goed bij de tijd en bij de pinken, zelfbewust, druk, dynamisch en sportief. U houdt van uitdagingen en carrière maken. Voor u is wonen een statement: dit ben ik. Ouderwets getut is niks voor u, u houdt van luxe en design, van 21ste eeuwse gadgets, mooie merken en van spullen met stijl en klasse.


ook van:

Merken:Starbucks, Apple

Nespresso en NikeAudi, KLM,

de betere modemerken

Media en vrije tijd:De betere dag- en woonbladen,

goed boek, i-padinterieur, wijn, beleggen

Sporten, winkelen, bioscoop, reizen

Actieve of luxe vakantie in het buitenland

pesoonlijke

luxe badkamer

LEKKERE RUIME KAMERS

eigen oprit

KWALITEIT

mooie spullen

moderne uitstraling

en een royaal, rijk gevoel

merkkleding



Dit is volgens onze test

Past de kleur niet helemaal bij u? Bekijk een uitleg van de andere

kleuren op onze website.


U hecht waarde aan vriendschap en (samen)

genieten. U bent sociaal en houdt van mensen

om u heen. In uw woonbuurt moet het vooral

levendig en gezellig zijn. U griezelt van woon-

buurten waar iedereen alleen maar achter zijn

eigen heg of schutting blijft zitten. Kinderen

op straat, een gezellig park in de buurt, goed

contact met de buren: dat is waar u naar op zoek

bent. Water, groen, bomen en bloemen en tuinen

in de buurt, ook dat vindt u belangrijk.

uw ideale woonbuurt

Een huis met een tuin, een vriendelijk karakter en een eigen persoonlijkheid, in een levendige buurt met genoeg groen, water en ruimte. Uw huis hoeft geen architectonisch hoogstandje te zijn, maar u vindt het wel belangrijk om uw huis meer EIGEN te maken, bijvoorbeeld met een eigen geveltuin, een bijzondere voordeur, een serre of een dakkapel. U bent gesteld op een grote woonkeuken, genoeg op-bergruimte en een ‘handige’ indeling van uw woning.

u bent:eerlijk, spontaan, vrolijk en warm. U houdt van familie en vrienden, van (ouderwetse) gezelligheid, dagjes uit, buiten zijn. In uw huis speelt de keukentafel een belangrijke rol: dat is de centrale ontmoetingsplek. Daar is het altijd gezellig.


ook van:

Merken:HEMA, H&MOpel , Esprit

Media en vrije tijd:Damesbladen,

regionale of lokale krantenfacebook, twitter

spelletjes, games, mode

actieve vakanties (kamperen, sporten)

levendige buurt

grote woonkeuken

GEZELLIG

huis met een

tuin

tijd voor een spelletje

lekker in de

tuin

eigenpersoonlijkheid

uw WOONpaspoort

pesoonlijke

Blauw 40%

Rood 20%

Groen 15%

Geel 10%

Paars 10%

Aqua 5%




plek om te

klussen

U hecht waarde aan eigen huis en haard,

zogezegd. Een nette buurt, waar mensen goed

zorgen voor hun huizen en tuinen en waar niet

te veel lawaai en ‘gedoe’ is. U vindt veilig-

heid en makkelijk parkeren (bij uw woning)

belangrijk. U houdt van rustige woonwijken en

landelijkheid. Een buurt die een ‘geheel’ is en

overzichtelijk. Contact met de buren is gezellig,

maar u wilt wel echt uw eigen ‘domein’ heb-

ben, achter uw eigen voordeur en in uw eigen

tuin. In een drukke binnenstad wonen: dat zou

niets voor u zijn. Uw ideale woonbuurt is rustig,

groen en ‘knus’.

uw ideale woonbuurt

Een huis met ouderwetse dakpannen en een tuin, veilig en energiezuinig, lekker praktisch ingedeeld. Uw huis hoeft geen architectonisch hoogstandje te zijn, maar u vindt het wel belangrijk om ruimte te hebben voor hobby’s – bijvoorbeeld een aparte werkkamer, een garage, een zolder of een schuur. Een bijkeuken zou ook handig zijn. De woonkamer is voor u dè plek van het huis: daar moet het warm, gezellig en aangenaam zijn. Te veel ‘inkijk’ is niet nodig. U houdt van een afgebakende tuin (zonder inkijk) en een echte EIGEN plek achter uw voordeur.

u bent:kalm, rustig en graag op uzelf. U heeft niet de hele tijd mensen om u heen nodig: u heeft genoeg hobby’s, sporten, klussen in huis en tuin. U houdt van een net, opgeruimd en schoon huis waar het comfortabel is en gezellig (maar niet te tuttig). De woonkamer is voor u een belangrijke, eigen plek in het huis.


ook van:

Merken:Blokker, H&M

stripverhalen en de krantMercedes en BMW

McDonald’s

Media en vrije tijd:Televisie: SBS, RTLComputers, games, chatten/internetten

Voetbal, basketball, atletiek (sport!)

Er op uit met eigen camper of caravan of naar een

vakantiepark

lekker praktisch

gezellige woonkamer

hobbyruimte

GEZELLIGveilig & energie-

zuinig

Buurtsuper...hoef je niet de stad in plek

om te

klussen

uw WOONpaspoort

pesoonlijke

Blauw 40%

Rood 20%

Groen 15%

Geel 10%

Paars 10%

Aqua 5%



14

Normaliter komt de rode leefstijl in grotere mate voor in grote steden, terwijl groene leefstijlen vaker in landelijke omgevingen worden gevonden. In Dordrecht is te zien dat het een stad is waar met name de gele leefstijl voor komt, een leefstijl waarin het draait om sociale interactie en gezelligheid.

In de wijk Reeland, waar de Indische buurt deel van uit maakt, is dit anders. Hier is een gemêleerdere bevolking te zien die meer lijkt op een grootstedelijke samenstelling, waarbinnen ook de rode leefstijl relatief ruim is vertegenwoordigd. Dit geeft een goede basis om Reeland te laten groeien als diverse en stedelijke woonwijk waarin ruimdenkende en ondernemende mensen, behorende tot die rode leefstijl, een erg goede én aanwezige doelgroep is voor de Ambachtsschool. Het bestaande woningbestand wordt veelal bewoond door meer ‘gearriveerde’ huishoudens, waardoor een herontwikkeling die ook ruimte geeft aan starters zal bijdragen aan een meer diverse samenstelling van bewoners.

