Bezetting ter bede als (on)benoemde overeen- komst?

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Academiejaar 2017-2018

Bezetting ter bede als (on)benoemde overeen-

komst?

Masterproef van de opleiding

‘Master in de rechten’

Ingediend door

De Saedeleir Sibrecht

(studentennummer: 01305994)

Promotor: Prof. Dr. Ignace Claeys

Commissaris: Drs. Matthias Meirlaen

I

VOORWOORD

Het einde en het begin van een tijdperk: dat is de grens waarop ik hier en nu aan het

balanceren ben. Met deze masterproef doe ik immers een deur achter mij dicht om er

daarna weer één open te trekken. Een mijlpaalmoment met andere woorden.

Nee. Geen bloed, zweet of tranen. Wel weemoedigheid: met dit huzarenstukje kijk ik

immers terug op een vervlogen tijd. Een vervlogen tijd vol positieve herinneringen,

dankzij de mensen die in deze tijd het beste in mij naar boven hebben laten komen.

Daarom maak ik hier van de gelegenheid gebruik om hen te bedanken.

Professor Ignace Claeys, als eerste bedank ik u voor de kans die u me gaf dit onderwerp

aan te snijden. De soepelheid die u aan de dag legde tijdens mijn transmissie, wordt ten

zeerste gewaardeerd. Daarnaast gaat ook een woord van dank uit naar alle vrienden, die

de nodige uitlaatklep boden binnen en buiten de rechtenfaculteit. Moed, karakter en

zelfopoffering, hebben jullie op sommige momenten ongetwijfeld meer getoond dan

met jullie eigen eindwerk. In het verlengde hiervan, kan ik ook niet anders dan een

dankwoord richten aan mijn ouders. De steun die ik van hen krijg en gekregen heb de

afgelopen vijf jaar, is van onvergelijkbare aard. Ik kan enkel en alleen maar hopen dat

ik ooit éénzelfde steun aan mijn kinderen kan geven.

Tot slot wil ik ook nog enkele personen danken, zonder wie deze masterproef er niet

hetzelfde had uitgezien. In de eerste plaats mijn commissaris, drs. Matthias Meirlaen.

Hij bracht mij niet alleen op de hoogte van dit onderwerp, maar stond me telkens bij

met structurele feedback. Geen dag, uur of ogenblik was hem gedurende het afgelopen

jaar te veel om voor mij tijd vrij te maken. Voor zijn kwaliteit van begeleiding, kan ik

met andere woorden alleen maar de loftrompet opsteken. Vervolgens bedank ik ook

mijn neef, Frédéric Verhelst, die voor mij de tijd nam om mij te helpen met de techni-

sche details in dit werkstuk te implementeren. Om te eindigen, bedank ik ook nog alle

personen die de moeite hebben genomen mijn werk te herlezen om er de materiële ver-

gissingen uit te halen. Hun nauwgezetheid hierbij wordt enorm geapprecieerd.

Alea iacta est.

Sibrecht De Saedeleir

Serskamp, mei 2018.

III

Inhoud

I. Inleiding .............................................................................................................................. 1

II. Hoofdstuk 1: Afbakening van het verbod op rechtsregelontduiking ............................. 5

1. Rechtsregelontduiking .................................................................................................... 5

Begrip en achtergrond .............................................................................................. 5

Toepassingsvoorwaarden ......................................................................................... 6

Gevolgen .................................................................................................................. 8

2. Verschillen en gelijkenissen met andere rechtsfiguren .................................................. 9

Fraus omnia corrumpit ............................................................................................ 9

Veinzing ................................................................................................................. 10

Theorie van de ongeoorloofde oorzaak .................................................................. 11

Verbod van rechtsmisbruik .................................................................................... 13

III. Hoofdstuk 2: Toepassingsgebied ................................................................................. 15

1. Algemeen huurrecht: artikel 1709 BW ........................................................................ 15

2. Woninghuurwet: Ratio legis ......................................................................................... 17

Wetsanalyse ........................................................................................................... 18

2.1.2. Huurovereenkomst .......................................................................................... 19

2.1.3. Woning ........................................................................................................... 19

2.1.4. Hoofdverblijfplaats ......................................................................................... 20

2.1.5. Toestemming .................................................................................................. 22

3. Handelshuurwet: Ratio legis ........................................................................................ 23

Wetsanalyse ........................................................................................................... 24

3.1.1. Huurovereenkomst .......................................................................................... 25

3.1.2. Onroerend goed of een gedeelte daarvan ....................................................... 25

3.1.3. Uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambacht .................... 26

3.1.4. Hoofdzakelijk gebruik .................................................................................... 27

3.1.5. Stilzwijgende of uitdrukkelijke aanvaarding van de bestemming .................. 27

3.1.6. Gelegenheidshuur ........................................................................................... 28

4. Pachtwet: Ratio legis .................................................................................................... 29

Wetsanalyse ........................................................................................................... 30

4.1.1. Pacht ............................................................................................................... 31

4.1.2. Ingenottreding/ overeenkomst ........................................................................ 32

4.1.3. Hoofdzakelijk ................................................................................................. 32

4.1.4. Landbouwbedrijf ............................................................................................ 32

Bewijs conform de Pachtwet.................................................................................. 33

IV

4.2.1. Ratio legis van artikel 3 van de Pachtwet ....................................................... 34

5. Regionale initiatieven ................................................................................................... 36

Pop-updecreet: Ratio legis van de handelshuur van korte duur ............................. 37

5.1.1. Wetsanalyse .................................................................................................... 38

5.1.1.1. In de loop van de huur .......................................................................................... 39

5.1.1.2. Zonder belang wijze contact met publiek/ huurder al dan niet eigenaar

handelszaak ........................................................................................................................... 39

Vlaams Huurdecreet in de maak: Ratio legis van het Voorontwerp van decreet

houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of

delen ervan. ....................................................................................................................... 40

5.2.1. Wetsanalyse .................................................................................................... 42

IV. Hoofdstuk 3: Bezetting ter bede ................................................................................... 44

1. Achtergrond .................................................................................................................. 44

2. De ontwikkeling van de bezetting ter bede door het Hof van Cassatie ........................ 44

Arrest van 30 april 1971 ........................................................................................ 44

Arrest van 17 maart 1972 ....................................................................................... 46

Arrest van 27 juni 1975 .......................................................................................... 48

Arrest van 26 maart 1976 ....................................................................................... 49

Arrest van 1 oktober 1976 ...................................................................................... 50

Arrest van 25 mei 1979 .......................................................................................... 51

Arrest van 10 januari 1986 ..................................................................................... 52

Arrest van 12 december 2002 ................................................................................ 54

Arrest van 29 februari 2016 ................................................................................... 54

Arrest van 2 november 2017 .............................................................................. 57

3. Motivering van de bezetting ter bede door het Hof van Cassatie: Consensualisme

zonder frauduleus oogmerk als hoogste norm. ..................................................................... 58

“Wetsontduiking” ? ................................................................................................ 60

3.1.1. Eerste situatie: bedrieglijke bezetting ter bede .............................................. 60

3.1.2. Tweede situatie: rechtmatige bezetting ter bede ............................................. 62

Bewoordingen van de overeenkomst ..................................................................... 63

Objectieve omstandigheden van de overeenkomst ................................................ 64

Tussentijdse conclusie ........................................................................................... 65

4. Kwalificeert het Hof de bezetting ter bede in strijd met dwingend recht? ................... 66

Bewijs .................................................................................................................... 67

4.1.1. Bewijswaarde en bewijskracht van de verschillende bewijselementen bij de

bezetting ter bede ......................................................................................................... 68

Interpretatie ............................................................................................................ 71

V

4.2.1. Interpretatie van de overeenkomst .................................................................. 72

4.2.1.1. Intrinsieke elementen ........................................................................................... 72

4.2.1.2. Extrinsieke elementen ........................................................................................... 74

4.2.1.3. Verhouding intrinsieke en extrinsieke elementen ................................................ 76

4.2.2. Interpretatie van de wet .................................................................................. 77

Conclusie: De rechtsteleologische interpretatie biedt een verklaring .................... 82

V. Hoofdstuk 4: Rechtsvergelijkend onderzoek: veruiterlijking van de bezetting ter bede

in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk .................................................................................. 86

1. Frankrijk ....................................................................................................................... 86

Handelshuur en bezetting ter bede ......................................................................... 86

Woninghuur en bezetting ter bede ......................................................................... 88

Pacht en bezetting ter bede..................................................................................... 89

2. Verenigd Koninkrijk .................................................................................................... 90

Algemeen kader ..................................................................................................... 90

Historisch overzicht van het onderscheid tussen lease en licence ......................... 93

Hedendaagse regeling ............................................................................................ 97

3. Conclusie: De bezetting ter bede als benoemde overeenkomst ................................... 99

VI. Bibliografie ................................................................................................................. 102

1. België ......................................................................................................................... 102

Wetgeving ............................................................................................................ 102

Rechtspraak .......................................................................................................... 103

Rechtsleer ............................................................................................................. 108

1.3.1. Boeken .......................................................................................................... 108

1.3.2. Bijdragen in tijdschriften .............................................................................. 108

1.3.3. Bijdragen in verzamelwerken ....................................................................... 110

1.3.4. Doctoraten .................................................................................................... 111

2. Frankrijk ..................................................................................................................... 112

Wetgeving ............................................................................................................ 112

Rechtspraak .......................................................................................................... 112

Rechtsleer ............................................................................................................. 112

3. Verenigd Koninkrijk .................................................................................................. 113

Wetgeving ............................................................................................................ 113

Rechtspraak .......................................................................................................... 113

Rechtsleer ............................................................................................................. 114

1

I. Inleiding

Het verbintenissenrecht kent een summa divisio tussen benoemde en onbenoemde overeenkom-

sten. Handelshuur, woninghuur en pacht kunnen hierbij onder de benoemde overeenkomsten

gecategoriseerd worden. De wetgever verklaart namelijk een resem regels van toepassing wan-

neer aan de toepassingsvoorwaarden van deze overeenkomsten wordt voldaan. Bovendien be-

vatten deze wetten dwingende bepalingen die voornamelijk tot doel hebben de huurder te be-

schermen. Stabiliteit is één van de mijlpalen die deze wetten beogen, waardoor er onder andere

een minimumduur is voorzien ter bescherming van de huurder/pachter.

Dit is niet het geval bij een bezetting ter bede. Er bestaat geen wettelijke regeling omtrent deze

overeenkomst. Het is een rechtsfiguur die gegroeid is in de praktijk en vorm werd gegeven door

rechtspraak en rechtsleer. Daardoor ressorteert de bezetting ter bede onder de noemer van de

onbenoemde overeenkomsten. De bezetting ter bede wordt op volgende manieren gedefinieerd:

“De nemer ter bede haalt uit de overeenkomst een voorrecht om het genot van de zaak te hebben

tot wederopzegging toe.”1

“Een faculteit die aan iemand wordt verleend tot wederopzeggens toe en dit bij contract of

eenzijdige rechtshandeling.”2

“Bij bezetting ter bede, ook de overeenkomst van precair gebruik genoemd, wordt door de ei-

genaar aan een bepaalde persoon bij wijze van gunst het recht verleend om tot wederopzegging

toe een bepaald onroerend goed te gebruiken, in afwachting dat aan dit onroerend goed zijn

definitieve bestemming kan worden gegeven.”3

“Er is sprake van een bezetting ter bede indien de eigenaar het genot van een bepaald goed

slechts voor een korte duur toestaat en, hetgeen doorslaggevend is, zich het recht voorbehoudt

om op elk ogenblik over het goed te beschikken.”4

1 J.H. HERBOTS en A.M. STROBBE- PAUWELS, “Overzicht van rechtspraak (1969-1974). Bijzondere contracten”, TPR 1975, (917) 993. 2 J. HERBOTS, “Over het beleid van de rechter en de wetsontduiking: De creatie van de nieuwe overeenkomst van

bezetting ter bede” in H. COUSY, E. DIRIX, S. STIJNS, J. STUYCK en D.VAN GERVEN (eds.), Liber Amicorum,

Deurne, Kluwer, 2000, (250) 254. 3 D. MEULEMANS, “Voorwoord” in D. MEULEMANS, I. SNICK en M. SNICK (eds.), Handboek bezetting ter bede,

Gent, Story Publishers, 2010, 9. 4 W. GOOSSENS, M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Begripsomschrijving” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS

(eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (1) 14.

2

Via een bezetting ter bede is het als eigenaar dus mogelijk een persoon het genot te geven van

een onroerend goed en er tegelijk te allen tijde over te beschikken. De eigenaar garandeert geen

duur aan de gebruiker en is niet verplicht aan een bepaalde opzeggingsmodaliteit te voldoen.

Dit kan zowel door de eigenaar, als door de bezetter, in verschillende situaties toch wenselijk

geacht worden.

Zo gebeurt het dat partijen5, in afwachting van de vereffening-verdeling van een nalatenschap,

de gronden willen onderhouden die deel uitmaken van de boedel. Op die manier vindt er geen

verloedering plaats van de gronden en wordt de waarde van de boedel geoptimaliseerd, hetgeen

alle partijen ten goede komt bij de verdeling van de nalatenschap. Of denk aan de situatie waar-

bij het einde van een handelshuurovereenkomst is aangebroken en de huurder nog geen nieuw

pand heeft gevonden. In dat geval kunnen de huurder en verhuurder een bezetting ter bede

sluiten, in plaats van een handelshuurovereenkomst die een negenjarige duur met zich zou mee-

brengen.

Het schrille contrast tussen de stabiliteit, die wordt gecreëerd door de dwingende bepalingen

van de verschillende huurwetten, en de instabiliteit die de bezetting ter bede met zich mee-

brengt, leidt in de praktijk weliswaar tot misbruik. Denk aan het eerder genoemde voorbeeld,

waarbij partijen een bezetting ter bede aangaan in het kader van de vereffening-verdeling van

een nalatenschap. De vraag stelt zich wat er gebeurt met de (mondelinge) overeenkomst, wan-

neer de bezetter stoutmoedig een periodieke vergoeding betaalt onder de titel “pacht” en ach-

teraf claimt dat er sprake is van een pachtovereenkomst.

Het misbruik komt uiteraard ook voor in de omgekeerde richting, wanneer partijen de toepas-

sing van de dwingende regelgeving net willen uitsluiten. Zo kan het gebeuren dat de feiten

wijzen op een handelshuurovereenkomst, maar dat een eigenaar niet wil gebonden zijn door de

dwingende huurregels en hij vervolgens een bezetting ter bede afsluit. In zijn opzet kan de

eigenaar daartoe een schriftelijke overeenkomst uitwerken met jargon als “bezetter” of een titel

die de benaming van “bezetting ter bede” behelst.

De bezetting ter bede is overigens niet de enige constructie/techniek die wordt aangewend om

dwingende regelgeving inzake huur te ontduiken. Een andere constructie is bijvoorbeeld de

terbeschikkingstellingsovereenkomst. Partijen gaan in dit geval een handelshuur, woninghuur

of pacht zodanig aanvullen met allerlei diensten, dat de terbeschikkingstelling van het goed

5 Erfgenaam en de boedel van de nalatenschap

3

accessoir wordt aan het verlenen van diensten. Dit heeft tot gevolg dat er sprake zou zijn van

een aannemingsovereenkomst, waardoor de dwingende regelgeving inzake huur wordt opzij-

geschoven.6

Misbruiken, zoals hierboven gegeven, moeten worden vermeden. Daarom dat een bezetting ter

bede enkel rechtsgeldig wordt beschouwd als deze is afgesloten “zonder enige gedachte van

wetsontduiking”.7 Om te weten wanneer er oprecht sprake is van een bezetting ter bede en

wanneer er sprake is van misbruik, is het in de eerste plaats dus van belang te weten wat onder

“wetsontduiking”8 moet worden begrepen.

Daarnaast moet de bezetting ter bede zelf ook in vraag gesteld worden. Deze overeenkomst

brengt namelijk veel rechtsonzekerheid met zich mee. De ene keer gaat er een frauduleus oog-

merk mee gepaard, de andere keer komt het tegemoet aan “de rechtmatige wil” van partijen.

Enkel bepalen wanneer er hierbij sprake is van “wetsontduiking”, vormt weliswaar een te sum-

mier onderzoek. Want zelfs al hebben partijen “een rechtmatige wil” die op een objectieve ma-

nier kan gedetecteerd worden, betekent dit geenszins het einde van de problematiek. Deze on-

benoemde overeenkomst vertoont namelijk veel raakvlakken met een huurovereenkomst.9 De

vraag stelt zich of het Hof van Cassatie de kwalificatie van huur zomaar naast zich kan leggen,

door te stellen dat een bezetting ter bede een precair karakter en een ernstige en wettige reden

als onderscheidende kenmerken heeft. Indien het om een huur zou gaan, lijkt de kwalificatie

van handelshuur, woninghuur of pacht immers onvermijdelijk wanneer aan de overige toepas-

singsvoorwaarden ook voldaan wordt. De bezetting ter bede is dus niet alleen een toegankelijke

constructie om dwingend huurrecht buitenspel te zetten. Het is daarenboven een overeenkomst

6 In deze scriptie staat enkel en alleen de bezetting ter bede centraal. De terbeschikkingstellingsovereenkomst

wordt volledigheidshalve hierbij vermeld, om de lezer een vollediger kader van de problematiek te schetsen. Voor

een diepgaander inzicht in de grens tussen huur en aanneming, zie: J. SWENNEN en M. VANWYNSBERGHE, “Huur

van pop-upshops: Nood aan een nieuw ontpopt huurregime?”, NJW 2016, (234) 237-238; B. VAN DEN BERGH,

“‘What’s in a name’: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming” (noot onder Cass. 3 september 2010), RW 2011, 566-569; A.-L. VERBEKE en T. GLADINEZ, “Vijf tendensen in tien

jaar Cassatie over aanneming” in B. TILLEMAN en A.-L. VERBEKE (eds.), Themis 102- Bijzondere overeenkomsten,

Brugge, Die Keure, 2017, (139) 140-143. 7 Dit werd voor het eerst bevestigd door het Hof van Cassatie in het arrest van 1971. Zie: Cass. 30 april 1971,

Arr.Cass. 1971, 847 en RW 1972-73, 1093. 8 Zie infra: voetnoot 17. 9 Op voorwaarde dat er een bezettingsvergoeding wordt betaald. Wanneer de bezetting ter bede kosteloos wordt

toegestaan, is er immers sprake van een (raakvlak met de) overeenkomst van bruikleen. In deze bijdrage gaat het

steeds om de hypothese waarbij er een bezettingsvergoeding wordt betaald.

4

waarvan de bestaansgrond zelf in vraag kan worden gesteld. Naast een oplossing voor het mis-

bruik dat de bezetting ter bede veroorzaakt, is dus ook een verklaring voor het bestaan en de

geldigheid ervan meer dan wenselijk.

Tot slot wordt in deze bijdrage ook bekeken hoe deze problematiek zich in het buitenland ver-

toont en op welke manier deze ginds wordt aangepakt. Of deze rechtsfiguur een wettelijke re-

geling kent, dan wel door de rechtspraak wordt vorm gegeven, en hoe deze zich integreert in

dat rechtssysteem, zijn enkele relevante vragen waarop een antwoord zal worden geboden. De

uitkomst op deze vragen kan eventueel inspiratie geven om de problematiek in België een halt

toe te roepen.

5

II. Hoofdstuk 1: Afbakening van het verbod op rechtsregelontduiking

1. Rechtsregelontduiking

Begrip en achtergrond

1. Rechtsregelontduiking, of “wetsontduiking” zoals gebruikelijk genoemd, is een rechtsfeno-

meen die zich situeert in het objectieve recht. Het doet zich in het algemeen voor wanneer een

voorschrift van dwingend recht een bepaald resultaat heeft willen verbieden of reglementeren

en iemand zich met ontduikingsopzet, door middel van op zichzelf geoorloofde en ongeveinsde

handelingen, in een toestand plaatst, die de verboden of gereglementeerde toestand zeer dicht

benadert.10 De juridische grondslag van deze figuur kan dan ook gezien worden in artikel 6 van

het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel verzet zich namelijk zowel tegen rechtstreekse, als zijde-

lingse inbreuken op dwingende rechtsbepalingen. Deze laatste zijn inbreuken op de doelstel-

ling(en) van de wet.11

2. Het verbod van rechtsregelontduiking legt de grenzen bloot van het toepassingsgebied van

de rechtsregel. Wie zich net buiten de toepassingsvoorwaarden van een rechtsregel probeert te

murwen om het gebod of verbod te ontduiken, mag niet ontsnappen aan de toepassing van de

rechtsregel. Het nut van het verbod op rechtsregelontduiking bestaat er dan ook in dat een

rechtsregel toepassing vindt op de gecreëerde toestand die samenvalt of zeer nauw aanleunt bij

de toestand die door de rechtsregel werd beoogt.12

3. De invalshoek van waaruit hierna rechtsregelontduiking zal worden benaderd, is diegene van

de rechtsregel die het rechtssubject beoogt te ontduiken. Deze benadering steunt op een ruime,

teleologische interpretatie van de rechtsregel die het rechtssubject wil ontduiken. In die zin dat

10 S. VAN CROMBRUGGE., “Fraus legis of wetsontduiking in het Belgisch fiscaal recht anno 2012”, TRV 2012, vol.

6, (537) 537. Zie ook volgende definities in: C.F.J. MATTHIJS, “Wetsontduiking”, RW 1955-56, (105) 110-111; Y.

STOX, “Wetsontduiking en wetsontwijking in het Belgisch sociaal recht. Een analyse en interpretatie van de sociale antimisbruikbepaling” in G. VAN LIMBERGHEN (ed.), Misbruik- en fraudebestrijding in het sociaal recht, Mortsel,

Intersentia, 2015, (13) 42; W. VAN GERVEN, Beginselen van Belgisch privaatrecht.1: Algemeen Deel, Antwerpen,

Standaard Wetenschappelijke Uitgeverij, 1973, 202. 11 W. VAN GERVEN, Beginselen van Belgisch privaatrecht.1: Algemeen deel, Antwerpen, Standaard Wetenschap-

pelijke Uitgeverij, 1973, 205. 12 M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en ver-

bod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 239. Zie infra: II. 1.3. Gevolgen

6

de rechtsregelontduiker zich verstopt achter de rechtsregel, om zijn of haar echte doel te berei-

ken. Het rechtssubject handelt met andere woorden in overeenstemming met de letter van de

wet, maar in strijd met de geest of doelstelling ervan. Aan de ontduiking wordt een einde ge-

maakt door de rechtsregel toe te passen in het licht van zijn doelstelling.13

Toepassingsvoorwaarden

4. Om te kunnen spreken van rechtsregelontduiking zijn er verschillende elementen vereist.

Allereerst is het van belang dat de rechtsregel iets moet gebieden of verbieden.14 Vaak zal hier-

bij gedacht worden aan een regel van dwingend recht of openbare orde. Zo legt bijvoorbeeld

artikel 3 van de Handelshuurwet op dat de duur van de huurovereenkomst niet korter mag zijn

dan negen jaar. Toch is een regel van dwingend recht of openbare orde niet per se vereist. De

rechtsbron, waaruit de rechtsregel voortspruit, is namelijk van geen belang. Ook wettelijke,

jurisprudentiële bepalingen, en zelfs overeenkomsten kunnen geboden of verboden opleggen.15

Overeenkomsten zijn immers evenzeer bindend doordat ze voor de partijen strekken tot wet.16

Bijgevolg kunnen zowel de overeenkomst, als de bepalingen die er in vervat zitten, als rechts-

regels worden aanzien.17

5. Ten tweede moet de rechtsregelontduiker handelingen stellen die op zichzelf rechtmatig zijn.

Dit kunnen materiële handelingen18 of rechtshandelingen zijn. Deze handelingen hebben tot

doel de feitelijke situatie te onderscheiden van de situatie die de rechtsregel voor ogen heeft.

13 M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en ver-

bod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 239. 14 Y. STOX, “Wetsontduiking en wetsontwijking in het Belgisch sociaal recht. Een analyse en interpretatie van de sociale antimisbruikbepaling” in G. VAN LIMBERGHEN (ed.), Misbruik- en fraudebestrijding in het sociaal recht,

Mortsel, Intersentia 2015, (13) 44. 15 L. CORNELIS, “Zonder handen zonder tanden: alles over rechtsregelontwijking” in T. VANSWEEVELT en B.

WEYTS (eds.), Actuele ontwikkelingen in het aansprakelijkheidsrecht en verzekeringsrecht ICAV I, Antwerpen,

Intersentia, 2015, (209) 211: onder jurisprudentiële regels worden ook de andere formele rechtsbronnen verstaan

zoals gewoonte, algemeen rechtsbeginsel of soft law, aangezien zij hun bestaan aan de erkenning door de recht-

spraak te danken hebben. 16 Artikel 1134, eerste lid BW. 17 Aangezien het mogelijk is om elke rechtsregel te ontduiken, verdient de term rechtsregelontduiking de voor-

keur op de term wetsontduiking. Om die reden zal deze laatste term in de tekst voorkomen tussen aanhalingste-

kens (“wetsontduiking”). Zie hierbij ook: M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregel-

ontduiking, fraus omnia corrumpit en verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 240. 18 Gent 19 januari 1999, RW 1999-00, 1403, noot A. CARETTE: daar wordt het optrekken van een voorzetwandje

aangehaald. Hierna ga ik het weliswaar enkel over rechtshandelingen hebben, aangezien de bezetting ter bede per

slot van rekening een rechtshandeling is.

7

Rechtshandelingen zijn ingevolge rechtsregelontduiking problematisch, wanneer zij situaties

teweeg brengen die op essentiële punten overeenstemmen met situaties die de rechtsregel voor

ogen heeft. De rechtshandeling zorgt er dan voor dat de rechtsregel geen toepassing kan vin-

den.19

6. Ten slotte moet ook het ontduikingsopzet als derde voorwaarde in acht worden genomen.

Het Hof van Cassatie heeft dit in het arrest van 14 november 2005 verduidelijkt als volgt:

“la fraude à la loi requiert un élément intentionnel, étant l’intention de frauder la loi impérative

ou d’ordre public.”20

Er is met andere woorden een opzet nodig om de dwingende wet of de wet die de openbare orde

raakt, bedrieglijk toe te passen. Het bedrieglijk toepassen van de dwingende wet of rechtsregel

van openbare orde moet in deze invalshoek geïnterpreteerd worden als het bedrieglijk ontdui-

ken van die rechtsregel. Het doel van het rechtssubject bestaat er immers in de rechtsregel te

ontduiken én niet hem toe te passen.21

7. Of er in een specifiek geval sprake is van ontduikingsopzet, is een feitenkwestie. Conform

het adagium actor incumbit probatio, reus in excipiendi fit actor, komt het aan diegene, die

beweert dat er ontduikingsopzet aanwezig is, toe te bewijzen dat dit effectief zo is.22

8. Soms moet het ontduikingsopzet weliswaar gerelativeerd worden. Dit is het geval wanneer

met de rechtshandeling onmiddellijk reeds de praktisch gelijke situatie geschapen wordt. Uit

die rechtshandeling kan de rechter dan een feitelijk vermoeden afleiden tot het ontduiken van

de desbetreffende rechtsregel.23 Indien evenwel wordt aangetoond dat de rechtshandeling een

19 E.M. MEYERS, “Misbruik van recht en wetsontduiking”, Ann.dr.Louvain 1936-37, (703) 705 en 723: hier wordt

het schoolvoorbeeld van een schijnhuwelijk aangehaald. 20 Cass. 14 november 2005, AR C.O4.0084.F; W. RAUWS, “Wetsontduiking en de subjectieve wil een dwingende

wetsbepaling of een bepaling van openbare orde te omzeilen” (noot onder Cass. 14 november 2005), RW 2007-

08, (486) 486. 21 In een andere invalshoek van rechtsregelontduiking, kan het ook begrepen worden volgens de letterlijke definitie

die het Hof geeft. Een regel die van dwingend recht is of de openbare orde raakt, kan door de ontduiker bedrieglijk

toegepast worden om een andere rechtsregel te ontduiken, zie: M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: ver-bod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, 238-

245. 22 Art. 1315 BW. 23 A. LENAERTS, Fraus omnia corrumpit in het privaatrecht. Autonome rechtsfiguur of miskend correctieme-

chanisme?, Brugge, Die Keure, 2013, 397; E.M. MEYERS, “Misbruik van recht en wetsontduiking”, Ann.dr.Lou-

vain 1936-37, (703) 719-720; J.-F.ROMAIN, Théorie critique du principe général de bonne foi en droit privé, Brus-

sel, Bruylant, 2000, 505-507: “[…] il existe une relation dynamique entre l’élément matériel de la fraude et l’élément intentionnel.”

8

geoorloofde beweegreden heeft, is er geen ontduikingsopzet aanwezig en bijgevolg ook geen

rechtsregelontduiking.24

Gevolgen

9. Bij de sanctionering van rechtsregelontduiking moet de rechter zich laten leiden door de

noodzaak de rechtsregelontduiking zo doelmatig mogelijk uit te schakelen.25 Er moet met an-

dere woorden overgegaan worden tot een passend, integraal herstel van de schade die is ont-

staan door rechtsregelontduiking. Dat herstel bestaat er in om het resultaat dat de rechtsregel-

ontduiker met de gestelde rechtshandeling wenste te bekomen, ongedaan te maken. Dit resultaat

is een of meerdere rechtsgevolgen die de toepassing van de ontdoken rechtsregel met zich zou-

den meebrengen. Het herstel is daarom in de eerste plaats dat de ontdoken rechtsregel eenvou-

digweg wordt toegepast.26

10. Uiteraard blijft het ook mogelijk dat de gehele rechtshandeling vernietigd wordt. Dit zal het

geval zijn wanneer de toepassing van de rechtsregel tot gevolg heeft dat de rechtshandeling

nietig is. De nietigheidssanctie kan hierbij letterlijk in de wet voorgeschreven staan, waardoor

de toepassing van de desbetreffende rechtsregel deze sanctie automatisch als sanctiemogelijk-

heid zal insluiten.27 Dit is weliswaar niet altijd zo en hoeft ook niet. Aan een rechtsregel met

een dwingend karakter, zoals de rechtsregels uit de Woninghuurwet, is immers de relatieve

nietigheid gekoppeld. Als een partij dan om de nietigheid verzoekt, zal de rechter desondanks

niet meteen overgaan tot nietigverklaring. De rechter heeft immers geen gegronde reden om de

rechtshandeling te vernietigen, wanneer de nietigverklaring van de rechtshandeling niet bij-

draagt tot verwezenlijking van de doelstelling van de rechtsregel.28

24 Cass. 14 november 2005, AR C.O4.0084.F; W. RAUWS, “Wetsontduiking en de subjectieve wil een dwingende

wetsbepaling of een bepaling van openbare orde te omzeilen” (noot onder Cass. 14 november 2005), RW 2007-

08, 486; M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit

en verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 241. 25 W. VAN GERVEN, Beginselen van Belgisch privaatrecht.1: Algemeen deel, Antwerpen, Standaard Wetenschap-

pelijke Uitgeverij, 1973, 209. 26 Cass. 10 januari 1986, Pas. 1986, I, 583; Gent 19 januari 1999, RW 1999-00, 1403, noot A. CARETTE. 27 Bijvoorbeeld het wettelijk verankerde schijnhuwelijk: art. 184 BW en art. 146bis BW. 28 F. PEERAER, “Actuele ontwikkelingen inzake de totstandkoming en nietigheid van contracten en contractuele

bedingen” in S. STIJNS (ed.), Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (45) 169.

9

11. Tot slot kan rechtsregelontduiking ook tot gevolg hebben dat er een vordering tot schade-

vergoeding wordt ingesteld. Er ligt immers een zijdelingse schending van de rechtsregel voor

bij wetsontduiking. Schadevergoeding zal pas nodig zijn wanneer de toepassing van de rechts-

regel niet alle veroorzaakte schade herstelt. Schadevergoeding is niet ondenkbaar en kan zich,

wat rechtsregelontduiking betreft, ook bij een bezetting ter bede voordoen.29

2. Verschillen en gelijkenissen met andere rechtsfiguren

Fraus omnia corrumpit

12. Letterlijk vertaald uit het Latijn betekent dit adagium “bedrog vernietigt alles”. Bedrog30

houdt volgens het Hof van Cassatie het bestaan in van “kwaadwilligheid, opzettelijke misleiding

en oneerlijkheid met de bedoeling om te schaden of winst te behalen”.31 Het oogmerk om de

wederpartij of een derde te schaden of winst te behalen volstaat hierbij.32 Fraus omnia cor-

rumpit betekent dat een partij zich nooit op zijn bedrog kan beroepen om de toepassing van een

rechtsregel in zijn voordeel te rechtvaardigen.33 Het verbiedt met andere woorden dat een

rechtsregel uitwerking verleent aan bedrog.

13. Het verbod op rechtsregelontduiking komt in aanraking met fraus omnia corrumpit, omdat

het een vorm van bedrog is. Bij de wil om een gebod of verbod van een bepaalde rechtsregel te

ontduiken, heeft een partij immers ook de wil om daaruit winst te halen of een ander te schaden.

29 Vb: Een woning wordt een zekere tijd bezet en er ontstaat betwisting omtrent de aard van overeenkomst. De

bezetter/huurder zegt dat het om Woninghuur gaat, de eigenaar zegt dat het om een bezetting ter bede gaat. De

eigenaar maakt gebruik van zijn recht om te allen tijde over het goed te beschikken, en zet de bezetter/huurder uit

het goed. De bezetter/huurder moet hierdoor, in afwachting van een rechterlijke uitspraak, een veel duurdere wo-

ning huren. Als de rechter nadien oordeelt dat er sprake was van een woninghuurovereenkomst, kan de bezet-

ter/huurder schadevergoeding vorderen voor het verschil in vergoeding. 30 Zie: Art. 1109 BW en art. 1116 BW. 31 Cass. 15 februari 2016, AR S.15.0020.F; Cass. 19 maart 2004, Arr.Cass. 2004, 499; Cass. 3 oktober 1997, Pas.

1997, I, 962. 32 Zie: A. LENAERTS, “Over de sanctionering van het wilsgebrek bedrog en de afwezigheid van invloed van de

onopzettelijke fout van het slachtoffer: een toepassing van fraus omnia corrumpit” (noot onder Cass. 18 maart 2010), TBBR 2012, (36) 38: Er is in de rechtsleer ook een strekking die aan “de bedoeling om te schaden of winst

te behalen” een objectieve invulling geeft: het volstaat dat de auteur van het bedrog kennis heeft van het bedrieglijk

karakter van zijn handeling en van de schade die de handeling kan berokkenen. Een uitdrukkelijke bedoeling om

te schaden (of winst te behalen) is niet vereist. 33 Cass. 18 maart 2010, TBBR 2012, 31; A. VAN OEVELEN, “Algemene rechtsbeginselen in het verbintenissen-en

contractenrecht” in M. VAN HOECKE (ed.), Algemene rechtsbeginselen, Antwerpen, Kluwer, 1991, (95) 137.

