‘De invloed van woning- en woonomgevingskenmerken op ......Door: ing. Patricia van der Beek...

‘De invloed van woningen woonomgevingskenmerken op woningwaardes in aandachtswijken’

‐ Ter onderbouwing van investeringsbeslissingen door corporaties ‐

Door: ing. Patricia van der Beek E‐mailadres auteur: [email protected] Scriptie Opleiding: Master of Real Estate (MSRE) op de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Specialisatie: Gebieds‐ en vastgoedontwikkeling Eerste beoordelaar: dr. Friso de Vor Datum afronding: 31 maart 2014

Voorwoord Voor u ligt het eindresultaat van ongeveer 2,5 jaar toegewijde inspanning voor het behalen van mijn mastertitel: MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate. De studie heeft mij gebracht wat ik er van had verwacht en misschien zelfs nog wel meer: Een persoonlijke groei, een groot netwerk in de vastgoedsector, hele leuke nieuwe ervaringen, veel plezier, veel nieuwe en zeer nuttige kennis en last but not least: klaar gestoomd als vastgoedprofessional. Naast een fulltime baan een studie volgen is altijd een uitdaging, vooral timemanagement en prioriteiten stellen zijn de sleutelwoorden van de afgelopen 3 jaar geweest. Maar we zijn er en hebben het gered! Ik ben trots, op mijn mede studiegenoten en mijzelf! Tijdens het doorlopen van de studie heb ik de colleges over waardeontwikkelingen en de effecten hierop, altijd zeer interessant gevonden. Dit is de reden dat mijn masterscriptie gaat over de effecten op woningwaardes. Vanuit mijn achtergrond als projectontwikkelaar bij een corporatie in Haarlem heb ik ervaren dat vooral investeringen in aandachtswijken, vaak de naoorlogse wijken, voor discussie zorgen. Hoeveel wil je investeren?, hoeveel kan je investeren?, ga je alleen investeren in de wijk of doe je het samen?, wat zijn de mogelijke effecten van investeren? Deze vragen houden mij bezig. Mijn masterscriptie onderzoekt de effecten op woningwaardes in niet‐aandachtswijken en aandachtswijken. Zijn hierin verschillen waar te nemen? En zo ja, is dit te verklaren? Deze masterscriptie geeft op deze vragen antwoord. Ik hoop dat dit onderzoek kan bijdragen aan de verantwoording van investeringsbeslissingen in aandachtswijken.

Ik wil graag van de gelegenheid gebruik maken om een aantal mensen bedanken voor de mogelijkheden die mij de afgelopen jaren zijn geboden. Uiteraard mijn werkgever Elan Wonen. Jullie hebben mij de kans geboden deze mooie opleiding te volgen en hebben mij daarnaast alle vrijheid gegeven om mijn werk en mijn studie op een goede manier te combineren! In het bijzonder wil ik mijn collega Joram Grünfeld bedanken voor de fijne gesprekken die wij hebben gevoerd over het onderzoek. Jij zorgt ervoor dat alles weer helder wordt en dat de stip aan de horizon niet uit het oog wordt verloren. Uiteraard wil ik ook mijn begeleiders van de ASRE Friso de Vor en Gert‐Jan Peek bedanken. De bijdrage van mijn eerste begeleider Friso is voor mij zeer waardevol, vooral zijn expertise met betrekking tot het empirische deel van het onderzoek en de wijze van onderzoeken hebben mij erg geholpen. Ook wil ik graag mijn medestudent Nils Klopper bedanken voor zijn hulp en steun. En ik wil graag mijn vriend André bedanken, jouw steun, geduld en onvoorwaardelijke vertrouwen hebben er voor gezorgd dat ik ook tijdens de moeilijke momenten er weer positief en met goede moed voor ben gegaan. Vanaf nu heb ik ook weer meer tijd voor jou! Ik wens u veel leesplezier toe! Zijn er onduidelijkheden, vragen of is er interesse om over het onderzoek van gedachten te wisselen?, hieronder vindt u mijn contactgegevens. Patricia van der Beek Haarlem, maart 2014 E‐mailadres: [email protected] Telefoonnummer: 06‐19824218

Samenvatting De hervorming van de woningmarkt staat de laatste jaren hoog op de agenda. Diverse onderzoeken hebben de laatste jaren geconcludeerd dat er in Nederland sprake is van een slecht functionerende woningmarkt. Dit is mede veroorzaakt door de omvangrijke subsidiering in de koop‐ en huursector (Conijn, 2011). De Novelle van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) voor de herziening van de Woningwet heeft daarnaast de afgelopen jaren flink stof doen opwaaien in de corporatiebranche. Investeringen in aandachtswijken staan hierdoor onder druk, vanwege de geringe investeringscapaciteiten en de financieringsproblematiek bij corporaties voor de niet‐DAEB woningen. In dit onderzoek staat de samenhang tussen woning‐ en woonomgevingskenmerken en de woningwaardes centraal. De hoofdvraag van het onderzoek luidt als volgt: Wat is het effect van de ligging van een woning in een aandachtswijk op de samenhang tussen woningwaarde en woon‐ en omgevingskenmerken? Er is veelvuldig onderzoek uitgevoerd naar woningwaardes, aandachtswijken en de invloeden hierop. Met name de fysieke woning –en woonomgevingskenmerken blijken invloed te hebben op de woningwaardes, zoals Visser & van Dam (2006) ook stellen. De volgende verschillen zijn waar te nemen tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken; in aandachtswijken lijken de herstructurering van de wijk, onderhoud van de woningen en de samenstelling van de wijk meer invloed te hebben op de woningwaarde. In niet‐aandachtswijken lijkt de aanwezigheid van openbaar groen in de omgeving van de woning meer invloed te hebben op de woningwaarde dan in een aandachtswijk.

Door middel van de Hedonische PrijsMethode (HPM) is de samenhang tussen woning‐ en woonomgevingskenmerken en de woningwaardes onderzocht. Een drietal kernvariabelen zijn geselecteerd die centraal staan in het empirische onderzoek; de totale woonoppervlakte van de woning, de eigendomssituatie en de woningtypes. Enkele geselecteerde controlevariabelen die bestaan uit woning‐ en woonomgevingskenmerken dragen bij aan de nauwkeurigheid van de uitkomsten van de regressieanalyse. De ligging van een woning in een aandachtswijk heeft aantoonbaar effect op de samenhang tussen de woningwaarde en woning‐ en woonomgevingskenmerken. Het effect op de woningwaarde in aandachtswijken ten opzichte van niet‐aandachtswijken is: ‐ De stijging van de woningwaarde is 0,01% minder bij stijging van de totale

woonoppervlakte met 1%; ‐ Een koopwoning is ten opzichte van een corporatie huurwoning 0,8%

goedkoper; ‐ Een particuliere huurwoning is ten opzichte van een corporatie huurwoning

1,5% duurder; ‐ Een meergezinswoning is ten opzichte van een eengezinswoning 1,1%

goedkoper. Op basis van het empirische onderzoek kan daarnaast worden geconcludeerd dat de volgende vijf kenmerken een negatief effect hebben op de woningwaardes in de wijk. En de kans dat een wijk een aandachtswijk is of wordt, wordt vergroot: 1. Een hoger aandeel corporatie huurwoningen in de wijk dan gemiddeld (>

34%); 2. Meer woningen dan gemiddeld (> 42%) in de wijk met een totale

woonoppervlakte lager dan 90 m2;

3. Een hoger aandeel meergezinswoningen in de wijk dan gemiddeld (> 43%); 4. Meer woningen dan gemiddeld (> 24%) in de wijk met een bouwjaar tussen

1945 en 1969; 5. Het onderhoud van de woningen in de wijk wordt meer dan gemiddeld (>

10%) slecht beoordeeld. Ook kan worden geconcludeerd dat deze vijf kenmerken van de wijk de leefbaarheid van de wijk negatief beïnvloeden. Om de aandachtswijken nu en in de toekomst beter te laten functioneren zijn diverse kwaliteitsinjecties in de wijk nodig. Ook zijn ter voorkoming van nieuwe aandachtswijken ingrepen in wijken noodzakelijk: 1. In aandachtswijken is het van belang om naast de DAEB1 woningen ook te

investeren in niet‐DAEB woningen. De opgelegde verhuurdersheffing voor de verhuurders van meer dan 10 sociale huurwoningen (Wolfson, 2013) door minister Blok (Wonen en Rijksdienst), maakt het voor corporaties steeds problematischer om te investeren in dergelijke projecten. Ook de financiering voor investeringen in niet‐DAEB woningen brengt voor corporaties steeds meer problemen met zich mee. En dat terwijl het vanwege de gewenste woningdifferentiatie van belang is dat in aandachtswijken wordt geïnvesteerd in niet‐DAEB woningen. De Novelle voor de herziening van de Woningwet van minister Blok zal hierin moeten voorzien. Waarbij de investeringen in niet‐DAEB woningen géén extra administratieve rompslomp en benodigde toestemmingen vereist. Investeringen in aandachtswijken moeten gestimuleerd worden in plaats van gedemotiveerd.

2. Nieuwbouw van eengezins‐ koopwoningen met een totale woonoppervlakte groter dan 90m2 verkleinen de kans dat een wijk een aandachtswijk is of

1 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang.

blijft. Koopwoningen blijken een positieve invloed op de woningwaardes te hebben, een corporatie huurwoning heeft een negatieve invloed op de woningwaardes. Om deze nieuwbouw mogelijk te kunnen maken is herziening van het gemeentelijk grondprijsbeleid in sterke regio’s benodigd. Waarbij de grondprijs residueel wordt bepaald (als dit al niet het geval was), met een lagere grondprijs in aandachtswijken tot gevolg. Investeren in dergelijke wijken wordt dan interessanter en gemakkelijker voor corporaties en marktpartijen.

3. 90% van de vrij gekomen sociale huurwoningen dient te worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614,‐ (prijspeil 2013). Vanwege deze nieuwe maatregel en de huidige rol van de corporatie op de woningmarkt (terug naar de kerntaak), kan in een versneld tempo het aantal aandachtswijken in Nederland toenemen. Gezien de eerder genoemde vijf kenmerken is het van belang dat het aandeel corporatie huurwoningen niet toeneemt ten opzichte van het gemiddelde aandeel in wijken. Bij toewijzing van sociale huurwoningen aan alleen huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614 (prijspeil 2013) en concentratie van de sociale huurwoningen, neemt de differentiatie in het woningaanbod in plaats van toe, sterk af. Met kans op meer leefbaarheidproblemen in de wijk tot gevolg. Des te belangrijker is het, ook vanwege de nieuwe toewijzingsregels, dat corporaties en marktpartijen kunnen en willen investeren in koop‐ en (dure) huurwoningen in aandachtswijken.

4. Het onderhoud van de woningen wordt in een aandachtswijk slechter beoordeeld dan het onderhoud van de woningen in een niet‐aandachtswijk. Daarnaast heeft het onderhoud van de woningen door corporaties in een aandachtswijk een positievere invloed op de woningwaardes en de leefbaarheid dan in een niet‐aandachtswijk. Het goed onderhouden van de woningen is dus van belang. Het té goed onderhouden van de woningen kan een negatief effect met zich meebrengen. Het verschil tussen de

gereguleerde huurprijs van de sociale huurwoning en de hypothetische marktprijs wordt dan groter, waardoor de mobiliteit in de sociale huursector daalt (Ommeren, 2006). De doorstroming in de wijk komt minder op gang en minder huishoudens stijgen op de sociale ladder. Wat een minder gedifferentieerde bevolkingssamenstelling tot gevolg kan hebben. Onderhoud de woningen dus goed maar niet té goed.

5. Bij een hoger aandeel woningen met een bouwjaar tussen de 1945 en 1969 dan gemiddeld in de wijk, is de kans groter dat de wijk een aandachtswijk is of in de toekomst wordt. In dit geval wordt geadviseerd om een aantal van deze woningen (veelal naoorlogse flats) te vervangen door nieuwbouw. Net als bij de punten 1, 2 en 3 is het van belang dat de condities er naar zijn om te kunnen in de wijk.

Inhoudsopgave Overzicht van figuren en tabellen.................................................................... 7 1 Inleiding................................................................................................... 8 1.1 Aanleiding .............................................................................................8 1.2 Doelstelling, probleemstelling en hoofdvraag....................................10 1.3 Deelvragen ..........................................................................................11 1.4 Onderzoeksmodel ...............................................................................11 1.5 Afbakening ..........................................................................................12 1.6 Leeswijzer............................................................................................12

2 Literatuuronderzoek .............................................................................. 14 2.1 Inleiding...............................................................................................14 2.2 Woningwaardes verklaart...................................................................14 2.3 Woningwaardes in aandachtswijken ..................................................15 2.4 Investeringsbeslissingen door corporaties voor herstructureringsprojecten ..............................................................................16 2.5 Conclusie en hypotheses.....................................................................17

3 Methoden en data ................................................................................. 19 3.1 Inleiding...............................................................................................19 3.2 De bestaande methodes .....................................................................19 3.2.1 Contingent Valuation Methode (CVM)...........................................19 3.2.2 Hedonische prijs methode (HPM) ..................................................20

3.3 Beschrijving data‐ en researchset .......................................................20 3.3.1 De afhankelijke variabele ...............................................................21 3.3.2 De onafhankelijke variabelen .........................................................22

3.4 Conclusie .............................................................................................22

4 Empirisch onderzoek .............................................................................. 23 4.1 Inleiding...............................................................................................23 4.2 Hypothesen .........................................................................................23 4.3 Empirisch model en variabelen...........................................................23 4.3.1 De afhankelijke variabele ...............................................................24 4.3.2 De onafhankelijke variabelen .........................................................24

4.4 Multiple regressieanalyses..................................................................30 4.4.1 Resultaten aandachtswijken...........................................................30 4.4.2 Resultaten niet‐aandachtswijken ...................................................30 4.4.3 Aandachtswijken versus niet‐aandachtswijken..............................31

4.5 Conclusie .............................................................................................36 5 Conclusies en aanbevelingen.................................................................. 38 5.1 Conclusies ...........................................................................................38 5.2 Aanbevelingen ....................................................................................40

6 Reflectie................................................................................................. 43 7 Literatuur............................................................................................... 44 Bijlage I De aandachtswijken Bijlage II De Kernvariabelen Bijlage III De Controlevariabelen Bijlage IV Uitkomsten regressieanalyse aandachtswijken Bijlage V Uitkomsten regressieanalyse niet‐aandachtswijken

Overzicht van figuren en tabellen Figuren Figuur 1: Balans interne en externe opbrengsten in wijken (Brouwer,

2008) Figuur 2: Schematische weergave onderzoeksmodel Figuur 3: De vier dimensies van woning‐ woonomgeving‐ en

woonlocatiekenmerken (Visser, Dam, van, 2006) Figuur 4: Verhouding WOZ‐waardes tussen aandachts‐ en

niet‐aandachtswijken Figuur 5: Verdeling woonoppervlaktes in aandachts‐ en

niet‐aandachtswijken Figuur 6: Gemiddeld bouwjaar in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken Figuur 7: Totale woonoppervlakte woning t.o.v. WOZ‐waarde Figuur 8: Verdeling eigendomssituatie in aandachts‐ en

niet‐aandachtswijk Figuur 9: Gemiddelde WOZ‐waarde t.o.v. eigendomssituatie Figuur 10: Gemiddelde totale woonoppervlakte t.o.v. eigendomssituatie Figuur 11: Eigendomssituatie t.o.v. woningtypes in niet‐aandachtswijk Figuur 12: Eigendomssituatie t.o.v. woningtypes in aandachtswijk Figuur 13: Verdeling woningtypes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijk Figuur 14: Gemiddelde WOZ‐waarde een‐ en meergezinswoningen Figuur 15: De totale woonoppervlakte van de woning per woningtype Figuur 16: Verband woonoppervlakte en WOZ‐waardes in aandachts‐ en

niet‐aandachtswijken Figuur 17: Woonoppervlakte meergezinswoningen t.o.v. eigendomssituatie Figuur 18: Woonoppervlakte eengezinswoningen t.o.v. eigendomssituatie Figuur 19: Onderhoud van de woningen in niet‐aandachtswijken Figuur 20: Onderhoud van de woningen in aandachtswijken

Tabellen Tabel 1: Invloeden op woningwaardes in aandachtswijken Tabel 2: Invloeden op woningwaardes in niet‐aandachtswijken Tabel 3: Uitkomsten regressie aandachtswijken Tabel 4: Uitkomsten regressie niet‐aandachtswijken Tabel 5: Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten eigendomssituatie Tabel 6: Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten woningtypes Tabel 7: Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten woonmilieus

8

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De hervorming van de woningmarkt staat de laatste jaren hoog op de agenda. Diverse onderzoeken hebben de laatste jaren geconcludeerd dat er in Nederland sprake is van een slecht functionerende woningmarkt. Dit is mede veroorzaakt door de omvangrijke subsidiering in de koop‐ en huursector (Conijn, 2011). Conijn stelt dat corporaties onderdeel zijn van dit probleem, een huurniveau waarmee een marktconform rendement kan worden gerealiseerd is van belang voor een goed werkende woningmarkt. Corporaties hebben een dominante positie in de huursector; een aandeel van 82,5%. Een marktconform rendement is op dit moment niet mogelijk vanwege het prijsbeleid van corporaties, de huurprijsregulering van de overheid en de fiscale bevoordeling van de koopsector (Conijn 2011).

