316331 VA nummer 01-10 def...Van Hoogevest Groep, Amersfoort Zonnenberg Makelaardij Cover Nationale...

va k b l a d v o o r m a k e l a a r s e n ta x at e u r s

Overdrachtsbelasting hinderpaal voordoorstroming

Actueel

Actueel

Actueel

Woningveiling via internet:geen wondermiddel, wel waardevol

Monumenten en waardevolle panden:wat is het verschil?

VASTGOEDADVISEURJaargang 24, nummer 1 – februari 2010

e e n u i t g a v e v a n

316331_VA_nummer_01-10_def 03-02-2010 12:39 Pagina 1

Incasso zonder kosten

Tijdens onze incassoprocedure staat een maximaal incassoresultaat

voorop op een klantvriendelijke wijze. Q-Collect benadert uw

debiteur op een consequente en respectvolle wijze. Dankzij onze

consequente, klantvriendelijke benadering bereikt u én klantbehoud

én een uitstekend incassoresultaat.

de gegevens van de vorderingen kunt

u digitaal bij Q-Collect aanleveren

de incasso van de openstaande

vorderingen gebeurt schriftelijk, per e-mail en

telefonisch. Uw debiteur kan desgewenst ook

digitaal reageren via www.uwaanmaning.nl

als uw debiteur in het minnelijke

incassotraject niet tot (volledige) betaling overgaat,

kunt u voor een vervolg kiezen in een gerechtelijk

incassotrajact

we storten alle geïncasseerde bedragen

wekelijks aan u door totdat de hoofdsom binnen is

tijdens de procedure heeft

u een vast contactpersoon binnen Q-Collect

we berekenen incassokosten door aan uw

debiteur conform de door de Nederlandse kanton-

Q-Collect brengt geen rente en dossierkosten in

rekening. Zelf betaalt u geen kosten voor het

minnelijke en gerechtelijke incassotraject

Procedure

SLIMMERE INCASSO

Wi j

p a k k e n h e t s l i mm e r a a n

Tel. 088-8000 626 www.q-collect.nl [email protected] is

onderdeel van


Maar er zijn ook lichtpuntjes te noemen. Zo zijnde prijzen na het tweede kwartaal vrijwel gesta-biliseerd. McKinsey en de Rabobank rapporterendat het aantal gedwongen verkopen nog steedsmee valt. De economie toont lichte tekenen vanherstel. Maurice de Hond signaleert dat ‘de Ne-derlander’ in meerderheid (64%) optimistischeris; zij verwachten dat de prijzen gelijk blijven ofzelfs gaan stijgen. De ING Woonindex is voor heteerst in twee jaar weer positief. Huiseigenarenen starters verwachten in 2010 weer meer ver-kochte woningen. De Rabobank voorziet in 2010nog wel druk op de huizenprijzen, maar maaktzich daar niet erg zorgen over. Zij verwachtenherstel van de woningmarkt rond 2011.

Minister van der laan (WWI) stelt een voorlopigbudget van 30 miljoen euro ter beschikking vooreen garantiesysteem onverkochte nieuwbouw-woningen. Maar de overheid studeert ook op be-zuinigingsmaatregelen voor de woningmarktwaarbij het aftoppen of afschaffen van de aftrekvan de hypotheekrente nadrukkelijk wordt ge-noemd. Dat zou een negatief effect op de door-stroming op de woningmarkt hebben. Met alsgevolg weer prijsdruk in de lagere prijssegmen-ten. Goedkopere woningen worden weer duur-der. Dat zou betekenen dat de enige winst vanhet afgelopen jaar (een betere betaalbaarheid)dan teniet wordt gedaan. Gelukkig is de kogelnog niet door de kerk en kunnen dit soort argu-menten en tegenvoorstellen het beeld nog ver-anderen. Ik kan u verzekeren dat VBO Makelaardaar alles aan doet.

En wat kunt u in deze dynamische tijden doenals makelaar zijnde? Een makelaar zijn die zichmet hart en ziel inzet voor uw klanten. U kentuw eigen kracht en meerwaarde. Maar nog be-langrijker, u kent de wensen en eisen van uwklant. U zet de juiste mediamiddelen in om dejuiste mensen voor uw klant te bereiken. U komtaltijd uw afspraken na en gaat een stapje verderdan de klant van u verwacht. U bent altijd be-reikbaar (daarvoor is ten slotte de backoffice ser-vice van VBO Makelaar in het leven geroepen). Uzorgt dat u – via uw brancheorganisatie – overde juiste management- en marketingvaardig-heden beschikt en weet hebt van de nieuwstetechnologie. U houdt uw kosten laag en bentduidelijk over de werkzaamheden voor uw klant.

Nog één 2009 feitje dan. De prijzen van make-laars en taxateurs lagen ruim 2% lager dan eenjaar eerder. Begrijpelijk dat in het gevecht om deklant in deze moeilijkere omstandigheden hetwapen prijsverlaging wordt ingezet. Maar hoedtu zich voor te lage prijzen. Zorg dat u uw eigenkostprijs goed in beeld hebt en bedenk dat als u een makelaar bent zoals eerder beschreven, uuw prijs meer dan waard bent.

2010: de ommekeer voor de woningmarkt?

Ed HammingVoorzitter VBO Makelaar

No Nonsense

| VA STG O E D A DVI S E U R 3

jWe zijn al weer een goede maand op weg in 2010. De boeken voor 2009 zijn gesloten.

De cijfers zijn negatief in vergelijking met 2008. Zo is de omzet uit verkopen van

hypotheken met een derde teruggevallen. De verkoop van woningen is met 30%

gedaald en daar zit voor de makelaars en taxateurs natuurlijk de grootste pijn.

Hoewel sommige makelaars hun omzet hebben zien groeien, zijn er omzetdalingen

van meer dan 20%. In vergelijking met 2008 is de gemiddelde koopsom in 2009

volgens het Kadaster met 6,5% gedaald. En een softwareconsultantsbureau wist zelfs

te melden dat in het vierde kwartaal van 2009 woningeigenaren voor het eerst hun

vraagprijs voor de te koop staande woning hebben verlaagd. Kortom, een beroerd jaar

volgens deze cijfers.


COLOFON

4

EindredactieAfdeling PRPatricia [email protected]

AdvertentieacquisitieAfdeling PRRichard [email protected]

Aan dit nummer werkten meeRichard BiestaPatricia DiebenMichel EsselinkEd HammingHenk de KleineCarola PetersMarcel van RijnbachIng. Siep RoelfzemaJohan van de SandeOnderzoeksinstituut OTBRobert van Tilmr. André Verduijn FB, CountusPaul de Vries

BeeldmateriaalNationale BeeldbankVan der Reijd Makelaars BVVan Hoogevest Groep, AmersfoortZonnenberg Makelaardij

CoverNationale Beeldbank, Tiemen Slingerland

Prepress en drukNadorp Druk Poeldijk www.nadorpdruk.nl

Redactieadres‘Vastgoed Adviseur’Braillelaan 62289 CM Rijswijk Tel. (070) 392 74 31Fax. (070) 310 65 11

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Ma-kelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, adver-tentietarieven, verschijningsdata en dergelijkeverwijzen wij u naar www.vbozakelijk.nl

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd.De uitgever behoudt zich het recht voor aangebodenadvertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

MEen langdurige korte duur

ugal iter senesceret incredibilsaetosu ugal iter senesceretincre- dibil saetosuugal iter se-nesceret incredibil ugal iter se-nesceret incredibil saetosuugaliter senesceret osu.

Het notariaat

Inhoud

F E B R UA R I 2 0 1 0

In deze Vastgoed Adviseur:

No Nonsense3 2010: de ommekeer voor de woningmarkt?

Columns11 Bedrijfsmatig Vastgoed: het open flexkantoor is in opmars21 Belastingzaken: Twijfel omtrent onbelast aflossen spaar-

hypotheek weggenomen23 Agrarisch Vastgoed: Agrarische bedrijfsopvolging en waardering31 Onderzoeksinstituut OTB: Overdrachtsbelasting echt heel laag!

Actueel6 Overdrachtsbelasting hinderpaal voor doorstroming

18 Woningveiling via internet: geen wondermiddel, wel waardevol25 Monumenten en waardevolle panden; wat is het verschil?

Achtergrond12 Vastgoedmarkt13 Achter de Voorkant14 Permanente Educatie: Bouwgebreken; hoe zit het met de

herstelkosten?20 Uit de rechtspraak: Plantjes in een woonhuis32 Makelaar van de Maand: Zonnenberg Makelaardij

Overdrachtsbelastinghinderpaal voordoorstroming Makelaars en hun organisaties kijkenreikhalzend uit naar het ‘crisisplan’.Een beperking van de financiëledraagkracht van huishoudens zal dewoningmarkt raken. Aan de anderekant wemelt het binnen en buiten hetparlement van de ideeën om dewoningmarkt te stimuleren.

Monumenten enwaardevolle panden;wat is het verschil?Een portiekflat kan monumentworden volgens de BeleidsbriefModernisering Monumentenzorg.De regelgeving rond devergunningverlening wordt een stuksimpeler; tenminste als het aanminister Ronald Plasterk (OCW) ligt.



6 Overdrachtsbelasting hinderpaal voordoorstromingVoorzitter Ed Hamming: “We moeten af van die boete van 6 procent”

14 Bouwgebreken; hoe zit het met de herstelkosten?

25 Monumenten en waardevolle panden;wat is het verschil?Modernisering monumentenbeleid maakt de tongen los

32 Makelaar van de Maand:Zonnenberg Makelaardij Zonnenberg Makelaardij kent haar klanten en is er zuinig op

udsopgave

ringaag!

evol


F E B R UA R I 2 0 1 0

Hoe halen we de woningmarkt uit hetslop? Sinds het uitbreken van de finan-ciële crisis is dit de centrale vraag waaroppolitici, ambtenaren en wetenschapperseen antwoord proberen te vinden. Ookde makelaars en hun organisaties kijkendaarom reikhalzend uit naar het ‘crisis-plan’ waaraan de verschillende ministe-ries werken. Een beperking van de finan-ciële draagkracht van huishoudens zal dewoningmarkt raken. Aan de andere kantwemelt het binnen en buiten het parle-ment van de ideeën om de woningmarktte stimuleren.De focus is daarbij vooral gericht op fis-cale maatregelen die op korte termijn enzonder extra kosten voor de overheidkunnen worden doorgevoerd. Zo kondig-de staatssecretaris Jan Kees de Jager (Fi-nanciën) onlangs aan dat hij de over-drachtsbelasting wil vervangen door eensoort bezitsbelasting, die ongeveer netzo veel opbrengt als de overdrachtsbelas-

ting, maar die dan wel over een reeks vanjaren wordt uitgesmeerd. Over de con-crete vorm liet hij zich nog niet uit. Niet-temin komt daarmee een oplossing inzicht waar de organisaties van make-laars, maar ook de Vereniging Eigen Huis(VEH), al jaren op aandringen.“We moeten af van die boete van 6 pro-cent”, zegt VBO-voorzitter Ed Hamming.“Dat werk als een psychologische barriè-re om vaker te verhuizen. Steeds op-nieuw die boete betalen, daar heeft nie-mand zin in. Dus zoeken veel mensenvoor hun eerste woning de maximalegrens op en kiezen ze er niet voor om zichmet kleine stapjes te verbeteren. In Bel-gië betaalt de koper alleen een soortoverdrachtsbelasting over het prijsver-schil tussen de oude en de nieuwe wo-ning. Wie na een huis van twee ton eenhuis van drie ton koopt, betaalt nog maarbelasting over één ton. Dat zou ook hierkunnen werken.”

6

ACTUEEL

WDe woningmarkt hapert. Iedereen hoopt dat we het dieptepunt nu wel gehad hebben.

De genomen stimuleringsmaatregelen hebben kennelijk enig effect. Maar wat als

straks de ophoging van de NHG-grens weer wordt verlaagd? Of als de nieuwbouw

volgend jaar halveert? En als de consumenten hun broekriem moeten aanhalen?

Dat soort factoren kunnen het herstel van de woningmarkt verstoren. De regering

moet daarom juist nu maatregelen treffen, waarvan is bewezen dat ze werken. De

meest voor de hand liggende: de overdrachtsbelasting afschaffen. Om het geld hoeft

het rijk zich geen zorgen te maken. Als het H-woord echt taboe blijft, is er altijd nog

het woningforfait dat verhoogd kan worden.