10

Fraus omnia corrumpit kan in die zin de uitwerking belemmeren van (bedingen in) een rechts-

handeling, zodat aan de rechtsregelontduiking een halt wordt toegeroepen.34

14. Daar waar er bij rechtsregelontduiking kan worden overgegaan tot matiging van de gestelde

rechtshandeling, is dit niet het geval bij fraus omnia corrumpit. Op grond van fraus omnia

corrumpit zullen de gevolgen van een rechtsregel of rechtshandeling niet-tegenwerpelijk wor-

den gemaakt.35 Toch is dit principe verregaander dan bij rechstregelontduiking: er kan namelijk

geen enkel recht ontstaan uit de bedrieglijke handeling.36 Bedrog is simpelweg ruimer dan

rechtsregelontduiking. Het ontduikingsopzet is slechts een vorm die het bedrieglijk oogmerk

kan aannemen. Het feit dat iemand oneerlijkheid aanwendt, volstaat perfect om te voldoen aan

de vereiste van een bedrieglijk oogmerk.37

Veinzing

15. Veinzing (of simulatie) kan worden omschreven als de rechtstoestand, waarbij partijen naar

buiten de schijn wekken van een bepaalde rechtshandeling te hebben gesloten, terwijl ze in het

geheim anders overeenkomen.38 Doorslaggevend is de dubbele gelaagdheid van de verhouding

tussen partijen. De uitgedrukte wil en de werkelijke wil, die simultaan tot stand komen, staan

op gespannen voet met elkaar. Dit is een eerste verschil met het verbod op rechtsregelontdui-

king, waarvoor er geen dubbele gelaagdheid aanwezig moet zijn.39


bod van rechtsmisbruik (deel 2)”, NJW 2018, (278) 286. 35 Cass. 21 april 2016, AR C.14.0407.F; Cass. 19 maart 2004, Arr.Cass. 2004, 499. Een nuance moet wel gemaakt

worden als er enkel sprake is van incidenteel bedrog: in dat geval kan de bedrogene in principe enkel aanspraak

maken op schadevergoeding. Zie hierover: A. LENAERTS, “Over de sanctionering van het wilsgebrek bedrog en de

afwezigheid van invloed van de onopzettelijke fout van het slachtoffer: een toepassing van fraus omnia corrumpit” (noot onder Cass. 18 maart 2010), TBBR 2012, (36) 39. 36 S. STIJNS, I. SAMOY en A. LENAERTS, “De rol en de wil van het gedrag van partijen bij de bevrijdende verjaring”,

RW 2010-11, (1538) 1558. 37 Cass. 10 januari 2000, AR S.99.0044.N. 38 A. LENAERTS, Fraus omnia corrumpit in het privaatrecht. Autonome rechtsfiguur of miskend correctiemecha-

nisme?, Brugge, Die Keure, 2013, 397; C.F.J. MATTHIJS, “Wetsontduiking”, RW 1955-56, (105) 110; K. NEVENS,

“Schijnzelfstandigen in het offensief: analyse van de toepasselijke regelen inzake bewijs, interpretatie en kwalifi-catie van de arbeidsovereenkomst”, RW 2004-05, (1201) 1207; W. RAUWS, “De kwalificatie van de arbeidsover-

eenkomst”, JTT 2006, (93) 98. 39 A. LENAERTS, Fraus omnia corrumpit in het privaatrecht. Autonome rechtsfiguur of miskend correctiemecha-

nisme?, Brugge, Die Keure, 2013, 397; C. F. J. MATTHIJS, “Wetsontduiking”, RW 1955-56, (105) 110-111.

11

16. Het Burgerlijk Wetboek beperkt zich ertoe om enkel de gevolgen van veinzing te regelen.

Artikel 1321 BW bepaalt immers dat “tegenbrieven enkel tussen contracterende partijen gevolg

kunnen hebben; zij werken niet tegen derden.” In het verlengde van deze wettelijke verankering,

kan ook gezegd worden dat veinzing in beginsel toegestaan is40, wat niet het geval is bij rechts-

regelontduiking.41 Wel kan (rechtsregel)ontduiking van een regel van openbare orde in elke

stand van het geding worden opgeworpen. Dit is niet het geval bij artikel 1321 BW, dat de

openbare orde niet raakt.42

17. Toch vertonen veinzing en het verbod op rechtsregelontduiking ook raakvlakken. Zo kan

de rechtshandeling, die wordt gesteld om een rechtsregel te ontduiken, ook verborgen zitten

achter een geveinsde rechtshandeling. Indien de veinzing wordt ontmaskerd, komt aan de

rechtsregelontduiking geen uitwerking toe. De rechtsregel die de contractspartij via de ge-

veinsde rechtshandeling probeerde te ontduiken, zal dan immers toepassing vinden.43

Theorie van de ongeoorloofde oorzaak

18. De ongeoorloofdheid van een oorzaak wordt beschreven in artikel 1131 en 1133 van het

Burgerlijk Wetboek. Een oorzaak is ongeoorloofd, wanneer deze onder meer ingaat tegen een

regel van dwingend recht. Het gevolg van een ongeoorloofde oorzaak in de overeenkomst, is

dat de overeenkomst net géén gevolg kan hebben. De rechtshandeling voldoet in dat geval im-

mers niet aan één van de geldigheidsvoorwaarden, waardoor deze in se voor nietigverklaring

vatbaar is.44

19. Het verbod van rechtsregelontduiking kan parallellen vertonen met de theorie van de onge-

oorloofde oorzaak. Wanneer de rechtshandeling als oorzaak het ontduiken van een verbod of

gebod heeft, dat een rechtsregel oplegt, overlappen de twee rechtsfiguren elkaar. Is het ontdui-

ken van het gebod of verbod van een rechtsregel bovendien de determinerende beweegreden45

40 Voor zover aan alle geldigheidsvoorwaarden wordt voldaan, onder meer een geldige oorzaak. 41 Bergen 3 mei 1989, Rev.not.b. 1990, 39; K. NEVENS, “Schijnzelfstandigen in het offensief: analyse van de toe-passelijke regelen inzake bewijs, interpretatie en kwalificatie van de arbeidsovereenkomst”, RW 2004-05, (1201)

1207. 42 Cass. 16 november 1939, Pas. 1939, I, 474. 43 Cass. 27 september 2012, AR C.11.0322.F; M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechts-regelontduiking, fraus omnia corrumpit en verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 244. 44 Art. 1108 BW. 45 Wanneer het ontduiken van het gebod of het verbod niet de determinerende beweegreden is, zal de rechtshan-

deling zelf niet worden nietig verklaard. Zie hierover: Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, 711, noot E.DIRIX.

12

van de rechtshandeling, zal de rechtshandeling wegens een ongeoorloofde oorzaak kunnen wor-

den vernietigd.46 Nog meer gelijkenis betreft het feit dat nietigheid niet steeds de sanctie vormt.

Zo heeft het Hof van Cassatie bevestigd dat de sanctie bij een vermomde schenking, die tot doel

heeft afbreuk te doen aan de rechten van de reservataire erfgenaam, de inkorting tot het be-

schikbaar deel uitmaakt.47

20. In de hypothese van een rechtshandeling (en geen materiële handeling) bij het verbod op

rechtsregelontduiking, kan als verschil echter geargumenteerd worden dat een ongeoorloofde

oorzaak gemeen moet zijn aan beide partijen bij rechtshandelingen ten bezwarende titel. Het

Hof van Cassatie heeft in verscheidene arresten weliswaar geoordeeld dat het vereiste van ge-

meen karakter niet geldt, indien de rechtshandeling ten bezwarende titel strijdig is met de open-

bare orde.48 Daaruit kan echter niet per se worden afgeleid dat dit ook zou gelden voor rechts-

handelingen ten bezwarende titel, waarvan de oorzaak ongeoorloofd is wegens strijdigheid met

louter dwingend recht.49

46 M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en

verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 244. 47 Cass. 29 april 2010, T.Not. 2011, (467) 475: het Hof bevestigde de uitspraak van het bestreden arrest, dat de

nietigheid op grond van de ongeoorloofde oorzaak verwierp op grond van de overwegingen “dat zelfs wanneer

bewezen zou worden dat de vermomming gebeurde om de rechten van de reservatairen te ontzenuwen, zulks niet

tot de nietigheid van de schenking leidt nu de rechten van de reservatairen immers voldoende beschermd worden

door de toepassing van de strengere regels die gelden inzake schenkingen.”; Gent 16 januari 1986, JT 1989,

108: dit arrest besloot dat koop noch schulderkentenis met nietigheid was aangetast, door het betalen van het

zwart deel van de koopprijs in de desbetreffende schulderkentenis. 48 Cass. 9 september 2005, TBBR 2007, 432, noot M. DUPONT; Cass. 7 oktober 2004, Fisc.Koer. 2004, 723,

noot; Cass. 12 oktober 2002, RW 2002-03, 416, noot A. VAN OEVELEN; A. DE BOECK, “Oorzaak” in A. CHRIS-

TIAENS, E. DIRIX, B. VAN DEN BERGH, S. MARYSSE, J. DEL CORRAL, R. STEENNOT, T. VAN SINAY, V.

SAGHAERT, T. VAN SWEEVELT, P. BRULEZ, S. JANSEN, N. KORNET, J. DE CONINCK, J. VAN HOOF, S. BEYAERT, B.

HUBEAU, J. NYCKEES, M. DAMBRE, P. DE SMEDT, E. LANCKSWEEERDT, A. PAUWELS, M. VRANCKEN, A. LIN-

DERS, L. LINDERS, R. GOTZEN, V. VAN HOUTTE-VAN POPPEL, B. KOHL, P. NEELS, S. VANDERHEYDE, A. BEECK-

WEE, L. LAMINE, P. VAN HOUTTE, G. BALLON, N. HOEKX, F. BOUCKAERT, S. VAN LOOCK, I. SAMOY, M. VAN

QUICKENBORNE, N. PORTUGAELS, Y. VAN COUTER, F. PAUWELS, B. GOOSSENS, I. VANHAUTE, J. EGGER, D.

BLOMMAERT, F. BONNARENS, A. VANNEROM, F. NICHELS, L. BELLINCK, E. CASIER, A. VAN INGHELGEM, T. GOF-

FIN, S. SNAET, P. TRUYEN, F. VAN BELLINGHEN, J. VAN DE VELDE, W. VERHEES, K. VANHOVE, F. VANHEES, P.

CAFMEYER, V. VERCAMMEN-VAN DEN VONDER, S. CLAEYS, M. TAEYMANS, E. JACOBS, F. VAN REMOORTEL, S.

VERBEKE, F. DE CORT, H. LIBERT, J. BEKAERT, E. DE GRYSE, C. HEEB, P. VAN DE VIJVER, N. LEMENSE, C.

CAUFFMAN, F. HELSEN, R. JANSENS, J. DE CONINCK, A. DE BOECK, W. GELDHOF, M. HOEBEECK, A. VAN OE-

VELEN, J. WAELKENS, J. BAECK, N. CARETTE, R. FELTKAMP, E. WELLEKENS, M. DEBUCQUOY, R. VAN RANS-

BEECK, J. DE WEGGHELEIRE, A. GOEGEBUER, M. DEBAENE, P. DEBAENE, P. TAVERNIER, F. SWENNEN, M.

TRAEST, C. VAN SCHOUBROECK, T. MEURS, Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met over-

zicht van rechtspraak en rechtsleer, Verbintenissenrecht, Titel II. Contractenrecht, https://jura.kluwer.be/se-

cure/documentview.aspx?id=dn14107&bron=doc, (1) 26. 49 J. DE CONINCK, “Toetsing van de geoorloofdheid van een overeenkomst: de openbare orde

herbekeken”, TBBR 2004, (301) 314.

13

Verbod van rechtsmisbruik

21. Het verbod van rechtsmisbruik verbiedt als algemeen rechtsbeginsel “de uitoefening van

een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening door

een voorzichtig en bezorgd persoon”.50 Het moet gaan om de uitoefening van een recht, voor-

aleer er van rechtsmisbruik kan worden gesproken.51 Bij de uitoefening van een contractueel

recht zal er bovendien pas een schending van de goede trouw52,voorliggen, wanneer er sprake

is van rechtsmisbruik.53

22. Traditioneel wordt aangenomen dat het verbod van rechtsmisbruik enkel speelt in het kader

van subjectieve rechten, terwijl het verbod van rechtsregelontduiking betrekking heeft op het

objectieve recht, i.e. de rechtsregel zelf.54 Beide rechtsfiguren kunnen echter ook van toepassing

zijn op vrijheden.55 Bovendien deemstert dit onderscheid weg wanneer het misbruik van een

subjectief recht wordt geïnterpreteerd op een interpretatie van de rechtsregel waaruit het sub-

jectief recht voortvloeit.56 De regelgever heeft immers niet de bedoeling een subjectief recht toe

te kennen, wanneer de uitoefening ervan abusief is.57 In de geplande hervorming van het ver-

bintenissenrecht, wordt dit geval in de rechtspraak bovendien gecodificeerd:

“Zo is rechtsmisbruik met name de uitoefening van een recht: […] met een ander doel dan

datgene waarvoor het recht aan de houder ervan is toegekend.”58

50 Cass. 10 september 1971, Arr.Cass. 1972, 31. 51 Cass. 16 november 2007, AR C.06.0349.F: een verhuurder die zich niet op de mogelijkheid in artikel 1724 BW

beroept om zelf dringende herstellingen uit te voeren, pleegt geen rechtsmisbruik doordat de herstellingen hierdoor

ten laste vallen van de huurder die zich ertoe verbonden had de herstellingen uit te voeren. 52 Artikel 1134, lid 3 BW. 53 Cass. 17 mei 1990, Arr.Cass. 1989-90, 1188; Cass. 19 september 1983, Arr.Cass. 1983-84, 52; W. RAUWS,

“Misbruik van contractuele rechten: het cassatiearrest van 19 september 1983, TBH 1984, (244) 244. 54 E.M. MEYERS, “Misbruik van recht en wetsontduiking”, Ann.dr.Louvain 1936-37, 705-723. 55 Zie voor rechtsmisbruik: Cass. 24 januari 2003, AR C.00.0305.N; voor rechtsregelontduiking (zie supra nr.4). 56 Cass. 2 april 2015, AR C.14.0281.F; Cass. 28 april 1972, Arr.Cass. 1972, 815: In deze zaken oordeelde het

Hof dat er sprake is van rechtsmisbruik wanneer er een recht wordt uitgeoefend in strijd met zijn doelstelling. Op

basis hiervan kan de redenering gemaakt worden, of er niet eerder een miskenning voorligt van de rechtsregel

waaruit het subjectief recht voortvloeit. Zie ook: C.F.J.MATTHIJS, “Wetsontduiking”, RW 1955-56, (105) 115; M.

MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en verbod

van rechtsmisbruik (deel 2)”, NJW 2018, (278) 285. 57 Cass. 10 september 1971, Arr.Cass. 1972, (31) 31-43, concl. G. VAN DER MEERSCH; M. MEIRLAEN, “Onge-schreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en verbod van rechtsmisbruik

(deel 2)”, NJW 2018, (278) 285. 58 Art. 7, § 2, 4° voorontwerp van de wet houdende invoeging van Boek VI << de verbintenissen >> in het

nieuw Burgerlijk Wetboek (te consulteren op: https://justitie.belgium.be/sites/default/files/avant-projet_loi_-

_les_obligations.pdf).

14

In het verlengde hiervan kan er worden gepleit dat het verbod van rechtsmisbruik wordt uitge-

breid tot de kennelijke onbehoorlijke aanwending van een rechtsregel, namelijk de aanwending

in strijd met zijn doel.59

23. Op die manier wordt het verbod op rechtsregelontduiking dus gevat door het verbod op

rechtsmisbruik.60 Wanneer de uitoefening van een recht de rechtsregelontduiking zou verwe-

zenlijken, is er immers sprake van rechtsmisbruik. Rechtsmisbruik zelf volstaat dan om de

rechtsregelontduiking te stoppen, namelijk door de uitoefening van het recht te matigen.61


bod van rechtsmisbruik (deel 2)”, NJW 2018, (278) 287. 60 Het omvat bovendien ook fraus omnia corrumpit, doordat het verbod op rechtsregelontduiking niet per se een

bedoeling om te schaden of winst te behalen vergt. Zie hierover: Cass. 10 september 1971, Arr.Cass. 1972, (31)

31-43, concl. G. VAN DER MEERSCH. 61 M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en ver-

bod van rechtsmisbruik (deel 2)”, NJW 2018, (278) 286.

15

III. Hoofdstuk 2: Toepassingsgebied

24. In het vorige hoofdstuk werd duidelijk gemaakt wat onder “wetsontduiking” en aanver-

wante rechtsfiguren moet begrepen worden. Een bezetting ter bede is slechts verwerpelijk, wan-

neer deze wordt aangewend om situaties te remediëren die in het oog van dwingende huurre-

gelgeving uit den boze zijn. Wat onder huur wordt begrepen, en wat het doel en

toepassingsgebied van het dwingend recht inzake huur is, zijn noodzakelijke vragen om uit te

maken of er sprake is van “wetsontduiking”. Door volgende zaken uit te zoeken, is het mogelijk

om te determineren in welke mate een bezetting ter bede kan interfereren met de (dwingende)

regelgeving inzake huur. In dit hoofdstuk zal getracht worden een antwoord te vinden op vol-

gende vragen:

- Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst?

- Wat is het doel van de verschillende wettelijke regimes inzake huur?

- Welke bescherming beoogt de wet en voor welke partij is de bescherming bestemd?

- Wat zijn de grenzen van de verschillende wettelijke regimes?

1. Algemeen huurrecht: artikel 1709 BW

25. Artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het volgende:

“Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot

van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de

laatstgenoemde zich verbindt te betalen.”

26. Een huurovereenkomst moet een zekere tijd hebben. Dit wil zeggen dat een huurovereen-

komst steeds van bepaalde of onbepaalde duur dient te zijn.62 Indien partijen impliciet noch

expliciet een duur zijn overeengekomen, wordt de huur op grond van artikel 1736 BW geacht

per maand gesloten te zijn. De huur kan dan worden opgezegd met een opzeggingstermijn van

één maand.

27. Of een huur van bepaalde duur is of niet, is van belang in het kader van de opzegging. Zo

bepaalt artikel 1737 BW dat schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur niet voortijdig

62 Zie ook: Artikel 1736 BW en artikel 1737 BW.

16

kunnen worden opgezegd. Dit, in tegenstelling tot huurovereenkomsten van onbepaalde duur

die overeenkomstig algemeen verbintenisrechtelijke beginselen ten allen tijde kunnen worden

opgezegd. Bij de huurovereenkomsten die niet expliciet of impliciet een duur bepalen en gevat

worden door artikel 1736 BW, is deze opzeggingsmogelijkheid zelfs van openbare orde.63

28. Het is aldus een vaste termijn of een opzeggingstermijn die de zekere tijd van het gebruik

en genot over het gehuurde goed weerspiegelen. Toch moet de zekere tijd als onderscheidings-

criterium van de bezetting ter bede gerelativeerd worden. Artikel 1736 en 1737 BW zijn immers

gemeenrechtelijk van aard. Het is dus mogelijk om aan een huurovereenkomst een precair ka-

rakter te geven, zelfs zonder enige opzeggingstermijn. Uiteraard dienen partijen bij een huur-

overeenkomst dit uitdrukkelijk te bedingen, terwijl dit aspect inherent aanwezig is bij een be-

zetting ter bede.

29. Om anderzijds van een huurovereenkomst te kunnen spreken, vereist artikel 1709 BW ook

dat er een bepaalde of bepaalbare prijs en een voorwerp is. De huurprijs moet bepaald of be-

paalbaar zijn op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst.64 Partijen kunnen daarbij

vrij en naar eigen goeddunken de huurprijs bepalen.65 Gaat het evenwel om een zeer lage huur-

prijs, een fictieve prijs of zelfs geen huurprijs, dan kan er geen sprake zijn van een huurover-

eenkomst.66

30. De kosteloze terbeschikkingstelling van een goed sluit aldus de kwalificatie als huurover-

eenkomst uit.67 Als een persoon het genot heeft over een goed en in ruil daarvoor louter het

goed moet onderhouden, is er een gebruiksrecht en geen huur.68 Wanneer die persoon ook re-

novatiewerken moet uitvoeren, is er mogelijks sprake van een huurovereenkomst als de prijs

van de renovatiewerken voldoende bepaald of bepaalbaar is.69

63 A. BENOIT-MOURY en D. MATRAY, “Les concessions exclusives de vente. Préavis et indemnité de rupture”, Ann.dr.Liège 1980, (127) 129. 64 Cass. 25 juni 1954, Arr.Cass. 1954, 701. 65 Cass. 1 december 1966, Arr.Cass. 1967, 428. 66 Cass. 4 januari 1979, Arr.Cass. 1978-79, 500; Cass. 25 juni 1954, Arr.Cass. 1954, 701; M. DAMBRE, De huur-

prijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering

van de woninghuurprijzen, Brugge, Die Keure, 2009, 76. 67 Volgt uit artikel 1709 BW. 68 Rb. Luik 23 juni 1982, JL 1982, 349; Vred. Westerlo 16 december 2002, RW 2005-06, 438: in zo’n geval kan er sprake zijn van een bezetting ter bede. 69 Vred. Elsene 2 maart 1991, RRD 1992, 238. Zie ook: Cass. 5 april 2001, AR C.00.0460.F: hierbij oordeelde het

Hof dat een overeenkomst, waardoor de zaakvoerder het recht kreeg om de handelszaak in eigen naam te beheren

en de opbrengst van de zaak te behouden, mits hij aan de eigenaar een vergoeding of een deel van de winst betaalt,

als een huurovereenkomst beschouwd.

17

31. Ook al is het bedrag van een bezettingsvergoeding in het kader van een bezetting ter bede

doorgaans lager70, vormt het prijsaspect van een huurovereenkomst niet per se een onderschei-

dingscriterium. Een lage prijs op zich betekent niet dat het niet om een huur zou gaan.71 Een

vergoeding bij een bezetting ter bede die kennelijk niet lager is dan een normale huurprijs, sluit

omgekeerd immers het karakter van bezetting ter bede niet uit.72 Enkel en alleen wanneer de

bezettingsvergoeding belachelijk laag is, zal de overeenkomst niet als huur kunnen worden ge-

kwalificeerd.

32. De rechter kan dus steeds nagaan of specifieke bedingen in de overeenkomst stroken met

het begrip “huur”. Let wel, de rechter kan enkel overgaan tot herkwalificatie als de eiser kan

aantonen dat bepaalde elementen onverzoenbaar zijn.73 Op die manier wordt de contractvrijheid

zoveel mogelijk gerespecteerd.

2. Woninghuurwet: Ratio legis

33. De woninghuurwet beoogt een nieuw woninghuurrecht tot stand te brengen dat stabiel,

duurzaam en evenwichtig is. Een stabiel, duurzaam evenwicht tussen de gewettigde belangen

van de verhuurder en de noodzakelijke bescherming van de huisvesting van de huurder en zijn

gezin.74

34. Om dit duurzaam evenwicht te bereiken, is de woninghuurwet dwingend van aard geregeld.

Wat betreft de looptijd van de huurovereenkomst, is er een minimumduur voorzien.75 Zo ver-

krijgt de verhuurder een behoorlijk rendement en onderhoud van zijn onroerende investering

gegarandeerd, terwijl tegelijk de woonzekerheid van de huurder verhoogt.76 Door invoering van

de wet werd bovendien komaf gemaakt met de tijdelijke huurwetten van voorheen, waardoor

de stabiliteit verhoogde.

70 Omwille van het precaire karakter van een bezetting ter bede. 71 J. KOKELENBERG, “Precaire bezetting: versoepeling of ondermijning van de Handelshuurwet?”, RW 1970-71,

(1593) 1601. 72 Cass. 30 april 1971, Arr.Cass. 1971, 847; Rb. Brugge 5 februari 1999, TBBR 2001, 111. 73 F. VAN REMOORTEL, noot onder Cass. 3 mei 2004, TBBR 2005, 277. 74 Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91,

nr. 1357/1, 2-3. 75 Art. 3, §1, eerste lid Woninghuurwet. 76 MvT bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr.

1357/1, 3-4.

18

35. Aanvankelijk werd de doelstelling van de wet van 20 februari 1991 stelselmatig ontdoken

door een te strikte toepassing van de wettekst. Er was onder meer een te ruime mogelijkheid

om woninghuurovereenkomsten van korte duur af te sluiten. Eigenaars beriepen zich hiervoor

systematisch op artikel 3, §6 van de toenmalige Woninghuurwet, terwijl de wetgever met deze

bepaling louter specifieke omstandigheden voor ogen had die een korte woninghuurovereen-

komst wettigen.77

Wetsanalyse

36. Art 1, §1, eerste lid Woninghuurwet stipuleert het volgende: “Deze afdeling is van toepas-

sing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stil-

zwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats

bestemt. Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijf-

plaats van de huurder is bestemd.”

Opdat de Woninghuurwet van toepassing zou zijn, moet aldus aan vier cumulatieve voorwaar-

den voldaan worden78:

- Er moet sprake zijn van een huurovereenkomst.

- De huurovereenkomst heeft betrekking op een woning.

- Die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.

- Met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder.79

77 Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het

Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, Parl.St. Senaat 1991-1992, nr. 150-1, 1-2. 78 B. HUBEAU, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwer-

pen, Kluwer, 1995, (1) 6. 79 Art. 1, § 1, eerste lid Woninghuurwet.

19

2.1.2. Huurovereenkomst

37. Huur is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak

te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde

zich verbindt te betalen. De verhuurder moet zich er dus toe verbinden de huurder gedurende

een zekere tijd het genot van de woning te doen hebben tegen een bepaalde prijs.80

38. Andere overeenkomsten op grond waarvan een genotsrecht op een woning wordt toegekend,

worden bijgevolg niet beheerst door de woninghuurwet. Zo vallen overeenkomsten waarbij

kosteloos een goed wordt toegekend of overeenkomsten waarbij een zakelijk genotsrecht wordt

toegekend, niet onder de Woninghuurwet. Te denken valt onder meer aan erfpacht, vruchtge-

bruik of een recht van gebruik of bewoning.81 Wanneer de overeenkomst niet gekwalificeerd

wordt conform de werkelijke wil van partijen, kan de rechter overgaan tot herkwalificatie.82

39. Sinds 15 juni 2007 heeft de Woninghuurwet een belangrijke evolutie ondergaan. Zo moeten

alle woninghuurovereenkomsten voortaan bij geschrift vastgelegd worden83. Met de invoering

van een verplicht geschrift, beoogde de wetgever een beter evenwicht tot stand te brengen tus-

sen de rechten en plichten van partijen en de verhuurmarkt transparanter te maken.84

2.1.3. Woning

40. Aanvankelijk bestond er geen beschrijving van het begrip “woning” in artikel 1, §1, eerste

lid Woninghuurwet. Toch sloot het begrip op zich al enkele bestemmingen uit, bijvoorbeeld

garages, ateliers, winkels, fabrieken.85 Door het gebrek aan definitie, werd op grond van het

normale spraakgebruik veelal aangenomen dat het enkel zou gaan om onroerende goederen.

Aldus kwam men tot de vaststelling dat een aantal woonvormen uit het toepassingsgebied van

80 Art. 1709 BW. 81 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge,

Die Keure, 2009, (53) 54. 82 Cass. 22 oktober 1982, Arr.Cass. 1982-83, 283. 83 Art. 1bis, eerste lid Woninghuurwet. 84 Verklaring van de minister van Justitie in het wetsontwerp houdende diverse bepalingen, Parl.St. Kamer 2006-

07, nr. 51-2873/020, 9-10. 85 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge,

Die Keure, 2009, (53) 56.

20

de Woninghuurwet dreigden te vallen. Voornamelijk de woonvormen die door de zwakste

groep van huurders worden gebruikt zoals het permanent verblijf op een camping, in een ge-

huurde stacaravan, chalet of in een caravan waarvan men eigenaar is.86

41. Met de Programmawet van 24 december 2002 werd alle onduidelijkheid weggenomen.87

Artikel 1, § 1, tweede lid Woninghuurwet bepaalt nu immers het volgende:

“Woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de

huurder is bestemd.”

42. Deze verduidelijking draagt bij tot het grondrecht op behoorlijke huisvesting.88 Sindsdien

valt ook de huur van roerende goederen, bestemd tot hoofdverblijfplaats, zoals chalets, cara-

vans, woonwagens en woonboten onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet.89 Het

gehuurde onroerend goed kan zowel een huis als een appartement zijn, op voorwaarde dat het

geschikt is om als woning door de huurder gebruikt te worden. Of er al dan niet meubels voor-

handen zijn in het desbetreffende goed, is geen criterium om uit te maken of de Woninghuurwet

van toepassing is of niet.90

2.1.4. Hoofdverblijfplaats

43. Dit criterium wordt door de wet niet nader omschreven. Vooraf aan de invoering van de

Woninghuurwet in 1991, werd de hoofdverblijfplaats aangetoond door de inschrijving van de

huurder in het bevolkings- of vreemdelingenregister binnen drie maanden na de inwerkingtre-

ding van de overeenkomst.91 De auteurs van het voorontwerp hebben opzettelijk dit criterium

naast zich gelegd om volgende redenen:

- Vooreerst is er het nadeel aan verbonden dat de toepassing van fundamentele bepa-

lingen van burgerlijk recht afhankelijk worden gemaakt van een administratieve for-

maliteit.

86 MvT bij het ontwerp van Programmawet, Parl.St. Kamer 2002-2003, nr. 2124/001, 176-177. 87 Invoeging door artikel 377 van de Programmawet van 24 december 2002, BS 31 december 2002 (ed. 1), 58.686. 88 Artikel 23, eerste lid, 3° van de Gecoördineerde Grondwet. 89 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur,

Brugge, Die Keure, 2009, (53) 56. 90 D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar (met model) bij de wet van 20 fe-

bruari 1991, Kalmthout, Biblio, 1991, 25-26. 91 Art. 1752bis, § 1, laatste lid BW. (nu opgeheven)

21

- Het is ontoereikend, ambtenaren van de Europese Gemeenschap of studenten zijn

vrijgesteld van de plicht. Daarnaast zijn sommigen op wettige wijze ingeschreven,

maar is hun werkelijke verblijfplaats elders.

- De termijn van drie maanden is willekeurig.

- Het is een gevaarlijk criterium: De verhuurder heeft niet voldoende bescherming,

gezien hij niet op de hoogte is van de bedoeling van de huurder die zich wil laten

inschrijven op het adres van het gehuurde goed.92

44. De hoofdverblijfplaats is een louter feitelijk criterium. Het is de plaats waar iemand het

centrum van zijn persoonlijke, familiale en vermogensrechtelijke belangen heeft; de plaats waar

hij gedurende het grootste gedeelte van de tijd effectief met zijn gezin verblijft, waar hij zijn

meubelen en huishoudelijk comfort heeft, van waaruit hij zijn vermogen bestuurt en zijn cultu-

rele en ontspanningsactiviteiten ontplooit.93 Determinerend is met andere woorden de vraag of

de huurder de woning effectief als voornaamste verblijfplaats gebruikt.94

45. Het werkelijk bewonen van het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats is een permanent

vereiste. Gedurende de volledige huurperiode moet de huurder het goed bestemmen als hoofd-

verblijfplaats. Valt die bestemming weg in de loop van de huurovereenkomst, dan vervalt de

bescherming van de Woninghuurwet evenzeer. Om van hoofdverblijfplaats te kunnen spreken

moet de huurder weliswaar niet een bestendig en permanent verblijf houden.95 Een tijdelijke

afwezigheid staat de bestemming tot hoofdverblijfplaats aldus niet in de weg. Te denken valt

onder meer aan een hospitalisatie, langdurige vakantie of detentie.96

92 MvT bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-1991,

nr. 1357/1, 8. 93 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge,

Die Keure, 2009, (53) 57-58. Zie in dit kader ook: Vred. Sint-Genesius-Rode 8 februari 1999, RW 2001-02, 357:

Het is ook mogelijk dat de Woninghuurwet van toepassing is op de huur van een woning door een rechtspersoon.

Dit is het geval, wanneer de bestuurder de bedoeling had om er met zijn gezin te gaan wonen. 94 Vred. Beringen 4 juli 2014, T.Vred. 2016, 164; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen,

Story-Scientia, 2002, 124. 95 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 129-130. 96 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge,

Die Keure, 2009, (53) 59.

22

2.1.5. Toestemming

46. Op grond van een uitdrukkelijk of een stilzwijgend akkoord van de partijen wordt beslist

over de toepassing van de nieuwe regeling.97

47. Het moet voor de verhuurder mogelijk zijn te weigeren dat zijn goed bestemd wordt tot

hoofdverblijfplaats van de huurder. Tegelijkertijd moet de fraude worden voorkomen die erin

bestaat systematisch de toepassing van de nieuwe regeling te ontwijken. Door in de huurover-

eenkomst een stijlbeding op te nemen, kan men immers de bestemming van het gehuurde goed

tot hoofdverblijfplaats uitsluiten. Daarom is de geldigheid van dergelijk beding aan twee voor-

waarden onderworpen:

- Er moet een uitdrukkelijke en ernstige reden opgegeven worden voor de invoeging van het

beding in de huurovereenkomst.

- Het adres van de hoofdverblijfplaats van de huurder moet worden vermeld in een huurover-

eenkomst die betrekking heeft op een ander gebouw. Een loutere adreswijziging van de huurder

die niet tot gevolg heeft dat de bestemming van het gehuurde goed wordt gewijzigd, maakt geen

aanhangsel aan het bedoelde beding noodzakelijk.98

48. Ingeval het gehuurde goed een dubbele bestemming heeft, is de Woninghuurwet enkel van

toepassing als zij de hoofdzaak uitmaakt.99 Tevens moet ter zake rekening gehouden worden

met de huurwaarde van de ruimte die tot woonruimte is bestemd en die voor professionele

doeleinden wordt gebruikt.100

97 Art. 1, §1, eerste lid Woninghuurwet. 98 MvT bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-1991,

nr. 1357/1, 9. 99 Conform het algemeen beginsel “accessorium sequitur principale”. 100 MvT bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-1991,

nr. 1357/1, 9-10.

23

3. Handelshuurwet: Ratio legis

49. De Handelshuurwet heeft er naar gestreefd een evenwicht te vinden tussen de bescherming

van de handelszaak en de rechtmatige belangen van de eigenaars. Er werd getracht de tegenover

elkaar staande belangen te verzoenen101.

50. Uitgangspunt van de wetgeving is de bescherming van de commerciële activiteit van de

huurder. De wetgever heeft gepoogd de nodige stabiliteit te brengen in de huurrelatie. Twee

zaken waren hierbij van belang: de invoering van een minimumduurtijd en het recht op her-

nieuwing van de huurovereenkomst. 102 De contractvrijheid volstond immers niet. Deze leidde

zelfs des te meer tot misbruiken. Eigenaars bewandelden daartoe twee paden:

- Ofwel weigerden ze de huur te hernieuwen, opdat ze konden profiteren van de vruchten van

de inspanningen van de huurders door het goed zelf uit te baten. Het gevolg van dergelijke

weigering was vaak het faillissement van de huurder.

- Ofwel zetten de verhuurders de huurders onder druk om exorbitante huurprijzen te betalen.

Dit deden ze door te dreigen aan een derde te verhuren, of door huurovereenkomsten van korte

duur te sluiten.

