Beoordeling pilot ‘Menukaart Wonen Lichtenvoorde en Groenlo' · 2020-06-08 · Bij de beoordeling...

Beoordeling pilot ‘Menukaart Wonen

Lichtenvoorde en Groenlo’

Beoordelingsdocument initiatieven mei 2020

Pagina i

Inhoudsopgave

1. Inleiding______________________________________________________________ 2

1.1 Aanleiding ____________________________________________________________ 2

1.2 Aanpak beoordeling initiatieven __________________________________________ 2

1.3 Overzichting initiatieven ________________________________________________ 3

2. Advies en samenvatting _________________________________________________ 4

3. Beoordeling inbreidingslocaties ___________________________________________ 7

4. Beoordeling herbestemming panden _____________________________________ 19

5. Vervolgtraject ________________________________________________________ 30

5.1 Uitwerken verbeteren initiatieven ________________________________________ 30

5.2 Procedure en tijdpad __________________________________________________ 30

6. Bijlage ______________________________________________________________ 32

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het aantal huishoudens in de gemeente Oost Gelre blijft de komende jaren groeien. Het is belangrijk dat deze huishoudens een passende woning kunnen vinden. Op basis van het rapport ‘Woningbouwbehoefte Oost Gelre’ heeft de raad op 17 september 2019 een woningbehoefte van +560 woningen voor de periode 2018-2025 als uitgangspunt genomen (met daarbij een bandbreedte tussen de 460 en 660 woningen). In dezelfde vergadering zijn ook de ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ vastgesteld en is ingestemd met de aanpassing van een aantal passages van de regionale woonagenda. Hiermee zijn de kaders gesteld om te bouwen naar behoefte.

Deze besluiten hebben ervoor gezorgd dat er ruimte kwam voor extra nieuwbouw. Naast de bestaande projecten die al in de planning zitten is het gewenst om met uitzondering van Zwolle in alle kernen meer woningen te realiseren. Voor Lichtenvoorde betekent dit een opgave van 70 extra woningen en voor Groenlo 20 woningen in de periode tot 2025. Voor Lichtenvoorde en Groenlo wordt een pilot gehanteerd om aan de hand van een menukaart woningbouwplannen kwalitatief te beoordelen op verschillende aspecten. Deze menukaart en werkwijze is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2019. Voor Lichtenvoorde gaan we in de eerste tranche uit van ca. 25 woningen, en ca.10 woningen voor Groenlo. Initiatiefnemers zijn uitgenodigd om plannen in te dienen voor deze pilot. Het restant van de behoefte tot 2025 kan in een volgende tranche worden ingevuld. Daarnaast kan een deel van de behoefte worden gerealiseerd door ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed.

1.2 Aanpak beoordeling initiatieven De menukaart bestaat uit de volgende gangen:

1. de eerste gang: vooraf een goed gesprek 2. de tweede gang: de juiste locaties 3. de derde gang: de juiste kwaliteit 4. de vierde gang: weging kwaliteiten

Hieronder wordt de inhoud van de verschillende gangen kort toegelicht.

1. de eerste gang: vooraf een goed gesprek Deze gang bestond uit een gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer. Deze verkennende gesprekken vonden plaats op vrijdag 7 februari 2020. In totaal is gesproken over 21 bouwplannen. In dit gesprek is gesproken over de mogelijkheden om een pand of locatie te transfomreren naar woningbouw. Vragen die we samen verkend hebben zijn:

a) welke mogelijkheden biedt het huidige bestemmingsplan? b) sluit het idee in hoofdlijnen aan op de ‘Menukaart Wonen’? c) welke kansen en/of beperkingen zijn er voor het initiatief?

2. de tweede gang: de juiste locaties Tot en met 28 februari 2020 hebben de initiatiefnemer de gelegenheid gekregen om hun plan in te dienen. In totaal zijn 16 bouwplannen ingediend, 14 uit de verkennende gesprekken en 2 nieuwe plannen. Zowel in Groenlo als in Lichtenvoorde gaat het in totaal om 8 bouwplannen. Een overzicht hiervan is te lezen in de volgende paragraaf. De insteek van de tweede stap is er op gericht om te bouwen op plekken die er toe doen. Voor de juiste locaties zjn de volgende eisen gesteld:

1. de locatie ligt in het historische centrumgebied of gemengd woongebied; 2. de locatie heeft een bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijke (of vergelijkbaar)

bestemming; 3. de locatie beschikt over aanwezige legale bebouwing.

3

3. de derde gang: de juiste kwaliteit Hoofdlijn van deze gang is gericht op het concreet en objectief in beeld brengen van de kwaliteit van plannen. In totaal zijn er 11 ingrediënten benoemd. Voor elk ingrediënt kunnen scores worden bepaald met een 1 (onvoldoende) tot en met 5 (zeer goed).

4. de vierde gang: weging kwaliteiten Op basis van de kwalitatieve criteria worden de individuele kwaliteiten van een woonplan in beeld gebracht. Dit gebeurt middels een integrale afweging waarbij verschillende vakdisciplines de kwaliteiten van de bouwplannen in beeld brengen. De uitkomsten van de kwaliteitsscores geven een goede indruk van de individuele kwaliteiten van een woonplan. In totaal kunnen er maximaal 55 punten behaald worden. Waarbij elke ster 11 punten waard is. De projecten die 4 of 5 sterren scoren zijn de zeer wenselijk projecten. De projecten die 3 punten scoren zitten op het kantelpunt. Het hangt dan sterk af van de kwantitatieve ruimte of deze doorgang kunnen vinden. De meeste prioriteit ligt in ieder geval bij de 4 of 5 sterren locaties. De projecten die 1 of 2 ster scoren voldoen niet. Met de initiatiefnemers kan gekeken worden welke mogelijkheden er zijn om het plan op positieve wijze aan te passen. Dit leidt tot een viertal richtingen:

a) plannen die beschikken over veel kwaliteit, waar veel behoefte naar is; b) plannen die over onvoldoende kwaliteit beschikken, waar veel behoefte naar is; c) plannen die beschikken over veel kwaliteit, waar weinig behoefte naar is; d) plannen die over onvoldoende kwaliteit beschikken, waar weinig behoefte naar is;

1.3 Overzichting initiatieven In de eerste tranche van de menukaart zijn 16 initiatieven ingediend voor in totaal 81 woningen. Indien we de ingediende plannen afzetten tegen de informative uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) dan zou dit een toename van 74 woningen betekenen waarvan 52 in Groenlo en 22 in Lichtenvoorde. In de onderstaande tabellen is een overzicht van de initiatieven met de aantallen weergegeven. Er is onderscheid gemaakt tussen inbreidingslocaties en herbestemming van panden.

INBREIDINGS-LOCATIES

LOCATIEGEGEVENS WOONEENHEDEN nr. adres plaats bruto volgens plan netto volgens BAG

1 Marhulzenweg 29 Groenlo +11 +11 2 Papendijk 11 Groenlo +6 +6 3 Oranjestraat 11 Groenlo +2 +2 4 Ruurloseweg 12 Groenlo +4 +3 5 Lepelstraat 3 Groenlo +9 +9 6 Rapenburgsestraat 28 Lichtenvoorde +3 +2 7 De Wheme 2a Groenlo +18 +18 8 Aaltenseweg 97 Lichtenvoorde +4 +3

HERBESTEMMING (WINKEL)PANDEN

LOCATIEGEGEVENS WOONEENHEDEN nr. adres plaats bruto volgens plan netto volgens BAG

9 Barakkenplaats 7 Groenlo +1 +1 10 Kevelderstraat 22 en 24 Groenlo +2 +2 11 Rentenierstraat 5 Lichtenvoorde +6 +4 12 Rentenierstraat 36 Lichtenvoorde +2 +2 13 Rentenierstraat 21 Lichtenvoorde +2 +2 14 Rentenierstraat 1 Lichtenvoorde +1 +1 15 Beenengang 8 en 12 Lichtenvoorde +6 +5 16 Broekboomstraat 13 Lichtenvoorde +4 +3

