Beheersplan Grand Hôtel Bellevue, Westende · 9/7/2019 · Erfgoedstudio Erfgoed in b e w e g i n...

Beheersplan Grand Hôtel Bellevue, WestendeInfomoment - 7 september 2019

Agenda

Erfgoed in b e w e g i n g 2

1. Korte voorstelling Erfgoedstudio

2. Stand van zaken beheersplan▪ Algemeen

▪ Historiek van het gebouw (bouwfasen)

▪ Structurele opbouw

▪ Historische afwerking

▪ Inventaris

▪ Waarden

3. Huidige technische uitdagingen

4. Financiële en fiscale voordelen

5. Varia

6. Vragenronde

1. Wie zijn wij?

Erfgoedstudio


▪ Gespecialiseerd in erfgoed > geen andere sectoren

▪ Begeleiding en coördinatie > van globale trajecten in erfgoed

▪ Jarenlange ervaring in erfgoedsector > vanuit diverse invalshoeken

▪ Divers onderzoek en begeleiding > erfgoedanalyses, beheersplannen, inventarisatie, herbestemmingsonderzoek, bouwhistorisch onderzoek, materiaal-technisch onderzoek, financiële analyses, enz.

▪ Onafhankelijk > geen architectenbureau, aannemer, vastgoed, immo, overheid, …

Referenties


2. Beheersplan

2.1 Algemeen

Doelstellingen


1. Geeft duidelijkheid omtrent de nog aanwezige erfgoedwaarden

▪ Structuur en opbouw van het pand

▪ Afwerkingen wanden, plafonds en vloeren

▪ Historisch ruimtelijke indeling

2. Geeft een visie hoe om te gaan met de erfgoedelementen

3. Is een standaard voor het toekomstig beheer van de erfgoedelementen vb. schrijnwerk, kleuren, pleister gevel, enz.

4. Vormt een basiskader voor financiële en fiscale ondersteuningen

5. Geeft een duidelijk referentiekader bij eigendomsoverdracht

Onderdelen


Een beheersplan wordt als volgt samengesteld:

▪ Situering en afbakening van het pand

▪ Historiek van het pand

▪ Inventarisatie van de erfgoedelementen

▪ Beschrijving van de erfgoedwaarden van het pand

▪ Visie en doelstellingen op het toekomstig beheer

▪ Opsomming van de erfgoedgerichte maatregelen en handelingen

▪ Opvolging en evaluatie van het beheersplan

▪ Bijlagen

IN OPMAAK

2.2 Historiek van het gebouw

Onderzoek naar de gebouwhistoriek


Het onderzoek naar de historiek gebeurt o.m. door :

▪ analyse van oude foto’s (interieur en exterieur)

▪ analyse van oude plannen

▪ analyse en kennis van oude uitvoeringstechnieken

▪ raadplegen van archieven en oude restauratiedossiers

▪ raadplegen van boeken en artikels rond het gebouw

▪ bevragen van mensen die het gebouw reeds hebben onderzocht

▪ bevragen van mensen die kennis of info hebben van het gebouw

Bouwfasen in de Belle Vue


Ruimtelijke indeling

▪ Hoe was het gebouw oorspronkelijk ingedeeld?

▪ Welke ruimtelijke aanpassingen heeft het gebouw ondergaan tot vandaag?

Bouwfasen

1. Oorspronkelijke bouwperiode

2. WO I

3. Interbellum

4. Na WO II

1. Oorspronkelijke bouwperiode - v0


2. WO I


3. Interbellum


3. Interbellum - v1


4. Interbellum


3. Interbellum - v0


4. Na WO II – openbaar verkoop 1942


4. Na WO II - v0


4. Na WO II - v2, v3 & v4


4. Na WO II - 1950


E. Na WO II - 1950


2.3 Structurele opbouw

Structurele opbouw


▪ Hoe was het pand structureel opgebouwd (betonstructuur, vloerstructuren,…)?

▪ Basis betonstructuur met wanden in metselwerk

2.3 Historische afwerking

Historische afwerking


▪ Gebruik van historische materialen en afwerking

▪ Hoe was het interieur oorspronkelijk afgewerkt (vloer, wand, plafond en binnenschrijnwerk)?