51. Voor de huurder was het nagenoeg onmogelijk de vrucht van zijn beroepsarbeid te genieten,

omwille van de instabiliteit en onzekerheid.103 Door het belang van de huurder op voornoemde

wijze te beschermen wordt een evenwicht nagestreefd met het belang van de verhuurder. De

verwezenlijking van de continuïteit en stabiliteit van de handelszaak voor de huurder, botst

echter wel met de prerogatieven verbonden aan de eigendom van het handelspand. Die kunnen

als volgt worden geconcretiseerd:

a) Vrijheid om over het goed te beschikken. Niettegenstaande de eigenaar het goed ver-

huurt, kan hij in bepaalde omstandigheden, om uiteenlopende redenen, het goed zelf

terug nodig hebben.

101 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. Doctoraatsthesis-

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 1. Door

de niet-raadpleegbaarheid van de parlementaire voorbereiding, ben ik genoodzaakt mij te beroepen op deze secun-

daire bron. 102 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 45. 103 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 46.

24

b) Terugverdienen van investeringen. Vaak heeft de verhuurder in het pand geïnvesteerd

en loopt hij daarmee een ondernemersrisico. Daar moet een beloning tegenover staan.

Doorgaans maakt de verhuur van het pand een belegging uit. De verhuurder rekent op

een recurrent inkomen (en mogelijk een meerwaarde). Hij wil een normale, marktcon-

forme huurprijs ontvangen. Daartoe moet zoveel mogelijk de wet van vraag en aanbod

kunnen spelen. Let wel, dit hoeft niet per se te betekenen dat hij wat de huur betreft het

onderste uit de kan zal halen. Hij heeft namelijk ook belang bij een huur die door de

huurder redelijkerwijze kan worden opgebracht en die een bestendige huur mogelijk

maakt. De verhuurder wil immers leegstand vermijden. Hij wil zekerheid betreffende

de opbrengst.

c) Commerciële reputatie en attractiviteit van het pand. De verhuurder is er niet bij

gebaat dat de huurder aan het pand een slechte reputatie zou toebrengen. Zulks zou op

lange termijn de investering van de verhuurder kunnen ondergraven. Het zal daardoor

immers minder attractief zijn voor potentiële huurders, of zelfs onverhuurbaar worden,

met alle gevolgen van dien.104

Wetsanalyse

52. Art. 1 Handelshuurwet bepaalt: “De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op de

huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk

of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke over-

eenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in

hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een

ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.”

Uit bovenstaande wetsbepaling kunnen vijf voorwaarden gedestilleerd worden. Indien de voor-

waarden vervuld zijn, is de Handelshuurwet van rechtswege toepasselijk.105

104 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 47. 105 M. DAMBRE, “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMBRE (ed.), Handels-

huur, Brugge, Die Keure, 2012, 4.

25

3.1.1. Huurovereenkomst

53. Huur is een persoonlijk genotsrecht.106 Overeenkomsten waarbij een zakelijk genotsrecht

wordt toegekend vallen bijgevolg niet onder het toepassingsgebied. Het gaat meer bepaald om

een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te

doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich

verbindt te betalen. Bijgevolg zijn ook de overeenkomsten, waarbij tijdelijk een goed kosteloos

wordt toegekend, niet onderworpen aan het toepassingsgebied van de Handelshuurwet.

3.1.2. Onroerend goed of een gedeelte daarvan

54. De huurovereenkomst moet betrekking hebben op een onroerend goed of een gedeelte er-

van. Te denken valt bij dit laatste aan een gang, een dakterras, een kelder of een portiek.107

Bijgevolg is de Handelshuurwet niet van toepassing op roerende goederen.

55. De aard van het goed is niet beslissend.108 Zo kan een appartement of huis dat normaal dient

voor bewoning, het voorwerp uitmaken van een handelshuur indien de andere toepassingsvoor-

waarden vervuld zijn. Een handelspand is bijgevolg niet vereist.109

56. Bovendien kunnen zowel gebouwde als ongebouwde onroerende goederen onder het toe-

passingsgebied van de handelshuurwet vallen. Artikel 518 BW met betrekking tot onroerende

goederen uit hun aard, is immers zowel toepasselijk op gronderven als gebouwen en de han-

delshuurwet maakt geen onderscheid tussen beide.110

106 K. VANHOVE, “Erfpacht: meer contractvrijheid dan gedacht!” (noot onder Cass. 30 maart 2006), RW 2006-

2007, (679) 679. 107 M. DAMBRE, “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMBRE (ed.), Handels-

huur, Brugge, Die Keure, 2012, 9. 108 Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, RW 2004-05, 473. 109 B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck, 2002, 25-26. 110 Cass. 11 december 1964, RW 1964-65, 1143.

26

3.1.3. Uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambacht

57. Kleinhandel betreft de verkoop van goederen of het verstrekken van diensten in het klein

aan private klanten.111 Dit veronderstelt het voortdurende en rechtstreekse contact tussen de

cliënt en de handelaar in het gehuurde goed.112 De huurder moet zijn waren rechtstreeks afzetten

aan het publiek.113 Het publiek kan daarbij gezien worden als de komende en gaande man die

voor zijn persoonlijk gebruik goederen of diensten koopt, in hoeveelheden die de lopende be-

hoeften van de klant en zijn gezin dekt.114

Het Hof van Cassatie heeft in het verlengde hiervan geoordeeld dat er geen handelshuurover-

eenkomst bestaat in de zin van artikel 1 Handelshuurwet, indien het cliënteel niet in hoofdzaak

tot stand komt door contact met het publiek.115

58. Ook de verhuring aan personen die een ambacht uitoefenen in rechtstreeks contact met het

publiek, valt onder het toepassingsgebied. Het begrip ambachtsman is bovendien niet door de

Handelshuurwet gedefinieerd. De wet van 6 maart 2014 bracht hier echter verandering in en

gaf het begrip ambachtsman wel een definitie116. Artikel 2 van die wet bepaalt:

“de ambachtsman of de ambachtsonderneming, in de zin van deze wet, is een natuurlijk persoon

of een rechtspersoon actief in de productie, de transformatie, de reparatie, de restauratie van

voorwerpen, de levering van diensten waarvan de activiteiten in essentie betrekking hebben op

manuele aspecten, op een authentiek karakter, en die een zekere kennis ontwikkelen gericht op

kwaliteit, traditie, creatie of innovatie.”

111 Cass. 9 februari 2012, RABG 2016, 1193: met betrekking tot het verstrekken van diensten, valt ook een inte-

rimkantoor onder de Handelshuurwet. 112 Dit moet er toe leiden dat de huurder zijn eigen cliënteel kan opbouwen in de lokalen die hij huurt. Zie: Cass.

20 maart 2014, RABG 2016, 1190. 113 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 65-66.

De vraag of de huurder diensten verstrekt aan het publiek moet beantwoord worden aan de hand van een econo-

mische analyse van zijn activiteit. Zo is, volgens het Hof van Cassatie, de uitbater van een rotatieparking ook een

handelshuurder (Cass. 28 november 2014, RABG 2016, 1189). De uitbater van een paardenfokkerij is daarentegen

geen handelshuurder, doordat deze zich tot een te beperkt publiek richt ( Vred. Sint-Truiden 21 april 2015, T.Agr.R.

2016, 19). 114 Cass. 22 februari 1980, RW 1980-81, 381. 115 Cass. 20 maart 2014, RABG 2016, 1190; Cass. 2 maart 1989, Arr.Cass. 1988-89, 761. 116 Wet 19 maart 2014 houdende wettelijke definitie van de ambachtsman, BS 15 april 2014, 32.311.

27

Artikel 28 van de wet van 6 maart 2014 bepaalt dat de wet in werking treedt op de door de

Koning bepaalde datum.117 Sedert 1 juni 2016 is de wet in werking getreden.

3.1.4. Hoofdzakelijk gebruik

59. De kleinhandel of ambacht moet bovendien de dominerende bestemming uitmaken van het

gehuurde goed.118 De handelshuurwet is bijvoorbeeld niet van toepassing wanneer een cam-

pinguitbater kampvuurhout verkoopt als zijn hoofdactiviteit, en het verhuren van kampeerplaat-

sen slechts bijkomstig is.119 Bij de bepaling van de hoofdzakelijke bestemming geldt het eco-

nomisch of kwalitatief criterium in plaats van het kwantitatief criterium.120

60. Problemen deden zich aanvankelijk voor wanneer het goed ook deels als woning werd ge-

bruikt. De Woninghuurwet heeft dit probleem opgelost: artikel 1, §2 bepaalt immers dat wan-

neer de overeenkomst op grond waarvan een woning aan de huurder wordt toegewezen, onder-

geschikt is aan de hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid

van de huurder, de Woninghuurwet niet van toepassing is.

3.1.5. Stilzwijgende of uitdrukkelijke aanvaarding van de bestemming

61. Het is ten laatste vereist dat de kleinhandels- of ambachtsbestemming van het gehuurde

goed door beide partijen wordt aanvaard. Deze bestemming kan met alle bewijsmiddelen wor-

den bewezen.121 De aanvaarding kan om te beginnen uitdrukkelijk geschieden door het op te

nemen in de overeenkomst.122 Dit belet evenwel niet dat de rechter de bestemming alsnog kan

controleren.123 Aanvaarding kan anderzijds ook stilzwijgend geschieden.124

117 Koninklijk Besluit tot bepaling van de modaliteiten van toezicht op de naleving van de wet van 19 maart 2014

houdende wettelijke definitie van de ambachtsman en tot vaststelling van de datum van inwerkingtreding van de

wet, BS 31 mei 2016, 33.682. 118 Cass. 13 maart 1953, Pas. 1953, 534. 119 Cass. 16 juni 1983, Arr.Cass. 1982-83, 1214. 120 M. DAMBRE, “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMBRE (ed.), Handels-

huur, Brugge, Die Keure, 2012, (1) 18. 121 Cass. 16 juni 1978, Arr.Cass. 1978, 1214. 122 Brussel 7 januari 1988, JLMB 1988, 909. 123 Cass. 5 februari 1971, Arr.Cass. 1971, 548. 124 Art. 1 Handelshuurwet.

28

62. Stilzwijgende aanvaarding kan blijken uit de werkelijke bestemming die de huurder, zonder

verzet van de verhuurder, aan het gehuurde goed geeft op het ogenblik van de inwerkingtreding

van de overeenkomst.125 De gemeenschappelijke bedoeling van partijen om het goed tot klein-

handel of ambacht te bestemmen moet ondubbelzinnig vaststaan.126 Feitelijke elementen die

wijzen op een ambacht of kleinhandel nà de inwerkingtreding van de overeenkomst, zouden

dus kunnen wijzen op een niet-gemeenschappelijke bedoeling van partijen.

63. Tijdens de loop van de huur kan een aanvaarding van de kleinhandels- of ambachtsbestem-

ming enkel door een uitdrukkelijk akkoord. Een louter gedogen van de verhuurder volstaat in

dat geval niet.127 De huurder kan de bescherming van de Handelshuurwet immers niet opdrin-

gen aan de verhuurder, zonder diens uitdrukkelijke instemming.128

3.1.6. Gelegenheidshuur

64. Artikel 2, 1° Handelshuurwet bepaalt dat de wet niet toepasselijk is op de huur die, wegens

die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan

voor minder dan een jaar.

65. Dit artikel verwoordt een objectief criterium, waardoor de (gemeenschappelijke) bedoeling

van partijen an sich niet relevant is. Het zijn immers enkel objectieve elementen die van belang

zijn om te determineren of de huur normaal voor minder dan één jaar wordt aangegaan.129 Voor-

beelden van gelegenheidshuur zijn onder meer seizoensverhuring, een toeristische attractie, tij-

125 B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck, 2002, 98. 126 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 77. 127 Vred. Luik 18 oktober 1956, JL 1956-57, 142. 128 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 77. Zie

ook: Cass. 7 november 2013, RABG 2016, 1197; Cass. 8 november 2013, RABG 2016, 1194: Indien de verhuurder

een handelaar is, kan het bewijs van instemming geleverd worden met overeenstemmende vermoedens (vrije be-

wijsvoering ex. art. 25 W.Kh.). Indien de verhuurder daarentegen geen handelaar is, volstaat het bewijs door ge-

tuigen niet. 129 Dit moet mijn inziens genuanceerd worden. Zie: Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 865 (866): “Dat de verhuring dus duidelijk toegestaan en aanvaard werd met het oog op een welbepaalde gebeurtenis, namelijk het

verlijden van de verkoopakte tussen partijen, en slechts geldt voor de door partijen bepaalde tijd; dat dergelijke

afwijking van de normale huurtijd bedoeld wordt door artikel 2, 1°, van de wet van 22 december 1951, waar sprake

is van de bestemming van het gehuurde goed (= objectief element); dat de bestemming evenzeer de bedoelingen

betekent die de partijen met het goed hebben.”

29

delijke constructies bij sportieve of culturele manifestaties, of het huren van een kermis-

kraam.130 Voldoet de afgesloten huurovereenkomst niet aan de objectieve vereisten van artikel

2, 1° Handelshuurwet, zal deze van rechtswege tot negen jaar verlengd worden.131

66. De bedongen duur bij gelegenheidshuur is niet doorslaggevend. Centraal bij deze verhurin-

gen staan immers de gebeurtenissen132 die het sluiten van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

Deze bepalen de werkelijke duur van de overeenkomst. Zo kunnen ook verhuringen van meer

dan één jaar uitgesloten zijn van de Handelshuurwet. Dit zal het geval zijn wanneer volgens de

normale gang van zaken in zo’n geval de huur, wegens de aard of bestemming van het goed of

volgens de gebruiken, voor minder dan één jaar wordt toegestaan.133 Zo kan het perfect dat een

huur van achttien maanden of drie jaar aan het toepassingsgebied van de Handelshuurwet wordt

onttrokken.134

4. Pachtwet: Ratio legis135

67. De Pachtwet van 7 november 1988 stelt twee belangrijke doelstellingen voorop:

Ten eerste bestaat het centrale doel erin om de manifeste misbruiken uit te roeien, die gegroeid

zijn uit de praktijk. Het wetsvoorstel voorzag hiertoe een definitie voor het begrip “landbouw-

bedrijf” en de uitbreiding van het toepassingsgebied tot “de vestiging van vruchtgebruik door

de mens voor bepaalde tijd”. Eigenaars vestigden in de praktijk namelijk een vruchtgebruik

voor een korte duur, om zo te kunnen ontsnappen aan de toepassing van de bepalingen van de

wet op de pacht.136

130 Cass. 27 september 1963, Pas. 1964, I, 96; Vred. Genk 19 maart 1985, T.Vred. 1988, 45; M. DAMBRE, “Alge-mene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMRE (ed.), Handelshuur, Brugge, Die Keure,

2012, 22. 131 M. DAMBRE, “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMBRE (ed.), Handels-

huur, Brugge, Die Keure, 2012, 22; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant,

1972, 819-820; K. VANHOVE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, 109. 132 = de door de wet bepaalde objectieve criteria. 133 Cass. 25 maart 1983, Arr.Cass. 1982-83, 913. 134 M. DAMBRE, “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht” in M. DAMBRE (ed.), Handels-

huur, Brugge, Die Keure, 2012, 23; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant,

1972, 819-820. 135 Wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 171/40, 9-11.

Aangezien negentig procent van deze tussentitel gebaseerd is op deze passage, verwijs ik reeds hier al naar de

betrokken bron. Naar zaken die uit een andere (passage van deze) bron komen, zal expliciet verwezen worden. 136 Wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 171/40, 13.

30

Ten tweede moet er een nieuw evenwicht bereikt worden in de betrekkingen tussen enerzijds

de pachter, met het oog op bedrijfszekerheid, en anderzijds de verpachter, die in de landeigen-

dommen heeft geïnvesteerd.

68. Het wetsvoorstel merkt op dat de pachter niet in staat is alle nodige gronden zelf aan te

kopen, waardoor landpacht noodzakelijk is. Doordat de grond een noodzakelijk productiemid-

del voor de pachter is, is het van belang dat zijn bedrijfszekerheid gewaarborgd wordt.137 De

bezorgdheid hieromtrent heeft zich onder meer geuit op vlak van het bewijs van de pacht.

69. Anderzijds wordt ook opgemerkt dat de grondeigenaar niet meer de kommerloze rentenier

van vroeger is. In tegenstelling tot de pachters, is het aantal verpachters gestegen wat voor de

nodige paniek en gebrek aan vertrouwen heeft gezorgd. Het gevolg daarvan is dat eigenaars

meer de neiging krijgen om gronden verkopen en rendabelere investeringen op te zoeken. Om

die reden strekt de wet van 7 november 1988 er ook toe meer vertrouwen te scheppen langs de

kant van de verpachter.

Wetsanalyse

70. Art. 1 Pachtwet bepaalt: “De bepalingen van deze afdeling zijn toepassing op:

°1 de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij

krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt

worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Onder “landbouwbedrijf”

wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voort-

brengen van landbouwprodukten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop;

°2 het in gebruik nemen van onroerende goederen, zoals bepaald in de vorige paragraaf, door

middel van de vestiging van vruchtgebruik onder de levenden door de wil van de mens en voor

bepaalde duur.”

137 De bedrijfszekerheid is overigens de hele reden geweest waarom er ooit afzonderlijke pachtwetgeving is ont-

staan. Het initiële wetsvoorstel bij de wet van 4 november 1969 wou dit proberen bereiken door bepalingen op te

nemen in verband met pachtduur, pachtoverdracht, opzeggingsredenen, etc. Zie hierover: G. TRAEST, “De nieuwe

wet op de landpacht”, TPR 1969, http://tpr.be/logging/logpdf.php?file=content/1969/1969-495, (495) 498.

31

4.1.1. Pacht

71. Artikel 1711 van het Burgerlijk Wetboek omschrijft pacht als “huur van landeigendom-

men”.

72. Het gaat dus in eerste instantie over huurovereenkomsten. De parlementaire voorbereiding

van de wet van 4 november 1969138 benadrukt daarbij dat het om een wederkerig contract ten

bezwarende titel gaat, dat niet schriftelijk moet worden afgesloten met het oog op de totstand-

koming.139 Het betalen van onroerende voorheffing door de pachter kan niet als “onder bezwa-

rende titel” worden aangemerkt. De tegenprestatie van de pachter moet immers substantieel

zijn.140 Wat als substantieel kan worden gezien, is aan de rechter om uit te maken. De rechter

moet hierbij een afweging maken tussen enerzijds de stand van de pachtprijzen en anderzijds

het vermijden van de omzeiling van de pachtwet.141

73. Het tweede aspect van artikel 1711 BW betreft het begrip “landeigendommen”. Wat land-

eigendommen precies zijn, wordt niet in de wet omschreven. De parlementaire voorbereiding

van de wet van 4 november 1969 geeft ook geen specifieke definitie, maar wel een kader.

Daarin wordt om te beginnen gewezen op de definitie die MOURICAULT geeft aan het begrip.

Een landeigendom is een erf dat natuurlijke of nijverheidsvruchten opbrengt. Natuurlijke vruch-

ten veronderstellen hierbij een periodiek wederkerende opbrengst van de bodem, terwijl nijver-

heidsvruchten eerder het gevolg zijn van de menselijke bezigheid.

Verder wordt ook duidelijk gesteld dat het erf moet bestemd worden voor de landbouw. Er moet

namelijk een band bestaan tussen het erf en het landbouwbedrijf van de pachter.142

138 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van

voorkoop ten gunste van de huurders van landeigendommen, BS 25 november 1969, 11.304. 139 Verslag namens de verenigde commissies voor de justitie en de landbouw uitgebracht door de heer VANDE-

KERCKHOVE bij het voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 3 en

5. Ook de lagere rechtspraak bevestigt het consensueel karakter van de pacht. Zie hierover: Vred. Arendonk 20

september 2011, T.Vred. 2016, 168. 140 Vred. Nijvel 6 februari 1985, T.Agr.R. 1985, 53. 141 Wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 170/40, 15-16. 142 Verslag namens de verenigde commissies voor de justitie en de landbouw uitgebracht door de heer VANDE-

KERCKHOVE bij het voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 3.

32

4.1.2. Ingenottreding/ overeenkomst

73. Van ingenottreding is sprake vanaf de eerste vestiging op het gepachte goed.143 De wetgever

heeft bij de wet van 7 november 1988 ook van de gelegenheid gebruik gemaakt om de voorheen

gebruikte woorden “stilzwijgend“ en “uitdrukkelijk” weg te laten. Er bestaat immers geen an-

dere mogelijkheid voor partijen om een welbepaalde overeenkomst te sluiten, dan uitdrukkelijk

of stilzwijgend. Het is enkel en alleen vereist dat de wilsovereenstemming om een pacht af te

sluiten duidelijk moet zijn.144 Het weglaten van het woord “uitdrukkelijk” heeft echter wel tot

gevolg dat een bestemmingswijziging door stilzwijgend akkoord van partijen mogelijk is.145

4.1.3. Hoofdzakelijk

74. Ook hier geeft de parlementaire voorbereiding verdere invulling aan. Het erf moet in hoofd-

zaak gebruikt worden voor de landbouwbedrijvigheid. De nadruk ligt hierbij op de bestemming

die de pachter aan het erf geeft, en niet op wat de hoofdactiviteit van de pachter is.146 Indien

bijgevolg de woonfunctie van het erf ondergeschikt is aan de landbouwbedrijvigheid, zal er

sprake zijn van landpacht.147

4.1.4. Landbouwbedrijf

75. Onder de Pachtwet van 4 november 1969 bestond er geen definitie van het begrip land-

bouwbedrijf. Wel maakte de parlementaire voorbereiding enkele zaken duidelijk. Vooreerst

werd het belang van een band tussen het landbouwbedrijf en het betrokken erf aangehaald.

Daarbovenop werd verduidelijkt dat het landbouwbedrijf ook een moet beroepskarakter heb-

143 Verslag namens de bijzondere commissie belast met het onderzoek van de wetsvoorstellen inzake de landpacht

uitgebracht door de heer BEERDEN bij het wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St.

Kamer 1984-85, nr. 171/40, 15. 144 Cass. 9 mei 1975, Arr.Cass.1975, 985. 145 N. VANDEBEEK, De landpacht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2017, 11. 146 Cass. 30 oktober 2009, AR C.08.0116.F. 147 Verslag namens de verenigde commissies voor de justitie en de landbouw uitgebracht door de heer VANDE-

KERCKHOVE bij het voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 3-4;

Cass. 14 november 1975, Arr.Cass. 1976, 337.

33

ben, waarbij de productie normaal voor de markt moet bestemd zijn. De drie voornaamste land-

bouwbedrijvigheden, waaraan hierbij gedacht werd zijn; het winnen van landbouwgewassen,

de veeteelt en tenslotte de tuinbouw. Desondanks bleven ook boomkwekerijen en het kweken

van sierplanten niet onvermeld als landbouwbedrijf. Bosbouw werd echter hier al expliciet ver-

worpen als landbouwbedrijvigheid.148

76. Sinds de wet van 7 november 1988 heeft artikel 1 van de Pachtwet het begrip “landbouw-

bedrijf” wel gedefinieerd. Een landbouwbedrijf behelst de bedrijfsmatige exploitatie van on-

roerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak

bestemd zijn voor de verkoop. Deze innovatie werd voorzien door het wetsvoorstel van 17 mei

1985 en steunt onder meer op de parlementaire voorbereiding met betrekking tot artikel 1 van

de wet van 4 november 1969.149

Bewijs conform de Pachtwet

77. Art. 3 Pachtwet bepaalt:

“°1 De pacht moet schriftelijk worden vastgesteld. Bij ontstentenis van een nauwkeurige datum

voor de aanvang van de overeenkomst, wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van

het eerste pachtgeld.

Bij ontstentenis van een dergelijk geschrift, kan degene die een landeigendom exploiteert het

bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen,

met inbegrip van getuigen en vermoedens.

Daarenboven kan hij het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van

een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, verricht overeenkomstig artikel 23, derde lid,

en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de

bevoegde vrederechter binnen zes maanden na het aanbod.

148 Verslag namens de verenigde commissies voor de justitie en de landbouw uitgebracht door de heer VANDE-

KERCKHOVE bij het voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 3-4;

M. DOUTRELIGNE en B. DEVOS, “Het toepassingsgebied van de Pachtwet” in R. GOTZEN (ed.), De landpacht.

Een stand van zaken, Brugge, Die Keure, 2015, (1) 12. 149 Wetsvoorstel tot wijziging van artikel 1 van de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving

en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, Parl.St.

Kamer 1984-85, nr. 40, 13. Zie ook: Wetsontwerp tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de

beperking van de pachtprijzen, Parl.St. Kamer BZ 1988, nr. 531/3, 2: hierin wordt vermeld dat er sprake is van

een landbouwbedrijf “wanneer er landbouwprodukten voortgebracht worden bestemd voor de verkoop”.

34

Dit aanbod van betaling vermeldt uitdrukkelijk het woord "pacht" en het jaar waarop de beta-

ling betrekking heeft. Het moet binnen vijftien dagen worden bevestigd met een ter post aange-

tekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel

waarop de betaling betrekking heeft.

De brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht,

tenzij de verpachter binnen de zes maanden na de dag van de betaling reageert door een op-

roeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter. Indien de overeengekomen pachtprijs

niet bewezen is, wordt hij vastgesteld door de rechter overeenkomstig de bepalingen ter beper-

king van de pachtprijzen.

2° Indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, kan degenen die een landeigendom

exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door

alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens.”

4.2.1. Ratio legis van artikel 3 van de Pachtwet150

78. Het opzet verbonden aan deze bepaling is drieledig: het sluiten van geschreven pachtover-

eenkomsten aanmoedigen, het ontbreken van een schriftelijke pachtovereenkomst compenseren

met andere middelen, en ten derde de belangen van de pachter en de verpachter op dezelfde

wijze behandelen. Voor het bewijs van de landpacht heeft de wet in dezelfde lijn een onder-

scheid gemaakt tussen drie situaties: de aanwezigheid van een geschrift, de afwezigheid van

een geschrift en de aanwezigheid van een andersluidend geschrift.

79. De wet heeft rekening gehouden met omstandigheden die het opmaken van een geschreven

pachtovereenkomst hebben verhinderd. In dat geval kunnen in eerste instantie alle middelen de

pacht aantonen, inclusief getuigen en vermoedens. Dit bewijsmiddel kan weliswaar enkel aan-

gewend worden door de persoon die een landeigendom exploiteert. Om dit bewijsmiddel te

hanteren, moet men dus op voorhand aantonen dat de grond werkelijk wordt geëxploiteerd. Een

eenvoudige bewering of ingebruikneming volstaat hiertoe niet.151 Integendeel, de pachter zal

150 G. TRAEST, “De nieuwe pachtwet”, TPR 1988, (795) 815-820. Ook hier verwijs ik reeds naar de betrokken

bron, aangezien 90 procent van de tussentitel op de betrokken passage gebaseerd is. Naar zaken die uit een an-

dere bron komen, zal expliciet worden verwezen. 151 Vred. Westerlo 23 juni 1999, Huur 2001, 160.

35

bovendien ook moeten aantonen op welk goed de exploitatie betrekking heeft en het bewijs van

instemming van de verpachter moeten leveren.152

80. Doordat het niet altijd eenvoudig aan te tonen is dat de exploitatie gebeurt op basis van een

pachtovereenkomst, heeft de wetgever daarnaast nog een andere mogelijkheid voor de pachter

voorzien.153 Het bewijs van de pacht kan immers ook gegeven worden via een bewijs van per-

soonlijk aanbod van betaling.154 Het persoonlijk karakter moet vermijden dat de wet omzeild

zou worden. Dat zou immers het geval zijn wanneer betaling gebeurt buiten het weten van de

eigenaar aan een persoon die niets met hem of haar maken heeft. De wetsbepaling bespreekt

verder de vereisten opdat er sprake is van een persoonlijk aanbod van betaling.

81. Zo moet om te beginnen het aanbod van betaling gebeuren overeenkomstig artikel 23, derde

lid Pachtwet. Problemen kunnen er dan zijn wanneer de pachter aan meerdere personen moet

betalen. Er zijn twee oplossingen in dergelijk geval: de pachter kan aan alle mede-eigenaars

betalen of hij beroept zich op de letterlijke tekst van artikel 23 die bepaalt dat betaling kan

geschieden “op rekening van de verpachter, van één van de verpachters of één van de gemach-

tigden”.

82. Voorts vereist artikel 3 van de Pachtwet dat de betaling uitdrukkelijk het woord “pacht”

vermeldt en het jaar waarop de betaling betrekking heeft. Als het woord “pacht” niet vermeld

wordt is de betaling daarom niet nietig, maar kan ze geenszins tot bewijs van de pacht dienen.155

83. Ten derde moet het aanbod van betaling binnen de vijftien dagen bevestigd worden met een

ter post aangetekende brief. Deze brief moet het bestaan van de pacht vermelden, het jaar en

het perceel waarop de betaling betrekking heeft, en tevens dat de betaling geldt als bewijs van

de pacht, tenzij de verpachter binnen zes maanden na de betaling reageert door een oproeping

in verzoening voor de bevoegde vrederechter. Het doel van deze bevestigingsbrief is het waar-

borgen van de rechtszekerheid. Gebeurt het aanbod niet binnen de 15 dagen of ontbreekt er een

vermelding in de aangetekende brief, zal de pachter zich niet op dit bewijsmiddel kunnen steu-

nen. De termijn van zes maanden voor de verpachter is in dit kader een vervaltermijn die niet

kan worden doorbroken.

152 Cass. 12 juni 1980, T.Not. 1982, 324. 153 N. VANDEBEEK, De landpacht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2017, 44. 154 Verslag namens de bijzondere commissie belast met het onderzoek van de wetsvoorstellen inzake de land-

pacht uitgebracht door de heer BEERDEN bij het wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving,

Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 171/40, 35-36. 155 Anderzijds volgt uit het gebruik van het woord “pacht” niet noodzakelijk dat er sprake is van een pachtover-eenkomst. Zie hierbij: Vred. Sint-Truiden 5 februari 2002, RW 2003-2004, 1114.

36

84. Tot slot is er ook de derde situatie waarbij partijen wel een schriftelijke overeenkomst heb-

ben, maar die andersluidend is naar vorm. In dit geval kan het bestaan van de pacht en de pacht-

voorwaarden bewezen worden door alle middelen, inclusief getuigen en vermoedens. Ook dit

bewijsmiddel staat enkel open voor de persoon die werkelijk de landeigendom exploiteert.

85. De wet heeft, tegen alle schijn in, met artikel 3, 2° Pachtwet de klemtoon willen leggen op

de inhoud van de schriftelijke overeenkomst. Dit blijkt niet alleen uit de Franstalige versie van

de parlementaire voorbereiding die de woorden “Nonobstant toute convention contraire” aan-

haalt156, maar ook uit de Franstalige versie van artikel 3, 2° zelf: “S’ il existe un écrit autrement

formulé”. De wet wil hiermee duidelijk maken dat de werkelijke inhoud van de overeenkomst

primeert op de benaming die er door partijen werd aan gegeven.157 Het is immers niet uitgeslo-

ten dat een pachter onder druk wordt gezet door de verpachter bij het opmaken van een ge-

schrift.158

5. Regionale initiatieven

86. Dat de Bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming voor een verschuiving

in bevoegdheden heeft gezorgd, is geen geheim. Ook in het huurrecht zijn er drastische be-

voegdheidsveranderingen doorgevoerd sinds de inwerkingtreding van deze wet op 1 juli 2014.

Zo zijn “de specifieke regels van voor bewoning bestemde goederen of delen er van” en “de

specifieke regels betreffende de handelshuur” voortaan een aangelegenheid voor de gewes-

ten.159 Dit heeft zich geuit in verscheidene gewestelijke initiatieven. Het Vlaamse Gewest heeft

hier de spits afgebeten met het Pop-updecreet in 2016.160 Het enthousiasme van het Vlaams

Gewest eindigt hier hoegenaamd niet. Op 1 september 2018 treedt er immers ook een Vlaams

Huurdecreet in werking.161

156 Verslag namens de bijzondere commissie belast met het onderzoek van de wetsvoorstellen inzake de land-

pacht uitgebracht door de heer BEERDEN bij het wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving,

Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 171/40, 36. 157 Artikel 3, 2° Pachtwet biedt een antwoord op situaties waarbij er “bedrieglijk” een bezetting ter bede wordt afgesloten. Zie hierbij: Vred. Zottegem 17 juli 2014, RW 2014-15, 836. 158 N. VANDEBEEK, De landpacht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2017, 47. 159 Zie hierbij: Art. 15 en 17 Bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014,

8.641. 160 Decreet 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, BS 26 juli 2016, 45.675. (hierna:

Pop-updecreet) 161 Zie hierbij: Art. 79 Voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning

bestemde goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/2bis. (hierna: Vlaams Huurdecreet)

37

87. Na de inwerkingtreding van het Vlaams Pop-updecreet, zijn ook de andere gewesten wakker

geschoten. Om te beginnen heeft het Brussels Hoofdstedelijk Parlement op 12 juli 2017 een

voorstel van ordonnantie betreffende de handelshuur van korte duur uitgewerkt. Daaropvolgend

heeft het bovendien een ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereen-

komst uitgewerkt, in werking getreden op 1 januari 2018.162

88. Ten slotte heeft ook het Waals Gewest onlangs actie ondernomen. Op 28 maart 2018 is het

decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur en houdende wijziging

van het Burgerlijk Wetboek gepubliceerd. Bovendien wordt ook voor het Waals Gewest een

Huurdecreet verwacht dat in werking treedt op 1 september 2018.163

89. Om praktische redenen, wordt hieronder enkel ingegaan op de wetgevende activiteit van

het Vlaams Gewest. Ook hier zal gekeken worden naar de ratio legis en het toepassingsgebied

van de wet, om zo de verschillen en gelijkenissen te identificeren met de federale wetgeving.

Pop-updecreet: Ratio legis van de handelshuur van korte duur

90. Sinds 1 september 2016 is het in Vlaanderen mogelijk een handelshuur van korte duur af te

sluiten. Op Vlaams niveau werd immers geopteerd om via het Pop-updecreet de huur van korte

duur voor handel en ambacht te regelen. Het decreet is territoriaal weliswaar beperkt tot han-

delspanden die gelegen zijn in het Vlaams Gewest.164

91. Een pop-upstore is een trend die de laatste jaren in het ondernemingsleven opduikt. Het is

een tijdelijk project dat plotseling verschijnt en binnen een korte tijdsspanne terug verdwijnt.

Met dit concept (en andere detailhandelconcepten) wensen ondernemers leegstaande panden

voor een beperkte tijd te huren. Rechtsonzekerheid zorgt er echter voor dat dit concept praktisch

moeilijk uit te voeren is.

92. Verhuurders en huurders van leegstaande panden vrezen als de dood voor het risico op

herkwalificatie tot een handelshuurovereenkomst. De eigenaars zouden dan potentieel tot 36

jaar gebonden zijn, en meestal tegen een lagere huurprijs. Voor de huurder zou dit betekenen

162 Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS 30 oktober 2017, 96.582; Voor-

stel van ordonnantie betreffende de handelshuur van korte duur, Parl.St. Br.Parl. 2016-2017, A-552/1. 163 Décret relatif au bail d’habitation, BS 28 maart 2018, 30.498; Décret relatif au bail commercial de courte durée

et modifiant le Code civil, BS 28 maart 2018, 30.492. 164 Art. 1 Pop-updecreet.