Figuur 1 Balans interne en externe opbrengsten in wijken (Brouwer, 2008) Volgens Brouwer (2008) is bij gezonde wijken op wijkniveau een evenwicht tussen de inkomsten en uitgaven. Figuur 1 geeft de balans tussen de interne en externe opbrengsten in een wijk weer. In aandachtswijken zijn de externe

opbrengsten over het algemeen te gering. De wijk is te afhankelijk van uitkeringen en bijdragen van de overheid. Hierdoor zijn ook de interne opbrengsten (te) laag. Bij gewilde wijken zijn de interne opbrengsten hoog, men is meer bereid te investeren in de woningen en de voorzieningen in de wijk kennen hoge opbrengsten (Brouwer, 2008). Het beter functioneren van een aandachtswijk waardoor de woningwaardes (van huurwoningen) stijgen kan volgens Ommeren (2006) ook een keerzijde hebben. Hierdoor wordt mogelijk het verschil tussen de gereguleerde huurprijs van de sociale huurwoning en de hypothetische marktprijs groter. Ommeren (2006) stelt dat bij stijging van dit verschil de mobiliteit in de sociale huursector daalt. Mogelijk komt hierdoor de doorstroming in de wijk minder op gang en stijgen minder bewoners op de sociale ladder. Dit effect geldt waarschijnlijk maar voor een klein deel van de bewoners. Omdat bij herstructurering veel huishoudens door middel van een stadsvernieuwingsurgentie juist de kans krijgen om te verhuizen naar een andere buurt en te stijgen op de sociale ladder. De stadsvernieuwingsurgentie wordt doorgaans aan huishoudens afgegeven als de woning hoogwaardig wordt gerenoveerd of de woning wordt gesloopt vanwege geplande nieuwbouw. In 2011 voerde het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) het onderzoek ‘ Wonen, wijken en interventies’ uit, een onderzoek naar de effectiviteit van de genomen maatregelen in de 40 Vogelaarwijken (Wittebrood, Permentier, 2011). Uit dit onderzoek blijkt dat het krachtwijkenbeleid nagenoeg geen invloed heeft op de overlast, onveiligheid en verloedering in de wijken tussen 1999 en 2008. Herstructurering van de wijken in het algemeen en dan vooral sloop/ nieuwbouw lijken wel een verandering te weeg te brengen: de bevolkingssamenstelling; toename van de sociale cohesie; de tevredenheid van de bewoners met de woonomgeving; afname van de criminaliteit en het veiligheidsgevoel. Deze veranderingen blijken groter indien huurwoningen worden vervangen door koopwoningen. Dit geldt overigens in mindere mate bij

9

het uitponden van sociale huurwoningen. Ook blijkt dat de WOZ‐waardes alleen een gunstig effect vertonen indien sociale huurwoningen worden verkocht (Wittebrood, Permentier, 2011). Uit het onderzoek van het CBS in 2012 blijkt dat de woningprijzen in de aandachtswijken wel zijn gestegen tussen 2007 en 2013, het aandeel kleine woningen en sociale huurwoningen is gedaald, het aandeel meergezinswoningen is gelijk gebleven, de leefbaarheidsscore is gestegen en de leefbaarometerscore voor het voorzieningenniveau is ook gestegen (Muller, e.a., 2012). Op basis van dit onderzoek kan dus gesteld worden dat het krachtenwijkbeleid wel effectief is geweest dit in tegenstelling tot het onderzoek van het SCP. Deze onderzoeken en de wijze van het nemen van investeringsbeslissingen voor ingrepen in aandachtswijken2 wekken de aandacht. Vanuit de praktijk wordt ondervonden en ondervindt men nog steeds dat bij investeringsbeslissingen voor ingrepen in aandachtswijken wordt aangenomen dat de ingrepen een positieve invloed hebben op de woningwaardes van het vastgoed en de leefbaarheid in de wijk. Ongeacht welke ingreep er plaats vindt. Een voorbeeld hiervan is de gebiedsontwikkeling in Boerhaavewijk in Haarlem. Boerhaavewijk is een 40+ wijk3 waarvoor de Haarlemse corporaties en de gemeente een subsidie hebben verkregen voor investeringen in de leefbaarheid en het openbare gebied. De subsidiepot heeft geresulteerd in verscheidene maatschappelijke en fysieke deelprojecten. Daarnaast gaan de corporaties en de gemeente investeren in het vastgoed in de wijk op basis van de gezamenlijke

2 Aandachtswijken worden in dit onderzoek aangeduid als wijken die behoren tot de 40 Vogelaarwijken 3 Een 40+ wijk is een wijk die niet tot de 40 aandachtswijken behoort (ook wel Vogelaarwijk of prachtwijk genoemd) maar wel vergelijkbare problemen heeft en hiertoe in 2009 of 2010 subsidie van de Rijksoverheid heeft verkregen.

doelstellingen voor de wijk, zoals benoemd in de gebiedsvisie Boerhaavewijk (2012). De geplande investeringen in de wijk zijn op het moment (deels) onrendabel. Toch kiezen de corporaties voor revitalisering van de wijk met de bijbehorende investeringen. Eén van de genoemde argumenten is de toenemende leefbaarheid in de wijk en de waardegroei van het vastgoed vanwege de geplande ingrepen. Is het mogelijk om zulk soort investeringsbeslissingen voor aandachtswijken beter te funderen? Waarbij er meer nagedacht wordt over de invloed van typische woning‐ en omgevingskenmerken op woningwaardes in deze wijken. Zodat de investeringen beter kunnen worden gefundeerd op voorhand en meer invloed hebben op de leefbaarheid in de wijk en de waardegroei van de woningen en de wijken. Er is veelvuldig onderzoek verricht naar de woningwaardes in aandachtswijken, ook veel onderzoeken richten zich op de leefbaarheid of andere sociaal‐maatschappelijke kenmerken. De onderzoeken die zich richten op woningwaardes in aandachtswijken maken veelal gebruik van transactieprijzen van koopwoningen. Hierdoor kunnen de woningwaardes van huurwoningen in aandachtswijken niet worden onderzocht. Terwijl dit juist interessant is omdat het aandeel huurwoningen in aandachtswijken substantieel hoger is dan in niet‐aandachtswijken. Deze masterscriptie gaat in op verbanden tussen specifieke woning‐ en omgevingskenmerken en de invloed op de woningwaardes. Alle type woningen uit de aandachts‐ en niet‐aandachtswijken kunnen worden onderzocht, omdat gebruik wordt gemaakt van de WOZ‐waardes4 van de woningen. Daarnaast wordt onderzocht wat de aard van dit verband is, hoe dit verband zich varieert met het al dan niet gevestigd zijn in een aandachtswijk. En uiteindelijk, welke conclusie hier aan kan worden verbonden.

4 WOZ is van wet Waardering Onroerende Zaken

10

1.2 Doelstelling, probleemstelling en hoofdvraag

De corporatiebranche is toe aan verandering bij de aanpak van investeringsvraagstukken. Zo stelt Conijn (2011) dat corporaties beschikken over ‘vermogen in de dode hand’. Met ‘vermogen in de dode hand’ wordt vermogen bedoeld dat niet is onderworpen aan ‘spelregels’ van het reguliere economische proces. Kenmerkend voor dit vermogen is dat er geen marktconforme rendementseis op rust. Hierdoor is het rendementsverlies van een corporatie gemiddeld 1,6% tot 2,5%. Daarnaast heeft een corporatie een vermogensverlies door allerlei investeringsactiviteiten. Daarbij komt dat staatssteunregels voor corporaties niet meer zijn toegestaan voor niet‐DAEB activiteiten, activiteiten voor woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (Conijn, 2011). Dit betekent dat corporaties terug moeten naar hun ‘kerntaak’; het verhuren van sociale huurwoningen. Dit heeft onder andere gevolgen voor ontwikkelingen in (aandachts‐) wijken door corporaties. Zo zal er door corporaties met name worden geïnvesteerd in sociale woningbouw omdat dit hun kerntaak is. Bij het uitponden van bestaand bezit van de corporatie zal de opbrengst met name worden besteedt aan nieuwbouw en onderhoud van sociale huurwoningen. Nieuwbouw van koopwoningen en huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens zullen in de toekomst vaak door marktpartijen worden gebouwd. De marktpartijen hebben echter een winstdoelstelling en zullen enkel investeren in projecten waarbij het risico in verhouding laag is ten opzichte van de beoogde winst. Zij zullen dus investeringen in aandachtswijken minder interessant vinden (want een groter risico en een lagere opbrengst) dan investeringen in niet‐aandachtswijken. Dit terwijl een aandachtswijk juist behoefte heeft aan een verbeterslag en kwaliteitsimpuls. Daarnaast zijn de woningtoewijzingregels voor sociale huurwoningen aangepast; minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33.614,‐ (Conijn, 2011). Corporaties zijn genoodzaakt investeringsplannen in (aandachts‐) wijken nu en in de toekomst te

herzien, onder andere vanwege de nieuwe staatssteun‐ en toewijzingregels. Een nieuwe aanpak voor dergelijke investeringen door corporaties is vereist. Een corporatie is een stichting (of in voorkomende gevallen een vereniging) en bepaald hierdoor zelf de besteding van de opbrengsten en het vermogen. Binnen de kaders die de overheid hieraan heeft verbonden. De financiële continuïteit is vanuit deze kaders voor corporaties een randvoorwaarde. De financiële continuïteit is echter verenigbaar met een relatief laag rendement (Conijn, 2011) Volgens de BBSH5 is stijging van het vastgoedvermogen in een (aandachts‐) wijk niet één van de hoofddoelstellingen van een corporatie. Hier wordt in paragraaf 2.4 dieper op ingegaan. De leefbaarheid in wijken is wel één van doelstellingen van een corporatie. Marlet, e.a. (2009) tonen aan dat de waardegroei van vastgoed sterk samen hangt met de leefbaarheid van de wijk. Is de waargroei van vastgoed bij corporaties wellicht onderbelicht? Gericht investeren in een wijk kan mogelijk een hoog effect generen op de waardegroei en de leefbaarheid in de wijk. Het doel van dit onderzoek is het bieden van inzicht in de samenhang tussen diverse woning‐ en omgevingskenmerken en woningwaardes, specifiek in aandachtswijken ten opzichte van niet‐aandachtswijken. Waarbij wordt onderzocht wat de aard van de samenhang is en in welke mate de samenhang wordt beïnvloedt door de ligging in een aandachtswijk. Mogelijk kunnen de uitkomsten ondersteuning bieden aan corporaties bij investeringsbeslissingen in aandachtswijken. Waardoor er gerichter kan worden geïnvesteerd in de wijk waarmee het doel van de investering wordt nagestreefd. Minder effectieve investeringen in de wijk kunnen hierdoor gereduceerd worden.

5 Besluit Beheer Sociale Huursector is de leidraad voor het werk van corporaties (Aedes, 2013).

11

De probleemstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Bij investeringsbeslissingen voor ingrepen in aandachtswijken door corporaties is te weinig aandacht voor de waardegroei van het vastgoed in de wijk. Investeringsbeslissingen zijn de beslissingen ten behoeve van fysieke en sociaal/ maatschappelijke ingrepen in de wijk. Voor de ingrepen is subsidie verleend van de Rijksoverheid in het kader van de wijkenaanpak. Met aandachtswijken worden wijken verstaan die behoren tot de zogenaamde 40 Vogelaarwijken. In dit onderzoek is de waardegroei uitgedrukt in de WOZ‐waardes van de woningen. Dit heeft geleid tot de volgende hoofdvraag: Wat is het effect van de ligging van een woning in een aandachtswijk op de samenhang tussen de woningwaarde en de woon‐ en omgevingskenmerken? Het onderzoek is vooral interessant voor corporaties met vastgoed in (aandachts‐)wijken met investeringsambities. Omdat het onderzoek mogelijkheden biedt om gerichter te kunnen investeren in aandachts‐ en niet‐aandachtswijk. Het wordt duidelijk welke kenmerken van een wijk de kans vergroten dat een wijk een aandachtswijk is of wordt. En welke ingrepen er in dergelijke wijken nodig zijn om van de wijk een ‘gezonde wijk’ te maken.

1.3 Deelvragen

Ter beantwoording van de centrale vraag zijn onderstaande onderzoeksvragen geformuleerd. Deze fungeren tevens als leidraad voor het onderzoek.

1. Wat toont bestaand onderzoek naar woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken aan?

2. Wat toont bestaand onderzoek naar investeringsbeslissingen door corporaties in aandachtswijken aan?

3. Welke methodes van woningwaardeverklaringen worden toegepast en wat zijn hiervan de voor‐ en nadelen?

4. Welke onafhankelijke variabelen zijn relevant voor dit onderzoek, en welke variabelen zijn de kernvariabelen?

5. Wat zijn de effecten van de onafhankelijke variabelen op de WOZ‐waarde in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken? En hoe zijn deze effecten te verklaren?

1.4 Onderzoeksmodel

Het onderzoek betreft een toetsend onderzoek en bestaat uit twee delen; een literatuuronderzoek en een empirisch kwantitatief onderzoek. Het literatuuronderzoek heeft als doel aan te geven wat er al bekend is over het verband tussen woning‐ en woonomgevingskenmerken en de woningwaardes van deze woningen. En in welke mate de ligging in een aandachtswijk hier invloed op heeft. Verder biedt het inzicht in de karakteristieken van verschillende bestaande onderzoeksmethoden. Op basis hiervan wordt de voor dit onderzoek meest geschikte methode geselecteerd. In het empirische onderzoek worden vervolgens de inzichten uit de literatuur getoetst aan de praktijk: wat is de aard van de samenhang tussen de onafhankelijke variabelen (woning‐ en omgevingskenmerken) en de afhankelijke variabele (de waarde van de woningen). Om de waarde van de woningen te kunnen aanduiden worden de WOZ‐waardes van de woningen in het onderzoek gebruikt. Het onderzoek is gericht op het waarnemen van verschillen tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken in de invloed van de woning‐ en omgevingskenmerken op de WOZ‐waardes. Dit verschil wordt verklaard aan de hand van de beschikbare data. De data van het recentelijk uitgekomen WoON (WoonOnderzoekNederland) 2012 worden voor dit onderzoek gebruikt. Alleen

12

de data van de woningen die zich bevinden in zeer sterk en sterk stedelijke steden van Nederland worden gebruikt. Omdat deze steden qua omvang en samenstelling vergelijkbaar met elkaar zijn, zijn hierdoor verschillen uit de analyses gemakkelijker te verklaren. Nagenoeg alle (40) aandachtswijken bevinden zich in deze steden. De samenhang wordt door middel van de Hedonische Prijs Methode (HPM) met een multiple regressieanalyse onderzocht. Daarna worden in de conclusie en aanbevelingen beschreven in hoeverre de resultaten kunnen worden toegepast bij investeringsbeslissingen voor ingrepen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Figuur 2 geeft ter verduidelijking een schematische weergave van het onderzoeksmodel weer.

1.5 Afbakening

Het onderzoek richt zich op woningwaardes in Nederland. In het onderzoek worden diverse woning‐ en woonomgevingskenmerken onderzocht. De overige kenmerken die invloed kunnen hebben op de woningwaarde worden niet meegenomen in het onderzoek. Door middel van de WOZ‐waardes van de woningen wordt de woningwaarde aangeduid. Alle woningen in Nederland hebben een WOZ‐waarde, bij gebruik van deze waarderingsmethode is het mogelijk huur‐ en koopwoningen onderdeel te laten zijn van het onderzoek. In het onderzoek zijn de variaties in de WOZ‐waarde cruciaal. Omdat het op basis van deze variaties mogelijk is over de kenmerken van de woning, die van invloed zijn op de WOZ‐waarde, uitspraken te doen. Andere mogelijke woningwaardes, zoals Gruijs (2000) uitvoerig omschrijft in zijn proefschrift, worden niet in het onderzoek meegenomen. Het onderzoek richt zich op zeer sterk en sterk stedelijke gemeenten, andere gemeenten zijn geen onderdeel van het onderzoek. De 40 Vogelaarwijken zijn de aandachtswijken in het empirische onderzoek. Alle overige mogelijke aandachtswijken worden in het onderzoek niet apart onderzocht.

Figuur 2 Schematische weergave onderzoeksmodel

1.6 Leeswijzer

Het theoretische kader voor het onderzoek komt in hoofdstuk 2 aanbod. Dit hoofdstuk gaat in op de literatuur en de onderzoeken naar woningwaardes in aandachts‐ en niet aandachtswijken, woning‐ en woonomgevingskenmerken en investeringsbeslissingen door corporaties voor herstructureringsprojecten. Waarna vervolgens de conclusie van het theoretische kader worden beschreven

13

en de hypotheses worden geformuleerd. In hoofdstuk 3 worden de bestaande methodes van woningwaardeverklaringen uitgediept, de data‐ en researchset beschreven, waarna op basis van enkele selectiecriteria wordt omschreven welke methode het best passend is voor dit onderzoek. In hoofdstuk 4 vindt u het empirische onderzoek. Het empirisch model wordt beschreven en door middel van beschrijvende statistiek wordt inzicht in de karakteristieken van de variabelen verschaft, waarna vervolgens de uitkomsten van de regressieanalyses worden toegelicht. In de conclusie van dit hoofdstuk worden kort de hypotheses beschreven. Hoofdstuk 5 bevat de conclusie van het onderzoek: hoe verhouden de uitkomsten van het literatuuronderzoek zich tot het empirische onderzoek? Daarnaast worden de aanbevelingen in dit hoofdstuk beschreven. In hoofdstuk 6 wordt gereflecteerd op het onderzoek en de gebruikte methode, vervolgens worden aanbevelingen voor eventueel vervolgonderzoek benoemd.

14

2 Literatuuronderzoek

2.1 Inleiding

Het theoretische kader in dit hoofdstuk richt zich op eerder uitgevoerde onderzoeken naar woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de woning‐ en woonomgevingskenmerken uit de literatuur die van invloed zijn op woningwaardes. Tevens wordt de wijze van investeringsbeslissingen door corporaties ten behoeve van ingrepen in aandachtswijken beschreven. Op basis van de uitkomsten uit het literatuuronderzoek worden vervolgens hypotheses geformuleerd. De hypotheses worden getoetst met het empirische onderzoek.

2.2 Woningwaardes verklaart

Vaak wordt door makelaars of andere vastgoedprofessionals gesteld dat de waarde van vastgoed wordt bepaald door slechts drie dingen: locatie, locatie en locatie. Brouwer (2008) stelt dat dit slechts ten dele waar is: er kan beter worden gezegd dat de locatie een grote rol speelt maar drie maal vanuit een ander perspectief: Locatie als directe fysieke context van de woning, de positie van de locatie binnen de regio en de positie van de locatie in nationale context. Daarnaast stelt Brouwer dat naast de lokale, regionale en nationale factoren die van invloed zijn op woningwaardes, ook onderscheid te maken is in structurele, conjuncturele en incidentele factoren. Ook stelt Brouwer (2008) dat de eerste investeringen in een wijk voor een lange reeks van jaren de structuur van de wijk bepalen en van invloed zijn op de waardering. Latere interventies geven mogelijk een nieuwe richting (Brouwer, 2008). De waardering van het vastgoed hangt volgens Brouwer ook af van de verbondenheid van de bewoners met de wijk. Hij stelt dat de helft van alle prijsverschillen tussen vergelijkbare woningen te verklaren is door lokale

omstandigheden. De fysieke woningkenmerken zijn naast de wijk, regio en stad van invloed op de woningwaarde, zoals de totale woonoppervlakte van de woning, het woningtype, onderhoud van de woning en de eigendomssituatie. Volgens Visser en Van Dam (2006) geeft de prijs die een koper voor een woning bereid is te betalen zijn waardering voor een groot aantal uiteenlopende kenmerken. Volgens hen zijn de woningkenmerken onder te verdelen in vier dimensies, zie figuur 3.

1. Fysieke woningkenmerken: zoals woningtype, oppervlakte, inhoud, aantal kamers, aanwezigheid van cv, tuin of garage, staat van onderhoud, isolatie;

2. Fysieke woonomgevingskenmerken: zoals de hoeveelheid groen en water in de buurt, de bebouwingsdichtheid in de buurt, de aard en kwaliteit van de gebouwde omgeving en de kwaliteit van de openbare ruimte in de buurt;

3. Sociaal‐culturele en sociaaleconomische woonomgevingskenmerken: de bevolkingssamenstelling, het werkloosheidscijfer, het percentage huur‐ en koopwoningen, en het gemiddeld inkomen in de buurt;

4. Functionele woonomgevingskenmerken: de bereikbaarheid van en afstand tot allerlei voorzieningen, infrastructuur en werkgelegenheid vanuit de woning.

