20110302 u war 13 oud containerpark besluit.indd

Stad WaregemRuimtelijk Uitvoeringsplan nr. 13-1 Oud Containerpark

augustus 2011, besluit

Bijgaand bij het besluit van deputatie van de Provincie West-Vlaanderen houdende de goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘N13-1 Oud Containterpark’ Waregem

Goedkeuringsbeslissing met ref.: RP/DEP/011/277Brugge, 18/08/2011

Voor de provinciegriffi er (afwezig), De gouverneur-voorzitter,(Get.) Geert Anthierens (Get.) Paul BreyneBestuursdirecteur

VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT,Namens de deputatie

Stephaan BarberyDienst ruimtelijke planning

Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 20112

Colofon

Dit document is een publicatie van: Intercommunale LeiedalPresident Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijktel +32 56 24 16 16 - fax +32 56 22 89 [email protected]

Ontwerpers: Nele VandaeleWilfried Vandeghinste

In samenwerking met:Wilfried Vandeghinste

Opdrachtgever:Stad Waregem

De Burgemeester:Kurt Vanryckeghem

De Gemeentesecretaris:Guido De langhe

Formele procedure

Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 12 november 2009

Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 5 oktober 2010

Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 3/11/2010 - 3/01/2011

Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 15/02/2011

Defi nitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 4 april 2011

Defi nitieve goedkeuring van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 18 augustus 2011

3stad Waregem, RUP 13-1 Oud ContainerparkLeiedal, augustus 2011

I n h o u d s o p g a v e

1. Situering 41.1 Onderwerp van het RUP 41.2 Ligging van het plangebied 41.3 Begrenzing van het plangebied 6

2. Feitelijke toestand 82.1 Ruimtelijke informatie 82.2 Sfeerbeelden 112.3 Knelpunten en potenties 14

3. Juridische toestand 15

4. Planningscontext 224.1 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 224.2 Woonplan 224.3 Aangrenzend RUP in opmaak 244.4 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen 244.5 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen 25

5. De gewenste ruimtelijke structuur 265.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 265.2 Visie en ruimtelijke concepten 285.3 Inrichtingsplan 30

F i g u r e n i n d e x

fi guur 01: Situering 5

fi guur 02: Orthofoto 7

fi guur 03: Feitelijke toestand: functies en toegangen 9

fi guur 04: Feitelijke toestand: verharding en positie bomen 10

fi guur 05: Overzicht BPA’s en RUP’s 16

fi guur 06: Gewestplan 17

fi guur 07: BPA 6e Lindetuin 18

fi guur 08: BPA 87 Posterij 19

fi guur 09: Verkavelingen 20

fi guur 10: Milieuvergunningen 21

fi guur 11: Gewenste ruimtelijke structuur GRS Waregem 23

fi guur 12: Waterhoofdstuk (1) 33

fi guur 13: Waterhoofdstuk (2) 34

fi guur 14: Buurtwegentoets 35

fi guur 15: Screening Plan-MER 37

fi guur 16: Planbaten 40

6. Technische screening 326.1 Watertoets 326.2 Buurtwegentoets 366.3 Screening Plan-MER 36

7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften 38

8. Planbaten, planschade, kapitaalschade, gebruikerscompensatie 39

9. Ruimtebalans 39

10. Verordenend grafi sch plan en verordenende stedenbouwkundige voorschriften 41


1 . S i t u e r i n g

1.1 Onderwerp van het RUP

Het RUP wil de huidige site van het containerpark herbestemmen als wonen. De stad Waregem wenst er haar ambities m.b.t. betaalbaar wonen waar te maken. De voorschriften binnen het bestaande BPA stroken niet met de inrichting die de stad voor ogen houdt. Het containerpark kan op deze plaats niet blijven bestaan aangezien er onvoldoende ruimte is om onder meer een weegbrug te voorzien. Er bestaat reeds een nieuwe potentiële locatie voor het containerpark. De woningen aansluitend bij de effectieve projectzone zijn eveneens in het plangebied opgenomen. Dit is immers van belang voor de samenhang en de mogelijkheden voor ontdubbeling van de percelen.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen in Sint-Eloois-Vijve, een deelgemeente van Waregem die samen met Waregem zelf het stedelijk gebied uitmaakt.

Een deel van het gebied wordt op vandaag ingenomen door het containerpark. Een ander deel bestaat uit een garagestraat en restgronden. Daarnaast wordt de omliggende bebouwing mee opgenomen.

De projectzone is toegankelijk vanop de Transvaalstraat en is ongeveer 370 m lang en 30 m breed.

Het ganse plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 5,6 ha.


0 200 400100 Meters

fi guur 01: Situering


1.3 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied wordt begrensd door: • het midden van de Gentsebaan• het midden van de Transvaalstraat en de

Vijfseweg• de perceelsgrenzen van de commerciële

activiteiten langs de Gentsebaan

Op deze manier omvat de site de percelen die in aanmerking komen voor een herbestemmings- en inbreidingsproject (= projectzone) en de omringende bebouwing.


fi guur 02: Orthofoto

0 50 10025 Meters


2 . F e i t e l i j k e t o e s t a n d

2.1 Ruimtelijke informatie

De projectzone wordt op vandaag ontsloten op twee plaatsen: centraal langs de Transvaalstraat voor het containerpark en de garagestraat en in het westen voor de garagestraat. Heel wat van de omringende woningen en andere functies hebben een ‘achterontsluiting’ via de garageweg. Deze toegangen worden weergegeven op de kaart hiernaast. De woningen ten noorden nemen vooral toegang voor auto’s en hebben garages opgericht. Een aantal woningen in het zuiden (langs de Transvaalstraat) hebben een tuinpoortje naar de garageweg toe. Ook de site van Delhaize heeft een secundaire toegang aan deze zijde. Deze ontsluiting is vergund als toegang voor de brandweer.

De projectzone is op vandaag onbebouwd. Er zijn wel grote delen van het gebied verhard voor het gebruik als containerpark. De garageweg is aangelegd in waterdoorlatende verharding. Er zijn een aantal bomen aanwezig die relatief jong zijn. De bomen hebben slechts een beperkte stamomtrek en zijn voor een deel populieren (minder waardevolle bomen). In de noordelijke rand van het voormalige containerpark zelf is echter wel een waardevolle bomenrij aanwezig die een buffer vormde naar de woningen ten noorden. De verharding en de positie van de bomen wordt op het plan op de volgende pagina weergegeven.

De projectzone is een lange, smalle strook die deels aan de achterkanten van woningen grenst en deels rechtstreeks aan de Transvaalstraat grenst. De zone is 360 m lang en ongeveer 30 m breed.

De percelen ten noorden van de site zijn smal en relatief diep en grenzen aan een drukke straat. De achterontsluiting is voor deze woningen een belangrijke meerwaarde.De woningen ten zuiden variëren sterk van perceelsdiepte. Het diepste perceel is 50 m diep, het kleinste perceel is 15 à 20 m diep. Dit brengt met zich mee dat ook de afstand van de achterbouwlijn tot de achterperceelsgrens in een aantal gevallen zeer klein is: 2 à 5 m.

De Gentsebaan en de Vijfseweg zijn wegen waarlangs zich commerciële functies ontwikkeld hebben. Meer naar het zuiden (buiten het plangebied) zijn geen woningen aanwezig, enkel grotere winkelketens, carwash, garages, ... In het plangebied zelf is het wonen echter nog een belangrijke functie. Toch zijn ook hier verschillende niet-woonfuncties aanwezig: zie de functiekaart hiernaast.

De site bevindt zich op een voormalig spoorwegtracé. Op vandaag blijft in het plangebied van de sporen niets meer over. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich wel nog twee stereotiepe gebouwen: zie aanduiding op het plan hiernaast. Het voormalig stationsgebouw van Sint-Eloois-Vijve ten oosten van het plangebied is een beschermd monument. Naar het oosten toe bevindt zich een wandelpad op deze oude spoorwegbedding (grondgebied Zulte). In het westen is het tracé van de vroegere spoorweg niet meer leesbaar.

Het terrein is zo goed als vlak. Het helt beperkt af naar het oosten.


fi guur 03: Feitelijke toestand: functies en toegangen

voormalig stationsgebouw

garagestraattoegang voetgangertoegang autotoegang autovoormalig stationsgebouw

1

2

3

4

76

8

9

10

11

12

13

14

15

16

5

17

18

0 50 10025 Meters

plangebied

home market

carwash

houthandel

trucs

delhaize

poorten - zonwering

hotel

decoratie

scapino - schoenen

garage

decoratie

damesconfectie

garage

c&a - kledij

meubelen - toonzaal

123456789101112131415

garage

16

schrijnwerkerij

slagerij

1718

Legende

Transvaalstraat

Vijfseweg

N43 Gen

tseweg


fi guur 04: Feitelijke toestand: verharding en positie bomen

0 50 10025 Meters

Legende

plangebied

verharding

garageweg

bestaande bomen

Er zijn een aantal bomen aanwezig die relatief jong zijn. De bomen hebben slechts een beperkte stamomtrek en zijn voor een deel populieren (minder waardevolle bomen). Het is niet noodzakelijk deze bomen te behouden.

