Beleidsnotitie bijdrage aan de combinatie Wonen en Zorg (Prestatieveld 6 uit het BBSH)

Voorwoord

Het bouwen van woningen en dan met name voor de verkoop was tot 2008 een lucratieve

aangelegenheid. Rendement was gewaarborgd en in financiële zin waren er weinig tot geen

risico’s. Nu wij sinds een aantal jaren te maken hebben met zowel een financiële- als een

vastgoedcrisis is (snelle) verkoop van zowel nieuwbouw als bestaande bouw niet meer

vanzelfsprekend. De problematiek in de vastgoedmarkt beperkt zich echter niet alleen tot

koopwoningen. Ook in de huursector en dan met name in specifieke delen hiervan is het

oppassen geblazen.

Tot dusver kon bij de bouw van ‘gewone woningen’ geanticipeerd worden op een

toekomstige waardestijging. Dit laatste is nu vooralsnog erg onzeker. Bij zorgvastgoed is

een dergelijke toekomstige waardestijging uitgesloten. De praktijk heeft uitgewezen dat

zorgvastgoed na 20 tot 30 jaar verouderd is. Dat is op zich niet onoverkomelijk als de

exploitatieperiode daar ook op afgestemd is. Daar zit nu echter het risico.. Bij dergelijk

vastgoed wordt meestal gerekend met een exploitatieperiode van 50 jaar. Dat verklaart

ook waarom zorgorganisaties en woningcorporaties, die zich gespecialiseerd hebben in

zorgvastgoed, te maken hebben met een fors boekwaarde probleem. Kortom: er is sprake

van een hoge boekwaarde terwijl het vastgoed eigenlijk gesloopt moet worden. Eén van de

oplossingen zou kunnen zijn het realiseren van flexibel vastgoed. Dit houdt in dat

herbestemming tegen aanvaardbare kosten mogelijk moet zijn. Maar wie kan er 20 jaar

vooruit kijken? Kan er dan binnen de dan bestaande bouwregels wel herbestemd worden?

Is flexibel bouwen wel zo flexibel? Kortom: redenen genoeg om zorgvastgoed eens tegen

het licht te houden.

Door de bezuinigingen bij de Rijksoverheid en dan met name op de AWBZ is het realiseren

van zorgvastgoed voor specifieke doelgroepen inmiddels een risicovolle activiteit

geworden. Bezuinigen binnen de AWBZ zullen onder andere hun beslag krijgen door met

name de verblijfsfunctie (scheiden van Wonen en Zorg) uit de vergoedingen voor de

diverse ZZP’s1 te halen. Met verblijfsfunctie wordt in dit verband de wooncomponent

bedoeld.

Deze notitie moet gezien worden in het kader van het uitwerken van de zes

prestatievelden zoals die in het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn benoemd. Zie voor

de zes prestatievelden bijlage I.

In dit geval gaat het om het prestatieveld ‘bijdragen aan de combinatie van zorg en

wonen’. Eerder verscheen de notitie ‘Leefbaarheid’ met als ondertitel ‘dicht bij huis ’. Die

notitie heeft betrekking op het prestatieveld ‘bevorderen van de leefbaarheid in wijken en

buurten’.

1 ZZP’s = zorgzwaartepakketten

1. Inleiding

In de AedesCode is duidelijk weergegeven waar corporaties heden ten dage voor staan: “In

het besef dat een thuis meer is dan een huis: de buren, een schone, veilige woonomgeving

en andere voorzieningen", doen corporaties alles wat in hun vermogen ligt om samen met

mensen die voor wonen een beroep op hen doen, goed wonen waar te maken. Dus voor

mensen met lage inkomens, die vooral goed en betaalbaar willen wonen. Voor mensen op

leeftijd, die zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. Voor mensen die voor het eerst een

woning zoeken, die niet jaren willen wachten. Voor mensen met psychische en fysieke

problemen, die volwaardig willen wonen.