Figuur 3 De vier dimensies van woning‐ woonomgeving‐ en woonlocatiekenmerken (Visser, Dam, van, 2006) Uit het onderzoek van Visser en Van Dam (2006) blijkt dat de fysieke woning‐ en woonomgevingskenmerken een grote invloed hebben op de woningprijs. In stedelijke omgevingen verklaren de fysieke woonomgevingskenmerken voor circa 44 procent de woningprijs. In een landelijke omgeving is dit percentage zelfs nog hoger, namelijk circa 54 procent. De aanwezigheid van groen en water, de bebouwingsdichtheid en de kwaliteit van de openbare ruimte kunnen worden bestempeld fysieke woonomgevingskenmerken. Uit het onderzoek van Visser en Van Dam blijkt ook dat bij grondgebonden woningen in een landelijke en stedelijke omgeving de woningprijs voor circa 25 procent wordt verklaard

15

door de fysieke woningkenmerken; het woningtype, de totale woonoppervlakte van de woning, inhoud, aantal kamers, etc., etc. Voor appartementen ligt dit percentage rond de 20%. Gulicher onderzocht de invloed van de aanwezigheid van openbare groen op de woningwaardes in de omgeving. Vooral in stedelijke gebieden is er een positief effect tussen de aanwezigheid van groen en de woningwaardes in de omgeving van dit groen waar te nemen (Gulicher, 2008). Ook Goossens constateert dat er een relatie is tussen de prijs van woningen en de aanwezigheid van groen, open ruimte, parken en waterpartijen in de omgeving. Hij stelt dat de cijfers van waardevermeerdering in de literatuur verschillen tussen de 6% en 15%, één en ander afhankelijk van het soort groen, de ligging tot de woning en de afstand (Goossens, 2009).

2.3 Woningwaardes in aandachtswijken

De lokale omstandigheden blijken in aandachtswijken ook van invloed te zijn op de woningwaardes. Zoals eerder in hoofdstuk 1 is geschetst voerde het Sociaal Cultureel Planbureau een onderzoek uit naar de effectiviteit van de genomen maatregelen in de 40 Vogelaarwijken (Permentier, 2013). Uit dit onderzoek blijkt dat herstructurering van de woningvoorraad met het vervangen van huurwoningen door koopwoningen en de verkoop van sociale huurwoningen, een positieve invloed heeft op de leefbaarheid en veiligheid in stadswijken. De uitbreiding van groen en de aanwezigheid van sport‐ en speelvoorzieningen blijken weinig aantoonbare positieve effecten op de leefbaarheid en veiligheid in stadswijken te hebben (Wittebrood, Permentier, 2011). In dit kader toont het onderzoek van Marlet e.a. (2009) aan dat de stijging van woningwaardes zich in de leefbaarheid van de wijk vertalen. Op basis van deze uitkomsten kan worden gesteld dat de groei van de leefbaarheid van een wijk invloed heeft op de woningwaardes in deze wijken. Daarnaast toont Marlet aan dat naast de verkoop van sociale huurwoningen en de bouw van duurdere huur‐ en

koopwoningen ook investeringen door corporaties in het onderhoud van de woningen invloed hebben op de woningwaardes (Marlet, e.a., 2009). Deze resultaten van Wittebrood e.a. (2011) en Marlet e.a. (2009) komen gedeeltelijk overeen met de conclusies uit het onderzoek van Willemse (2008). Hij stelt dat er slechts invloed is op de woningwaardes in een herstructureringsgebied, indien door toevoeging van kwaliteit, de vraag naar koopwoningen wordt gestimuleerd maar waar tegelijkertijd het aanbod van de nieuwbouwkoopwoningen in dat gebied niet te sterk toeneemt zodat er sprake blijft van schaarste (Willemse, 2008). Wittebrood e.a. (2011) en Marlet e.a. (2009) tonen geen verband tussen de toevoeging van koopwoningen en het behoudt van schaarste op de invloed van de woningwaardes aan. Kool (2006) beschrijft daarentegen het vraagstuk breder. Ook ingrepen in de woningvoorraad, gecombineerd met aanpassingen in de infrastructuur en de woonomgeving eventueel gecombineerd met ingrepen in het voorzieningenniveau invloed hebben op woningwaardes. Ook Brouwer (2008) bekijkt het vraagstuk breder, om een wijk weer in balans te krijgen is het van belang de externe opbrengsten te vergroten. Dit kan door middel van een hogere sociale en economische participatie, het stimuleren van de wijkeconomie, het verbeteren van de wijkeconomie, het verbeteren van het voorzieningenniveau, en het verbeteren van de woningvoorraad en de woonomgeving (Brouwer, 2008). Ook Zuiderwijk deed onderzoek naar de effecten van ingrepen in herstructureringswijken op de woningwaardes in de omgeving. Hij stelt met enige voorzichtigheid dat de aantrekkelijkheid van de stad invloed heeft op de woningwaarde (Zuiderwijk, 2006). Kortom op basis van de bestudeerde literatuur kan worden gesteld dat de volgende ingrepen in aandachtswijken invloed hebben op de woningwaardes: ‐ Huurwoningen vervangen door koopwoningen (let op behoud schaarste); ‐ Een hogere sociale en economische participatie;

16

‐ Verkoop van sociale huurwoningen; ‐ De leefbaarheid en veiligheid in de wijken; ‐ Onderhoud van woningen door corporaties; ‐ Aanpak van de infrastructuur en de woonomgeving in combinatie met

verbeteren van het voorzieningenniveau; ‐ Het verbeteren van de woningvoorraad; ‐ Indien door toevoeging van kwaliteit, de vraag naar koopwoningen wordt

gestimuleerd. En er sprake van schaarste; ‐ De aantrekkelijkheid van de stad.

2.4 Investeringsbeslissingen door corporaties voor herstructureringsprojecten

Deze paragraaf speelt in op de wijze waarop corporaties investeringsbeslissingen nemen voor grote herstructureringsprojecten. En levert inzicht in de relevante factoren bij deze beslissing. Corporaties zijn volgens de Woningwet door middel van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) verplicht zich te houden aan het BBSH. Volgens het besluit dienen de werkzaamheden van corporaties op het terrein van volkshuisvesting te liggen. Het BBSH noemt zes prestatievelden:

‐ Kwaliteit van de woningen; ‐ Verhuur van de woningen; ‐ Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; ‐ Financiële continuïteit; ‐ Leefbaarheid; ‐ Wonen en zorg.

Daarnaast is voor corporaties ook de Nota Wonen (VROM, 2000) van belang. Volgens deze Nota wordt het werkdomein voor corporaties verbreed tot ‘wonen, woondiensten en woonmilieus’.

Omdat corporaties meerdere prestatievelden hebben en vanwege de stichting geen winstoogmerk hebben is het voor hen lastig investeringsbeslissingen te nemen. Dit stellen ook Deuten en De Kam (2007). Volgens hen proberen de corporaties met behulp van verschillende bedrijfsprocessen vier verschillende soorten waarden toe te voegen:

‐ Financiële waarde; ‐ Vastgoedwaarde; ‐ Klantwaarde; ‐ Maatschappelijke waarde.

De klantwaarde en de maatschappelijke waarde blijken voor corporaties het voornaamste doel te zijn. Bij iedere te maken investeringsbeslissing is het van belang te concretiseren in welke waarde wordt geïnvesteerd en waarde wordt toegevoegd. De grootste uitdaging is het concretiseren van de maatschappelijke waarde en effecten van de investering, die worden meegenomen in het afwegingsproces waarmee de corporatie als maatschappelijk ondernemer een gedegen besluit kan nemen. De corporatie kan kiezen uit verschillende benaderingen om tot een gedegen besluit te komen. Opgebouwd uit maatschappelijke doelen en alle mogelijke maatschappelijke effecten. Volgens Tazelaar (2002) beoordelen corporaties investeringen veelal op basis van de toekomstige bedrijfswaarde van de desbetreffende ontwikkeling. De waarontwikkeling van omliggend vastgoed wordt hierin niet meegenomen. Bijsterveld (2011) stelt daarnaast dat veel corporaties gevangen zitten in het denken in termen van onrendabele toppen. Waarbij de corporatie een levensduur van 50 jaar hanteert met een restwaarde van nul. Hierdoor wegen de toekomstige huuropbrengsten niet op tegen de huidige investeringen. De waardeontwikkeling van het vastgoed zelf wordt niet meegenomen in de investeringsbeslissing, de waardeontwikkeling van het vastgoed in de omgeving al helemaal niet.

17

De algehele tendens is dat corporaties bij investeringsbeslissingen niet alleen sturen op financieel rendement. Ook het maatschappelijke rendement en de klantwaarde spelen voor de stichtingen een belangrijke rol. Overeenkomstig met de prestatievelden uit de BBSH. Daarnaast wordt bij de beslissingen over het algemeen geen rekening gehouden met de waardeontwikkeling van het nieuwe en oude vastgoed überhaupt en in de omgeving.

2.5 Conclusie en hypotheses

Uit de voorgaande paragrafen kan er worden geconcludeerd dat er al veelvuldig onderzoek is gedaan naar woningwaardes, aandachtswijken en de invloeden hierop. De tabellen 1 en 2 ordenen de belangrijkste literatuur ten aanzien van de invloeden op woningwaardes. In tabel 1 zijn de effecten op woningwaardes in aandachtswijken kort samengevat. In tabel 2 zijn vervolgens de kenmerken weergegeven die invloed hebben op de woningwaardes in de wijken in het algemeen. Opvallend is dat in de tabellen 1 en 2 de fysieke woningkenmerken en fysieke woonomgevingskenmerken invloed lijken te hebben op de woningwaardes. Dit is ook naar voren gekomen in het onderzoek van Visser en van Dam (2006). Daarnaast komen veel invloedrijke kenmerken voor aandachtswijken ook terug bij de wijken in het algemeen. Het grootste verschil is waar te nemen in de woning‐ en woonomgevingskenmerken. Bij aandachtswijken lijken herstructurering van de wijk, onderhoud van de woningen en de samenstelling van de wijk meer invloed te hebben op de woningwaarde dan in wijken in het algemeen. Duurzaam wijkbeheer lijkt ook invloed te hebben op de woningwaardes in aandachtswijken, dit in tegenstelling tot de wijken in het algemeen. Hier is naar alle waarschijnlijkheid minder behoefte aan wijkbeheer. Bij wijken in het algemeen komt bijvoorbeeld meer naar voren dat de aanwezigheid van openbaar groen in de omgeving van de woning invloed heeft op de woningwaarde.

Fysieke woningkenmerken ‐ Onderhoud van woningen door corporaties (Marlet e.a., 2009); ‐ Het verbeteren van de woningvoorraad (Brouwer, 2008); ‐ Herstructurering van de woningvoorraad, waarbij huurwoningen door

koopwoningen worden vervangen of worden verkocht (Wittebrood, Permentier, 2011 en Kool, 2006, Marlet e.a., 2009).

Fysieke woonomgevingskenmerken ‐ Ingrepen in de woningvoorraad, gecombineerd met aanpassingen in de

woonomgeving (Kool, 2006). Sociaal‐culturele en sociaaleconomische woonomgevingskenmerken ‐ De leefbaarheid en veiligheid in wijken (Marlet e.a., 2009); ‐ Een hogere sociale en economische participatie (Brouwer, 2008). Functionele woonomgevingskenmerken ‐ Aanpassingen in de infrastructuur (Kool, 2006);�‐ Ingrepen in het voorzieningenniveau (Kool, 2006);�‐ De aantrekkelijkheid van de stad (Zuiderwijk, 2006).�Tabel 1 Invloeden op woningwaardes in aandachtswijken Uit het literatuuronderzoek komt ook naar voren dat er een verschil lijkt waar te nemen tussen de invloed van woning‐ en woonomgevingskenmerken op woningprijzen in aandachts – niet‐aandachtswijken. En dan vooral voor de fysieke woning‐ en woonomgevingskenmerken. Daarnaast blijken de investeringsbeslissingen van corporaties in aandachtswijken zich voornamelijk te richten op de maatschappelijke, klant en financiële waarde. Waarbij het financiële rendement veelal wordt berekend op basis van de bedrijfswaarde van het vastgoed. Met deze methode worden de woningprijsstijgingen van het oude en het nieuwe vastgoed en het vastgoed in

18

de omgeving niet meegenomen. ‘enkel het onderbuik gevoel telt hierin mee’. Waardoor de onrendabele toppen onvoldoende kunnen worden gelegitimeerd. Fysieke woningkenmerken ‐ De totale woonoppervlakte van de woning, het woningtype, de inhoud,

aantal kamers, onderhoud van de woning en de eigendomssituatie (Brouwer, 2008, Visser en Van Dam, 2006).

Fysieke woonomgevingskenmerken ‐ De aanwezigheid van openbaar groen in de omgeving (Gulicher, 2008) ‐ Veranderingen in de wijk, regio en stad (Brouwer, 2008); ‐ De aanwezigheid van open ruimte, parken en waterpartijen in de omgeving

(Goossens, 2009). Sociaal‐culturele en sociaaleconomische woonomgevingskenmerken ‐ De verbondenheid van de bewoners met de wijk (Brouwer, 2008); ‐ De leefbaarheid in de wijk (Keers, e.a., 2011); ‐ Investeren in creatieve wijken, in nieuwbouw, een groter aandeel

koopwoningen in de wijk en meer aandacht voor veiligheid (Brouwer, 2008). Functionele woonomgevingskenmerken ‐ De positie van de wijk/woning binnen de regio en de positie van de

wijk/woning in nationale context (Brouwer 2008); ‐ Veranderingen in de voorzieningen en bereikbaarheid (Brouwer, 2008) ‐ Aanwezigheid van culturele voorzieningen (Brouwer, 2008). Tabel 2 Invloeden op woningwaardes in niet‐aandachtswijken Op basis van het voorgaande literatuuronderzoek zijn hypotheses opgesteld. De geformuleerde hypotheses dragen bij aan de beantwoording van de hoofd‐ en deelvragen. De hypotheses betreffen enkel fysieke kenmerken van de woning of de woonomgeving. Omdat Visser en Van Dam (2006) stellen dat deze

kenmerken de meeste invloed op de woningprijzen hebben en omdat deze kenmerken kunnen worden onderzocht met de beschikbare data. De niet‐fysieke kenmerken van de woning of woonomgeving zijn geen onderdeel van het onderzoek. De volgende hypotheses zijn opgesteld: 1. Koopwoningen hebben een positieve invloed op de woningwaardes en

corporatie huurwoningen hebben een negatieve invloed op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken;

2. Onderhoud van woningen door corporaties en het uitponden van huurwoningen hebben een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijken ten opzichte van de woningwaardes in niet‐aandachtswijken;

3. In niet‐aandachtswijken heeft de aanwezigheid van openbaar groen een positievere samenhang met de woningwaardes dan in aandachtswijken.

In het volgende deel van het onderzoek zullen de hypothesen getoetst worden aan de empirie.

19

3 Methoden en data

3.1 Inleiding

Bestaande literatuur geeft veel informatie over diverse methoden van woningwaarde verklaringen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande methoden en de beschikbare data. Vervolgens wordt in de conclusie beschreven welke methode of methoden het meest geschikt is bevonden voor het empirische onderzoek.

3.2 De bestaande methodes

In deze paragraaf wordt beschreven welke methoden er voor handen zijn om verschillen in de opbouw van woningwaardes te onderzoeken. De meest voorkomende methoden die voor dergelijke onderzoeken worden gebruikt zijn de Hedonische Prijs Methode (HPM) en de Contingent Valuation Methode (CVM). Binnen deze methoden bestaan er ook weer verschillende vormen die, afhankelijk van het type onderzoek zijn toe te passen. Waaronder:

- Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA); - Social Return On Investment (SROI).

De MKBA en SROI worden in deze paragraaf niet nader beschreven omdat de methoden een afgeleide zijn van de HPM en CVM, die uitgebreid aan bod komen in deze paragraaf.

3.2.1 Contingent Valuation Methode (CVM)

De Contingent Valuation Methode is de oudste en meest bekende directe waarderingsmethode waarbij gebruik wordt gemaakt van hypothetische waarden. De methode wordt gebruikt om de waarde te schatten die consumenten aan publieke goederen hechten. Vaak wordt deze methode gebruikt voor de waardering van milieugerelateerde goederen. Zodat

bijvoorbeeld kan worden onderzocht hoeveel geld mensen over hebben voor groene stroom in plaats van grijze stroom (Verbeet, 2006). De methode kan (in het geval van dit onderzoek) gebruik maken van enquêtes onder huizenbezitters, waarbij aan de respondenten wordt gevraagd wat zij bereid zijn te betalen (willingness to pay) voor een woning onder verschillende condities van de woning en woonomgeving. (Hoevenagel, 1994). De waarderingen van de huizenbezitters zijn minder betrouwbaar omdat er niet wordt gesproken over daadwerkelijk gerealiseerde waarden maar hypothetische waarden, de waarden worden namelijk geschat op basis van directe hypothetische vragen. Huizenbezitters zijn daarnaast geen experts op het gebied van woningwaarderingen waardoor er vaak sprake is van overschatting. Wanneer deze overschatting systematisch blijkt kan er worden gecorrigeerd op de waardes en kan er wellicht wel met zekerheid onderlinge verschillen worden gesteld. Bij een afgeleide van deze methode wordt gebruik gemaakt van een experimentele groep en een controle groep. Hierdoor is het mogelijk bijvoorbeeld herstructureringsingrepen (experimentele variabele) in de wijk (de experimentele groep) af te wegen tegen een vergelijkbare wijk zonder dergelijke ingrepen (de controle groep). Het is ook mogelijk de experimentele groep af te zetten tegen de ontwikkeling van bijvoorbeeld de gehele stad. Hierdoor kunnen ontwikkelingen vanwege de experimentele variabelen (herstructureringsingrepen) worden onderzocht en verklaard (Kool, 2006). Echter is het in het geval van vastgoed en wijken en buurten erg lastig om een passende controle groep te vinden. Omdat vastgoed en wijken en buurten niet homogeen van karakter zijn maar uniek met een eigen identiteit (Peeters, 2010). Ook hierdoor zijn de uitkomsten van een dergelijk onderzoek minder betrouwbaar. Een recente variant op de CVM is de Conjoint Analysis (CA). Ook deze methode gaat uit van de betalingsbereidheid van consumenten voor hypothetische

20

veranderingen. Bij toepassing van de CA wordt de betalingsbereidheid voor elementen bepaald waarna deze vervolgens worden gesommeerd, terwijl bij de CVM de betalingsbereidheid voor een project in zijn geheel wordt vastgesteld (Folmer, 2001). Het voordeel van de CVM is:

- Indien de overschattingen van de waarderingen systematisch zijn kan de data hierop gecorrigeerd worden en is het mogelijk verschillen te verklaren.

