MARKTCONSULTATIE ZUIDGEBOUWEindrapportage, 3 september 2014

Pim MackeTimo van den NoortRobert van IeperenMaarten Kievits

“De locatie heeft zeer sterke eigenschappen”

“Wonen voor een specifieke doelgroep”

“Extra entree op maaiveld”

© 4

Inhoud

1. Aan le id in g e n achte rg ron d

2. Aan p ak

3 . Ui tkomste n marktcon s ul tat ie

• Concept en programma

• Locatie en bouwenvelop

• Consortium en procedure

4. Con c lu s ie s

5. Adv ie s ve r vo lg marktbe nade r ing

6. B i j lage n

© 5

Aanleiding en achtergrond

• B e g i n 2 0 1 4 i s d e o n t w i k ke l l o c a t i e Z u i d g e b o u w v r i j g e ko m e n n a d a t N S S t a t i o n s fo r m e e l va n o n t w i k ke l i n g a f z a g ;

• D e P O S w i l d e o p ko r t e t e r m i j n d e m o g e l i j k h e d e n o n d e r zo e ke n o m e e n a n d e re m a r k t p a r t i j v o o r h e t Z u i d g e b o u w t e c o n t ra c t e re n ;

• D o o rd a t h e t Z u i d g e b o u w v o o r z i e n i s o p e e n c o n s t r u c t i e v e p l a a t , b e p a a l t d e p l a n n i n g va n h e t p ro j e c t U i t h o f l i j n h e t k r i t i e ke p a d ;

– In de aanbesteding voor de realisatie van de Uithoflijn is het afgeven van een prijs voor de aanleg van de constructieve plaat als optie meegenomen. Uiterlijk in Q3 2015 dient duidelijk te zijn of deze optie wel of niet gerealiseerd wordt. De POS richt zich daarom op het contracteren van een marktpartij voor het Zuidgebouw uiterlijk eind Q2 2015.

• D e o p b re n g s t w a a rd e va n h e t t e re a l i s e re n va s t g o e d o p d e p l a a t d i e n t d e i nv e s t e r i n g e n i n d e p l a a t e n d e g e m e e n t e l i j ke p l a n ko s t e n i n i e d e r g e va l t e d e k ke n ;

• M e t h e t B e s t e m m i n g s p l a n v o o r d e ze l o c a t i e i s re c e n t g e s t a r t .

© 6

Aanpak

• D e g e m e e n t e i s o p zo e k n a a r é é n o f m e e rd e re g e b r u i ke rs v o o r h e t g e b o u w, d a n w e l ( b i j w o n i n g b o u w ) n a a r e e n b e l e g g e r / i nv e s t e e rd e r. D i t o m d e t o e ko m s t i g e ex p l o i t a t i e va n h e t g e b o u w ze ke r t e s t e l l e n e n d a a r m e e o o k d e re a l i s a t i e e r va n ;

• Va n u i t d e ze a c h t e rg ro n d h e b b e n Fa k t o n e n J L L e e n g ro s l i j s t va n c i rc a 1 0 p a r t i j e n g e m a a k t o m m e e t e s p re ke n t i j d e n s d e m a r k t c o n s u l t a t i e ;

• Ze s d a a r va n w i l d e n o o k d a a d w e r ke l i j k m e e d o e n , m e t h e n z i j n i n d i v i d u e l e ( v e r t ro u w e l i j ke ) g e s p re k ke n g e v o e rd a a n d e h a n d va n e e n a a n t a l s t e l l i n g e n o v e r h e t Z u i d g e b o u w ;

• Vo o ra fg a a n d a a n d e g e s p re k ke n h e b b e n d e m a r k t p a r t i j e n i n fo r m a t i e t o e g e s t u u rd g e k re g e n t e r v o o r b e re i d i n g ;

• D e g e s p re k ke n z i j n s t e e d s g e v o e rd d o o r e e n t e a m va n P O S , J L L e n Fa k t o n ;

• D e g e v o l g d e a a n p a k i s v e rg e l i j k b a a r m e t d i e va n d e m a r k t c o n s u l t a t i e v o o r h e t N o o rd g e b o u w ( i n d i t g e va l i s v o o ra f e c h t e r g e e n c o n c e p t u e l e r i c h t i n g a a n d e m a r k t m e e g e g e v e n ) .