Tot dusver werd door belanghouders klakkeloos aangenomen dat woningcorporaties, naast

de realisatie van ‘normale’ huurwoningen, ook investeren in zogenoemd maatschappelijk

vastgoed, waaronder zorgvastgoed. In dit verband wordt daaronder verstaan de bouw van

woonruimte plus bijbehorende voorzieningen voor specifieke doelgroepen in een

intramurale omgeving. Als voorbeeld hierbij moge dienen de 12 zorgplaatsen met

bijbehorende voorzieningen voor dementerenden in het dorp Elst. Kortom: woonruimte die

niet of alleen tegen hoge kosten omgebouwd kan worden voor een andere doelgroep.

Dit soort zorgvastgoed werd/wordt verhuurd aan zorgorganisaties. Algemeen werd tot nu

toe aangenomen dat aan het einde van de huurovereenkomst de zorgorganisatie deze, na

een facelift van het gehuurde, wel zou voortzetten. Dit laatste is inmiddels voor de

toekomst uiterst onzeker geworden want het wordt menens met het scheiden van wonen

en zorg.

De rol die corporaties in de wereld van het vastgoed hebben is in drie onderdelen te

splitsen, namelijk werkzaamheden waarop de corporatie:

a. actief ‘MOET’ zijn.

b. actief ‘KAN’ zijn.

c. ‘OVERWEEGT’ actief te zijn.

Ad. a.

Corporaties zijn er primair om te voorzien in de huisvesting van mensen met een lager

inkomen (de doelgroep). Het gaat hierbij om het bouwen en verhuren c.q. verkopen van

sociale huur- en koopwoningen. Dit is de primaire rol van corporaties die ‘moet’. Het

onvoldoende presteren op dit onderdeel, betekent dat de corporatie wat uit te leggen

heeft.

Ad. b.

Investeren in de woonomgeving en in maatschappelijk-vastgoed.

Woningen staan in een woon- en leefomgeving. Dat maakt dat de corporatie kan kiezen of

zij ook investeert in de woonomgeving. Het beleid van de RWs op dit punt is vastgelegd in

de notie ‘Leefbaarheid, dicht bij huis’. In die notitie betreft het prestatieveld 5 uit het

BBSH.

Daarnaast is er maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en zorggebouwen. Ook die

kunnen in relatie worden gezien met het woningbezit en de woonomgeving van dat bezit.

Kenmerkend is dat de woning niet de primaire drager is voor het handelen van de

corporatie, maar dat sprake is van een indirecte drager (het kan belangrijk zijn

voor de klanten en de woningen van de corporatie).

Bij de invulling van deze rol, is wederkerigheid belangrijk. Deze wederkerigheid vloeit

voort uit een lange termijn relatie en krijgt invulling doordat de gemeente of andere

instellingen er ook iets tegenover stellen. De corporatie begeeft zich op het terrein waar

(met name) de gemeenten, zorginstellingen en/of andere maatschappelijke ondernemingen

hun primaire verantwoordelijkheden hebben.

Als een corporatie op dit terrein actief wil zijn dan zal uitgelegd moeten worden waarom

dat het geval is. Andersom geldt, dat ook niet actief zijn om uitleg vraagt.

Ad. c.

Het gaat hier om investeren in sociale- en economische ontwikkelingen van wijken en

buurten. De relatie met het wonen is hier veelal ‘dun’. Dit onderdeel wordt in deze notitie

verder buiten beschouwing gelaten omdat dit soort problemen zich hoofdzakelijk afspelen

in stedelijk en grootstedelijke gebieden. De gemeente Rhenen behoort tot de niet of weinig

stedelijke gebieden in Nederland.

In deze nu voorliggende notitie zoomen wij in op het genoemde onder punt b. Uitgelegd

wordt waarom de RWs (voorlopig) niet meer actief wil zijn op dit onderdeel. Het betreft

dan met name de ontwikkeling van vastgoed waarbij de primaire verantwoordelijkheid bij

zorginstellingen ligt.

Daarnaast wordt in deze notitie aan zorgorganisaties de mogelijkheid geboden om voor het

verlenen van zorg in brede zin gebruik te maken van het vastgoed van de RWs. Dat laatste

zal dan wel gepaard moeten gaan met een omslag in het denken over vastgoed bij

zorgorganisaties.

2. Visie wonen en zorg van het ministerie van VWS

In de programma brief van juni 2011 heeft het ministerie van VWS het beleid inzake

langdurige zorg bekend gemaakt.