Overdrachtsbelastinghinderpaal voordoorstromingVBO-voorzitter Hamming: “We moeten af van die boete van 6 proc


De overdrachtsbelasting zal zeker eenpositief effect hebben op het functione-ren van de woningmarkt, is de conclusiein studies van het Economisch Instituutvoor de Bouwnijverheid (EIB), de VROM-raad, het onderzoeksinstituut OTB (vande TU-Delft) en het Woningmarket Ex-pertise Centrum (WEC) van de ErasmusUniversiteit. Onlangs kwamen daar nogde adviezen bij van tien hoogleraren, dieop verzoek van een door staatssecretarisJan Kees de Jager ingestelde studiecom-missie hun visie gaven op een toekom-stig belastingstelsel. Zo wil Bas Jacobsvan de Erasmus Universiteit Rotterdamde overdrachtsbelasting zonder meer af-schaffen. De econoom Sybren Cnossenvan de Universiteit van Maastricht wil deoverdrachtsbelasting vervangen dooreen BTW-heffing op de waardestijgingvan de oude woning.De andere onderzoekers noemen deoverdrachtsbelasting niet specifiek,maar morrelen wel aan de hypotheek-renteaftrek en kiezen er dan veelal voorom de waarde van de eigen woning nietmeer te beschouwen als deel van het in-komen (in box 1), maar als een onderdeelvan het vermogen (in box 3).

Hypotheekrenteaftrek aan bandenOok voor Hamming is het H-woord niettaboe. Hij ziet veel in een fiscale behan-deling van de hypotheekrente, waarbijde koper alleen rente mag aftrekken vol-gens een annuïtair model. In dit systeemheeft de hypotheeknemer recht op eenrenteaftrek, waarvan de hoogte door de


fiscus wordt berekend op basis van eenannuïtaire lening, ook in die gevallenwaarin feitelijk niet annuïtair wordt af-gelost. De fictieve aflossing heeft tot ge-volg dat het bedrag dat de hypotheek-nemer mag aftrekken, in de loop der ja-ren steeds kleiner wordt.“Dat is gunstig voor mensen, die aanhet begin van hun carrière staan. Diekrijgen meer ruimte om een huis te ko-pen en lossen nog weinig af. Dat begintpas op oudere leeftijd”, aldus Ham-ming.

Ook directeur Taco van Hoek van het EIB,VEH-voorzitter Marlies Pernot en PeterBoelhouwer, behalve hoogleraar en direc-teur van het onderzoeksinstituut OTB vande TU-Delft ook lid van de Vromraad, ziende overdrachtsbelasting als een hinder-paal, die snel moet worden opgeruimd.In de visie van Van Hoek komt die in-greep tegemoet aan het rechtvaardig-heidsgevoel van kopers en bezitters en isdeze goed in te passen in een samen-hangend totaalplan voor de woning-markt, waar ook het kabinet naar zegt testreven.Over compensatie voor de circa € 3 mil-jard die de overheid per jaar zou mislo-pen, verschillen de meningen. Boelhou-wer voelt veel voor een geleidelijke af-

bouw van de renteaftrek, waarbij de op-brengst wordt ingezet voor het stimule-ren van het eigen woningbezit bij lage-en middeninkomensgroepen. Van Hoekzit meer op de lijn van Hamming en be-schouwt de annuïtaire renteaftrek alsde beste optie. De totale ‘subsidie’, diede huizenbezitter in de loop der jarenontvangt, komt wel uit op een lager ni-veau dan in het huidige systeem. De ho-gere belastinginkomsten die dit gene-reert zijn voldoende om de overdrachts-belasting af te schaffen, terwijl de

renteaftrek terecht komt, waar deze hetmeest nodig is, stelt Van Hoek.De consequentie zou zijn dat ook de bijlwordt gezet in een reeks van hypotheek-producten, waarbij de hele hypotheek-som aan het einde van de looptijd wordtafgelost.De VEH wil aan de hypotheekrenteaftreknu niet morrelen. “Na jaren van weige-ring om structureel iets aan de woning-markt te doen, is dit het slechts denkba-re moment”, zegt VEH-voorzitter MarliesPernot. “Dit onderwerp kan wat ons be-treft alleen in het kader van een integraalplan worden besproken waarin alle as-pecten en knelpunten van de gehele wo-ningmarkt in goede onderlinge samen-hang aan de orde komen.”

g

an 6 procent”

Prof. Boelhouwer: “Resultaat zal zijn dat het aantalverhuisbewegingen toeneemt”

v.l.n.r.: prof. dr. P.J. Boelhouwer, de heer drs. P.E. Hamming en mevrouw mr. M.E.C. Pernot


F E B R UA R I 2 0 1 08

De eigenwoningbezitter of de overheid, wie profiteert meer?

Nederlanders trekken jaarlijks bij hunbelastingaangifte voor € 11,4 miljardaf aan hypotheekrente. Maar hoeveelverdient de overheid op haar beurtaan de 4 miljoen eigen woningen?Hieronder enkele bedragen:• Overdrachtsbelasting (6%) over

de koopprijs van een bestaandewoning.Opbrengst: ca. € 3 miljard

• Bijtelling eigenwoningforfait (inde meeste gevallen 0,55%) over de WOZ-waarde van eenbestaande woning.Opbrengst: ca. € 2,5 miljard

• Btw (19%) over de grondprijs ende aanneemsom van eennieuwbouwwoning.Opbrengst: ca. € 2,8 miljard

• Onroerende zaakbelasting (OZB)over de WOZ-waarde van eenbestaande woning.Opbrengst voor de gemeenten:ca. € 0,9 miljard

• Omslag gebouwd over de WOZ-waarde van een bestaandewoning.Opbrengst voor dewaterschappen: ca. € 0,3 miljard

• Btw (in de meeste gevallen 19%)over de kosten van onderhoud enverbetering.Opbrengst: ca. € 1,7 miljard

In deze schatting van de VerenigingEigen Huis komt de totaalopbrengstvan doorlopende belastingop-brengsten uit eigen woningbezit

De voorkeur gaat ook om praktische redenen uit naar een koppeling met heteigenwoningforfait.

“Het is voor ons onder de huidige markt-omstandigheden denkbaar dat afschaf-fing van de eenmalig verschuldigde over-drachtsbelasting wordt ingeruild vooreen verhoging van de jaarlijkse bijtellingvan het eigenwoningforfait. Dit alleenmaar zodat de woningmarkt snel wordtgeholpen en dat dit voor de overheidbudgetneutraal kan gebeuren”, aldusPernot.

Invloed op prijzenZonder overdrachtsbelasting zullen dehuizenprijzen de neiging hebben om testijgen. Voor de huidige markt is dat al-

leen maar heilzaam, vindt Pernot. “Wanthet is in alle opzichten van groot econo-misch belang dat de huizenprijzen nietonderuit gaan als gevolg van de krediet-crisis.”Daar staat tegenover dat een hoger ei-genwoningforfait de financieringscapa-citeit weer verkleint.”Per saldo zal het op de huizenprijzendan geen of weinig effect hebben, maarwe hebben dan wel bereikt dat dedrempel om te verhuizen aanzienlijk la-ger is en meer mensen dus de stap zul-len nemen naar een volgende koopwo-ning. Geen of minder verhuisboetedus”, aldus Pernot.Ook Boelhouwer gaat ervan uit dat deprijzen na het afschaffen van de over-drachtsbelasting zullen stijgen.“De Erasmusuniversiteit heeft dat aleens onderzocht. In negentig procentvan de gevallen gaat de prijs onmiddel-lijk omhoog. Maar zelfs als dat op ter-mijn tot hogere prijzen zou leiden, is hettoch aan te bevelen om het te doen. Hetresultaat zal zijn dat het aantal verhuis-bewegingen toeneemt. Dat is voor de

VBO-voorzitter Hamming:“Als we over een paar jaar uitkomen op 180.000

transacties, dan mogen we erg tevreden zijn”



woningmarkt van groot belang. Als diemaatregel dan wordt gecompenseerdvia de hypotheekrenteaftrek of het ei-genwoning-forfait, dan zal dat prijseffectnauwelijks optreden.”

Effecten op de woningmarktDeze en andere creatieve ideeën moeten

nog wel hun plaats krijgen in een samen-hangend plan voor de gehele woning-markt. De Vromraad gaf hiervoor in 2007de eerste aanzet met het lijvige rapport‘Tijd voor keuzes, perspectief op een wo-ningmarkt in balans’.Zo’n plan kost echter veel tijd. En die is erniet. Vandaar de vraag: hoe snel kan dewoningmarkt worden opgepept na hethistorische dieptepunt van 125.000 wo-ningtransacties in 2009? We moeten onsniet richten op de piek van 210.000 wo-ningen in 2006, want die was uitzonder-lijk, vindt Hamming.“Voor een markt als Nederland moetenwe eerder denken aan 180.000 transac-ties. Als we daar over een paar jaar opuitkomen, mogen we erg tevreden zijn.”Ook voor de nieuwbouw, die veel ver-huisbewegingen genereert, is actie ge-boden. De organisatie van projectont-wikkelaars NVB houdt voor dit jaar reke-ning met een productie van zo'n 62.000woningen. Zonder extra noodmaatrege-len daalt de productie volgens NVB-di-recteur Nico Rietdijk in 2011 verder naar43.000 woningen.Hamming:“We moeten daarom goed kij-ken naar het middensegment. Als debouw daarvan zou instorten, stokt dedoorstroming helemaal. Met alle werk-loosheid en een financiering die ook in2010 onder druk staat wordt het wellichtheel vervelend.”Volgens Boelhouwer zou de rijksoverheiddirect twee dingen kunnen doen: de

overdrachtsbelasting afschaffen of hal-veren en garanties en zekerheden creë-ren voor consumenten, die nu tegen eenkoopbeslissing aanhikken. “Er zijn welveel initiatieven van gemeenten en pro-vincies, maar die zijn niet landelijk opge-schaald. De overheid heeft wel de NHGverhoogd, en ze hebben ook veel geld ge-stopt in de stimulering van de woning-bouw, maar de grootste truc in de toe-komst wordt: hoe krijgen we de verkopenweer omhoog? In de Vromraad leggenwe nu – als vervolg op ‘Tijd voor keuzes’ –de laatste hand aan een advies, waarinwe zeggen dat er met de rapporten vanEIB, CPB en de SER genoeg materiaal ligtvoor de politiek om nu een keuze te gaanmaken.”Hoe die keuze ook uitvalt, Hamming zietwel graag een plan dat niet van compro-missen en ingewikkelde constructies aanelkaar hangt.“Het gaat bij plannen maken niet alleenom de inhoud, maar ook om de perceptievan de gemiddelde consument. Ik hoopdaarom dat er een eenvoudig en helderplan komt, waarvan iedereen direct be-grijpt waarom het een goed plan is.”

Tekst: Robert van TilFotografie: o.a VEH, OTB en VBO Makelaar

voor overheden uit op ruim € 11 miljard per jaar.Bij deze berekeningen isoverigens uitgegaan van 200.000woningtransacties. Dat zijn erinmiddels veel minder.

Maar ook de verevenings-bijdragen in nieuwbouw-projecten zijn niet meegerekend.Deze worden ingezet voor deonrendabele toppen van socialehuurwoningen en de aanleg vaninfrastructuur, groen en anderevoorzieningen.

De conclusie daarom: belastingenen subsidies houden elkaaraardig in evenwicht.


| VA STG O E D A DVI S E U R 1 1

COLUMN BEDRIJFSMATIG VASTGOED

Als makelaars in staat zijn om hun klanten teovertuigen van deze voordelen, ligt hier eenaantrekkelijke markt open voor hen. Dat isoverigens niet zo eenvoudig, want veel werk-nemers (én managers!) zijn wel erg gehechtaan hun eigen, vertrouwde werkplek. Direc-teuren c.q. managers zijn niet altijd bereidom – net als hun medewerkers – ’s morgensop zoek te gaan naar hun flexplek.‘Het Nieuwe Werken’ zal altijd top-down ge-communiceerd moeten worden. Als de facili-ty manager enthousiast dit nieuwe conceptpromoot, is succes vaak verzekerd. Als de di-rectie zelf in haar ivoren toren blijft zitten, ismislukking vrij zeker.