Dordrecht ReelandGeel 38% 31%Groen 22% 23%Blauw 26% 23%Rood 14% 23%

*Verdeling leefstijlen in Dordrecht en Reeland

“Leefstijl doelgroep Ambachtsschool: Creatief, ruimdenkend”

15

Woningmarkt indische buurtDe Ambachtsschool bevindt zich in de Indische buurt in Dordrecht. Deze buurt kenmerkt zich door de relatief rustige straten en veel eengezinswoningen. De locatie ligt op een steenworp afstand van het centrum.

Eengezinswoningen AppartementenGemiddelde woningoppervlakte: ca. 115 m2 Prijs per m2: € 1775,-Vraagprijs(plafondprijs): € 200.000,- Vraagprijs: tussen € 170.000,- en € 200.000,-Prijs per m2: € 1750,-

In de transformatie van de monumentale school en de realisatie van nieuwe woningen wordt rekening gehouden met bovenstaande marktcondities: realisatie van zowel appartementen als grondgebonden woningen en een prijsniveau dat zowel qua meterprijs als qua absolute VON-prijs aansluit op de marktcondities.

Rijksmonumentale AmbachtsschoolIn 1913 werd door de befaamde Dordtse architect Van Bilderbeek een eerste ontwerp voor een nieuwe ambachtsschool. In 1918 werd gestart met de bouw, die in totaal 700.000,- gulden kostte. Om dit te bekostigen realiseerde de gemeente op aanliggende kavels een aantal eengezinswoningen.

Veertig jaar later kreeg de school een aantal uitbreidingen aan de achterzijde van het gebouw. De naam Ambachts-school verdween en maakte plaats voor Lagere Technische School. Sinds begin 21e eeuw heeft het gebouw geen scholingsfunctie meer en wordt gezocht naar een nieuwe bestemming.

K-K L-L M M

6-6

D-D

- FICR I MF ) NI F M I NI AI \ \ A AI W EIC ) ITI [VE MC)N ME NT\ 1 F W \ ARP E1 NI)II 11 RENT

N I I I î1)EGANKEEIPKNADL R TE B E P AL E N

> < \ )I R- OF D A K C O N' T R U[ TI NU R I I E J R E [ F M I NT

I N [ I R I E U R A I W I R K I N G

I I W aardenstellende bouwhistorische opname

B B

DC)

DC)

11

111111111

11111111

. 1111111

Afb. 44 Waardestellings-representatietekening beganegrond.

46 1111

X X L-L M-M N

K-K L-L M M

6-6

D-D

- FICR I MF ) NI F M I NI AI \ \ A AI W EIC ) ITI [VE MC)N ME NT\ 1 F W \ ARP E1 NI)II 11 RENT

N I I I î1)EGANKEEIPKNADL R TE B E P AL E N

> < \ )I R- OF D A K C O N' T R U[ TI NU R I I E J R E [ F M I NT

I N [ I R I E U R A I W I R K I N G

I I W aardenstellende bouwhistorische opname

B B

DC)

DC)

11

111111111

11111111

. 1111111

Afb. 44 Waardestellings-representatietekening beganegrond.

46 1111

X X L-L M-M N

Waardestellingsrepresentatietekening

16

Werkplaats OostSinds een aantal jaar verhuurt Camelot lokalen en de fabriek om op die manier de Ambachtsschool bewoond te houden. In de fabriek is het collectief Werkplaats Oost gevestigd. Deze jonge, creatieve geesten hebben hier hun ateliers gevestigd.

De Werkplaats organiseert buurten stad gerelateerde evenementen, die goed bezocht worden. Zo zijn hier in mei 2014 nog de plannen voor Dordtzaam gepresenteerd, een duurzaamheidsinitiatief dat inspirerende voorstellen doet voor de verduurzaming van Dordrecht.

Uit onze gesprekken met bestuurslid Rob Schrauwen blijkt dat Werkplaats Oost graag wil blijven bestaan op de huidige locatie en betrokken wil worden bij herontwikkeling. We kunnen dit naast ons neer leggen en beginnen met een schone lei of er eerst op voortbouwen en vanuit daar de afzet organiseren naar een definitieve eindgebruiker en eigenaar. Wij geloven in het laatste!

17

“Niet geschoten is altijd mis; herbestemmen is het afwegen van

scenario’s. Sommigen kunnen direct van tafel, anderen blijken zeer

kansrijk”

18

De Ambachtsschool en bijbehorende gebouwen geven op papier een eindeloze reeks mogelijke herbestemmingen. De vraag is welke echt kansrijk zijn voor een duurzame transformatie. En die wordt grotendeels bepaald door een invulling waarbij de investeringen gedekt worden door maximale opbrengst. Gebleken is dat een goede transformatie slechts haalbaar is met het verwijderen van de niet-monumentale bijgebouwen om ruimte te maken voor eengezinswoningen en een hoogwaardige binnentuin. in dit hoofdstuk schetsen wij de alternatieven die aan deze conclusie ten grondslag liggen.

Kantoren: Het aanbod kantoorruimte in Dordrecht is groot, een ontspannen markt. De investeringsruimte om de bestaande gebouwen te transformeren naar kantoren is daarmee niet groot. Tegelijk is dit deel van de Indische Buurt geen ‘typische’ kantoorlocatie maar juist een woonwijk. De wijziging van het bestemmingsplan naar ‘wonen’ is daarvan uiteraard een bewijs en maakt transformatie naar kantoren ongewenst.

Zorg: De behoefte aan huisvesting gericht op zorg groeit. En zeker het monumentale deel van de school kan een specifieke doelgroep het hogere segment in de zorg met stijl bedienen. Onze conclusie is echter dat de transformatie naar een zorgvoorziening een forse investering vraagt in een gebouw met relatief ongunstige parameters. De financiële haalbaarheid van de totale transformatie van de locatie achten wij daarmee niet reëel.

Bedrijfsruimtes & vrijetijdsfuncties: Voor een specifiek segment is in onze ogen ruimte voor bedrijvigheid en vrijetijdsfuncties. Niet in elk gebouwdeel, maar wel in bijvoorbeeld de oude fabriek in combinatie met wonen. Deze bedrijvigheid zal zich kenmerken door kleinschaligheid, niet-overlastgevend en een jong en ondernemend karakter, zoals ook nu al het geval is. En dat is de kracht: voortbouwen op wat al is, is vele malen kansrijker dan opnieuw beginnen.

