f

16 december 2014

Gebouweigenaren riskeren vanaf 2015 sancties bij ontbreken van energielabel Door mr. H. Dzigal

Energielabel

Het energielabel laat de energieprestatie van een gebouw zien en brengt de mogelijke energiebesparende maatregelen

voor het betreffende gebouw in kaart. De klasse van het label loopt van A (weinig besparingsmogelijkheden) tot G (veel

besparingsmogelijkheden). Sinds 2008 zijn gebouweigenaren op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen verplicht

om een energieprestatiecertificaat (ook wel energielabel genoemd) te verstrekken bij de verkoop of verhuur van

woningbouw en utiliteitsbouw.1 Deze verplichting blijft bestaan met dien verstande dat de term ‘energieprestatiecertificaat’

in het Besluit energieprestatie gebouwen wordt vervangen door ‘energielabel’ (een vernieuwd energieprestatiecertificaat).2

Daarnaast gaat de Inspectie Leefomgeving en Transport vanaf januari 2015 handhaven.3

Bij het ontbreken van een geldig energielabel riskeert de woningeigenaar vanaf 2015 een boete die kan oplopen tot

ongeveer € 405,- voor woningen en € 20.250,- voor kantoren. De Inspectie Leefomgeving en Transport werkt met een

interventieladder, dat betekent dat zij een opbouw hanteert van lichtere naar zwaardere vormen van interventie. Lichtere

sancties zullen in beginsel vaker worden ingezet en mede effectief zijn vanwege de preventieve werking van het mogelijke

gebruik van een zwaardere sanctie. Dit betekent dat de inspectie in de meeste gevallen een last onder dwangsom zal

opleggen, waarbij de eigenaar nog eenmaal de kans krijgt een energielabel op te stellen. Pas in het uiterste geval zal een

bestuurlijke boete worden opgelegd.

De verplichting tot het verstrekken van (een afschrift van) het energielabel geldt ook bij de verkoop van een deelnemings- of

lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een gebouw.

Definitief energielabel voor woningen

In januari en februari 2015 zullen woningeigenaren die nog geen energielabel hebben een brief ontvangen van de overheid

met een voorlopig energielabel. Dit voorlopige energielabel heeft geen formele status en geeft een indicatie van de

energieprestatie van de woning op basis van gegevens over de betreffende woning die in de woningmarkt bekend zijn. De

woningeigenaar dient zelf online het voorlopige energielabel om te zetten in een definitief energielabel via een nog in

1 Dit besluit is een implementatie van de Europese richtlijn 2002/91/EG d.d. 16 december 2002. 2 Dit energielabel ziet er anders uit dan het tot dusver verplichte energieprestatiecertificaat. 3 Het Besluit energieprestatie gebouwen wijzigt per 1 januari 2015 als gevolg van de aanscherping van de in noot 1 vermelde richtlijn op 19

mei 2010 (2010/31/EU).

f

16 december 2014

ontwikkeling zijnde applicatie.4 De Energie-Index en het definitief energielabel worden geregistreerd in de EP-online en in

het Kadaster. Het definitieve energielabel dient bij de verkoop en verhuur aan de koper respectievelijk de huurder te

worden verstrekt.

Berekening maximale huurprijs woonruimte met Energie-Index

Naast het energielabel kan de woningeigenaar vrijwillig kiezen voor de Energie-Index. De woning wordt dan uitgebreider

opgenomen dan bij het energielabel.5 Bij een Energie-Index ontvangt de verhuurder automatisch ook een definitief

energielabel. Met de Energie-Index wordt de energieprestatie van een woning exacter bepaald. Verhuurders van

huurwoningen onder de liberalisatiegrens6 zullen naar verwachting hiervoor kiezen, omdat uitsluitend de Energie-index kan

worden gebruikt voor de berekening van de maximale huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel

(puntensysteem).

Verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimte moeten er bedacht op zijn dat zij bij het aangaan van de huur een

afschrift van het Energielabel en de Energie-Index aan huurder moeten verstrekken. De kwaliteit en redelijkheid van de

huurprijs wordt op grond van art. 11 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte beoordeeld naar de toestand op de

datum van ingang van de huurovereenkomst. Daar waar geen Energie-Index bij het aangaan van de huur is bepaald, wordt

bij de woningwaardering uitsluitend uitgegaan van het bouwjaar van de woning. In dat geval wordt geen rekening gehouden

met eventuele recente renovaties/getroffen energiebesparende maatregelen, hetgeen dikwijls resulteert in een te lage

huurprijs.7

Utiliteitsbouw

Sinds 2009 moet het energieprestatiecertificaat op een voor het publiek zichtbare plek hangen in publieke

overheidsgebouwen met een oppervlakte van meer dan 1000 m². Per 1 januari 2015 geldt dat de eigenaar van een publiek

gebouw (bijv. gezondheidszorggebouwen, sportscholen, banken en winkels) het energielabel op een voor het publiek

zichtbare plek moet hangen indien het gebouw een oppervlakte heeft van meer dan 500 m² mits er voor dat gebouw een

energielabel is geregistreerd. Publieke overheidsgebouwen (bijv. gemeenten, rechtbanken en ministeries) met een

oppervlakte van meer dan 500 m² moeten altijd een energielabel zichtbaar hebben hangen. De oppervlaktegrens zal met

ingang van 1 juli 2015 worden verlaagd van 500 m² naar 250 m².

4 Meer informatie daarover staat in de brief en vindt u op: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen/vraag-en-

antwoord/hoe-maak-ik-na-1-januari-2015-een-energielabel-definitief.html 5 Voor de Energie-Index volgt de verhuurder een vergelijkbare procedure als bij het energielabel van vóór 2015 (het

energieprestatiecertificaat). 6 Dit betreft woningen met een huur lager dan € 710,68 per maand per 1 januari 2015 (voor 2014 is de grens € 699,48). 7 De Rechtbank Amsterdam heeft bij uitspraak van 4 maart 2014 geoordeeld dat de huurcommissie terecht de huurprijs van een woning die

bij aanvang € 1.300,- per maand bedroeg, gewijzigd heeft vastgesteld naar € 663,88,- per maand, omdat bij aanvang van de huur geen

energieprestatiecertificaat was overgelegd. Gelet op het bouwjaar van de woning (1913) zijn er voor de energieprestatie nul punten

toegekend. Daaraan deed niet af dat het energieprestatiecertificaat negen maanden na aanvang van de huur was overgelegd op grond

waarvan aan de woning meer punten zouden moeten worden toegekend en aan de aanvangshuur niet had kunnen worden getornd

(Rechtbank Amsterdam 4 maart 2014, WR 2014, 108).

f

16 december 2014

De gebouweigenaar dient met ook bij de oplevering van zowel utiliteits- als woningbouw te zorgen voor een geldig

energielabel, tenzij het gebouw al is verkocht voordat de oplevering heeft plaatsgevonden. In dat geval dient bij de

oplevering de verkoper van het gebouw een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de koper.

Tot slot dient per januari 2015 degene die een gebouw - waarvoor een geldig energielabel is afgegeven - te koop of te huur

aanbiedt door middel van advertenties in commerciële media, de energieprestatie-indicator van het energielabel in die

advertenties te vermelden.

Uitgezonderde gebouwen

Voor een aantal gebouwen gelden de verplichtingen met betrekking tot het energielabel zoals neergelegd in artikel 2.1

Besluit energieprestatie gebouwen niet. Dat betreft onder meer: beschermde monumenten, gebouwen die ten hoogste

twee jaar worden gebruikt, kerken, alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m² en

woonboten.8

Voor vragen of meer informatie neemt u gerust contact met ons op via 026 3522 824 of . huurrecht@dekempenaer.nl

8 Een volledige opsomming van de uitgezonderde gebouwen is te vinden in het per januari 2015 geldende wetsartikel 2.2 Besluit

energieprestatie gebouwen.