Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - … › download › aab06ee5-e52c-48... ·...

Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - afbakening kleinstedelijk gebiedbehandeld in zitting van 15/05/2012

De bezwaren en adviezen zijn als volgt in te delen:

De adviezen zijn afkomstig van:

De adviezen en bezwaren handelen in hoofdzaak over volgende sectoren en thema's:

Het openbaar onderzoek liep van 9 januari 2012 tot en met 8 maart 2012,

Het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan ' afbakening kleinstedelijk gebied Lokeren' te Lokeren wordt gunstig geadviseerd door de Vlaamse Regering op voorwaarde dat ingegaan wordt op de bemerkingen met betrekking tot het geven van een invulling (wonen) aan het stedelijk gebied-beleid, de onderbouwing van het overschrijden van de taakstelling bedrijvigheid en de stedenbouwkundige voorschriften.

De procoro neemt hiervan acte

De adviezen en bezwaren werden genummerd en als volgt behandeld. De adviezen en bezwaarschriften werden opgedeeld in "deelbezwaren". Deze deelbezwaren werden vervolgens toebedeeld aan één of meerdere sectoren, bijv. landbouw, economie, buffer, … . Vervolgens werden aan deze deelbezwaren op basis van de inhoudelijke aspecten één of meerdere thema's en thema-details toegekend.

Vervolgens zijn alle deelbezwaren op basis van toegekende sector(en), thema('s) en thema-detail(s) gebundeld. Per sector en thema werden de nummers van de bijhorende adviezen en bezwaarschriften opgesomd, alsook de toegekende thema-details.

Vanuit deze bundeling per sector-thema werd aan de hand van één of meerdere verwante "thema-details" de gebundelde inhoud van de deelbezwaren behandeld en beantwoord. Waar nodig of relevant werden ook informatieve elementen vermeld waarmee de PROCORO rekening heeft gehouden in het formuleren van een antwoord.

IDDossierAantal bezwarenBezwarengroep

11Bezwaren - Ontvankelijk

bestaande bedrijventerreinenEconomie

bestaande bedrijvigheidEconomie

realisatie bedrijventerreinEconomie

uitbreiding bedrijventerreinenEconomie

bestemmingGeen specifieke sector

buffer (invulling en breedte)Geen specifieke sector

Geen bezwarenGeen specifieke sector

juridische problemenGeen specifieke sector

MilieuGeen specifieke sector

parkerenGeen specifieke sector

Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - afbakening kleinstedelijk gebied in zitting van 15/05/2012

Pagina 1 van 29afdrukversie 29/05/2012 16:43:01

De adviezen en bezwaren werden opgedeeld in deeladviezen en -bezwaren. Deze deeladviezen en -bezwaren werden in thema ingedeeld en kernachtig samengevat in themadetails. Een of meerdere thermadetails werden vervolgens gebundeld en behandeld

De behandeling van de adviezen en bezwaren leidt tot volgende motivering:

redactionele elementenGeen specifieke sector

Gevolgen voor landbouwLandbouw

HinderLandbouw

OntsluitingMobiliteit

afwateringWater

waterloopWater

stedelijk woonbeleidWonen

Economie - bestaande bedrijventerreinen

Bundeling van de adviezen en bezwaren:

()

Aanvulling gevraagd met recente informatie rond bedrijventerrein E17-3

kaartenbundel : opmerkingen betreffende welke gebieden wel en welke niet op te nemen op de overzichtskaart bestaande bedrijvigheid

Moeten alle bedrijventerreinen SG en BG mee opgenomen worden ? Aangeleverde informatie is dan niet correct

Behandeling en beoordeling:

Ontwerp advies Procoro:

Het klopt dat de aangeleverde informatie door de POM/VLAO niet correct is. Het is hen ook gemeld en zij werken eraan om een beter beeld in hun databank te krijgen daar zij nu geen gegevens hebben betreffende BPA's en gemeentelijke RUP's. Van deze onvolledigheid werd reeds melding gemaakt in het dossier in voetnoot 36 met bijhorende bemerkingen die reeds door de stad werden gemaakt. Hier wordt ook in punt 7.2.2 verder op ingegaan. Met deze hoofdstuk, zijnde inventarisatie aanbod, wordt er getracht een zo goed mogelijk beeld weer te geven van de huidige toestand, aanbod bedrijventerreinen in heel Lokeren, met het accent op de grote gebieden gezien de provincie instaat voor de regionale bedrijvigheid.

Ontwerp antwoord Procoro:

Het RUP verder aanvullen met zoveel mogelijk recente informatie betreffende de diverse gebieden en bemerkingen bij de overzichtstabel van de POM.

Inhoud themadetails:

Moeten alle bedrijventerreinen SG en BG mee opgenomen worden ? Aangeleverde informatie is dan niet correct

Informatieve elementen:



kaartenbundel : opmerkingen betreffende welke gebieden wel en welke niet op te nemen op de overzichtskaart bestaande bedrijvigheid





Op de overzichtskaart 15 worden de bedrijventerreinen in de omgeving van de hypothese gewenste ruimtelijke structuur van het stedelijk gebied Lokeren weergegeven. De gebieden die niet binnen deze perimeter vallen, worden ook niet op kaart aangegeven (bv regio Eksaarde). Streefdoel met deze kaart en bijhorende tabellen in toelichtingsnota is om een zo goed mogelijk beeld weer te geven van de bestaande bedrijventerreinen en bedrijvigheid, met het accent op de grote gebieden gezien de provincie instaat voor de regionale bedrijvigheid. Voor wat betreft de drie aangehaalde punten kan gesteld worden dat de Gasstraat zal verwijderd worden van de kaart gezien de intentie tot RUP (screeningsdossier is lopende), indien het tankstation gelegen is in een zone voor ambachtelijke bedrijven, wordt dit op kaart behouden gezien er mogelijkheid is hier bedrijvigheid te vestigen. De titel van de kaart dient aangepast te worden tot bestaande bedrijventerreinen ipv bestaande bedrijvigheid. Tenslotte zal getracht worden een zo correct mogelijk beeld weer te geven van de bedrijven opgenomen in het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven, doch (te) kleine bedrijventerreinen worden enkel vermeld in de tabellen.


Op basis van bovenstaande motivering beperkte aanpassingen aan kaart 15 van de toelichtingsnota en bijhorende toelichtingsnota.


Recentste gegevens m.b.t. de stand van zaken van de beschikbaarheid van percelen op E17-3 dient aangevuld te worden, zijnde dat er geen drie maar geen percelen meer beschikbaar zijn.


PRUP - toelichtingsnota aanpassen aan de recentste stand van zaken betreffende beschikbare percelen op E17-3.


Aanvulling met recente informatie rond E17-3


Economie - bestaande bedrijvigheid


()

E17- 1 : vraag tot zekerheid behoud speelhal als recreatieve voorziening

E17-1 : vraag tot behoud van bestaande activiteiten waaronder KMO's





Dit is reeds opgenomen in de voorschriften en toelichtende kolom. (zie toelichtingsnota deelRUP's) In artikel 1 specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel staat in punt 1 dat binnen deze zone garages met bijhorende werkplaatsen toegelaten zijn. In punt 3 staat dat lokale en regionale bedrijven die kleinhandel niet als hoofdactiviteit hebben MET UITZONDERING VAN DE BESTAANDE BEDRIJVEN niet toegelaten zijn. In de toelichtende kolom wordt dit nog eens verduidelijkt.


Het RUP dient op dit punt niet te worden aangepast.


E17-1 : vraag tot behoud van bestaande activiteiten waaronder KMO's



In de toelichtingsnota p 35 betreffende artikel 1 (in 6.1) wordt in de toelichtende kolom duidelijk gesteld dat de speelhal die aanwezig is kan behouden blijven; zij moet dus gezien worden als overdekt recreatief bedrijf.


In de toelichtende kolom p 35 nog verder aanvullen dat een speelhal dus gezien wordt als een overdekt recreatief bedrijf.


E17- 1 : vraag tot zekerheid behoud speelhal als recreatieve voorziening


Economie - realisatie bedrijventerrein


()

E17 - 1 : Vraag tot wijziging grondoppervlakte van de bestaande en nieuw op te richten handelszaken.

E17 - 1 aangeven waar de groene aankleiding moet komen => ?

E17 - 1 afstandsregels ten opzichte van de perceelsgrenzen invoegen

E17 - 4 Voorschrift betreffende ontwikkeling en beheer bedrijventerreinen is geen ruimtelijke materie. Het dient geschrapt dan wel geherformuleerd te worden

E17- 1 : Men merkt op dat in artikel rond nabestemming dient gesproken te worden van een specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel maar geen specificatie tot regionale karakter

E17- 4 : ondergrondse gebruiksruimten van 1 verdieping sowieso toelaten, andere dienen gemotiveerd te worden.

E17-1 : ondergronds parkeren toegelaten ?

