inrichtingsplan en ontwikkelstrategie BIJLAGEN 2016-04-26

Inrichtingsplan & ontwikkelstrategie

Bijlagen

Concept 26 april 2016

Colofon

Bijlagen bij het Inrichtingsplan en Ontwikkelstrategie Hoofddorp Centraal

2

Inhoud1. Schetsontwerp Parkontwerp Hoofddorp Centraal Dijk&co Landschapsarchitectuur

2. Quick scan woningmarkt transformatie Beukenhorst West Stipo & Beat Development

3. Plintenanalyse Beukenhorst West Stipo & Beat Development

4. Ontwikkelingsstrategie Beukenhorst West en kantorenloods Stipo & Beat Development

5

45

55

77

Inrichtingsplan & ontwikkelstrategie Hoofddorp Centraal

BIJLAGEN

3

1. SchetsontwerpParkontwerp Hoofddorp CentraalDijk&co Landschapsarchitectuur

- Het Advies van Buiten- Analyse (1e bijeenkomst 24-11-2015)- Ingrepen (2e bijeenkomst 9-12-2015)- Schetsmatige indeling (3e bijeenkomst 27-1-2016)- Ideevorming van de randen (4e bijeenkomst 10-2-2016)- Schetsontwerp met beelden en referenties

5

Het Advies van Buiten

De oplossingsrichting voor het thema ‘routes en verbindingen’.

Het belangrijkste aspect dat uit het Advies van Buiten komt is de verbinding tussen het Centrum van Hoofddorp en het station. Het stadspark moet als geheel het verbindende element gaan vormen. Ook voor de overige omringende gebieden. Het grootste deel van de feitelijke verbinding loopt door het Park en zal een prominente rol gaan vervullen in het ontwerp. De andere onderwerpen uit het Advies van Buiten staan in het schema op de volgende bladzijde. Deze vormen het programma van eisen voor de toekomstige inrichting.

6

27

Behoud van de historische kwaliteiten: De beheerderwoning met schuur; de fruitbomen; het slotenpatroon en waterpartijen; de oude bomen.

Zorg voor schoon, heel en veilig:Breng de verlichting op orde; meer toezicht; ga in overleg met jongeren die in het bos vernielingen aan-richten; maak prullenbakken heel; herstel paden met scheuren a.g.v. wortels; maak het groen lager van de bospassage Piratenpad; maak meer openplekken in het bos.

Maak het Wandelbos en Fruittuinen toegankelijk en maak daarin geschikte plekken voor kleinschalige activiteiten.

Maak de oever van de waterloop bij de Piratenflats geschikt voor extensief recreatief gebruik: houten bank-jes; bewegwijzering; drainage van de grond.

Maak het ‘Nieuwe’ Wandelbos (achter de Piratenwijk, bij de Geniedijk) toegankelijk; let daarbij op het veilig-heidsgevoel onder de bewoners van de wijk.

Verbeter de oversteekplaatsen in de bestaande routes waar mogelijk met zebrapaden, met aandacht voor minder validen.

Trek de voet- en fietspaden door waar dat voor de hand ligt.

Verbeter de bewegwijzering van bestaande routes.

Plaats bewegwijzering op het perron.

Verbeter de Noordelijke stations-ingang (Polarisavenue): knap de onderdoorgang op; plaats bewegwijze-ring; verbeter de fietsenstalling; breng beheer en onderhoud op orde.

Ontsluit het Wandelbos beter: Meer brug(gen) over de Kagertocht. Bijvoorbeeld brug naar de Kinderboerde-rij.

Verbeter de fietsverbinding tussen l’Hirondelle en de Planetenweg.

Richt de verbindingen beter in op het gewenste gebruik; maak een langzame route door het Wandelbos en de Fruittuinen; Maak snelle routes langs de bestaande routes;

Maak nieuwe (publieks)functies in de plinten van de gebouwen langs de bestaande routes.

Verbeter de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte van en langs de bestaande routes.

Lijst met aanbevelingen

kernopgave 1 verbinding centrum – station

kernopgave 2 uitwerking knooppunt station

kernopgave 3 transformatie Beukenhorst

28

Maak 5 heldere routes naar het station voor verschillende verkeerssoorten:• 2 voor de auto buitenom: Kruisweg/VHG en Nieuwe/Weg A;• 2 voor fietsers en brommers langs het park: Prins Hendriklaan/Planetenweg en Piratenweg/Planetenweg;• 1 hoofdroute voor de voetganger: oude Modderpad langs de kinderboerderij door het bos, met een nieuwe brug over de tocht langs de Planetenweg.

Laat de hoofdroute voor de voetgangers vanaf de noordelijke ingang van het station via het Cultuurgebouw tot aan het Raadhuisplein lopen.

Maak een aantrekkelijke en veilige openbare ruimte langs de belangrijkste routes door het bos en het park.

Richt de openbare ruimte langs de belangrijkste voetgangers route naar het station aantrekkelijk in.

Koppel recreatieve en sportieve activiteiten aan de hoofdroute door het park.

Maak de gevels in de plint van de bestaande gebouwen langs de route in Beukenhorst-West open, met een adres aan de route.

Zorg voor diversiteit in het programma langs de route in Beukenhorst-West.

Verbind de gebieden die nu nog niet verbonden zijn met routes.

Verbind de tennisvereniging aan de route: geef de tennisvereniging en Dik Tromhal een gezamenlijk adres aan de route door het park.

Sluit de routes aan op routes in de omgeving.

Thema: ‘Route’




29

Maak het gebied tussen Centrum en station de moeite waard om naartoe te gaan. “Je moet er willen zijn”.

Laat Hoofddorp richting het station groeien. De stad moet direct tegenover het station beginnen.

Maak de stedelijke sfeer van Beukenhorst-West vanaf de VHG zichtbaar: met wonen, winkeltjes, kleinscha-lig werken, dienstverlening.

Maak het gebied rond het station prettiger om te verblijven, zowel in de openbare ruimte als in de gebou-wen die daar aan grenzen. Maak de plinten open en aantrekkelijker.

Verbeter de aansluiting met het centrum: maak in de omgeving van het raadhuis een entree en mix met wonen. Geef de transformatie van de zone aan de Fruittuinen (parkeerdek) meerwaarde; hoogwaardige apparte-menten.

De invloed van het station moet voelbaar zijn tot aan de rand van het wandelbos: mensen die uit het bos komen krijgen het gevoel dat ze zich in de nabijheid van het station begeven en vice versa.

Maak de route de ziel van het park: Oriënteer de bestaande en nieuwe sport-, recreatie- en horecavoorzie-ningen op de centrale route door het park. Verbindt zowel Centrum met station als de verschillende delen van het park.

Geef het wandelbos meer parkkwaliteiten met een ander niveau van beheer.

Maak in de plint van de gebouwen in Beukenhorst-West die langs de centrale route liggen een stedelijke functiemix zoals: kleinschalige winkeltjes, dienstverlening, horeca, kiosken, galerieën, sport en fitness.

Benut de parkrand/Kagertocht zone in Beukenhorst-West voor meerwaarde van het stadspark: transfor-meer deze zone naar een hoogwaardige rand met woningen/appartementen aan het park.

Bied ruimte in ouder kantoorpanden aan goedkope huurwoningen voor jongeren.

Trek startups naar het gebied. Daarmee wordt op korte termijn de kwaliteit en levendigheid van het gebied verbeterd en het gebied weer interessant voor nieuwe vestigers.

Thema: ‘Functiemenging’




29

Maak het gebied tussen Centrum en station de moeite waard om naartoe te gaan. “Je moet er willen zijn”.

Laat Hoofddorp richting het station groeien. De stad moet direct tegenover het station beginnen.

Maak de stedelijke sfeer van Beukenhorst-West vanaf de VHG zichtbaar: met wonen, winkeltjes, kleinscha-lig werken, dienstverlening.

Maak het gebied rond het station prettiger om te verblijven, zowel in de openbare ruimte als in de gebou-wen die daar aan grenzen. Maak de plinten open en aantrekkelijker.

Verbeter de aansluiting met het centrum: maak in de omgeving van het raadhuis een entree en mix met wonen. Geef de transformatie van de zone aan de Fruittuinen (parkeerdek) meerwaarde; hoogwaardige apparte-menten.

De invloed van het station moet voelbaar zijn tot aan de rand van het wandelbos: mensen die uit het bos komen krijgen het gevoel dat ze zich in de nabijheid van het station begeven en vice versa.

Maak de route de ziel van het park: Oriënteer de bestaande en nieuwe sport-, recreatie- en horecavoorzie-ningen op de centrale route door het park. Verbindt zowel Centrum met station als de verschillende delen van het park.

Geef het wandelbos meer parkkwaliteiten met een ander niveau van beheer.

Maak in de plint van de gebouwen in Beukenhorst-West die langs de centrale route liggen een stedelijke functiemix zoals: kleinschalige winkeltjes, dienstverlening, horeca, kiosken, galerieën, sport en fitness.

Benut de parkrand/Kagertocht zone in Beukenhorst-West voor meerwaarde van het stadspark: transfor-meer deze zone naar een hoogwaardige rand met woningen/appartementen aan het park.

Bied ruimte in ouder kantoorpanden aan goedkope huurwoningen voor jongeren.

Trek startups naar het gebied. Daarmee wordt op korte termijn de kwaliteit en levendigheid van het gebied verbeterd en het gebied weer interessant voor nieuwe vestigers.

Thema: ‘Functiemenging’




7

Analyse Park • 1e bijeenkomst 24-11-2015

ligging en driedeling

stadspark met as centrum-station goed ontsloten en dragende functies

functies en ontsluiting

Analyse situatieDe conclusie van de analyse is:• De eenheid moet worden versterkt, waardoor Fruittuinen,

Wandelbos en tenniscomplex één park vormen;• Zorgen voor een goede langzaam verkeersverbinding tussen

het centrum en het station;

• Zorgen voor een goede padenstructuur;• Meer en duidelijke entrees;• Toevoegen van nieuwe functies om de functie en hiermee het

gebruik van het Stadspark te versterken.

9

Belangrijke kwaliteiten: fraai bestande paden, mooie en oude bestaande bomen en karakteristieke fruitbomen, goede bestaande functies en een echte parksfeer.

De bestaande kwaliteiten moeten in het park worden opgenomen, gekoesterd en versterkt.

10

Verbeterpunten: parkrand kan veel beter, tennisvelden onderdeel maken van het park, rand aan de Beukenhorst zijde veel te dicht en verbeteren van het gevoel van veiligheid.

De verbeterpunten vormen de basis van de ontwerpaanpak. De randen worden omgevormd tot echte parkranden. De verschillende functies, zowel de bestaande als nieuwe, komen nadrukkelijk in of aan het park te liggen en vormen onderdeel van de beleving van het park. De wens om de verblijfskwaliteit in het park te vergroten, vergt dat het wandelbos wordt omgevormd van bos tot park. Dit betekent dat het wandelbos lichter zal worden en hiermee aantrekkelijker en toegankelijker.

11

Ingrepen Park • 2e bijeenkomst 9-12-2015Bestaande situatie

- Zorgen voor een ‘hoofdroute’ tussen het centrum en het station door het park.- Het maken van een ‘rondje park’.- Het verbeteren van het paden stelsel.- Het zorgen van een goede ruimtelijke indeling.- Het intensiveren van de functies in het park.- Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

12

HoofdrouteDe voorziene hoofdroute bestaat voor een groot deel uit reeds aanwezige paden. Deze asfaltpaden verdienen herstel en verbetering. Voor het combineren van de voet- en fietspaden is meer ruimte nodig. Dit kan door verbreding middels twee stroken verharding aan beide zijden van de asfaltbaan. Hierin worden de bomen en de verlichting opgenomen. Een mogelijkheid is dat het pad wordt voorzien van een print of een andere verbijzondering.

13

Rondje parkDoor in het wandelbos een Rondje Park te creëren ontstaat een twee kilometer lange route. Deze vormt een soort kralensnoer en rijgt alle verschillende delen van het park aan elkaar. De route zorgt voor een duidelijke rondgang, krijgt een eigen uitstraling en krijgt een eenduidig karakter door het te voorzien van een consequent ensemble van straatmeubilair.

Het Rondje Park is een bruikbare toevoeging voor de Bootcampclub die in het gebied gevestigd is. Zij willen in overleg met de gemeente workout-objecten langs de route plaatsen. Dit verhoogt de gebruiksmogelijkheden van het park, waardoor het intensiever gebuikt wordt en de sociale veiligheid toeneemt.

14

Paden en bruggenDe bestaande padenstructuur vergt ook uitbreiding en aanvulling. De variatie aan paden, asfalt, graspaden, vlonders ed. zorgt voor een avontuurlijk karakter. Hiernaast worden er nieuwe toegangen voorgesteld in de vorm van bruggen. Deze zorgen voor een betere ontsluiting van het park voor alle omliggende gebieden. Zo wordt het park een prettige verbinding tussen de gebieden die er omheen liggen. De bruggen kunnen als speelelement vormgegeven worden.

15

Belangrijke ruimtenHet park kent al verscheidene markante open ruimten. Om de structuur van het park te verbeteren worden er nog een aantal open ruimten toe gevoegd. Een ruimte als de fruittuinen heeft al een duidelijke eigen kwaliteit. Voor andere delen wordt in het ontwerp verbeteringen voorgesteld.

