Bo-Ex Ondernemingsplan 2016- · PDF fileFocus op wonen ... en niet doen als woningcorporatie...

29 juni 2016

Thuis geven Ondernemingsplan Bo-Ex 2016-2020

Ondernemingsplan Bo-Ex 2016-2020

1 �

Inhoudsopgave

Voorwoord en Leeswijzer .................................................................................................... 3

Voorwoord ....................................................................................................................... 3

Leeswijzer ........................................................................................................................ 4

Samenvatting ....................................................................................................................... 5

1: Ontwikkelingen, missie en visie ...................................................................................... 6

Ontwikkelingen ................................................................................................................ 6

Landelijke ontwikkelingen .......................................................................................................................... 6

Lokale ontwikkelingen ................................................................................................................................. 7

Woningmarktontwikkelingen ..................................................................................................................... 8

Missie ............................................................................................................................. 10

Visie ................................................................................................................................. 11

Focus op de doelgroep ................................................................................................................................ 11

Focus op wonen .......................................................................................................................................... 12

Doelmatige inzet vermogen ....................................................................................................................... 12

2: Betrokkenheid bewoners .............................................................................................. 14

STOK ........................................................................................................................................................... 14

Bewonerscommissies ................................................................................................................................. 14

Werkgroepen .............................................................................................................................................. 14

Bo-Ex Panel ................................................................................................................................................ 14

Zelfbeheer ................................................................................................................................................... 14

3: Klantvisie ....................................................................................................................... 16

Klantfocus ................................................................................................................................................... 16

Klantcontact ............................................................................................................................................... 16

Tevreden klanten ....................................................................................................................................... 16

4: Doelgroepen .................................................................................................................. 18

Lage inkomens ........................................................................................................................................... 18

Statushouders ............................................................................................................................................. 18

Starters ....................................................................................................................................................... 18

Kwetsbare doelgroepen ............................................................................................................................ 20


2 �

5: Betaalbaarheid............................................................................................................... 22

Visie ............................................................................................................................................................ 22

Aanpak ........................................................................................................................................................ 22

6: Beschikbaarheid ............................................................................................................ 25

Visie ............................................................................................................................................................ 25

Aanpak ........................................................................................................................................................ 26

7: Duurzaamheid ............................................................................................................... 27

Visie ............................................................................................................................................................ 27

Aanpak ........................................................................................................................................................ 27

8: Kwaliteit ........................................................................................................................ 30

Visie ........................................................................................................................................................... 30

Aanpak ....................................................................................................................................................... 30

9: Wonen en Zorg .............................................................................................................. 32

Visie ............................................................................................................................................................ 32

Aanpak ........................................................................................................................................................ 32

De stenen: geschikte woningen ................................................................................................................. 32

Zorg en welzijn: leefbaarheid .................................................................................................................... 33

10: Organisatie .................................................................................................................. 35

Medewerkers en Cultuur ............................................................................................... 35

Structuur en Middelen .................................................................................................. 36

Governance .................................................................................................................... 37

11: Financiële continuïteit ................................................................................................. 39

Visie ............................................................................................................................................................ 39

Aanpak ........................................................................................................................................................ 39

Bijlage: veilig, gezond en duurzaam ................................................................................. 42


3 �

Voorwoord en Leeswijzer

Voorwoord Bo-Ex is een maatschappelijke organisatie die als kerntaak heeft om mensen met bescheiden

middelen betaalbaar en goed te laten wonen. En zoals ons motto “Wonen begint bij mensen” al

aangeeft, zijn onze huurders (en woningzoekenden) het uitgangspunt van ons handelen. Het draait

immers niet om “de stenen” maar om de mensen die (willen) wonen in onze woningen. Onze

verbondenheid en betrokkenheid bij hen staat dus centraal in onze koers.

Elke vier jaar buigen wij ons heel intensief over die koers en leggen wij die vast in een zogenaamd

Ondernemingsplan. Eind 2015 verstreek de “houdbaarheidsdatum” van het Ondernemingsplan 2012

– 2016. In de afgelopen jaren is er met betrekking tot het werkveld van de woningcorporaties

buitengewoon veel gebeurd. En alhoewel wij onze koers steeds hebben bijgestuurd op wat in onze

omgeving gebeurde, was het zaak om een nieuwe koers te bepalen en deze vast te leggen in een

Ondernemingsplan voor de periode 2016 – 2020.

Dit Ondernemingsplan, getiteld “Thuis geven”, is gebaseerd op de geactualiseerde Woonvisie van de

gemeente Utrecht en de Prestatieafspraken 2016 – 2019 die tussen de gemeente Utrecht en Bo-Ex

begin 2016 zijn overeengekomen. Daarnaast zijn specifiek een drietal belanghoudersdialogen met de

in onze ogen belangrijkste belanghouders gevoerd: één met onze bewonersorganisatie STOK, één met

de gemeente Utrecht in de persoon van wethouder P. Jansen en één met de Ondernemingsraad van

Bo-Ex. Deze waardevolle dialogen vormden eveneens voeding bij de totstandkoming van “Thuis

geven”.

Met “Thuis geven” zetten wij ons naar vermogen in om het voor onze huurders mogelijk te maken om

van hun woning een thuis te maken. Een plek waar je je op je gemak en geborgen voelt. Een plek waar

je aangenaam woont en waar je graag bent. En we willen laten zien dat wij onze verantwoordelijkheid

als organisatie met een belangrijke publieke taak nemen en hoe wij daar invulling aan geven. Wij

willen hiermee tegemoet komen aan het zowel uitgesproken als onuitgesproken

verwachtingspatroon dat de lokale gemeenschap, onze huurders en de gemeente, heeft van Bo-Ex.

En ten slotte willen wij dat onze huurders zich bij ons “thuis” voelen. En dan niet alleen doordat we

hen van een betaalbare en goede woning voorzien. Een goede dienstverlening waarbij wij toegankelijk

en aanspreekbaar zijn en onze medewerkers zich inlevend en respectvol opstellen is van even groot

belang. Maar uiteraard ook dat onze huurders bij ons wat “in de melk hebben te brokkelen”. Dat

schraagt onze verbondenheid met hen.

Utrecht, 29 juni 2016

Johan Klinkenberg,

Directeur-bestuurder Bo-Ex


4 �

Leeswijzer Dit Ondernemingsplan bestaat uit een aantal ‘blokken’. Het eerste deel bestaat uit een beschrijving

van de context waarin Bo-Ex opereert: Bo-Ex is als maatschappelijke onderneming sterk afhankelijk

van haar omgeving, waaronder de Rijksoverheid, de gemeente Utrecht, haar huurders maar ook

bijvoorbeeld de staat van de woningmarkt. Vanuit een analyse van deze omgeving, en met name de

veranderingen daarin, beschrijven we onze missie en onze kijk op de veranderende wereld vanuit onze

positie als Utrechtse woningcorporatie.

Het tweede blok bestaat uit een drietal hoofdstukken (twee t/m vier) gewijd aan onze belangrijkste

belanghouders, onze huurders. In deze hoofdstukken beschrijven we wie onze doelgroepen van beleid

zijn, hoe we hen benaderen en betrekken bij beheer, beleid en besluitvorming.

Onze kerntaken, gericht op betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, kwaliteit en wonen in

relatie tot zorg zijn beschreven in het derde blok, de hoofdstukken vijf tot en met negen. Steeds geven

we kort weer hoe we aankijken tegen de invulling van de taak, gevolgd door onze voorgenomen

aanpak in de jaren die gaan komen.

Zonder een competente organisatie en voldoende financiële middelen kunnen we geen uitvoering

geven aan onze hoge ambities. In blok 4, bestaande uit de hoofdstukken tien en elf, hebben we

beschreven hoe onze organisatie meebeweegt om onze koers gestalte te geven, en hoe we de financiële

continuïteit van Bo-Ex borgen. Ook ver na de horizon van dit ondernemingsplan wil Bo-Ex zich nog

inzetten voor haar missie: goed (gezond, veilig, duurzaam) en betaalbaar wonen voor haar doelgroep.


5 �

Samenvatting

Dit ondernemingsplan komt tot stand na én in een woelige periode in het Wonen domein. Onder

andere de parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet hebben gezorgd voor een nieuwe

positionering van woningcorporaties. Op lokaal niveau zijn in 2015 met de gemeente Utrecht

Prestatieafspraken gemaakt voor de inzet van Bo-Ex in de komende jaren. En na een aantal moeizame

jaren is de regionale woningmarkt weer stevig in de ‘lift’.

Gezien de ontwikkelingen binnen de context waarin Bo-Ex opereert, kiezen we de komende jaren nog

nadrukkelijker dan vroeger voor de laagste inkomensgroep (€<35.739). Onze focus ligt daarbij echt op

zaken die met ‘wonen’ in strikte zin te maken hebben. Ons vermogen zetten we daarbij zo doelmatig

mogelijk in. De prioritering in doelen geven we vorm samen met onze belanghouders.

‘Wonen begint bij Mensen’. En ons ondernemingsplan ook. De komende jaren bouwen we de

betrokkenheid van huurders bij beheer en beleid verder uit, inclusief nieuwe vormen van bijvoorbeeld

zelfbeheer. Met onze huurders werken we een klantvisie uit, die o.a. duidelijk maakt over wat we wel

en niet doen als woningcorporatie anno 2016. Voor een aantal doelgroepen (waaronder starters,

statushouders en mensen die uit de maatschappelijke opvang stromen) is bijzondere aandacht. We

ondersteunen huurders om zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen.

Van de traditionele kerntaken van woningcorporaties is betaalbaarheid de komende jaren prioriteit

nummer één. Dat vertaalt zich in een passende woningtoewijzing, een doelgroepgericht huur- en

huurverhogingsbeleid en diverse onderzoeken en campagnes op dit terrein. Beschikbaarheid van

sociale huurwoningen is prioriteit nummer twee. In een woningmarkt waar de vraag het aanbod sterk

overstijgt, is iedere extra sociale huurwoning van belang. Na een aantal jaren van stagnatie zetten we

weer stevig in op nieuwbouw. Beschikbare instrumenten t.a.v. het beter benutten van de bestaande

voorraad (bijvoorbeeld middels experimenten t.a.v. tijdelijke contracten) zetten we in.

Duurzaamheid en kwaliteit van de woningvoorraad zijn belangrijke doelen in dit ondernemingsplan.

Dit vertaalt zich in stevige ambities. Aan een duurzame woningvoorraad werken we in twee stappen

(gemiddeld label B in 2020, energieneutraal in 2030) via een energiebesparingsprogramma en

bijvoorbeeld de plaatsing van zonnepanelen. Op het gebied van kwaliteit streven we naar veilige,

gezonde en duurzame woningen. Dit doen we o.a. door gebruik van moderne technische

mogelijkheden en een nieuwe wijze van onderhoudssturing.

De nabije toekomst en de uitdagingen daarin vragen om het vasthouden van een aantal Bo-Ex

cultuurwaarden (SPORT, doelmatige bedrijfsvoering, verstandig financieel beleid), maar ook om

vernieuwingen in onze organisatie. Daarbij valt te denken aan de splitsing van Daeb en niet-Daeb, het

belang van een betere en veiligere informatievoorziening en het (aantoonbaar) in control zijn.


6 �

1: Ontwikkelingen, missie en visie

Ontwikkelingen Dit ondernemingsplan komt tot stand na grote wijzingen in de omgeving van Bo-Ex. Het gaat dan

bijvoorbeeld om nieuwe landelijke wetgeving, lokale prestatieafspraken en een aantrekkende

regionale woningmarkt. In het onderstaande worden deze en andere wijzigingen in de omgeving

besproken. Ze bieden de context voor de koers van Bo-Ex die daarna volgt.

Landelijke ontwikkelingen

Dit ondernemingsplan wordt uitgevoerd in het kader van een afgeronde parlementaire enquête

Woningwoningcorporaties en een herziene Woningwet. Deze komt er in essentie op neer, dat

woningwoningcorporaties strikter aan hun kerntaak worden gehouden: het voorzien in een goede,

betaalbare woning aan mensen met een bescheiden portemonnee. Bovendien wordt de kerntaak van

woningwoningcorporaties gescheiden van activiteiten die daar niet toe behoren. De kerntaak mag

worden gezien als een Dienst van Algemeen Economisch Belang (Daeb) en komt daarmee in

aanmerking voor overheidssteun. Andere activiteiten komen daar niet voor in aanmerking: daarom

moeten Daeb en niet-Daeb activiteiten strikt van elkaar worden gescheiden.

Deze herziening brengt voor Bo-Ex geen grote verandering van strategie met zich mee. Bo-Ex heeft

zich altijd laten leiden door het gezegde “schoenmaker blijf bij je leest”, met andere woorden: beperk

je tot activiteiten die direct het wonen van onze doelgroep betreffen. Deze lijn werd enkele jaren

geleden bevestigd in een uitgebreide raadpleging (visitatie) van belanghouders, de huurders voorop,

toen veel woningcorporaties zich een bredere missie toeschreven. De herziening van de Woningwet

kan deels als een reactie hierop worden gezien.

Ten aanzien van haar doelgroep heeft Bo-Ex bijvoorbeeld de huishoudens met een bescheiden

inkomen altijd als haar belangrijkste doelgroep gezien en de middeninkomens veel minder. Met

daarbij wel aandacht voor anderen die ondanks een wat hoger inkomen toch niet zelf in hun

woonbehoefte zouden kunnen voorzien, zoals mensen met een lichamelijke beperking.

De scherpere afbakening van het taakveld van woningcorporaties raakt Bo-Ex wel op een aantal

andere terreinen. Uitgaven aan leefbaarheid worden kwantitatief en kwalitatief ingeperkt.

Kwantitatief door er een maximum bedrag per woning per jaar aan te verbinden. Kwalitatief doordat

het Rijk expliciet benoemd heeft welke activiteiten woningcorporaties geacht worden niet meer uit te

voeren. Deze aanscherping houdt ook een koerswijziging in ten opzichte van de brede wijkaanpak van

het vorige decennium. Ook aan investeringen die in principe wel mogen, bijvoorbeeld in zorgvastgoed

en maatschappelijke vastgoed, worden beperkingen gesteld. Die investeringen zijn alleen toegestaan

daar waar de huurders van de betreffende corporatie wonen.