De nadelen van de CVM zijn:

- De uitkomsten zijn minder betrouwbaar vanwege de hypothetische waarderingen en vanwege de heterogeniteit van het vastgoed en de wijk (bij keuze voor een controlegroep);

- De data is niet gemakkelijk voor handen en kost vanwege de enquêtes veel tijd en geld.

3.2.2 Hedonische prijs methode (HPM)

Met de Hedonische Prijs Methode kan de bijdrage van verschillende woning‐ en woonomgevingkenmerken aan de woningwaarde onderzocht worden. Om vervolgens de marktwaarde en kenmerken van deze woningen in te schatten. De methode gaat uit van het feit dat een woning is op te vatten als een bundeling van kenmerken. Waarvan iedere kenmerk een impliciete waarde heeft. De woningwaarde is vervolgens een resultaat van de som van alle kenmerken van het onroerend goed. Bij toepassing van deze methode is het van belang om alle kenmerken met een impliciete waarde voor de consument (het beïnvloeden van gedrag) mee te nemen. De HPM is gebaseerd op het idee dat de prijs van een woning afhangt van verschillende attributen, waaronder woonomgevingkenmerken (Rosen, 1974).

De HPM maakt gebruik van een multiple regressieanalyse (Visser & Van Dam, 2006). Hiermee worden verscheidene afhankelijke stochastische variabelen (ookwel toevalsvariabelen genoemd) simultaan geanalyseerd, om iets over de samenhang te weten te komen. De voordelen van de HPM zijn:

- De betrouwbaarheid; de analyses zijn controleerbaar en herhaalbaar; - De uitkomsten zijn gebaseerd op ‘harde data’ (bij daadwerkelijke

woningtransacties). De nadelen van de HPM zijn:

- De omvangrijke data behoefte; een databestand met een substantiële hoeveelheid woningtransacties met veel woning en woonomgevingskenmerken is vereist;

- De methode is niet betrouwbaar indien te weinig woningwaarde beïnvloedende kenmerken in de analyse worden meegenomen;

- De gestelde voorwaarden voor het gebruik: een evenwichtige woningmarkt en analysegebied wordt beschouwd als één woningmarkt dus met homogene goederen.

De betrouwbaarheid van deze methode zorgt ervoor dat ze het meest geschikt is om de waarde te schatten van een veelheid aan omgevingskenmerken (Visser & Van Dam, 2006).

3.3 Beschrijving data- en researchset

Het empirische onderzoek maakt gebruik van de data van het recentelijk uitgekomen WoON (WoonOnderzoekNederland) 2012. Er wordt enkel gebruik gemaakt van de data van de woningen die zich bevinden in zeer sterk en sterk stedelijke steden van Nederland. Het onderzoek maakt gebruik van twee databestanden. Eén databestand bestaat uit 24.357 respondenten, wonende in

21

een niet‐aandachtswijk. Het tweede databestand bevat respondenten die in een aandachtswijk wonen en bestaat in totaal uit 4.257 respondenten. In bijlage I zijn de 40 Vogelaarwijken weergegeven, deze wijken zijn de zogenoemde aandachtswijken in het onderzoek. De 40 wijken zijn gelegen in 18 steden, waarbij de grotere steden ruimer zijn vertegenwoordigd. Omdat deze steden meerdere aandachtswijken herbergen.

3.3.1 De afhankelijke variabele

De afhankelijke variabele in het onderzoek is de WOZ‐waarde, hiermee wordt de woningwaarde aangeduid. Op 1 januari 1995 is de Wet WOZ in werking getreden. Deze wet regelt de waardebepaling van onroerende zaken in het kader van diverse belastingen. De WOZ‐waarde wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld. Bij het bepalen van deze waarde moeten twee veronderstellingen worden gehanteerd over de manier waarop de woningen kunnen worden verhandeld ‘vol en onbezwaard’ en ‘onmiddellijk en in volle omvang’. Hierdoor is de waardering niet altijd in overeenstemming met de realiteit. Gruis (2000) stelt dat de economische waarde volgens de Wet WOZ sterk lijkt op de onderhands verkoopwaarde vrij van huur en gebruik uit de taxatieleer. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is het waardebegrip dat wordt gebruikt indien de onroerende zaak vrij van gebruik en huurrechten wordt aangeboden in de vrije markt . Voor de waardebepaling van woningen in het kader van de Wet WOZ wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt, op basis van voorgedane transacties. De vergelijking vindt plaats met referentiewoningen, binnen een homogene groep woningen of modelmatig. De methoden zijn erop gericht de grootschalige waardebepaling voor de Wet WOZ efficiënt en betrouwbaar uit te voeren. De bedrijfswaarde van huurwoningen wordt doorgaans gelijkgesteld aan de contante waarde van het saldo van de ontvangsten en uitgaven die voortkomen uit de exploitatie van de woning. De bedrijfswaarde vertegenwoordigt de huidige waarde van hetgeen men in de

toekomst met de woning verwacht te verdienen. Bij sociale huurwoningen is de uitgave voor verkrijging of vervaardiging van de woning doorgaans hoger dan de bedrijfswaarde (Gruis, 2000). De WOZ‐waarde is dus ook doorgaans hoger dan de bedrijfswaarde van een sociale huurwoning. Enkele kanttekeningen bij het gebruik van de WOZ‐waarde zijn: ‐ De WOZ‐waarde is gebaseerd op de waarde van de koopwoningen, hierdoor

is het lastig de daadwerkelijke waarde van de huurwoningen te bepalen. Bijkomend voordeel is dat steeds meer huurwoningen worden uitgepond waardoor dit nadeel in steeds mindere mate aan de orde is;

‐ De WOZ‐waarde geeft niet de daadwerkelijk gerealiseerde waarde/ prijs weer.

Ten behoeve van het empirische onderzoek is toch gekozen voor gebruik van de WOZ‐waarde van woningen, omdat: ‐ Alle woningen (huur‐ en koop) hierdoor kunnen worden onderzocht. Het

aandeel huurwoningen is in aandachtswijken substantieel groter dan in een niet‐aandachtswijk, bij gebruik van de WOZ‐waarde kunnen ook deze woningen worden onderzocht;

‐ De verschillen en invloeden van eigendomssituaties (koop en huur) tussen/op de woningwaardes kunnen hierdoor worden onderzocht. Uit het literatuuronderzoek is gebleken dat er een samenhang bestaat tussen de eigendomssituatie en de woningwaarde en dat hierin verschillen zijn waar te nemen tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken;

‐ Met name de variatie in woningwaardes is relevant voor dit onderzoek, het gebruik van de WOZ‐waarde levert hierbij geen belemmeringen op;

‐ De WOZ‐waarde geeft naast de kwaliteit ook de lokale verschillen in schaarste van de woningen weer (Schilder, e.a., 2009). Dit is interessant omdat de verschillen tussen aandachts‐ niet‐aandachtswijken worden onderzocht, schaarste speelt hierbij een rol.

22

3.3.2 De onafhankelijke variabelen

De onafhankelijke variabelen zijn de woning‐ en woonomgevingskenmerken in het onderzoek. De onafhankelijke variabelen zijn opgesplitst in kernvariabelen en controlevariabelen. De kernvariabelen worden in paragraaf 4.3.2 nader beschreven en toegelicht. Ze zijn geselecteerd op basis van de bevindingen uit het literatuuronderzoek. De controlevariabelen hebben als doel bij te dragen aan de nauwkeurigheid van de uitkomsten van de regressieanalyse. De controlevariabelen worden ook nader toegelicht in paragraaf 4.3.2. In bijlage II en III zijn de kernvariabelen en de controlevariabelen voor aandachts‐ en niet‐aandachtswijken gepresenteerd.

3.4 Conclusie

Meerdere methodes zijn er beschikbaar om de invloed van woon‐ en woonomgevingskenmerken op woningwaardes te bepalen. Om hier vervolgens een conclusie uit te kunnen trekken is het van belang te weten welke kenmerken van belang zijn voor dit onderzoek. Voor dit onderzoek is het relevant dat de methode: ‐ Betrouwbaar is; ‐ Gebruik kan maken van WOZ‐waardes, zodat ook huurwoningen in het

onderzoek kunnen worden meegenomen; ‐ Verschillen van invloeden kunnen worden aangetoond tussen aandachts‐ en

niet‐aandachtswijken; ‐ Meerdere kenmerken van de woning en de woonomgeving kunnen worden

meegenomen in het onderzoek; ‐ Geschikt voor het databestand van het WoON (WoonOnderzoekNederland)

2012. Op basis van bovengenoemde criteria kan worden opgemaakt dat de Hedonische Prijs Methode (HPM) de meest geschikte methode is voor dit onderzoek. Het databestand sluit goed aan bij de methode omdat de

betrouwbaarheid van de methode toeneemt naarmate er meer data beschikbaar is. De twee databestanden bevatten 24.357 en 4.257 woningen met zeer veel woning‐ en woonomgevingskenmerken. Hierdoor is de betrouwbaarheid van de methode en de uitkomsten zeer hoog. Ook is het mogelijk met deze methode de verschillende kenmerken van de woning en de omgeving te wegen en met elkaar te vergelijken. Waarmee vervolgens het verschil tussen een niet‐aandachtswijk en een aandachtswijk kan worden waargenomen. Nadeel is dat deze methode het meest geschikt is voor het gebruik van daadwerkelijk gerealiseerde woningprijzen. Het empirische onderzoek maakt gebruik van WOZ‐waardes, wat ook mogelijk is met de HPM, hierdoor is de betrouwbaarheid wel iets minder.

23

4 Empirisch onderzoek

4.1 Inleiding

Het empirische onderzoek richt zich op woningen die liggen in zeer sterk en sterk stedelijke steden in Nederland. Op basis van de multiple correlatie‐ en regressieanalyse wordt de WOZ‐waarde door middel van diverse onafhankelijke variabelen verklaard. De regressie wordt tweemaal uitgevoerd; namelijk voor alle woningen die zich bevinden in niet‐aandachtswijken en specifiek voor woningen die zich in aandachtswijken bevinden. De uitkomsten van de analyses worden in dit hoofdstuk nader beschreven.

4.2 Hypothesen

Uit de literatuur is naar voren gekomen dat verscheidene kenmerken invloed hebben op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Dit heeft geleid tot de volgende hypotheses met betrekking tot de fysieke woning‐ en woonomgevingskenmerken: 1. Koopwoningen hebben een positieve invloed op de woningwaardes en

corporatie huurwoningen hebben een negatieve invloed op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken;

2. Onderhoud van woningen door corporaties en het uitponden van huurwoningen hebben een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijken ten opzichte van de woningwaardes in niet‐aandachtswijken;

3. In niet‐aandachtswijken heeft de aanwezigheid van openbaar groen een positievere samenhang met de woningwaardes dan in aandachtswijken.

4.3 Empirisch model en variabelen

Het empirische onderzoek maakt gebruik van de HPM (Hedonische Prijs Methode). Met deze methode wordt de variatie in de woningwaardes verklaard aan de hand van variatie in diverse woning‐ en omgevingskenmerken. Dit gebeurt met behulp van een multiple correlatie‐ en regressieanalyse. Door middel van een regressieanalyse kunnen systematische verbanden onder de voorwaarde van een minimale totale invloed van de afhankelijke variabele worden opgespoord. De detectie van deze systematische verbanden geschiedt met behulp van ‘Ordinary Least Squares’ (OLS) of te wel de methode van de kleinste kwadraten. De OLS berekent voor elk datapunt de minimale verticale afwijking (foutterm) tot de regressielijn, kwadrateert de afstand en minimaliseert vervolgens de totale som van de oppervlakte van de kwadranten. De methode werkt met een wiskundige vergelijking bestaande uit onafhankelijke variabelen (X) en parameters (a en b). De parameters worden op een dusdanige wijze geschat dat de totale toevallige invloed op de afhankelijke variabele Y minimaal is (Engelman, 2013). Er is in de economische literatuur geen eenduidige voorkeur voor een bepaalde functionele vorm van de hedonische regressieanalyse. In dit onderzoek is gekozen voor de dubbele logaritmische vorm. De keuze voor deze vorm is met name ingegeven doordat de coëfficiënten van de hedonische formule relatief simpel kunnen worden geïnterpreteerd als elasticiteiten. De afhankelijke variabele (WOZ‐waarde) is logaritmisch getransformeerd en de onafhankelijke variabelen, behalve de dummy variabelen, zijn ook uitgedrukt op een logaritmische schaal. De formule die wordt gehanteerd voor de regressie is: LnY = a + Lnb1 X1 + Lnb2 X2 + ... + Lnbn Xn

24

Waarbij: LnY = De logaritmische vorm van de afhankelijke variabele, de WOZ‐waarde a = De constante van de formule Lnbn = De logaritmische vorm van de waarde van de onafhankelijke variabele Xn = De regressiecoëfficiënt van de onafhankelijke variabele Het resultaat van de regressiecoëfficiënten van de logaritmische onafhankelijke variabelen geeft weer wat de percentuele verandering is in de afhankelijke variabele voor elke percentuele verandering in de onafhankelijke variabelen. De regressiecoëfficiënt b1 meet de verandering in Y als X1 met één eenheid verandert, terwijl de andere onafhankelijke variabelen (X2….Xn) constant blijven (Engelman, 2013). Veel variabelen zijn omgezet in categoriale of dummy variabelen, waarbij ja=1 en nee=0 is gehanteerd. Deze variabelen zijn niet als logaritmische vorm meegenomen in het onderzoek maar als lineaire vorm. Met deze vorm is de relatie tussen de afhankelijke en onafhankelijke variabelen lineair.

4.3.1 De afhankelijke variabele

De afhankelijke variabele in de regressieanalyse is de WOZ‐waarde. De gemiddelde WOZ‐waarde van de woningen van de 24.357 respondenten die in een niet‐aandachtswijk wonen is € 227.836,‐ en de standaarddeviatie is € 134.390,‐. De gemiddelde WOZ‐waarde van de woningen van de 4.257 respondenten die in een aandachtswijk wonen is € 157.715,‐ en de standaarddeviatie is € 70.639,‐. Figuur 4 geeft de verhouding van de WOZ‐waardes tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weer. Het merendeel van de woningen (53,8%) in een aandachtswijk hebben een WOZ‐waarde lager dan € 150.000,‐ , in een niet‐aandachtswijk is dit aandeel veel lager, namelijk 26,2%.

Woningen met een WOZ‐waarde hoger dan € 200.000,‐ zijn meer in een niet‐aandachtswijk te vinden (48,1%) dan in een aandachtswijk (19,0%).

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

< 150

150 -

199

200

- 249

250 -

299

300 -

399

400 -

499

500 o

f mee

r

WOZ-waarde van de woning in Euro (x 1.000)

AandachtswijkenNiet-aandachtswijken

Figuur 4 Verhouding WOZ‐waardes tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken Zoals verwacht is de gemiddelde WOZ‐waarde in een aandachtswijk lager dan in een niet‐aandachtswijk. Zo blijkt namelijk uit de literatuur dat de leefbaarheid van een wijk samenhangt met de woningwaardes. Over het algemeen is de leefbaarheid in een aandachtswijk minder dan in een niet‐aandachtswijk. Hierdoor is ook de verwachting dat de woningwaardes in aandachtswijken lager zijn dan in niet‐aandachtswijken.

4.3.2 De onafhankelijke variabelen

In de regressieanalyse worden diverse onafhankelijke variabelen gebruikt. De onafhankelijke variabelen bestaan uit meerdere fysieke woning‐ en woonomgevingskenmerken. Visser en van Dam (2006) stellen dat deze twee typen kenmerken grotendeels de woningprijs verklaren. In bijlage II en III is een overzicht van de toegepaste onafhankelijke variabelen gevoegd. De onafhankelijke variabelen zijn opgesplitst in kernvariabelen en

25

controlevariabelen. De kernvariabelen worden in deze paragraaf nader beschreven en toegelicht. Ze zijn geselecteerd op basis van de bevindingen uit het literatuuronderzoek. Ook zijn de sturingsmogelijkheden van een corporatie bij de aanpak van een aandachtswijk bepalend geweest voor de selectie van de kernvariabelen. De volgende kernvariabelen zijn geselecteerd:

‐ Het totale woonoppervlakte van de woning (fysiek woningkenmerk); ‐ De eigendomssituatie (huur, koop) (fysiek woningkenmerk); ‐ Type woning (eengezins‐ of meergezinswoning) (fysiek

woningkenmerk). De controlevariabelen hebben als doel bij te dragen aan de nauwkeurigheid van de uitkomsten van de regressieanalyse, door middel van het verhogen van de determinatiecoëfficiënt. Door de determinatiecoëfficiënt te verhogen kan de verklaring van de variatie in de WOZ‐waardes worden verhoogd. De controlevariabelen worden niet nader uitgediept in het onderzoek, zoals het woord het al zegt, ze dienen ter controle van de uitkomsten. Met alle beschikbare en relevante data is voor aandachts‐ en niet‐aandachtswijken een regressieanalyse uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten van deze analyse zijn naast de kernvariabelen, variabelen geselecteerd die een (relatief hoge) samenhang hebben met de WOZ‐waarde. Daarnaast is rekening gehouden met fysieke woning‐ en woonomgevingskenmerken. Fysieke woonomgevingskenmerken verklaren in stedelijke omgevingen circa 44% van de woningprijs. Fysieke woningkenmerken verklaren tussen de 20 en 25% van de woningprijs (Visser en van Dam, 2006). De geselecteerde controlevariabelen zijn:

‐ Het bouwjaar van de woning (fysiek woningkenmerk); ‐ De locatie van de woning: COROP‐gebied (fysiek

woonomgevingskenmerk); ‐ Het woonmilieu op buurtniveau: centrumstedelijk, buitencentrum,

groenstedelijk en landelijk wonen (fysiek woonomgevingskenmerk);

‐ De sanitaire voorzieningen in de woning (fysiek woningkenmerk); ‐ Het aantal kamers in de woning (fysiek woningkenmerk) ‐ Ligt de woning in een herstructureringsgebied: een ISV26 of ISV37‐wijk

(fysiek woonomgevingskenmerk). De totale woonoppervlakte van de woning Figuur 5 geeft de verdeling van de totale woonoppervlaktes van de woningen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weer.