38

dat hij voor 9 jaar gebonden is, met pas een eerste opzegmogelijkheid na 3 jaar. In dat geval

zou het ondernemingsrisico aanzienlijk vergroten en verkrijgt de oorzaak om een pop-upstore

op te starten een flinke knauw.165

93. De centrale doelstelling van het Pop-updecreet is dan ook een eenvoudig en duidelijk juri-

disch kader te bieden voor een huur van korte termijn van detailhandelszaken. Op die manier

komt het recht tegemoet aan de gewijzigde economische realiteit. Enerzijds wordt de leegstand

aangepakt, en anderzijds worden de belangen van huurders en verhuurders vervuld.166

5.1.1. Wetsanalyse

94. Art. 2 van het Pop-updecreet bepaalt het volgende: “De bepalingen van dit decreet zijn van

toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die

krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder

in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de

ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die

uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Daarbij is

het zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt

en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende

handelszaak.”

95. Met deze bepaling heeft de decreetgever het toepassingsgebied “ratione materiae” helemaal

afgestemd op het toepassingsgebied van de Handelshuurwet, met dien verstande dat de duur

van de overeenkomst maximaal één jaar mag bedragen. De gehanteerde begrippen (zoals

“kleinhandel” enz.) moeten op identieke wijze als in de Handelshuurwet worden geïnterpre-

teerd.167

96. Daarnaast werd artikel 2, 1° Handelshuurwet aangepast, zodat een huurovereenkomst van

één jaar of minder automatisch onder het decreet valt, ongeacht de aard of bestemming van het

goed. Om misbruiken tegen te gaan, verduidelijkte de parlementaire voorbereiding dat opeen-

volgende huurovereenkomsten van één jaar of minder wel onder het toepassingsgebied van de

165 Een pop-upstore is een manier om veel aandacht te krijgen, zonder veel geld te investeren. Zie ook: Voorstel

van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/1, 3. 166 Verslag over het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl.

2015-16, nr. 598/6, 4. 167 K. VANHOVE, “De ‘kortetermijnhandelshuur’”, TBO 2016, (395) 396.

39

Handelshuurwet vallen.168 Daarbij is het wel vereist dat de totale duur van de opeenvolgende

huurovereenkomsten de drempel van één jaar overschrijden.169

5.1.1.1. In de loop van de huur

97. Dit element in de bepaling geeft een verwarrende indruk. Het lijkt te veronderstellen dat de

bestemming tot kleinhandel of ambacht slechts kan overeengekomen worden in de loop van de

overeenkomst. Een amendement heeft immers “hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de in-

genottreding van de huurder” (art. 1 Handelshuurwet) geschrapt uit het toepassingsgebied van

artikel 2 Pop-updecreet. De verantwoording daaromtrent was dat een stilzwijgende ingenottre-

ding tegenstrijdig klinkt met het aspect “krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst” in art. 2

van het Pop-updecreet. Met andere woorden, het gaat hier om een taalkundige verduidelijking.

Het betekent mijns inziens dus niet dat de bestemming tot kleinhandel of ambacht uitsluitend

kan gebeuren in de loop van de overeenkomst.170

5.1.1.2. Zonder belang wijze contact met publiek/ huurder al dan niet ei-

genaar handelszaak

98. Wat bedoeld wordt met de zinsnede “dat het zonder belang is op welke wijze het contact tot

stand komt tussen huurder en publiek”, is onduidelijk. De parlementaire voorbereiding geeft

hier geen verdere uitleg over. Een mogelijkheid lijkt dat het rechtstreeks contact niet per se in

het gehuurde goed hoeft plaats te vinden. Vandaag zijn er immers allerlei moderne communi-

catiemiddelen die het toelaten cliënteel te werven.

99. Dat het niet van belang is dat de huurder eventueel geen eigenaar is van de handelszaak lijkt

vreemd, maar is het geenszins. In tegenstelling tot de Handelshuurwet, zijn stabiliteit en conti-

nuïteit van de handelszaak niet de fundamentele doelstellingen van het Pop-updecreet. Ener-

zijds is er geen recht op hernieuwing en een uitzettingsvergoeding, wat blijkt uit artikel 4 en 7

168 Amendement nr. 2 op het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St.

Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/3, 2. 169 Art. 4 Pop-updecreet. 170 Amendement nr. 10 op het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St.

Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/4, 2.

40

van het decreet. Anderzijds bewijst de duur in artikel 2 van het decreet dat de ondernemer-

huurder vandaag de dag meer inspeelt op flexibiliteit, dan op duurzaamheid van de handelszaak.

Vlaams Huurdecreet in de maak: Ratio legis van het Voorontwerp van decreet

houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of

delen ervan.

100. Sinds 1 juli 2014 behoren “de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning

bestemde goederen of delen er van” tot de gewestelijke bevoegdheden. Deze bevoegdheids-

overdracht die plaatsvond op 1 juli 2014 strekt verder dan het toepassingsgebied van de federale

Woninghuurwet. Naast de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van

de huurder, strekt de bevoegdheid zich nu ook uit tot de huur van een studentenwoning of huur

van tijdelijke woonvormen, zoals een vakantiewoning. Daarnaast is de decreetgever voortaan

ook bevoegd voor de huur van (en bewoning van) roerende goederen zoals woonwagens, cara-

vans en woonboten. 171

101. De decreetgever heeft van zijn bevoegdheid gebruik gemaakt om te voorzien in een

Vlaams Huurdecreet. Het voorontwerp werd op 14 juli 2017 ingediend bij het Vlaams Parle-

ment en, zoals eerder vermeld, zal dit decreet op 1 september 2018 in werking zal treden. Door

de actuele waarde ervan, heeft het Vlaams Huurdecreet om te beginnen de doelstellingen van

de Woninghuurwet vooropgesteld:172

- Een stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader creëren.

- Woonzekerheid met betrekking tot de gezinswoning bevorderen.

- Een behoorlijk rendement voor de verhuurder garanderen.

- Minimale woningkwaliteit waarborgen.

Daarnaast heeft het Vlaams Huurdecreet uiteraard ook enkele eigen doelstellingen vooropge-

steld, die moeten tegemoet komen aan recentere problemen:173

171 MvT bij het voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde

goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis, 1-3.


goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis, 7. 173 MvT bij het voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde

goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis, 8.

41

- De toegang tot de private huurmarkt bevorderen.

- De transparantie en kenbaarheid van het woninghuurrecht bewaken.

102. Wat betreft de doelstelling om de woonzekerheid te bevorderen met betrekking tot de ge-

zinswoning, is het nodig enkel nuances verder uit te werken die het Vlaams Huurdecreet voor

ogen heeft. De Woninghuurwet had als belangrijke doelstelling de woonzekerheid van de huur-

der en zijn gezin te bevorderen. Om die reden werd de negenjarige duur van de huurovereen-

komst als centraal principe in de Woninghuurwet ingeschreven. De kortlopende huurovereen-

komst werd daarbij de uitzondering.174

103. In de praktijk is echter vastgesteld dat kortlopende huurovereenkomsten veeleer de regel

dan de uitzondering zijn. Reeds in 1997 werd daarom het regime van de kortlopende huurover-

eenkomsten gewijzigd. Een huurovereenkomst van korte duur kan sindsdien slechts eenmaal

en onder dezelfde voorwaarden verlengd worden voor een periode niet langer dan drie jaar.

Zowel verhuurders als huurders zijn van oordeel dat de huurovereenkomst van negen jaar de

regel moet blijven.175

104. Wel wordt erkend dat in bepaalde gevallen een huurovereenkomst van korte duur gerecht-

vaardigd kan zijn en dat ook huurovereenkomsten van korte duur door de huurder opgezegd

moeten kunnen worden. Deze opzeggingsmogelijkheid wordt dan ook ingeschreven in het

Vlaams Huurdecreet. De verhuurder kan een huurovereenkomst van korte duur niet vervroegd

opzeggen. Huurovereenkomsten met betrekking tot studentenhuisvesting zullen uiteraard geen

huurovereenkomsten van negen jaar zijn.176




goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis, 10.

42

5.2.1. Wetsanalyse

105. Artikel 5, §1 van het Vlaams Huurdecreet zal het volgende bepalen:

“§1. Deze titel is van toepassing op huurovereenkomsten voor een woning die de huurder, met

uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn

hoofdverblijfplaats bestemt. Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat

tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.

Het beding waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen

en dat niet uitdrukkelijk noch ernstig kan worden gestaafd, onder meer door elementen over de

natuurlijke bestemming van het goed, en waarin de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens

de huurovereenkomst niet is vermeld, wordt voor niet geschreven gehouden.

Deze titel is van toepassing als de woning, met de schriftelijke toestemming van de verhuurder,

in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. In dat geval neemt

de huurovereenkomst een aanvang de dag waarop die toestemming is verleend.

Deze titel is van toepassing op de onderhuur van de woning, vermeld in het eerste lid, die is

aangegaan conform artikel 32 en binnen de grenzen, vermeld in het voormelde artikel.

106. Dit artikel neemt artikel 1 van de Woninghuurwet over. Het artikel bepaalt het toepas-

singsgebied van de huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen. Het is niet

de bedoeling van de decreetgever om voor deze titel het toepassingsgebied te wijzigen ten op-

zichte van het toepassingsgebied van de Woninghuurwet. Titel II van het Vlaams Huurdecreet

heeft dus exact hetzelfde toepassingsgebied als de Woninghuurwet.177

107. Net zoals de Woninghuurwet, is ook het Vlaams Huurdecreet voornamelijk van dwingend

recht.178 Het decreet haalt tevens de mogelijkheid aan om korte termijnhuurovereenkomsten te

sluiten die de termijn van drie jaar niet kunnen overschrijden.179 Hierbij wordt voor de huurder

de mogelijkheid voorzien om op ieder tijdstip de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen.180

Een verschil met de Woninghuurwet, ligt hier in de aanvang van de opzeggingstermijn. Deze

start in dit geval de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd


goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis, 16-17. 178 Art. 6 Vlaams Huurdecreet. 179 Art. 21 Vlaams Huurdecreet. 180 Art. 21, § 2, Vlaams Huurdecreet.

43

betekend.181 Een gelijkaardige mogelijkheid heeft het decreet echter niet voorzien aan de ver-

huurder.

181 Art. 15 Vlaams Huurdecreet.

44

IV. Hoofdstuk 3: Bezetting ter bede

1. Achtergrond

108. De bezetting ter bede weerspiegelt een term die er twee betekenissen op nahoudt. In com-

mentaren op de titel over het bezit in het Burgerlijk Wetboek betekent het “detentie”, terwijl

rechtspraak en rechtsleer het over een onbenoemde overeenkomst hebben.

109. Het is vooral de laatste betekenis die in dit onderzoek centraal staat. Het gaat terug op het

Romeinsrechtelijke precarium. Dit was oorspronkelijk een rechtsverhouding met een grondei-

genaar van wie men, tot wederopzegging weliswaar, om niet een grond ter exploitatie kreeg.

Deze onbenoemde overeenkomst was uiteindelijk zo goed ingeburgerd, dat het een eigen bena-

ming had gekregen.182

110. Ook de bezetting ter bede zoals wij die kennen, is een rechtsfiguur die zijn bestaan ontleent

aan de praktijk en zijn geldigheid te danken heeft aan de rechtspraak. In België maakte de be-

zetting ter bede namelijk furore sinds enkele cassatiearresten vanuit de jaren ’70. De implicaties

die deze rechtsfiguur sindsdien heeft op ons rechtssysteem, zijn ongezien. Eerder dan de rechts-

leer, is het dus van belang deze problematiek van bij zijn wortels in de rechtspraak te onder-

zoeken. Om die reden volgt om te beginnen een chronologische bespreking van de verschillende

cassatiearresten die tot op vandaag vorm hebben gegeven aan de bezetting ter bede.

2. De ontwikkeling van de bezetting ter bede door het Hof van Cassatie

Arrest van 30 april 1971183

111. De vennootschap Immofinancia had de Antwerpse cinema “Metro” gekocht. In afwach-

ting van een specifieke bestemming te geven aan dit onroerend goed, sloten ze een overeen-

182 J. HERBOTS, “Over het beleid van de rechter en de wetsontduiking: De creatie van de nieuwe overeenkomst van

bezetting ter bede” in H.COUSY, E. DIRIX, S. STIJNS, J. STUCK en D. VAN GERVEN (eds.), Liber Amicorum, Deurne,

Kluwer, 2000, (248) 253. 183 Cass. 30 april 1971, Arr.Cass. 1971, 847.

45

komst met de vroegere uitbaters. De vroegere uitbaters mochten de cinema verder blijven ex-

ploiteren voor de periode van een maand, met optie te verlengen van maand tot maand, tegen

betaling van 17.000 fr. Immofinancia zegt de overeenkomst na vijf jaar en één maand op. De

partijen stipuleerden uitdrukkelijk dat het niet om verhuring gaat en het ook zo niet mocht wor-

den geïnterpreteerd.

112. De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen beslist dat de vroegere uitbaters het han-

delseigendom dienen te verlaten omdat er een bezetting ter bede is afgesloten, en geen handels-

huur. De bodemrechter184 motiveert dit vonnis door stapsgewijs de kenmerken aan te halen van

een bezetting ter bede. Geparafraseerd komt het op het volgende neer:

“Om een bezetting ter bede van een huurovereenkomst te onderscheiden moet naar het inzicht

van de partijen worden gekeken, zoals blijkt uit de bewoordingen en omstandigheden van de

overeenkomst. Dit inzicht van partijen moet ernstig en wettig zijn, met afwezigheid van ieder

gedacht van wetsontduiking. De afwezigheid van prijs of een minieme prijs wijst op een afwe-

zigheid van huurovereenkomst, maar het betalen van een bijna normale tegenprestatie sluit op

zichzelf het karakter van een overeenkomst ter bede niet uit [...]. De essentie is weliswaar de

afwezigheid van duur van de overeenkomst. Dit betekent dat de eigenaar zich het recht voor-

behoudt om op ieder ogenblik over het goed te kunnen beschikken. Een zeer korte opzegging

moet daarbij ook als “ogenblikkelijk over het goed beschikken” beschouwd worden. Zelfs een

feitelijke verlenging van het bezit is zonder invloed op het bezet ter bede dat afhangt van de

broosheid van het toegestane recht. De broosheid van het toegestane recht waaraan op ieder

ogenblik een einde kan worden gesteld, de omstandigheden waarin het bezit werd toegestaan,

in combinatie met een ernstige en belangrijke reden van de eigenaar om zich niet te verbinden

voor een zekere termijn, is determinerend om te spreken van een bezetting ter bede.”185

113. De uitbaters halen in het derde middel echter volgende elementen aan:

- Er is wel sprake van een huurovereenkomst volgens artikel 1709 BW. Er is een prijs

(17.000 fr.), het genot van een zaak (de Antwerpse cinema “Metro”) en een zekere

tijd (periode van een maand, telkens verlengbaar met de periode van een maand).

- De huurprijs van 17.000 fr. moet telkens voor de 22e van elke maand betaald zijn,

waardoor er sprake is van een huurprijs ex. art. 1728, 2° BW.

184 De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen. 185 Cass. 30 april 1971, Arr.Cass. 1971, (847) 851.

46

- Het feit dat de uitbaters de volle verantwoordelijkheid hebben van het in genot ge-

nomen goed, legt hen verplichtingen op die voortkomen uit een huurcontract.

- Het bedingen van een verlenging van de duur van de overeenkomst van maand tot

maand tot er opzegging wordt gegeven, zijn bedingen van een huurcontract conform

art. 1737-1739 BW. In het verlengde daarvan schendt dit beding de dwingende duur

van negen jaar inzake de handelshuurovereenkomsten.

- Dat het feit dat de vennootschap Immofinancia niet wist wat ze met het eigendom

ging doen en allerlei inzichten had, geen voldoende motivering zijn om de kwalifi-

catie van handelshuurovereenkomst te verwerpen.

- Het feit dat partijen in de overeenkomst vermeld hebben om geen verhuring te willen

sluiten, evenmin iets afdoet aan de kwalificatie van de overeenkomst. De rechter

bepaalt immers de kwalificatie volgens de afgesloten verbintenissen.

114. Het Hof haalt de soevereine bevoegdheid van de bodemrechter aan om de feiten vast te

stellen, op grond van de bewoordingen en de omstandigheden van de overeenkomst. Daarbij

expliciteert het Hof nogmaals de redenering van de bodemrechter, zoals hierboven gesteld. In

het verlengde daarvan sluit het zich aan bij het vonnis. Uit de bedingen en de omstandigheden

leidt het Hof af dat partijen enkel de bedoeling hadden een overeenkomst van bezetting ter bede

af te sluiten. Bijgevolg verwerpt het Hof de voorziening.

Arrest van 17 maart 1972186

115. Speculanten in onroerende goederen, verweerders in cassatie, hadden twee aanpalende

huizen gekocht. Op 9 februari 1970 sloten ze een verkoopovereenkomst af onder de opschor-

tende voorwaarde dat de koper een toelating zou krijgen om een service-station op te richten.

De eisers in cassatie wouden begin februari 1970 de twee aanpalende huizen huren om er een

handel in tweedehandswagens te exploiteren. Een van de twee verweerders wou een tijdelijke

en onzekere occupatie toekennen. Er waren immers al onderhandelingen met de koper en het

zou maar gaan om het parkeren van enkele wagens. De eisers in cassatie betraden het goed pas

na 9 februari 1970.

186 Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, 1777.

47

116. De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen beslist dat de eisers in cassatie de twee aan-

palende goederen moeten ontruimen omdat er slechts een bezet ter bede werd toegestaan, en

geen huurovereenkomst. De bodemrechter expliciteert ook hier, op net dezelfde wijze, waarom

er sprake is van een bezetting ter bede:

“Er is ten eerste een afwezigheid van bedongen huurtijd. Dit betekent dat de eigenaar zich het

recht voorbehoudt om op ieder ogenblik over het goed te kunnen beschikken. Een zeer korte

opzegging kan hierbij gelijk gesteld worden met het ogenblikkelijk ter beschikking houden. Ver-

der is er ook een omstandigheid, hier de verkoping, zodat de eigenaar een ernstige en belang-

rijke reden heeft om zich niet te binden.”187

117. In het middel haalt de eiser in cassatie aan dat het beding dat de eigenaar op ieder ogenblik

een einde kan stellen aan het genot, de kwalificatie van huurovereenkomst ex. artikel 1709 BW

niet in de weg staat. Bovendien is er sprake van een handelshuurovereenkomst, als er tegen

vergoeding een onroerend goed wordt verleend met het oog op de exploitatie van een kleinhan-

del. Daarnaast volstaat het ook niet dat de eigenaar ernstige redenen heeft om te bedingen dat

hij op ieder ogenblik over het goed kan beschikken, opdat hij niet onder de Handelshuurwet

zou vallen conform artikel 2 van die wet.

118. Het Hof maakt volgende overweging:

“Overwegende dat uit de vaststellingen van het vonnis blijkt, enerzijds, dat de verweerders zich

niet verbonden hebben om eiser het genot van de goederen te doen hebben gedurende een ze-

kere tijd, maar hem slechts de bezetting ter bede van deze goederen hebben toegestaan en zich

het recht hebben voorbehouden om op ieder ogenblik over die goederen te kunnen beschikken,

en, anderzijds, dat de verweerders een ernstige en belangrijke reden hadden om zich niet te

binden voor een zekere tijd en dat er omstandigheden bestonden die de bezetting ter bede wet-

tigden, zonder enige gedachte van wetsontduiking.”188

119. Het Hof beslist dat eiser het bestaan van een mondelinge overeenkomst van handelshuur

niet bewijst. Bij het sluiten van de mondelinge overeenkomst hadden partijen de gemeenschap-

pelijke bedoeling een bezetting ter bede te vestigen, en geen handelshuur. Het vonnis van de

rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen reveleert onder meer dat eiser toegaf te weten dat hij

187 Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, (1777) 1778. 188 Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, (1777) 1780.

48

moest vertrekken, eens de notariële akte van aankoop werd verleden. De brief van 21 mei 1970

stipuleerde immers het volgende:

“Wij hebben u begin van dit jaar toelating gegeven om deze gronden te gebruiken totdat de

definitieve verkoop zou doorgaan en dit tegen een heel kleine vergoeding, waarmede u volledig

akkoord ging.”189

120. Om van een huurovereenkomst te kunnen spreken ex. artikel 1709 BW moet er het genot

zijn gedurende een zekere tijd. In bovenstaand geval erkent het Hof echter dat er een afwezig-

heid van zekere tijd is. Bovendien had de eigenaar door omstandigheden een ernstige en be-

langrijke reden zich niet te binden voor een zekere tijd, zonder enige gedachte van wetsontdui-

king. Het Hof besluit dat er sprake is van een bezetting ter bede en het middel aldus niet kan

worden aangenomen.

Arrest van 27 juni 1975190

121. Een erfgenaam van een nalatenschap191 sluit tegen vergoeding een overeenkomst af tot

ingebruikneming van enkele weiden met de rest van de erfgenamen van die nalatenschap192. De

erfgenaam moet krachtens die overeenkomst bovendien het beheer doen van labeurgronden ten

bate van de gemeenschap, waarvoor hij een vergoeding krijgt van de nalatenschap. De partijen

hebben in afwachting van de vereffening-verdeling voor een normale exploitatie willen zorgen

van het ouderlijk landbouwbedrijf.

122. Het hof van beroep te Brussel oordeelt dat er sprake is van een contract “sui generis”. Het

hof stelt dat de bedoeling bij partijen om een pachtovereenkomst af te sluiten immers ontbreekt.

De eiser haalt in het middel aan dat voor een zekere tijd aan hem de weiden in gebruik gegeven

werden tegen het betalen van een vergoeding. Bijgevolg pleit hij dat er sprake is van een pacht-

overeenkomst. Het Hof van Cassatie maakt de stelling dat het dwingend karakter van de pacht-

wetgeving de rechter niet kan beletten de gemeenschappelijke bedoeling van partijen vast te

stellen. De gemeenschappelijke bedoeling in dit geval was om voor een betrekkelijk korte over-

gangsperiode landbouwgronden in gebruik te geven aan een erfgenaam tegen het betalen van

189 Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, (1777) 1780. 190 Cass. 27 juni 1975, RW 1975-76, 605 en Pas. 1975, I, 1049. 191 Eiser in cassatie. 192 Verweerders in cassatie.

49

een vergoeding aan de nalatenschap. Dit, in afwachting van de vereffening-verdeling en met

het oog op een normale exploitatie van het ouderlijk landbouwbedrijf. Met andere woorden was

er geen motivatie om een pachtovereenkomst te sluiten en evenmin om de pachtwet te omzeilen.

Om die reden verwerpt het Hof de voorziening en sluit het zich aan bij het arrest van het hof

van beroep te Brussel.

Arrest van 26 maart 1976193

123. Een koper wil graag volgend geheel van onroerend goed aankopen: een herberg, woonhuis,

feestzaal en benzinestation. In afwachting van het verlijden van de koopakte, komen koper en

verkoper overeen een huurovereenkomst te sluiten voor beperkte duur . De rechtbank van eerste

aanleg te Leuven oordeelt dat het in dit geval om een gelegenheidsverhuring gaat, die niet onder

de Handelshuurwet valt:

“dat de verhuring dus duidelijk toegestaan en aanvaard werd met het oog op een welbepaalde

gebeurtenis, namelijk het verlijden van de verkoopakte tussen partijen, en slechts geldt voor de

door partijen bepaalde tijd; dat dergelijke afwijking van de normale huurtijd bedoeld wordt

door artikel 2, 1°, van de wet van 22 december 1951, waar sprake is van de bestemming van

het verhuurde goed; dat de bestemming evenzeer de bedoeling betekent die partijen met het

goed voor ogen hebben.”194

124. De rechtbank van eerste aanleg te Leuven motiveert dus dat de huurovereenkomst is ge-

sloten met het oog op een welbepaalde gebeurtenis en uitdrukkelijk beperkt werd in de tijd. De

bodemrechter motiveert verder dat dergelijke beperking in de tijd valt onder artikel 2, 1° van

de wet van 22 december 1951. De bedoeling van partijen om een verkoopovereenkomst te slui-

ten, kan immers als bestemming worden gezien conform dit artikel.

125. In het middel haalt de eiser in cassatie aan dat het vonnis niet wettig kan beslissen dat het

om een gelegenheidsverhuring gaat. Artikel 2, 1° mag niet zo extensief geïnterpreteerd worden.

De zinsnede “wegens de bestemming van het goed” omvat namelijk niet de bedoeling die par-

tijen met het goed hebben.

193 Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 865 en Rec.gén.enr.not. 1978, 71. 194 Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, (865) 866.

50

126. Het Hof van Cassatie oordeelt dat de verhuring zonder bedrieglijk opzet plaatsvond. De

huurovereenkomst werd aangegaan in afwachting van het verlijden van de koopakte en bijge-

volg met de bedoeling van partijen om een koopovereenkomst van beperkte duur te sluiten. Met

de bestemming van het goed wordt evenzeer de bestemming bedoelt die partijen aan het goed

hebben willen geven. De welbepaalde gebeurtenis die het sluiten van de huurovereenkomst

determineerde was het verlijden van de koopakte. Om die reden besluit het Hof dat het vonnis

wettelijk besliste dat er sprake is van een gelegenheidsverhuring. Bijgevolg neemt het Hof het

middel niet aan en verwerpt de voorziening in cassatie.

Arrest van 1 oktober 1976195

127. Een weide die tot het openbaar domein behoorde werd gedesaffecteerd omdat het zijn

algemeen nut niet meer vervulde. Deze desaffectatie lag impliciet besloten in een overeenkomst

van 6 januari 1959 waarbij de weide werd verpacht. In de overeenkomst kwamen namelijk

volgende woorden voor: “verhuring van landbouwgronden”, “huurceel nr. 1661 B1”, “verpach-

ten”, “pachtprijs” en “verpachte goederen”. Daarnaast bepaalde de overeenkomst dat deze ten

allen tijde om dienstredenen mocht worden verbroken, mits de pachter drie maanden vooraf

wordt verwittigd bij aangetekende brief.

128. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelt dat er geen sprake is van een pacht-

overeenkomst, zowel naar geest als bewoordingen van de overeenkomst. Oordelen dat het om

een pachtovereenkomst gaat, zou volgens de rechtbank immers onverenigbaar zijn met de des-

betreffende opzeggingsclausule.

129. De eiseres in cassatie haalt in het middel het adagium error communis facit ius aan. De

overheid is volgens dat adagium gebonden door een onregelmatige akte jegens de rechtmatig

vertrouwende derde. Het Hof van Cassatie oordeelt dat het adagium error communis facit ius

enkel van toepassing is, indien de gesloten overeenkomst werkelijk een pachtovereenkomst

was. Het Hof herhaalt hierbij volgende aspecten van de overeenkomst:

- De overeenkomst kan te allen tijde om dienstredenen worden opgezegd, mits de belangheb-

bende drie maanden op voorhand verwittigd wordt via aangetekend schrijven.

195 Cass. 1 oktober 1976, Arr.Cass. 1977, 130.

51

- De huurder krijgt in dat geval geen vergoeding, tenzij de pro rata vooruitbetaalde pachtprijs.

Het Hof besluit op basis van deze kenmerken dat het hier om een bezetting ter bede gaat, en

niet een pachtovereenkomst:

“Geen pacht doch een bezetting ter bede is de handeling waarbij de Staat het genot van een

landeigendom aan een pachter verleent onder voorbehoud van het recht er te allen tijde om

dienstredenen opnieuw over te beschikken, mits opzegging en zonder vergoeding.”196

Arrest van 25 mei 1979197

130. Een handelshuurovereenkomst loopt ten einde op 31 december 1975. De eigenaar sluit

een akkoord met de huurders, bekrachtigd bij notariële akte op 21 november 1975, om hen tot

30 september 1977 het genot te geven van het pand. In de notariële akte doet de eigenaar geen

afstand van zijn recht tot weigering op huurhernieuwing.

131. De rechtbank van eerste aanleg te Mechelen oordeelt dat de notariële akte van 21 november

1975 geen hernieuwing van de handelshuur betreft. De eigenaar is deze overeenkomst namelijk

aangegaan met de bedoeling de huurders tijd te geven om uit te kijken naar een ander han-

delspand. Verder werd in de notariële akte ook niet uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht

tot weigering van de huurhernieuwing. Om die reden besluit de rechtbank dat artikel 3, vierde

lid, van de Handelshuurwet niet van toepassing is.

132. De huurders zijn van mening dat het wel om een hernieuwing gaat van de handelshuur. In

hun middel halen ze om te beginnen aan dat een huurovereenkomst werd gesloten over de pe-

riode van 1 januari 1976 tot en met 30 september 1977. Een nieuwe huurprijs werd daarvoor

bepaald van 14.000 fr. Het feit dat deze overeenkomst maar voor 21 maanden werd afgesloten,

vermijdt de kwalificatie van handelshuurovereenkomst niet. Het vonnis stelt bovendien niet

vast dat het bezit precair is. Ondanks het sluiten van de overeenkomst van 21 november 1975,

is het inroepen van de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet geen kwade trouw. Om

die redenen menen de eisers dat de handelshuurwet van toepassing is en er zich een schending

voordoet van de wettelijke huurtermijn van negen jaar.

196 Cass. 1 oktober 1976, Arr.Cass. 1977, (130) 131. 197 Cass. 25 mei 1979, Arr.Cass. 1979, 1123 en Pas. 1979, I, 1108.

52

133. Het Hof van Cassatie redeneert op volgende manier:

“Het vonnis onderzocht conform artikel 1156 BW de gemeenschappelijke bedoeling van de

contracterende partijen […] Het mocht de notariële akte uitleggen in die zin dat, enerzijds, de

verweerders, om de eiseressen van dienst te zijn, het kwestieuze pand voor een bepaalde wacht-

tijd te hunner beschikking lieten zonder voor deze wachttijd de vroegere handelshuur te her-

nieuwen en zonder aan deze tijdelijke bezetting de eigenschappen toe te kennen van een huur,

onderworpen ten aanzien van haar duur aan de regels betreffende de handelshuur, en dat an-

derzijds, de eiseressen de voor de beoogde duur aangeboden bezetting hebben aanvaard.”198

Het Hof stelt daarnaast dat de kwade trouw door het vonnis werd afgeleid uit andere omstan-

digheden, dan het inroepen van de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet. Op grond

van bovenstaande redenering besluit het Hof dat het hier om een bezetting ter bede gaat, en

geen handelshuur.

Arrest van 10 januari 1986199

134. Op 1 oktober 1966 wordt er een pachtovereenkomst gesloten tussen een vader en één van

zijn zonen. De zoon mag de landbouwgrond pachten voor een bedrag van 50.000 fr. per jaar,

bovenop de verplichting zijn vader kosteloos inwoon en levensonderhoud te verschaffen. De

overeenkomst wordt voor een periode van negen jaar aangegaan, met een verlenging van slechts

twee jaar in het geval de vader overlijdt.

135. Het hof van beroep te Gent oordeelt dat er sprake is van een bezetting ter bede. De bedoe-

ling van contractanten was het vermijden van een ongelijkheid tussen de erfgenamen, indien de

vader zou sterven. Een pachtovereenkomst zou immers tot gevolg hebben dat de gelijkheid

tussen erfgenamen, een hoeksteen van het erfrecht, zou verbroken worden. Net om die reden,

kan de verlenging van amper twee jaar niet als wetsontduiking worden gezien volgens het hof

van beroep.

198 Cass. 25 mei 1979, Arr.Cass. 1979, 1125. 199 Cass. 10 januari 1986, Arr.Cass. 1985-86, 661 en Pas. 1986, I, 583.

53

136. De zoon wijst in zijn middel vooreerst op het feit dat er wel degelijk een pachtovereen-

komst is. Er is een pachtprijs, de duur bedraagt negen jaar en er is een verhuring van een on-

roerend goed. Tegen het beding van verlenging in geval zijn vader sterft, brengt hij een drieledig

argument in:

- De verlenging van twee jaar is ingegeven met de gedachte van wetsontduiking. Het feit dat

het de bedoeling was om de gelijkheid tussen de erfgenamen te bewaren, verandert niets aan de

aard van pachtovereenkomst.

- Doordat het om een pachtovereenkomst gaat, schendt de verlenging van twee jaar de dwin-

gende bepalingen ex. artikel 4 en 56 van de wet van 4 november 1969.

- Tot slot vormt het beding een overeenkomst betreffende een niet-opengevallen nalatenschap,

hetgeen volstrekt nietig is.

137. Ook het Hof van Cassatie wijst op het feit dat de gebruiksperiode van de overeenkomst

negen jaar bedraagt. Het redeneert verder dat in de pachtovereenkomst systematisch het pacht-

jargon wordt aangewend: onder meer de woorden “pachter”, “verpachten”, “huidige pachtover-

eenkomst”, “pachtsom”, enz. komen voor in de overeenkomst. Daarenboven bedraagt de ver-

lenging van de pachtovereenkomst negen jaar, behoudens voor het geval de vader sterft. Tot

slot miskent het arrest de bewijskracht van de overeenkomst door te beslissen dat het geen

eigenlijke pachtovereenkomst is, maar enkel “een tijdelijke bezetting tegen vergoeding”. Het

Hof van Cassatie besluit dat het hier om een pachtovereenkomst gaat. Bijgevolg wordt het arrest

van het hof van beroep te Gent vernietigd.

54

Arrest van 12 december 2002200

138. Een huur van onroerende goederen wordt aangegaan met het uitdrukkelijke beding dat de

Pachtwet niet van toepassing is. De huurder is een landbouwer en bestemt de onroerende goe-

deren toch voor zijn landbouwbedrijf. De huurder claimt daarom dat de Pachtwet wel van toe-

passing is.

139. De rechtbank van eerste aanleg te Mechelen oordeelt dat het niet bewezen is dat partijen

de gemeenschappelijke wil hadden om een pachtbestemming te geven aan de gehuurde gron-

den. De gemeenschappelijke wil van partijen is immers doorslaggevend omdat de parlementaire

voorbereiding nadruk legt op het consensueel karakter van de pachterovereenkomst. Daarom

oordeelt de rechtbank dat de Pachtwet niet van toepassing is.

140. De huurder wijst op een resem feitelijke elementen die aantonen dat er sprake is van een

pachtovereenkomst conform artikel 1 en 3 van de Pachtwet. Hij haalt onder meer het aange-

wende jargon, de grote oppervlakte die het gebruik door niet-landbouwers uitsluit en de gedane

investeringen aan. Het Hof oordeelt dat het louter om een huurovereenkomst gaat. De bewezen

feitelijke elementen tonen niet aan dat er bij de overeenkomst consensus bestond tussen partijen

over dergelijke bestemming van de verhuurde gronden. Doordat het ook niet bewezen is dat

partijen het doel hadden om wetsontduiking te plegen, verklaart het Hof het middel ongegrond.

Arrest van 29 februari 2016201

141. Een handelshuurovereenkomst komt ingevolge opzegging ten einde op 31 maart 2011. De

partijen sluiten op 31 maart 2011 een nieuwe overeenkomst. Daarin wordt bepaald dat de vorige

huurster voor een periode van achttien maanden het goed verder mag bezetten. Dit laat haar toe

een nieuwe handelsvestiging te zoeken en haar voorraad goederen van de hand te doen. De

vergoeding voor het verdere genot wordt geraamd op 2.200 euro per maand en de partijen be-

palen uitdrukkelijk dat de eigenaar het goed niet voortijdig opnieuw mag betrekken.