Wonen: Wonen lijkt ten slotte het meest kansrijke scenario voor het leeuwendeel van de locatie. Niet voor niets is het bestemmingsplan hierop aangepast. Zowel de monumentale school als het overige deel van het plangebied komen hiervoor in aanmerking. Ieder op hun eigen manier, dat wel! De school en de fabriek kunnen unieke woningen opleveren voor mensen die bijzonder willen wonen. De rest van het plangebied waar geen behoudenswaardige gebouwen staan, kan worden ingezet om goede, bereikbare woningen zorgvuldig in te passen.

5. Herbestemmingsscenario’s

19

“Bij het transformeren van monumentale gebouwen is het de kunst ‘identiteit-dragers’ en ‘economische

dragers’ in balans te brengen”

20

De Ambachtsschool aan de Reeweg Oost verdient het om een nieuwe toekomst te krijgen! Een toekomst die verder gaat dan het behoud van het gebouw alleen. Het kan bijdragen aan de identiteit van Dordrecht. Een identiteit die zich steeds meer kenmerkt door creatief-ondernemersschap, stedelijkheid en verjonging.

Waar sinds 2007 Villa Augustus al een sterke verandering inzette en inmiddels een beroemde magneet is voor Dordrecht, wordt dat nu voortgezet door plekken als het Energiehuis, dat sinds 2013 functioneert als ontmoetingsplek, productiehuis en veel meer.

En daar stopt het niet mee: zeer recent verscheen “Dordtzaam”, een Transitieagenda gericht op verduurzaming van Dordrecht, in zeer brede zin. Eén van de toekomstbeelden die hierin benoemd wordt is “Dordts Design”. Dordts Design richt zich op de kracht van de stad: een eeuwenlange geschiedenis van maakindustrie. En die industrie is in opkomst. Zelf doen, zelf maken, zelf verantwoordelijkheid nemen. Een ‘Reparatie & Upcycling Economie’ die niet gebaseerd is op kapitaal maar op assertiviteit en creativiteit. Het laat zien dat jonge creatieve mensen met een stedelijke oriëntatie Dordrecht als plek om duurzaam te leven steeds meer gaan waarderen en dragen. ‘Gearriveerde’ wijken en steden kunnen dit niet meer benutten; daar zijn prijzen te veel gestegen. Dordrecht zit op het kantelpunt om via bovenstaande gentrificatie een omslag te maken en waardestijging door te maken.

Economische dragers en identiteit dragersOp deze beweging zetten wij door. Dat betekent een gedifferentieerde en organische transformatie van de locatie, zonder de regie los te laten. De locatie leent zich daar ideaal voor door de mogelijkheid de ontwikkeling te knippen in verschillende onderdelen: economische dragers en identiteit dragers. De economische dragers zijn de onderdelen die zorgen voor een ‘sluitende case’. Die vinden we in het realiseren van passende, gewilde nieuwbouw woningen.

De identiteit dragers zijn de onderdelen die zorgen voor het karakter, de kracht van het plan. Zowel de monumentale school, als het monumentale deel van de fabriek met shed-daken, zal daarvoor dienen. Veel aandacht gaat daarbij uit naar het behoud van niet alleen het fysieke karakter van de gebouwen maar ook de identiteit. De activiteiten van Werkplaats Oost zijn de enige activiteiten die nu voor levendigheid zorgen. Die moeten we niet afkappen of stil leggen maar vasthouden tot we dit gebouwdeel transformeren naar een bijzonder én rendabel woon-werkgebouw waarin bedrijvigheid en wonen wordt gecombineerd.

Hoe deze visie zich vertaalt in een plan en ontwerp presenteren we graag in volgend hoofdstuk!

6. Ambachtsschool 2.0: identiteit & toekomstwaarde

21

wo

on

-we

rk

wo

nin

ge

n

23

“De kracht van de herbestemming is een mix van functies voor verschillende groepen: casco appartementen in een monumentale

school, goede eengezinswoningen en woon-werkwoningen”

26

7. Concept & programma

De deelgebieden in ons plan krijgen elk hun eigen karakter voor een specifieke doelgroep, maar worden hoogwaardig met elkaar verbonden. Starterswoningen, creatieve bedrijfsruimten en een rijks monumentaal schoolgebouw met bijzondere appartementen worden door een grote collectieve binnentuin verbonden zodat bewoners en gebruikers met trots en gevoel voor eigenaarschap zorg dragen voor deze plek. 1. Het monumentale schoolgebouw: Eén Blok Stad appartementenHet hoofdgebouw kan een zeer uniek woongebouw worden. De hoge ruimtes geeft eindeloze mogelijkheden om daarin bijzondere appartementen te maken. Als woningbouwontwikkelaar hebben wij daar genoeg ideeën voor maar wij hebben afgelopen jaren ook geleerd dat een specifieke doelgroep daar zelf nog veel betere ideeën voor heeft. Een eigen woning realiseren in een monumentale school met een bijbehorende binnentuin spreekt een bij deze locatie zeer passende doelgroep aan!

Wij spreken uit ervaring: ERA Contour is ontwikkelaar van het concept Eén blok stad dat meerdere keren en met groot succes is uitgerold in diverse steden. Volgens dit concept kopen nieuwe bewoners een compleet opgeknapt casco in een historisch pand om deze vervolgens zelf af te bouwen naar eigen smaak en budget. Deze formule heeft verschillende prijzen gewonnen en kent door haar succes voortdurend meer vraag dan aanbod.

27

Casco doen wij, de rest doe jij!Nadat wij de renovatie van het schoolgebouw als monument hebben uitgevoerd met inachtneming van de daarbij behorende vereisten wordt de Ambachtsschool getransformeerd tot 28 ruime appartementen.De bestaande lokalen en gangenstructuur worden hierbij in hoofdopzet gehandhaafd. Sommige lokalen worden door middel van scheidingswanden gesplitst in twee appartementen.

De appartementen worden casco opgeleverd; alle collectieve bouwkundige aspecten worden door ons gerealiseerd. Dat zijn onder andere:• Infrastructuur en ontsluiting• Algemene ruimtes• Woning scheidende wanden, vloeren en plafonds• Thermische schil• Meterkast en standleidingen per woning

28

Alle appartementen krijgen een buitenruimte, grotendeels aan de kant van de collectieve binnentuin. Op de begane grond krijgen bewoners hun eigen tuintje, op de verdieping wordt een “reversibele” balkonconstructie tegen de gevel geplaatst. Om toegang te geven tot de balkons worden verschillende raampartijen met inachtneming van de monumentale waardestelling verlaagd om hier deuren in te plaatsen.