4

Verdeling per kern:

bruto 81 woningen: waarvan 53 Groenlo, 28 Lichtenvoorde netto 74 woningen: waarvan 52 Groenlo, 22 Lichtenvoorde

2. Advies en samenvatting Ingediende plannen versus behoefte De publicatie van de menukaart heeft een groot aantal plannen opgeleverd. Bij aanvang is aangeven dat de behoefte in Lichtenvoorde aanzienlijk hoger is dan in Groenlo. Als gekeken wordt na de woningaantallen in de verschillende initiatieven dan komt dit niet terug in de ingediende plannen. Zo zijn er voor Groenlo plannen ingediend 9, 11 en 18 eenheden terwijl de twee grootste plannen in Lichtenvoorde elk bestaan uit 6 eenheden (netto 4 en 5 eenheden). Ook als het totaal aantal ingediende woningen voor beide kernen worden afgezet tegen het voor deze tranche van de menukaart beoogde aantal te realiseren wonigen zijn de verschillen groot. In Lichtenvoorde was beoogd in deze tranche medewerking te verlenen aan het toevoegen van 25 woningen. Als alle ingediende plannen voor Lichtenvoorde ongewijzigd gerealiseerd worden dan zijn dit slechts 22 woningen. Voor Groenlo was beoogd om medewerking te verlenen aan 10 woningen. Een optelsom van de ingediende plannen komt echter op een toevoeging van 52 woningen. Bij de beoordeling van de plannen is het voorgaande meegewogen. Voor Lichtenvoorde geldt dat voor alle ingediende plannen is bekeken of er een kwaliteitsslag kan worden gemaakt om tot een goed scorend plan te komen. Voor Groenlo is dit beperkt tot de locaties waar in de huidige situatie reeds sprake is van een knelpunt ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, milieu en/of leefbaarheid. In die gevallen was het oordeel dat woningbouw (in een beperkt aantal) de enige reële vervolgfunctie is. Dit sluit aan bij de onderstaande afbeelding.

5

Score van de plannen De plannen zijn op verschillende aspecten beoordeeld en voorzien van een score. Dit is weergegeven in de volgende tabel. Voor een volledige tabel met alle scores wordt verwezen naar de bijlage.

Plannaam Score Sterren Conclusie Grondhouding

Marhulzenweg 29 Groenlo 42 3,8 goed Ja, graag Barakkenplaats 7 Groenlo 38 3,5 goed Ja, graag Broekboomstraat 13 Lichtenvoorde 37 3,4 voldoende Ja, mits Rentenierstraat 5 Lichtenvoorde 35 3,2 voldoende Ja, mits Kevelderstraat 22 en 24 Groenlo 33 3,0 voldoende Ja, mits Rentenierstraat 1 Lichtenvoorde 27 2,5 voldoende Ja, mits Ruurloseweg 12 Groenlo 28 2,5 voldoende Ja, onder voorwaarden Aaltenseweg 97 Lichtenvoorde 28 2,5 voldoende Ja, onder voorwaarden Rentenierstraat 36 Lichtenvoorde 26 2,4 matig Ja, onder voorwaarden Rentenierstraat 21 Lichtenvoorde 26 2,4 matig Ja, onder voorwaarden Rapenburgsestraat 28 Lichtenvoorde 25 2,3 matig Ja, onder voorwaarden Oranjestraat 11 Groenlo 25 2,3 matig Ja, onder voorwaarden Lepelstraat 3 Groenlo 26 2,4 matig Nee, in gesprek De Wheme 2a Groenlo 24 2,5 matig Nee, in gesprek Papendijk 11 Groenlo 23 2,1 matig Nee Beenengang 8/12 Lichtenvoorde 15 1,4 onvoldoende Nee

Toelichting op de grondhouding “Ja, graag” De plannen met de grondhouding “Ja, graag” voorzien in een behoefte, scoren goed op kwaliteit en waren voldoende uitgewerkt om een goede beoordeling te maken. Voor deze plannen geldt dat het college een positief principebesluit neemt. Het plan kan verder worden uitgewerkt waarbij op onderdelen de haalbaarheid verder moet worden uitgezocht. Indien de conclusies van de haalbaarheidsonderzoeken positief zijn en het plan is uitgewerkt wordt een planologische procedure gestart. Op basis van die score komt een tweetal plannen direct in aanmerking om gerealiseerd te worden. Dit is een plan aan de Marhulzenweg in Groenlo voor 11 grondgebonden woningen en een plan voor een appartement in een historisch waardevol gebouw aan de Barakkenplaats 7 in Groenlo.

Toelichting op de grondhouding “Ja, mits” Voor een aantal plannen geldt de grondhouding “Ja, mits”. Deze plannen zijn zeer kansrijk maar op onderdelen kan er nog wat verbeterd worden. Ook voor deze plannen neemt het college een positief principebesluit. Bij de uitwerking van de plannen en het onderbouwen van de haalbaarheid moet wel invulling gegeven worden aan de mits. Vaak zal dit gaan op een geringe aanpassing van het plan. Dit komt terug bij het verlenen van de vergunning of het vaststellen van het plan. Met de initiatiefnemers van de plannen voor de Kevelderstraat 22 en 24, Rentenierstraat 5, Rentenierstraat 1 en Broekboomstraat 13 gaan we in overleg om hier invulling aan te geven.

Toelichting op de grondhouding “Ja, onder voorwaarden” Voor een aantal plannen wil het college onder voorwaarden medewerking verlenen. Dit zijn plannen en/of locaties die voorzien in een behoefte maar die kwalitatief minder goed scoren. Ook betreft het locaties waar herontwikkeling wenselijk is. Voor een aantal van deze plannen geldt dat ze

6

onvoldoende zijn uitgewerkt om goed te kunnen beoordelen. De initiatiefnemers wordt de mogelijkheid geboden om de plannen beter uit te werken en de kwaliteit te verbeteren. Het gaat daarbij om de plannen voor de Oranjestraat 11, Ruurloseweg 12, Aaltenseweg 97, Renenierstraat 36 en Rentenierstraat 2. Ook ten aanzien van de Rapenburgsestraat 28 in Lichtenvoorde wordt voorgesteld om in een gesprek te gaan over een gewijzigde invulling van de locatie. Medewerking aan deze plannen staat nog niet vast. Het college neemt een principebesluit zodra de aangepaste plannen zijn ingediend.

Toelichting op de grondhouding “Nee, in gesprek” Deze grondhouding is van toepassing op kansrijke locaties waar zowel de kwaliteit van het plan onvoldoende is en het beoogde woningbouwprogramma niet past bij de vastgestelde behoefte. Voor deze plannen volgt een negatief principebesluit maar wordt een opening geboden om met elkaar in gesprek te gaan over de ruimtelijke en functionele ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie. Voor een tweetal locaties in Groenlo geldt deze grondhouding. De voorkeur gaat daarbij uit naar een ander, wellicht kleiner, programma. Dit zijn de locaties Lepelstraat 3 en De Wheme 2a.

Toelichting op de grondhouding “Nee” Voor een aantal locaties en plannen wordt geen mogelijkheid gezien om mee te werken. Dit is van toepassing op plannen op locaties die slecht scoren en waar onvoldoende mogelijkheden worden gezien om tot een kwalitatief goede ontwikkeling te komen die voorziet in de behoefte. Voor de Papendijk 11 in Groenlo geldt dat er geen mogelijkheden worden gezien voor woningbouw. Dit plan beschikt over onvoldoende kwaliteit en tegelijkertijd is in Groenlo een beperkte behoefte in relatie tot de hoeveelheid ingediende plannen. De locatie kent op dit moment geen ruimtelijk knelpunt, mede daardoor is de voorkeur om de locatie te behouden zoals het nu is. Ook voor het plan aan de Beenengang 8/12 in Lichtenvoorde wordt geen mogelijkheid gezien om medewerking te verlenen. Dit plan voldoet op nagenoeg alle onderdelen niet aan gestelde criteria zoals opgenomen in de menukaart. De voorgestelde ontwikkeling is dusdanige overvraging van de plek dat geen medewerking wordt verleend. In het volgende hoofdstuk is de beoordeling voor inbreidingslocaties uitgewerkt. In het daaropvolgende hoofdstuk is de beoordeling voor de plannen voor herbestemming te lezen.

