Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen - wono.nl aa barendrecht.pdf · 4 Van realisatieplan tot...

Programma Gezond en duurzaam bouwen

Auteur Els de Jong

Allergeenarm bouwen,eerste ervaringenEvaluatie van het realisatieproces van veertigallergeenarm gebouwde woningen in Barendrecht

Rotterdam, september 2003.

Dit rapport maakt deel uit van het SEV-experimentenprogramma Gezond en duurzaan bouwen.

De SEV-experimentenprogramma’s zijn verdeeld in twee clusters:Wonen en BeherenOntwikkelen en BouwenBinnen elk cluster verschijnen regelmatig publicaties.Een compleet overzicht van de publicaties per cluster treft u aan in de SEV-publicatielijst.

U kunt de publicatielijst vinden op www.sev.nl, of kosteloos bestellen bij:Stuurgroep Experimenten VolkshuisvestingPostbus 18783000 BW Rotterdamtelefoon 010 - 282 50 50fax 010 - 411 42 11bestellijn 010 - 282 50 55www.sev.nle-mail [email protected]

De SEV initieert en steunt experimenten die nieuwe wegen aangeven in de volkshuisvesting. Een andere kerntaak is het verspreiden van de kennis uit deze experimenten. De uitkomsten van deexperimenten dienen voor de SEV tevens als basis om de betrokken ministeries - zoals VROM,VWS en BZK - te adviseren.

Inhoudsopgave

1 Inleiding 5Vraagstelling 5Onderzoeksopzet 5Opzet van dit rapport 6

2 Het realisatieproces 71 Initiatieffase (eind 1997 - 10/3/1998) 72 Van expertmeeting tot en met een haalbaar plan (10/3/1998 - 29/6/2000) 73 Planfase woningen (29/6/2000 - 18/9/2001) 84 Bouwfase woningen (18/9/2001 - 12/9/2002) 95 Opleveringsfase en eerste bewoning (12/9/03 - 30/6/03) 10Beoordeling van het procesverloop 10

3 Projectbeschrijving 13De wijk Riederhoek 13Projectgegevens 13

4 Van realisatieplan tot realiteit 15Planvoorbereiding 15Locatie-eisen 16Woningtypologie 17Bouwkundig basispakket 18Bouwkundig pluspakket 24Verder in dit bestek 24Inrichtingspakket 25Huurcontract 25Voorlichting/woongedrag 25Informatie voor de buurt 26Diversen 26

5 Financiën 27Inleiding 27Ramingen bouwkosten 27Werkelijke bouwkosten 27Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket 28Subsidies vanwege allergeenarme maatregelen 29Aanvullende subsidies 29Beoordeling subsidie-aanvragen 29Kosten/baten basispakket AA: overzicht voor veertig woningen 30Overige kosten 30

6 Werving, selectie en toewijzing van de allergeenarme woningen 31Werving 31Selectie 33Toewijzing 33De vraag naar allergeenarme woningen 34

7 Taakverdeling, besluitvorming en communicatie 35Taakverdeling 35Besluitvorming 36Interne communicatie 36Externe communicatie 37

Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen

8 Ten slotte 39Verwachtingen 39Sterke punten 39Zwakke punten 40Aanbevelingen van de geïnterviewden 40

9 Conclusies en aanbevelingen 43Het programma van eisen 43Financiën 44Werving en selectie 45Het realisatieproces 46

Bijlagen1 Geïnterviewde personen 492 Uitkomsten expertmeeting 513 Plattegronden en tekeningen van de allergeenarme woningen en van de wijk ‘Riederhoek’ 534 Huurovereenkomst allergeenarme woningen (inclusief aanvullende bepalingen) 575 Perscontacten 616 Publicaties project Allergeenarme woningen 63

1 Inleiding

Het project ‘allergeenarme woningen’ is een initiatief van de GGD Rotterdam en omstreken enloopt sinds 1997. Het project is gericht op het verbeteren van de woonsituatie en gezondheid vankinderen met allergisch astma. Er is besloten om voor dit doel allergeenarme eengezinswoningen terealiseren in een bereikbare huurklasse, dat wil zeggen onder de huursubsidiegrens. Het resultaat,een project van veertig vier- en vijfkamernieuwbouwwoningen in de gemeente Barendrecht, is inseptember 2002 opgeleverd.Het project is daarmee nog niet ten einde. Een belangrijk aspect van het project is een uitgebreideevaluatie. Niet alleen een procesevaluatie, maar ook een technische evaluatie van de effecten vande allergeenarme maatregelen, een bewonersevaluatie en een gezondheidsonderzoek. Dit rapport isdaar de weerslag van.Een eerste doel hiervan is om te toetsen of de bouwkundige doelstellingen van het project, zoalsomschreven in het programma van eisen, zijn gehaald. Een tweede doel van de evaluatie is om nate gaan wat de ervaringen van de betrokkenen waren en op welke aspecten van het realisatieproceseventueel verbeteringen mogelijk zijn. De evaluatie is vooral praktisch gericht en ondersteunend bijde besluitvorming rond de toekomstige ontwikkeling van allergeenarme woningen.

In de loop van het project ontstonden er elders in het land soortgelijke initiatieven om allergeen-arm te bouwen. Naar aanleiding daarvan is een landelijke werkgroep opgericht, die de verschil-lende projecten in het land (Barendrecht, Utrecht en Eindhoven) coördineert.

Vraagstelling

Vragen die bij deze evaluatie aan de orde komen zijn:- Voldoen de woningen en de woonomgeving aan het programma van eisen, zoals dat

vooraf is vastgesteld? Zo nee, wat waren de redenen om van deze eisen af te wijken?- In welk opzicht wijkt de bouw van de allergeenarme woningen af van ‘normale’ woning-

bouw?- Wat zijn de extra kosten van de bouw van allergeenarme woningen en zijn de woningen

uiteindelijk gerealiseerd binnen het vooraf vastgestelde budget?- Hoe zijn de extra maatregelen die nodig zijn om allergeenarme woningen te realiseren,

gefinancierd?- Hoe is de samenwerking, communicatie en besluitvorming verlopen tussen de verschillende

bij het project betrokken partijen? - Wat zijn aanbevelingen en praktische tips voor eventuele toekomstige projecten?

Onderzoeksopzet

De vraagstelling is beantwoord door het bestuderen van stukken (documentanalyse) en doorinterviews met personen die bij de realisatie van het project betrokken waren. Voor de docu-mentanalyse is gebruik gemaakt van verschillende documenten die tijdens het proces zijnopgesteld: een startdocument en een programma van eisen, de verslagen van vergaderingenvan de stuurgroep en de bouwvergaderingen, en verschillende andere documenten.Een selectie van leden van de stuurgroep en van deelnemers aan het bouwteam zijn monde-ling geïnterviewd (zie bijlage 1). De nadruk lag daarbij op direct betrokkenen bij de bouwvan de woningen.De documentanalyse heeft vooral feitelijk materiaal opgeleverd. De interviews die daarnazijn gehouden hadden tot doel om de feiten aan te vullen en vooral ook om meningen encommentaar te krijgen van de geïnterviewden.


5

Opzet van dit rapport

Het volgende hoofdstuk is een beschrijving van het realisatieproces van de woningen. Ver-volgens beschrijft hoofdstuk 3 het resultaat van het project. In hoofdstuk 4 wordt nagegaanin hoeverre het programma van eisen is gerealiseerd en wat redenen waren om er van af tewijken.Hoofdstuk 5 behandelt de financiële aspecten van het project; hoofdstuk 6 de werving enselectie van kandidaten voor de huurwoningen. In hoofdstuk 7 komt aan de orde hoe desamenwerking, communicatie en besluitvorming bij dit project is verlopen. Het gaat daarbijvooral om de mening van de betrokkenen. Hoofdstuk 8 geeft het eindoordeel en de conclu-sies weer van de betrokkenen bij het realisatieproces. In het laatste hoofdstuk wordt het rap-port samengevat en volgen slotconclusies en aanbevelingen.

6

2 Het realisatieproces

Het realisatieproces van de allergeenarme woningen omvat de periode van eind 1997 tot zomer2003. Het hele proces is in vijf fasen te verdelen:

1 Initiatieffase eind 1997 - 10/3/1998 half jaar2 Haalbaarheidsstudie 10/3/1998 - 29/6/2000 ruim twee jaar3 Planfase woningbouw 29/6/2000 - 18/9/2001 ruim een jaar4 Bouwfase woningbouw 18/9/2001 - 12/9/2002 een jaar5 Opleverfase en eerste bewoning 12/9/2002 - 30/6/2003 driekwart jaar

1 Initiatieffase (eind 1997 - 10/3/1998)

Al in 1996 adviseert de projectleider gezond bouwen en wonen van de GGD Rotterdam e.o.op uitnodiging van de gemeente Barendrecht in het kader van de nieuw te bouwen Vinex-locatie Carnisselande. Zowel de projectleider gezond bouwen en wonen als een ambtenaarvan de gemeente Barendrecht zitten in een landelijke werkgroep Gezonde Nieuwbouwwijken.De gemeente Barendrecht voert een actief beleid op het gebied van duurzaam bouwen.Met subsidie van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam(dS+V) start de GGD een verkennende studie naar allergeenarm bouwen. Deze bestaat uiteen literatuurstudie en gesprekken met een twintigtal deskundigen.In de zomer van 1997 wordt er in Rotterdam een Leefbaarheidsmarkt gehouden voorwoningbouwcorporaties in de regio. De GGD zoekt op dat moment partners om een projectallergeenarm bouwen te starten. Zij krijgt spreektijd om het plan toe te lichten en hangt eenbriefje op het prikbord. Een projectmanager van VL Wonen reageert daarop. Zij houdt ervanom bijzondere projecten van de grond te tillen, met name als die zijn gericht op een combi-natie van bouwen en gezondheid of welzijn. VL Wonen is de enige corporatie die reageert. Al vrij snel wordt duidelijk dat met VL Wonen het project in de wijk Riederhoek in Baren-drecht zal worden gebouwd. VL Wonen doet samen met Maaskoepel, de federatie vanwoningcorporaties in de regio, nog een poging om een corporatie te vinden die bouwlocatiesbinnen de stad Rotterdam heeft. Een beleidsmedewerker van Maaskoepel benadert daarvoortelefonisch alle corporaties. Dan blijkt dat VL Wonen de enige corporatie is die bereid is omeen samenwerkingsverband aan te gaan met de GGD en een aantal andere partijen voor derealisatie van allergeenarme woningen.

Er wordt een klankbordgroep gevormd bestaande uit vier medewerkers van de GGD, tweevanuit dS+V en een medewerker van VL Wonen.

2 Van expertmeeting tot en met een haalbaar plan (10/3/1998 - 29/6/2000)

De eerste activiteit van de klankbordgroep is het organiseren van een expertmeeting op 10maart 1998. Hieraan nemen deel: de leden van de klankbordgroep, de betrokken mede-werkers van de GGD en tien extern deskundigen. Op basis van literatuurstudie engesprekken met deskundigen zijn drie sets stellingen geformuleerd, met criteria die vanbelang kunnen zijn voor allergeenarme woningen. Aan de deelnemers wordt gevraagd omhun mening te geven over deze stellingen, waarbij er drie keuzemogelijkheden zijn: ‘Hoortbij een basispakket’, ‘Kan erbij als extra’, ‘In de prullenbak’. Een eerste set stellingen heeft betrekking op bouwtechnische aspecten, de tweede set opbewonersgedrag en de derde set gaat over selectiecriteria. Het resultaat van deze expert-meeting is een lijst van onderwerpen, die richtinggevend is voor het verdere verloop van hetproces en als basis dient voor een programma van eisen voor allergeenarme woningen (ziebijlage 2).


7

Op basis van de uitkomsten van de expertmeeting gaat de klankbordgroep verder met hetontwikkelen van een programma van eisen en het zoeken naar financiën om op die manierde haalbaarheid van het plan te kunnen inschatten. De klankbordgroep komt ongeveer eensin de twee maanden bij elkaar. Het eindresultaat van deze fase, die twee jaar heeft geduurd,is het realisatieplan. Dit verschijnt in april 2000. Het realisatieplan omvat alle aspecten vanhet proces voor het realiseren van veertig allergeenarme woningen in Barendrecht. Hetbeschrijft de doelstellingen en het kader van het project. Een hoofdstuk is gewijd aan inhou-delijke informatie over allergie en wonen. Het programma van eisen wordt volledig uit-gewerkt en toegelicht. Er staat beschreven hoe de werving en selectie voor de woningen zalverlopen, er is een communicatieplan bijgevoegd, en er zijn hoofdstukken over de evaluatievan het project, de organisatie en planning en de financiën. Dit plan geldt als de basis voorhet verdere project.De gemeenten Rotterdam en Barendrecht kennen daarop subsidies toe en er wordt beslotenom door te gaan met de planvorming.De klankbordgroep wordt omgevormd tot stuurgroep en de deelnemende partijen onder-tekenen op 29 juni 2000 een convenant, waarin zij akkoord gaan met een inspannings-verplichting voor het realiseren van veertig allergeenarme woningen in de sociale huur-sector. De partijen die het convenant ondertekenen zijn de woningbouwcorporaties VLWonen (opdrachtgever)en Patrimonium Barendrecht (toekomstig beheerder van dewoningen), de gemeente Barendrecht, dS+V van de gemeente Rotterdam en de GGD Rotterdam en omstreken.

3 Planfase woningen (29/6/2000 - 18/9/2001)

Bij de eerste vergadering van de stuurgroep in oprichting, op 23 mei 2000, is ook de archi-tect van het plan aanwezig. Het architectenbureau Akropolis Architekten gaat een plan ont-werpen voor 165 woningen, waarvan de veertig allergeenarme woningen deel uitmaken.Het programma van eisen van de stuurgroep geldt als richtlijn voor de allergeenarmewoningen. Oktober 2000 is het definitief ontwerp klaar en wordt gestart met het bestek. Deopdrachtgever gaat op zoek naar een aannemer.

De gemeente Barendrechtneemt zelf het initiatieftot het ontwerp van eenallergeenarm groenplanvoor de wijk Riederhoek.Daarbij raadplegen zeonder andere een des-kundig bioloog (via hetAstmafonds), die advi-seert over de planten-keuze.

De adviseur gezondbouwen en wonen vande GGD steekt veelenergie in het aanvragenvan subsidie bij deNovem. De subsidie isbedoeld voor energie-zuinige projecten met

een EPC < 0,8. Door toepassing van een systeem van intelligente natuurlijke luchttoevoer,gecombineerd met de geplande stadsverwarming, zou dit mogelijk kunnen zijn. De afspraakbinnen de stuurgroep is dat eventuele meerkosten door toepassing van dit systeem volledigdoor subsidies moeten worden gedekt.

8

Inmiddels wordt steeds duidelijker, dat het moeilijk is om de plannen financieel haalbaar tekrijgen. VL Wonen stelt voor de allergeenarme woningen ook in een duurdere prijsklasse enin de koopsector te realiseren, maar dit is vanuit de oorspronkelijke doelstelling en vanuit deonderzoeksopzet niet gewenst. Wel wordt het pakket allergeenarme maatregelen aangebodenaan de belangstellenden voor een koopwoning in het bouwplan. Hiervoor blijkt geenbelangstelling te bestaan.

Juni 2001 is een kritieke fase in het project. Er zijn niet voldoende middelen om de extrakosten van het allergeenarme pakket te dekken. Die blijken veel hoger dan verwacht. Boven-dien wordt bekend dat de stadsverwarming vervalt in Riederhoek. Hierdoor is het niet meermogelijk in aanmerking te komen voor de Novemsubsidie. Er volgen verschillende extraspoedoverleggen, waarna wordt besloten voor een standaard energiezuinig verwarmings-syteem en een warmtepompboiler, die het mogelijk maakt warmte uit afgezogen ventilatie-lucht te hergebruiken. Hierdoor blijven de woningen energiezuinig, terwijl het principe vannatuurlijke ventilatietoevoer overeind blijft. Dit is een eis van de GGD, gesteund door VLWonen. Bij een gebalanceerd ventilatiesysteem, waarin lucht ook mechanisch wordt toege-voerd, bestaat het risico van vervuiling van het systeem en daarmee van ongezonde luchtdie de woning wordt ingeblazen. De opdrachtgever besluit dit systeem niet alleen voor deallergeenarme woningen, maar voor alle 165 woningen in het project toe te passen. Dit ver-gemakkelijkt in een latere fase het onderhoud en beheer. Het lukt om binnen heel korte tijd de begroting sluitend te maken. Deels door bezuinigingen,maar vooral door het verwerven van extra subsidie: met toestemming van de raads-commissie Volksgezondheid van de gemeente Rotterdam staat de GGD garant voor eenbedrag van ƒ 4.300,- (N 1.950,-) per woning. Hiermee is het plan haalbaar en kan de bouwstarten. Op 18 september 2001 is de eerste voorbereidende bouwvergadering.

4 Bouwfase woningen (18/9/2001 - 12/9/2002)

Op 26 oktober 2001 wordt de eerste paal geslagen voor het bouwproject. De bouw van deallergeenarme woningen als onderdeel van een groter project, is op de gebruikelijke wijzegeorganiseerd. De projectleiding (directievoering) van het bouwproject is door VL Wonenuitbesteed aan Estrade Projectontwikkeling. Het bouwproces wordt niet vertraagd door deaanwezigheid van de allergeenarme woningen in het project. Wel is het zo, dat tijdens de bouw nog een oplossing moet worden gevonden voor het feitdat er door de schuine kappen onvoldoende ventilatiecapaciteit in de woning is. Een stan-daard Velux-dakraam voldoet niet aan de ventilatie-eisen van het Bouwbesluit, en daarmeeook niet aan het programma van eisen van de allergeenarme woningen, waarbij de venti-latie-eisen 20% hoger liggen.Tijdens de bouw in maart is hierover nog een overleg gepland met een extern deskundigevan het onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft. Op zijn advies wordtin het voorjaar van 2002 gekozen voor een extra ventilatiepijpje in het dak. Dit wordt hetHasselaarpijpje, vernoemd naar de bedenker.Ook de lagetemperatuurverwarming is een onderwerp dat in de bouwfase nog nader moetworden uitgewerkt. Bij een echte lage temperatuur zouden de radiatoren op de verdieping zogroot moeten zijn, dat ze niet meer in de woning passen. De stooklijn wordt daarom ietsverhoogd. Bovendien besluit VL Wonen nog tijdens de bouw dat er een extra radiator wordtbijgeplaatst op de begane grond, om eventuele comfortproblemen vanwege trage opwarm-tijden bij de vloerverwarming te voorkomen.