16

Nieuwe en bestaande functiesHet park kent al een aantal functies, zoals de tennisbanen, de wandelpaden door de fruittuin, de kinderboerderij en het restaurant l’Hirondelle. Deze vormen een belangrijk motief voor bewoners van Hoofddorp, om gebruik van het park te maken. In het ontwerp worden verschillende nieuwe functies voorgesteld, om het gebruik te intensiveren en hiermee een aantrekkelijk stadspark te realiseren.

17

Open en dichte delenIn de huidige situatie is het Wandelbos een redelijk dicht bos. Een aantal plekken zijn al meer open gemaakt. Dit vormt een uitgangspunt voor een ruimtelijke verbetering. De randen van het park aan de Beukenhorst zijde en de zijde van de Fruittuinen worden beide meer open. Hierdoor wordt het park meer zichtbaar, vriendelijker en ontstaat er een veiliger gevoel. Door het verwijderen van opschot en zaailingen komt er weer zonlicht op de bodem en ontstaan grasvelden en grasoevers. De zones

waar de twee hoofdroutes door het park lopen, moeten ook meer opengemaakt worden.

Op plekken waar het mogelijk is kan wel dichter aangeplant worden, bijvoorbeeld op de overgang met de achtertuinen langs het park. Zo blijft een variatie tussen open en dichte delen en hiermee ontstaat een gevarieerd park.

18

Meer open delen met gras. Bereikbare oevers.

Openere delen met bodembedekkers. Dichtere delen langs met bijvoorbeeld hulst en rhododendron.

19

Schetsmatige indeling Park • 3e bijeenkomst 27-1-2016De hoofdroute

Rondje Park Parkpaden

Paden en routesEen heldere padenstructuur zorgt voor een goed begaanbaar park.

20

Schetsmatige indeling Park • 3e bijeenkomst 27-1-2016Verbeteren ruimtelijke situatie hoofdroutes

Functies verdeeld over het parkNieuwe ruimtelijke opzet

Ruimtelijke indelingDe nieuwe en verbeterde ruimtelijke indeling zorgt voor een krachtig en karaktervol park. De bestaande kwaliteiten en beplanting vormen een sterke basis. Het toegankelijk maken van de verschillende delen van het park zoals het Tenniscomplex en het parkdeel tussen de kinderboerderij en Kruisweg, vergroot het gebruik van en het aantal bewegingen door het park.

21

vlonders

vlonders

vlonders

vlonders

extra paden

speelplek

speelplekmet klimbos

trapveld en skatebaan

terras kinderboerderij

fontein

muziekkapel

picknickweide

kruidentuin

tennis

trimparcours

De verschillende functies

22

Ideevorming van de randen • 4e bijeenkomst 10-2-2016

Het park kent verschillende randen. De overgang aan de centrumzijde en de Beukenhorst zijde en het integreren van het tenniscomplex zijn onderdeel van het Inrichtingsplan. Het tenniscomplex wordt een openbaar toegankelijk onderdeel van het park, door alleen de tennisbanen zelf in de hekken te zetten. De ruimte tussen de banen wordt daarmee openbaar toegankelijk. Zo wordt het tenniscomplex onderdeel van het park tegelijkertijd aanzienlijk groter. Bovendien wordt de toegankelijkheid van het park verbeterd doordat het tenniscomplex niet langer als barrière langs het park ligt.

BEUKENHORST-WEST

TENNISCENTR

UM

Ontwikkelingen rondom het Park

23

CentrumDe overgang met het centrum vormt een belangrijke ontwerpopgave. Het doortrekken van het park tot het Burgemeester van Stamplein vormt een goed uitgangspunt. In de huidige situatie liggen de fruittuinen tegen de achterkant van het centrum, waardoor de kwaliteit die het park krijgt niet doorloopt tot in het centrum. De kwaliteit en inrichting van het gebied tussen Fruittuinen en raadhuis is cruciaal in de verbinding tussen stad en park aan deze zijde. Dus ook voor de verbinding tussen centrum en station. Afhankelijk van de uitkomst van de ontwikkeling van deze zijde van het centrum en Huis van Haarlemmermeer, zal deze aansluiting tussen park en centrum in een vervolgfase met zorg vorm gegeven moeten worden.

1. Huidige situatie: waterpartij en weg vormen tezamen een grote barrière.

2. Het terugleggen van het water, en het naar binnen halen van het park versterkt de toegankelijkheid. Afwaardering van de Burgemeester van der Willigenlaan naar bijvoorbeeld eenrichtingsverkeer versterkt dit nog extra.

24

Parkrand en stedenbouwkundige invulling centrumzone

25

Beukenhorst-WestDe overgang met Beukenhorst is eveneens een belangrijke ontwerpopgave. De Kagertocht vormt op dit moment de rand van park en de kantoren van Beukenhorst zijn niet georiënteerd op het park. In het ontwerp wordt deze tocht opgenomen door het park en komt de bestaande en nieuwe bebouwing meer in het park te staan. Deze rand van Beukenhorst leent zich uitstekend voor een transformatie naar woongebouwen met appartementen. Als de overgang tussen park en woongebouwen goed wordt vorm gegeven wordt dit een van de meest aantrekkelijke woonlocaties van Hoofddorp.

1. Huidige situatie: hekken, achterkanten en auto’s.

2. Bebouwing activeert het park, en andersom. Door een open blokstructuur kan het park worden doorgezet in groene hoven in het bouwblok. Met hoogbouw op de 2e linie, die over de laagbouw direct aan het park kijkt, onstaat een ‘dubbele parkrand’. Een actieve plint aan de Planetenbaan zorgt voor een aantrekkelijke en veilige route.

26

Parkrand en stedenbouwkundige invulling Beukenhorst West

27

Schetsontwerp

28

SchetsontwerpIn het schetsontwerp voor het park zijn alle bevindingen uit de analyse en inventarisatie in een voorstel verenigd. De eerste ontwerpverkenning voor het tenniscomplex is opgenomen. Dit is een illustratie van het ambitiedocument dat vereniging en stichting samen hebben opgesteld. Hieraan zal in overleg met omwonende nog het nodige aan bijgeschaafd worden in de vervolgfase. Voor nu is goed zichtbaar dat het tennispark met het terras nadrukkelijk onderdeel van het park is geworden. In de fruittuinen zijn verschillende nieuwe functies voorgesteld, die goed passen in dit deel van het park. Het oude Koelhuis (loods) die in nauw overleg met omwonenden een passende horecafunctie krijgt, wordt gecombineerd met het natuur en milieucentrum van Haarlemmermeer. Daarbij hoort ook een terras en een speeltuin voor de jongste kinderen. Het bestaande trapveld kan verkleind en omzoomd worden door een skeeler-baan. Zo ontstaat er een concentratie van speelmogelijkheden in het park. Op de overgang van de fruittuinen naar het wandelbos is een speelplek voor jongeren gesitueerd in combinatie met een boom klimparcours. De naast gelegen schapenweide wordt verkleind ten behoeve van een groentetuin voor de horeca en de kinderboerderij. Er is tevens plek voor een kippenren. De verlaagde oever met veel orchideeën krijgt een verhoogd vlonder pad om een bijzondere rondwandeling mogelijk te maken. Tevens zijn de fruittuinen voorzien van een padenstelsel dat voor een goede ontsluiting zorgt en er komt ruimte voor behuizing voor bijenkasten.

Het wandelbos wordt op strategische plekken open gemaakt. In de zone langs de Kruisweg worden bomen geplant en op het open veld komt een muziekkoepel. Samen met de fontein ontstaat hier duidelijk het beeld van een park. De kinderboerderij komt nadrukkelijker in het park te liggen. Op enkele plekken wordt het hekwerk verplaatst om te zorgen voor deze betere inpassing.

De drie belangrijke routes door het park, het Piratenpad, de verlengde Prins Hendriklaan en de nieuwe hoofdroute wordt in het park verankerd. Aan deze routes komen de open parkdelen te liggen. Andere delen van het park krijgen dichtere onder beplanting of fraaie bodembedekkers bijvoorbeeld stinzen beplanting. Het bestaande grasveld bij het Piratenpad wordt omgevormd tot een picknickweide met een terras aan het water van het wandelbos. Zo wordt het water eveneens een duidelijk en leefbaar onderdeel van het wandelbos. Onder de bestaande groep markante populieren komt een houten vlonder welke functioneert als verblijfsplek. Het veld tegen de Geniedijk wordt omgevormd tot een vaste planten tuin.

De grootste ingreep in het Wandelbos is de introductie van het Rondje Park. Deze route van 2 kilometer slingert strategisch door het park en verbindt allerlei plekken en functies aan elkaar. Deze route wordt voorzien van een outdoor-sportparcours. Verschillende nieuwe verbindingen over het water koppelen de woongebieden aan het park.

29

Tennis en terras

Hoofdroute en entree

Situering van de functies

30

Tennis en terras

Hoofdroute en entree

Bijenhuis

Fruittuinen

Vlonderpad

Terras ‘De Loods’

31

Trapveld

Skatebaan

Speelterrein

Groententuin

32

Trapveld

Skatebaan

Speelterrein

Groententuin

Kippenren

Schapenweide

Speelplek

Boomkronenpad

33

Muziekkapel

Fontein

Terras L´Hirondelle

Kinderboerderij

34

Muziekkapel

Fontein

Terras L´Hirondelle

Kinderboerderij

Stinzeplanten

Heestergroepen

1332016 Wood Anemones | Flickr Photo Sharing!

https://www.flickr.com/photos/bur/5615963843/in/photolist9offy55uJdGFXFkf65U7Yg9yghoP65U7HD5uJdH7KrHB99yxLkM9y3JimrtEeu6rL2ib8… 1/2

Roger Delahaye and Lucas faved this

223views

2faves

5comments

Taken on April 6, 2011

PRO

Stan Giling www.stangilin… Follow

5yNou ja, wilde planten... ze zien er vrij rustig uit :-)Roger Delahaye

5yleuke bodem bedekking, mooie foto

Bram van Broekhoven PRO

5ySo very pretty.

Sherene666

5yprachtig he, die stinzeplanten in de Hout!!

Anke Brinkman

4ynice light

AncientForests PRO

Add a comment

All rights reserved

Nikon CoolpixP80

/3.5 9.8 mm

1/76 129

Flash (off,did not fire)

Show EXIF

This photo is in 26 groups

View more groups

Your Love of Nature

94,872 items

WellTaken

71,360 items

Vive la Nature !

127,167 items

Trees

333,304 items

The World Through MyEyes - WeekendShowcase *OPEN*

4,065,247 items

spring bling

2,231 items

Wood Anemones

Back to photostream

You Explore Create Upload

1332016 Zauberwald | Flickr Photo Sharing!

https://www.flickr.com/photos/fefufoto/6316208842/in/photolistaC9dQseMzEM9c5TRibkUJWzteMogKcfLuVTPeMxL486UUgfXc4U8wJeMDk5m… 1/2

122views

0faves

0comments

Taken on October 22, 2010

Tags

Christian Follow

Add a comment

All rights reserved

Nikon D700

105mm f/2.8

/6.3 106.8 mm

1/160 400


Show EXIF

This photo is in 1 album

Riddagshausen

65 items

This photo is currently not in any galleries

Add to gallery

BETA

fefufoto braunschweig

Zauberwald

Back to photostream


Picknickweide

Vlonder rondom bomen




223views

2faves

5comments


PRO



5yleuke bodem bedekking, mooie fotoBram van Broekhoven PRO

5ySo very pretty.Sherene666

5yprachtig he, die stinzeplanten in de Hout!!Anke Brinkman

4ynice lightAncientForests PRO

Add a comment

All rights reserved

Nikon CoolpixP80

/3.5 9.8 mm

1/76 129


Show EXIF


View more groups

Your Love of Nature

94,872 items

WellTaken

71,360 items

Vive la Nature !

127,167 items

Trees

333,304 items


4,065,247 items

spring bling

2,231 items

Wood Anemones

Back to photostream


4122015 Piknik Musik I Stadspark Leuven | Flickr Photo Sharing!

https://www.flickr.com/photos/kristelvl27/9295511906/in/photolistm1vBhjehAQzs5GYig85H3qmA5GY4Un5m7zVWbKXcgnejzwMKsTpD5yrWBf… 1/2

224views

0faves

1comment

Taken on July 14, 2013

PRO

Kristel Van Loock Follow

2yMooi! Genieten van de zon!!!

--Seen in the group"Belgium Digital Photography" (?)

Johnny Cooman PRO

Add a comment

All rights reserved

Canon EOS500D

EF-S18-200mmf/3.5-5.6 IS

ƒ/9.0 18.0 mm

1/80 100


Show EXIF


View more groups

Vlaanderen

22,184 items

Vlaanderen Vakantieland

7,544 items

Toerisme Vlaanderen &Brussel

5,800 items

Vlaams-Brabant

5,657 items

De Streek VanVlaanderen

3,374 items

This is belgium

18,203 items


stadspark Leuven

Piknik Musik I Stadspark Leuven

Back to photostream


35

‘Rosarium’ Vaste plantenborder

Bruggen




223views

2faves

5comments


PRO



5yleuke bodem bedekking, mooie fotoBram van Broekhoven PRO

5ySo very pretty.Sherene666

5yprachtig he, die stinzeplanten in de Hout!!Anke Brinkman

4ynice lightAncientForests PRO

Add a comment

All rights reserved

Nikon CoolpixP80

/3.5 9.8 mm

1/76 129


Show EXIF


View more groups

Your Love of Nature

94,872 items

WellTaken

71,360 items

Vive la Nature !