Transvaalstraat

Vijfseweg

N43 Gen

tseweg


2.2 Sfeerbeelden

Zicht naar het oosten op de oude spoorwegbeddingachterkanten woningen

Zicht naar het westen op de oude spoorwegbeddingachterkanten woningen


Achterzijde Delhaize

Westelijke toegang tot de site

Oostelijke toegang tot de site


Straatbeeld langs de Schoendalestraat

Twee merkwaardige gebouwen in de omgeving: voormalige stationsgebouwen

Hoek Schoendalestraat - Vijfseweg


2.3 Knelpunten en potenties

knelpunten1. onverzorgde achterkanten van woningen en garages 2. oriëntatie voor woningen langs de Schoendalestraat3. lang smal binnengebied geeft slechts mogelijkheid voor ondiepe percelen4. privacy bestaande woningen 5. smalle westelijke toegang tot het achterliggend gebied 6. woningen langs Schoendalestraat hebben vaak een poortje naar het binnengebied toe

potenties1. verdichtingsproject met realisatie betaalbaar en sociaal woonaanbod want openbare eigendom2. hedendaagse woonvormen en kwaliteitsvol openbaar domein kunnen de omgeving opwaarderen3. hoek Transvaalstraat - Vijfseweg kan zijn zichtlocatie valideren met een nieuwbouwproject4. erfgoedwaarde en geheugen van de plek kunnen aanknopingspunt vormen bij specifi eke inrichting


3 . J u r i d i s c h e t o e s t a n d

Type plan Referentie

Gewestplan Het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) deelt het plangebied onder in woongebied en milieubelastende industrie

BPA Het plangebied ligt deels in het BPA 87 Posterij (31/01/2003) en deels in het BPA 6e Lindetuin (14/03/1997)

RUP /

Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen Zie kaart

Milieuvergunningen /Omgeving van het plangebied: zie kaart

Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stads- en dorpsgezichten

/ In de omgeving: NMBS-station van St.-Eloois-Vijve met inbegrip van het kasseiplein en het bordes en op het grondgebied Waregem ‘Bareelwachterswoning met de zich in de tuin bevindende bergruimte, MB 10/10/2002

VogelrichtlijngebiedHabitatrichtlijngebied

/

Buurtwegen Chemin nr. 10

Waterlopen (categorisering) /

VEN-gebied, IVON-gebied /

Gemeentelijke verordeningen /

Leidingen Langs de Vijfseweg (net buiten plangebied) is een ondergrondse optische vezel van Elia aanwezig. Hier worden veiligheidsmaatregelen gehanteerd.

Andere Het afbakeningsproces van het stedelijk gebied Waregem is in opmaak. Het plangebied zal hoogstwaarschijnlijk binnen het stedelijk gebied liggen.


fi guur 05: Overzicht BPA’s en RUP’s

Legende

nr. 12a Bilkhage

nr. 6e Lindetuin

nr. 91 Koekoekstraat

nr. 1a Centrum Publiek Park-Neerstraat

nr. 92 Zonneveld

nr. 16a Nijverheidszone Bilkhage

nr. 2a Kloosterstraat

nr. 9 Markt-Industriezone

nr. 87 Posterij

r. 90 Grottelaan

nr. 76a Gentseweg

War 06.1

War 03.1

0 50 10025 Meters

begrenzing

bpa's

rup in opmaak

Transvaalstraat

Vijfseweg

N43 Gen

tseweg


fi guur 06: Gewestplan

0 50 10025 Meters

Legende

plangebied

bestaande spoorwegen

agrarische gebiedenlandschappelijk waardevolleagrarische gebieden

! ! ! bestaande hoogspanningsleidingen

reservatiegebieden

gebieden voor gemeenschaps-voorzieningen en openbaar nut

ontginningsgebiedenC

industriegebieden

gebieden voor verbijfsrecreatie#

milieubelastende industrieënII

woongebieden

gebieden voor dagrecreatie

parkgebieden

ambachtelijke bedrijven en kmo's

woongebieden met landelijk karakter

woonuitbreidingsgebieden

gemengd woon en industriegebied

reservegebied voor beperkteindustriële uitbreiding

reservegebied voor beperkteindustriële uitbreiding

natuurgebieden

bosgebieden

P

N

ontginningsgebiedenC

recreatieve parkgebieden

Ê

vallei - of brongebieden


fi guur 07: BPA 6e Lindetuin

Legende

Huidige bestemming deel in BPA 6e Lindetuin (14/03/1997): zone met nabestemming wonen en deels bestemd als garageweg. Langs de garageweg mogen geen woningen gebouwd worden. De garageweg sluit aan op de Schoendalestraat net ten oosten van de laatste woning aan de noordzijde van de weg.


fi guur 08: BPA 87 Posterij

Legende

Huidige bestemming deel in BPA 87 Posterij (31/01/2003): zone met nabestemming: projectzone voor stedelijk wonen en kantoren. Aan de westelijke zijde van de strook die binnen dit RUP opgenomen is, wordt een aslijn van een weg weergegeven. Het moet gaan om een gemengd project met eengezins- en meergezinswoningen. De bouwhoogte bedraagt maximum 3 bouwlagen. Op de hoek met de Vijfseweg kan tot 5 bouwlagen hoog gebouwd worden.


fi guur 09: Verkavelingen

Legende

620.1

1180.2

1153

2362.1

465

1312

2180

1161

1108

1178

1104.1

2339

2251

73.A.1

1160

2186

1179

1129

2032

2165.1

1110

2211

2172.1

1124

671

2185.2

2105

1148

1151

2012.1

2048

1175

1111

1165

1152.A.2

11662263

2234

608 2226 1

2161

2338

58.2

1136

11371170

2250

1117.1

2076.1

598

0 50 10025 Meters

plangebied

vk nr. 1166 dd. 1978.12.21

vk nr. 1111 dd. 1953.07.29

vk nr. 1108 dd. 1957.06.12

vk nr. 1170 dd. 1974.07.25

vk nr. 1137 dd. 1963.06.29

Transvaalstraat

Vijfseweg

N43 Gen

tseweg


fi guur 10: Milieuvergunningen

Legende

11

1

16

8

6

17

3

15

5

14

2

6

4

13

19

7

18

12

10

0 50 10025 Meters

plangebied

1. diepvriesproducten

2. garage-carrosserie

3. metaalconstructiebedrijf

4. gastank bij frituur

5. garage

6. transportbedrijf

7. tandartsenpraktijk

8. transportbedrijf

9. benzinestation

10. slagerij

11. textiel - tapijtweverij

12. restaurant

13. voedingsverwerkendbedrijf

14. confectie-atelier

15. bedrijf voor recyclage van kunststoffen

16. pluimveeslachterij

17. opslag en persen van textiel- en lederafval

18. timmer- en schrijnwerkatelier

19. self-carwash

Transvaalstraat

Vijfseweg

N43 Gen

tseweg


4 . P l a n n i n g s c o n t e x t

4.1 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

Bindende bepalingen:- Kwalitatieve verdichting van het stedelijk gebiedEr wordt een verdere kwaliteitsvolle verdichting van de gemengde woongebieden nagestreefd. De stad ondersteunt ruimtelijk goed ingepaste verdichtingsprojecten in het algemeen en de herbestemming van verlaten (bedrijfs)gebouwen in het bijzonder. In overleg met de sociale huisvestingsmaatschappijen, intercommunales, ... wordt getracht ook gemengde projecten te realiseren. - WoonoverlegDe stad engageert zich om verschillende partners samen te brengen om binnengebieden (versneld) te ontwikkelen. Door het overleg kan in een vroeg stadium een consensus bereikt worden in verband met ontsluiting en woningtypologie die passen binnen een kwaliteitsvolle ontwikkeling van het stedelijk gebied. - Activeren van gemengde woonomgevingenDe stad engageert zich om verschillende partners rond de tafel te brengen om gemengde woonprojecten op te starten in functie van het streefdoel van 10% sociale huisvesting.

Richtinggevend deel:Gentseweg: secundaire weg IIVijfseweg: lokale weg I en hoofdroute voor fi etsverkeer.

Het plangebied maakt deel uit van het stedelijk gebied. Hiervoor wordt een versterking, menging van functies en minimale woondichtheid van 25 woningen/ha voor ogen gehouden. De afbakening van het kleinstedelijk gebied voor Waregem is lopende. In het GRS pagina 176 wordt voorgesteld om het

kleinhandelslint langs de N43 gericht te versterken en te herstructureren. Nieuwe inplantingen zijn enkel mogelijk in de branche speciality-goederen in functie van doelgericht winkelen binnen het concentratiegebied (tussen de N382 en de grens met Zulte). De kleinhandelsconcentratie langs de N43 kan niet substantieel uitbreiden zodat het handelscentrum in de binnenstad niet uitgehold wordt.

4.2 Woonplan

In december 2006 werd het woonplan voor Waregem goedgekeurd. Bij de opmaak van het woonplan was er nog geen zicht op de potentiële reconversie van het containerpark. Deze projectzone is dan ook niet opgenomen in de inventaris.

In het actieprogramma van het woonplan wordt gesteld dat er gestreefd zal worden naar de oprichting van een autonoom gemeentebedrijf, onder meer met als doel eigen woonprojecten te realiseren. Ondertussen is dit autonoom gemeentebedrijf opgericht. Het ontwikkelen van gronden in eigendom van de stad die in aanmerking komen voor woningbouw is een prioriteit.