Het werkt!Bij de grootscheepse verplaatsing van eengroot IT-bedrijf heeft deze aanpak enkele ja-ren geleden heel goed gewerkt. Het kantoorwas gevestigd in het centrum van Brussel, enhad daar 20.000 m2 in gebruik. Het werd ver-plaatst naar een flexkantoor in Zaventem,waar men met 12.000 m2 uit de voeten kon.Daarmee werd dus maar liefst 8.000 m2 be-spaard! De gedreven facility manager zorgdeervoor dat ‘Het Nieuwe Werken’ in enkelemaanden geaccepteerd was. Niemand be-schikt over een eigen kamer, er is een ge-meenschappelijke vergaderfaciliteit, en me-dewerkers die even rustig willen werken ofmet iemand willen overleggen, hebbendaarvoor de nodige ruimte. Dat de vermin-dering van het aantal meters kantoorruimtede nodige besparingen met zich meebrengtals het gaat om energie, schoonmaak etc.,zal niemand verbazen. Flexkantoren werkenzo ook de duurzaamheid in de hand. Kortom:iedereen gelukkig (inclusief de makelaar, dieveel lof toegezwaaid kreeg!)Ik kan mijn collega’s dan ook alleen maar ad-

viseren om zich terdege te verdiepen in ‘HetNieuwe Werken’. Als zij over de nodige ken-nis op dit gebied beschikken, zullen zij menigklant een interessante dienst kunnen bewij-zen. Dat betekent wel dat zij overtuigd moe-ten zijn van de noodzaak tot digitalisering(ook op het gebied van archivering).Wie veel kasten nodig heeft voor zijn archief,kan nu eenmaal niet zo makkelijk besparenop vierkante meters.

Moderne manier van werkenWat die organisatie betreft: flexkantorenpassen naar mijn mening uitstekend in demoderne manier van werken, waarbij hetonderscheid tussen directeur, manager enwerknemer grotendeels verdwenen is. Vaneen duidelijke hiërarchie is in veel bedrijvenal geen sprake meer. Het open flexkantoorpast bij die nieuwe ordening.Natuurlijk is de verhuizing naar een flexkan-toor niet even snel te regelen. Echter: wij ma-kelaars zijn gebaat bij mutaties, en dan is hetop zijn minst aanbevelenswaardig als weonze blik ook – en wel met name – richten ophet duurzame flexkantoor. Dan moet er noggesproken worden over clustering van werk-plekken, de mogelijkheid van loungeplekkenetc., maar dat is allemaal van later zorg. Alswe stoppen met de ‘ja maar’-cultuur, is er alveel gewonnen!

W

Het open flexkantoor is in opmars

De laatste jaren zijn er veel open flexkantoren in Nederland verrezen. In deze

kantoren, waar ‘Het Nieuwe Werken’ hoogtij viert, kunnen werknemers - maar

ook zelfstandigen - op flexibele wijze werken wanneer, hoe en met wie ze willen.

Hoewel ons land inmiddels een bonte lappendeken kent aan open flexkantoren,

is deze manier van werken voor velen kennelijk nog een stap te ver. Dat is

jammer want dit concept biedt tal van voordelen.

Ing. Siep Roelfzema,voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed


Woningaanbod loopt nietmeer op

Na een snelle stijging in de eerste helft van 2009 is het aantalte koop staande woningen in de tweede jaarhelft gestabili-seerd op 180.900, zo meldt Woningmarktcijfers.nl. Dat is nogwel een toename van 11% op jaarbasis. De website turfde129.300 kooptransacties. Daaruit volgt dat een woning in Ne-derland gemiddeld zeventien maanden te koop staat, aldusWoningmarktcijfers.nl.Het snelst worden woningen verkocht in Utrecht (dertienmaanden) en Noord-Holland. Eigenaren in Friesland moetenhet meeste geduld opbrengen (22 maanden). In de prijsklassetot 200.000 komen bezitters het gemakkelijkst van wonin-gen af: dat duurt tien maanden. Woningen met prijzen tussen200.000 en 400.000 euro staan gemiddeld vijftien maandente koop. In de categorie boven 400.000 euro duurt het doorde bank genomen 28 maanden voordat iemand van zijn wo-ning af is.Bron: Vastgoedmarkt

Forse toeloop op Nationale Hypotheekgarantie

Het aantal huishoudens dat de aankoop of verbouwing van eeneigen woning heeft gefinancierd met de Nationale Hypotheek-garantie (NHG) is in 2009 gestegen tot ruim 97.000.Daarvan hadden er 75.000 betrekking op de aankoop van eeneigen woning, bijna 20% meer dan in 2008. Dit blijkt uit jaarcij-fers van NHG. De toename is vooral een gevolg van de verho-ging van de kostengrens voor de NHG. Sinds 1 juli van 2009 is dekostengrens voor leningen met NHG verhoogd van 265.000naar 350.000 euro.De populariteit van de NHG-lening neemt ook toe doordat hetrentevoordeel aanzienlijk groter is geworden. Voor de crisis lagde rente gemiddeld 0,4 procentpunt onder een gewone hypo-theekrente. Nu is dat verschil bijna verdubbeld.

Het instituut registreerde in 2009 17% minder gedwongen ver-kopen vergeleken met 2008. In 1 op de 3 gevallen werd de ge-dwongen verkoop veroorzaakt door echtscheiding. In 1 op de 10gevallen was werkloosheid de oorzaak. “Het aantal veilingenvan woningen is in 2009 volgens de cijfers van het Kadasterweliswaar gestegen”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeurvan NHG.“Maar kennelijk geldt die stijging ten aanzien van wo-ningen die niet zijn gefinancierd met NHG.”Het aantal geregistreerde betalingsachterstanden van lenin-gen met NHG is dit jaar met 28% opgelopen in vergelijkingmet 2008. “Tegen de achtergrond van de toegenomen werk-loosheid valt de groei in betalingsachterstanden mee. Welhouden we er nog steeds rekening mee dat deze groei kan leiden tot een toename van het aantal gedwongen verkopen”,aldus Schiffer.Eind 2009 stond NHG borg voor 110 mrd euro aan hypothekenvan in totaal 815.774 huishoudens.Bron: Financieele Dagblad

1 2

VASTGOEDMARKT

Aantal opgeleverde woningen stijgt pas in 2011

Ondanks de stimuleringsmaatregelen komt er dit jaar noggeen opleving van de woningbouw. Wel zal in 2011 het aantalopleveringen licht stijgen. Dat schrijft het ING Economisch Bu-reau in zijn kwartaalbericht. De onderzoekers baseren dezevoorspelling op de structurele stijging van het aantal huishou-dens met 50.000 per jaar. Door de recessie zal dit aantal tijde-lijk lager liggen, maar op lange termijn wordt deze afnameweer ingehaald. Doordat er steeds meer binnenstedelijk wordtgebouwd, neemt het aantal gesloopte woningen ook toe. Zoverdwenen er in 2008 in totaal 22.000 woningen. Op de langetermijn zal de woningmarkt daarom krap blijven, aldus ING.Dit jaar zal de bouwproductie dalen tot 60.000 woningen, ver-wacht ING. Het aantal afgegeven vergunningen voor koopwo-ningen nam in het derde kwartaal 2009 met 40% af vergelekenmet een jaar eerder. Het aantal uitgegeven vergunningen voorhuurwoningen daalde met 12%. De verkopen van nieuwbouw-woningen namen na een lange periode van daling weer toe inhet tweede en derde kwartaal van 2009. Tussen het momentvan aankoop van een nieuwbouwwoning en de uiteindelijkeoverhandiging van de sleutel zit gemiddeld vijftien maanden.De op te leveren nieuwbouwwoningen in 2010 zijn dus vooreen groot deel eind 2008 en in 2009 verkocht.De bouwsector zal overigens pas in 2017 weer op het niveau van2008 zitten, schrijft ING verder. De recessie is nog lang niet over,aldus ING. Voor 2010 komt na de krimp met 5,2% in 2009 nogeen daling van de bouwproductie met 6,7%. In 2011 zal debouwsector een nulgroei kennen. Vanaf 2012 zal de bouwpro-ductie ‘gematigd' met 2% per jaar groeien, het gemiddelde vande laatste twintig jaar. Na de vorige recessie duurde het maardrie jaar voor de sector was hersteld. ING denkt dat de woning-bouw zich in 2011 zal herstellen, de utiliteitsbouw blijft echterkrimpen door het na-ijleffect van de huidige overcapaciteit inhet bedrijfsleven, aldus ING.Bron: Vastgoedmarkt

F E B R UA R I 2 0 1 0


Grens inkomen voor sociale huurwoning

Met een inkomen hoger dan 33.000 euro netto per jaar is er straks geen sociale huurwoning meer te huren. Dat is het ge-volg van een besluit van de Europese Commissie. De nieuwe regels gaan al per 1 april in. Het is voor het eerst dat Brussel zodrastisch ingrijpt in de woningmarkt van een Europees land. Dejarenlange discussie met Nederland over (illegale) staatssteunaan de sociale huurwoningsector is hiermee eindelijk beslecht.Sociale huurwoningen mogen ook in de toekomst met staats-steun gebouwd blijven worden, maar ze mogen niet meer ver-huurd worden aan mensen die redelijk veel verdienen.Het ministerie van VROM is volgens een woordvoerder blij methet besluit. Gevreesd werd namelijk dat Brussel mogelijk har-der zou ingrijpen, maar het bijzondere Nederlandse woning-bouwstelsel mag voor het grootste deel blijven bestaan. Circa43% van de huishoudens komt straks nog in aanmerking vooreen huurwoning. In juli wilde Brussel nog een inkomensgrensstellen van 28.275 euro voor meerpersoonshuishoudens.Het ministerie ziet geen probleem voor gemengde wijken metzowel hogere als lagere inkomens, omdat veel huishoudens wélvoor een sociale huurwoning in aanmerking komen en de restterecht kan via duurdere huurwoningen en kopen.Bron: BNR

Eerste daling vraagprijs woningen sinds crisis

Voor het eerst sinds de crisis hebben woningeigenaren de prijsvan hun te koop staande woningen verlaagd. In het vierdekwartaal van 2009 is de gemiddelde vraagprijs per vierkantemeter met 0,2 procent gedaald. Dat blijkt uit gegevens van soft-wareconsultantsbureau Dankers & Frank, schrijft websiteZ24.nl. Hoewel de vraagprijsdaling gering is, gaat het volgensDankers & Frank wel om een trendbreuk met het recente verle-den. De meting is gedaan onder te koop staande woningen tot750.000 euro. In het derde kwartaal van 2009 bleef de gemid-delde vraagprijs per vierkante meter nog gelijk aan die in hethetzelfde kwartaal in 2008. Hij lag toen op 2.324 euro.Daarvoor steeg hij steevast. Die stijging was opmerkelijk omdatde huizenprijs al een paar kwartalen op rij daalt. Verkopers had-den moeite dit feit onder ogen te zien, en bleven steeds hogereprijzen vragen.Bron: Vastgoedmarkt


Achter de VoorkantAchmeatoren, Leeuwarden

De Achmeatoren in Leeuwarden is een kantoren-flat van 115 meter hoog. De 24 verdiepingen tel-lende toren in het centrum van Leeuwarden is dehoogste toren van heel Noord-Nederland. De to-ren is ontworpen door architecten Bonnema enVan der Ley in opdracht van Achmea Vastgoed. Detoren werd in 2002 opgeleverd. Samen met deAverotoren en de Postbank, maakt de Achmeato-ren deel uit van de kantoorwijk bij het station.

De Achmeatoren bestaat uit twee in elkaar ge-schoven delen: een toren van 68 meter en een to-ren van 114 meter. Karakteristiek zijn de zwarteplaten van natuursteen die aan het gebouw zijnbevestigd. De hoge toren is met platen van zwartgraniet behangen, de lage met grijs graniet. Heteffect daarvan is dat de hoge toren uit de lage to-ren lijkt te worden gelanceerd. Het contrast tus-sen de twee volumes versterkt het verticalismevan het geheel. De zwarte toren rust gedeeltelijkop ranke pijlers. Daar dwars doorheen is een over-dekte doorgang voor voetgangers geslagen.

Het panoramadek biedt op heldere dagen uit-zicht op Ameland. Daarnaast staat de toren be-kend om zijn vier liften die in eerste instantie eensnelheid van negen meter per seconde haalden.


Voor makelaars is het noodzakelijk dat zijop de hoogte zijn van mogelijke gebre-ken: zo kunnen zij hun klanten beter ad-viseren bij het bepalen van de vraagprijsof het uit te brengen bod. Bovendien zul-len in de nabije toekomst steeds meertaxaties plaatsvinden gecombineerdmet een bouwkundige keuring.