127,167 items

Trees

333,304 items


4,065,247 items

spring bling

2,231 items

Wood Anemones

Back to photostream


4122015 Piknik Musik I Stadspark Leuven | Flickr Photo Sharing!

https://www.flickr.com/photos/kristelvl27/9295511906/in/photolistm1vBhjehAQzs5GYig85H3qmA5GY4Un5m7zVWbKXcgnejzwMKsTpD5yrWBf… 1/2

224views

0faves

1comment

Taken on July 14, 2013

PRO

Kristel Van Loock Follow

2yMooi! Genieten van de zon!!!

--Seen in the group"Belgium Digital Photography" (?)

Johnny Cooman PRO

Add a comment

All rights reserved

Canon EOS500D

EF-S18-200mmf/3.5-5.6 IS

ƒ/9.0 18.0 mm

1/80 100


Show EXIF


View more groups

Vlaanderen

22,184 items

Vlaanderen Vakantieland

7,544 items

Toerisme Vlaanderen &Brussel

5,800 items

Vlaams-Brabant

5,657 items

De Streek VanVlaanderen

3,374 items

This is belgium

18,203 items


stadspark Leuven

Piknik Musik I Stadspark Leuven

Back to photostream


Rondje park

Outdoor fitness

36

‘Rosarium’ Vaste plantenborder

Rondje park

Outdoor fitness

ImpressiesHoofdroute door het parkDe hoofdroute wordt de belangrijkste stedelijke route door het park. Vanaf deze route zijn het tenniscomplex en de overige functies in de fruittuinen bereikbaar.

37

De hoofdroute vlakbij de nieuwe brug over de Kagertocht De hoofdroute in het wandelbos krijgt een open karakter. De nieuwe brug zorgt voor een snelle verbinding met de Beukenhorst.

38

De huidige situatie langs de Kagertocht De routes langs de Kagertocht komen in het park te liggen. Voet- en fietspad worden van elkaar gescheiden en de gehele zone krijgt een parkachtige uitstraling

39

Picknickweide en open ruimten langs het PiratenpadHet Piratenpad wordt onderdeel van de picknickweide in het wandelbos. Dit zorgt voor een open, prettige en veilige sfeer.

40

Verlengde Prins Hendriklaan door het ParkLangs het verlengde van de Prins Hendriklaan wordt het hekwerk van de kinderboerderij verplaatst. Door het aanplanten van bomen tussen het hekwerk en de waterpartij wordt een route door het park gecreëerd in plaats van een route langs de kinderboerderij.

41

Skatebaan en trapveld in de Fruittuinen Samen met het inzaaien van een bloemrijk grasmensgel ontstaat een kleurrijk parkdeel. Rondom het trapveldje is ruimte voor een skeelerbaan.

42

Uitvoeringsstrategie

Schetsontwerp, deelgebied 1

Het park zal in onderdelen uitgevoerd worden. Afhankelijk van de transformatie en waardeontwikkeling van het gebied Hoofddorp Centraal zullen onderdelen uitgevoerd worden. Zo zullen de ingrepen rondom de fruittuinen bijvoorbeeld uitgevoerd gaan worden wanneer het Koelhuis (loods) getransformeerd wordt.

Het voorstel is om te starten met deelgebied 1. Dit omvat de hoofdroute met de laanbeplanting, de twee nieuwe bruggen en het dunnen van het Wandelbos in deze zone.

43

2. Quick scan woningmarktTransformatie Beukenhorst West

Datum: 10 maart 2016Door: Hans Karssenberg (Stipo), Nathalie van Hoeven (Beat Development)Doel: Onderbouwing woningbehoefte Beukenhorst-West

Inhoud

1. Huidige Woningmarkt Hoofddorp 2. Nieuwbouwplannen Hoofddorp3. Bestaande voorraad in de directe omgeving4. Woningmarkt Beukenhorst-West 5. Doelgroepen Beukenhorst-West 6. Verkenning vernieuwende woonvormen 7. Conclusies: Transformatiekansen Beukenhorst-West

45

1. Huidige woningmarkt HoofddorpOngeveer de helft van de inwoners van de gemeente Haarlemmermeer woont in Hoofddorp. Hoofddorp heeft een rustig woonklimaat in het hart van de Randstad. Hoofddorp ligt tussen Amsterdam, Leiden, Den Haag, de Hollandse kust en recreatieve waterplassen, en vlakbij Schiphol wat het tot een goede plek voor vestiging maakt. Het heeft bovendien een heel aantrekkelijk winkelcentrum, wat zich sterker zou kunnen profileren, met name aan Amsterdammers. Beukenhorst-West ligt aan de ‘goede’ kant van het spoor, net binnen de contour waar vanuit het Luchthaven indelingsbesluit nog wel gewoond mag worden. Het is heel goed ontsloten met auto en OV.

De woningmarkt is in 2011 geanalyseerd ten behoeve van de Woonvisie Haarlemmermeer 2012-2015. In hoofdstuk 2 van de Woonvisie staan een aantal voorzichtige conclusies. A) Veel inwoners willen graag verhuizen maar er was geen

aanbod;B) Vraag betreft met name eengezinswoningen (koop en huur).

Bij appartementen met name huurwoningen;C) De richtlijn voor nieuwbouwprogramma is: sociaal segment

30%, segment voor lage middeninkomens 10%, en marktsegment 60%.

De afgelopen jaren zijn er als gevolg van de economische crisis weinig nieuwe woningen bijgekomen terwijl er een behoorlijke vraag is (woningbehoefte toename minimaal ca. 400 woningen per jaar tot 2020*). Dit betekent dat op basis van deze voorzichtige prognoses uit 2011 er in Hoofddorp (aanname 50%) een achterstand in 5 jaar is opgebouwd van 1000 woningen. In 2011 werd verwacht dat in 2040 de bevolkingsgroei stopt (evenveel instroom als uitstroom), en dat er vanaf 2020 een lagere vraag is (100 woningen per jaar erbij). Inmiddels zijn de prognoses positiever.

De Stadsregio plus heeft 12 januari jl. een bijeenkomst georganiseerd over de woningbouwopgave. Als onderdeel van de samenwerkingsagenda van Bouwend Nederland en de provincie Noord-Holland. De woningbehoefte in Noord-Holland is verkend voor 2016-2020. Daaruit blijkt o.a. dat de markt veel sneller aantrekt dan verwacht, en dat er een groeiende vraag is naar stedelijk wonen. Al het huidige en nu bekende toekomstige aanbod in de regio is geïnventariseerd. Het verwachte planaanbod Haarlemmermeer is 3.100 opgeleverde woningen (dat is ca. 6% van het totaal in de regio) over de periode 2016-2020, dus ruim 750 woningen per jaar, waarvan ca. de helft (1.550) in Hoofddorp. Verwacht wordt dat hiervan 70% daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Dan is de inschatting dat voor de regio er nog steeds een versnelling nodig is van 20.000 woningen. Dit grote aantal zal vooral buiten de grotere steden zoals Amsterdam en Haarlem gevonden moeten worden. Een deel van de vraag zou dus heel goed in de Haarlemmermeer opgevangen kunnen worden.

Kijken we naar cijfers van NVM (data beschikbaar gesteld via makelaar Hoekstra & van Eck) dan zien we dat ca. 40 % van de kopers van buiten Hoofddorp komt. Voor een groot deel wel uit de Haarlemmermeer. Maar in 2015 zien we dat meer inwoners vanuit Haarlem (8%, vooral uit Schalkwijk) en Amsterdam (7%, vooral vanuit Nieuw-West) komen. Beide 1 % gestegen ten opzichte van 2014.

Uit meer actuelere (cijfers 2014) blijkt dat het gros van de woningen (nog steeds) bestaat uit eengezinswoningen. Van de meer dan 58.000 woningen in Haarlemmermeer (waarvan 29.625 in Hoofddorp) bestaat 2/3 uit koopwoningen 1/3 uit huurwoningen. Van de koopwoningen bestaat 88% uit eengezinswoningen, voornamelijk rijwoningen (22% vrijstaand of 2/1 kap).

De markt is sinds 2015 wel weer aangetrokken en er zijn in tegenstelling tot de afgelopen jaren projecten in verkoop/aanbouw.

* Woonvisie Haarlemmermeer 2012-2015, p. 15

46

Tabel 1: Woningvoorraad naar woningtype en woonsegment per 1 januari 2014, Haarlemmermeer (bron: gemeente Haarlemmermeer)

Tabel 2: Woningvoorraad naar woningtype per woonplaats per 1 januari 2014, Hoofddorp (bron: gemeente Haarlemmermeer)

47

2. Nieuwbouwplannen HoofddorpMomenteel zijn er een aantal nieuwbouwprojecten in verkoop. Grootste project is Tudorpark aan de Westkant van Hoofddorp. En vlakbij Beukenhorst-West is er de ontwikkeling van Beukse Poort, een project van AM. In beide projecten worden met name eengezinswoningen gerealiseerd. Bij de Beukse Poort met een meer stedelijke uitstraling (stadswoningen).

In totaal (nieuwbouw plannen nu bekend) zou dit de komende 4 jaren ca. 1550 nieuwe woningen opleveren in Hoofddorp (wat inderdaad de optelsom is van de woningenbouw projecten in paragraaf 2.1 beschreven).

2.1 Projecten HoofddorpAQUAradiusAQUAradius bestaat uit 57 zelfstandige, ruime koopappartementen met gezamenlijke faciliteiten voor 50 plussers. De appartementen zijn levensloop geschikt, dit project wordt bijna opgeleverd. Boseilanden (net buiten Hoofddorp) De Boseilanden is een project in Zwaanshoek nabij Hoofddorp en bestaat uit zelfbouw kavels van circa 2000m². EnsembleHet Ensemble wordt voor zowel gezinnen, senioren, doorstromers en starters op de woningmarkt. Het bestaat uit 47 appartementen en 16 eengezinswoningen. Het ligt naast het centrum aan de oostkant. Het is momenteel in aanbouw. Beukse poortProject van AM tegenover de entree van Beukenhorst-West. Hier komen 28 stadswoningen. Woningen waren snel uitverkocht. In een tweede fase zijn ca. 50 woningen gepland, waaronder ook huurwoningen in het derde segment, met een huur van € 680- € 880. Dit deel wordt door de gemeente rond de zomer aanbesteed.

LeeghwaterkwartierDit is een project van Ymere met 46 koop- en huurwoningen. Appartementen tegen het centrum aan. Bijna opgeleverd.

NassauparkHet Nassaupark is een nieuwbouwwijk aan de rand van de wijk Tolenburg. Er komen eengezinswoningen, maar ook zijn er vrije kavels (zelfbouw). Plot 1 bestaat uit 30 vrije kavels. TudorparkTudorpark is een thema buurt ‘Engelse stijl’. Verkoop is gestart en loopt goed. Met plukjes van 40 woningen (die steeds snel verkocht zijn) komt de wijk tot wasdom. In totaal gaat het om vijf deelplannen die in de tijd worden ontwikkeld. Uiteindelijk gaat het om 1250 woningen.

NoorderkwartierDe huidige locatie van Woodward Nederland (rand bedrijventerrein Hoofddorp noord) maakt plaats voor 70 rij- en hoekwoningen, 6 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrijstaande woningen. In totaal 79 woningen, waarvan het gros verkocht is.

Bij het project Tudorpark komt naar voren dat 80% van de kopers uit Hoofddorp zelf komt. Overall (nieuwe en bestaande voorraad) is dat 60%. Waar er vroeger veel instromers van buiten kwamen (30-ers/ jonge gezinnen uit o.a. Amsterdam) komen de meeste bewoners uit de directe omgeving. Dit kan waarschijnlijk verklaard worden doordat er minder jongeren terugkeren uit de stad. Jongeren die eerst Hoofddorp uittrokken naar de stad (Amsterdam) kwamen rond hun 30e weer terug. Nu blijven er veel ook in Amsterdam. Dit is wel een Kip-ei verhaal, er is de afgelopen jaren ook helemaal geen geschikt aanbod geweest voor deze doelgroep.

Tussenconclusie omvang vraagSamengevat is er een behoefte van in totaal 3550 extra opgeleverde woningen over alleen de periode 2016-2020 in alleen Hoofddorp. Die uit de volgende onderdelen bestaat:• 1000 achterstallige woningbehoefte• 1550 in de pijplijn t/m 2020 (vanaf 2015 opgeleverd/ nu bekende projecten)• 1000 als een extra bijdrage aan de regionale behoefte (5%)Resteert voor alleen de komende 4 jaar: 1950 woningen.

48

2.2. Prijzen nieuwbouwUit een snelle analyse van de VON prijzen bij een aantal nieuwbouwprojecten kan opgemaakt worden dat met name 2- onder -1 kap en hoekwoningen populair zijn. Hier liggen de gemiddelde VON prijs/m2 hoger dan bij een tussenwoning. Bij het project Beukse Poort ligt de vraagprijs een stuk lager dan bij Tudorpark. Het Tudorpark is thematisch (voor velen romantisch), en ruim opgezet. Beukse poort ligt aan een nu nog drukke weg en kijkt uit op een niet al te fraai kantoorgebied (Beukenhorst-West).