E17-4 - Logistieke bedrijventerreinen - standpunt AWV





AWV heeft in het kader van het openbaar onderzoek geen advies gegeven, evenwel in het kader van de plenaire vergadering. Daarin werd niet echt specifiek ingegaan op de logistieke bedrijventerreinen. Wel werd er gesteld, zoals aangegeven in de stedenbouwkundige voorschriften, dat omwille van mobiliteitsproblemen in de aanliggende woonstraten van bedrijventerrein E17-3, eerst de nieuwe ontsluiting tussen N47 en E17 dient gerealiseerd te zijn vooraleer het bedrijventerrein kan ontwikkeld worden en ontsloten worden via Wolfsakker.


Het RUP dient op dit punt niet aangepast te worden.


E17-4 - Logistieke bedrijventerreinen - standpunt AWV

De stad vraagt betreffende de logisiteke bedrijvigheid het standpunt van AWV te volgen



Het doel van deze voorschriften is inderdaad te komen tot een ruimtelijk samenhangend geheel. Dat kan best in het voorschrift toegevoegd worden.Beide bepalingen kunnen echter best behouden blijven, omdat ze de beste (zij het niet waterdichte) garantie zijn voor de realisatie en het behoud van een ruimtelijk samenhangend bedrijventerrein. Het mag dan zo zijn dat deze voorschriften een sterk sectoraal karakter hebben, het feit dat ze een ruimtelijk doel dienen enerzijds, en anderzijds dat beheers- en inrichtingsvoorschriften dikwijls deels een sectoraal karakter hebben, maken dat ze hier toch op hun plaats zijn. Er wordt ook niet bepaald wie de ontwikkelaar of beheerder dient te zijn, wat inderdaad niet wettig zou zijn, maar enkel dat er maar één mag zijn.


In de toelichtende kolom kan de motivatie voor keuze om het door één ontwikkelaar en één beheerder te laten uitvoeren toegevoegd worden.


E17 - 4 Voorschrift betreffende ontwikkeling en beheer bedrijventerreinen is geen ruimtelijke materie. Het dient geschrapt dan wel geherformuleerd te worden



Men stelt dat het mogelijk is om centraal een groen stukje te voorzien en de gebouwen tot op de perceelsgrens te zetten. In punt 8 van art 1 specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel wordt er inderdaad in de titel wel melding gemaakt van bouwvrije afstanden (en bouwhoogtes) maar worden deze niet weergegeven in de tekst. De stad suggereert om de bouwvrije zone ten opzichte van de perceelsgrenzen als volgt te normeren, zijnde de hoogte van het bedrijfsgebouw is gelijk aan de afstand tot de zijdelingse of achterste perceelsgrenzen met een minimum van 4 meter. Deze bouwvrije zone moet dan groen worden aangekleed. Deze suggestie kan worden gevolgd.



E17 - 1 aangeven waar de groene aankleding moet komen => ?E17 - 1 afstandsregels ten opzichte van de perceelsgrenzen invoegen





Het RUP - art 1 specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel - dient aangevuld te worden met de normen voor de bouwvrije zones en groenzones,


In tegenstelling tot het bedrijventerrein E17-1, waren de resultaten van de plan-mer betreffende ondergrondse gebruiksruimten minder gunstig. In de milderende maatregelen werd gesteld dat in het kader van het streven naar een gesloten grondbalans er beperkte ondergrondse en bij voorkeur geen ondergrondse verdiepingen mogen voorzien worden. (zie ook toelichtende kolom). De stad wenst evenwel 1 ondergrondse verdieping toe te laten (hetgeen zij overal toelaat) en wenst deze passage " geen ondergrondse gebruiksruimten voorzien, tenzij kan aangetoond worden dat dit technisch noodzakelijk is" te schrappen. In het kader van duurzaam ruimtegebruik anderzijds, is het in zekere zin wel wenselijk om, waar mogelijk, ook ondergrondse gebruiksruimten (waaronder parkeervoorzieningen), toe te laten.In dat opzicht is het wenselijk beide argumenten te combineren en één ondergrondse bouwlaag toe te laten, mits kan aangetoond worden dat het technisch mogelijk is en geef effect heeft op de grondbalans en meerdere ondergrondse bouwlagen ENKEL toe te laten indien het technisch mogelijk is en ook technisch noodzakelijk is voor de verdere bedrijfsvoering.


Het voorschrift art 1 gemengd regionaal bedrijventerrein punt 4 aanpassen in die zin dat ondergrondse gebruiksruimten kunnen voorzien worden in het kader van duurzaam ruimtegebruik maar dat men moet aantonen dat het technisch mogelijk is zodat het bodemprofiel niet te sterk wordt aangetast. Meerdere ondergrondse bouwlagen kunnen niet voorzien worden, tenzij kan aangetoond worden dat het technisch mogelijk is en bovendien technisch noodzakelijk is.





Uit de plan-mer volgen geen specifieke maatregelen hieromtrent in het kader van de grondbalans i.t.t. het bedrijventerrein E17-4. In de voorschriften wordt gesteld dat waar het beheer het toelaat bij voorkeur gegroepeerd dient te worden geparkeerd of geïncorporeerd in de bedrijfsgebouwen. Het staat ook met zoveel woorden vermeld in de toelichtende kolom … ] het incorporeren van parkeerplaatsen in, onder of op een bedrijfsgebouw dient grondig te worden onderzocht en afgewogen[ .


Het RUP dient op dit punt niet te worden aangepast.


E17-1 : ondergronds parkeren toegelaten ?




E17- 1 : Men merkt op dat in artikel rond nabestemming dient gesproken te worden van een specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel maar geen specificatie tot regionale karakter





Opmerking is terecht.


artikel 1 - specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel dient aangepast te worden voor wat betreft de nabestemming waarbij de term regionaal dient weggelaten te worden.


In het PRUP werd hier reeds aandacht voor gevraagd nl in art 1. Specifiek bedrijventerrein voor kleinhandel - punt 5 met de maximale terreinbezetting van 80 % (inclusief parkeerplaatsen) en punt 7 dat de bestaande en nieuwe kleinhandelsactiviteiten niet te grootschalig mogen worden zodat de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt. De stad vraagt nu expliciet hier een norm op te stellen, zijnde een maximale grondoppervlakte van 7500m² met uitzondering van actueel vergunde gebouwen om te voorkomen dat er een shoppingcenter komt of zeer grote handelszaak door aankoop van diverse percelen. Meubelen Heylen heeft momenteel een grondoppervlakte van 7000 m². Uit de bemerking van de stad Lokeren halen we dat best ook in het voorschrift zelf aangegeven wordt dat binnen de 80 % terreinbezetting ook de parkeerplaatsen horen. Op die manier zal meubelen Heylen geen 37 % grondoppervlakte hebben waarbij enkel de gebouwen zijn gerekend waardoor men vreest tot een heel grote handelszaak te komen.Bijkomend dient gesteld te worden dat de minimale bruto vloeroppervlakte 1000 m² betreft conform de omzendbrief hieromtrent RO/2011/01 omtrent definitie grootschalige detailhandel en de verdere uitwerking hiervan in de herziening van het PRS.


In de voorschriften stellen dat binnen de maximale terreinbezetting ook parkeerplaatsen worden begrepen, dat de maximale grondoppervlakte 7500m² bedraagt voor de grootschalige kleinhandelszaken en dat de minimale 1000m² bruto - vloeroppervlakte, wat geen grondoppervlakte is.


E17 - 1 : Vraag tot wijziging grondoppervlakte van de bestaande en nieuw op te richten handelszaken.


Economie - uitbreiding bedrijventerreinen


()

Geen uitbreiding overkant Bredenhoekstraat bedrijventerrein E17 - 4

Kwantitatief correcte onderbouwing voor bijkomende taakstelling Lokeren

zoekzone bedrijventerreinen in NO en het hoogte van Durme schrappen op kaart zoekzones





Deze kaarten geven aan waar er mogelijke zoekzones zich situeren. In hoofdstuk 9.2.2 is dit volledig uitgeschreven. Bij de zoektocht naar een geschikte locatie voor de realisatie van de benodigde taakstelling voor bedrijvigheid wordt er in eerste instantie gekeken of er geen uitbreidingsmogelijkheden zijn aansluitend bij de bestaande bedrijventerreinen of dat er geen terreinen beschikbaar zijn met een goede ontsluiting richting N70, N47, maar vooral E17. Er werd vooral gekeken bij de grote bedrijventerreinen, zijnde te Eksaarde, N70, rozen, E17 1-2 en 3 gelegen rond de stadskern van Lokeren. De locaties die als mogelijke zoekzones onderzocht werden, zijn op kaart 16 aangeduid. Evenwel is in tabel horende bij kaart 16 aangegeven welke conclusie het onderzoek opleverde, zijnde of deze zoekzone effectief in aanmerking komt op basis van een aantal criteria. Daaruit bleek enkel zoekzone aansluitend bij E17 – 3 in aanmerking te komen. Beiden dienen dus samen gelezen te worden. De zoekzones aangegeven in dit bezwaar worden uiteindelijk dus niet behouden als geschikte locatie voor bedrijventerreinen.


