Amsterdam High Street Retail Report 2016

AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL

2016

KANSEN DOOR POLARISATIE EN TRANSFORMATIE

RETAILLANDSCHAPDe naweeën van het economisch laagtij van de afgelopen jaren zijn nog voelbaar op verschil-lende vastgoedmarkten in het land, maar Amsterdam is booming. De hoofdstad weet zich te onderscheiden van de rest en presteert al weer even bovengemiddeld. Huizenprijzen rijzen de pan uit en de vraag naar winkelen kantoorvastgoed is groot. Zowel vastgoedgebruikers als -beleggers hebben duidelijk oog voor Amsterdams vastgoed, maar door schaarste in goed product blijven de prijzen stijgen. De polarisatie op de vastgoedmarkt in Nederland neemt daardoor steeds verder toe.

De sterke vraag op de verschillende vastgoedmarkten in Amsterdam heeft onder andere te maken met de aanzienlijke en aanhoudende bevolkingsgroei in de stad en de stijging van het toerisme. Al sinds de jaren ’90 groeit de bevolking, waarbij de sterkste groei zich voordeed in de periode 2008 tot 2016 met een gemiddelde bevolkingsgroei van meer dan 10.000 inwoners per jaar. In 2015 deden meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen- en buitenland Amsterdam aan.

Naast een stimulans van de woningproductie heeft de bevolkingsgroei ook een positieve werking op de allure van Amsterdam als winkelstad op zowel nationaal als internationaal niveau. Grote internationale retailers zien het centrum van Amsterdam dan ook meer en meer als ideale vestigingslocatie op het moment dat zij expanderen in Europa. Met dit rapport geven wij u inzicht in de recente retailontwikkelingen in Amsterdam en presenteren wij onze visie op de transformatie van het retaillandschap in Nederland.

1.022.840M²WINKELVLOEROPPERVLAK

834.710 INWONERS OP 1 JANUARI 2016 (+1,5%)

AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 3

WINKELEN IN AMSTERDAMAmsterdam kent met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van 1.022.840 m² de grootste winkelmarkt van het land. Het centrumgebied is hierbinnen veruit het grootste winkelgebied met 298.840m² wvo. De belangrijkste winkelstraten in het centrum zijn Kalverstraat, Nieuwendijk, Heiligeweg, Koningsplein, Leidsestraat en de P.C. Hooftstraat. Dit zijn dan ook de straten die de voorkeur hebben van voornamelijk grote nationale en internationale retailers.

Ondanks een hoge filialiseringsgraad in nagenoeg alle kernwinkelgebieden, weet het centrum van Amsterdam zich ook op dit aspect te onderscheiden. Enerzijds is er een groep internationale retailers die zich met hun vestigingsbeleid richt op nationale spreiding in de top 20 winkelsteden van Nederland. Daarnaast is er een selecte groep retailers die zich met het vestigingsbeleid uitsluitend richt op een zorgvuldige Europese spreiding in plaats van een nationale spreiding, waarbinnen Amsterdam op de Nederlandse winkelmarkt favoriet is. De internationale retailers die zich op de 'mass market' richten doen hun voordeel met de internationale allure van de hoofdstad, waar ook de hoogste passantenstromen van het land worden gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn onder andere Forever21, &Other Stories, Weekday, JD Sports, Ted Baker, Snipes, Size? en de H&M flagshipstore, maar bijvoorbeeld ook de recent geopende winkel van Stradivarius aan de Kalverstraat.

De vraag naar winkelruimte in het kernwinkelgebied van Amsterdam blijft dan ook hoog en dat is terug te zien op zowel de vastgoedgebruikersmarkt en de beleggersmarkt. De tophuurprijs bedraagt circa €3.000 per m² per jaar en wordt gerealiseerd in de Kalverstraat. Het bruto aanvangsrendement heeft zich in de Kalverstraat het afgelopen jaar met 10 basispunten verder verscherpt tot 4,0%.

