Beeldkwaliteitplan

LooSan ReutumUitbreidingsplan

Mei 2014

InhoudInleiding 3

Het plangebied

Locatie 4 Analyse 5 Nieuwe situatie 7

Het plan

Het ontwerp 8

Uitgangspunten bebouwing 10

Kleuren-materialen 11

Criteria erfafscheidingen 13

Criteria openbare ruimte 14

Criteria houtopstanden 16

Procedure 17

Handhaving 18

Colofon 19

InleidingReutum kent de laatste jaren een grotere vraag dan aanbod met betrekking tot woningbehoefte. Onderhavige locatie biedt hierbij uitkomst, ligt net buiten het dorpscentrum, is gelegen achter de lint-bebouwing langs de voornaamste straat binnen Reutum en biedt ruimte voor 19 koopwoningen voor een breed publiek. De initiatiefnemers voor deze ontwikkeling, waaronder de grondeigenaar, willen naast het vervullen van de woningbehoefte investeren in het maken van een mooi plan met (ruimtelijke) kwaliteit.

3

Het plangebiedLocatie

OotmarsumTubbergen

Weerselo

Reutum

Kerkstraat

Ootmarsumsestraat

Ootmarsumsestraat

Kerkstraat

Kerkstraat

Afbeelding 1 De locatie

4

De locatie ligt op de rand van het maten en flierenlandschap en de esgronden. Het maten en flierenlandschap ligt in de laagten van de dekzandvlakten en beekdalen.

Analyse

Locatie en omgeving

Afbeelding 2 Analyse

5

Het is een kleinschalig coulisselandschap met singels, broekbosjes en open kamers. De bebouwing staat vooral op de randen van de drogere gronden overgaand in het essenlandschap. De voorliggende locatie ligt in een tweetal open kamers aan de zuidzijde van de deels historische bebouwing aan de Ootmarsumse weg en achter de lintbebouwing aan de westkant van de Kerkstraat bij binnenkomst van het dorp Reutum. De meest westelijke kamer wordt aan de westkant begrensd door een stevige houtwal die aan de zuidkant eindigt in een robuust bosperceel. De open kamer aan de oostzijde heeft een houtwal aan achterzijde van de bebouwing aan de Kerkstraat. De beide kamers worden gescheiden door een bescheiden houtwal waarvan aan de zuidzijde een aantal bomen verdwijnt bij het ontwikkelen van de locatie. Deze bomen zullen in het plan ruimschoots worden gecompenseerd. De gehele planontwikkeling kan in deze kamers plaats vinden zodat de bestaande houtwallen voor een goede overgang zorgen naar het omringende landschap.

Locatie en omgeving

Afbeelding 3 Analyse6

Nieuwe situatie

Locatie en omgeving

Kerkstraat

Ootmarsumsestraat

Ootmarsumsestraat

Afbeelding 4 Nieuwe situatie

7

Het planHet ontwerp

Afbeelding 5 Het ontwerp

8

In een losse setting zijn 19 woningen gesitueerd langs een eenvoudig ontsluitingserf dat is aangetakt op de Kerkstraat. Het zijn 13 vrijstaande en 6 dubbele woningen in een dorpse /landelijke uitstraling die zijn georiënteerd op het ontsluitingserf. De bebouwing kent verschillende bouwstijlen die echter allen refereren aan het dorpse karakter van Reutum. Enerzijds kan goed worden aangesloten op de wensen van de toekomstige bewoners en anderzijds past het dorpse karakter naadloos in de omgeving.

Karakteristieken ReutumKarakteristieken Reutum

Afbeelding 6 Het ontwerp in de omgeving

9

Uitgangspunten bebouwingDe hoofdgebouwen zijn 1 tot 2 bouwlagen. De kappen op de woningen zijn in basis zadeldaken. De nokrichting varieert en is op de verkavelingskaart weergegeven. De bijgebouwen zijn duidelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Ze kunnen zowel met kap als plat worden afgewerkt. De daken zijn gedekt met keramische pannen in aardse tinten en de gevels bestaan overwegend uit baksteen in eveneens aardse tinten.

