Artikel De Kost Gaat Voor De Baat Uit
1
54 . MANAGEMENT SCOPE nr. 03 / 2012 . 55 DE KOST GAAT VOOR DE BAAT UIT Verduurzaming van vastgoed is dé manier om verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen. Het resultaat van investeringen wordt na een paar jaar zichtbaar, maar er is ook direct rendement. Tekst Nicole de Vries Illustratie Yvonne Kroese V erduurzaming van vast- goed staat bovenaan de agenda’s van vastgoedeige- naren, beleggers, project- ontwikkelaars en beheerders. Zij zien dat verduurzaming van commercieel vast- goed uiteenlopende kansen biedt, zeker nu de malaise in de markt aanhoudt. Vastgoedpartijen realiseren zich dat duurzaam innoveren en renoveren een effectieve manier is om waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen, ongeacht of dat pand leeg staat of ver- huurd wordt. Dat is meer dan welkom in een tijd dat de leegstand oploopt tot boven de vijſtien procent en de stagnatie van nieuwbouwprojecten aanhoudt. Uit onderzoek van vastgoedeconoom Nils Kok blijkt dat door verduurzaming zowel de verhuurbaarheid als de verkoopbaar- heid van een pand verbetert. De verhuur- der kan een hogere huurprijs realiseren, voor de huurder geldt dat hij kan bespa- ren op zijn energiekosten en dat het com- fort toeneemt. Daar komt bij dat het imago-aspect voor steeds meer partijen meespeelt. Wie maatschappelijk verantwoord wil onder- nemen, kan niet meer om verduurzaming van commercieel vastgoed heen; klanten eisen dat ook steeds meer van hun le- verancier. Ook banken kijken vaker en scherper naar de mate van verduurza- ming, bijvoorbeeld als hun taxateurs een vastgoedobject (her)waarderen. Wat hen daarbij helpt, is de invoering van ener- gielabels die de mate van verduurzaming van vastgoed transparant maken. Andere factoren die de verduurzaming aanjagen zijn structureel stijgende energieprijzen en de steeds strengere milieuwet- en re- gelgeving vanuit de Europese Unie. GEDRAG Maar wat verstaan we precies onder duurzaamheid in de vastgoedmarkt? Het gaat om veel meer dan verlaging van de energiekosten door energiebesparende maatregelen. De vereniging van Institu- tionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) definieert verduurzaming als volgt: Het op een verantwoorde manier sa- menbrengen van de zorg voor het milieu, een lange levensduur, huurdertevreden- heid en waardeontwikkeling. Bij verduur- zaming draait het ook om aspecten als locatie, materiaalgebruik en bereikbaar- heid. Wat betreſt het genoemde milieuas- pect: utiliteitsgebouwen zijn verantwoor- delijk voor circa zestien procent van de totale CO 2 -uitstoot in Nederland. In de kantorenbranche is met prestatiecontrac- ten een jaarlijkse CO 2 -besparing moge- lijk van ongeveer 35 procent, zo becijfer- de AgentschapNL. Uiteindelijk draait het bij de verduurzaming van vastgoed ook om het gedrag van de gebruikers. Want die moeten natuurlijk niet structureel vergeten tussendeuren te sluiten, lichten uit te doen en computers uit te zetten. HOGER RENDEMENT Beleggers, projectontwikkelaars en be- heerders van commercieel vastgoed wor- stelen met een aantal vragen. Stel dat je de waarde van vastgoed kunt verhogen door te verduurzamen, hoe weet je dan hoeveel dat precies oplevert? En wanneer kun je die waardestijging tegemoet zien? Zonder deze bewijsvoering kunnen velen niet starten. Bovendien zijn investerin- gen in verduurzaming hoger dan con- ventionele oplossingen. Het zijn begrijpelijke dilemma’s. Wie inzet op verduurzaming, dient zich te realiseren dat het rendement pas na een aantal jaren zichtbaar wordt. Ook hier gaan de kosten voor de baten uit. Na in- vesteringen in energiezuinigheid treden er interessante effecten op, blijkt uit on- derzoek van vastgoedeconoom Nils Kok. Het direct rendement van verduurzaamd vastgoed in de VS is zo’n zeven procent hoger dan van ‘regulier’ vastgoed. En verkoopprijzen liggen zelfs dertien pro- cent hoger. Overigens is de opbrengst van sommige investeringen in verduurza- ming ook direct meetbaar door te starten met systematische energiemonitoring, waarbij de gebruiker zijn energiestromen constant meet, registreert en bijstuurt. ONVOORSPELBARE FACTOR Een ander veelvoorkomend dilemma is de wens de servicekosten van vastgoed zo laag mogelijk te houden door zo goed- koop en duurzaam mogelijk in te kopen, omdat de helſt van die servicekosten uit energiekosten bestaan. Het lastige van de inkoop van energie is echter dat deze markt complex