Een andere bekende en tevens sterke nichemarkt binnen de Amsterdamse winkelmarkt is de P.C. Hooftstraat en een deel van de Van Baerlestraat. Het is Nederlands meest exclusieve winkelstraat met winkels van topmerken zoals Gucci, IWC en Louis Vuitton. Onlangs heropende Chanel haar deuren in het markante pand met glazen gevel. Naast de Nederlandse welvarende consument is de winkelstraat vooral ook populair bij internationale toeristen vanwege de mogelijkheid tot ‘taxfree’ winkelen. De ‘taxfree’ uitgaven worden daarbij voornamelijk gedreven door Chinese, Russische en Indonesische toeristen.

In 2015 heeft de straat een metamorfose ondergaan waarbij de trottoirs zijn verbreed en er nog maar aan één zijde van de straat kan worden geparkeerd. Ondanks een modern en frisser uiterlijk is de vraag of deze metamorfose ook het gewenste effect heeft gehad. Enkele exclusieve internationale retailers hebben de exclusieve

winkelstraat inmiddels verlaten vanwege tegenvallende omzetcijfers. Dit lijkt veroorzaakt te worden door een combinatie van factoren: onder andere het deels verdwijnen van parkeerruimte, de sterke profilering van de Bijenkorf in de binnenstad en de sterke daling van toeristenbestedingen van Chinezen en Russen (in voornamelijk highend fashion en juwelen).

De leegstand in de P.C. Hooftstraat is echter beperkt en de tophuurprijs van €2.050 is al een aantal jaren stabiel. Het aanvangsrendement heeft zich zelfs verder verscherpt vanwege de aanhoudende vraag naar dit prime beleggingsproduct. Met een daling van 25 basispunten kwam het bruto aanvangsrendement in maart 2016 uit op 4,0%.

'P.C. Hooftstraat weet niet optimaal

te profiteren van groeiend toerisme.'

Arjen Boesveldt Partner/Head of Retail

35 WINKELGEBIEDEN MET MEER DAN 5.000M2 W.V.O.

TOERISME IN AMSTERDAMToerisme is een belangrijke factor in het succes van de Amsterdamse winkelmarkt. Ondanks het feit dat de stad zelf al beschikt over een groot verzorgingsgebied, zorgt het toerisme voor een forse extra boost. Met meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen en buitenland was Amsterdam ook in 2015 weer Nederlands grootste toeristische trekpleister. Ook de hotelmarkt zag het aantal overnachtingen weer stijgen ten opzichte van het voorgaande jaar en kende met circa 80% ook in 2015 de hoogste bezettingsgraad van het land. Hotels schoten dan ook als paddenstoelen uit de grond en er ontstond een ware bouwhausse. Daar zet de gemeente Amsterdam nu wel een rem op door nieuwe hotelplannen strenger te toetsen. Dit ondanks de verwachting dat het aantal toeristen op de lange termijn zal blijven groeien.

Het toeristisch succesvolle jaar 2015 zette zich in termen van taxfree´ toeristenbestedingen nog niet in hetzelfde tempo door in het eerste kwartaal van 2016, zo blijkt uit cijfers van Global Blue. Opvallend in die cijfers is de sterke daling van de bestedingen in maart van dit jaar. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar zijn in die maand de bestedingen van toeristen met maar liefst 17% gedaald waarbij de highend fashion en juwelensector het hardst is geraakt. Global Blue noemt de geopolitieke onrust hierin de belangrijkste oorzaak die er ook voor zorgde dat toeristische hotspots meer zijn gemeden.

De afname van toeristenbestedingen doet zich vooral voor onder Chinezen en Russen. Beide koopgroepen waren lange tijd goed voor het hoogste aandeel ‘taxfree’ aankopen in ons land. Door sterke daling van respectievelijk 15% en 20% staat Rusland nu op de derde plaats als het gaat om het aandeel ‘taxfree’ aankopen. De Chinezen blijven ondanks de sterke daling wel nog de nummer één, maar hun aandeel is gedaald van 41% naar 36%. De nieuwe nummer twee in de lijst zijn Indonesiërs met 7% aandeel, een groei van 27% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2015.