Het RUP dient niet aangepast te worden op dit punt


Zoekzone bedrijventerreinen in NO en het hoogte van Durme schrappen op kaart zoekzones



De minister stelt dat de kwantitatieve onderbouwing van de taakstelling is aangepast maar niet volledig overeenkomt met de bijkomende bestemde oppervlakte. Hierbij dient een overzicht te worden gegeven van de gerealiseerde bestemmingswijzigingen binnen het E17-netwerk waar zowel te Beveren als te Temse een belangrijk deel van de kwantitatieve optie niet gerealiseerd is en zal zijn binnen de planperiode. Hiermee kan de kwantitatieve verantwoording voor Lokeren worden opgebouwd. Voorgesteld wordt om de overschotten binnen het E17 netwerk toe te wijzen aan Lokeren voor zover nodig. Indien later nog behoefte blijkt in Beveren en Temse moet er nagegaan worden indien er overschot nog is binnen het totale pakket 3 van Oost-Vlaanderen voor de kleinstedelijke gebieden. Volgens onze cijfergegevens is er quasi geen resterend aanbod van Temse. Verder lijkt het niet wenselijk om bij het stedelijk gebied Beveren, hetgeen nog niet is afgebakend maar waarvan het proces wel loopt, een deel van de taakstelling af te nemen voor het stedelijk gebied Lokeren. Echter zijn er reeds andere stedelijke gebiede afgebakend, zoals Oudenaarde, waar wel een overschot is op de taakstelling waar dus voor het stedelijk gebied Lokeren op beroep kan gedaan worden.


Het PRUP verder aanpassen betreffende de kwantitatieve taakstelling waarbij beroep zal gedaan worden op resterende taakstellingen van reeds afgebakende stedelijke gebieden binnen Oost-Vlaanderen.


Kwantitatief correcte onderbouwing voor bijkomende taakstelling Lokeren




Geen uitbreiding overkant Bredenhoekstraat bedrijventerrein E17 - 4




In de algemene toelichtingsnota is duidelijk gesteld, cfr punt 9.2.2 is als laatste zin opgenomen dat ‘ Duidelijk moet zijn dat de Everslaarstraat – Bredenhoekstraat de uiterste grens vormt van de uitbreiding.


Ter verduidelijking kan in het RUP nog eens gesteld worden dat er geen verdere uitbreiding van het bedrijventerrein mogelijk kan zijn ten westen en noorden van de nu voorziene zone.

Geen specifieke sector - bestemming


()

Vraag om bufferzone E17-3 niet onder bestemming bedrijvigheid op te nemen daar het in BPA als buffer is opgenomen. De huidige functie wordt behouden BPA => RUP maar komt mogelijks in andere categorie terecht zodat planbaten kan verschuldigd zijn



De intentie van de bufferzone aansluitend bij E17-3 in het BPA was ook al het bedrijventerrein bufferen. Dit kan uit de voorschriften van het BPA gehaald worden, ook al was dit gebied ingekleurd als bufferbos. Door de wijzigende decreetgeving is pas in 2009 de invoering gekomen van de bestemmingscategorieën. De functie van de buffer bij het BPA en in het PRUP is dezelfde gebleven, dus kan gesteld worden dat ook bij het BPA het gebied in de bestemmingscategorie ‘ bedrijvigheid’ zat waardoor er geen planbaten zal moeten betaald woden. Bovendien volgt uit de richtlijn digitale uitwisseling planbatenheffing dat ‘Het is de taak van elke overheid die een RUP of BPA opmaakt om zelf de nodige gegevens aan te leveren, via opladen vanuit een eigen GIS-applicatie (XML formaat) of via het manueel actualiseren van de alfanumerieke data.’ waardoor bijkomend kan gegarandeerd worden dat geen planbatenheffing verschuldigd zal zijn gezien de provincie gegevens moet aanleveren.


Het RUP dient op dit punt niet gewijzigd of aangevuld te worden


Vraag om bufferzone E17-3 niet onder bestemming bedrijvigheid op te nemen daar het in BPA als buffer is opgenomen. De huidige functie wordt behouden BPA => RUP maar komt mogelijks in andere categorie terecht zodat planbaten kan verschuldigd zijn




Geen specifieke sector - buffer (invulling en breedte)


()

20 meter brede buffer met brede beek en dienstweg kan moeilijk als bufferzone worden aanzien. Dienstwegen horen niet thuis in een bufferstrook, doch op het bedrijventerrein

aanpassing kaartenbundel betreffende breedte bufferzone Bredenhoekstraat en Nieuwe Straat.

buffer aan westkant van Nieuwe Straat en smallere buffer aan Bredenhoekstraat

buffer bredenhoekstraat 20 meter en 10 meter compenseren aan Nieuwe Straat zodat deze straat het landelijk zicht kan behouden

buffer dient 20 à 30 meter breed te zijn met alleen een fietspad in

bufferzone ten oosten van de Nieuwe Straat dient aangelegd te worden het eerste plantseizoen na de goedkeuring van het RUP.

geen openbare nutsleidingen en voorzieningen in deze buffer

geen waterlopen in de groenbuffer en bijhorende erfdienstbaarheden voor het onderhoud ervan

Men stelt dat buffers grenzend aan landbouwgrond als landbouwgrond toch nog moet kunnen gebruikt worden tot de volgende fase wordt aangelegd. Dan kunnen de buffers worden ingericht.

Stad vragende partij om de buffer pas te realiseren het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de wegenis deel 1 van het bedrijventerrein

via beheersovereenkomsten landbouwers inzetten voor beheer van groenbuffers

volledige bufferzone dient gerealiseerd te worden het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de wegenis van het eerste te ontwikkelen deel van het bedrijventerrein.



In het kader van de plan-mer werden voor de Bredenhoekstraat en de Nieuwe Straat diverse types buffering onderzocht. Zo werd voor de Nieuwe Straat een buffering van 30 meter langs beide zijden voorgesteld, naast de optie om aan de westkant een dense buffer van 10 meter te voorzien in het kader van duurzaam ruimtegebruik. Naar aanleiding van de plenaire vergadering (en bijhorende vragen gezien ' toekenning van bufferbos in het kader van de plannen voor E17-3', is dan opteerd om het geplande bufferbos, zoals voorzien in de plannen voor E17-3, te behouden en de buffering ten westen weg te laten. Toch kan er ook iets gesteld worden rond de optie om toch een dense landschapsbuffer te voorzien van 10 meter aan de westkant van de Nieuwe Straat om het landelijk karakter van de straat enigszins te behouden tot aan de talud van de brug en de buffer aan de Bredenhoekstraat te versmallen tot 20 meter, daar de ecologische waarde van de buffer sowieso in vraag wordt gesteld door de onmiddellijke nabijheid van de E17. (zie ook plan-Mer).



Buffer bredenhoekstraat 20 meter en 10 meter compenseren aan Nieuwe Straat

Men stelt een verschuiving voor van de buffering, zijnde 10 meter te voorzien aan de westzijde van de Nieuwe Straat waar nu geen buffering voorzien is en de bufferzone aan de Bredenhoekstraat te versmallen tot 20 meter. Men wil immers het landelijke karakter van de Nieuwe Straat niet teniet doen en wenst daarom een bufferzone te voorzien.



Pagina 10 van afdrukversie 29/05/2012 16:43:01


Het RUP dient niet aangepast te worden. Er wordt geopteerd om de voorgestelde bufferzone uit het ontwerp-PRUP te behouden.


Het lijkt inderdaad een positief signaal door te stellen dat via het opstellen van beheersovereenkomsten met de omliggende landbouwers het beheer van de groenbuffer in handen kan gegeven worden van de landbouwers. Dit item dient als mogelijkheid mee opgenomen te worden in de stedenbouwkundige voorschriften.


Het RUP dient op dit punt in beperkte mate aangevuld te worden.


Via beheersovereenkomsten landbouwers inzetten voor beheer van groenbuffer



In de kolom betreffende de inrichtingsprincipes (6.3 - overdruk groenbuffer) staat vermeld dat de aanleg van de buffer ten laatste het eerste plantseizoen volgend op het verlenen van de stedenbouwkundige verguning voor de wegenis van het te ontwikkelen deel van het bedrijventerrein dient te gebeuren; in het verordenend stedenbouwkundig voorschrift staat dat de buffer dient aangeleged te worden ten laatste het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de wegenis van het eerste te ontwikkelen deel van het bedrijventerrein. In het kader van het nodige grondverzet, … is het principe uit het verordenend stedenbouwkundig voorschrift het juiste. De inrichtingsprincipes dienen aangepast te worden.

Gezien uit de LER - enquêtering blijkt dat het bedrijventerrein best ontwikkeld wordt startend met de volledige strook langsheen de E - 17 en de tweede fase, zijnde aanleunend bij de Everslaarstraat pas later aan te snijden om de landbouwers met huiskavels nog langer op deze locatie hun activiteiten te laten uitvoeren, is het niet gewenst om de bufferzone langsheen de Everslaarstraat in eerste fase al aan te leggen.