Eerste indruk opbrengst van de pilot en aanvullende acties Indien alle plannen die kunnen rekenen op een positieve grondhouding tot uitvoering komen met de huidige woningaantallen dan komt het totaal in Groenlo op 19 woningen en in Lichtenvoorde op 15 woningen. Op basis van de vastgestelde woningbehoefte tot 2025 is er ruimte om aan 19 woningen medewerking te verlenen. Dit betekent echter wel dat er op basis van deze behoefte geen ruimte is voor een volgende tranche voor de menukaart in Groenlo. Voor Lichtenvoorde is het aantal woningen aanzienlijk lager dan de 25 die was beoogd. Het ligt dan ook ook voor de hand om in Lichtenvoorde snel in te zetten op een volgende tranche voor de menukaart. De afgelopen jaren is met een aantal ontwikkelende partijen en grondeigenaren in Lichtenvoorde gesproken over kansrijke locaties voor transformatie naar wonen. Vooruitlopend op een volgende tranche van de menukaart worden deze actief benaderd om te achterhalen waarom niet is deelgenomen aan de eerste tranche en eventueel uitgenodigd om dit alsnog te doen. Daarnaast wordt in Lichtenvoorde ingezet op de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. De verwachting is dat er in de tweede helft van 2020 een globale visie en strategie voor deze locaties kan worden afgerond.

7

3. Beoordeling inbreidingslocaties 3.1 Marhulzenweg 29 Groenlo 3.1.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het herbestemmen van het voormalig terrein van de Groenlose Meubel Industrie aan de Marhulzenweg. Het terrein is gelegen middenin een woonwijk met een bedrijfsbestemming. Het plan voorziet in de sloop van de bedrijfsbebouwing waarna 10 twee-onder-één-kap woningen op het achterterrein worden gerealiseerd en 1 vrijstaande woning in het lint langs de Marhulzenweg.

3.1.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in de bebouwde kom, met gebiedsaanduiding ‘historische centrumgebieden’. Rond de bedrijfslocatie liggen woningen. Het perceel heeft een oppervlakte van 4.931 m2. De bebouwing op de locatie is legaal aanwezig. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit De locatie krijgt een nieuwe invulling waarbij is gekozen voor een ruime opzet met voldoende ruimte voor groen en parkeren. Aan de zijde van de Marhulzenweg wordt het lint met vrijstaande woonbebouwing afgerond. Met dit plan word teen aanzienlijke hoeveelheid verouderde bedrijfsbebouwing gesloopt. Hierdoor verbeterd niet alleen de beeldkwaliteit maar wordt ook (ter plaate toegestane) bedrijvigheid die hinder kan opleveren voor omwonenden beëindigd. Door de bouwhoogte van de woningen op het achterterrein laag te houden en de woningen in het groen te realiseren onstaant een goede overgang naar de buurpercelen waarbij rekening wordt gehouden met de privacy van de omliggende woningen. Toekomstige bewoners krijgen ruimte om mee te denken en een bijdrage te leveren aan de openbare ruimte. Doordat de meeste woningen alleen via een insteekweg zijn te bereiken is het plan helaas beperkt beleefbaar voor niet-bewoners. De ontwikkeling is voorgelegd aan de Omgevingsdient. De Wet geluidhinder onderdelen industrielawaai en verkeerslawaai blijken van toepassing. De geplande woningbouwlocatie ligt binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein en van wegen. Om die reden is akoestisch onderzoek nodig.

8

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 11 koopwoningen: 10 twee-onder-één-kapwoningen en 1 vrijstaande woning. Dit is meer dan de helft van de berekende behoefte van Groenlo tot 2025. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een onroerend goed B.V. uit Eibergen. De woningen zijn volledig levensloopbestendig, energieneutraal, de- en remontabel. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben voldoende woonkwaliteit o.a door de ruime opzet van het wijkje.

3.1.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 42 punten, en heeft daarmee 3,8 sterren en is daarmee ‘goed ’. Om de haalbaarheid aan te tonen is in ieder geval een akoestisch onderzoek noodzakelijk.

3.1.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over veel, waardoor medewerking gewenst is. De kwantitatieve ruimte in Groenlo is beperkt in Groenlo, zeker gezien de hoeveelheid ingediende plannen. Dessalniettemin is herontwikkeling van deze plek een unieke mogelijkheid, waardoor er geadviseerd om medewerking te verlenen aan het plan.

3.2 Papendijk 11 Groenlo 3.2.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het herbestemmen van een oude schuur in een groene hoek aan de Buitenschans, Papendijk en Tramstraat, tegenover het Gezondheidscentrum ‘Den Papendiek’. Het terrein is gelegen middenin een woonwijk met een groene uitstraling. Het plan voorziet in de bouw van 6 seniorenwoningen.

9

3.2.2 Beoordeling initiatief Locatie Het betreft een locatie met een open en groen karakter en wordt omgegeven door meer stedelijke functies zoals wonen en bedrijvigheid. Het perceel ligt in een woonwijk en heeft een woonbestemming. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.757 m2. De locatie beschikt over reeds aanwezige legale bebouwing. Locaties met bestaande woonpercelen zijn in beginsel uitgesloten in de menukaart. De locatie voldoet in beginsel daarom niet aan de locatievereiste. Echter omdat er sprake is van bestaande bebouwing, die als wonen in gebruik is, is de voorliggende locatie toch meegenomen in de kwalitatieve beoordeling.

Kwaliteit De locatie bestaat uit een perceel met een groene invulling en enkele bijgebouwen. Het betreft een groengebied in een verder stedelijke omgeving. Ten opzichte van de huidige situatie neemt de oppervlakte aan bebouwing aanmerkelijk toe. De nieuw te bouwen woningen worden georiënteerd op de Papendijk en de Tramstraat. Hierdoor onstaat er vanaf de Buitenschans een achterkant situatie. Alhoewel het een groengebied is dat in priveigendom is heeft het wel een ruimtelijke meerwaarde binnen de woonwijk. In deze tijd waarin er meer aandacht is voor klimaatadaptatie wordt veel waarde gehecht aan groen in de woonomgeving. Om dit plan te kunnen realiseren moeten echter juist bestaande bomen worden gekapt. Het plan levert onvoldoende kwaliteitswinst en gaat ten koste van bestaand groen. In het verzoek worden er relatief veel woningen gerealiseerd, terwijl er geen ruimtelijk knelpunt opgelost wordt. In ogenschouw wordt hierbij ook genomen dat er Groenlo diverse plannen zijn ingediend die een behoorlijk knelpunt oplossen. Medewerking is kwalitatief oogpunt niet wenselijk.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 6 koopwoningen in een rij van 4 en 2 woningen. De woningen hebben als doelgroep ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap, maar in overleg met de toekomstige bewoners wordt het plan verder ontwikkeld. Het initiatief ligt bij de grondeigenaren uit Groenlo. De woningen zijn volledig levensloopbestendig en energieneutraal is het uitgangspunt. Het betreft geen bijzondere woonvorm.

3.2.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 23 punten, en heeft daarmee 2,1 sterren en is daarmee ‘matig’. Het plan scoort vooral niet goed, doordat er feitelijk geen sprake is van herontwikkeling waarbij een fabriekslocatie wordt getransformeerd naar woningbouw (zoals bij de Marhulzenweg).

3.2.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over onvoldoende kwaliteit en tegelijkertijd is in Groenlo een beperkte behoefte in relatie tot de hoeveelheid woningen in de ingediende plannen. De locatie kent op dit moment geen ruimtelijk knelpunt, mede daardoor is de voorkeur om de locatie te behouden zoals het nu is. Wij zetten in op locaties waar meer ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen is.

10

3.3 Oranjestraat 11 Groenlo 3.3.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het herbestemmen van de winkelruimte en werkplaats van vereniging St. Vincentius. Het terrein is gelegen middenin een woonwijk. Het plan voorziet in de bouw van 2 geschakelde woningen.