7,90%

15,50%18,90%

21,80%

17,00%

11,90%

6,90%

11,50%

27,10% 25,60%

20,40%

8,40%4,60%

2,50%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

minderdan 50

50 - 69 70 - 89 90 - 119 120 - 149 150 - 199 200 ofmeer

Oppervlakte van de woning in m2

Niet-aandachtswijkenAandachtswijken

Figuur 5 Verdeling woonoppervlaktes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken Uit figuur 5 blijkt dat het hoogste aandeel woningen in een aandachtswijk een totale woonoppervlakte tot 90 m2 hebben, namelijk 64,2%. In niet‐aandachtswijken is dit aandeel een stuk lager, namelijk 42,3%. Woningen met een totale woonoppervlakte groter dan 90 m2 komen vaker voor in niet‐aandachtswijken 57,7% versus 35,8% in aandachtswijken. Dit verschil is mogelijk te verklaren vanwege de type woningen in aandachtswijken. De meeste

6 Het tweede tijdvak van het ISV loopt 2005 t/m 2009 (Algemene rekenkamer) 7 Het derde tijdvak van het ISV loopt van 2010 t/m 2014 (Algemene rekenkamer)

26

aandachtswijken zijn naoorlogse wijken (Wassenberg, e.a., 2007). In figuur 6 is het bouwjaar van de woningen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weergegeven. Uit dit figuur blijkt dat het aandeel naoorlogse woningen die zijn gebouwd tussen 1945 en 1959 in een aandachtswijk een stuk hoger is, 20% ten opzichte van 10% in een aandachtswijk. Na de tweede wereldoorlog zijn in een zeer korte tijd goedkoop en veel woningen gebouwd. Deze woningen kenmerken zich door:

‐ Zeer eenzijdig woningbestand; ‐ Lage woontechnische kwaliteit; ‐ Grotendeels meergezinswoningen, veelal portiek etagewoningen; ‐ Klein van oppervlakte (tussen de 50 en 70 m2 BVO); ‐ Minimaal uitgerust (Battum, 2002).

21%

10%14%

16% 15%12% 13%

21% 20% 19%

9% 9% 9%13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

voor

1945

1945

-1959

1960

-1969

1970

-1979

1980

-1989

1990

-1999

2000

en la

ter

Bouwjaar van de woning

Niet-aandachtswijkAandachtswijk

Figuur 6 Gemiddeld bouwjaar in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken In figuur 7 is de totale woonoppervlakte van de woning afgezet tegen de WOZ‐waarde van de woning. Uit dit figuur valt op te maken dat er een positieve samenhang bestaat tussen de totale woonoppervlakte van de woning en de WOZ‐waarde. Hoe groter de totale woonoppervlakte van de woning is, hoe hoger de WOZ‐waarde is, zoals verwacht. Daarnaast valt op dat bij toename van de totale woonoppervlakte van de woning het verschil in WOZ‐waarde tussen

een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk toeneemt. Dit heeft te maken met de gemiddelde m2‐prijs, deze is in een niet‐aandachtswijk hoger dan in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is de m2‐prijs (op basis van de WOZ‐waarde) € 2.103,‐/ m2, in een aandachtswijk is de m2‐prijs € 1.861,‐ / m2.

€ -€ 50.000

€ 100.000€ 150.000€ 200.000€ 250.000€ 300.000€ 350.000€ 400.000€ 450.000

minder

dan 50

50 - 6

9

70 - 8

9

90 - 1

1912

0 - 149

150 -

19920

0 of m

eer

Totale woonoppervlakte van de woning in m2

WO

Z-w

aard

e

Niet-aandachtswijkenAandachtswijken

Figuur 7 Totale woonoppervlakte woning t.o.v. WOZ‐waarde De eigendomssituatie Figuur 8 geeft de verdeling van de eigendomssituatie in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weer. Uit dit figuur is op te maken dan het aandeel woningen van een corporatie in een aandachtswijk vele malen hoger is dan in een niet‐aandachtswijk; 57,2% versus 33,5%. Het aandeel koopwoningen is in een niet‐aandachtswijk het grootst, 56,9%. In een aandachtswijk is dit aandeel 32,0%. Het aandeel particuliere huurwoningen verschilt minder: in een niet‐aandachtswijk 9,6% en in een aandachtswijk 10,8%. Figuur 9 geeft de gemiddelde WOZ‐waarde van de woning ten opzichte van de eigendomssituatie weer. Uit figuur 9 blijkt dat de gemiddelde WOZ‐waarde van een woning van een corporatie lager is dan van een particuliere huurwoning of koopwoning, dit geldt voor aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. De gemiddelde WOZ‐waarde van huurwoningen van een corporatie is in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken het laagst, respectievelijk € 136.314,‐ en € 159.840,‐. Omdat het aandeel woningen van een corporatie in

27

een aandachtswijk hoger is dan in een niet‐aandachtswijk, kan hierdoor worden verklaart dat de gemiddelde WOZ‐waarde van de woningen in een aandachtswijk lager is. De WOZ‐waardes van koopwoningen zijn in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken beiden hoger dan de huurwoningen, respectievelijk € 271.678,‐ en € 196.935,‐.

56,9%

32,00%

9,6%

10,80%

33,5%

57,20%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

niet-aandachtswijk aandachtswijk

huurwoning (corporatie)huurwoning (particulier)koopwoning

Figuur 8 Verdeling eigendomssituatie in aandachts‐ en niet‐aandachtswijk

€ 271.678

€ 159.840

€ 205.360€ 196.935

€ 136.314€ 154.790

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

Koopwoning Huurwoning (corporatie) Huurwoning (particulier)


Figuur 9 Gemiddelde WOZ‐waarde t.o.v. eigendomssituatie

De gemiddelde WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning is in een niet‐aandachtswijk (€ 205.360,‐) hoger dan in een aandachtswijk (€154.790,‐). In figuur 10 is de gemiddelde totale woonoppervlakte per eigendomssituatie weergegeven, in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Uit dit figuur valt op te maken dat koopwoningen in aandachts‐ en niet‐aandachtwijken een gemiddeld hoger totaal woonoppervlakte hebben dan een particuliere huurwoning of een huurwoning van een corporatie. Dit correspondeert met de uitkomsten uit figuur 9, waarbij een koopwoning een hogere gemiddelde WOZ‐waarde heeft dan een particuliere huurwoning of een huurwoning van een corporatie. Het verschil in het gemiddelde totale woonoppervlakte tussen een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk van een koopwoning is het grootst; 21,8 m2. Het verschil in het gemiddelde totale woonoppervlakte tussen een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk van een huurwoning van een corporatie is minimaal; 4,5 m2. Dit verschil is bij particuliere huurwoningen 12,9 m2. In figuur 11 en 12 zijn de eigendomssituaties afgezet tegen de woningtypes, in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken.

129,3

78,189,2

107,5

73,6 76,3

0

20

40

60

80

100

120

140


Tota

le w

oono

pper

vlak

te w

onin

g in

m2


Figuur 10 Gemiddelde totale woonoppervlakte t.o.v. eigendomssituatie

28

Niet-aandachtswijk

74,5%

35,1% 30,7%

25,6%

65,0% 69,3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


MeergezinswoningEengezinswoning

Figuur 11 Eigendomssituatie t.o.v. woningtypes in niet‐aandachtswijk

Aandachtswijk

48,2%25,2%

11,6%

51,8%74,8%

88,5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


MeergezinswoningEengezinswoning

Figuur 12 Eigendomssituatie t.o.v. woningtypes in aandachtswijk Uit figuur 11 is op te maken dat het merendeel van de koopwoningen een eengezinswoning is; 74,5%, slechts 25,6% is een meergezinswoning. Van de huurwoningen van een corporatie is slechts 35,1% een eengezinswoning en 65,0% een meergezinswoning. 30,7% van de particuliere huurwoningen in een niet‐aandachtswijk is een eengezinswoning, 59,3% is een meergezinswoning. In figuur 12 zijn de resultaten van de woningen in aandachtswijken weergegeven.

Opvallend is het aandeel eengezinswoningen deze is lager bij de koop‐ én huurwoningen ten opzichte van de woningen in een niet‐aandachtswijk. Het aandeel eengezins‐ en meergezinswoningen per eigendomssituatie kan ook het verschil in WOZ‐waarde verklaren tussen de verschillende eigendomsituaties in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Type woning In figuur 13 is de verdeling van de woningtypes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weergegeven.

57,00%

31,10%

43,00%

68,90%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

niet-aandachtswijk aandachtswijk

meergezinswoningeengezinswoning

Figuur 13 verdeling woningtypes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijk Het aandeel meergezinswoningen is in een aandachtswijk (68,9%) vele malen hoger dan in een niet‐aandachtswijk (43,0%). Het aandeel eengezinswoningen is in niet‐aandachtswijken het hoogst, 57,0% ten opzichte van 31,1% in aandachtswijken. Dit is niet opvallend, het aandeel naoorlogse wijken is in

29

aandachtswijken hoger. Deze wijken zijn (zoals eerder benoemd) in een korte tijd opgebouwd na de tweede wereldoorlog omdat er een groot woningtekort was. Om zoveel mogelijk woningen snel en goedkoop te kunnen opleveren zijn er veelal portieketagewoningen gebouwd bestaande uit meergezinswoningen. Hierdoor is mogelijk het aandeel meergezinswoningen in aandachtswijken beduidend hoger dan in de niet‐aandachtswijken. Overigens kan er ook andersom worden geredeneerd; een hoger aandeel meergezinswoningen in een wijk kan er voor zorgen dat een wijk eerder een aandachtswijk wordt. Figuur 14 geeft de gemiddelde WOZ‐waarde van de een‐ en meergezinswoningen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken weer.

€ 269.865

€ 172.016

€ 196.656

€ 140.156

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

Eengezinswoning Meergezinswoning


Figuur 14 Gemiddelde WOZ‐waarde een‐ en meergezinswoningen Zoals verwacht is de gemiddelde WOZ‐waarde van een eengezinswoning in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken hoger dan de gemiddelde WOZ‐waarde van een meergezinswoning. Het verschil in WOZ‐waarde tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken is bij eengezinswoningen groter dan bij meergezinswoningen.

De gemiddelde WOZ‐waarde van een eengezinswoning is in een aandachtswijk € 196.656,‐ en in een niet‐aandachtswijk € 269.865,‐. De gemiddelde WOZ‐waarde van een meergezinswoning is in een aandachtswijk € 140.156,‐ en in een niet‐aandachtswijk € 172.016,‐. In figuur 15 is per woningtype de gemiddelde totale woonoppervlakte van de woning gegeven voor woning in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Een eengezinswoning heeft in een niet‐aandachtswijk een gemiddeld totale woonoppervlakte van 130,0 m2, in een aandachtswijk heeft een eengezinswoning gemiddeld een totale woonoppervlakte van 109,8 m2. De gemiddelde totale woonoppervlakte van een meergezinswoning is aanzienlijk lager dan een eengezinswoning, dit geldt voor een woning in een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk. Een meergezinswoning heeft in een aandachtswijk een gemiddelde totale woonoppervlakte van 73,4 m2, in een niet‐aandachtswijk is dit 79,6 m2.

130,0

79,6

109,8

73,4

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

Eengezinswoning Meergezinswoning

Tota

le w

oono

pper

vlak

te v

an d

e w

onin

g in

m2


Figuur 15 De totale woonoppervlakte van de woning per woningtype

30

4.4 Multiple regressieanalyses

4.4.1 Resultaten aandachtswijken

Tabel 5 presenteert de uitkomsten van de regressieanalyse voor de aandachtswijken. Hierin zijn de geschatte coëfficiënten ten aanzien van de relatie tussen WOZ‐waarde en de verschillende kernvariabelen weergegeven.

B t Sig.

(Constant) 7,447 27,333 ,000

Ln Woonoppervlakte ,196 16,988 ,000

Meergezinswoning ‐,169 ‐16,516 ,000

Koopwoning ,121 12,500 ,000

Huurwoning (particulier) ,102 7,808 ,000Tabel 3 Uitkomsten regressie aandachtswijken In bijlage IV zijn de volledige uitkomsten van de regressie, inclusief de controlevariabelen, met betrekking tot de aandachtswijken terug te vinden. Alle uitkomsten met betrekking tot de kernvariabelen van de regressie zijn statistisch significant (op een niveau van 1%). De invoer van de onafhankelijke variabelen levert een correlatie (R) op van 0,772 de verklarende determinatiecoëfficiënt (Adjusted R Square) is 0,59. Dit betekent dat de variatie in WOZ‐waarde voor 59% verklaard kan worden door de in het model opgenomen onafhankelijke variabelen. 41% van de variatie in WOZ‐waarde wordt niet verklaard door de onafhankelijke variabelen. Op basis van de geschatte regressiecoëfficiënten (B) kan het volgende geconstateerd worden ten aanzien van aandachtswijken:

‐ De stijging van de totale woonoppervlakte van de woning met 1% geeft een effect van 0,20% toename van de WOZ‐waarde. De samenhang met de WOZ‐waarde is positief;

‐ De WOZ‐waarde van een meergezinswoning in een aandachtswijk is 16,9% lager dan van een eengezinswoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. Een meergezinswoning heeft een negatief effect op de WOZ‐waarde, ten opzichte van een eengezinswoning in een aandachtswijk;

‐ De WOZ‐waarde van een koopwoning is 12,1% hoger dan een huurwoning van een corporatie (referentiecategorie) in een aandachtswijk. De WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning is gemiddeld genomen 10,2% hoger dan van een huurwoning van een corporatie. Hieruit kan afgeleid worden dat de WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning gemiddeld 1,9% lager is dan de WOZ‐waarde van een koopwoning. Vergeleken met een corporatie huurwoning heeft de aanwezigheid van een koopwoning en/of een particuliere huurwoning in een aandachtswijk een positief effect op de WOZ‐waarde.

4.4.2 Resultaten niet-aandachtswijken

Tabel 4 presenteert de uitkomsten van de regressieanalyse voor niet‐aandachtswijken. Hierin zijn de geschatte coëfficiënten ten aanzien van de relatie tussen de WOZ‐waarde en de verschillende kernvariabelen weergegeven. In bijlage V zijn de volledige uitkomsten van de regressie, inclusief de controlevariabelen, van de niet‐aandachtswijken terug te vinden. Alle uitkomsten met betrekking tot de kernvariabelen van de regressie zijn significant (op een niveau van 1%). De invoer van de onafhankelijke variabelen levert een correlatie (R) op van 0,778, de verklarende determinatiecoëfficiënt (Adjusted R square) is 0,61. Dit betekent dat de variatie in WOZ‐waarde voor 61% verklaard kan worden door de meegenomen onafhankelijke variabelen.

31

B t Sig.

(Constant) 10,156 91,573 ,000

Ln Woonoppervlakte ,210 41,377 ,000

Meergezinswoning ‐,158 ‐31,999 ,000

Koopwoning ,129 25,780 ,000

Huurwoning (particulier) ,087 12,141 ,000Tabel 4 Uitkomsten regressie niet‐aandachtswijken Op basis van de geschatte regressiecoëfficiënten (B) kan het volgende geconstateerd worden ten aanzien van niet‐aandachtswijken: ‐ De stijging van de totale woonoppervlakte van de woning met 1% geeft een

effect van 0,21% toename van de WOZ‐waarde. De samenhang met de WOZ‐waarde is positief;

‐ De WOZ‐waarde van een meergezinswoning in een aandachtswijk is 15,8% lager dan van een eengezinswoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. Een meergezinswoning heeft een negatief effect op de WOZ‐waarde, ten opzichte van een eengezinswoning in een aandachtswijk;

‐ De WOZ‐waarde van een koopwoning is 12,9% hoger dan een huurwoning van een corporatie (referentiecategorie) in een aandachtswijk. De WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning is gemiddeld genomen 8,7% hoger dan van een huurwoning van een corporatie. Hieruit kan afgeleid worden dat de WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning gemiddeld 4,2% lager is dan de WOZ‐waarde van een koopwoning. Vergeleken met een corporatie huurwoning heeft de aanwezigheid van een koopwoning en/of een particuliere huurwoning in een aandachtswijk een positief effect op de WOZ‐waarde.

4.4.3 Aandachtswijken versus niet-aandachtswijken

De totale woonoppervlakte van de woning De stijging van de woonoppervlakte met 1% geeft een effect van 0,20% toename van de WOZ‐waarde in een aandachtswijk en een toename van 0,21% van de WOZ‐waarde in een niet‐aandachtswijk. Hoewel het verschil gering is, neemt de WOZ‐waarde in een niet‐aandachtswijk meer toe bij toename van de totale woonoppervlakte dan in een aandachtswijk.

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

50 58 66 74 82 90 98 106

114

122

130

138

146

Totale woonoppervlakte van de woning in m2

WO

Z-w

aard

e

Niet-aandachtsw ijken

Aandachtsw ijken

Figuur 16 Verband woonoppervlakte en WOZ‐waardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken In figuur 16 zijn de WOZ‐waardes afgezet tegen de totale woonoppervlakte van een woning in m2 voor aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Dit is berekend op basis van een referentiewoning met gemiddelde waardes voor alle onafhankelijke variabelen. Op basis van deze gemiddelde referentiewoning is een constante bepaald. Vervolgens is de totale woonoppervlakte van de woning de enige onafhankelijke variabele die verschillende waardes aanneemt.

32

Hierdoor is het mogelijk de regressielijn van de totale woonoppervlakte van de woning ten opzichte van de WOZ‐waarde te illustreren. Het verschil in invloed op de WOZ‐waarde is in het figuur moeilijk waar te nemen, maar is wel degelijk aanwezig. Bij een woning in een niet‐aandachtswijk stijgt de WOZ‐waarde sneller bij toename van de totale woonoppervlakte van de woning dan bij woningen gelegen in een aandachtswijk. Bij toename van 1 m2 woonoppervlakte van een woning met een oppervlakte tussen de 50 en 150 m2 stijgt de WOZ‐waarde van een woning in een niet‐aandachtswijk gemiddeld met € 306,‐ en in een aandachtswijk gemiddeld met € 243,‐. Omdat de gemiddelde WOZ‐waarde van een woning in een niet‐aandachtswijken hoger is dan in een aandachtswijk, is het effect per m2 ook groter. Eigendomssituatie In tabel 5 zijn de verhoudingen van de geschatte regressiecoëfficiënten van de eigendomssituaties voor de WOZ‐waarde in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken gepresenteerd. De verhouding is ten opzichte van de referentiecategorie weergegeven; huurwoning (corporatie). De uitkomsten zijn statistisch significant (op een niveau van 1%). Ook is benoemd of een koopwoning en particuliere huurwoning een positief of negatief effect heeft op de WOZ‐waarde, ten opzichte van een corporatie huurwoning (effect ten opzichte van de referentiecategorie). De WOZ‐waarde van een koopwoning in een aandachtswijk is 12,1% hoger dan van een corporatie huurwoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is dit verschil 12,9%. Dit betekent dat het verschil in WOZ‐waardes tussen een koopwoning en huurwoning van een corporatie in een niet‐aandachtswijk groter is.