Nieuwbouw van vrije sector woningen is niet toegestaan, tenzij deze plaats hebben in

herstructureringsgebieden en de markt niet geïnteresseerd is. Bestaande niet-Daeb activiteiten

kunnen doorgaan mits strikt gescheiden van de sociale (Daeb) activiteiten.

Het kabinet stelde in haar hervormingsbrief van september 2013 dat huren “meer in lijn met de

gewildheid” moeten worden gebracht. Het was ook consequent dat vervolgens de WOZ-waarde

onderdeel van het woningwaarderingssysteem werd. Met een verhoging van de huren zou een

aanzienlijk deel van de door het Rijk geïntroduceerde Verhuurderheffing opgebracht moeten kunnen

worden. Een meer marktgericht huurbeleid zou hier de logische uitkomst bij zijn.

Na 2 jaar kwam het kabinet tot de conclusie dat de stijgende huren een flinke stijging van het beroep

op huurtoeslag én een verslechtering van de betaalbaarheid tot gevolg hadden. Om dit tegen te gaan


7 �

werd per 2016 het “passend toewijzen” geïntroduceerd. Dat houdt in dat aan woningzoekenden met

een inkomen beneden de huurtoeslaggrenzen (de ‘primaire’ doelgroep), een bij dat inkomen passende

woning moet worden toegewezen. De hoop en verwachting bij het Rijk is, dat hiermee het groeiende

beroep op huurtoeslag wordt afgeremd en de betaalbaarheid wordt verbeterd. Randvoorwaarde bij de

uitvoering is dat de slaagkansen voor de primaire doelgroep niet achteruit gaan. Daardoor zet dit

echter ook een rem op de “huren meer in lijn met de gewildheid brengen”. Wanneer de huren door

zouden stijgen, zou niet aan de slaagkans kunnen worden voldaan.

In het voorjaar van 2016 heeft de Minister een wetsontwerp naar de Kamer gestuurd, waarin de

mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten wordt geopend. Daaraan gekoppeld is de mogelijkheid

van een periodieke, 2-jaarlijkse inkomenstoets. De bedoeling hiervan is doorstroming te bevorderen:

scheefwoners zouden zo snel mogelijk een plek in de vrije sector moeten zoeken. De ordening die het

Rijk hiermee voor ogen heeft is helder: woningwoningcorporaties zijn er voor de doelgroep van beleid,

zoals door het Rijk gedefinieerd.

Niet direct op het wonen gericht, maar wel van grote invloed op het functioneren van

woningcorporaties, zijn de grote decentralisaties in de zorg. De AWBZ is afgebouwd en de

verantwoordelijkheid voor het leveren van lichte vormen van zorg is bij de gemeente neergelegd. De

basis daarvoor wordt gevormd door de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Deze decentralisaties

hebben in het algemeen tot gevolg dat mensen die lichte vormen van zorg nodig hebben, deze niet

meer in een instelling krijgen, maar thuis. Daarbij gaat het niet alleen om ouderen, maar ook om

psychiatrische patiënten en mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Het effect ervan

is tweeledig: het leidt tot een extra vraag naar zelfstandige huurwoningen en de concentratie van

mensen in de sociale huur met een problematische achtergrond neemt hierdoor toe.

Lokale ontwikkelingen

In 2015 heeft de gemeente Utrecht haar Woonvisie geactualiseerd en de woningcorporaties

uitgenodigd een bod uit te brengen op de realisatie daarvan. Het bod van Bo-Ex zoals dat uiteindelijk

werd overeengekomen in de ‘Prestatieafspraken 2016-2019’ geeft in belangrijke mate invulling aan dit

ondernemingsplan. De Woonvisie gaf aan vijf thema’s prioriteit, waarvan er vier (betaalbaarheid,

beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid) bij de woningwoningcorporaties werden neergelegd. De

vijfde (woningbehoefte voor middeninkomens) niet: de gemeente ziet hier dus, net als het Rijk, geen

taak voor woningwoningcorporaties. Daaruit volgt dat de gemeente alleen een opgave voor

woningcorporaties ziet in de sociale huur (<€710,68) en dus voor de doelgroep met een inkomen tot €

35.739,- (prijspeil 2016).

De gemeente heeft daarnaast haar actieve grondbeleid beëindigd. Dat bemoeilijkt het beschikbaar

stellen van locaties voor sociale huurwoningen. Ook werkt de gemeente aan een nieuwe grondprijzen

systematiek. In de vorige planperiode hoefden woningcorporaties bij verkoop van sociale

huurwoningen slechts 1/3e van de meerwaarde af te dragen. Dat is nu bijgesteld tot volledige afdracht

van de meerwaarde. Nadat de lokale woningcorporaties hebben aangegeven wat hiervan de

consequenties zouden zijn, heeft de gemeente toegezegd met een ‘meerwaarde fonds’ te komen,

waaruit doelen op het gebied van (her-)ontwikkeling van sociale huurwoningen kunnen worden

gesubsidieerd. Het gaat daarbij beschikbaarheid (nieuwbouw), duurzaamheid en herontwikkeling van

openbaar gebied bij herstructurering.

De gemeente is ook een belangrijke belanghouder in de decentralisatie van de zorg. De zelfstandige

woningen die de woonfunctie van instellingen vervangen worden voor het grootste deel geleverd door

woningcorporaties. De hulp aan bewoners zal door de gemeente, direct of indirect, geleverd moeten

worden. De gevolgen van de decentralisatie zullen zich de komende jaren uitkristalliseren.


8 �

Voor de langere termijn vallen twee dingen op die specifiek zijn voor de gemeente Utrecht. Dat is op

de eerste plaats de ambitieuze groeidoelstelling. De gemeente wil naar 400.000 inwoners in 2030. Op

de tweede plaats is de gemeente ambitieus in haar duurzaamheidsdoelstellingen. De gemeente streeft

naar een energie neutrale stad in 2030. Beide ambities hebben gevolgen voor het voorraadbeleid van

Bo-Ex.

Woningmarktontwikkelingen

De Utrechtse woningmarkt zit stevig in de lift. In 2015 stegen de gemiddelde verkoopprijzen met

gemiddeld 8%, en de behoefte aan vrije sector huur is groot. Gegeven onze missie (zie later in dit

hoofdstuk) richten we ons hier op de behoefte aan sociale huurwoningen.

In opdracht van de 16 gemeenten die samenwerken in de woningmarkt Regio Utrecht (U16), heeft

onderzoeksbureau RIGO aan de hand van drie economische scenario’s (Negatief, Basis en Positief)

een prognose opgesteld voor de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad in de regio Utrecht.

Het rapport dateert van maart 2016.

De onderzoekers komen, op basis van het ‘basis scenario’, tot de volgende conclusies:

� De behoefte aan sociale huur (Daeb) woningen neemt in Utrecht in de periode tot 2020 toe

met 3530 woningen;

� De behoefte aan sociale huur (Daeb) woningen neemt in Utrecht in de periode tot 2030 toe

met 9190 woningen;

Figuur 1: Ontwikkeling behoefte sociale huurwoningen tot 2020/2030.

� De behoefteverdeling over grondgebonden woningen en appartementen in de regio is 5%

grondgebonden en 95% appartementen voor de periode tot 2020;

� In de periode tot 2030 neemt de behoefte aan grondgebonden woningen af, een negatieve

vraag dus.


9 �

Figuur 2: Ontwikkeling behoefte sociale huurwoningen tot 2020/2030, naar woningtype.

De groei van de groep eenpersoons huishoudens en ouderen - groepen die relatief vaak een laag

inkomen hebben – leidt tot een toenemende behoefte aan voor hen geschikte appartementen.

Gezinnen hebben – gezien hun samenstelling en leeftijd - relatief minder vaak een laag inkomen (tot

€ 35.739,- prijspeil 2016).

Figuur 3: Samenstelling inkomensgroepen U16, naar leeftijd en huishouden.

Bron: WoOn2012, bewerking RIGO. De rode cirkel betreft de doelgroep van Bo-Ex.

RIGO betwijfelt of de decentralisatie van de zorg een grote extra woningbehoefte oplevert in de regio.

Dat is van belang omdat door de gemeente Utrecht een grote opgave vanuit de uitstroom

maatschappelijke opvang wordt benadrukt. Over de opvang van vergunninghouders geeft RIGO aan

de op korte termijn de druk zeer groot is. Op langere termijn verwacht RIGO een beperkt effect.

Duidelijk is dat de doelgroep voor woningcorporaties voor het overgrote deel uit kleine huishoudens

bestaat. Bij programmering van nieuwbouw in de toekomst zal – in overleg met de gemeente – de

nadruk dus vooral op kleine appartementen moeten liggen.


10 �

Missie Bo-Ex is en blijft een maatschappelijk betrokken organisatie die zich inzet voor goed wonen voor hen

die niet zelf in staat zijn op de Utrechtse markt een woning te bemachtigen. Bij deze inzet maken we

een aantal keuzes:

I. Bo-Ex is er voor de laagste inkomens (tot € 35.739,- prijspeil 2016). In bijzondere gevallen

huisvesten we ook hogere inkomens, bijvoorbeeld omdat een fysieke beperking huisvesting in

een reguliere marktwoning onmogelijk maakt.

II. Bo-Ex levert woningen met een passende prijs in relatie tot kwaliteit én inkomen.

III. Bo-Ex staat voor een kwaliteit van haar woningbezit die past bij haar taak. Dat betekent een

kwaliteit die goed wonen mogelijk maakt, zonder daarin te overdrijven.

IV. Bo-Ex stuurt binnen haar beïnvloedingssfeer op lage energielasten voor bewoners. Hiermee

kunnen de totale woonlasten worden beperkt.

V. Bo-Ex pleegt haar inzet in samenspraak met haar belangrijkste belanghouders: onze huurders

en de gemeente Utrecht.

Daarmee komen we tot de volgende formulering van de missie van Bo-Ex:

“Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen. Dit doen we voor

huishoudens met een bescheiden inkomen en voor huishoudens die om andere redenen dan het

inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector. We doen dit in nauwe samenwerking met onze

huurders en de gemeente”.


11 �

Visie In de vorige twee paragrafen is beschreven welke rol Bo-Ex voor zich zelf ziet weggelegd in een – o.a.

door weten regelgeving veranderende – context. In deze paragraaf beschrijven we onze kijk – onze

visie – op de invulling van onze taak. Daarbij richten we ons op enkele thema’s waarbij Bo-Ex

expliciete keuzes maakt binnen de beleidsruimte die weten regelgeving daarbij biedt.

Focus op de doelgroep

Een sociale huurwoning – een woning met een maximale netto huur van € 710,68 (prijspeil 2016) van

Bo-Ex is een woning die past bij een huishouden met een inkomen van niet meer dan € 35.739,-

(prijspeil 2016). Huishoudens met een inkomen beneden deze grens noemen we de doelgroep van

beleid. Daarbinnen maken we nog onderscheid naar de primaire en secundaire doelgroep. Onder

primaire doelgroep verstaan we de huishoudens die naar inkomen in aanmerking komen voor

huurtoeslag. De secundaire doelgroep heeft weliswaar ook een inkomen lager dan € 35.739,- maar

komt niet voor huurtoeslag in aanmerking.

Het is duidelijk dat bij een inkomen niet veel boven deze inkomensgrens, het wonen duur wordt.

Woningen met een prijs net boven € 710,68 zijn zeer schaars: vrije sector huurwoningen in een

overspannen markt als de Utrechtse kosten al snel € 1000. Bo-Ex is zich daar van bewust, maar kiest

voor de doelgroep zoals door het Rijk afgebakend. In deze ordening – gedragen door de gemeente

Utrecht - ligt de verantwoordelijkheid voor de vrije markt bij anderen. De vraag naar sociale

huurwoningen van onze doelgroep van beleid is dusdanig groot, dat we het ons niet kunnen

permitteren om andere inkomensgroepen in onze sociale huurwoningen te huisvesten. Dat zou ten

koste gaan van onze doelgroep.

Figuur 4: Ontwikkeling toewijzing sociale huurwoningen aan doelgroep van beleid in

zelfstandige sociale huurwoningen in beheer.

Bron: WoningNet.

De focus op de doelgroep wordt heel concreet bij woningtoewijzing en nieuwe huurcontracten.

Wettelijk mogen woningcorporaties ook groepen met een hoger inkomen bedienen in de sociale huur,

maar wij kiezen ervoor om dit alleen te doen in onze niet-Daeb portefeuille (250 woningen): sociale

86%

87%

88%

89%

90%

91%

92%

93%

94%

2011 2012 2013 2014 2015

Doelgroep van beleid (primair en secundair)

Doelgroep van beleid (primair

en secundair)


12 �

huur is voor onze doelgroep van beleid. Daarmee zetten we de ingezette trend van de afgelopen jaren

verder door (zie figuur 4).

Maar ook bij bestaande huurders is er focus op de doelgroep van beleid. Scheefwonen is in enkele

jaren tijd steeds meer centraal komen te staan in beleidsontwikkeling bij Rijk en gemeente.

Scheefwonen houdt in dat het huishoudinkomen niet in redelijke verhouding staat tot de huur van de

woning. Goedkoop scheefwonen houdt in, dat iemand met een wat hoger inkomen een sociale

huurwoning huurt. Dat kost niet direct iets, maar als er een tekort aan sociale huurwoningen is, is dat

niet doelmatig. Bovendien komt de niet-geïncasseerde potentiële huur, het verschil tussen de

gevraagde sociale huur en de mogelijke markthuur, niet bij de doelgroep van beleid terecht.

De Rijksoverheid wil goedkoop scheefwonen bestrijden door de introductie van tijdelijke

huurcontracten. Die moeten het mogelijk maken om na afloop van het contract, wanneer iemand

meer is gaan verdienen en niet meer tot de doelgroep behoort, de huur te verhogen, of mogelijk zelfs

het contract af te laten lopen. Hierover is nog geen duidelijkheid. De komende periode zal Bo-Ex in

overleg met haar huurders en de gemeente onderzoeken hoe het instrument van de tijdelijke

huurcontracten het beste kan worden ingezet.

De inkomensafhankelijke huurverhoging is sinds de invoering ervan in 2013, onderdeel van beleid.