Het woonplan formuleert tevens een aantal doelstellingen. - menging/spreiding van sociale huisvesting: nieuwe

reconversieprojecten: 25% sociale huisvesting- differentiatie woningaanbod naar types en

doelgroepen

Binnen het plangebied is het de bedoeling een gediversifi eerd aanbod aan woningen te doen waarbinnen een menging tussen sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels. Hiermee wordt aan de doelstellingen van het woonplan beantwoord.


fi guur 11: Gewenste ruimtelijke structuur GRS Waregem

Gewenste ruimtelijke structuur stedelijk gebied


Momenteel wordt het woonplan geactualiseerd. Hierbij zal een concrete programmatie uitgewerkt worden voor de sociale huisvesting. Dit is echter nog niet afgerond.

4.3 Aangrenzend RUP in opmaak

Ten oosten van de site Oud Containerpark is eveneens een RUP in opmaak ‘Bilkhage’. Dit RUP omvat ondermeer de aanleg van een nieuwe, secundaire ontsluiting voor het ziekenhuis via de oude spoorwegbedding. Tevens op de oude spoorwegbedding is een fi ets- en wandelpad aanwezig. Bij de opmaak van het RUP Bilkhage werden verschillende opties op vlak van mobiliteit met diverse partijen besproken en tegenover elkaar afgewogen. Uiteindelijk werd gekozen voor een relatief eenvoudige aansluiting op de Vijfseweg van fi etspad en uitgang ziekenhuis zonder bijkomende ingrepen op de Vijfseweg zelf.

4.4 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen

Op basis van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WVl) bevindt het plangebied zich in de Leieruimte en daarbinnen in het stedelijk gebied van Waregem. Het is er de beleidsoptie om de stedelijke gebieden als knooppunten voor ontwikkeling te ondersteunen. Bij het stedelijk wonen dient extra aandacht uit te gaan naar de inrichting van het openbaar domein, het groen in de stad. Er wordt een bundeling van wonen en werken in de kleinstedelijke gebieden voor ogen gehouden.

De N43 grenst aan het plangebied. De N43 is geselecteerd als secundaire weg II.


4.5 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen

Waregem is in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Het is de taak van de provincie om kleinstedelijke gebieden af te bakenen. Op basis van de hypothese van afbakening opgenomen in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan en op basis van het voorstel van afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem zal het plangebied waarschijnlijk binnen het stedelijk gebied vallen. Voor de stedelijke gebieden houdt het RSV volgende doelstellingen voor ogen:- stimuleren en concentreren van activiteiten- vernieuwen van woon- en werkstructuur door

strategische projecten- het ontwikkelen van kwalitatieve woonomgevingen- minimale woningdichtheid- differentiatie en verbetering van de woningvoorraad

Met het verdichtingsproject in het plangebied wordt aan deze doelstellingen tegemoet gekomen.


5 . D e g e w e n s t e r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r

5.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

1. Woningdichtheid op de projectzoneDe site bevindt zich in stedelijk gebied. Hiervoor geldt een streefdichtheid van 25 woningen per hectare. Het gebied is ongeveer 1 ha groot. Er dienen dus ongeveer 25 woningen gerealiseerd te worden. Een deel van het gebied zal sociaal gerealiseerd worden. Hiervoor geldt op basis van het decreet gronden pandenbeleid een dichtheid tussen 35 en 100 woningen per hectare.

2. MobiliteitTer hoogte van het kruispunt Transvaalstraat - Vijfseweg is de zichtbaarheid van belang. Daarom kan er niet tot op de rooilijn gebouwd worden. Erftoegangen en parkeren dienen enige afstand van het kruispunt te behouden vanuit veiligheidsoverwegingen. De centrale toegang tot de projectzone heeft een goede zichtbaarheid. Ze is gesitueerd in de bocht in de Transvaalstraat: bolle zijde van de bocht. Hier kan zowel in- als uitgereden worden. De uitgang meer naar het westen is moeilijker. Ze is zeer smal en geeft geen goede zichtbaarheid. Enkel uitrijden is hier wenselijk. De oude spoorwegbedding aan de oostelijke zijde van de Vijfseweg kan gebruikt worden voor fi etsers. Het is logisch dat deze as voor fi etsverkeer op het terrein verdergezet wordt. Het is bij de beheerder van de Vijfseweg niet de optie specifi eke maatregelen te nemen om het autoverkeer te vertragen t.h.v. het kruispunt Vijfseweg - fi etspad. Het lijkt wel van belang te zorgen dat op de site zelf zo weinig mogelijk kruisingen zijn voor autoverkeer over de fi etsas heen.


3. Voorzieningen- De site ligt relatief dicht bij het centrum van Sint-

Eloois-Vijve (1 km) en van Waregem (2 km). - De site wordt door buslijnen goed ontsloten. Twee

bushaltes liggen op zeer korte afstand. - De omgeving is multifuntioneel. Er zijn een aantal

voorzieningen aanwezig in de omgeving: Delhaize, slagerij, frituur, café, ...

4. ParkerenHet wegprofi el van de Transvaalstraat en de Vijfseweg en de parkeerdruk in de omgeving door de kleinhandel vragen dat er voldoende parkeermogelijkheden op de site zelf aanwezig zouden zijn. Voor de woongelegenheden en andere functies op de site zelf dienen voldoende staanplaatsen voor wagens te worden voorzien zodat de parkeerdruk op de omgeving niet vergroot. Voor de nieuwe woongelegenheden dient 1,5 parkeerplaats per woning te worden gerealiseerd. Voor andere functies (diensten, kantoren, handel) kan een norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m² vloeroppervlakte gehanteerd worden (bron: CROW). Indien wonen met andere functies gecombineerd wordt, is een dubbelgebruik van de parking mogelijk zodat voor de woningen slechts 1 parkeerplaats per woning geldt.

5. WaterbufferingBij de aanleg van openbare verharding dient het regenwater te worden gebufferd. Per ha verharding dient 250 m³ waterbuffering te worden voorzien. Algemeen wordt er gerekend met een variabele diepte van 0,8 m. Als de ganse site verhard wordt, dient dus een waterplas van ongeveer 300 m² te worden voorzien. Het laagste punt (op basis van de huidige informatie, geen opmetingsplan ter beschikking) van de site is ter hoogte van de Vijfseweg.

6. Achterontsluiting aangrenzende percelenIn de bestaande situatie nemen heel wat aangrenzende percelen een achterontsluiting via de site voor auto’s en of voor fi etsers en voetgangers. Dit betekent een meerwaarde voor deze percelen. Deze achterontsluitingen dienen zoveel mogelijk behouden te blijven. De achterontsluiting van Delhaize voor toevoer van goederen is echter niet aanvaardbaar, zeker niet bij de herontwikkeling van de site als woonomgeving. Woningen in tweede orde zijn op vandaag mogelijk voor een beperkt aantal percelen langs de Vijfseweg, aansluitend bij Delhaize. Voor deze diepe percelen kan deze mogelijkheid behouden blijven. Het is echter niet wenselijk dat andere percelen ook woningen in tweede orde oprichten. Op andere percelen kan een kwaliteitsvolle ontwikkeling niet gegarandeerd worden door de smalle en onregelmatig gevormde percelen en door het feit dat dit afhankelijk is van het initiatief van de individuele eigenaars. Bovendien zijn de meeste percelen niet voldoende diep.

7. ErfgoedwaardeHet voormalige stationsgebouw ten oosten van de Vijfseweg, buiten het plangebied, is een beschermd monument. De omgeving van dit gebouw is op vandaag weinig kwalitatief. Er wordt echter een herinrichting gepland in het kader van een secundaire ontsluiting voor het ziekenhuis. De projectsite zelf is een voormalig tracé van een spoorweg. Deze lineariteit stopt echter aan de westelijke zijde van de site. Private eigendommen maken het tracé onbestaand. Het is wenselijk bij de inrichting van het gebied respect te tonen voor de erfgoedwaarde in de omgeving en het geheugen van de plek. Lineariteit kunnen hierin een rol spelen.

8. GroenBij iedere woonontwikkeling vraagt de stad Waregem dat er ongeveer 5% van de oppervlakte bestemd zou worden voor openbaar groen. Dit betekent voor deze site ongeveer 500 m².


5.2 Visie en ruimtelijke concepten

1. Eén vlakHet gebied wordt behandeld als 1 globaal vlak waar een lineair element op staat. De ganse site wordt aangelegd in kleinschalige materialen waarbij enkel kleine schakeringen in kleur of legpatroon mogelijk zijn, enerzijds om de beweging van het autoverkeer van de voetgangers en fi etsers te onderscheiden, anderzijds om een allusie te maken op de voormalige sporen.

2. Lineaire bebouwingsstripGeïnspireerd op de lineariteit van de spoorweg en het spoorweggebouw wordt één bebouwingsstrip voorgesteld op de site. De bebouwing zelf is een strook van ongeveer 12 m breed. Met de tuinen erbij is de strook een goede 18 m breed. De strip wordt duidelijk gearticuleerd door één globaal gevelmateriaal en tuinmuren in hetzelfde materiaal. De strook wordt ietwat gedraaid gepositioneerd op het gebied zodat een hiërarchie ontstaat in de openbare ruimtes ten noorden en ten zuiden. Het noord-westelijke deel is hierdoor voldoende breed voor autoverkeer. Het noord-oostelijke en zuid-westelijke deel zijn bestemd voor voetgangers en fi etsers. Deze segmenten variëren in breedte met 3 m als minimumbreedte. In het zuidoosten wordt een kwalitatieve, brede strook voor voetgangers en fi etsers mogelijk grenzend aan de Transvaalstraat.