Aandachtswijk Niet‐aandachtswijk Verhouding

regressie‐coëfficiënt

Effect t.o.v. referentie‐categorie

Verhouding regressie‐coëfficiënt


Huurwoning (corporatie) 100% ‐‐‐ 100% ‐‐‐ Koopwoning 112,1% Positief 112,9% Positief Huurwoning (particulier) 110,2% Positief 108,7% Positief Tabel 5 Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten eigendomssituatie De WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning in een aandachtswijk is 10,2% hoger dan van een corporatie huurwoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is dit verschil 8,7%. Het verschil tussen een particuliere huurwoning en een corporatie huurwoning is in een aandachtswijk dus groter dan in een niet‐aandachtswijk. Dit heeft of te maken met het feit dat een corporatie huurwoning in een aandachtswijk een lagere WOZ‐waarde heeft ten opzichte van een particuliere huurwoning in aandachtswijk, ten opzichte van dergelijke woningen in een niet‐aandachtswijk. Of dat een particuliere huurwoning in een aandachtswijk in verhouding een hogere WOZ‐waarde heeft ten opzichte van een corporatie huurwoning in een aandachtswijk, ten opzichte van dergelijke woningen in een niet‐aandachtswijk. In figuur 17 is de gemiddelde totale woonoppervlakte van meergezinswoningen weergegeven ten opzichte van de eigendomssituatie. Hieruit valt op te maken dat het verschil in woonoppervlakte tussen een corporatie huurwoning en particuliere huurwoning in een aandachtswijk slechts 2 m2 is en in een niet‐aandachtswijk 8,8 m2. In figuur 18 is de gemiddelde totale woonoppervlakte van eengezinswoningen weergegeven ten opzichte van de eigendomssituatie. Opvallend is dat een eengezinswoning van een particuliere verhuurder in een aandachtswijk groter is dan in een niet‐aandachtswijk, 115,4 m2 ten opzichte van 111,8 m2. Hieruit valt op te maken dat het verschil in woonoppervlakte tussen een corporatie huurwoning en particuliere huurwoning in een

33

aandachtswijk groter is dan in een niet‐aandachtswijk; 28,3 m2 ten opzichte van 19,3 m2.

Meergezinswoningen

93,5

70,479,2

85,9

69,1 71,1

,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

Koopwoning Huurwoning (corporatie) Huurwoning (particulier)Tota

le w

oono

pper

vlak

te in

m2


Figuur 17 Woonoppervlakte meergezinswoningen t.o.v. eigendomssituatie

Eengezinswoningen

141,6

92,5111,8

130,6

87,1

115,4

,020,040,060,080,0

100,0120,0140,0160,0

Koopwoning Huurwoning (corporatie) Huurwoning (particulier)Tota

le w

oono

pper

vlak

te in

m2


Figuur 18 Woonoppervlakte eengezinswoningen t.o.v. eigendomssituatie Hierdoor heeft mogelijk een particuliere huurwoning in een aandachtswijk een hogere WOZ‐waarde ten opzichte van een corporatie huurwoning in een aandachtswijk, vergeleken met dergelijke woningen in een niet‐aandachtswijk.

Ook het onderhoud van de huurwoningen kan van invloed zijn op de WOZ‐waardes in een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk. Eén van de vragen aan de respondenten in het databestand luidt: ‘Woning is slecht onderhouden’. In een aandachtswijk is 20,8% het met deze stelling eens, in een niet‐aandachtswijk is slechts 10,1% het eens met deze stelling. Het lijkt er dus op dat het onderhoud van de woningen in een niet‐aandachtswijk beter is dan in een aandachtswijk.

'Woning is slecht onderhouden'

,8% 5,1% 6,2%3,0%12,1% 16,3%7,2%16,7% 18,0%50,6%

52,9% 45,4%38,5%

13,1% 14,2%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Koopwoning Huurwoning(corporatie)

Huurwoning(particulier)

Niet-aandachtswijk

Helemaal mee oneens

Mee oneens

Niet mee eens, maar ook niet meeoneensMee eens

Helemaal mee eens

Figuur 19 Onderhoud van de woningen in niet‐aandachtswijken

'Woning is slecht onderhouden'

2,2% 8,8% 9,6%4,7%18,2% 19,4%10,0%

18,0% 19,8%51,6%

45,8% 38,8%31,5%

9,2% 12,4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Koopwoning Huurwoning(corporatie)

Huurwoning(particulier)

Aandachtswijk

Helemaal mee oneens

Mee oneens

Niet mee eens, maar ook niet meeoneensMee eens

Helemaal mee eens

Figuur 20 Onderhoud van de woningen in aandachtswijken

34

Indien de beleving van het onderhoud van de woning wordt beoordeeld voor de verschillende eigendomssituaties (zie figuur 19 en 20), valt op dat: Men het onderhoud van een koopwoning over het algemeen niet als slecht beoordeeld, slechts 3,7% in een niet‐aandachtswijk en 6,9% in een aandachtswijk. Van de bewoners van een corporatie huurwoning in een niet‐aandachtswijk, beoordeeld 17,3% het onderhoud als slecht, in een aandachtswijk is dit zelfs 27,0%. Het onderhoud van een particuliere huurwoning wordt nog slechter beoordeeld, in een niet‐aandachtswijk is 22,4% het eens met de stelling en in aandachtswijk is dit zelfs 29,0%. Ook het onderhoud van de woningen lijkt dus invloed te hebben op de WOZ‐waardes van woningen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Het verschil in onderhoud tussen een corporatie huurwoning en particuliere huurwoning in een aandachtswijk is slechts 2,0%, in een niet‐aandachtswijk is dit verschil 5,1%. Waarbij het onderhoud van een particuliere huurwoning slechter is dan het onderhoud van een corporatie huurwoning. Op basis van het literatuuronderzoek kan worden aangenomen dat slecht onderhoud een negatieve invloed heeft op de WOZ‐waarde van een woning. Dit zou betekenen dat een particuliere huurwoning in verhouding een lagere WOZ‐waarde in een niet‐aandachtswijk heeft ten opzichte van een corporatie huurwoning dan in een aandachtswijk. Dit blijkt ook uit de regressieanalyse, mogelijk is het onderhoud van de woning dus ook een verklaring van de uitkomsten in tabel 5. De woningtypes In tabel 6 zijn de verhoudingen van de geschatte regressiecoëfficiënten van de woningtypes voor de WOZ‐waarde in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken gepresenteerd. De verhouding is ten opzichte van de referentiecategorie weergegeven; eengezinswoning. De uitkomsten zijn statistisch significant (op een niveau van 1%). Ook is benoemd of een meergezinswoning een positief of

negatief effect heeft op de WOZ‐waarde, ten opzichte van een eengezinswoning (effect ten opzichte van de referentiecategorie). Aandachtswijk Niet‐aandachtswijk Verhouding





Eengezinswoning 100% ‐‐‐ 100% ‐‐‐ Meergezinswoning 83,1% Negatief 84,2% Negatief Tabel 6 Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten woningtypes De WOZ‐waarde van een meergezinswoning in een aandachtswijk is 16,9% lager dan van een eengezinswoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is dit verschil 15,8%. Dit betekent dat het verschil in WOZ‐waardes tussen een eengezinswoning en meergezinswoning in een aandachtswijk groter is. Dit is niet te verklaren door de gemiddelde WOZ‐waardes per woningtype, dit verschil is namelijk tussen een een‐ en meergezinswoning in een niet‐aandachtswijk fors groter; € 97.849,‐ ten opzichte van € 56.500,‐ in een aandachtswijk (figuur 14). Een eengezinswoning in een niet‐aandachtswijk heeft een hoge gemiddelde WOZ‐waarde ten opzichte van een dergelijke woning in een aandachtswijk; € 269.865,‐ versus € 196.656 (een verschil van € 73.209) (figuur 14). Naar alle waarschijnlijk is dit niet te verklaren door het type eengezinswoning of meergezinswoning, maar door de gemiddelde totale woonoppervlakte van beide types. Een eengezinswoning in een niet‐aandachtswijk heeft een gemiddelde totale woonoppervlakte van 130 m2, een eengezinswoning in een aandachtswijk is gemiddeld 109,8 m2 (een verschil van 20,2 m2) (figuur 15). De gemiddelde m2‐prijs van een eengezinswoning in een niet‐aandachtswijk is € 2.076,‐ en in een aandachtswijk € 1.791,‐ (een verschil van € 285,‐/m2).

35

Het verschil tussen een meergezinswoning in een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk is kleiner dan bij eengezinswoning. De gemiddelde WOZ‐waarde van een meergezinswoning in een niet‐aandachtswijk is € 172.016,‐ en in een aandachtswijk € 140.156,‐ (een verschil van € 31.860,‐) (figuur 14). Een meergezinswoning in een niet‐aandachtswijk heeft een gemiddelde totale woonoppervlakte van 79,6 m2, een eengezinswoning in een aandachtswijk is gemiddeld 73,4 m2 (een verschil van 6,2 m2) (figuur 15). De gemiddelde m2‐prijs van een meergezinswoning in een niet‐aandachtswijk is € 2.161,‐ en in een aandachtswijk € 1.909,‐ (een verschil van € 252,‐/m2). Het verschil in m2‐prijs tussen een een‐ en meergezinswoning in een aandachtswijk is € 118,‐/m2, in een niet‐aandachtswijk is dit € 85,‐/m2. Dit verschil is net als de uitkomsten in tabel 6 in een aandachtswijk groter dan in een niet‐aandachtswijk. Omdat het aandeel meergezinswoningen in een aandachtswijk fors groter is dan in een niet‐aandachtswijk (69% versus 43%), is ook het effect van een meergezinswoning in een aandachtswijk groter. Mogelijk is dit effect te verklaren doordat een meergezinswoning in een aandachtswijk veelal een naoorlogse flatwoning betreft. Over het algemeen hebben deze woningen een minder goed imago waardoor er ook een negatief effect bestaat met de WOZ‐waarde. Dit is ook terug te zien in de gemiddelde WOZ‐waarde en de gemiddelde m2‐prijs. De meergezinswoningen in niet‐aandachtswijken zijn over het algemeen andere type woningen waardoor het negatieve effect op de WOZ‐waarde mogelijk kleiner is. Hierdoor is ook de gemiddelde WOZ‐waarde van de meergezinswoningen hoger dan in aandachtswijken. De m2‐prijs van een eengezinswoning is lager dan de m2‐prijs van een meergezinswoning, dit geldt voor woningen in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Dit is mogelijk te verklaren doordat de gemiddelde totale woonoppervlakte van een eengezinswoning groter is dan een meergezinswoning. Ervaring leert dat bij toename van de totale

woonoppervlakte, de m2‐prijs afneemt. Daarnaast valt op dat de totale woonoppervlakte van een eengezinswoning in een niet‐aandachtswijk vele malen groter is dan in een niet‐aandachtswijk (130,0 m2 versus 109,8 m2). Mogelijk zorgt een meer gedifferentieerd woningaanbod eerder voor een goed functioneerde wijk die minder aandacht behoeft. Met een gedifferentieerd woningaanbod wordt onder andere een groter verschil tussen de totale woonoppervlaktes van de woningen in de wijk bedoelt. De aanwezigheid van openbaar groen In tabel 7 zijn de verhoudingen van de regressiecoëfficiënten van de woonmilieus ‘groen stedelijk’ en ‘landelijk wonen’ voor de WOZ‐waarde in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken gepresenteerd. Enkele woonmilieus die als controle variabelen zijn meegenomen in de regressieanalyse, worden in de tabel toegelicht. De betreffende woonmilieus zijn omgezet in dummy variabelen. De geschatte regressiecoëfficiënt is ten opzichte van de referentiecategorie weergegeven; woonmilieu ‘buiten centrum’. Aandachtswijk Niet‐aandachtswijk Verhouding





Buiten centrum 100% ‐‐‐ 100% ‐‐‐ Groenstedelijk Niet significant ‐‐‐ 113% Positief Landelijk wonen 179,3% Positief 126,2% Positief Tabel 7 Verhouding geschatte regressiecoëfficiënten woonmilieus Alle uitkomsten zijn statistisch significant (op een niveau van 1%), behalve voor het woonmilieu groenstedelijk in een aandachtswijk, de significantie is 0,761. Op basis van dit woonmilieu mogen dus geen uitspraken worden gedaan. Met de geschatte regressiecoëfficiënten kan worden beoordeeld of een groene

36

woonomgeving in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken een positieve invloed heeft op de WOZ‐waarde. Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ zorgt in een aandachtswijk voor een toename van de WOZ‐waarde van de woning met 79% ten opzichte van de referentie categorie ‘buiten centrum’. In een niet‐aandachtswijk is de toename 26,2%. Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ zorgt dus voor een hogere WOZ‐waarde in een aandachtswijk dan in een niet‐aandachtswijk. Het woonmilieu ‘groen stedelijk’ zorgt in een niet‐aandachtswijk voor een toename van de WOZ‐waarde met 13% ten opzichte van de referentiecategorie ‘buiten centrum’.

4.5 Conclusie

Op basis van het empirische onderzoek kan worden gesteld dat er een grotere kans bestaat dat een woning in een aandachtswijk ligt, of dat de wijk waar de woning staat een aandachtswijk is of wordt, als: ‐ De gemiddelde WOZ‐waarde van de woningen in de wijk lager is dan €

200.000,‐ (figuur 4); ‐ De gemiddelde totale woonoppervlakte van de woningen in de wijk lager is

dan 90 m2 (figuur 5); ‐ Een groter aandeel woningen die zijn gebouwd tussen 1945 en 1969 in de

wijk liggen dan gemiddeld (figuur 6); ‐ De gemiddelde m2‐prijs van de woningen in de wijk lager is dan gemiddeld

(figuur 7); ‐ Het aandeel (meergezins‐) corporatie huurwoningen in de wijk hoger is dan

gemiddeld en het aandeel (eengezins‐) koopwoningen lager is dan gemiddeld (figuur 8 en 11).

Ten aanzien van de hypotheses kan op basis van het empirische onderzoek het volgende worden geconcludeerd:

1. Koopwoningen hebben een positieve invloed op de woningwaardes en corporatie huurwoningen hebben een negatieve invloed op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken;

De WOZ‐waarde van een koopwoning in een aandachtswijk is 12,1% hoger dan van een corporatie huurwoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is dit verschil 12,9%. Een koopwoning heeft dus in een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk een positieve invloed op de woningwaarde ten opzichte van een corporatie huurwoning. De hypothese kan dus worden bevestigd. Een corporatie huurwoning heeft in een niet‐aandachtswijk een negatiever effect van 0,8% op de WOZ‐waarde ten opzichte van een koopwoning. De WOZ‐waarde van een particuliere huurwoning in een aandachtswijk is 10,2% hoger dan van een corporatie huurwoning (referentiecategorie) in een aandachtswijk. In een niet‐aandachtswijk is dit verschil 8,7%. Een corporatie huurwoning heeft in een aandachtswijk een negatiever effect van 1,5% op de WOZ‐waarde ten opzichte van een particuliere huurwoning. Een corporatie huurwoning heeft dus een negatieve invloed op de WOZ‐waarde ten opzichte van een koopwoning en een particuliere huurwoning, de hypothese kan dus worden bevestigd. 2. Onderhoud van woningen door corporatie en het uitponden van

huurwoningen hebben een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijken ten opzichte van de woningwaardes in niet‐aandachtswijken;

Van de respondenten die in een aandachtswijk wonen in een corporatie huurwoning is 27,0% het eens met de stelling dat de woning slecht is onderhouden, in een niet‐aandachtswijk is dit 17,3%. Op basis van deze resultaten kan worden gesteld dat het onderhoud van een corporatie huurwoning in een aandachtswijk slechter wordt beoordeeld dan van het

37

onderhoud van een dergelijke woning in een niet‐aandachtswijk. In die zin kan worden gesteld dat het verbeteren van het onderhoud in een aandachtswijk meer effect zal opleveren dan in een niet‐aandachtswijk. De hypothese kan dus worden bevestigd; onderhoud van woningen door corporaties heeft een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijk ten opzichte van een niet‐aandachtswijk. Bij het uitponden van huurwoningen wordt het aandeel huurwoningen kleiner en het aandeel koopwoningen groter. In een aandachts‐ en niet‐aandachtswijk heeft een corporatie huurwoning een negatiever effect op de woningwaarde dan een particuliere huurwoning en koopwoning. In een aandachtswijk is ten opzichte van een niet‐aandachtswijk het effect van een corporatie huurwoning ten opzichte van een koopwoning op de woningwaarde 0,8% positiever. Op basis van deze resultaten is bij het uitponden van huurwoningen in een aandachtswijk een negatiever effect aanwezig dan in een niet‐aandachtswijk. De hypothese kan dus worden verworpen; het uitponden van huurwoningen heeft een negatiever effect in een aandachtswijk ten opzichte van een niet‐aandachtswijk. 3. In niet‐aandachtswijken heeft de aanwezigheid van openbaar groen een

positievere samenhang met de woningwaardes dan in aandachtswijken. Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ zorgt voor een hogere WOZ‐waarde in een aandachtswijk dan in een niet‐aandachtswijk ten opzichte van de referentiecategorie ‘buiten centrum’. Deze uitkomst kan twee oorzaken hebben, of de referentiecategorie ‘buiten centrum’ wordt in een aandachtswijk lager beoordeeld dan in een niet‐aandachtswijk, of het woonmilieu ‘landelijk wonen’ wordt hoger beoordeeld dan in een niet‐aandachtswijk. De uitkomsten voor het woonmilieu ‘groen stedelijk’ zijn in een aandachtswijk niet significant, hier kunnen dus geen uitspraken over worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kan de hypothese noch worden bevestiging noch worden verworpen.

38

5 Conclusies en aanbevelingen

5.1 Conclusies

De hoofdvraag die in dit onderzoek centraal staat is: Wat is het effect van de ligging van een woning in een aandachtswijk op de samenhang tussen de woningwaarde en de woon‐ en omgevingskenmerken? Door middel van beantwoording van de deelvragen kan de hoofdvraag van dit onderzoek worden beantwoordt: 1. Wat toont bestaand onderzoek naar woningwaardes in aandachts‐ en niet‐

aandachtswijken aan? Bij aandachtswijken lijken herstructurering van de wijk, onderhoud van de woningen en de samenstelling van de wijk meer invloed te hebben op de woningwaarde dan in niet‐aandachtswijken. In niet‐aandachtswijken heeft de aanwezigheid van openbaar groen in de omgeving van de woning invloed op de woningwaarde, dit in tegenstelling tot aandachtswijken. 2. Wat toont bestaand onderzoek naar investeringsbeslissingen door

corporaties in aandachtswijken aan? De investeringsbeslissingen van corporaties in aandachtswijken richten zich voornamelijk op de maatschappelijke‐ , klant‐ en financiële waarde. Vanwege de herziening van de Woningwet en de Novelle van Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) zijn de investeringenbeslissingen door corporaties voor aandachtswijken veranderd waardoor investeringen zich met name richten op DAEB‐ woningen.