200 Cass. 12 december 2002, AR C.01.0370.N. 201 Cass. 29 frebruari 2016, AR C.14.0496.F.

55

142. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelt dat het gaat om een bezetting ter bede.

De rechtbank wijst ten eerste op verscheidene zaken in de overeenkomst die moeten wijzen op

een bezetting ter bede:

- De titel van de overeenkomst luidt “overeenkomst van bezetting ter bede”, in tegenstelling tot

hun eerdere handelshuurovereenkomst die de titel “handelshuur” droeg.

- Er is sprake van de betaling van een bezettingsvergoeding.

- Er is geen opzeggingstermijn bepaald.

- De “huurder” kan geen aanspraak maken op hernieuwing van de overeenkomst, tenzij bij

onderling akkoord over een nieuwe huurovereenkomst van negen jaar.

- Er zijn wel dubbelzinnige bewoordingen zoals “huurder” en “handelshuurovereenkomst ver-

lengen”. Deze kunnen echter verklaard worden doordat partijen geen juristen zijn en de raads-

mannen de overeenkomst niet hebben nagelezen. De rechtbank gaat vervolgens verder door

zelfstandig de bezetting ter bede vorm te geven. Het geeft volgende definitie aan de bezetting

ter bede:

“La convention d'occupation précaire s'analyse en ‘un contrat innommé qui se caractérise par

la fragilité des droits de l'occupant dont l'installation n'est que provisoire, la fin des relations

contractuelles étant soumise, soit à la volonté du propriétaire, soit à l'arrivée d'un événement

précis, soit à la conjonction de ces deux éléments : par exemple par l'expropriation, la démoli-

tion ou la vente prochaine du bien (...). Si la convention [d'occupation précaire] s'explique par

la volonté non dissimulée des parties de résoudre des difficultés temporaires réelles, la simple

occupation exclut toute convention locative, pour autant qu'elle ne tende pas à éluder la pro-

tection légale accordée aux locataires’ [...].

La doctrine précise à ce sujet: ‘le juge acceptera de qualifier l'accord intervenu entre les par-

ties de convention d'occupation précaire à condition qu'il trouve dans les faits des raisons ob-

jectives pour les parties d'éviter une disposition impérative qui, à première vue, serait d'appli-

cation. Ces raisons objectives contiennent l'assurance qu'il n'y a pas fraude à la loi et ne

dépendent que de l'intention sincère des parties de ne vouloir que du provisoire. La preuve de

la sincérité réside dans les circonstances spécifiques de l'affaire. (...) Par contre, la gratuité

(ou non) de l'occupation et sa durée déterminée (ou non) ne sont pas décisives’ [...]. Dans le

cadre de l'interprétation d'une convention, il convient d'appliquer les articles 1156 et suivants

du Code civil, dont précisément l'article 1156 qui prévoit que l’‘on doit dans les conventions

56

rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter

au sens littéral des termes.”

143. Zoals geciteerd, verwijst de rechtbank van eerste aanleg te Brussel ook naar de rechtsleer.

Deze stelt dat de rechter de kwalificatie als overeenkomst van bezetting ter bede zal aanvaarden,

als hij feitelijk objectieve redenen vindt voor partijen om een dwingende bepaling te ontwijken,

die op het eerste zicht van toepassing lijkt. Deze objectieve redenen moeten wetsontduiking

vermijden en zijn weliswaar afhankelijk van de oprechte bedoeling van partijen. De oprechte

bedoeling moet dan weer blijken uit de specifieke omstandigheden van de zaak. De (al dan niet)

bepaalde duur of het (al dan niet) kosteloze karakter is aldus niet bepalend voor de kwalificatie

tot bezetting ter bede.

144. De “huurder” haalt in zijn middel in cassatie aan dat artikel 1709 BW wordt miskend. Een

huurovereenkomst veronderstelt dat een partij er zich toe verbindt de andere partij gedurende

een bepaalde tijd in het genot van een zaak te stellen en garandeert dus een zekere, zelfs korte

duur. Van een bezetting ter bede is er maar sprake wanneer over het goed op elk ogenblik kan

worden beschikt door de eigenaar, dan wel binnen een korte opzeggingsperiode. In de betwiste

overeenkomst is er een bepaalde duur van achttien maanden en kan de eigenaar niet opzeggen,

tenzij als de “huurder” een wanprestatie begaat. Daarom is de “huurder” van oordeel dat de

rechtbank drie wettelijke bepalingen heeft miskend: artikel 1709 BW, artikel 1107 BW door

onwettig van oordeel te zijn dat het om een onbenoemde overeenkomst gaat, en artikel 1134,

eerste lid BW.

145. Het Hof van Cassatie verwijst naar de elementen die het vonnis aanhaalt om te rechtvaar-

digen dat er sprake is van een bezetting ter bede. Het Hof sluit zich hier bij aan en stelt dat de

rechtbank terecht oordeelde over de bedoeling van partijen. De partijen hadden volgens de

rechtbank geen opzet om de Handelshuurwet te omzeilen. Ze wouden enkel eiseres de moge-

lijkheid geven om haar voorraad goederen van de hand te doen en op zoek te gaan naar een

nieuwe handelsvestiging. Om die reden verwerpt het Hof het cassatieberoep.

57

Arrest van 2 november 2017202

146. Een overeenkomst wordt gesloten over het gebruik van gronden, waarbij een vergoeding

wordt betaald voor het bedrijfsmatig gebruik er van. Meer specifiek gaf de rechtsvoorganger

van verweerster in 2007 aan zijn jachtvriend 15h grond in gebruik. De jachtvriend en zijn echt-

genote, eisers in cassatie, baten met die gronden een landbouwbedrijf uit. In ruil voor het be-

drijfsmatig gebruik betaalden de eisers een prijs. De rechtsvoorganger van verweerster was te

oud om de gronden zelf te onderhouden. Op deze manier kon hij ze laten onderhouden en brach-

ten de gronden nog iets op. De jachtvriend en zijn echtgenote hadden langs de andere kant grond

nodig om hun landbouwactiviteit uit te oefenen. Eisers in cassatie menen dat het om een pacht-

overeenkomst gaat, terwijl de verweerster denkt dat het om een bezetting ter bede gaat.

147. De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen beslist dat het om een bezetting ter bede

gaat. Het steunt zich op volgende elementen:

- De rechtsvoorganger van verweerster was bij het aangaan van de overeenkomst 76 jaar en

aldus bejaard.

- Door die vergevorderde leeftijd bevond hij zich in een afwachtingssituatie.

- de vriendschap tussen partijen is een verklaring waarom de rechtsvoorganger geen pacht wou

afsluiten.

- Tussen 2011 en 2012 lagen de vergoedingen niet alleen hoger dan een gebruikelijke pachtprijs,

maar werden ze ook twee maal per jaar betaald.

148. Eisers in cassatie wijzen op de feiten die het bestaan van een pachtovereenkomst bewijzen.

Volgens de bewijsregels van artikel 870 Ger.W. en 1315 BW, moet verweerster het bewijs van

het tegendeel geven. Het louter aannemelijk maken van een bezetting ter bede volstaat niet,

aldus de eisers. De eisers stipuleren daarnaast dat het vonnis bovendien een schending inhoudt

van hun rechten van verdediging. Het vonnis stelt immers dat de intentie om een pachtovereen-

komst af te sluiten moet worden aangetoond, ondanks de bewezen feiten. Ook argumenteren de

eisers dat het feit dat de vergoeding hoger lag in 2011 en 2012 of dat er sprake is van een

vriendschapsrelatie, geen afbreuk doen aan de kwalificatie van pachtovereenkomst. Tot slot

202 Cass. 2 november 2017, AR C.16.0461.N.

58

stellen de eisers dat enkel en alleen de bejaarde leeftijd geen grondslag is om de dwingende

bepalingen van de Pachtwet te kunnen uitsluiten. Er is geen sprake van hoogbejaardheid of een

ongeneeslijke ziekte die veronderstellen dat het openvallen van een nalatenschap niet ver af is.

Zonder zulke bijkomstige omstandigheden kan er geen sprake zijn van precaire toestand die op

een bezetting ter bede wijst volgens de eisers.

149. Het Hof van Cassatie oordeelt dat de bezetting ter bede twee vereisten heeft: partijen moe-

ten een precair gebruiksrecht willen verlenen en bijzondere omstandigheden aantonen die de

uitsluiting van de Pachtwet verantwoorden. Het loutere feit dat iemand de leeftijd van 76 jaar

heeft bereikt en daarom zijn eigendom onbelast van pacht zou willen houden, komt niet aan de

laatste vereiste tegemoet. Bijgevolg vernietigt het Hof het bestreden vonnis.

3. Motivering van de bezetting ter bede door het Hof van Cassatie: Consensualisme zonder

frauduleus oogmerk als hoogste norm.

150. Wanneer sprake is van een bezetting ter bede en wanneer niet, is een vraag die door het

Hof van Cassatie om te beginnen inconsistent is beantwoord doorheen de jaren. Deze inconsis-

tentie wordt duidelijk op het gebied van de duur van de overeenkomst. In de arresten van 1971

en 1972 beklemtoont het Hof dat de afwezigheid van een bedongen/zekere duurtijd de essentie

uitmaakt van een bezetting ter bede. Dit zou immers de nadruk moeten leggen op de broosheid

van het toegestane recht ingevolge de bezetting ter bede. Van dit essentieel kenmerk stapt het

Hof een eerste keer af met het arrest van 25 mei 1979, waar er sprake is van een bedongen duur

van 21 maanden. Ook in het arrest van 29 oktober 2016 legt het Hof de uitdrukkelijk bedongen

duur naast zich als essentieel kenmerk van de bezetting ter bede. Het Hof corrigeert hier de

denkfout die ze eertijds maakte. De afwezigheid van een bedongen duur vermijdt namelijk de

kwalificatie als huurovereenkomst niet, zoals beschreven in artikel 1709 BW. Het enige wat dit

artikel vereist is dat er “een zekere tijd” is (zie supra III.1. Algemeen huurrecht: artikel 1709

BW). Omgekeerd kan een bezetting ter bede perfect van bepaalde duur zijn, zolang de eigenaar

maar te allen tijde over het goed kan beschikken.

59

151. Inconsistent is het Hof ook ten aanzien van de gebruikte bewoordingen in de overeen-

komst. Wanneer juridisch jargon als “huurder, pacht, huurprijs” van een benoemde overeen-

komst wordt gehanteerd, kan het Hof dit makkelijk door de vingers zien wanneer bepaalde

elementen aanwezig zijn die op een bezetting ter bede wijzen. Tegelijkertijd zal het Hof de

term “bezetting ter bede” als een hoofdargument opwerpen om (al dan niet logischerwijs) te

oordelen dat er dan sprake is van een bezetting ter bede, terwijl het juiste jargon bij één van de

benoemde overeenkomsten slechts een ondersteunend element is.203

152. Het bovenstaande wijst er op dat het Hof van Cassatie het recht stuurt. Toch heerst er,

naast inconsistentie, ook consistentie. Het Hof stuurt immers in functie van één constante, met

name het precaire element. In het verzoekschrift van het arrest van 2 november 2017 werd de

bezetting ter bede als volgt omschreven:

“De bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij iemand de mogelijkheid wordt verleend om

tot wederopzeggens het genot van een zaak te hebben tegen betaling van een vergoeding.”

153. In het algemeen komt het er op neer dat een voorlopig recht wordt toegekend, waarvan de

rechtmatigheid afhankelijk is van de gemeenschappelijke bedoeling van partijen. De gemeen-

schappelijke bedoeling determineert het Hof volgens enerzijds de bewoordingen in de overeen-

komst, en anderzijds de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst. Als de gemeen-

schappelijke bedoeling er vervolgens op wijst dat partijen geen “wetsontduiking” hebben willen

plegen, is het volgens het Hof mogelijk dat er in dat geval een bezetting ter bede aan de orde is.

Of het Hof wel degelijk op basis van “wetsontduiking” zou herkwalificeren, is weliswaar een

andere vraag. Dit zal hierna als eerste behandeld worden (infra IV.3.1. “Wetsontduiking”?).

154. De gemeenschappelijke bedoeling van partijen kan uiteraard ook het sluiten van een huur-

overeenkomst zijn, zonder dat er sprake is van “wetsontduiking”. Om de gemeenschappelijke

bedoeling te achterhalen, komt het er steeds op neer dat het Hof een evenwicht gaat zoeken

tussen de bewoordingen en omstandigheden van de overeenkomst, waarbij verschillende uit-

komsten mogelijk zijn: “wetsontduiking”, een rechtmatige bezetting ter bede of een (han-

dels/woning)huur/pacht. Hoe dat evenwicht bereikt wordt, welke omstandigheden daarbij de

meeste slagkracht hebben, en wat de concrete toepassing is van “wetsontduiking” en andere

rechtsfiguren, wordt in dit hoofdstuk besproken.

203 Zie: Cass. 29 oktober 2016, AR C.14.0496.F; Cass. 10 januari 1986, Arr.Cass. 1985-86, 661 en Pas. 1986, I,

583; Cass. 30 oktober 1976, Arr.Cass. 1977, 130.

60

“Wetsontduiking” ?

155. In het eerste hoofdstuk werd nagegaan wat onder “wetsontduiking” moet worden begre-

pen, en welke raakvlakken dit begrip vertoont met andere, verwante rechtsfiguren. De vraag

stelt zich echter of het Hof zich wel degelijk op “wetsontduiking” gaat/moet baseren om over

te gaan tot herkwalificatie in het kader van de bezetting ter bede. Er kunnen zich in dit aspect

twee problematische situaties voordoen. De eerste situatie is deze, waarbij één van de partijen

(de eigenaar) bedrieglijk een overeenkomst van bezetting ter bede afsluit, met het oog op het

ontsnappen aan de minimumduur en de opzeggingsmogelijkheden in respectievelijk de Han-

delshuurwet, de Pachtwet en de Woninghuurwet. De tweede situatie is deze, waarbij partijen

een rechtmatige bezetting ter bede overeenkomen, maar waarbij naderhand één van de partijen

(de bezetter) zich bedrieglijk wil beroepen op de minimumduur of de opzeggingsmogelijkheden

van respectievelijk de Handelshuurwet, de Pachtwet en de Woninghuurwet.

3.1.1. Eerste situatie: bedrieglijke bezetting ter bede

156. Wanneer de bezetting ter bede wordt aangewend om bepaalde bepalingen van een dwin-

gend huurregime te ontduiken, is rechtsregelontduiking een rechtsfiguur die een partij kan aan-

wenden. Aan de toepassingsvoorwaarden van rechtsregelontduiking is immers voldaan: er is

een rechtshandeling, die met ontduikingsopzet wordt gebruikt, om een gebod van een rechtsre-

gel te omzeilen. Rechtsregelontduiking is weliswaar niet de enige rechtsfiguur waarop een partij

zich zou kunnen beroepen. Zo kunnen de rechtsfiguren fraus omnia corrumpit en een (onge-

oorloofde) veinzing zich ook als basis dienen voor herkwalificatie.204

157. Bij fraus omnia corrumpit kan er geargumenteerd worden dat de bezetting ter bede als

rechtshandeling een “kwaadwilligheid, opzettelijke misleiding of oneerlijkheid” uitmaakt, en

met de bedoeling werd gesteld om (ten koste van) de andere partij “te schaden of winst te be-

halen”. De winst of schade bestaat er dan in dat de bezetter/huurder niet kan genieten van de

minimumduur en opzeggingsmogelijkheden.

204 Door de traditionele nietigheidssanctie, lijkt de theorie van de ongeoorloofde oorzaak mij niet geschikt als

herkwalificatiegrond. Het verbod op rechtsmisbruik lijkt mij anderzijds te abstract om als grond tot herkwalifica-

tie te dienen. Desalniettemin kunnen ook deze rechtsfiguren geargumenteerd worden. (supra nrs. 19 en 22)

61

158. Om veinzing als grond van herkwalificatie op te werpen, kan het volgende voorbeeld ge-

geven worden: de bezetting ter bede die is overeengekomen, is de geveinsde rechtshandeling.

Deze schijnbare rechtshandeling werd gesteld met het ongeoorloofd oogmerk om dwingende

wetsbepalingen van een geheime pachtovereenkomst te ontduiken. Deze pachtovereenkomst is

stilzwijgend afgesloten en kan als feit, krachtens artikel 3, 2° Pachtwet205, met alle middelen

worden bewezen. Door de toepassing van veinzing, zal de geveinsde bezetting ter bede vernie-

tigd worden, en blijft de geheime pachtovereenkomst over.206

159. In de praktijk zal het echter niet altijd evident zijn voor een huurder om een ontduikings-

opzet of een andere vorm van bedrog aan te tonen. Daardoor zijn rechtsfiguren als rechtsregel-

ontduiking en fraus omnia corrumpit niet ideaal om ontduiking van dwingende regelgeving aan

te tonen. Bovendien brengt de niet-tegenwerpelijkheid bij fraus omnia corrumpit met zich mee

dat er geen enkel recht kan voortvloeien uit de bezetting ter bede.

160. Bij veinzing moet er geen bedrog worden aangetoond. Desondanks is veinzing gekunstel-

der dan de andere twee rechtsfiguren, en kan het tevens de nodige (bewijs)problemen met zich

meebrengen. Artikel 3, 2° Pachtwet biedt in pachtzaken een hulp voor partijen, maar is op zich

te min gezien de hierboven geschreven moeilijkheden. Wat zich wel tot een succesvolle

herkwalificatiegrond dient, is het verbintenisrechtelijk principe dat er niet a priori mag worden

afgeweken van een regel van dwingend recht.207 Later in deze bijdrage wordt echter duidelijk

dat ook dit principe de nodige nuance verdient in deze problematiek (zie V.4.3. Conclusie: De

rechtsteleologische interpretatie biedt een verklaring).

205 Veinzing zit als rechtsfiguur in dit artikel verankerd. Zie toepassingsgeval: Vred. Zottegem 17 juli 2014, RW

2014-15, 836. 206 Deze redenering van veinzing zal in vele gevallen niet opgaan voor handelshuur of woninghuur. De proble-

matiek van bezetting ter bede zal zich niet voordoen wanneer partijen tegelijkertijd zowel een woninghuur/han-

delshuur, als een overeenkomst van bezetting ter bede is afsluiten. Meestal zal later uit de feiten blijken dat er

sprake is van woninghuur of handelshuur. Dit kan bij zowel woninghuur, als handelshuur niet zomaar bewezen

worden. Bij handelshuur moet er in de loop van de overeenkomst immers sprake zijn van een uitdrukkelijke aan-

vaarding van de bestemming. Bij woninghuurovereenkomsten moet er steeds een geschrift zijn, en zal bij gebrek

daaraan, de meest gerede partij een geschrift moeten eisen. 207 W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalifica-

tie”, NJW 2005, (2) 10.

62

3.1.2. Tweede situatie: rechtmatige bezetting ter bede

161. In deze situatie wil een partij, de bezetter, zich bedrieglijk beroepen op bepalingen van een

dwingend huurregime. De bezetter gaat zich hierbij beroepen op een rechtsregel van dwingend

recht om te ontsnappen aan het gebod van een andere rechtsregel, met name: het recht van de

eigenaar om te allen tijde een einde te maken aan de overeenkomst van bezetting ter bede. Het

dwingend huurregime (of de bepaling ervan) in kwestie wordt te eng geïnterpreteerd en van

zijn doel afgewend. Een rechtsregel (of het subjectief recht dat uit de rechtsregel voortvloeit: in

casu de minimumduur of de opzeggingsmogelijkheid) kan immers nooit tot doel hebben een

andere rechtsregel te ontduiken.208 Door de toepassing van de minimumduur en de opzeggings-

mogelijkheden te beperken tot situaties die respectievelijk de Handelshuurwet, Pachtwet en de

Woninghuurwet degelijk voor ogen hebben, wordt geen afbreuk gedaan aan het recht van de

eigenaar om te allen tijde een einde te maken aan de overeenkomst van bezetting ter bede.

162. Er kan in dit geval dus beroep gedaan worden op rechtsregelontduiking om over te gaan

tot herkwalificatie. In het verlengde hiervan kan ook fraus omnia corrumpit worden aangewend,

gezien de bezetter zich bedrieglijk onder de toepassingsvoorwaarden van een rechtsregel pro-

beert te plaatsen. Veinzing zal hier echter geen optie zijn, aangezien de “schijnbare” overeen-

komst net de realiteit vormt. Het is de “geheime” overeenkomst die hier geveinsd is.

163. Bovenstaande redenering is echter niet eenvoudig om in de praktijk aan te wenden. Er zijn

immers te veel mogelijkheden voor de bezetter om de bescherming van een dwingend huurre-

gime op te eisen, zeker wanneer de bezetting ter bede mondeling is afgesloten. Zo kan in eerste

instantie artikel 3 van de Pachtwet ook in de omgekeerde richting aangewend worden. De be-

zetter die alludeert dat de Handelshuurwet of de Woninghuurwet van toepassing is, zal het ge-

meen bewijsrecht inzake huur moeten toepassen. Vaak zal het gaan om een mondelinge

(huur)overeenkomst met begin van uitvoering, waardoor de bezetter nog steeds een groot arse-

naal aan bewijsmiddelen te zijner beschikking heeft. Door de grote parallellen met huur, zal het

te leveren tegenbewijs door de eigenaar voor de nodige moeilijkheden zorgen. De bezetting ter

208 M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia corrumpit en

verbod van rechtsmisbruik (deel 1)”, NJW 2018, (238) 239.

63

bede is en blijft een onzeker rechtsfenomeen, zelfs wanneer er een schriftelijke overeenkomst

is opgesteld met daarin de klassieke onderscheidingskenmerken van een bezetting ter bede. 209

Bewoordingen van de overeenkomst

164. Bij de bewoordingen van de overeenkomst is het nodig een onderscheid te maken tussen

enerzijds het aangewende jargon, en anderzijds de bedingen zelf die wijzen op kenmerken van

een soort huurovereenkomst of bezetting ter bede. De problematiek en inconsistentie van het

jargon heb ik hierboven reeds uiteengezet. Hoe dan ook blijft de vraag aan welk van beide

elementen het meeste waarde wordt gehecht door het Hof.

165. In de arresten van 1971 en 1972 krijgen bedingen die het precaire van een bezetting ter

bede of de afwezigheid van huur weerspiegelen, voorrang op de feitelijke situatie. Het is echter

het arrest van 1 oktober 1976 dat letterlijk de voorkeur geeft aan een beding die het precaire

kenmerkt, dan jargon dat wijst op een pachtovereenkomst. In 2002 trekt het Hof deze lijn verder

door. Het Hof toont daar nogmaals het belang aan van een beding dat kan wijzen op een bepaald

soort overeenkomst.210 Zowel het aangewende jargon als de feitelijke situatie moest toen wijken

voor het beding waarin partijen stipuleren dat ze niet aan de Pachtwet willen onderworpen wor-

den.

166. Toch kan er niet echt een algemene conclusie getrokken worden. Om te beginnen heeft het

Hof zijn standpunt omgedraaid in 2017. De feitelijke situatie, zonder het letterlijk bedingen van

een pachtovereenkomst, kan volstaan om een overeenkomst als pacht te kwalificeren. Daarbij

komt ook nog dat in de arresten van 1971 en 1972 de feitelijke situatie van een huur werd

ondergraven, door het argument dat er geen bepaalde duur was in die situaties. En laat nu net

“een bepaalde duur” geen essentieel kenmerk zijn van een bezetting ter bede.

167. Tot slot komt het ook voor dat er geen letterlijk beding of jargon wordt gebruikt dat kan

wijzen op een bezetting ter bede.211 In dat geval gebeurt het dat het Hof zich enkel steunt op

209 De rechtsonzekerheid van de bezetting ter bede werd ook aangehaald in de parlementaire voorbereiding van

het Pop-updecreet. Zie hierover: Verslag over het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor han-

del en ambacht, Parl.st. Vl.Parl., 2015-16, nr. 598/6, 4-5. 210 Ook lagere rechtspraak getuigt hiervan, zie bijvoorbeeld: Vred. Arendonk 18 juni 2013, RW 2013-14, 993;

Vred. Sint-Truiden 21 februari 2006, T.Agr.R. 2007, 121. 211 Zie ook lagere rechtspraak: Vred. Westerlo 16 december 2002, RW 2005-06, 438.

64

objectieve omstandigheden in de overeenkomst. Welke omstandigheden volstaan voor de kwa-

lificatie van bezetting ter bede, wordt hierna verder besproken.

Objectieve omstandigheden van de overeenkomst

168. De objectieve omstandigheden die door het Hof van Cassatie werden aanvaard, waren de

volgende:

- Een nieuwe bestemming vinden voor een onroerend goed.

- Opschortende voorwaarde van het bekomen van een toelating om een service-sta-

tion op te starten.

- Verwachte toekomstige regeling nalatenschap.

- Hoogbejaardheid of een ongeneeslijke ziekte die veronderstellen dat het openvallen

van een toekomstige nalatenschap niet ver af is.

- Een nieuw handelspand zoeken.

169. Objectieve omstandigheden die door het Hof van Cassatie niet werden aanvaard waren:

- De gelijkheid tussen erfgenamen willen bewaren bij het openvallen van de nalaten-

schap.

- Bejaardheid.

170. Uiteraard zijn er nog omstandigheden die werden geaccepteerd om een bezetting ter bede

te rechtvaardigen. Lagere rechtscolleges hebben onder meer de volgende omstandigheden toe-

gestaan:

- Het bezetten van een woning na een echtscheiding door één van de partners.212

- Voltooien van werkzaamheden met het oog op eigen gebruik.213

- Het uitbreiden van professionele (wijn)activiteiten.214

- Het bezetten van een handelspand in eigendom van de andere echtgeno(o)t(e) na de

echtscheiding.215

212 Vred. Antwerpen 10 september 2015, RW 2015-16, 599; Vred. Westerlo. 28 juni 2017, RW 2017-2018, 555. 213 Vred. Oudenaarde – Kruishoutem 10 juli 2014, T.Vred. 2015, 137. 214 Rb. Tongeren 27 juni 2011, T.Agr.R. 2012, 376. 215 Vred. Nijvel 11 oktober 1967, T.Vred. 1968, 11.

65

- Het lichten van een eenzijdige koopbelofte.216

- Het al dan niet in vervulling gaan van een opschortende voorwaarde.217

- Het goedkeuren van de eigenaar om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met

betrekking tot het onroerend goed.218

171. Hoewel het Hof in het arrest van 2 november 2017 duidelijk stelde dat er steeds bijzondere

omstandigheden nodig zijn, bewijst deze historische analyse van de bezetting ter bede het te-

gendeel.219 De concrete impact van deze bijzondere omstandigheden is immers onduidelijk. Het

is enerzijds voorgekomen dat het Hof van Cassatie louter deze omstandigheden aanhaalt om

een bezetting ter bede te rechtvaardigen. Anderzijds is het ook gebeurd dat het Hof louter afgaat

op een beding, waarin partijen stipuleren om niet aan een dwingende regeling te worden onder-

worpen, om te oordelen dat het om een bezetting ter bede gaat.220 Bovendien valt het op dat

deze omstandigheden niet altijd even bijzonder zijn, in die zin dat het niet steeds om een ern-

stige en wettige reden gaat. In de lagere rechtspraak is de poort geopend naar subjectieve om-

standigheden. Zo zijn het lichten van een eenzijdige koopbelofte of het uitbreiden van profes-

sionele activiteiten allerminst objectief te noemen.221 Zodoende is het ook duidelijk dat al deze

omstandigheden niet limitatief, maar exemplatief zijn in functie van de maatschappelijke evo-

lutie.

Tussentijdse conclusie

172. Bovenstaande uiteenzetting toont aan dat een rechtmatige bezetting ter bede de oprechte

bedoeling van partijen vereist om iets precair te scheppen. Die oprechte bedoeling, die de af-

wezigheid van “wetsontduiking” impliceert, wordt afgeleid uit omstandigheden en bewoordin-

gen van de overeenkomst in kwestie. Geval per geval oordeelt het Hof met de natte vinger of

er in die situatie genoeg elementen zijn om te oordelen of er rechtmatig een bezetting ter bede

216 Vred. Brugge 28 mei 1982, RW 1985-86, 469. 217 Kh. Gent 22 december 2009, TBBR 2011, 161. 218 Kh. Gent 22 december 2009, TBBR 2011, 161. 219 Het Hof van Cassatie stipuleerde immers het volgende: “De bezetting ter bede veronderstelt bijgevolg niet enkel de bedoeling om slechts een precair gebruiksrecht […] te verlenen, maar ook het bestaan van bijzondere omstandigheden die de uitsluiting van de dwingende bepalingen van de Pachtwet verantwoorden.” 220 Cass. 12 december 2002, Arr.Cass. 2002, 2750; Cass. 27 juni 1975, RW 1975-76, 605. 221 Zie ook: J. HERBOTS, “De bezetting ter bede moet voorlopig zijn” (noot onder Kh. Gent 22 december 2009), Huur 2011, 116-119.

66

werd afgesloten. Anders gezegd, kijkt het Hof van Cassatie of er voldoende rechtmatige wils-

overeenstemming is tussen partijen om een bezetting ter bede te vestigen. Als er voldoende

rechtmatige wilsovereenstemming is, krijgt deze consensus voorrang op feiten die wijzen op

een handelshuur, woninghuur of pacht. Dit gezegd zijnde, is het de vraag of loutere bewoordin-

gen en/of bepaalde omstandigheden rechtvaardigen dat het Hof van Cassatie afwijkt van deze

dwingend geregelde overeenkomsten. Er zijn immers genoeg gevallen geweest waar de feiten

wezen op een handelshuurovereenkomst of een pachtovereenkomst, maar waar het Hof van

Cassatie voorrang gaf aan een onbenoemde overeenkomst omwille van bepaalde bewoordingen

of omstandigheden.

4. Kwalificeert het Hof de bezetting ter bede in strijd met dwingend recht?

173. Een overeenkomst kwalificeren komt er op neer de juridische categorie te bepalen waartoe

de overeenkomst behoort, om daaruit de gevolgen af te leiden die de wet daaraan verbonden

heeft.222 Een onderscheid moet gemaakt worden tussen a priori kwalificatie en a posteriori

kwalificatie.

174. Een a priori kwalificatie kan zowel rechtstreeks als onrechtstreeks zijn. De kwalificatie

gebeurt rechtstreeks wanneer aan de overeenkomst een benaming wordt gegeven of de partijen

worden benoemd. Ook is er sprake van rechtstreekse kwalificatie wanneer partijen verklaren

dat de betrokken overeenkomst een bepaalde kwalificatie niet kan krijgen. Onrechtstreekse

kwalificatie blijkt dan weer uit de bepalingen van de overeenkomst, zonder dat in het opschrift

of in één of meerdere bepalingen een benaming wordt gegeven. Een a posteriori (her)kwalifi-

catie ziet er anders uit. De partijen maken louter bepaalde afspraken. Deze afspraken gaan par-

tijen of de rechter nadien interpreteren, om ze vervolgens te kwalificeren.223

175. De rechter zal dus eerst moeten weten welke feiten of afspraken de betrokken overeen-

komst heeft, waarvan partijen het bewijs moeten leveren. Dit is aldus het eerste luik (IV.4.1.

Bewijs) dat hierna volgt. Achteraf zal de rechter aan de hand van de bewezen elementen moeten

overgaan tot interpretatie. Hierbij zal de hij (of zij) niet alleen de overeenkomst moeten inter-

preteren, maar tegelijkertijd het recht. De slangenkuilen die hierbij komen kijken, zullen in het

222 P. VAN OMMESLAGHE, “Examen de jurisprudence (1974-1982): Les obligations”, RCJB 1986, (33) 177. 223 W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalifica-tie”, NJW 2005, (2) 4.

67

tweede luik (IV.4.2. Interpretatie) worden besproken. Eenmaal de rechter zijn interpretatie vol-

tooid heeft, zal hij pas overgaan tot (her)kwalificatie.

Bewijs

176. Afhankelijk van welke soort overeenkomst partijen het bewijs willen leveren , wordt het

bewijs van een overeenkomst beheerst door verschillende wetsartikelen. De bezetting ter bede

is een onbenoemde overeenkomst, waardoor hiervoor geen specifieke bewijsregels zijn uitge-

vaardigd. Bijgevolg moeten partijen het bestaan van een bezit ter bede bewijzen door zich te

beroepen op het gemeen bewijsrecht in artikel 1315 BW e.v. Wanneer een partij het bestaan

van een handelshuurovereenkomst, pachtovereenkomst of woninghuurovereenkomst wil bewij-

zen, moet deze terugvallen op bewijsregels van het gemeen huurrecht224, tenzij er in één van de

dwingende huurregimes afwijkende bewijsbepalingen zijn opgenomen.225 Ook is er artikel 25

W.Kh., dat kan toegepast worden in geval de verhuurder, eigenaar, huurder of bezetter een

handelaar is.

177. Hierna wordt enkel ingegaan op de bewijsregels die van toepassing zijn op de elementen

waarop de rechter zich baseert ter rechtvaardiging van een bezetting ter bede. De bezetting ter

bede zal zich vaak vertonen in de vorm van een onderhandse akte. Toch bewijst cassatierecht-

spraak dat de bezetting ter bede zich ook kan veruiterlijken in een notariële akte of een monde-

linge overeenkomst.226 Het precaire karakter en de omstandigheden van de bezetting ter bede

worden niet alleen uit de akte zelf afgeleid227, maar ook uit extrinsieke elementen zoals feite-

lijke vermoedens en buitengerechtelijke bekentenissen.228 Het gebeurt namelijk dat er naar

briefwisseling en/of verklaringen over de eigen intentie van partijen wordt verwezen die het

precaire karakter of de objectieve omstandigheid van de overeenkomst toelichten.229 De bewijs-

waarde en bewijskracht van deze verschillende bewijselementen en hun onderlinge interactie

wordt hierna verder besproken.

224 Conform het adagium lex specialis derogat lex generalis. 225 Zie supra nr. 77 e.v. voor een bespreking van het afwijkend bewijsregime van de Pachtwet. 226 Cass. 25 mei 1979, Arr.Cass. 1979, 1123; Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, 1777. 227 Cass. 1 oktober 1976, Arr.Cass. 1977, 130. 228 Vred. Antwerpen 10 september 2015, RW 2015-16, 599; Vred. Westerlo 28 juni 2017, RW 2017-18, 555. 229 Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 866; Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, 1779; Antwerpen 7 oktober

2013, TBO 2014, 343.

68

4.1.1. Bewijswaarde en bewijskracht van de verschillende bewijselementen bij

de bezetting ter bede

Authentieke akten

178. Artikel 1317 BW omschrijft een authentieke akte als een akte die in de wettelijke vorm is

verleden voor openbare ambtenaren die daartoe bevoegd zijn ter plaatse waar zij is opgemaakt.