‘Overeenkomstig het Regeer- en Gedoogakkoord, worden in de langdurige zorg wonen en

zorg gescheiden. Dit houdt in dat cliënten zelf de betaling van hun woonlasten (huur)

regelen. Bewoners van instellingen krijgen hierdoor meer keuzevrijheid en zorginstellingen

zullen zich beter gaan richten op de woonwensen van cliënten door meerdere

huisvestingsvarianten aan te bieden.

Mensen met een zorgvraag die ervoor kiezen zelfstandig thuis te blijven wonen worden

beter gefaciliteerd. Het kabinet zet daartoe in op betere basiszorg dicht bij huis.

Het streven is er op gericht om per 1 januari 2014 te starten met het scheiden van wonen

en zorg voor de lichtere ZZP’s1. Daarbij wordt in ieder geval gedacht aan de ZZP’s1 VV2 1

en 2. Waar mogelijk zal deze scheiding op dat moment ook voor bijvoorbeeld de ZZP’s1 VV2

3 en 4 worden doorgevoerd. Via de weg van geleidelijkheid zal in de jaren daarna het

scheiden van wonen en zorg over de hele linie, ook voor de hogere ZZP’s1, worden

doorgevoerd’.

Kortom: (Alle mooie woorden van het ministerie van VWS ten spijt) is de doelstelling

simpelweg een forse bezuiniging binnen de AWBZ.

3. Risico’s bij het realiseren van zorgvastgoed

Bij zorgvastgoed bestaat de woonfunctie uit onzelfstandige wooneenheden variërend van

circa 25 m2 tot circa 45 m2. In de Tabakshof in Elst en De Tollekamp in Rhenen is dit in de

praktijk te zien. Als deze eenheden rechtstreeks aan de gebruikers verhuurd moeten

worden dan is voor het bepalen van de huurprijs het woningwaarderingsstelsel voor

onzelfstandige eenheden van toepassing. Vraag hierbij is dan: wie betaalt de investering in

alle bijkomende voorzieningen die tot het zorgvastgoed behoren? Voor een deel kan dit

misschien ondergebracht worden in de regeling zorginfrastructuur, maar de vraag hier is

dan: Hoe lang bestaat die regeling nog?

Omdat zorginstellingen niet langer gegarandeerd zijn van een vergoeding van de

investeringslasten op basis van nacalculatie door het Rijk zijn zij niet (meer) bereid om

langlopende huurovereenkomsten af te sluiten. Daarnaast kan de vraag gesteld worden

wat de waarde van een langlopend huurcontract is.

2 VV = verpleging en verzorging

Faillissementen zijn ook in de zorgsector niet uitgesloten (Het faillissement van de

Zonnehuizengroep is hier een voorbeeld van). Dit heeft zijn weerslag op het risicoprofiel

van te realiseren zorgvastgoed.

Bij het realiseren van vastgoed is in de sector woningcorporaties een exploitatieperiode

van 50 jaar gebruikelijk.

Bij de beoordeling van een bouwplan moet voor de exploitatie worden gekeken naar de

locatie en flexibiliteit in de vorm van eventuele herbestemming naar bijvoorbeeld ‘gewoon’

wonen.

Als bij realisatie van zorgvastgoed daar een huurcontract voor 10 of hooguit 15 jaar

tegenover staat dan is het financiële risico voor een woningcorporatie (te) groot, tenzij de

zorgorganisatie bereid is een kostendekkende huurprijs te betalen. Bij het berekenen van

de kostendekkende huurprijs spelen onder andere de volgende factoren een rol:

Stichtingskosten zorgvastgoed

Looptijd huurovereenkomst met zorgverlener

Rendement op zorgvastgoed

Huurprijs zorgvastgoed

Investering in verband met herbestemming

Rendement na herbestemming

Huurprijs na herbestemming

De afslag die RWs op het rendement wenst te doen na herbestemming

Exploitatieperiode na herbestemming

Vragen die dan een rol gaan spelen zijn:

Is het gebouw vanuit het ontwerp bezien te bestemmen voor een andere doelgroep?