Bo-Ex kiest daarvoor, omdat ze haar middelen wil inzetten voor de doelgroep van beleid. Daar waar

het kan zal Bo-Ex de huurverhoging voor de doelgroep matigen, en die van de niet-doelgroep

verhogen. Het verkleinen van het gat tussen werkelijke huur en markthuur maakt de kans op

uitstroom van hogere inkomens uit de sociale huur groter. Sociale huurwoningen komen dan weer

beschikbaar voor onze doelgroep.

Focus op wonen

De focus op wonen lijkt meer vanzelfsprekend dan het is. Ambities op het gebied van wijkontwikkeling

zijn de afgelopen decennia gekomen en gegaan. Van stadsvernieuwing naar stedelijke vernieuwing

naar de wijkaanpak: vaak werd naar woningwoningcorporaties gekeken om een bijdrage te leveren.

Voor zover dat gaat over wonen is dat passend. Maar vaak wordt het begrip opgerekt of wordt toch

inzet gevraagd die buiten de functie wonen ligt. Een woningcorporatie heeft ook een belang bij een

goed functionerende wijk waarin haar bezit ligt, is vaak de redenering.

Bo-Ex kiest er voor zich te concentreren op wonen. Andere publieke doelen moet de overheid zelf

nastreven of daar anderen voor inzetten. In het verleden heeft Bo-Ex wel eens mee betaald aan een

Krajicek court en aan speeltoestellen in de openbare ruimte. Daar zetten we een streep door.

Voor investeringen geldt:

� Bo-Ex is bereid om zorgvastgoed in haar portefeuille op te nemen, mits de woonfunctie daarin

dominant is.

� Bo-Ex heeft geen principiële bezwaren tegen maatschappelijk vastgoed, maar heeft geen

ambitie om haar portefeuille uit te breiden. Maatwerk is hier wel mogelijk.

� Bo-Ex ziet voor zich zelf geen rol weggelegd op niet-Daeb gebied, waaronder vrije

sectorwoningen en bedrijfsonroerend goed.

Doelmatige inzet vermogen

Bo-Ex zet haar financiële middelen in ten behoeve van het realiseren van haar doelstellingen. Deze

doelstellingen – vormgegeven in samenspraak met onze belanghouders – kennen een prioritering: in

de komende planperiode staan bij investeringen de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid,

duurzaamheid en kwaliteit centraal.


13 �

Bo-Ex gaat de komende jaren actief op zoek naar de meest optimale ‘mix’ als het gaat om de inzet van

financiële middelen. Daarbij kijken we niet alleen of we nieuwe activiteiten kunnen betalen binnen de

daarvoor geformuleerde randvoorwaarden, maar ook of we ons vermogen – vaak opgeslagen in onze

‘stenen’ - doelmatiger en efficiënter kunnen inzetten.

Bo-Ex heeft in de voorbereidingen voor de prestatieafspraken 2015-2019 een voorstel voor selectieve

verkoop ingediend, waarbij meer waardevolle woningen (WOZ waarde > € 180.000,-) verkocht

worden om vervangende nieuwbouw te kunnen plegen met een vervangingsfactor > 1,5. Bij deze

benadering zou een daling van de gemiddelde WOZ-waarde - en dus van de afdracht voor de

Verhuurderheffing – een neveneffect zijn. Selectieve verkoop zou dus zowel volkshuisvestelijk (meer

sociale huurwoningen) als financieel (beter exploitatieresultaat) positief uitpakken.

Uiteindelijk bleek het omzetten via verkoop naar (meer) nieuwbouw woningen niet wenselijk wegens

een gebrek aan nieuwbouwlocaties. Door het (voorlopig) ontbreken van een volkshuisvestelijke

meerwaarde heeft Bo-Ex daarom het verkoopvoornemen niet doorgezet. Indien er nieuwe

bouwlocaties beschikbaar komen, zal Bo-Ex opnieuw de mogelijkheden tot een optimalere inzet van

middelen tegen het licht houden.


14 �

2: Betrokkenheid van bewoners

‘Wonen begint bij mensen’. Dit is al een aantal jaren onze lijfspreuk. Onze bewoners zijn onze klanten,

onze grootste belanghouders. Daarom is het van belang dat we onze bewoners leren kennen en oog en

oor hebben voor hun wensen en belangen. We betrekken onze klanten bij het beheer van de woningen

en ontwikkelen van beleid. Dit doen we op verschillende niveau’s en manieren, zoals in dit hoofdstuk

beschreven. Daarbij delen we kennis en informatie en hebben we baat bij een sterke en kritische

gesprekspartner. Daarom stimuleren en faciliteren we de mogelijkheid voor leden van

huurdersvertegenwoordiging om zich te ontwikkelen.

STOK

De huurdersbelangenvereniging STOK voert overleg op verschillende belangrijke onderwerpen op de

beleidsagenda: onder andere de lokale prestatieafspraken inclusief het jaarlijkse bod, maar ook het

advies over de visitatie en de scheiding van Daeb en niet-Daeb. De rol en het gewicht van invloed van

de huurders is met de nieuwe Overlegwet vergroot c.q. toegenomen. De leden van STOK hebben

behoefte aan ondersteuning bij hun ontwikkeling op deze thema’s. Bo-Ex faciliteert deze ontwikkeling.

Immers, met een gesprekspartner die goed is ingevoerd in de onderwerpen die op de agenda staan,

kunnen we tot betere en breed gedragen besluiten én resultaten komen.

Bewonerscommissies

Met bewonerscommissies hebben we overleg over onderwerpen in hun complex of straat. De leden

van de commissies zijn de oren en ogen van de wijk. Zij zetten zich als vrijwilliger in om de kwaliteit

van een gebouw en/of directe leefomgeving op niveau te houden of brengen. In deze rol zijn ze van

groot belang voor Bo-Ex, als klankbord voor grote groepen huurders. We bouwen de relatie met

bewonerscommissies verder op en uiten onze waardering voor de inzet van de leden.

Werkgroepen

In samenspraak met STOK zijn er drie vaste werkgroepen actief waarin bepaalde thema’s verder

worden uitgediept. Het gaat hierbij om de werkgroep Strategisch Voorraadbeleid, Huur en Inkomen,

Participatie en Communicatie en Energiebeleid. Binnen deze werkgroepen ontwikkelen de leden zich

als specialisten op het desbetreffende thema.

Bo-Ex Panel

Ook door middel van een digitaal panel raadpleegt Bo-Ex met regelmaat haar huurders. Er hebben

zich anno 2016 zo’n 800 huurders aangemeld als lid van het Bo-Ex panel. Door het panel op

onderwerpen te raadplegen krijgt Bo-Ex op een eenvoudige en snelle manier input en feedback van

een grote groep huurders. De onderwerpen en vragen die aan het panel worden gesteld, komen in

overleg met de werkgroep Participatie en Communicatie tot stand.

Zelfbeheer

Een onderwerp dat in de komende jaren verder wordt uitgewerkt is dat huurders mogelijkheden

verkennen voor zelfbeheer. Deze ontwikkeling zie je op meerdere terreinen in de maatschappij terug.


15 �

Denk bijvoorbeeld aan groepen burgers die collectieve voorzieningen zelf regelen, zoals zorg,

energievoorziening, verzekeringen en onderwijs. Dat gebeurt deels uit noodzaak, omdat de overheid

zich op deze terreinen steeds verder terugtrekt. Maar deze initiatieven kunnen ook voortkomen uit

onvrede met gevestigde instituties. Grote organisaties als banken, energieleveranciers en ook

woningcorporaties worden met wantrouwen bekeken. Dat komt deels door recente incidenten in onze

branche, maar ook omdat mensen steeds meer behoefte krijgen aan kleinschaligheid en nabijheid. Zij

ervaren een te grote afstand tussen grootschalige organisaties en hun eigen dagelijkse leefwereld.

Zelfbeheer is hierin een mogelijkheid om zelf maximaal grip te hebben op de woonsituatie.

De mate waarin uitvoering kan worden gegeven aan zelfbeheer speelt zich af op verschillende niveaus.

Zo is het denkbaar dat een bewonerscommissie bijvoorbeeld zelf met een actieve groep huurders het

onderhoud van de gemeenschappelijke tuin verzorgt en daarmee de servicekosten laag houdt. Er zijn

ook groepen huurders die zich verdiepen in de mogelijkheden om hierin nog veel verder te gaan. De

mogelijkheden en kansen voor ontwikkeling van zelfbeheer verkennen we de komende jaren in

overleg met de betrokken huurders.

Thema Betrokkenheid van bewoners

Doel Huurders zijn betrokken bij beheer en beleid en hebben invloed op de woning en

woonomgeving.

Doelstellingen 1. Uiterlijk 1 april 2017 hebben STOK en Bo-Ex een nieuwe

samenwerkingsovereenkomst gesloten om de huurder meer invloed op beheer en

beleid te geven. Het gaat daarbij ook om andere en nieuwe vormen van

participatie.

2. Jaarlijks blijkt dat we 1 informeel moment hebben georganiseerd voor alle leden

van bewonerscommissies en STOK, met als doel het uiten van waardering en

informeel samenzijn van alle actieve huurders.

3. Jaarlijks blijkt dat we jaarlijks 1 inhoudelijk informatief moment (bijv. een

workshop) hebben georganiseerd voor alle leden van bewonerscommissies en

STOK, over een thema waarvan we merken dat het leeft onder de actieve

huurders.

4. Op 31 december 2019 blijkt dat we jaarlijks tweemaal het Bo-Ex panel

raadpleegden.

5. Op 31 december 2019 blijkt dat we huurders kunnen faciliteren bij initiatieven

rondom zelfbeheer. We staan daarbij open voor het gesprek om meer zaken over

te laten aan groepen georganiseerde huurders.


16 �

3: Klantvisie

Bo-Ex bedient haar doelgroepen met een klantgerichte en efficiënte organisatie. Onze medewerkers

hebben oog en oor voor de wensen en verwachtingen van onze klanten. We zijn duidelijk over ons

beleid en er is ruimte voor maatwerk. Onze klanten kunnen erop rekenen dat we duidelijk zijn over

wat we wel én wat we niet doen. Geld verspillen willen we niet en doen we niet.

In 2016 wordt de klantvisie van Bo-Ex verder uitgewerkt. De volgende thema’s vormen de kern

hiervan:

� Klantfocus

� Klantcontact

� Tevreden klanten

Klantfocus

Bo-Ex gaat zich meer ontwikkelen als een klantgerichte corporatie. Belangrijk daarbij is dat we ons

kunnen inleven in de wensen en verwachtingen van klanten. Het veilig en goed kunnen wonen is van

enorme waarde voor de kwaliteit van leven. Een verhuizing is daarbij een levensgebeurtenis die voor

klanten veel gevoelens met zich mee kunnen brengen. Dat kan op een heel positieve manier,

bijvoorbeeld omdat een verliefd stel gaat samenwonen. Maar een verhuizing kan ook voortkomen uit

meer verdrietige omstandigheden, zoals het overlijden van een partner of een scheiding. In haar

dienstverlening ontwikkelt Bo-Ex haar medewerkers om meer oog en oor te hebben voor de

omstandigheden van een klant. We beschouwen het als klantgericht als de klant verrast wordt door

een attente medewerker, met behoud van duidelijkheid over de (zakelijke) verwachtingen. Onze

kernwaarden sociaal, persoonlijk, oplossingsgericht, realistisch en transparant (SPORT) zijn daarbij

sinds 2006 een leidraad voor ons gedrag en onze houding naar klanten.

Klantcontact

We richten onze dienstverlening aan klanten efficiënt in. Daarom zetten we de ingezette lijn van meer

digitale dienstverlening in de toekomst voort. Maar we blijven ook bereikbaar voor klanten die ons

telefonisch of met een bezoek op kantoor willen benaderen. Klanten kunnen zelf kiezen welk kanaal

hun voorkeur heeft.

Tevreden klanten

Tevredenheid van klanten groeit als de kwaliteit van dienstverlening aansluit bij de verwachtingen van

de klant, of deze zelfs overtreft. Het is dus voor Bo-Ex belangrijk om zicht te hebben op wensen en

verwachtingen van de klant. Dit doen we door onze klanten regelmatig te bevragen op verschillende

onderwerpen. We gaan daarin een stap verder door onze activiteiten aan te sluiten bij de

verwachtingen van onze klanten. Daar waar dat - bijvoorbeeld vanwege veiligheidsoverwegingen - niet

mogelijk is, zijn we duidelijk in wat we waarom wel of niet doen. Het is essentieel om naar klanten

duidelijk uit te spreken wat zij kunnen verwachten: we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen.

We monitoren de tevredenheid van onze klanten door deel te nemen aan de continue metingen van

KWH. Het doel van het deelnemen aan deze meting is het continue bewaken van de kwaliteit van de

dienstverlening. Hierdoor zijn we in staat om op basis van ervaringen van klanten snel te reageren en

(in kleine stapjes) procesverbeteringen door te voeren.


17 �

Thema Klantvisie

Doel Onze huurders kunnen erop rekenen dat we duidelijk zijn over wat we wel én wat we niet

doen en er is ruimte voor maatwerk.

Doelstelling 1. Vóór 1 juli 2017 heeft Bo-Ex haar klantvisie in overleg met haar huurders opgesteld

2. Bo-Ex heeft voor 31 december 2017 samen met STOK een beschrijving gemaakt van

wat een klantgerichte organisatie is.

3. Vanaf 31 december 2017 blijkt dat de huurders Bo-Ex jaarlijks een tevredenheidscore

(KWH) geven van tenminste 7,5.

4. Op 31 december 2019 blijkt dat Bo-Ex een klantgerichte organisatie is.

5. Op 31 december 2019 blijkt dat de huurders van Bo-Ex op diverse wijzen kunnen

communiceren met Bo-Ex en met elkaar. Bo-Ex stelt meerdere methoden en kanalen

ter beschikking en faciliteert deze.

6. Bo-Ex richt haar dienstverlening voor de klant zo in, dat deze aansluit bij de wensen

van de klant.


18 �

4: Doelgroepen

Goed en betaalbaar wonen, voor mensen die daar zelf onvoldoende in kunnen voorzien. Dat is de

kerntaak van Bo-Ex. Sommige huishoudens hebben onze bijzondere aandacht . Zo onderscheiden we:

� Lage inkomens: huishoudens met een inkomen lager dan € 35.739 (peil 2016);

� Statushouders;

� Starters;

� Kwetsbare doelgroepen.