3. Welke methodes van woningwaardeverklaringen worden toegepast en wat zijn hiervan de voor‐ en nadelen?

De meest geschikt methode is de Hedonische Prijs Methode (HPM) gebleken. De methode is betrouwbaar, kan worden toegepast bij het gebruik van WOZ‐waardes, kan verschillen in invloeden aantonen tussen aandachts‐ en niet‐aandachtswijken en meerdere kenmerken van de woning en woonomgeving kunnen in het onderzoek worden meegenomen. 4. Welke onafhankelijke variabelen zijn relevant voor dit onderzoek, en welke

variabelen zijn de kernvariabelen? Op basis van het literatuuronderzoek zijn de volgende kernvariabelen voor het onderzoek geselecteerd; de eigendomssituatie van de woning, het type woning en de totale woonoppervlakte van de woning. Naast de kernvariabelen zijn diverse woon‐ en woonomgevingsvariabelen geselecteerd die de betrouwbaarheid van de uitkomsten van de analyse vergroten. 5. Wat zijn de effecten van de onafhankelijke variabelen op de WOZ‐waarde in

aandachts‐ en niet‐aandachtswijken? En hoe zijn deze effecten te verklaren? Op basis van het literatuuronderzoek zijn hypotheses opgesteld. Door middel van het empirische onderzoek zijn deze hypotheses getoetst. De conclusie van het empirische onderzoek beschrijft kort of deze hypotheses kunnen worden bevestigd of verworpen. De hypothese ‘Koopwoningen hebben een positieve invloed op de woningwaardes en corporatie huurwoningen hebben een negatieve invloed op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken’ is op basis van de uitkomsten van het empirische onderzoek bevestigd. Uit het empirische onderzoek blijkt dat de gemiddelde m2‐prijs van een koopwoning in een aandachtswijk € 1.832,‐ is en in een niet‐aandachtswijk € 2.101,‐. De gemiddelde

39

m2‐prijs van een corporatie huurwoning is in een aandachtswijk € 1.852,‐ en in een niet‐aandachtswijk € 2.044,‐. De m2‐prijs van een corporatie huurwoning is in een aandachtswijk hoger dan van een koopwoning in een aandachtswijk. Dit verschil is waarschijnlijk te verklaren doordat de m2‐prijs bij een grotere woning daalt en bij een kleinere woning stijgt. De totale woonoppervlakte van een corporatie huurwoning is ten opzichte van een koopwoning gemiddeld 33,9 m2 lager. Het positieve effect van een koopwoning en het negatieve effect van een huurwoning in een wijk heeft waarschijnlijk met de eigendomssituatie te maken. Op basis van de uitkomsten van het literatuuronderzoek is geconstateerd dat een concentratie van corporatie huurwoningen een negatief effect kan hebben op een wijk. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de leefbaarheid in de wijk en dat een wijk met een hoger aandeel corporatie huurwoningen te weinig kapitaal krachtige bewoners heeft. Waardoor de interne en externe opbrengsten niet in evenwicht zijn en de wijk te afhankelijk is van uitkeringen en bijdragen van de overheid (Brouwer, 2008). De hypothese ‘Onderhoud van woningen door corporaties heeft een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijken ten opzichte van de woningwaardes in niet‐aandachtswijken’ is op basis van de uitkomsten van het empirische onderzoek bevestigd. Uit het empirische onderzoek blijkt dat in een aandachtswijk het onderhoud van de woningen slechter wordt beoordeeld dan in een niet‐aandachtswijk. Mogelijk heeft het slechte onderhoud van een woning een negatief effect op de woning, de woonomgeving en de leefbaarheid van de buurt. Het effect van goed onderhoud heeft vanwege de slechtere beoordeling in een aandachtswijk naar alle waarschijnlijkheid een groter effect dan in een niet‐aandachtswijk. Goed onderhoud van de woningen met name in aandachtswijken is dus van belang.

De hypothese ‘Het uitponden van huurwoningen heeft een positievere invloed op de woningwaardes in aandachtswijken ten opzichte van de woningwaardes in niet‐aandachtswijken’ is op basis van de uitkomsten van het empirische onderzoek verworpen. Hieruit blijkt dat een koopwoning ten opzichte van een corporatie huurwoning in een niet‐aandachtswijk duurder is dan in een aandachtswijk. Waarbij door de verkoop van corporatie huurwoningen in een aandachtswijk een kleiner effect zal optreden. Koopwoningen hebben wel een positievere samenhang met de woningwaarde dan een corporatie huurwoning, waardoor het uitponden van huurwoningen ansich wel een positief effect heeft op de woningwaardes in de wijk. Echter is dit effect in een aandachtswijk kleiner dan in een niet‐aandachtswijk, doordat de m2‐prijs van een koopwoning in een niet‐aandachtswijk hoger is dan in een aandachtswijk. De hypothese ‘In niet‐aandachtswijken heeft de aanwezigheid van openbaar groen een positievere samenhang met de woningwaardes dan in aandachtswijken’ kan op basis van de uitkomsten van het empirische onderzoek noch worden verworpen noch worden bevestigd. In een aandachtswijk blijkt het woonmilieu ‘landelijk wonen’ ten opzichte van de referentiecategorie ‘buiten centrum’ een positiever effect te hebben met de woningwaarde dan in een niet‐aandachtswijk. Echter kan deze uitkomst twee oorzaken hebben, het woonmilieu ‘buiten centrum’ heeft in een aandachtswijk een lagere woningwaarde of het woonmilieu ‘landelijk wonen’ heeft in een aandachtswijk een hogere woningwaarde. De resultaten van het woonmilieu ‘groenstedelijk’ geven geen uitkomst omdat de resultaten in een aandachtswijk niet significant zijn. Waaruit mogelijk ook kan worden geconcludeerd dat woningen die in een groenstedelijk gebied liggen over het algemeen niet in een aandachtswijk staan. Aan de uitkomsten kunnen geen verdere conclusies worden verbonden.

40

Op basis van de deelvragen van het onderzoek en de bevestigde en verworpen hypotheses kan de hoofdvraag worden beantwoord: De ligging van een woning in een aandachtswijk heeft aantoonbaar effect op de samenhang tussen de woningwaarde en woon‐ en omgevingskenmerken. Het effect op de woningwaarde in aandachtswijken ten opzichte van niet‐aandachtswijken is: ‐ Bij stijging van de totale woonoppervlakte met 1%, stijgt de woningwaarde

0,01% minder; ‐ Een koopwoning is ten opzichte van een corporatie huurwoning 0,8%

goedkoper; ‐ Een particuliere huurwoning is ten opzichte van een corporatie huurwoning

1,5% duurder; ‐ Een meergezinswoning is ten opzichte van een eengezinswoning 1,1%

goedkoper. Op basis van het empirisch onderzoek kan daarnaast worden geconcludeerd dat de volgende vijf kenmerken een negatief effect hebben op de woningwaardes in de wijk. En de kans dat een wijk een aandachtswijk is of wordt, wordt vergroot: 1. Een hoger aandeel corporatie huurwoningen in de wijk dan gemiddeld (>

34%); 2. Meer woningen dan gemiddeld (> 42%) in de wijk met een totale

woonoppervlakte lager dan 90 m2; 3. Een hoger aandeel meergezinswoningen in de wijk dan gemiddeld (> 43%); 4. Meer woningen dan gemiddeld (> 24%) in de wijk met een bouwjaar tussen

1945 en 1969; 5. Het onderhoud van de woningen in de wijk wordt meer dan gemiddeld (>

10%) slecht beoordeeld.

Op basis van het literatuuronderzoek kan ook worden geconcludeerd dat deze vijf kenmerken van de wijk ook de leefbaarheid van de wijk negatief beïnvloeden.

5.2 Aanbevelingen

Om de aandachtswijken nu en in de toekomst beter te laten functioneren zijn diverse kwaliteitsinjecties nodig. Ook zijn ter voorkoming van nieuwe aandachtswijken ingrepen in wijken noodzakelijk: 1. In aandachtswijken is het van belang om naast de DAEB‐woningen ook te

investeren in niet‐DAEB woningen om de vijf hiervoor genoemde kenmerken in de wijk aan te kunnen pakken. De opgelegde verhuurdersheffing voor corporaties (Wolfson, 2013) door minister Blok voor Wonen (en Rijksdienst) maakt het voor corporaties steeds problematische om te investeren in dergelijke projecten. Ook de financiering voor investeringen in niet‐DAEB woningen brengt voor corporaties steeds meer problemen met zich mee. Corporaties zien het belang van investeren in aandachtswijken in en tonen wil, echter de investeringscapaciteiten (vanwege de financieringsproblematiek) zijn niet of nauwelijks aanwezig. Marktpartijen hebben mogelijk investeringscapaciteiten, maar zien minder het belang in en tonen nagenoeg geen wil. Om corporaties toch zover te krijgen om te investeren in aandachtswijken, waarbij ook andere woningen dan DAEB woningen kunnen worden gebouwd, is het noodzakelijk dat corporaties in aandachtswijken in ieder geval mogen en kunnen investeren in niet‐DAEB woningen. Dit geldt ook voor de krimpregio’s. Het is dus van belang dat de ingediende Novelle voor de herziening van de Woningwet van minister Blok hierin voorziet, zonder administratieve rompslomp en benodigde toestemmingen. Want investeren in aandachtswijken moet niet moeilijker maar juist gemakkelijker worden gemaakt.

41

2. Uit het onderzoek is gebleken dat investeren in aandachtswijken niet per definitie effectloos is. Gericht investeren waarbij de vijf kenmerken worden aangepakt heeft effect op het functioneren van de wijk. Eén van de oplossingen voor het aanpakken van de problemen in een aandachtswijk is het nieuw bouwen van koopwoningen. Want koopwoningen hebben een positieve invloed op de woningwaarde en een corporatie huurwoning een negatieve. Het uitponden van een huurwoning heeft in een aandachtswijk een minder positieve invloed op de woningwaarde dan in een niet‐aandachtswijk. Nieuwbouw van eengezinswoningen met een totale woonoppervlakte groter dan 90 m2 verkleinen de kans dat een wijk een aandachtswijk is of wordt. Echter zoals in hoofdstuk 1 reeds is toegelicht is de huidige rol van de corporatie verandert (terug naar de kerntaak), waardoor investeringen zich voornamelijk zullen richten op het onderhoud en de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Daarnaast vinden marktpartijen naar verwachting investeringen in aandachtswijk te risicovol. Om toch investeringen in dergelijke wijken te stimuleren is mogelijk herziening van het gemeentelijk grondprijsbeleid in sterke regio’s benodigd. Waarbij de grondprijs residueel wordt bepaald (als dit al niet het geval is) en de grondprijs in aandachtswijken hierdoor voor de bouw van nieuwbouw koopwoningen lager is. Investeren in dergelijke wijken wordt dan interessanter en gemakkelijker voor corporaties en marktpartijen. Vanwege de toevoeging van koopwoningen in de wijk worden andere (kapitaalkrachtigere) doelgroepen aangetrokken. Als gevolg hiervan stijgen de externe opbrengsten, de inkomsten en uitgaven in de wijk komen meer in evenwicht en langzaamaan kan worden toegegroeid naar een ‘gezonde wijk’ (Brouwer, 2008). In krimpregio’s is aanpassing van het grondprijsbeleid geen oplossing, omdat in dergelijke regio’s hele andere problemen op de woningmarkt spelen. Deze regio’s zijn ook geen onderdeel van dit onderzoek.

3. 90% van de sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614,‐ (prijspeil 2013). Huishoudens met een hoger inkomen zijn genoodzaakt om in een duurdere huurwoning of koopwoning te wonen. Vanwege deze maatregel en de huidige rol van de corporatie op de woningmarkt (terug naar de kerntaak), kan in een versneld tempo het aantal aandachtswijken in Nederland toenemen. Want gezien de eerder genoemde vijf kenmerken, is het van belang dat het aandeel corporatie huurwoningen niet toeneemt ten opzichte van het gemiddelde in wijken. Bij toewijzing van sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614 (prijspeil 2013) en concentratie van de sociale huurwoningen, neemt de differentiatie in het woningaanbod sterk af. Met kans op meer leefbaarheidproblemen in de wijk tot gevolg. Des te belangrijker is het, ook vanwege de nieuwe toewijzingsregels, dat corporaties en marktpartijen kunnen en willen investeren in koop‐ en (dure) huurwoningen in aandachtswijken.

4. Corporaties hebben ook in hun nieuwe positie op de woningmarkt de mogelijkheid het onderhoud van de huurwoningen (DAEB) te verbeteren. Uit het onderzoek is gebleken dat het onderhoud van de woningen in een aandachtswijk slechter worden beoordeeld dan het onderhoud van de woningen in een niet‐aandachtswijk. En dat het onderhoud van woningen door corporaties een positievere invloed op de woningwaardes heeft in een aandachtswijk dan in een niet‐aandachtswijk. Het goed onderhouden van de woningen in aandachtswijken is dus belang. Het onderhoud van dergelijke woningen heeft echter wel een kanttekening. Het verschil tussen de gereguleerde huurprijs van de sociale huurwoning en de hypothetische marktprijs wordt dan groter, waardoor de mobiliteit in de sociale huursector daalt (Ommeren, 2006). De doorstroming in de wijk komt minder op gang en minder huishoudens stijgen op de sociale ladder. Dit effect kan er ook voor

42

zorgen dat de bevolkingssamenstelling minder wordt gedifferentieerd dan wenselijk is. Zorg er dus voor dat het onderhoud van de woningen in aandachtswijken goed is, maar niet té goed!

5. Bij een hoger aandeel woningen met een bouwjaar tussen de 1945 en 1969 dan gemiddeld in een wijk is de kans groter dat de wijk een aandachtswijk is of wordt. In dit geval wordt geadviseerd om een deel van deze woningen (veelal naoorlogse flats) te vervangen door nieuwbouw. In dit geval is het net als bij de punt 1, 2 en 3 van belang dat corporaties en marktpartijen kunnen en willen investeren in de wijk. Bij een lagere grondprijs is het voor corporaties en marktpartijen aantrekkelijker om te investeren in de wijk. De marktpartijen zullen dit doen om winst te maken en de corporatie om de leefbaarheid in de wijk te vergroten waardoor uiteindelijk de verhuur van hun bezit in de wijk minder problemen oplevert. Als corporaties al investeren zullen ze vanwege hun huidige investeringsmogelijkheden (DAEB) met name nieuwbouw sociale huurwoningen bouwen. Terwijl dit juist niet gewenst is. De buurt vraagt om een gedifferentieerd woningaanbod, met meer koopwoningen en dure huurwoningen. Het is dus van belang dat marktpartijen geïnteresseerd raken in het investeren in aandachtswijken.

43

6 Reflectie Het schrijven van deze masterscriptie en de uitvoering van het onderzoek hebben mij veel dingen geleerd en bijgebracht. Met name vanwege het werken met een groot databestand; ik kijk nu kritischer naar andere onderzoeken en ben meer bewust van de beperkingen van dergelijke onderzoeken. Zoals bij ieder onderzoek is de gebruikte methodiek en de dataset uiteindelijk van invloed op de uitkomsten van het onderzoek. Dit is ook voor dit onderzoek het geval. De uitkomsten van het onderzoek geven inzicht in de effecten van woning‐ en woonomgevingskenmerken op de woningwaardes in aandachts‐ en niet‐aandachtswijken. Hieronder volgen enkele aanbevelingen voor een eventueel vervolgonderzoek: ‐ De verbondenheid aan een wijk is in dit onderzoek onderzocht op basis van

de eigendomssituatie van de woning (koop versus huur). De zachtere kant van de verbondenheid van bewoners met de wijk is met de gebruikte methode niet onderzocht. Onderzoek naar de zachte kant vult deze onderzoeksresultaten aan;

‐ Voor het databestand met niet‐aandachtswijken dezelfde steden gebruiken als in het databestand met aandachtswijken. Hierdoor worden de verschillen tussen de populatie beter zichtbaar. Ook worden de resultaten beter gecorrigeerd met de eventuele aanwezige externe factoren;

‐ Koopwoningen hebben in het onderzoek een hogere WOZ‐waarde dan huurwoningen. De WOZ‐waarde is gebaseerd op transacties in de omgeving van de woning, mogelijk wordt bij verkoop van een woning de woning door een makelaar anders gewaardeerd dan een huurwoning. Waardoor ook de huurwoningen in de omgeving een andere WOZ‐waarde krijgen. Echter is voor dit onderzoek zo’n groot databestand gebruikt waardoor de plussen en minnen van waarderingen door makelaars gedeeltelijk tegen elkaar weg

kunnen vallen. Gebruik van een andere waarderingsmethode kan er voor zorgen dat daadwerkelijk gerealiseerde prijzen worden gebruikt. En zijn voor deze woningen de uitkomsten betrouwbaarder. Echter zijn dan de huurwoningen geen onderdeel van het onderzoek. Mogelijk kunnen twee databestanden met elkaar worden gekoppeld, waarbij voor koopwoningen gebruik wordt gemaakt van de daadwerkelijke verkoopprijs van de woning en voor een huurwoning de WOZ‐waarde.

44

7 Literatuur

Arvidson, M., Lyon, F., McKay, S., Moro, D. (2010). The Ambitions and challenges of SROI. University of Southampton, Middlesex University, University of Birmingham.

Battum, M.T., van (2002). Enige (on)mogelijkheden van portieketagewoningen bij herstructurering van vroeg naoorlogse wijken. Faculteit Bouwkunde – afdeling Volkshuisvesting en Stadsvernieuwing.

Bijsterveld, K. (2012). Investeringsbeslissingen – corporaties moeten professioneler. Buildingbusiness 2011.

Boer, L., de, Lubbe, M. (LPBL), Marlet, G. (Atlas voor Gemeenten), Koopmans, C., Willebrands, D. (SEO) (2011). Binnenstedelijk of uitleg? Ministerie van I&M.

Breejen, F., den, Huigsloot, P., Korteweg, J.A.C., Leerdam, J., van, Lieshout, R.B.T., Rosenberg, F.A., Wildt, R., de, Brouwer, J. (2006). Stedelijke vernieuwing: kosten en baten. RIGO, Cebeon, SEO Economisch Onderzoek in opdracht van VROM.

Brouwer, J. (2008). Wijken van waarde – waardemakers in de wijk. Delft: ABF Cultuur.

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (2010). Outcomemonitor Wijkenaanpak – eerste voortgangsrapportage ’10.

Conijn, J. (2011). Corporaties op een kruispunt – Wat zijn de gevolgen van een nieuw evenwicht tussen staatssteun en ‘level playing field’. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.

Dam, F., van, Eskinasi, M. (2012). Woningprijzen: bepalende factoren en actoren – Een overzicht van bevindingen uit studies van het PBL. Planbureau voor de leefomgeving.

Deuten, J., De Kam, G. (2007). Werken aan de goede keuze – Hoe de corporatie als eigentijds maatschappelijk ondernemer keuzes maakt. Hilversum, Aedes.

DiPasquale, D. & W.C. Wheaton (1996), Urban Economics and Real Estate Markets, New Jersey: Prentice Hall.

Eijgenraam, C.J.J., Carl C. Koopmans, C. C., Paul J.G. Tang, P.J.G., A.C.P., Verster, A.C.P. (2000), evaluatie van infrastructuurprojecten – leidraad voor kosten‐batenanalyse. Centraal Planbureau en Nederlands Economisch Instituut.