Voor de geldigheid van een authentieke akte, is aldus de tussenkomst vereist van een openbare

ambtenaar. Wat een authentieke akte zo uniek maakt, is dat de authentieke vermeldingen erin

bijzonder wettelijke bewijswaarde genieten. Deze authentieke vermeldingen zijn onderdelen

van een geschrift die gegevens bevatten waarvan de openbaar ambtenaar, binnen de perken van

zijn ambt, de juistheid kan en moet nakijken.230 De inhoud van deze vermeldingen dringt zich

op aan de rechter, in die zin dat hij deze steevast moet aannemen en niet in vraag mag stellen.231

Te denken valt onder meer aan de handtekening, identiteit en aanwezigheid van de partijen, de

datum en de plaats van de akte. Wie de waarachtigheid van authentieke vermeldingen in vraag

stelt, zal slechts via een procedure tot valsheidsverklaring het tegenbewijs kunnen leveren.232

Niet-authentieke vermeldingen in een authentieke akte en onderhandse akten

179. Onderhandse akten zijn alle akten die geen authentieke akte zijn. Om geldig te worden

afgesloten, dienen ze ondertekend te worden en te voldoen aan artikel 1325 BW.

180. Een rechtshandeling in geschreven vorm, die niet voldoet aan een van de voorwaarden

voor een authentieke akte of een onderhandse akte, vormt een begin van bewijs door geschrift.

Om tot volwaardig bewijs te dienen, moet het begin van bewijs door geschrift aangevuld wor-

den met getuigen of vermoedens.

230 B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 335. 231 K. WAGNER, Burgerlijk procesrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2014, 547. 232 B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 335-336.

69

181. Wat de bewijswaarde betreft, is er geen onderscheid tussen niet-authentieke vermeldingen

in een authentieke akte en onderhandse akten. Deze genieten allebei gewone bewijswaarde.233

Het tegenbewijs kan maar geleverd worden conform artikel 1341 BW. Dit heeft tot gevolg dat

getuigen en feitelijke vermoedens niet kunnen worden aangewend als bewijs tegen en boven de

inhoud van een akte.

Feitelijke vermoedens

182. Artikel 1353 BW omschrijft feitelijke vermoedens als vermoedens die niet bij de wet zijn

ingesteld, maar wel aan het oordeel en het beleid van de rechter worden overgelaten. Vermoe-

dens zelf zijn gevolgtrekkingen die de wet of de rechter afleidt uit een bekend feit om te beslis-

sen tot een onbekend feit.234

183. Feitelijke vermoedens worden als bewijs op gelijke voet geplaatst met het getuigenbe-

wijs.235 Ze hebben slechts een vrije bewijswaarde, waardoor de rechter in een concreet geschil

vrij bepaalt of en in welke mate hij er rekening mee houdt. De rechter bepaalt wel op onaan-

tastbare wijze de feiten en kiest de gevolgtrekkingen die hij uit een feitelijk vermoeden afleidt.

Wat dat betreft, komt het niet aan het Hof van Cassatie toe om zich in de plaats te stellen van

de feitenrechter.236

Buitengerechtelijke bekentenissen

184. Een buitengerechtelijke bekentenis is als volgt door het Hof van Cassatie omschreven:

“De buitengerechtelijke bekentenis is een eenzijdige daad waaruit een bewijs kan worden ge-

haald en die moet uitgaan van de partij tegen wie ze wordt aangevoerd, maar niet moet bestemd

zijn om voor de tegenpartij als bewijs te dienen.”237

185. In tegenstelling tot gerechtelijke bekentenissen, zijn buitengerechtelijke bekentenissen af-

gelegd buiten het geding of buiten aanwezigheid van de rechter. Ze genieten slechts vrije be-

wijswaarde, doordat de rechter er soeverein over oordeelt. Beslist de rechter echter dat hij de

233 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 371. 234 Art. 1349 BW. 235 Cass. 18 mei 1981, Arr.Cass. 1980-81, 1077. 236 B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 445. 237 Cass. 20 december 2007, TBBR 2008, 452.

70

buitengerechtelijke bekentenis als geloofwaardig kan aannemen, dan is de bewijswaarde ervan

dezelfde als deze van de gerechtelijke bekentenis.238

Bewijskracht239

186. De bewijswaarde van authentieke akten en onderhandse akten zijn wettelijk geregeld. Om

die reden wordt er in het jargon gesproken over “bewijskracht”. Dit kan best omschreven wor-

den als de mate waarin de rechter dat middel, volgens de wet, als bewijs moet aannemen van

datgene wat het vaststelt.240

187. De notie bewijskracht van een geschrift verwoordt “de vereiste eerbiediging van hetgeen

daarin schriftelijk is vastgelegd, van hetgeen de opsteller of opstellers daarin hebben willen

vastleggen, ongeacht de wettelijke bewijswaarde of zelfs de bewijswaarde die daarvan kan of

moet worden afgeleid.”241 De bewijskracht van een geschrift vindt toepassing op zowel authen-

tieke als onderhandse akten.242

188. De bewijskracht verwijst naar het respect voor de inhoud van het geschrift, en de bewoor-

dingen waar het in is opgesteld. De rechter moet de bewijskracht van de akte eerbiedigen, en

mag haar niet “doen liegen” door er iets in te lezen dat er niet in te treffen valt. Dit vloeit voort

uit de volledige wettelijke bewijswaarde van akten: de akte zou immers geen volledig bewijs

hebben, mocht haar inhoud genegeerd kunnen worden.243

189. Het Hof van Cassatie heeft in enkele arresten evenwel een belangrijke nuance hierop ge-

maakt:

“De bewijskracht van de akten wordt niet miskend door de rechter die, zonder de bewoordingen

van een uit te leggen akte te miskennen, op extrinsieke elementen steunt om de werkelijke draag-

wijdte te bepalen die partijen aan de akte hebben willen geven.”244

238 S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 2: De algemene leer van de verbintenis, Brugge, Die Keure, 2009, 178:

een gerechtelijke bekentenis kan steeds ingaan tegen en boven de inhoud van een akte ex art 1356BW. Een uit-

zondering hierbij geldt voor de zuiver mondelinge buitengerechtelijke bekentenis ex art. 1355 BW. 239 Zie hierbij: Art. 1317,1319,1320 en 1322 BW. 240 B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 155. 241 F. DUMON, “De motivering van de vonnissen en arresten en de bewijskracht van de akten”, RW

1978-79, (257) 308. 242 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 396. 243 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 396-397. 244 Cass. 2 april 1979, Arr.Cass. 1978-1979, 908; Cass. 28 januari 1976, Arr.Cass. 1976, 623.

71

Extrinsieke elementen mogen dus niet tegen de inhoud of boven de inhoud van de akte uitgelegd

worden, maar ze mogen wel helpen de werkelijke draagwijdte van de akte te achterhalen. Bo-

venstaande nuance vormt de ondergrens die de rechter moet respecteren bij de uitlegging van

geschriften. Aangezien hier het kantelpunt ligt van bewijs naar interpretatie van de rechtshan-

deling, wordt dit aspect hierna verder uitgewerkt.

Interpretatie

190. Wanneer de rechter in een zaak geconfronteerd wordt met het feitenrelaas, is hij op grond

van art. 6 Ger.W. verplicht om over te gaan tot interpretatie die tot de nodige motivering moet

leiden. Interpretatie is niet enkel nodig bij de overeenkomst ter zake, maar ook bij het recht dat

toepasselijk is op de overeenkomst. Enkel zo zal de rechter op een gefundeerde wijze uitspraak

kunnen doen.

191. Het onderscheid tussen interpretatie van de overeenkomst enerzijds, en van het recht an-

derzijds, is relevant. Over het eerste zijn er in de wet, weliswaar beperkt, interpretatieregels

verankerd. In het Burgerlijk Wetboek staan deze interpretatieregels van overeenkomsten be-

schreven tussen artikelen 1156 en 1164 BW. Voor de interpretatie van rechtsregels zijn er enkel

verschillende benaderingen, waarbij de hoven en rechtbanken nu en dan een bepaalde benade-

ring volgen.245

192. Hieronder wordt in een eerste fase ingegaan op de interpretatie van de elementen, die de

rechter toelaten om te oordelen dat er in een specifiek geval sprake is van een bezetting ter bede.

In een tweede fase wordt kort ingegaan op enkele interpretatiebenaderingen die rechters kunnen

hanteren bij de interpretatie van één van de dwingende huurregimes. De focus zal hierbij liggen

op de interpretatiebenadering die de rechter (onbewust) hanteert om de bezetting ter bede te

rechtvaardigen.

245 Zie hierover meer in: M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswe-

tenschappen, 1979, 432p.

72

4.2.1. Interpretatie van de overeenkomst

193. Artikel 1156 BW stipuleert dat in overeenkomsten de gemeenschappelijke bedoeling van

contracterende partijen moet worden nagegaan, veeleer dan zich aan de letterlijke zin van de

woorden te houden. Deze regel wordt in België geïnterpreteerd als de subjectieve werkelijke

partijbedoeling. Deze interpretatiebenadering is er op gericht om de echte intentie van partijen

te achterhalen, zoals die bestond op het ogenblik van het aangaan van de rechtshandeling. De

werkelijke wil van partijen moet voorrang krijgen op de verklaarde wil. Het gaat om de bedoe-

ling in concreto van partijen, en niet om de bedoeling in abstracto.246

4.2.1.1. Intrinsieke elementen

194. Om de echte bedoeling van partijen te achterhalen, wordt hierna vooreerst ingegaan op die

intrinsieke elementen van de overeenkomst, waarnaar het Hof van Cassatie vaak verwijst. In-

trinsieke elementen kunnen omschreven worden als de interne bouwstenen van een rechtshan-

deling.247 Deze veruiterlijken in beginsel hetgeen wat partijen écht willen.248 Het Hof van Cas-

satie legt hierbij geregeld de nadruk op de titel van een overeenkomst, het gebruikte jargon en

(on)rechtstreekse kwalificatiebedingen.

195. Wanneer partijen hun rechtshandeling betitelen zijn er twee mogelijkheden: ofwel geven

ze een vage omschrijving als “overeenkomst”, ofwel gebruiken ze een juridische kwalificatie

zoals “huur”. In het eerste geval maken partijen wel duidelijk dat ze zich juridisch willen bin-

den, maar kan er niet enkel op de titel afgegaan worden om de rechtshandeling te kwalificeren.

In het tweede geval wordt door de titel op zichzelf de overeenkomst in de regel gekwalificeerd.

Uit de titel vloeien er dan rechten en plichten voort voor partijen, waardoor deze contractuele


2016, 125. 247 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 401- 402. 248 W. DE BONDT, “Uitlegging van overeenkomsten naar de geest: mogelijkheden, grenzen en alternatieven”, RW

1996-97, (1001) 1004.

73

waarde krijgt.249 Let wel, dit geldt enkel voor de titel van de rechtshandeling. Titels van bedin-

gen in de rechtshandeling, die enkel worden ingevoegd omwille van de gemakkelijke leesbaar-

heid, hebben geen contractuele waarde.250

196. Zoals hierboven kort aangehaald, kan het evenwel perfect voorkomen dat partijen tegelij-

kertijd tot rechtstreekse kwalificatie overgaan door bepaalde bewoordingen of bedingen.251 Zo

gebeurt het dat expliciet in de overeenkomst wordt opgenomen dat partijen de Pachtwet niet

van toepassing wensen, of dat er jargon, zoals “huurder”, wordt gebruikt.252

197. Bovendien is het mogelijk dat partijen de overeenkomst onrechtstreeks gaan kwalificeren.

Dit doen ze door bedingen te stipuleren waarin de kenmerken van een bepaald soort overeen-

komst naar boven komen.253 Te denken valt onder meer aan het arrest van het Hof van Cassatie

van 1 oktober 1976, waarbij het Hof in zijn conclusie twee bedingen beklemtoonde die ken-

merken van de bezetting ter bede vertoonde (zie supra IV.2.2.5).

198. De vraag stelt zich uiteraard wat er gebeurt wanneer enerzijds de titel op een bepaald soort

overeenkomst wijst, en anderzijds het gebruikte jargon of bepaalde bedingen wijzen op een

andere overeenkomst.254 Het is van belang op te merken dat een titel slechts geldt als bewijs

van het feit dat de partijen een rechtshandeling hebben gesloten en dat zij het die benaming

hebben gegeven. De titel die partijen aan de rechtshandeling geven, vormt voor de rechter

slechts het startpunt van zijn kwalificatiebevoegdheid.255 Wanneer uit intrinsieke en extrinsieke

elementen blijkt dat de door partijen werkelijk gewilde inhoud van de rechtshandeling niet

overeenstemt met de titel die ze het hebben gegeven, kan de rechter tot herkwalificatie over-

gaan.256


2016, 414-417. 250 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 428. 251 W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalifica-tie”, NJW 2005, (2) 5. 252 Zie: Cass. 12 december 2002, AR C.01.0370.N; Cass. 10 januari 1986, Arr.Cass. 1985-86, 662; Cass. 1 oktober

1976, Arr.Cass. 1977, 132. 253 W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalifica-tie”, NJW 2005, (2) 5. 254 Cass. 29 frebruari 2016, AR C.14.0496.F. 255 Cass. 3 mei 2004, NJW 2005, 18; Cass. 28 april 2003, JTT 2003, 261, noot; Cass. 23 december 2002, JTT 2003,

271, noot; W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en

kwalificatie”, NJW 2005, 2-17. 256 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 419. Zo oordeelde het hof van beroep te Brussel in dezelfde lijn, dat de loutere vermelding van “handelshuur”

74

4.2.1.2. Extrinsieke elementen

199. Extrinsieke elementen zijn elementen die vreemd zijn aan de (eventuele) akte waarin de

overeenkomst is opgenomen.257 Deze komen des te meer van pas wanneer partijen enkel een

mondelinge overeenkomst hebben afgesloten, zodoende de bewoordingen van de overeenkomst

te kunnen achterhalen. De rechter mag bovendien rekening houden met de extrinsieke elemen-

ten bij uitlegging, ook al zouden interne elementen op zich al een oplossing aan het interpreta-

tiegeschil kunnen geven. Wel moet hij, wanneer er over een geschreven overeenkomst een in-

terpretatiegeschil ontstaat, steeds rekening houden met het feit dat er een geschrift bestaat en

met de daaraan vasthangende bewijsregels.258Zoals eerder aangegeven spelen bij de bezetting

ter bede verklaringen over de eigen intentie, de briefwisseling en de uitvoering van de overeen-

komst een relevante rol bij de beoordeling door de rechter. Daarom wordt hierna ingegaan op

deze twee elementen.

Briefwisseling

200. Ten aanzien van brieven moet een onderscheid gemaakt worden tussen ondertekende en

niet- ondertekende brieven. Brieven die ondertekend zijn maken het voorwerp uit van een on-

derhandse akte of een begin van bewijs door geschrift wanneer niet aan alle vormvereisten is

voldaan. Niet-ondertekende brieven kunnen het voorwerp uitmaken van een buitengerechte-

lijke bekentenis of een feitelijk vermoeden.259 Van een feitelijk vermoeden zal sprake zijn

wanneer de brief niet uitgaat van tegen wie ze wordt ingeroepen.

201. Het belang van het onderscheid ligt hem voornamelijk in de appreciatiebevoegdheid van

de rechter. Een buitengerechtelijke bekentenis en een feitelijk vermoeden hebben in beginsel

een vrije bewijswaarde. Maar eenmaal de rechter een buitengerechtelijke bekentenis een ge-

loofwaardig karakter toekent, kan deze steeds ingaan tegen en boven de inhoud van een akte.260

op de overeenkomst niet per se volstaat om van een handelshuur te kunnen spreken. Zie hierover: Brussel 7 januari

1988, JLMB 1988, 909. 257 W. DE BONDT, “ Uitlegging van overeenkomsten naar de geest: mogelijkheden, grenzen en alternatieven”, RW

1996-97, (1001) 1002. 258 J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwerpen, Intersentia,

2016, 519-520. 259 Zie voor een grondige uiteenzetting: B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013,

365-370. 260 B. SAMYN, “Het spanningsveld tussen de bewijsmiddelen geschrift en bekentenis” (noot onder Antwerpen 26

oktober 2009), P&B 2011, (34) 38.

75

Wanneer de brief een akte of een begin van bewijs door geschrift uitmaakt, zal dit niet altijd

het geval zijn.261

Verklaringen over de eigen intentie262

202. In landen zoals België, waar de interpretatiebenadering van de subjectieve werkelijke

partijbedoeling wordt gehanteerd, zijn verklaringen over de eigen intentie een hulpmiddel bij

de interpretatie van de overeenkomst. Ze kunnen het voorwerp uitmaken van een bekentenis,

maar dit zal enkel het geval zijn wanneer de geuite intentie in het nadeel van die partij speelt.

In de rechtspraak over de bezetting ter bede vormen ze geregeld het voorwerp van een feite-

lijk vermoeden. Zoals hierboven reeds aangehaald, hebben feitelijke vermoedens slechts vrije

bewijswaarde waardoor de rechter in een concreet geschil vrij bepaalt of en in welke mate hij

er rekening mee houdt.

De uitvoering van de overeenkomst

203. Het gedrag van partijen vormt een extrinsiek element op basis waarvan de overeenkomst

mag worden uitgelegd. Wel is het zo, dat de uitvoering van de overeenkomst als extrinsiek

element (die niet steunt op een ander geschrift) de geschreven overeenkomst niet mag tegen-

spreken.263 Toch kan er geargumenteerd worden dat de uitvoering van een overeenkomst voor-

rang kan krijgen op de bedingen ervan. In eerste instantie is het immers mogelijk dat uit de

wijze van uitvoering van de overeenkomst blijkt, dat er in werkelijkheid een nieuwe overeen-

komst is ontstaan, die de geschreven overeenkomst vervangt. Ten tweede kan de rechter zich

ook op extrinsieke elementen aan de akte steunen, om de échte wil van de partijen te achterha-

len. Daardoor geeft hij immers geen uitlegging die onverenigbaar is met haar betekenis en strek-

king.264 Het Hof van Cassatie heeft dit bevestigd in een arrest van 11 maart 1991. Het oordeelde

dat wanneer de feitenrechter beslist dat er geen initiële wil bestond om een aannemingsover-

eenkomst te sluiten, hij niet meer de onverenigbaarheid van de feiten met de kwalificatie van

aannemingsovereenkomst moet vaststellen.265 Tenslotte kan de uitvoering van de overeenkomst

een buitengerechtelijke bekentenis uitmaken, waardoor deze wel tegen de akte in kan gaan.266

261 B. CATTOIR, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 158. 262 Vred. Genk 22 december 2015, RW 2017-18, 635. 263 W. RAUWS, “De kwalificatie van de arbeidsovereenkomst”, JTT 2006, (93) 100. 264 W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalifica-tie”, NJW 2005, (2) 10. 265 Cass. 11 maart 1991, Soc.Kron. 1992, 8; W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalificatie”, NJW 2005, (2) 10. 266 W. RAUWS, “De kwalificatie van de arbeidsovereenkomst”, JTT 2006, (93) 100.

76

4.2.1.3. Verhouding intrinsieke en extrinsieke elementen267

204. Omwille van de grote wettelijke bewijswaarde van akten en van het begin van bewijs door

geschrift, moet een rechter steeds de primauteit van het geschrift respecteren. Een buitenge-

rechtelijke bekentenis kan in elk geval als bewijs tegen en boven de inhoud van een geschrift

gelden.

205. Het principe van de hiërarchie der bewijzen verhindert de rechter anderzijds niet om de

zin en de werkelijke draagwijdte van de akte te achterhalen met behulp van elementen die ex-

trinsiek zijn aan het geschrift, zelf als deze een kleinere wettelijke bewijswaarde hebben dan

het geschrift. Dit valt te rechtvaardigen, door het feit dat er enkel een verbod is om bepaalde

bewijsmiddelen te gebruiken tegen of boven de inhoud van de akte. De rechter mag de bedoe-

ling van partijen achterhalen aan de hand feitelijke vermoedens, zolang hij maar rekening houdt

met de intrinsieke elementen en daarbij geen abstractie maakt van de bewoordingen om de

inhoud van de verbintenis te achterhalen.

206. Dat de rechter de bewijswaarde van de aan hem voorgelegde bewijsmiddelen respecteert,

maakt overigens deel uit van de controlebevoegdheid van het Hof van Cassatie. Het Hof gaat

dan na of de rechter wel de artikelen 1319, 1320, 1322, 1341 en/of 1353 BW heeft in acht

genomen. Het Hof kan weliswaar geen controle uitoefenen op de uitlegging van een overeen-

komst. Het enige wat het kan toetsen is de motiveringsverplichting. In het arrest van 28 januari

1997 heeft het Hof de grenzen van haar controlebevoegdheid weergegeven:

“Dat de taak van het Hof er zich toe beperkt na te gaan of de rechter, wanneer hij zijn beslissing

op een akte of een geschrift laat steunen, aan de bewoordingen ervan al dan niet hun gebrui-

kelijke zin heeft toegekend, en, zo niet, of , enerzijds, de gegeven uitlegging met die bewoordin-

gen bestaanbaar is, gelet op de betekenis die de rechter er aan gegeven heeft, anderzijds, de

gegeven uitlegging berust op het geheel van de akte dan wel op een deel ervan, waaraan de

voorkeur werd gegeven.”268

267 Hoewel deze tussentitel een synthese vormt van hetgeen ervoor besproken werd onder IV.4.1. t.e.m. IV.4.2.1.2,

is de verwoording gebaseerd op J. WAELKENS, De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshande-

lingen, Antwerpen, Intersentia, 2016, 389-395. 268 Cass. 28 januari 1997, Arr.Cass. 1997, 114.

77

Het staat het Hof met andere woorden vrij aan de betekenis van woorden een afwijkende bete-

kenis toe te kennen. Het Hof moet in dat geval er enkel op letten dat het de lijn doortrekt, wil

het de bewijskracht van de overeenkomst niet miskennen. De interpretatie moet nog steeds ge-

beuren op basis van (een deel van) de akte en de toegekende, afwijkende betekenis moet con-

gruent zijn met de interpretatie van de akte.

4.2.2. Interpretatie van de wet

207. De mogelijkheden om wetteksten te interpreteren zijn divers. Er zijn veel verschillende

interpretatiebenaderingen die door een rechter kunnen worden aangewend.269 In de besproken

cassatierechtspraak haalt het Hof steevast aan dat het de gemeenschappelijke bedoeling is van

partijen een bezetting ter bede te vestigen, zonder enige gedachte van “wetsontduiking”.

“Wetontduiking” heeft in die gevallen betrekking op de dwingende regelgeving van de Pacht-

wet en de Handelshuurwet. “Wetsontduiking” vindt plaats wanneer het rechtssubject handelt in

overeenstemming met de letter van de wet, maar in strijd met het doel ervan. Pas wanneer zowel

doel als letter van de wet wordt gevolgd, wordt de volledige betekenis van de wet gerespecteerd

en vindt “wetsontduiking” geen doorgang.

208. Als de wettekst op zichzelf niet voldoende de betekenis ervan weerspiegelt, hoe wordt de

volledige betekenis dan bekomen? De vraag kan dus gesteld worden wat concreet onder het

doel van de wet moet worden verstaan. Bieden de voorbereidende werkzaamheden soelaas? Of

moet er rekening gehouden worden met de historische omstandigheden, dan wel de actuele

omstandigheden? Hierna volgt een bespreking van de interpretatie conform de voorbereidende

werken, de interpretatie conform de historische omstandigheden en de teleologische interpreta-

tie.

269 Te denken valt aan de grammaticale interpretatie, de logische en systematische interpretatie, de historische

interpretatie, de interpretatie op basis van de voorbereidende werken en de teleologische interpretatie. Onder elk

van deze benaderingen ressorteren er niet alleen veel elementen, maar zijn er ook verscheidene deelbenaderingen

ontstaan. Zie voor een uitvoerige bespreking van alle benaderingen M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van

de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1979, 432p.

78

De voorbereidende werken als interpretatiecontext

209. De voorbereidende werken kunnen omschreven worden als de verzameling aan documen-

ten, gerelateerd aan de verschillende fases van de ontwikkeling van een wettekst.270 Het gaat

om officiële teksten die uitgaan van ambtenaren of leden van een wetgevend orgaan die in

rechtstreeks verband staan met de voorbereiding van een wetgevende maatregel. Het gaat onder

meer over wetsontwerpen, wetsvoorstellen, amendementen en memories van toelichting.

Nota’s van ministeriële departementen, die slechts een algemene voorbereiding vormen op mo-

gelijke wetsontwerpen, behoren niet tot de categorie van de voorbereidende werken.271

210. De voorbereidende werken zijn ongetwijfeld een zeer relevante bron om de zenderbeteke-

nis272 van een wettekst te achterhalen, maar een fragmentair onderzoek ervan kan tot tegenstrij-

dige interpretaties leiden. Vaak wordt hierbij verwezen naar de memorie van toelichting, waar

de meest relevante tekst voor interpretatie zich bevindt. Doelstellingen van de wetgever worden

er vandaag de dag zelfs letterlijk in vermeld.273Desalniettemin wordt door enkel naar een con-

crete tekst te verwijzen, zoals de memorie van toelichting274, abstractie gemaakt van alle andere

stukken die een invloed kunnen hebben op de bedoeling van de wetgever. Daarbovenop gebeurt

het dat rechters het aan zich laten voorbij gaan om naar een concrete tekst te verwijzen om de

bedoeling van de wetgever achterhalen. In plaats daarvan, verwijzen ze naar “de voorberei-

dende werken” of “de parlementaire voorbereiding”.275

211. Een uitgebreide motivering dringt zich echter niet enkel op omdat verschillende interpre-

taties kunnen bekomen worden op basis van verschillende teksten uit de voorbereidende wer-

ken. Vaak zijn de besluiten uit voorbereidende werken ook vrij onzeker. De voorbereidende

werken geven zekere aanwijzingen die in de richting van een bepaalde interpretatie wijzen,

maar deze aanwijzingen zijn onvoldoende om met zekerheid de zenderbetekenis van de wet-

tekst te omschrijven. De interpretator kan immers ook nog rekening houden met de informele

voorbereidende procedures, zoals voorafgaand overleg door de regering met de betrokken be-

270 P. VANDEREYCKEN, Méthode positive de l’interprétation juridique, Brussel, Falk, 1907, 138. 271 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,

1979, 202-203. 272 Dit is de bedoeling van de wetgever op het ogenblik dat de wet werd gestemd. 273 Zie bespreking ratio legis Vlaams Huurdecreet in III.5.2.1. 274 Niet alleen uit de memorie van toelichting, maar ook uit andere stukken wordt de bedoeling van de wetgever

soms achterhaald, vb: de verklaring van de minister van justitie in de senaat. Zie hierbij: Cass. 16 januari 1958,

Arr.Verbr. 1958, (301) 303. 275 Cass. 5 januari 1970, Arr.Cass 1970, (395) 397; Cass. 16 januari 1958, Arr.Verbr. 1958, (301) 303.

79

roepsgroepen. Probleem daarbij is wel, dat deze vaak niet toegankelijk zijn en er op basis daar-

van nog steeds geen dwingend besluit kan worden afgeleid. De rechter kan namelijk ook nog

de historische context interpreteren en rekening houden met de sociaal-economische evolu-

tie.276

Historische interpretatiecontext

212. Het begrip “historische interpretatie” dekt vele ladingen. Dit houdt immers niet alleen een

onderzoek naar de wordingsgeschiedenis van de wet in. Ook de ontwikkeling van de wetgeving,

oudere historische antecedenten van de geïnterpreteerde wetgeving, en tot slot juridisch-maat-

schappelijke en socio-economische omstandigheden die tot het invoeren van de wet hebben

geleid, worden onderzocht. Een onderscheid wordt gemaakt tussen wetshistorische en rechts-

historische interpretatie.277

213. Wetshistorische interpretatie is per definitie de historische evolutie die dateert van voor de

uitvaardiging van een wet. Het lijkt op het eerste gezicht een onderzoek van het verleden van

een wettekst te zijn. Toch zijn ook ontwikkelingen die zich afspelen na de uitvaardiging van

een wet relevant voor de interpretatie van een wet. Wanneer nieuwe wetten worden uitgevaar-

digd op gebieden die deels dezelfde problemen omvatten, kan de rechter zo nieuwe tendensen

waarnemen in de wil van de huidige wetgever.278

214. De wetshistorische ontwikkeling moet desalniettemin in haar rechtshistorische en socio-

economische context worden geplaatst. Enkel zo kan de juiste draagwijdte van de wetsontwik-

kelingen worden achterhaald en kunnen er nuttige aanwijzingen gevonden worden voor de con-

crete zenderbetekenis van de wettekst. Zelfs de wetshistorische ontwikkeling na de uitvaardi-

ging van een wet is op zichzelf een te onzekere basis om een conclusie te trekken van de

gewijzigde opvattingen. Wetsontwerpen en wetsvoorstellen tot wijziging van een wettekst bie-

den geen zekerheid om een gewijzigde wil uit af te leiden. Deze weerspiegelen slechts algemene

276 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,

1979, 231-233. 277 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,

1979, 234. 278 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,

1979, 238; Wat betreft de laatste zinsnede, zie ter vergelijking: Pop-updecreet – Handelshuurwet en Vlaams Huur-

decreet- Woninghuurwet.

80

beleidsopties en principiële belangenafwegingen. Concrete regelingen vindt de rechter door

wetshistorische interpretatie niet. 279

215. Bij rechtshistorische interpretatie situeert de rechter de wettekst enerzijds tegen de achter-

grond van juridisch-maatschappelijke en socio-economische ontwikkelingen die de totstandko-

ming van de wettekst onmiddellijk de totstandkoming van de wet voorafgaan.280 Anderzijds

gaat hij verder in de tijd terug en stelt hij een onderzoek in naar oudere antecedenten van de

geïnterpreteerde wettelijke regeling, zoals bijvoorbeeld het oud Franse recht.281 Ook houdt de

rechtshistorische interpretator rekening met maatschappelijke ontwikkelingen die zich sinds de

stemming van de wet hebben voorgedaan, in verband met de in de wet uitgewerkte regeling.282

Op die manier kan de rechter de algemene doelstellingen van de wetgever beter begrijpen,

waardoor dit raakvlakken vertoont met de teleologische interpretatie.

Teleologische interpretatie

216. Het uitgangspunt bij deze techniek is dat de wet steeds moet begrepen worden in het licht

van het doel ervan. Dit betekent dat de “duidelijke betekenis” van een wettekst slechts als een

prima facie betekenis wordt gezien, die aan het doel van de wet moet worden getoetst. De wet-

tekst is echter niet de concrete formulering van het abstracte doel, maar evenmin is het doel van

de wet een basisnorm die in de wettekst verder uitwerking krijgt. Het is enkel de wettekst die

normatieve inhoud heeft. De wettekst blijft dus zowel het beginpunt, als het eindpunt. Het doel

van de wet vormt niet meer dan een hulpmiddel om aan de wettekst een zinvolle betekenis te

geven.283

217. Een interpretatie van de wettekst in het licht van het doel van de wet kan er dus niet toe

leiden dat de prima facie betekenis opzij zou worden geschoven en de tekst een andere beteke-

nis krijgt. Wat de teleologische interpretatie beoogt te doen, is een oplossing zoeken om de

duidelijke prima facie betekenis en het doel van de wet te verzoenen. De “geest” en de “letter”

279 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,1979, 277-

278. 280 Bijvoorbeeld de rechtspraak en rechtsleer die mede geleid hebben tot invoering van de wet. 281 In het kader van de bezetting ter bede: Tijdens de periode van WOII toen er in Frankrijk bezettingen ter bede

werden toegestaan m.b.t. woningen om tijdelijk onderdak te hebben. 282 M. VAN HOECKE, De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen,


1979, 281.

81

van de wet stelt de interpretator daarom tegenover elkaar, waarbij de “geest” voorrang krijgt op

de “letter” van de wet.284

218. Wanneer gesproken wordt over het doel van de wet, is er meestal sprake van meerdere

doeleinden. Zo zijn er bijvoorbeeld de doeleinden van de historische wetgever en van de actuele

wetgever. In dit kader is er een onderscheid tussen wetsteleologische interpretatie en rechts-

teleologische interpretatie.285

219. Bij wetsteleologische interpretatie gebeurt interpretatie niet alleen in het licht van de spe-

cifieke doelstellingen van de geïnterpreteerde wettekst, maar in het geheel van wetten die deze

materie aanbelangen. Rechtsteleologische interpretatie gaat verder; daar wordt de interpretatie

van de wet zelfs uitgestrekt tot de algemene doeleinden van het rechtssysteem in zijn geheel.286

220. De rechtsteleologische interpretatiebenadering onderzoekt “het maatschappelijk gebeuren

en put daaruit haar regel, doch zij doet dat, omdat eerst door die regel het maatschappelijk

leven doelmatig wordt ingericht”.287 De interpretator vertrekt van een objectief doelbegrip,

waarbij een historisch normeringspatroon wordt herdacht in functie van de oplossing van een

actueel probleem. Dit is nodig wanneer de opvattingen van de wetgever of maatschappij in het

algemeen in belangrijke mate zijn gewijzigd. De actuele doelstellingen nemen dan de boven-

hand van de historische doelstellingen, doordat deze laatste een bepaalde ontwikkeling hebben

doorgaan. Deze actuele doelstellingen blijken uit de bespreking en uitvaardiging van nieuwe

wetten, ofwel uit de gewijzigde maatschappelijke omstandigheden.288 De rechter kan dan pas

tot een zinvolle, juridisch en maatschappelijk verantwoorde interpretatie komen, wanneer hij

zowel rekening houdt met de samenhang van de diverse regels binnen het rechtssysteem, als de

historische dimensie hierin onderkent en een inzicht heeft in de functionaliteit van het recht in

de samenleving.289




1979, 301. 287 C. ASSER, P. SCHOLTEN, Handleiding tot de beoefening van het Nederlandsch Burgerlijk Recht, Zwolle,



1979, 315.

82

221. De rechtsteleologische benadering omvat aldus een synthese van de verschillende inter-

pretatiebenaderingen die in de regel afzonderlijk en los van elkaar worden toegepast om aan

een wettekst een bepaalde betekenis toe te kennen.290 De interpretatievrijheid van de rechter is

hier vrij ruim. Wil de rechter op een correcte manier deze benadering toepassen en “het doel”

achterhalen van een wet, zal hij alvast over veel informatie moeten beschikken. Een objectieve

rechtsteleologische interpretatie is dus in feite slechts mogelijk wanneer de rechter rechtstheo-

retisch en rechtssociologisch onderzoek heeft gedaan.

Conclusie: De rechtsteleologische interpretatie biedt een verklaring

222. De bezetting ter bede is voortgesproten uit rechtspraak en rechtsleer, die hiermee het toe-

passingsgebied van de (dwingende) huurregelgeving een extra dimensie hebben gegeven. De

bezetting ter bede werd namelijk als onbenoemde overeenkomst aanvaard door het Hof van

Cassatie, nà de invoering van de dwingende beschermingsregels uit de Pachtwet en de Han-

delshuurwet. Ondanks enkele nuanceringen hierboven gegeven, halen zowel rechtspraak als

rechtsleer steevast twee constitutieve kenmerken aan van de bezetting ter bede: het precaire

karakter en een bijzondere omstandigheid. Het zijn die twee kenmerken waarin de bezetting ter

bede zich vermeend onderscheidt van een huurovereenkomst.