Tenslotte kan er iets gezegd worden over het feit dat men vraagt om de bufferzone ten oosten van de Nieuwe Straat aan te leggen het eerste plantseizoen na de goedkeuring van het RUP. Doch dient enerzijds gewacht te worden op de realisatie van de nieuwe ontsluiting N47- E17 vooraleer men kan starten met de aanleg van het bedrijventerrein E17-4. Mogelijks kan dit nog enige tijd duren. Bijkomend dient bij voorkeur een ontsluiting te worden aangelegd onder de Nieuwe Straat, doch dit is niet evident en vraagt nog enig studiewerk naar de meest geschikte locatie. Gezien doorheen de buffer één tot twee ontsluitingswegen dienen aangelegd te worden en op heden de juiste locatie nog niet


Stad vragende partij om de buffer pas te realiseren het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de wegenis deel 1 van het bedrijventerreinBezwaarindiener stelt dat volledige bufferzone dient gerealiseerd te worden het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de wegenis van het eerste te ontwikkelen deel van het bedrijventerrein.Bufferzone ten oosten van de Nieuwe Straat dient aangelegd te worden het eerste plantseizoen na de goedkeuring van het RUP.Men stelt dat buffers grenzend aan landbouwgrond als landbouwgrond toch nog moet kunnen gebruikt worden tot de volgende fase wordt aangelegd. Dan kunnen de buffers worden ingericht.




gekend is, is het geen must de buffer op zeer korte termijn al wordt aangelegd, daar hij op twee plaatsen nog dient doorsneden te worden (lees gekapt te worden). Het staat uiteraard de ontwikkelaar van het bedrijventerrein en ANB (eigenaar van deze gronden) vrij om toch al het bos aan te planten.


De inrichtingsprincieps art art 6.3 - groenbuffer betreffende de termijn van realisatie dienen aangepast te worden.


De procoro opteert (zie ander punten buffering) om geen wijzigingen door te voeren in de bufferstroken rondom het bedrijventerrein E17-4 ,


Het PRUP dient niet aangepast te worden.


Aanpassing kaartenbundel betreffende breedte bufferzone Bredenhoekstraat en Nieuwe Straat.



De opmerkingen die hier naar voor komen hebben vooral betrekking op de bufferzone aan de Everslaarstraat. Wat de dienstweg betreft, gaat het niet om een langse dienstweg in de bufferzone, doch om een kruisende dienstweg, doorsteek langs de Nieuwe Straat, Everslaarstraat en Bredenhoekstraat, telkens 1 x, die voor hulpdiensten dienstig moet zijn evenals voor langzaam verkeer. Wat betreft de openbare nutsleidingen en voorzieningen gaat het niet om voorzien van nieuwe leidingen, doch om het behoud van de bestaande leidingen hetgeen mogelijk moet zijn binnen de bufferzone, zij het ondergronds, zij het bovengronds, zij het in de langse dan wel in de dwarse richting. Een duidelijk zicht op welke leidingen er allemaal in de verschillende bufferzones lopen is er evenwel niet, doch de bovengrondse leidingen zijn beperkt. Wat het fietspad en de brede beek betreft, dient gesteld te worden dat voor wat betreft het fietspad in de toelichtende kolom gesteld wordt dat deze bij voorkeur aangelegd wordt op de grens tussen de bufferstrook en het gemengd open ruimtegebied zodat de breedte van de bufferzone, zijnde 20 meter grotendeels behouden blijft. Dezelfde redenering kan in principe doorgetrokken worden voor de eventuele aanleg van waterlopen. Momenteel stromen er geen waterlopen binnen de aangeduide bufferzone. Het verdient dan ook de suggestie in het toelichtend gedeelte te stellen dat de voorkeur uitgaat bij aanleg van nieuwe waterlopen, bv voor afwatering van het bedrijventerrein, deze op de rand van de bufferzone en het bedrijventerrein aan te leggen.


- 20 meter brede buffer met brede beek en dienstweg kan moeilijk als bufferzone worden aanzien. Dienstwegen horen niet thuis in een bufferstrook, doch op het bedrijventerrein.- geen openbare nutsleidingen en voorzieningen in deze buffer- geen waterlopen in de groenbuffer en bijhorende erfdienstbaarheden voor het onderhoud ervan; - buffer dient 20 à 30 meter breed te zijn met alleen een fietspad in

De bezwaarindiener stelt kort dat een buffer een buffer moet zijn zonder waterloop, dienstweg, openbare nutsleidingen en voorzieningen. Enkel een fietspad is toegestaan





Het RUP dient in beperkte mate aangepast te worden aan bovenstaande elementen gericht op de waterlopen in een bufferzone.

Geen specifieke sector - Geen bezwaren


()

geen bezwaren



/


Het RUP dient op dit punt niet gewijzigd of aangevuld te worden.


Geen bezwaar - Stad Sint-Niklaas


Geen specifieke sector - juridische problemen


()

Men stelt dat het PRUP niet in tegenstrijd mag zijn met het GRS



Het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan betreffende de afbakening van het kleinstedelijk gebied Lokeren is een uitvoering van het provinciaal ruimtelijk structuurplan waarin de afbakening van de kleinstedelijke gebieden als taak is opgenomen, voortvloeiend uit het RSV. Binnen de afbakening van de kleinstedelijke gebieden moet naar ruimte gezocht worden voor bijkomende regionale bedrijventerreinen. De gemeente kan in haar gemeentelijk ruimtelijk structuurplan suggesties doen betreffende de afbakening van het stedelijk gebied, doch de provinciale overheid is hiertoe niet gebonden, wel door haar PRS. Hier geldt het subsidiariteitsprincipe. Deze stelling klopt m.a.w. niet.


Het PRUP dient op dit punt niet te worden aangepast.


Men stelt dat het PRUP niet in tegenstrijd mag zijn met het GRS




Geen specifieke sector - Milieu


()

Vrees dat bij realisatie bedrijventerrein niet meer kan voldaan worden aan voorwaarden gesteld in de milieuvergunning klasse 2.



Momenteel ligt het landbouwbedrijf toch ook al in een woongebied met landelijk karakter zodat, indien er ernstige geurhinder is, hier mogelijks ook al klachten van zijn. Verder dient gesteld te worden dat er bedrijfswoningen mogelijk zijn, geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw, geen losstaande woningen. Vraag is bovendien hoeveel regionale bedrijven een conciërgewoning voorzien. Tenslotte zullen er anderzijds in het bedrijventerrein vermoedelijk ook een aantal bedrijven zijn met zekere geurhinder, evenwel bedrijven met belangrijke geuremissies zijn niet toegelaten op het bedrijventerrein. De afstandsbuffer 80 m (zijnde gemengd openruimtegebied ) en 20 meter dense buffer dienen hier ook als milderende maatregel naar geurhinder van beide richtingen toe.Indien men door uitbreiding van zijn landbouwactiviteiten meer geurhinder zal creëren zal dat op zowel het gebied voor wonen en landbouw als het bedrijventerrein effect hebben.


Het RUP dient op dit punt niet gewijzigd te worden.


Vrees voor klachten van geurhinder landbouwbedrijf door realisatie bedrijventerrein met bijhorende woongelegenheden


Geen specifieke sector - parkeren


()


E17- 4 de stad wenst geen gemeenschappelijke parking aan te leggen - parkeren langs de rijweg zal wel toegelaten worden.





In het kader van duurzaam ruimtegebruik is aan te raden in de inrichtingsprincipes toch aan te geven dat er dient gestreefd te worden naar een duurzame oplossing betreffende het parkeren, hetgeen kan gebeuren via het groeperen van parkeermogelijkheden of het incorporeren van parkeermogelijkheden. Onder groeperen van parkeermogelijkheden kan ook verstaan worden dat bedrijven samen initiatief nemen om een gemeenschappelijke parking aan te leggen. In de voorschriften wordt dan ook gesteld " daar waar het beheer dit toelaat groeperen van parkeren of voorzien van parkeermogelijkheden geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw als een te respecteren inrichtingsprincipe moet gezien worden.Verder wordt wel bij punt 9 - art 1 vermeld dat de ontwikkelaar bij de aanleg voorziet in voldoende parkeerplaatsen, waarbij het gebruik van gemeenschappelijke parkings voorkeur geniet. Hier verwijzen we dan ook naar de inrichtingsprincipes. (cfr supra). De stad stelt dat, indien zij de ontwikkelaar wordt, geen gemeenschappelijke parking wenst aan te leggen, wel parkeren langs de rijweg als dit op verkeersvlak aanvaardbaar is en er voldoende ruimte is. Zoals gesteld verdient het de voorkeur voor gemeenschappelijke parkings in het kader van duurzaam ruimtegebruik, doch verplichtend wordt dit niet opgelegd, parkeren langs de rijweg behoort ook tot de mogelijkheden.


Het RUP dient in beperkte mate (toelichtende kolom voorschriften) te worden aangepast naar aanleiding van bovenstaande motivering.


E17- 4 de stad wenst geen gemeenschappelijke parking aan te leggen - parkeren langs de rijweg zal wel toegelaten worden.