Makelaars moeten daarom enige kennishebben van bouwperioden en van despecifieke problemen die samenhangenmet de woningbouw in een bepaalde pe-riode. Zo is de periode van de jaren-30-woning een van de beste bouwperiodenin ons land. Bij veel woningen uit diebouwperiode is zelfs het voegwerk nogin goede staat.

Bij woningen vóór 1930 spelen wel meerproblemen: de woningen zijn vaak ge-bouwd op staal, maar ook wel op koeien-huiden; de muren zijn halfsteens of een-steens, en vochtdoorslag is schering eninslag. Echter: deze woningen zijn veelalal eens gerenoveerd, waardoor de groot-ste problemen al zijn verholpen.Maar dan de jaren van 1958 tot 1965: de

minst degelijke bouwperiode. Het toene-mende gebruik van beton leidde in veelgevallen tot betonrot. De Kwaaitaal- enMantavloeren (prefab-beton systeem-vloeren die tussen 1965 en 1981 gemaaktwerden om aan de enorme vraag te vol-doen) vertonen ook nogal eens betonrot.Latere bouwers hebben geleerd van defouten van hun voorgangers, maar wo-ningen die gebouwd zijn na 1980, zijnveelal niet meer bedoeld voor de eeuwig-heid, maar voor een periode van 60 jaar.Met alle gevolgen van dien.

Nog meer problemenEr zijn ook de nodige problemen die nietgerelateerd zijn aan een bepaalde bouw-periode: met de fundering, de gevel, hetdak, de interieurconstructie en de instal-laties. Scheuren in de gevel komen vaakvoor. Ze kunnen door allerlei oorzakenontstaan: wind, vorst, begroeiing, gecor-rodeerde muurankers. Maar ook con-structiefouten zoals het ontbreken vandilataties. Scheuren in het beton van bal-kons kunnen er zelfs toe leiden dat debalkons niet meer betreden mogen wor-den.

1 4

PERMANENTE EDUCATIE

F E B R UA R I 2 0 1 0

Bouwgebreken; hoe zitmet de herstelkosten?

f“Steeds meer kopers van woningen willen – terecht – zekerheid over de

bouwkundige staat van de woning die ze op het oog hebben. Verkopers

willen weten hoe hoog de vraagprijs moet zijn. En als er een bouwkundig

gebrek is gebleken, willen partijen weten hoe de patstelling die in zo’n

geval ontstaat, kan worden doorbroken. Ook makelaars moeten dus over

de nodige expertise beschikken als het gaat om bouwkundige keuringen

en inspecties.” Dat stelt André Stam, die als bedrijfsleider van Keurhuis

Nederland al veel ervaring heeft opgedaan met het vastleggen van de

bouwkundige kwaliteit van woningen.



Veel problemen doen zich ook bij het dakvoor: doorbuiging, lekkages, houtrot,schade na het aanbrengen van een dak-opbouw of door na-isolatie etc. Dakgo-ten zijn eveneens een terugkerende bronvan ergernis: broze pvc-leidingen, scheu-ren, lekkages en foutieve bevestiging.Platte daken hebben zo weer hun eigenproblematiek, net als de vloeren van dewoning.Wat de waterleiding betreft: ookdie vormt een aandachtspunt: loden lei-dingen en rioleringsbuizen geven proble-men, maar zij vormen maar een deel vande mogelijke problematiek, net als ver-ouderde gas- en elektriciteitsinstallaties.Om nog maar te zwijgen van de aanwe-zigheid van asbest, bijvoorbeeld onder decv-ketel, in het dakbeschot en bij wand-beplating.

HerstelWoningkopers willen weten met welkeproblemen zij geconfronteerd worden,en ze willen ook weten wat de herstel-kosten zijn. Al was het alleen maar omdeze mee te nemen in de financieringvan hun woning. Ook voor verkopers isdie informatie interessant: zij hebbenimmers een wettelijke informatieplicht.Met een bouwtechnisch rapport en hetinlichtingenformulier (een vragenlijstvan de verkoper met de hem bekende ge-

breken) heeft een verkoper wettelijk aandie vereiste voldaan.De herstelkosten kunnen flink in de pa-pieren lopen: de gemiddelde herstelkos-ten voor een Kwaaitaal-vloer bijvoor-beeld, bedragen per woning zo’n 8.500euro excl. BTW, en die schade is niet meerop de – al lang failliete – leverancier teverhalen.

Stam: “Het is heel belangrijk om te we-ten wat de oorzaak is van een gebrek.Scheurvorming bijvoorbeeld, kan diverseoorzaken hebben. En niet elke scheurhoeft problematisch te zijn. Als de scheuris veroorzaakt door zetting, maar de on-dergrond heeft zich inmiddels gestabili-seerd, dan is er in feite geen probleemmeer. Andersom kan ook: als er sprake isvan optrekkend vocht in de gevel, moet– behalve naar die gevel – ook gekekenworden naar de vloer. Een houten vloerkan gaan rotten, en dat levert nogal watherstelkosten op.”

Wees pro-actief!De makelaar/taxateur kan nooit een ab-solute inschatting van de herstelkostenmaken, benadrukt Stam. “De kostenra-mingen die beschikbaar zijn, zijn té alge-meen om te dienen als aannemersbe-groting. Lokale omstandigheden geven

vaak afwijkingen. Bovendien is de om-vang van het gebrek niet altijd te zien:ogenschijnlijk kleine gebreken kunnenvaak grote oorzaken hebben. De gevol-gen zijn soms veel groter dan ze op heteerste gezicht lijken. Vandaar mijn ad-vies: zoek altijd de oorzaak van het ge-brek op. Maar in alle gevallen geldt ookdan dat een makelaar/taxateur nooitmet zekerheid een exact bedrag kannoemen voor herstelkosten. Er zullen al-tijd risico’s zijn die niet helemaal tedoorgronden zijn. Mijn advies is: volg degrote lijn (grote kosten zijn belangrijkerdan kleine afwijkingen) en: wees als ma-kelaar pro-actief. Geef bij een bezichti-ging direct aan dat er bijvoorbeeld spra-ke is van een scheur in de gevel en geefdaarbij aan wat je oordeel is over dat ge-brek. In een aantal gevallen zal het ookverstandig zijn om de klant te advisereneen bouwkundige keuring uit te latenvoeren. Sommige makelaars zijn al over-gegaan tot het initiëren van een ver-koopkeuring. De klant heeft dan een ob-jectief rapport in handen. Dat is eengoede zaak, die zeker navolging ver-dient.”

Tekst: Carola Peters

zit hetn?


Magicframe Presentatiesystemen

Magicframe Presentatiesystemen

• Het breedste assortiment • Snelle levering • •Standaard of Design • Zeer flexibel •

Wandsystemen. Etalagesystemen

Vrijstaande systemen.

In alle systemen past ons krachtige lcd screen

Bel voor de dichtsbijzijnde adviseur: Tremonti b.v. 0318-540105. [email protected]

www.tremonti.nl

Bel voor informatie of een gratis én creatief advies!

...huizenverkopenwordtsteedsmakkelijker...

www.hierismijnhuis.nl

Videosite én dagelijks op TV (Ziggo)

& verkopen & verhuren in de regio

SeriousfunHierismijnhuis.nl is dé huizenportal vanNederland. Er zijn er al zoveel? Klopt,maar hierismijnhuis.nl biedt make-laars veel méér. Zo hebt u de unieke

mogelijkheid uw aanbod als filmpjes te presenteren. Zelf fi lmen, uploaden en u heeft 24 uur per dag open huis voor iedereen op internet én dagelijks op TV. Overigens dit alles zónder kosten.

impa

ctde

sign.nl



COLUMN BELASTINGZAKEN

Aflossing van een spaarhypotheekDe rente over een hypothecaire schuld magmaximaal 30 jaar worden afgetrokken. Nadeze looptijd – en als deze schuld nog niet isafgelost – verhuist de hypotheek van box 1naar box 3. Dat betekent dat de rente nietlanger aftrekbaar is. Een kapitaalverzekeringeigen woning is bij uitkering onbelast als hij20 jaar heeft gelopen en wordt gebruikt vooraflossing van de hypotheekschuld. Er wasonduidelijkheid of dit nog steeds zo zou zijnals de schuld van box 1 naar box 3 was ver-huisd. Overigens doen deze gevallen zich opzijn vroegst voor na 2031.

Een voorbeeld ter verduidelijkingPersoon A koopt een woning in 2008, dezewoning wordt gefinancierd met een aflos-singsvrije hypotheek. In 2015 wijzigt de inko-menspositie van persoon A en hij besluit eenkapitaalverzekering eigen woning af te slui-ten met een looptijd van 30 jaar. De renteaf-trek is maximaal 30 jaar en eindigt in 2038.In 2045 komt de verzekering pas tot uitke-ring. In deze situatie blijft de vrijstelling vantoepassing omdat er een (oorspronkelijke)eigen woningschuld mee wordt afgelost.

Gevolgen afschaffen goedkoper-wonen-regelingIn het belastingplan 2010 is de goedkoper-

\

Twijfel omtrent onbelast aflossenspaarhypotheek weggenomen

In de media verschenen de afgelopen tijd berichten over mogelijke

problemen rond de aflossing van met name spaarhypotheken. In de

berichtgeving werd melding gemaakt van de mogelijkheid dat aflossing

van een hypothecaire schuld na 30 jaar met een kapitaalverzekering

mogelijk belast zou zijn. Ook is onduidelijkheid ontstaan over de

onvoorziene gevolgen van het afschaffen van de ‘goedkoperwonen’

regeling. Staatsecretaris Jan Kees de Jager heeft beide onduidelijkheden

weggenomen. De uitkering van een kapitaalverzekering blijft ook na

30 jaar onbelast. Daarnaast heeft de staatssecretaris aangegeven dat de

vrijstelling voor de kapitaalverzekering ook van toepassing blijft indien

deze minder dan 20 jaar heeft gelopen.

wonen-regeling afgeschaft. Dit zou gevol-gen kunnen hebben voor mensen met eenspaarhypotheek. Immers bij aankoop vaneen goedkopere woning in combinatie methet realiseren van een forse meerwaardewordt de eigen woningschuld nihil. Op zo’nmoment kan het voorkomen dat de kapitaal-verzekering nog geen 20 jaar heeft gelopen.Ingeval men als gevolg van het afschaffenvan deze regeling besluit de hypotheek af telossen met de kapitaalverzekering en delooptijd van de verzekering is korter dan 20jaar, dan blijft de vrijstelling toch van toepas-sing. Wel dient dan een verzoek bij de belas-tinginspecteur te worden ingediend.

Heeft u vragen over dit of andere onder-werpen, neemt u dan contact op met Esse-link & Partners, www.esselink-partners.nl,tel: 055-5762524.

Michel Esselink,Esselink & Partnersbelastingadviseurs


‘Huizenkoper ontdekt internetveiling’,kopte De Telegraaf in maart 2009. Hetnegatieve imago dat kleeft aan de exe-cutieveiling zou ertoe kunnen leiden datwoningveiling via internet louter als eencrisisinstrument wordt beschouwd,vooral geschikt voor de ramsj. ‘Dat is ze-ker niet het geval’, zegt VBO-directeurHans van der Ploeg. “De internetveilingis een waardevolle aanvulling op dereeds bestaande instrumenten die eenmakelaar kan inzetten. Juist door de ver-gelijking met de executieveiling te trek-ken, zie je de meerwaarde van de inter-netveiling. Bij de eerste heeft de kopereigenlijk geen idee wat hij of zij koopt. Eris geen sprake van ontbindende voor-waarden. Bij de internetveiling spelen aldie nadelen niet. Een pand dat via de in-ternetveiling in verkoop gaat, kan gerui-me tijd vóór het uiteindelijke bieden be-zichtigd worden. De aankoopmakelaaren de geïnteresseerde klant hebben allegelegenheid om samen te bepalen hoehoog het maximum bod zal zijn. Er issprake van een transparant systeem,men weet precies wat de overige geïnte-resseerden doen. Voor de verkopendemakelaar is de internetveiling ook inte-ressant. Je hebt je klant meer te biedenen laat de klant zien op de hoogte te zijnvan de laatste ontwikkelingen en daarook mee te willen werken. Door de lage-re startprijs wordt er bovendien een gro-ter potentieel aangeboord. Nu, in deze

lastige tijden, is het een goede methodeom zaken vlot te trekken. Maar de inter-netveiling is zeker ook waardevol als straks de markt weer aantrekt. Juist dankan het leiden tot een veel betere op-brengst.”