▪ Hoe was het exterieur oorspronkelijk afgewerkt (gevels, buitenschrijnwerk,…)?

▪ Basisafwerking appartement

▪ Parketvloeren in slaapkamers

▪ Granitovloeren in sanitaire ruimtes en inkom

▪ Typische houten binnendeuren, incl. krukken

▪ Historische plinten in hout en steen

▪ Mozaïekvloeren in publieke zones

Historische afwerking - origineel


Historische afwerking - restanten


2.5 Inventaris van erfgoedelementen

Basis voor de inventaris


▪ Plaatsbezoek aan alle privatieve ruimtes in het gebouw

▪ Bezoek aan elk appartement, garage en kelderruimte (70 eigendommen)

▪ Het nemen van de nodige foto’s

▪ Reeds voor 99% uitgevoerd

▪ Plaatsbezoek aan alle gemeenschappelijke ruimtes in het pand

▪ Gemeenschappelijke gangen, inkomhal en balzaal

▪ Reeds 100% uitgevoerd

▪ Studie van de gevels en omgeving van het pand

▪ Alle buitengevels

▪ Reeds 100% uitgevoerd

Geregistreerde erfgoedelementen


▪ Vloerafwerkingen: soms nog origineel parket, mozaïek en granito/terrazzo vloeren aanwezig;

▪ Binnenschrijnwerk: nog aantal originele binnen- en voordeuren (incl. krukken);

▪ Plinten: originele plinten soms nog aanwezig;

▪ Buitenschrijnwerk: originele afwerking bij reeds vervangen ramen;

▪ Plafonds/wanden: origineel sierlijstwerk, pleisterwerk of schilderwerk –gelijkvloers en kelder;

▪ Structuur: aanwezigheid van originele betonstructuur, tappen, muren en zuilen;

▪ Schouwen: aanwezigheid van originele schouwstructuren;

▪ Gevelafwerking: originele balustrades, dakranden, gevelvormen,…

▪ Specifieke elementen: originele gewelven, tegels, sierstukken,…

Inventarisfiches


De erfgoedelementen worden geregistreerd in een fiche:

▪ 1 fiche per eigendom en per module (vb. kamer, appartement, garage)

▪ Beschrijving van de erfgoedelementen

▪ Situering van de erfgoedelementen

▪ Aangeven van de erfgoedwaarde van elk erfgoedelement

▪ Aangeven van de toestand van elk erfgoedelement

Voorbeeld inventarisfiche


2.6 Visie beheer & maatregelen

Visie beheer & maatregelen Belle Vue


▪ Beschrijving van de wijze waarop het gebouw en de erfgoedelementen worden onderhouden;

▪ Visie op de aanpak van de beton- en stabiliteitsproblemen;

▪ Uitschrijven van de werkzaamheden die mogen/kunnen gebeuren zowel bij het onderhoud, als bij een restauratie;

▪ Bepalen van de materialen die kunnen gebruikt worden voor het onderhoud van de erfgoedelementen, vb. houtsoort ramen, verfkleur, …;

▪ Bepalen van de vorm en profilering van het schrijnwerk;

▪ Wijze waarop de onderhoudswerken worden opgevolgd;

▪ Wijze waarop het beheersplan om de 5 jaar wordt geëvalueerd.

3. Huidige technische uitdagingen

Huidige technische uitdagingen


▪ Technische problemen

1. Betonnen gewelven

2. Gevelbepleistering

3. Buitenschrijnwerk

4. Herstel daken

5. Algemene stabiliteit

▪ Opvolgingsstructuur

1. Begeleidings- en coördinatieteam

2. Onderhoudsdraaiboek

3. Globaal overzicht







4. Herstel daken






1. Historische gewelven - problematiek


▪ Roest van de wapening in gewelven

▪ via lekken in het plat dak

▪ via barsten in buitenpleister

▪ t.g.v. te hoge luchtvochtigheid in gangen en kelders

▪ Barsten van beton en afstoten van de plafondbepleistering

▪ Structureel probleem over alle verdiepingen heen

1. Historische gewelven


▪ Herbstvloer-systeem balken en potten

▪ Eerste toepassing in België

▪ Onbehandelde metalen lintbewapening in T-ligger

▪ Afgewerkt met een betonnen gietvloer

1. Historische gewelven - voorstel


▪ Uitvoeren van 3 proefvlakken met herstel

▪ Toepassen op publieke zones (gang/kelder)