De grootste ‘spenders’ zijn toeristen uit Hong Kong met een gemiddelde besteding van ruim €1.000 per kassabon. Deze kopersgroep staat met een aandeel van 4% op een vierde plaats.

De daling van bestedingen van internationale toeristen raakt dus vooral het luxe segment en dat is merkbaar in de meest exclusieve winkelstraat van Amsterdam. Toeristenbestedingen op de Kalverstraat en omgeving blijven hoog en worden gestuwd door het stijgende aantal toeristen.

Bron: Global Blue4 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL

Top 5 toeristenbestedingen naar land van herkomst

Ranking Nationaliteit Aan-deel

Groei Q1 2016 (t.o.v. Q1 2015)

Gem. besteding

1 China 36% 15% € 505

2 Indonesië 7% 27% € 552

3 Rusland 6% 20% € 353

4 Hong Kong 4% 8% € 1.029

5 Verenigde Staten 4% 14% € 642

12,9 MILJOEN HOTELOVERNACHTINGEN IN 2015 (+3%)

76

71

78

54

9796

98

74

87

27

70

88

3B

7A

7

1

98

5

3

6

2

4

125

425

164

146

102

235

540

226

455

206

10A

154A

548

91HS

24-26

48-52

66-72

22-26

21-22

32-34

14-1

6

200

1820

24

75

25

68

39

42

60

23

85

41

65

17

90

94

8028

36

4647

83

2286

64

19

56

66

44

35

81

69

8284

48

31

50

89

15

43

73

99

63

37 14

16

51

10

49

57

40

32

53

18

38

20

62

59 95

58

72

13

45

26

21

12

11

34

30

55

9A

2A

1A

413H

S

1B

457B11

457B

011-3

2-4

1-5

219-227

429-

435

100-106

176-180

143-145

40-4

1

140-

142

33

13115

8

175

176

134

100

101

128

173

194

461

522

113

149

188

224

177

122138

172

218

107

169

171

222

180

145

178

132

124

155

195

182

106110

208

136

152

143

162

514

109

207

121

181

148

123

153

112

111

502

154

437 142

429

231

228

105

151

108

490

203

161

118

179

150

229

220

183120126

115

160

166

524528

217

192

197

196

204

209

156

205

504

141

512516

184 11

6

165

163

480

500

103

210

518

147

159

186

198

174

167

89-90

24A

64A

223

13A

50A

65A

30A

10D

9HS

1HS

4HS

8HS

6HS

9-11

28HS

126A

239A

120A

492A

134A134B

227A

128A

60ST

217A

64-66

236

98HS

21HS

12HS

10HS

66HS

34HS

17HS

77HS

32HS

62HS 61HS58HS

25H

S

52HS

70HS

44HS

27H

S29

HS

30HS

91-93

20HS

59HS

89HS

53HS

85HS

11HS

36HS

212

46HS

13HS

47HS

39HS

54-56

42-44

35-37

19HS

92HS

80-82

24HS

63-64

16-18

31-33

87-8884HS

27-2

9

21-25

82-90

74-76

80-81

26-2

8

35-36

28-30

457B14

11-17

34-36

57-5

9

42-43

65-67

23-25

457B

04

457B24

457B18

506HS

419H

S

106HS104HS

132H

S

457B22

129HS

484H

S