3.3.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in een woonstraat binnen de bebouwde kom. Het perceel met een oppervlakte van 965 m2 is in gebruik voor een kringloopwinkel. Deze winkel vestigt zich binnen afzienbare termijn op een andere locatie. Op grond van het bestemmingsplan is uitsluitend een kringloopwinkel toegestaan. Op basis van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Vincentius verplaatst haar activiteiten naar een nieuwe locatie aan de Ruurloseweg. De mogelijkheden voor hergebruik zijn gezien de specifieke bestemming en de ligging in een woonstraat zeer beperkt. Sloop en herontwikkeling voor wonen ligt hier zeer voor de hand en is ook passend. Invulling met een andere functie is hier moeilijk voorstelbaar.Het perceel aan de Oranjestraat is smal en diep. Het is in die zin een lasting te ontwikkelen perceel. De bestaande bebouwing is gelegen op het achterterrein. Hierdoor is er sprake van een opening in het bebouwingslint van de Oranjestraat. Met dit nieuwe plan krijgt het lint aan de Oranjestraat een invulling. Dit is positief. Door de beperkte perceelsbreedte is er gekozen voor twee woningen die relatief smal zijn. Daarnaast past een bebouwing met een kap beter in het straatbeeld. Kortom de kwaliteit van het plan nog wel verbeterd worden, echter wij zien wel mogelijkheden om het plan met enkele aanpassingen (te) laten verbeteren.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 2 koopwoningen: 2 geschakelde woningen. De woningen hebben als doelgroep ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaren uit Groenlo. De woningen zijn deels levensloopbestendig, energieneutraal is het uitgangspunt. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben een matige woonkwaliteit.

11

3.3.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 25 punten, en heeft daarmee 2,3 sterren en is daarmee ‘matig’.

3.3.4 Advies en aanbeveling Het is een passende locatie om over te gaan tot woningbouw, waardoor in relatie tot de verplaatsing van de kringloop een ruimtelijke knelpunt opgelost kan worden. Het plan in huidige moet kwalitatief wel verbeterd worden, maar wij zien hiervoor goede mogelijkheden. Medewerking is mogelijk, mits het plan kwalitatief verbeterd wordt.

3.4 Ruurloseweg 12 Groenlo 3.4.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het transformeren van een schoenwinkel met werkplaats en woning. Het terrein is gelegen middenin een woonwijk met een detailhandelsbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 4 woningen.

3.4.2 Beoordeling initiatief Locatie Het idee sluit in hoofdlijnen aan op de Menukaart Wonen en voldoet aan alle voorwaarden. De locatie ligt in de bebouwde kom aan één van de invalswegen naar het centrum, een zichtroute. Op grond van het bestemmingsplan is ter plaatse detailhandel mogelijk. Het perceel heeft een oppervlakte van 892 m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in de beëindiging van detailhandel buiten het centrum. Het gemeentelijk beleid is gericht op concentratie van detailhandel in het cetrum. Dit is dan ook positief. De woonbebouwing in de omgeving bestaat uit grondgebonden woningen. Dit past hier beter dan een ontwikkeling met appartementen. Het gebouw is formeel vormgegeven. Een niet-symetrische uitwerking van het bouwplan past beter in het straatbeeld. Het plan voorziet in enkele parkeerplaatsen op eigen terrein. De ontsluiting van deze parkeerplaatsen via de Oranjestraat is onlogisch voor bezoekers en heeft niet de

12

voorkeur. In het plan is geen ruimte voor vesterking van stedelijk groen. Positief van het plan is dat een winkelfunctie wordt getransformeerd tot woningbouw. Dit past beleidsmatig goed.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 4 koopwoningen: 2 grongebonden appartementen en 2 appartementen daarboven. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte.. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar uit Groenlo. Twee woningen zijn levensloopbestendig. Er is geen sprake van energieneutraal bouwen of een bijzondere woonvorm. De woningen hebben een goede woonkwaliteit.

3.4.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 28 punten, en heeft daarmee 2,5 sterren en is daarmee net een voldoende’.

3.4.4 Advies en aanbeveling De herontwikkeling aan belangrijke invalsweg naar het centrum toe is positief. De kwaliteit van het plan moet nog verbeterd worden. De herbestemming van een winkelpand, buiten het centrum, vinden wij dusdanig positief, dat ingezet wordt op medewerking onder voorwaarden. We gaan in overleg om de kwaliteit te verbeteren.

3.5 Lepelstraat 3 Groenlo 3.5.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het herbestemmen van de Pauw Activiteiten. Het pand is gelegen in het centrum binnen de grachten met een horecabestemming. Het plan voorziet in de bouw van 9 appartementen.

13

3.5.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in het historische centrum van Groenlo. In de omgeving zijn hoofdzakelijk panden gelegen met een woonfunctie. Het pand zelf heeft echter een (zware) horecafunctie. Het perceel heeft een oppervlakte van 292m2. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en het oprichten van een appartementengebouw. De bestaande bebouwing is verouderd. De gevels hebben onvoldoende uitstraling en zijn op de verdieping gesloten. Herontwikkeling is op deze locatie ruimtelijke wenselijk. Het is wenselijk dat de nieuwe bebouwing aan de Kerkstraat meer pandsgewijs wordt vormgegeven. Dit kan door bijvoorbeeld de middelste woning een lagere gootlijn te geven. Er is geen ruimte voor verbetering stedelijk groen. Op zich is herontwikkeling op deze plek denkbaar. Echter het programma is stedenbouwkundig te fors naar de omgeving. Er wordt onder andere een overgang voorgesteld van appartementen in 3 lagen (wonen onder kap) naar 1 laags grondgebonden woningen. Vanuit programma Stad Groenlo is het wenselijk dat een meer historiserend straatbeeld wordt nagestreeft. Op deze plek stond ooit een fraai pand, ons inziens is gemiste kans om dit niet op een (eigentijdse) meer in straatbeeld terug te brengen. Daarnaast is er geen ruimte voor parkeren op eigen terrein en geen mogelijkheid dit in de nabijheid elders op te lossen.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 9 koopwoningen: 3 grondgebonden appartementen en 6 appartementen daarboven. Met bijna 10 woningen is dit de helft van de berekende behoefte van Groenlo tot 2025. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij eigenaar uit Groenlo. De woningen zijn volledig levensloopbestendig, maar niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben voldoende woonkwaliteit. Wel wordt er gewoond onder de kap, hetgeen minder wenselijk is.

3.5.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 26 punten, en heeft daarmee 2,4 sterren en scoort daarmee matig.

3.5.4 Advies en aanbeveling De beoogde invulling is op dit moment programmatisch een overvraging van de plek. In Groenlo is er gezien de behoefte een fors aanbod van andere plannen in relatie tot de behoefte. Dit plan zou in de huidige vorm een te fors gedeelte van die behoefte invullen, waardoor er geadviseerd wordt om geen medewerking te verlenen. Wel voorgesteld om in gesprek te gaan met de eigenaren over een invulling van de plek. Een denkwijze hierbij zou zijn om minder appartementen of geschakelde stadswoningen te realiseren 2 twee-onder-1-kapwoningen te realiseren. Dit zou dit plan haalbaar kunnen maken.

14

3.6 Rapenburgsestraat 28 Lichtenvoorde 3.6.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft de sloop-nieuwbouw van een bebouwing met kantoor op de begane grond met daarboven een woning. Het terrein is gelegen in het centrum en kernwinkelgebied van Lichtenvoorde met een centrumbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 2 appartementen en 1 grondgebonden woning.