Door de grote vrije hoogte lenen de appartementen zich bij uitstek voor het creëren van extra vloeroppervlak door toevoeging van een tussenvloer. Hiermee kunnen karakteristieke lofts of extra grote appartementen worden gerealiseerd. Het is aan de kopers om te bepalen welk deel van de oppervlakte zij benutten voor een extra tussenvloer.

De essenties van de Eén Blok Stad appartementen zijn:• Monumentale hoogwaardigheid in

ere herstelt• Vrijheid om naar eigen smaak en

budget af te bouwen • Collectieve kwaliteiten van gebouw en

binnentuin

29

28 Eén Blok Stad appartementen in de monumentale school

woon-werkwoningen 510 m2

30

Zelf afbouwen: Checklist afbouw geeft sturingHet belangrijkste principe van de Eén Blok Stad-aanpak is indelingsvrijheid voor de bewoner. Daarom bouwen zij hun woning zelf af. Uiteraard kunnen ze dit ook laten doen. Binnen de EBS-formule hebben wij uitgebreide ervaring met hoe we dit dienen aan te sturen. De kern hiervan is de zogenaamde ‘Checklist Afbouw’. In dit document omschrijven wij hoe kopers hun appartement kunnen afbouwen, en belangrijker nog: hoe zij bepaalde aspecten moeten afbouwen. Monumentale eisen, energetische eisen worden in dit document beschreven en verplicht gesteld doordat de Checklist Afbouw onderdeel is van de Koop-aanneemovereenkomst. Hiermee geven wij een helder en beproeft kader waarbinnen de koper zijn appartement transformeert tot unieke loft.

AfbouwpakkettenVoor kopers die een extra houvast nodig hebben ontwikkelen wij afbouwpakketten. Wij dragen een principe-indeling aan, en prijzen deze voor de koper af. Met deze principe-indeling kan een koper naar haar bank om een hypotheek te krijgen. Onze ervaring is dat daarmee financiering van deze casco-formule geen probleem is: casco-prijs plus de prijs van het afbouwpakket vormen samen een marktconforme totaalprijs.

De Eén Blok stad formule is volledig uitgewerkt, inclusief verkoopdocumentatie

32

De 28 appartementen Eén blok stad appartementen hebben de volgende eigenschappen:• Diverse woning groottes van 54 – 124 m2 GO in basis• Gem. oppervlak met extra tussenvloer: 110 m2 GO• Afbouw door kopers op basis van Checklist Afbouw

Mogelijke indeling van Eén blok stad appartement

33

2. Passende nieuwbouw

Net als in 1918 is ook nu de realisatie van nieuwbouwwoningen financieel noodzakelijk om de renovatie van de Ambachtsschool en het herstellen van het terrein mogelijk te maken. Deze woningen moeten daarom een hoge kwaliteit bieden tegen scherpe bouwkosten.

Aan de Madoerastraat realiseren wij 16 drielaagse woningen van ca. 115 meter GBO. Ruime woningen met een plat dak - passend bij de omgeving - en een eigen tuin - passend bij de doelgroep: (jonge) gezinnen.

Door de woningen aan de kant van het schoolgebouw los te plaatsen en een opening te laten wordt visueel ruimte gegeven aan de school en de ontsluiting van de binnentuin en parkeren. Over dat laatste later meer.

De indeling van de woningen is in grote mate vastgelegd in het gebruikte nieuwbouwconcept, maar op diverse punten is nog ruimte voor specifieke klantenkeuzes, zoals onder andere:• Uitbouw van 1,20 of 180 m1• Hoekkeuken• EPC 0,0 of nul-op-de-meter• Volledig ingedeelde zolder

De eengezinswoningen zijn 5,1 meter breed, bijna 9 meter diep en krijgen een royale tuin van ca. 10 m diep, grenzend aan de collectieve tuin. In de achtertuin bevindt zich een berging die toegankelijk is middels een achterpad.

De essenties van de nieuwbouwwoningen zijn:• Mooi en betaalbaar• Ruimte voor groei• Privé en samen: een prive-tuin grenzend aan de collectieve tuin• Passende architectuur voor de Indische buurt

36

*Indeling drielaagse eengezinswoning

37

3. Herbestemmen met eindgebruiker - De fabriek

Het industriële karakter van de fabriek leent zich bij uitstek voor een invulling als woon-werkgebouw voor jonge, eigenzinnige ondernemers. Hier worden ideeën omgezet in producten en vertaalt de ambachtelijke geschiedenis van Dordrecht zich in een bedrijvigheid die past bij het Dordrecht van 2015.

Voortbouwen op wat isDe huidige invulling van de fabriek, Werkplaats Oost, wordt in onze visie in eerste gehandhaafd tot we echt aan de slag gaan met dit gebouwdeel. Het lijkt aantrekkelijk om het zo snel mogelijk leeg te maken en vanuit daar te herprogrammeren. Maar wij geloven juist in de kracht van de huidige identiteit: Werkplaats Oost is op dit moment de enige activiteit die deze locatie identiteit geeft en economische en sociaal verbindt met Dordrecht. Die verbinding moeten we vasthouden tot we in directe samenwerking met een aantal ondernemende Dordtenaars het gebouw herprogrammeren tot bijzondere woon-werkwoningen.

Geleidelijke transformatie Het gebouw wordt daarom geleidelijk getransformeerd. Het wordt functioneel gerenoveerd maar blijft in een eerste stadium verder onveranderd om haar functionaliteit voor de buurt en de locatie te blijven waarborgen, incl betaalbare huren. Naast het herstellen van de fabriek worden verschillende niet-monumentale delen gesloopt. De gang aan de noordzijde van de fabriek wordt weggehaald, samen met de sloop van de bovenbouw. Aan de zuidzijde worden de aangebouwde niet-monumentale delen verwijderd om ruimte te creëren voor parkeren.