223. Het precaire karakter van de bezetting ter bede, dat de broosheid ervan moet weerspiege-

len, is bij nader inzien geen onderscheidend kenmerk.291 Ook bij een huurovereenkomst is het

als eigenaar/verhuurder immers perfect mogelijk te allen tijde over het goed te kunnen beschik-

ken, zonder afbreuk te doen aan de voorwaarde van “een zekere tijd” in artikel 1709 BW. Voor-

waarde hierbij is dat partijen de opzeggingsmogelijkheid uitdrukkelijk moeten bedingen. Maar

hetzelfde geldt voor de bezetting ter bede; in de praktijk bedingen partijen ook daar de termijn

en de opzeggingsmogelijkheden van de overeenkomst.

224. De bijzondere omstandigheden vormen anderzijds het tweede onderscheidend kenmerk,

waaruit de rechter de gemeenschappelijke bedoeling van partijen afleidt om een bezetting ter

bede te vestigen. Niet alleen zijn er bepaalde arresten waarbij de rechter niet wijst op deze


1979, 315. 291 KOKELENBERG stelt letterlijk dat huur een precaire bezetting is. Zie: J. KOKELENBERG, “Precaire bezetting: versoepeling of ondermijning van de Handelshuurwet?”, RW 1970-71, (1593) 1602.

83

omstandigheden, maar ook zijn ze niet altijd even bijzonder. De term “bijzondere omstandig-

heid” is zelfs van meet af aan al verkeerd: een specifieke bestemming geven aan een goed is

immers een omstandigheid die in zijn geheel gekleurd wordt door subjectiviteit.292 Daarenbo-

ven kan ook de vraag worden gesteld hoe een bepaalde “bijzondere omstandigheid” het toelaat

te prediken dat er plots van huur geen sprake is. In het toepassingsgebied van artikel 1709 BW

is daartoe geen enkele rechtsgrond te vinden.

225. Dit brengt onvermijdelijk met zich mee te concluderen dat er in alle gevallen in se sprake

is van “een huurovereenkomst”. De bezetting ter bede is een niet-juridisch gefundeerde fictie,

die zich vertaald heeft in een onbenoemde overeenkomst. Als deze hypothese voor waar wordt

gehouden, zijn er twee opeenvolgende vaststellingen: ten eerste wijken contractspartijen a pri-

ori af van een regel van dwingend recht293, in geval aan de overige toepassingsvoorwaarden

van handelshuur, pacht of woninghuur wordt voldaan. Ten tweede, is het frappant dat dit daar-

bovenop “zomaar” aanvaard wordt door de rechtspraak.

226. Een verklaring hiervoor kan gevonden worden in de rechtsteleologische interpretatiebena-

dering. Een historisch normeringspatroon werd, en wordt nog steeds, door rechtspraak en

rechtsleer herdacht in functie van een actueel probleem, met name de bezetting ter bede. De

Handelshuurwet, Pachtwet en Woninghuurwet vertonen één gemeenschappelijk kenmerk: de

parlementaire voorbereiding van alle drie verkondigt op te treden tegen misbruiken die zich in

de praktijk voordeden. Het gemeen huurrecht liet (en laat) de verhuurder toe, te pas en te onpas,

zijn goed ter beschikking te stellen voor zichzelf, en daarbij op te zeggen wanneer hij maar

wou. Van stabiliteit was geen sprake, en daar moest verandering in komen. Eerst met de Han-

delshuurwet (en voorlopers), dan met de Pachtwet. Amper twee jaar na de invoering van de

Pachtwet in 1969, kroont het Hof in het arrest van 30 april 1971 de bezetting ter bede tot onbe-

noemde overeenkomst.

227. Vóór de invoering van beide wetten, was er geen nood aan een bezetting ter bede. Dit

actueel probleem vond geen plaats doordat het gemeen huurrecht volstond om de situatie op te

vangen, waarbij partijen oprecht voor een (korte) (on)bepaalde tijd een huurovereenkomst

wensten te sluiten.294 Bovendien lieten ook de maatschappelijke omstandigheden post WO II

292 Cass. 30 april 1971, Arr.Cass. 1971, 851. 293 Dit is verboden en vormt zelfs een grond tot herkwalificatie. Zie: W. VAN EECKHOUTTE, “‘Gezag’ in de cas-satierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpretatie en kwalificatie”, NJW 2005, 2-17. 294 F. LOGGHE, “Bewijs in pachtzaken. Bruiklening en bezetting ter bede als alternatief voor pacht”, T.Not. 2011,

(3) 7-8: De bezetting ter bede kwam maar op door het invoeren van de dwingende huurregimes.

84

het niet toe dat de problematiek van de bezetting ter bede zich vaak zou voordoen. Stabiliteit

vormde toen immers datgene, wat de hele maatschappij wilde bewerkstelligen.295

228. Bij de invoering van de dwingende huurregimes waren er echter situaties, waarmee de

wetgever geen rekening heeft gehouden. Ook toen stierven er namelijk mensen, waardoor er

nalatenschappen met landerijen open vielen. Ook toen gebeurde het dat partijen, in afwachting

van een verkoping, voor een kortere duur een huis of handelspand wilden huren of verhuren.

Deze situaties zijn voorbeelden van omstandigheden die het Hof van Cassatie heeft aangehaald

ter rechtvaardiging van de bezetting ter bede. Wat het Hof in werkelijkheid heeft willen berei-

ken met de bezetting ter bede, is een lacune opvullen in de regelgeving. De wetgever heeft zich

bij het uitvaardigen van de dwingende huurregimes enkel gefocust op het misbruik, zonder een

valabel alternatief te voorzien waarbij partijen oprecht niet voor een “stabiele” termijn willen

gebonden zijn.296

229. De wil om een valabel alternatief te voorzien, is gebleken uit recente wetgevende initia-

tieven. Recente initiatieven, zoals het Vlaams Huurdecreet en het Vlaams Pop-updecreet, zijn

voortgekomen uit het besef dat de Handelshuurwet en de Woninghuurwet niet meer volledig

aangepast zijn aan de maatschappij. Het Vlaams Pop-updecreet focust op het probleem van de

leegstand en detailhandelzaken, maar de parlementaire voorbereiding vestigt daarnaast ook de

aandacht op de belangen van de huurders en verhuurders in het algemeen. Daar waar het Pop-

updecreet voornamelijk een oplossing heeft willen voorzien voor de starre termijn van negen

jaar bij handelshuur, ligt de klemtoon bij het Vlaams Huurdecreet op de opzeggingsmogelijk-

heden voor de huurder bij een huur van korte duur. In het woninghuurrecht was immers al

eerder vastgesteld dat partijen in de praktijk overeenkomsten van kortere duur willen afsluiten.

230. Bovendien bewijzen de nieuwe wetgevende initiatieven dat het louter om een alternatief

gaat dat moet worden voorzien. De bescherming, die de Handelshuurwet, Pachtwet en de Wo-

ninghuurwet bieden, is nog steeds van belang. Zo haalt bijvoorbeeld de memorie van toelichting

van het Vlaams Huurdecreet letterlijk de doelstellingen aan van de Woninghuurwet.

295 J. KOKELENBERG, “Precaire bezetting: versoepeling of ondermijning van de Handelshuurwet?”, RW 1970-71,

1593-1606. Pas na de invoering van de Handelshuurwet, zien we enkele voorbeelden: Rb. Brussel 28 februari

1957, JT 1957, 217; Vred. Elsene 25 mei 1956, JT 1956, 645. 296 Gelegenheidsverhuring, vermeld in artikel 2, 1° Handelshuurwet, heeft enkel betrekking op objectieve elemen-

ten en vormt aldus geen valabel alternatief. Zie: Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 865.

85

231. Zowel de opzeggingsmogelijkheden als de minimumtermijn, zijn de twee knelpunten

waarvoor de bezetting ter bede een oplossing wil aanreiken. De recente regionale regulering

heeft voor deze twee elementen ook een oplossing willen uitdenken. Vraag blijft of deze nieuwe

wetgeving de bestaansfunctie van de bezetting ter bede wegneemt. Alvorens een antwoord op

deze vraag te formuleren, lijkt het vooreerst interessant om te kijken hoe de bezetting ter bede

in andere landen vorm heeft gekregen.

86

V. Hoofdstuk 4: Rechtsvergelijkend onderzoek: veruiterlijking van de bezetting

ter bede in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk

1. Frankrijk

232. Bij een bespreking van de bezetting ter bede, kan het Franse recht niet onbesproken worden

gelaten. De rechtsfiguur dankt namelijk zijn oorsprong aan de oorlogsomstandigheden tijdens

de Tweede Wereldoorlog. Franse eigenaars stelden hun woning “voorlopig” ter beschikking

van vluchtelingen. Op die manier stelden ze hun woning veilig, tot het ogenblik waarop ze

terugkeerden. Bij de terugkeer van de eigenaars, moest de bezetter het goed verlaten. Aangezien

daarna de rechtspraak omtrent de Franse handelshuur sterk is toegenomen, zal de vorming van

de bezetting ter bede voornamelijk uit dit perspectief worden toegelicht. Hoe deze figuur zich

vandaag de dag vertoont, blijft weliswaar de kern van dit luik. Daarom zullen ook de Franse

woninghuur en pacht worden besproken.

Handelshuur en bezetting ter bede

233. De bepalingen van de Franse Handelshuurwet (bail commercial) zijn van toepassing op

huurcontracten met betrekking tot onroerende goederen of lokalen waarin een handelszaak

wordt uitgebaat. Deze handelszaak behoort toe aan een handelaar of industrieel die is ingeschre-

ven in het registre du commerce et des sociétés297 of aan een ambachtsman ingeschreven in het

répertoire des métiers, die al dan geen handelsdaden stelt.298 Enkel de vereisten van een huur-

contract, een onroerend goed of lokaal, en een handelszaak zijn bij aanvang noodzakelijk om

de bescherming van de Franse Handelshuurwet te genieten. De inschrijving in het registre du

commerce et des sociétés of het répertoire des métiers is slechts een voorwaarde om het recht

op hernieuwing te kunnen uitoefenen.299

234. Gelijkaardig aan het regime van de Belgische Handelshuurwet, is er ook in het Franse

recht een principiële minimumduur van negen jaar. Wel biedt deze wet zelf de mogelijkheid

297 = het handelsregister. 298 Art. L. 145-1 Code de Commerce. 299 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 57.

87

om een “handelshuur” van korte duur te sluiten. Een bail dérogatoire wijkt af van de bepalingen

van de wet en is beperkt tot maximum drie jaar 300. Door invoering van deze bepaling werd

gehoopt dat de bezetting ter bede zou verdwijnen.301

235. De bezetting ter bede en de “handelshuur” van korte duur hebben echter een ander toepas-

singsgebied. Los van het verschil in duur, zijn er voor een handelshuur van korte duur geen

bijzondere omstandigheden vereist. Dit is anders bij een bezetting ter bede.302 Het Franse Hof

van Cassatie definieert de bezetting ter bede als volgt:

“De bezetting ter bede wordt gekenmerkt, wat ook haar duur mag zijn, door het feit dat het

gebruik van de lokalen alleen maar is toegestaan in geval van bijzondere omstandigheden, en

waarbij het einde van de duur wordt bepaald door andere redenen dan de loutere wil van par-

tijen.” 303

236. Het voorlopig karakter van de overeenkomst mag alleen maar objectief en reëel zijn, zon-

der het gevolg te zijn van de loutere wil van partijen. Indien dat wel zo is, zal de bezetting ter

bede geherkwalificeerd worden in een handelshuur.304 De meest voorkomende bijzondere om-

standigheden hebben te maken met bouwwerken of met stedenbouw, zoals afbraak-of inrich-

tingswerken. Andere elementen die op de bezetting ter bede kunnen wijzen is de lage vergoe-

ding of de bijzondere aard van het toegekende recht.305

237. Uit deze rechterlijke indicaties heeft de wetgever inspiratie opgedaan om in 2014 een be-

paling over de bezetting ter bede op te nemen in de Franse Handelshuurwet. Daarbij is de ge-

lijkenis in definitie, met de definitie van het Franse Hof van Cassatie treffend:

300 Art. L. 145-4 iuncto art. L. 145-5 Code de Commerce. 301 Zie meer over de grens tussen bail dérogatoire en la convention d’occupation précaire: Parijs 5 april 2002,

AJDI 2002, 766. 302 K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis

Rechten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 115. 303 Cass. (FR) 9 november 2004, AJDI 2005, 386; Cass. (FR) 19 november 2003, AJDI 2004, 549. Merk op: eertijds

voegde de rechtspraak er nog het volgende aan toe: “[d'autres causes que la seule volonté des parties] ou, au

contraire, parce que la convention est susceptible de prendre fin à tout moment à l'initiative du propriétaire.” Zie

Parijs 5 april 2002, AJDI 2002, 766. 304 Parijs 27 november 2007, AJDI 2008, 388; Parijs 28 januari 2000, AJDI 2000, 344. 305 S. BAYARD- HENRY, “Requalification d’une convention d’occupation précaire en un bail d’habitation”, AJDI

2003, 853; M-P. DUMONT-LEFRAND, Bail Commercial, Dalloz, 2009, nr.38.

88

“N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise,

quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de

circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.”306

Om een geldige bezetting ter bede af te sluiten moet de bezetting ter bede aldus voorlopig

zijn. Het voorlopig karakter moet hierbij afgeleid worden uit bijzondere omstandigheden, die

onafhankelijk zijn van de loutere wil van partijen. Wat de duurtijd van de bezetting hierbij be-

draagt, heeft geen invloed op het voorlopig karakter.

Woninghuur en bezetting ter bede

238. De Franse Woninghuurwet (bail d’habitation) is van openbare orde307 en toepasselijk op

de huur van goederen die tot hoofdverblijfplaats dienen. Ook de huur van goederen die niet

alleen als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, maar ook in het kader van een professionele acti-

viteit, valt onder de wet wanneer het gebruik van het goed als hoofdverblijfplaats meer door-

weegt. Daarnaast vermeldt de wet ook de goederen die als accessorium van de hoofdverblijf-

plaats aan de toepassing van de wet onderworpen zijn, zoals onder meer garages,

parkeerplaatsen en tuinen. Tot slot maakt de wetsbepaling ook duidelijk dat er pas sprake is van

een “hoofdverblijfplaats”, wanneer de huurder ten minste acht maanden op een jaar het betrok-

ken goed bewoont, op enkele uitzonderingen na.308

239. Opmerkelijk is dat de verplichte minimumduur conform artikel 10 van de Franse Woning-

huurwet minimum drie of zes jaar duurt, in tegenstelling tot de principiële duur van negen jaar

in de Belgische Woninghuurwet. Willen partijen een huur van een kortere duur dan drie jaar

sluiten, bepaalt artikel 11 van de Franse Woninghuurwet de voorwaarden daarbij. Dit zal im-

mers enkel mogelijk zijn als de huurder een natuurlijk persoon is, de duur minimum één jaar

306 Art. L. 145-5-1 Loi n° 2014-626 (FR) 18 juni 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entre-

prises, JO 19 juni 2014, 10.105. 307 Ook de bail commercial en de bail rural bevatten bepalingen van openbare orde. Openbare orde moet hier

begrepen worden als ordre public de protection. Dit komt overeen met dwingend recht in het Belgische recht.

Partijen mogen van dergelijke bepalingen in de overeenkomst niet afwijken op straffe van relatieve nietigheid.

Zodra het recht is ontstaan en verworven, kan de economisch zwakkere partij (huurder) er wel van afwijken. Zie:

K. VANHOVE, Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg. doctoraatsthesis Rech-

ten KU Leuven, 2009, https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/264698/2/Vanhove2009.pdf, 50. 308 Art. 2 Loi n° 89-462 (FR) 6 juli 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi

n° 86-1290 du 23 décembre 1986, JO 8 juli 1989, 8.541.

89

bedraagt en er een professionele of familiale reden is die een kortere duur rechtvaardigt. De

opzegging door de huurder kan echter evenzeer te allen tijde geschieden volgens artikel 12 van

de Franse Woninghuurwet, terwijl de opzegging door de verhuurder enkel kan op het einde van

de overeenkomst.309

240. Artikel 11 van de Franse Woninghuurwet vertoont gelijkenissen met de bezetting ter bede,

zoals we die in België kennen.310 Concreet is er echter geen verankering van de bezetting ter

bede in de Franse Woninghuurwet. In de rechtspraak wordt/werd de bezetting ter bede welis-

waar reeds lange tijd aanvaard. Zo werd de geldigheid van een bezetting ter bede, die zonder

“fraude à la loi” van de wet van 1 september 1948 werd aangegaan, niet betwist.311

241. Sinds 2009 wordt er wel van de bezetting ter bede melding gemaakt in de Franse Woning-

bouwwet. De bezetting ter bede wordt daar in termen van een “verplichting” omschreven en

heeft betrekken op een objectieve omstandigheid, meer bepaald een politiemaatregel, die los

staat van de wil van de eigenaar/verhuurder.312

Pacht en bezetting ter bede

242. De Pachtwet zit niet verankerd in de Code des baux, in tegenstelling tot de Woninghuurwet

en Handelshuurwet. Het is de Code rural et de la pêche maritime313die het toepassingsgebied

omschrijft. Om onder het toepassingsgebied te vallen, moet het om onroerende goederen gaan

die dienen tot landbouwgebruik en die in dat kader geëxploiteerd worden.314 Net zoals in de

Belgische Pachtwet, geldt er een principiële minimumduur van negen jaar.315

243. De Code rural bevat overigens zelf een uitvoerige regeling voor de bezetting ter bede. In

artikel 411-2 van de Code rural wordt namelijk een limitatieve opsomming gegeven van drie

309 Dit komt in de praktijk op hetzelfde neer als de opzegging zonder motief door de verhuurder, conform de

Belgische Woninghuurwet. 310 S. BAYARD- HENRY, “Requalification d’une convention d’occupation précaire en un bail d’habitation”, AJDI

2003, 853. 311 Zie bv: Parijs 30 mei 1989, Rec.Dal 1990, 313. 312 Art.L. 521-3-4 Code de la construction et de l’habitation. 313 Hierna: Code rural. 314 Art. 411-1 Code rural. 315 Art. 411-5 Code rural.

90

gevallen waarin een bezetting ter bede geldig is en niet onder de pachtwet valt. Als eerste ver-

meldt het artikel de bezetting ter bede, toegestaan in afwachting van de regeling van een nala-

tenschap. Ten tweede wordt ook de bezetting ter bede, die aan een pachter wordt toegestaan316

bij het aflopen van een pachtovereenkomst317, buiten het toepassingsgebied van de wet. Ten

slotte vat het artikel ook de tijdelijke uitbating van een goed, waarvan het voornaamste ge-

bruik geen landbouw (meer) behelst of waarvan de landbouwbestemming veranderd moet

worden.

2. Verenigd Koninkrijk

Algemeen kader

244. In het Verenigd Koninkrijk speelt er zich een problematiek af, gelijkaardig aan deze bij

ons. Er wordt weliswaar niet gesproken over een bezetting ter bede en huur, maar over licence

en lease/tenancy318. Het verschil tussen beide, ligt hem in het feit dat een leaseholder/tenant

beschikt over een estate in land. Dit brengt voor de leaseholder/tenant gedurende een speci-

fieke periode rechten en plichten met zich mee met betrekking tot het goed. Een licensee daar-

entegen, beschikt slechts over een toelating om het (onroerend) goed te gebruiken/bezetten.

Deze toelating zorgt er voor dat de bezetting rechtmatig is en dat er geen sprake is van tres-

passing. Voor de eigenaar (of de vertegenwoordiger daarvan) die de toelating heeft verleend,

is het echter wel mogelijk deze toelating te allen tijde in te trekken.319

316 Op een deel of het gehele goed. 317 Die niet hernieuwd wordt. 318 Lease en tenancy zijn equivalenten van elkaar, maar worden aangewend voor een verschillend sociaal gebruik:

daar waar lease betrekking heeft op een huur van een langere duur, heeft tenancy betrekking op huur van korte

duur die (meestal) maandelijks wordt hernieuwd. Zie: C. SAWYER, “The lease/licence distinction and Street v.

Mountford in context” in SMITH, R., MURRELL, L. and ROOK, D. (eds.), Conversion course companion for law:

core legal principles and cases for CPE/GDL, Harlow, Pearson Longman, 2008,

https://books.google.be/books?hl=nl&lr=&id=ZSv5XTZytxIC&oi=fnd&pg=PA349&dq=c.+sawyer+lease+li-

cence&ots=j4s4qL0pqR&sig=BZRQYgowKQ76Nbaue9dFGQ60CwY#v=onepage&q&f=false, (349) 349. (hi-

erna: C. Sawyer, “The lease/licence distinction and Street v. Mountford in context”) 319 Zie S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, Oxford, Oxford university press,

2004, 598p. Een onderscheid bestaat weliswaar tussen de bare licence en de contractual licence. Het onderscheid

is van belang omdat de intrekking van de toelating bij een contractual licence soms gevolgen (vb: vordering tot

91

245. Het belang van het verschil tussen lease en licence schuilt zich in de bescherming die er

mee gepaard gaat. Als leaseholder/tenant kan je immers, net zoals in België, onder verschil-

lende beschermingsstatuten (statutory codes) vallen. In plaats van handelshuur, pacht en wo-

ninghuur, is er hier sprake van business tenancy, agricultural tenancy of residential tenancy.

Deze “dwingende” huurregimes worden respectievelijk beheerst door de Landlord and Te-

nanct Act 1954, de Agricultural Tenancies Act 1995 en de Rent Act 1977. Na verloop van tijd,

hebben ook deze Acts enkele wetswijzigingen gekend. Om te weten welke Act op welke

huurovereenkomst van toepassing is, volgt hierna een schema320:

schadevergoeding) kan hebben voor de eigenaar. De contractual licensee beschikt over bepaalde subjectieve rech-

ten, waardoor het onderscheid met een lease vervaagt. Op het onderscheid tussen licence en lease wordt nader

ingegaan in titel 2.2. van dit hoofdstuk. 320 S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, Oxford, Oxford university press, 2004,

193. (hierna: S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant)

93

246. Ook in het Verenigd Koninkrijk wordt in de praktijk de licence aangewend om de be-

scherming van de verschillende Acts te ontduiken of te ontwijken. In de rechtspraak komt niet

enkel de ontduiking en ontwijking van de Engelse woninghuur aan bod, maar ook die van de

Engelse pacht en handelshuur.321 Toch wordt deze problematiek hierna voornamelijk bena-

derd vanuit de Engelse woninghuur in het kader van de Rent Act van 1977. Deze wet kent im-

mers een precedent322 dat nauwkeurig het onderscheid bepaalt tussen licence en lease. Boven-

dien strekt dit precedent zich ook uit tot business tenancies323 en agricultural tenancies en is

alle latere rechtspraak en rechtsleer er op gebaseerd. “Back to basics” met andere woorden.

Historisch overzicht van het onderscheid tussen lease en licence

247. Om een lease van een licence te onderscheiden, moet er gekeken worden of er sprake is

van exclusive possession. Dit weerspiegelt een zekere graad van heerschappij over het goed,

die de leaseholder het recht geeft om anderen van het goed uit te sluiten.324 De mate waarin

exclusive possession een beslissende factor heeft gespeeld doorheen de tijd, kent weliswaar

een verschillende intensiteit.

248. Voor Lord Denning was exclusive possession slechts een prima facie bewijs van een

lease. Wanneer de omstandigheden en het gedrag van partijen duidelijk maakten dat partijen

geen lease voor ogen hadden, moest er in casu geoordeeld worden dat er enkel een licence

was. In de zaken Abbeyfield (Harpendem) Society Ltd v. Woods en Errington v. Errington and

Woods proclameerde hij immers het volgende:

321 Vb. Agricultural tenancy: High Court of Justice 14 juli 2005, Well Barn Farming Limited v Peter Brynne

Backhouse, Janet Eileen Bachouse, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1.

Vb. Business tenancy: Court of Appeal 9 november 2005, Clear Channel UK Ltd v. Manchester City Council,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1.

Vb. Residential tenancy: High Court of Justice 4 maart 1992, London Borough of Camden v Shortlife Commu-

nity Housing et al, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1. 322 House of Lords 2 mei 1985, Street v. Mountford, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocec-

tory?sp=ukunighent-1. (hierna: Street v. Mountford) 323 De toepassing van Street v. Mountford gebeurt niet altijd even “slaafs” in het kader van business tenancies.

Door sommige auteurs wordt opgemerkt dat de bezetter in het kader van de Engelse handelshuur vaak ook voor-

deel heeft bij licences, en deze bovendien niet in een even zwakke positie zit als de bezetter van een woning. Zie

voor een uitgebreide bespreking: M. HALEY, “Licenses of business premises: contract, context and the reach of Street v. Mountford”, NILQ 2013, http://heinonline.org/HOL/Page?handle=hein.jour-

nals/nilq64&div=36&g_sent=1&casa_to-

ken=H6Tq6Z4N1vwAAAAA:87Nj03opCqzJJ2k8aK72gyNXJVeB1bKcvaT1ZRzT9OKKs30yvx1kB-

MeW_auAyAtl7vXxsIf&collection=journals, 425-442. (hierna: M. HALEY, “Licenses of business premises”) 324 S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, zie supra vn. 320, 13.

94

“The modern cases show that a man may be a licensee even though he has exclusive posses-

sion, even though the word ‘rent’ is used, and even though the word ‘tenancy’ is used. The

court must look at the agreement as a whole and see whether a tenancy really was in-

tended.”325

“If the circumstances and the conduct of the parties show that all that was intended was that

the occupier should be granted a personal privilege, with no interest in the land, he will be

held to be a licensee only.”326

249. Om de bedoeling van partijen te achterhalen werd voorts een onderscheid gemaakt tus-

sen de situatie waarbij er tegenstrijdige bedingen waren, en de situatie waarbij alle bepalingen

“helder” waren. In de eerste situatie werd een soort knock-out approach gehanteerd. Als er in

de overeenkomst meer bedingen wezen op een lease dan op een licence, werd de overeen-

komst als lease gekwalificeerd. In de tweede situatie stelde er zich geen probleem, tenzij de

overeenkomst een bedoeling veruiterlijkte die niet met de werkelijke bedoeling van partijen

overeenstemde.327 In het laatste geval kon het immers voorkomen dat partijen een bepaalde

overeenkomst aangingen met het loutere motief om de statutory protection van een Act te ont-

duiken (a sham transaction). Aan de rechter in kwestie werd dan geadviseerd om zich bij de

interpretatie niet te beperken tot de geschreven overeenkomst. Een ruimere aanpak werd aan-

geprezen, waarbij ook de omringende omstandigheden in acht moeten worden genomen. Om-

ringende omstandigheden waarmee rekening werd gehouden waren onder meer de aard van

de verhouding tussen partijen, de precontractuele onderhandelingen en het gedrag van par-

tijen. Deze werkwijze zou de rechter in staat moeten stellen om de werkelijke bedoeling van

partijen te kunnen traceren.328

250. Deze zienswijze van Lord Denning heeft het Engelse recht gedurende enkele decennia

getekend. Een nieuwe aanpak drong zich evenwel op door de praktische problemen die ge-

paard gingen met zijn “intentie-test”. Zo konden geschreven overeenkomsten, zeker na juri-

disch advies, niet makkelijk aan de kant geschoven worden. Als de overeenkomst zorgvuldig

325 Court of Appeal 23 oktober 1967, Abbeyfield (Harpendem) Society Ltd v. Woods,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1; M. HALEY, “Licenses of business prem-

ises”, supra vn. 323, (425) 432. 326 Court of Appeal 19 december 1951, Errington v. Errington Woods,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1. 327 Court of Appeal 7 juli 1978, Aldrington Garages Ltd v. Fielder,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1. 328 M. HALEY, “Licenses of business premises”, supra vn. 323, (425) 433.

95

genoeg was opgesteld, was het perfect mogelijk om de Rent Act aan de kant te schuiven.

Daarenboven zorgde de parole evidence rule ervoor dat extrinsieke elementen niet zomaar

een geschreven overeenkomst kon tegenspreken, veranderen of kwalificeren, tenzij in geval

van sham.329 Tot slot is sham als rechtsfiguur ook problematisch. Om van sham te spreken is

er immers een gemeenschappelijke bedoeling van partijen nodig. Als er slechts bij één partij

de bedoeling is om andere rechten en plichten te scheppen dan die welke de overeenkomst sti-

puleert, is er geen sprake van sham.330

251. In navolging van deze praktische hindernissen, kwam er veel kritiek op de benaderings-

wijze van Lord Denning. In Street v. Mountford maakte The House of Lords komaf met deze

rechtspraak. Het was niet langer “de intentie-test”, maar de aanwezigheid van exclusive pos-

session die een prominente rol kreeg om een lease van een licence te onderscheiden. Het was

meer bepaald Lord Templeton die argumenteerde dat de aard en hoedanigheid van de bezet-

ting niet langer kon worden vastgesteld door de omstandigheden en de bedoeling van partijen

in acht te nemen:

“If the agreement satisfied all the requirements of a tenancy, then the agreement produced a

tenancy and the parties cannot alter the effect of the agreement by insisting they only created

a licence.”

“In order to ascertain the nature and quality of the occupancy and to see whether the occu-

pier has or has not a stake in the room or only permission for himself personally to occupy,

the court must decide whether upon its true construction the agreement confers on the occu-

pier exclusive possession. If exclusive possession at a rent for a term does not constitute a ten-

ancy then the distinction between a contractual tenancy and a contractual licence becomes

wholly unidentifiable.”331

329 Er moet iets zijn dat een nauwkeurig onderzoek vergt van de rechtbank of het hof, vb: een inconsistentie in de

bepalingen van de overeenkomst. 330 Zie: Court of Appeal 17 januari 1967, Snook v. London & West Riding Investment Ltd,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1: “all the parties thereto must have a com-mon intention that acts or documents are not to create the rights and obligations which they purport to create”;

M. HALEY, “Licenses of business premises”, supra vn. 323, (425) 435. 331 Street v. Mountford. Zie ook: S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, supra vn.

320, 23; M. HALEY, “Licenses of business premises”, supra vn. 323, (425) 438; C. Sawyer, “The lease/licence distinction and Street v. Mountford in context”, supra vn. 318, (349) 352; S. BRIGHT, “Street v. Mountford Re-

visited” in S. BRIGHT (ed.), Landlord and tenant law: past, present and future, Oxford, Hart publishing, 2006,

http://ssrn.com/abstract=1783787, (1) 1.

96

252. Ondanks het feit dat exclusive possession het onderscheidingselement bij uitstek is, heeft

het geen absolute kracht. Er zijn immers omstandigheden waarbij er aan een bezetter exclu-

sive possession wordt verleend, en er toch sprake is van een licence.332 Er zijn volgens Lord

Templeton drie categorieën van omstandigheden, die rechtvaardigen dat er sprake is van een

licence: wanneer partijen geen bedoeling hebben om een juridische band te scheppen, als er

een andere relatie tussen hen bestaat dan die van landlord en tenant, en tot slot wanneer een

partij niet over de bevoegdheid beschikt om een tenancy te verlenen.333

253. De ratio van Street v. Mountford is tweeledig: langs de ene kant heeft The House of

Lords gepoogd een duidelijk onderscheid te maken tussen lease en licence, om tegemoet te

komen aan de praktische problemen van voorheen. Anderzijds moest deze uitspraak ook ver-

mijden dat de Rent Act nog meer werd ontlopen. Lord Templeman verkondigde immers in

Street v. Mountford dat:

“The court should, in my opinion, be astute to detect and frustrate sham devices and artificial

transactions whose only object is to disguise the grant of a tenancy.”334

254. Een “sham-overeenkomst” is bedoeld om een derde of de rechtbank te misleiden. De be-

doeling om te misleiden moet bij beide contractspartijen aanwezig zijn. Om sham te bewijzen

mag bovendien gebruik gemaakt worden van externe elementen. Het loutere feit dat een over-

eenkomst werd aangegaan met ontwijkingsdoeleinden, volstaat echter niet om te spreken van

sham. Doordat er bij sham een gemeenschappelijke bedoeling van partijen vereist is, wordt

deze rechtsfiguur in zijn nut sterk beperkt.335

332 Zie: S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, supra vn. 320, 24: “in all the cases where an occupier has been held to be a licensee there has been something in the circumstances, such as a family

agreement, an act of friendship or generosity, or such like, to negative any intention to create a tenancy.” 333 S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, supra vn. 320, 23. 334 M. HALEY, “Licenses of business premises”, supra vn. 323, 426; C.HARPUM, “Leases, licenses, sharing and

shams”, CLJ 1989, http://www.jstor.org/stable/4507240?seq=1#page_scan_tab_contents, (19) 19. 335 Sommigen leiden uit de definitie van sham in Snook af dat er niet per se nood is aan een gemeenschappelijke

bedoeling. Zie: S. BRIGHT, “Avoiding tenancy legislation: sham and contracting out revisited”, CLJ 2002, 146-

158.

97

255. Ook Lord Templeton heeft het zich later beklaagd dat hij in Street v. Mountford sprak

over “sham devices and artificial transactions”, in plaats van over pretence.336 Bij pretence is

er geen oprechte bedoeling om de overeenkomst uit te voeren zoals hij tot stand is gekomen.

Dit kan ook van sham gezegd worden. Het grote verschil schuilt zich echter in het feit dat er

bij pretence geen sprake hoeft te zijn van een gemeenschappelijke bedoeling.337

256. Toch is dit niet het enige minpunt van Street v. Mountford. De boodschap van deze case

komt er op neer dat er sprake is van een lease, wanneer uit de feiten blijkt dat de toepassings-

voorwaarden van een lease vervuld zijn. Ongeacht de benaming die partijen aan de overeen-

komst geven en ongeacht de omstandigheden of bedoelingen die partijen hebben, moet de

rechter zich vast houden aan de feitelijke toestand. Lord Templeton maakte de lagere recht-

banken er op attent om kunstmatige bedingen te detecteren die een misleidende schijn van

non-exclusive possession vestigen. Om deze misleidende schijn vast te stellen adviseert Lord

Templeton echter wel het volgende:

“The court must pay attention to the facts and surrounding circumstances and to what people

do as well as to what people say.”338

257. Kort samengevat is hetgeen wat Lord Templeton verwacht van rechtbanken ambivalent.

Een rechter die moet beslissen of het om een lease of een licence gaat, mag enkel de feiten in

acht nemen. Tegelijkertijd moet de rechter in kwestie ook uitkijken voor kunstmatige con-

structies, waardoor hij ook de omstandigheden in acht zal moeten nemen.

Hedendaagse regeling

258. De Rent Act heeft vandaag slechts een beperkte invloed. Sinds 15 januari 1989 is de

Housing Act van 1988 immers in werking getreden. Deze wet heeft verder gekeken dan de

misbruiken die er plaats vonden ten nadele van de huurder (tenant).339 Niet alleen heeft deze

wet gelijkaardige bescherming voorzien voor de huurder, maar heeft ze daar daarnaast ook

336 M. HALEY, “Licenses of business premises”, supra vn. 323, (425) 435. 337 S. BRIGHT, “Avoiding tenancy legislation: sham and contracting out revisited”, CLJ 2002, (146) 149. 338 Zie: House of Lords 10 november 1988, AG Securities v Vaughan,

https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1; Court of Appeal 17 maart 1988, Antoni-

ades v. Villiers, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1. 339 De Rent Act had tot doel op te treden tegen het absolute recht van uithuiszetting van de verhuurder (landlord)

en het arbitrair verhogen van de huurprijs. Zie: S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and

tenant, supra vn. 320, 21.