De allergeenarme woningen worden opgeleverd tussen 5 september en 25 oktober 2002. Defeestelijke oplevering is op 12 september.


9

5 Opleveringsfase en eerste bewoning (12/9/03 - 30/6/03)

De feestelijke oplevering van de woning verloopt goed en levert veel publiciteit op. Er wordtin de media veel aandacht besteed aan het project allergeenarme woningen in Barendrecht.Niet alleen in vakbladen, maar ook in dagbladen en op de televisie. De hoeveelheid publici-teit is opmerkelijk hoog.Enige tijd na de eerste oplevering blijkt er een aantal ernstige gebreken te zijn. De GGDorganiseert een spoedoverleg waarbij het sectorhoofd van de GGD voorzitter is. Tijdens ditextra overleg over de oplevering van de allergeenarme woningen zijn alle betrokkenen bijhet bouwproces (aannemer, corporaties, architect, projectleiding) dS+V en de GGD aanwezig.De GGD is teleurgesteld over het aantal opleverfouten en de kwaliteit van de bouw. Debouwpartners, VL Wonen, Patrimonium, architect en projectleiding vinden dat er goed werkis afgeleverd. Het belangrijkste punt dat aan de orde komt is het tekortschieten van dewarmtepompboiler, die warmte wint uit de afgezogen ventilatielucht. De capaciteit van hetsysteem blijkt niet groot genoeg om aan de vereiste ventilatiecapaciteit te komen. Dit geldtzowel voor de gewone woningen, die wat betreft ventilatiecapaciteit aan het Bouwbesluitmoeten voldoen, als aan de allergeenarme woningen, waarbij de eis 20% hoger dan hetBouwbesluit ligt.Na verschillende proefopstellingen en oplossingen waarbij de buizen anders worden gelegd,blijven de capaciteitsproblemen met de warmtepompboiler bestaan. Er wordt besloten om bij

de meeste woningen eenzwaardere motor te plaatsen.Nadeel is dat dit meer ener-gieverbruik met zich mee-brengt en wellicht meergeluidsoverlast.De motoren worden in mei-juni 2003 geplaatst. Daarnadoet de fabrikant metingen.Vervolgens zal dS+V ditsteekproefgewijs nog eensnameten.

Beoordeling van het procesverloop

De expertmeeting en de totstandkoming van het programma van eisenAlle geïnterviewden zijn erg positief over de expertmeeting als onderlegger voor eenprogramma van eisen allergeenarm bouwen. De projectmanager van VL Wonen vindtde methode met kaartjes die werd gebruikt bij de expertmeeting heel geslaagd. Zijheeft dat later zelf ook wel toegepast. De adviseur gezond en duurzaam bouwen GGDdie het programma van eisen later verder heeft uitgewerkt is ook tevreden: “Bij dieexpertmeeting is echt een richting neergezet waardoor je je kan laten leiden. Je kannamelijk meerdere kanten op, er zijn meerdere theorieën.” De adviseur bouwfysicavindt het een goede aanpak om het programma van eisen eerst in grote lijnen op tezetten en dat vervolgens langzaam te laten uitkristalliseren. Ook de projectleider vindthet een goed middel: “Met de experts bij elkaar heb je toch de meest actuele standvan zaken. Die haal je meestal niet uit de literatuur. En sommige dingen zijn gewoondiscussiepunten. Die discussie wil je wel eens goed voeren, en niet alleen binneneigen kring.”

10

Iedereen die vanaf deze fase bij het realisatieproces betrokken is geweest, staat nogsteeds achter het programma van eisen.

De planfaseIn de planfase heeft de stuurgroep veel aandacht besteed aan de werving en selectie,ook van een controlegroep voor het onderzoek, en aan het verkrijgen van de beno-digde financiën.Er is weinig overleg geweest over de planvorming in de bouw en het bestek. De advi-seur gezond en duurzaam bouwen GGD vindt een nadeel van dit project dat het zobreed van opzet was: “Als we geen werving en selectie hadden gehad, en als we datonderzoek niet hadden hoeven voorbereiden, dan hadden we wat meer tijd en man-kracht gehad om ons met de techniek bezig te houden.”Ook vindt zij het een bezwaar, dat er twee bestekken waren: een basisbestek en eenaanvullend bestek voor de allergeenarme woningen dat veel later kwam. Op diemanier was het lastig om overzicht te houden en te controleren of alles in het bestekstaat.De architect vindt dat een aantal partners in het proces te hoge verwachtingen hadvan de mogelijkheden om het volledige programma van eisen te realiseren: “Er isaltijd een vertaling van een programma van eisen naar het bestek. En vervolgensgaan daar de uitvoerende partijen het bestek weer interpreteren. Uiteindelijk moet datin één beweging weer bij elkaar komen, maar daar zitten natuurlijk wel spanningenin. Dat is een spanningsveld waarvan je zegt: dat wordt de ene keer beter opgelostdan de andere keer.”

De bouwfaseIn de bouwfase blijkt dat er een verschil bestaat tussen de betrokkenen die veel vakerprojecten realiseren, en de anderen die in hun werk normaal gesproken niet bij bouw-projecten betrokken zijn. De architect: “Dat programma van eisen: je gaat een planmaken, je gaat dat behandelen, je praat erover, dan leeft dat gewoon. Maar dan komthet in het uitvoeringstraject en dan verwacht men dat die discussies nog gewoondoorgaan. Alsof je in dat traject ook nog kunt zeggen: misschien kunnen we het nogwat slimmer aanpakken, of misschien kunnen we er nog wat aan verbeteren”. Dedeelnemers ervaren dat het tijdens de bouwfase niet meer zo duidelijk is, dat iedereenhetzelfde doel voor ogen heeft.

De opleveringBij de oplevering blijft een verschil in beoordeling bestaan. De partijen met ervaringin de bouwwereld vinden de hoeveelheid opleverfouten normaal. De GGD en debouwfysisch adviseur vinden dat niet en hebben kritiek op de kwaliteit van de bouw.Uiteindelijk is iedereen het erover eens dat de problemen wel zullen worden opgelost.Wanneer is op dit moment nog niet helemaal duidelijk.De adviseur bouwfysica: “In grote lijnen zullen we er wel uitkomen. Alleen blijft erwel degelijk een verschil in visie. Ben je kritisch of hebben we het over hele normalezaken die moeten worden opgelost? Ik zal nog wel blijven zeuren over een tochtendebrievenbus, terwijl de architect aan de ene kant ‘ja’ zegt, en me aan de andere kant inmijn gezicht zal uitlachen. Daar heb ik ook wel begrip voor. Een aantal foutjes zal erwel in blijven zitten. Maar niet de belangrijkste, die gaan er wel uit!”


11

3 Projectbeschrijving

De allergeenarme woningen te Barendrecht maken deel uit van een groter nieuwbouwproject van165 woningen in de wijk Riederhoek. Voor een situatieschets en plattegronden, zie bijlage 3.

De wijk Riederhoek

Riederhoek is een onderdeel van het Vinexgebied Carnisselande op het grondgebied van degemeente Barendrecht aan de grens met Rotterdam. Hoewel gelegen in Barendrecht is Car-nisselande vooral een overloopgebied van het aangrenzende Rotterdam. Bij de stedenbouwkundige opzet van Carnisselande is gekozen voor een deel met een meerstedelijke uitstraling en een deel met een dorps karakter. De wijk Riederhoek ligt in ‘deDorpse driehoek’, die aansluit op het nabijgelegen, bestaande dorp Smitshoek. De wijk zalbij voltooiing bestaan uit ongeveer 580 woningen, grotendeels eengezinswoningen, metname in de koopsector.Het winkelcentrum van Carnisselande zal op een afstand van circa anderhalve kilometerliggen. Midden in de buurt wordt een basisschool gebouwd. Er rijdt door de buurt een busmet eindbestemming Zuidplein. Dit is het knooppunt van voorzieningen en openbaar ver-voer voor Rotterdam-Zuid.

Projectgegevens

De veertig woningen zijn eengezinswoningen met vier of vijf kamers, gebouwd in rijen vantien. Zij maken deel uit van een plan van in totaal 165 woningen: 122 eengezinswoningenen 43 appartementen in een flatcomplex. Dit zijn 70 huurwoningen en 52 koopwoningen.Van de 70 huurwoningen zijn er 40 allergeenarm.

Woningenbruto inhoud 389 m3

gebruiksoppervlak 110 m2

beukmaat 5,7 mwoningdiepte 10 mverdiepingshoogte 2,8 m (bovenkant vloer)

De architect heeft het dorpse karakter benadrukt in het woningontwerp. De woningenhebben grote kappen met keramische pannen, goten op 2.80 m en kappen steiler dan 50º,gemetselde gevels met meranti kozijnen.

Alle woningen hebbeneen woonkamer op dezon geörienteerd. Ditlevert twee verschil-lende plattegrondenop: Noordtuinen, metde woonkamer op destraat georiënteerd enZuidtuinen, met dewoonkamer aan detuin grenzend.

Alle woningen vol-doen aan de eisen vande gemeente Baren-drecht met betrekking


13

tot aanpasbaar bouwen en duurzaam bouwen. Alle woningen zijn uitgevoerd conform hetprogramma van eisen van De Corpaen, het samenwerkingsverband van woningbouw-corporaties die projecten ontwikkelen in Carnisselande. Voor de veertig allergeenarmewoningen geldt tevens het programma van eisen voor allergeenarm bouwen.

Huurprijzen bij oplevering najaar 2002

vier kamers huurprijs vijf kamers huurprijs totaalBereikbaar 17 N363,02 15 N415,21 32Goedkoop 6 N431,09 2 N449,24 8Totaal 23 17 40

De huurders van de woningen met de laagste huren komen in aanmerking voor huur-subsidie. De woningen met deze huren worden daarom ‘bereikbaar’ genoemd. Bij deverhuur gelden criteria voor inkomen en huishoudensgrootte. De woningen met dehogere huren zijn precies dezelfde woningen, maar voor de verhuur gelden geeninkomenseisen. Wel zijn het woningen met een zeer gunstige prijs/kwaliteit-verhou-ding, daarom worden zij ‘goedkoop’ genoemd. Deze aanduidingen voor woningcate-gorieën in verschillende prijsklassen worden gehanteerd in het toewijzingssysteemvan de regio Rijnmond, waar de woningen in Barendrecht toe behoren.

Betrokken partijenopdrachtgever VL Wonenbeheer Patrimonium Barendrechtarchitect Akropolis Architekten, Leo Kathmanaannemer Eijkelenburg Dura Bouw te Rosmalenprojectbegeleiding Estradeinitiatief GGD Rotterdam en omstreken

Landelijke organisatieTijdens de planvorming van het project in Barendrecht is in 2000 gestart met eenlandelijke werkgroep allergeenarm bouwen omdat er inmiddels ook initiatieven warenin Utrecht en Eindhoven. Het project in Barendrecht is daarmee het eerste in een serievan drie geworden. De projectleider van de GGD is voorzitter van de landelijke werk-groep. Deelnemers zijn vertegenwoordigers van de GGD Eindhoven, de GG&GDUtrecht en de programmabegeleider Gezond en Duurzaam Bouwen van de SEV. Eenmedewerker van de afdeling Milieu en Hygiëne van de GGD Rotterdam en omstrekenondersteunt de landelijke werkgroep en verzorgt het projectsecretariaat.

14

4 Van realisatieplan tot realiteit

Dit hoofdstuk beschrijft de wijze waarop en de mate waarin het programma van eisen voor deallergeenarme woningen is gerealiseerd. Het programma van eisen zoals beschreven in het realisa-tieplan (april 2000) is hierbij het uitgangspunt. Dit programma van eisen bestaat uit een aantalonderdelen:- planvoorbereiding;- locatie-eisen;- woningtypologie;- bouwkundig basispakket;- bouwkundig pluspakket;- verder in het bestek;- inrichtingspakket (woning en tuin);- huurcontract;- voorlichting/woongedrag;- informatie voor de buurt;- diversen.

Hieronder wordt telkens per onderdeel beschreven, hoe een bepaalde eis in het plan is gerealiseerden wat het oordeel daarover is van de geïnterviewden. Het commentaar van de geïnterviewdenstaat beschreven in de toelichting.De meeste punten in het programma van eisen zijn werkelijke eisen. Sommige punten zijn aan-bevelingen; in dat geval staat vermeld: ‘Maatregelen zo veel mogelijk uitvoeren’.

Planvoorbereiding

Selectie van deskundige architect die enthousiast is voor het project. Selectie van enthousiaste en (op onderdelen) ervarenaannemer(s).

De keuze van een architect en een aannemer is gedaan door VL Wonen, de opdrachtgever, en niet ter dis-cussie geweest in de stuurgroep. De veertig allergeenarme woningen maken deel uit van een groter projectvan 165 woningen, wat een argument is geweest om hier niet specifiek aandacht aan te besteden. De archi-tect is onder andere gekozen omdat hij ervaring heeft met ‘bijzondere’ woningbouwprojecten.

Zorgen dat andere bouwplannen/huishoudens in de buurt geen open haarden, kachels, barbecues en kampvuren maken, viabestemmingsplan en andere regelingen (gronduitgifte, verordening, voorlichting).

Alleen in de voorlichtende sfeer. Is bijvoorbeeld opgenomen in een folder voor de koopwoningen van VL

Wonen.

Voorwaarden scheppen voor allergeenarme inrichting en onderhoud van de openbare ruimte en privétuinen, via bestem-mingsplan, beeldkwaliteits- en groenplan.

De gemeente Barendrecht heeft een allergeenarm groenplan gemaakt voor de openbare ruimte in Riederhoek.

Er is een voorlichtingsochtend geweest over allergeenarm tuinieren voor de bewoners van de allergeenarme

woningen en de omringende bewoners.

ToelichtingBij de expertmeeting is al als aandachtspunt meegegeven dat het verstandig is om gebruik temaken van architecten en bouwkundigen die feeling hebben met gezond/allergeenarmwonen. Als dit onderwerp in de vergadering van de klankbordgroep in maart 1998 aan deorde komt, stelt VL Wonen al dat in Carnisselande gewoon een keuze wordt gemaakt uit eenvan de tien architecten.


15

De medewerkers van de GGD en dS+V vinden het jammer dat de architect, de projectleideren de uitvoerende partijen in de bouw niet meer betrokkenheid hadden bij de allergeenarmeaspecten van het project. Projectleider GGD: “Er zijn natuurlijk veel meer partijen betrokkenbij de bouw. Dan zou het eigenlijk de kracht van de opdrachtgever moeten zijn om daar dejuiste mensen op te zetten, of die daarvan op een goede manier te doordringen. We hebbenbijvoorbeeld onlangs nog een punt moeten aanpassen in een schriftelijk verslag van hetbouwteam. Wij willen een ventilatiecapaciteit van +20%. Dan staat het er weer verkeerd in,terwijl dat nou echt het basisprincipe van die woning is!”De opzichter beaamt dat hij niet precies wist wat de noodzaak was van al die allergeenarmeeisen. Hij heeft daar meer inzicht in gekregen door gesprekken met de projectmanager vanVL Wonen, de GGD, “en je leest erover in de krant”. Hij vindt het niet nodig, dat hij eerdereen toelichting had gekregen op het allergeenarme basispakket: “Dan had ik misschiengezegd, wat moet ik ermee. Ze schrijven dat voor en dat bouw je. Dat doe je gewoon. Of jedaar nou de noodzaak van in ziet of niet, dat maakt niet uit.”

Het bestemmingsplan was al klaar toen werd gestart met de voorbereidingen voor dit pro-ject. Voor het bouwen van een open haard is geen bouwvergunning nodig, dit zou volgensde stedenbouwkundige van de gemeente Barendrecht alleen te regelen zijn geweest in hetkoopcontract van een woning. Projectmanager VL Wonen: “Bij een van de eerste overleggenmet de projectontwikkelaars van het gebied is de wethouder (Silvis) persoonlijk nog geweestom te zeggen dat hier werd gewerkt voor astmapatiënten en dat ze liever geen open ver-brandingsmogelijkheden zagen. Ja, zeggen de projectontwikkelaars, maar dan kunnen weonze woningen niet verkopen. Dat soort gedrag, ik denk dat je daar gewoon niks mee kan.Tenzij dat helemaal van te voren, bij de verkoop van de grond wordt vastgelegd.Verschillende geïnterviewden vragen zich ook af, of het wel gewenst is om dergelijke ver-boden op te leggen aan de omringende bewoners. Projectleider GGD: “Het moet een beetjeeen werkelijke situatie blijven, geen glazen stolp. Je probeert er wel wat aan te doen doorinformatie te geven aan omwonenden, maar verder dan dat hoeft het niet te gaan.” Medewerker GGD: “Vorig jaar heb ik een keer een artikel geschreven over wat je alsgemeente allemaal kunt doen om luchtvervuiling en leefmilieuproblemen door open haardenen barbecue te voorkomen. Dat vind ik leuk om uit te zoeken en te beschrijven. Maar om zote wijzen naar die paar mensen voor wie je dat dan allemaal zou moeten laten, dat vind ikgeen prettige omstandigheid.”

Het is gelukt om een allergeenarm groenplan te maken voor de openbare ruimte. De project-leider: “Heel prettig, maar niet heel belangrijk, met name vanwege de herhaalbaarheid vanhet project. Daar zal je lang niet in alle gevallen rekening mee kunnen houden, zeker niet inbestaande gebieden.” De stedenbouwkundige van de gemeente Barendrecht benadrukt dat er wel een plan isgemaakt, maar dat na de uitvoering het beheer ook nog goed geregeld moet worden. Eeneerste voorwaarde is dan dat de dienst die het groen beheert, ook op de hoogte is van hetallergeenarme karakter van het groenplan. Dit is in Barendrecht goed gelukt, gezien het feitdat de GGD vragen krijgt van de groenbeheerder over de meest gewenste methode vanonkruidbestrijding.

Locatie-eisen

Maatregelen zoveel mogelijk uitvoeren (gemeentelijk planteam en woningcorporatie):

200 meter afstand tot snelwegen; 100 meter afstand tot wegen voor doorgaand verkeer in de wijk en intensief gebruikteparkeerplaatsen.