Al deze doelgroepen zijn aangewezen op veelal dezelfde sociale huurwoningen. Het aantal

huishoudens met een laag inkomen lijkt toe te nemen. En ook de maatschappelijke instroom en het

aantal statushouders nemen toe. Dat maakt de druk op de beschikbare voorraad woningen steeds

groter.

Lage inkomens

Huishoudens die door een bescheiden inkomen onvoldoende in hun eigen woningbehoefte kunnen

voorzien, vormen onze grootste doelgroep. Dit zijn huishoudens met een inkomen tot de

huurtoeslaggrens (primaire doelgroep) en huishoudens met een inkomen hoger dan de

huurtoeslaggrens maar lager dan de Europanorm (secundaire doelgroep). We spreken duidelijk uit

dat we de midden- en hoge inkomensgroepen (hoger dan € 35.739, prijspeil 2016) niet tot onze

doelgroep rekenen. Indien zij al in een Bo-Ex woning wonen, kunnen zij uiteraard wel rekenen op

onze dienstverlening – net als iedere andere huurder met een lager inkomen. Voor specifieke

doelgroepen (zoals rolstoelafhankelijke huishoudens) maken we – binnen weten regelgeving – een

uitzondering.

Statushouders

Iedere gemeente draagt verantwoordelijkheid voor de huisvesting van statushouders. Het COA

(Centraal Orgaan Asielzoekers) stelt ieder half jaar per gemeente vast wat de taakstelling is. In Utrecht

wordt deze taakstelling naar rato verdeeld over de woningwoningcorporaties. Bo-Ex rekent de

groeiende doelgroep van statushouders dan ook tot haar doelgroepen. Door middel van bijzondere

bemiddeling wordt een woning aan statushouders toegewezen. Hierdoor wordt rekening gehouden

met specifieke kenmerken zoals huishoudensgrootte. Bovendien geeft Bo-Ex vorm aan de spreiding

van deze doelgroep over onze complexen en buurten.

Starters

Starters kunnen bij het vinden van een woning extra ondersteuning gebruiken. We definiëren starters

als de woningzoekenden tot 30 jaar die voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Hun inkomen is vaak

(nog) onvoldoende om een woning te kunnen kopen of in de vrije sector te huren. Daarbij hebben

starters nog geen lange inschrijfduur kunnen opbouwen. De slaagkansen voor deze doelgroep zijn dan

ook laag. Dit blijkt uit figuur 5 en 6: de vraag naar sociale huurwoningen van de leeftijdsgroep tot 35

jaar is veel kleiner dan het daadwerkelijke aanbod voor deze groep. Bo-Ex streeft er naar aanbod en

vraag voor starters meer met elkaar in evenwicht te brengen. Dat kan bijvoorbeeld door het aanbod te

vergroten (nieuwbouw of bijvoorbeeld uitbreiding van de lotingsmodule) of door wijzigingen door te

voeren in het woonruimteverdeelsysteem. We denken bijvoorbeeld aan starters die bij aanvaarding


19 �

van hun eerste woning hun inschrijfduur mogen behouden. We treden hierover in overleg met stad en

regio. De onzelfstandige voorraad – welke vaak worden toegewezen aan jongeren – houden we in

beheer. Uitbreiding van de onzelfstandige voorraad ambiëren we niet: met de SSH hebben we in

Utrecht een specialist die in deze woningvoorraad voorziet.

Figuur 5: Verhouding vraag/aanbod bij de leeftijdsgroep <23 jaar in zelfstandige sociale

Bo-Ex huurwoningen in beheer.

Bron: WoningNet, bewerking Bo-Ex.

Figuur 6: Verhouding vraag/aanbod bij de leeftijdsgroep 23-35 jaar in zelfstandige

sociale Bo-Ex huurwoningen in beheer.


In een krappe woningmarkt betekent het verhogen van de slaagkans van de ene groep vanzelf dat een

andere doelgroep minder woningen krijgt toegewezen. Uit onze verhuurpraktijk en nadere analyse

blijkt dat Bo-Ex veel meer woningen met voorrang aan senioren verhuurt dan op basis van het aandeel

in de vraag zou mogen worden verwacht. Wij willen vraag en aanbod voor deze doelgroep meer in

evenwicht brengen.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2011 2012 2013 2014 2015

Aandeel in de vraag (opbasis van reacties)

Aandeel in toewijzingenzelfstandige woningen Bo-Ex

45%

50%

55%

60%

65%

70%

2011 2012 2013 2014 2015

Aandeel in de vraag (opbasis van reacties)



20 �

Figuur 7: Verhouding vraag/aanbod bij de leeftijdsgroep 55+jaar in zelfstandige sociale

Bo-Ex huurwoningen in beheer.


De afgelopen jaren hebben de Utrechtse woningcorporaties, huurders en de gemeente Utrecht al

stappen gezet van een generieke benadering (“u bent 55, dus u heeft mogelijk een probleem en dus

voorrang”) naar een maatwerkbenadering. Niet leeftijd is in deze benadering de bepalende factor voor

het al dan niet in aanmerking komen voor een woning, maar de persoonlijke situatie (zoals een fysiek

beperking) of een maatschappelijk belang (zoals het bevorderen van doorstroming van senioren uit

grote gezinswoningen).

Bo-Ex geeft bovenstaande beleidslijn vorm met onze huurders, collega-woningcorporaties, de

gemeente en andere relevante partijen, zoals de Verhuisadviseur en het Vierde Huis.

Kwetsbare doelgroepen

Omdat steeds minder mensen met een zorgvraag intramuraal (kunnen) wonen, groeit het aantal

huurders met een complexe achtergrond of onvoldoende zelfredzaamheid. Sommige mensen kunnen

met enige woningaanpassingen of begeleiding nog zelfstandig wonen. Anderen hebben meer een

intramurale setting nodig. Voor beide doelgroepen biedt Bo-Ex mogelijkheden, waarbij in meer of

mindere mate wordt samengewerkt met lokale zorgaanbieders. De focus ligt op zolang mogelijk

zelfstandig wonen met ambulante begeleiding. Daarnaast verhuurt Bo-Ex woningen aan

zorginstellingen voor vormen van kleinschalig beschermd wonen.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

2011 2012 2013 2014 2015

Aandeel in de vraag (op basisvan reacties)



21 �

Thema Doelgroepen

Doel Goed en betaalbaar wonen voor mensen die behoren tot de bijzondere doelgroepen

Doelstellingen 1. Gezien het tekort aan woningen voor starters, gaat Bo-Ex in de periode tot 2020:

a. De één- en tweekamer zelfstandige woningen die niet gericht zijn op

mensen met een fysieke beperking en worden aangeboden via

WoningNet, door middel van loting toewijzen.

b. Om doorstroming van starters te bevorderen onderzoeken we of

inschrijftijd behouden kan blijven voor mensen ≤ 30 jaar bij het

aanvaarden van een nieuwe woning. Bo-Ex spant zich in om hiervoor

draagvlak te creëren voor betere kansen voor starters.

c. Kansen van starters én 55+ers meer in lijn brengen met de vraag. Voor

55+ers betekent dit een beleidslijn gericht op meer maatwerk en minder

algemene voorrangsbepalingen. Voor starters betekent dit een stevigere

positie in de regionale woonruimteverdeling, bijvoorbeeld middels meer

loten en het behoud van inschrijfduur.

2. Jaarlijks blijkt dat Bo-Ex voldoet aan minstens haar jaarlijkse verplichting om

statushouders te huisvesten.

3. Bo-Ex stelt in overleg met GGZ-instellingen een deel van haar woningvoorraad

beschikbaar voor de uitstroom uit de Maatschappelijke Opvang (MO).

4. Om kwetsbare huurders waar nodig te helpen, neemt Bo-Ex het initiatief om de

inzet van maatschappelijke organisaties effectief te agenderen (op case niveau).


22 �

5: Betaalbaarheid

Visie

Bo-Ex wil haar doelgroep van beleid betaalbare woningen leveren. Dat doen we op basis van door de

overheid bepaalde inkomensnormen én de kwaliteit van onze woningen. Binnen de sociale huursector

is de passendheidsnorm van belang. Aan de ‘primaire’ doelgroep, dat wil zeggen huishoudens met een

inkomen waarbij recht op huurtoeslag bestaat, dient in 95% van de gevallen een woning toegewezen te

worden die naar huur ook bij de huurtoeslag past. Dit betekent een aanvangshuur onder de

zogenaamde aftoppingsgrenzen.

De achtergrond van de passendheidsnorm is tweeledig. Enerzijds zullen huishoudens met bescheiden

inkomens hierdoor inderdaad vaker in een betaalbare woning terecht komen. In die zin wordt de

betaalbaarheid van het wonen bevorderd. Anderzijds zou dit beleid een beperking van het beroep op

huurtoeslag met zich mee moeten brengen, doordat minder vaak het maximum aan huurtoeslag wordt

gevraagd en verkregen.

Bo-Ex levert een stevige bijdrage in het leveren van betaalbare huurwoningen in de stad Utrecht. In

de Woonvisie (2015) van de gemeente Utrecht staat dit thema als hoogste prioriteit benoemd.

Aanpak

In de periode 2016-2020 levert Bo-Ex, in lijn met haar missie, betaalbare sociale huurwoningen aan

de volgende doelen klantgroepen:

Figuur 8: Doelgroepen Bo-Ex, inclusief voorraad en aandeel.

Groep (naar

inkomen)

Toelichting Doelgroep Huurprijs

woning

Ambitie

aandeel in

totaal

<€22.100 Huurtoeslag

(primaire) groep

1p

Ja <€586,68 Minimaal 58%

<€30.000 (65-)

/ 30.050 (65+)

Huurtoeslag

(primaire) groep

2p+

Ja <€628,76 Minimaal 12%

<€35.739 Secundaire

doelgroep

Ja €586,68 - €710,68 Maximaal 30%

>€35.739 Overig Nee1 - Bijna 0%

Bo-Ex kiest voor een ‘strakke lijn’ als het gaat om het huisvesten van haar doelgroep van beleid.

Weliswaar is wettelijk toegestaan dat Bo-Ex 20% van haar sociale huurwoningen aanbiedt aan

inkomensgroepen tussen €35.739 en €45.717, maar analyses (zie ook hoofdstuk 1 -

marktontwikkelingen) laten zien dat er een groot tekort is aan huurwoningen voor de groep <€35.739.

Iedere woning die we verhuren aan een hoger inkomen, gaat ten kostte van de huisvesting van de

groep die ons het hardst nodig heeft. Inzet is dan ook om 100% van onze sociale huurvoorraad te

1 Zittende huurders met een inkomen boven €35.739 (prijspeil 2016) zijn geen doelgroep van beleid, maar kunnen (uiteraard)

wel rekenen op de dienstverlening zoals contractueel vastgelegd in het huurcontract.


23 �

verhuren aan de groep <€ 35.739. In de praktijk zullen we af en toe tóch woningen (moeten) toewijzen

aan de hogere inkomensgroep, daar waar het maatschappelijk gezien tóch verplicht en/of gewenst is

(denk aan herhuisvesting, medisch urgenten, maatwerk bijzondere situaties). Bo-Ex hevelt geen

woningen meer over naar de vrije sector. Midden- en hogere inkomens zullen dus – onze beperkte

vrije sector portefeuille van 250 woningen uitgezonderd - bij andere partijen dan Bo-Ex hun woning

moeten vinden.

De maximale huurgrenzen die horen bij de omschreven doelen klantgroepen zijn veelal wettelijk

bepaald (Passendheidstoets, lokale Huisvestingsverordening). Binnen deze prijsklassen bepalen we de

prijs met name aan de hand van de kwaliteit (locatie, energetische- en functionele kwaliteit) van de

woning. Dat leidt tot de volgende prijslijst van het Bo-Ex bezit:

Figuur 9: Prijsvorming sociale voorraad Bo-Ex

Prijscategorie Doelgroep & voorraad

<€409 Ruim 1.000 onzelfstandige eenheden

Voor met name jongeren Huurtoeslagtoegankelijk

€409-€500 Zelfstandige woningen met beperkte kwaliteit of ‘projectstatus’

Gericht op de primaire doelgroep

€500-€628 Zelfstandige woningen met ‘medium’ kwaliteit

Gericht op de primaire doelgroep (1- en 2 persoons max. €586,

gezinnen max. €628)

€628-€710 Zelfstandige woningen met hoge kwaliteit

Gericht op de secundaire doelgroep

Door strikte toewijzing koppelen we de juiste woning aan de juiste doelgroep.

De huidige voorraad past op basis van huurniveaus goed bij de ambities zoals verwoord in figuur 8.

Op de langere termijn zal het aandeel van de voorraad onder de aftoppingsgrenzen (nu 66% voorraad

- ambitie minimaal 58% in aanbod) nog licht krimpen, met name als gevolg van kwaliteitsverbetering

/ renovaties. Ook voorzien we een inkrimping van de voorraad boven €710,68, ten gunste van de

huurklasse eronder (voor de secundaire doelgroep).


24 �

Figuur 10: Samenstelling huidige voorraad Bo-Ex naar prijsklassen.

Bron: Bo-Ex, peildatum februari 2016.

Thema Betaalbaarheid

Doel Bo-Ex levert betaalbare sociale huurwoningen aan de doelgroep

Doelstellingen 1. Bo-Ex verhuurt jaarlijks minimaal 70% van haar sociale huuraanbod aan de

primaire doelgroep: minimaal 58% aan 1- en 2-persoonshuisdens en minimaal

12% aan gezinnen.

2. Bo-Ex wijst in principe alleen passend toe (primaire doelgroep onder de

aftoppingsgrenzen), tenzij de Huisvestingsverordening of uitzonderlijke

omstandigheden ons dwingen dit niet te doen. De wettelijk vereisten (95%

minimaal) worden gehaald.

3. Bo-Ex heeft voor 1 januari 2017 een campagne opgestart om samen met gemeente

en STOK het niet-gebruik van Huurtoeslag door onze huurders tegen te gaan.

4. Bo-Ex hanteert in de voorliggende planperiode bij de jaarlijkse huurverhoging

voor onze doelgroep een huurstijging van niet meer dan gemiddeld inflatie.

5. Bo-Ex stelt uiterlijk 1 januari 2017, na overleg met STOK en op basis van een

gekwalificeerd advies, een beleidsuitwerking van de huursombenadering vast.