© 7

Uitkomsten marktconsultat ieC O N C E P T e n P R O G R A M M A ( 1 )

• D e m a r k t z i e t i n h e t Z u i d g e b o u w m e t n a m e ka n s e n v o o r w o n i n g b o u w g e r i c h t o p e e n j o n g e d o e l g ro e p ( s t u d e n t e n , s t a r t e rs ) ;

• D e h o o fd f u n c t i e w o n e n w o rd t b i j v o o r ke u r a a n g e v u l d m e t e e n c o m m e rc i ë l e p l i n t m e t b i j v o o r b e e l d h o re c a e n /o f ( f l ex ) w e r ke n ;

• Va n w e g e d e n i e t - o p t i m a l e t o e g a n ke l i j k h e i d va n h e t g e b o u w g e e f t d e m a r k t a a n d a t f u n c t i e s d i e va n i m p u l s b e zo e ke n o f p a s s a n t e n a f h a n ke l i j k z i j n , o p d e ze p l e k n i e t l e v e n sva t b a a r z i j n ;

• D e l o c a t i e i s i n p r i n c i p e g e s c h i k t v o o r é é n g ro t e g e b r u i ke r, m a a r e e n f u n c t i e m i x i s g e z i e n d e ke n m e r ke n va n d e l o c a t i e , d e t o e g e v o e g d e w a a rd e v o o r h e t S t a t i o n s g e b i e d e n d e t o e ko m s t b e s t e n d i g h e i d b e t e r ;

• L e i s u re e n c u l t u u r o p d e ze p l e k z i j n v o o r d e f u n c t i e m i x m o g e l i j k va n t o e g e v o e g d e w a a rd e , m a a r zo rg e n n a a r v e r w a c h t i n g v o o r o nv o l d o e n d e g ro n d w a a rd e . D a a ro m w o rd e n d e ze d o o r d e m a r k t n i e t a l s ka n s r i j k g e z i e n v o o r h e t Z u i d g e b o u w ;

© 8

Uitkomsten marktconsultat ieC O N C E P T e n P R O G R A M M A ( 2 )

• O n d e r w i j s w o rd t d o o r e e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n a l s ka n s r i j ke ( n e v e n ) f u n c t i e v o o r h e t Z u i d g e b o u w b e s c h o u w d m e t t o e g e v o e g d e w a a rd e v o o r h e t S t a t i o n s g e b i e d . O p d i t m o m e n t l i j k t e r i n d e m a r k t e c h t e r g e e n c o n c re t e g e b r u i ke rsv ra a g t e z i j n v o o r e e n o n d e r w i j s f u n c t i e . Ee n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n g a f a a n h i e ro v e r n o g w e l m e t d e U n i v e rs i t e i t U t re c h t i n g e s p re k t e w i l l e n ;

• G e z i e n d e l o c a t i e ke n m e r ke n i s ‘ zo rg ’ v o o r g e e n va n d e g e s p ro ke n m a r k t p a r t i j e n e e n v o o r d e h a n d l i g g e n d e f u n c t i e i n h e t Z u i d g e b o u w ;

• H e t d e e l ‘ w e r ke n ’ d a t a a nv u l l e n d o p d e w o n i n g e n m o g e l i j k i n h e t g e b o u w g e re a l i s e e rd w o rd t , b e s t a a t n a a r v e r w a c h t i n g u i t e e n f l ex i b e l c o n c e p t m e t k l e i n s c h a l i g e u n i t s . H e t t o e p a s s e n va n e e n v o o r v e r h u u re i s va n u i t d e g e m e e n t e h i e r v o o r i s n i e t re a l i s t i s c h zo g e e f t d e m a r k t a a n ;

• D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t h e t Z u i d g e b o u w q u a p ro g ra m m a e n f u n c t i o n e re n o n d e rd e e l m o e t w o rd e n va n d e o m g e v i n g . D e f u n c t i e s d i e n a a s t h e t w o o n p ro g ra m m a w o rd e n t o e g e v o e g d i n h e t g e b o u w d i e n e n d a n o o k a a nv u l l e n d t e z i j n o p h e t g e e n e r a l i s ( w a t n o g o n t b re e k t i n h e t g e b i e d ka n i n h e t g e b o u w ) .