3. BouwhoogteIn het achtergelegen gebied aansluitend bij de achterkanten van de woningen is de privacy van de bestaande, omliggende woningen bepalend voor de bouwhoogte (en de positie) van de nieuwe woningen. Twee bouwlagen lijken hier zeker een maximum. Bovendien is een oriëntatie van de woningen wenselijk die zich niet rug aan rug schakelt, waardoor rechtstreekse inkijk zoveel mogelijk vermeden wordt.

In het oostelijk deel van de zone, langs de Transvaalstraat, is een grotere hoogte mogelijk. Ten aanzien van de woningen langs de Transvaalstraat is er voldoende afstand door de openbare weg en de brede strook voor voetgangers en fi etsers. Naar het noorden toe zijn er geen woningen, maar andere functies aanwezig. Ook hier wordt een minimale afstand gerespecteerd en vormen de bestaande bomen een groene inkleding. In relatie tot de schaal van de bebouwing in de omgeving is 3 bouwlagen hier mogelijk. Centraal in de strook zullen in het noorden woningen in tweede orde worden toegelaten. In de toekomst zal dus ook hier het aspect van inkijk meespelen. Daarom wordt de grens tussen 2 en 3 bouwlagen gelegd t.h.v. waar nog woningen in tweede orde worden toegelaten. In de tuinstrook zijn uitbreidingen of tuinconstructies mogelijk tot 1 bouwlaag hoog.

4. RandenDe beeldkwaliteit van de site zal bepaald worden door de vormgeving van de randen van het vlak, naast de materialisatie van het grondvlak zelf. De randen in het noordoosten en zuidwesten zullen afgewerkt worden met een groenstructuur. In het zuidwesten een haag, waarin poortjes mogelijk zijn voor aangrenzende percelen. In het noordoosten een bredere groenstructuur op basis van de bestaande bomen. De moeilijkste rand om kwaliteit te bekomen is de noord-westelijke rand met garages, bijgebouwen, ... Hier moeten strenge voorschriften bepaald worden die bij nieuwbouw van garages gehanteerd moeten worden. Dit zal echter pas geleidelijk aan tot stand komen.

5. FunctiesHet projectgebied wordt globaal gezien ontwikkeld als woonproject. Er worden verschillende woningtypes aangeboden. In het achtergelegen gebied gaat het om een 8-tal


5.3 Inrichtingsplan

Op de pagina hiernaast wordt een inrichtingsplan weergegeven die beantwoordt aan de beschreven concepten.

Dit inrichtingsplan dient als mogelijke invulling te worden gezien en heeft geenszins juridische verordenende kracht.

grondgebonden woningen. Langs de Transvaalstraat gaat het om gestapeld wonen, deels sociaal, deels privaat. Op de hoek van de Transvaalstraat - Vijfseweg is een andere functie dan wonen op het gelijkvloers mogelijk. Dit is immers een zichtlocatie, op lokale schaal weliswaar. Het is echter niet wenselijk hier grootschalige kleinhandel aan te trekken. De toelaatbare functies hebben betrekking op kantoren, diensten, handel. Het ontwerpvoorstel omvat een mogelijke oppervlakte voor deze functie van 360 m². Deze oppervlakte kan groter zijn dan in het voorstel, maar de schaal van de activiteiten mag niet te groot zijn.

6. ParkerenDe parkeernormen zoals hoger beschreven worden toegepast. De parkeervoorzieningen dienen opgelost te worden binnen de bebouwingsstrip (inclusief tuinstrook). Het aantal toegangen vanop de Transvaalstraat wordt beperkt. Het is wenselijk het parkeren over 3 locaties te spreiden zodat voor iedere woongelegenheid een zekere nabijheid geldig is. Een deel van de parkeerplaatsen kunnen toegeëigende carports zijn bij de woongelegenheden. Garageboxen zijn echter niet wenselijk.

7. GroenstructuurCentraal in de bebouwingsstrook, ter hoogte van de toegang tot het achtergelegen gebied voor wagens, is een parkje gesitueerd van minstens 500 m². De bestaande bomenrij in de noord-oostelijke rand van de site wordt zoveel mogelijk behouden. Ze begeleidt een ontsluiting voor voetgangers en fi etsers en kleedt de achterkanten van de functie ten noorden in. De bomen geven ook meer kwaliteit aan het zicht vanop de hoger gelegen woningen die in het zuiden gebouwd zullen worden. Her en der op het vlak komen bomen voor die de bewegingen begeleiden en inkleden.


6 . T e c h n i s c h e s c r e e n i n g

6.1 Watertoets

Terreinkenmerken

In het plangebied is geen waterloop aanwezig. Het plangebied is niet gevoelig voor overstromingen. Het plangebied ligt nagenoeg vlak.

Op basis van het zoneringsplan kan het gebied aansluiten op een openbare riolering.

Het gebied is in sterke mate bebouwd en verhard.

Plankenmerken

Het plan voorziet een herbestemming van een projectzone dat op vandaag deels gebruikt wordt voor containerpark en deels als garagestraat. De herbestemming omvat een inbreiding met woningen en deels een openbaar parkje. Het inrichtingsvoorstel omvat heel wat verharding: ongeveer 0,9 ha. Het is echter wenselijk dat zeker de parkeervlakken en de circulatieruimte voor voetgangers en fi etsers in waterdoorlatende materialen zijn. Dit levert een niet-waterdoorlatende verharding op van ongeveer de helft: 4.500 m².

Voor de inschatting van de nodige buffercapaciteit rekenen we met 250 m³ buffering per hectare en 0,8 m variatie in het waterpeil. Op basis hiervan is er nood aan respectievelijk 280 m² en 140 m². Deze oppervlakte kan worden voorzien op de kop van de site (laagste punt van het terrein), ter hoogte van het kruispunt Transvaalstraat

- Vijfseweg. Het kan er zelfs een meerwaarde vormen die de architectuur en de zichtlocatie ondersteunt bv. met een fontein.

Alle woongelegenheden op de site dienen op basis van de wetgeving een regenwaterput te hebben.

Conclusie

De planopties hebben geen grote gevolgen voor de waterhuishouding. Er zijn geen bijkomende ingrepen nodig naast de bestaande regelgeving m.b.t. regenwaterbuffering.

Het is wel wenselijk de nieuw aan te leggen verharding (parkeerplaatsen, doorgangen voor traag verkeer) zoveel mogelijk in waterdoorlatende materialen aan te leggen. Dit wordt als milderende maatregel in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen. Hiermee kan de waterbuffering beperkt worden.


fi guur 12: Waterhoofdstuk (1)

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

infiltratiegevoelige bodems0 200 400100 Meters

hellingenkaart

erosiegevoelige gebieden

Legende

plangebied

erosiegevoelige gebieden

niet erosiegevoelig

erosiegevoelig

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

geen informatie beschikbaar

zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1)

matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2)

weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

hellingenkaart

infiltratiegevoelige bodems

niet infiltratiegevoelig

infiltratiegevoelig

0,5

0,5 - 5

5 - 10

> 10


fi guur 13: Waterhoofdstuk (2)

Legende

winterbedkaart

0 200 400100 Meters

waterlopen zoneringsplan

overstromingsgevoelige gebieden

plangebied

overstromingsgevoelige gebieden

niet overstromingsgevoelig

effectief overstromingsgevoelig

mogelijk overstromingsgevoelig

winterbed

geen informatie beschikbaar

winterbedding

waterlopen

bevaarbare waterlopen

beek categorie 1

beek categorie 2

beek categorie 3

centraal gebied (reeds of binnenkort berioleerden aangesloten op zuiveringsstation)

individueel te optimaliseren buitengebied(individuele zuiveringsinstallatie te voorzienop eigen perceel)

collectief geoptimaliseerd buitengebied(reeds of binnenkort berioleerden aangesloten op zuiveringsstation)

collectief te optimaliseren buitengebied(nog te beriolere, en/of aan te sluitenop zuiveringsstation)

zoneringsplan


fi guur 14: Buurtwegentoets

0 50 10025 Meters

plangebied

wijzigingen

Legende


6.2 Buurtwegentoets

Op basis van de atlas der buurtwegen maakte de Schoendalestraat vroeger een aansluiting op de Vijfseweg, een stuk meer naar het noorden (Chemin nr. 10).

De buurtweg is op vandaag niet meer aanwezig op het terrein. Het tracé is bebouwd of bij private kavels ingelijfd.

Het RUP wijzigt niets aan de juridische toestand van de buurtweg Chemin nr. 10 volgens de atlas der buurtwegen.

Het is niet mogelijk deze weg opnieuw te herstellen in de feitelijke toestand. Door de ontwikkeling van het plangebied ontstaat wel een andere verbinding voor traag verkeer tussen Transvaalstraat en Gentsebaan, via de bestaande garageweg.

6.3 Screening Plan-MER

Situering

Het RUP is niet van rechtswege Plan-MER-plichtig.

Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de Plan-MER-plicht want:1. Art. 4.2.3, §2, 1° DABM. Het RUP vormt geen

kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten. Het RUP regelt het gebruik van een klein gebied van lokaal niveau. Het RUP houdt een kleine wijziging in.

2. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is uit hoofde van het artikel 36ter, §3, vierde lid van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (titel IV, artikel 4.2.1 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen algemeen milieubeleid).

Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de Plan-MER-plicht en een kleine wijziging inhoudt (art. 4.2.3 §3 D.A.B.M.) wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

Basisinformatie m.b.t. de screening

In functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridische toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal:


sevesobedrijven schaal: 1/25.000

landschapsatlas

0 200 400100 Meters

stedelijk gebied waregem

Zandig Leie-Schelde-interfluvium

Leievallei

Progalys b.v.b.a.

Unilin Flooring NV

bodemkaart

biologische waarderingskaart

fi guur 15: Screening Plan-MER

bron: Agiv

plangebied

biologische waarderingskaart

landschapsatlas

bodemkaart

sevesobedrijven

biologisch minder waardevol

complex van biologisch minder waardevolleen waardevolle elementencomplex van biologisch minder waardevolle,waardevolle en zeer waardevolle elementencomplex van biologisch minder waardevolle enzeer waardevolle elementenbiologisch waardevol

complex van biologisch waardevolle en zeerwaardevolle elementenbiologisch zeer waardevol

ankerplaatsen

lijnrelikten

puntrelikten

reliktenzone

traditionele landschappen

01. Antropogeen

04. Vochtig zand

05. Droog zand

09. Nat zandleem

10. Vochtig zandleem

15. Natte klei

Unilin Flooring NV

18. Natte Zware Klei

Progalys b.v.b.a.


• BWK,• landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen,

lijnrelicten,• bodemkaart,• Seveso-bedrijven.

Verloop procedure

Voor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat het voorliggende RUP, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten worden verwacht. Bijgevolg wordt voorgesteld ontheffi ng te verlenen voor de opmaak van een Plan-MER.

De dienst MER heeft op 10/09/2009 beslist dat er geen Plan-MER dient opgemaakt te worden.

Volgende stappen werden doorlopen:• verzoek tot raadpleging opstellen,• verzoek tot raadpleging opsturen naar de

bevoegde instanties. Volgende instanties werden om advies gevraagd: - bestendige deputatie provincie West-Vlaanderen- Vlaamse overheid, agentschap RO, afdeling RO West-Vlaanderen- Vlaamse Overheid, departement LNE, dienst VR- Vlaamse Overheid, agentschap RO Vlaanderen, Afdeling RO West-Vlaanderen, afdeling Onroerend Erfgoed

• coördineren van de adviezen,• einddossier overmaken aan de dienst MER,• beslissing dienst MER op 10/09/2009• openbaarmaking van de beslissing van de dienst

MER.

7 . O p t e h e f f e n s t e d e n b o u w k u n d i g e v o o r s c h r i f t e n

Bij het van kracht worden van dit RUP worden volgende stedenbouwkundige voorschriften opgeheven:

- de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA 6e Lindetuin voorzover gelegen binnen het plangebied. Dit heeft betrekking op • de zone met nabestemming wonen • de zone voor garageweg• de zone voor wonen, halfopen en open bebouwing• de zone voor wonen, aaneengesloten bebouwing• de zone voor horeca, detailhandel, diensten,

kantoren, wonen en bedrijven verenigbaar met de woonomgeving

• wegenis• de zone voor achteruitbouwstrook en parking

- de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA 87 Posterij worden volledig opgeheven. Dit heeft betrekking op • de zone nabestemming: projectzone voor

stedelijk wonen en kantoren• zone voor multifunctionele bestemming• zone voor wonen in de ruime zin• de projectzone met multifunctionele bestemming• zone voor wegenis• zone voor wegenis, as van de weg

- Volgende verkavelingsvergunningen gelegen binnen het plangebied worden opgeheven. • verkaveling 1108 voor het deel gelegen binnen

het RUP• verkaveling 1111• verkaveling 1137• verkaveling 1166• verkaveling 1170


- binnen het plangebied worden de gewestplanbestemmingen ‘woongebied’ en ‘milieubelastende industrieën’ en alle bijhorende voorschriften volledig opgeheven.

8 . P l a n b a t e n , p l a n s c h a d e , k a p i t a a l s c h a d e , g e b r u i k e r s c o m p e n s a t i e

Conform Art. 2.2.2. §1, 7 van de Vlaamse Codex dient er in voorkomend geval, een register opgenomen te worden, al dan niet grafi sch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffi ng, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

De percelen die mogelijks in aanmerking kunnen komen voor planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikerschade worden bepaald door de kaartlaag met bestemmingen voor de inwerkingtreding van het RUP, te vergelijken met de kaartlaag met de bestemmingen die in dit RUP worden voorzien.

Deze aanduiding is puur informatief en planologisch van aard. Er is geen onderzoek gebeurd naar de eigendomsstructuur, mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden.

Percelen die in aanmerking kunnen komen voorplanbatenOp basis van de vergelijking van de bestemmingen van het gewestplan en de bestemmingen in het

voorliggende RUP komt het gedeelte dat van ‘milieubelastende industrieën’ naar ‘zone voor wonen: centrumfuncties’ wordt omgezet in aanmerking voor planbaten.

Er komen geen percelen in aanmerking voor planbaten.

Percelen die in aanmerking kunnen komen voorplanschadeEr komen geen percelen in aanmerking voor planschade.

Percelen die in aanmerking kunnen komen voorkapitaalschade of gebruikerschadeEr komen geen percelen in aanmerking voor kapitaalschade en/of gebruikerscompensatie.

9 . R u i m t e b a l a n s

Ten aanzien van de gewestplanbestemming woongebied houdt het RUP geen bestemmingswijziging in. In gewestplan was wel een deel van het plangebied bestemd als zone voor milieubelastende industrieën. Dit was reeds met het BPA 87 Posterij van bestemming veranderd. Deze nieuwe bestemming wordt in het RUP gehandhaafd. Dit betekent een bestemmingswijziging van industrie naar wonen t.a.v. het gewestplan met een oppervlakte van 1,1150 ha.

Disclaimer

Deze kaart is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid,

7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen

waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding

kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffi ng, een

kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie.

Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer

waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot

vergoeding of heffi ng. De opname van percelen in dit register houdt dus

niet in dat sowieso een heffi ng zal worden opgelegd of dat een vergoeding

kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden,

uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld

worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van

die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden.

De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende

van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de

planbatenheffi ng is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse

Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie

is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart

2009 betreffende het gronden pandenbeleid. De regeling over de

gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009

houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie

bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot

openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en

van het decreet gronden pandenbeleid kan geraadpleegd worden op

www.ruimtelijkeordening.be, rubriek wetgeving. De tekst van het decreet

gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op www.codex.vlaanderen.

be, zoekterm “gebruikerscompensatie”.

Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de

bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In

een aantal gevallen verschilt de cartografi sche ondergrond waarop de

bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom

kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register

moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden.”


0 50 10025 Meters

fi guur 16: Planbaten

Æü Æü Æünm

! ! ! ! ! ! ! ! ![

[

[[

[

[[[[[

EE E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E

EEE

EEEEEEEEEEEEEEEEEEE

7

3

2

7

1

64 5

6

schaal:

0 50 10025 Meters

1:2.000

STAD WAREGEMRUP 13.1 Oud Containerpark

verordenend plan

Legende

plangebied

zones

overdruk

123

6

89

zone voor wonen met beperkte nevenfunctieszone voor wonen in de ruime zinzone voor wonen:centrumfuncties

zone voor woonerfzone voor openbare wegenis

beperking tot 1 bouwlaag

behoud bestaande bomenconnectie auto'stoegang voor auto'sconnectie voetgangers en fietsersverboden erftoeganguiterste bouwlijnperceelsrand type 1 : tuinpoortjesperceelsrand type 2 : garagesperceelsrand type 3 : woning of nooduitgangperceelsrand type 4 : bakstenen tuinmuur

500 m2 groen

Æü parkeren

7

101112131415161718

op te heffen verkaveling

19

nm

45

projectzone A: grondgebonden woningenprojectzone B: meergezinswoningen

! !

2021

[ [ [

E E


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN TOELICHTING

Algemene voorschriften

0.1 Enkel de tekst in de kolom ‘verordenende voorschriften’ is verordenend. De tekst in kolom ‘toelichting’ dient samen met de stedenbouwkundige voorschriften te worden gelezen, maar is niet verordenend.

0.2 Er dient altijd en overal gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bij elke nieuwe ingreep dient een afweging ten aanzien van de ruimtelijke draagkracht van de omgeving te gebeuren. Volgende aandachtspunten zijn belangrijk: beeldkwaliteit, zuinig en compact ruimtegebruik, inpassing in de landschappelijke context en de impact op de verkeerssituatie.

Bij de beoordeling van elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning blijft ruimtelijke kwaliteit het belangrijkste criterium. Het is aan de desbetreffende bevoegdheid om hierover te waken.

0.3 Bovengrondse en ondergrondse constructies en installaties van openbaar nut zijn toegelaten, voor zover ze in hun uitbating en algemeen voorkomen geen afbreuk doen aan de kwaliteit en het normale gebruik van de betrokken zone.

Openbare nutsvoorzieningen: straatverlichting, straatmeubilair, bushaltes, elektriciteitscabines, rioleringen en andere ondergrondse constructies, ...

Gsm-masten en windmolens kunnen bijvoorbeeld niet als constructies van openbaar nut beschouwd worden.

0.4 Bestaande constructies of inrichtingen die afwijken van de voorschriften kunnen behouden, onderhouden en beperkt gewijzigd worden. Bij grote verbouwingswerken, heraanleg of herbouw dienen de voorschriften in rekening te worden gebracht.