Is de gemeente bereid mee te werken aan die bestemmingswijziging of moet in het

voortraject de gemeente het bestemmingsplan al zo inrichten dat meerdere

bestemmingen mogelijk zijn? Wat zijn daar de consequenties van als de te verkopen

grond eigendom van de gemeente is?

Kan die bestemming gerealiseerd worden met de dan geldende bouwregels?

Hoe hoog zijn de kosten van die bestemmingswijziging?

Wie betaalt de kosten van die bestemmingswijziging?

Het geheel leidt, dat is inmiddels uit berekeningen wel gebleken, tot een huurprijs die een

zorgorganisatie niet kan of wil betalen. Dat betekent dat het volledige financiële risico bij

de woningcorporatie komt te liggen. Al geruime tijd geleden merkte de voorzitter van

Aedes in dit kader op dat corporaties ‘wel goed waren maar niet gek’.

Een ander risicofacet is dat zorgorganisaties meestal een fors eisen en wensen pakket ,

lees vierkante meters, hebben. Dit, terwijl het voor de instellingen (zowel zorginstelling als

corporatie) meer dan ooit van belang is dat de vierkante meters zeer efficiënt worden

benut. De vergoeding die zorginstellingen als NHC3 krijgen is gebaseerd op een programma

van eisen dat stamt uit 2008. Gevolg hiervan is dat aanvullende eisen of wijziging van

inzicht(en) sinds 2008 niet meer in de huisvestingsvergoeding aan de zorgorganisatie zijn

opgenomen terwijl de zorgorganisaties die (meestal meer kostende) wijzigingen wel in een

nieuw te realiseren zorggebouw opgenomen willen hebben.

Kortom: genoeg aandachtspunten om bij stil te staan in het kader van risicobeheersing.

4. Regelgeving vanuit het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector)

Vanuit het BBSH staan corporaties voor de huisvesting van degenen die hierin niet zelf

kunnen voorzien. Daarbij hoort de huisvesting van specifieke doelgroepen, die als gevolg

van leeftijd en/of gezondheid met beperkingen te kampen hebben.

3 NHC = Normatieve huisvestingscomponent

In het BBSH is uiteraard niet omschreven hoe de huisvesting van specifieke doelgroepen

moet plaatsvinden. Tot dusver werd het algemeen aanvaardbaar gevonden dat corporaties

in samenwerking met zorgorganisaties specifieke woon-zorgcomplexen realiseren.

Het realiseren van dergelijke complexen voor ouderen en mensen met een

functiebeperking kost, door de specifieke kwaliteitseisen waaraan deze woningen moeten

voldoen, extra geld.

Dit blijkt onder andere uit een rapportage van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

(Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2010). De praktijk wijst uit dat de kosten voor

het realiseren van dergelijke woningen ca. 15 à 20 % boven de normale stichtingskosten

liggen.

Naast de hogere investeringskosten gaat het over het algemeen om complexen die geen of

weinig marktpotentie hebben. Zodra de zorgorganisatie als huurder vertrekt moet de

corporatie maar zien of zij er nog wat van kan maken dat ook nog in de markt

gewaardeerd wordt. Als die mogelijkheid er al is dan gaat dat meestal gepaard met een

forse investering.

Tegelijkertijd echter staat de investeringscapaciteit van corporaties in toenemende mate

onder druk, onder andere als gevolg van (voorgenomen en reeds genomen)

overheidsmaatregelen. Ik noem in dit verband de aangekondigde heffing als bijdrage aan

de huurtoeslag. Die maatregelen leiden tot een verdere stagnatie van investeringen.

In bijlage I treft u aan hoe in het BBSH het gebied van de volkshuisvesting wordt

omschreven.

5. Beleidsontwikkeling binnen de RWs

We leven in een snel veranderende wereld waarin veel zaken vluchtig zijn. Vastgoed is dat

niet. Wat we nu bouwen moet over twintig jaar nog voldoen aan de eisen die dan gesteld

worden. Dat vraagt om visie en vooruitstrevend bouwen, onderhouden en ontwikkelen.