© 9

Uitkomsten marktconsultat ieL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 1 )

• O m v o l d o e n d e g ro n d w a a rd e t e ku n n e n re a l i s e re n o p d e ze p l e k i s e n i g e o mva n g n o d i g . O o k d e m a r k t ka n d i t a a n . D a a ro m b e s t a a t d e s t e r ke v o o r ke u r v o o r e e n zo g ro o t m o g e l i j k va s t g o e d p ro g ra m m a va n c i rc a 1 5 . 0 0 0 m 2 b v o ( d e o n d e rg re n s l i j k t b i j 1 0 . 0 0 0 m 2 b v o t e l i g g e n ) ;

• D e t o e g a n ke l i j k h e i d va n h e t g e b o u w w o rd t a l s d é b e l a n g r i j k s t e o n t w e r p o p g a v e g e n o e m d :

– Met name het realiseren van een extra entree op maaiveld vindt de markt van groot belang;

– Ook het leggen van de fysieke verbinding tussen het gebouw en de Rabobrug is een sterke wens (dit vraagt een grotere plot danwel een andere bouwkundige oplossing);

• H e t g e b o u w d i e n t g o e d t o e g a n ke l i j k t e z i j n v o o r ex p e d i t i e . D i t w o rd t e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e a a n g e z i e n d i t a s p e c t o p d i t m o m e n t v o o r d e m a r k t n o g o nv o l d o e n d e g e b o rg d i s ( g e b r u i k h e l l i n g b a a n i s e e n ka n s ) ;

• D e m a r k t z i e t g e e n m o g e l i j k h e d e n v o o r h e t t o e p a s s e n va n g o e d ko p e re b o u w m e t h o d e n * b i j h e t Z u i d g e b o u w. G e z i e n d e c o m p l ex i t e i t va n d e l o c a t i e w o rd t ‘ p ro v e n t e c h n o l o g y ’ v o o rg e s t a a n . We l w o rd t o p d e ze p l e k g e d a c h t a a n sy s t e e m b o u w - o p l o s s i n g e n ;

* Integratie van bovenbouw (gebouw) en onderbouw (plaat) wordt wel als financiële

kans genoemd door de markt. In dit stadium van het proces lijkt dat echter niet

haalbaar meer.

© 10

Uitkomsten marktconsultat ieL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 2 )

• D e b o u w h o o g t e ( 2 5 m e t e r m e t h o o g t e a c c e n t e n t o t 4 5 m e t e r ) i s va n u i t p e rs p e c t i e f va n d e m a r k t p r i m a ;

• D e l i g g i n g va n d e l o c a t i e zo rg t e r v o o r d a t zo w e l i n h e t g e b o u w o n t w e r p a l s i n d e b o u w m e t h o d e re ke n i n g g e h o u d e n d i e n t t e w o rd e n m e t h e t o n d e r l i g g e n d e b u s - e n t ra m s t a t i o n ( g e l u i d , t r i l l i n g e n , b e re i k b a a r h e i d e t c . ) . D i t i s n i e t i d e a a l , m a a r w e l o p t e l o s s e n zo g e e f t d e m a r k t a a n ;

• D e b e p e r k t e m o g e l i j k h e d e n t o t a u t o p a r ke re n v o r m e n va n u i t d e b e o o g d e d o e l g ro e p ( s t u d e n t e n e n s t a r t e rs ) g e e n g ro t e b e l e m m e r i n g . Ec h t e r, d e g e m e e n t e l i j ke p a r ke e r n o r m e n ku n n e n d a t w e l z i j n ( r i s i c o i s m e e r p l a a t s e n v e r p l i c h t a f n e m e n d a n d e w e r ke l i j ke v ra a g va n u i t d e g e b r u i ke rs ) ;

• H e t re a l i s e re n va n v o l d o e n d e f i e t s p a r ke e r p l a at s e n v o o r d e g e b r u i ke rs i s e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e . D a t ka n ( m i t s g o e d t o e g a n ke l i j k ) d o o r p l e k ke n i n h e t g e b o u w. D a a r n a a s t g e e f t d e m a r k t a a n o o k f i e t s p a r ke re n i n d e s t a l l i n g o n d e r S P O v e rd e r t e w i l l e n o n d e r zo e ke n ;

• O m e e n t o e ko m s t b e s t e n d i g g e b o u w t e m a ke n i s n i e t a l l e e n e e n g o e d e t o e g a n ke l i j k h e i d v e re i s t , m a a r o o k v o l d o e n d e ‘ l u c h t e n r u i m t e ’ i n h e t o n t w e r p ( w o o n k w a l i t e i t c re ë re n ) . A l s i d e e ë n d a a r v o o r z i j n o n d e r m e e r g ro e n e b i n n e n h o v e n e n e e n o p e n b a a r t o e g a n ke l i j k d a k p a r k g e n o e m d .