Beukenhorst-West zal gezien de ligging aan het station, de relatief duurdere grondprijs (huidige eigenaren moeten uitgekocht worden) en de ligging vlakbij het centrum een stadse wijk worden met hogere dichtheden en relatief veel kleinere appartementen. De gemiddelde VON prijs bij oplevering gaat richting de € 2.550/m2 bij een woning van 90 m2 GBO (gebruiksoppervlakte), met een balkon van ca. 6-8 m2. Makelaar Hoekstra & van Eck bevestigd dit.

Voor eengezinswoningen liggen de prijzen lager. Gemiddeld op € 2.250/m2 GBO. Waarbij met name tussenwoningen een stuk lager geprijsd zijn. Voor een vrijstaande woning ligt de gemiddelde vraagprijs juist weer hoger, waarschijnlijk omdat er grote tuinen/ruime kavels omheen liggen. Gemiddeld op € 2.600/m2 GBO. Er is echter weinig vraag naar grote woningen in Hoofddorp (blijkt uit lange verkooptermijnen bestaande voorraad).

3. Bestaande voorraad in de omgevingUit de Funda marktverkenner (programma dat NVM makelaars kunnen gebruiken*) is te halen dat er op dit moment 5900 serieuze zoekers zijn (mensen die echt brochures/informatie bij makelaars opvragen) in wonen in Hoofddorp. Een groot deel van deze potentiele kopers valt uiteen in a) kopers die op zoek zijn naar een woonhuis/ eengezinswoning (66%), in totaal 3909 en b) kopers die op zoek zijn naar een appartement (23%), in totaal 1331. Resteert een kleine groep (11%) die andere zoekvragen heeft.

Er staan momenteel ca. 500 woningen te koop (ook klein deel nieuwbouw). Het aanbod ligt kortom een stuk lager ( eind februari: 365 woonhuizen en 138 appartementen). Er lijkt op basis van deze cijfers een tekort van 4.737 woningen te zijn, waarbij nog niet eens naar de kwaliteit van het aanbod gekeken is of prijs/kwaliteit verhouding.

De zoekers geven aan max € 225.000-€ 250.000 voor een woonhuis uit te willen geven, en max. € 200.000 voor een appartement van 75-100 m2. Ook is er specifieke vraag naar kleine appartementen van ca. 50 m2. Er zijn de afgelopen maanden 1.019 woningen verkocht. Hoekwoningen en tussenwoningen (goedkoopste eengezinwoningen) staan gemiddeld 50 dagen te koop. In 2015 lag de gemiddelde verkoopprijs van een tussenwoning op € 2.090 / m2, die van een hoekwoning op € 2150/ m2. Een 2-onder-1 kap op € 2550 / m2 en een appartement op € 2400/ m2. Woningen staan gemiddeld 75 dagen (3 maanden) te koop. Sommige buurten zijn structureel populairder dan anderen. Met name de wijken Toolenburg en Floriande zijn gewild om te wonen. Bij de wijk Floriande uit dat zich niet in verkooptijd, die is gemiddeld 280 dagen!, dat komt omdat hier veel duurdere woningen staan. Een wijk als Graan voor Visch heeft precies de gemiddelde verkooptermijn.

* Met dank aan ter beschikking stellen door makelaar Menno Monch van Hoekstra & van Eck makelaars

49

De ligging naast het station, naast het park en vlakbij het centrum is ideaal voor woningbouw. Hoofddorp kan goed een flink aantal extra woningen gebruiken en deze locatie is daar zeer geschikt voor. Qua binnenstedelijke herontwikkeling is dit naast wellicht bedrijventerrein Graan voor Visch, een van de weinige grotere locaties.

Het traject van kantoorgebied naar gemixt woon-werk gebied moet wel goed aangestuurd worden. De huidige uitstraling van de panden heeft een duidelijk kantoorfunctie. Het is veelal goedkope jaren 90 bouw met veel spiegelende, verduisterde ramen, waardoor het gesloten overkomt.

Er moet bij de overgang van het gebied naar woon-werkgebied geen sprake zijn van transformatie (behoud kantoor gevel, intern ombouwen naar woningen) maar van herontwikkeling (ook de gevel wordt aangepakt, woningen krijgen een goede buitenruimte, direct aan de woning).

Stel dat van de huidige m2 BVO in Beukenhorst-West (ca.155.000 m2, exclusief parkeergarages) de helft herontwikkeld wordt naar woningen van gemiddeld 100 m2 BVO/ 75 m2 GBO dan zouden er potentieel 775 woningen bij kunnen komen tot in 2020. Bij sloop-nieuwbouw zijn dat er meer omdat het percentage bebouwd oppervlak nu heel laag is (veel openbare ruimte, veel grote parkeerterreinen). Bij toepassing van een FSI van 2,5 (stedelijk) resulteert dit in ca. 1900 woningen. Bij 70 % van het gebied sloop nieuwbouw gaat het naar 2800 woningen.

Tussenconclusie omvang vraagIn paragraaf 2.1 is geconcludeerd dat er aanvullend op wat al in de planning zit 1950 woningen bij kunnen komen. Beukenhorst-West zou hierin in kunnen voorzien. Bij deze aantallen is het echter wel nodig een sterke campagne met sterke producten te voeren (goede prijs/ kwaliteit verhouding) om meer kopers uit de regio te trekken. Omdat er naast deze appartementen en meer stedelijke omgeving ook vraag blijft naar eengezinswoningen in minder stedelijke buurten.

4. Markt Beukenhorst-WestVoorzieningenEigenlijk is op 1 km alles te vinden in het centrum van Hoofddorp. Voor dagelijkse voorzieningen is dit net dichtbij genoeg. Momenteel ligt de dichts bij zijnde supermarkt in het centrum op 1 km, de AH aan het Burgemeester van Stamplein (gemeten vanaf midden gebied, Saturnusstraat 2). Ook dichtbij is de Aldi in het buurtcentrum Graan voor Visch, op 1,1 km afstand (ook vanaf Saturnusstraat 2).

Wat naar voren komt uit de vele gesprekken tijdens de participatieavonden in kader van het traject Hoofddorp Centraal, is dat veel jonge mensen vooral leuke horeca en bijzondere winkels missen. In het centrum zitten alleen de grote ketens. Het zou mooi zijn als het lukt in Beukenhorst-West, als aanloopstraat naar het centrum een wat hipper/creatiever milieu qua voorzieningen te realiseren in de plinten. Wat de route naar het centrum vanaf het station ook zou versterken.

50

Motivaction bestudeert het gedrag en bestedingspatroon van Nederlanders. Zij kennen zeven verschillende categorieën. In Hoofddorp is verkend dat veel inwoners in de categorie ‘moderne burgerij’ vallen. De omschrijving die hierbij hoort: De conformistische, statusgevoelige burgerij die het evenwicht zoekt tussen traditie en moderne waarden als consumeren en genieten. Hun ambities bestaan uit een balans vinden tussen traditionele normen en waarden en verandering, het gezin als hoeksteen van de samenleving en status en aanzien verwerven.De leefstijl en kenmerken die hierbij horen: Conformistisch en risicomijdend, regelmatig leven, consumptie- en vermaakgericht en materialistisch en statusgevoelig. Het gezin en familie staan centraal en er is veelal nog een traditionele rolverdeling. Relatief laagopgeleid, alle inkomensniveaus.Voor deze doelgroep zou je voorzichtig kunnen stellen dat er in de bestaande voorraad, nieuwe projecten en als gevolg van doorstroom naar nieuwe projecten ruimte is in Hoofddorp. Een appartement of stadswoning, wat toch een logischere invulling is voor het meer stedelijke gebied Beukenhorst-West, past niet goed bij deze doelgroep.Voor Beukenhorst-West zou het mooi zijn als we een aantal andere doelgroepen weten aan te spreken zoals jongeren, starters (jonge stellen, soms ook met kinderen), internationaal/flexibel/ tijdelijk georiënteerde inwoners, empty-nesters (55+) en senioren (75+).

JongerenDoor de workshop avonden mede georganiseerd door Podium voor Architectuur, weten we dat er interesse is vanuit jongeren om in Beukenhorst-West te wonen. Ook tijdens de participatieavonden (27 januari en 10 februari) hebben we een flink aantal jongeren gesproken. Ook iemand die precies past in de doelgroep ‘opwaarts mobielen’. Hij huurt een woning in VvE Saturnus (de eerste transformatie van kantoor naar wonen in het gebied) en vindt het prima functioneel. De Motivaction groep ‘Opwaarts mobielen’ bestaat voornamelijk uit jongeren. Jongeren die internationaal georiënteerd zijn (met station, Amsterdam en Schiphol zo dichtbij een kans), carrière gericht en geïnteresseerd in nieuwe technologieën.

StartersVoor jonge stellen of jonge gezinnen is het in Amsterdam en Haarlem (maar ook in Hoofddorp) op dit moment bijna niet te doen om een betaalbare huurwoning of koopwoning te vinden. Veel van deze gezinnen zijn op zoek naar een mix van fijn ontspannen wonen en toch in een levendige omgeving. Beukenhorst-West ligt naast het station en is super goed bereikbaar, de vraagprijs ligt een stuk lager dan

5. Doelgroepen Beukenhorst-Westin bovengenoemde steden, er kan nieuw aanbod komen (appartementen goed ingedeeld van ca. 75 m2). Met het straks opgeknapte park er direct naast en volledig winkelcentrum, en goede scholen kan het echt een aantrekkende werking hebben.

Internationaal georiënteerdenMaar ook zou het een prachtige plek voor expats kunnen zijn, alleenstaand of met gezin. Deze groep is heel divers geworden de afgelopen jaren. Lang niet meer alleen de expat die een luxe woning van het bedrijf krijgt toegewezen. Er is een grote groep die als zelfstandige in NL komt werken en een huurwoning zoekt (tussen de € 800- en €1200 per maand). Het liefst In de buurt van Schiphol. Een buitenruimte (het liefst met zicht op het park) is prettig, een tuin vraagt teveel tijd. Beukenhorst-West kan naast goedkope appartementen ook prima ruime luxere appartementen bieden met voorzieningen (wellness, logeerkamers) heel dichtbij of onderin het gebouw.

Mensen die flexibel/tijdelijk iets zoekenIn Hoofddorp wonen veel gezinnen, wat helaas ook scheidingen oplevert. Vaak zijn het de vaders die op zoek zijn naar een goedkope koopwoning in de buurt (omdat de kinderen er op school zitten. In het VvE Saturnusstraat gebouw wonen veel gescheiden ouders. Helaas kennen deze kleine koopwoningen veel te hoge servicekosten en erfpacht, waardoor ze niet meer marktconform zijn en moeilijk te verkopen. Deze groep heeft meestal geen grote beurs, en we verwachten dat er vraag is naar goedkopere, volledig ingerichte appartementen.

Een andere doelgroep voor goedkope ingerichte tijdelijke appartementen zijn statushouders. Hoofddorp heeft een dringend tekort aan goedkope woningen voor nieuwe Nederlanders. Het ministerie heeft een speciale regeling in het leven geroepen om eigenaren/ontwikkelaars te verleiden woningen voor deze doelgroep te ontwikkelen; rugzakwoningen/groepswoning van 4 onzelfstandige eenheden, in de toekomst om te bouwen tot 1 zelfstandige woning.

Senioren, empty nestersHoofddorp barst van de gezinswoningen met tuinen en onderhoud. Zijn de kinderen eenmaal uit huis dan is een gelijkvloers appartement toch wel aantrekkelijk. Ook is er straks een grote golf fitte senioren (75 +) die nog geen zorgbehoefte hebben maar wel kleiner willen gaan wonen, of van hun geld willen gaan genieten en de laatste jaren willen huren. Geen tuin en woning meer om te onderhouden, tijd voor de kleinkinderen. Rustig wonen langs het park.

51

Eigenlijk zijn er op Beukenhorst straks twee hoofdopties A) sloop nieuwbouw, of B) herontwikkeling van een bestaand pand. Bij B kun je ook nog variëren in 5, 10 of definitieve transformatie. Bij wonen gaat het vanwege relatief hoge investeringen al snel over de laatste variant. Het is een kans om in een stedelijk gebied als dit een mix van heel verschillende woonvormen te ontwikkelen. En bovendien voor een veel ruimere doelgroep dan alleen gezinnen (rest van Hoofddorp). In navolging op de in het vorige hoofdstuk genoemde doelgroepen denken we aan de volgende typen woningen:

JongerenwoningenVoortbouwend op de jongeren en starters, internationaal georiënteerd zijn ook groepswoningen wellicht een interessante categorie. Je deelt b.v. een ruime woonkamer en keuken maar hebt daarnaast allemaal je eigen ruimten. Uit de enquête uitgezet online en via een digipanel (en ingevuld door 171 jongeren) blijkt dat alle jongeren een eigen zelfstandige kamer willen. Met eigen keuken, badkamer en wc. Slechts ca.12% (gemiddelde van panel en digitale invulling) wil eventueel een keuken delen. In ruil voor een lagere huurprijs wil 40% wel ruimten als een keuken of werkplaats delen. Ook wil 64% wel in helpen met klussen in ruil voor bv. 15% korting op de huurprijs. Kortom, er zijn incentives mogelijk die kunnen bijdragen aan een haalbare business case. Onzelfstandige wooneenheden leveren interessante huurwaarden op. Of bij goedkope koop zouden ouders hier in kunnen investeren, zoals bij het GAK gebouw in Amsterdam West.