▪ Evaluatie herstelprincipe op vlak van historiek/impact/stabiliteit/kostprijs

▪ Uitvoering met een onderzoekspremie van 80% (AOE)

▪ Eerst duidelijkheid omtrent globale aanpak vóór het vernieuwen van plat dak







4. Herstel daken






2. Gevelbepleistering - problematiek


▪ Restauratie in 1992 – uitvoering met toen beschikbare kennis en materialen

▪ Huidige situatie = barsten in de gevelbepleistering

▪ Samenstelling van de pleister n.a.v. buitenrestauratie in 1992

▪ cementpleisters cfr. systeem bij bouw pand (1911-1912)

▪ geen ‘damp-open’ systeem

▪ samenstelling – type product – te onderzoeken?

▪ Controleren van de gevels op aantasting

▪ Gevolg

▪ Vocht- en vorstschade

▪ Exterieur: afbrokkelen/loskomen van pleister

▪ Interieur: afvallen van binnen pleister

▪ Roest van wapening in kolommen – 1ste toepassing van betonstructuur

2. Gevelbepleistering - problematiek


2. Gevelbepleistering - proefvlak


▪ Proefrestauratie uitgevoerd in 2017-2018

▪ Twee restauratiepremies aangevraagd (40% van offerteprijs)

▪ Conclusie: slechte samenstelling van het metselwerk – vorstschade en/of oorlogsschade?

▪ Aanpak van de herstelling niet duidelijk wegens te weinig info en kennis

▪ Impact voor alle gevels i.f.v. prijs en omvang moet duidelijker!

▪ Verwijderen van loszittende pleister in gevels + tijdelijk herstel (veiligheid!)

2. Gevelbepleistering - aanpak


Vooronderzoek gevelpleister – Opmaak offerte

▪ Bijkomend onderzoek naar samenstelling, opbouw en duurzaamheid gevelpleister

▪ Onderzoeksteam ▪ Koninklijk Instituut voor het Kunstpatrimonium (KIK)

▪ Wetenschappelijk Technisch Centrum voor de Bouwnijverheid (WTCB)

▪ Tri-Consult – expert in stabiliteit van erfgoed

▪ Uitvoeren van proefboringen op de gevels▪ Opbouw en samenstelling gevels

▪ Proeven op weerbaarheid pleister

▪ Samenstelling bestaande mortel te onderzoeken

▪ Voorstellen formuleren naar herstel en aanpak gevels

2. Gevelbepleistering - aanpak


Fase 1: dringende aanpak vanuit veiligheid - voorstel

▪ Uitvoeren van dringend betonherstel interieur en exterieur

▪ Uitvoeren van dringend herstel gevelpleister exterieur

▪ Aanvragen van onderhoudspremie t.b.v. 40% of 50% op 25.000 euro

▪ Opdeling privatieve en algemene delen

▪ Aanvraag en uitvoering in 2019 (najaar)

Fase 2: herstel gevelpleister - voorstel

▪ Vooronderzoek in 2019/20 met onderzoekspremie t.b.v. 80% van kost

▪ 2 x 25.000 euro = 50.000 euro (excl. btw) – premie = 40.000 euro







4. Herstel daken






3. Buitenschrijnwerk - problematiek


▪ Vocht en houtrot door slechte type hout en dichting (eis in 1992)

▪ Aanwezigheid van agressieve houtzwam – dringende aanpak vereist!

▪ Diverse types van ramen in het gebouw

▪ Uitwerken van principe aanpak per type raam:

▪ Indeling raam en profileringen – principe tekening

▪ Kleurafwerking raam

▪ Type isolerend glas

▪ Duurzame dichting tegen vocht

▪ Gebruik van duurzaam hout vb. Sipa i.p.v. naaldhout

3. Buitenschrijnwerk - problematiek


3. Buitenschrijnwerk - voorstel


▪ Vervangen van ramen volgens type en noodzaak

▪ Tijdelijke vernieuwen van dichtingen tussen ramen en gevels

▪ Opdeling privatieve (eigen ramen) en algemene delen (gangen)