Engelman, K. (2013), Kantoorvastgoed loopt als een trein ‐ Een analyse van het effect van spoorwegstations en ‘walkability’ op de markthuur van kantoren in Amsterdam. ASRE.

Fiselier, J. (2007). Maatschappelijke Kosten Baten Analyse – Zwakke schakels Zeeuws Vlaanderen. DHV in opdracht van Provincie Zeeland.

Folmer, H. (2001). Wadden gebaat bij rust en berekening. ESB, 86e jaargang, nr. 4331, pagina 826, 26 oktober 2001.

Goossens, A. (2009). Value capturing van groene investeringen door gemeenten in stedelijke gebiedsontwikkeling. Master City Developer 5.

Gulicher, T. (2008). De invloed van groene open ruimte in de omgeving op de waarde van woningen. ASRE.

Gruis, V.H. (2000). Financieel‐economische grondslagen voor corporaties – het bepalen van de bedrijfswaarde, risico’s en het voorraadbeleid. DUP Science.

Hoek, T.H., van, Koning, M.A., Mulder, M. Succesvol binnenstedelijk bouwen. Kam, Gl., de. (2007). Ontwikkelplatform wijken van waarde: aanknopingspunten voor Onderzoek. Amersfoort: Radboud Universiteit Nijmegen.

Kam, G., de. (2008a). Wijken van waarde: naar een waardegeoriënteerde wijkaanpak. N‐reeks KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 15.

Kam, G., de. (2008b). Wijken van waarde: van fundament naar praktijk. Radboud University Nijmegen.�

Keers, G., Luijkx, T., Scheele‐Goedhart, J. (RIGO Research en Advies) (2010). Kostenverdeling bij woningbouw en stedelijke vernieuwing. Ministerie van VROM / DG WWI.�

Kool, C. (2006). Waardeontwikkeling in herstructureringsgebieden. Een onderzoek naar de economische en maatschappelijke waardeontwikkeling in

45

herstructureringsgebieden in de stad Groningen, FRW – Masteropleiding Vastgoedkunde, Groningen, Rijksuniversiteit Groningen.�

Hekkenberg, E.C. (2011). Efficiënte herstructurering. ASRE Hoevenagel, R. (1994). The contingent valuation method: scope and validity, Proefschrift, VU, Amsterdam.

Holt, D., & Leent, M., van. (2009). Gedachteoefening of breekijzer. Real Estate Magazine, 65, 43‐45.�

Luijkx, T., Schulenberg, R., Wever, E. (RIGO Research en Advies) (2011). Leefbaarheidseffecten van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in geld uitdrukken? Het kan! Building Business, september 2011.

Marlet, G., Poort, J., Woerkens, van, C. (SEO) (2009). De baat op straat. Utrecht: Atlas voor gemeenten.

Mols, A. (2003). Cahier Reeks, duurzame stedelijke vernieuwing, duurzaam wijkbeheer. Leeuwarden: KEI en NIDO.

Muller, L., e.a. (2012), Outcome monitor Wijkenaanpak – de Tweede voortgangsrapportage. Den Haag/ Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Nabielek, K. et al. (2012), Stedelijke verdichting: een ruimtelijke verkenning van binnenstedelijk wonen en werken, Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Nicholls e.a., (2009). A guide to Social Return on Investment. Ommeren, J., van (2006). Verhuismobiliteit – een literatuurstudie naar belemmeringen tot verhuizen. Amsterdam: Vrije Universiteit.

Peeters, R. (2010), Het effect van maatschappelijk vastgoed op de woningprijs – een onderzoek naar het effect van maatschappelijk vastgoed op de waarde van woningen. Radboud Universiteit Nijmegen.

Permentier, M. Kullberg, J en Noije, van, L. (2013) Werk aan de wijk – een quasi‐experimentele evaluatie van het krachtwijkenbeleid. Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP).

Rosen, S. (1974), ‘Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition’, Journal of Political Economy 82.

Schilder, F., Conijn, J. (2009). De dubbele kloof tussen koop en huur – Omvang, Oorzaken en Consequenties. Amsterdam School of Real Estate.

Singelenberg, J. (SEV) (2006). Kanskaart van Nederland. SEV. Tazelaar, P. (2002) ‘Risico als maat voor rendement – Een onderzoek naar de rendementseisen van vastgoed’ SBV Research.

Theebe, M.A.J. (2001). Trains, Planes and automobiles; the impact of traffic noise on house prices. Universiteit van Amsterdam.

Verbeet, B. (2006). De ‘Willingness To Pay’ voor Groene Stroom; Een Contingent Valuation Onderzoek onder Nederlandse Huishoudens. Universiteit van Tilburg.

Visser, P. & F. van Dam (2006). De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs, Ruimtelijke Planbureau, Rotterdam: NAi uitgevers.

VROM (2000). Nota Wonen – mensen, wensen, wonen. Wassenberg, F. e.a. (2007). Ouderen in aandachtswijken. Technische Universiteit Delft. Delft: Onderzoeksintituut OTB.

Willemse, R.J.N. (2008). Investeringsstrategie in relatie tot waardeontwikkeling in herstructureringsgebieden – Onderzoek naar waardeontwikkeling in herstructureringsgebieden. Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

Wittebrood, K., Permentier, M. (2011), Wonen, wijken en interventies – krachtwijkenbeleid in perspectief, Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.

Wolfson, D.J. (2013) De woningcorporatie als maatschappelijke onderneming. Wim Drees Stichting voor Openbare Financiën.

Zeelenberg‐Hermans, E. (2012), Gebiedsvisie Boerhaavewijk. Haarlem: Gemeente Haarlem, Elan Wonen, Sint Jacob, Ymere en Pré Wonen.

46

Zuiderwijk, E. (2006), Waardeontwikkeling in de herstructurering – naar een nieuwe marktwaarde door ingrepen in de gebouwde omgeving.

Websites:

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/waardering‐onroerende‐zaken‐woz/vraag‐en‐antwoord/hoe‐bepalen‐gemeenten‐de‐woz‐waarde.html

http://www.rekenkamer.nl/Publicaties/Dossiers/R/Ruimtelijke_inrichting/Decentralisatie/Investeringsbudget_Stedelijke_Vernieuwing_ISV

http://www.aedes.nl/content/dossiers/BBSH.xml http://www.cbs.nl/nl‐NL/menu/methoden/toelichtingen/alfabet/c/coropgebieden.htm

http://nl.wikipedia.org/wiki/COROP

Bijlage I De aandachtswijken Gemeente Wijk(en) Alkmaar Overdie Amersfoort De Kruiskamp Amsterdam Bos en Lommer, Amsterdam‐Noord, Nieuw‐West, Amsterdam‐Oost en Bijlmer Arnhem Klarendal, Presikhaaf, Arnhemse Broek, Malburgen / Immerloo Den Haag Stationsbuurt, Schilderswijk, Zuidwest (Bouwlust, Vrederust, Morgenstond en Moerwijk), Transvaal Deventer Rivierenwijk Dordrecht Wielwijk / Crabbehof Eindhoven Woensel West, Doornakkers, Bennekel Enschede Velve‐Lindenhof Groningen Korrewegwijk, De Hoogte Heerlen Meezenbroek Leeuwarden Heechterp‐Schieringen Maastricht Noordoost Nijmegen Hatert Rotterdam Oude Westen, Oude Noorden, Crooswijk, Bergpolder, Overschie, Oud Zuid, Vreewijk en de Zuidelijke Tuinsteden (Pendrecht en Zuidwijk) Schiedam Nieuwland Utrecht Kanaleneiland, Ondiep, Overvecht, Zuilen Oost Zaanstad Poelenburg

Bijlage II De kernvariabelen Aandachtswijken Variabele Beschrijving Bron Gemiddelde Standaarddeviatie Aantal waarnemingen (N) Totale woonoppervlakte De totale woonoppervlakte van de woning in m2 Data woon 2012 84,75 m2 43,04 m2 4.257 Eengezinswoning Eengezinswoningen (1 of 0) Data woon 2012 0,31 0,46 1.323 Meergezinswoning Meergezinswoningen (1 of 0) Data woon 2012 0,69 0,46 2.934 Huurwoning van corporatie Huurwoning van een corporatie (1 of 0) Data woon 2012 0,57 0,49 2.435 Huurwoning van particulier Huurwoning van een particuliere eigenaar (1 of 0) Data woon 2012 0,11 0,31 459 Koopwoning Koopwoning (1 of 0) Data woon 2012 0,32 0,47 1.363 Niet‐aandachtswijken Variabele Beschrijving Bron Gemiddelde Standaarddeviatie Aantal waarnemingen (N) Totale woonoppervlakte De totale woonoppervlakte van de woning in m2 Data woon 2012 108 m2 61 m2 24.357 Eengezinswoning Eengezinswoningen (1 of 0) Data woon 2012 0,57 0,50 13.895 Meergezinswoning Meergezinswoningen (1 of 0) Data woon 2012 0,43 0,50 10.462 Huurwoning van corporatie Huurwoning van een corporatie (1 of 0) Data woon 2012 0,34 0,47 8.160 Huurwoning van particulier Huurwoning van een particuliere eigenaar (1 of 0) Data woon 2012 0,10 0,29 2.341 Koopwoning Koopwoning (1 of 0) Data woon 2012 0,57 0,50 13.856

Bijlage III De controlevariabelen Aandachtswijken Variabele Beschrijving Bron Gemiddelde Standaarddeviatie Aantal waarnemingen (N) Bouwjaar Het bouwjaar van de woning Data woon 2012 1963 29,38 4.257 COROP‐gebieden De locatie van de woningen: overig Groningen, Noord Friesland,

Zuidwest Overijssel, Twente, Arnhem/ Nijmegen, Utrecht, Alkmaar e.o., Zaanstreek, Groot Amsterdam, Agglomeratie S‐Gravenhage, Groot Rijnmond, Zuidoost Zuid Holland, Zuidoost Noord Brabant, Zuid Limburg

Data woon 2012 ‐‐ ‐‐ 4.257

Centrumstedelijk Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,05 0,22 223 Buitencentrum Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,88 0,33 3.734 Groenstedelijk Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,07 0,26 298 Landelijk wonen Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,00 0,02 2 Centrum dorps Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0 0 0 ISV2 wijk Bevindt de woning zich in een ISV2 wijk? (1 of 0) Data woon 2012 0,53 0,50 2.258 ISV3 wijk Bevindt de woning zich in een ISV3 wijk? (1 of 0) Data woon 2012 0,88 0,33 3.733 Aantal kamers Het aantal kamers in de woning Data woon 2012 3,60 1,16 4.257 Alleen een bad In de woning is alleen een bad aanwezig (1 of 0) Data woon 2012 0,10 0,30 418 Alleen een douche In de woning is alleen een douche aanwezig (1 of 0) Data woon 2012 0,81 0,39 3.442 Bad en douche In de woning zijn een bad en douche aanwezig (1 of) Data woon 2012 0,09 0,29 388

Niet‐aandachtswijken Variabele Beschrijving Bron Gemiddelde Standaarddeviatie Aantal waarnemingen (N) Bouwjaar Het bouwjaar van de woning Data woon 2012 1966 38,39 24.357 COROP‐gebieden De locatie van de woningen: overig Groningen, Noord Friesland,

Noord Overijssel, Zuidwest Overijssel, Twente, Veluwe, Arnhem/ Nijmegen, Utrecht, Kop van Noord Holland, Alkmaar e.o., IJmond, Agglomeratie Haarlem, Zaanstreek, Groot Amsterdam, Het Gooi en Vechtstreek, Agglomeratie Leiden en Bollenstreek, Agglomeratie S‐Gravenhage, Delft en Westland, Oost Zuid Holland, Groot Rijnmond, Zuidoost Zuid Holland, Overig Zeeland, West Noord Brabant, Midden Noord Brabant, Noordoost Noord Brabant, Zuidoost Noord Brabant, Zuid Limburg, Flevoland

Data woon 2012 ‐‐ ‐‐ 24.357

Centrumstedelijk Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,11 0,31 2.613 Buitencentrum Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,70 0,46 16.951 Groenstedelijk Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,14 0,35 3.377 Centrumdorps Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,05 0,21 1.095 Landelijk wonen Het woonmilieu op buurtniveau (1 of 0) Data woon 2012 0,01 0,11 321 ISV2 wijk Bevindt de woning zich in een ISV2 wijk? (1 of 0) Data woon 2012 0,09 0,29 2.234 ISV3 wijk Bevindt de woning zich in een ISV3 wijk? (1 of 0) Data woon 2012 0,14 0,34 3.298 Aantal kamers Het aantal kamers in de woning Data woon 2012 4,13 1,40 24.357 Alleen een bad In de woning is alleen een bad aanwezig (1 of 0) Data woon 2012 0,16 0,36 3.795 Alleen een douche In de woning is alleen een douche aanwezig (1 of 0) Data woon 2012 0,61 0,49 14.949 Bad en douche In de woning zijn een bad en douche aanwezig (1 of) Data woon 2012 0,23 0,42 5.566

Bijlage IV Uitkomsten regressieanalyse aandachtswijken Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate

1 ,772 ,596 ,594 ,24639

Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients

B Std. Error Beta t Sig.

(Constant) 7,447 ,272 27,333 ,000

Ln Woonoppervlakte ,196 ,012 ,220 16,988 ,000

Meergezinswoning ‐,169 ,010 ‐,203 ‐16,516 ,000

Koopwoning ,121 ,010 ,146 12,500 ,000

Huurwoning (particulier) ,102 ,013 ,082 7,808 ,000

Bouwjaar ,002 ,000 ,130 12,782 ,000

Overig Groningen ,198 ,026 ,081 7,706 ,000

Noord Friesland ‐,278 ,043 ‐,067 ‐6,535 ,000

Zuidwest Overijssel ‐,124 ,038 ‐,033 ‐3,237 ,001

Twente ,009 ,040 ,002 ,231 ,817

Arnhem/Nijmegen ,135 ,014 ,119 9,670 ,000

Utrecht ,263 ,014 ,234 18,618 ,000

Alkmaar e.o. ,196 ,035 ,057 5,526 ,000

Zaanstreek ,213 ,032 ,068 6,665 ,000

Groot Amsterdam ,420 ,013 ,415 31,970 ,000

Agglomeratie ‘s‐Gravenhage ,042 ,014 ,039 3,095 ,002

Zuidoost Zuid Holland ,045 ,026 ,019 1,750 ,080

Zuidoost Noord Brabant ,235 ,021 ,128 11,433 ,000

Zuid Limburg ‐,064 ,020 ‐,037 ‐3,243 ,001

Centrumstedelijk ,174 ,018 ,100 9,564 ,000

Groenstedelijk ‐,005 ,016 ‐,003 ‐,305 ,761

Landelijk wonen ,793 ,176 ,044 4,508 ,000

isv3‐wijk ‐,072 ,013 ‐,062 ‐5,690 ,000

isv2‐wijk ‐,059 ,008 ‐,077 ‐7,174 ,000

Aantal kamers ,072 ,004 ,217 16,975 ,000

Alleen bad aanwezig ‐,003 ,083 ‐,002 ‐,033 ,974

Douche aanwezig ‐,052 ,083 ‐,053 ‐,626 ,532

Bad en douche aanwezig ,114 ,083 ,085 1,367 ,172

Bijlage V Uitkomsten regressieanalyse niet-aandachtswijken Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate

1 ,778 ,606 ,605 ,29265

Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients

B Std. Error Beta t Sig.

(Constant) 10,156 ,111 91,573 ,000

Meergezinswoning ‐,158 ,005 ‐,168 ‐31,999 ,000

Ln Woonoppervlakte ,210 ,005 ,224 41,377 ,000

Flevoland ‐,111 ,015 ‐,032 ‐7,606 ,000

Zuid Limburg ‐,206 ,012 ‐,073 ‐17,026 ,000

Zuidoost Noord Brabant ,067 ,012 ,024 5,559 ,000

Noordoost Noord Brabant ,164 ,018 ,037 9,021 ,000

Midden Noord Brabant ‐,008 ,015 ‐,002 ‐,493 ,622

West Noord Brabant ,013 ,009 ,006 1,344 ,179

Overig Zeeland ‐,207 ,014 ‐,061 ‐14,473 ,000

Zuidoost Zuid Holland ‐,016 ,014 ‐,005 ‐1,147 ,251

Oost Zuid Holland ,041 ,012 ,015 3,407 ,001

Delft en Westland ,126 ,013 ,042 9,864 ,000

Agglomeratie ‘s‐Gravenhage ,092 ,007 ,067 13,299 ,000

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ,281 ,011 ,114 25,422 ,000

Het Gooi en Vechtstreek ,280 ,017 ,070 16,652 ,000

Groot Amsterdam ,403 ,008 ,221 48,205 ,000

Zaanstreek ,073 ,015 ,022 4,896 ,000

Agglomeratie Haarlem ,323 ,017 ,080 19,182 ,000

IJmond ,115 ,018 ,026 6,328 ,000

Alkmaar e.o. ‐,005 ,018 ‐,001 ‐,249 ,803

Kop van Noord Holland ‐,157 ,020 ‐,033 ‐7,982 ,000

Utrecht ,222 ,010 ,102 22,875 ,000

Arnhem/Nijmegen ,091 ,009 ,049 10,180 ,000

Veluwe ,096 ,016 ,026 6,133 ,000

Twente ‐,195 ,012 ‐,068 ‐15,738 ,000

Zuidwest Overijssel ,017 ,022 ,003 ,786 ,432

Noord Overijssel ,061 ,010 ,030 6,311 ,000

Noord Friesland ‐,258 ,021 ‐,050 ‐12,185 ,000

Overig Groningen ,014 ,017 ,004 ,851 ,395

isv2‐wijk ‐,068 ,008 ‐,042 ‐8,364 ,000

isv3‐wijk ‐,098 ,007 ‐,072 ‐13,646 ,000

Landelijk wonen ,262 ,017 ,064 15,651 ,000

Centrumdorps ,058 ,010 ,026 5,769 ,000

Groenstedelijk ,130 ,006 ,096 22,595 ,000

Centrumstedelijk ,158 ,007 ,105 24,139 ,000

Bad en douche aanwezig ,157 ,043 ,141 3,645 ,000

Douche aanwezig ‐,044 ,043 ‐,046 ‐1,037 ,300

Alleen bad aanwezig ,004 ,043 ,003 ,089 ,929

Huurwoning (particulier) ,087 ,007 ,055 12,141 ,000

Koopwoning ,129 ,005 ,137 25,780 ,000

Aantal kamers ,077 ,002 ,230 41,807 ,000

Bouwjaar ,000 ,000 ,028 6,623 ,000

‘De invloed van woning- en woonomgevingskenmerken op ......Door: ing. Patricia van der Beek...

Documents

Transcript of ‘De invloed van woning- en woonomgevingskenmerken op ......Door: ing. Patricia van der Beek...