Herbestemmen en transformeren met eindgebruikerParallel aan deze eerste aanpak gaan wij op zoek naar de eindgebruiker. Dat kunnen er één, twee of meer zijn; dit gebouw is zo specifiek dat wij de herontwikkeling en transformatie samen met de eindgebruiker willen doen.En die eindgebruiker kan een professionele organisatie zijn achter Werkplaats Oost, een beleggende ondernemer of een kleine groep zelfstandigen die een uniek woon-werkgebouw willen maken van de fabriek. Bottom-line blijft dat wij zorg dragen voor een passende eindbestemming!

38

De planessenties bij de fabriek zijn:• (Tijdelijk) behouden van Werkplaats Oost• Restaureren en prolongeren• Definitief herbestemmen i.s.m. eindgebruiker door OZIVE

39

4. Parkeren

In totaal worden 28 appartementen en 16 eengezinswoningen gerealiseerd. Ons plan voorziet daarbij in een hoogwaardige parkeeroplossing van circa 45 plekken op eigen terrein waarbij enerzijds de bestaande kelder wordt getransformeerd en anderzijds parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd.

Parkeren in de oude fietsenkelder – het kan!De technische staat en afmetingen van de fietsenkelder lenen zich uitstekend als parkeergarage voor ongeveer 20 auto’s. Een bijzondere kans die wij zeer serieus willen uitwerken. Door de ruimte tussen school en nieuwbouwwoningen te benutten voor een nieuwe hellingbaan, ontstaat een efficiënte ontsluiting. In de parkeergarage is tevens plek voor een aantal bergingen.

Naast een aantal plaatsen op het binnenterrein zien wij voor de overige parkeerbehoefte mogelijkheden om de profielen van de Madoerastraat en Timorstraat aan te passen en langsparkeren mogelijk te maken. Op de situatietekening is het totaal aan parkeerplaatsen te zien. De grootste winst is uiteraard dat er ruimte ontstaat voor een collectieve binnentuin. In die tuin is voldoende ruimte voor een collectieve fietsenstalling en eventueel een klein aantal extra parkeerplaatsen.

Alternatief: verwijderen kelder en parkeren in binnentuinHet alternatief voor bovenstaand idee is het verwijderen van de kelder en het parkeren realiseren in het binnengebied.

Parkeren op het trottoir aan de Madoerastraat kan worden omgezet in vaste plekken wanneer dat nodig is

40

De totale kosten voor beide opties verschillen nauwelijks. De kosten voor het aanleggen van de hellingbaan en de aanpassing aan de bestaande kelder worden verminderd met de opbrengsten die uit de toegewezen parkeerplaatsen komen. Hiermee komen de kosten voor de parkeergarage ongeveer net zo hoog te liggen als voor het realiseren van parkeerplaatsen op maaiveld. Daarbij moet niet vergeten worden dat het verwijderen van de kelder ook een kostbare ingreep is.

Omdat het gebruiken van de bestaande kelder en het vergroten van de collectieve tuin de kwaliteit van het hele plan flink verhoogt geniet dit de voorkeur. In overleg met de gemeente zal moeten worden bepaald in welke mate daarmee het parkeren in openbaar gebied belast wordt.

5. Binnenterrein

De collectieve tuin in het midden van de bebouwing is de plek waar de karakters van de deelgebieden samensmelten. De starters en hun kinderen uit de eengezinswoningen komen hier samen met de ambachtslieden uit de fabriek en de creatieve bewoners uit het schoolgebouw. Dit is de meltingpot waar op zomeravonden gegeten wordt en overdag wordt nagedacht over nieuwe ideeën.

Vanuit de privé-tuintjes van de school kunnen bewoners direct het collectieve gedeelte inlopen, waar de inrichting van de tuin het samenkomen stimuleert. Grote houten meubels die het samenzitten bevorderen, groene fietsenstallingen en gezellige zitzones met groene paden!

41

6. Duurzaamheid & installaties

De nieuwbouwwoningen zijn woningen die binnen TBI uitontwikkeld zijn onder het label BeterBASIShuis. Daarom weten wij exact wat de prestaties van deze woningen zijn. Standaard zijn ze uitgewerkt tot een EPC van 0,4; hetgeen per 2015 een landelijke eis wordt. Deze waarde wordt behaald door toepassing van vloerverwarming, WTW en zonnepanelen. Door de platte daken zijn deze laatste gemakkelijk te positioneren in de juiste richting.

installaties in de schoolHet schoolgebouw dient te worden uitgevoerd met nieuwe installaties, daar de bestaande ontoereikend of verouderd zijn. De woningen worden verbouwd tot een casco met goede thermische schil om de bewoner direct comfort te bieden en het halen van de EPC-eis gemakkelijker wordt.In samenwerking met VisieTech hebben wij twee installatie-alternatieven onderzocht, beide met voor- en nadelen:

Collectieve verwarming op basis van een pelletkachelVanuit de EPC is dit een erg aantrekkelijke optie, doordat hiermee gemakkelijk een waarde van 0,2 kan worden gehaald. Het aantal vereiste PV-panelen is daarmee minimaal, hoewel het platte dak zich hier goed voor leent.Een pelletkachel wordt beheerd door een derde partij, waarbij bewoners warmte afnemen. De exploitant levert een bijdrage aan de plankosten om energie te mogen leveren. Echter, deze bijdrage wordt via de rekening van de bewoners terugverdiend.

Uit praktisch oogpunt is een pelletkachel niet handig door haar grootte en vereiste logistiek. Voor de kachel zou een bereikbare plek moeten worden gevonden in het gebouw, waar vanuit nieuw aan te leggen leidingen de woningen bedienen. De exploitant vult de pelletkachel met regelmaat bij en dient hiervoor toegang te hebben tot de ruimte waarin deze is opgesteld. Dit zorgt voor relatief veel vervoersbewegingen.

42

individuele verwarming op basis van een CV-ketelVanuit de vrijheid van het Eén Blok Stad concept past een zelf in te passen en aan te sluiten CV-ketel het best bij de appartementen. De te behalen EPC is bij deze optie echter lager dan bij de pelletketel, namelijk 0,4. Om deze waarde te halen zijn PV-panelen nodig. De hoeveelheid zal nader onderzocht moeten worden maar kan een plek vinden op het platte dak van de school. Uiteraard moet met Monumentenzorg worden afgestemd dat dit zorgvuldig gebeurd.