© 11

Uitkomsten marktconsultat ieC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E ( 1 )

• G e z i e n d e o p g a v e l i g t e e n c o n s o r t i u m va n m a r k t p a r t i j e n h e t m e e s t v o o r d e h a n d o m h e t Z u i d g e b o u w s u c c e sv o l t e re a l i s e re n e n ex p l o i t e re n ;

• D e g e b r u i ke r ( s ) e n d e b e l e g g e r d i e n e n i n i e d e r g e va l o n d e rd e e l va n d i t c o n s o r t i u m u i t t e m a ke n , zo g e e f t d e m a r k t a a n ;

• Ee n b o u w e r a l s o n d e rd e e l va n h e t c o n s o r t i u m i s n i e t n o o d z a ke l i j k , m a a r ka n w e l va n t o e g e v o e g d e w a a rd e z i j n ;

• O o k e e n o n t w i k ke l a a r a l s p a r t i j h o e f t n i e t n o o d z a ke l i j k o n d e rd e e l va n h e t c o n s o r t i u m t e z i j n , e c h t e r d e d i s c i p l i n e c o n c e p t o n t w i k ke l i n g w e l ;

• D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t d e g e m e e n t e v o o ra f ze ke r m o e t s t e l l e n d a t h e t re a l i s e re n va n e e n g e b o u w o p d e c o n s t r u c t i e v e p l a at ( j u r i d i s c h , p l a n o l o g i s c h e n t e c h n i s c h ) m o g e l i j k i s ;

• Ee n v o r m va n o m w o n e n d e n p a r t i c i p a t i e a l s o n d e rd e e l va n h e t p ro c e s h o e f t g e e n b e l e m m e r i n g t e z i j n . Ve rs c h i l l e n d e va n d e g e s p ro ke n p a r t i j e n h e b b e n d a a r e r va r i n g m e e . Vo o r ko m e c h t e r d a t h e t ‘ b e l a n g e n b e h a r t i g i n g ’ w o rd t d o o r o . a . v o o ra f h e l d e re ka d e rs t e s t e l l e n e n h e t p a r t i c i p a t i e p ro c e s t e l a t e n l e i d e n d o o r e e n e r va re n d e s ku n d i g e o p d i t g e b i e d ;

• N a a s t p a r t i c i p a t i e d o o r d e o m w o n e n d e n w o rd t o o k p a r t i c i p a t i e d o o r d e t o e ko m s t i g e b e w o n e rs a l s re l e va n t g e z i e n ;

© 12

Uitkomsten marktconsultat ieC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E ( 2 )

• C o n c u r re n t i e i n h e t s e l e c t i e - e n v e r ko o p p ro c e s i s v o o r d e m e e s t e m a r k t p a r t i j e n g e e n b e l e m m e r i n g w a n n e e r h e t a a n t a l d e e l n e m e n d e p a r t i j e n é n d e b e n o d i g d e v o o r i nv e s t e r i n g e n b e p e r k t b l i j v e n ;

• H e t c o n t ra c t e re n va n d e e i n d g e b r u i ke r ( s ) e n w o n i n g b e l e g g e r ( s ) v o o r h e t Z u i d g e b o u w u i t e r l i j k o p 1 m e i 2 0 1 5 w o rd t d o o r d e m a r k t re a l i s t i s c h g e a c h t ;

• H e t d o o r d e m a r k t v o o r f i n a n c i e re n va n d e i nv e s t e r i n g i n d e c o n s t r u c t i e v e p l a a t w o rd t d o o r e e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n w a a r m e e g e s p ro ke n i s re a l i s t i s c h g e a c h t ;

• Vo o ra fg a a n d a a n d e u i t v ra a g a a n d e m a r k t d i e n t d e g e m e e n t e e e n h e l d e r b e e l d t e h e b b e n b i j d e p r i j s - k w a l i t e i t v e r h o u d i n g w a a ro p d e i n ze n d i n g e n g e s c o o rd w o rd e n : g ro n d w a a rd e v e rs u s m a a t s c h a p p e l i j ke m e e r w a a rd e v e rs u s fa s e r i n g .