FlexwoningenEr zijn verschillende voorbeelden in Nederland van type woningen die goed zouden passen bij Beukenhorst-West. Flexibel in de tijd aan te passen woningen, fysiek maar ook aanpasbaar op de gezinssamenstelling. Groepswoningen voor jongeren of statushouders kunnen later gewone woningen worden voor gezinnen. Verschillende modules zijn samen te voegen en of weer opnieuw te splitsen. Overgangswoningen, tijdelijk na een scheiding, ingerichte appartementen, appartementen hotel, living apart together, etc…Deze types zijn vooral goed denkbaar aan de drukkere rand langs de en rond de entree van het gebied vanaf het station (noordzijde).

6. Verkenning vernieuwende woonvormenKluswoningenCPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) projecten of Kluswoningen is ook een categorie die het onderzoeken waard is bij transformatie. Veel kantoren bestaan uit kolommen structuren die een nieuwe indeling makkelijk mogelijk maken. Als de gevels er vanaf kunnen en je kunt op deze manier stukken casco verkopen aan particulieren. En kan er een interessant product ontstaan voor goedkope casco woningen. Een groot en goedkoop casco dat je in eigen tempo kunt verbouwen, en zo je droomwoning realiseren. Voor de handige middeninkomens groep is dit een kans. In de praktijk zijn het ondernemende, meer creatieve types en jonge mensen die dit aanspreekt. Dit is wel een heel stedelijk product en zal op kleine schaal (misschien een klein af te zonderen deel van een gebouw) toegepast kunnen worden in combinatie met werk/atelier ruimten.

SeniorenwoningenHoofddorp is jong en zal dus flink gaan vergrijzen. Voorlopig zijn er voldoende woningen beschikbaar in verzorgingstehuizen maar wellicht is het goed deze markt beter te onderzoeken. En speciale leuke concepten voor senioren uit te werken. Met wellness en zorg op afroep. Langs het park kun je rustig wonen aan het groen met voorzieningen heel dichtbij. Makelaar Hoekstra van Eck bevestigd dat er echt vraag is naar goede woningen voor ouderen (zowel in de categorie 55 +, alsook ouder), vooral als huurwoning zodat men lekker kan leven/ genieten van de overwaarde van het verkochte huis.

Gezinsappartementen In een kindvriendelijke omgeving met opvang en scholen in de buurt kan Beukenhorst-West een heel leuk woongebied voor jonge gezinnen zijn. In plaats van een woning met een tuin een woning met een fijn ruim balkon of dakterras en binnentuin waar de kinderen ongestoord kunnen spelen. Vlak in de buurt de kinderboerderij en de fruittuinen.

52

Er is in Beukenhorst-West, helemaal bij toevoeging van nieuwe typen woningen en een goede marketing, ruimte voor een flink aantal nieuwe woningen. In een goede mix van doelgroepen en woningtypen, gefaseerd in de tijd. Of dit nu een gebouw (herontwikkeling) of een cluster van gebouwen (sloop-nieuwbouw) zal zijn. Mits goed vermarkt (branding: urban, creatief, stedelijk, internationaal, etc.) is er ook echt een grote groep woningzoekers van buiten Hoofddorp aan te trekken.

Binnen Beukenhorst-West zijn er verschillende woonmilieus te onderscheiden mede afhankelijk van de locatie binnen het gebied. Aan de rand bij de van Heuven Goedhartlaan de meest stedelijke typen voor de jongere doelgroepen. Sobere goedkope woonvormen, stedelijke, flexibele varianten (short stay, gedeeld, etc.). En meer naar het park de rustigere woonmilieus voor de wat oudere doelgroepen en gezinnen. Delen met eengezinswoningen (stadswoningen) maar voornamelijk appartementen. Appartementengebouwen per gebouw gefocust op een doelgroep, zoals comfortabel wonen voor senioren (‘ontzorgt’), jongeren/starterswoningen, CPO/klusappartementen casco veel ruimte.

In het hele gebied is het belangrijk dat de plinten levendig zijn, ofwel door wonen, ofwel door andere functies (mix van sport, werkruimten, horeca, en kleinschalige detailhandel). Een prettig gebied, als entreegebied vanaf het station waar Hoofddorp trots op kan zijn!

7. Conclusies > transformatiekans Beukenhorst-West

53

3. Plintenanalyse Beukenhorst WestHans Karssenberg (Stipo), Nathalie van Hoeven (Beat Development)

Als onderdeel van het aanjagen van de transformatie van Beukenhorst West hebben we de mogelijkheden geanalyseerd om tot een plintenaanpak te komen, als onderdeel van een betere ‘stad op ooghoogte’.

Inhoud:1. De plint en de levendige straat 2. De plint, menging en duurzaamheid3. Vijf categorieën plinten4. Beukenhorst West nu: korte termijn interventies5. Zeven kansrijke gebouwen voor plintaanpassing6. Waarderingskaart7. Overige mogelijke ingrepen voor een beter Beukenhorst West op ooghoogte8. Totale mogelijk te programmeren plintoppervlakte9. Mogelijke programma’s voor plinten10. Gezamenlijke programmeringsstrategie11. Langere termijn: criteria voor goede stad op ooghoogte bij nieuwbouw

55

Een goede straat met goede beleving voor de voetganger: overdag en ’s avonds zijn er ‘ogen op straat’ en er is interactie tussen de begane grond van de gebouwen, de plinten, en de straat. Er is een rijkdom aan materialen en er zijn andere mensen en menselijke activiteit op straat te zien. Er is een goede balans tussen auto en voetganger en er zijn voldoende elementen om het geluid van verkeer te filteren; de stemmen van andere mensen zullen dichtbij klinken. Het straatprofiel is niet te breed en de gebouwwand zorgt met de stoepbreedte voor beschutting. De hoogte van de plint is meer dan 4 m waardoor de plint flexibel is om zowel wonen, winkels, cafés en allerlei andere functies op te nemen.

56

1. De plint en de levendige straatDe plint is de begane grond van een gebouw. Het is het belangrijkste gedeelte voor een hogere en levendiger kwaliteit van de openbare ruimte. De plint is het gedeelte van het gebouw dat voetgangers het meest zien als ze over straat lopen. De openbare ruimte kan heel mooi zijn, maar als de plint niet goed is, voelt de ruimte alsnog doods aan. Goede plinten zijn dus belangrijk voor de beleving op straat. En wil Beukenhorst West werkelijk een belangrijke schakel worden, met goede loop- en fietsroutes, op de route van station naar winkelhart, dan is het van belang dat de route op een flink aantal plekken leeft, overdag en ’s avonds.

2. De plint, menging en duurzaamheidPlinten zijn daarnaast van belang voor de duurzame ontwikkeling van het gebied. Een van de redenen dat Beukenhorst West nu al zo vroeg (na iets meer dan 25 jaar) in verval raakt is dat het een monofunctioneel gebied is. De centrale ligging in het Stadscentrum vraagt om een meer gemengd gebruik, waarin in de toekomst wonen, werken, leren, sporten, uitgaan en ontspannen door elkaar lopen. Juist de plint kan steeds andere functies in zich opnemen. Elk decennium brengt zijn eigen wensen met zich mee. Winkelketens en sportformules komen en gaan. Een goede plint heeft een direct gezicht aan de straat en kan met de eisen van de tijd mee veranderen. Goede plinten zijn dus niet alleen belangrijk om op de korte termijn een levendiger route te maken, maar ook om op lange termijn een duurzamer functionerend gebied te maken, dat kan “mee ademen” met de wensen van de tijd.

De plinten zijn het meest bepalende deel van het gebouw voor hoe voetgangers de stad op ooghoogte beleven. De hybride zone is de overgangszone van privé naar openbaar en is ook zeer bepalend. Als hier wat planten, een bankje staan is de sfeer op straat direct veel menselijker.

58

3. Vijf categorieën plintenOm te zien welke veranderingen er op korte termijn mogelijk zijn, hebben we de plinten in vijf categorieën ingedeeld:

A Goede plint: goede fysieke structuur en goed gebruik / programma

B Potentie voor goede plint: goede fysiek structuur, ander gebruik / programma nodig

C Potentie voor goede plint, minder goede fysieke structuur, kleine transformatie nodig

D Slechte plint, slechte fysieke structuur, ingrijpende transformatie nodig

E Slechte plint, geen transformatie mogelijk tenzij sloop nieuwbouw gebouw.

Elke plint is natuurlijk aan te passen, maar wel oplopend in de tijd en in termen van investering. Label A is al goed, label B is als eerste daarna te bereiken. Label E heeft de langste adem nodig en de meest ingrijpende en in termen van investeringen meest omvangrijke van vernieuwing, maar betaalt zich uiteindelijk ook het meeste terug.

59

Kijken we naar de Beukenhorst West nu, dan is het totaalbeeld dat er geen enkel gebouw is met een dusdanige fysieke structuur dat daar nu al direct plintfuncties in kunnen. Omdat de meeste gebouwen ‘van de weg af’ zijn gebouwd, krijgt de meerderheid, 24 van de 40 objecten, het label E. Er is daar geen goede plint mogelijk tenzij er sloop-nieuwbouw wordt gepleegd. De straatprofielen zijn (veel) te breed en de balans slaat door naar de auto.

Al direct bij het station zijn de trappen van het tegenover gelegen Pharos-gebouw dermate hoog dat er geen verbinding meer is met de stad op ooghoogte. Goed functionerende plintruimtes zijn daardoor niet mogelijk.

De parkeermuren, spiegelglasgevel, het parkeerterrein ervoor en de van de weg af gelegen situering maken toevoeging van plintfuncties bij veel gebouwen onmogelijk.

Als we deze 24 gebouwen verder buiten beschouwing laten dan blijven er 16 over. Van die 16 zijn er 6 gebouwen die wel C of D hebben (plinten waarvan de fysieke structuur is aan te passen), maar die aan de doodlopende Saturnusstraat liggen. Deze eindigt momenteel in de slagboom van de VVE Saturnus blokken, en de rondom gelegen rommelige ruimte. Je kunt bij deze panden werken aan plintenverandering, maar de kosten zullen vrij hoog zijn en op dit moment lijkt er geen aanleiding te zijn om er op plintniveau veel te investeren. Het gaat om Barentz (Bouwstate),

4. Beukenhorst West nu: korte termijn interventies

60

Voorbeeld van een gebouw waar geen toevoeging van plinten mogelijk is door de halfverdiepte parkeergarage. Om de hoek richting het park is wel toevoeging van extra volume mogelijk, waarbij het restaurant in de plint zou kunnen worden geplaatst.

Ook rondom Beukenhorst West zijn de plinten niet goed aangesloten op de straat. Links bij het station, rechts bij het nieuwbouwproject De Fruittuinen.

Planetary B&C (Van Wilsum), Saturnusstraat 17 (Merin), Azura Center (MN Services), en Azora (Prominus). Er zijn 2 gebouwen die ook niet in de eerste route liggen: het Valad-gebouw aan de Jupiterstraat 1 en Flamingo aan de Planetenweg 2 (Merin). Dit zou hooguit veranderen als Stena zou besluiten zijn terrein te gaan herontwikkelen. De twee gebouwen hebben een zodanige uitstraling dat het moeilijk voorstelbaar is dat een plintaanpak alleen voldoende oplevert; een integrale aanpak lijkt in dit gebied meer kansrijk.

Dan is er nog 1 gebouw, het Porto Kali gebouw aan de Jupiterstraat 222 in het ‘hof’ tegenover het Parkeergebouw. De gevel is geheel van spiegelglas en niet uitnodigend, maar op zich zouden hier relatief eenvoudig aan de straat 3 units te realiseren zijn. Deze zouden in deze strook echter alleen komen te staan, en zijn niet gelegen aan een doorgaande route.

61

Van de in totaal 40 gebouwen in Beukenhorst West blijven er dan 7 gebouwen over waarvan het interessant en voor het gebied kansrijk is om daar naar plintverandering te kijken. We behandelen ze in volgorde van belangrijkheid. Het aantal units is gebaseerd op een inschatting van de beukmaat en de kolommen van het gebouw en geven dus het maximale aantal units aan. Als een functie zoals een fitnesssalon zich aandient zal die zich willen bedienen van meerdere units ineen.

1. Gebouw van APF, Neptunusstraat 2 (Planetenweg zijde), plintlabel C, max 10 units (2 x 5)In theorie zouden hier 10 units kunnen komen, en goede functies op de begane grond hebben een vrij directe relatie aan de straat. Elke unit is dan 36 m2; grotere units door samenvoegen kan natuurlijk ook; de gebouwstructuur laat 2 x 5 eenheden toe. Daarnaast zou de centrale ingang van het gebouw aan de zijde van de Planetenweg moeten komen. Bovendien staat het nu 100% leeg (afgezien van tijdelijk gebruik) en is APF zich op zijn strategie aan het bezinnen.

2. Neptune One van IVG, Neptunusstraat 71 (Planetenweg zijde), plintlabel C, max 5 unitsHet overgrote deel ervan leent zich niet voor een ingreep, maar aan de zijde van de Planetenweg zijn er 5 units te creëren. Dan moet wel het haaks parkeren ter plekke worden aangepast. Daarnaast zou het ook hier goed zijn als er een ingang aan de zijde Planetenweg komt.