AfwegingOp basis van het prijsverschil zijn beide alternatieven even aantrekkelijk. Echter, de risico’s van de pelletkachel met betrekking tot financiering zijn groter. De hoogte van de exploitatievergoeding is lastig te ramen en deze zal worden doorgerekend aan de bewoners. Daarnaast is het ruimtegebruik, de logistiek van bevoorrading en het aanbrengen van nieuwe leidingen in het bestaande gebouw erg onzeker. Het aanleggen van een basis-infrastructuur voor gas, water en elektriciteit in combinatie met individuele CV-ketels verdient daarom de voorkeur.

Collectieve verwarming (EPC 0,2)

Kosten

Pelletkachel € 127.500,-

Nieuwe leidingen € 127.500,-

Tapwaterunit en technische ruimte

€ 55.000,-

PV-panelen € 52.250,-

Bijdrage exploitant - € 100.000,-

Totaal € 194.750,-

individuele verwarming (EPC 0,4)

Kosten

Gasaansluiting € 22.500,-

CV-ketel € 37.500,-

PV-panelen € 137.500,-

Totaal € 197.500,-

43

“Het renoveren en transformeren van een gebied vereist een slimme financiële

balans”

44

8. Afzet & haalbaarheid

net als een eeuw geleden wordt de ontwikkeling van de Ambachtsschool financieel slechts haalbaar met de realisatie van nieuwbouwwoningen. Deze zorgen voor de benodigde grondopbrengsten om het gehele plan de kwaliteit te geven die de Ambachtsschool tot een toekomstbestendige woongebied maakt. EengezinswoningenDoor gebruik te maken van het BeterBASIShuis-concept van TBI kan een hoge residuele grondwaarde onder de woningen worden gerealiseerd. Deze wordt deels gebruikt om de renovatie van de Ambachtsschool en de ontwikkeling van de collectieve tuin te financieren, het grootste deel echter komt terug in de grondbieding die wij de gemeente doen voor deze locatie.

In goed overleg met Waltmann Makelaars hebben wij een richtprijs van ca. € 200.000,- VON voor de eengezinswoningen bepaald.

AppartementenHet herbestemmen van de school gebeurt in twee stappen: renoveren en transformeren. Na bijna 10 jaar leeg te hebben gestaan moet er flink hersteld worden, waardoor de kosten voor het renoveren vrijwel net zo hoog uitkomen als de transformatiekosten. Het feit dat we te maken hebben met een monument leidt tot extra investeringen die zich niet zo maar terug verdienen. Nico de Bont heeft voor deze werkzaamheden reeds een gedetailleerde raming opgesteld.

Bij renovatie wordt de school herstelt tot een bouwtechnisch goede staat. Voorbeelden van werkzaamheden zijn het herstellen van het dak en de gevels ter plaatse van de te verwijderen gebouwen, herstel van de overige gevels en kozijnen en herstel van trappenhuizen en andere monumentale onderdelen.

45

De transformatie tovert de herstelde school om tot 28 casco-afbouwappartementen, inclusief o.a. standleidingen, woning scheidende wanden, brandcompartimenteringen en overige alle vereiste ingrepen. De gangdelen (33% van het vloeroppervlak) worden alleen gerenoveerd omdat ze nog in goede staat zijn en niet binnen de woonoppervlakte vallen.

Waltmann Makelaars heeft samen met ons veel vertrouwen in de afzet van deze appartementen binnen de Een blok stad formule. Echter, hoe aantrekkelijk deze woningen ook zijn; het wordt een buitengewoon grote uitdaging om de investeringen in dit monument te dekken met de opbrengsten.

46

De fabriekWij herstellen in de eerste fase de monumentale basis van de fabriek, creëren een toegankelijke collectieve tuin, realiseren circa 17 parkeerplaatsen mede voor de fabriek én helen de gevels ter plekke van de verwijderde bebouwing aan.

Parallel gaan wij op zoek naar de definitieve eindgebruiker; particulier, ondernemer of beiden. Met deze toekomstige bewoner en/of gebruiker bepalen wij de definitieve herbestemming en transformatie. Zo wordt geen enkele euro verkeerd geïnvesteerd in deze bijzondere maar specifieke ruimte.

* Stap 1: benodigd herstel monument, verwijderen aanpalende gebouwen en inrichten omgeving

Fabriek

Aanleg collectieve tuin

Herstel dakHerstel gevel

Aanleg ca. 17 parkeerplaatsen

47

“Transformeren en herbestemmen kan bijzonder kostbaar zijn. De crux zit hem in het doen van de juiste investeringen en het

generen van maximaal toegevoegde waarde”

48

9. Sluitende case met toekomstwaarde

De visie die wij in dit document hebben voorgelegd is een visie waarin wij niet alleen geloven, maar die bovendien haalbaar is. Met ons team hebben wij de juiste expertise in huis om dit te concluderen. Die conclusie is echter niet vanzelfsprekend. Renoveren en transformeren van bestaande gebouwen is financieel geen gemakkelijke opgave. Wanneer we spreken van een Rijksmonument, wordt de opgave des te lastiger. Niet voor niets blijven veel monumentale gebouwen onbenut en staat helaas ook de Ambachtsschool al jaren leeg. De kunst zit hem in het doen van de juiste investeringen en het genereren van maximale toegevoegde waarde. Die vertaalt zich in een bieding voor de gemeente Dordrecht.ERA Contour, Nico de Bont en Waltmann Makelaars hebben ieder hun financiële expertise ingebracht. Op basis daarvan hebben wij een uitgebreide grond- en vastgoedexploitatie opgezet die de basis is van onze bieding.

In een apart schrijven zullen wij onze bieding bij deze visie kenbaar maken. Het is belangrijk deze bieding te lezen met inachtneming van de inspanningsverplichting die wij aangaan!

49

De hoofdlijn van de exploitatie is als volgt:

Onrendabele investeringen:• Sloop van niet-monumentale gebouwen en opstallen • Strippen en asbest vrij maken van monumentale school en fabriek• Renovatie Rijksmonument (school en fabriek)• Inrichting collectieve tuin en overige openbaar gebied

Kostenneutrale investeringen:• Realisatie parkeerkelder in bestaande fietsenkelder

Rendabele investeren:• Realisatie 16 nieuwbouw eengezinswoningen• Transformatie Rijksmonument tot 28 casco Een blok stad appartementen in gerenoveerde school• Transformatie fabriek tot woon-werkwoning(en) in overleg met koper

Balans:• De balans leidt tot een residuele grondwaarde die wij als bieding doen toekomen aan de gemeente

Dordrecht.