Dit is bijvoorbeeld van toepassing voor de bestaande garages en perceelsafsluitingen ten aanzien van de nieuw aan te leggen weg.

0.5 In alle zones zijn openbare groene en verharde ruimtes toegelaten. Alle boven- en ondergrondse werken noodzakelijk voor de inrichting, de veiligheid en het beheer van het openbaar domein zijn toegelaten.

Het is steeds mogelijk dat de openbare wegenis breder dient te zijn dan ingetekend in het plan. Ook bijkomende keerpunten, draaicirkels, parkeerplaatsen, ... zijn mogelijk. Dit kan op basis van dit voorschrift zonder meer in een andere zone worden voorzien.

1 0 . V e r o r d e n e n d g r a f i s c h p l a n e n v e r o r d e n e n d e s t e d e n b o u w k u n d i g e v o o r s c h r i f t e n



0.6 Stapelen van goederen in open lucht kan in alle bestemmingszones onder volgende voorwaarden:

- gestapelde goederen, hoger dan 2 m, moeten binnen worden geplaatst;

- gestapelde goederen, lager dan 2 m, mogen buiten worden geplaatst (achter de voorbouwlijn), op voorwaarde dat ze visueel afgeschermd worden vanaf het openbaar domein.

0.7 Individuele ingrepen in het kader van waterhuishouding of hernieuwbare energiebronnen zijn in het ganse plangebied toegelaten voor zover hun ruimtelijk voorkomen in te passen is in de omgeving.

Individuele ingrepen in het kader van waterhuishouding of hernieuwbare energiebronnen zijn onder meer groendaken, individuele waterzuivering, bufferbekken, rietvelden, individuele windmolens, zonnepanelen, ...

De beoordeling gebeurt geval per geval bij de stedenbouwkundige aanvraag. Bv. een individuele windmolen aansluitend bij bebouwing heeft weinig landschappelijke impact, een individuele windmolen in de open ruimte is niet in te passen in het landschap.

0.8 Nieuwe constructies dienen steeds op een goede manier aan te sluiten bij bestaande constructies. Indien mogelijk wordt dezelfde kroonlijsthoogte, dakhelling, bouwlijn gerespecteerd.

Dit is bijvoorbeeld niet mogelijk als een woning gebouwd wordt terwijl op het aanpalende perceel een garage aanwezig is. Dit is bijvoorbeeld ook niet mogelijk bij een gebogen straat t.a.v. de perceelsgrenzen.

1: zone voor wonen met beperkte nevenfuncties hoofdcategorie: wonensubcategorie: woongebied

1.1 Het gebied is bestemd voor wonen met beperkte nevenfuncties. De hoofdfunctie is residentieel wonen. De beperkte nevenfuncties mogen de woonfunctie van de omgeving niet in het gedrang brengen.

Nevenfuncties worden beperkt tot maximum 100 m² vloeroppervlakte. In de bijgebouwen worden geen nevenfuncties toegelaten.

Enkel nevenfuncties, inpasbaar in de omgeving en met een beperkte verkeersaantrekking worden toegelaten.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw, ...

Nevenfuncties: bv. kapsalon, verzekeringsmakelaar, apotheek, buurtwinkel, bakker, buurthuis, ...

1.2 Eengezinswoningen zijn toegelaten. Meergezinswoningen zijn niet toegelaten. Koppelwoningen of alleenstaande woningen zijn toegelaten.

Patiowoningen kunnen bijvoorbeeld ook onder de noemer van koppelwoning vallen als ze per twee (en niet meer) geschakeld zijn.



1.3 Aantal bouwlagen:hoofdvolume: maximum 2 aantal bouwlagen + dakvolume maximale kroonlijsthoogte van 8 mnevenvolume: maximum 1 bouwlaag met een plat dak maximale kroonlijsthoogte van 3 m.

Een dakvolume is een volume waarvan de bruikbare oppervlakte (dit is de oppervlakte gerekend vanaf een vrije hoogte van 1,80 m) kleiner is dan 2/3 van de vloeroppervlakte van één bouwlaag van het hoofdvolume.

Bouwdiepte:hoofdvolume: minimum 6 m vanaf de achterperceelsgrens met uitzondering van de hoekpercelennevenvolume: niet beperkt in bouwdiepte.

Maximum terreinbezetting per perceel: 70%. Bijgebouwen zijn toegelaten in zoverre de maximum terreinbezetting niet wordt overschreden.

Voorschriften m.b.t. de perceelsrand worden bepaald via een overdruk.

Het hoofdvolume is het bouwvolume tussen de voorbouwlijn en de maximum bouwdiepte op de verdieping van dit hoofdvolume.

Het nevenvolume is alle bebouwing die slechts 1 bouwlaag hoog is, al dan niet aan het hoodvolume gebouwd.

Een dakvolume kan dus bijvoorbeeld geen twee woonniveaus inhouden of een volledige verdieping. Het kan bijvoorbeeld wel een kleiner volume zijn met een plat dak.

Terreinbezetting: alle bebouwing, d.i. het hoofdgebouw en alle bijgebouwen, exclusief verharding in de tuinzone.

Op hoekpercelen kunnen specifi eke oplossingen gezocht worden om een bruikbare, kwaliteitsvolle woning te bekomen zonder privacy-problemen.

1.4 Dakterrassen zijn niet toegelaten.

Geschakelde woningen worden maximaal op elkaar afgestemd voor wat betreft de kroonlijsthoogte, dakhelling, architectuur.

De afstemming voor geschakelde woningen is nodig om blinde gevels te vermijden en een samenhang en rust in het straatbeeld te verkrijgen.De woningen dienen niet volledig identiek te zijn, maar het is bijvoorbeeld niet wenselijk dat een moderne woning tegen een fermette aangebouwd wordt.

1.5 VerhardingMonolithische/waterdoorlatende verhardingen zijn enkel toegelaten voor terrassen van beperkte omvang in nauwe aansluiting bij de woning en voor het toegankelijk maken van de verschillende gebouwen.

Niet-monolithische/waterdoorlatende verhardingen kunnen in de hele tuin worden voorzien.

Verhardingen zoals asfalt, terrastegels, ... (monolithisch), zijn toegelaten voor het toegankelijk maken van alle gebouwen op de site en voor terrassen aansluitend bij de woning.

Kasseien, kiezels, ... kunnen in de hele tuin worden voorzien.

1.6 ParkerenPer woongelegenheid dient minimum één wagen op eigen terrein te kunnen worden geplaatst.

Er dienen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd te worden, om te voldoen aan de eigen parkeerbehoeften. Deze worden aangevuld met een aantal parkeerplaatsen op openbaar domein.



2: zone voor wonen in de ruime zin hoofdcategorie wonensubcategorie: woongebied

2.1 De zone is bestemd voor wonen in de ruime zin. Wonen en aan het wonen verwante activiteiten zijn er toegelaten.

Er is steeds één woning per bouwperceel verplicht.

Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: kleinhandel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, socio-culturele voorzieningen. Per perceel zijn deze nevenfuncties toegelaten in zowel het hoofdgebouw als in de bijgebouwen.

Zwaar milieubelastende bedrijvigheid of bedrijvigheid met een abnormaal hinder of risico zijn niet toegelaten.


Horeca: restaurant, café, ...

Bedrijven: kleinschalige ambachtelijke bedrijven, hoogwaardige bedrijven bv. autogarage, interieurzaak met werkplaats, ...

2.2 Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

• de relatie met de in de omgeving aanwezige functies of mogelijke bestemmingen;

• de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;

• zorgvuldig ruimtegebruik;• een kwaliteitsvolle aanleg van het perceel en afwerking van de

gebouwen;• het bouwen in meerdere lagen daar waar de activiteit dit toelaat;• maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen;• impact op de mobiliteit en verkeersleefbaarheid.

Activiteiten in ‘de zone voor wonen in de ruime zin’ moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). Hinderlijke activiteiten die veel verkeer genereren of stof, lawaai- of geurhinder veroorzaken kunnen niet toegelaten worden.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, … van het project of gebouw.De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.Voor de maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen kan ondermeer worden verwezen naar de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infi ltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater.

2.3 Eengezinswoningen zijn toegelaten. Meergezinswoningen zijn niet toegelaten. Er geldt een woningdichtheid van 25 woningen per hectare.

De woningdichtheid van 25w/ha kan beoordeeld worden voor nieuwe woonprojecten. Het heeft geen zin deze dichtheid per perceel te beoordelen, bv. te grote bestaande percelen.



2.4 Aantal bouwlagen:hoofdvolume: maximum 2 aantal bouwlagen + dakvolume maximale kroonlijsthoogte van 8 mnevenvolume: maximum 1 bouwlaag met een plat dak maximale kroonlijsthoogte van 3 m


Bouwdiepte:hoofdvolume: maximum 14 minimum 8 m onbebouwde ruimte t.a.v. de achterperceelsgrens met uitzondering van de hoekpercelennevenvolume: geen beperking naar bouwdiepte




Het nevenvolume is het bouwvolume tussen de maximum bouwdiepte op de verdieping van het hoofdvolume en de totale bouwdiepte van de toegelaten bebouwing.



De perceelsgrens grenzend aan het woonerf is de achterperceelsgrens.