© 13

Conclusies

• D e m a r k t i s e n t h o u s i a s t o v e r h e t Z u i d g e b o u w ( e r v o r m e n z i c h a l c o n s o r t i a w a a r b i j o o k b e l e g g e r s e n e x p l o i t a n t e n z i j n a a n g e h a a k t ) ;

• H e t Z u i d g e b o u w k a n e e n f u n c t i e t o e v o e g e n a a n h e t S t a t i o n s g e b i e d , i n a a n v u l l i n g o p d e h u i d i g e p r o g r a m m a m i x ;

• D e m a r k t z i e t i n h e t Z u i d g e b o u w m e t n a m e k a n s e n v o o r w o n i n g b o u w g e r i c h t o p s t u d e n t e n e n / o f s t a r t e r s ( d i t s l u i t u i t s t e ke n d a a n b i j d e d o e l s t e l l i n g e n u i t h e t c o a l i t i e a k ko o r d “ U t r e c h t m a ke n w e s a m e n ” ) ;

• B i j v o o r ke u r w o r d t d e w o n i n g b o u w a a n g e v u l d m e t e e n c o m m e r c i ë l e p l i n t ( m e t b i j v. h o r e c a e n / o f ( f l e x ) w e r ke n ) ;

• E e n v o l u m e v a n a f 1 5 . 0 0 0 m 2 b v o w o r d t a l s o p t i m a a l g e z i e n , k l e i n e r d a n 1 0 . 0 0 0 m 2

b v o l i j k t f i n a n c i e e l n i e t g o e d h a a l b a a r ;

• D e b e l a n g r i j k s t e o n t w e r p u i t d a g i n g d i e g e n o e m d w o r d t i s h e t o r g a n i s e r e n v a n d e t o e g a n ke l i j k h e i d v a n a f m a a i v e l d ( e x t r a e n t r e e ) ;

• D e g e m e e n t e k a n d e h a a l b a a r h e i d v a n h e t Z u i d g e b o u w v e r d e r v e r g r o t e n d o o r o p b a s i s v a n d e f e e d b a c k u i t d e m a r k t c o n s u l t a t i e o p o n d e r d e l e n m e e r r u i m t e t e b i e d e n , b i j v o o r b e e l d w a t b e t r e f t a u t o - e n f i e t s p a r ke r e n ;

• G e l e t o p d e f a s e r i n g v a n d e U i t h o f l i j n e n e e n z o ko r t m o g e l i j ke t i m e t o m a r ke t h e e f t e e n ko r t e n b o n d i g t e n d e r p r o c e s d e v o o r ke u r v a n d e m a r k t ;

• E e n v o r m v a n b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e a l s o n d e r d e e l v a n h e t p r o c e s w o r d t d o o r d e m a r k t n i e t a l s b e l e m m e r i n g g e z i e n . D i v e r s e p a r t i j e n w a a r m e e g e s p r o ke n i s h e b b e n d a a r o o k c o n c r e t e e r v a r i n g m e e .

© 14

Advies vervolg marktbenadering (1)

• Va n u i t h e t p e rs p e c t i e f va n d e m a r k t i s e e n ( w o n i n g b o u w ) o n t w i k ke l i n g o p d e p l e k va n h e t Z u i d g e b o u w ka n s r i j k ;

• Ee n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n w a a r m e e g e s p ro ke n i s s t a a t i n d e s t a r t b l o k ke n o m va n d e ze o p g a v e e e n s u c c e s t e m a ke n e n w i j a c h t e n h e n d a a r t o e o o k i n s t a a t ;

• O p b a s i s va n d e u i t ko m s t e n u i t d e m a r k t c o n s u l t a t i e a d v i s e re n w i j d e g e m e e n t e U t re c h t d a n o o k o m s n e l d o o r t e p a k ke n r i c h t i n g d e m a r k t ;

• D a a r b i j z i j n o n d e r m e e r d e v o l g e n d e a s p e c t e n va n b e l a n g :

– Een goede voorbereiding vanuit de gemeente is essentieel (alle informatie op tafel en zekerheid over het kunnen realiseren van een gebouw op de plaat);

– Zo veel mogelijk ruimte en flexibiliteit bieden binnen de kaders (o.a. parkeren!);