Partner VBO-makelaar De Roo van Klaveren inApeldoorn werkt inmiddels al met deinternetveiling. “Een aantal van onzeklanten vroeg ernaar. Ik vind dat je nooitje ogen moet sluiten voor nieuwe ont-wikkelingen, dus wij hadden het gevoeldat we hier iets mee moesten doen. Wehebben toen contact gehad met eenaanbieder van een online veilingsys-teem, maar die bleek exclusief voor eenandere brancheorganisatie te willenwerken. Ik heb dat toen eens met Hansvan der Ploeg besproken en die had de-zelfde ervaringen.” Hans van der Ploegdaarover: “Inderdaad is er even contactgeweest met een andere partij, maardaarbij rezen voor ons hobbels die weniet konden nemen. Achteraf maargoed ook, want vervolgens kwamen wein contact met NationaleWoningvei-ling.nl. Deze heeft een compleet sys-teem dat elke makelaar met minimaleinspanning in de eigen site kan integre-ren. Dat is bij mijn weten uniek.” MarkDe Roo van Klaveren vult aan: ‘Nationa-leWoningveiling.nl was heel behulp-zaam bij de implementatie van het sys-

1 8

ACTUEEL

\In een aantal landen is het al langere tijd een bekend fenomeen, in Nederland moeten

we er duidelijk nog aan wennen: de woningveiling via internet. Is dit de reddingsboei

voor huizen die op dit moment zeer lang in de verkoop staan? En als er straks weer

betere tijden aanbreken, wat hebben we er dan aan?

Woningveiling via internetgeen wondermiddel, wel w

F E B R UA R I 2 0 1 0


worden. Het is mijn ervaring dat de ma-kelaars die al langer met het systeemwerken, kiezen voor een langere veiling-periode. In de tijdsdruk van dat ene uurkan het gebeuren dat de emotie met eenkoper op de loop gaat. Dan was er van te-voren nog zo met de aankoopmakelaarbesproken wat de maximumprijs is, bij-voorbeeld 300.000 euro. Vervolgensbiedt er iemand 1.000 euro meer. De ver-

leiding kan dan erg groot zijn om tochnog even mee te blijven bieden. Achterafkan dat tot vervelende gevolgen leiden,want de ontbindende voorwaardenmoeten worden aangesproken omdathet uiteindelijk allemaal toch niet haal-baar blijkt. Het is in mijn ogen dus goedals de aankoopmakelaar tijdens het pro-ces van bieden de ruimte heeft om nogeven mee te kijken. Als de aankopendepartij dus ook nog even gelegenheidheeft tot ruggespraak met de aankoop-makelaar. Naarmate je het biedprocesrustiger houdt, heb je minder kans op on-gelukken en gedoe achteraf.”

Kosten en opbrengstenMark de Roo van Klaveren: “Daarnaastmoet je ook nadenken over je verdien-model bij dit nieuwe instrument. Wijwerken heel transparant. Onze klantenweten exact wat we doen en welke ta-rieven daarbij horen. De internetveilingis echter, net als een advertentie, ietsextra’s. Daar berekenen we dus ook ietsextra’s voor. Dat was voor vijf van de zesgeïnteresseerden een reden om hettoch maar niet te doen. Bij de zesdeheeft de veiling uiteindelijk niet tot ver-koop geleid. Toch gaan we ermee door.Dit nieuwe verschijnsel heeft, denk ik,tijd nodig. Mensen moeten wennen aanhet idee van een veiling. We zien weldat een internetveiling tot meer aan-dacht voor een pand en onze site leidt.Ik weet ook zeker dat in een beteremarkt dit absoluut een goed middel isom in te zetten. We hebben even eenvalse start gehad, maar ik zie dit tochals een heel waardevol middel.” Hansvan der Ploeg: “De afgelopen maandhebben de eerste makelaars een veilinggehad. Hoewel het aantal verkochtewoningen zich in die maand heeft be-perkt tot twee objecten, waren de ma-kelaars enthousiast. Het aantal bezich-tigingen was enorm en met een fiksaantal partijen worden nog onderhan-delingen gevoerd.”

Tekst: Henk de Kleine


teem in onze eigen site. Zonder duw- entrekwerk was dat snel te doen.” Hansvan der Ploeg vindt de methode die Na-tionaleWoningveiling.nl biedt interes-sant vanwege de flexibiliteit: “Je hoeftals VBO-makelaar het systeem niet in jeeigen site te integreren, als je dat nietwilt of kunt. Je kunt een bepaalde wo-ning ook via de site van NationaleWo-ningveiling.nl of via VBO.nl aanbieden.

Hiermee hebben we dus een solidepartner gevonden, waarmee we met z’nallen dit nieuwe verschijnsel beter kun-nen leren kennen en optimaal kunneninzetten.”

LeereffectMark de Roo van Klaveren onderschrijftdat dit het instrument internetveiling in-derdaad een zekere vorm van trial and er-ror met zich meedraagt. “Zo zie ik bij-voorbeeld veilingen waarbij er maximaaleen uur lang geboden kan worden. Wijhebben net een veiling achter de rugwaarbij vier dagen lang geboden kon

Hans van der Ploeg: “De afgelopen maand hebben deeerste makelaars een veiling gehad. Hoewel het aantal

verkochte woningen zich in die maand heeft beperkt tottwee objecten, waren de makelaars enthousiast”

rnet:el waardevol


Leuk vriendjeIsmale was een meisje van 23 jaar. Zij wasdrie jaar geleden vanuit Eritrea naar Ne-derland gekomen en had hier een ver-gunning tot verblijf gekregen. Een jaargeleden ontmoette Ismale een jongenwaarop zij hals over kop verliefd werd.Ismale was ook wel enigszins onder deindruk van de flitsend witte wagen waar-in hij zich (meestal) vlugger dan de toe-gestane maximumsnelheid voortbe-woog. De auto was dusdanig omge-bouwd dat de onderkant bijna tot aanhet wegdek reikte. Als de snelle vriend,genaamd Boy, hard door de bochtenscheurde en daarbij luid toeterend demedeweggebruikers tot spoed maande,rinkelden zijn gouden hals- en armket-tingen op een vrolijke wijze. Althans, zozag Ismale dat. Hoe Boy aan zijn centjeskwam ‘boeide’ Ismale niet, om haar eigenwoordkeus te gebruiken. Hij beschikte inieder geval over waanzinnig veel briefjesvan 20 euro. Een vriendin van Ismalewaarschuwde haar op voorzichtige toondat iemand die met heel veel van derge-lijke coupures rondloopt, geld verdientmet een duister handeltje. Ook dat deer-de Ismale niet. Boy was lief en over Boywilde zij geen kwaad woord horen.

In december besloot het stelletje om sa-

men te gaan wonen in het huurhuisjevan Ismale.Twee weken later kreeg Isma-le verontrustend nieuws uit Eritrea om-trent haar moeder. Haar moeder wasernstig ziek en de vraag werd gesteld ofIsmale zo snel mogelijk naar huis zouwillen komen. Ismale voldeed aan die op-roep.

Prettige terugkomstIsmale dacht aanvankelijk dat zij hooguittwee weken in Eritrea zou verblijven. Dezieke moeder had echter veel behoefteaan steun en hulp. Het verblijf in Eritreawerd verlengd tot bijna vijf maanden.Daarna was de moeder zodanig opge-knapt dat Ismale weer haar terugreisnaar Nederland kon aanvaarden. Haarvriend Boy zou haar bij de luchthaven op-wachten en naar huis brengen.

Toen Ismale op Schiphol aankwam,wachtte haar echter een nare verrassing.Vriendje Boy was in geen velden of we-gen te bekennen. Ismale nam uiteinde-lijk maar de trein. Thuisgekomen werdIsmale geconfronteerd met een tweedeschokkende ontdekking. De deur van dewoning bleek door de politie opengebro-ken te zijn en daarna verzekerd. Eenmaand geleden had de politie namelijkgeconstateerd dat in de woning een hen-

2 0

UIT DE RECHTSPRAAK

[Het is vaste rechtspraak van de gerechtshoven om de aanwezigheid van een

hennepkwekerij aan te merken als een dusdanig ernstige wanprestatie van een

huurder dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Dat is ook begrijpelijk:

dergelijke hennepkwekerijen zijn uiterst schadelijk voor een woning en

levensgevaarlijk vanwege het risico op brand. Dat de rechtspraak echter soms tot

verrassingen leidt, blijkt uit de belevenissen van het jonge dametje Ismale. Of u de

uitspraak in deze – zoals altijd: waargebeurde – geschiedenis redelijk vindt, kunt

u zelf beoordelen.

Plantjes in een wo

F E B R UA R I 2 0 1 0


nepkwekerij met ongeveer 300 plantenwas aangelegd. De hennepkwekerij washierop ontmanteld en vernietigd. Tweedagen daarna had de woningstichtingaan Ismale schriftelijk verzocht de huur-overeenkomst op te zeggen bij gebrekewaarvan de woningstichting aankondig-de de rechter te zullen verzoeken dehuurovereenkomst te ontbinden. Dehoge kosten die daaraan verbonden wa-ren, zouden voor rekening komen vanIsmale. Ismale nam direct contact opmet de woningstichting. De woning-stichting nodigde Ismale uit op haar kan-toor. Daar werd zij verstaan gegeven datzij maar beter de huurovereenkomst zelfzou kunnen opzeggen ter voorkomingvan een ontbindingsprocedure. De wo-ningstichting benadrukte daarbij dat derechter zonder enige twijfel een dergelij-ke vordering zou toewijzen. Naar aanlei-ding van het gesprek zond Ismale daad-werkelijk een opzeggingsbrief met als in-houd dat zij daarmee voldeed aan hetverzoek om de huurovereenkomst tebeëindigen teneinde rechtsvervolging tevoorkomen.Vervolgens ruimde Ismale debende op die haar vriend dan wel de po-litie had veroorzaakt. Voor wat betreft devriend kon beter gesproken worden vande ex-vriend: Ismale beëindigde de rela-tie abrupt. Dat was overigens ook niet zo

moeilijk omdat Boy van de aardbodemverdwenen leek te zijn.Op de dag dat de huurovereenkomst zoueindigen, kreeg Ismale spijt. Ze had geenandere woonruimte. Zij bleef dus in dewoning zitten. De woningbouwvereni-ging vorderde vervolgens in kort gedingontruiming van het huis omdat er im-mers geen huurovereenkomst meer be-stond. Had Ismale niet zelf opgezegd?Nou dan!

Ontruiming?Het kort geding leidde tot een verassendvonnis. De overwegingen in de uitspraakbegonnen op een voor de woningstich-ting gunstige wijze. De rechter oordeeldedat uitgangspunt is dat de aanleg vaneen hennepkwekerij in een woning alseen wanprestatie door de huurder heeftte gelden. De rechter meende echter datdeze wanprestatie onvoldoende was omde ontbinding of ontruiming te recht-vaardigen. De rechter overwoog namelijkdat het misbruik dat de ex-vriend hadgemaakt van de gedwongen afwezig-heid van Ismale niet door Ismale viel tevoorzien. Bovendien had Ismale de toe-gebrachte schade vrijwel direct herstelden de samenwoning met Boy verbroken.Dit alles leidde ertoe dat de hennepkwe-kerij niet een dusdanig ernstige wan-

prestatie opleverde dat dit zou dienen teleiden tot een ontbinding van de huur-overeenkomst. De kans op herhaling wasbovendien nauwelijks aanwezig.

Maar de eigen opzegging door Ismaledan? Ook het beroep van de woning-stichting op deze schriftelijke opzeggingwerd afgewezen. De woningstichtinghad Ismale immers verteld dat Ismale‘vrijwel kansloos’ in een eventuele pro-cedure bij de rechter zou zijn en dat derechter zondermeer de huurovereen-komst zou ontbinden. Nu Ismale zich bijhaar opzegging heeft verlaten op eendoor haar stelligheid onjuiste medede-ling van de verhuurster, heeft Ismale ge-dwaald. Ismale heeft daarom terechteen beroep gedaan op vernietiging vande opzegging. Ismale mocht in haarhuisje blijven wonen. Het geluk vanIsmale kon al helemaal niet meer optoen Boy twee dagen later weer voorhaar deur stond en haar vertelde dat hijspijt had van zijn wandaad. Boy mochtmeteen weer blijven.(De namen zijn gefingeerd; geanonimi-seerde uitspraak opvraagbaar).