3.6.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in een van de belangrijkste winkelstraten van Lichtenvoorde. Het perceel heeft een oppervlakte van 673 m2 en op grond van het bestemmingsplan zijn diverse centrumfuncties mogelijk. Het perceel grenst zowel aan de Rapenburgsestraat als aan de Bleekwal aan openbaar gebied. De aangrenzende panden aan de Rapenburgsestraat kenmerken zich ook door detailhandel en commerciële functies op de begane grond met daarboven woonfuncties. Aan de overzijde van de Rapenburgsestraat staat de Sint Bonifatiuskerk met pastorie. De aanwezige bebouwing is legal aanwezig. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een tweetal appartementen boven de bestaande centrumfunctie aan de Rapenburgsestraat en een grondgebonden woning aan de Bleekwal. Om in de eigen parkeerbehoefte te kunnen voorzien worden tussen de woning en de appartementen een zestal parkeerplaatsen gerealiseerd. De ontsluiting van en de parkeerplaatsen zelf gaan ten koste van de buitenruimte bij de vrijstaande woning. Gelet op (de mogelijkheden van) de huidige gevel aan de Rapenburgsestraat draagt sloop en nieuwbouw niet bij aan een kwalitatieve verbetering van het straatbeeld. De nieuwbouw aan de Rapenburgsestraat heeft een te hoge goot- en bouwhooge in relatie tot de aangrenzende panden. Daarnaast heeft de gevelindeling een te verticaal karakter. De bestaande bebouwing is volledig georienteerd op de Rapenburgsestraat. Dit geldt ook voor de aangrenzende percelen. De grondgebonden woning die is ingetekend aan de Bleekwal komt hierdoor geïsoleerd te liggen van andere woningen. Daarnaast heeft de woning voor een vrijstaande woning

15

nauwelijks buitenruimte. Tenslotte worden door de bouw van de vrijstaande woning de parkeerplaatsen op het middenterrein moeilijker bereikbaar.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 3 koopwoningen: 2 appartementen en 1 grondgebonden seniorenwoning. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar uit Lichtenvoorde. Alleen de woning aan de Bleekwal is levensloopbestendig. De bedoeling is om dit project uit te voeren als een pilot met een hoog circulair karakter, maar zijn niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben matige woonkwaliteit, onder andere door het ontbreken van voldoende buitenruimte.


3.6.4 Advies en aanbeveling Het plan beschikt in de huidige vorm nog niet over voldoende kwaliteit. Wel is er in Lichtenvoorde veel behoefte, zeker in relatie tot het gegeven dat er relatief weinig plannen zijn ingediend. Een herontwikkeling is denkbaar als de ontwikkeling past in het straatbeeld en het plan substantieel wordt aangepast. De eindconclusie is om geen medewerking te verlenen in de huidige vorm, maar wel in overleg te gaan om de kwaliteit te verbeteren en het plan aan te passen, zodat het plan positief gaat scoren op zowel kwaliteit als behoefte. De woning aan de Bleekwal is een overvraging van de locatie en een onlogische ontwikkeling. Een denkwijze hierbij zou zijn om grotere appartementen te realiseren. Hierdoor zou dit plan beter kunnen scoren op groen en parkeren.

3.7 De Wheme 2a Groenlo 3.7.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het herbestemmen van een leegstaand voormalig zorggebouw. Het pand is gelegen in het centrum binnen de grachten met een maatschappelijke bestemming. Het plan voorziet in de bouw van 18 appartementen.

16

3.7.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in de bebouwde kom in het historisch centrumgebied van Groenlo. Het perceel heeft een maatschappelijke bestemming waarbinnen gebruik ten behoeve van gezondheidszorg is toegestaan. De oppervlakte bedraagt 1.570m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. In de visie voor het centrum van Groenlo komt de locatie in beeld als onderdeel van een bredere ontwikkeling van het gebied rond de Wheme met herontwikkeling van de voormalige Rabobank en het verruimen van de parkeermogelijkheden. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in een verbouwing van een bestaand pand. De gevels worden verbeterd en de kap wordt aangepast waarbij dakramen plaatsmaken voor dakkappellen. Een deel van de bestaande groenstructuur, die onder andere bestaat uit bomen, blijft behouden. Het aantal parkeeerplaatsen voldoet niet aan de parkeernorm. De ontwikkeling past niet binnen de visie voor het centrum van Groenlo. In programma Stad Groenlo is opgenomen dat een uitbreiding van de parkeervoorzieningen wenselijk is op deze plek, waardoor dit plan beleidsmatig minder scoort. Op alle verdiepingen worden in dit plan kleine appartementen gerealiseerd met daarbij wonen in de kap. Hierdoor word er gewoond op een aanzienlijke hoogte tov van de omliggende lage bungalows. Er onstaat inkijk en aantasting van privacy, dit achten wij kwalitatief niet wenselijk. Door het forse programma voldoet het plan ook niet aan de geldende parkeernormen en wordt de parkeerdruk op het Whemeplein nog groter. Terwijl de wens is om dit parkeerterrein juist uit te breiden.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 18 huurwoningen: 9 appartementen en 9 studio’s. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet in een kwalitatieve behoefte. Ten aanzien van de totale behoefte is het aantal echter te groot. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een locale partij uit Groenlo. De woningen zijn volledig levensloopbestendig, maar niet energieneutraal. Het betreft een bijzondere woonvorm waarbij jong en oud gezamenlijk gaan wonen en zorgen. De woningen hebben een matige woonkwaliteit, mede doordat de woningen niet voldoen aan de meegegeven minimale normen voor oppervlakte van appartementen.


3.7.4 Advies en aanbeveling Een herontwikkeling van deze locatie naar woningbouw staat haaks op de visie voor Programma Stad Groenlo. Tegelijkertijd is het wel wenselijk dat de leegstandsproblematiek wordt opgelost . Wel is het huidige programma een overvraging is tov van de plek en de behoefte in Groenlo. Geadviseerd wordt om voor dit gebied (waarbij Rabobank-locatie ook wordt betrokken) een gebiedsontwikkeling/visie wordt opgestart. Deze locatie zou daarbij betrokken moeten worden. Geadviseerd wordt om het plan in huidige vorm geen medewerking te verlenen.

17

3.8 Aaltenseweg 97 Lichtenvoorde 3.8.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft het invullen van een bestaande locatie in de lintbebouwing langs de Aaltensweg in Lichtenvoorde. Het plan voorziet in de bouw van 2 twee-onder-één-kap woningen en 2 vrijstaande woningen.

3.8.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt aan een invalsweg naar het centrum van Lichtenvoorde. Het terrein is gelegen aan de rand van het bedrijventerrein en momenteel in gebruik voor wonen en het hobbymatig houden van paarden. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.565 m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in een herontwikkeling van een locatie in een bebouwingslint. Het is geen locatie die gelet op het huidige gebruik of ruimtelijke uitstraling noodzaakt tot herontwikkeling. Een verdichting van het bebouwingslint langs de Aaltenseweg is stedenbouwkundig wel denkbaar. Het straatbeeld wordt verbeterd, oa. doordat het zicht op de industriepanden wordt verminderd. Het plan is op dit moment nog niet erg uitgewerkt, dus het geheel verdient nog wel een kwaliteitsslag. Dit plan is voorgelegd aan de Omgevingsdienst. Uit een eerste toets blijkt de voorgenomen ontwikkeling plaats vindt binnen de wettelijke minimumafstanden voor het onderdeel geur van de veehouderij op het adres Aaltenseweg 84. Daarnaast ligt de woningbouwlocatie binnen de voor gemengd gebied gecorrigeerde richtafstand van 30 meter voor het onderdeel geluid van het bedrijf op het adres Mercatorstraat 1. Ook het aspect wegverkeerslawaai vormt een aandachtspunt. Om de haalbaarheid van het plan inzichtelijk te krijgen is dan ook nader overleg en onderzoek noodzakelijk met betrekking tot deze milieuaspecten.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 4 koopwoningen: 2 twee-onder-één-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. De woningen hebben als brede doelgroep door de variatie in woningen. Het plan scoort een

18

voldoende in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar van het grond. De woningen zijn volledig levensloopbestendig, niet energieneutraal, maar er wordt aangegeven dat circulariteit, duurzame inkoop en energiezuinigheid in de uitwerking meer aandacht zullen krijgen. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben voldoende woonkwaliteit.

3.8.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 28 punten, en heeft daarmee 2,5 sterren en is daarmee net een ‘voldoende’.