5. Zeven kansrijke gebouwen voor plintaanpassing

Neptune One van IVG

Gebouw van APF

62

3. Planetary A van Van Wilsum, Planetenweg 115, plintlabel C, max 5 unitsDeze gevel is onderdeel van het totale complex van Van Wilsum waar voorheen InHolland in was gevestigd. De gevel langs de Planetenbaan tot de ingang naar de ondergrondse parkeergarage zou meer open kunnen worden gemaakt en een publieksfunctie kunnen krijgen. Er bevinden zich enkele parkeerplekken die dan (deels) moeten worden opgeheven of elders moeten worden ondergebracht.

4. Hilton Hampton, Neptunusstraat 1 (Planetenweg zijde), plintlabel D, max 7 unitsDe vleugel langs de Planetenweg heeft een opengewerkte begane grond met parkeerplekken eronder, terwijl er in de garage structureel plekken leeg staan, en een waterpartij die nergens heen gaat. Het gebouw staat daardoor op forse afstand van de Planetenweg tegenover het groene veldje. Het zou interessant zijn te bestuderen of de begane grond dicht zou kunnen worden gezet, met een uitbouw tot aan de Planetenweg over het huidige water. Dat vraagt investeringen, maar brengt de eigenaar ook een groter en beter op de doorgaande weg gericht verhuurbaar oppervlak op. Op hele korte termijn zou de kopgevel kunnen worden versierd.

Planetary A van Van Wilsum

Hilton Hampton

63

5. Morena Building van Fortress, Planetenweg 80, plintlabel C, max 6 unitsNet als bij Delta D geldt dat als de andere plinten succesvol worden veranderd, deze plinten kunnen worden meeveranderd. Hier kunnen 6 units worden gecreëerd.

6. Delta D van Porto Kali, Planetenweg 61, plintlabel D, max 3 unitsAls de andere plinten aan de Planetenweg worden opgepakt dan zijn er aan deze zijde van de Planetenweg eventueel ook enkele plintunits te creëren in dit gebouw, naar schatting 3. De gevelstructuur met smalle kolommen beperkt de mogelijkheden voor een echt meer open beeld.

Delta D van Porto Kali

Morena Building van Fortress

64

7. De Horsten van MPC, Planetenweg 11, plintlabel D, max 3 unitsOok hier geldt dat, met wat meer moeite, er naar schatting 3 plintunits zijn te creëren. Dit is pas aan de orde als de andere gebouwen in het gebied ook mee doen. Het spiegelglas moet worden opengewerkt op de begane grond.

65

6. Waarderingskaart

A Goede plint: goede fysieke structuur en goed gebruik / programma B Potentie voor goede plint: goede fysiek structuur, ander gebruik / programma nodig C Potentie voor goede plint, minder goede fysieke structuur, kleine transformatie nodig D Slechte plint, slechte fysieke structuur, ingrijpende transformatie nodig E Slechte plint, geen transformatie mogelijk tenzij sloop nieuwbouw gebouw.

66

7. Overige mogelijke ingrepen voor een beter Beukenhorst West op ooghoogteAndere, verder uit te werken, ingrepen op relatief korte termijn kunnen zijn:1. betere aankleding en inrichting stationsuitgang bij

Planetenweg2. een betere oversteekbaarheid van de Van Heuven

Goedhartlaan voor voetgangers; waar mogelijk het beperken van extra opstelstroken bij kruispunten om de overmaat aan ruimte voor de auto wat meer te beperken

3. aansluitende betere verbinding naar de Saturnusstraat voor voetgangers komend vanaf station

4. toevoeging tijdelijk programma aan grasveld op hoek Van Heuven Goedhartlaan / Planetenweg

5. autovrij maken en herinrichten “Kometenplein” (bij Saturnusstraat / Planetenweg) als verblijfsplein

6. veel meer verbindingen van en naar het bospark7. tijdelijke benutting parkeerterrein bij Stena, Marsstraat 18. publieke functie in gebouwen van Van Wilsum (voormalige

InHolland); de binnentuin als extra voetgangersroute beschikbaar stellen voor het publiek

9. groen aankleden buitenzijde twee parkeergarage gebouwen Valad

Ingrepen op langere termijn:1. herontwikkeling station bij Mercuriusplein2. integrale herontwikkeling van de fietsenstalling met aan de

buitenzijde op de straat gerichte begane grond ruimtes3. stationsuitgang bij Planetenweg omvormen tot gelijkwaardige

stationsentree4. minder rijstroken Van Heuven Goedhartlaan zodra

verkeersdoorstroming op hoger schaalniveau dat toestaat5. waar mogelijk betere oversteekbaarheid voor voetgangers van

de Planetenweg, in het bijzonder in het eerste gedeelte vanaf de Van Heuven Goedhartlaan

6. integrale herontwikkeling van clusters langs parkrand; parkeren op straat en achter gebouwen tegen parkrand aan verplaatsen naar parkeergebouwen

7. integrale herontwikkeling van cluster langs Kruisweg in relatie met overzijde; Kruisweg omvormen naar profiel ter hoogte van centrum

8. opschonen en op voetgangers inrichten terreinen door VVE Saturnus

67

Als in de beschreven zeven gebouwen alle plinten open gewerkt zouden worden, dan zou het in totaal om een geschatte toevoeging van 39 units gaan; een totale geschatte oppervlakte van 1.365 m2 (afhankelijk van de diepte van de panden; per unit gaan we vooralsnog uit van 35 m2); lopen plinten dieper door dan gaat het totaal richting de 2.000 m2.

Tellen we dan ook de overige plinten er nog bij op dan loopt het totaal op naar een geschatte oppervlakte van tussen de 2.500 en 3.500 m2. Op korte termijn kunnen daar nog eventueel extra te plaatsen volumes in losstaande objecten op onbenutte (parkeer)terreinen aan worden toegevoegd. Zolang er echter plinten in lege gebouwen vrij zijn heeft het vullen daarvan prioriteit, mits de business case dat toelaat. Op langere termijn kunnen daar bij herontwikkeling en sloop-nieuwbouw nieuwe volumes bij komen.

8. Totale mogelijk te programmeren plintoppervlakte

68

Zodra plinten beschikbaar komen, is de vraag met wel programma we ze in dit gebied zouden kunnen vullen. Het doel is om bij verandering alleen in te zetten op functies die publiek genereren.

We denken voor dit gebied aan:1. Horeca zoals broodjeszaak, café, bijzondere

restaurantformule, food market, lunchroom. Het zou goed zijn daar op korte termijn voor het gebied als geheel een stap voor te zetten.

2. Leisure functies zoals fitness, sportschool, yoga; nieuwe formules die regelmatig opkomen en dan naar nieuwe ruimte zoeken. Dit type functies leidt tot nieuwe bezoekersstromen naar het gebied en mits vormgegeven tot meer interactie tussen binnen en buiten.

3. Maakbedrijven met baliefunctie, fietsenmaker, bierbrouwer, koffiebranderij, etc.

4. Cultuur en creatieve werkruimtes zoals exposities en ateliers met uitstraling naar buiten, dans, muziekschool, kleinschalig filmhuis, yoga.

5. Winkels: bij “plinten” wordt hier vaak snel aan gedacht. Dat is in dit gebied echter niet de eerst voor de hand liggende functie. Er is een sterk winkelhart nabij. Door internet winkeloppervlaktes lopen terug (de branche zelf verwacht met 40%). Op langere termijn, als er meer in het gebied gewoond wordt, ontstaat er vanuit het gebied zelf wellicht draagvlak voor een kleinschalige winkel voor dagelijkse goederen, maar dit is de komende jaren nog niet aan de orde. Op korte termijn kan wel in samenwerking met de winkeliersvereniging van Hoofddorp centrum worden gedacht aan pop-up winkels. Voorwaarde is dat het functies zijn die een eigen publiek aantrekken en dat de openingstijden ruim genoeg zijn.

9. Mogelijke programma’s voor plinten6. Wonen: gewoon goed wonen op de begane grond; de

plintruimte kan dan in een later stadium ook alsnog door andere functies worden bezet (flexibiliteit); als mensen een goede hybride zone hebben (de overgangszone van privé naar openbaar) van 0,5 tot maximaal 2 meter voor de deur hebben waar ze een bankje en wat planten kunnen neerzetten; dit werkt alleen als de ruimte erachter ook direct bewoond is en een deur aan de straat heeft. Woonfuncties op de begane grond vergroten ook de kans op “licht op straat” in de avond.

7. Persoonlijke verzorging zoals kapsalon, schoonheidssalon, schoenmaker; maar dit zijn wellicht al te veel winkelfuncties die in het winkelcentrum thuis horen en die meer aanloop nodig hebben.

8. Maatschappelijke functies zoals onderwijs, kinderdagverblijf, fysiotherapie; mits met voldoende uitstraling naar straat (geen afgeplakte raampartijen).

Als voldoende eigenaren willen mee doen is het belangrijk om hier een duidelijker visie op uit te werken. Daarin moet ook aandacht zijn voor een aantal voor de identiteit bepalende trekkers.

69

10. Gezamenlijke programmeringsstrategie

De plinten in het gehele gebied Beukenhorst West, als schakel tussen winkelcentrum, Bospark en station zullen sterker tot leven komen als er een gezamenlijke programmeringsstrategie wordt ingezet.

Er is een kwartiermaker nodig die eigenaren stimuleert om plinten te openen, die verbinding legt met nieuwe initiatieven en programma om in de plinten onder te brengen en die waar nodig de business case mede helpt te ontwikkelen.

11. Langere termijn: criteria voor goede stad op ooghoogte bij nieuwbouwBij toekomstige herontwikkeling is het van belang dat voor een goede stad op ooghoogte de volgende criteria als uitgangspunt worden genomen. Het gaat om criteria op het niveau van afzonderlijke gebouwen, van straten en van het gebied als geheel.

Op het niveau van gebouwen:1. Kleinschalige plinteenheden: ideaal is 4 – 10 meter breedte per

eenheid, zodat er een grote variëteit aan functies kan ontstaan. Daarnaast is de kwaliteit van de functies van belang: op de uitstraling naar de straat gericht, geen zielloze ketens.

2. Goede hybride zone: de overgangszone van privé naar openbaar, waarin de gebruikers een bankje en wat planten kunnen zetten is sterk bepalend voor hoe de bezoeker zich op straat voelt. De zone moet minimaal 0,5 en maximaal 2 meter vanaf de gevel zijn. Gevels moeten een ‘verandagevoel’ bieden met in- en uitspringen en een goede relatie tussen binnen en buiten. De begane grond mag niet worden opgetild (door halfverdiepte parkeervoorzieningen bijvoorbeeld) zodat er een directe relatie tussen binnen en buiten is.

3. Karaktervolle architectuur: de architectuur moet een rijk karakter hebben, en rijkdom in materiaal, architectuur die 5 km/u details omarmt. Reclamevoering en bedrijfsaanduidingen moeten passend zijn, geen neonboxen maar losse belettering. Geen grote glazen oppervlaktes omdat die te veel spiegelen en het geluid van verkeer op straat weerkaatsen.

70

4. Verticale oriëntatie: de belangrijkste lijnen van de gevel moeten verticaal lopen, en in verticale afwisselende delen zijn opgedeeld, zodat het zicht wordt opgebroken in delen die aangenaam zijn om langs te lopen.

5. Hoge flexibiliteit: plinten moeten minimaal 4 m hoog zijn zodat ze door de decennia heen steeds wisselende functies kunnen herbergen, van cafés, restaurants, winkels, werkruimtes tot woningen en mengfuncties. Het bestemmingsplan moet deze flexibiliteit ook toestaan.

Op het niveau van straten:1. Gebruikerscomfort en zitten: de straat moet plezierig zijn om

in te wandelen en fietsen. Er moet fysiek comfort zijn met beschutting tegen regen en wind; plekken in de zon; en goed beheer en schoonmaak. Er moeten veel mogelijkheden zijn om te zitten: banken, maar ook randen, plantenbakken met een brede rand, trappen naar het water etc. Er moet balans zijn tussen private en publieke zitplekken. Het totaal moet een aangenaam beeld geven, waarin mensen naar andere mensen kunnen kijken.

2. Gevarieerd programma: een goede straat of gebied heeft minstens 10 goede deelplekken, elk met 10 goede redenen / activiteiten om er te zijn. Per 100 m gevel moeten er minimaal 10 deuren aan de straat zijn (en dus meer redenen om woningen, plekken, winkels, cafés, en woningen overdag en ’s avonds te bezoeken). De straat moet plek bieden aan fysieke activiteit, spelen, interactie, ontspanning (kinderen van verschillende leeftijden, volwassenen, ouderen); tijdelijke activiteiten (markten, festivals, tentoonstellingen; zowel voor mensen met een kleine EN een grotere beurs) en zowel in zomer als in winter leven bieden (hoe functioneert de straat

door de seizoenen heen).3. Goede verhouding breedte-hoogte, bomenrijen, wayfinding:

de ‘definitie’ van de straat moet kloppen: de hoogte van de gebouwen moet tenminste de helft van de straat zijn. Te brede straten, meestal door te veel rijstroken, voelen meestal niet comfortabel. Voor pleinen is de ideale maat rond de 50 x 50 m (dan kunnen mensen nog de gelaatsuitdrukking van anderen op het plein overal lezen en onbewust taxeren of ze veilig zijn). Het straatbeeld moet variatie in gebouwen bieden (variatie zonder dat de straat rommelig wordt). Goede bomenrijen helpen (bomen kunnen een straat creëren waar je je in thuis voelt; zorg ervoor dat de bomenrij doorloopt op kruispunten). De straat moet een duidelijk begin en einde hebben (bijvoorbeeld met een markant gebouw, monument, park of plein) en elementen accentueren zoals entrees, uitgangen, looplijnen en oversteekplekken (natuurlijke wayfinding voor voetgangers).