▪ Opmaak van een referentiefiche voor premie-aanvragen

▪ Aanvragen van een herstelpremie t.b.v. 40% of 50%

▪ Maximaal 1 premie van 40% of 50% op 25.000 euro per jaar

▪ Premie op reconstructie van historische ramen excl. kost van het glas

▪ Premie ook op duurzaam glas mits attest via een energie-audit

▪ Aanvraag en uitvoering vanaf 2019 in fasen







4. Herstel daken






4. Herstel plat dak - voorstel


▪ Problematiek

▪ Vochtlekken in de platte bedaking

▪ Afdichting van schouwen en doorvoeren door het dak

▪ Instabiliteit van de houten luifel aan zeezijde

▪ Duurzaamheid en ecologie-eisen – vrijstelling voor monumenten

▪ Aanpak

▪ Eerst duidelijkheid omtrent problematiek van gewelven

▪ Aanvragen bijzondere premie van 40% of 50% (werken ca. 600.000 euro)

▪ Premie op totale kost werken excl. isolatie (uitzondering bij energie-audit)

▪ Duurtijd premie-aanvraag 7 jaar

▪ Verkorten door inroepen van stabiliteitsproblematiek (2 jaar)

▪ Tijdelijk periodieke controle en herstellingen van dakafdichting







4. Herstel daken



1. Begeleidings- en coördinatie team



5. Algemene stabiliteit - voorstel


▪ Problematiek van mogelijke instabiliteit controleren:

▪ In kaart brengen van barsten/scheuren in het pand

▪ Opmeten/registreren van bewegingen van het gebouw

▪ In kaart brengen van trajecten van de technische leidingen doorheen het pand

▪ Opmaken van een globale digitale opmeting van het pand

▪ Aanpak

▪ Gespreid onderzoek 2019/2020

▪ Aanvragen van een onderzoekspremie t.b.v. 80% op 25.000 euro







4. Herstel daken






1. Opvolgingstructuur - voorstel


▪ Diverse expertises nodig: technisch, juridisch, financieel, beheer, stabiliteit, administratief, milieu, brandveiligheid,…

▪ Samenstellen van een (extern) team van experten volgens noden en uitdagingen: erfgoedarchitect, stabiliteitsingenieur, technisch adviseur, jurist, energieauditeur, landmeter, ….

▪ Aanvragen van offertes bij diverse experten - lopende

▪ Voorzien van een duidelijk aanspreekpunt en opvolgingsstructuur bij opdrachtgever - werkgroep

▪ Duidelijkheid geven inzake planning, timing en financiële impact van werken en ingrepen

▪ Duidelijke communicatie naar alle eigenaars van het pand

▪ Coördinatie noodzakelijk tussen de diverse projecten en teams onderling







4. Herstel daken








▪ Problematiek

▪ Diverse uitdagingen inzake aanpak en herstel pand

▪ Bij uitstel beheer/onderhoud => jaarlijks stijgt restauratiekost met 2%

▪ Oplijsten van het noodzakelijk beheer

▪ Noodzaak voor prioritisering van de nodige ingrepen/werken

▪ Duidelijkheid wat betreft de kosten en de premiemogelijkheden

▪ Planmatige verdeling van de kosten over langere periode

▪ Aanpak

▪ Technische inspectie pand door Monumentenwacht – reeds lidmaatschap

▪ Opmaak van een onderhoudsdraaiboek

▪ Bijhouden van een onderhoudsrapport – nodig voor 10% extra premie

2. Onderhoudsdraaiboek - voorbeeld








4. Herstel daken


▪ Opvolgingstructuur




3. Globaal overzicht – voorstel A.V.


OVERZICHT - voorstel verder uit te werken voor Algemene Vergadering

Omschrijving Wie Begeleiding Periode Opdeling Premie Raming bedrag (excl. btw) Netto bedrag (excl. btw)

Stabiliteitsonderzoek

Onderzoek gevelbepleistering

Onderzoeksteam:

KIK

WTCB

Tri-consult

Erfgoedarchitect

Erfgoedstudio 2019/2020 Algemeen deel 80% 2 x 25.000 euro 10.000 euro

Tijdelijk herstel gevelpleisterbeton

Beton herstel

M.R.T. Erfgoedstudio

Tri-consult

2019/2020 Algemeen en privatief deel 40% of 50% max. 25.000 euro per aanvraag

aanvraag voor interieur/exterieur

offerte in opmaak

Reconstructie schrijnwerk Schijnwerker Erfgoedstudio vanaf 2019 Algemeen en privatief deel 40% of 50% max. 25.000 euro per aanvraag

Digitale opmeting gebouw Landmeter Erfgoedstudio 2019 Algemeen deel geen offerte in aanvraag offerte in opmaak

Structureel herstel plat dak Dakdekker Erfgoedarchitect ca. 2022 Algemeen deel 40% of 50% raming ca. 500.000 euro ca. 250.000 euro

Tijdelijk herstel plat dak Dakdekker Erfgoedstudio Vanaf 2020 Algemeen deel 40% of 50% max. 25.000 euro per aanvraag offerte in opmaak

Inspectie Monumentenwacht Monumentenwacht Erfgoedstudio 2019 Algemeen deel geen lidmaatschap + inspectiekost offerte na te vragen

4. Financiële en fiscale voordelen

Financiële en fiscale voordelen


1. Erfgoedpremie

2. Erfgoedlening

3. Vermindering verkooprecht en schenkingsbelasting

4. Vermindering personenbelasting



1. Erfgoedpremie

2. Erfgoedlening



1. Huidige premieregeling


▪ Basispremie = 40% op goedgekeurde werkzaamheden beheersplan

▪ Geen premie op technieken of voor elementen zonder erfgoedwaarden

▪ 10% extra premie indien de eigenaars kunnen bewijzen dat ze regelmatig onderhoudswerken uitvoeren aan de erfgoedelementen van hun eigendom – opmaak van een onderhoudsrapport;

▪ 10% extra premie indien het erfgoed beheerd wordt door een vzw of Stichting;

TOTAAL MAXIMALE PREMIE = 60%



▪ Standaard premie % op maximaal bedrag van 25.000 euro

▪ 1 premie-aanvraag per jaar voor interieur en exterieur

▪ Doorlooptijd aanvraag ongeveer 3 maanden

▪ Bijzonder premie % op een ongelimiteerd bedrag

▪ Duurtijd toekenning premie ongeveer 7 jaar

▪ Lagere duurtijd in geval van stabiliteitsproblemen (1 tot 3 jaar)

▪ Werken mogen niet opgestart worden vóór premietoekenning


Privatief gedeelte

▪ Interieur – historisch parket, granito, schrijnwerk,…▪ herstel en onderhouden van

erfgoedelementen

▪ reconstructie van erfgoedelementen

▪ Exterieur▪ vervangen van eigen houten

schrijnwerk

▪ herstel van balkons en binnen gevels

Gemeenschappelijk gedeelte

▪ Interieur▪ gangen en inkomzone

▪ balzaal

▪ Exterieur▪ bedaking

▪ buitengevels




1. Erfgoedpremie

2. Erfgoedlening



2. Erfgoedlening - consumentenkrediet


▪ Voor werken aan beschermd erfgoed of panden op inventarislijst

▪ Voor particuliere eigenaars

▪ Kader▪ Lening minimaal 25.000 euro en maximaal 250.000 euro;

▪ Minimale eigen inbreng 20% van de totale kostprijs werken;

▪ Huidige intrestvoet = 1%;

▪ Vaste looptijd van minimaal 3 jaar en maximaal 20 jaar

▪ Indien nodig een stedenbouwkundige vergunning

▪ Combineerbaar met erfgoedpremies en vermindering personenbelasting

▪ Erfgoedpremie moet vóór aanvraag goedgekeurd zijn

▪ Premiebedrag komt niet in aanmerking voor bedrag lening, enkel eigen bijdrage

▪ Info: www.onroerenderfgoed.be/erfgoedlening-consumentenkrediet

http://www.onroerenderfgoed.be/erfgoedlening-consumentenkrediet

2. Erfgoedlening - investeringskrediet


▪ Voor werken aan beschermd erfgoed of panden op inventarislijst

▪ Voor ondernemers, publieke identiteiten en openbare besturen

▪ Voorwaarden idem als bij consumentenkrediet

▪ Indien nodig een stedenbouwkundige vergunning

▪ Niet combineerbaar met erfgoedpremies of andere premies, dus enkel niet premiegerechtigd aandeel komt in aanmerking voor de lening