In tegenstelling tot het bedrijventerrein E17-1, waren de resultaten van de plan-mer betreffende ondergrondse gebruiksruimten minder gunstig. In de milderende maatregelen werd gesteld dat in het kader van het streven naar een gesloten grondbalans er beperkte ondergrondse en bij voorkeur geen ondergrondse verdiepingen mogen voorzien worden. (zie ook toelichtende kolom). De stad wenst evenwel 1 ondergrondse verdieping toe te laten (hetgeen zij overal toelaat) en wenst deze passage " geen ondergrondse gebruiksruimten voorzien, tenzij kan aangetoond worden dat dit technisch noodzakelijk is" te schrappen. In het kader van duurzaam ruimtegebruik anderzijds, is het in zekere zin wel wenselijk om, waar mogelijk, ook ondergrondse gebruiksruimten (waaronder parkeervoorzieningen), toe te laten.In dat opzicht is het wenselijk beide argumenten te combineren en één ondergrondse bouwlaag toe te laten, mits kan aangetoond worden dat het technisch mogelijk is en meerdere ondergrondse bouwlagen ENKEL toe te laten indien het technisch mogelijk is en ook technisch noodzakelijk is voor de verdere bedrijfsvoering.


Het voorschrift art 1 gemengd regionaal bedrijventerrein punt 4 aanpassen in die zin dat ondergrondse gebruiksruimten kunnen voorzien worden in het kader van duurzaam






ruimtegebruik maar dat men moet aantonen dat het technisch mogelijk is zodat het bodemprofiel niet te sterk wordt aangetast. Meerdere ondergrondse bouwlagen kunnen niet voorzien worden, tenzij kan aangetoond worden dat het technisch mogelijk is en bovendien technisch noodzakelijk is.

Geen specifieke sector - redactionele elementen


()

Bufferzone : wijzigingen zoals voorgesteld in het bezwaar omtrent invulling, locatie, … aanpassen in verordenende stedenbouwkundige voorschriften

De stad wenst in de verordenende stedenbouwkundige voorschriften en op het grafisch plan de term indicatieve aanduiding waterloop te vervangen door indicatieve aanduiding bestaande waterloop.

Wijzigingen in verordenende stedenbouwkundige voorschriften ook toevoegen bij toelichtingsnota deelrup's



Er kan ingegaan worden op de vraag van de stad Lokeren, daar, zoals verder in het voorschrift gesteld het bestaande waterlopen betreft.


Op het grafisch plan en in de stedenbouwkundige voorschriften spreken over indicatieve aanduiding van bestaande waterloop.


De stad wenst in de verordenende stedenbouwkundige voorschriften en op het grafisch plan de term indicatieve aanduiding waterloop te vervangen door indicatieve aanduiding bestaande waterloop.



Het is logisch dat de wijzigingen betreffende de verordenende stedenbouwkundige voorschriften, die al voorbereid worden in de toelichtingsnota, ook in de toelichtingsnota worden aangepast.


Het RUP dient op dit punt gewijzigd te worden in die zin dat de wijzigingen uit het verordenend deel qua stedenbouwkundige voorschriften ook wordt toegepast in het toelichtend gedeelte.


Wijzigingen in verordenende stedenbouwkundige voorschriften ook toevoegen bij toelichtingsnota deelrup'sBufferzone : wijzigingen zoals voorgesteld in het bezwaar omtrent invulling, locatie, … aanpassen in verordenende stedenbouwkundige voorschriften


/



Landbouw - Gevolgen voor landbouw


()

bedrijfsverplaatsing gevraagd of onteigening bedrijfszetel

Bedrijfszetels mogen niet verloederen.

door realisatie bedrijventerrein verdwijnen diverse bedrijven en huiskavels

Door verlies aan gronden voor maïs en grasland komen er extra kosten bij

Druk op landbouwgronden tussen Gent en Antwerpen. Verlies moet gecompenseerd worden.

extra kosten door verminderde mestafzet

gevraagd dezelfde flankerende maatregelen te gebruiken als bij het sigmaplan wordt toegepast voor heel Lokeren.

grote impact op 4 dynamische bedrijven voor 1/2 van hun gronden en voor 5 kleinere bedrijven die ook heel wat grond in het gebied hebben.

Herlokalisatie van het bedrijf kan mogelijke oplossing zijn, doch dit vraagt zware investeringen waarvoor wij de nodige steun verwachten.

Landbouwers die opnieuw in landbouw willen investeren moeten dit kunnen doen

problematiek mestafzet en mestputten

Verlies van huiskavels is zeer nadelig voor een zoogkoeienbedrijf gezien nabijheid van weiden van groot belang is.

Vraag tot compensatie bij onteigening gezien men de continuïteit van het bedrijf wil verzekeren.



In de toelichtingsnota kunnen flankerende maatregelen worden opgenomen, doch velen zijn niet direct te realiseren door de RUP maar achteraf of via andere middelen. Het is vnl aan de ontwikkelaar en onteigende instantie om deze flankerende maatregelen uit te voeren. Het is dus aan deze instanties om na te gaan of zij bereid zijn de flankerende maatregelen als opgenomen in het Sigmaplan te willen bekostigen. Zij kunnen als voorbeeld wel aangehaald en gestimuleerd te worden in de toelichtingsnota.


Het RUP dient op dit punt beperkt te worden aangepast.


Gevraagd dezelfde flankerende maatregelen te gebruiken als bij het sigmaplan



De landbouwgronden worden onteigend aan een billijke prijs. Op die manier moet men in de mogelijkheid gesteld worden nieuwe landbouwgronden aan te schaffen of te pachten zodat men opnieuw ruimte heeft voor mestafzet en mestputten. In dat kader dient nader gezocht te worden naar ruilgronden bij de ontwikkeling van het


Problematiek mestafzet en mestputten




bedrijventerrein. Het oprichten van een lokale grondenbank, al dan niet in overleg met de VLM, kan hiertoe een optie zijn. Dit heeft echter geen betrekking op het RUP strictu senso, maar kan wel in de toelichtingsnota aangehaald worden. Het is wenselijk dat de ontwikkelaar hieromtrent initiatieven neemt.




Dit punt kan onderschreven worden, verlaten bedrijfszetels moeten zo goed als mogelijk een nieuwe invulling krijgen. Uitgaande van het feit dat het gebied een bestemming krijgt als zone voor wonen en landbouw (50m) met achter deze zone een gemengd open ruimtegebied (80m) beiden met diverse mogelijkheden van wonen, landbouw, bedrijvigheid en open ruimtefuncties, kan verwacht worden de verlaten bedrijfszetels snel een nieuwe invulling kunnen krijgen.


Het RUP dient op dit punt beperkt te worden aangepast


Bedrijfszetels mogen niet verloederen



De vraag tot het voorzien van ruilgrond komt ook meermaals voor in de resultaten van de enquêtering van alle landbouwers in het plangebied. Het zoeken naar ruilgronden, vrijgekomen bedrijven, … dient nader bekeken te worden bij de verwerving van de gronden en bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Het oprichten van een lokale grondenbank, al dan niet in overleg met de VLM, kan hiertoe een optie zijn. Dit heeft echter geen betrekking op het RUP strictu senso, maar kan wel in de toelichtingsnota aangehaald worden. Het is wenselijk dat de ontwikkelaar hieromtrent initiatieven neemt. In het kader van dit RUP werd reeds een onteigeningsplan opgemaakt voor het verwerven van de gronden die binnen het bedrijventerrein gelegen zijn. Deze gronden zullen aan een billijke prijs worden aangekocht. De gronden en bedrijfszetels die erbij aansluiten, maar niet binnen het bedrijventerrein gelegen zijn, werden niet binnen het onteigeningsplan opgenomen daar deze gronden niet noodzakelijk zijn voor het ontwikkelen van het bedrijventerrein en daar deze in een zone voor gemengd openruimte gebied gelegen zijn om de bestaande landbouwactiviteiten in de onmiddellijke omgeving van de bedrijfsgebouwen (of de bedrijfsgebouwen zelf binnen deze zone) te behouden. De provincie zal niet optreden als onteigende instantie en kan dan ook niet antwoorden op de vraag of de mogelijkheid bestaat dat naast de bedrijfsgronden ook de bedrijfszetel mee onteigend wordt daar deze in waarde daalt gezien er weinig tot geen bedrijfsgronden meer verbonden zijn met de huiskavel. Inname van landbouwgrond is niet te vermijden voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein, zij het dat evenwel quasi altijd de landbouwsector de dupe is. Dit weegt echter niet op tegen het algemeen belang om op deze plaats een regionaal bedrijventerrein


Vraag tot compensatie bij onteigening gezien men de continuïteit van het bedrijf wil verzekeren.Bedrijfsverplaatsing gevraagd of onteigening bedrijfszetelHerlokalisatie van het bedrijf kan mogelijke oplossing zijn, doch dit vraagt zware investeringen waarvoor wij de nodige steun verwachtenLandbouwers die opnieuw in landbouw willen investeren moeten dit kunnen doen




te ontwikkelen. Verder dient wel gesteld te worden dat bij de keuze van de locatie voor een nieuw bedrijventerrein niet over één nacht ijs is gegaan. In het kader van het opstellen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (goedkeuring 2005), kwam deze locatie ook al naar voor als meest geschikte locatie. De gekozen locatie is het gevolg van een doorgedreven afweging, waarbij vooral ruimtelijke aspecten van belang zijn. Zo sluit de locatie aan bij reeds bestaande regionale bedrijventerreinen E17-3 en E17-1 & 2 en ligt ook vrij goed qua ontsluiting, zijnde dat de rest van het stedelijk gebied Lokeren niet belast wordt met het verkeer van het bijkomend bedrijventerrein in de veronderstelling dat het knooppunt N47 – E17 wordt heraangelegd.