Voldoet.

Niet bouwen ‘in de wind’ van bedrijven die stank, chemische stoffen of andere schadelijke stoffen kunnen uitstoten.Voldoet, hier is rekening mee gehouden.

16

Nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen voor dagelijkse aangelegenheden.Voldoet redelijk. Openbaar vervoer en school in de buurt, winkels vrij ver weg (circa 1,5 km).

Vermijden van erg vochtige ondergrond; gemiddelde grondwaterstand meer dan 50 cm onder bodem van kruipruimte of bijkruipruimteloos bouwen onder onderzijde begane grondvloer.

Drainage toegepast.

Vermijden nabijheid van park, braakliggend terrein, lanen, bomenrijen en waterpartijen met ‘windbestuivers’.Geen park in nabijheid, braakliggend terrein op termijn weg, bomenrijen met ‘goede bomen’, rekeninggehouden met allergeenarme eisen bij de keuze van oeverbeplanting bij de waterpartijen.

Bouwen binnen een beeldkwaliteitsplan dat inrichting mogelijk maakt waarbij groen vrij intensief wordt beheerd en waarbijeen groot deel van de openbare ruimte wordt ingevuld met water en verhardingen.

Intensief groenbeheer.

Gevarieerde plantenkeuze in het openbaar groen, met zo min mogelijk windbestuivers.Advies gevraagd bij gespecialiseerde bioloog. Plantenkeuze is iets beperkter.

Ruimte reserveren voor veertig eengezinswoningen binnen een grotere buurt.Voldoet.

Woningen in rijtjes en blokjes verdelen over de buurt (geen ‘astmastraatje’), echter niet te veel gespreid. Zo mogelijk achter-tuinen op elkaar laten uitkomen.

Voldoet.

ToelichtingIn een vroeg stadium meldt VL Wonen al in de klankbordgroep dat bij woningen die zullenworden gebouwd in Riederhoek de kans op water in de kruipruimte groot is. Folie alleenvoldoet dan niet. Een drainagesysteem is gewenst, maar dat alleen is weer niet afdoendetegen optrekkend vocht. De conclusie is dat in ieder geval folie wordt toegepast, en indiennodig drainage.De opzichter is enthousiast over het resultaat. Hij was bang dat bij het toepassen van foliewater op het folie zou komen te liggen. “Ik dacht, dat wordt nog wat. Barendrecht is nogalklei-achtig. Als het gaat regenen staat er altijd water in de kruipruimte. Als dat van buitenafnaar binnen sijpelt, dan komt dat op de folie te liggen. Dan heb je dadelijk een folie en datstaat er zo’n laag water op. Maar het is altijd droog! Waarschijnlijk door de drainage.”

Woningtypologie

Seriematige nieuwe woningbouw, sociale huur (kale huur tussen ƒ 725,- en ƒ 925,- (N 329,- en N 420) per maand (prijspeil1999).

32 woningen in de bereikbare huurklasse, 8 woningen in de iets duurdere goedkope huurklasse (zes vier-kamer- en twee vijfkamerwoningen).

(Veertig) eengezinswoningen met vier of meer kamers; minimaal tien woningen met vijf of meer kamers.Het project bestaat uit 23 vierkamerwoningen en 17 vijfkamerwoningen.

Woningen zoveel mogelijk met vergelijkbare indeling en maatvoering, eventueel beperkt aantal varianten (minimaal tienwoningen per variant); aansluiting op groter project is prima.

De woningen bestaan uit twee typen: Noordtuinen en Zuidtuinen, afhankelijk van hun oriëntatie op de zon.Bij de vijfkamerwoningen is op de zolderverdieping een extra kamer gerealiseerd, verder zijn er geen ver-schillen met vierkamerwoningen.

Keuken en badkamer aan de gevel en gesloten.Voldoet.

(Vrijstaande) bergingen in de tuin met opstelruimte voor containers (op afstand van de woning).Opstelruimte containers n.v.t. in verband met ondergrondse vuilcontainers in de wijk.


17

ToelichtingTijdens de bouw is besloten dat acht van de veertig allergeen-arme woningen in een iets duurdere prijsklasse worden toege-wezen. Het doel hiervan is tweeledig: het verbreden van dedoelgroep en een minder homogene bewonerssamenstelling bijde allergeenarme woningen.Om een gesloten keuken en een keuken en badkamer aan degevel te realiseren, hebben de woningen een beukmaat van5.70 m in plaats van 5.40 m. “De laatste 25 jaar was 5.40 maltijd het maximum bij VL Wonen. Zeker met de huidige eisenvan aanpasbaar bouwen geeft deze breedte altijd de indelingkeuken voor - woonkamer achter. In verband met de ligging -de helft van de woningen heeft een noordtuin - en met de ver-plichte gesloten keuken bij de allergeenarme woningen, wasdeze plattegrond niet acceptabel. Na overleg met de gemeenteis de beukbreedte 5.70 m geworden, zodat er nu voor dewoningen met een noordtuin een doorzonkamer is getekend enuitgevoerd.”1

Bouwkundig basispakket

Layout, ontwerp

Keuken en badkamer compartimenteren en oriënteren aan de gevel. Indien er een deur is in de wand tussen woonkamer enkeuken, dan deze wand of deur (gedeeltelijk) voorzien van glas.

Voldoet: keuken en badkamer liggen beide aan de gevel; de keuken is afgesloten met een schuifpui, waaringlas is verwerkt.

Liefst rechte steektrap, maximaal een kwart in de trap; geschikt voor eventuele traplift en voldoende ruim voor brancard.Voldoet: geen rechte steektrap, maar wel een trap met één kwart.

Ruime garderobe-gelegenheid in de hal.Voldoende, maar niet erg ruim.

ToelichtingMet betrekking tot de plattegrond van de woningen in dit plan golden verschillende pro-gramma’s van eisen: de eisen van aanpasbaar bouwen: een voorwaarde van de gemeenteBarendrecht; het eigen programma van eisen van de woningbouwcorporatie en het pro-gramma van eisen voor de allergeenarme woningen. Voor een deel overlapten deze eisen-pakketten elkaar. Het is gelukt om aan al deze verschillende eisen te voldoen, maar dat isvolgens de architect een heel gepuzzel geweest.

Constructie en isolatie

Bodem van kruipruimte of bij kruipruimteloos bouwen onderzijde van begane grondvloer minimaal 50 cm boven gemid-delde grondwaterstand. Indien kritisch of niet mogelijk: drainage toepassen.

Voldoet, drainage toegepast.

Goed geventileerde kruipruimte met kruipruimtefolie op de bodem en zeer dichte begane grondvloer (extra aandacht voorafdichting rond doorvoeren, vloernaden, bij de meterkast en het kruipruimteluik (of kruipruimteloos bouwen).

Voldoet: kruipruimtefolie toegepast. Goede afdichting bg-vloer: volgens geïnterviewden standaard in Bouw-besluit. Na metingen door afdeling bouwfysica van gemeente Rotterdam bleek toch dat vocht binnenkwam inde woning via de leidingen in de meterkast. Dit is verholpen, dus hier is extra aandacht aan besteed.

18

1 Uit: informatie ten behoeve van het maken van een speech ter gelegenheid van de oplevering van de woningen inRiederhoek op 12 september 2002. Ineke Wilson, VL Wonen

Geen koudebruggen, met name aandacht voor aansluiting van begane grondvloer op fundering en gevelsVoldoet: in principe hoort dit bij normale bouwpraktijk. Beoordeling voldoende tot goed.

Isolatiekwaliteit van dak, gevels en gevelopeningen gelijkmatig verdeeld over de hele schil, verder conformBouwbesluit/EPN en convenant DUBO.

Voldoet: Rc-waarde vloer en dak = 3,5; gevels 3,0. Beoordeling voldoende tot goed.

Voorkeur voor bouwmethode waarbij niet veel vocht vrijkomt.Voldoet, omdat het geen eis is, maar een voorkeur. Hier is geen specifieke aandacht aan besteed.

ToelichtingDe architect vindt dat met een hoge luchtdichtheid, een goede isolatie van de begane grond-vloer, drainage en kruipruimtefolie wel sprake is van een viervoudige zekerheid. Ook deadviseur bouwfysica van dS+V vindt dat moet worden uitgezocht voor vervolgprojecten offolie wel nodig is als je een goed dichte begane grondvloer hebt.

Eerst zou de folie met knelstrippen worden aangebracht, maar daar is vanaf gezien: Als degrond zakt, wat in Barendrecht het geval is, en de folie zit vast aan de muur, dan hangt hetop een gegeven moment vrij van de grond, en dan zou het kapot kunnen scheuren.Het aanbrengen van de kruipruimtefolie ging niet meteen de eerste keer goed. De opzichter:“Het was een prefab fundering, dat ging razendsnel. Op een gegeven moment moest de folieerop, maar die was te smal. Toen hebben ze het achterwege gelaten en de vloeren gelegd.Naderhand is de folie erin geschoven.”

Een goede illustratie van de wijze waarop partijen verschillend tegen de dingen aankijken, isde extra aandacht voor afdichting rond doorvoeren, vloernaden enz. De bouwers melden datdit tegenwoordig standaard in het Bouwbesluit zit. Er zijn vaste modules, waar de leidingendoorheen lopen vanuit de kruipruimte naar boven. Het kruipluik is voorzien van een randjeen heeft geen gat meer om hem mee open te trekken. Toch bleek na metingen door dS+Vdat er nog lekken waren en dat er wel degelijk vocht binnenkwam via de leidingen in demeterkast. Naar aanleiding hiervan heeft de aannemer nogmaals alle woningen nagekekenen gaten dichtgezet.

Er is extra isolatie toegepast bij de begane grondvloer en het dak. Een gevel met een isola-tiewaarde van 3,5 zou te duur zijn geworden. De spouwmuren zijn nu al 14 cm dik. De adviseur bouwfysica merkt op dat er wel is gekozen voor hoge isolatiewaarden, maar datde keuze voor een prefab dak wel weer veel aansluitingen met zich meebrengt, die “nietideaal zijn dichtgezet”.

Verwarming, warm tapwater en koken

Rc-waarde bg vloer > 3,5 en toepassing van vloerverwarming als hoofdverwarming op bg (geen convectorputten).Voldoet: Rc-waarde bg-vloer = 3,5 en er is vloerverwarming als hoofdverwarming op de bg.

Lage temperatuurverwarming door middel van radiatoren (zonder convectieribben) op de verdiepingen.Voldoet gedeeltelijk: watertemperatuur lager dan gebruikelijk, stooklijn ligt tussen de 70-50 en de 60-40.Radiatoren zouden eigenlijk groter moeten zijn voor nog lagere temperaturen, maar dat paste niet op dewand.Radiatoren zonder convectieribben, in één kamer wel een dubbele radiator.

Een warmtenet, waarbij verbrandingstoestellen in de woning ontbreken heeft de voorkeur. Indien niet aanwezig, dan: c.v.-ketel: combitoestel voor verwarming en warm tapwater, gesloten, HR en Low-NOx, korte leidinglengte naar keuken endouche. Bedient lage temperatuurverwarmingssysteem. Combinatie met zonneboiler levert beperkte extra bijdrage aan lucht-kwaliteit.

Voldoet: gesloten c.v.-ketel, HR en Low-NOx. Leidinglengte naar keuken en douche: kan korter, maar er isop gelet. Geen zonneboiler, wel warmtepompboiler, beoordeling voldoende.


19

Douchekabine, eenvoudig te drogen en te reinigen.Voldoet niet: niet aangebracht wegens te hoge kosten.

Waterbesparende douchekop, doorstroombegrenzers met perlators op overige kranen.Voldoet: volgens meeste geïnterviewden standaard.

Loze leiding voor elektrisch koken.Voldoet: standaard.

ToelichtingOp de begane grond is vloerverwarming als hoofdverwarming toegepast. Tijdens de plan-vorming is nog nagegaan of het niet voordeliger zou zijn om één systeem te gebruiken endan ook vloerverwarming op de eerste verdieping toe te passen, maar dat bleek niet hetgeval. Op de verdieping is lage temperatuurverwarming toegepast met vergrote radiatoren.In plaats van een stooklijn van 90-70, ligt die nu tussen de 70-50 en de 60-40, waardoor jeverwarmt door middel van straling in plaats van door convectie. Bij lage temperatuur-verwarming ligt de watertemperatuur in het systeem meestal nog lager, maar dat was nietmogelijk: het grote radiatoroppervlak, dat daarvoor nodig zou zijn, paste niet meer in dewoning.

De projectmanager van VL Wonen heeft tijdens de bouwbesloten alsnog een extra radiator op de begane grond bijte plaatsen. “Vloerverwarming reageert heel langzaam,dat duurt wel vijf uur. Dat is een nadeel op dagen in hetvoor- en najaar, als het overdag mooi weer is en ’s avonds koud wordt. Als je dan om zes uur thuiskomt enje hebt het koud, dan is het pas warm als je al weer naarbed toe moet. Of als mensen in de winter een week opvakantie gaan. De adviseur bouwfysica en de adviseurgezond en duurzaam bouwen GGD vonden dat helemaalniet nodig. Maar zij bekijken alles theoretisch en ik bekijkhet praktisch. Ik dacht eerst, ik leg alleen loze leidingen.Maar tegen de tijd dat de mensen gaan klagen, is het pro-ject afgerond en heb ik geen budget meer. Nu heb ik noggeen klachten gehoord van bewoners, en daar ben ik blijmee. Als je weet wat een klacht kost! Irritaties, brieven-schrijverij, de directie moet zich ermee bemoeien. Dat isgewoon heel duur. Niet alleen die man die daar aan het

timmeren is, maar alles wat daar om heen zit. Dus af en toe moet je dingen preventiefdoen.”

Hoewel elektrisch koken in een allergeenarme woning de voorkeur heeft, wordt in het pro-gramma van eisen de keuze voor koken op gas of elektrisch aan de bewoners overgelaten,omdat de overstap van gas naar elektrisch koken aanzienlijke kosten met zich meebrengt. Inhet programma van eisen is daarom alleen opgenomen dat er een loze leiding voor elek-trisch koken zou moeten worden aangelegd, zodat toekomstige bewoners wel zelf de keuzekunnen maken voor elektrisch koken. Dat is standaard volgens het Bouwbesluit. Als erwordt gekozen voor elektrisch koken, moet er vervolgens nog een extra groep worden aan-gelegd. Deze maatregel is opgenomen in het pluspakket.

Als er een warmtenet zou zijn aangelegd in Riederhoek, zouden alle bewoners daar elek-trisch moeten koken. Omdat de stadsverwarming niet doorging, hebben alle woningen tochaan aansluiting op het gasnet. Een minpunt is dat er bij oplevering geen gasaansluiting vooreen fornuis in de woning aanwezig was. De eerste bewoners moesten dit op eigen kostenlaten aanleggen.

20

Ventilatie

Mechanische afvoer van ventilatielucht door afvoerpunten in minimaal keuken, toilet, badkamer en in opstelruimte verwar-mingsapparatuur. Duidelijke schakelaar op praktische plaats, gecombineerd met tweede schakelaar op verdieping. Systeemvoorzien van laagdrempelige gebruiksinstructie. Uitneembare en goed reinigbare ventielen die alleen op de juiste wijzekunnen worden teruggeplaatst, goed te onderhouden ventilatiekanalen. Natuurlijke toevoer van ventilatielucht door gevelroosters boven de ramen van alle kamers, met eenvoudige bedienings-mogelijkheden en met de mogelijkheid filters bij te plaatsen.Afvoer- (en dus ook toevoer-)capaciteit Bouwbesluit + 20% (dus totaal 50 ltr /sec, verdeeld over wc, keuken en badkamer.

Voldoet: nog niet bekend.Mechanisch afvoersysteem, op de juiste plaatsen, met driestandenschakelaar.Tweede schakelaar bij de douche op verdieping.Ventielen zijn uitneembaar en kunnen door naar de cijfertjes te kijken goed worden teruggeplaatst, maarzijn niet geborgd.Roosters redelijk, capaciteit + 20% waarschijnlijk wel, maar resultaat metingen nog niet bekend.

Motorloze afzuigkap boven kookplaats, aangesloten op mechanisch afzuigsysteem, schakelaar in de nabijheid van kook-plaats.OfSeparate afvoer van kooklucht naar buiten met afzuigkap met motor (géén recirculatie).In beide gevallen apparatuur meeleveren; gemakkelijk reinigbare of vervangbare filters.

Voldoet: motorloze afzuigkap volgens eisen, filters makkelijk reinigbaar of vervangbaar?

In alle ruimten te openen ramen, met handige bediening, vaste uitzetstanden en inbraakwerend.Voldoet redelijk: bij de dakkapellen is het moeilijk om het raam te openen als door de bewoner is gekozenvoor raambekleding in de vorm van luxaflex, lamellen of gordijnen.

Wasmachine-aansluiting op zolder of in badkamer.Voldoet: wasmachine-aansluiting in de badkamer.

Afvoer voor een wasdroger in de nabijheid van de wasmachine-aansluiting op zolder of in de badkamer.Voldoet: afvoer voor wasdroger in de badkamer.

ToelichtingVolgens de adviseur bouwfysica zijn de ventilatiekanalen niet erg lang, en in die zin goed teonderhouden. Onderhoud aan ventilatiekanalen is geen gangbare praktijk in Nederland. Deadviseur bouwfysica vindt dat daar een onderhoudscontract voor moet worden afgesloten.