6. Bo-Ex heeft op 1 januari 2017 de mogelijkheden onderzocht om d.m.v. zelfbeheer

de woonlasten te beperken.

7. Bo-Ex onderzoekt de voorliggende planperiode of de bouw van all electric

woningen kan leiden tot lagere woonlasten.

8. Bo-Ex verricht voor1 juli 2017 een onderzoek naar betaalbaarheidsrisico’s binnen

onze doelgroep van beleid en de mogelijkheden om daar in de woningtoewijzing

op te sturen. Dit bezien we in samenhang met het gemeentelijk armoedebeleid.

21,4%

44,8%

10,8%

16,1%

6,8%

< E 409,93

E 409,93-586,68

E 586,69-628,76

E 628,77-710,68

> E 710,68


25 �

6: Beschikbaarheid

Visie

De gemeente Utrecht heeft een ambitieuze groeiambitie. De ambitie, verwoord in de Nota Nieuwe-

Ruimtelijke Strategie, houdt in dat Utrecht doorgroeit naar 400.000 inwoners tussen 2030 en 2035.

De groei moet – inclusief het voltooien van Leidsche Rijn – vooral gerealiseerd worden op

binnenstedelijke locaties. Dat betekent een grotere nadruk op gestapelde bouw. Dat kan ook een

grotere druk op het bouwen van (kostbare) parkeervoorzieningen betekenen. Dit kan een mogelijk

knelpunt opleveren bij het realiseren van de gemeentelijke groeiambitie.

Bo-Ex heeft de ambitie een bijdrage te leveren aan de groei van de stad, voor wat betreft het sociale

huur-aandeel. Wat betreft de nieuwbouw opgave, constateren we dat er veel discussie is over hoe de

differentiatie ervan er uit zou moeten zien. Vooral de verhouding eengezinswoningen ten opzichte van

(kleinere) appartementen is een discussiepunt. Bo-Ex heeft dit punt aangekaart bij de prestatie

afspraken en dat heeft geleid tot een gezamenlijke doelstelling om door onderzoek op dit punt tot

consensus over de opgave te komen.

Figuur 11: Het Bo-Ex bezit naar type.

Bron: Bo-Ex, peildatum mei 2016.

Naast de betaalbaarheid van sociale huuraanbod is ook de omvang van de sociale huurvoorraad één

van de centrale thema’s in de Woonvisie en de daarbij behorende Prestatieafspraken. Na jaren van

beperkte krimp van de sociale huurvoorraad, zet Bo-Ex zich in de periode 2016-2020 weer volop in

om het vrijkomende c.q. nieuwe aanbod voor onze doelgroep van beleid te maximaliseren. Bo-Ex heeft

voor de komende planperiode ingetekend op de vraag van de gemeente om in Leidsche Rijn te

bouwen op stedenbouwkundig al ingevulde woningprogramma’s. Het voorgenomen programma kent

daardoor aanmerkelijk meer grondgebonden woningen dan op grond van de behoefteanalyse (zie

hoofdstuk 1 zou mogen worden verwacht). Daar staat tegenover dat een grondgebonden woning beter

is dan géén woning. Voor nieuwe stedenbouwkundige programma’s streeft Bo-Ex naar meer

evenwicht met de behoefte.


26 �

Aanpak

Bo-Ex heeft – gegeven haar huidige aandeel op de Utrechtse sociale huurmarkt - de ambitie 20% van

de behoefte aan uitbreiding van sociale huurwoningen voor haar rekening te nemen. Dat zou in deze

planperiode neerkomen op een uitbreiding van ruim 700 woningen. Bo-Ex neemt in de komende

planperiode afscheid neemt van zo’n 500 woningen, omwille van verkoop of sloop. De

woningvoorraad van zo’n 7.550 zelfstandige huurwoningen wordt dus per saldo met ruim 200

woningen uitgebreid. Bo-Ex heeft daarnaast ambities om de hoeveelheid nieuwbouw verder te

vergroten, mits haar financiële positie dit toelaat en er bouwlocaties beschikbaar komen.

Thema Beschikbaarheid

Doel Bo-Ex levert een zo groot mogelijke bijdrage aan het terugdringen van het tekort aan

sociale huurwoningen.

Doelstellingen 1. Bo-Ex heeft op 1 januari 2020 minimaal 7.787 zelfstandige sociale huurwoningen

in bezit. De groei van de voorraad van ruim 200 zelfstandige sociale

huurwoningen realiseren we door op slooplocaties woningen terug te bouwen, en

ook op nieuwe (uitbreidings-) locaties woningen te bouwen en de verkoop van

woningen te beperken.

2. Bo-Ex heeft op 1 januari 2020 minimaal 1.003 onzelfstandige sociale

huurwoningen in haar bezit. Dat betekent dat we consolideren wat we nu hebben.

Uitbreiding van deze voorraad ambiëren we niet.

3. Bo-Ex spant zich de komende periode in om de doorstroming in/uit haar sociale

huurvoorraad te bevorderen, teneinde ook in haar bestaande voorraad aanbod te

creëren. Dit doen we door:

� de inefficiency van het huidige woonruimteverdeelsysteem te agenderen

en voorstellen te doen ter verbetering;

� de door Bo-Ex gestarte initiatieven t.a.v. doorstroming van senioren de

komende periode door te zetten;

� mee te werken aan experimenten op het gebied van flexibele, tijdelijke

contracten;

� de mogelijkheden die worden geboden om inkomensafhankelijke

huurverhogingen voor de –niet-doelgroep van beleid te hanteren, te

benutten.

4. Bo-Ex spant zich de voorliggende periode in om haar voorraad zelfstandige

sociale huurwoningen te laten groeien tot 8.000. Dit doen we door actief op zoek

te gaan naar mogelijkheden in nieuwbouw, verbouw van kantoren, aankoop van

woningen, etc.


27 �

7: Duurzaamheid

Visie

Bo-Ex heeft een visie voor de midden- en lange termijn opgesteld ten aanzien van de duurzame

energietransitie binnen haar eigen woningvoorraad. De visie is gebaseerd op de verschillende

(energie)trends die nu waarneembaar zijn. Ondanks deze trends is er op dit moment geen eenduidige

marsroute te bepalen om te komen tot een ideale duurzame energievoorzieningsoplossing voor de

Utrechtse woningvoorraad en specifiek de Bo-Ex voorraad. Los van dat altijd situationeel naar de

optimale duurzame energiemix gezocht dient te worden, zijn veel energievoorzieningsvormen in de

tijd sterk afhankelijk van maatschappelijke, (geo)politieke en technologische ontwikkelingsaspecten.

Bo-Ex richt zich primair op het verlagen van de energielasten en daarmee op het verlagen van de

woonlasten van de bewoner(s) van de afzonderlijke woning, dit laatste onafhankelijk van techniek,

concept en/of aanpak. Om deze redenen kijkt Bo-Ex de komende planperiode actief en onderzoekend

naar een duurzame energietransitie binnen haar woningvoorraad. Middels een aanpak waarbij op

kleine schaal ook experimenten worden uitgevoerd, wil Bo-Ex op projectenniveau opgedane kennis

toepassen om te komen tot een duurzame energietransitie binnen de gehele woningvoorraad.

Aanpak

Bo-Ex heeft al vele jaren een actief energiebeleid, waarmee o.a. een vastgestelde energetische

basiskwaliteit wordt nagestreefd. Aan de hand van een vooropgezet schema, dat tot en met 2020

wordt uitgevoerd, wordt de woningvoorraad gemiddeld op energielabel B gebracht. Dit is ook in de

Prestatieafspraken met de gemeente en huurders vastgelegd. Dit programma, dat past binnen het

SER akkoord over het klimaatbeleid dat Aedes met vele andere partijen heeft gesloten, zal de

komende vier jaren worden voortgezet.

Daar stopt de ambitie niet! Bo-Ex streeft naar een gemiddeld energie neutrale woningvoorraad in

2030. We zijn van mening dat een woning van een goede minimale isolatiegraad voorzien moet

worden (onderdeel uitmakend van de basiskwaliteit van een woning), om op deze wijze de vraag naar

energie in de woning zoveel mogelijk te verlagen. De energieopwekking- en voorziening kan op

andere (lees: slimmere) wijze plaatsvinden dan nu vaak het geval is. Om te komen tot een

verdergaande energiebesparing en zelfs gemiddeld energie neutrale woningvoorraad, is het

noodzakelijk de oplossing te zoeken bij een innovatieve en slimmere duurzame energievoorziening.

Voor de transitie naar een gemiddeld energieneutrale woningvoorraad is het tevens effectiever de

ambitie niet op individueel woningniveau vast te leggen, maar juist integraal op complex-, gebieds-

en/of stadsniveau. Door de samenstelling van de Utrechtse woningvoorraad in het algemeen en de Bo-

Ex woningvoorraad in het bijzonder, is het voor veel woningen zeer lastig om op woningniveau

energieneutraal te worden. Voor nieuwbouwwoningen is het juist goed mogelijk energieneutraal of

zelfs energie positief te worden. Doordat woningen in een gebied op basis van een integrale

benadering elkaar energetisch kunnen “compenseren”, kunnen de beschikbare financiële middelen

effectief worden ingezet waarbij de hoogst mogelijke energetische besparing per uitgegeven euro

wordt behaald.


28 �

Figuur 12: Prognose ontwikkeling zelfstandige Bo-Ex bezit naar afzonderlijke

energielabels (boven) en gemiddeld energielabel (onder).

Bron: Bo-Ex, peildatum mei 2016.

Verder achten wij het noodzakelijk een actief “no-regret” beleid te voeren, met als achterliggend doel

dat huidige keuzes en maatregelen niet de toekomstige duurzaamheidsdoelstellingen in de weg staan.

Liever in 1 keer goed, dan vele malen een woning in om deze in stapjes te verbeteren. Daarnaast is er

een specifieke vraag naar meer beleid en uitvoering van PV-systemen (zonnepanelen) op woningen.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2015 2016 2017 2018 2019 2020

G

F

E

D

C

B

A

A+


29 �

Ook de gemeente Utrecht voert een actief duurzaamheidsbeleid (‘de Utrechtse energieagenda’) en

heeft recentelijk haar ambitie uitgesproken om in 2030 op stadsniveau energieneutraal te zijn. Als

onderdeel hiervan voert de gemeente Utrecht actief beleid uit om het gasnet af te bouwen en

terughoudend te zijn bij het verder verdichten van het warmtenet en aansluiten van woningen op de

Utrechtse stadsverwarming.

Thema Duurzame woningen

Doel Bo-Ex zet zich in om in 2030 een energieneutrale woningvoorraad te hebben

Doelstellingen 1. Bo-Ex heeft in 2020 een woningvoorraad met gemiddeld het B-label en in afzonderlijke

complexen minimaal het C-label.

2. Bo-Ex onderzoekt of op basis van het huidige energie besparingsprogramma bij

clustergewijze aanpak of in één keer energieneutraliteit gerealiseerd kan worden en

onder welke condities.

3. Elk investeringsvoorstel voor energie besparing wordt voorzien van een no-regret

aanpak

4. Op 31 december 2019 heeft Bo-Ex op 1000 extra woningen (of een equivalent aantal)

zonnepanelen geplaatst die onderdeel uitmaken van de energie voorziening van de

betreffende woningen of complexen.

5. Bo-Ex wil kennis vergaren om de stap van label B naar energieneutraliteit voor te

bereiden en onderzoekt daartoe samen met andere partijen in het kader van een EU

programma, of zij een proefproject ‘all electric’ in de bestaande bouw kan realiseren,

met EU steun, vóór 31 december 2019.


30 �

8: Kwaliteit

Visie

De kwaliteit van onze woningvoorraad op voldoende niveau brengen én houden zien wij als één van

onze prioriteiten. Huurders en overheden stellen hogere eisen aan de kwaliteit in termen van

veiligheid en gezondheid, maar ook steeds meer in termen van duurzaamheid. Daarnaast wordt van

woningcorporaties, meer dan in het verleden, verlangd spaarzaam en doelmatig de beschikbare gelden

in te zetten. Deze aspecten dwingen woningcorporaties ertoe hun diensten te leveren met minimaal

dezelfde kwaliteit tegen lagere kosten.

Beheer en onderhoud is de langst durende en financieel omvangrijkste fase in de levenscyclus van

woningen, in tegenstelling tot de oprichting, renovatie en sloop van woningen. De

onderhoudskwaliteit heeft bovendien grote invloed op zowel de tevredenheid van huurders als op de

waarde van het onroerend goed. Bo-Ex heeft daarom groot belang bij goed beheer en onderhoud met

goede kwaliteit, ondanks de financiële druk die momenteel aan woningwoningcorporaties wordt

opgelegd.

Ook is het essentieel strategische keuzes te maken bij nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud

zodat enerzijds geen “no-regret” maatregelen worden toegepast en anderzijds kwaliteit langdurig en

zo lang mogelijk op het gewenste peil blijft. Een meer integrale kijk op beheer en onderhoud in relatie

tot deze momenten is noodzakelijk, waarbij het continue op peil kunnen houden van de minimaal

vereiste kwaliteit het uitgangspunt is.

Anders dan voorheen zijn nu ook de benodigde technologische middelen en software direct

beschikbaar en betaalbaar en daardoor profijtelijk toepasbaar. Het biedt Bo-Ex de mogelijkheid meer

kwaliteit te leveren tegen lagere kosten. Te denken valt aan middelen zoals software gebaseerd op

open standaarden, mobiele hardware, innovatieve bouwmaterialen, ‘Internet of Things’-toepassingen

zoals ingebouwde sensoren, datanetwerken, et cetera.

Aanpak

Bo-Ex heeft haar visie op de kwaliteit van haar woningvoorraad vorm gegeven in de notitie “De

Veilige, Gezonde, Duurzame en Goed Onderhouden woning” (zie bijlage). De inzet op dit terrein

wordt momenteel voornamelijk vormgegeven op ‘natuurlijke’ momenten, bijvoorbeeld bij nieuwbouw-

of groot onderhoudsprojecten.