Het RUP dient op dit punt beperkt te worden aangepast, in die zin dat er melding van wordt gemaakt in de toelichtingsnota.


Deze gegevens halen we ook uit de landbouwenquêtering die in de periode januari 2012- april 2012 werd uitgevoerd. Er zijn in dit gebied dynamische landbouwbedrijven gelegen, die serieuze gevolgen zullen ondervinden bij het realiseren van het bedrijventerrein. Bij de enquêtering werd de vraag gesteld of voor het landbouwbedrijf het bedrijventerrein best oost-west dan wel zuid-noord werd ontwikkeld. Rekening houdend met de huiskavels en de meest dynamische landbouwbedrijven, is het best dat het gebied zuid-noord wordt ontwikkeld zodanig dat de landbouwbedrijven langsheen de Everslaarstraat nog enige tijd op deze locatie en bijhorende gronden vlak achter hun bedrijf, hun landbouw-activiteiten kunnen uitvoeren. Hierdoor verlengt ook de termijn om naar andere oplossingen te zoeken waaronder ruilgronden. Het zoeken naar ruilgronden, … dient nader bekeken te worden bij de verwerving van de gronden en bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Het oprichten van een lokale grondenbank, al dan niet in overleg met de VLM, kan hiertoe een optie zijn. Inname van landbouwgrond is niet te vermijden voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein, zij het dat evenwel quasi altijd de landbouwsector de dupe is. Dit weegt echter niet op tegen het algemeen belang om op deze plaats een regionaal bedrijventerrein te ontwikkelen. Verder dient wel gesteld te worden dat bij de keuze van de locatie voor een nieuw bedrijventerrein niet over één nacht ijs is gegaan. In het kader van het opstellen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (goedkeuring 2005), kwam deze locatie ook al naar voor als meest geschikte locatie. De gekozen locatie is het gevolg van een doorgedreven afweging, waarbij vooral ruimtelijke aspecten van belang zijn. Zo sluit de locatie aan bij reeds bestaande regionale bedrijventerreinen E17-3 en E17-1 & 2 en ligt ook vrij goed qua ontsluiting, zijnde dat de rest van het stedelijk gebied Lokeren niet belast wordt met het verkeer van het bijkomend bedrijventerrein in de veronderstelling dat het knooppunt N47 – E17 wordt heraangelegd. Uiteindelijk wordt het al dan niet inplanten van bedrijventerrein in stedelijke gebieden bepaald door het politiek orgaan en is een beleidskeuze. In casu komt het quasi altijd neer op het kiezen tussen landbouw en economie waarbij de vraag om een aanbodbeleid te voeren betreffende bedrijventerreinen in stedelijke gebieden een bepalende factor is.


Het RUP dient op dit punt beperkt te worden aangepast, zijnde de ontwikkeling en fasering van het bedrijventerrein op te nemen in de stedenbouwkundige voorschriften. .


Door realisatie bedrijventerrein verdwijnen diverse bedrijven en huiskavelsGrote impact op 4 dynamische bedrijven voor 1/2 van hun gronden en voor 5 kleinere bedrijven die ook heel wat grond in het gebied hebben.Verlies van huiskavels is zeer nadelig voor een zoogkoeienbedrijf gezien nabijheid van weiden van groot belang is.





Dat de bijkomende bedrijventerreinen in Vlaanderen meestal druk uitoefenen op landbouwgronden kan niet onderkend worden. In dat kader heeft de Vlaamse overheid, ter bescherming van de landbouwgronden de te herbevestigen agrarische gebieden aangeduid. Bijhorende omzendbrief stelt dat bij verlies aan landbouwgrond dit gecompenseerd dient te worden of minstens aangeven waarom het niet kan gecompenseerd worden in de nabije omgeving. Dit gebied behoort niet tot een door de Vlaamse Overheid geselecteerde herbevestigd agrarisch gebied, zij het dat het wel op het gewestplan is ingekleurd als agrarisch gebied. In de bijhorende toelichtingsnota’s wordt de locatiekeuze verantwoord vanuit diverse standpunten. Compensatie is hier niet aan de orde. Uiteindelijk wordt het al dan niet inplanten van bedrijventerrein in stedelijke gebieden bepaald door het politiek orgaan en is een beleidskeuze. In casu komt het quasi altijd neer op het kiezen tussen landbouw en economie waarbij de vraag om een aanbodbeleid te voeren betreffende bedrijventerreinen in stedelijke gebieden een bepalende factor is.




Druk op landbouwgronden tussen Gent en Antwerpen. Verlies moet gecompenseerd worden.



Dat het realiseren van een bedrijventerrein consequenties heeft op de landbouwactiviteiten die op deze locatie gevestigd zijn, kan niet onderkend worden.De ontwikkelaar van het bedrijventerrein zou zij het zelf, zij het in overleg met de VLM een grondenbank kunnen oprichten om de getroffen landbouwers te helpen zoeken naar nieuwe ruilgronden zodat men terug voldoende weilanden en akkers heeft om de verminderde mestafzet en het verlies aan gronden voor maïs en grasland te compenseren. In een beginfase kan dit opgelost worden door de gronden die in het noordelijke deel vrijkomen, mogelijks van kleinere landbouwbedrijven of bedrijven die slechts beperkt aantal percelen binnen het plangebied hebben liggen, ter beschikking te stellen van de dynamische landbouwbedrijven binnen het plangebied. Bij de onteigening van de landbouwgronden zal ook een eerlijke prijs worden voorzien, welke de mogelijkheid moet bieden andere gronden te kunnen aankopen. Uiteindelijk wordt het al dan niet inplanten van bedrijventerrein in stedelijke gebieden bepaald door het politiek orgaan en is een beleidskeuze. In casu komt het quasi altijd neer op het kiezen tussen landbouw en economie waarbij de vraag om een aanbodbeleid te voeren betreffende bedrijventerreinen in stedelijke gebieden een bepalende factor is.


Het RUP kan in beperkte mate aangepast worden met bovenstaande informatie.


Door verlies aan gronden voor maïs en grasland komen er extra kosten bij Extra kosten door verminderde mestafzet

Men stelt dat door het verlies aan gronden er voor mestafzet, voorzien van maïs en grasland extra kosten bij komen kijken voor de verdere uitbating van het bedrijf.




Landbouw - Hinder


()




Momenteel ligt het landbouwbedrijf toch ook al in een woongebied met landelijk karakter zodat, indien er ernstige geurhinder is, hier mogelijks ook al klachten van zijn. Verder dient gesteld te worden dat er bedrijfswoningen mogelijk zijn, geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw, geen losstaande woningen. Vraag is bovendien hoeveel regionale bedrijven een conciërgewoning voorzien. Tenslotte zullen er anderzijds in het bedrijventerrein vermoedelijk ook een aantal bedrijven zijn met zekere geurhinder, evenwel bedrijven met belangrijke geuremissies zijn niet toegelaten op het bedrijventerrein. De afstandsbuffer 80 m (zijnde gemengd openruimtegebied ) en 20 meter dense buffer dienen hier ook als milderende maatregel naar geurhinder van beide richtingen toe. Indien men door uitbreiding van zijn landbouwactiviteiten meer geurhinder zal creëren zal dat op zowel het gebied voor wonen en landbouw als het bedrijventerrein effect hebben.






Mobiliteit - Ontsluiting


()

Bedrijventerrein E17/4 pas aanleggen wanneer de ontsluiting hiervan verbeterd is zodat er geen toename van het sluipverkeer richting Zele ontstaat.

E17- 4 - Ontsluiting van bedrijventerrein E17 - 4 onder nieuwe straat toch toelaten binnen zone 10-30 meter van de E17. AWV zou dit mogelijks ondersteunen.

E17-4 Fietsverbinding dwars door buffer en gemengd openruimtegebied nodig ter ontsluiting van het bedrijventerrein

Verkeersafwikkeling N47-E17 standpunt AWV volgen





In de bufferzone wordt de mogelijkheid gegeven om een fietsverbinding (annex ontsluiting voor dienstverkeer te voorzien), hetgeen ook is aangegeven op het grafisch plan. In de voorschriften betreffende gemengd open ruimtegebied ontbreekt evenwel deze mogelijkheid. Dit dient aangevuld te worden en toegelicht.