496HS

488H

S

178HS

101HS

144HS

508H

S

457B

03

457B21

457B

0645

7B16

112-11

4

119-121

114-118

185-

187

157-1

59

168-1

70

179-1

81

200-206

156-160

116-118

213-215

508-510

174-176

121-123 109-111117-119

208-210

155-157

23

198

117-119

1-5

165

8

40

49

92HS

12

5

1-3

10A

45

1820

45

84

8

41

98

31

23

1820

1

18

2

6

47

3

52HS

51

186

151

21

51

58

53

12

46

27-29

20

10

8

38

1

47

540

126

1820

20

40

224

23

8

32

2

147

62HS

57

14-16

110

1820

7

14

6

8

6

8

54

1HS

18

122

11

46

24

55

150

22

15

23

58

10

1820

1

10

20

6

25

55

94

261-5

15

17

107

3

1820

37

40

54

4232

HS

96

12

124

48

12

26

38

229

15

200

62

36

7

5 34

53

175

14

78

6

5

115

15

110

3

4

173

10

4

21

20

50

7A

4

25HS

12

13

3

44

99

57

5

2

49

160

4

86

1

1820

7

26-28

226

156

5

56

9

21

1820

33

4

19

2

41

10

31

3

14

18

12

14

40

45

24

180

1820

32

128

163

184

35

10

13

7

2

97

98

23

12

62

3

43

15

8

39HS

4HS

95

18

147

37

9

120

48

5

21

540

7

13

12

149

96

8

540

94

12

25

26

32

1A

2

19

31

105

5

8

11

138

134

49

2

44

7

172

53

5

10

152

104HS

3

19

203

41

206

22

1

83

182

7

70

4

128

15

8

6

51

61HS

204

13

6992HS

15

13

4

18

20

6

78

124

6

152

123

2

42

20

8

8

19

54

60

22

7

2

42

16

15

30

2

4

40

24

19

21

8

11

196

22H

S

17HS

52HS

23H

S

11HS

212

79HS

10-1

8

457B20

122H

S

415H

S

494HS

526HS

559HS

417H

S

127HS

103HS

498HS

150H

S

113HS

140HS486H

S

457B17

520HS

457B19

457B1

2

167-1

69

44HS

150

32H

S

12HS

30

61HS

8HS

55

13

87

161

7

13

1820

108

100102

28

149

9

6 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL

L'ÉTOILE DE SAINT HONORÉHEILIGEWEG 9

(CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)

(CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)

SNIPESKALVERSTRAAT 35

CENTRUM

STRADIVARIUS SNIPESSWATCHTOPSHOPPRIMARKJD SPORTSH&M (FLAGSHIP)TED BAKERKIKOSIZE?BOGGI MILANO

73.100

3.000

80%

60%

FILIAAL

HET HOOGSTE PASSANTENAANTAL

BEDRAAGT 73.100 OP EEN GEMIDDELDE

KOOPZATERDAG EN WORDT BEHAALD OP

DE KALVERSTRAAT TUSSEN DE GAPER-

STEEG EN DUIFJESSTEEG

DE TOPHUURPRIJS BEDRAAGT

€3.000 PER M² PER JAAR , MAAR ZAL OP

KORTE TERMIJN LICHT DALEN

CIRCA 80% VAN DE GEVESTIGDE WINKELS

AAN DE KALVERSTRAAT IS EEN FILIAALBE-

DRIJF

CIRCA 60% VAN HET WINKELAANBOD

BETREFT MODEWINKELS

Nieuwe en gereloceerde retailers in de straat zijn onder andere:

76

71

78

54

9796

98

74

87

27

70

88

3B

7A

7

1

98

5

3

6

2

4

125

425

164

146

102

235

540

226

455

206

10A

154A

548

91HS

24-26

48-52

66-72

22-26

21-22

32-34

14-1

6

200

1820

24

75

25

68

39

42

60

23

85

41

65

17

90

94

8028

36

4647

83

2286

64

19

56

66

4435

81

69

8284

48

31

50

89

15

43

73

99

63

37 14

16

51

10

49

57

40

32

53

18

38

20

62

59 95

58

72

13

45

26

21

12

11

34

30

55

9A

2A

1A

413H

S

1B

457B11

457B

011-3

2-4

1-5

219-227

429-

435

100-106

176-180

143-145

40-4

1

140-

142

33

13115

8

175

176

134

100

101

128

173

194

461

522

113

149

188

224

177

122138

172

218

107

169

171

222

180

145

178

132

124

155

195

182

106110

208

136

152

143

162

514

109

207

121

181

148

123

153

112

111

502

154

437 142

429

231

228

105

151

108

490

203

161

118

179

150

229

220

183120126

115

160

166

524528

217

192

197

196

204

209

156

205

504

141

512516

184 11

6

165

163

480

500

103

210

518

147

159

186

198

174

167

89-90

24A

64A

223

13A

50A

65A

30A

10D

9HS

1HS

4HS

8HS

6HS

9-11

28HS

126A

239A

120A

492A

134A134B

227A

128A

60ST

217A

64-66

236

98HS

21HS

12HS

10HS

66HS

34HS

17HS

77HS

32HS

62HS 61HS58HS

25H

S

52HS

70HS

44HS

27H

S29

HS

30HS

91-93

20HS

59HS

89HS

53HS

85HS

11HS

36HS

212

46HS

13HS

47HS

39HS

54-56

42-44

35-37

19HS

92HS

80-82

24HS

63-64

16-18

31-33

87-8884HS

27-2

921-25

82-90

74-76

80-81

26-2

8

35-36

28-30

457B14

11-17

34-36

57-5

9

42-43

65-67

23-25

457B

04

457B24

457B18

506HS

419H

S

106HS104HS

132H

S

457B22

129HS

484H

S

496HS

488H

S

178HS

101HS

144HS

508H

S

457B

03

457B21

457B

0645

7B16

112-11

4

119-121

114-118

185-

187

157-1

59

168-1

70

179-1

81

200-206

156-160

116-118

213-215

508-510

174-176

121-123 109-111117-119

208-210

155-157

23

198

117-119

1-5

165

8

40

49

92HS

12

5

1-3

10A

45

1820

45

84

8

41

98

31

23

1820

1

18

2

6

47

3

52HS

51

186

151

21

51

58

53

12

46

27-29

2010

8

38

1

47

540

126

1820

20

40

224

23

8

32

2

147

62HS

57

14-16

110

1820

7

14

6

8

6

8

54

1HS

18

122

11

46

24

55

150

22

15

23

58

10

1820

1

10

20

6

25

55

94

261-5

15

17107

3

1820

37

40

54

4232

HS

96

12

124

48

12

26

38

229

15

200

62

36

7

5 34

53

175

14

78

6

5

115

15

110

3

4

173

10

421

20

50

7A

4

25HS

12

13

3

44

99

57

5

2

49

160

4

86

1

1820

7

26-28

226

156

5

56

9

21

1820

33

4

19

2

41

10

31

3

14

18

12

14

40

45

24

180

1820

32

128

163

184

35

10

13

7

2

97

98

23

12

62

3

43

15

8

39HS

4HS

95

18

147

37

9

120

48

5

21

540

7

13

12

149

96

8

540

94

12

25

26

32

1A

2

19

31

105

5

8

11

138

134

49

2

44

7

172

53

5

10

152

104HS

3

19

203

41

206

22

1

83

182

7

70

4

128

15

8

6

51

61HS

204

13

6992HS

15

13

4

18

20

6

78

124

6

152

123

2

42

20

8

8

19

54

60

22

7

2

42

16

15

30

2

4

40

24

19

21

8

11

196

22H

S

17HS

52HS

23H

S

11HS

212

79HS

10-1

8

457B20

122H

S

415H

S

494HS

526HS

559HS

417H

S

127HS

103HS

498HS

150H

S

113HS

140HS486H

S

457B17

520HS

457B19

457B1

2

167-1

69

44HS

150

32H

S

12HS

30

61HS

8HS

55

13

87

161

7

13

1820

108

100102

28

149

9

TRANSACTIES 2015 2016huurtransactiekooptransactiehuur- en kooptransactie

H&MKALVERSTRAAT 181183

OUTMAYERKALVERSTRAAT 174

G-STAR RAWSPUI 1

AMSTERDAM CHEESE COMPANYNIEUWENDIJK 180

TED BAKERLEIDSESTRAAT 64

MANFIELDNIEUWENDIJK 204

8 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL (CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)