4. Balans voetgangers – auto’s: de auto mag niet dominant zijn in ruimte en geluid. Er moeten voldoende parkeervoorzieningen zijn. Het autoverkeer moet door het straatprofiel, eventuele drempels en shared space automatisch vertragen. Er moeten ogen zijn op straat zodat voetgangers zich veilig voelen. Voetgangers moeten op veel plekken gemakkelijk kunnen oversteken zodat de beide straatzijden niet los van elkaar komen te staan.

5. Goed beheer en management: goed straat- / plint- / plek-management moet ervoor zorgen dat de straat als geheel de juiste portfolio mix kent, dat lege plekken worden opgevuld, dat winkel- en gebouweigenaren voor hun gevels en hybride zones zorgen, en dat af en toe evenementen en markten etc worden georganiseerd, etc.

71

Op het niveau van het gebied:1. De ziel van het gebied: het gebied, de plek, de straat moeten

een specifieke identiteit hebben en een coherent en toch gevarieerde stedenbouw (balans tussen diversiteit en coherente architectuur). Er moet een duidelijke en intuïtieve ‘wayfinding’ zijn: voetgangers moeten op natuurlijke wijze hun weg naar de belangrijkste route kunnen vinden, zonder al te veel bebording; richtingaanduidingen, kaarten en informatiepunten voor fietsers en voetgangers moeten tegelijkertijd de juiste routeinformatie bieden.

2. Onderscheidende functies en dichtheid: in het totaal moeten er functies aanwezig zijn met een betekenis voor de hele stad of regio. De dichtheid van het gebied als geheel draagt bij aan de toename van het aantal potentiële gebruikers en nabije functies.

3. Aanwezigheid van cultureel en economisch kapitaal: economisch kapitaal in de directe omliggende buurten biedt koopkracht bieden voor publieksfuncties; cultureel kapitaal zorgt voor mensen die straten, parken, pleinen en plekken gebruiken.

4. Goede positie in stedelijk weefsel en aan loop- en fietsroutes: er moeten loopstromen zijn, overdag en ’s avonds. Bij 5-20 passenten per breedtemeter stoep is de situatie ideaal. (Met minder dan 5 voelt de straat desolaat; met meer dan 20 gaan mensen botsen en raken ze geïrriteerd.) Hoe fijnmaziger het stratenpatroon, hoe meer keuzes voetgangers hebben, hoe hoger de kwaliteit voor voetgangers. Vanaf meer dan 200 m zonder kruispunt kan het al kritiek worden voor voetgangersstromen. Er moeten goede en natuurlijke verbindingen zijn naar pleinen en parken waar voetgangers kunnen ontspannen.

5. Strategie: de aanwezigheid van een lange termijn strategie voor het gebied. Heeft de gemeente en/of een coalitie van eigenaren / gebruikers een perspectief voor hoe het gebied, de straat, de plek zich op lange termijn moet ontwikkelen? En is er een coalitie van partners die initiatief nemen; ruimte voor de gemeenschap om eigenaarschap te ontwikkelen (zijn er mensen die willen investeren en op korte en langere termijn verbeteringen willen realiseren)?

Deze criteria dienen als een toets voor nieuwbouw- en transformatieplannen. Het is niet nodig dat ALLE criteria altijd overal gelden. Vooral de aansluiting van binnen op buiten en het opbreken naar een menselijke maat van 5 km / u zijn cruciaal.

72

Bijlage: analyse plinten per adresAdres Naam gebouw Eigenaar

Plint

label

Te

creëren

units

Verbinding met straat

Jupiterstraat 001-039 Pluspoint IV Valad C 4 goedkope uitstraling, spiegelglas

Jupiterstraat 042-060 Jupiter PropCo E 0 veel ruimte voor weg, goedkope uitstraling, niet aan weg gelegen

Jupiterstraat 051-069 Airport Plaza Merin E 0 ingesprongen plint, niet aan de weg, boomstrook ervoor

Jupiterstraat 092-102 Pluspoint II Valad E 0 niet aan weg gelegen, kruisvormig gebouw

Jupiterstraat 160 Pluspoint I Valad E 0 niet aan weg gelegen, kruisvormig gebouw

Jupiterstraat 162 Crowne Plaza

Holiday Inn

(Pluspoint III)

voorheen Valad E 0 niet aan weg gelegen, kruisvormig gebouw

Jupiterstraat 202-220 East Building Porto Kali E 0 niet aan straat gelegen, spiegelglas

Jupiterstraat 222-248 North Building voorheen Porto

Kali

C 3 spiegelglas, perkje

Jupiterstraat 250-268 South Building Porto Kali E 0 niet aan straat gelegen

Jupiterstraat Pgebouw Parkeergebouw Valad E 0 kille uitstraling, tralies

Marsstraat 001-043 Stena Realty E 0 zeer veel ruimte op p-terrein, spiegelglas, niet aan de weg

Mercuriusplein 001-063 Pharos NS Poort E 0 opgetild aan stationszijde, te hoge trap, plint onmogelijk

Mercuriusplein stalling Fietsenstalling NS E 0 laagbouwdak, rommelige en onoverzichtelijke uitstraling

Neptunusstraat 001 Hilton Hampton Rendite Fonds D 7 kopgevel trappenhuis versieren? BG + water Zuidvleugel dicht? Hier

Brett?

Neptunusstraat 002-020 APF C 10 Ingang naar Planetenweg! 2 x 5 units aan beide zijden knik

Neptunusstraat 015-037 Beukenhaghe Vastned E 0 Alleen als Pterrein wordt opgeheven en park dan 6 plintunits mogelijk

Neptunusstraat 041-063 High Five Nuclear

Research

E 0 Alleen als Pterrein wordt opgeheven en park dan 11 plintunits mogelijk

Neptunusstraat 071-091 Neptune One IVG C 5 En evt nog 5 units aan zijstraat; Ingang naar Planetenweg!

Neptunusstraat Pgebouw Parkeergebouw Valad E 0 kille uitstraling, tralies

Planeetbaan 002 Beukvoorde

(Crowne Plaza)

Beukvoorde E 0 van de weg afgekeerd

Planeetbaan 004 Kosmos Achmea E 0 van de weg afgekeerd

Planetenweg 002-022 Flamingo Centre Merin D 3 goedkope uitstraling, roze spiegelglas, terug ingesprongen plint

Planetenweg 005 Crown Business

Center Schiphol

De Raad

Vastgoed

E 0 halfverdiepte p-garage, groenstrook, ander deel van weg af gelegen

Planetenweg 011-041 De Horsten MPC E 0 moeilijke plint, van de weg af, muurtje, spiegelglas, ingesprongen

Planetenweg 043-059 Delta C Porto Kali E 0 moeilijke plint, van de weg af, spiegelglas, lastige gevel

Planetenweg 061-081 Delta D Porto Kali D 3 moeilijke plint, evt tweede deel wat units, maar lastige gevel

Planetenweg 080 Morena Building Fortress C 6 lastige gevel, haaks parkeren opheffen, perkje

Planetenweg 083-097 Delta B Prominus E 0 Kometenplein; moeilijke plint, van de weg af, spiegelglas, lastige gevel

Planetenweg 099 Delta A Prominus E 0 Kometenplein; moeilijke plint, van de weg af, spiegelglas, lastige gevel

Planetenweg 115 Planetary A Van Wilsum C 5 langs de Planetenweg; parkeren voorlangs opheffen

Saturnusstraat 001-015 Barentz Bouwstate D 2 vol, veel pterrein, ingesprongen deel terras? Of uitbouw op P naar

straat?

Saturnusstraat 012 Planetary B&C Van Wilsum C 4 groen en haaks parkeren opheffen, nut?

Saturnusstraat 016-024 Planetary B&C Van Wilsum C 5 en nog 5 om de hoek in binnenstraat naar Diamant; groen en haaks P

opheffen

Saturnusstraat 017-023B Merin C 7 4 aan straat, 3 aan ingesprongen deel, maar dan haaks parkeren

opheffen

Saturnusstraat 025 Azora Prominus D 4 3 aan straat, 1 aan ingesprongen deel, maar dan haaks parkeren

opheffen

Saturnusstraat 030 De Diamant TOGA E 0 stand alone van de weg af, spiegelglas

Saturnusstraat 035-153 VVE Saturnus E 0 zeer slechte uitstraling openbare ruimte, gebouw leent zich niet voor

plinten

Saturnusstraat 040-044 Azura Center MN Services E 0 los gebouwtje van de weg af, spiegelglas, wel mooie vijver voor de

deur

Saturnusstraat 046-062 Azura Center MN Services C 4 haaks parkeren opheffen; nut?

Saturnusstraat 155-273 VVE Saturnus E 0 zeer slechte uitstraling openbare ruimte, gebouw leent zich niet voor

plinten

73

Bronnen criteria:• The City at Eye Level (Stipo met 90+ co-auteurs)• Jan Gehl: Close Encounters with Buildings• Alan Jacobs: Great Streets; Great Boulevards.

Meer weten:“The City at Eye Level” is een open source en internationaal kennisnetwerk, georganiseerd door Stipo. Voor meer informatie, downloads en om feedback te geven om de criteria verder door te ontwikkelen, ga naar:- website en downloads: www.thecityateyelevel.com - lid worden van de community: www.facebook.com/thecityateyelevel - mail: [email protected].

74

4. Ontwikkelingsstrategie Beukenhorst West en kantorenloods

“20 dagen notitie”, Hans Karssenberg en Nathalie van Hoeven, 8 maart 2016

77

Vraag aan Kantorenloods1. Zet een systeem van ‘kantorenloods’ op die bij de

Haarlemmermeer past. Doel: leegstaande kantoren aanpakken, omzetten naar wonen, nieuwe werkvormen en andere functies.

2. Eerste half jaar focus op Beukenhorst-West. Eigenaren, quick scans plinten en woningmarkt en mee vormen strategie, concrete voorbeeld business cases op gebouwniveau.

3. Komen tot een eigen business case zelfstandige kantorenloods.

Ambities gemeente voor Beukenhorst West• Beukenhorst West als onderdeel Hoofddorp Centraal: cruciale

schakel tussen station, park en winkelhart.• Naar gemengd stedelijk woon-werk-leefgebied dat past bij

centrumpositie.• Open proces met stakeholders.• Route station-park-winkelhart maken, oa met goede plinten

in Beukenhorst West.• Herontwikkeling gebied actief aanjagen maar markt bepaalt

tempo.

Gevolgde aanpak• 1-op-1 gesprekken met eigenaren, grote huurders,

initiatiefnemers en ondernemers.• Mobiliseren nieuwe investeerders.• Publieksavonden met jongeren over jongerenhuisvesting en

eigenaren/ondernemers over plintenaanpak.• Voor handelingssnelheid: opzetten kennissysteem op

pandniveau (gegevens eigenaren, oppervlaktes, vraagprijzen huur, leegstand, milieulabels, transformatiekansen, etc etc).

• Gesprekken ‘in huis’ met ambtelijke experts concrete plannen, vergunningen, woonbeleid, kantorenbeleid, leegstandshaarden, retailbeleid, en werving grote huurders.

• Scan plintenaanpak Beukenhorst West, bestaand en toekomstig.

• Scan woningmarkt ism woningmarktexperts intern en extern.• Opzetten business case op gebiedsniveau.• Voorbereiding kantorenloodsfunctie heel Haarlemmermeer:

scan andere ‘brandhaarden’ leegstand en opzetten zelfstandige business case kantorenloods.

• Bijdrage aan kantorenstrategie Haarlemmermeer en presentatie in netwerk kantorenloodsen MRA.

• Samenwerking met Woningloods en Stadsmarketing.

Marktpositie Beukenhorst West• Strategische plek in de Metropoolregio Amsterdam,

nabijheid Schiphol, strand, plassen, Leiden en Den Haag. Gerenommeerde (internationale) ondernemingen in de omgeving, zoals het Hampton by Hilton Hotel, Crocs Europe, Performance Solutions, Global Collect Services, L‘Oréal, Hertz, Walt Disney, TNT, Thomas Cook, CEVA Logistics, Reckitt Benckiser, Abott, Schneider Electric, Asics, SHV Energy, Wyeth, Buma Stemra, Omron en Sanoma Media.

• Sterke kwaliteiten in directe omgeving Beukenhorst West: station, park, winkelvoorzieningen, basisscholen, Kruisweg als entree Hoofddorp. Interne gebiedskwaliteiten Beukenhorst West echter slecht, functionele openbare ruimte, kille uitstraling gebouwen, single tenant, niet meer passend bij huidige kantoorvraag.