50

Financiële uitgangspunten, fiscale structuur, teruggave en subsidiesBij de transformatie en herbestemming van vastgoed is het noodzakelijk een goede fiscale structuur op te zetten om de residuele grondwaarde te maximaliseren. Bij de realisatie van eerdere projecten hebben wij hier ervaring mee opgedaan. In overleg met de gemeente willen wij deze structuur optimaliseren. Hieronder een korte toelichting van de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan onze bieding en waar wij kansen in zien. Herontwikkeling en levering school en parkeerkelderDe herontwikkeling van het schoolgebouw tot appartementen en de kelder tot parkeerplaatsen zal naar alle waarschijnlijkheid niet leiden tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak in de zin van de BTW, omdat we er van uit gaan dat de constructie van het object en het uiterlijk grotendeels intact blijft. Bij toepassing van een gescheiden koop-aanneemovereenkomst is de levering van de grond/ de appartementsrechten / parkeerplaatsen aan de particuliere kopers vrijgesteld van BTW en belast met overdrachtsbelasting, als onderdeel van de VON-prijs.We streven naar levering van het appartementsrecht aan de koper in dezelfde transactie als de overname van het complex door ons van de gemeente. Hierdoor is per saldo één maal overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom grond aan de particuliere kopers.

Ieder Eén Blok Stad appartment krijgt een eigen buitenruimte

51

De oplevering van een appartement en/of parkeerplaats door ons is een BTW-belastte dienst. Aan de kopers zullen aanneemtermijnen belast met BTW (onderdeel VON-prijs) worden gefactureerd.

Voor verschillende Eén Blok Stad projecten is dit bovenstaande structuur reeds toegepast en daarom ook hier uitgangspunt van onze berekeningen.

Aankoop grond en levering eengezinswoningenIndien de gemeente Dordrecht de grond verkoopt (“as is”) en levert aan de particuliere kopers, dan kan ook voor deze woningen fiscaal gunstig worden gewerkt met een gescheiden koop-aanneemovereenkomst waarmee de grondcomponent als onderdeel van de VON-prijs belast is met 6% overdrachtsbelasting in plaats van 21% BTW. Dit levert een flink financieel voordeel op ten behoeve van de bieding.

Dit betekent dat de gemeente contractpartij wordt naar de kopers toe voor de grond. ERA Contour zal vervolgens een aanneemovereenkomst sluiten met de kopers, waarin ook is bepaald dat ERA in opdracht van de kopers de grond (fiscaal) bouwrijp maakt. Bovenstaande optimalisatie levert direct voordeel op voor de gemeente omdat wij dit toeschrijven naar de bieding. Onze bieding gaat daarom uit van deze constructie.

Impressie nieuwbouwwoningen Madoerastraat

52

Kansen:Bij onze bieding gaan wij niet uit van de huidige regeling met deels verlaagd BTW-tarief (6%) dat op dit moment geldt voor renovatie. Deze regeling stopt naar verwachting per 1/1/2015. Wanneer deze regeling wordt verlengd zullen wij het fiscale voordeel hiervan toevoegen aan onze bieding. Bij deze bieding zijn wij uitgegaan van een overdrachtsbelasting van 6%. Dit tarief geldt voor objecten die nog geen twee jaar een woonfunctie op zich hebben. De bestemming van de school is eind 2013 gewijzigd naar wonen, maar de school wordt al langer gebruikt als woningen door Camelot. Indien wij aanneembaar kunnen maken dat ook dit gebruik valt onder bewoning kan de overdrachtsbelasting worden verlaagd naar 2%. Daarnaast zijn er zijn verschillende subsidieregelingen waar wij mogelijk aanspraak op kunnen maken. Gunning is afhankelijk van beschikbaarheid en relevantie, waardoor wij nog geen rekening kunnen houden met opbrengsten in onze case. Als deze worden gegund investeren wij subsidies in monumentale waarde. Een vierde kans is de regeling die bewoners van monumenten in de gelegenheid stelt tot 80% van de kosten voor onderhoud aan het monument terug te vragen via inkomensbelasting. Hier kan gebruik van worden gemaakt als wij werken met gesplitste koop-aanneemovereenkomsten en de kopers direct opdrachtgever zijn voor de renovatie van het monument. Als ondernemingen of als gemeente Dordrecht kunnen we geen voorschot nemen op deze regeling omdat het afhankelijk is van de inkomenssituatie van de kopers, maar het biedt wel een aantrekkelijk perspectief voor toekomstige kopers dat wij zullen inzetten in de verkoop!

53

5.

9. Planning en fasering

“Continue afwegen tussen programma, opbrengsten en behoud cultuurhistorische waarde van het monument”

Planontwikkeling Realisatie

juni t/m september 2014

september t/m december 2014

januari t/m juli 2015

augustus 2015 december 2015 juli 2016

2. 3. 4. 6. Beoordeling plannen door gemeente Dordrecht

Plan uitwerking i.s.m. gemeente en consumenten

uitwerking, bouwaanvraag en verkoop

Start realisatiebij 70% verkoop

Oplevering nieuwbouw-woningen

Oplevering Ambachtsschool en openbaar gebied

1.

54

Planontwikkeling

Realisatie >

2. Plan uitwerking i.s.m. gemeente en consumenten

Ontwerp• Uitwerking Definitief ontwerp i.s.m. adviseurs• Aanvraag subsidies• Definitieve bouwkosten• Definitieve investeringskosten• Afspraken ontvreemding

Procedure• Besluitvorming Gemeente• Intentieovereenkomst

Procedure• Event Beter Basis woningen en EenBlokStad,

aantrekken gebruikers

3. uitwerking, bouwaanvraag en verkoop

Ontwerp• Uitvoering gereed-ontwerp

Procedure• Bouwaanvraag• Prijs en contractvorming

Marketing• Bouw modelwoning en bezichtigingen

schoolgebouw• Event start verkoop Schoolgebouw en

Nieuwbouw• Binden/ Contracteren gebruikers• Verkoop fabriek als bedrijfsruimte

Beslu

itvor

min

g D.O

. i.s.m

. Gem

eent

e

55

Fase 4C Transformatie& nieuwbouw

Fase 4Dinrichten

Fase 4EAfbouw

Fase 4FFabriek

Fase 4B Renovatie monument

Realisatie – fase 4A-B

Fase 4AAmoveren

Amoveren

Strippen & asbest vrij

Fase 1: Amoveren, strippen en asbest vrij Fase 2: Renovatie monument

Renovatie monument

56

Fase 4EAfbouw

Fase 4Dinrichten

Fase 4CTransformatie & nieuwbouw

Fase 4FFabriek

Fase 4B Renovatie monument

Realisatie – fase 4 C-D

Fase 4AAmoveren

Fase 3: Transformatie Ambachtsschool, realisatie parkeerkelder en nieuwbouw eengezinswoningen