3.8.4 Advies en aanbeveling Met de voorliggende ont wikkeling wordt geen groot knelpunt opgelost, maar stedenbouwkundig is de ontwikkeling wel passend. De aanvullende bebouwing aan de Aaltenseweg is een logische ontwikkeling. In Lichtenvoorde is er relatief veel behoefte in relatie tot het aantal ingediende plannen, waardoor er geadviseerd wordt om medewerking te verlenen onder voorwaarden, bijvoorbeeld over de verkaveing van het aantal woningen. Wel is het plan op voorhand milieuhygisch nog niet mogelijk. De eigenaar-ontwikkelaar moet nader verkennen of en zo ja op welke wijze de ontwikkeling kan voldoen aan de wettelijke milieunormen. Vanzelfsprekend mogen omliggende functies niet onevenredig in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Medewerking is dus onder voorwaarden mogelijk als blijkt dat de milieuknelputen op een aanvaardebare wijze opgelost kunnen worden en de verkaveling (aantal wooneenheden) bespreekbaar is voor de grondeigenaar.

19

4. Beoordeling herbestemming panden

4.1 Barakkenplaats 7 Groenlo 4.1.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft de restauratie van pand ‘Arink’. Het pand is gelegen in het centrum binnen de grachten met een bedrijfsbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 1 bovenwoning.

4.1.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt aan de rand van het historische centrum van Groenlo. Het betreft een voormalig bedrijfspand in een omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit woningen. Aan de overzijde van de straat ligt echter een hotel. De oppervlakte is 310 m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het gebouw heeft de oorspronkelijke bedrijfsfunctie verloren en er is sprake van achterstallig onderhoud. De huidige staat van de bebouwing draagt bij aan een verrommeling van het straatbeeld. Dit plan voorziet in een renovatie waarbij de oorspronkelijke verschijningsvorm van het gebouw behouden blijft. De gevelindeling aan de straatzijde blijft nagenoeg ongewijzigd en de gevel wordt hersteld. Door een loggia te realiseren in het dak blijft de eenvoudige hoofdvorm behouden en wordt toch een buitenruimte en daglichttoetreding gerealiseerd. Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Door de ontwikkeling wordt het straatbeeld verbeterd en krijgt een oud bedrijfspand een nieuwe bestemming. Dit is positief.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 1 huurwoningen: een bovenwoning als appartement. De woning heeft geen specifieke doelgroep. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar uit Groenlo. De woning is niet levensloopbestendig, maar wel energieneutraal. De woning wordt een uniek woonobject nabij het centrum.

20

4.1.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 38 punten, en heeft daarmee 3,5 sterren en is daarmee ‘goed’.

4.1.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over veel kwaliteit en tegelijkertijd is er veel behoefte. Insteek is om in te zetten op een snelle realisatie. Het is een monumentaal pand wat leeg staat, waarbij met een geringe toevoeging een ongewenste bestemming op die plek wordt weggehaald. Door de ontwikkeling wordt het straatbeeld verbeterd en krijgt een oud bedrijfspand een nieuwe bestemming.

4.2 Kevelderstraat 22 en 24 Groenlo 4.2.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft de invulling van een leegstand nieuwbouwpand aan de Kevelderstraat. Het pand is gelegen in het centrum binnen de grachten met een centrumbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 2 appartementen op de begane grond.

4.2.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in het historische centrum van Groenlo op een hoogdynamische locatie. De oppervlakte van het perceel meet 195 m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing en ter plaatse is detailhandel toegestaand. In de Kevelderstraat bevonden zich van oudsher veel winkels. Binnen het programma Stad Groenlo is ingezet op een ontwikkeling van de Kevelderstraat als horecastraat. De afgelopen jaren is deze ontwikkeling echter niet van de grond gekomen. Op basis van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het bestaande gebouw is recentelijk opgericht in een traditionele stijl die aansluit op de overige bebouwing in de Kevelderstraat. Een houten aanbouw aan de achterzijde is niet wenselijk. Een aanbouw met een steenachtig karakter, gemetseld of stucwerk, heeft de voorkeur. Door het wegvallen van een publieksfunctie in het pand is de historische kelder in de toekomst niet meer voor publiek toegangkelijk hetgeen een nadeel is. Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Oorspronkelijk was het idee om hier in te zetten op daghoreca op de begane grond. In actualisatie van programma

21

Stad Groenlo (2016) is die wens nog steeds uitgesproken, maar is wel de opening geboden naar regulier wonen op het moment dat aangetoond is dat daghoreca geen optie is. De panden hebben langdurig te huur gestaan als horecapand, het ons inziens niet reeel om aan te nemen dat deze panden nog ingevuld worden met horeca (ook in licht van de coronacrisis). Een omzetting naar wonen is ons inziens goed verdedigbaar.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 2 huurwoningen: 2 appartementen op de begane grond. De woningen hebben geen specifieke doelgroep. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar uit Groenlo. De woningen zijn levensloopbestendig, energieneutraal zijn de woningen niet. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben een goede woonkwaliteit omdat ze voldoen aan de minimale vereisten zoals opgenomen in de menukaart.

4.2.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 33 punten, en heeft daarmee 3,0 sterren en is daarmee ‘voldoende’.

4.2.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over veel kwaliteit en tegelijkertijd is de volkshuisvestelijke kwaliteit goed. Insteek is om in te zetten op een snelle realisatie.

4.3 Rentenierstraat 5 Lichtenvoorde 4.3.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft een grondige verbouwing van het pand aan de Rentenierstraat. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een centrumbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 6 appartementen.

22

4.3.2 Beoordeling initiatief Locatie Deze locatie ligt in het centrum van Lichtenvoorde. De Renteniersstraat maakt geen deel uit van het kernwinkelgebied. Het perceel heeft een oppervlakte van 669 m2. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing . Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in een verbouwing van een bestaand winkelpand tot appartementen. In de Rentenierstraat bevond zich veel detailhandel. In het programma Geef Lichtenvoorde kleur is voor deze straat ingezet op een transformatie van winkels naar wonen. De functieverandering van dit pand past binnen deze transformatie. In combinatie met de functieverandering word een gevelverbetering doorgevoerd waarbij de winkelpui verdwijnt. Parkeren kan ook goed opgelost worden. In de menukaart is opgenomen dat wonen onder de kap niet de voorkeur heeft. In de voorliggende situatie blijft de kap als geheel wel voldoende zichtbaar en aangesloten. De dakkapellen overheersen niet, daarnaast is er voldoende leefruimte onder de kap.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 6 woningen: 6 appartementen. De woningen hebben als doelgroep starters en ouderen. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaar. Alleen de woningen op de begane grond hebben een levensloopbestendige karakter. Op het gebied van duurzaamheid wordt niet ingezet op energieneutraal of circulair bouwen. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben een matige woonkwaliteit. Dit is mede ingegeven door het ontbreken van buitenruimte.


4.3.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over voldoende ruimtelijke kwaliteit. Het is een positieve ontwikkeling dat een detailhandelsfunctie verdwijnt in een straat die als een woonstraat is bestemd in de centrumvisie. Gelet op de grote behoefte in Lichtenvoorde, gepaard met weinig ingediende plannen, is medewerking gewenst. Wel moet er nog gekeken worden of de kwaliteit van de appartementen nog verbeterd kan worden.

23

4.4 Rentenierstraat 36 Lichtenvoorde 4.4.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft een verbouwing van het pand aan de Rentenierstraat waar voorheen een uitzendbureau in heeft gezeten. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een dienstverleningbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 2 appartementen op de begane grond.


Kwaliteit Het plan beperkt zich tot een interne verbouwing van de begane grond. De bestaande indeling van de voorgevel blijft ongewijzigd. Deze indeling sluit niet aan op de nieuw functie wonen. De entrees van de appartementen op de begane grond komen aan de zijkant en achterzijde van het gebouw. Met name dit laatste is niet wenselijk. Het indelingsplan van de appartementen laat te wensen over en de en de buitenruimte is beperkt. Vanuit programma Geef Lichtenvoorde Kleur is het wel wenselijk om een omzetting naar wonen mogelijk te maken, want de Rentenierstraat ligt buiten het kernwinkelgebied. De gevel wordt niet gerenoveerd naar een traditionele voorgevel passend bij een woning. Hetgeen een gemiste kans is.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 2 huurwoningen: 2 appartementen. De woningen hebben als doelgroep starters. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een onroerend goed B.V. uit Lichtenvoorde. Beide woningen zijn levensloopbestendig, maar zijn niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen zijn van onvoldoende woonkwaliteit. De appartementen beschikken niet over een hal. De voordeur grenst direct aan een woonvertrek. Daarnaast ontbreekt in beide woningen een volwaardige badkamer en is niet voorzien in een buitenruimte.