De ventilatiecapaciteit is een knelpunt, zowel wat betreft aanvoer als afvoer van lucht.De schuine kappen brengen met zich mee dat Velux dakramen zijn toegepast. Deze ramenhalen (standaard) niet de capaciteit die nodig is volgens het Nederlandse Bouwbesluit. Voorde allergeenarme woningen is de eis daarbovenop 20%. Om dit te bereiken is de capaciteitvergroot door aangepaste kappen te plaatsen. Ook is in de nok van het dak een extra venti-latiepunt gemaakt met een motor, die ook wel de gemotoriseerde ‘hasselaarpijp’ wordtgenoemd. Door via deze voorzieningen 24 uur per dag circa 50 m3 lucht af te zuigen, wordtde vereiste hoeveelheid luchttoevoer via de aangepaste roosters van de dakramen gereali-seerd. De toevoer van ventilatielucht +20% is daarmee volgens de betrokkenen gerealiseerd.In de woningen is een warmtepompboiler geplaatst, die het tapwater van de c.v. voor-verwarmt met warmte die wordt teruggewonnen uit de afgevoerde ventilatielucht. Na plaat-sing bleek dat de capaciteit van de warmtepompboiler, en daarmee de afvoer van ventilatie-lucht, onvoldoende is. Er zijn nu sterkere motoren geplaatst en de verwachting is dathiermee ook de capaciteit van de luchtafvoer aan de normen zal voldoen. De metingenhiervan zijn bij deze evaluatie nog niet beschikbaar.De warmtepompboiler is gekoppeld aan het centrale verwarmingssysteem waardoor het alshet ware één grote installatie is geworden. De adviseur bouwfysica merkt op, dat de werkingvan de beide systemen op deze manier voor de bewoners vrij onoverzichtelijk is. Omdatblijkt dat bewoners moeite hebben met het gebruik van het systeem, zal in het najaar van2003 nogmaals een voorlichtingsbijeenkomst worden gehouden om de werking van de ver-warming en de warmtepompboiler uit te leggen.


21

Afbouw, inrichting en gebruik

Geen voorzieningen voor open haard of kachel.Voldoet: niet aanwezig.

Individueel centraal stofzuigsysteem, of zeer hoogwaardige mobiele stofzuiger (indien toegepast dan minimaal in tien enmaximaal in twintig woningen).

Voldoet: individueel centraal stofzuigersysteem in iedere woning.

Geen dorpels onder binnendeuren.Voldoet: (is standaard).

Alle plekjes en hoekjes goed bereikbaar voor schoonmaakonderhoud en stofwerende detaillering: geen hoeken < 90o, keukenbovenkastjes aftimmeren tot plafond, sanitair ombouwen of los van wand plaatsen, geen convectieribben aan radia-toren, voldoende schoonmaakruimte achter radiatoren enz.

Voldoet redelijk: keukenbovenkastjes afgetimmerd tot plafond; geen convectieribben aan radiatoren; radia-toren extra ver (7 cm) van wand geplaatst; afgeronde plinten (los geleverd).

Schakelaars, bedieningsmogelijkheden van schakelaars, ramen e.d. goed zichtbaar, gemakkelijk bereikbaar en licht bedien-baar.

Voldoet: bediening ventilatieroosters is niet stevig, en laat soms los.

Twee handig te openen en reinigen afvalbakjes in keukenkastje.Voldoet niet: stond niet in het bestek, zou in keukenplan thuis horen: de woningen zijn door de aannemerzonder keuken opgeleverd. Huurders konden zelf bij een keukenleverancier een keuken uitkiezen, en naarkeuze zelf kopen of in de huur laten doorberekenen.

Geen voorzieningen voor gevelbegroeiing.Voldoet: niet aanwezig.

Afscheiding van tuinen door middel van insectenbestuivers.Voldoet: niet-bloeiende laurierhagen: Prunus lusitanica.

Bouw- en afwerkingsmaterialen waaruit geen vluchtige of andere prikkelende stoffen kunnen vrijkomen: (organische) oplos-middelarme verven, kitten en lijmen; kunststoffen zonder weekmakers, formaldehydevrij plaatmateriaal, onverduurzaamdhout e.d. Ook: geen vezelige of stoffige (natuurlijke) bouwmaterialen, tenzij in gesloten constructies.

Voldoet redelijk: waterdragende verven (standaard volgens ARBO-wet), KOMO 1-spaanplaat, beste kwaliteit,maar toch formaldehydehoudend, gipsvezelplaat bij dakkapellen en in badkamer, goed.

Bouwbehang achterwege laten.Voldoet: geen bouwbehang.

Gladde afwerkingsmaterialen, ongevoelig voor schimmels en goed (vochtig) schoon te maken: tegels op vloeren en wandenvan badkamer (tot aan plafond) en toilet en op wanden rondom keukenmeubel/apparatuur; pleister- en voegwerk bij voor-keur op basis van cement of kalk en minerale verf; afgeronde en gelakte plinten, gelakte kozijnen, ramen en deuren; keu-kenmeubelen overwegend kunststof en staal, enz.

Voldoet voor een groot deel: geen tegels tot plafond wegens hoge kosten, standaard pleister- en voegwerk,afgeronde plinten, over het algemeen glad afgewerkt, pleister- en voegwerk op basis van gips.

ToelichtingDe opzichter merkt op, dat het belangrijk is bij het ontwerp van de woning al rekening tehouden met het leidingwerk van een centraal stofzuigersysteem: “Bij bepaalde woningtypeswas het wel moeilijk. Het was eigenlijk net als vroeger bij de c.v. Er werd een woning ont-wikkeld, en dan had je altijd de indruk dat ze niet hadden gedacht aan de plaatsing van deradiatoren en van de ketel. Die indruk had ik nu ook. Er staat een stofzuiger op zolder, endaar was een plaatsje voor vrijgemaakt. Maar het leidingstelsel, het moet ergens naar debegane grond en het moet ergens naar de verdieping toe. Dat gaf even problemen, ja.”

22

De stofwerende detaillering is niet helemaal gerealiseerd. Medewerker GGD: “Je zag bij ditsoort punten dat de mensen op de bouwplaats op dit punt niet goed zijn geïnstrueerd. Opplekken waar ze zelf beslissingen moesten nemen, of waar wat inzicht nodig is, hebben zedat aspect niet meegenomen”. Een ‘ongelukkig punt’ is de detaillering van de aansluiting van de dakstukken op de wand.Toen de adviseur Bouwfysica dat constateerde bij een bezoek aan de bouw, heeft hij datgemeld. Hij hoopte, dat nu de bouw halverwege was, zijn oplossing voor de rest van dewoningen zou kunnen worden toegepast: “Als je dan zegt: als je dat schuine kantje er nouafzaagt, dan kan je het zo doortrekken en dan is het verholpen. Dat blijkt toch iets te simpelgedacht.”De opzichter erkent dat er altijd plekjes blijven waar stof in kan. Bijvoorbeeld een dikkewand met een stalen kozijn. Of gootjes, die worden afgesloten door er een plint voor tezetten. Hij vertelt dat het inderdaad niet zo simpel meer is om tijdens de bouw iets te veran-deren: “Ja, dan moet er geld bij. De aannemer doet dat niet. Vroeger kon je nog wel eensiets uitruilen. Die lat daar, die is toch niet nodig, dan maken we hem daar. Maar nu, wehebben al een paar keer gehad dat er een accountant van VL Wonen naar die woningenkijkt. Dan vinden ze iets niet, en dan kijken ze in het bestek, en ze kijken in de verslagen,en dan staat er niks over, dan word je op het matje geroepen. Die controleert of al het meer-werk daadwerkelijk is aangebracht. Dus zomaar even zeggen, maak dat daar en dat daar, jekan het doen, maar dan moet je het wel omschrijven in het bestek. Dat is jammer.”

Wat betreft de toegepaste materialen is de adviseur gezond en duurzaam bouwen van deGGD niet tevreden over de binnenbekleding van de dakdoos onder de schuine kap. Dit is eenKOMO 1-spaanplaat, maar ondanks het keurmerk is die volgens haar niet formaldehydevrij.“Toen ik er de architect naar vroeg, zei hij dat het KOMO 1-plaat is, dus veilig. Volgens mijweet hij dus niet wat er in die plaat zit, en heeft hij dat verkeerd ingeschat.” De architectbeaamt dit, en merkt op, dat hij graag een lijst zou hebben ontvangen met materialen die devoorkeur hebben van de GGD.

Er is ook gesproken over het toepassen van pleister- en voegwerk op basis van kalk in plaatsvan gips, zoals in het programma van eisen vermeld staat. Architect: “Toen heb ik gevraagd:vertel nou waarom kalk goed is en gips verkeerd. Ik ben zelf ook nog aan het rondbellengeweest. Daar is eigenlijk gewoon niks uitgekomen. Als er niets boven water komt, danmoet je daar niet te ingewikkeld over doen. Dan is het makkelijker om die gipslijn te blijvenvolgen, want de bouwwereld is helemaal op gips ingesteld.”


23

Bouwkundig pluspakket

De maatregelen uit het pluspakket zijn extra maatregelen die de voorkeur hebben, maar niet nood-zakelijk zijn. Bij het project in Barendrecht zijn deze maatregelen vanwege de kosten voor hetmerendeel niet uitgevoerd. Volledigheidshalve worden zij hieronder vermeld:

Maatregelen zoveel mogelijk uitvoeren:

Vloerverwarming (zonder convectorputten) op de verdiepingen in plaats van radiatoren; aandacht voor contactgeluidisolatie.

Rc-waarde begane grondvloer > 4; gecombineerd met wandverwarming op begane grond; inclusief toepassing daartoegeschikt bouwsysteem.

Zonneboilersysteem in alle woningen (voor zover geschikte bezonning) eventueel in combinatie met verwarmingstoestel uit-voeren als zonnegascombi. Vanwege stadsverwarming niet van toepassing in Carnisselande.

Geluidarme en energiezuinige ventilator in mechanische afzuiging (capaciteit Bouwbesluit + 20% = circa 50 ltr /sec.).

Extra voorzieningen voor geluidsreductie in gevelroosters (suskasten).

Gevelroosters geschakeld aan ventilatie-afvoer en afvoer voorzien van programma. Gevelroosters apart in te stellen doorbewoners (afstandsbediening) en mogelijkheid om ze te voorzien van luchtfilters; reiniging of vervanging moet gemakkelijkmogelijk zijn.

Sensor bij de kookplaats voor automatische inwerkingstelling mechanische afzuiging.

Extra elektriciteitsgroep en leiding voor elektrisch koken.Alleen leiding standaard.

Vrijhangend(e) toilet(ten).

Vloertegels in hal en keuken (anti-slip).

Wanden voorzien van oplosmiddelarm pleisterwerk (voorkeur op basis van kalk) en/of minerale verf.

Dakoverstek of zon/lichtwering boven ramen op zuidzijde of buitenzonwering voor woon- en slaapkamers op oosten enwesten.

Indien niet vermeden kan worden te bouwen bij beperkte drooglegging; dan een drainagesysteem onder de kruipruimte.Voldoet.

Verder in dit bestek

Wanneer dit programma van eisen ergens niet in blijkt te voorzien: alle oplossingen in het werk in de geest van aller-geenarm en duurzaam bouwen.

Voldoet niet altijd: communicatie niet rechtstreeks en aanpassingen tijdens de bouw bijna niet mogelijk.

Woningen en bouwmaterialen tijdens het werk beschermen tegen regen, optrekkend vocht en vervuiling.Voldoet redelijk: niet voldoende gelet op droge opslag van bouwmateriaal; door plaatsing prefab-dak waswoning wel heel snel afgeschermd van regen; gunstig seizoen - nazomer - om goed te luchten tijdens deafbouw.

24

Inrichtingspakket

Zoveel mogelijk uitvoeren (door bewoners). Proberen zoveel mogelijk financiële ondersteuning voorbewoners te realiseren (taak GGD).

Afwerkingen in droge woningen, op droge ondergronden.(Tegemoetkoming) harde vloerbedekking in alle ruimten: voorkeuren voor keramische tegels, linoleum en kurk.(Tegemoetkoming) elektrische/inductiekookplaat met bijbehorende pannenset.(Tegemoetkoming) bijzondere stoffering en afwerking diversen.Allergeendichte matrashoezen, ook voor de niet-allergiepatiënten.Draden of rek buiten voor drogen van de was. Inrichting van de tuin met weinig windbestuivers, afstemmen op zonne-oriëntatie en voorgenomen onderhoud (denk ookaan vermijden van giftige planten).Gevelbegroeiing beperken; alleen insectenbestuivers toepassen en nestelgelegenheid voorkomen.

Voldoet gedeeltelijk:- korting op de aanschaf van stoffering enz. voor bewoners is deels mogelijk gemaakt, maar hier is door bewoners

geen gebruik van gemaakt;- GGD heeft voorlichting gegeven over mogelijkheden om een bijzondere uitkering te krijgen van Sociale Dienst,

WVG of ANGO (Algemene Nederlandse Gehandicapten Organisatie) ten behoeve van verhuis- en inrichtingskosten.Er zijn door 19 gezinnen aanvragen ingediend bij de verschillende instanties, waarvan er zes in behandeling zijngenomen;

- voorlichting gegeven over allergeenarme woninginrichting en tuininrichting;- de meeste bewoners hebben gekozen voor koken op gas.

ToelichtingUit evaluatie van de GGD2 blijkt dat de voorlichting over inrichting positief is beoordeelddoor de bewoners en dat de woningen behoorlijk goed volgens de richtlijnen zijn ingericht.

Huurcontract

Alle maatregelen opnemen in huurcontract:

Verbod tot aanleg van open haarden, kachels, barbecues en kampvuren.Verbod op roken, ook door bezoekers.Verbod tot het houden en op bezoek krijgen van huisdieren, zowel binnen als in de tuin.

Als aanvullende bepalingen opgenomen in het huurcontract.

Verplichting woning goed schoon te maken bij verhuizing.Niet opgenomen in huurcontract.

Het stofzuigersysteem hoort tot de vaste uitrusting van de woning.Niet opgenomen in huurcontract.

Voorlichting/woongedrag

Alle onderwerpen uitwerken en gedoseerd overdragen op diverse wijzen (GGD en samenwerkendepartijen).

Woningstoffering en meubilering: vermijden van ruwe (onder meer textiele) materialen, onderhoudseisen, inrichtingstips,verwijzing naar deskundige interieurzaken. Bijzondere aandacht voor slaapkamers: astmapatiënt liefst eigen slaapkamer,bed-opstelling, matrashoezen, materiaalkeuzen beddengoed, wasvoorschriften.

- De GGD heeft voor alle bewoners diverse voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd over: woninginrichting, schoon-maken in relatie tot astmaklachten, gebruik van de voorzieningen in de woning, allergeenarme tuininrichting.

- De GGD geeft een nieuwsbrief uit voor de bewoners.- Het onderwerp bewonersvoorlichting valt verder buiten het onderwerp van deze evaluatie.


25

2 Procesevaluatie allergeenarme woninginrichting, M. van der Cruijsen, GGD 2003.

Ventilatie- en stookgedrag: momenten van spuien en ventileren van de verschillende ruimten, bediening en onderhoud vanventilatie- en verwarmingsvoorzieningen.

Waterbesparend gedrag bij douchen en schoonmaken.

Geen was binnenshuis drogen.

Schoonmaakonderhoud: hoe en hoe vaak bepaalde onderdelen van de woning reinigen met welke middelen, inclusief (cen-trale) stofzuiger. Wie doet wat?

Omgaan met huishoudelijk en tuinafval.

Bloemen en kamerplanten beperken, keuze voor bepaalde planten en potsystemen, geen planten op slaapkamers.

Inrichting van de tuin: beperkte plantenkeuze (ook gifvrij), vermijden van dieren, inrichtingstips, verwijzing naar deskun-dige tuincentra.

(Intensief) onderhoud van de tuin: activiteiten, wie voert ze uit, meest gunstig tijdstip.

Omgang met de niet-allergische buren: tips voor overleg, informatie e.d.

Informatie voor de buurt

Verzoek geen open haarden, kachels, barbecues en kampvuren aan te leggen.- Er is schriftelijke informatie verstrekt aan kopers van de woningen op de koppen van de rijen woningen.- Omringende bewoners zijn uitgenodigd voor de voorlichtingsbijeenkomst over allergeenarme tuininrichting.

Verzoek allergeenarme tuininrichting te kiezen.

Verzoek huisdieren buiten buurtuinen te houden.

Verzoek tuinonderhoud op bepaalde momenten (wel en) niet uit te voeren.

Diversen

Afwerkingsmaterialen aanbrengen op voldoende droge ondergronden.Inhuizing minstens tien dagen na uitvoering van schilderwerk, woningstoffering, e.d.

Voldoet: schilderwerk is ruim voor de oplevering uitgevoerd.

Bij mutaties in lege woning test uitvoeren op huisstofmijten (GGD) en zonodig grondige schoonmaakbeurt laten uitvoeren(woningcorporatie).

Nog niet aan de orde.

Onderhoud aan ventilatie-voorzieningen en stofzuigsysteem opnemen in beheerplan, inclusief ventilatietoevoerroosters in degevel (woningcorporatie).

Onderhoud aan ventilatiekanalen is in Nederland ongebruikelijk. Hiervoor is geen contract afgesloten.

ToelichtingHet schilderwerk is ruim voor de oplevering uitgevoerd, maar dit had tot gevolg dat er albeschadigingen waren bij de oplevering.Over de procedure die zal worden gevolgd bij mutaties is nog overleg gaande.

26

5 Financiën

Inleiding

Bij de expertmeeting op 10 maart 1998, het startpunt van het realisatieproces voor de aller-geenarme woningen in Barendrecht, is het de bedoeling, dat de experts op die dag gezamen-lijk tot een pakket maatregelen voor de allergeenarme woningen komen. Een randvoor-waarde is dat het pakket financieel haalbaar is: dit wil zeggen: “enkele duizenden guldensmeerkosten”.

Ramingen bouwkosten

Oktober 1998 staat in een voortgangsnotitie van de GGD een eerste programma van eisenvoor de allergeenarme woningen beschreven, waarvan de meerkosten ƒ 8.500,- per woningzouden bedragen. Een deel van deze meerkosten ter waarde van ƒ 2.000,- zou al noodzake-lijk zijn vanwege deelname aan het convenant Duurzaam Bouwen. Het allergeenarme plus-pakket met gewenste, niet echt noodzakelijke maatregelen, zou ƒ 4.500,- extra kosten.De begroting is opgesteld door GGD in samenwerking met VL Wonen, en wordt vervolgensnog gecontroleerd door de afdeling Woningbouw en Fondsenbeheer van de dienst Steden-bouw en Volkshuisvesting (dS+V) van de gemeente Rotterdam.Vanwege stijging van de bouwkosten wordt in het realisatieplan (april 2000) uitgegaan vanƒ 9.000,- meerkosten voor het allergeenarme basispakket en ƒ 5.500,- voor het pluspakket(prijspeil 2001).