In de voorschriften betreffende het gemengd openruimtegebied moet de mogelijkheid van fietsverbinding, dienstweg worden weergegeven


E17-4 Fietsverbinding dwars door buffer en gemengd openruimtegebied nodig ter ontsluiting van het bedrijventerrein



AWV heeft in het kader van het openbaar onderzoek geen advies gegeven, evenwel in het kader van de plenaire vergadering. Daarin werd gesteld dat de ontsluiting niet kan binnen de 10 meter van de E17, bij voorkeur ook buiten de 30 meter strook. In verder overleg hebben zij gesteld dat het evenwel sowieso buiten de 30 meter strook dient te gebeuren. Hetgeen in de voorschriften zo is opgenomen. In de toelichtende kolom/ voorschriften kan het eerste standpunt toegelicht worden, in die zin dat hier enkel van kan gebruik gemaakt worden indien het buiten de 30 meter strook technisch niet mogelijk is en uiteraard indien de wegbeheerder hieromtrent de toestemming geeft.




E17- 4 - Ontsluiting van bedrijventerrein E17 - 4 onder nieuwe straat toch toelaten binnen zone 10-30 meter van de E17. AWV zou dit mogelijks ondersteunen.



In de stedenbouwkundige voorschriften (art 1.3 punt 7 ) is opgenomen dat het bedrijventerrein pas mag ontwikkeld worden wanneer de vernieuwde aansluiting ter hoogte van de N47- E17 gerealiseerd is. Verder wordt ook opgenomen dat de Nieuwe Straat enkel mag fungeren voor lokaal verkeer. De aantakking van het ontsluitingssysteem tussen E17-3 en E17-4 moet dan ook zo worden aangelegd dat er geen niet-lokaal verkeer van het bedrijventerrein via de Nieuwe Straat het bedrijventerrein verlaat.AWV heeft in het kader van het openbaar onderzoek geen advies gegeven, evenwel in het kader van de plenaire vergadering. Daarin werd rond de verkeersafwikkeling e17- N47 en het bedrijventerrein gesteld, zoals aangegeven in de stedenbouwkundige voorschriften, dat omwille van mobiliteitsproblemen in de aanliggende woonstraten van bedrijventerrein E17-3, eerst de nieuwe ontsluiting tussen N47 en E17 dient gerealiseerd te zijn vooraleer het bedrijventerrein kan ontwikkeld worden en ontsloten worden via Wolfsakker.



Bedrijventerrein E17/4 pas aanleggen wanneer de ontsluiting hiervan verbeterd is zodat er geen toename van het sluipverkeer richting Zele ontstaat.Verkeersafwikkeling N47-E17 standpunt AWV volgen






Water - afwatering


()

inrichting bedrijventerrein mag geen invloed hebben op afwatering en waterstanden van omliggende landbouwgronden.



Er dient sowieso rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening omtrent hemelwater. Verder werden inrichtingsprincipes weergegeven in de stedenbouwkundige voorschriften waarbij aandacht gevraagd wordt voor de waterproblematiek zijnde rond infiltratie en buffervolume. Het is aan de ontwikkelaar van het bedrijventerrein om deze inrichtingsprincipes na te leven en aandacht te hebben voor de interne dan wel externe waterhuishouding.




Inrichting bedrijventerrein mag geen invloed hebben op afwatering en waterstanden van omliggende landbouwgronden.


Water - waterloop


()

E17-4 : er dient aangegeven te worden dat, indien de waterloop verlegd wordt naar de zone non- aedificandi het niet mogelijk zal zijn om 5 meter oeverstrook te voorzien langs beide zijden

E17-4 de stad vraagt te spreken over de indicatieve aanduiding van de bestaande waterloop omdat men van oordeel is dat deze dient verlegd te worden

kaartenbundel : vraag om alle waterlopen aan te geven als bestaande waterloopmet de mogelijkheid ze te verplaatsen in het kader van efficiënt ruimtegebruik





Er kan akkoord gegaan worden met de stelling om naast de Lokerenbeek, welke de belangrijkste waterloop is, ook de overige waterlopen aan te duiden binnen de bestaande toestand en op het grafisch plan.


Het RUP dient aangepast te worden met de overige, al dan niet geklasseerde waterlopen aan te duiden op de kaart bestaande toestand en eveneens als indicatieve aanduiding bestaande waterloop op het grafisch plan.


kaartenbundel : vraag om alle waterlopen aan te geven als bestaande waterloop met de mogelijkheid ze te verplaatsen in het kader van efficiënt ruimtegebruik



Naast de wetgeving ruimtelijke ordening, is er voor de waterlopen ook nog zij het de Wet op de onbevaarbare waterlopen van 28-12-1967 art. 17 § 1 en 2 dat stelt dat aangelanden van de waterlopen verplicht zijn, zonder recht op schadevergoeding binnen een strook van 5 m : (en dit langs beide kanten)- doorgang te verlenen aan de waterloopbeheerder- op hun eigendommen de maai- en ruimingsspecie te aanvaarden afkomstig uit de waterloop, voor zover deze producten niet schadelijk zijn voor het milieu- werktuigen en materialen nodig voor het uitvoeren van werken aan de waterloop te laten plaatsen

Bovendien is het (cfr ander themadetail rond water) aan de provinciebestuur of het polderbestuur om een machtiging te geven een waterloop te verleggen, m.a.w. los van ruimtelijke planning. In dat kader zullen zij ook bepalen of het mogelijk is om slechts langs één kant een oeverstrook te voorzien i.p.v langs beide kanten.


Het RUP dient niet aangepast te worden.


E17-4 : er dient aangegeven te worden dat, indien de waterloop verlegd wordt naar de zone non- aedificandi het niet mogelijk zal zijn om 5 meter oeverstrook te voorzien langs beide zijden



Er kan ingegaan worden op de vraag van de stad Lokeren, daar, zoals verder in het voorschrift gesteld het bestaande waterlopen betreft.

Voor het verleggen van deze waterloop, de Lokerenbeek, zal een motivering dienen opgebouwd te worden en heeft men een machtiging nodig zij het van het polderbestuur, zij het van de provincie. De Wet op de onbevaarbare waterlopen van 28-12-1967 art. 12 en 14 die stellen dat buitengewone werken van verbetering of wijziging aan geklasseerde waterlopen maar mogen uitgevoerd worden na machtiging van de Deputatie. Of anderzijds


E17-4 de stad vraagt te spreken over de indicatieve aanduiding van de bestaande waterloop omdat men van oordeel is dat deze dient verlegd te worden




het Koninklijk Besluit m.b.t. het politiereglement op polders en wateringen van 30-1-1958 art. 1 § 1, § 2 die stellen dat buitengewone werken van verbetering of wijziging aan geklasseerde waterlopen maar mogen uitgevoerd worden na machtiging van de Deputatie en na advies van de polder of watering conform de wet van de politie op de niet bevaarbare en niet bevlotbare waterlopen van 07-05-1877 art. 23


Op het grafisch plan en in de stedenbouwkundige voorschriften spreken over indicatieve aanduiding van bestaande waterloop. In de toelichtende kolom stellen dat, indien men de waterloop wenst te verplaatsen, men een machtiging nodig heeft zij het van het polderbestuur, zij het van de provincie.

Wonen - stedelijk woonbeleid


()

Berekening in PRUP qua aanbod aan percelen levert andere cijfers op dan de berekening van de stad Lokeren zelf.

Duidelijkheid omtrent het aanbodbeleid binnen het stedelijk gebied betreffende het aantal woningen en de diverse gebieden.

Geen prioriteit voor kleinere woningen als woningen voor grote huishoudens worden uitgesloten.

kaarten : SW 4 schrappen omwille van ligging in habitatrichtlijngebied

Stad stelt dat het wel wenselijk / noodzakelijk is om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden om aan de stedelijke behoefte te voldoen gezien de vervuilde site in woongebied



De minister wenst dat de provincie in het document van definitieve vaststelling een overeenkomst sluit met de stad Lokeren met een concrete oplijsting voor welke gebieden de stad een planningsinitiatief zal nemen en hoeveel woningen er binnen die gebieden zullen gerealiseerd worden. Bij de gewenste woonstructuur en woningprogrammatie wordt er reeds een prioritering uitgewerkt, zijnde dat alle woongebieden prioriteit 1 hebben en een differentiatie in prioritering voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden. In het kader van o.a. wijziging cijfers aanbod aan bouwmogelijkheden en de behoefte aan bouwmogelijkheden zal dit nog verder uitgewerkt worden rekening houdend met ook de vervuilde sites.


Het PRUP verder aanvullen betreffende de aantallen en de keuze van aan te snijden woon(uitbreidings)gebieden om een stedelijk woonbeleid te kunnen voeren rekening houdend met de vervuilde sites.


Duidelijkheid omtrent het aanbodbeleid binnen het stedelijk gebied betreffende het aantal woningen en de diverse gebieden.



Berekening in PRUP qua aanbod aan percelen levert andere cijfers op dan de berekening van de stad Lokeren zelf.

Informatieve elementen:Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - afbakening kleinstedelijk gebied in zitting van 15/05/2012



De cijfers betreffende het aanbod aan bebouwbare percelen, op basis van de inventaris van onbebouwde percelen zal mee opgenomen worden in het RUP. De conclusies hiervan zullen dan ook aangepast worden.


Aanpassing van het aanbod aan bebouwbare percelen en bijhorende conclusies.