Samenvattend is voor de gewenste beeldkwaliteit van belang dat:• dekorrelgrootte(bouwmassa)aansluitbij die van de lintbebouwing aan de Kerkstraat;• dehoofdgebouwen1tot2bouwlagenzijn;• de2-kappersopdekavels6t/m9aandeachterzijde een lage gootlijn volgens het Bestemmingsplan hebben;• dekapvorminbasisdievaneenzadeldakis;• dezichtbepalendedetailsoptraditionele wijze ontworpen en uitgevoerd worden;• denokrichtingenenrooilijnenverspringen/ afwisselen om wandwerking te voorkomen;• bijgebouwenondergeschiktzijnaanhethoofdgebouw.

Referentiefoto’s kleuren en materialenReferentiefoto’s

10

Referentiefoto’s kleuren en materialen

Kleuren-materialen

- Gevels: baksteen, in aardetinten variërend van brons tot donkerrood. - Gevelbeschieting: hout, in behouden kleuren.- Kozijnen - windveren - deklijsten - ramen - deuren gootboeien: hout , in kleuren varierend van wit tot zwart, waarbij signaalkleuren zijn uitgesloten. - Goten: zink naturel, koper of betimmerd met hout.- Daken: keramische dakpan in aardetinten, van terra-cotta tot antraciet, uitgesloten worden geglazuurde cq glimmende pannen.

Alternatieve materialen worden beoordeeld door Building Design Architectuur en Het Oversticht (welstand).

11

max. 11

000

A

B

P

P

P

PP

P

PP

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P P P P

P

P

P PPP

P P P

PP

P

P

P

P

PP

P

N.P.

br.kr 06070809101112131415

010203040516171819

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

l.m.

14

15

16

09

08

07

06

05

03

02

01

13

12

11 10

04

19

17

18

A'

A

B B'

sloot

trottoirkolk

38

22

12

26

20

30

10

8

6

24

342

344a

344

348

Ootmarsumseweg

34

32

lage

goo

t

lage

goo

t

trottoirkolk

trottoir door laten lopen h= 15 cm

positie boomnader te bepalen

2x beschermingszone waterschap

bestaande houtwal

nieuwe aanplant bomen

sloot uitgangspunt talud = 1:1

bestaande houtwal

bestaande houtwal

1 perceel inclusief naast gelegen weg

duiker onder greppel

duike

r

pianomarkering straatbaksteen zwart & wit

KERKSTRAAT

bestaand trottoir,aanvullen / vernieuwen tot aan inritdubbelklinkers 20 x 20 cm dik 8 cm, kleur: grijs

5000

3000

3000

5300

5300

3000

600

5000

800

10770

5300

tijdelijke bouwweg tot max. 3 jaar na aanvang infra (≤ 3 m1 breed)

vergunningsvrij bijgebouw

nieuw bijgebouw

duiker onder greppel

inrichting nader te bepalen

speelveld

afvoerbuis HWA kerkstraat vervaltnieuwe aansluiting bij entree plan

oppervlaktes:

oppervlaktes percelen:perceel 01perceel 02perceel 03perceel 19perceel 04perceel 05perceel 06perceel 07perceel 08perceel 09perceel 10perceel 11perceel 12perceel 13perceel 14perceel 15perceel 16perceel 17perceel 18totaal oppervlakte percelenweg naast perceel 18totaal oppervlakte percelen incl. weg naast perceel 18 oppervlaktes openbaar groen:speelveldgroen naast speelveldgroen tpv inrit Kerkstraattotaal oppervlakte openbaar groen

oppervlakte verharding:bestrating en openbare parkeerplaatsentotaal oppervlakte verharding

gronduitwisseling:gedeelte Agedeelte B

m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²

m²m²m²m²

m²m²

m²m²

legenda:

l.m.

br.kr

streekgebonden hagen, h ≤ 1800 mm (achterzijde)

streekgebonden hagen, h ≤ 800 mm (voorzijde)

openbaar groen

oprit + parkeerplaatsen

bebouwing

straatbaksteen, dieprood

molgoot, dieprood

opsluitband 15 x 25 cm

talud

oppervlaktes t.b.v. gronduitwisseling fam. Kamphuis

lichtmast type n.t.b. hoogte 4m. voorzien van LED-verlichting

brandkraan (plaats i.o.m. brandweer)

plangrens

oppervlaktes percelen

oppervlaktes openbaar groen

oppervlakte verharding

oppervlakte verharding valt onder perceel 18 (wel meegenomen onder oppervlakte verharding)

tijdelijke bouwweg tot max. 3 jaar na aanvang infra (≤ 3 m¹ breed)

situatie:

o

z

w

: 362.32: 344.01: 346.97: 384.67: 346.46: 385.24: 522.85: 406.60: 400.28: 430.88: 875.34: 667.60: 548.69: 531.98: 492.19: 503.61: 430.68: 452.11: 510.98 : 8943.46 : 116.38 : 9059.84