is, met veel aanbieders, schommelende energieprijzen en de no- dige onvoorspelbaarheid. Welke strategie moet je dan hanteren, wanneer moet je welke volumes inkopen? En welk volume moet je afnemen? De ervaring leert dat volume een on- voorspelbare factor is door eigenaren die vertrekken en onregelmatigheden in het verbruik door bijvoorbeeld leegstand. Een vrije bandbreedte heeſt daarom de voorkeur voor de meeste partijen. Duidelijk is dat vastgoedpartijen van energiebedrijven verlangen dat die hen helpen om hun energiekosten zo laag mogelijk te houden, en hen te ‘ontzor- gen’ door effectieve ondersteuning bij de energieadministratie. SAMENWERKING LOONT Veel vastgoedpartijen die zich afvagen of en hoe ze moeten inzetten op verduurza- ming, zijn actief op zoek naar informatie. Daarbij is de behoeſte aan samenwerking tussen verschillende partijen groot. Leren van elkaars vragen, behoeſten, expertise en ervaringen staat daarbij voorop. Ener- giemaatschappijen kunnen in dergelijke samenwerkingsverbanden ondersteuning bieden bij energie-inkoop, informatie over marktontwikkelingen, kosten-ba- tenanalyses, technologische oplossingen en innovatieve financiële constructies. Samenwerking kan tot innovatieve op- lossingen leiden. Een voorbeeld daar- van is de samenwerking tussen BAM Utiliteitsbouw en Nuon, die hun kennis en kunde op gebied van duurzaamheid en energieneutraal bouwen hebben ge- bundeld in de herontwikkeling van het bedrijfspand De Aramerij in Amster- dam-Noord. Dit bedrijfspand van onge- veer achtduizend vierkante meter wordt binnenkort CO 2 -neutraal opgeleverd. Energieoplossingen die in De Arame- rij worden toegepast zijn onder andere ‘slimme’ zonwering, natuurlijke ventila- tielucht, warmte- en koudeopslag en aan- sluiting van het gebouw op een grijswa- tersysteem, een innovatieve technologie om water te recyclen. In het commercieel vastgoed zetten verschillende partijen momenteel grote stappen in het verduurzamen van hun vastgoedportefeuille. Maar we zijn er nog lang niet. Wij verwachten dat de techno- logie de komende jaren verder verbetert en nieuwe kansen biedt voor het ver- duurzamen van commercieel vastgoed. ANALYSE Nicole de Vries is marketing manager Sales B2B bij Nuon.
-
Upload
nuon-grootzakelijk -
Category
Real Estate
-
view
129 -
download
0
description
Verduurzaming van vastgoed is de manier om verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen. Het resultaat van investeringen wordt na een paar jaar zichtbaar, maar er is ook direct rendement.
Transcript of Artikel De Kost Gaat Voor De Baat Uit
54 . management scope nr. 03 / 2012 . 55
DE KOST GAAT VOOR DE BAAT UITVerduurzaming van vastgoed is dé manier om verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen. Het resultaat van investeringen wordt na een paar jaar zichtbaar, maar er is ook direct rendement. Tekst Nicole de Vries Illustratie Yvonne Kroese
V erduurzaming van vast-goed staat bovenaan de agenda’s van vastgoedeige-naren, beleggers, project-
ontwikkelaars en beheerders. Zij zien dat verduurzaming van commercieel vast-goed uiteenlopende kansen biedt, zeker nu de malaise in de markt aanhoudt.
Vastgoedpartijen realiseren zich dat duurzaam innoveren en renoveren een effectieve manier is om waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen, ongeacht of dat pand leeg staat of ver-huurd wordt. Dat is meer dan welkom in een tijd dat de leegstand oploopt tot boven de vijftien procent en de stagnatie van nieuwbouwprojecten aanhoudt. Uit onderzoek van vastgoedeconoom Nils Kok blijkt dat door verduurzaming zowel de verhuurbaarheid als de verkoopbaar-heid van een pand verbetert. De verhuur-der kan een hogere huurprijs realiseren, voor de huurder geldt dat hij kan bespa-ren op zijn energiekosten en dat het com-fort toeneemt.
Daar komt bij dat het imago-aspect voor steeds meer partijen meespeelt. Wie maatschappelijk verantwoord wil onder-nemen, kan niet meer om verduurzaming van commercieel vastgoed heen; klanten
eisen dat ook steeds meer van hun le-verancier. Ook banken kijken vaker en scherper naar de mate van verduurza-ming, bijvoorbeeld als hun taxateurs een vastgoedobject (her)waarderen. Wat hen daarbij helpt, is de invoering van ener-gielabels die de mate van verduurzaming van vastgoed transparant maken. Andere factoren die de verduurzaming aanjagen zijn structureel stijgende energieprijzen en de steeds strengere milieuwet- en re-gelgeving vanuit de Europese Unie.