In de stuurgroepvergadering van december 2000 meldt VL Wonen voor het eerst, dat er eentekort dreigt bij de bouw van de woningen in Riederhoek. In mei 2001 komen de eersteramingen binnen van de aannemer. Deze liggen inderdaad veel hoger dan de ƒ 9.000,- diewas geraamd. Oorzaak zijn de extreem gestegen bouwkosten in de jaren daarvoor. In juni2001 wordt ook bekend dat in het plan Riederhoek geen stadsverwarming zal worden aan-gelegd, zoals tot dat moment werd verondersteld. Ook dat brengt kosten met zich mee.Er is op dat moment een groot financieel gat, en het is duidelijk dat de maatregelen uit hetpluspakket in ieder geval zullen vervallen.

Na onderhandelingen en het schrappen van maatregelen komen de kosten voor het aller-geenarme basispakket volgens opgave van de aannemer d.d. 21-06-01 uit op ƒ 12.702,- perwoning (N 5.763,-) . Op basis van dit bedrag wordt het werk aanbesteed.

Werkelijke bouwkosten

De veertig allergeenarme woningen zijn gebouwd in een groter project van 165 woningen:122 eengezinshuizen en 43 appartementen. Bepaalde maatregelen, die in het programmavan eisen voor de allergeenarme woningen zijn opgenomen, zoals onder andere de bad-kamer aan de gevel, een tweede schakelaar voor mechanische ventilatie op de verdieping eneen begane grondvloer met een Rc-waarde van 3,5 zijn voor alle woningen overgenomen.Zij worden niet als aparte kosten voor de allergeenarme woningen doorberekend. De eisenbrachten met zich mee, dat er een extra grote beukmaat is gerealiseerd, 5,7 m in plaats vande gebruikelijke 5,4 m. Deze extra kwaliteit brengt extra kosten met zich mee. De woningenvoldoen aan de eisen van duurzaam bouwen, bepaalde maatregelen uit het allergeenarmeprogramma van eisen vallen daarmee samen. Een deel van de maatregelen is dus gefinan-cierd met duurzaam bouwen-gelden.De meerkosten van de allergeenarme woningen ten opzichte van de overige eengezins-woningen bestaan uit de volgende kostenposten:


27

Kostenpost excl. BTW incl. BTW per woning incl. BTWkruipruimtefolie 9075,60 10799,96 270,-vloerverwarming 59.898,99 71.279,8 1.782,-lage temperatuurverwarming 12.705,85 15.119,96 378,-motorloze wasemkap 7.260,48 8.639,97 216,-afvoer wasdroger 5.445,36 6.479,98 162,-aftimmeren bovenkastjes 5.445,36 6.479,98 162,-radiatoren zonder ribben 3.630,24 4.319,99 108,-dichte keuken met schuifdeur 41.747,78 49.679,86 1.242,-stofzuigersysteem 43.652,90 51.946,95 1.298,67afronding 69,88 83,16 2,08Totaal 188.932,44 224.829,61 5.620,75Bedragen in euro

Bij elkaar zijn deze opdrachten gegeven voor een bedrag van N 188.932,44, (excl. BTW), N 224.829,61 inclusief BTW, dat is N 5.620,75 per woning inclusief BTW. Dit bedrag komtop de gemiddelde bouwkosten van N 95.099,- per woning voor de 122 eengezinswoningen.Vervolgens is er tijdens de bouw bij de allergeenarme woningen meerwerk ontstaan:

Kostenpost bedrag incl. BTW bedrag per woning incl. BTWgemotoriseerd hasselaarpijpje 36.450,89 911,27extra radiatoren als bijverwarming op de bg 20.081,25 502,03laurierstruiken als erfafscheiding 5.563,00 139,08Totaal 62.095,14 1.552,38

Dit is per woning N 1.552,38, dat wil zeggen een overschrijding van circa 1,5% van debouwkosten.

Het is moeilijk precies te zeggen hoeveel de meerkosten per woning zijn, specifiek vanwegede allergeenarme maatregelen. Sommige punten uit het programma van eisen voor de aller-geenarme woningen zijn overgenomen voor alle woningen, zoals boven beschreven. En overde vraag of het bovenbeschreven meerwerk is toe te schrijven aan het allergeenarme pro-gramma van eisen is discussie mogelijk.

Vast staat, dat de allergeenarme woningen N 7.173,12 duurder in bouwkosten zijn (7,5%)dan de andere 82 eengezinswoningen in het project.

Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket

De meeste geïnterviewden vinden de kosten-kwaliteitverhouding van het pakket maatregelenten behoeve van de allergeenarme maatregelen goed.De opzichter verbaast zich over het bedrag, hij had gedacht dat het hoger zou zijn: “Zevenduizend euro per woning? Je hebt er vloerverwarming voor met een weersafhanke-lijke regeling. Schuifpui bij de keuken, extra ventilatie, stofzuigerinstallatie. Nee, dat valtmij mee, ik dacht dat het bedrag hoger zou zijn.”

De architect vindt ook dat er een hoge kwaliteit geleverd is voor dat extra bedrag: “Als jenog een keer zo gaat bouwen, is zevenduizend euro een mooi bedrag om mee van start tegaan. En dat je dan wederom met elkaar kijkt hoever je komt. Dat is ook een heel leukemanier van werken. Je kan ook zeggen, doe maar het dubbele: het geld komt altijd op. Maarnu is er veel geleverd voor een bescheiden bedrag. Dat is een goede zaak, vind ik.”

28

Subsidies vanwege allergeenarme maatregelen

Al in een vroeg stadium is de stuurgroep, en met name de GGD, gaan zoeken naar subsidie-mogelijkheden voor de realisatie van het project. Met de eerste raming uit 1998 van ƒ 8.500,- is men op zoek gegaan naar subsidie.

In het voorjaar van 1999 is er nagenoeg zekerheid over twee subsidies: - dS+V van de gemeente Rotterdam heeft vanuit de experimentgelden Duurzaam Bouwen

ƒ 2.400,- toegekend als bijdrage voor het allergeenarme basispakket.- De gemeente Barendrecht zou per woning ƒ 5.000,- subsidie per woning toekennen vanuit

volkshuisvestingsgelden.- Bijdrage normkosten duurzaam bouwen vanuit VL Wonen, is ƒ 600,-.

Dit lijkt een voldoende basis om door te gaan met de planvorming. Begin 2000 worden desubsidies daadwerkelijk toegekend, met daarbij nog een tweede subsidie vanuit de gemeenteBarendrecht. Zij geeft een extra premie duurzaam bouwen van ƒ 1.000,- per woning voorprojecten waarbij bovengemiddelde prestaties worden geleverd op het gebied van duurzaambouwen. De gemeente Barendrecht heeft besloten de allergeenarme woningen hier toe terekenen.

Op dat moment is er dus een subsidiebedrag van ƒ 9.000,- per woning beschikbaar, vol-doende voor het dekken van de extra kosten van het allergeenarme basispakket, dat op datmoment wordt geschat op ƒ 9.000,-. In het realisatieplan wordt nog melding gemaakt vaneen bedrag van maximaal ƒ 7.000,- per woning voor maatregelen uit het pluspakket.Afhankelijk van het verwerven van nog meer subsidies en andere financiële middelenzouden deze maatregelen ook nog worden gerealiseerd.

Aanvullende subsidies

Als in juni 2001 blijkt dat er aanvullende subsidies nodig zijn, richt de GGD verzoeken omfinanciële steun tot het ministerie van VROM, de Stadsregio en tot de wethouders vanVolksgezondheid en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam. Contacten met VROM ende Stadsregio leveren niets op. Overleg tussen de betrokken wethouders van Barendrecht enRotterdam wel. Wethouder Korthuis van Volksgezondheid stelt voor aan de raadscommissieom eenmalig WVG-gelden (Wet voorziening gehandicapten) te reserveren voor dit project.De motivatie hierbij is, dat waarschijnlijk 75% van de toekomstige huurders uit Rotterdamafkomstig zal zijn. De gemeente Rotterdam besluit die zomer als eerste gemeente van Neder-land, dat WVG-gelden ook ‘preventief’ en projectmatig kunnen worden ingezet. Eerder washet alleen mogelijk om WVG-gelden toe te passen bij een individuele aanpassing van eenbestaande woning van een gehandicapt persoon.De GGD krijgt vervolgens toestemming van de wethouder om garant te staan voor het reste-rende bedrag, dat nodig is voor de realisatie van de allergeenarme woningen, met eenmaximum van ƒ 4.300,- per woning. Het idee is dat dit bedrag kan worden gedekt door deWVG-subsidie en een bijdrage uit het Innovatiefonds Stedelijke Woonkwaliteit van degemeente Rotterdam. Vanwege het al eerder toekennen van verschillende subsidies door degemeente Rotterdam wordt deze laatste subsidie niet uitgekeerd en dekt de GGD de reste-rende kosten uit eigen middelen.

Beoordeling subsidie-aanvragen

Alle betrokkenen vinden, dat het verkrijgen van subsidie is tegengevallen. Er zijn geen sub-sidies ontvangen van landelijke instellingen of ministeries. De ministeries van VROM enVWS verstrekten geen subsidie en het Astmafonds ook niet. Alle subsidies zijn gemeentelijk.De adviseur gezond en duurzaam bouwen van de GGD die zich vooral heeft beziggehoudenmet subsidiewerving denkt dat er meer in had gezeten als ze er meer tijd in had gestoken.


29

Ook had zij graag zaken willen doen met leveranciers om zo kortingen te krijgen of subsi-dies. Bij demonstratieprojecten op het gebied van duurzaam bouwen gebeurt dat volgenshaar wel vaker. Ze denkt overigens, dat de leverancier van het centrale stofzuigersysteem uitzichzelf wel een hele lage prijs gerekend heeft voor zijn systeem. Het kan natuurlijk aantrek-kelijk zijn voor een leverancier om een product te leveren dat wordt toegepast in een bouw-project met zoveel publiciteit.De opdrachtgever, VL Wonen wilde niet dat de GGD direct contact opnam met leveranciersdie bij dit project waren betrokken. En dat is dus ook niet gebeurd. Het ging bij dit projectom een vrije aanbesteding, en dan is het niet geoorloofd merknamen in het bestek op tenemen. Een ander argument tegen is, dat het experiment herhaalbaar moet zijn. Met een-malige kortingen bereik je dat niet.

Kosten/baten basispakket AA: overzicht voor veertig woningen

Kostenpost incl. BTW subsidiebijdragen incl. BTW incl. BTWbouwkosten N 224.829,60 gemeente Barendrecht volkshuisvestingsgelden N 90.756,25 ƒ 40.000,-

gemeente Barendrecht duurzaam bouwen gelden N 18.151,- ƒ 200.000,-meerwerk N 62.095,14 gemeente Rotterdam, dS+V

experimentgelden duurzaam bouwen N 43.562,90 ƒ 96.000,-gemeente Rotterdam, dienst SZW, WVG-gelden N 68.067,- ƒ 150.000,-GGD N 9.983,20VL Wonen duurzaam bouwen prestatie gelden N 10.891,- ƒ 24.000,-VL Wonen, kosten meerwerk minus post onvoorzien N 45.513,39

Totaal A 286.924,74 Totaal A 286.924,74

Overige kosten

Naast de bouwkosten kent het project nog verschillende andere kostenposten. Voor de GGDzijn dat de kosten ten behoeve van de werving en selectie, de kosten van bewonersvoorlich-ting en communicatie en de kosten van de evaluatie en het gezondheidsonderzoek dat aandit realisatieproces is gekoppeld. De enige instelling die hiervoor subsidie verstrekt is de SEV(Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), die de landelijke werkgroep en een deel van deevaluatie en kennisoverdracht ondersteunt: financieel en inhoudelijk.

De kosten voor de GGD bestaan enerzijds uit geld, maar voor een heel groot deel ook uitureninzet van betrokken medewerkers van de GGD. Alles bij elkaar is dat steeds meer dangedacht: “Bij elke driemaandelijkse uren-rapportage, of bij het jaarverslag blijken er tochweer meer uren in de allergeenarme woningen zijn gaan zitten dan gepland. Dat is ook zo,en het project is ook gaandeweg steeds groter geworden. Tegelijkertijd heeft het ook eenenorme spin-off, dus binnen de GGD is daar niemand echt boos over.”

Voor de andere betrokken partijen: de corporaties en de gemeenten geldt ook dat de inzet inuren een belangrijke bijdrage aan het project heeft geleverd.Voor het bouwproject is door VL Wonen een externe projectleider ingezet. Deze projectleideren ook de architect hebben geen extra uren vergoed gekregen voor het bijzondere bouw-project. Die taakverzwaring is niet beloond. De richtlijn in het programma van eisen dat uit-voerende partijen extra aandacht besteden aan het allergeenarme aspect van het woning-bouwproject, is niet financieel onderbouwd.

30

6 Werving, selectie en toewijzing van de allergeenarmewoningen

De werving en selectie van kandidaten voor de allergeenarme woningen was een taak van de GGD.

Werving

WervingsmateriaalVoor de werving is speciaal materiaal gemaakt. Met een kaart kon men een aanmel-dingspakket aanvragen. Het aanmeldingspakket bestaat uit uitgebreide informatieover het project en over de selectiecriteria voor toekomstige bewoners. Bijgevoegdzijn formulieren voor aanmelding en voor machtiging aan de GGD om medischeinformatie over het kind op te vragen bij de behandelend arts (huisarts/specialist). Hetwervingsmateriaal is gemaakt in het Nederlands, Turks en Arabisch.

De kaarten zijn breed verspreid in het medisch circuit in de regio, zoals artsen, long-artsen, thuiszorgorganisaties, apotheken, jeugdartsen enz. Ook komt de GGD zelf inaanraking met de doelgroep bij de behandeling van aanvragen voor medischeurgentie en op de plekken waar mensen met gezondheidsvragen komen.Verder zijn kaarten verspreid op plaatsen waar woningzoekenden komen, zoalswoningbouwcorporaties, gemeentelijke informatiecentra en natuurlijk het informatie-centrum Carnisselande. Daarnaast is in de media veel aandacht besteed aan het project.

Tabel 1Overzicht van wervingskanalen voor bewoners van allergeenarme woningen3

Brieven met kaarten en brochures Huisartsen in hele woonregioSpecialisten hele woonregioAstmaverpleegkundigen bij ziekenhuizenAstmaverpleegkundigen bij thuiszorgorganisatiesConsultatiebureaus hele woonregioJeugdartsen GGDArtsen Medische advisering (GGD)Twee openluchtscholen

Brieven met kaarten Hoofden verhuur woningcorporaties hele woonregiolnformatiecentrum Wonen (dS+V)De Gezondheidslijn (GGD)Lokale afdeling Astmafonds

Artikel/informatie Aktueel (informatief blad Districts Huisartsen Vereniging) Woonkrantlnternetsite GGDlnternetsite Patrimoniumlnternetsite CarnisselandeAstmafonds RotterdamGazet GGD (intern)

Media Achmea Health (april 2001)J/M Magazine (september 2001)Financieel dagblad (december 2001)Rotterdams Dagblad (19/03/2002)

Mondeling toelichten DHV R’dam (15/03/2001)Thuiszorg Rotterdam (5/06/2001)Artsen Medische advisering (SMAZ, GGD)Maaskoepel: hoofden verhuur


31

3 Uit: werving en selectie allergeenarme woningen, Gea Schouten, interne notitie GGD, 2 januari 2003.

Zomer 2001 besluiten de woningbouwcorporaties dat de allergeenarme woningen nietalleen in de goedkoopste huurklasse (onder de huursubsidiegrens) zullen worden aan-geboden, maar ook in een iets duurdere prijsklasse. Het inkomenscriterium is los-gelaten bij acht van de veertig woningen. Dit zijn zes vierkamerwoningen en tweevijfkamerwoningen. Het doel hiervan is tweeledig: de inkomensgrens vervalt; het ver-breden van de doelgroep kan meer kandidaten opleveren. En de beheerder vreest eente eenzijdig samengestelde bewonersgroep, wat een bedreiging zou kunnen betekenenvoor de leefbaarheid van de buurt. De toewijzingscriteria worden aangepast in hetfoldermateriaal, dat wordt gebruikt bij de tweede wervingsronde in juni 2001.

Verloop van de wervingIn april 2000 wordt duidelijk dat er haast moet worden gemaakt met de werving: decontrolewoningen, waarvoor de GGD eerst een groep mensen wil werven, wordenonverwacht snel, in maart 2001, opgeleverd. Het wervingsmateriaal wordt gemaakten de eerste wervingsronde start in september 2000.Voorjaar 2001 wordt gemeld, dat het niet meer zo hard loopt met belangstellenden.Afgesproken wordt vooral via de medische kanalen te werven; dat levert meer seri-euze kandidaten op.

VL Wonen ziet een knelpuntbij de werving en selectie.Eigenlijk zou de corporatiebij de start van de bouwwillen weten aan wie dewoningen worden toege-wezen. Zoals het er dan naaruitziet, zou dat over een paarmaanden zijn, na de zomer-vakantie. Ook maakt VLWonen zich zorgen over detoegezegde subsidie van degemeente Barendrecht. Steldat de woningen niet vol-komen met bewoners die vol-doen aan de criteria voorallergeenarme woningen en

ze worden verhuurd aan anderen: wordt dan nog wel subsidie uitgekeerd?Dit wordt besproken met de wethouder en de afspraak volgt, dat subsidie wordt uitge-keerd onder voorwaarde dat bij de volgende verhuur de woningen wel aan de doel-groep worden toegewezen.In april 2001 wordt besloten om de controlewoningen in de onderzoeksopzet te latenvervallen, omdat na selectie van twintig gezinnen maar vier kandidaten zijn overge-bleven. In het onderzoek zullen vergelijkingen worden gemaakt tussen de allergeen-arme woningen en de andere soortgelijke nieuwbouwwoningen in hetzelfde project.De vier geselecteerde gezinnen zijn wel naar een controlewoning verhuisd, en zijn detestgroep gaan vormen in het onderzoek.Bij de tweede wervingsronde in de zomer van 2001 houdt de GGD een telefonischeenquête onder de huisartsen die zij eerder heeft benaderd, een aantal verpleeg-kundigen van bijzondere scholen (openluchtscholen) en een jeugdarts van de GGD.Het merendeel van de geënquêteerden staat positief tegenover het project. De onder-vraagden die commentaar leveren, noemen verhuizing naar Barendrecht vrijwel alle-maal als grote belemmering. Eén verpleegkundige meldt, dat veel ouders van kin-deren met astma toch roken, ‘en niet alleen op het balkon’. Roken zou volgens haarook een belemmering voor verhuizing kunnen zijn.In september 2001 zijn er 78 aanmeldingen. In oktober 2001 staan er 100 aanmel-dingen op de lijst van de GGD. In totaal hebben zich in de loop van het realisatie-

32

proces 164 mensen bij de GGD aangemeld voor een allergeenarme woning. Opvallendis dat veel van de aangemelde huishoudens niet bekend zijn bij de cara-verpleegkun-digen van de Thuiszorg. Er wordt duidelijk een andere groep bereikt met dit project.