24


4.4.4 Advies en aanbeveling Er zijn diverse plannen ingediend voor omzetting van niet wonen naar wonen in de Rentenierstraat. Beleidsmatig past dit heel goed, dit om van de Rentenierstraat primair een woonstraatje te maken en en winkels te concentreren in het kernwinkelgebied. Dit plan verdient in de huidige vorm nog een kwalitatieve verbetering (gevel en indeling), maar gelet op de grote behoefte in Lichenvoorde, gepaard met de weinig ingediende plannen, is medewerking gewenst. Temeer ons ziens het plan met enkele ingrepen flink verbeterd kan worden.

4.5 Rentenierstraat 21 Lichtenvoorde 4.5.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft een verbouwing van het pand aan de Rentenierstraat waar voorheen een uitzendbureau in heeft gezeten. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een


Kwaliteit Het plan beperkt zich tot een interne verbouwing van de begane grond. De bestaande indeling van de voorgevel blijft ongewijzigd. Deze indeling sluit niet aan op de nieuw functie wonen. Het indelingsplan van de appartementen laat te wensen over en de buitenruimte is beperkt. Vanuit programma Geef Lichtenvoorde Kleur is het wel wenselijk om een omzetting naar wonen mogelijk te maken, want de Rentenierstraat ligt buiten het kernwinkelgebied. De gevel wordt niet gerenoveerd, hetgeen een gemiste kans is.

25

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 2 huurwoningen: 2 appartementen. De woningen hebben als doelgroep starters. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een onroerend goed B.V. uit Lichtenvoorde. Beide woningen zijn levensloopbestendig, maar zijn niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben onvoldoende woonkwaliteit, gezien de minimale vereisten zoals opgenomen in de menukaart.


4.5.4 Advies en aanbeveling Er zijn diverse plannen ingediend voor omzetting van niet wonen naar wonen in de Rentenierstraat. Beleidsmatig past dit heel goed, dit om van de Rentenierstraat primair een woonstraatje te maken en en winkels te concentreren in het kernwinkelgebied. Dit plan verdient in de huidige vorm nog een kwalitatieve verbetering (gevel en indeling), maar gelet op de grote behoefte in Lichenvoorde, gepaard met de weinig ingediende plannen, is medewerking gewenst. Temeer ons ziens het plan met enkele ingrepen flink verbeterd kan worden.

4.6 Rentenierstraat 1 Lichtenvoorde 4.6.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft een verbouwing van het pand aan de Rentenierstraat waar voorheen een kantoor in heeft gezeten. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een centrumbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 1 appartement op de eerste en tweede verdieping met behoud van een kantoorfunctie op de begane grond.

26


Kwaliteit De appartementen worden gerealiseerd op de beganegrond en de verdiepingen. Het plan voorziet niet in gevelverbetering. De betaande winkelpui blijft behouden. Bij een woonfunctie past een andere gevelindeling. Er is dan ook geen sprake van een kwaliteitsverbetering. Door de nieuwe ontwikkeling neemt de parkeerbehoefte af van 4 naar 3 parkeerplaatsen. Hierdoor wordt het historisch tekort aan parkeerplaatsen in het gebied kleiner.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 1 woning: 1 appartement. De woning heeft geen specifieke doelgroep. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een holding uit Aalten. De woning is niet levensloopbestendig en ook niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woning heeft voldoende woonkwaliteit.


4.6.4 Advies en aanbeveling Er zijn diverse plannen ingediend voor omzetting van niet wonen naar wonen in de Rentenierstraat. Beleidsmatig past dit heel goed, dit om van de Rentenierstraat primair een woonstraatje te maken en en een gedeeltelijke omzetting van kantoor naar wonen draagt hieraan bij. Dit plan verdient in de huidige vorm nog een kwalitatieve verbetering, maar gelet op de grote behoefte in Lichtenvoorde, gepaard met de weinig ingediende plannen, is medewerking gewenst. De herbestemming van een kantoorpand binnen het centrum vinden wij dusdanig positief, dat ingezet wordt op medewerking mits er een kwaliteitsverbetering plaatsvindt. Met name over de indeling van het pand. We gaan in overleg om de kwaliteit te verbeteren.

27

4.7 Beenengang 8 en 12 Lichtenvoorde 4.7.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft de herbestemming van het pand aan de Beenengang. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een centrumbestemming. Het plan voorziet in de bouw van 6 appartementen.

4.7.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in het centrum van Lichtenvoorde . Het perceel heeft een oppervlakte van 411 m2 en ligt aan een smalle steeg. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit Het plan voorziet in de realisatie van een drietal appartementen in een bestaand gebouw direct aan de Beenengang. Er is geen sprake van gevelverbetering. Daarnaast worden enkele appartementen gerealiseerd in een dakopbouw boven een bestaand bedrijfspand. Deze laatste appartementen zijn niet direct gelegen aan openbaar gebied en zijn moeilijk bereikbaar. Het bedrijfspand/functie blijft tevens behouden en vormt tevens een milieuhygische beperking voor de ontwikkeling van de woningen. Er worden relatief veel woningen gerealiseerd op een kleine kavel. Hierdoor worden er ook appartementen in de tweede lijn (achtererfgebied) gebouwd. In de menukaart is expliciet aangegeven dat dit niet wenselijk wordt geacht. De gevel wordt ons inziens niet verbeterd, maar verslechterd, door de toevoegingen van de massa’s aan de zijkanten van het hoofdgebouw. In het plan is geen aandacht voor groen, duurzaamheid en/of ontharden van de bebouwde omgeving.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 6 huurwoningen: 6 appartementen. De woningen hebben als doelgroep starters in het lage segment. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij een onroerend goed B.V. uit Lichtenvoorde. Alle woningen zijn levensloopbestendig. De woningen zijn niet energieneutraal maar voldoen wel aan de BENG-norm. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben onvoldoende woonkwaliteit.

28

4.7.3 Conclusie Dit plan heeft een score van 15 punten, en heeft daarmee 1,4 sterren en is daarmee ‘onvoldoende’.

4.7.4 Advies en aanbeveling Dit plan voldoet op nagenoeg alle onderdelen niet aan gestelde criteria zoals opgenomen in de menukaart. In een aantal andere gevallen, waarbij een ontwikkeling net niet voldoet, is het goed denkbaar om met enkele aanpassingen het plan dusdanig te verbeteren, dat medewerking toch mogelijk is. De voorgestelde ontwikkeling is dusdanige overvraging van de plek dat geadviseerd wordt geen medewerking te verlenen.

4.8 Broekboomstraat 13 Lichtenvoorde 4.8.1 Omschrijving initiatief Het principeverzoek betreft de herbestemming van het pand aan de Broekboomstraat met op de begane grond het behoud van een horecabestemming. Het terrein is gelegen in het centrum van Lichtenvoorde met een horecabestemming. Het plan voorziet in de bouw van 4 appartementen.

4.8.2 Beoordeling initiatief Locatie De locatie ligt in het centrum van Lichtenvoorde. Het perceel met een oppervlakte van 289 m2 is in gebruik voor horeca. De locatie beschikt over een aanwezige legale bebouwing. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling.

Kwaliteit De bestaande bebouwing wordt deels gesloopt en vervangen. In het nieuwe situatie is er sprake van een nieuwe gevel langs de Broekboomstraat. De bouwen goothoogte blijven nagenoeg gelijk en sluiten aan bij de bebouwing op de aangrenzende percelen. Middels een accent wordt de lengte van het pand doorbroken. Met de beoogde ontwikkeling wordt het straatbeeld flink opgewaardeerd, tevens krijgt een horecalocatie een kwaliteitsimpuls.