Fase 4: Inrichten openbaar gebied (voortuin school en collectieve tuin incl. parkeren en fietsenstalling

57

Fase 4FFabriek

Fase 4EAfbouw

Fase 4Dinrichten

Fase 4CTransformatie & nieuwbouw

Fase 4BRenovatie monument

Realisatie – fase 4 E-F

Fase 4AAmoveren

Fase 5: Afbouw Een blok stad woningen door kopers Fase 6: Transformatie Fabriek in samenwerking met eindgebruiker

58

Rol Ozive : Projectontwikkeling en uitvoering (Nico de Bont)

Projectspecificatie : 347 studenteneenhedenOntwerpers : Harmonische Architectuur B.V.Partners : SSH Nijmegen Opgeleverd : In ontwikkeling

Studentenwoningen in historisch klooster

60

10. Referenties

Het voormalig klooster en pensionaat Mariënbosch is gebouwd in 1923-1924 en sinds 2001 een rijksmonument. Het gebouw bestaat uit vier vleugels rondom een binnenplaats en is opgetrokken in donkere baksteen met zandstenen versieringen, met elementen van de Amsterdamse School. In 1929 bouwt Estourgie een kapel tussen de voor- en de achtervleugel van het klooster. In 1977 wordt het pensionaat verbouwd tot kloosterbejaardenoord en na de sluiting is in 1995 is het gebouw voor herontwikkeling beschikbaar gekomen. Pas in 2010 worden de plannen gemaakt voor de studentenhuisvesting van SSHN.

In het oude klooster komen circa 130 kamers. Naast het complex komt nieuwbouw voor nog eens 230 studenten. Het gaat hierbij om flats van 28 vierkante meter.

Kenmerkend voor dit project zijn de hoge energetische prestaties: het gebouw is CO₂ neutraal en kent een uitzonderlijk lage EPC-waarde van 0,3. Dit wordt met name bereikt door een hout gestookte energieopwekkingsinstallatie voor de warmte levering in het gebouw.

Mariënbosch - Nijmegen

61

Rol Ozive : Bouwteam, uitvoering Nico de Bont

Projectspecificatie : Hoofdgebouw; 24 appartementen en dagbesteding zorginstelling. Kapel: -Wijkontmoetingsplek, Wonen, zorg en welzijn Nieuwbouw: 62 woningen in voormalige kloostertuin

Ontwerpers : VVKH ArchitectenOpdrachtgever : Huis & ErfOpgeleverd : 2012

Wonen in een voormalig ziekenhuis en klooster

62

Huize Lidwina, SchijndelHuize Lidwina in Schijndel is in de jaren dertig door de Congregatie Eerwaarde Zusters van Liefde gebouwd als een combinatie van ziekenhuis, zusterhuis, pension en kapel. Huize Lidwina is na de gevechten van 1944 een van de weinige historische complexen in Schijndel en sinds 1993 een gemeentelijk monument. Het is gemeentelijk monument, een karakteristiek pand dat niet mag worden gesloopt.

Het complex bestaat uit een fors hoofdgebouw met daarachter een zogenaamde kloostergang en een kapel met toren. Het hoofdgebouw en de kapel zijn herbestemd. In het hoofdgebouw zijn 24 huurappartementen en kantoren gerealiseerd. In de kapel is een sociaal cultureel centrum (informatiepunten over wonen, welzijn, zorg en inkomen, dagverzorging/opvang voor mensen met beperkingen, Loket Wegwijs en een wijkrestaurant) ondergebracht.

63

Rol Ozive : Projectontwikkeling en uitvoering (Nico de Bont)

Projectspecificatie : 32 Appartementen in het monument (fase 1) 8 grondgebonden woningen (fase 2)

Architecten : BO.2 Architecten en Bureau voor Harmonische Architectuur, Stijlgroep

LandschapsarchitectuurPartners : Gemeente VughtOpgeleverd : 2013

Voormalig pensionaat voor jongejuffrouwen tot

appartementen

64

Parc Glorieux - VughtMariaoord, pensionaat voor jongejuffrouwen, werd in 1911 door de Zusters Ursulinen geopend. Het gebouw is ontworpen door de vermaarde architect Jules Dony, bekend van onder meer de Bossche Drakenfontein, het oude Vughtse Raadhuis en het inmiddels helaas verdwenen meisjes pensionaat en taleninstituut Regina Coeli. Parc Glorieux is een Rijksmonument.

Het oude Mariaoord wordt momenteel onder de naam Parc Glorieux (genoemd naar Stefaan Glorieux, stichter van de orde van de Broeders van Dongen) herbestemd tot appartementencomplex. Hiermee is de toekomst van dit erfgoed veilig gesteld.

In totaal zal Parc Glorieux plaats bieden aan 32 appartementen, in grootte variërend van ca. 57 m² tot ca. 158 m². Acht woningen komen in het souterrain.

65

Rol ERA Contour : Bedenker en ontwikkelaar van de formule: www.eenblokstad.nl

Projectspecificatie : 124 woningen over vijf projecten in Amsterdam en Rotterdam

Architecten : HP Architecten, Archivolt en diverse architecten in opdracht van kopers

Partners : Ymere, Woonstad RotterdamOpgeleverd : 2010 - 2013

Vooroorlogse panden worden casco gerenoveerd en door

koper afgebouwd

66

Door van voormalige corporatiepanden alleen het casco te vernieuwen en ze, na samenvoegen tot nieuwe woningtypen, aan te bieden, krijgt een koper maximale vrijheid een woning volledig naar eigen smaak, tempo en budget te realiseren.

Het casco wordt gedaan door de professionals, de afbouw door de toekomstige bewoners. Dat geeft maximale vrijheid om een droomwoning te maken maar biedt zekerheid – in tijd en euro’s – aan alle stakeholders; van bank tot buurman.

Eén blok stad, Rotterdam & Amsterdam

67

Boek visie en ontwikkelstrategie Reeweg Dordrecht

Documents

Transcript of Boek visie en ontwikkelstrategie Reeweg Dordrecht