Bo-Ex ontwikkelt haar onderhoudsbeleid in de richting van precisieonderhoud, waarbij onderhoud

plaatsvindt op het moment dat het daadwerkelijk nodig is en voor zover het nodig is. Bij

precisieonderhoud wordt het cyclisch denken binnen de onderhoudsstrategie losgelaten. Op basis van

het daadwerkelijke technische kwaliteitsniveau van de afzonderlijke bouwdelen of installaties wordt

bepaald of en wanneer, welk onderhoud dient te worden uitgevoerd. Voor de bepaling van het

technische kwaliteitsniveau van de afzonderlijke bouwdelen, hanteert Bo-Ex o.a. de

conditiemetingsmethode conform NEN 2767. Binnen deze methode is een reeks condities

gedefinieerd waarbij conditie 1 nieuwbouw- en conditie 6 sloopniveau is.

Bo-Ex hanteert voor haar bezit een minimale conditie 3. Incidenteel staat Bo-Ex een slechtere

kwaliteit toe, mits de veiligheid en gezondheid niet in het gedrang komen. De

conditiemetingsmethode maakt onderdeel uit van het Bo-Ex onderhoudslabel. Middels het

onderhoudslabel wordt de actuele onderhoudsstatus van woningen eenduidig vervat in een label,

waarin naast de gegevens van de conditiemetingen, o.a. specifieke technische clusteraspecten, zoals

bijvoorbeeld te verwachten degradatiegraad van toegepaste materialen/installaties, actuele gebouw


31 �

onderhoudsdata, cluster- en woning reparatiemeldingen en daadwerkelijke reparaties op een logische

en slimme wijze worden gecombineerd. Door vervolgens op woning niveau, op basis van het VGD-

beleid, normen te stellen, kunnen woningen eenduidig met elkaar worden vergeleken en op

voorraadniveau preciezer in termen van kwaliteit worden gestuurd.

De toepassing van precisieonderhoud vraagt om het eenduidig en accuraat in beeld brengen van

fysieke kenmerken en de technische kwaliteit van de voorraad. Dit laatste bij voorkeur in een 3D

gevisualiseerde werkomgeving met voldoende en actuele detailinformatie en zonder daadwerkelijk de

‘hele wereld’ digitaal vast te willen leggen/monitoren. Voor het vastleggen maakt Bo-Ex gebruik van

BIM. BIM is een virtuele werkmethodiek waarbij in een 3D Bouw Informatie Model (BIM) integraal

kan worden samengewerkt door diverse disciplines op de verschillende levensduurmomenten van een

complex of woning. Dit maakt BIM bij uitstek de informatiedrager voor precisieonderhoud.

Door de hantering van een eenduidige en minimale onderhoudsnorm en de toepassing van

precisieonderhoud is de verwachting dat na 2019 geen grootschalige onderhoudsingrepen meer nodig

zullen zijn. In combinatie met een exacte uitvraag op basis van accurate data uit het digitale BIM-

model, zullen de onderhoudslasten met minimaal 10 tot 15% dalen ten opzichte van de (huidige)

onderhoudsmethode ‘uitgesteld onderhoud’. Zonder de verdergaande toepassing van BIM is de

genoemde kostenbesparing niet te realiseren.

Thema Kwaliteit van de woningvoorraad

Doel Bo-Ex heeft een woningvoorraad die voldoet aan de eisen van de veiligheid,

gezondheid en duurzaamheid en aan het ‘Bo-Ex onderhoudslabel’, mede gebaseerd

op NEN 2767

Doelstellingen 1. Bo-Ex realiseert het productieprogramma voor renovatie conform de

prestatieafspraken 2016 – 2019.

2. Op 31 december 2016 heeft Bo-Ex een vastgoedinformatie systeem gebaseerd

op BIM principes.

3. Op 31 december 2017 heeft Bo-Ex haar beleid ten aanzien van

precisieonderhoud vastgesteld, resulterend in de beschrijving en vaststelling

van het ‘Bo-Ex onderhoudslabel’.

4. Op 31 december 2018 heeft Bo-Ex haar woningvoorraad voorzien van een ‘Bo-

Ex onderhoudslabel’.

5. Op 31 december 2019 voldoet 50% van de woningvoorraad van Bo-Ex aan de

VGD-normen2.

2 De omschrijving van deze normen is opgenomen in de bijlage bij dit Ondernemingsplan.


32 �

9: Wonen en Zorg

Visie

Kwetsbare mensen vormen één van de doelgroepen van Bo-Ex. Daaronder vallen mensen met een

lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking. Door maatschappelijke ontwikkelingen als

vergrijzing, instroom vanuit de maatschappelijke opvang en de extramuralisering van zorginstellingen

merken we dat deze doelgroep steeds prominenter aanwezig is. De meeste mensen wíllen ook graag zo

lang mogelijk zelfstandig wonen. Door het huidige maatschappelijk en politieke klimaat is dat soms

niet eens een keuze: mensen worden geacht zoveel mogelijk zelfredzaam zijn. Dat heeft gevolgen voor

de behoefte aan woningen met aanpassingen en de aanwezigheid van zorgen welzijnsdiensten.

Het aantal inwoners in Utrecht blijft de komende jaren groeien: de verwachting is dat er tussen 2030

en 2035 meer dan 400.000 inwoners zijn. In absolute zin groeit de groep van de leeftijdscategorie

tussen 24 en 65 jaar het hardst. De leeftijdsgroep die relatief het meest toeneemt is de groep 65-

plussers.

Figuur 13: Bevolkingsprognose Utrecht, naar leeftijdsklasse.

Bron: Bevolkingsprognose 2015, gemeente Utrecht.

De verdeling van deze bevolkingsgroei verschilt per wijk. Het is de verwachting dat wijken als

Voordorp en Leidsche Rijn kinderrijk blijven. In delen van onder andere Overvecht-Zuid wonen, nu

én straks, waarschijnlijk veel ouderen. Een deel van deze groep zal een beroep doen op het aanbod en

de dienstverlening van de Utrechtse woningcorporaties.

Aanpak

De stenen: geschikte woningen

Recent gebouwde woningen zijn vaak geschikt voor bewoners met fysieke beperkingen. Met name in

de nieuwere appartementen zijn deuren breed en de ruimten groot genoeg om met een rollator of

rolstoel te manoeuvreren. Oudere appartementen en eengezinswoningen zijn meestal minder

geschikt en dat kan om aanpassingen vragen.

Gezien de vergrijzing is het aannemelijk dat de behoefte aan aanpassingen in woningen in de

komende jaren groeit. Vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) mogen huurders

zonder toestemming van de verhuurder hun woning aanpassen. Het gaat om veranderingen die

zorgen dat mensen met een beperking goed in hun huis kunnen wonen, zoals bijvoorbeeld een traplift

of aanpassingen om een woning rolstoeltoegankelijk te maken. De gemeente kan besluiten tot het

aanpassen van een woning of het verstrekken van een persoonsgebonden budget (pgb) voor een

woningaanpassing waarna de huurder de aanpassing zelf regelt.


33 �

Figuur 14: Mate van toegankelijkheid van de Bo-Ex voorraad.

Bron: Bo-Ex, februari 2016.

Zorg en welzijn: leefbaarheid

De groei van de omvang van kwetsbare bewonersgroepen, met zowel fysieke als mentale problemen,

kan leiden tot problemen op het gebied van leefbaarheid. Onze medewerkers constateren bij steeds

meer huurders problemen achter de voordeur, zoals verwaarlozing, vervuiling en eenzaamheid. Bo-Ex

richt zich erop om zichtbaar te zijn in de wijk door de inzet van complexbeheerders en een eigen

onderhoudsdienst. Door aanwezigheid in de wijk signaleren we het vroeg als de leefbaarheid onder

druk staat in een gebouw of portiek. De inzet daarbij is en blijft direct verbonden aan onze kerntaak:

schoon, heel en veilig. Dit doen we alleen in onze gebouwen en in de directe omgeving van onze

woningen. We trainen onze medewerkers zodat er voldoende deskundigheid aanwezig is in de

benadering van en omgang met bijzondere doelgroepen. De focus ligt op het goed kunnen omgaan

met klanten met verschillende zorgen ziektebeelden, zodat we goed (met de juiste informatie en pro-

actief) kunnen doorverwijzen en overdragen aan zorgleveranciers.

Naast een goed netwerk van zorgprofessionals, zien we mogelijkheden voor buurtbewoners om elkaar

te helpen of ondersteunen. De ontwikkeling dat mensen meer zelf (moeten) kunnen doen, vraagt om

manieren om elkaar te kunnen vinden. Dat kan gaan over een hondje van de buren uitlaten als iemand

ziek is, maar ook over het helpen met het invullen van formulieren. We zetten ons in om een manier te

ontwikkelen waarbij buurtbewoners elkaar beter weten te vinden.

We bouwen de samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen in de toekomst verder uit. Zo kunnen

we signalen doorgeven aan instanties die deskundig zijn in het ondersteunen van de klant. Het doel

voor de klant is het borgen van de woonkwaliteit. Voor Bo-Ex is het ook een doel om situaties met

meervoudige problematiek, die de verhuur van onze woningen negatief beïnvloeden, te voorkomen.

Uitgangspunt is dat we alleen taken en diensten uitvoeren die tot onze kerntaak behoren. Als zorg- of

hulpverlening nodig is of andere inzet passender is, schakelen we die in. We nemen geen zorg- of

welzijnsdiensten over. Als er voor Bo-Ex een belang of risico is op schade voor een complex of

huurders, houden we de situatie uiteraard wel zelf nauwlettend in de gaten.

25,2%

0,5%

67,4%

5,2% 1,7%

Gelijkvloerse woning

Onbekend

Ongelijkvloers

Rollatorwoning

Rolstoelwoning


34 �

Thema Wonen en zorg

Doel Huurders zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen

Doelstellingen 1. Op 31 december 2019 blijkt dat het voor huurders duidelijk is wat wel en wat niet

kan omtrent de aanpasbaarheid van hun woning en hoe er wordt omgegaan met

eventuele aanpassingen.

2. Op 31 december 2019 blijkt dat de zichtbaarheid, benaderbaarheid en

hulpbereidheid van Bo-Ex in buurten en wijken waar onze huurders wonen,

merkbaar toeneemt.

3. Op 31 december 2019 maakt Bo-Ex onderdeel uit van een sterk maatschappelijk

netwerk met als doel het borgen van leefbaarheid in onze wijken en buurten.

4. Op 31 december 2019 biedt Bo-Ex de mogelijkheid voor huurders om elkaar te

vinden en ondersteunen in een mogelijke hulpvraag, door het faciliteren van een

burennetwerk.

5. Bo-Ex en gemeente zettende komende planperiode een samenwerking op binnen

het gemeentelijk beleidsprogramma ‘Wonen en Zorg Verbonden’.


35 �

10: Organisatie

Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat wij veel ambities hebben en er dus veel werk valt te

verzetten in de komende jaren. De omgeving van Bo-Ex verandert, en Bo-Ex verandert daar in mee.

De drijvende kracht achter ons werk is onze organisatie, onze medewerkers. Ook zij krijgen te maken

met veranderingen in de komende jaren. Deze veranderingen hebben betrekking op competenties, op

de structuur van de organisatie, op middelen en op governance (de wijze van besturen).

Medewerkers en Cultuur De nieuwe positie van woningwoningcorporaties, zoals omschreven in hoofdstuk 1, vraagt in ons

handelen nog meer om de huurder als drijfveer en uitgangspunt te nemen: klantgerichtheid. Dat

heeft, zoals we al in hoofdstuk 2 zagen, onder andere gevolgen voor de wijze waarop we de huurders

betrekken bij beleid en besluitvorming. Dit betekent ook leren omgaan met het ontvangen en geven

van feedback op onze handelingen. In ons competentiebeleid voor onze medewerkers zullen wij dit

meenemen en doorontwikkelen. Het reeds bestaande leiderschapstraject, waarin specifiek wordt

ingaan op de vereiste competenties van alle leidinggevenden, wordt verder gestalte geven.

Medewerkers van (allereerst) de afdeling Wonen leren situaties met huurders met een problematische

achtergrond herkennen en door te zetten naar de daartoe ingestelde instanties.

De organisatie blijft daarbij uitgaan van haar kernwaarden Sociaal, Persoonlijk, Oplossingsgericht,

Realistisch en Transparant (SPORT). Deze waarden vormen letterlijk de kern van onze cultuur. De

leidende principes daarbinnen zijn:

� de huurder staat centraal;

� de huurder is tevreden;

� wij informeren elkaar;

� de verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie;

� medewerkers hebben voldoening in hun werk.

Deze set vormt de basis voor ons handelen. Door onze belangrijkste belanghouders, onze huurders en

de gemeente Utrecht, willen wij hierin herkend en erkend worden. Ook in onze wijze van

communiceren zullen wij teruggrijpen op onze kernwaarden. Onze uitingen – in welke vorm dan ook

– zullen passen bij onze kernwaarden.

De afgelopen jaren hebben in het teken gestaan van een efficiëntere en effectievere bedrijfsvoering.

Dit zal de komende beleidsperiode blijvend aandacht krijgen: efficiënt en effectief werken dient een

basishouding van alle medewerkers te zijn.


36 �

Thema Organisatie

Doel Bo-Ex beschikt over medewerkers die zorgen dat haar doelen worden gerealiseerd.

Doelstellingen 1. Op 31 december 2019 blijkt dat het handelen (inclusief communicatie) door Bo-

Ex gebaseerd is op onze kernwaarden.

2. Jaarlijks blijkt uit de beschikbare benchmarks dat de organisatie efficiënt en

effectief werkt.

3. Op 31 december 2017 zijn medewerkers van de afdeling Wonen in staat om

problematische situaties bij huurders te herkennen en de overdracht aan

professionele hulpverleners te organiseren.

Structuur en Middelen De ‘nieuwe tijden’ vragen – naast bijvoorbeeld competenties van medewerkers – ook om

aanpassingen in de structuur van de organisatie.

Door de verplichte scheiding tussen ‘Daeb’ en ‘niet-Daeb’ dient de laatste aan andere voorwaarden te

voldoen. Een marktconforme benadering, bijvoorbeeld als het gaat om doelgroep, prijsstelling,

diensten, verhuur en investeringen, vragen bij de niet-Daeb om een andere werkwijze en een andere

positionering in de organisatie.

De stevige duurzaamheidsambities, met name in de periode 2020-2030, vragen om veel vernieuwing

op het duurzaamheidsterrein. Denk daarbij aan de ontwikkeling van all electric woningen en tal van

verkenningen naar de meest optimale mix om onze duurzaamheidsdoelstellingen te kunnen

realiseren. Veelal onontgonnen terrein: daartoe richten we op de afdeling Vastgoed & Ontwikkeling

een innovatiefunctie in.