98

aandacht besteed aan de belangen van de verhuurder.340 De meest betekenisvolle veruiterlij-

king daarvan, is de invoering van een korte termijn huur in de vorm van assured shorthold te-

nancies. Deze vorm van huur werd in de Housing Act van 1996 verder uitgewerkt. De be-

perkte bescherming onder de Housing Act van deze huurvorm blijkt uit het feit dat de huurder

niet kan genieten van een recht op hernieuwing van zijn huur (security of tenure). Als zo’n

huur wordt afgesloten, heeft de verhuurder geen nood aan een bevel van de rechtbank om de

huurder uit het goed te zetten. De invoering van de assured shorthold tenancies heeft er in de

praktijk voor gezorgd dat verhuurders in vele gevallen niet langer licences gebruiken om de

statutory protection van de Housing Act te ontlopen.341

340 Het systeem van rent control werd wel opgeheven. 341 S. GARNER en A. FRITH, A practical approach to landlord and tenant, supra vn. 320, 22. Zie voor meer details

ook: sectie 8 iuncto 21 Housing Act 1988 en sectie 96-102 Housing Act 1996.

99

3. Conclusie: De bezetting ter bede als benoemde overeenkomst

259. Naast de evolutie in het Belgische recht, heeft vooral de evolutie van de bezetting ter bede

in het Engelse (en het Franse) recht de noodzaak aan een wetgevend kader bewezen. Ondanks

het verschil in distinctie met het Belgische recht, vertoont de “intentie-test-rechtspraak” van

Lord Denning een enorme parallel met de Belgische “gemeenschappelijke bedoeling-recht-

spraak”. Lord Templeton probeerde een andere aanpak, maar ook deze bracht de nodige pro-

blemen met zich mee. Net zoals bij ons “wetsontduiking” problematisch is als criterium, toonde

ook “sham” zich als een verwenst rechtsfiguur met het oog op herkwalificatie. De problematiek

rond de “lease-licence distinction” taande namelijk pas echt sinds de invoering van een soort

korte termijn huur, met name de “assured shorthold tenancy”.

260. Uiteraard vertoont ook het Franse recht enorme parallellen op het gebied van de bezetting

ter bede. De definitie die het Franse Hof van Cassatie aan de bezetting ter bede gaf, is daar het

bewijs van. Net zoals de Engelse wetgever, heeft ook de Franse wetgever in dit perspectief een

korte termijn huur voorzien in het kader van woninghuur.

261. Tenslotte biedt ook de huidige en toekomstige huurwetgeving in België mogelijkheden

om korte termijn huurovereenkomsten af te sluiten. Deze recente wetgevende initiatieven (die

op til liggen) zijn een stap vooruit, en zullen ook hier een groot deel van de problematiek weg-

nemen. Toch zijn deze initiatieven niet volledig afgestemd op de specifieke aard van een bezet-

ting ter bede. Ten eerste bieden ze aan de eigenaar/verhuurder niet de mogelijkheid om te allen

tijde een eind te maken aan de overeenkomst. Ten tweede zijn alle korte termijn huurovereen-

komsten absoluut begrensd in de tijd, om misbruiken te voorkomen. Rechtspraak getuigt echter

dat bezettingen ter bede een langere duur dan één of drie jaar kunnen vereisen. Bovendien be-

perken de nieuwe (Vlaamse) wetgevende initiatieven zich tot woninghuur en handelshuur. Voor

pachtovereenkomsten ligt er geen decretale regeling op tafel. In het kader hiervan, kan herin-

nerd worden aan de potentiële manipulatie van artikel 3, 2° van de Pachtwet. Het is met andere

woorden duidelijk dat er zich een wetgevend kader opdringt voor de bezetting ter bede.

262. Bij de uitwerking van een wetgevend kader, biedt voornamelijk Frankrijk een bron van

inspiratie. De bezetting ter bede verschijnt ginds zelfs meerdere keren in de wet. Ze werd na-

melijk per huurregime apart in de wetgeving verankerd. Dit lijkt mij een juridisch-technisch

correcte beleidsbeslissing, daar de bezetting ter bede een huurovereenkomst is. De Franse re-

gelgeving heeft daarenboven de bezetting ter bede op verschillende manieren wettelijk veran-

kerd: daar waar de Franse pachtwetgeving een limitatieve opsomming geeft van gevallen van

100

bezetting ter bede, vertoont de Franse handelshuur enkel een omschrijving ervan. Beide ver-

schijningsvormen lijken mij echter geen sluitende oplossing te zijn. Door een limitatieve op-

somming van omstandigheden te geven is het namelijk niet mogelijk om in te spelen op toe-

komstige maatschappelijke evoluties. Anderzijds is een loutere omschrijving van het begrip

niet concreet genoeg.

263. Mijn inziens zijn er, naast een omschrijving, drie noodzakelijke bepalingen vereist bij de

wettelijke verankering van een bezetting ter bede:

Ten eerste moet er een bepaling zijn die stelt dat de bezetting ter bede op schrift moet gesteld

worden. Ook hier heeft zo’n bepaling in eerste instantie als doel om bewijsproblemen te ver-

mijden en rechtszekerheid te creëren. Daarnaast moet het ook de nadruk leggen op de uitzon-

derlijke aard van de bezetting ter bede als huurovereenkomst. Wat dit aspect betreft, zou een

regeling gelijkaardig aan de Woninghuurwet gunstig zijn. Artikel 1bis, tweede lid Woninghuur-

wet voorziet namelijk de mogelijkheid dat de meest gerede partij de andere partij kan verplich-

ten een geschrift op te maken.

Ten tweede, nog belangrijker, is het noodzakelijk te reguleren dat er in de schriftelijke overeen-

komst bepaalde kennisgevingsbedingen worden opgenomen. Het volstaat daarbij niet dat er een

beding wordt opgenomen dat het volgende stipuleert: “de overeenkomst is niet onderworpen

aan de bepalingen van de Pachtwet”.342 Met zo’n beding weten de meeste huurders immers

niet van welke bescherming ze afstand doen. Er moet om te beginnen expliciet gestipuleerd

worden dat de overeenkomst een voorlopig karakter heeft, en dat de eigenaar zich het recht

voorbehoudt om te allen tijde over zijn goed te beschikken omwille van een specifieke reden.

Deze specifieke reden zou dan ook niet louter van de wil van de eigenaar/verhuurder mogen

afhangen.343 Om partijen een idee te geven van zo’n specifieke reden, kan een exemplatieve

opsomming worden opgenomen van enkele rechtspraakgevallen die zich de afgelopen decennia

hebben voorgedaan. Door deze manier van regulering, wordt niet alleen de specificiteit bena-

drukt van de bezetting ter bede als bijzondere huurovereenkomst. Hierdoor wordt tevens ruimte

gelaten voor subjectiviteit, maar ook niet te veel, zodat eigenaars de bezetting ter bede niet

zouden misbruiken. Vervolgens is het van cruciaal belang om hierbij ook op de gevolgen van

deze bijzondere huurovereenkomst te wijzen. Er moet expliciet worden opgenomen dat de huur-

der afstand doet van de minimumduur en opzeggingsmogelijkheden, waarop hij zich krachtens

342 Respectievelijk de Woninghuurwet en de Handelshuurwet. 343 Parallel aan de Franse Handelshuurwet.

101

andere dwingende huurregimes zou kunnen beroepen. Door zo’n schriftelijke vermeldingen

verplicht te maken, wordt de huurder bewust van welke bescherming hij afstand doet en om

welke reden. Ook deze bepaling heeft als doel om misbruiken te vermijden, die anders zouden

moeten worden verholpen met niet-op-maat-gemaakte rechtsfiguren.

Ten derde moet er in de wet een bepaling komen rond de sanctie bij niet-naleving van de bepa-

lingen in het wetsartikel. Als primair voorstel heb ik al verwezen naar art. 1bis, tweede lid

Woninghuurwet. Als secundair voorstel zou ik de bepalingen van het artikel in tweede orde

bestraffen, met een weerlegbaar vermoeden ten voordele van het toepasselijk dwingend huur-

regime. De sanctionering bij niet-naleving van de (kennisgevings)bepalingen zorgt er dus niet

voor dat de bezetting ter bede niet tot stand kan komen. Evenmin leidt de sanctionering ertoe

dat de bezetting ter bede per se in zijn geldigheid wordt aangetast. De nietigheid is immers geen

wenselijke sanctie, aangezien dit tot wederzijdse restitutie aanleiding zou geven voor beide

partijen. Het zorgt er enkel voor dat in een situatie, waarbij de bepalingen niet worden nageleefd

en er betwisting tussen partijen ontstaat, de huurder eventueel in een (bewijs)voordeel komt te

staan. Dit lijkt mij een rechtvaardige sanctie, aangezien het nog steeds de huurder is die in de

meeste gevallen de zwakkere partij is. Bovendien zal er zich normaliter geen betwisting voor-

doen, wanneer partijen effectief een bezetting ter bede wilden sluiten. Het feit dat er zich be-

twisting voordoet, zal er in de meeste gevallen namelijk op wijzen dat de huurder effectief een

pachtovereenkomst voor ogen had.344 Hoe dan ook sluit dit wetsvoorstel waarschijnlijk niet elk

misbruik uit, maar welke wet doet dat uiteindelijk wel?345

344 Respectievelijk woninghuurovereenkomst en handelshuurovereenkomst. 345 C. F. J. MATTHIJS, “Wetsontduiking”, RW 1955-56, (105) 114.

102

VI. Bibliografie

1. België

Wetgeving

De Grondwet.

Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari

2014, 8.641.

Décret 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, BS 28 maart 2018, 30.498.

Décret 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil, BS

28 maart 2018, 30.492.

Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS 30 oktober

2017, 96.582.

Decreet 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, BS 26 juli 2016,

45.675.

Wet 19 maart 2014 houdende wettelijke definitie van de ambachtsman, BS 15 april 2014,

32.311.

Programmawet 24 december 2002, BS 31 december 2002 (ed. 1), 58.686.

Wet 20 februari 1991 betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijf-

plaats van de huurder in he bijzonder, BS 22 februari 1991, 3.468.

Wet 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende

het recht van voorkoop ten gunste van de huurders van landeigendommen, BS 25 november

1969, 11.304.

Wet 30 april 1951 betreffende de handelshuur in het bijzonder, BS 10 mei 1951, 3.582.

Burgerlijk Wetboek.

Koninklijk Besluit tot bepaling van de modaliteiten van toezicht op de naleving van de wet van

19 maart 2014 houdende wettelijke definitie van de ambachtsman en tot vaststelling van de

datum van inwerkingtreding van de wet, BS 31 mei 2016, 33682.

Voorontwerp van de wet houdende invoeging van Boek VI << de verbintenissen >> in het

nieuw Burgerlijk Wetboek (te consulteren op: https://justitie.belgium.be/sites/default/f s/avant-

projet_loi_-_les_obligations.pdf).

MvT bij het voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor be-

woning bestemde goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/3bis.

Voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning be-

stemde goederen of delen ervan, Parl.St. Vl.Parl. 2017, nr. 790/2bis.

103

Voorstel van ordonnantie betreffende de handelshuur van korte duur, Parl.St. Br.Parl. 2016-

2017, A-552/1.

Verslag over het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht,

Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/6.

Amendement nr. 10 op het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en

ambacht, Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/4.

Amendement nr. 2 op het voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en

ambacht, Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, nr. 598/3.

Voorstel van decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, Parl.St. Vl.Parl.

2015-16, nr. 598/1.

Verklaring van de minister van Justitie in het Wetsontwerp houdende diverse bepalingen,

Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020.

Ontwerp van Programmawet, Parl.St. Kamer 2002-2003, nr. 2124/001.

Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de

bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, Parl.St. Senaat 1991-1992, nr.150-1.

Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-

91, nr. 1357/1.

Wetsontwerp tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de

pachtprijzen, Parl.St. Kamer BZ 1988, nr. 531/3.

Verslag namens de bijzondere commissie belast met het onderzoek van de wetsvoorstellen in-

zake de landpacht uitgebracht door de heer BEERDEN bij het wetsvoorstel tot aanvulling en

wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 171/40.

Wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Kamer 1984-85, nr.

170/40.

Verslag namens de verenigde commissies voor de justitie en de landbouw uitgebracht door de

heer VANDEKERCKHOVE bij het voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St.

Senaat 1964-65, nr. 295.

Rechtspraak

Cass. 2 november 2017, AR C.16.0461.N.

Cass. 21 april 2016, AR C.14.0407.F

Cass. 29 frebruari 2016, AR C.14.0496.F.

Cass. 15 februari 2016, AR S.15.0020.F.

Cass. 2 april 2015, AR C.14.0281.F.

Cass. 28 november 2014, RABG 2016, 1189.

104

Cass. 20 maart 2014, RABG 2016, 1190.



Cass. 27 september 2012, AR C.11.0322.F.

Cass. 9 februari 2012, RABG 2016, 1193.

Cass. 29 april 2010, T.Not. 2011, 467.

Cass. 18 maart 2010, TBBR 2012, 31.

Cass. 30 oktober 2009, AR C.08.0116.F.

Cass. 20 december 2007, TBBR 2008, 452.

Cass. 6 december 2007, TBO 2008, 105.

Cass. 16 november 2007, AR C.06.0349.F.

Cass. 14 november 2005, AR C.O4.0084.F.

Cass. 9 september 2005, TBBR 2007, 432, noot DUPONT, M.

Cass. 7 oktober 2004, Fisc.Koer. 2004, 723, noot.

Cass. 3 mei 2004, NJW 2005, 18.

Cass. 19 maart 2004, Arr.Cass. 2004, 499.

Cass. 28 april 2003, JTT 2003, 261, noot.

Cass. 24 januari 2003, AR C.00.0305.N.

Cass. 23 december 2002, JTT 2003, 271, noot.

Cass. 12 december 2002, AR C.01.0370.N.

Cass. 12 oktober 2002, RW 2002-03, 416, noot VAN OEVELEN. A.

Cass. 5 april 2001, AR C.00.0460.F.

Cass. 10 januari 2000, AR S.99.0044.N.

Cass. 3 oktober 1997, Pas. 1997, I, 962.

Cass. 28 januari 1997, Arr.Cass. 1997, 114.

Cass. 11 maart 1991, Soc.Kron. 1992, 8.

Cass. 9 november 1990, Arr.Cass. 1990-91, 293.

Cass. 17 mei 1990, Arr.Cass. 1989-90, 1188.

Cass. 2 maart 1989, Arr.Cass. 1988-89, 761.

Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, 711, noot DIRIX, E.

Cass. 10 januari 1986, Arr.Cass. 1985-86, 661 en Pas. 1986, I, 583.

105

Cass. 19 september 1983, Arr.Cass. 1983-84, 52.

Cass. 16 juni 1983, Arr.Cass. 1982-83, 1214.

Cass. 25 maart 1983, Arr.Cass. 1982-83, 913.

Cass. 22 oktober 1982, Arr.Cass. 1982-83, 283.

Cass. 18 mei 1981, Arr.Cass. 1980-81, 1077.

Cass. 12 juni 1980, T.Not. 1982, 324.

Cass. 22 februari 1980, RW 1980-81, 381.

Cass. 25 mei 1979, Arr.Cass. 1979, 1123 en Pas. 1979, I, 1108.

Cass. 2 april 1979, Arr.Cass. 1978-1979, 908.

Cass. 4 januari 1979, Arr.Cass. 1978-79, 500.

Cass. 16 juni 1978, Arr.Cass. 1978, 1214 en RW 2004-05, 473.

Cass. 1 oktober 1976, Arr.Cass. 1977, 130.

Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 865 en Rec.gén.enr.not. 1978, 71.


Cass. 27 juni 1975, Pas. 1975, I, 1049 en RW 1975-76, 605.

Cass. 9 mei 1975, Arr.Cass.1975, 985.

Cass. 28 april 1972, Arr.Cass. 1972, 815.

Cass. 17 maart 1972, RW 1971-1972, 1777.

Cass. 10 september 1971, Arr.Cass. 1972, 31, concl. VAN DER MEERSCH, G.

Cass. 30 april 1971, Arr.Cass. 1971, 847.

Cass. 5 februari 1971, Arr.Cass. 1971, 548.


Cass. 1 december 1966, Arr.Cass. 1967, 428.

Cass. 11 december 1964, RW 1964-65, 1143.

Cass. 27 september 1963, Pas. 1964, I, 96.

Cass. 16 januari 1958, Arr.Verbr. 1958, 301.

Cass. 25 juni 1954, Arr.Cass. 1954, 701.

Cass. 13 maart 1953, Pas. 1953, 534.

Cass. 16 november 1939, Pas. 1939, I, 474.

Antwerpen 7 oktober 2013, TBO 2014, 343.

Bergen 3 mei 1989, Rev.not.b. 1990, 39.

106

Brussel 7 januari 1988, JLMB 1988, 909.

Gent 19 januari 1999, RW 1999-00, 1403, noot CARETTE, A.

Gent 22 mei 1998, T.Huur. 1997-98, 301.

Gent 16 januari 1986, JT 1989, 108.

Rb. Antwerpen 4 juni 2012, TBO 2014, 153

Rb. Brugge 5 februari 1999, TBBR 2001, 111.

Rb. Brussel 30 mei 1968, JT 1968, 477.

Rb. Brussel 28 februari 1957, JT 1957, 217.

Rb. Luik 23 juni 1982, JL 1982, 349.

Rb. Tongeren 27 juni 2011, T.Agr.R. 2012, 376.

Kh. Gent 22 december 2009, TBBR 2011, 161.

Vred. Antwerpen 10 september 2015, RW 2015-16, 599.

Vred. Antwerpen 8 mei 1990, RW 1990-91, 619.

Vred. Arendonk 18 juni 2013, RW 2013-14, 993.

Vred. Arendonk 20 september 2011, T.Vred. 2016, 168.

Vred. Beringen 4 juli 2014, T.Vred. 2016, 164.

Vred. Brugge 28 mei 1982, RW 1985-86, 469.

Vred. Brugge 4 januari 1980, RW 1981-1982, 203.

Vred. Elsene 2 maart 1991, RRD 1992, 238.

Vred. Elsene 25 mei 1956, JT 1956, 645.

Vred. Genk 22 december 2015, RW 2017-18, 635.

Vred. Genk 19 maart 1985, T.Vred. 1988, 45.

Vred. Gent 30 januari 1998, TGR 1999, 98.

Vred. Luik 18 oktober 1956, JL 1956-57, 142.

Vred. Nijvel 6 februari 1985, T.Agr.R. 1985, 53.

Vred. Nijvel 11 oktober 1967, T.Vred. 1968, 11.

Vred. Oudenaarde – Kruishoutem 10 juli 2014, T.Vred. 2015, 137.

Vred. Oudenaarde 3 juni 2010, T.Vred. 2012, 106.

Vred. Roeselare 5 juli 2005, T.Vred. 2006, 266.

Vred. Sint-Genesius-Rode 8 februari 1999, RW 2001-02, 357.

Vred. Sint-Truiden 21 april 2015, T.Agr.R. 2016, 19.

107

Vred. Sint-Truiden 21 februari 2006, T.Agr.R. 2007, 121.

Vred. Sint-Truiden 5 februari 2002, RW 2003-2004, 1114.

Vred. Turnhout 18 november 2013, Huur 2014, 132.

Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, RW 2004-05, 473.

Vred. Westerlo 28 juni 2017, RW 2017-2018, 555.

Vred. Westerlo 16 december 2002, RW 2005-06, 438.

Vred. Westerlo 23 juni 1999, Huur 2001, 160.

Vred. Zottegem 17 juli 2014, RW 2014-15, 836.

108

Rechtsleer

1.3.1. Boeken

ASSER, C., SCHOLTEN, P., Handleiding tot de beoefening van het Nederlandsch Burgerlijk

Recht, Zwolle, 1934, 264p.

CATTOIR, B., Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, 597p.

DAMBRE, M., De huurprijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en onder-

zoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen, Brugge, Die Keure,

2009, 598p.

DAMBRE, M. en HUBEAU, B. , Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 563p.

DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 1108.

LOUVEAUX, B., Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck, 2002, 758p.

MEULEMANS, D., De nieuwe Woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar (met model) bij de

wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblio, 1991, 189p.

ROMAIN, J.-F., Théorie critique du principe général de bonne foi en droit privé, Brussel,

Bruylant, 2000, 1023p.

S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 2: De algemene leer van de verbintenis, Brugge, Die

Keure, 2009, 186p.

VANDEBEEK, N., De landpacht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2017, 368p.

P. VANDEREYCKEN, Méthode positive de l’interprétation juridique, Brussel, Falk, 1907, 434p.

VAN GERVEN, W., Beginselen van Belgisch privaatrecht.1: Algemeen Deel, Antwerpen, Stan-

daard Wetenschappelijke Uitgeverij, 1973, 519p.

VANHOVE, K., Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, 560p.

WAGNER, K., Burgerlijk procesrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2014, 1101p.

1.3.2. Bijdragen in tijdschriften

BENOIT-MOURY, A. en MATRAY, D., “les concessions exclusives de vente. Préavis et indemnité

de rupture”, Ann.dr.Liège 1980, 127-181.

DE BONDT, W., “Uitlegging van overeenkomsten naar de geest: mogelijkheden, grenzen en al-

ternatieven”, RW 1996-97, 1001-1017.

DE CONINCK, J., “Toetsing van de geoorloofdheid van een overeenkomst: de openbare orde

herbekeken”, TBBR 2004, 301-321.

DUMON,F., “De motivering van de vonnissen en arresten en de bewijskracht van de akten”, RW

1978-79, 257-326.

109

HERBOTS, J., “De bezetting ter bede moet voorlopig zijn” (noot onder Kh. Gent 22 december 2009), Huur 2011, 116-119.

HERBOTS, J.H. en STROBBE-PAUWELS, A.M., “Overzicht van rechtspraak (1969-1974). Bijzon-

dere contracten”, TPR 1975, 917-1172.

KOKELENBERG, J., “Precaire bezetting: versoepeling of ondermijning van de Handelshuur-wet?”, RW 1970-71, 1593-1610.

LENAERTS, A., “Over de sanctionering van het wilsgebrek bedrog en de afwezigheid van in-

vloed van de onopzettelijke fout van het slachtoffer: een toepassing van fraus omnia corrumpit” (noot onder Cass. 18 maart 2010), TBBR 2012, 36-44.

LOGGHE, F., “Bewijs in pachtzaken. Bruiklening en bezetting ter bede als alternatief voor

pacht”, T.Not. 2011, 3-10.

MATTHIJS, C.F.J., “Wetsontduiking”, RW 1955-56, 105-136.

M. MEIRLAEN, “Ongeschreven rechtsgrenzen: verbod van rechtsregelontduiking, fraus omnia

corrumpit en verbod van rechtsmisbruik”, NJW 2018, 238-245, 278-287.

MEYERS, E.M., “Misbruik van recht en wetsontduiking”, Ann.dr.Louvain, 1936-37, 703-725.

NEVENS K., “Schijnzelfstandigen in het offensief: analyse van de toepasselijke regelen inzake bewijs, interpretatie en kwalificatie van de arbeidsovereenkomst”, RW 2004-05, 1201-1213.

RAUWS, W., “De kwalificatie van de arbeidsovereenkomst”, JTT 2006, 93-101.

RAUWS, W., “Misbruik van contractuele rechten: het cassatiearrest van 19 september 1983”,

TBH 1984, 244-265.

RAUWS, W., “Wetsontduiking en de subjectieve wil een dwingende wetsbepaling of een bepa-

ling van openbare orde te omzeilen” (noot onder Cass. 14 november 2005), RW 2007-08, 486-

487.

SAMYN, B., “Het spanningsveld tussen de bewijsmiddelen geschrift en bekentenis” (noot onder Antwerpen 26 oktober 2009), P&B 2011, 34-38.

STIJNS, S., SAMOY, I. en LENAERTS, A., “De rol en de wil van het gedrag van partijen bij de bevrijdende verjaring”, RW 2010-11, 1538-1559.

SWENNEN, J. en VANWYNSBERGHE, M., “Huur van pop-upshops: Nood aan een nieuw ontpopt

huurregime?”, NJW 2016, 234-241.

TRAEST, G., “De nieuwe pachtwet”, TPR 1988, 795-904.

TRAEST, G., “De nieuwe wet op de landpacht”, TPR 1969, http://tpr.be/logging/log-

pdf.php?file=content/1969/1969-495, 495-656.

VAN CROMBRUGGE, S., “Fraus legis of wetsontduiking in het Belgisch fiscaal recht anno

2012”, TRV 2012, vol. 6, 537-562.

VAN DEN BERGH, B., “‘What’s in a name’: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming” (noot onder Cass. 3 september 2010), RW 2011, 566-

569.

110

VAN EECKHOUTTE, W., “‘Gezag’ in de cassatierechtspraak. Een kwestie van bewijs, interpre-tatie en kwalificatie”, NJW 2005, 2-17.

VAN REMOORTEL, F., noot onder Cass. 3 mei 2004, TBBR 2005, 277.

VANHOVE, K., “Erfpacht: meer contractvrijheid dan gedacht!” (noot onder Cass. 30 maart

2006), RW 2006-2007, 679-682.

VANHOVE, K., “De ‘kortetermijnhandelshuur’”, TBO 2016, 396-400.

VAN OMMESLAGHE, P., “Examen de jurisprudence (1974-1982): Les obligations”, RCJB 1986,

33-259.

1.3.3. Bijdragen in verzamelwerken

CORNELIS, L., “Zonder handen zonder tanden: alles over rechtsregelontwijking” in VANSWEE-

VELT, T. en WEYTS, B. (eds.), Actuele ontwikkelingen in het aansprakelijkheidsrecht en verze-

keringsrecht ICAV I, Antwerpen, Intersentia, 2015, 209-268.

DAMBRE, M., “Algemene situering van het handelshuurrecht in het huurrecht”, in DAMBRE, M.

(ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, 1-29.

De Boeck, A., “Oorzaak” in Christiaens, A., Dirix, E., Van Den Bergh, B., Marysse, S., Del

Corral, J., Steennot, R., Van Sinay, T., Saghaert, V., Van Sweevelt, T., Brulez, P., Jansen, S.,

Kornet, N., De Coninck, J., Van Hoof; J., Beyaert, S., Hubeau, B., Nyckees, J., Dambre, M.,

De Smedt, P., Lancksweeerdt, E., Pauwels, A., Vrancken, M., Linders, A., Linders, L., Gotzen,

R., Van Houtte-Van Poppel, V., Kohl, B., Neels, P., Vanderheyde, S., Beeckwee, A., Lamine,

L., Van Houtte, P., Ballon, G., Hoekx, N., Bouckaert, F., Van Loock, S., Samoy, I., Van Quic-

kenborne, M., Portugaels, N., Van Couter, Y., Pauwels, F., Goossens, B., Vanhaute, I., Egger,

J., Blommaert, D., Bonnarens, F., Vannerom, A., Nichels, F., Bellinck, L., Casier, E., Van Ing-

helgem, A., Goffin, T., Snaet, S., Truyen, P., Van Bellinghen, F., Van De Velde, J., Verhees,

W., Vanhove, K., Vanhees, F., Cafmeyer, P., Vercammen-Van Den Vonder, V., Claeys, S.,

Taeymans, M., Jacobs, E., Van Remoortel, F., Verbeke, S., De Cort, F., Libert, H., Bekaert, J.,

De Gryse, E., Heeb, C., Van De Vijver, P., Lemense, N., Cauffman, C., Helsen, F., Jansens, R.,

De Coninck, J., De Boeck, A., Geldhof, W., Hoebeeck, M., Van Oevelen, A., Waelkens, J.,

Baeck, J., Carette, N., Feltkamp, R., Wellekens, E., DeBucquoy, M., Van Ransbeeck, R., De

Weggheleire, J., Goegebuer, A., Debaene, M., Debaene, P., Tavernier, P., Swennen, F., Traest,

M., Van Schoubroeck, C., Meurs, T., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar

met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Verbintenissenrecht, Titel II. Contractenrecht,

https://jura.kluwer.be/secure/documentview.aspx?id=dn14107&bron=doc, 1-31.

DOUTRELIGNE, M. en DEVOS, B., “Het toepassingsgebied van de Pachtwet” in R. GOTZEN (ed.),

De landpacht. Een stand van zaken, Brugge, Die Keure, 2015, 1-33.

GOOSSENS, W., “Duur, opzegging en verlenging van de huurovereenkomst” in DAMBRE, M.,

HUBEAU, B., STIJNS, S. (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 517-

527.

GOOSSENS, W., DAMBRE, M. en HUBEAU, B., “Begripsomschrijving” in DAMBRE, M., HUBEAU,

B. en STIJNS, S. (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, 1-55.

111

HUBEAU, B., “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in HUBEAU, B. (ed.), De woning-

huurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 1-32.

HERBOTS, J., “Over het beleid van de rechter en de wetsontduiking: De creatie van de nieuwe

overeenkomst van bezetting ter bede”, in COUSY, H., DIRIX, E., STIJNS, S., STUYCK, J. en VAN

GERVEN, D. (eds.), Liber Amicorum, Deurne, Kluwer, 2000, 248-280.

MEULEMANS, D., “Voorwoord” in MEULEMANS, D., SNICK, I. en SNICK, M. (eds.), Handboek

bezetting ter bede, Gent, Story Publishers, 2010, 9-11.

PEERAER, F., “Actuele ontwikkelingen inzake de totstandkoming en nietigheid van contracten

en contractuele bedingen” in S. STIJNS (ed.), Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2015,

45- 180.

STOX, Y., “Wetsontduiking en wetsontwijking in het Belgisch sociaal recht. Een analyse en interpretatie van de sociale antimisbruikbepaling” in VAN LIMBERGHEN, G. (ed.), Misbruik- en

fraudebestrijding in het sociaal recht, Mortsel, Intersentia 2015, 13-68.

VANHOVE, K., “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in VAN OEVELEN, A. (ed.), Wo-

ninghuur, Brugge, Die Keure, 2009, 53-72.

VAN OEVELEN, A., “Algemene rechtsbeginselen in het verbintenissen-en contractenrecht” in

VAN HOECKE, M. (ed.), Algemene rechtsbeginselen, Antwerpen, Kluwer,1991, 95-157.

VERBEKE, A.-L., en GLADINEZ, T., “Vijf tendensen in tien jaar Cassatie over aanneming” in TILLEMAN, B. en VERBEKE, A.-L. (eds.), Themis 102- Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die

Keure, 2017, 139-168.

1.3.4. Doctoraten

LENAERTS, A., Fraus omnia corrumpit in het privaatrecht. Autonome rechtsfiguur of miskend

correctiemechanisme?, Brugge, Die Keure, 2013, 516p.

VAN HOECKE, M., De interpretatievrijheid van de rechter, Antwerpen, Kluwer Rechtsweten-

schappen, 1979, 432p.

VANHOVE, K., Handelshuur: een rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwicht, onuitg.

doctoraatsthesis Rechten KU Leuven, 2009, 494p.

WAELKENS, J., De interpretatie van overeenkomsten en eenzijdige rechtshandelingen, Antwer-

pen, Intersentia, 2016, 913p.

112

2. Frankrijk

Wetgeving

Loi n° 2014-626 (FR) 18 juni 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entre-

prises, JO 19 juni 2014, 10.105.

Loi n° 89-462 (FR) 6 juli 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modifica-

tion de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, JO 8 juli 1989, 8.541.

Code rural et de la pêche maritime.

Code de la construction et de l’habitation.

Code de commerce.

Rechtspraak

Cass. (FR) 9 november 2004, AJDI 2005, 386.

Cass. (FR) 19 november 2003, AJDI 2004, 549.

Parijs 27 november 2007, AJDI 2008, 388.

Parijs 5 april 2002, AJDI 2002, 766.

Parijs 28 januari 2000, AJDI 2000, 344.

Parijs 30 mei 1989, Rec.Dal 1990, 313.

Rechtsleer

BAYARD- HENRY, S., “Requalification d’une convention d’occupation précaire en un bail d’habitation”, AJDI 2003, 853.

DUMONT-LEFRAND, M.P., Bail Commercial, Dalloz, 2009, 518 nrs.

113

3. Verenigd Koninkrijk

Wetgeving

Housing Act 1996.

Agricultural Tenancies Act 1995.

Housing Act 1988.

Rent Act 1977.

Landlord and Tenant Act 1954.

Rechtspraak

House of Lords 10 november 1988, AG Securities v Vaughan,


House of Lords 2 mei 1985, Street v. Mountford,


Court of Appeal 9 november 2005, Clear Channel UK Ltd v. Manchester City Council,


Court of Appeal 17 maart 1988, Antoniades v. Villiers,


Court of Appeal 7 juli 1978, Aldrington Garages Ltd v. Fielder,


Court of Appeal 23 oktober 1967, Abbeyfield (Harpendem) Society Ltd v. Woods,


Court of Appeal 17 januari 1967, Snook v. London & West Riding Investment Ltd,


Court of Appeal 19 december 1951, Errington v. Errington Woods,


High Court of Justice 14 juli 2005, Well Barn Farming Limited v Peter Brynne Backhouse,

Janet Eileen Bachouse, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1.

High Court of Justice 4 maart 1992, London Borough of Camden v Shortlife Community

Housing et al, https://login.westlaw.co.uk/maf/wluk/app/tocectory?sp=ukunighent-1.

114

Rechtsleer

BRIGHT, S., “Avoiding tenancy legislation: sham and contracting out revisited”, CLJ 2002, 146-

158.

BRIGHT, S., “Street v. Mountford Revisited” in BRIGHT, S. (ed.), Landlord and tenant law: past,

present and future, Oxford, Hart publishing, 2006, http://ssrn.com/abstract=1783787, 1-24.

GARNER, S. en FRITH, A., A practical approach to landlord and tenant, Oxford, Oxford uni-

versity press, 2004, 598p.

HALEY, M., “Licenses of business premises: contract, context and the reach of Street v.

Moutford”, NILQ 2013, http://heinonline.org/HOL/Page?handle=hein.jour-

nals/nilq64&div=36&g_sent=1&casa_to-

ken=H6Tq6Z4N1vwAAAAA:87Nj03opCqzJJ2k8aK72gyNXJVeB1bKcvaT1ZRzT9OKKs30

yvx1kB-MeW_auAyAtl7vXxsIf&collection=journals, 425-442.

HARPUM, C., “Leases, licenses, sharing and shams”, CLJ 1989, http://www.jstor.org/sta-

ble/4507240?seq=1#page_scan_tab_contents, 19-21.

SAWYER, C., “The lease/licence distinction and Street v. Mountford in context” in SMITH, R.,

MURRELL, L. and ROOK, D. (eds.), Conversion course companion for law: core legal princi-

ples and cases for CPE/GDL, Harlow, Pearson Longman, 2008,

https://books.google.be/books?hl=nl&lr=&id=ZSv5XTZytxIC&oi=fnd&pg=PA349&dq=c.+s

awyer+lease+lI-

cence&ots=j4s4qL0pqR&sig=BZRQYgowKQ76Nbaue9dFGQ60CwY#v=onep-

age&q&f=false, 349-354.

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

http://www.tcpdf.org

Bezetting ter bede als (on)benoemde overeen- komst?

Documents

Transcript of Bezetting ter bede als (on)benoemde overeen- komst?