2.7 ParkerenBij nieuwbouw of herbouw dient minimum één wagen op eigen terrein te kunnen worden geplaatst.

Op een aantal percelen kunnen nog nieuwe woningen opgetrokken worden. Het is wenselijk dat deze woningen voorzien in minstens 1 staanplaats voor de wagen op eigen terrein. Dit kan eventueel achteraan op het perceel, aan de garagestraat.

3: zone voor wonen: centrumfuncties hoofdcategorie: wonen subcategorie: woongebied

3.1 De zone is bestemd voor gemengde functies waar wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen nevengeschikt zijn aan elkaar.

Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, socio-culturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.


De zone is een multifunctioneel gebied waar verweving van functies het uitgangspunt is.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, zwembad, garages, hobbylandbouw, ...

Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking): winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel, parking voor deze activiteiten, ...

Horeca: hotel, restaurant, café, parking, ...

Bedrijven: kleinschalige ambachtelijke bedrijven, hoogwaardige bedrijven bv. autogarage, interieurzaak met werkplaats, parking voor deze activiteiten, ...

Socio-culturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, volkstuintjes, openbare parking, ...

Recreatieve voorzieningen: (indoor) speelpleinen, sportveld, fi tness, ...







gebouwen;• het bouwen in meerdere lagen daar waar de activiteit dit toelaat;• voldoende ruimte voor het parkeren, stationeren en manoeuvreren

van personen- en vrachtwagens op eigen terrein of gegroepeerd voor verschillende economische functies;

• maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen;• impact op de mobiliteit en verkeersleefbaarheid.

Activiteiten in de ‘zone voor gemengde functies’ moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). Hinderlijke activiteiten die veel verkeer genereren of stof, lawaai- of geurhinder veroorzaken kunnen niet toegelaten worden.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, … van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Voor de maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen kan ondermeer worden verwezen naar de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infi ltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater.

3.3 Eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn toegelaten.

3.4 Er geldt een bruto na te streven woningdichtheid van 25 woningen per hectare.

De woningdichtheid van 25 woningen per ha kan enkel beoordeeld worden voor nieuwe woonprojecten van een zekere omvang. Het heeft geen zin deze dichtheid per perceel te beoordelen.





Bouwdiepte:hoofdvolume: minimum 8 m onbebouwde ruimte t.a.v. de achterperceelsgrens met uitzondering van de hoekpercelennevenvolume: geen beperking naar bouwdiepte


De uiterste bouwlijnen voor de bebouwing (wonen of andere functie) worden aangezet op het plan: minstens 6 m voortuinstrook en minstens 3 m zijtuinstrook of bouwen op de perceelsgrens. In de zijtuinstroken zijn constructies van 1 bouwlaag toegelaten met een plat dak en een maximale dakrandhoogte van 3 m.



Het nevenvolume is het bouwvolume tussen de maximum bouwdiepte op de verdieping van het hoofdvolume en de totale bouwdiepte van de toegelaten bebouwing.



Indien de percelen niet ontdubbeld zijn, is de perceelsgrens aan het woonerf de ‘achterperceelsgrens’.

3.6 ParkerenBij nieuwbouw of herbouw dient minimum één wagen op eigen terrein te kunnen worden geplaatst.

Op een aantal percelen kunnen nog nieuwe woningen opgetrokken worden. Het is wenselijk dat deze woningen voorzien in minstens 1 staanplaats voor de wagen op eigen terrein.



4: projectzone A: grondgebonden woningen hoofdcategorie: wonen subcategorie: woongebied

4.1 Het gebied is bestemd voor wonen met beperkte nevenfuncties. De hoofdfunctie is residentieel wonen. De beperkte nevenfuncties mogen de woonfunctie van de omgeving niet in het gedrang brengen.

Nevenfuncties worden beperkt tot maximum 100 m² vloeroppervlakte. In de bijgebouwen worden geen nevenfuncties toegelaten. Enkel nevenfuncties, inpasbaar in de omgeving en met een beperkte verkeersaantrekking worden toegelaten.


Nevenfuncties: bv. kapsalon, verzekeringsmakelaar, apotheek, buurtwinkel, bakker, buurthuis, ...

4.2 Eengezinswoningen zijn toegelaten. Meergezinswoningen zijn niet toegelaten. Koppelwoningen of alleenstaande woningen zijn toegelaten. Er geldt een woningdichtheid tussen de 20 en 30 woningen per hectare.

Patiowoningen kunnen bijvoorbeeld ook onder de noemer van koppelwoning vallen als ze per twee (en niet meer) geschakeld zijn.



Bouwdiepte:hoofdvolume: minimum 6 m vanaf de achterperceelsgrens met uitzondering van de hoekpercelennevenvolume: niet beperkt in bouwdiepte.

Maximum terreinbezetting per perceel: 70%.

Bijgebouwen zijn toegelaten in zoverre de maximum terreinbezetting niet wordt overschreden.


Het nevenvolume is alle bebouwing die slechts 1 bouwlaag hoog is, al dan niet aan het hoodvolume gebouwd.



Op hoekpercelen kunnen specifi eke oplossingen gezocht worden om een bruikbare, kwaliteitsvolle woning te bekomen zonder privacy-problemen.










4.6 ParkerenPer woongelegenheid dient minimum één wagen op eigen terrein te kunnen worden geplaatst.

Er dienen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te worden aangelegd, om te voldoen aan de eigen parkeerbehoeften. Deze worden aangevuld met een aantal parkeerplaatsen op openbaar domein.



5: projectzone B: meergezinswoningen hoofdcategorie wonen subcategorie: woongebied

5.1 De zone is bestemd voor meergezinswoningen met op het gelijkvloers eventueel een aan het wonen verwante activiteit of voorziening.

Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, socio-culturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.


De zone is een multifunctioneel gebied waar verweving van functies het uitgangspunt is.

Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, zwembad, garages, hobbylandbouw, ...

Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking): winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel, parking voor deze activiteiten, ...

Horeca: hotel, restaurant, café, parking, ...

Bedrijven: kleinschalige ambachtelijke bedrijven, hoogwaardige bedrijven bv. autogarage, interieurzaak met werkplaats, parking voor deze activiteiten, ...

Socio-culturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, volkstuintjes, openbare parking, ...

Recreatieve voorzieningen: (indoor) speelpleinen, sportveld, fi tness, ...

5.2 Er geldt een woningdichtheid van minstens 35 woningen per hectare. Deze zone is voor een deel bedoeld voor sociale huisvesting. Hiervoor gelden grotere dichtheden.







gebouwen;• het bouwen in meerdere lagen daar waar de activiteit dit toelaat;• voldoende ruimte voor het parkeren, stationeren en manoeuvreren

van personen- en vrachtwagens op eigen terrein of gegroepeerd voor verschillende economische functies;

• maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen;• impact op de mobiliteit en verkeersleefbaarheid.

Activiteiten in de ‘zone voor gemengde functies’ moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). Hinderlijke activiteiten die veel verkeer genereren of stof, lawaai- of geurhinder veroorzaken kunnen niet toegelaten worden.

Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, …van het project of gebouw.

De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.

Voor de maatregelen voor het behoud van het waterbergend vermogen kan ondermeer worden verwezen naar de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infi ltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater.

5.4 Aantal bouwlagen:maximum 3 aantal bouwlagen + dakvolume maximale kroonlijsthoogte van 12 m


Bijgebouwen zijn niet toegelaten.

De zone kan voor 100% bebouwd worden.


5.5 Parkerenparkeren gebeurd gebundeld op de plaatsen waar het symbool weergegeven wordt. Zie hiervoor het specifi eke voorschrift bij deze overdruk.



6: zone voor woonerf

6.1 De zone is bestemd voor verhard openbaar domein, meer specifi ek voor de aanleg van een woonerf.

De zone dient aangelegd te worden in kleinschalige materialen. Globaal gezien wordt de zone in 1 soort materiaal aangelegd. Kleine variaties zijn mogelijk voor wat betreft kleur, legpatroon, grootte in functie van de aanduiding van de toegankelijkheid voor wagens of in functie van het suggereren van de vroegere sporen.

Het verblijfskarakter en de voetganger of fi etser primeren in deze zone. De inrichting dient hierop afgestemd te zijn.

De aanleg gebeurt zoveel mogelijk in waterdoorlatende materialen. Minstens de parkeerplaatsen en de zones die enkel voor voetgangers en fi etsers toegankelijk zijn, worden in waterdoorlatende materialen aangelegd.



7: zone voor openbare wegenis hoofdcategorie: wegenis

7.1 Deze zone is bestemd voor groene en verharde openbare ruimtes

In deze zone zijn alle bovengrondse en ondergrondse werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van dit openbaar domein en aanhorigheden.

Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoer, lokale dienstwegen en paden voor niet-gemotoriseerd verkeer toegelaten.

Onder aanhorigheden van wegeninfrastructuur wordt onder andere verstaan:al dan niet verharde bermen, grachten en taluds, de stationeer- en parkeerstroken, de wegsignalisatie en wegbebakening, de verlichting, de afwatering, de beplantingen, de geluidswerende constructies, voetgangers- of fi etsvoorzieningen, de plaatsing van zitbanken, muurtjes, kunstwerken, straatmeubilair.

8. overdruk: beperking tot 1 bouwlaag

8.1 Waar de overdruk voorkomt, wordt de bouwhoogte van hoofd- of nevenvolumes of bijgebouwen beperkt tot 1 bouwlaag met een plat dak en maximale dakrandhoogte van 3 m.