Mr J.A.M. van de SandeTelefoon: 010-436 51 51www.vandesandeadvocaten.nl


woonhuis


TekenMakelaar 2.0, de snelste manier om

Zeer snel

Compleet

Eenvoud

Webbased

Servicegericht

klanten

Besparen op tekenservice

De voordelen van TekenMakelaar 2.0:

TF

EI

Makelaar worden?

WWW.IKWILMAKELAARWORDEN.NL



COLUMN AGRARISCH VASTGOED

Op 20 maart 2009 heeft de belastingkamer vande Hoge Raad geoordeeld dat bij de ‘klassieke’agrarische bedrijfsopvolging geen sprake is vaneen belastbare schenking voor het schenkings-recht. Deze klassieke opvolgingssituatie ken-merkt zich door a. een aan de overdracht vooraf-gaande vennootschappelijke samenwerking tus-sen overdrager en overnemer, b. overdracht tegeneen prijs waarbij nog juist lonende exploitatiedoor de opvolger mogelijk is (de zogenaamde ‘ag-rarische waarde’) en c. het afspreken van eenmeerwaardeclausule. Deze clausule waarborgtdat de opvolger niet snel na de overname het be-drijf alsnog liquideert zonder de opbrengst metde familie te delen. Nu voorziet de Successiewet1956, die zowel het schenkingsrecht als het suc-cessierecht regelt, in een bedrijfsopvolgings-regeling op grond waarvan ondernemingenkunnen worden overgedragen of geërfd zonderof met maar zeer beperkte heffing van schen-kings- c.q. successierecht. Aan die regelingwordt echter in het geheel niet toegekomen,indien – zoals de Hoge Raad oordeelt – über-haupt geen sprake is van een schenking (‘gift’).Dat zinde de staatssecretaris niet. Hij wenste debedrijfsopvolging tegen agrarische waarde on-der de ‘controle’ van de wet en de bedrijfsopvol-gingsregeling te brengen. Aan het gebruik vande bedrijfsopvolgingsregeling zijn immers voor-waarden verbonden. Zo is er een voortzettingseisvan 5 jaar op straffe van het alsnog verschuldigdworden van schenkings- of successierecht. Hetkwam de bewindsman dan ook heel goed uit dathij toch net bezig was de Successiewet te mo-derniseren. In het betreffende wetsvoorstel namhij de bepaling op dat verkrijging op grond vaneen verblijvings-, toedelings- of overnemingsbe-ding uit een vennootschapsakte als een ‘fictieveschenking’ voor de nieuwe schenkbelastingwordt beschouwd. Het verschil tussen liquidatie-waarde en de feitelijk betaalde prijs is daardoor

[Het jaar 2009 kan gerust het jaar van de agrarische bedrijfsopvolging worden

genoemd. Jurisprudentie van de Hoge Raad en, daaruit voortvloeiende, nieuwe

wetgeving hebben nieuw licht geworpen op het thema waardering van

landbouwbedrijven in het kader van bedrijfsopvolging. Vooral bij

grondgebonden landbouwbedrijven trekt het onderrendement ten opzichte van

de liquidatiewaarde van het bedrijf een belangrijke wissel op de opvolging.

Agrarische bedrijfsopvolging en waardering

vanaf 1 januari 2010 toch een schenking, maarwordt vervolgens ‘gedekt’ door de bedrijfsopvol-gingsregeling. De bedrijfsopvolgingsregeling be-staat uit 3 componenten. Voorwaardelijk onbe-last zijn: het gehele (eventuele) verschil tussende liquidatiewaarde en de ‘going concernwaar-de’ (aan de top), een ‘drempelbedrag’ van 1 mil-joen euro en 83% van wat dan nog resteert.Voor de bepaling van de ‘going concernwaarde’(voor 1 januari 2010: ‘voortzettingswaarde’) ismet het landbouwbedrijfsleven een rekenmodelvastgesteld (zie www.belastingdienst.nl). De re-geling biedt echter in totaliteit doorgaans meerdan voldoende ruimte om een overdracht op ba-sis van agrarische waarde te ‘dekken’.De agrarische waarde dient op basis van pros-pectieve modellen (begrotingen) te worden be-rekend. Dit ligt het meest op de weg van de be-trokken accountant of bedrijfsadviseur. De agra-rische waarde voor een individueel bedrijf hoeftniet noodzakelijkerwijs gelijk te zijn aan de uit-komst van het rekenmodel voor de ‘going con-cernwaarde’. Voor taxateurs is vooral een taakweggelegd als in vennootschapsakten de over-drachtsprijs nader is geconcretiseerd door aan-sluiting bij bijvoorbeeld het begrip waarde inverpachte staat en als – ten behoeve van de be-rekening van de bedrijfsopvolgingsregeling – deliquidatiewaarde moet worden vastgesteld.

Aldus is agrarische bedrijfsopvolging een multi-disciplinair gebeuren en dienen de taken op juis-te wijze te worden verdeeld teneinde de opvol-ging vanuit alle juridische invalshoeken ‘recht tedoen’.

mr. André Verduijn FB,senior belastingadviseur bij Countus


Sterke punten van onze tuinborden:Oersterk en duurzaamLichtgewicht aluminium framesSlagvaste poedercoatingSlagvaste panelenRvs bevestigings materialen

Grootste assortimentOpvallende modellenGratis ontwerpvoorstelOnverwacht scherpe prijzenUit voorraad leverbaar

www.kdmakelaars.nl

Textline ReclameCentrum | Harderwijk | 0341 417777 | www.textline.eu

Textline ReclameCentrum (voorheen ) | Zwolle | 038 4609765 | www.textline.eu

J O H A N R O So n t e i g e n i n g s z a k e n b . v.

gecertificeerd makelaar/taxateurwonen en bedrijfsvastgoed

Provenierssingel 54 3033 EM Rotterdamt: 010 – 466 00 56 f: 010 – 467 77 [email protected]

Adviesbureau voor onteigeningszaken

• planschade

• nadeelcompensatie



Hij stuurde begin december een beleids-plan naar de Tweede Kamer, met als on-derwerp: modernisering van de monu-mentenzorg. ‘Omgevingsgericht in plaatsvan objectgericht’ én ‘van conserverendnaar ontwikkelend’ zijn trefwoorden vanMoMo, ofwel Modernisering van de Mo-numentenzorg.Plasterk wil dat er op een andere maniernaar monumenten wordt gekeken. Hetnu nog geldende beleid stamt van beginjaren zestig, toen het vooral ging om devraag welke monumenten in standmoesten worden gehouden. In de toe-komst zal worden bekeken in hoeverrehet monument in zijn omgeving past enwat de mogelijkheden van het objectzijn.

“Dat betekent dat we veel meer gaan kij-ken naar de kwaliteit van het gebiedwaarin het (potentiële) monument zichbevindt”, zegt Jan de Jong, projectleidermodernisering monumentenzorg bijOCW. ”Dat is overigens niet helemaalnieuw: we besteden al ruim tien jaar veelmeer aandacht aan cultuurhistorie alskwaliteitsimpuls voor ruimtelijke ont-wikkeling. Het Belvedèreproject, met datdoel ontwikkeld, heeft ertoe geleid datcultuurhistorische identiteit veel belang-

rijker is geworden. De modernisering diewe nu voorstaan, moet ertoe leiden datbijvoorbeeld bestemmingsplannen kun-nen worden ontwikkeld zonder proble-men met procedures in het kader van demonumentenzorg. Het gebeurt nu nogmaar al te vaak: wie een bestemmings-plan wil tegenhouden, kan een aanvraagindienen om een object tot monumentte laten verklaren. Dan ben je zó weereen paar jaar verder. Omgekeerd hebbenwe natuurlijk ook gezien dat de omge-ving van een monument geweld werdaangedaan doordat er in de directe na-bijheid bouwwerken werden gereali-seerd die ten koste gaan van de identiteitvan het monument. We hopen te berei-ken dat we met het nieuwe beleid in éénkeer zien waar problemen te verwachtenzijn, zodat dit soort zaken zich niet meervoordoen. Burgers, ontwikkelaars en ge-meenten weten waar ze aan toe zijn. Ertreden immers geen tussentijdse wijzi-gingen van het toetsingskader op.”

“Onverstandig”Met die laatste maatregel ben ik heteens”, zegt VBO-makelaar (en voormaligVBO-voorzitter) Joël van der Reijd teZwolle. Hij taxeert regelmatig pandenmet een monumentenstatus, en weet

Monumenten en waardevollepanden; wat is het verschil?Modernisering monumentenbeleid maakt de tongen los

ACTUEEL

^Kan een portiekflat monument worden? Ja, dat kan volgens de Beleidsbrief

Modernisering Monumentenzorg. Als zo’n gebouw meerwaarde geeft aan zijn

omgeving, is de monumentenstatus wel degelijk mogelijk. Ook ‘jonge’

gebouwen komen daarvoor in aanmerking. Daarnaast krijgen monument-

eigenaren – en ook degenen die graag een monument zouden bezitten – het in

de toekomst gemakkelijker. De regelgeving rond de vergunningverlening wordt

een stuk simpeler; tenminste als het aan minister Ronald Plasterk (OCW) ligt.


F E B R UA R I 2 0 1 02 6

dus dat daarbij heel wat meer komt kij-ken dan het bemiddelen bij een ‘mooipand’. “Het moet individuen en groependie het niet eens zijn met de ontwikke-ling van hun gemeente, niet al te ge-

makkelijk worden gemaakt om een ont-wikkeling tegen te houden. Maar verderben ik het totaal oneens met het voor-gestelde beleid. Op deze manier gooi jewaardevolle panden en monumenten

op één hoop. Eigenaren van een monu-ment hebben vrijwel altijd een bijzonde-re relatie met het pand, en ze accepterendat de onderhoudskosten altijd hogerzijn dan die van een ‘gewoon’ pand. La-ten we duidelijk zijn over het begrip‘monument’: dan praten we over een ge-bouw dat circa 100 jaar oud is, en datover specifieke kenmerken uit een be-paalde bouwperiode beschikt. Een ge-bouw van 20 of 30 jaar oud kan eenmooi, waardevol object zijn, maar het isgeen monument.”De beleidsbrief van Plasterk gaat ervanuit dat die jonge panden wel degelijk demonumentenstatus kunnen krijgen,maar dan moet het de eigenaren ook welmakkelijker worden gemaakt om hunpand in stand te houden. Het huidige be-leid ten aanzien van de monumenten-zorg is te pietluttig, vindt De Jong. “Jemoet voor de kleinste dingen een ver-gunning aanvragen en de wachttijd voordie vergunningen is vaak heel lang. Daarmoeten we vanaf. De eigenaren krijgenvolgens onze plannen veel meer ruimte,bijvoorbeeld bij een verbouwing. Kijk, ei-

Van toen tot nuTot 1961Tot 1961 was er nauwelijks sprake van monumentenbeleid: Nederland had het druk met de wederopbouw na de TweedeWereldoorlog. Hele historische binnensteden verdwenen om de woningnood op te lossen. Daarom was de Monumenten-wet van 1961 er vooral op gericht om zoveel mogelijk waardevolle gebouwen en structuren van vóór 1850 te beschermen.Het Rijk was daarvoor verantwoordelijk, maar gemeenten en provincies raakten er steeds meer van overtuigd dat zij ookeen verantwoordelijkheid hadden.

1975 – 1984Het Monumentenjaar 1975 gaf aan die opvatting een flinke impuls. Het monumentenstelsel moest worden gedecentrali-seerd, en het resultaat was in 1984 de Nota over de Monumentenzorg. Daarin is de basis gelegd voor het Nationaal restau-ratiefonds, dat laagrentende leningen verstrekt aan monumenteigenaren die hun pand willen opknappen. Joël van der Reijd is overigens van mening dat de hoofdsom waarvoor die lening geldt, te laag is: die moet naar zijn mening hoger zijn.