• Marktomstandigheden voor kantoren slecht; ruimschoots alternatieve kantoren op hoogwaardiger plekken ên werkplekken (450.000 m2 / 31% leegstand Haarlemmermeer als geheel; behoefte blijft afnemen door krimp grote bedrijven en flexwerken / van 25 m2 naar 9 m2 per persoon)

• Marktomstandigheden wonen gunstig (zie woningmarktscan, volgende punt).

• Beukenhorst West heeft de potentie in zich om voor Hoofddorp een ‘kraamkamer functie’ te vervullen, met ruimte voor startende ondernemers in de plinten, creatieve bedrijven en jongeren en starters op de woningmarkt.

Scan Woningmarkt• Er is voldoende vraag voor de transformatie / herontwikkeling

van heel Beukenhorst West naar wonen. Er is een flinke inhaalslag nodig (afgelopen jaren nauwelijks gebouwd). De markt is veel groter dan het aanbod; tussen 2016-2020 is er in Hoofddorp ruimte voor 3500 woningen extra, en meer bij aantrekken Amsterdammers.

• Er loopt een aantal nieuwe woningbouwplannen, maar die worden geleidelijk en in plukjes van 30 gerealiseerd (ook Tudorpark). Er is vanuit de MRA behoefte aan versnelling.

• Kansrijke doelgroepen voor Beukenhorst West zijn zoekers op de woningmarkt die meer stedelijk karakter nastreven en waarvoor in de bestaande milieus relatief weinig is: jongeren, starters, startende gezinnen, empty-nesters, singles, expats/internationals, spoedzoekers; dus sterk aanvullend op aanbod Hoofddorp.

• De markt geeft aan dat een VON-prijs van € 2550 voor wonen mogelijk is in de Beukenhorst West. Dit maakt de businesscases voor transformatie of herontwikkeling in principe overal in het gebied mogelijk.

78

Situatie Beukenhorst West – transformatie / herontwikkelingsopgave• Kerncijfers Beukenhorst West: het gebied is 19 ha groot. Er

staan 34 gebouwen met een totaalvolume van 155.000 m2 bvo (exclusief parkeergarages). Daarvan staat 60% leeg, dus 90.000 m2.

• De afgelopen jaren is er een cruciale investering gedaan in het opbouwen van een extern netwerk en een open proces waardoor nu gebied, gebouwen en initiatieven bij elkaar komen (maar nog lang niet alle gebouwen doen mee).

• De meeste panden zijn beleggingsobjecten, oorspronkelijk single tenant, nu als noodgreep multi-tenant. Het gaat om voormalige bedrijfspanden waar voorheen (hoofd)kantoren in gevestigd waren van TNT, KLM, Nucleair research, Blue Water; inmiddels verhuisd naar Oost en Zuid.

• Alle eigenaren zijn in principe bereid te verkopen. In 2015 is een aantal panden verkocht (APF, Barentz, Porto Kali, Prominus, Merin). Momenteel is de helft van de panden te koop voor waarden die interessant kunnen zijn voor ontwikkelaars (wonen); de rest nog te duur (nog afwaarderen of voor meerdere jaren verhuurd).

• Al eerder zijn 2 panden omgezet naar hotel en 2 naar wonen; aantal panden recent omgezet naar multi-tenant voor lagere prijs (Diamant, De Raad, Airport Plaza); 1 pand geïnvesteerd in upgraden kantoorfunctie (IVG).

• Alle eigenaren staan positief over het omzetten naar wonen, betere route en plintfuncties. De hebben echter zelf niet de mogelijkheid, bereidheid of deskundigheid om ingrijpend te investeren. Veel wachten op betere tijden of op faillissement. De eigenaren zijn in hun portefeuille gefocust op kantoorfunctie en hebben op één uitzondering na niet de deskundigheid en niet het vermogen om te veranderen naar wonen; de meeste eigenaren (met uitzondering van enkele) willen ook niet aan tafel komen bij interactieve proces.

• Belangrijke showstoppers om de business case voor wonen mogelijk te maken zijn het kettingbeding parkeren en de stapeling van kostenverhaal (waaronder de RIH-bijdrage).

Plintenscan Beukenhorst West• De plinten van alle gebouwen in Beukenhorst West zijn

geanalyseerd en gescoord van A tot E, waarbij A goede plinten zijn, B lichte aanpassingen nodig heeft en E slechte plinten die alleen door sloop-nieuwbouw zijn op te lossen. Alle plinten in het gebied zijn C of hoger.

• Langs de route, waar de plinten prioriteit zijn, zijn er 10 gebouwen en/of plekken geidentificeerd die in meerdere of mindere mate kansen bieden voor quick wins. Met de eigenaren / initiatiefnemers worden hier gesprekken over gevoerd en in 7 gevallen staan zij open voor een aanpak op korte termijn.

• Bij de publieksavonden en met initiatiefnemers zijn gesprekken gevoerd, en via enkele eigenaren dienen zich ook nieuwe kandidaten aan, waardoor er ook een netwerk aan het ontstaan is van kandidaten die graag een plintruimte in het gebied zouden willen. Er is (ook in aanvulling op de ketens in het winkelcentrum) behoefte aan bijzondere en lokale functies zoals koffietentjes, boetiekjes, vintage winkels, meubelmakers en andere ambachten, stomerij, kledingreparatie, producten uit de regio, tweedehandsspullen, etc.

• Er is een concreet initiatief van De Beul / Bret om een nieuw restaurant – terras te openen, op een plek waar dit voor de route en de verbinding met het station heel cruciaal is.

• Daarnaast zijn er ideeën op tafel gekomen om met de leegstaande delen van de parkeergarages aan de slag te gaan en met de achterzijde van het cultuurgebouw.

• Er is een kwartiermaker / plintmanager nodig die plekken, gebouwen en initiatieven bij elkaar blijft brengen.

• Daarnaast zijn criteria geformuleerd waaraan de toekomstige plinten moeten voldoen bij ingrijpende verbouwing, nieuwbouw en sloop-nieuwbouw.

79

Scenario’sHoe gaat op grond van al deze bouwstenen de transformatie en/of herontwikkeling nu verlopen? Er dienen zich drie scenario’s aan, elk met hun eigen voor- en nadelen – waarbij ook heel goed een mengvorm van alle de drie scenario’s binnen het gebied mogelijk is.

Voordelen Nadelen Transformatie / herontwikkeling gebouw-voor-gebouw

Snelle quick wins mogelijk, zoals omzetting afzonderlijke gebouwen naar jongeren- en startershuisvesting

Mogelijkheid ‘kraamkamerfunctie’ met startups, starterswoningen, broedplaats, etc; hier kan wat elders niet kan

Sommige kavels hebben grotere maat en lenen zich wel voor kwaliteitsimpuls

Kans op herhaling “ongelukken”, korte termijninvesteerders met te weinig geld voor gevel en omgeving

Komende jaren ‘verelendung’ gebied Blijvend slechte entree Hoofddorp en

onderbenutting stationsomgeving Te veel dezelfde doelgroepen lager in de markt

Transformatie / herontwikkeling per kavel/cluster

Stapsgewijze aanpak naar hogere gebiedskwaliteit

Gerealiseerde clusters tonen weg naar de toekomst voor andere clusters

Slagkracht op ontwikkeling kansrijke clusters langs Wandelbos en Kruisweg

Behoud deel kraamkamerfunctie

Geen oplossing parkeergebouwen Langduriger investeringstermijnen Afhankelijk van markttempo en medewerking

eigenaren Freeriders profiteren van waardestijging

Transformatie / herontwikkeling hele gebied als geheel

Nieuw imago Hoofddorp in MRA; integrale gebiedskwaliteit, benutten centrumpositie, vormen route

Grootste onttrekking leegstand Lopende kantoorcontracten naar andere

leegstandsgebieden zoals Oost Substantiële bijdrage woonvraag MRA Substantieel draagvlak voor plintfuncties Creëren duurzaam functionerend gebied Snellere opbrengsten voor

gebiedsinvesteringen Integrale oplossing verkeer en parkeren /

parkeergebouwen.

Afhankelijk van vinden 1 grote investeerder / financier

Behoud kraamkamerfunctie en doelstellingen als jongerenhuisvesting afhankelijk van (onderhandelingen met) investeerder en strategie op tussentijd

Duurzaamheid hergebruik materialen aandachtspunt

Partnership gemeente is vereiste.

80

Conclusies Beukenhorst West• Het is voor de korte termijn belangrijk om het herhalen van

“ongelukken” te voorkomen, waarbij er wel naar wonen wordt getransformeerd maar op een manier die de kwaliteit van het gebied eerder verslechtert dan verbetert. Het is door recente verkopen ook reëel dat zich nieuwe initiatieven als deze aandienen. Het is belangrijk dat de gemeente daar geen medewerking aan verleent.

• Voor de ontwikkelstrategie bij het inrichtingsplan is het van groot belang die zo te maken dat die robuust genoeg is om cluster- EN gebiedsniveau aan te kunnen (waarbij enkele gebouwencomplexen van 1 eigenaar een cluster vormen).

• We hebben afgelopen periode ook gewerkt aan de Business case voor de transformatie / herontwikkeling van Beukenhorst West. Daarbij hebben we gekeken welke publieke investeringen nodig zijn en wat toekomstige initiatieven voor transformatie, herontwikkeling en vernieuwing met anterieure overeenkomsten kunnen bijdragen. Het gebied is onderdeel van een groter gebied van station tot winkelcentrum, maar als we de business case voor Beukenhorst West op zichzelf beschouwen dan kan die zichzelf dragen en tot op zekere hoogte ook nog investeringsmiddelen voor de omgeving opleveren. Dit is inclusief een bijdrage voor de kwartiermaker / kantorenloods.

• De reactiesnelheid om tegen initiatieven ‘ja’ te kunnen zeggen zodanig dat ze de gebiedskwaliteit versterken is nu nog te hoog (tegen de 8 maanden, versus in koplopergemeenten in Nederland nu rond de 2 a 3 maanden). Dit is te versnellen met inhoudelijke en financiële spelregels vooraf duidelijk te maken. Het inrichtingsplan zal die verwoorden. Daarnaast is een ‘zachtere landing’ in de gemeente nodig. Hiervoor zullen we apart voorstellen uitwerken.

Vervolgstappen voor transformatie/herontwikkeling Beukenhorst West• Voortzetten van de relatie met eigenaren, investeerders

en initiatiefnemers / ondernemers. Het is belangrijk dat hier geen gat valt door de besluitvormingsperiode die nu aanbreekt.

• Organiseren van de implementatie: kwartiermaker voor de concrete verdere organisatie van plinten, placemaking, en matchmaking tussen gebouweigenaren en nieuwe initiatiefnemers. Die toe leiden naar concrete resultaten.

• Indien de verandering op clustergewijze verloopt zal de gemeente / kantorenloods / kwartiermaker een rol moeten vervullen voor het opzetten van een gebiedsidentiteit en gebiedscommunicatie. Indien de aanpak op gebiedsniveau

gaat spelen dan zal de initiatiefnemer dit doen. In dat geval is het van belang het partnership van de gemeente verder te ontwikkelen.

• Voortzetten van het open proces dat nu is ingezet, voor welk ontwikkelscenario ook wordt gekozen.

Opschaling• Om in de periode hierna (ook) aan de slag te gaan met de

andere gebieden met veel leegstand is gekeken waar er veel leegstand is en de Schipholcontouren niet belemmerend werken voor omzetting naar woningbouw. Dit zal nog separaat worden uitgewerkt, maar momenteel zijn de volgende locaties in beeld: Hoofddorp Noord, Nieuw Vennep De Pionier, Hoofddorp Graan voor Visch, Zwanenburg De Weeren, Zwaanshoek De Hanepoel, Badhoevedorp Jan van Gentstraat en Hoofddorp binnenstedelijke locaties. Te onderzoeken locaties zijn Cruquius aan de dijk, Vijfhuizen en Lijnden West Raasdorperweg.

• Om ook op deze plekken versnelling aan te brengen in het omzetten naar wonen is het belangrijk:

o per locatie inhoudelijke en financiele spelregels te ontwikkelen; en per gebied een business case te ontwikkelen; om zo de snelheid van medewerking verlenen ingrijpend te verhogen

o met eigenaren ter plekke workshops te organisereno een actiever meedenken vanuit de gemeente bij

transformatie- en herontwikkelingsinitiatieveno het te zeer stapelen van kostenverhaal te voorkomen.• Als ook in die andere gebieden een gebiedsbijdrage is te

regelen waarbij er een percentage voor de inzet van de kwartiermaker / kantorenloods is te rekenen kunnen we vanaf begin 2017 tot een zelfstandige businesscase voor de kantorenloods komen.

• Elders in Nederland blijkt dat bij transformatie en herontwikkeling vaak voorinvesteringen nodig zijn, zoals placemaking en communitybuilding, die niet vanzelf van de grond komen. Een aantal overheden heeft inmiddels goede ervaringen met een revolverend fonds om de aanpak mee aan te jagen; geen subsidie maar een voorinvestering met afspraken om die in een latere fase terug te verdienen. Het is gezien de leegstandsomvang de moeite waard om zo’n revolverend transformatiefonds in het leven te roepen.

81

inrichtingsplan en ontwikkelstrategie BIJLAGEN 2016-04-26

Documents

Transcript of inrichtingsplan en ontwikkelstrategie BIJLAGEN 2016-04-26