De corporatie van de toekomst zal – veel meer dan in het verleden – verantwoordings- en

sturingsinformatie moeten produceren. De focus in de informatievoorziening was nog niet zo heel

lang geleden nog vrijwel uitsluitend op het operationele proces gericht. Bo-Ex heeft de ambitie om de

komende jaren altijd transparant te zijn over haar handelen en haar volkshuisvestelijke en financiële

resultaten, en heeft de ambitie om intern en extern scherp te sturen om van zoveel mogelijk waarde te

zijn voor de huurders en de stad. Dat kan niet goed en efficiënt plaatsvinden zonder aanwezigheid van

juiste en volledige data en een organisatorische ‘knip’ tussen automatisering en informatiebeheer.

Aangezien de inhoudelijke kant van informatie van steeds groter tactisch (bijvoorbeeld asset

management) en strategisch (bijvoorbeeld portefeuillesturing) belang wordt, wordt deze op een

centrale plaats in de organisatie gepositioneerd: bij de afdeling SBI (Strategie, Beleid en

Informatiebeheer). Het informatiebeheer wordt stapsgewijs vormgegeven in nauwe samenwerking

met de afdeling Vastgoed & Ontwikkeling, dat tegelijkertijd de ontwikkeling van BIM (zie hoofdstuk 8)

onder zijn hoede krijgt.

Met de invoering van een nieuw ICT-systeem is in 2014/2015 gekozen voor procesgericht werken,

inclusief een verschuiving van technisch beheer naar functioneel beheer van de beschikbare systemen.

Het doel is om nog efficiënter en doelmatiger te werken waardoor de huurder nog beter bediend

wordt. Dit vergt een herijking van de organisatie inrichting: procesgericht. De primaire processen en

de (geautomatiseerde) kantooromgeving vormen belangrijke methoden en middelen voor ons

dagelijks werk. Dat werk moet goed, soepel en foutloos verlopen. Voldoende kennis en kunde bij onze

medewerkers op alle afdelingen, goed ingerichte processen en een goede ondersteuning door het ICT-


37 �

systeem zal daarvoor moeten zorgen. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het werk wordt

zo laag mogelijk in de organisatie belegd. Speciale aandacht is er voor de veiligheid van de

informatievoorziening: er wordt beleid ontwikkeld op het voorkomen van data lekken.

Thema Organisatie

Doel Bo-Ex beschikt over een organisatie die zorgt dat haar doelen worden gerealiseerd.

Doelstellingen 1. Uiterlijk 31 december 2016 heeft Bo-Ex haar niet-Daeb activiteiten intern

gepositioneerd.

2. Uiterlijk 1 juli 2017 is op de afdeling Vastgoed & Ontwikkeling een

innovatiefunctie ingericht.

3. Op 1 juli 2017 heeft Bo-Ex haar informatiebeheerplan geïmplementeerd. Dit

plan bevat o.a. de informatiebehoefte op strategisch, tactisch en operationeel

niveau en de organisatorische inbedding inclusief verantwoordelijkheden op

het terrein van automatisering, informatiebeheer en BIM.

4. Op 1 juli 2017 heeft Bo-Ex haar informatiebeveiligingsplan geïmplementeerd.

Dit plan toont hoe de Wet Bescherming Persoonsgegevens geborgd is en hoe

dat doorwerkt in alle contacten van Bo-Ex.

5. Op 31 december 2017 beschikt Bo-Ex over een informatievoorziening die

tijdige, volledige en betrouwbare informatie genereert t.b.v. de sturing en

verantwoording, gestuurd vanuit een centrale plaats in de organisatie

(afdeling SBI).

6. Op 31 december 2018 blijkt dat de klantgerichtheid en efficiency is

bevorderd door (meer) procesgericht te werken.

Governance Duidelijk is dat de wetgever de kwaliteit van de besturing en het toezicht op die besturing toetsbaar

heeft gemaakt in de wetgeving. De kwaliteiten en competenties van bestuurders en interne

toezichthouders worden elke 4 jaar na benoeming gewogen door de wetgever. Zij dienen te voldoen.

Ook aan de organisatie-inrichting worden eisen gesteld, om te voorkomen dat ontwikkelingen die de

aanleiding vormden voor de parlementaire enquête Woningcorporaties, opnieuw kunnen

plaatsvinden. De organisatie dient te voldoen.

Met de Woningwet in de hand voert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) integraal toezicht uit op de

governance bij corporaties. Goede governance is de belangrijkste waarborg voor:

� het inschatten van risico’s;

� de kwaliteit van de besluitvormingsprocessen;

� de bescherming van maatschappelijke middelen (effectieve en efficiënte inzet);

� het ‘compliant’ zijn (voldoen) aan weten regelgeving;

� integer gedrag.

Goede governance verlangt daarmee:

� weging van belangen van alle belanghouders;

� dat de checks en balances binnen de processen van sturen, beheersen, verantwoorden en

toezicht houden in goede onderlinge samenhang zijn ingericht en adequaat functioneren;

� dat het zowel meetbare controles als gedrag beschouwt;


38 �

� en dat het is gericht op het realiseren van de doelstellingen van de organisatie.

Bo-Ex is in control. De kwaliteit van onze governance is goed. Niets bewijst het tegendeel, maar ook:

niets bewijst de aantoonbaarheid als het op een willekeurig moment gevraagd wordt. De niet-

aantoonbaarheid zien wij als een manco. Met de doelformulering ‘Bo-Ex is aantoonbaar in control’

begrijpen wij het totstandbrengen van de aantoonbaarheid van:

� het integraal en transparant besluitvormingsproces;

� de inrichting van checks en balances RvC ↔ Bestuurder;

� de relatie met belanghouders en belanghebbenden;

� het portefeuillemanagement;

� het risicomanagement;

� de P&C/PDCA-cyclus;

� de sturing op compliance bereidheid;

� de sturing op integriteit;

� en dit alles gericht op de DAEB en op de niet-DEAB tak afzonderlijk.

Deze opgave laat zich samenvatten in een aantal doelstellingen.

Thema Governance

Doel Bo-Ex is aantoonbaar in control.

Doelstellingen 1. Op 31 maart 2017 zijn de kernprocessen en is de risicobeheersing

beschreven en vastgesteld.

2. Op 1 juli 2017 werkt Bo-Ex procesgericht en risicobewust.

3. Op 31 december 2017 is risicomanagement een onderdeel van de planning

en control cyclus.

4. Op 31 december 2017 blijkt dat Bo-Ex haar compliancebeleid en

integriteitsbeleid beheerst.

5. Op 31 december 2017 blijkt dat de sturing-, beheersing- en

verantwoordingsinformatie voldoet aan de eisen en de wensen van interne

gebruikers, de toezichthouders en de belanghouders.

6. Per 1 januari 2018 worden jaarlijks 3 processen volledig doorgelicht en

worden de verbeterpunten geïmplementeerd.


39 �

11: Financiële continuïteit

Visie

Bo-Ex heeft altijd een gedegen financieel beleid gevoerd en zal dat ook in de toekomst blijven

voortzetten. Een financieel gezonde basis is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde voor het

realiseren van de volkshuisvestelijke- en maatschappelijke doelstellingen van Bo-Ex. Onder een

financieel gezonde basis verstaan we voldoende liquiditeit (de mate waarin aan lopende

betalingsverplichtingen kan worden voldaan) en solvabiliteit (de verhouding tussen bezittingen en

schulden) binnen de door de Autoriteit woningwoningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW) gestelde kaders.

Wij vinden het hanteren van integraal risicomanagement belangrijk om te garanderen dat wij onze

doelstellingen realiseren. Risicomanagement is geïntegreerd in onze bedrijfsvoering en we hebben een

risicobewuste organisatie. Het risicomanagement is onderdeel van de planning en control cyclus. We

brengen onze risico’s op strategisch, tactisch en operationeel niveau in kaart en nemen daarvoor, voor

zover mogelijk, beheersmaatregelen.

Aanpak

Het financieel beleid van Bo-Ex is gericht op het behouden van financiële continuïteit voor zowel de

Daeb- als de niet-Daeb activiteiten. Hiervoor hanteren wij in de basis dezelfde kengetallen als onze

toezichthouders Aw en het WSW. Het betreft de Solvabiliteit, Interest Coverage Rate (ICR), Debt

Service Coverage Rate (DSCR), Loan to Value en de Dekkingsratio.

Bo-Ex heeft voor een aantal van deze kengetallen een opslag vastgesteld. Deze dient als buffer om

negatieve financiële gevolgen van risico’s te kunnen opvangen (calamiteiten, snel wijzigende

marktomstandigheden, wijziging van weten regelgeving en wijziging van beoordelingskaders door de

toezichthouders). Voor investeringen worden rendementseisen vastgesteld, welke jaarlijks in het

jaarplan worden vastgesteld.

Figuur 15: Kengetallen Daeb

Aw / WSW kader Bo-Ex signaleringsgrens

Solvabiliteit 1) Minimaal 20% Minimaal 25 %

Loan to Value 2) Maximaal 75% Maximaal 72,5%

ICR 3) Minimaal 1,4 Minimaal 1,6

DSCR 4) Minimaal 1,0 Minimaal 1,0

Dekkingsratio Aw 5a) Maximaal 70% Maximaal 70%

Dekkingsratio WSW 5b) Maximaal 50% Maximaal 50%

Bronnen: Beoordelingskader scheiding Daeb/niet-Daeb (Aw, mei 2016) en

www.wsw.nl/corporaties/risicorichtlijnen/onderpand


40 �

Figuur 16: Kengetallen niet-Daeb

Aw kader Bo-Ex signaleringsgrens

Solvabiliteit 1a) Minimaal 40%, maximaal 60% 3 Minimaal 40%, maximaal 60% 3

Loan to Value 2) Maximaal 75% Maximaal 72,5%

ICR 3) Minimaal 1,8 Minimaal 2,0

DSCR 4) Minimaal 1,0 Minimaal 1,0

Dekkingsratio 5) Maximaal 70% Maximaal 70%

Bron: Beoordelingskader scheiding Daeb/niet-Daeb (Aw, mei 2016).

Figuur 17: Toelichting begrippen

1) Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen en het totaal vermogen. De gehanteerde

waarderingsgrondslag is de marktwaarde in verhuurde staat. Er wordt voor het vaststellen van de

solvabiliteit van de Daeb activiteiten rekening gehouden met de volkshuisvestelijke bestemming van

het vermogen. De volkshuisvestelijke bestemming wordt veroorzaakt door het door de corporatie

afwijkend gevoerde beleid ten opzichte van marktpartijen. Dit betreft het hanteren van voor de

doelgroep betaalbare streefhuren en het doorexploiteren van het bezit.

1a) Solvabiliteit

De maximumgrens voor de solvabiliteit bij het niet-Daeb bezit geldt alleen in de startpositie bij de

scheiding van Daeb en niet-Daeb bezit. Voor niet-Daeb bezit wordt verondersteld dat er

marktconforme kasstromen worden gerealiseerd en is het bepalen van de volkshuisvestelijke

bestemming niet van toepassing.

2) Loan to Value

De Loan to Value geeft de schuldpositie weer ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Het

vastgoed wordt hierbij gewaardeerd op bedrijfswaarde.

3) ICR

De Interest Coverage Ratio geeft weer in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat

op de operationele activiteiten (renteverdiencapaciteit).

4) DSCR

De Debt Service Coverage Ratio geeft weer hoeveel maal de rentelast en de aflossingen op het vreemd

vermogen gedekt kunnen worden uit de operationele kasstromen.

5) Dekkingsratio

De dekkingsratio geeft de schuld weer in verhouding tot de waarde van het onderpand. Definitie Aw:

De waarde van het onderpand is de marktwaarde in verhuurde staat. Definitie WSW: De waarde van

het onderpand is de WOZ-waarde.

6) Direct rendement

Het direct rendement geeft de operationele verdiencapaciteit van het vastgoed weer. Het vastgoed is

hierbij gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

3 Maximaal 60% op het startmoment van de scheiding Daeb / niet-Daeb, zijnde 1 januari 2018.


41 �

Thema Financiële continuïteit

Doel Om onze Daeb en niet-Daeb activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgen wij ervoor

dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn.

Doelstellingen 1. Bo-Ex voldoet gedurende de planperiode minimaal aan de door de

toezichthouders gestelde kaders voor Daeb en niet-Daeb activiteiten. Voor de

ICR, de Solvabiliteit en de Loan to Value voldoet Bo-Ex aan eigen kaders

(signaleringsgrenzen).


42 �

Bijlage: veilig, gezond en duurzaam

Inleiding & leeswijzer De voorliggende notitie geeft een samenvatting van “de Bo-Ex woning: veilig, gezond en duurzaam”

en neemt de lezer op hoofdlijnen mee in de wijze van kwaliteitsdenken zoals deze door Bo-Ex wordt

gehanteerd. Het is niet de intentie van deze notitie volledig te zijn of in groot detail uit te wijden.

Bo-Ex heeft het kwaliteitsdenken t.a.v. haar woningvoorraad in drie hoofdthema’s verdeeld. Binnen de

drie thema´s is de minimale technische kwaliteitsnorm voor de onderhoudsstaat en het

voorzieningenniveau vastgesteld.

De drie hoofdthema’s zijn:

a) Veiligheid;

b) Gezondheid;

c) Duurzaamheid en energie.

Alvorens verder zal worden ingezoomd op de drie genoemde VGD-thema’s is het goed om te

benadrukken en wellicht ten overvloede te noemen dat de woningen binnen de Bo-Ex voorraad altijd

voldoen aan de door de wetgever gestelde geldende eisen. Vanuit technisch oogpunt betekent dit dat

de woningen minimaal dienen te voldoen aan het vigerende Bouwbesluit of de rechtens verkregen

situatie. De hieronder genoemde kwaliteitseisen, zoals deze binnen deze notitie worden benoemd,

vormen nadrukkelijk een aanvulling hierop.

Thema: veiligheid In het bouwbesluit ligt rondom het thema (technische) veiligheid veel vast. Hierbij moet o.a. gedacht

worden aan inbraakwerendheid, de toegang tot gebouw en/of woning, beperking van het ontstaan &

uitbreiding van een brandgevaarlijke situatie, de rookontwikkeling en vluchtenroutes bij brand.