– Concurrentie tussen marktpartijen heeft de voorkeur boven een één op één proces;

– Gezien de complexiteit van de locatie is een vorm van dialoog tussen de gemeente en de markt wenselijk;

– Een korte doorlooptijd van de procedure is nodig vanwege de relatie met de planning van de Uithoflijn en vanuit de door de markt gewenste korte ‘time to market ’;

– Om net als bij het Noordgebouw niet onder de Europese aanbestedingsregels te vallen is het vormgeven van het proces als ‘grondverkoop’ van belang (o.a. het al dan niet opnemen van een bouwplicht in het contract vormt daarbij een aandachtspunt);

© 15

Advies vervolg marktbenadering (2)

• W i j a d v i s e re n d e g e m e e n t e t e k i e ze n v o o r :– Een meervoudig onderhandse tender;

– Gericht op een woningbouwontwikkeling (plus ondersteunende horeca en werkfuncties) primair voor de doelgroep starters en/of studenten;

– Waarbij 3 tot 4 partijen door de gemeente worden uitgenodigd om mee te doen;

– Met een aantal individuele dialooggesprekken als onderdeel van het proces;

– Met één beoordelingsronde op basis van een concept, programma, schetsontwerp en grondbod*;

– Gericht op het sluiten van een ontwikkel - en realisatieovereenkomst met het winnende consortium.

• D e v o o rg e s t e l d e a a n p a k i s i n d e b a s i s v e rg e l i j k b a a r m e t h e t p ro c e s d a t b i j h e t N o o rd g e b o u w i s g e v o l g d , m a a r ka n g e z i e n w o rd e n a l s ‘ l i g h t -v e rs i e ’ d a a r va n . D e b e l a n g r i j ks t e v e rs c h i l l e n z i j n :

– De Noordgebouw-aanpak kende een openbare publicatie waarbij de gehele markt in staat is gesteld om aan de procedure mee te doen;

– De Noordgebouw-aanpak bestond uit twee beoordelingsronden in plaats van één;

• D e d o o r l o o p t i j d v a n d e z e p r o c e d u r e k a n h i e r d o o r n a a r v e r w a c h t i n g ko r t e r z i j n d a n b i j h e t N o o r d g e b o u w ( z i e t e v e n s d e v o o r b e e l d p l a n n i n g o p s h e e t 1 6 ) .

* Ter overweging daarbij is het hanteren van een minimum grondprijs, gebaseerd op

de kosten voor de aanleg van de constructieve plaat en de gemeentelijke plankosten.

© 16

Voorbeeldplanning tenderproces

Processtappen* Indicatieve planning

Gemeentelijke besluitvorming over het Zuidgebouw September 2014

Opstellen shortlist en benaderen van uit te nodigen marktpartijen September 2014

Voorbereiding tenderproces door de gemeente September en oktober 2014

Officiële start tenderprocedure 1 november 2014

Dialooggesprekken December t/m februari 2015

Uitbrengen biedingen 15 maart 2015

Beoordelen biedingen en voorlopige gunning 1 april 2015

Besluitvorming, definitieve gunning en ondertekening overeenkomst 15 juni 2015

Nadere planuitwerking Vanaf najaar 2015

Start bouw Q1 2017

* Bij de voorbereiding van het tenderproces dient de planning in nauwe samenhang met de bestemmingsplanprocedure

en het te doorlopen participatieproces beschouwd te worden.

© 17

Bij lage 1: resultaten stel l ingenL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P

A LOCATIE en BOUWENVELOPHelemaal

eensEens Neutraal Oneens

Helemaal oneens

1 De locatiekenmerken maken het Zuidgebouw een aantrekkelijke vastgoedontwikkelings- en investeringsopgave.

83% 17% 0% 0% 0%

2 Een vastgoedprogramma van circa 15.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal. 83% 0% 17% 0% 0%

3 Een vastgoedprogramma van circa 10.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal 17% 50% 33% 0% 0%

4 Een vastgoedprogramma van circa 8.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal 17% 0% 50% 17% 17%

5 De bouwplot waarbinnen het vastgoedprogramma moet worden gerealiseerd is optimaal. 33% 8% 8% 33% 17%

6 De hoogte van het Zuidgebouw (25 meter, met hoogteaccenten tot 45 meter), is optimaal. 0% 92% 8% 0% 0%

7 Dat het Zuidgebouw bovenop een bus/tramstation komt is geen belemmering. 17% 50% 17% 17% 0%

8 Dat het Zuidgebouw gebouwd moet worden op een constructieve plaat, boven het in bedrijf zijnde bus- en/of tramstation, is geen belemmering.