Selectie

Al vrij vroeg in het proces zijn de selectiecriteria voor de allergeenarme woningen opgesteld.Overwegingen hierbij waren de vraag voor welke doelgroep de woningen het meest nodigzouden zijn. De verwachting is, dat vooral jonge kinderen met matig tot ernstige astma veelprofijt zullen hebben van een verbeterd binnenmilieu in de woning. Bij kinderen jonger dan5 jaar is moeilijk de diagnose allergisch astma te stellen en in de puberteit kunnen deklachten gaan fluctueren. Ook verwacht men dat vooral mensen met lage inkomens er sterkop vooruit zullen gaan, omdat hun woonsituatie over het algemeen het slechtst is.Voor het gezondheidsonderzoek is het van belang, dat de bewonersgroep homogeen is, datwil zeggen dat er zo min mogelijk variëteit is in de variabelen leeftijd en inkomen. Op basisvan dit alles worden de volgende criteria opgesteld voor toewijzing van de allergeenarmewoningen:- leeftijd van de patiënt tussen de 5 en de 12 jaar;- matig tot ernstig allergisch astma volgens bestaande classificaties, ter beoordeling van de

GGD-arts;- motivatie: bereidheid zich aan de woonregels te houden en de bijlage in het huurcontract

te tekenen. Bereidheid mee te werken aan het onderzoek;- huidige woning: kwaliteit van de woning in relatie tot astmagerelateerde klachten.De GGD toetst deze criteria. Een GGD-arts beoordeelt de mate van astma, een technischhygiënist van de GGD beoordeelt de motivatie en de huidige woonsituatie met een huis-bezoek.

Ten slotte moeten de huishoudensvoldoen aan de algemene eisenvoor een sociale huurwoning. Vooreen ‘bereikbare’ woning betreffendit eisen van inkomen en huis-houdensgrootte. De selectie van kandidaten neemtmeer tijd dan verwacht. December2001 wordt in de stuurgroepgemeld dat de afdeling medischeadvisering onderbezet is en dat ernog 23 aanmeldingen open staanvoor beoordeling. Op dat momentstaan er 19 gezinnen op de lijst vande GGD, waar Patrimonium vervol-gens een intakegesprek mee zalhouden. De voorlichtingsbijeen-komsten met de toekomstige bewo-ners zijn dan al gestart.

Er vallen veel kandidaten af: van de 164 aanmeldingen komt eenderde (55) door de selectievan de GGD. Drie redenen van afwijzing selecteren het sterkst:- er vallen 44 kandidaten af omdat ze niet voldoen aan de medische criteria; - door het leeftijdscriterium komen 16 belangstellenden niet door de selectie;- 22 huishoudens vallen af, omdat er nog gerookt wordt in het gezin.

Toewijzing

Nadat de GGD kandidaten heeft geselecteerd, worden die voorgedragen aan Patrimonium diede woningen uiteindelijk toewijst.


33

In februari 2002 draagt de GGD de eerste veertig kandidaten voor aan Patrimonium. Pasdan wordt voor de GGD duidelijk, dat niet alleen sprake is van een minimum huishoudens-grootte, maar ook van een maximum van zes personen voor een vijfkamerwoning. In totaaldraagt de GGD 55 gezinnen voor, waaronder vier gezinnen van zeven personen of meer.Van deze 55 gezinnen trekken 13 huishoudens zich terug of verschijnen niet op het intake-gesprek bij Patrimonium. Van de overgebleven 42 gezinnen vallen er alsnog acht af: viergezinnen vallen af, omdat er geen passende woning meer is, dat wil zeggen dat huninkomen te laag is voor een woning boven de huursubsidiegrens. Omdat Patrimoniumbesluit om de woningen toch toe te wijzen aan zevenpersoonshuishoudens, valt om diereden slechts één gezin van acht personen af. De overige drie gezinnen vallen af om diverseredenen.4

Het lukt niet om alle woningen toe te wijzen aan de doelgroep. Zes woningen worden doorPatrimonium rechtsstreeks toegewezen aan ‘gewone’ huishoudens. Vier hiervan zijn vier-kamerwoningen in de duurdere huurklasse. Het omzetten van bereikbare woningen (onderde huursubsidiegrens) in goedkope woningen (net boven de huursubsidiegrens) heeft dus nietbijgedragen aan het makkelijker verhuren van de woningen aan de doelgroep.

De vraag naar allergeenarme woningen

Dat het moeilijk was geschikte kandidaten te vinden voor de allergeenarme woningen, endat het project niet helemaal is verhuurd aan de oorspronkelijke doelgroep, beoordelen ver-

schillende geïnterviewden negatief. Deprojectmanager van de woningbouw-corporatie vraagt zich af of het op dezemanier wel zin heeft om nog meerallergeenarme nieuwbouwprojecten opte zetten. De adviseur gezond en duur-zaam bouwen GGD twijfelt zelf nietaan de zin hiervan, maar signaleert weldat er over wordt gesproken: “Ik vindhet erg dat het een eigen leven is gaanleiden, dat verhaal. Ik heb iemand vanVROM wel eens horen zeggen, “weet jewel, dat er niet eens behoefte is aan diewoningen, want ze krijgen ze niet eensvol.”

Aan de geïnterviewden is gevraagd, wat zij dachten dat redenen zouden kunnen zijn voor detegenvallende vraag. Daarbij zijn de volgende punten genoemd:- verhuizen is wel een hele grote stap. Dat doe je niet alleen maar omdat je kind ziek is;- Barendrecht is niet voor iedereen een aantrekkelijk woonmilieu. Dat geldt met name voor

allochtone gezinnen;- veel mensen willen niet stoppen met roken;- het is altijd moeilijk bij bijzondere woningbouwprojecten om bij de start in één keer vraag

en aanbod in het juiste aantal, op het juiste moment en op het juiste tijdstip bij elkaar tekrijgen;

- de procedure duurde erg lang, en daarmee de onzekerheid over toewijzing van eenwoning. Hierdoor zijn veel mensen tussentijds afgehaakt;

- vanwege het gezondheidsonderzoek waren er nu strenge criteria qua ziektebeeld en leeftijdvan de patiënten. Op deze manier heeft ‘de markt’ haar werk niet kunnen doen, en kan jeook niet concluderen dat er geen vraag is naar deze woningen;

- er is niet zoveel vraag omdat mensen met meer opleiding en financiën zelf zorgen dat zehun woning zodanig aanpassen dat die geschikt is voor hun kind met astma.

34

4 Uit: werving en selectie allergeenarme woningen, Gea Schouten, interne notitie GGD, 2 januari 2003.

7 Taakverdeling, besluitvorming en communicatie

Taakverdeling

In het convenant, dat is ondertekend door alle deelnemende partijen aan het realisatieprocesvan de allergeenarme woningen, staat beschreven wat de taken van de stuurgroep zijn enwelke taken alle partijen op zich nemen. De taken van de stuurgroep zijn:- regie over het project als geheel;- bewaken van de voortgang van het project conform het realisatieplan;- bewaken van de afspraken tussen partijen conform het convenant;- oplossen van knelpunten en eventuele conflicten tijdens de uitvoering van het project;- toewijzen van de besteding van ongeoormerkt geld van derden binnen het project.

De taakverdeling tussen de verschillende partijen vloeit voor het grootste deel voort uit denormale werkzaamheden van de betrokken organisaties, een aantal genoemde taken is speci-fiek voor dit project.Zo zorgt VL Wonen voor de voorbereiding van het ‘contractueel vastleggen van de ‘woon-regels’ met de bewoners’: het opstellen van een extra bijlage bij de huurovereenkomstwaarin de speciale regels voor de huurders van allergeenarme woningen zijn beschreven.De beheerder, Patrimonium Barendrecht, zorgt voor de uitvoering van de bijzondere woon-regels, biedt ingang naar de huurders bij de verschillende onderdelen van het evaluatie-onderzoek en onderhoudt de woning op zodanige wijze dat deze allergeenarm blijft. Degemeente Barendrecht én de gemeente Rotterdam geven ontheffing van de plicht om dewoningen in het project binnen het reguliere woningtoewijzingssysteem (aanbodmodel) teverdelen.Dit zijn allemaal aanvullingen op normale taken. Echt afwijkend zijn de taken op tweeonderdelen. De GGD zorgt voor werving en selectie van kandidaten voor de allergeenarmewoningen. Dit is normaal een taak van de beherende woningbouwcorporatie. Die doet welde uiteindelijke selectie, maar geeft in dit opzicht een deel van haar normale taken uithanden.De gemeente Rotterdam heeft een bijzondere betrokkenheid bij het project. De dienst dS+V,die al vanaf het eerste initiatief bij het project betrokken is, heeft een adviserende rol naarde architect met betrekking tot de allergeenarme aspecten van de bouw, controleert hetbestek en inspecteert de bouw, maar heeft in dat opzicht geen bevoegdheden. Het project ligtop het grondgebied van de gemeente Barendrecht die de reguliere bouwinspectie verzorgt.Voorts is dS+V betrokken bij het bouwtechnische deel van het evaluatie-onderzoek.De gemeente Barendrecht is tijdens het realisatieproces met twee verschillende afdelingenvertegenwoordigd in de stuurgroep. Dit zijn de afdeling Stedenbouw en de afdeling Wel-zijn/volksgezondheid. Nadat de woningbouw is voltooid, is alleen de medewerker van deafdeling Welzijn/volksgezondheid nog lid van de stuurgroep.

De geïnterviewde stuurgroepleden vinden allen de taakverdeling van de stuurgroepledenzoals beschreven in het convenant, duidelijk.

Twee gemeenten en twee corporatiesBij het project zijn twee gemeenten en twee woningbouwcorporaties betrokken. Dithebben de stuurgroepleden in het algemeen niet als verwarrend ervaren. Alleen demedewerker dS+V van de gemeente Rotterdam meldt dat hij niet altijd precies heeftgeweten wie hij moest aanspreken. Dat geldt met name voor de periode na de opleve-ring van de woningen. Toen waren zowel de opdrachtgevende partij als de beherendepartij betrokken bij de technische problemen rondom de oplevering. De opzichterbeaamt dat hij na oplevering van de woningen nog vaak wordt aangesproken, onderandere door de huurders. Hij benadrukt hoe belangrijk het is om dan door te ver-wijzen naar de juiste partij: de beheerder.


35

Verschillende geïnterviewden noemen het een voordeel dat zowel Barendrecht als Rotterdambetrokken zijn bij het realisatieproces van de allergeenarme woningen: zo is van tweegemeenten subsidie verkregen.Dat de ontwikkelaar en de beheerder twee verschillende corporaties zijn, heeft ook niemandals lastig ervaren, dit zijn altijd twee heel verschillende afdelingen binnen een bedrijf.

Besluitvorming

Wie besluiten kon nemen is altijd duidelijk geweest. Sommige geïnterviewden hadden welgraag willen meebeslissen over zaken, waartoe zij nu niet bevoegd waren. Dat zijn dan metname bouwtechnische besluiten over de uitwerking van het programma van eisen in hetbestek, de toegepaste materialen en de besluiten met betrekking tot meerwerk.Voordat de bouw startte had de projectmanager van VL Wonen al aangekondigd datbesluiten tijdens de bouw vaak snel genomen moeten worden en dat het dan niet mogelijkzou zijn te wachten op een stuurgroepvergadering. Er was afgesproken, dat dan overleg zouplaatsvinden met de adviseur gezond en duurzaam bouwen GGD en de adviseur bouwfysicavan dS+V. Dit is ook gebeurd, maar daarbij kwamen de partijen niet altijd tot overeenstem-ming. VL Wonen had dan de eindverantwoordelijkheid en nam de beslissing.

Interne communicatie

De interne communicatie verloopt grotendeels via de stuurgroep. Van elke vergadering wordteen uitgebreid verslag gemaakt. Ook komen wel kleinere groepjes bij elkaar, bijvoorbeeld omhet bestek te bespreken, of voor de werving en selectie. In tegenstelling tot de stuurgroep-vergaderingen zijn die bijeenkomsten meestal niet genotuleerd. Er is geen centrale project-administratie of archief. Ieder houdt zijn eigen stukken bij.

De architect van het project en de projectleider van de bouw (directie) zijn enkele malen bijde stuurgroep aanwezig geweest, maar hebben geen zitting in de stuurgroep. Wel ontvangenzij de stukken. Andersom heeft niemand van de stuurgroep zitting in de bouwvergaderingen.Er is vanuit de stuurgroep een kleine commissie samengesteld met een vertegenwoordigervan de GGD en van dS+V, voor tussentijds overleg met de architect tijdens de planvorming,en voor tussentijds overleg met VL Wonen voor het geval er tijdens de bouw snel beslis-singen moesten worden genomen (bijvoorbeeld over meerwerk). Er is enkele malen tussen-tijds overleg gevoerd.

Alle geïnterviewden vinden de stuurgroep een goed middel voor uitwisseling van informatie.De stuurgroep heeft enige status en wordt ook altijd goed bezocht. Persoonlijk contact istoch onontbeerlijk. Inherent aan een stuurgroep met deelnemers uit verschillende disciplinesis dat gesproken wordt over een verscheidenheid aan onderwerpen. Dit vond niemand eenbezwaar.

De interne communicatie verliep zeker in het begin goed. Daar is ook door de GGD veelaandacht aan besteed. Dat erkennen ook de andere partijen, zoals de gemeente Barendrechten VL Wonen. In de loop van het proces waren er een aantal onderwerpen en momenten, die irritaties ver-oorzaakten. De werving en selectie veroorzaakte wrevel bij verschillende leden van de stuur-groep. De toewijzing van de woningen verliep moeizaam en verschillende partijen haddenhierbij verschillende belangen. Die zijn niet altijd helder op tafel gelegd: een discussie overde bewonerssamenstelling van een wijk en de daarbij behorende ideeën over leefbaarheidmaken het onderwerp beladen.De woningbeheerder heeft er belang bij om een leefbare wijk te maken. Daarbij zou debevolking van de allergeenarme woningen niet te homogeen moeten zijn, qua afkomst enqua inkomen, en ook niet teveel moeten afwijken van de overige bevolking van de wijk Rie-derhoek. De GGD heeft juist wel belang bij een homogene bewonersgroep, onder anderevanwege het gezondheidsonderzoek.

36

Daarnaast beoordeelden de selectiecommissie van de GGD en de verantwoordelijken bijPatrimonium de kandidaten verschillend: de vertegenwoordigers van de woningbouwcorpo-raties in de stuurgroep waren zeer teleurgesteld in de motivatie van de kandidaten, en warendaar ook verontwaardigd over. Het heeft hun geloof in het project sterk ondermijnd.

Het tweede punt waarbij de interne communicatie minder goed verliep is het overleg tussenarchitect en (leden van) de stuurgroep. Hierbij is het probleem vooral het gebrek aan com-municatie. De architect: “Ik denk dat ik met mijn opdrachtgever goed heb gecommuniceerden ook met de directievoerder en de uitvoerende partij. Ik denk dat de communicatie met dedirect betrokkenen uit de stuurgroep wat op afstand stond, en dat dat kennelijk ook zogewenst is. Dat we mochten optreden op het moment dat het hen uitkwam. Wij waren geenlid van de stuurgroep en men vond het ook niet nodig om als stuurgroep direct met dearchitect te vergaderen. Dat had ook weer met geld te maken. Men had het gevoel, dat alsmen dat ging verlangen, dat men daar dan honorarium tegenover had moeten stellen. Hetallergeenarme zat gewoon in een groter project, en alle taakverzwaring die daaruit is voort-gekomen, is niet beloond.Ook de opzichter vindt dat de communicatie tussen de stuurgroep en de bouw niet optimaalwas. Hij vindt dat een vertegenwoordiger vanuit de stuurgroep bij de bouwvergaderingenaanwezig had moeten zijn: “Er zit een architect, een aannemer, een opdrachtgever, én er ziteen sub-opdrachtgever bij. Net als bij ‘bouwen voor de buurt’. Er is dan vaak een vertegen-woordiging van de buurtgroep in de bouwvergadering. Die kunnen dan dingen inbrengen.”Ook de medewerker van dS+V vindt dat op dit punt de communicatie beter had gekund.Volgens hem had er meer in de samenwerking kunnen zitten. Er is weinig gebruik gemaaktvan zijn deskundigheid en zijn rol als adviseur (zoals omschreven in het convenant). “Ik hadniet het gevoel dat er naar me geluisterd werd, en dat er wat mee gebeurde. Of dat je deterugkoppeling krijgt: om die en die reden kan het niet wat je graag wilt. Dat bleef wel eenseen beetje hangen.”

Externe communicatie

In het realisatieplan staat al de verwachting dat er vanuit de media grote belangstelling zalbestaan voor de bouw van de allergeenarme woningen. Dit klopt. Het project krijgt nietalleen regionaal, maar ook landelijk en zelfs internationaal veel publiciteit (zie bijlage 5).In de loop van het proces wordt duidelijk, dat de publiciteit dermate veel tijd kost, datondersteuning wordt gevraagd van een communicatieadviseur van de GGD. Zij neemt veelwerk uit handen van de leden van de stuurgroep. Die blijven overigens, evenals de architect,wel beschikbaar voor het houden van interviews enzovoort. Ook na de oplevering zorgt de communicatieadviseur voor de contacten tussen de media ende betrokkenen, waaronder nu ook de bewoners van een allergeenarme woning. Tevens is zijbetrokken geweest bij andere activiteiten op het gebied van externe communicatie: ondermeer de organisatie van het opleveringsfeest, de bijeenkomst over tuininrichting en denieuwsbrief voor bewoners.