Sinds april 2011 werkt de RWs met een financieel toetsingskader voor nieuwbouw en

herstructurering. Op zich is dat prima maar daarmee is het te voeren beleid niet af. Het

beoordelen van te ontwikkelen vastgoed is immers niet alleen een financiële afweging. Als

corporatie zullen wij duidelijk moeten maken waarop wij aanspreekbaar zijn en waarop

niet. Dit betekent in ieder geval dat wij niet alles bouwen c.q. in eigendom gaan verwerven

wat overheden en of ontwikkelaars graag bij ons willen onderbrengen. Vooral die laatste

zullen graag de moeilijk afzetbare producten verkopen aan een woningcorporatie.

De vraag moet beantwoord worden of wij ons als woningcorporatie ‘breed of smal’ met

vastgoed willen bezighouden. Belangrijk hierbij is om scherp te hebben dat de

corebusiness van een woningcorporatie is het bouwen, verhuren en beheren van woningen

voor degenen die zelfstandig niet in staat zijn om in hun huisvesting te voorzien.

Met name daarom is het wenselijk om beleid te formuleren voor wie of wat de RWs bouwt.

Dit beleid moet uiteraard niet zodanig statisch zijn dat afwijkingen onder geen beding

mogelijk zijn. Maar als er wordt afgeweken dan is dat een heel bewuste keuze.

Gelet op de voortgaande vergrijzing zal de focus ook de komende jaren moeten liggen op

het realiseren van woningen waar ook zorg geleverd kan worden. Dit kan zowel in de

nieuwbouw als bij herstructurering. Hierbij moet aangetekend worden dat substantiële

uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Rhenen niet direct

noodzakelijk is. De kernvoorraad is naar onze mening voldoende. Dat is bevestigd in de

meest recente woningmarktanalyse. Alleen de verdeling over de woningtypes is gelet op de

huishoudensprognoses onevenwichtig. Daarnaast moet in de herstructurering uiteraard ook

rekening gehouden worden met zittende bewoners die niet allemaal op een zorgwoning

zitten te wachten.

Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Rhenen volgens de Primos prognose

Vooralsnog zal bij nieuwbouw en herstructurering vooral toegewerkt moeten worden naar

de bouw van multifunctionele woningen waar zorg geleverd kan worden. Bij dit laatste

moet onder andere rekening gehouden worden met vereiste draaicirkels in de diverse

ruimten, de mogelijkheid tot het stallen van een scootmobiel en andere voorschriften uit

de WMO4.

6. Conclusie

De grote risico’s die in de huidige markt verbonden zijn aan het ontwikkelen van

zorgvastgoed (intramuraal) voor specifieke doelgroepen maakt dat de RWs in principe niet

meer bereid is dergelijk vastgoed te ontwikkelen.

Indien zorgverleners bereid zijn om voor de volle exploitatieperiode een huurcontract af te

sluiten en een kostendekkende huur te betalen dan kan mogelijk van dit beleidsstandpunt

worden afgeweken.

Een handreiking die aan zorgverleners kan worden gedaan is dat de RWs:

1. a. Bereid is ten behoeve van de zorgsector ‘gewone woningen’ te ontwikkelen en te

realiseren tegen een huurprijs die ook bij individuele verhuur wordt gevraagd;

b. Bereid is toe te staan dat die woningen bedoeld onder a door de zorgorganisatie,

binnen het bestaande casco, voor eigen rekening en risico kunnen worden

omgebouwd tot zorgwoningen voor meerdere personen. Aan het einde van de

huurovereenkomst brengt de zorgorganisatie de woning of woningen weer in oude

staat terug.

2. Het zorgvastgoed ontwikkelt en laat bouwen en daarna turnkey in eigendom

overdraagt aan de zorgleverancier.

De hiervoor genoemde beleidslijn legt het risico voor de exploitatie van specifieke

zorgwoningen bij de partij waar dat thuishoort, namelijk de zorgorganisatie.

4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Jaar t/m 24 jaar 25 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar v/a 55 jaar Totaal

2012 241 2.188 1.572 3.621 7.622

2015 259 2.064 1.572 3.819 7.714

2020 300 1.905 1.548 4.099 7.852

2025 328 1.906 1.341 4.423 7.998

2030 291 2.006 1.184 4.645 8.126

2035 299 2.078 1.178 4.687 8.242

2040 278 2.176 1.223 4.662 8.339