In de toelichtingsnota wordt dit eveneens met gelijkaardige bewoording weergegeven; zie p 59 " In functie van een voldoende gedifferentieerde samenstelling en aanbod van de woningvooraad en het voeren van een stedelijk gebiedenbeleid worden naast de mogelijkheden binnen de binnenstad ( beperkt) en de randstedelijke gebieden ook mogelijkheden in de woonuitbreidingsgebieden mee in rekening genomen, zijnde evenwel niet als prioritair te ontwikkelen gebieden.

Kortom, in eerste instantie dienen grotere woongebieden die relatief snel kunnen aangesneden worden, wat betekent dat ze niet vervuild zijn, aangesneden te worden en pas nadien de woonuitbreidingsgebieden.

We verwijzen hier ook naar de andere themadetails betreffende het stedelijk woonbeleid van RWO en het verschillend aanbod provincie versus stad Lokeren.


Het RUP dient op dit punt niet aangepast te worden.


Stad stelt dat het wel wenselijk / noodzakelijk is om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden om aan de stedelijke behoefte te voldoen gezien de vervuilde site in woongebied



In het kader van het gemeentelijk RUP Bergendries werd aan de gemeente de vraag gesteld hieromtrent een uitspraak te doen gezien de ligging van het woongebied in habitatrichtlijngebied. De gemeente verkoos hieromtrent geen uitspraak te doen, zijnde het niet mee op te nemen binnen het plangebied. Hierdoor behoudt het gebied zijn bestemming als woongebied. Het verdient dan ook de voorkeur dat het opgenomen blijft op kaart 14 en in de bijhorende tabel op p 55 met die aanpassing dat de ligging in habitatrichtlijngebied dient opgenomen te worden in de kolom ' andere bemerkingen'.


Voor SWO 4 in de tabel met het overzicht aanbod in de ingesloten woongebieden aanhalen dat het in habitatrichtlijngebied gelegen is.


kaarten : SW 4 schrappen omwille van ligging in habitatrichtlijngebied




Geen prioriteit voor kleinere woningen als woningen voor grote huishoudens worden uitgesloten.




Bij de differentiatie van de behoeft op gemeentelijk niveau wordt er terecht aandacht besteed aan de nood om aangepaste woningtypes te voorzien rekening houdend met de vergrijzing van de bevolking en de gezinsverdunning. In het kader van de herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen werd er in het ontwerp PRS gesteld dat er prioriteit moet gegeven worden aan kleinere woningen gezien de tendens van de gezinsverdunning. Evenwel wordt er niet gesteld dat woningen voor grote huishoudens zijn uitgesloten. (p 58 toelichtingsnota PRUP en P 32 ontwerp - addendum PRS), maar dat hun aantal beperkter dient te zijn. In het kader van het ontwerp definitieve vaststelling van het PRS wordt deze passage gewijzigd in die zin dat ' Bij nieuwe ontwikkelingen dient prioriteit te worden gegeven aan het voorzien van kleinere wooneenheden. Indien verantwoord, en in het bijzonder in de stedelijke gebieden, kan in het kader van het aanbodbeleid opties genomen worden om gezinswoningen te stimuleren'.


Het PRUP kan op dit punt aangepast worden aan het voorstel van DV van het PRS.



ADDENDUM 1

Naar aanleiding van de plenaire vergadering en verdere overlegmomenten met de landbouwsector werd geopteerd in overleg met de stad Lokeren en op vraag van de landbouwsector (vanuit de procoro) om alle getroffen landbouwers binnen het bedrijventerrein E17-4 toch nog te enquêteren en de resultaten van deze enquête mee te verwerken bij het openbaar onderzoek. Deze enquêtering heeft plaatsgevonden in de periode januari - april 2012.

Belangrijk element die uit de verwerking van de enquête naar voor komt is dat er moet geopteerd worden het bedrijventerrein te ontwikkelen vertrekkende van het zuidelijke deel (gelegen nabij E17) noordwaarts en niet te beginnen met de volle breedte aansluitend bij E17-3. Door te kiezen voor een zuid-noordelijke ontwikkeling kunnen nog heel wat dynamische landbouwbedrijven met huiskavel langsheen Everslaarstraat en bedrijfsgronden hierbij aansluitend nog enige tijd langer hun bedrijfsactiviteiten min of meer te volle uitvoeren ter plaatse. Bij een oost-westelijke ontwikkeling zouden een aantal dynamische bedrijven vrijwel direct getroffen worden.

Andere elementen die te vermelden waard zijn : - ¾ van de landbouwers wonen in de Everslaarstraat - Voor de meeste landbouwers in het gebied zijn de landbouwactiviteiten hun hoofdberoep, een beperkt aantal is gepensioneerd en een aantal heeft nog een andere inkomensbron- Het betreffen veelal jonge(re) landbouwers, waarbij opvolging nog niet aan de orde is. - Een aantal onder hen is reeds onteigend in het kader van de ontwikkeling van bedrijventerrein E17-3- De meeste landbouwers hebben de afgelopen jaren geïnvesteerd in diverse zaken en wensen het bedrijf in de toekomst nog te vergroten. De jonge(re) leeftijd speelt hier uiteraard een belangrijke rol- In het gebied zijn meer veehouderijen actief dan akkerbouwbedrijven. De oppervlakte van deze bedrijven varieert tussen de 3 ha en de 125 ha. De oppervlakte die binnen het plangebied ligt varieert van 0,4 ha tot 12 ha. - Diverse landbouwers hebben de gronden in pacht, andere hebben de gronden in eigendom. - De meeste geven aan dat de gronden binnen het plangebied belangrijk zijn voor de totale bedrijfsoppervlakte met o.a. diverse huiskavels, voor mestafzet, weilanden nabij huiskavel, voerderwinning, … - Wanneer deze gronden verdwijnen heeft dit effect op het inkomen, tekort aan akker- en weilanden, verlies aan toeslagrechten, mestoverschot, ruwvoedertekort, ontsluitingsproblemen, … - Een beperkt aantal landbouwers maakt het niet uit of ze geld dan wel ruilgrond krijgen bij het verdwijnen van hun landbouwgronden, de meerderheid kiest echter voor ruilgronden, 1 op 4 voor geld.

Verder worden er nog een aantal aandachtspunten en remediërende maatregelen gesteld waarvan volgende te melden waard zijn omdat ze nog niet in de bezwaren aan bod komen. - Bedrijfszetel mee onteigenen zodat het mogelijk is om een vergunning te krijgen om het vleesvee te verplaatsen naar een andere locatie. Bij vergoeding ook rekening gehouden met groot waardenverlies van de gebouwen aangezien geen gronden meer zullen palen aan de bedrijfsgebouwen. Geen uitbreidingsmogelijkheden meer, moeilijk om de dieren op te volgen. - Druk op resterende vrijkomende gronden stijgt waardoor aankoop van gronden in buurt financieel niet meer haalbaar is. -In ZW hoek BT : ontsluiting van perceel net buiten de te onteigenen zone gebeurt via de gronden binnen de te onteigenen zone. Deze ontsluiting moet verzekerd worden.

Deze gegevens zullen worden opgenomen in de toelichtingsnota van het RUP m.u.v. de ontwikkelingsrichting welke verordenend zal worden vastgelegd.



Na beraadslaging,Gent,

De voorzitter van de PROCORO Oost-VlaanderenJohan Rutgeerts

Bijlagen1. Het advies van de Vlaamse regering (maakt integraal deel uit van het advies van de PROCORO)

ADDENDUM 2

Elia heeft tijdens het openbaar onderzoek ook een advies geschreven. Zij zijn tevreden dat er in het PRUP al rekening werd gehouden met de aanwezige hoogspanningsleidingen. Zij vragen om de hoogsplanningsinstallaties te willen opnemen in de verdere ontwikkelingsplanen, zodat enerzijds deze installaties in de mate van het mogelijk in stand gehouden kunnen worden en anderzijds rekening gehouden wordt met de geldende veiligheidsvoorschriften in latere stedenbouwkundige voorschriften. Zij geven hieromtrent een standaardtekst weer. Voorstel is, om waar nodig deze voorschriften mee op te nemen in het PRUP.

ADDENDUM 3 : De procoro stelt dat dient nagegaan te worden of de realisatie van het bedrijventerrein wel degelijk kan afhangen van de realisatie van iets, met name de vernieuwde rotonde ter hoogte van N47- E17, buiten het plangebied waar de initiatiefnemer van het PRUP geen impact op heeft. Juridisch gezien blijkt dit mogelijk te zijn wanneer duidelijk kan gesteld worden wanneer men het bedrijventerrein mag aanleggen, zijnde wanneer de rotonde gerealiseerd is/ opgeleverd is. Bijkomend stelt de procoro dat nabestemming van de zone voor logistiek maar mag ingaan 10 jaar na de realisatie van de rotonde N47-E17, zijnde dat op dat moment pas het bedrijventerrein kan worden aangelegd, en niet 10 jaar na de goedkeuring van het PRUP daar de realisatie van de rotonde mogelijks nog wel wat jaren op zich zou kunnen laten wachten.



Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - … › download › aab06ee5-e52c-48... ·...

Documents

Transcript of Advies van de PROCORO betreffende het PRUP Lokeren - … › download › aab06ee5-e52c-48... ·...