In aanvulling op deze wettelijke bouwbesluiteisen stelt Bo-Ex binnen de volgende deelthema’s

aanvullende eisen:

Inbraakveiligheid en -werendheid

• Voor alle woningen geldt dat PolitieKeurmerk Veilig Wonen op woningniveau van toepassing

is. Indien een woning nog niet is voorzien van PKVW hang- en sluitwerk, zal een “natuurlijk”

moment worden gekozen om de woning alsnog te voorzien van het PKVW hang- en sluitwerk.

Het is het streven om alle woningen binnen 8 jaren te hebben voorzien van PKVW.

• voor de PKVW op gebouw en omgevingsniveau streven we ernaar om deze specifieke

certificering zoveel mogelijk voor de woningen mee te nemen. Ook hier geldt dat Bo-Ex

“natuurlijke” momenten afwacht om PKVW op gebouw en omgevingsniveau toe te passen.

• Het is het streven, daar waar mogelijk, om nieuwbouw en/of groot renovatieprojecten te

voorzien van elektronische sloten. Indien het niet mogelijk is een project te voorzien van


43 �

elektronische sloten worden gelijksluitende (mechanische) sloten toegepast en gewisseld bij

een huuropzegging. Gemeenschappelijke deuren worden ontsloten met een naam

gepatenteerde sleutel.

• Bij appartementengebouwen past Bo-Ex een bellentableau inclusief speekluisterverbinding

uitgevoerd als videofoon toe. Indien een appartementsgebouw nog niet is voorzien van een

bellentableau, zal Bo-Ex het “natuurlijke” moment afwachten om het bellentableau toe te

passen.

Specifieke inbraakveiligheidseisen

• In het technisch beheer wordt specifiek per complex, in goed overleg met de omwonenden

(Bo-Ex is een goede buur), afspraken gemaakt over achterpaden, de bijbehorende

sleutelplannen en de toegankelijkheid besproken.

De poortdeuren zijn afsluitbaar uitgevoerd en hiervoor wordt een sleutelplan gemaakt of

worden deze in het bestaande sleutelplan geïntegreerd. Deze complexafspraken zijn onderdeel

van het specifieke complexbeheerplan.

Veiligheid tijdens bouw of verbouwwerkzaamheden

• Indien er sprake is van een groot-onderhoud/renovatie of nieuwbouw bouwplaats is de

inbraakveiligheid op de bouwplaats gewaarborgd door een door de aannemer opgesteld

(veiligheids)plan. In dit plan dient voor het onderwerp inbraakveiligheid en diefstal een

hoofdstuk worden opgenomen. Bo-Ex toetst dit plan inhoudelijk op volledigheid,

uitvoerbaarheid en correctheid voorafgaand aan de start van de werkzaamheden. De

aannemer blijft voor de realisatie en uitvoering van het plan verantwoordelijk.

• Aanvullend hierop wordt per project in overleg met de gemeente de inbraakveiligheid op de

bouwplaats, ook voor de vakantieperiodes, besproken en indien nodig aangepast.

Brandveiligheid

• Bo-Ex woningen zijn voorzien van branddetectie. Dit betekent minimaal rook- en

branddetectie. Bij woningen met een open verbrandingstoestel wordt naast rook- en

branddetectie ook koolmonoxide gedetecteerd.

• Periodiek wordt de brand/rook/koolmonoxide detectie gecontroleerd op juiste werking.

• Periodiek wordt de detectie op basis van de gegarandeerde batterij levensduur voorzien van

nieuwe baterijen.

• Bo-Ex ontwikkelt (gebruikers)communicatie rondom brandveiligheid & –detectie.

Specifieke brandveiligheidseisen op woningen complexniveau

• Voor nieuwbouw en renovatie projecten is de brand/rook detectie aangesloten op het lichtnet.

• Voor projecten op het uitvoeringsniveau van groot- en/of planmatigonderhoud wordt per

project gekeken of de detectie op het lichtnet kan worden aangesloten.

• Voor Bo-Ex bezit binnen VVE’s wordt specifiek per VVE een brandveiligheidsplan opgesteld.

Dit specifieke plan vormt een onderdeel van een complexbeheerplan.

Specifieke brandveiligheidseisen voor brandmeldinstallaties

• Bo-Ex heeft de certificering en het onderhoud van haar brandmeldinstallaties en –

voorzieningen uitbesteed aan een specialiseert gecertificeerd onderhoudsbedrijf.


44 �

• Brandmeldinstallaties worden, naast het gestelde in de wet, additioneel minimaal 1 keer per

jaar getest/-controleerd.

Veiligheid van installaties

Verbrandingstoestellen

• Open verbrandingstoestellen, binnen het bezit van Bo-Ex, worden binnen nu en acht jaren

vervangen door gesloten verbrandingstoestellen. In afwijking hierop wordt bij complexen die

zijn gelabeld als renovatie- of grootonderhoudsprojecten de renovatie of uitvoering van de

grootonderhoudswerkzaamheden als een natuurlijk moment genomen om de open

verbrandingstoestellen te vervangen.

• Woningen met open verbrandingstoestellen, die niet in bezit van Bo-Ex zijn maar wel binnen

een Bo-Ex VVE vallen, worden op natuurlijke momenten vervangen door gesloten

verbrandingstoestellen. Indien van toepassing zal het vervangen van de open

verbrandingstoestellen in goed overleg met zittende bewoners en voor rekening van de

eigenaar plaatsvinden. Dit laatste gebruikmakend van de kwaliteitsnormen zoals Bo-Ex deze

hanteert en met toepassing van het inkoopvoordeel van Bo-Ex.

Liften

• Bo-Ex heeft de certificering, onderhoud en beheer van haar liften uitbesteed aan een

gespecialiseerd en –certificeerd bedrijf. Naast de periodieke keuring, voert Bo-Ex op reguliere

basis additionele onderhoudsbeurten uit.

• Liftinstallaties worden, naast het gestelde in de wet, additioneel 1 keer per jaar gecontroleerd

en -test. Controles en onderhoud worden uitgevoerd door de Raad voor Accreditatie

(C067/I154) geaccrediteerde “Notified Body” liften en machines uitgevoerd.

Digitale services en servers

• Indien een complex wordt uitgevoerd met een digitale service en/of servers ten dienste aan

het pand (denk aan GBS-, telefoon- of digitale sleutelbeheerdiensten) en van buitenaf wordt

door Bo-Ex en/of een derde partij beheer/onderhoud over internet uitgevoerd, dient de

installatie minimaal te voldoen aan de voor deze installaties geldende hoogste digitale

beveiligingscertificeringen.

• Toegang tot dergelijke opstelruimten voor digitale services en/of servers dienen minimaal

voorzien te zijn van PKVW hang- en sluitwerk en elektronische sloten met logboekfunctie.

Verder dient ten alle tijden worden voorkomen dat ongeautoriseerde toegang tot deze ruimten

mogelijk is.

• Opstelruimten voor digitale services en/of servers dienen te voorzien van lichtnet gevoede

inbraak- en branddetectie.

Asbestveilig • Bo-Ex heeft asbestbeleid met het doel om blootstelling aan asbest van de huurders, onze

werknemers en de overige gebruikers van onze woningen en overige panden te voorkomen en

de milieu- en gezondheidsrisico’s te minimaliseren. Bo-Ex houdt zich daartoe minimaal aan


45 �

de vigerende wetgeving en probeert altijd te voorkomen dat er risico’s ontstaan voor mens en

milieu.

• De Bo-Ex woningen dienen minimaal te voldoen aan de voldoende uitgangspunten:

a. uitgangspunt 1 is om binnen 10 jaar uitsluitend asbestveilige woningen te hebben

zonder asbeststicker in het leefgebied van onze huurders. In het leefgebied van

huurders in onze woningen komen dan geen asbesttoepassingen meer voor.

b. uitgangspunt 2 is om woningen die te koop worden aangeboden ten minste te

verkopen met een asbestinventarisatierapport. Alle risicoklasse 3 asbest dient voor de

verkoop van een woning te zijn verwijderd.

c. uitgangspunt 3 is om in ons bezit aan appartementsrechten, waarbij de schil van de

woning en de gemeenschappelijke onderdelen van het woongebouw onderdeel

uitmaken van een VVE, onze stem in de jaarvergadering te laten horen om ook de

VVE asbestveilig te krijgen. Dit uitgangspunt vormt onderdeel van het

complexbeheerplan.

• Bij de aanpak van asbest maakt Bo-Ex zoveel mogelijk gebruik van ‘natuurlijke momenten’ en

wordt in principe in één keer de hele woning gesaneerd. Dit laatste zonder dat de veiligheid

van bewoners of medewerkers op welke wijze dan ook in het geding is.

Gezondheid Mensen brengen het grootste gedeelte van hun tijd door, vooral in hun eigen woning. Een ongezond

binnenklimaat kan de oorzaak zijn van gezondheidsklachten als allergieën, verkoudheid en een slechte

weerstand. Gezond wonen betekent gezondheidsrisico's in huis vermijden. Bo-Ex beheert en verhuurt

woningen met een gezond binnenklimaat. Ook de bewoner kan veel doen om een bijdrage te leveren

aan een gezond binnenklimaat van de woning.

Goed ventileren

• Een goed binnenklimaat begint bij een goed werkend ventilatiesysteem4 van de woningen. Bo-

Ex controleert op reguliere basis (tijdens de periodieke controle van de

verwarmingsinstallatie) de werking van het toegepaste ventilatiesysteem van de woning.

• Bo-Ex streeft ernaar om de woningen waar vanouds natuurlijke ventilatie aanwezig is te

voorzien van minimaal een mechanische afzuiging, waardoor in deze woningen een minimaal

gegarandeerde ventilatievoud ontstaat.

• Goed ventileren betekent ook goed gebruik van de woning door de bewoner. Dit laatste is

essentieel voor een gezond binnenklimaat. Bo-Ex ontwikkelt om deze reden

(gebruikers)communicatie rondom het goed en gezond ventileren en gebruik van de woning

door. De huidige communicatie wordt aan de laatste stand van het beleid, technisch en

bewonersinput uitgebreid.

Specifieke eisen op woningen complexniveau

• Bo-Ex ontwerpt haar nieuwe woningen en renoveert haar bestaande woningen zo, dat de

onnodige vochtproductie door bijvoorbeeld koudebruggen, optrekkend vocht of condensatie

bij normaal gebruik van de woning niet kan plaatsvinden. Dergelijke niet wenselijke

vochtproductie bevordert namelijk de groei van o.a. schimmels, huisstofmijten of ander

4 Het ventilatiesysteem is het geheel van toe- en afvoer van ventilatielucht in de woning en alles wat hiervoor

noodzakelijk is.


46 �

overlast. Naast een goed en werkend ventilatieplan is het basisprincipe hierbij een integrale

bouwfysische ontwerpaanpak.

• Daar waar mogelijk stimuleert Bo-Ex de toepassing van CO2-gestuurde ventilatiesystemen.

Door een actieve terugkoppeling van het CO2-gehalte in de woning aan onze bewoners,

worden bewoners bewust van het belang van het goed ventileren van hun eigen woning.

Goede waterkwaliteit/legionellapreventie

• Bo-Ex vindt legionella preventie zeer belangrijk. Om deze reden heeft Bo-Ex een additioneel

controle en onderhoudsprogramma t.b.v. deze legionellapreventie.

• Bo-Ex controleert, naast de wettelijke vereiste controles, minimaal eenmaal per jaar haar

waterinstallaties t.b.v. de legionellapreventie.

Duurzaamheid en energie • Bo-Ex heeft energiebeleid waarin ze heeft vast gelegd dat de kernvoorraad in 2020 gemiddeld

een energielabel B heeft.

• Tevens heeft Bo-Ex vastgelegd dat de woningen binnen de kernvoorraad minimaal een

energielabel C dienen te hebben.

• Naast energiemaatregelen, streeft Bo-Ex naar de reductie van de toepassing nieuwe

bouwmaterialen. Bo-Ex eist om deze reden dat tussen de 50% en 80% van toegepaste

bouwmaterialen afkomstig zijn uit recirculatie. Als voorbeeld stelt Bo-Ex dat nieuw toe te

passen beton, minimaal 80% uit gerecirculeerd beton bestaat.

Specifieke eisen op woningen complexniveau

• Indien nieuwe liften worden toegepast, dient een zeer energiezuinige variant worden

geplaatst. Bo-Ex kiest voor een tractielift in plaats van hydraulische lift. Een nieuwe lift dient

minimaal over het energielabel B te beschikken. Het specifieke energieverbruik tijdens het

bewegen is lager dan 0,84 mWh/(kg*m) (energielabel B volgens richtlijn VDI 4707-1 voor in

gebruik zijn van de lift). Het stand-by vermogen dient minder dan 50 Watt te zijn en pieken in

het elektriciteitsverbruik dienen te worden beperkt door de toepassing van een lift met een

lage aanloopstroom (energieverbruik bij opstarten van de lift).

Specifieke (toekomstige) ontwikkelingen

• Bo-Ex volgt, kritisch en met een gezonde nieuwsgierigheid, de nieuwe ontwikkelingen t.a.v.

duurzaamheid en duurzame energie opwekking, zoals bijvoorbeeld:

a) Wijk- en decentrale opwekking van (duurzame) energie;

b) 100% elektrificatie van woningen;

c) Energieopslag in de woning/het complex;

d) 24/48 volts woningen;

e) Brandstofcel (fuel-cell) ontwikkelingen;

f) “Nul-op-de-Meter” en “Beter-op-de-Meter” initiatieven.

• Bo-Ex ontwikkelt beleid om PV-panelen te kunnen toepassen voor onze bewoners.

Op dit moment is e.e.a. fiscaal en juridisch mogelijk voor grondgebonden woningen, echter

helaas nog niet voor meergezinswoningen. Op niet al te lange termijn wil Bo-Ex een start

maken voor, in ieder geval de grondgebonden woningen.

Bo-Ex Ondernemingsplan 2016- · PDF fileFocus op wonen ... en niet doen als woningcorporatie...

Documents

Transcript of Bo-Ex Ondernemingsplan 2016- · PDF fileFocus op wonen ... en niet doen als woningcorporatie...