GEDRAG
Maar wat verstaan we precies onder duurzaamheid in de vastgoedmarkt? Het gaat om veel meer dan verlaging van de energiekosten door energiebesparende maatregelen. De vereniging van Institu-tionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) definieert verduurzaming als volgt: Het op een verantwoorde manier sa-menbrengen van de zorg voor het milieu, een lange levensduur, huurdertevreden-heid en waardeontwikkeling. Bij verduur-zaming draait het ook om aspecten als locatie, materiaalgebruik en bereikbaar-heid. Wat betreft het genoemde milieuas-pect: utiliteitsgebouwen zijn verantwoor-delijk voor circa zestien procent van de
totale CO2-uitstoot in Nederland. In de kantorenbranche is met prestatiecontrac-ten een jaarlijkse CO2-besparing moge-lijk van ongeveer 35 procent, zo becijfer-de AgentschapNL. Uiteindelijk draait het bij de verduurzaming van vastgoed ook om het gedrag van de gebruikers. Want die moeten natuurlijk niet structureel vergeten tussendeuren te sluiten, lichten uit te doen en computers uit te zetten.
HOGER RENDEMENT
Beleggers, projectontwikkelaars en be-heerders van commercieel vastgoed wor-stelen met een aantal vragen. Stel dat je de waarde van vastgoed kunt verhogen door te verduurzamen, hoe weet je dan hoeveel dat precies oplevert? En wanneer kun je die waardestijging tegemoet zien? Zonder deze bewijsvoering kunnen velen niet starten. Bovendien zijn investerin-gen in verduurzaming hoger dan con-ventionele oplossingen.
Het zijn begrijpelijke dilemma’s. Wie inzet op verduurzaming, dient zich te realiseren dat het rendement pas na een aantal jaren zichtbaar wordt. Ook hier gaan de kosten voor de baten uit. Na in-vesteringen in energiezuinigheid treden er interessante effecten op, blijkt uit on-
derzoek van vastgoedeconoom Nils Kok. Het direct rendement van verduurzaamd vastgoed in de VS is zo’n zeven procent hoger dan van ‘regulier’ vastgoed. En verkoopprijzen liggen zelfs dertien pro-cent hoger. Overigens is de opbrengst van sommige investeringen in verduurza-ming ook direct meetbaar door te starten met systematische energiemonitoring, waarbij de gebruiker zijn energiestromen constant meet, registreert en bijstuurt.
ONVOORSPELBARE FACTOR
Een ander veelvoorkomend dilemma is de wens de servicekosten van vastgoed zo laag mogelijk te houden door zo goed-koop en duurzaam mogelijk in te kopen, omdat de helft van die servicekosten uit energiekosten bestaan. Het lastige van de inkoop van energie is echter dat deze markt complex is, met veel aanbieders, schommelende energieprijzen en de no-dige onvoorspelbaarheid. Welke strategie moet je dan hanteren, wanneer moet je welke volumes inkopen? En welk volume moet je afnemen?
De ervaring leert dat volume een on-voorspelbare factor is door eigenaren die vertrekken en onregelmatigheden in het verbruik door bijvoorbeeld leegstand.
Een vrije bandbreedte heeft daarom de voorkeur voor de meeste partijen. Duidelijk is dat vastgoedpartijen van energiebedrijven verlangen dat die hen helpen om hun energiekosten zo laag mogelijk te houden, en hen te ‘ontzor-gen’ door effectieve ondersteuning bij de energieadministratie.
SAMENWERKING LOONT
Veel vastgoedpartijen die zich afvagen of en hoe ze moeten inzetten op verduurza-ming, zijn actief op zoek naar informatie. Daarbij is de behoefte aan samenwerking tussen verschillende partijen groot. Leren van elkaars vragen, behoeften, expertise en ervaringen staat daarbij voorop. Ener-giemaatschappijen kunnen in dergelijke samenwerkingsverbanden ondersteuning bieden bij energie-inkoop, informatie over marktontwikkelingen, kosten-ba-tenanalyses, technologische oplossingen en innovatieve financiële constructies. Samenwerking kan tot innovatieve op-lossingen leiden. Een voorbeeld daar-van is de samenwerking tussen BAM Utiliteitsbouw en Nuon, die hun kennis en kunde op gebied van duurzaamheid en energieneutraal bouwen hebben ge-bundeld in de herontwikkeling van het
bedrijfspand De Afbramerij in Amster-dam-Noord. Dit bedrijfspand van onge-veer achtduizend vierkante meter wordt binnenkort CO2-neutraal opgeleverd. Energieoplossingen die in De Afbrame-rij worden toegepast zijn onder andere ‘slimme’ zonwering, natuurlijke ventila-tielucht, warmte- en koudeopslag en aan-sluiting van het gebouw op een grijswa-tersysteem, een innovatieve technologie om water te recyclen.
In het commercieel vastgoed zetten verschillende partijen momenteel grote stappen in het verduurzamen van hun vastgoedportefeuille. Maar we zijn er nog lang niet. Wij verwachten dat de techno-logie de komende jaren verder verbetert en nieuwe kansen biedt voor het ver-duurzamen van commercieel vastgoed.
ANALYSE
Nicole de Vries is marketing manager Sales B2B bij Nuon.