: 395.43: 73.69: 115.09: 584.21

: 1830.27: 1830.27

: 169.27: 321.90

Situatie schaal 1:500Perceel nabij Kerkstraat 14 te ReutumSectie Q, nr: 348,349,1119,1936,1938 GED.kad. bek. gemeente Tubbergen

01 02 03 04opstelplaatsen kliko's + kavelnummer

5000150 150

molgoot

opsluitband 15 x 25 cmopsluitband 15 x 25 cm

PRINCIPEPROFIEL B-B'

schaal: Opdrachtgever:

Formaat: A1

Projectleider:

Getekend:

Onderdeel:

Datum:

Gewijzigd: Blad:

Werknr.7625 PB ZenderenF: 074-2659967info@buildingdesign.nl

Hoofdstraat 43T: 074-2659966www.buildingdesign.nl

Situatie

R. Pol

1:500

UITBREIDINGSPLAN "LOOSAN" TE REUTUM

W.M. Mekenkamp

25-01-2012

LooSan V.o.f.Ootmarsumseweg 3407667 PC Reutum

11-102

S1sl: 15-11-2012m: 25-03-2013n: 14-05-2013o: 16-05-2013

p: 26-11-2013q: 13-12-2013r: 16-01-2014s: 03-04-2014 © BUILDING DESIGN ARCHITECTUUR BV

Afbeelding 7 Verkavelingskaart

Referentiefoto’s

12

Criteria ErfafscheidingenDe erfafscheidingen bestaan uit streekgebonden hagen (bijvoorbeeld meidoorn en beuken). Aan de voorzijde hagen tot 80 cm hoog, naast de woning hoge hagen tot 1.80 m.

13

Criteria Openbare Ruimte

De openbare ruimte bestaat uit een slingerend klinkererf in bruin/rode tinten met in het midden van de straat een molgoot. Hier en daar wordt een kavel van de omliggende bestaande bebouwing voorzien van een achterontsluiting.

Afbeelding 8 Impressie Openbare ruimte14

Parkeren is grotendeels voorzien op eigen terrein. Overige parkeerbehoefte wordt ingevuld door de parkeerhavensop openbaar terrein. Parkeren op openbaar terrein buiten de parkeerhavens is niet toegestaan.

Afbeelding 9 Principe dwarsprofiel A-A

15

Criteria houtopstanden

De omringende houtwallen worden opgeschoond en zonodig aangevuld.Aan de rand van de bebouwing ligt tot aan de bestaande houtwal een weide met langs de greppel solitaire bomen of kleine boomgroepen. Te denken valt aan eik, beuk en esdoorn.

1516

ProcedureOm de beoogde kwaliteit van het gehele plan te kunnen waarborgen is Building Design Architectuur uit Zenderen als supervisior aangesteld en verantwoordelijk voor de beeldregie van het plan.

Ieder schetsplan wordt in eerste instantie voorgelegd aan, en beoordeeld door Building Design Architectuur op ruimtelijke kwaliteit en samenhang. Het eindoordeel ligt bij Het Oversticht. Na goedkeuring kan het plan worden ingediend als “principeverzoek”.

17

HandhavingHandhaving m.b.t. bouwen is voldoende verankerd binnen de gemeente. Handhaving van de voorgestelde erfscheidingen in de vorm van hagen is hier nog een punt van aandacht. Kopers van de kavels verplichten zich via het koopcontract dat ze de hagen die ze zelf gaan planten, ook zelf gaan onderhouden. Handhaven zal via privaatrechtelijke wegen moeten gebeuren wanneer blijkt dat de eigenaar nalatig is geweest m.b.t. onderhoud van deze hagen (contract-breuk).

18

ColofonOpdrachtgever:

BeeldkwaliteitplanSupervisor/Beeldregie:

Landschappelijk en Stedenbouwkundig ontwerp:

Stedenbouwkundig Advies en Ontwerp

Art Bijsterbosch

19