P.C. HOOFTSTRAAT

HET HOOGSTE PASSANTENAANTAL

BEDRAAGT 9.000 OP EEN GEMIDDELDE

KOOPZATERDAG EN WORDT BEHAALD OP

DE HOEK VAN P.C. HOOFTSTRAAT EN VAN

BAERLESTRAAT

DE TOPHUURPRIJS BEDRAAGT

€2.000 PER M² PER JAAR

CIRCA 83% VAN DE GEVESTIGDE

WINKELS IN DE P.C. HOOFSTRAAT IS

EEN FILIAALBEDRIJF

CIRCA 76% VAN HET

WINKELAANBOD BETREFT

MODEWINKELS

CIRCA 11% VAN HET WINKELAANBOD

BETREFT JUWELIERS & OPTICIENS

BOTTEGA VENETA RIMOWAWOOLRICH STONE ISLAND PHILIPP PLEIN BOGGI MILANO CHANEL AZZURRO DUE

9.000

2.000

83%

76%

11%

Nieuwe en gereloceerde retailers in de straat zijn onder andere:

CARTIERP.C. HOOFTSTRAAT 132

FILIAAL

huurtransactiekooptransactiehuur- en kooptransactie

TRANSACTIES 2015 2016

STONE ISLANDP.C. HOOFTSTRAAT 37

PHILIPP PLEINP.C. HOOFTSTRAAT 108

VERTREKKENDE HUURDERP.C. HOOFTSTRAAT 60

TOP 20 WINKELSTEDEN: POLARISATIEEen top 20 van Nederlands grootste steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eind hoven, Maastricht en Groningen kennen een grote aantrekkingskracht voor vrijetijdsbesteding. Vooral in deze steden zien we dat het niet alleen draait om retail maar om levendigheid van de binnensteden.

Een combinatie van winkels met onder meer cafés, restaurants, cultuur en ontspanning dragen bij aan de sterkere attractiewaarde van het centrum. Dat is wat consumenten willen omdat het zorgt voor een ideaal verblijfsklimaat. Door hun onderscheidend vermogen weten deze steden dan ook een bovenregionale functie te vervullen. Middelgrote en kleinere steden daarentegen zullen meer dan ooit een beperkte streekfunctie gaan vervullen, waarbij het centrum voornamelijk gericht is op doelgerichte aankopen. Deze polarisatie op de winkelmarkt is al sterk terug te zien in het vestigingsbeleid van grote internationale retailers die zich beperken tot de grotere kernwinkelgebieden in het land. In een aantal gevallen richten zij zich zelfs alleen tot één of enkele steden.

AMSTERDAMS KERNWINKELGEBIEDDe positie van Amsterdam op de Nederlandse winkelmarkt zal zoals eerder gemeld naar verwachting alleen maar verder worden versterkt in de komende jaren. Onder andere verdere geprognotiseerde stijgingen van de bevolkingsomvang en het aantal toeristen dragen daaraan bij, alsook voornoemde polarisatie op de winkelmarkt. Diverse ontwikkelingen in het centrum zijn gaande om het gebied verder te versterken. Denk bijvoorbeeld aan het project De Rode Loper, de

NoordZuidlijn, Nowadays, Kalvertoren en de ontwikkeling van winkelruimte aan het Rokin waar het Canadese warenhuis Hudson’s Bay zal neerstrijken. Hiermee wordt de interesse gewekt van grote internationale retailers en ruimte gecreëerd voor de vestiging van nieuwe flagship stores.

Ondanks de sterke retailpositie van het centrum van Amsterdam is er voor de korte termijn wel enige druk op de huurprijs voorzien. Weliswaar zijn er enkele openingen van winkels op handen, maar vooralsnog gaat dit voornamelijk om een absorptie van leeggekomen winkels door onder andere de golf van faillissementen eind 2015 en begin 2016. De krapte op de markt is derhalve afgenomen wat de aanvangshuurprijs per m² per jaar licht zal laten dalen tot circa €2.900 voor kleinere units. De huurprijs voor grotere units is verwacht stabiel te blijven.