▪ Erfgoedpremie moet voor aanvraag goedgekeurd zijn

▪ Info: www.onroerenderfgoed.be/erfgoedlening-consumentenkrediet

http://www.onroerenderfgoed.be/erfgoedlening-consumentenkrediet



1. Erfgoedpremie

2. Erfgoedlening



3. Verlaging verkooprecht en schenkingsbelasting


▪ Voor verkoop/aankoop van beschermd erfgoed

▪ Halvering van verkooprecht (registratie) van 10% naar 5%

▪ Lager aankooprecht enige gezinswoning (registratie) van 7% naar 1%

▪ Voor schenking van beschermd erfgoed

▪ Verlaagd percentage van 3%

▪ Van toepassing voor private personen en vennootschappen

▪ Info: www.onroerenderfgoed.be/verlaging-verkooprecht-en-schenkbelasting

http://www.onroerenderfgoed.be/verlaging-verkooprecht-en-schenkbelasting

3. Verlaging verkooprecht en schenkingsbelasting


Voorwaarden

▪ Er moet een beheersplan zijn

▪ Uitgespaarde percentage dient geïnvesteerd te worden in het onderhouden/herstellen van de erfgoedelementen van het beschermd erfgoed

▪ Enkel in privatieve delen

▪ Investering dient te gebeuren binnen de 5 jaar na verkoop/schenking

▪ Niet combineerbaar met een erfgoedpremie of vermindering personenbelasting

▪ Na investering wordt een attest uitgeschreven

▪ Met attest teruggave deel registratiekost



1. Erfgoedpremie

2. Erfgoedlening





▪ Voor eigenaars, erfpachthouders, vruchtgebruikers en opstalhouders

▪ Ongeacht of dit enige woning/verblijf is of niet

▪ Voor specifieke werkzaamheden aan beschermd erfgoed voor het onderhouden/herstellen van de erfgoedelementen (beperkte lijst) of maatregelen opgenomen in beheersplan

▪ Kader

▪ Maximum 25.000 euro kosten per beschermd onroerend goed (globaal of opdeling?)

▪ 40% op het bedrag van de kosten wordt in mindering gebracht



▪ Verhouding aftrek

▪ Privatief gedeelte: per cluster van eigendommen (nog te bevestigen AOE)

▪ Algemeen gedeelte: volgens verhouding aandeel eigendom!

▪ Niet combineerbaar met erfgoedpremie, verlaging verkooprecht of schenkbelasting – wel fysisch opsplitsen van werken

▪ Info: www.onroerenderfgoed.be/vermindering-personenbelasting

http://www.onroerenderfgoed.be/vermindering-personenbelasting

5. Varia

5. Varia


▪ Gecontacteerd door architectuuropleiding ETH te Zurich

▪ Ontwerpopgave voor de studenten voor het komend semester (sept-dec 2019)

▪ Voertaal engels

▪ Onderzoek: integratie van nieuwbouw bij bestaand historisch pand

▪ Grand Hotel Bellevue is een van de cases die we willen onderzoeken (nog 2 andere belle-epoque gebouwen aan de kust)

▪ 24/09 bezoek met studenten aan het pand

▪ 25/09 lezing in cultuur centum ‘Grote Post’ te Oostende – 9u tot 12u

5. Varia


▪ Contactgegevens: [email protected]

▪ Bijlagen documenten Agentschap Onroerend Erfgoed

▪ Formulier 1 = Aanvraag voor werkzaamheden aan of in beschermd erfgoed

▪ Formulier 2 = Aanvraag voor een standaard premie

▪ Formulier 3 = Aanvraag voor attest belastingsvermindering

mailto:[email protected]

6. Vragenronde

Beheersplan Grand Hôtel Bellevue, Westende · 9/7/2019 · Erfgoedstudio Erfgoed in b e w e g i n...

Documents

Transcript of Beheersplan Grand Hôtel Bellevue, Westende · 9/7/2019 · Erfgoedstudio Erfgoed in b e w e g i n...