Afhankelijk van het specifi eke ontwerp van de woningen kan deze zone betrekking hebben op de woning zelf, een uitbouw ervan of een bijgebouw.

9. overdruk: 500 m² groen

9.1 Ter hoogte van de symbolische aanduiding dient een openbaar groengebied te worden aangelegd van minstens 500 m² groot.

De vorm en inrichting van het groengebied worden verder niet bepaald. De symbolische aanduiding betekent dat het parkje in samenhang met de woningen een specifi eke plaats en vorm kan krijgen.



10. overdruk: parkeren

10.1 Waar de letters P aanwezig zijn op het verordenend plan dient gebundeld parkeren te worden ingericht.

Er geldt een parkeernorm van 1,5 per woongelegenheid en 2 parkeerplaatsen per 100 m² niet-woonfuncties. Bij een gemengd project (wonen + andere functie) kan gerekend worden op een dubbelgebruik van de parkeerplaatsen en kan voor de woningen 1 parkeerplaats per woning gehanteerd worden. Aan de parkeernorm kan voldaan worden door gebundelde parkeerplaatsen of carports of door parkeerplaatsen, carports of garages op het eigen perceel in het geval van grondgebonden wonen.

De gebundelde parkeerplaatsen worden in waterdoorlatende materialen aangelegd.

Bijvoorbeeld: Indien op de kop (hoek Transvaalstraat - Vijfseweg) een niet-woonfunctie gecombineerd wordt met appartementen erboven, dan dienen hier dus niet 1,5 pp per woning + 2 pp per 100 m² te worden gerealiseerd. Indien voor de achterliggende bebouwing voorzien wordt in garages of carports bij iedere woning, dient nog 0,5 pp in de gebundelde parkings te worden voorzien. enz.

11. behoud bestaande bomen

11.1 Ter hoogte van de symbolische aanduiding dienen de bestaande bomen zoveel mogelijk te worden behouden bij de aanleg van het openbaar domein. Zieke of beschadigde bomen kunnen verwijderd worden.

Zoveel mogelijk betekent dat een afweging moet gebeuren tussen behoud van de bomen en toegankelijkheid, lichtinval, schemfunctie, ...

12. connectie voor auto’s

12.1 Ter hoogte van de pijl dient een connectie voor autoverkeer te worden voorzien, over de onderliggende bestemming heen. De connectie wordt eveneens in erfaanleg voorzien. De breedte van de rijweg blijft beperkt tot 5,5 m, met uitzondering van de bochtstralen. De pijl is een symbolische aanduiding en kan verschuiven over maximum 25 m.

Deze connectie vormt de toegang voor autoverkeer naar de noordelijke ontsluiting.

13. toegang voor auto’s

13.1 Ter hoogte van de pijl kan een toegang genomen worden voor auto’s voor de parking, het wonen en de eventuele andere functies. Op andere plaatsen langs de Transvaalstraat is dit niet mogelijk. De toegang is maximum 6 m breed, met uitzondering van de bochtstralen.



14. connectie voor voetgangers en fi etsers

14.1 Ter hoogte van de pijl dient een connectie voor voetgangers en fi etsers te worden voorzien. Op deze plaats kan geen doorgaande verbinding voor autoverkeer bestaan. De nodige ingrepen dienen te gebeuren om dit te verhinderen. De connectie wordt aangelegd in waterdoorlatende materialen. De pijl is een symbolische weergave. Ze kan over enkele meters verschuiven.

15. verboden erftoegang

15.1 Ter hoogte van de perceelsgrenzen waar het symbool weergegeven is, is het niet mogelijk een toegang voor auto’s te voorzien.

Dit is omwille van veiligheidsredenen. Toegangen voor voetgangers of fi etsers zijn wel mogelijk. Op deze plaatsen kunnen dus bijvoorbeeld geen oprit of parkeerplaatsen rechtstreeks langs de Transvaalstraat worden voorzien.

16. uiterste bouwlijn

16.1 De lijnen geven de uiterste bouwlijn weer voor het hoofdvolume op de percelen naar de zijde van het woonerf.

Deze uiterste bouwlijnen zijn van toepassing bij de oprichting van woningen in tweede orde of gebouwen voor andere functies dan wonen dieper op de percelen. Dit voorschrift dient samen gelezen te worden met voorschrift 17: woning of nooduitgang.

17. overdruk: perceelsrand type 1: tuinpoortjes

17.1 Op de perceelsranden aangeduid met deze overdruk kan er per perceel 1 tuinpoortje met toegang voor voetgangers en fi etsers worden voorzien. Er kan geen toegang voor auto’s genomen worden. Het tuinpoortje is 1,5 m breed en 1,8 m hoog met een mogelijke afwijking van 10 cm. Het is een houten poort. De rest van de perceelsgrens wordt afgewerkt met palen en draad, eventueel begeleid door een haag. Houten, stenen of betonnen afscheidingen zijn niet toegelaten.

Op het openbaar domein grenzend aan deze perceelsrand zal een haag aangeplant worden. In overleg met de eigenaars kunnen hierin openingen worden voorzien voor poortjes als toegang voor voetgangers of fi etsers. De voorschriften zorgen ervoor dat het allemaal identieke poortjes zijn zodat de beeldkwaliteit verbetert.



18. overdruk: perceelsrand type 2: garages

18.1 Op de perceelsranden aangeduid met deze overdruk kan er een garage en/of tuinberging worden opgericht.

De constructie is opgericht in rode baksteen. Deuren of poorten zijn bruin. De constructies hebben een plat dak met dakrand op 3 m hoogte.

De constructie wordt opgericht evenwijdig met minstens 1 van de twee zijdelingse perceelsgrenzen. Er wordt ofwel op de zijdelingse perceelsgrens gebouwd, ofwel minstens 1,5 m vrij gelaten. De restgrondoppervlakte die er door de orthogonale constructie ontstaat aan de zijde van het nieuwe woonerf dient afgewerkt te worden identiek als het woonerf zelf: zelfde materiaal, grootte, kleur, legpatroon.

Indien er geen constructie opgericht wordt op de perceelsgrens, gelden de mogelijkheden en verplichtingen van overdruk 17: tuinpoortjes.

Langs de bestaande garagestraat zijn reeds heel wat constructies opgericht met weinig beeldkwaliteit. Er is geen samenhang in materialisatie, voorbouwlijn, bouwhoogte, ... De bestaande percelering is echter sterk onregelmatig, wat een eenvormigheid niet eenvoudig maakt. Het is de opzet voor nieuwe constructies strikte vormelijke regels te hanteren zodat geleidelijk aan meer kwaliteit komt in de omgeving.



19. overdruk: perceelsrand type 3: woning of nooduitgang

19.1 Op de perceelsranden aangeduid met deze overdruk is een ontsluiting mogelijk voor een woning of een nooduitgang voor een andere functie dan wonen. De uiterste bouwlijnen voor de bebouwing (wonen of andere functie) worden aangezet op het plan: minstens 6 m voortuinstrook en minstens 3 m zijtuinstrook of bouwen op de perceelsgrens. In de zijtuinstroken zijn constructies van 1 bouwlaag toegelaten met een plat dak en een maximale dakrandhoogte van 3 m. Per perceel is 1 toerit toegelaten van maximum 4 m breed en aangelegd in kleinschalige materialen. Indien er een poort voorzien wordt, is deze in hout en 1,8 m (10 cm afwijking toegelaten) hoog. Per perceel dienen minstens 3 hoogstammige bomen te worden aangeplant in de zone tussen uiterste bouwlijn en de zuidelijke perceelsgrens. Deze worden aangeplant het eerste plantseizoen na het voltooien van de werken. Tussen uiterste bouwlijn en zuidelijke perceelsgrens is de verharding beperkt tot hetgeen noodzakelijk is voor de toegang tot de gebouwen. Het is niet toegelaten in dit gebied goederen te stapelen. Indien er geen toegang voor een woning of een nooduitgang voorzien wordt, gelden de mogelijkheden en verplichtingen van overdruk 17: tuinpoortjes.

Een aantal diepe percelen krijgen de mogelijkheid om te splitsen en een tweede woning op te richten die via het zuiden ontsluit of een niet-woonfunctie op te richten met een nooduitgang naar het zuiden toe. Ten aanzien van het nieuwe woonerf wordt op deze plaats echter een groene rand voor ogen gehouden. Deze bijkomende mogelijkheden kunnen dan ook slechts ontwikkelen als ze bijdragen tot het groene karakter van de noordelijke rand van het woonerf.

20. overdruk: perceelsrand type 4: bakstenen tuinmuur

20.1 Op de perceelsrand aangeduid met deze overdruk die niet door bebouwing bepaald wordt, dient een tuinmuur te worden gerealiseerd in hetzelfde materiaal als de gevels van de bebouwing. De tuinmuur is 1,8 m hoog. Indien er poorten en deuren aanwezig zijn, zijn deze in hout en bruin van kleur.

21. overdruk: op te heffen verkavelingen

21.1 De verkavelingen aangeduid met deze omranding worden met het van kracht worden van dit RUP opgeheven.

www.leiedal.beintergemeentelijke samenwerkingprojectontwikkelingstreekontwikkeling

bedrijventerreinen

stedenbouw

milieu

informatie- en communicatietechnologie

mobiliteit

herbestemmingsprojecten

20110302 u war 13 oud containerpark besluit.indd

Documents

Transcript of 20110302 u war 13 oud containerpark besluit.indd