29

Dit plan is beoordeeld door de Omgevingsdienst op het aspect geluid. Uit het vooradvies blijkt dat een hogere waarde wet geluidhinder is niet nodig is en bestaande bedrijven worden niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Voor het beoordelen van het woon- en leefklimaat van de woningen ten opzichte van het café en terras wordt akoestisch onderzoek geadviseerd om te toetsen aan het geluidbeleid en het Activiteitenbesluit. De haalbaarheid hangt af van de bedrijfsvoering van het café en de geluidisolatie van het café en de woningen al dan niet na het treffen van extra maatregelen.

Behoefte De ontwikkelling omvat de bouw van 4 huurwoningen: 4 appartementen. De woningen hebben als doelgroep starters. Het plan voorziet goed in de kwalitatieve behoefte. Er is geen sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief ligt bij de eigenaren uit Lichtenvoorde. De woningen zijn niet levensloopbestendig en niet energieneutraal. Het betreft geen bijzondere woonvorm. De woningen hebben voldoende woonkwaliteit.


4.8.4 Advies en aanbeveling Dit plan beschikt over veel kwaliteit en tegelijkertijd is er voldoende volkshuisvestelijke kwaliteit en behoefte. Gelet op de grote behoefte in Lichtenvoorde, gepaard met weinig ingediende plannen, is medewerking gewenst.

De eindconclusie is om medewerking te verlenen, maar het plan scoort op dit moment net geen 4 sterren. Daarom zal met de initiatiefnemer bekeken moeten worden op welke onderdeel nog kwalitatieve winst te behalen valt. Tenslotte moet de haalbaarheid aangetoond worden waarbij er in ieder geval een akoestisch onderzoek nodig is.

30

5. Vervolgtraject 5.1 Uitwerken verbeteren initiatieven Alle initiatiefnemers worden geïnformeerd over de voortgang van de menukaart. Initiatiefnemers van kansrijke projecten worden uitgenodigd voor een gesprek. Tijdens dit gesprek wordt gekeken welke aanpassingen aan het plan doorgevoerd moeten en kunnen worden. Na verbetering worden de plannen opnieuw beoordeeld. Daarnaast worden afspraken gemaakt om de haalbaarheid van het plan, eventueel met behulp van onderzoeken, verder aan te tonen. Tenslotte wordt vastgesteld welke procedure moet worden doorlopen. Dit is nodig alvorens het plan in procedure kan worden gebracht.

5.2 Procedure en tijdpad De planning van de pilot ziet er als volgt uit, de cursieve stappen zijn al doorlopen:

o januari 2020: vooraf een goed gesprek (informatie en dialoog) o februari 2020: indienen bouwplannen o maart 2020: op verzoek toelichting/presenteren bouwplannen o april 2020: kwaliteitsscores bouwplannen o mei 2020: advisering en bestuurlijke besluitvorming o juni t/m december 2020: uitvoeren onderzoeken/omgevingsdialoog o januari tot maart 2021: opstarten procedures o maart t/m september 2021: doorlopen planologische procedure o oktober t/m november 2021: mogelijke start realisatie (zonder bezwaren, etc.) o na 2 jaar evaluatie: status bouwplannen analyseren, bij geen realisatie, mogelijk

intrekken vergunning In de periode hierna (juni t/m december 2020) kunnen door de initiatiefnemers van de plannen die doorgang vinden de relevante onderzoeken uitgevoerd worden. Ook kan de omgevingsdialoog gestart worden. Deze dialoog zal wellicht door de Coronacrisis een aangepaste vorm krijgen. Er is vastgesteld om de behoefte en de werking goed te monitoren en indien nodig een bijstelling te doen. De monitoring van de behoefte zal jaarlijks in het najaar plaatsvinde. Een eerste evaluatiemoment is gepland na 2 jaar. Het lijkt ons goed om na deze tranche de menukaart direct te evalueren.

6. Bijlage

KWALITEITSBEOORDELING MENUKAART Herbestemming (winkel)panden Ingredienten kwaliteit Ingredienten volkshuisvestelijk

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

nr Plannaam Plaats

De mate waarop de locatie ligt in een hoogdynamisch gebied en/of ligt op een zichtlocatie

Er is sprake van gevelverbetering van het pand /herstel cultuurhistorisch waarden

Lost leegstand op en/of stimuleert winkerplaatsing naar kernwinkelgebied

Het initiatief voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein

Er wordt vooral direct aan openbare ruimtes gebouwd/gewoond (bouwen aan voorzijdes kavel)

Het initiatief levert een bijdrage aan het vergroenen van bebouwde omgeving (ontharden)

de mate waarin er maatschappelijk draagvlak voor het initiatief is en/of hoe u dit denkt te

De mate waarop het initiatief inspeelt in op de kwalitatieve behoefte (doelgroepe

Het initiatief voorziet in een CPO-project en/of initiatief ligt bij lokale partijen

De mate van levensloopbestendigheid, energieneutraliteit en/of combinatie van bijzondere woonvorm

De mate waarin woningen voldoende woonkwaliteit krijgen passend bij Oost Gelre

S C O R E

S T E R R E N realiseren in

het vervolgproces

1 Barakkenplaats 7 Groenlo 5 5 3 5 5 3 1 3 2 3 3 38 3,5

2 Kevelderstraat 22 en 24 Groenlo 5 1 3 5 5 1 1 3 2 2 5 33 3,0

3 Rentenierstraat 5 Lichtenvoorde 5 5 5 3 5 1 1 3 2 3 2 35 3,2




7 Beenengang 8/12 Lichtenvoorde 2 1 1 1 1 1 1 3 2 1 1 15 1,4

8 Broekboomstraat 13* Lichtenvoorde 5 5 4 3 5 1 3 4 2 2 3 37 3,4

KWALITEITSBEOORDELING MENUKAART Inbreidingslocaties Ingredienten kwaliteit Ingredienten volkshuisvestelijk 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

nr Planlocatie Plaats

De mate waarop de locatie ligt in een hoogdynamisch gebied en/of ligt op een zichtlocatie

Mate van inpassing in de omgeving (massa, hoogtes, uitstraling en type bebouwing)

Lost een ruimtelijk knelpunt op, lost langdurige leegstand op en/of draag bij aan centrumvisies

Heeft ruimte voor robuut groen, plantruimte voor bomen en voldoende parkeren

Versterkt de stedenbouwkundige structuur en/of historische structuur

Draagt bij aan een klimaatbestendige openbare ruimte of levert een bijdrage aan vergroening omgeving

de mate waarin er maatschappelijk draagvlak voor het initiatief is en/of hoe u dit denkt te

De mate waarop het initiatief inspeelt in op de kwalitatieve behoefte (doelgroepen)

Het initiatief voorziet in een CPO-project en/of initiatief ligt bij lokale partijen

De mate van levensloopbestendigheid, energieneutraliteit en/of combinatie van bijzondere woonvorm

De mate waarin woningen voldoende woonkwaliteit krijgen passend bij Oost Gelre

S C O R E

S T E R R E N realiseren in

het vervolgproces

1 Marhulzenweg 29 Groenlo 3 4 5 4 3 5 2 4 4 5 3 42 3,8

2 Papendijk 11 Groenlo 1 3 1 1 1 1 1 4 2 3 5 23 2,1

3 Oranjestraat 11 Groenlo 2 2 5 1 3 1 1 4 2 2 2 25 2,3

4 Ruurloseweg 12 Groenlo 4 2 4 2 2 1 1 4 2 2 4 28 2,5

5 Lepelstraat 3 Groenlo 5 1 5 1 1 1 1 3 2 3 3 26 2,4

6 Rapenburgsestr. 28 Lichtenvoorde 4 2 3 2 2 1 1 4 2 2 2 25 2,3

7 De Wheme 2a Groenlo 5 2 1 1 3 1 1 2 2 4 2 24 2,2

8 Aaltenseweg 97 Lichtenvoorde 3 3 1 3 3 1 2 4 2 2 4 28 2,5

Beoordeling pilot ‘Menukaart Wonen Lichtenvoorde en Groenlo' · 2020-06-08 · Bij de beoordeling...

Documents

Transcript of Beoordeling pilot ‘Menukaart Wonen Lichtenvoorde en Groenlo' · 2020-06-08 · Bij de beoordeling...