17% 50% 0% 33% 0%

9 Dat autoparkeren op het plot niet mogelijk is, maar in de directe omgeving (Jaarbeursplein), is geen belemmering.

17% 50% 0% 33% 0%

10 Dat het Zuidgebouw in de eigen fietsparkeerbehoefte moet voorzien is geen belemmering. 25% 42% 0% 17% 17%

11 Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw op maaiveld op de eigen plot niet mogelijk is, is geen belemmering.

33% 33% 0% 17% 17%

12 Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw in de fietsenstalling onder het stationsplein niet mogelijk is, is geen belemmering.

33% 33% 0% 17% 17%

13 Dat het Zuidgebouw wordt ontsloten via het stationsplein en niet via maaiveld is geen belemmering.33% 17% 17% 33% 0%

14 Dat het Zuidgebouw over één entree/uitgang beschikt is geen belemmering. 8% 8% 17% 33% 33%

15 Dat het Zuidgebouw over geen expeditie op maaiveld beschikt is geen belemmering 0% 17% 33% 33% 17%

16 De specifieke bouwopgave van het Zuidgebouw biedt goede mogelijkheden tot andere, goedkopere bouwtechnieken.

17% 0% 67% 0% 17%

© 18

Bij lage 2: resultaten stel l ingenC O N C E P T e n P R O G R A M M A

B CONCEPT EN PROGRAMMA Helemaal

eensEens Neutraal Oneens

Helemaal oneens

17 Een sterk en onderscheidend concept is essentieel voor het Zuidgebouw. 33% 33% 17% 17% 0%

18 Wij hebben een onderscheidend concept voor het Zuidgebouw in gedachte. 83% 17% 0% 0% 0%

19 Wonen en werken boven een bus/ tramstation is een haalbare ontwikkelingsopgave. 67% 33% 0% 0% 0%

20 Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor één grote gebruiker. 0% 33% 25% 42% 0%

21 Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor meerdere gebruikers. 33% 42% 25% 0% 0%

22 Een functiemix maakt een concept voor het Zuidgebouw sterker. 33% 33% 33% 0% 0%

23 Een groot aandeel werken maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 67% 17% 17% 0%

24 Een groot aandeel woningen maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 50% 17% 17% 17% 0%

25 Een groot aandeel leisure maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 17% 50% 33% 0%

26 Een groot aandeel zorg maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 0% 33% 33% 33%

27 Een groot aandeel cultuur maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 17% 67% 17% 0%

28 Een groot aandeel onderwijs maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 67% 17% 17% 0%

29 Dat de gemeente voor de kantoorfunctie een voorverhuureis van 75% hanteert is geen belemmering.0% 33% 50% 17% 0%

© 19

Bij lage 3: resultaten stel l ingenC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E

C CONSORTIUM EN PROCEDUREHelemaal

eensEens Neutraal Oneens

Helemaal oneens

30 Alleen een consortium is in staat het Zuidgebouw te realiseren en exploiteren. 50% 17% 17% 17% 0%

31 Zo’n consortium kan niet zonder de gebruiker(s). 33% 50% 0% 0% 17%

32 Zo’n consortium kan niet zonder de belegger. 67% 33% 0% 0% 0%

33 Zo’n consortium kan niet zonder de ontwikkelaar. 0% 33% 33% 17% 17%

34 Zo’n consortium kan niet zonder de bouwer. 33% 33% 33% 0% 0%

35 Wanneer een vorm van bewonersparticipatie onderdeel uitmaakt van een mogelijk selectie- en verkoopproces is dat geen belemmering. 50% 25% 25% 0% 0%

36 Concurrentie in het selectie- en verkoopproces is voor ons geen belemmering. 33% 17% 33% 17% 0%

37 Het is realistisch dat marktpartijen de voorinvestering doen in de aanleg van de constructieve plaat. 17% 33% 17% 33% 0%

38 Het is mogelijk om voor 1 mei 2015 de eindgebruiker(s) te contracteren voor het Zuidgebouw. 33% 33% 17% 0% 17%