P.C. HOOFTSTRAATOok de P.C. Hooftstraat zal naar verwachting te maken krijgen met een druk op de huurprijs op korte termijn. In tegenstelling tot het centrum ligt de oorzaak hiervan voornamelijk bij de afgenomen toeristenbestedingen van internationale toeristen. Geopolitieke onrust is een belangrijke drijfveer voor deze tendens, waarbij moeilijk te voorspellen

OUTLOOKDe polarisatie op de Nederlandse winkelmarkt zal naar verwachting verder doorzetten. De unieke fijnmazige winkelstructuur die we in Nederland kennen zal daar-bij behouden blijven, maar functieverandering en inkrimping van winkelgebieden zal onontkoombaar zijn. Het is een gevolg van veranderend consumentengedrag en treft voornamelijk de kernwinkelgebieden van middelgrote en kleine steden. We zien hier al enige tijd een stijgende leegstand, maar ook nog steeds een winkelaanbod dat veel gelijkenissen vertoont met de kernwinkelgebieden van Nederlands grootste steden. Het winkelaanbod in termen van type winkels en omvang dient derhalve meer in lijn te komen met het bezoekmotief (fun, run of doel) van het betreffende winkelgebied.


is wanneer de rust is wedergekeerd. De afnemende bestedingen van toeristen hebben, samen met het aansterkende karakter van luxe aanbod in het centrum, logischerwijs een drukkend effect op de attractiviteitswaarde van de P.C. Hooftstraat voor retailers. De noodzaak tot het hebben van een vestiging in de exclusieve winkelstraat is daardoor lager dan voorheen.

Naar verwachting zal de tophuurprijs op korte termijn derhalve licht afnemen in Amsterdams meest exclusieve winkelstraat. Voor de lange termijn is de verwachting echter dat de markt ter plaatse weer zal aansterken, waarbij de huurprijs zich zal herstellen tot een niveau van circa €2.000 per m² per jaar. De P.C. Hooftstraat is en blijft echter in grote mate afhankelijk van internationale toeristen.

Het historisch lage bruto aanvangsrendement van 4,0% voor prime beleggingsproducten op zowel de P.C. Hooftstraat als in het centrum zal naar verwachting stabiel blijven. De mogelijkheid bestaat zelfs dat het bruto aanvangsrendement nog verder zal aanscherpen vanwege het beperkte aanbod van dit type beleggingsproduct dat vooral in trek is bij Nederlandse institutionele en private beleggers. Internationale partijen zullen gezien het historische karakter van Amsterdam minder actief zijn vanwege de relatief beperkte beleggingsvolumes die worden verhandeld.


ER IS PLAATS VOOR WARENHUIZENCushman & Wakefield is er ondanks het faillissement van V&D in december 2015 altijd van overtuigd gebleven dat er op de Nederlandse winkelmarkt plaats is voor warenhuizen.

De komst van het Canadese concern Hudson s Bay Company (HBC) met zoals zelf aangekondigd minstens twintig warenhuizen, is een bewijs van vertrouwen van een specialist op dit gebied in de mogelijkheden van de Nederlandse binnensteden. HBC heeft aangekondigd zich te willen vestigen met twee van haar warenhuisformules, te weten Hudson's Bay en Saks OFF 5TH. De eerste formule is een warenhuis in het segment tussen V&D en Bijenkorf, de tweede is een outletversie van luxewarenhuis Saks Fifth Avenue in New York. De Flagshipstore van Hudson s Bay zal worden gevestigd aan het Rokin op een locatie die nog in ontwikkeling is. Met de twintig vestigingen op hoogwaardige locaties in Nederlandse binnensteden wil Hudson's Bay een landelijke dekking krijgen.

De entree van Hudons s Bay en Saks OFF 5TH in de Nederlandse retailmarkt laat zien dat er ruimte is voor zowel warenhuizen in het luxe/premium – als in het outletsegment. De warenhuizen zullen aansluiten op de Nederlandse retailmarkt en daarmee in staat zijn fysiek en online winkelen optimaal te combineren. HBC geeft aan dat zij voor Nederland een vergelijkbare ontwikkeling verwachten zoals zij deze in Canada hebben doorgemaakt waar zij een nieuwe, innovatieve winkelervaring introduceerden met aansprekende merken en een excellente service.

De komst van deze warenhuisketen zal de binnensteden dan ook een kwaliteitsimpuls geven. Daarbij zien we in de snelheid waarmee er oplossingen zijn gevonden voor de leegstaande V&Dpanden een bewijs van de veerkracht van de Nederlandse retailmarkt.