Tot 1994In de jaren erna werd de monumentenzorg steeds opnieuw geactualiseerd en aangepast. In 1994 werd voor het eerst aan-getoond dat monumentenzorg ook positieve financiële neveneffecten had. De Nationale Investeringsbank toonde toenaan dat monumentenzorg het rijk niets kost omdat elke gulden c.q. euro wordt terugverdiend. Dat onderzoek had effect:er kwam extra geld.Probleem bleef dat niet alle gemeenten op hun monumententaak berekend waren. Bovendien bleef voor alle wijzigingentoestemming nodig, en dat leverde de gemeenten én de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten(RACM) veel te veel werk op.

Nieuw beleidVandaar het nieuwe beleid: de regels en normen moet vooraf worden vastgesteld. Een gebouw moet cultuurhistorischewaarde hebben en een positieve invloed hebben op de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving.



genaren van monumenten hebben eenpassie voor dat gebouw. Zij zijn er niet opuit om hun pand zodanig te veranderendat de waarde vermindert. Integendeel:ze hebben vaak heel goede ideeën om dewaarde juist te verhogen. We moetenveel meer vertrouwen hebben in datsoort initiatieven, en daarom willen wekleine ingrepen vergunningsvrij gaanmaken.”“En daarmee loop je dus het risico dat jehet monument geweld gaat aandoen”,vindt Joël van der Reijd. “Je kunt nietzomaar allerlei materialen gaan gebrui-ken. Daarmee devalueer je ook het be-grip ‘monument’. Ik ben helemaal nietblij met deze maatregel.”De Jong: “Er moeten vooraf duidelijkenormen worden geformuleerd waarmeede kwaliteit kan worden gewaarborgd.Doelstelling is het tot stand brengen vaneen verschuiving van ‘hindermacht’ ach-teraf naar kennisvergaring, analyse enafweging vooraf. De gemeenten krijgenin die kwaliteitsborging een belangrijkerol te vervullen: zij zijn verantwoordelijkvoor de gebiedsgerichte monumenten-zorg op gemeentelijk niveau, voor ge-

meentelijke monumenten en voor de di-recte uitvoering van de monumenten-zorg. Omdat ze daar lang niet allemaalvoor toegerust zijn (sommigen overigensook wél!), zal de Rijksdienst voor het Cul-tureel Erfgoed hen daarin adviseren. Ditkenniscentrum moet gaan functionerenals een leidraad voor herbestemming eneen visie op transformatieopgaven. Ont-wikkelaars die veel ervaring hebben metherbestemming, worden ook bij dat pro-ces betrokken, evenals onderwijsinstel-lingen en brancheverenigingen.”

“Géén overdrachtsbelasting!”Momenteel is het nog zo dat er alleenincidenteel gelden beschikbaar zijn omte restaureren of te herstellen. Datheeft af en toe onwenselijke gevolgen:

nument met zich meebrengt. In het pak-ket moet handige, praktische informatieworden opgenomen. De Rijksdienst voorhet Cultureel Erfgoed zal dit pakket ont-wikkelen in samenwerking met eigena-renorganisaties.Prima, vindt Joël van der Reijd, maar:“Hetallerbelangrijkste is dat de kopers vanmonumenten worden vrijgesteld vanoverdrachtsbelasting. Die maatregel wasal genomen, maar op juridische grondenmoest hij worden teruggedraaid. Dat be-tekent dat er vanaf 1 januari jl. weer ge-woon overdrachtsbelasting moet wor-den betaald bij de aanschaf van een mo-numentaal pand. Dat zorgt natuurlijkniet bepaald voor méér animo als hetgaat om de aanschaf van een monu-ment.”“Maar die vrijstelling overdrachtsbelas-ting is wél gecompenseerd”, vindt Jan deJong. “Er is 23 miljoen per jaar beschik-baar voor de monumenten als compen-satie bovenop het bestaande budget.”

Wat levert het op?Monumenten kosten geld, maar leverennog meer op, zo is uit onderzoek geble-ken. Daarbij gaat het om forse bedragen:volgens de onderzoekers levert elke eurodie aan monumentenzorg wordt uitge-geven 1,14 euro op. Dat onderzoek naarrendement was nodig, want al sinds deinvoering van de Monumentenwet van1961 wordt er gediscussieerd over dewenselijkheid en de hoogte van subsi-

restauratieprojecten blijven soms hal-verwege in de steigers staan omdat hetgeld opeens op is. Bij gebrek aan be-staanszekerheid dreigt het restauratie-ambacht verloren te gaan. Alle partijendie betrokken zijn bij de modernisering

van de monumentenzorg, zijn dan ookvóór een structureel restauratiebudget.Dat komt er ook: met ingang van 2011wordt daarvoor 16 miljoen euro per jaarvrijgemaakt. De gelden zullen wordeningezet aan de hand van thema’s dieoptimaal aansluiten bij de ontwikkelin-gen in de ruimtelijke omgeving. Zo kanbijvoorbeeld bij herbestemming geldworden besteed aan het restaurerenvan casco’s.Het instandhoudingbudget wordt metingang van 2011 verhoogd van 43 miljoennaar 54 miljoen euro. Daarnaast zal wor-den onderzocht of er een informatiepak-ket voor nieuwe monumenteigenarenkan worden ontwikkeld. Uit een eerdergehouden enquête bleek dat de helft vanhen niet weet wat het bezit van een mo-

“Het gaat er niet alleen om wat ‘mooi’ is;belangrijker is dat cultuurhistorische waarden nietverloren gaan. Daarom laten we de zogenaamde 50-jaargrens los” , zegt Jan de Jong, projectleider

modernisering monumentenzorg (OCW)



dies e.d. voor monumenten. De investe-ringen moeten immers maatschappelijkrendement opleveren, en dat rendementis er – volgens de berekening – dus weldegelijk. In de loop van de afgelopen 25jaar zijn monumenten (vooral woonhui-zen) gewilde objecten geworden. In dejaren tachtig raadden veel makelaarshun klanten nog af om een monumentte kopen, maar dat beeld is veranderd:

monumenten staan vrij kort te koop, enze stijgen even snel in waarde als andereobjecten. Welke gevolgen de economi-sche crisis in dit verband heeft, is nogniet helemaal duidelijk, maar de onder-

zoekers stellen wel dat de waarde vangebouwen in een historische omgeving14 tot 17 procent hoger ligt dan die vanvergelijkbare panden in een minderwaardevolle omgeving. Investeren in erf-goed loont dus, zeker als dat erfgoed deeluitmaakt van een historische omgeving.Hoe zit het dan met die portiekflats? Jande Jong: “Het gaat er niet alleen om wat‘mooi’ is; belangrijker is dat cultuurhisto-

rische waarden niet verloren gaan. Daar-om laten we de zogenaamde 50-jaar-grens los: ook jonge gebouwen kunnende monumentenstatus verwerven. Om-dat we de waarde van betrekkelijk recen-

te gebouwen meenemen in ons beleid,komen veel meer objecten dan vroegerin aanmerking. Inderdaad: ook portiek-flats uit de jaren vijftig. Als ze tenminsteeen bijdrage vormen voor de omgeving,want dat is een criterium waaraan allemonumenten moeten voldoen.”

Joël van der Reijd gelooft niet zo in hetfeit dat monumenten juist geld opleve-ren. “Het behoud van monumenten kostgewoon geld, en het zou een goede zaakzijn als er extra geld vrij komt voor hetrenoveren van monumenten. Die ontle-nen hun meerwaarde onder andere aanhun ligging en uitstraling. Ze kunnen opdie manier ook zeker een extra waardetoevoegen aan hun omgeving, maar dathoeft in de praktijk helemaal niet zo tezijn. Ook hier geldt weer dat je elke situ-atie apart moet bekijken. Wat dan welvoor elk monument geldt? Dat de over-drachtsbelasting moet worden afge-schaft én dat gebouwen die jonger zijndan 50 jaar géén monument zijn!”

Tekst: Carola Peters

“Het allerbelangrijkste is dat de kopers vanmonumenten worden vrijgesteld van

overdrachtsbelasting. Die maatregel was algenomen, maar op juridische gronden moest hij

worden teruggedraaid”, aldus voormalig VBO-voorzitter Joel van der Reijd


Uw klanten een heldere uitvaartverzekering

U een tevreden klant

‘Iedere uitvaart uniek’, dat is het motto van Yarden. Door onze jarenlange ervaring begrijpen wij dat geen mens hetzelfde is. En dat iedere uitvaart daarom een unieke gebeurtenis is. Begraven of cremeren, koffie of champagne, sprekers, muziek of stilte: iedere uitvaart is maatwerk, waarbij de uitvaartwensen van uw klanten en hun naasten centraal staan.

Met de Yarden uitvaartverzekering die speciaal voor en door het intermediair is ontwikkeld, heeft uw klant een helder en transparant product met duidelijke voorwaarden.

Een van de unieke kenmerken van de Yarden uitvaartverzekering is de volledige keuzevrijheid voor uw klant, waardoor deze zijn volledige vrijheid behoudt.

Voor de acceptatie van uw klanten hanteert Yarden een zeer soepel beleid, met slechts twee gezondheidsvragen. Bovendien zijn kinderen t/m 18 jaar gratis meeverzekerd.

De Yarden Uitvaartverzekering is dus een helder product dat zich door u goed en gemakkelijk laat adviseren. Nieuwsgierig? Neem contact op met uw Yarden account manager. Bent u nog geen intermediair van Yarden? Bel dan met de businessdesk: 088 - 927 30 40.



COLUMN WONINGMARKTANALYSE OTB

Waarom betalen we eigenlijk overdrachtsbelas-ting? Op zoek naar het waarom ga ik als weten-schapper natuurlijk te rade bij mijn collega’s defiscalisten die verbonden zijn aan de Universiteitvan Leiden. Zij weten veel over de oorsprong vande overdrachtsbelasting. Daar hoor ik dat we hetallemaal aan Alva te danken hebben. In 1569 be-sloot hij belasting te heffen over bezit (1%) enoverdracht van onroerend goed (5%). Hij hadtoentertijd geld nodig voor het koninkrijk. AlsNederland zit de overdrachtsbelasting dus almeer dan vier eeuwen ingebakken in ons sys-teem. Ergens tijdens de afgelopen eeuwen is debelasting met 1% toegenomen. Het zal een her-oïeke historische daad zijn als Wouter Bos deoverdrachtsbelasting afschaft. Hiermee komt hijvast en zeker in de geschiedenisboeken. Maarook hij heeft geld nodig voor ons koninkrijk.

Maar dan, als Wouter Bos tot afschaffen besluit,gaan we dan met z’n allen woningen kopen? Eengrote kostenpost vervalt toch! Houdt de huizen-koper echt 6% over voor leuke dingen of stijgt dewoningprijs gewoon. De verkopende partij ruiktimmers zijn kans om meer te vragen voor zijnwoning terwijl de koper het 6%-meevallertjekan inzetten als onderhandelingsruimte. Helaas,uit onderzoek blijkt dat de koper er niets mee opschiet. Koopstarters vertalen namelijk 96% vanalle fiscale voor- en nadelen rechtstreeks in hetbod dat zij uitbrengen op een koopwoning. Dathebben econoom Peter Neuteboom en hoogle-raar Dirk Brounen uitgezocht.Voor doorstromersligt dat lager, op 57%. De koper gebruikt die 6%

dus gelijk voor zijn bod. Het zal mooi zijn als hijdan een kwalitatief beter huis kan kopen, maarde historie leert dat alle woningen gewoon 6%duurder worden. Het afschaffen van de over-drachtsbelasting vertaalt zich dus naar een ho-gere prijs en een hogere hypotheek zonder meerwooncomfort. De banken zullen in hun handenwrijven.

Voor een lagere woningprijs hoeft Wouter Bosdus geen historisch besluit te nemen tot af-schaffen of een halvering. Eigenlijk moet ik daar-om geen fiscale of financiële argumenten aan-voeren, maar economische motieven. Afschaffenzal leiden tot meer verhuizingen omdat – in eco-nomisch opzicht – belasting te beschouwen isals een ontmoediging. Echte liberalen – daar re-ken ik mijzelf niet onder – voegen zelfs het argu-ment aan dat belastingen de markt verstoren.De overdrachtsbelasting ontmoedigt dus hetverhuizen. Afschaffen, zelfs na vier eeuwen, zaldaarom leiden tot meer dynamiek op de wo-ningmarkt. Op het ogenblik nemen we die hoge-re woningprijs dan wel voor lief.