Er verschijnen artikelen in vakbladen over duurzaam bouwen en architectuur. Vooralrondom de oplevering is er veel belangstelling van de landelijke pers. Er komen artikelen inde NRC, het Algemeen Dagblad en de Trouw. Ook de Engelse editie van de Herald Tribunemet zijn engelstalige bijlage uit het Financieel Dagblad publiceert tweemaal een stuk overhet project. Radio en televisie besteden eveneens aandacht aan het project: Radio 1, Business Radio, RTL 4 nieuws, TV Rijnmond, Jeugdjournaal. Mei 2003 verschijnt er eenartikel over de woningen in de Libelle. Opmerkelijk is de belangstelling van de Zuid-Koreaanse nationale t.v. die mei 2003 een korte documentaire uitzendt over de allergeen-arme woningen in Barendrecht.

De geïnterviewden zijn zeer tevreden over de publiciteit die het project krijgt. Het is vanbelang omdat het hier gaat om een proefproject waarvan het doel is dat het navolging zal


37

krijgen. Publiciteit is daarbij onontbeerlijk. En in de tweede plaats, omdat het prettig is voorde betrokkenen en een steun in de rug: “De publiciteit was mooi. We hadden nog nooitzoveel publiciteit rondom een project gehad. Het wordt hier wel gewaardeerd. De directeurmemoreerde het laatst nog in zijn nieuwjaarstoespraak, dus dat vond hij kennelijk belang-rijk.”

Het is belangrijk om bij een omvangrijk project als dit in een vroeg stadium een communi-catieadviseur te betrekken. Dit gezien het grote aantal doelgroepen en doelstellingen op ver-schillende niveaus, zowel bij de interne als externe communicatie.

De projectleider van de GGD vindt het een belangrijke beloning voor iedereen die zich inzetvoor het project. Om die reden let zij erop, dat zo mogelijk iedereen eens benaderd wordtvoor een interview en op die manier de gelegenheid krijgt het woord te voeren. Overigenshebben ook veel bewoners (ouders en kinderen) sinds de oplevering van de woningen hunmedewerking verleend aan interviews en reportages.

38

8 Ten slotte

Aan het eind van het interview met de betrokkenen is gevraagd wat hun verwachtingen waren bijhet begin van het project en in hoeverre die zijn uitgekomen. Ook hebben zij een rapportcijfergegeven voor de allergeenarme kwaliteit van de woningen en geven zij tips en aanbevelingen voorvolgende projecten.

Verwachtingen

Vijf van de zeven geïnterviewden vonden het een leuk en interessant plan toen ze voor heteerst hoorden van het idee om allergeenarme woningen te gaan bouwen. Dat het een uitvoe-ringsproject was en dat er echt gebouwd zou gaan worden, vonden verschillende betrok-kenen vooral inspirerend.Twee geïnterviewden hadden wat meer reserves: de opzichter vond de bouw van veertigallergeenarme woningen in een veel grotere bouwstroom een inbreuk op het proces. Datmaakt het allemaal nogal ingewikkeld: “Moet dat nou?”De projectleider van de GGD stelde zichzelf de vraag: “Moeten we als GGD wel zoveel toe-standen gaan uithalen en huizen gaan bouwen om dit te onderzoeken?” Haar verwachtingenzijn op twee manieren overtroffen: “Het hield nog veel meer in dan ik aanvankelijk dacht.Maar het werd ook veel leuker dan ik aanvankelijk dacht.”

Sterke punten

Gevraagd naar een samenvattende conclusie kijkt iedereen met grote betrokkenheid en in hetalgemeen ook grote voldoening terug. Voor de meeste geïnterviewden zijn hun verwach-tingen wel uitgekomen. De woningen voldoen grotendeels aan het programma van eisen en - wat veel betrokkenenbenadrukken - ze zijn er écht gekomen. De projectmanager van VL Wonen: “Wat mij aan-sprak, was dat er een project gebouwd zou worden. Dat het niet zou blijven steken, maardat er echt iets zou gebeuren. En dat is uitgekomen. Het staat er toch?”

Hoewel in de interviews verschillen in beoordeling werden genoemd tussen uitvoerenden enniet-uitvoerenden over de kwaliteit, liggen de rapportcijfers die men geeft voor de allergeen-arme kwaliteit van de woning, inclusief ligging en directe woonomgeving, niet ver uiteen:de rapportcijfers variëren van 7 (1x) tot 9 (2x). Het gemiddelde rapportcijfer voor de aller-geenarme woningen is een ruime 8. In het algemeen vindt men het mooie woningen, zeker in deze prijsklasse. Verschillendebetrokkenen vinden dat er een bijzondere prestatie is geleverd. De projectleider van het Ont-wikkelingsbedrijf Barendrecht: “Ik heb grote waardering voor de corporatie die dit heeftneergezet. De eis was een dorps karakter. Zij hebben daar beter aan voldaan dan welkeandere ontwikkelaar, en dat in die prijscategorie. Ik vind dat heel knap!”

Een ander punt waar verschillende geïnterviewden met waardering op terugkijken is desamenwerking en het multidisciplinaire karakter van het project: “het was een bijzonder pro-ject door alle partijen en vanwege het onderwerp”.Verschillende mensen noemen als positief punt het binnenmilieu-onderzoek, dat nog niet isafgerond maar dat nog meer kan bijdragen aan de effecten van dit project op het vervolg.Hierdoor zijn de inspanningen geen eenmalige investering. De spin-off van alle inzet in tijden geld zal daardoor groter worden. Ook de ontwikkeling van een regionaal initiatief naar een landelijk samenwerkingsproject ende totstandkoming van een nationaal pakket allergeenarm bouwen is meerdere malengenoemd. Sterke punten die eenmaal genoemd zijn, zijn de bewonersvoorlichting door deGGD, de lange adem, en het feit dat het is gelukt het plan financieel rond te krijgen.


39

Zwakke punten

Uiteraard zijn er ook zwakke punten te noemen. De volgende punten worden door verschil-lende geïnterviewden genoemd. Een zwak punt vinden de geïnterviewden dat de woningenbij oplevering niet voldeden aan de vereiste ventilatiecapaciteit. Iedereen is ervan overtuigddat met de nodige aanpassingen de ventilatiecapaciteit in de toekomst wel zal voldoen. Deventilatie van de woningen is zo’n essentieel punt, dat daarbij niet met iets mindergenoegen zal worden genomen. Ook de andere opleverfouten zijn met name voor een deelvan de geïnterviewden zwakke punten in het project.Een minpunt is ook dat niet alle woningen zijn toegewezen aan de doelgroep. Een anderzwak punt, dat door verschillende betrokkenen wordt genoemd, is de werving en selectievan bewoners en de samenwerking daarbij.Twee punten worden eenmaal genoemd. Een geïnterviewde vindt dat er weinig advies isgevraagd aan de specifiek deskundigen, en dat de multidisciplinaire samenwerking in datopzicht niet volledig is benut. Een andere geïnterviewde noemt als zwak punt dat er aan hetproject ook een gezondheidsonderzoek is gekoppeld. Dit vergt veel extra inspanningen enlegt beperkingen op aan het project, bijvoorbeeld met betrekking tot het woningaanbod ende woningtoewijzing.

Aanbevelingen van de geïnterviewden

De geïnterviewden geven - afhankelijk van hun functie en taak in het proces - tips en aan-bevelingen.

De woonomgevingDe projectleider van het Ontwikkelingsbedrijf Barendrecht geeft als aanbeveling omeen volledig allergeenarme wijk te ontwikkelen, omdat dan de omgevingsfactorenmakkelijker en beter in de hand kunnen worden gehouden. De overige geïnterviewdenzijn het hier niet mee eens. Zij geven juist de voorkeur aan kleinere groepjeswoningen, meer verspreid over de stad. Het is niet de bedoeling de bewoners vanallergeenarme woningen te isoleren en in ‘een glazen stolp’ te huisvesten. Zij vindende omgevingsfactoren daarom minder zwaar wegen.

De woningenDe adviseur duurzaam en gezond bouwen van de GGD vindt dat het toepassen vanhet allergeenarme programma van eisen, zoals het bij dit plan ontwikkeld is, op zichal een heel belangrijke aanbeveling is. Zij vindt dat je daarbij zeker in het begin vanhet traject niet met minder genoegen moet nemen, maar echt moet inzetten op devolle breedte van het pakket.De opzichter vindt, dat er bij een volgend project beter op de detaillering moetworden gelet in verband met stofhoekjes. Tijdens de bouw is het moeilijk daar nogiets aan te verhelpen. Ook adviseert hij geen douche naast een deur te plaatsen. Hetwater spat op de deur en de kozijnen en loopt op die manier de gang in. Ten slottegeeft hij de aanbeveling het stofzuigersysteem van tevoren goed te dimensioneren.De projectleider van de GGD zou bij een volgend project kiezen voor meer variatie inhet aanbod aan allergeenarme woningen.

De doelgroepDe projectleider van de GGD zou bij een volgend project eerst een kwalitatiefbehoefte-onderzoek doen om te peilen wat de motieven zijn van mensen met aller-gisch astma om al dan niet te verhuizen en zo beter de doelgroep te kunnen bepalen.Ook de projectleider van het Ontwikkelingsbedrijf Barendrecht vindt dat je eerst meermoet weten van de doelgroep, voordat je nog eens zo’n project start. In het verlengdedaarvan vindt de projectmanager van de woningbouwcorporatie, dat de werving enselectie anders moet. Hoe precies weet zij niet, omdat ze zich nog steeds afvraagt, hoehet komt dat de woningen zo moeilijk te verhuren waren.

40

De organisatie van het bouwprocesDe opzichter vindt dat deelnemers aan een bouwvergadering beter voor de vergade-ring het werk kunnen gaan bekijken, in plaats van erna, zoals nu vaak gebeurt. Als erdan opmerkingen zijn, komen die los en verspreid binnen bij verschillende partijen.Bij een inspectie van het werk voorafgaand aan de bouwvergadering kunnen opmer-kingen meteen worden genotuleerd in het vergaderverslag en is het makkelijker om zete verwerken.De architect vindt dat meer communicatie nodig is over de vertaalslag van pro-gramma van eisen naar ontwerp en doet de aanbeveling om met een vaste regelmaathierover uit te wisselen.

Communicatie met bewonersDe adviseur bouwfysica benadrukt dat communicatie met bewoners en goede voor-lichting over apparatuur erg belangrijk zijn. Op dat vlak is nog veel winst te behalen.

SamenwerkingVerschillende geïnterviewden benadrukken het belang van goede onderlingeafspraken, goede communicatie en enthousiaste partners die zijn geselecteerd op hunbetrokkenheid bij het onderwerp.


41

9 Conclusies en aanbevelingen

September 2002 zijn in Barendrecht veertig allergeenarme woningen opgeleverd. Dit is het eersteallergeenarme nieuwbouwproject van Nederland. Inmiddels zijn de voorbereidingen gestart voor nogtwee projecten in Utrecht en Eindhoven. De verwachting is dat later meer projecten zullen volgen.Toen in 1997 het initiatief werd genomen voor dit project, waren er geen voorbeelden voorhanden.Op basis van literatuurstudie en gesprekken met deskundigen werd een discussiestuk voorbereid,dat werd besproken in een expertmeeting. De resultaten van deze bijeenkomst vormden de basisvoor het programma van eisen, dat in de loop van de twee jaar daarna is uitgewerkt.

Uit deze evaluatie van het realisatieproces van de allergeenarme woningen in Barendrecht, blijktdat dit programma van eisen realistisch en uitvoerbaar is. Het programma van eisen kan bij vol-gende projecten goed worden gebruikt.Het is gelukt5 om de veertig woningen vrijwel volledig volgens het programma van eisen te reali-seren. Dit heeft globaal genomen N 7.000,- per woning aan meerkosten met zich meegebracht(prijspeil 2002). De woningen zijn daarmee 7,5% duurder dan dezelfde woningen zonder extraallergeenarm pakket. De extra kwaliteit die de woningen hiermee krijgen, staat volgens de bouw-partners in dit project zeker in een goede verhouding tot de meerkosten.

Aanbeveling 1Gebruik het programma van eisen zoals beschreven in de SEV-brochure Allergeenarme woningen.

Het programma van eisen

Het bouwkundige deel van het programma van eisen kan als volgt worden samengevat:vloerverwarming gecombineerd met extra vloerisolatie om een droge begane grondvloer tegaranderen; een centraal stofzuigersysteem; het toepassen van emissiearme bouwmaterialenen het vermijden van schimmelgevoelige bouwmaterialen; een gladde detaillering ter vermij-ding van stofnesten; een droge kruipruimte door het toepassen van folie en drainage en eenextra ventilatiecapaciteit van 20% boven de standaardeisen uit het Bouwbesluit. Het pro-gramma van eisen is echter veel breder van opzet en bevat naast bouwkundige maatregelenook eisen ten aanzien van bewonersvoorlichting, het huurcontract, de locatie en de woon-omgeving.

Alle betrokkenen staan aan het eind van het realisatieproces nog steeds volledig achter dezebrede aanpak. Met alleen bouwkundige ingrepen is het niet mogelijk om een goede aller-geenarme kwaliteit in de woning te krijgen en te behouden. Ook beheer en bewonersgedraghebben grote invloed op het resultaat.

Aanbeveling 2Besteed aandacht aan bouwkundige maatregelen, maar ook aan andere aspecten zoals bewoners-voorlichting, huurcontract, locatie en woonomgeving.

Sommige onderdelen van het programma van eisen zijn belangrijker dan andere. De eisenaan een allergeenarme kwaliteit van de woonomgeving zijn minder hard dan bijvoorbeeldeisen aan de ventilatie van de woning. Het is immers niet de bedoeling, dat allergeenarmewoningen alleen ‘onder een glazen stolp’ gedijen. Ook moet het mogelijk zijn allergeenarmewoningen in bestaande bouw te realiseren. Daarom kunnen speciale eisen aan de woon-omgeving niet erg hard zijn. Het is wel interessant om in het algemeen aandacht te bestedenaan een allergeenarme inrichting van de openbare ruimte. Ook daarvoor kan dit project alsvoorbeeld gelden.


43

5 Vooruitlopend op de feiten wordt er vanuit gegaan, dat aanpassingen die na oplevering nog worden gedaan aan dewarmtepompboiler, zullen leiden tot een ventilatiecapaciteit in de woningen van Bouwbesluit + 20%. Dit zal september 2003 bekend zijn.

Openbaar groen moet ook na aanleg allergeenarm blijven. Daarvoor is het nodig dat ook dedienst die het onderhoud doet op de hoogte is van de doelstellingen. In Barendrecht blijktdat goed geregeld. Een aanvulling op het programma van eisen zou het nader formulerenvan eisen ten aanzien van onderhoud en beheer kunnen zijn. Bij allergeenarme woningen ishet onderhoud van het ventilatiesysteem van groot belang. Het is aan te bevelen dat dewoningbouwcorporatie een onderhoudscontract afsluit voor het schoonmaken van de venti-latieroosters en dit niet overlaat aan de bewoners. Nog beter zou zijn als ook de ventilatie-kanalen regelmatig worden gereinigd.

Aanbeveling 3Zorg dat onderhoud en beheer goed is geregeld, met name van het ventilatiesysteem.

Discussie is mogelijk over het punt in het programma van eisen dat betrekking heeft op deselectie van architect en aannemer. Sommige betrokkenen vinden dat architect en aannemerspecifiek geselecteerd hadden moeten worden op hun deskundigheid en ervaring met betrek-king tot gezond/allergeenarm bouwen. Bij dit project is dat niet het geval, onder andereomdat de woningen deel uitmaken van een groter bouwplan. Als het echter de bedoeling isdat allergeenarm bouwen een gangbare praktijk wordt, is deze eis ook niet reëel. De archi-tect voor dit project is gekozen vanwege zijn ervaring met bijzondere projecten. Het is zekervan belang dat de architect en de andere partners in de bouw zoals de projectleiding en deaannemer, open staan voor innovaties en enthousiast zijn voor het project. Zo staat het ookbeschreven in het programma van eisen.

Aanbeveling 4Selecteer bouwpartners op hun open houding tegenover innovaties in de bouw.

Bij het project in Barendrecht bleek de stedenbouwkundige randvoorwaarde: ‘een wijk enwoningen met een dorps karakter’ het realiseren van het programma van eisen te bemoei-lijken. De woningen met grote, schuine kappen zijn gerealiseerd met Velux dakramen, dieonvoldoende ventilatiecapaciteit hebben. Dit probleem is pas in een laat stadium aan deorde gekomen, waardoor de tijd drong en er minder mogelijkheden waren om dit probleemop te lossen.

Aanbeveling 5Stedenbouwkundige randvoorwaarden kunnen consequenties hebben voor een allergeenarm woning-ontwerp. Let hierop, zodat al in een vroeg stadium kan worden gewerkt aan passende maatregelen.

Aanbeveling 6Vermijd bij schuine daken de toepassing van Velux dakramen.

Financiën

Bij de start van dit project werd gerekend op ƒ 8.500,- meerkosten voor het allergeenarmebasispakket. Uiteindelijk zijn de woningen circa N 7.000,- duurder geworden dan dezelfdewoningen zonder allergeenarme uitvoering. Toch is niet precies te zeggen hoeveel meer-kosten het allergeenarme programma van eisen met zich mee heeft gebracht. Om bijvoor-beeld een keuken en een badkamer aan de gevel te realiseren, zoals in het programma vaneisen staat omschreven, was een beukmaat nodig van 5.70 m in plaats van de gebruikelijke5.40 m. Alle woningen in het project zijn zo uitgevoerd, zodat de kosten die dit met zichmeebrengt niet zijn toegeschreven aan de allergeenarme maatregelen. Anderzijds is er dis-cussie mogelijk over de vraag of het meerwerk dat tijdens de bouw bij de allergeenarmewoningen is ontstaan, toe te schrijven is aan het allergeenarme programma van eisen. Een richtlijn van N 7.000,- (prijspeil 2002) voor extra allergeenarme kwaliteit lijkt een goedbedrag. Het werkt volgens de betrokkenen goed om van te voren een bedrag vast te stellenvoor allergeenarme maatregelen.