'De komst van Hudson´s Bay bewijst dat een echt grote retailer vertrouwen heeft

in onze binnensteden.' Jeroen Lokerse managing partner

CUSHMAN & WAKEFIELD

RETAILTEAM

De retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden

wereldwijd erkend als de toonaangevende adviseurs

voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de

aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professio-

nals hebben allen een sterk track record in de retail-

sector en zijn gericht op het creëren van optimale

oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal,

nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om

aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van

vastgoed, consultancy of marketing van winkelvast-

goed. Het team wordt ondersteund door een toon-

aangevend Research platform en een internationaal

opererend Cross Border Retail team.


Am

ster

dam

, Lei

dse

stra

at 6

4

Ted

Bak

erA

mst

erd

am, P

.C. H

oo

ftst

raat

37

Sto

ne

Isla

nd

Am

ster

dam

, Kal

vers

traa

t 18

118

3H

&M

Am

ster

dam

, Nie

uw

end

ijk 1

80

A

mst

erd

am C

he

ese

Co

mp

any

Den

Haa

g, G

rave

nst

raat

2

H&

MA

mst

erd

am, N

ieu

wen

dijk

20

4

Man

fiel

dA

mst

erd

am, P

.C. H

oo

ftst

raat

10

8

Ph

ilip

p P

lein

Am

ster

dam

, Hei

ligew

eg 9

É

toile

de

Sai

nt

Ho

no

réA

mst

erd

am, K

alve

rstr

aat

35

S

nip

esA

mst

erd

am, S

pu

i 1

GS

tar

RA

WA

mst

erd

am, P

C H

oo

ftst

raat

13

2 C

arti

erA

mst

erd

am, K

alve

rstr

aat

174

O

utm

ayer

CAPITAL MARKETS

Jeroen LokerseManaging PartnerT: +31 (0)20 800 2090M: +31 (0)6 2242 [email protected]

CAPITAL MARKETS

Ralph NoyenPartnerT: +31 (0)20 800 2087M: +31 (0)6 1588 [email protected]

RETAIL AGENCY

Arjen BoesveldtPartner Head of RetailT: +31 (0)20 800 2035M: +31 (0)6 1093 [email protected]

RETAIL AGENCY

Pepijn van den BoschPartnerT: +31 (0)20 800 2037M: +31 (0)6 1172 [email protected]

RETAIL AGENCY

Gijs van DedemPartnerT: +31 (0)20 800 2036M: +31 (0)6 1078 [email protected]

RETAIL AGENCY

Jelle BrouwerNegotiatorT: +31 (0)20 800 2025M: +31 (0)6 1172 [email protected]

RETAIL AGENCY

Arthur MoermanAssociateT: +31 (0)20 800 2027M: +31 (0)6 1396 [email protected]

RESEARCH

Michiel BoonenSenior consultantT: +31 (0)20 800 2092M: +31 (0)6 1396 [email protected]

RESEARCH

Bas Martens ConsultantT: +31 (0)20 800 2091M: +31 (0)6 1172 [email protected]

CONTACTEN

BRONNENFoto’s: Locatus

Esri

Petra Appelhof Fotografie

Data: Locatus

CBS

Global Blue

Gemeente Amsterdam

DISCLAIMERThis report has been produced by Cushman & Wakefield for

use by those with an interest in commercial property solely for

information purposes. It is not intended to be a complete

description of the markets or developments to which it refers.

The report uses information obtained from public sources

which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have

not verified such information and cannot guarantee that it is

accurate and complete.

No warranty or representation, express or implied, is made

as to the accuracy or completeness of any of the information

contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable

to any reader of this report or any third party in any way

whatsoever. All expressions of opinion are subject to change.

© 2016 Cushman & Wakefield. All rights reserved.

Our prior written consent is required before this report can be

reproduced in whole or in part.

CREATING VALUE

THROUGH INSIGHT

Amsterdam High Street Retail Report 2016

Documents

Transcript of Amsterdam High Street Retail Report 2016