Paul de VriesTU Delft, Onderzoeksinstituut OTB

_Laat ik beginnen met olie op het vuur te gooien: Feitelijk is de overdrachts-

belasting heel erg laag. Slechts 6%. Dat is 13 procentpunt lager dat het algemene

btw-tarief van 19% dat de overheid heft op de verkoop van producten of

diensten; ook op de verkoop van nieuwbouwwoningen! Niets te klagen dus.

Waarom zou Wouter Bos de overdrachtsbelasting afschaffen als het percentage

al zo laag is? Ik voel een tweestrijd binnenin mijzelf, voor en tegen afschaffing.

Ik kan argumenten genoeg verzinnen voor afschaffing maar met evenveel gemak

een groot aantal tegen geven. Een paar zal ik met u delen. Laat ik eens kijken

waarom wij overdrachtsbelasting betalen en wat de gevolgen voor de woning-

markt zijn als de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft.

Overdrachtsbelasting echt heel laag!


Wetende dat hij in Veenendaal moor-dende concurrentie heeft van veel gro-te(re) makelaars, moet Zonnenberg zijncommerciële effectiviteit optimaal be-nutten. Wat dat betreft was hij het roe-rend eens met het artikel in het decem-bernummer van de Vastgoed Adviseurover de commerciële kracht of zwaktevan makelaars in het algemeen. Mystery-bezoeken aan makelaars leverden somsonthutsende resultaten op: makelaarsdie zich niet verdiepten in de voorkeurenen afkeuren van hun klant bij een bezich-tiging of alleen gefocust zijn op een kleindetail in het pand of in de buurt. En dewebsites die behangen zijn met clichés,zoals ‘wij zijn de betrouwbaarste van hetland’, Je kunt er als makelaar nauwelijksmeer mee voor de dag komen. Makelaarskunnen zich beter van elkaar onderschei-den door (re)presentatie, de wijze vancommuniceren op de website en viaface-to-face en telefonische contacten.

KlantbeheerWistik Zonnenberg heeft werk gemaaktvan zijn klanten relatiebeheer. Allecorrespondentie met een klant – zoweltelefonisch als schriftelijk – wordt inge-voerd in zijn Control Resource Manage-ment-systeem, kortweg CRM. Hij gaatdaarbij verder dan het via VBO Makelaarbeschikbare Effect on the Web. Via een ei-

gen systeem wordt vanaf het eerste con-tact met een klant een online dossier op-gebouwd dat regelmatig wordt gescand.“Het vergt enorm veel discipline om allestukken en klantcorrespondentie in hetsysteem in te voeren, maar op deze ma-nier weet ik wel precies wat de behoeftesvan mijn (potentiële) klanten zijn en kanik veel tijd vrijmaken voor bezichtigingenen de onderhandelingen, twee zaken dievoor mij de kern van het makelaarsvak ra-ken.”

Het CRM zorgt er tevens voor dat vraagen aanbod van woningen gematcht wor-den op prijssegment, locatie en type wo-ning want ook alle woningzoekers dieooit contact met het kantoor hebben ge-had worden door Zonnenberg Makelaar-dij ingevoerd. Verder worden de te ver-zenden of reeds verzonden prospectus-sen aan de klanten bijgehouden, zoalseen hypotheekadvies, een waardebepa-ling of een bezichtiging. Jaarlijks bouwthij een contactmoment in met zijn ‘oude’klanten wier voorgeschiedenis hij kent.“Op dat moment kan het voorkomen datiemand net op zoek is naar een woningals hij mij aan de lijn krijgt. Dat geeft ie-mand het gevoel dat hij of zij belangrijkis. Op deze manier sluit ik met een klantwel drie transacties in zijn woningcarriè-re af.”

3 2

MAKELAAR VAN DE MAAND

^Ken je klant en wees er zuinig op. Zeker in deze moeilijke tijden voor de

makelaar, heeft Wistik Zonnenberg dit adagium goed in zijn oren geknoopt.

Dankzij een uitgebreid databeheersysteem kent hij al zijn potentiële en

bestaande klanten van haver tot gort. Juist die persoonlijke benadering levert

de directeur-eigenaar van Zonnenberg Makelaardij in Veenendaal transacties

op. Daarnaast is het ‘surfen’ door alle communicatiemiddelen van

Zonnenberg een ware belevenis!

F E B R UA R I 2 0 1 0

Zonnenberg Makelaardij keklanten en is er zuinig op



Volledige verkoopbrochureNiet alleen heeft hij zijn klantbeheer oporde, ook de verkoopbrochure van tekoop staande woningen ziet er prima uit,zo wordt het niet bij iedere makelaaraangetroffen. Overzichtelijk, en vooralvolledig! Alle informatie die je over hetpand en de omgeving wil weten staaterin, rijkelijk gelardeerd met foto’s en te-keningen. Wijkinformatie, voorzienin-genniveau, kadastrale kaarten, roerendezaken, bouwtechnische gegevens, pu-bliekrechterlijke beperkingen, gemeen-telijke lasten, waterschapskosten en zelfsmogelijk geluidsoverlast van de burenwordt vermeld! “Ik wil zo transparantmogelijk overkomen naar zowel de ko-pende als verkopende partij. Goede com-municatie wekt vertrouwen. Ik stel mijals makelaar zo open mogelijk op. In dievijfenhalf jaar dat ik nu als zelfstandigmakelaar opereer, heb ik nog nooit eenjuridische procedure aan mijn broek ge-had. Ik wil na een transactie tevredenklanten. Wij zijn relatieverkopers die in

eerste instantie de bestaande klantenproberen te behouden.”

‘Stille verkoop’Naast Wistik zelf is de website het visite-kaartje van het bedrijf. Naar eigen zeg-gen een van de belangrijkste marketing-tools om klanten te werven en te behou-den. Op de homepage siert de zogehetenspotlightwoning en het belangrijkstewoningmarktnieuws houdt de bezoekerop de hoogte van de laatste ontwikkelin-gen. Starters worden erop geattendeerd

voor welke woningen in het bestand eenstarterslening aangevraagd kan worden.De gratis waardebepaling trekt voor demakelaardij veel klanten: maar liefst80% die deze dienst afneemt verkooptzijn huis via Zonnenberg Makelaardij.Een ander succesvol marketinginstru-ment dat via de website wordt geacti-veerd is de zogeheten ‘stille verkoop’. Ver-kopers willen hun huis verkopen, maardat niet met foto en uitgebreide ver-koopbrochure aan de grote klok hangen.“Een alternatief voor mensen die nog

geen ander huis hebben gevonden ofeen ondernemer die geen bord in zijntuin wil hebben om niet de indruk tewekken dat hij failliet zou zijn. Een derge-lijke advertentie volstaat alleen met eenkorte omschrijving van het pand en delocatie. Op deze manier week ik vraagbe-hoeftes los op de onroerend goedmarkt.Daar pluk ik de vruchten van”, weet Zon-nenberg.

Zonnig WonenHoge verwachtingen heeft de makelaar

van zijn nieuwe woonmagazine ‘ZonnigWonen’ waarvan het tweede nummeronlangs is verschenen. Deze wordt ineen oplage van 31.000 stuks verspreid inVeenendaal en omliggende gemeentenwaar de makelaar actief is. Wat is hetnut van dit blad? Zonnenberg legt uit:“De bedoeling is dat de consument ge-prikkeld wordt. Ondanks het groeiendgebruik van internet is er best een grotegroep mensen die via andere kanalen opzoek is naar een woning. Bovendien isdit magazine een prachtige mogelijk-heid om mijn bedrijf te promoten. Veen-endaal en omgeving is echt een groeire-gio. Nieuwbouwlocaties verkopen hiervlot en ook het aantal transacties vanbestaande woningen blijft redelijk oppeil.”

Om een goede prijs voor de verkopendepartij te behalen, vermeldt Zonnenbergsinds kort een inzetprijs bij de woningad-vertentie.“Dat is de minimale prijs die deaspirant-koper moet bieden om serieusgenomen te worden. Hiermee verlaag ikde zoekgrens en bereik ik een groteredoelgroep. Zo kan ik bijvoorbeeld een in-zetprijs van 172.000 euro aangeven, ter-wijl de vraagprijs 185.000 bedraagt.”

Tekst: Marcel van RijnbachFotografie: Zonnenberg Makelaardij

“Ik wil zo transparant mogelijk overkomen naar zowel de kopende als verkopende partij.

Goede communicatie wekt vertrouwen”

ij kent haar op


ADVERTORIAL

3 4 F E B R UA R I 2 0 1 0

Alstublieft makelaars,

De exclusieve sleutel voor talloze buitenlandse panden De vraag naar buitenlandse panden groeit. Echter,het verkopen van buitenlands onroerend goed is complex. Reden voor VBO Makelaar en ‘De BuitenlandMakelaar’ (DBM) om de handen ineen te slaan.

Het doel? De markt voor buitenlandse panden eenvou-diger, kwalitatiever en servicegerichter te maken vooru als makelaar.

Een gratis, exclusief dealerschapU kunt als makelaar gratis lid worden van DBM. Daarmee krijgtu een buitenlands woningaanbod via een xml-koppeling opexclusieve basis aangeboden. Zo onderscheidt u zich sterk van uwregionale collega’s. Met het lidmaatschap geniet u van exclusievedienstverlening, lokale expertise en deskundige begeleiding bij deaan- en verkoop van buitenlands onroerend goed. Bovendien staatvoor u als VBO-lid een Servicedesk en promotionele ondersteuningtot uw beschikking.

De voordelen:• Een exclusieve uitbreiding van uw woningaanbod met buiten-

lands o.g.• U genereert met minimale inspanningen extra inkomsten.• DBM neemt u alle zorg uit handen zodra geïnteresseerde

kopers zich melden.• DBM begeleidt de verkoopactiviteiten, bemiddeling en over-

dracht.• Voor iedere verkochte woning,

project of bouwperceel ontvangtu een gegarandeerde opbrengst.

Schrijf u in en geniet van de uitgebreide diensten vanDBM. Meer informatie? Neem contact op met onze Servicedesk onder telefoonnummer 0183 44 82 22.

Rekenvoorbeelden

• Een klant meldt zich bij de dealer in Utrecht. Hij wil zijn bui-tenlandse woning verkopen voor € 200.000,00. De dealer on-derhandelt met een courtage van 4%. De helft van deze cour-tage gaat naar DBM. De klant betaalt € 250 inschrijfgeld datten goede komt aan de dealer. De woning wordt geplaatst alsPre Selected woning, zodat het extra aandacht krijgt bij alleDBM-dealers.

Totale Courtage € 8.000,00Inschrijvende dealer € 4.000,00Dealer in Hoorn € 600,00DBM € 3.200,00

Een klant meldt zich bij de dealer in Rotterdam. Hij heeft interes-se in een nieuwbouwwoning in Frankrijk. DBM verkoopt hem dewoning voor € 300.000,00.

Totale Courtage 4% € 12.000,00Courtage lokale makelaar 2% € 6.000,00DBM 2% € 6.000,00De dealer uit Rotterdam € 900,00Dealer in de regio € 900,00


Uw partner in drukwerk!

Een uitgebreid assortiment met gegarandeerde leveringen, een

constante kwaliteit, concurerende prijzen, gratis controle van uw

bestanden, flexibiliteit, geen administratiekosten, leveringen met

eigen transportmiddelen, online bestelmogelijkheid, gratis uw

persoonlijke ftp account, wij zijn FSC gecertificeerd en Lid van

KVGO (Koninklijke vereniging grafische ondernemingen).

Dat is Q-promotions en onze service!

Kijk voor het uitgebreide assortiment op www.q-promotions.nl

Ansichtkaarten

Briefpapier

Brochures

Compliment cards

Doorschrijfsets

Drankstroken

Enveloppen

Flyers

Folders

MKB Starterspakket

Placemats

Posters

Presentatiemappen

Promotiepakketten

Rollup Banners

Sandwichborden

Schrijfblokken

Spandoeken

Stickers

Tickets

Visitekaartjes

Wissellijsten

Andromedastraat 2B 5015 AV Tilburg T 013 582 09 68 F 013 582 09 69 BTW NL 81.444.8215.B01 KvK 18065613 Vragen [email protected] Offertes [email protected] Opdrachten [email protected]


316331 VA nummer 01-10 def...Van Hoogevest Groep, Amersfoort Zonnenberg Makelaardij Cover Nationale...

Documents

Transcript of 316331 VA nummer 01-10 def...Van Hoogevest Groep, Amersfoort Zonnenberg Makelaardij Cover Nationale...