44

Aanbeveling 7Neem bij de start van het project een streefbedrag als uitgangspunt voor een allergeenarm maat-regelenpakket

Extra subsidie voor de allergeenarme woningen was moeilijk te verkrijgen. Er zijn aan ditproject alleen gemeentelijke subsidies toegekend, zowel van de gemeente Barendrecht alsvan de gemeente Rotterdam. Bijzonder is dat dit project het eerste nieuwbouwproject waswaarbij subsidie is verstrekt vanuit de Wet voorzieningen gehandicapten (WVG). Door eenverruiming van de gemeentelijke regelgeving is dit in Rotterdam mogelijk geworden. In hetverleden kon alleen subsidie worden verkregen op individuele basis voor aanpassingen aanbestaande woningen. Nu kan dat als preventieve maatregel ook op collectieve basis voormaatregelen in nieuwe woningen.

Aanbeveling 8Onderzoek in de betreffende gemeente de mogelijkheden van subsidie uit de WVG-regeling. Over-weeg als gemeente om WVG-gelden op collectieve basis in te zetten voor allergeenarme nieuwbouw.

Werving en selectie

De veertig allergeenarme woningen zijn buiten het reguliere aanbodmodel om toegewezen.De werving deed de GGD. Huishoudens die zich aanmeldden werden geselecteerd door deGGD en voorgedragen aan de beherende woningbouwcorporatie Patrimonium. Voor deselectie door de GGD golden de volgende criteria:- leeftijd van de patiënt tussen 5 en 12 jaar;- matig tot ernstig allergisch astma volgens bestaande classificatie, ter beoordeling van de

GGD-arts;- motivatie: bereidheid om zich aan de regels te houden die in het huurcontract staan ver-

meld (niet roken, geen huisdieren, meewerken aan het onderzoek);- kwaliteit van de huidige woning slecht in relatie tot de astmagerelateerde klachten.Deze criteria hebben deels te maken met de keuze voor een doelgroep waarvan werd ver-wacht, dat zij het meeste profijt zouden hebben van verbetering van hun woonsituatie. Vooreen ander deel zijn deze criteria ingegeven door eisen vanuit het gezondheidsonderzoek,waarvoor een zo homogeen mogelijke onderzoeksgroep is gewenst.

Achteraf gezien is het een grote belasting en een minder geslaagde opzet geweest om dewerving van kandidaten via de GGD te laten plaatsvinden. Het is aan te bevelen om ditzoveel mogelijk via de geëigende kanalen te doen, zoals een woonkrant enz. Daarbij ispubliciteit natuurlijk wel van groot belang. De middelen die de GGD daarvoor heeftgebruikt, kunnen daarbij zeker als voorbeeld dienen.

Aanbeveling 9Maak bij de werving van kandidaten zoveel mogelijk gebruik van de reguliere kanalen, zoals eenWoonkrant. Maak voor publiciteit gebruik van het medisch circuit.

In de loop van het project is besloten om niet alle woningen onder de huursubsidiegrens tebouwen, maar voor enkele woningen het inkomenscriterium te laten vervallen om de doel-groep te verbreden. Achteraf blijkt dat juist deze woningen niet verhuurd zijn aan kandi-daten van de GGD. Een maatregel die bedoeld was om een grotere vraag te creëren, heeftniet gewerkt. Hieruit blijkt, hoe belangrijk het is om te weten welke doelgroep belangstellingheeft voor een allergeenarme (huur)woning. Een (kwalitatief) behoefte-onderzoek voor destart van het project is zeker aan te bevelen.

Aanbeveling 10Zorg voor inzicht in de doelgroep bij de start van het project.


45

Dat de toewijzing van de woningen moeizaam is verlopen, betekent niet dat er geen vraagzou zijn naar allergeenarme woningen. Hoewel de locatie Riederhoek zeer geliefd was bijwoningzoekenden in het algemeen, bleek deze niet passend te zijn voor de doelgroep vanhet allergeenarme project. Niet vanuit het oogpunt van de doelgroep zelf, en niet vanuit hetoogpunt van de woningbouwcorporatie.

Aanbeveling 11Stem het aanbod af op de woonwensen (woning, huurprijs en woonomgeving) van die doelgroep.

Specifiek voor dit project geldt dat de selectiecriteria waren verscherpt door de eisen vanuithet gezondheidsonderzoek. Los hiervan blijkt een verbod op roken voor veel gegadigden eenbelemmering te zijn om te verhuizen naar een allergeenarme woning. Toch vinden allebetrokkenen dit een harde eis: roken in een woning heeft een dusdanig negatief effect op deluchtwegen van een patiënt met astma dat het effect van de allergeenarme maatregelen ver-loren gaat.

Het realisatieproces

Het project is gerealiseerd in een multidisciplinair projectteam, eerst klankbordgroep en laterstuurgroep. Deze kwam ongeveer eens in de zes weken bij elkaar. De betrokken partijen,corporaties, gemeenten en GGD hebben na de verkenningsfase een convenant ondertekend,waarin ieders taken en verantwoordelijkheden staan beschreven. Hiermee onderschreven dedeelnemende partijen ook het gezamenlijk doel. Dit bleek een goede werkwijze te zijn.

Aanbeveling 12Vorm een multidisciplinaire stuurgroep, die regelmatig bij elkaar komt en sluit een convenant afmet de betrokken partijen.

In de stuurgroep kwamen alle aspecten van het realisatieproces aan bod. Toch blijkt dat eenaantal uitgangspunten niet helder is uitgesproken, wat in de loop van het proces tot wrij-vingen en misverstanden heeft geleid:- de doelgroep van het project;- de keuze een gezondheidsonderzoek te koppelen aan het realisatieproces;- de keuze tussen een experimenteel demonstratieproject met vernieuwende technieken en

een bijzonder bouwproces tegenover een herhaalbaar, ‘zo normaal mogelijk’ voorbeeld-project.

Het vooraf bespreken van deze uitgangspunten had het verloop van het proces kunnen ver-gemakkelijken en tijd kunnen besparen.

Aanbeveling 13Zorg voor heldere uitgangspunten.

Er is bij dit project weinig en onregelmatig overleg geweest tussen de stuurgroep en de uit-voerende partijen, zoals architect, projectleider en aannemer. De architect had geen zittingin de stuurgroep. Dit contact verliep via de opdrachtgever. Wel hadden enkele leden van destuurgroep onregelmatig overleg met de architect. Hiervan werden geen notulen gemaakt.Zowel de architect als de leden van de stuurgroep vinden dat daardoor tijdens het ontwerp-proces te weinig uitwisseling van kennis heeft plaatsgevonden en het multidisciplinairekarakter van het project niet volledig is benut.

Aanbeveling 14Laat de architect deelnemen aan de stuurgroep of maak vaste afspraken voor overleg tijdens hetontwerpproces.

46

Geen enkel lid van de stuurgroep had zitting in het bouwteam. De communicatie tussenstuurgroep en uitvoerenden zou beter zijn geweest als dit wel het geval was geweest.

Aanbeveling 15Zorg voor een afvaardiging uit de stuurgroep in het bouwteam.

Tijdens de bouw moesten er snel beslissingen worden genomen over meerwerk. Dit is voor-namelijk gedaan door de opdrachtgever. In het algemeen is het moeilijk om nog aanpas-singen te realiseren als de bouw eenmaal is gestart. De partijen zonder ervaring in de bouwwaren zich hiervan niet zo bewust.

Aanbeveling 16Tijdens de bouw is het moeilijker om nog wijzigingen door te voeren. Zorg voor een goede voor-bereiding van de bouw en voor een goede overdracht van stuurgroep naar bouwteam.

Bij toepassing van een centraal stofzuigersysteem moet vooraf rekening worden gehoudenmet het leidingverloop. Voor de werking van een ventilatiesysteem hebben korte leidingenmet weinig bochten de voorkeur. Tijdens de bouw bleken er op sommige plekken tochpotentiële stofnesten voor te komen.

Aanbeveling 17Let goed op details zoals leidingverloop van ventilatie (zo min mogelijk bochten) en centraal stof-zuigersysteem, en stofarme detaillering.

Naarmate het realisatieproces vorderde, ontstond een verschil in inzicht tussen de partijendie ervaring hebben in de bouw en de partijen die dit niet hebben. Dit bleef zo tijdens deoplevering toen de ervaren bouwpartners vonden dat deze goed was verlopen en de niet-bouwers vonden dat de afgeleverde kwaliteit in de bouw beneden peil was. Toch blijkt hetoordeel achteraf niet zo ver uiteen te liggen: de geïnterviewden beoordelen de allergeenarmekwaliteit van dit project allen met een rapportcijfer tussen de 7 en de 9, en voor het grootstedeel met een 8.


47

Bijlage 1Geïnterviewde personen

Josine van den Bogaard Senior beleidsmedewerker afd. Milieu en Hygiëne, projectleider van hetproject allergeenarme woningen van de GGD, voorzitter stuurgroep

Leo Kathman Architect en directeur van Akropolis Architekten te Rotterdam

Aafke Nijenhuyzen Projectleider Ontwikkelingsbedrijf Barendrecht van 1996 tot 2001,betrokken bij gronduitgifte, bouwrijp maken en stedenbouwkundigplan

Victor van Passel Bouwkundig opzichter van VL Wonen (Com. Wonen)

Ruud van Schie Senior adviseur bouwfysica, afd. Bouwtoezicht; dagelijkse eindverant-woordelijkheid inhoudelijk voor bouwfysica

Mieke Weterings Adviseur duurzaam en gezond bouwen, afd. Milieu en Hygiëne vanGGD

Ineke Wilson Projectmanager VL Wonen (Com. Wonen)


49

Bijlage 2Uitkomsten expertmeetingStemming voorzieningen en bewonersgedrag allergeenarme woningen

Stelling basis extra prullenbak onthoudingVloerverwarming begane grond 8 2 0 2Vloerverwarming 1e verdieping 1 9 1 1Gebalanceerde ventilatie 0 2 7 3Wandverwarming 2 7 1 2Schimmelgevoelige bouwmaterialen 7 1 1 3Emissie-arme bouwmaterialen 11 0 1 0Centraal stofzuigersysteem 7 4 1 0Elektrische kookmogelijkheden 0 4 6 2Wasdroger aan de gevel 11 1 0 0Goede detaillering (schoonmaken) 10 2 0 0Prefabmaterialen bij bouw 3 3 2 4Kruipruimtefolie 11 1 0 0Rc-waarde 3,5 of hoger 11 1 0 0Gesloten keuken 12 0 0 0Goede indeling natte ruimten 8 3 1 1Geen huisdieren 12 (jur) 0 0 0Niet roken 12 (jur) 0 0 0Harde vloerbedekking 10 (voorl) 1 0 1Stoffering meubels 8 (voorl) 2 0 2Allergeen-dichte (matras)hoezen 12 (jur) 0 0 0Geen kamerplanten 0 8 (voorl) 1 3Tuin pollenarme beplanting 7 (jur/voorl) 3 0 2Goede hygiëne 7 (voorl) 4 0 1

jur = juridisch (in huurcontract)voorl = door middel van voorlichting


51

Bijlage 3Plattegronden en tekeningen van de allergeenarme woningen en van de wijk ‘Riederhoek’

Situatieschets van het totale nieuwbouwplan; de allergeenarme woningen zijn grijs ingekleurd.


53

N

NoordtuinenWoningen met tuin op het noorden

54

Zuidtuinen Woningen met tuin op het zuiden


55

Doorsnede Noordtuinen

Doorsnede Zuidtuinen

Bijlage 4Huurovereenkomst allergeenarme woningen (inclusief aanvullende bepalingen)


57


59

Bijlage 5Perscontacten allergeenarme woningen juli 1997 - mei 2003

Naam medium Inhoud item Datum publicatie

Cobouw‘Rotterdam besluit tot allergeenarme woningen’ Belang van aa-woningen 2 juli 1997

‘Utrecht en Barendrecht bouwen tientallen allergeen-arme huizen’ m.n. project Utrecht

Medisch Vandaag‘Proef met gezond bouwen’ Projecten in Utrecht, R’dam, Arnhem en E’hoven 29 maart 2000

Rotterdams Dagblad‘Subsidie voor allergieveilige huizen’ Toewijzing subsidie en belang van aa-woningen 30 maart 2000

Rotterdams Dagblad‘proef met huizen voor allergische patiënten’ Inhoud project 17 juli 2000

Trouw‘Geen ‘astmastraatjes’ in nieuwbouwwijkBarendrecht’ Inhoud project 31 augustus 2000

De Schakel (h-a-h-blad Barendrecht)advertentie Advertentie met telefoonnummer GGD en illustratie 24 augustus 2000

Telegraaf‘Allergie-vrij’ wonen in Carnisselande’ Inhoud project en infonummer GGD 21 september 2000

Woonselect krant‘Gezonder wonen met astmatische kinderen’ Alg. inhoud project 6 oktober 2000

Rotterdam in milieu‘waar moeten aa-woningen aan voldoen? ’ Inhoud project oktober 2000

Tijdschrift Astmafonds‘Minder klachten door gezonde woning’ Inhoud project met telefoonnummers GGD december 2000

Achmea HealthAllergeen-arm wonen Korte uitleg van het project met infonummer

GGD R’dam april 2001

j/m magazine september 2001

Herald Tribune/Financieel Dagblad (Eng. editie) algemeen artikel december 2001

Rotterdams Dagblad‘Veel belangstelling voor allergeenarm wonen’ Aanmeldingen aa-woningen en uitleg experiment maart 2002

‘Het Experiment’, vakblad van SEV‘gezond en duurzaam kunnen elkaar versterken’ Duurzaam bouwen en aa-woningen april 2002

Beter wonen in Haaglanden. ‘Voorbeeldwoning voor duurzaam en allergeenarm wonen’ Voorbeeldwoning Zoetermeer april 2002

Eindhovens Dagblad Plannen in Eindhoven 23 april 2002

Nieuwsbrief Carnisselande/Portland‘Kinderen met astma beter af in Verwachtingen van fam. H.allergeenarme woning’ en de doorlopen procedure juni 2002

Radio Midden-Nederland n.a.v. start in Utrecht juli 2002


61

Hart van Nederland (SBS 6) Gezin en deskundige in een woning 11 september 2002

1 op de middag (Avro radio) Door een onaffe woning lopen met bewoner en desk. In studio Prof. de Jongste (15 min.) 2 september 2002

Radio Rijnmond 30 augustus 2002

Algemeen Dagblad Interview met toek. bewoner en op bouwplaats met deskundige met foto 13 september 2002

NRC Interview met toek. bewoner en deskundige op bouwplaats met foto 7 sept. 2002

TV Rijnmond Gezin in huidige en in nieuwe woning 11 sept. 2002

Radio 1, het filiaal Wo/do, gezin en deskundige 11 en 12 sept. 2002

Radio 1 journaal Gezin op locatie 12 sept. 2002

Rotterdams Dagblad Gezin op locatie 12 sept. 2002

Business News radio 12 sept. 2002

RTL 4 Nieuws Gezin en desk op locatie 12 sept. 2002

Wereldomroep (t.v.) Gezin dat verhuist 25 sept. 2002

Woonselect Gezin op locatie

Financieel Dagblad/Herald Tribune

Jeugdjournaal Kind 20 oktober 2002

Arcadis, Tijdschrift voor de leefomgeving december 2002

Nieuwsbrief Carnisselande/ Postland december 2002

Trouw Hoe bevalt het nu en achtergrond project en onderzoek februari 2003

Tijdschrift Duurzaam Bouwen projectbeschrijving allergeenarme woningen Riederhoek, Barendrecht maart 2003

Aedes Magazine projectbeschrijving

Libelle dossier allergie en milieu mei 2003

Rotterdams Dagblad april 2003

Zuid-Koreaanse nationale TV mei 2003

62

Bijlage 6Publicaties project Allergeenarme woningen, augustus 2003

Voorstudie gezond en duurzaam bouwen. C. Bouwens, B. Groot en J. van den Bogaard. SEV enWerkgroep Nieuwbouwwijken van het Netwerk Gezonde Steden, 1997.

Ruimte voor gezondheid. Gezond bouwen en wonen in nieuwe wijken. Een terreinverkenning. A. Koornstra (eindred). VNG, Den Haag, 1997.

Verslag expertmeeting allergeenarme woningen. GGD Rotterdam e.o., 1997.

Protocol voor het woningonderzoek astma, COPD en huisvesting. GGD Rotterdam e.o. 1998.

Realisatieplan allergeenarme woningen. GGD Rotterdam e.o., 2000.

Allergeenarm wonen. Opzet voor het onderzoeksdesign voor de evaluatie van de gezondheids-effecten en de effecten van de voorlichting bij het proefproject Allergeenarm Wonen in Rotterdamen Utrecht. E. de Bruijne. GGD Rotterdam e.o., 2000.

Allergeenarm bouwen en beheren. M. Weterings. In: Praktijkboek Gezonde Gebouwen. SBR/ISSO,Rotterdam, 2001.

Bouwen voor mensen met astma. M. Weterings. In: Verwarming & Ventilatie, VNI/Intechnium,Zoetermeer/Woerden, 2001.

De gezonde woning met lage EPC. M. Weterings. In: Praktijkboek Duurzaam Bouwen. WEKA,Amsterdam, 2002.

Allergeenarm woongedrag. Ontwikkeling van interventie en evaluatie. S. Hiddema. GGD Rotterdame.o., 2002.

Allergeenarme woningen. In Barendrecht, Leidsche Rijn Utrecht en Eindhoven. Brochure, SEV-experiment Gezond en duurzaam bouwen. SEV, Rotterdam, 2002.

Verslag van de landelijke studieochtend en excursie Allergeenarme woningen op 19 september2002. T. Habets-Willems, landelijke werkgroep Allergeenarme woningen.

Allergeenarm bouwen en beheren - alles wat de facility manager moet weten. A. Boerstra en M.Weterings. In: Facility Management, Kooyman/Arko, Nieuwegein, 2003.

De allergeenarme tuin - welke planten zijn geschikt? GGD Rotterdam e.o., 2003.

Procesevaluatie allergeenarme woninginrichting. M. van der Cruijsen. GGD Rotterdam e.o., 2003.


63

Colofon

Uitgave Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

Auteur Els de Jong, Bureau voor woononderzoek, Rotterdam

Fotografie Janine Schrijver, Rotterdam

Opmaak Karien van Dullemen, Rotterdam

Omslagontwerp Gé Grafische Vormgeving, Rotterdam

Druk omslag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, september 2003.

Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen - wono.nl aa barendrecht.pdf · 4 Van realisatieplan tot...

Documents

Transcript of Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen - wono.nl aa barendrecht.pdf · 4 Van realisatieplan tot...